Affittare
una
Casa Vacanze
La guida passo per passo
Kristin W. Dorsett, Co-Autrice
Barbara Cummings, Co- Autrice
Christine Hrib Karpinski, Redatrice
Perchè
Affittare
la tua casa
vacanze? La tua casa vacanze è il tuo piccolo pezzo di paradiso. Un posto dove
puoi fuggire dallo stress della vita quotidiana, da dove esplorare i
mercatini locali o semplicemente rilassarti in giardino.
Potrai aver pensato di affittare la tua casa vacanze per svariati motivi.
Può darsi, ad esempio, che tu non l'abbia utilizzata tanto quanto
avresti voluto e non vuoi che rimanga vuota. Oppure, forse, hai
davvero bisogno di compensare i costi di mantenimento, o magari
vuoi semplicemente condividere la tua casa vacanze con altri.
Sia che tu voglia assumere un agente immobiliare che si occupi dei
dettagli, sia che voglia farlo tu in prima persona, comincia
familiarizzando con il settore degli affitti vacanza e con il
procedimento per ottenere il massimo dalla tua proprietà. HomeAway
ha creato questa guida per aiutarti ad iniziare e per dimostrarti quanto
può essere semplice, divertente e gratificante affittare la tua casa
vacanze.
“
Homeaway si è dimostrato essere un sito fantastico che fa aumentare
notevolmente il numero di prenotazioni.”
- Beatrice, Milano
Quando avrai deciso affittare la tua proprietà scoprirai che HomeAway
ti offre un network internazionale attraverso cui potrai raggiungere
turisti provenienti da tutto il mondo. Con HomeAway, infatti, potrai
inserire il tuo annuncio online in 16 paesi in tutto il mondo: Regno
Unito, Germania, Francia, Italia, USA, Spagna, Portogallo, Olanda,
Messico, Canada, Brasile, Australia Norvegia, Svezia, Finlandia e
Danimarca
Buon affitto!
Il team HomeAway
2 Índice Perché affittare la tua casa vacanze?.................................................................... 2
Come Iniziare Il Procedimento di affitto Fissare il tuo scopo e i tuoi obiettivi...................................................................... 5
Stabilire il tuo livello di coinvolgimento.............................................................. 6
Assumere manodopera............................................................................................. 7
Preparare la tua casa per gli ospiti ........................................................................ 8
Rispondere alle richieste.............................................................................. 18
Il procedimento di affitto............................................................................. 19
Ricevere i pagamanti dagli ospiti............................................................. 20
Ricevere Depositi............................................................................................ 21
Gestire le chiavi................................................................................................ 22
Analisi del procedimento di affitto........................................................... 23
Chiavi per il successo..................................................................................... 24
Noi siamo qui per aiutare............................................................................. 25
Promuovere la tua casa vacanze Trovare gli ospiti....................................................................................................... 10
Indirizzare i Viaggiatori .......................................................................................... 11
Componenti di un annuncio................................................................................ 12
Scrivere un titolo che attiri l’attenzione.......................................................... 13
Descrivere la tua casa.............................................................................................. 14
Allestire la tua casa e fotografarla....................................................................... 15
Fissare il tuo canone di affitto.............................................................................. 16
3 Come
Iniziare
“Grazie
a Homeway non solo ho trovato numerosi
affittuari per la mia casa a Badesi in Sardegna ma ho
anche trovato offerte convenientissime per le mie
vacanze all'estero.
Consiglio vivamente Homeaway a chi volesse affittare
la propria casa vacanze per l'ineccepibile servizio
offerto ad un prezzo onesto.”
- Leonardo, Badesi (Sardegna)
4 Come Iniziare Stabilisci gli obiettivi
Decidi quante settimane l'anno vorresti usare la tua casa
personalmente, e quante settimane, invece, vorresti affittarla.
Fissare
Scopo e Obiettivi
Potresti non vedere la proprietà come un potenziale
business, ma non appena la rendi affittabile, farai il
tuo ingresso in un mercato potenzialmente redditizio.
Come con ogni altro tipo di business, è importante fissare scopi
ben precisi.
Cosa vuoi ottenere affittando la tua casa vacanze? La tua risposta
potrà sembrare semplice: guadagnare denaro trovando affittuari
che vogliono soggiornare nella tua proprietà. Per ottenere tutto
ciò, prima di tutto metti in chiaro i tuoi scopi dettagliatamente e
stabilisci un piano per raggiungere i tuoi obiettivi.
Stabilisci i tuoi obiettivi finanziari. Vuoi solamente compensare a una
parte delle spese di mantenimento della casa?
Vuoi che la rendita paghi per tutte le spese associate alla proprietà
della tua casa vacanze?
Oppure speri di ottenere un guadagno? Ed in quest'ultima ipotesi,
quanto vorresti di guadagnare?
Applica Formule Se il tuo scopo è di pagare tutte le spese
associate alla proprietà della tua casa vacanze con la rendita,
Christine Karpinski, autrice di "How to Rent Vacation Properties by
Owner", ha sviluppato una formula che ti aiuta a trovare il tuo
punto di pareggio finanziario.
Applica questo calcolo per trovare il tuo punto di pareggio finanziario:
Se il pagamento mensile delle tue spese è minore o uguale alla
tariffa settimanale in alta stagione e tu affitti la casa,
approssimativamente, 17 settimane all'anno, la tua proprietà
dovrebbe avvicinarsi al punto di pareggio finanziario.
