16128 GENOVA - Salita S.Viale, 1/6-7 A - Tel. 010 589672 - Fax 010 584268
Anno 2012 - N. 1
SOMMARIO
pag.
3
• I problemi di oggi, le speranze di domani
pag.
4
• E ora a pagare sono i piccoli proprietari di case!
pag.
5
• Sacrifici straordinari per i cittadini
pag.
6
• La braga, questa sconosciuta
• Mediazione e condominio: i primi problemi pratici
• Aggiornamenti nel regime sanzionatorio in materia
edilizia e catastale
pag.
8
pag.
9-11 • Dalle sedi: • Firenze • Napoli • Bari
• La Spezia • Brescia • Verona • Parma
16128 Genova
Salita S. Viale, 1/6-7 A
pag. 12
• Nessun diritto al rimborso se manca l’approvazione
dell'assemblea
pag. 13
• La funzione sociale dell’amministratore
condominiale
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3
PICCOLA PROPRIETÀ
I PROBLEMI DI OGGI,
LE SPERANZE DI DOMANI
onostante le vibrate proteste dell’APPC, espresse in molteplici
comunicati a mezzo stampa e finanche in comunicazioni alle istituzioni
democratiche compresa una lettera aperta al Presidente del Consiglio non è stato
possibile evitare l’entrata in vigore simultanea della rivalutazione delle rendite catastali e dell’IMU.
Ancora una volta la tassazione del bene
immobile è stata la leva principale di una
manovra finanziaria finalizzata a rimediare in extremis al dissesto provocato da
anni di sprechi, di disordine finanziario,
di sottovalutazione degli effetti della crisi economica.
Ad oggi non è ancora possibile determinare con precisione l’entità del prelievo
complessivo tra quota statale e quota comunale in quanto molte amministrazioni
comunali non hanno ancora assunto le
delibere relative alla determinazione delle varie aliquote.
È stato però da subito chiaro che si tratterà
di un prelievo forte che renderà ancora più
squilibrato il rapporto tra il gettito fiscale derivante dai beni immobili e quello
derivante da redditi di altra natura.
Gli obbiettivi che in questa situazione la
categoria dei piccoli proprietari può darsi sul versante fiscale sono di tre ordini:
- evitare che l’IMU diventi stabilmente
lo strumento generale di finanziamento
degli enti locali e ottenere invece la attribuzione alla stessa del carattere di
straordinarietà legato alla presente congiuntura economica per poi venire ad
essere sostituita da una imposta sui
servizi comunali avente come base
imponibile tutti i redditi prodotti nel
territorio comunale ed una aliquota
non superiore al 2 per mille.
- promuovere la adozione da parte delle
istituzioni di politiche di contenimento della spesa pubblica.
- chiedere una più efficace azione di contrasto della evasione fiscale riferita ai
redditi da capitale e da impresa.
Gli altri ambiti di prioritario interesse per
la categoria sono la disciplina delle locazioni la politica residenziale pubblica, la
riforma della disciplina legale del condominio.
In relazione alle locazioni le esperienze de-
N
gli ultimi 10 anni hanno evidenziato la
necessità di una maggiore tutela dei locatori rispetto al rischio di morosità prolungata.
Il termine di grazia, la facoltà che la legge riconosce al conduttore moroso di ottenere dal Giudice un tempo di tre mesi per
sanare la morosità, è in molti casi una
presa in giro ed un espediente per prolungare in mala fede l’occupazione gratuita dell’immobile.
Dobbiamo quindi chiedere sia la introduzione di garanzie economiche da parte
delle pubbliche istituzioni (amministrazioni comunali o prefetture ) nei casi in cui
la richiesta di tempo per pagare risulti infruttuosa ma fosse sincera, sia le opportune
sanzioni (esecuzione immediata con forza pubblica al primo accesso) per i casi di
mala fede.
Nessuno può mettere poi in dubbio che lo
Stato Italiano sia il grande assente, rispetto agli altri stati europei, sul fronte della edilizia pubblica per le famiglie giovani e meno abbienti.
Da decenni manca una politica edilizia
pubblica e l’intero peso del disagio sociale
legato alla casa si scarica sui proprietari
privati cui viene riservato talvolta un ingiusto rimprovero morale per non essere
disposti a farsi essi carico in luogo dello
Stato, del welfare abitativo.
