COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI
LAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANO
Corso di preparazione
all'Esame di Stato per
l'abilitazione alla professione
29-06-2009
Estimo – Relatore: Antonio Ivan Orsenigo
Programma
1 - Richiami di matematica finanziaria
2 - Estimo generale: teoria delle stime
3 - Relazione di stima; stima dei fabbricati
4 - Stima dei fabbricati (seguito); ecc. ecc.
5 - Estimo legale
La relazione di stima
La relazione di stima è l’elaborato conclusivo del
lavoro del perito, essa viene consegnata al
committente che deve trarre dalla lettura del
documento la/le risposta/e che si attendeva in sede
di assegnazione dell’incarico.
Caratteristiche della relazione di stima dovrebbero
essere:
- chiarezza
- sobrietà
- ordine
La relazione di stima: chiarezza
La relazione di stima deve essere chiara,
cioè deve essere comprensibile nei suoi tratti
generali, ma in particolare devono essere
chiari:
- il procedimento logico seguito,
- i dati elementari utilizzati,
- le elaborazioni effettuate,
- le conclusioni raggiunte.
La relazione di stima: sobrietà
La relazione di stima deve risultare formale ma
sobria, cioè pur dovendo contenere tutte le
indicazioni che il perito ritiene utili per meglio
definire il lavoro che ha svolto, non deve
rappresentare un puro esercizio di stile, non
deve essere prolissa o indulgere in divagazioni
pseudo scientifiche.
Deve essere redatta con un linguaggio corretto e
scorrevole, che, dove serve, deve essere tecnico
ma non tecnicistico.
Sarebbe preferibile che il perito utilizzi nella
scrittura la forma impersonale, ricordando che la
relazione viene compilata al termine del lavoro.
La relazione di stima: ordine
La relazione di stima deve risultare ordinata, cioè
deve svilupparsi con coerenza e, in fase di analisi,
ogni suo elemento deve essere facilmente
rintracciabile.
La modalità di redazione può essere personalizzata
ma dovrebbe seguire una traccia che ne renda chiara
la lettura e la successiva interpretazione.
Si potrebbe prevedere una impostazione così
strutturata:
- autopresentazione
- dati dell’incarico e scopo della stima
- sopralluoghi effettuati
- suddivisione dell’elaborato ed allegati presenti
- svolgimento
- conclusioni
La relazione di stima: premessa
Allo scopo di stimare un appartamento per ………………. situato in
………………, il sottoscritto geometra …………. ha ricevuto l’incarico in
data 9/11/…… dal Sig. …………….. proprietario dell’unità immobiliare
stessa.
Il sottoscritto, avente lo studio in …………………. in via …………. al
numero civico …… e iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di
Milano con il n° …….., ha effettuato i necessari sopralluoghi nei giorni
…………… per la verifica delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche
dell’immobile e, quindi, espone con questa relazione il suo lavoro che,
per chiarezza, suddivide nei seguenti capitoli:
1. descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del
fabbricato di cui l’unità immobiliare ( U.I. ) fa parte;
2. descrizione delle caratteristiche dell’U.I.;
3. scelta del procedimento di stima;
4.
…………………………………………….
X. conclusioni.
Allegati: planimetria (scala 1:….), fotografie n° …., Certificato catastale.
La stima dei fabbricati: classificazione
I fabbricati si classificano come:
- civili: abitazioni, negozi, uffici, box, ecc. ecc;
- rurali, fanno parte integrante delle aziende agricole,
raramente sorge il problema di stimarli separatamente;
- industriali, presentano caratteristiche particolari in funzione
dell'attività che vi si svolge, oggi un po' meno, in quanto la
standardizzazione ha messo a disposizione i capannoni.
La stima presuppone una conoscenza approfondita del
mercato edilizio, delle circostanze locali, della scienza delle
costruzioni, degli aspetti tecnologici. Come sempre dovrà
essere chiaro lo scopo della stima in modo da poter
individuare l'aspetto economico da considerare.
La stima dei fabbricati: mercato
Il mercato dei fabbricati civili presenta caratteri
particolari:
- la domanda è rigida, si tratta di beni che
soddisfano un bisogno primario;
- l’offerta è rigida, perché si tratta di beni che per
essere prodotti richiedono molto tempo o non può
aumentare il numero di immobili disponibili;
- il mercato è di tipo locale, immobili siti in luoghi
diversi non si fanno concorrenza.
La stima dei fabbricati: indagini 1
Sono quelle da svolgere preliminarmente e
hanno il compito di raccogliere informazioni, si
ricorda che molte di esse sono il normale
bagaglio di conoscenze personali del perito.