La maggior parte dei mercati vacanzieri di affitti prevedono in
media 12 settimane di alta stagione. Altri costi (es. bolletta del gas
e della corrente elettrica oppure le tasse) vengono coperti dalla
rendita di, approssimativamente, 5 settimane di affitto in bassa
stagione.
AD ESEMPIO: se tu possedessi una villa il cui mutuo mensile
ammonta a €1000 e la fittassi a €1000 a settimana in alta
stagione, ti servirebbero solamente 12 settimane di affitto in
alta stagione per raggiungere il punto di pareggio finanziario
per il pagamento del mutuo.
5 Primi Passi Stabilire
Il livello di coinvolgimento
Occuparti personalmente del tuo affitto se:
• ti piace fare le cose da solo
• vuoi il completo controllo su chi affitta la tua proprietà
Dopo aver deciso di affittare la tua casa, devi stabilire quanto
• vuoi evitare di pagare una commissione ad un’agenzia
vuoi essere coinvolto nel procedimento di affitto. Affittare la
tua casa vacanze richiede tempo, sforzo e dedizione perché
abbia successo. Alcuni proprietari di case vacanze scelgono di
assumere un’agenzia che gestisca l’affitto oppure decidono di
affittare la proprietà personalmente.
Le attività necessarie per affittare la tua proprietà sono:
Promozione della tua proprietà
Risposta rapida alle richieste di prenotazione che riceverai
Gestione delle prenotazioni, delle caparre e pagamenti
Gestione delle richieste e delle possibili lamentele degli ospiti
Assunzione di personale che possa aiutare per le pulizie, etc.
Organizzazione della pulizia della casa fra un ospite e l'altro
Gestione della manutenzione della casa
Quando assumere un’agenzia
Scegli di assumere un’agenzia se tu non hai il tempo o la voglia di
gestire con successo e personalmente la tua casa vacanze in
affitto. L’agenzia si occuperà di ogni aspetto dell'affitto della tua
casa, in cambio di una commissione.
RICORDA, non c'è una maniera giusta o sbagliata per affittare la
tua casa vacanze. In definitiva, la tua scelta di assumere
un’agenzia oppure di affittarla personalmente dipende dal
livello di coinvolgimento che vuoi raggiungere.
6 Primi Passi Assumere
Personale di Pulizia Quando affitti personalmente, occuparsi a
distanza della questione "pulizia" sarà, verosimilmente, la sfida più
ardua. E' fondamentale trovare del personale di pulizia su cui si possa
Manodopera
fare affidamento. Incomincia andando nella tua casa vacanze durante
l'alta stagione e parla con il personale che gestisce le pulizie in altre
proprietà nella tua zona
Manutentore o tuttofare
Considera di assumere un
Agenzia
manutentore o una compagnia
che si occupi di controllare la tua
Un’agenzia può occuparsi di ogni aspetto dell’affitto della tua casa. In
proprietà periodicamente.
cambio del servizio, normalmente il pagamento richiesto è di una
Questo funziona particolarmente
commissione che si aggira tra il 10% e 50% della tua rendita.
bene per le persone che abitano
lontano dalla propria seconda casa
e che non possono andarci più di
Prima di assumere un’agenzia verifica che:

Avvocato
Promuoverà la proprietà sia localmente che a livello
internazionale

Esaminerà i potenziali ospiti per accertarsi che siano idonei

Ispezionerà la proprietà prima e dopo ogni affitto e farà un
controllo completo dell'inventario
Accoglierà gli ospiti nella tua proprietà

una/due volte l'anno.
Organizzerà le riparazioni e la manutenzione e fornirà le
ricevute per tutte le spese
Prima di affittare la tua casa per la prima volta, parla con un
avvocato o commercialista che conosca il mercato degli affitti
vacanza e che possa consigliarti riguardo le leggi in quest'area.
Commercialista
Allo stesso modo, parla con un commercialista che ti possa
consigliare riguardo le procedure di contabilità e riguardo le
tasse applicate sul guadagno che riceverai.
7 Primi Passi Preparare la tua
Le camere da letto
Casa
due paia di lenzuola per ogni letto, una coperta, due cuscini per ogni
Fai in modo che la tua casa abbia lenzuola ampie e di qualità: almeno
persona con federe e coperte extra. Inoltre fai in modo che ci sia una
per gli Ospiti
sveglia e una lampada sui comodini in ogni camera da letto.
“
"Noi vogliamo che i nostri ospiti si godano la nostra villa come se fosse casa loro anche se
lontano da casa. Quindi, tolti gli oggetti più personali, noi l'abbiamo arredata con gli stessi
standard di casa nostra."
- Barbara, Florida, USA
La tua casa vacanze probabilmente è già arredata e decorata.
Tuttavia, quando cominci ad affittarla, è importante trovare un
equilibrio tra ciò che ti conviene lasciare nella casa e il comfort dei
tuoi ospiti.
Il soggiorno Fai in modo che il tuo soggiorno abbia sedie
comode (in numero sufficiente da accomodare il numero di
persone che soggiorneranno in casa) e un televisore grande.
Fornisci un lettore dvd e carte da gioco, oppure giochi da tavolo
per le giornate piovose.
I bagni Gli ospiti si aspettano bagni puliti e con tutto il
necessario. Offri almeno:
Per prima cosa, controlla la tua proprietà e rimuovi qualunque
oggetto di valore o insostituibile; crea una credenza che si possa
chiudere a chiave per conservare le cose personali e le scorte che
vuoi avere sotto mano. Infine, assicurati che lo spazio all'interno
della tua casa sia relativamente libero da ingombri.