Occorre che lo Stato torni a investire in
programmi abitativi liberando i piccoli
proprietari da questa supplenza.
Infine la riforma del condominio.
È necessaria e nella speranza che non si
producano pasticci, và auspicato che il
Parlamento la vari rapidamente.
Le principali criticità sono rappresentate
oggi dalle scorrettezze gestionali e contabili di alcuni amministratori, per cui si
rende indifferibile l’introduzione di garanzie fidejussorie obbligatorie per chi
gestisce centinaia di migliaia di euro altrui
ma anche dalla viscosità di alcuni meccanismi decisionali previsti dalla attuale regolamentazione legale che ostacolano il
funzionamento e favoriscono il contenzioso.
Il lavoro da fare, quanto qui accennato e
molto altro, non manca. Sta a noi impegnarci nel farlo.
Ma soprattutto dobbiamo sperare che le
condizioni della economia nazionale si
risollevino rapidamente e si creino i presupposti economici e finanziari per una
nostra proficua azione
Avv. Marco Evangelisti
Presidente Nazionale APPC
PICCOLA
PROPRIETÀ
Organo Nazionale dell’Associazione
Piccoli Proprietari case
Anno XXI - N° 1 - 2012
Autorizzazione Tribunale
Reg. Stamp. 71/90
del 27/11/1990
Direttore Responsabile
GIULIANO MACCIÒ
Proprietario: A.P.P.C.
Salita S. Viale, 1/6-7 A
16128 Genova
Tel. 010 589672 - Fax 010 584268
Stampa: BRUZZONE ARTI GRAFICHE - GENOVA
Finito di stampare nel mese di giugno 2012
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PICCOLA PROPRIETÀ
“VERA ANOMALIA ITALIANA” È AVERE CONSENTITO ALLA “CASTA POLITICA”
DI DEPAUPERARE LE RISORSE DEL PAESE
E ORA A PAGARE SONO
I PICCOLI PROPRIETARI DI CASE!
noi che avevamo sperato di non
dover più udire e di non dover più
usare espressioni come “proprietario vessato, tartassato, spremuto”, oggi
dobbiamo considerare queste espressioni
puri eufemismi, visti i minacciosi nembi
che incombono sul capo del piccolo proprietario, dopo che la manovra Monti ha
colpito, con un accanimento senza precedenti, la casa. L’effetto dirompente della rivalutazione degli estimi catastali del 60%,
le maxi-aliquote sulle abitazioni concesse in locazione, la reintroduzione della
tassa sull’abitazione principale, hanno
sfornato la nuova IMU per cui, in nome di
“salviamo il paese”, chi ha un tetto si appresta a sborsare imposte con rincari pari anche al triplo dell’ICI. E se l’ICI è
stata la tassa più odiata dagli Italiani con
tutti i suoi squilibri, l’IMU è il nuovo
“horror nazionale”, che, portando con sé
valori squilibrati, accentua, in mancanza
di una revisione seria delle rendite catastali, le notevoli sperequazioni ed incongruenze. Non c’è bisogno di essere profeti
per conoscere che così si attua una nuova
emergenza abitativa, che così si arriva alla paralisi dell’edilizia, al crollo del mercato immobiliare, e nessuno acquisterà
più una casa per darla in locazione.
Si era sbandierato ai quattro venti che i sacrifici sarebbero stati equamente distribuiti, ma “con tristezza” dobbiamo prendere atto che i risultati producono ampia
smentita di ogni più seria dichiarazione.
È con smarrimento, che constatiamo di
non poter smettere di vedere il fisco che,
come pronto “rapace”, punta le tasche dei
“soliti noti”, ovvero i proprietari di case,
proprio loro che si erano sentiti garantiti
dall’articolo 47 della Costituzione e che,
pertanto, avevano ritenuto giusto perseguire l’obiettivo del tetto anche a costo di
pesanti sacrifici e rinunce per dare sicurezza a se stessi, alla famiglia ed ai risparmi.