Indagini di ordine:
- generale, riguardano gli aspetti: ambientali, economici
e giuridici del mercato in cui si trova il bene
- particolare, possono essere classificate come:
- estrinseche, riguardano la zona in cui è inserito il bene;
- intrinseche, riguardano direttamente i caratteri del bene.
La stima dei fabbricati: indagini 2
Di ordine generale
- clima;
- condizioni idrogeologiche;
- prezzi;
- canoni di affitto;
- condizioni demografiche;
- caratteri turistici;
- vincoli giuridici;
- ecc. ecc.
La stima dei fabbricati: indagini 3
Indagini di ordine particolare
CARATTERISTICHE ESTRINSECHE
1) servizi che la zona presenta: mezzi pubblici, uffici
comunali, ospedali e pronto soccorso, uff. postali, banche,
negozi, scuole, allacciamenti acqua, luce e gas, fognature,
ecc. ecc.;
2) tipologia della zona: residenziale, popolare, industriale,
ecc.;
3) disponibilità di fabbricati, andamento curve domanda offerta;
4) prezzi di materiali da costruzione e relativa manodopera;
5) traffico;
6) ecc. ecc.
La stima dei fabbricati: indagini 4
Indagini di ordine particolare:
CARATTERISTICHE INTRINSECHE, devono fornire il profilo
dell'immobile oggetto di stima, quindi verranno analizzate le sue
caratteristiche tecniche, economiche e giuridiche:
1) epoca di costruzione;
2) caratteristiche costruttive delle murature: interne e perimetrali;
3) stato dei solai, balconi, tetto;
4) stato delle tubazioni, scarichi, impianti elettrici, termici, ascensore;
5) stato di scale e ringhiere;
6) stato degli infissi;
7) stato generale di conservazione;
8) caratteri dei vani, esposizione, luminosità, pavimenti.
9) superfici a disposizione, sia in uso esclusivo che comune, sia coperte
che scoperte, sia di svago che di parcheggio, cortili, cantine;
10) possibilita` di trasformazione.
11) ecc. ecc .
La stima dei fabbricati: aspetti economici
La stima dei fabbricati può essere effettuata in base ai
seguenti A.E.:
-valore
di mercato;
- valore di costo;
- valore di capitalizzazione;
- valore di trasformazione;
- valore complementare.
Non può essere utilizzato l'A.E. di surrogazione in quanto
una abitazione può essere sostituita, generalmente, solo da
un’altra abitazione.
La stima dei fabbricati: valore di mercato
La stima dei fabbricati civili in base a questo aspetto
economico è quella in pratica più diffusa, può essere svolta
per:
- compravendite,
- successioni ereditarie,
- usufrutto,
- mutui ipotecari
- ecc. ecc.
Solitamente il mercato è piuttosto attivo, sia per l’alto costo
delle locazioni, sia per la mentalità italiana tesa all’acquisto,
sia perché l’investimento immobiliare è ritenuto molto sicuro.
Con tali premesse, risulta che il procedimento sintetico è
quello più utilizzato.
Valore di mercato dei fabbricati: s.s.
La stima più utilizzata in questo ambito è quella
comparativa.
Essa si realizza per confronto con fabbricati simili di cui si
conoscano i recenti prezzi di mercato. Per procedere
occorre che:
- esistano nella zona fabbricati simili per condizioni
estrinseche ed intrinseche;
- si conoscano i prezzi che sono stati realizzati per essi
recentemente;
- si possa rilevare facilmente il parametro di stima.
S.S. del Vm dei fabbricati: parametri
Come parametro di stima si può utilizzare:
* Superficie
- reale o coperta
- scoperta
- utile o calpestabile
- commerciale: è formata dalla sup. coperta e una quota
parte della sup. scoperta. (vedi “Usi tecnici nella
compravendita degli appartamenti in condominio” e
norma UNI 10750)
* Volume
* Numero dei vani, posti auto, posti barca, posti letto
* In alcuni casi si può anche operare a corpo.
S.S. del Vm dei fabbricati: dati beni simili
Si devono raccogliere dal mercato i dati dei beni simili e
possono essere presentati in forma tabellare secondo il
seguente schema:
n.
Località
Superficie
commerciale
Prezzo rilevato
1
via G. Garibaldi
79 m2
240.000 €
2
via G. Mazzini
82 m2
245.000 €
…. …………………..
……….
………………
… ………………..
………..
……………….