La Cucina Quando si parla della cucina, gli ospiti apprezzano la
convenienza. La cucina dovrebbe essere equipaggiata con piatti,
posate e bicchieri, in quantità tale da accomodare il doppio delle
persone che devono dormire in casa. Gli ospiti, inoltre, apprezzano
la presenza di utensili di base quali un bollitore, un tostapane, un
forno a microonde e adeguati utensili per cucinare. Infine si
raccomanda di avere un tavolo grande a sufficienza per tutti gli
ospiti.
2 asciugamani grandi
asciugacapelli
2 asciugamani piccoli
Gli Extra Mentre arredi la tua casa vacanze da affittare,
assicurati di capire perché gli ospiti vogliono soggiornare in una
casa vacanze piuttosto che in un hotel. Pensa di procurarti questi
elementi:
Connessione internet
Kit per il pronto soccorso
libri, giochi, DVD
culla
Altre comodità che possono attirare gli ospiti sono:
Videogiochi
Barbeque e biciclette
8 Promuovere
La tua
Casa Vacanze
“Il tuo sito web non è difficile da creare, ma richiede molto tempo,
sforzi e spese per poterlo promuovere. Un ottimo inizio per
pubblicizzare online è un'immediata iscrizione a HomeAway."
- Larry, Florida, usa
9 Promuovere la tua casa vacanze Lista di Siti Web
La più comune delle pubblicità su internet per le case per le vacanze è
sui siti di affitti vacanza. Questi siti web collegano i proprietari di case
vacanze con i possibili affittuari. Questi siti variano in portata da locali
o regionali con poche centinaia di proprietà fino ai siti internazionali
come HomeAway. I siti web di affitti vacanza sono poco costosi (€100 €300 all'anno) e sono molto più produttivi delle tradizionali pubblicità
su carta stampata. In paragone, per soli €99 all'anno potrai
Trovare gli
Ospiti
raggiungere milioni di viaggiatori facendo pubblicità su HomeAway,
oppure puoi pagare molto di più per un annuncio su un giornale con
una durata limitata.
Siti Web Specializzati
I siti web specializzati si rivolgono agli interessi di particolari gruppi di
persone. Alcuni pubblicizzano specificatamente le case per le vacanze,
mentre altri no. I siti web specializzati includono quelli orientati sugli
hobby come il golf o le immersioni, oppure siti web di viaggi che si
Dopo che hai arredato la tua casa vacanze, è tempo per la tua
rivolgono a specifici gruppi di persone, come pensionati o proprietari
proprietà di essere messa sul mercato per essere trovata dagli
di animali.
affittuari. In passato i proprietari di case per le vacanze si
affidavano alla pubblicità su carta stampata come giornali e
Siti web personali
riviste per rendere visibile la proprietà.
Fortunatamente adesso non avrai bisogno di costose pubblicità
su carta per trovare ospiti. Internet offre siti produttivi e facili da
usare che possono guidare potenziali affittuari verso la tua casa
vacanze.
Nonostante non sia necessario creare un sito web personale per
affittare la tua casa vacanze, alcuni proprietari lo creano ugualmente
per completare la promozione che fanno con gli altri siti. Avere il tuo
sito web ti può consentire di mostrare qualche foto in più e di fornire
dettagliate descrizioni che possono essere utili per finalizzare gli
accordi con i potenziali ospiti.
10 Promuovere la tua casa vacanze La maggior parte dei viaggiatori comincia la ricerca con questi
criteri in mente:
Località e vicinanza alle attrazioni I viaggiatori di
solito cercano un posto o una attrazione specifica. Nella tua
descrizione inserisci la distanza esatta tra la tua proprieta’ e le
varie attrazioni della zona invece di scrivere semplicemente :
“vicino ad attrazioni turistiche e ristoranti.
Prezzo La maggior parte delle persone cerca una casa vacanza
con un prezzo ben preciso in mente.Sii sicuro che i prezzi di affito
Indirizzare i
Viaggiatori
siano ben visibili e facilmente consultabili.
Grandezza della proprietà Indica precisamente la
grandezza della tua proprietà e il numero massimo di ospiti che
può accogliere. Gli ospiti vogliono sapere specificamente come
sono disposti i letti, così come vogliono sapere quante sono le
Prima di cominciare a pubblicizzare la tua casa vacanze,
sedie nel tuo soggiorno e nella sala da pranzo.
prenditi un momento per pensare a quale categoria di
Date Preferite Molti turisti viaggiano secondo un calendario
persone indirizzare l'annuncio.
definito da ferie e chiusura delle scuole. Cerca di mantenere la tua
disponibilità in linea con questi calendari, in maniera tale da attrarre
viaggiatori in cerca di date specifiche, anche se all'ultimo minuto.
NOTA: visto che molti viaggiatori sono in cerca di sistemazione
per le vacanze in base a questi quattro criteri, fai in modo che sul
tuo annuncio sia completo di queste informazioni
11 Promuovere la tua casa vacanze ha come risultato un maggior numero di richieste e un maggior
Gli elementi di un
Anuncio
La maggior parte dei siti web di affitto vacanze offre ai potenziali
affittuari tutte le informazioni che servono loro per effettuare la
scelta. Ogni annuncio su HomeAway è composto da un titolo, una
foto in miniatura, una descrizione completa, foto della proprietà, una
tabella dei prezzi di affitto, un calendario disponibilità, una tabella
numero di prenotazioni. Se tu non sei a tuo agio con una
fotocamera e con il caricare le foto sul sito puoi chiedere aiuto
ad un amico oppure assumere un fotografo professionista per
foto perfette.