Forse i politici di oggi sono troppo lontani dal pensiero dei Padri costituzionali e
la nuova generazione è riuscita a dotare la
macchina statale di idrovore pazze che
prosciugano ogni risorsa: è vero che servono introiti per non dichiarare “default”,
ma non è possibile cercarli soprattutto sui
E
o si cambia,
o ci si appresti
a ricevere
“lo schiaffo”
più pesante
della storia
repubblicana!
beni al sole. La casa contribuisce già, in
modo consistente, al bilancio delle imposte, sarebbe ben più opportuno, oltre che
alla lotta, senza quartiere, all’evasione, al
sistema politico della corruzione che, tra
l’altro, frena gli investimenti stranieri in
Italia, operare sulla riduzione delle spese,
bene inteso che occorre salvaguardare ciò
che ha effetti benefici sulla crescita. La vera “anomalia” italiana, comunque, è avere consentito alla macchina statale ed alla casta politica di depauperare le risorse
del paese, ed ora anziché provvedere da subito a “professionali potature” sulla spesa pubblica, sui costi della politica e sui
privilegi si tassano i sacrifici dei piccoli
proprietari che, nel concretizzare il sogno di un tetto, non hanno gravato sullo
stato “sociale”.
L’Appc, che, da sempre, ha il ruolo primario di difesa della piccola proprietà,
ha promosso una petizione popolare, su
scala nazionale, contro la manovra Monti sulla casa, perché chi ha investito i ri-
sparmi di una vita per l’acquisto di un
bene primario come la casa non merita
vessazioni, ma riconoscimento del valore
sociale dei suoi sforzi e solidarietà nel
momento di crisi. Non si salva l’Italia
“espropriando” le case degli Italiani. Nel
raccogliere l’adesione di migliaia di piccoli proprietari, decisi a fare sentire la loro voce ed il loro peso, l’Appc ha recepito che il dissenso ed il malumore sono
sempre più serpeggianti e palpabili, pronti a sfociare in forme di protesta che suoneranno come punizione di tutta una classe politica che non ha compreso e non
comprende che colpire con tasse (la pressione fiscale è già al 45%, tra le più alte
al mondo!) senza puntare sullo sviluppo
e sulla crescita è finire in completa recessione ed il settore immobiliare, che ha
sofferto e soffre di un complesso di inferiorità rispetto a tutti gli altri settori produttivi, è alla paralisi e con esso tutto il volano immobiliare.
Ricordino i nostri politici che la proprietà non e “un furto” da punire, ma per i piccoli proprietari è frutto del loro grande impegno, e, se non si cambia registro, si apprestino a ricevere lo schiaffo più pesante della storia repubblicana, in quanto centinaia di migliaia di piccoli proprietari,
come si è registrato, già alle elezioni politiche del 2013, sono determinati a disertare le urne: se ciò accadesse l’attuale
classe dirigente dovrebbe molto riflettere!
Ma l’Appc auspica che ciò non venga
messo in atto e che, in tempi brevi, si abbia un serio ed accurato ripensamento
dell’intera manovra.
Nella sede Appc spezzina, che è stata letteralmente presa d’assalto, sono state raccolte seimilacentocinquantadue firme contro questa manovra che mette in ginocchio
chi il tetto, a grande fatica, se lo è conquistato, ed ora se lo vede “usurpato” da
uno stato miope e patrigno, che non ha saputo apprezzare il valore di tanto sforzo e,
se non si pretendeva un “riconoscimento”,
almeno che non si “sparacchiasse” nel
mucchio colpendo con tasse e solo tasse
di nuovo anche “l’abitazione principale”.
Flavio Maccione
Segretario nazionale Appc
PICCOLA PROPRIETÀ
5
SACRIFICI
STRAORDINARI
PER I CITTADINI
aggiunto un livello di tassazione
sui beni immobili che non ha precedenti e che si abbatterà con la
forza di un maglio sul settore economico
più colpito dalla crisi e che quindi provocherà effetti devastanti e di gravità tale
che pare irreale e assurda la sostanziale indifferenza delle forze politiche nazionali
e locali, la prima domanda che ci si dovrebbe porre è se un intervento del genere, certamente iniquo e vessatorio, rispetta almeno formalmente i principi di legalità. E la risposta è no perché l’aumento del
60% delle rendite catastali, e quindi il
vertiginoso innalzamento della base imponibile su cui andranno ad incidere le fantasmagoriche aliquote dell’IMU – operato in via di urgenza senza alcuna giustificazione con atto di imperio degno di uno
stato totalitario –, è una misura priva di criteri razionali e concreti e quindi mancano
quegli elementi minimi che una legge istitutiva di una prestazione patrimoniale deve contenere secondo l’art. 23 della costituzione.