Pbs
Vbs
TOTALE
S.S. del Vm dei fabbricati: calcolo Vmm
Con i dati raccolti è possibile impostare la proporzione:
Vbs : Pbs = Vx : Px
Vbs
Vx = ---------- * Px
Pbs
da cui
Vbs = sommatoria valori beni simili
Pbs = sommatoria parametri beni simili
Vx = valore medio di mercato del bene da stimare
Px = parametro del bene da stimare
A tale valore si applicano le eventuali aggiunte e/o
detrazioni, in tal modo si determina il valore reale del bene.
S.A. del Vm dei fabbricati: generalità
Il valore di mercato per via analitica si determina attraverso
la capitalizzazione dei redditi che il bene potrà fornire in
futuro.
Si procede, determinando:
- il reddito padronale lordo (Rpl)
- le spese di parte padronale (Spp)
- il beneficio fondiario (Bf = Rpl – Spp)
- il tasso di capitalizzazione (rc)
- il valore medio di mercato (Vmm = Bf / rc)
- le eventuali aggiunte (A) e detrazioni (D)
- il valore reale (Vr = Vmm + A – D)
S.A. del Vm dei fabbricati: Rpl
E’ possibile determinare il reddito padronale lordo (Rpl) posticipando a
fine anno le rate di canone di locazione.
Quindi, come prima operazione bisogna determinare l’ammontare del
canone annuo di locazione (Ca) meritevole per l’U.I.
Si opera un’analisi di mercato allo scopo di individuare il canone medio
annuo e la modalità di pagamento.
Poi, calcolato il valore della singola rata, si posticipano a fine anno, ad
un tasso di interesse commerciale, con la formula
n1
M = Rpl = R * (n + r ----------)
2
Legenda:
 M = Rpl = sommatoria a fine anno dei montanti di rate infrannuali
R = ammontare della singola rata di canone
n = numero delle rate di canone
r = saggio o tasso d'interesse, viene espresso generalmente in termini %
+1 = se la rata è anticipata
-1 = se la rata è posticipata
S.A. del Vm dei fabbricati: Spp 1
Le spese, da portare in detrazione al reddito lordo, sono
rappresentate da:
Sv = spese varie legate a servizi di pulizia, illuminazione,
materiali di consumo, ecc.
Q = quote di assicurazione, manutenzione e reintegrazione
Tr = imposte, tasse e contributi
St = spese di amministrazione, postali, bancarie, ecc.
Sfitto = somma da calcolare per considerare il rischio di
avere l’u.i. sfitta o di non poter riscuotere il canone
Interessi = calcolati, ad un tasso commerciale, sulle spese
precedenti considerate mediamente anticipate
Tali spese possono essere calcolate analiticamente o sinteticamente. In
quest’ultimo caso, si procede considerando la loro incidenza media sul
reddito padronale lordo. Risulta chiaro che la tale incidenza varia
notevolmente in funzione delle diverse tipologie immobiliari, delle loro
dotazioni, nonché dei differenti trattamenti fiscali
S.A. del Vm dei fabbricati: Spp 2
L’incidenza percentuale sul reddito padronale lordo
delle singole spese
Tipo di spesa
Simbolo Incidenza % sul Rpl
Spese varie
Sv
2–6
Quote
Q
5 – 13
Tributi
Tr
8 - 15
Amministrazione
St
2–6
Sfitto
Sf
1–4
Interessi
I
TOTALE
18 - 45
S.A. del Vm dei fabbricati: rc
Il tasso di capitalizzazione serve per attualizzare i redditi
che l’immobile fornirà in futuro.
La sua determinazione rappresenta un momento molto
delicato, infatti piccoli errori nella sua definizione danno
luogo a grandi errori nel valore del bene.
Viene determinato mediante un’indagine di mercato che ha
lo scopo di rilevare, per gli immobili simili, il loro reddito
medio annuo e i loro recenti prezzi di compravendita. In tal
modo si può impostare:
Bf
rcmm = --------V
Bf = sommatoria redditi beni simili
V= sommatoria valori beni simili
rcmm = tasso di capitalizzazione m.m.
S.A. del Vm dei fabbricati: comodi e scomodi
Il tasso di capitalizzazione, ricavato dall’indagine di mercato,
rappresenta quello medio di mercato, ad esso possono
essere fatte delle modifiche, in più o in meno, quando
sull’immobile da valutare vi siano condizioni che il mercato
apprezza ma che non possono essere quantificate
singolarmente in moneta. Si tratta dei cosiddetti: comodi e
scomodi.
Comodi:
Scomodi
- pregi architettonici
- traffico
- finiture particolare
- inquinamento (anche acustico)
- spazi accessori
- litigiosità condominiale
- facilità di parcheggio
- servitù di “vicinanza”
- panorama
- viabilità difficoltosa
- infrastrutture della zona
- visuale scadente