La tabella delle tariffe di affitto Il prezzo è uno dei fattori
più importanti quando si sceglie una casa vacanza quindi è
importante che i visitatori possano facilmente comprendere le tue
tariffe. La tabella delle tariffe di affitto sul tuo annuncio HomeAway
ti permette di includere sia le tariffe per notte che quelle settimanali
per alta e bassa stagione.
delle attrezzature, recensioni degli ospiti e dal modulo di richiesta.
La tabella delle attrezzature
Títolo Su HomeAway, il titolo dell’annuncio appare sia all’interno
preferiscono semplicemente scorrere la tabella della attrezzature,
dello stesso sia nei risultati di ricerca. Siccome il titolo del tuo
annuncio è la tua prima occasione per colpire l'attenzione dei
viaggiatori, rendilo il più specifico possibile.
Suggerimento: questo aiuta anche per il posizionamento nei motori
viaggiatori
piuttosto che leggere l'intera descrizione della proprietà. Mentre
crei il tuo annuncio su HomeAway, è facile spuntare i riquadri e
aggiungere ulteriori informazioni per dare un esatta idea sulle
attrezzature della tua casa.
Calendario delle disponibilità I viaggiatori devono poter
di ricerca.
La foto in minatura
Alcuni
La foto in miniatura della tua casa
vacanze appare sia nelle pagine dei risultati di ricerca sia all’interno
del tuo annuncio. Scegli quindi una foto speciale che catturi
l’attenzione sulla la tua proprietà fra tutte le altre della tua zona.
Descrizione Completa Su HomeAway la descrizione della tua
proprietà è un riassunto di 100 parole sulla tua casa vacanze. Fai in
modo che la descrizione dia informazioni complete sulla tua casa e
su tutti i vantaggi che offre.
Le foto della Propietà Il tuo annuncio su HomeAway
sapere quando la tua casa è disponibile - soprattutto quelli che
vogliono prenotare in specifiche date. Il calendario delle
disponibilità è facile da aggiornare su HomeAway tramite il
pannello di controllo.
Le recensioni degli ospiti
I tuoi ospiti passati possono
lasciare recensioni sulla tua casa su HomeAway. Avere recensioni
può fare una grande differenza per quanto riguarda le tue richieste
di prenotazioni. E' molto più facile che gli ospiti scelgano una casa
vacanze che abbia ricevuto numerose recensioni positive da parte
degli ospiti passati.
può mostrare fino a 24 foto della tua casa vacanze. Mostrare
RICORDA: piùcompleto saràiltuoannuncio, più facilmentei viaggiatori richiederanno
belle foto sia dell'interno che dell'esterno della tua proprietà
informazionie prenoterannolatuacasavacanze.
12 Promuovere la tua casa vacanze Scrivere un
Titolo che
Attiri l’attenzione
Cosa comprendere nel titolo
Usa parole che descrivono chiaramente la tua casa vacanze e i
suoi maggiori punti focali. Potresti descrivere la tipologia della
tua proprietà (es. villa, casolare), e quella della località (es. fronte
spiaggia, rurale), idoneità (es. animali domestici ammessi,
perfetto per i bambini), e le attrezzature speciali (es. piscina
La parte di testo più importante di tutto l'annuncio è il titolo. Esso
privata, jacuzzi, tavolo da biliardo). Individua parole chiave come
non solo appare in cima al tuo annuncio, ma anche nella pagina dei
queste per catturare l’attenzione dei potenziali ospiti ed aiutare il
risultati di ricerca su HomeAway.
tuo annuncio ad apparire più in alto nei risultati dei motori di
Così come il titolo di un annuncio su stampa, anche quello della tua
ricerca come Google.
proprietà deve utilizzare poche, ma ben scelte parole per suscitare
l'interesse nella tua casa vacanze. Il tuo titolo dovrebbe essere più
che buono, dovrebbe essere eccellente.
Cosa non comprendere
Un titolo efficace non ripete le informazioni contenute nel sommario
della tua proprietà (località, numero di camere e di bagni, e il numero
di persone che può ospitare). Inoltre, evita di utilizzare il dialetto —
non presumere che i viaggiatori capiscano cosa significhi.
Titolo scadente
“Il paradiso di Wally”
Non copiare mai il titolo di qualcun'altro
Titolo buono
“Accogliente casa sulla spiaggia di Anini”
Titolo eccellente
Non copiare mai il titolo di un altro annuncio. L'unicità del tuo titolo
attirerà l'interesse sul tuo annuncio. Se le stesse parole apparissero
riferite ad un'altra proprietà, nessuna delle due risalterebbe.
“Casa di lusso, fronte spiaggia con piscina privata e terrazza,
disponibili offerte speciali”
13 Promuovere la tua casa vacanze Descrivere
la casa
Scrivi in maniera chiara e concisa
Il tuo annuncio sarà letto da persone provenienti da tutto il mondo
con diversi livelli di conoscenza dell'inglese. Scrivi la tua descrizione
con frasi chiare e complete; evita le abbreviazioni e il dialetto locale.
Mentre navigano su HomeAway, i potenziali ospiti concentrano la
loro attenzione su diverse sezioni degli annunci. C'è una grande
Vendi la tua proprietà, non la tua area
probabilità che molti leggeranno la descrizione della proprietà —
Nel momento in cui i viaggiatori trovano il tuo annuncio su
questo rappresenta un'opportunità di 20 secondi per persuadere
HomeAway, è probabile che loro abbiano deciso di soggiornare nella
qualcuno a scegliere la tua casa vacanze.
tua area. Il tuo lavoro è quello di convincerli a prenotare la tua casa
vacanze. Tu potrai sempre evidenziare la tua area nella sezione
Quali dettagli vorrebbero conoscere?
Sii descrittivo quando parli con i tuoi ospiti
"località" del tuo annuncio su HomeAway.
Tieni a mente questi tre tipi di acquirenti online:
Descrivi la tua casa in maniera tale da aiutare loro ad immaginare
un felice soggiorno lì. Come puoi scrivere un annuncio del
•
genere? Invece di scrivere "C'è una piscina riscaldata", scrivi
• Quello che scorre l'annuncio alla ricerca di determinate parole
"Adorerete la nostra piscina privata: noi la manteniamo riscaldata
• quello che legge la descrizione scritta per intero
Quello che guarda principalmente le foto
tutto l'anno".
Quando Srivi la descrizione fai attenzione a:
Grammatica e
punteggiatura corretti
Informazioni specifiche sulle
camera e sulla sistemazione
dei letti
Attrezzature Principali
Idoneità per diversamente abili
Descrizione del Panorama
Viaggiatori con animali
Tipologia e grandezza
della proprietà
14 Promuovere la tua casa vacanze
Usa una macchina fotografica digitale Le macchine
Preparare
fotografiche digitali producono foto di alta qualità. Puoi
la
HomeAway. Puoi fare centinaia di foto e facilmente cancellare
Casa per
Fotografarla
Hai 30 secondi o meno per attirare l'attenzione di chiunque legga il tuo
modificare le foto sul computer e caricarle facilmente sul sito di
quelle che non ti piacciono a costo zero.
Prepara ogni foto Aiuta i potenziali ospiti ad immaginare
come soggiornare nella tua casa "allestendo un set". Prima di
scattare ogni foto, rimuovi ogni ingombro, stendi bene i
copriletto, sistema i cuscini e spegni la TV. Se la tua proprietà ha
un caminetto a legna o a carbone, accendilo. Aggiungi particolari
accoglienti come una ciotola di frutta o un vaso di fiori.
annuncio. Gli utenti leggeranno il tuo annuncio nella sua interezza o
Fai emanare la luce L'illuminazione è il fattore più
passeranno a quello successivo? E’ semplice: migliori saranno le tue
importante nello scattare belle foto. Per ottenere i risultati
foto, più interessati poterbbero essere i visitatori e più opportunità avrai
migliori, usa la luce naturale ottenibile aprendo le tende e le
che richiedano informazioni e prenotazioni.
persiane, accendi tutte le luci interne e scatta foto sia con che
senza il flash.
Lo sapevi che le proprietà con più di 4 foto ricevono in
NOTA: Ricorda che le foto sono coperte dal copyright. Se stai
media più richieste di informazioni, rispetto a quelle con 4
usando una foto che non hai scattato personalmente, richiedi il
foto, o meno?
permesso al fotografo o al proprietario della foto.
Fotos da avere a tutti i costi
■ Soggiorno
■ Cucina
■ Camera da letto principale
■ Altre camere da letto
■ il panorama visto dalla casa
■ La piscina o la jacuzzi
■ L'esterno della proprietà
■ Particolari interessanti
15 Affittare la tua casa vacanze
Fissare i
Prezzi di Affitto
“
“Sii flessibile con le tue tariffe, con i
requisiti per le conversioni di giorni e
di soggiorno minimo per attirare la
maggior parte dei viaggiatori —
specialmente per le prenotazioni last
minute."
Andy, Costa Del Sol, Spagna
Il numero di richieste di informazione e di prenotazione che ricevi è
direttamente influenzato dai tuoi prezzi d'affitto, quindi stai attento a non
valutare la tua proprietà troppo, o troppo poco.
Fai una ricerca sui prezzi nel tuo mercato
Controlla i prezzi delle proprietà simili alla tua nella stessa zona su siti come
Rendi chiare le tue tariffe di affitto
HomeAway. Presta attenzione a quali attrezzature offrono le proprietà, alla
Se i potenziali clienti non potranno trovare facilmente le tariffe
loro vicinanza ad attrazioni turistiche, e come sono in paragone rispetto la tua
per affittare la vostra casa vacanze , passeranno all’annuncio
proprietà. Inoltre controlla altri annunci per vedere gli altri proprietari quali
successivo. Quando stabilite la tariffa di affitto specificate i
spese aggiuntive richiedono, spese che includono tasse locali o pagamenti
prezzi esatti per ogni periodo. Evitate di utilizzare termini
ulteriori per le pulizie o per eventuali animali.
generici come “alta stagione” poiche’ potrebbe capitare che i
viaggiatori non siano a conoscenza delle tempi stagionali nella
Individua tariffe per notte e per settimana
tua zona.
Agli ospiti piace poter controllare le tariffe di affitto per settimana e per notte.
Nei mercati in cui prevalentemente il prezzo è fissato a settimana, molti
Decidi il periodo di soggiorno minimo
proprietari fissano una tariffa per notte che equivale a 1/5 o ad 1/6 di quella
Durante i mesi più attivi per il mercato degli affitti nella tua aerea, un
settimanale. Viceversa, nei mercati in cui il prezzo è fissato per notte, i
soggiorno minimo di 1 settimana potrebbe essere ideale. Al di fuori
proprietari spesso moltiplicano la tariffa per notte per 5 o 6 al fine di ottenere
dell'alta stagione, abbassare il soggiorno minimo a 2-3 notti potrà
quella settimanale.
essere un buon compromesso per chi cerca soggiorni per un week
end.
16 Il processo
di Affitto
“A noi piace davvero tutta la frenesia del procedimento di
affitto, dal vendere le settimane e riempire la stagione
all'incontrare gli ospiti che vengono a soggiornare per
aggiungere un'altra dimensione alla tua vita ”
- Tansy, Normandia, Francia
17 Il Processo di Affitto Come convertiré le richieste in prenotazioni
Rispondere alle
Richieste
Controlla spesso la tua casella e-mail. Questo ti potrà sembrare
ovvio, ma potresti sorprenderti sapendo che molte persone
controllano la propria e-mail solo una volta al giorno o addirittura una
volta alla settimana. Come minimo controlla la tua e-mail la mattina, il
pomeriggio e la sera.
Rispondi immediatamente alle richieste Sii dettagliato e
amichevole nella tua risposta. Calcola tariffe che includano anche le
Quando i viaggiatori trovano la tua casa vacanze su un sito
tasse e le spese. Conferma esattamente le date di arrivo e di partenza
come HomeAway, verosimilmente ti contatteranno in due
che
modi:
telefonicamente per ulteriori domande.
Email e SMS La maggior parte dei viaggiatori usa per
Includi una firma Assicurati che gli utenti che ti contattano
contattarti il modulo che si trova all’interno del tuo annuncio.
conoscano i tuoi recapiti includendo una firma con il tuo nome,
Queste richieste vengono inoltrate al tuo indirizzo email e sul
numero di telefono e un link per il tuo annuncio su HomeAway.
tuo cellulare tramite SMS se lo desideri. Puoi anche
Alza la cornetta e chiama Quando qualcuno ti invia una richiesta di
visualizzare le tue richieste entrando nel tuo account su
prenotazione, invece di inviare una risposta tramite email, contattalo
HomeAway.
telefonicamente. Se chi ti contatta lascia un recapito telefonico sul
Per Telefono Alcuni viaggiatori, particolarmente quelli alla
modulo di richiesta, vuol dire che è disposto a ricevere, oppure si
ricerca di una sistemazione last minute, possono utilizzare il
aspetta, una telefonata. Studi dimostrano che la prima persona a
numero di telefono che puoi inserire all’interno del tuo annuncio.
chiamare è quella che, la maggior parte delle volte, ottiene la
Ricevi le tue richieste tramite SMS Assicurati di ricevere le tue
prenotazione così come i proprietari sanno che gli utenti che
richieste anche quando sei lontano dal tuo computer. HomeAway
contattano telefonicamente, piuttosto che mandare e-mail, hanno un
offre un servizio di SMS gratuiti per avvertirti quando ricevi una
tasso di conversione ben più alto di quelli che inviano solo e-mail.
richiesta di prenotazione.
Rispondi immediatamente ai messaggi telefonici Quando un
hai
disponibili.
Sii
disponibile
per
essere
contattato
richiedente chiama e ti lascia un messaggio, richiamalo! Non perdere
“
un potenziale affitto per non aver richiamato in tempi brevi.
Quando rispondi alle richieste, sii veloce ed efficiente ed assicurati
che la tua risposta sia fatta su misura per i bisogni del richiedente
- Tom, Tabanan, Bali
Segui il procedimento via telefono Richiama i richiedenti qualche
giorno dopo il vostro contatto iniziale per vedere loro a che punto
sono con le pianificazioni. Se fossero presi da dubbi, la tua telefonata
potrebbe convincerli a chiudere l'accordo con te.
18 Il Processo di Affitto Accettare
Prenotazioni
Selezionare i tuoi ospiti Selezionare accuratamente i
tuoi ospiti è la tua migliore polizza assicurativa. E' consigliabile
parlare al telefono con i tuoi potenziali ospiti prima di accettare la
loro prenotazione. E' perfettamente accettabile rivolgere
domande ai potenziali ospiti per stabilire se siano idonei. Le
domande tipiche includono ad esempio: "Quante persone ci sono
nel gruppo?" e "Ci sono bambini o animali?". Mentre ci parli, fai
Il contratto di Affitto
sapere loro che la tua casa vacanze è la tua seconda proprietà.
Questo li fa sentire più a loro agio nell'affittare la tua casa e li
incoraggia a prendersene una cura migliore.
Riscuotere i pagamenti
Una
Assicurati che contenga le seguenti:
prenotazione
è
confermata quando si riceve il deposito del pagamento. Anche
se puoi richiedere ai tuoi ospiti di inviare assegni per depositi e
pagamenti, puoi aumentare le tue prenotazioni accettando
pagamenti tramite deposito bancario o carta di credito.




Metti tutto per iscritto Per proteggere sia
te stesso che i
tuoi ospiti, metti tutti gli accordi per iscritto. Manda ai tuoi ospiti
una copia delle tue regole d'affitto e della conferma di fatturazione.
NON accettare depositi senza aver firmato a mano le copie del tuo
contratto d'affitto (sono accettabili anche le firme via fax).



penali ben dettagliate
i tuoi contatti e l'indirizzo della
 Il programma di pagamento per i
proprietà
depositi e per il pagamento
Clausola per la restituzione del
dell'affitto
deposito di sicurezza
 Regole per le partenze: cosa ti aspetti
Giorni/date ed orari di arrivo e
dagli ospiti al momento della
partenza
partenza
Restrizioni relative all'età e alla
capacità massima della proprietà
Registrati su www.Homeaway.it Holiday
Regole e restrizioni su animali e
Rentals.co.uk per esempio di contratto
fumo
gratuito
la somma totale dovuta, incluso
qualunque costo addizionale
La polizza di cancellazione con le
19 Il Processo di Affitto Riscuotere pagamenti
Carte di Credito o PayPal I viaggiatori spesso usano una carta di
credito o di debito, così, se tu non dovessi accettarle, potenziali ospiti
potrebbero cercare altrove. Accettare carte di credito o di debito ti da
la flessibilità e i benefici dell'immediatezza. Niente più attese alla posta
per controllare un assegno e verificare la validità di una prenotazione.
“
Noi cerchiamo di rendere quanto più
semplice possibile per un viaggiatore
prenotare la nostra casa, accettando
pagamenti a loro scelta fra assegno,
trasferimento bancario oppure carte
di credito/debito”
Millie, Devon, Inghilterra
Assegni Personali Se accetti pagamenti tramite assegni personali,
assicurati di incassarli immediatamente. Assicurati, inoltre, di dare
all'assegno ampio tempo per fare la compensazione prima di dare al
tuo ospite accesso alla casa.
Trasferimenti bancari Puoi offrire pagamenti diretti da un conto
riconosciuto ad un altro. Il pagamento è immediato e conveniente;
i fondi vengono depositati direttamente sul tuo conto. (Nota: i
trasferimenti da banca a banca sono differenti dai trasferimenti
Cogliere i vantaggi economici di affittare la tua casa vacanze non
istantanei di contanti perchè sono riconducibili ad un individuo)
deve essere una cosa complicata, fintanto che tu stabilisci regole
precise riguardo alle transazioni finanziarie.
Evita questi metodi di pagamento:
E' comprensibile che i potenziali ospiti possano sentirsi nervosi
riguardo al trasferire fondi a qualcuno che non hanno mai conosciuto.
Vaglia e assegno circolare Stai attento. Questi non sono metodi
Presentarsi a loro con regole finanziarie chiare e concise, ti aiuterà a
di pagamento convenienti per i tuoi ospiti e sono i preferiti dai
diminuire le loro preoccupazioni e a minimizzare potenziali difficoltà
truffatori.
per te.
Trasferimenti Instant cash wire HomeAway sconsiglia
Questi metodi di pagamento raccomandati sono comunemente
fortemente questo tipo di pagamento tramite trasferimenti non
disponibili: Carte di credito, PayPal, assegni personali e trasferimenti
rintracciabili via cavo attraverso servizi come Western Union o
bancari.
Moneygram poichè questo metodo è quello comunemente
utilizzato da truffatori. Inoltre spesso questi trasferimenti
incorrono in alti costi di procedimento.
20 Il Processo di Affitto
Ricevere
Depositi
Bilancio Finale
Normalmente cerca di ricevere il restante importo tra 14 e i 30 giorni
prima della data di arrivo. Questo lasso di tempo garantisce il tempo
necessario all’importo di arrivare sul tuo conto prima che tu invii le
indicazioni, le chiavi e i dettagli della tua proprietà.
Conclusione: Non dare indicazioni e/o le chiavi agli ospiti prima che
Il deposito di prenotazione Il deposito di prenotazione è una
specifica somma di denaro che viene riscossa al momento della
prenotazione e che convalida il contratto d'affitto.
loro ti abbiano pagato per intero.
Guida per acconti e sicurezza
Indipendentemente quanto sia lontana la data di arrivo del tuo
ospite, è fondamentale richiedere un deposito per la
prenotazione entro 3-5 giorni lavorativi dalla prenotazione
stessa. Questo deposito di può convertirsi automaticamente in
un deposito di sicurezza. Il deposito di sicurezza è una
determinata somma di denaro (normalmente al di sopra ed oltre
le tariffe ed i costi d'affitto) che il proprietario trattiene fino a
• Molti proprietari richiedono come minimo un deposito di
sicurezza pari al 10% del totale per la prenotazione
• Verifica subito tutti i depositi.
Incassa immediatamente gli
assegni di deposito. Un assegno
scoperto è un segnale di
problemi.
dopo che gli ospiti abbiano lasciato la proprietà
Prezzi Molti proprietari spezzano il pagamento in due rate
uguali: 60 giorni prima e 30 giorni dopo il primo. Ricevere il
primo pagamento 60 giorni prima della data di arrivo ti offre un
• Restituisci il deposito solamente
dopo che la tua proprietà sia
stata ispezionata in seguito alla
partenza dei tuoi ospiti.
ampio lasso di tempo per trovare un altro ospite nel caso di una
cancellazione o di un mancato pagamento. In ogni caso, se è
una prenotazione last minute, richiedi il pagamento per intero
al momento della prenotazione.
• Assicurati di informare gli ospiti
riguardo alla tua politica di
restituzione del deposito e
riguardo alle tue aspettative al
momento della prenotazione.
21 Il Processo di Affitto Gestire le
Chiavi
Se ti stai occupando personalmente dell'affitto della tua
casa vacanze, devi trovare un modo per permettere
l'ingresso ai tuoi ospiti. La maggior parte dei proprietari
usa una delle seguenti opzioni:
Cassette di sicurezza Puoi installare una cassetta di sicurezza sulla tua porta o
in un altro luogo facile da trovare all’esterno della tua
proprietà. Cassette di sicurezza comuni costano fra £25
e £30, e si possono acquistare in quasi tutti i negozi di
fai da te, ferramenta e su internet. Usando una cassetta
di sicurezza, puoi facilmente inserire un tuo codice,
installarla sulla tua porta e inserirvi la chiave di casa. In
seguito puoi dare all'ospite la combinazione quando
gli mandi le indicazioni stradali. L'aspetto negativo è
che non è facile cambiare la combinazione dopo ogni
ospite.
Spedire le chiavi per posta
Puoi sempre utilizzare il metodo di spedire le chiavi per posta ai tuoi ospiti. Molti
proprietari lo hanno fatto per anni. E' efficace, ma non necessariamente semplice e lascia
spazio all'errore (es. le chiavi non arrivano in tempo o vengono smarrite ).
Servizio di ritiro chiavi
Se preferisci che i tuoi ospiti ricevano le chiavi di persona, potresti
organizzare un servizio di ritiro chiavi con una locale agenzia
immobiliare oppure con una persona di fiducia che ti aiuta nella
gestione e pulizia della casa.
Ingresso senza chiavi
Puoi comprare una serratura senza chiave che ha la tastiera.
Questo tipo di serratura può essere trovato su internet o in
quasi tutti i ferramenta e negozi di fai da te ad un prezzo fra
£150 e £500. Per alcuni proprietari, questa può essere l'unica
soluzione (oltre che spedire le chiavi per posta) se la proprietà è
in un complesso che proibisce l'uso di cassette di sicurezza.
22 Il Processo di Affitto Analisi del
Procedimento di affitto
La maggior parte delle transazioni fra
Mviaggiatori e proprietari consistono di 15
passaggi. Usali per ripercorrere le tue stesse
procedure.
1
2
3
4
5
Il viaggiatore cerca una casa da affittare su internet.
10
Il viaggiatore invia una richiesta con le date selezionate.
Tu rispondi alla richiesta via telefono o email.
Il viaggiatore decide di prenotare la tua proprietà.
Mandi al viaggiatore il contratto di affitto e il programma
di pagamento.
6
Prendi un deposito di prenotazione con un metodo di
pagamento concordato.
7
Almeno 30 giorni prima della data di affitto, richiedi il saldo
debitore.
11 Mandi tramite email all'ospite la conferma che hai ricevuto
il pagamento finale.
12
Invii all'ospite le indicazioni stradali, le chiavi o i codici.
13
Il tuo ospite arriva e si gode la sua vacanza nella tua casa.
14
L'ospite parte; dai istruzioni al governante di pulire e controllare
la tua casa.
Il tuo ospite firma e faxa (o spedisce indietro) il tuo
contratto di affitto con il pagamento.
15
8
recensione sul tuo annuncio.
Invii tramite mail al tuo ospite un conferma che hai ricevuto
il contratto di affitto e il pagamento.
Restituisci il deposito e chiedi al tuo ospite di lasciare una
9
Segnali come prenotate sul tuo calendario le date
specificate.
23 Le chiavi del
Successo
1 2 3
4
Non mettere tutte le tue uova del marketing in una sola
cesta; promuovi la tua proprietà su altri 3-5 siti web, sia a
livello locale che a livello mondiale per raggiungere un
gran numero di viaggiatori.
Rispondi velocemente a qualunque richiesta per aumentare
le tue possibilità di ottenere la prenotazione.
Sii educato ed amichevole. Pensa ad ogni interazione
con un potenziale ospite come ad una transazione di
7
8
vendere l'idea di fittare la tua casa vacanze a
9
Cerca sempre di avere scorte di asciugamani e lenzuo;a
potenziali ospiti..
Evita fraintendimenti con il tuo governante o servizio delle
pulizie creando una lista di compiti specifici.
cosi da rendere la vita piu’ facile a chi si occupera’ della
casa e delle pulizie.
un servizio clienti.
Mantieni il tuo annuncio sempre aggiornato,
specialmente il tuo calendario, per dimostrare ai
viaggiatori che sei un proprietario attivo.
5
6
Sollecita recensioni dagli ospiti passati per aiutare a
Se non stai ricevendo tante prenotazioni quante ne volevi,
aumenta la tua gamma di ospiti, includendo gruppi legati
ad un hobby, ai possessori di animali, etc.
Ottimizza il tuo annuncio per i motori di ricerca mentre ne
scrivi il titolo, inserisci le foto e le descrizioni, inserendo
numerose parole chiave che un viaggiatore potrebbe
utilizzare per trovare una proprietà.
10
11
12
Stabilisci una chiara politica di rimborso e cancellazione
per proteggerti dalla perdita di guadagni.
Indica regole rigorose riguardo l'arrivo e la partenza
per evitare potenziali problemi
Conserva dettagliati resoconti di tutte le comunicazioni e
le prenotazioni su un foglio elettronico e mantieni un
buon sistema di archiviazione sul tuo computer
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vacanze e i primi passi da fare per arrivare ad avere successo negli
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specializzato negli affitti "direttamente dal proprietario". Il sito si
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quando si contratta con il proprietario privato.
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25 Copyright © 2009, HomeAway, Inc.
HomeAway, Inc. 3801 S. Capital of Texas Highway, Suite 150 Austin, TX 78704 (512) 493-0382 • http://www.homeaway.com
Kristin W. Dorsett, Autrice
Barbara Cummings, Co-Autrice Christine Hrib Karpinski, Redattrice
Tutti i diritti riservati. Nessuna parte di questa pubblicazione può essere riprodotta, distribuita o trasmessa in qualunque
forma o con qualunque mezzo, incluse fotocopie, registrazioni, o altri metodi elettronici o meccanici, senza un precedente
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commerciali permessi dalla legge sul copyright.
anche se l'autore e l'editore hanno fatto tutti gli sforzi possibili per assicurare l'accuratezza e la completezza delle
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ISBN: 978-1-935406-00-6 (eBook)
ISBN: 978-1-935406-01-3 (softcover)
ISBN: 978-1-935406-02-0 (Kindle)
ISBN: 978-1-935406-03-7 (Holidays Rentals)