R
dai comuni
sarebbe necessaria
una presa di coscienza,
quindi provvedimenti
straordinari al fine
di potere applicare
le aliquote minime
Ma al di là dell’arbitrio del governo e del
parlamento è dai comuni, a cui spetta la
modulazione delle aliquote IMU, che sarebbe necessaria una presa di coscienza
della gravità della situazione, della straordinarietà del momento e quindi l’assunzione di provvedimenti straordinari al fine di potere applicare le aliquote minime.
È il tempo delle scelte coraggiose e quindi dello smantellamento di tutte le sovra-
strutture create dalla politica a esclusivo
beneficio delle clientele partitiche e non
certamente dell’interesse pubblico. Questa è l’unica vera spending review che
porterebbe un immediato beneficio economico nelle casse comunali e quindi un
sollievo fiscale ai cittadini esangui. Facciamola finita subito con le società partecipate, con i relativi consigli di amministrazione, con gli enti che servono solo
a pagare gli stipendi dei loro dipendenti e
gli affitti dei locali dove sono ubicati, si
mettano finalmente a gara i servizi locali togliendoli dal controllo dei partiti che,
come le cronache quotidiane attestano,
fanno strame dei nostri soldi.
Vedremo nelle prossime settimane come
i nuovi sindaci si confronteranno con questa richiesta ineludibile dei loro elettori.
Perché sarebbe grave se, invece di aiutare i cittadini a contenere la terribile mazzata, affondassero i canini nella giugulare dei proprietari di case.
Avv. Mario Fiamigi
Consigliere Nazionale APPC
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PICCOLA PROPRIETÀ
LA BRAGA, QUESTA SCONOSCIUTA
er gli addetti ai lavori, amministratori, artigiani, assicuratori e periti, la “braga” rappresenta un termine corrente, data la frequenza di interventi sugli scarichi verticali, mentre nell’empireo del diritto il termine appare,
per lo più, sconosciuto. Gli scarichi delle
acque reflue condominiali si dividono in
orizzontali (reti di scarico poste, normalmente, presso le fondamenta dell’edificio
e, sicuramente, condominiali) e verticali
(colonne di scarico che, dall’ultimo piano,
raccolgono le acque reflue dalle singole
unità immobiliari, fino a confluire nella rete orizzontale).
La colonna verticale, di fatto, è costituita
da tratti di tubo, denominati “collettore”
collegati da innesti, denominati “braghe”,
che collegano altresì la colonna alle singole proprietà attraverso le loro diramazioni; alcuni tecnici, a loro volta, distinguono, nella composizione del manufatto, tra il “bicchiere” ove si inserisce il
tratto di colonna e la “braga” vera e propria, che è costituita dalla sola diramazione
verso i sanitari privati.
In caso di rottura e di conseguenti infiltrazioni negli appartamenti, è necessario
verificare se l’inconveniente si sia verificato in una parte privata, per cui responsabile sarà il condomino verso il quale la
diramazione è diretta, ovvero in una parte condominiale, nel qual caso risponderanno, secondo le loro quote, tutti coloro
che sono collegati alla colonna comune.
P
gli scarichi
delle acque reflue
condominiali
si dividono
in orizzontali
e verticali
Il fatto è che, normalmente, il guasto si verifica nella braga ma, esattamente, proprio
nel punto di collegamento tra il “bicchiere” e la diramazione.
Secondo un’interpretazione la responsabilità sarà da addebitarsi al privato in
quanto il raccordo è stato previsto, dal
costruttore, al fine di consentire la diramazione verso l’appartamento; secondo
un’altra interpretazione, al contrario, il
corpo di raccordo è necessario per consentire la continuazione della colonna comune ed è, pertanto, condominiale.
È questa seconda interpretazione quella
prescelta dalla Cassazione che, con sentenza n. 778 del 19/01/2012, ha stabilito
la responsabilità del condominio per un
danno da infiltrazione cagionato ad un
immobile dalla braga di raccordo tra la colonna ed il lavello privato.
La questione, anche se appare di poco
conto dal punto di vista giuridico, di fatto si presenta quotidianamente; la stragrande maggioranza delle colonne verticali, infatti, non è costruita con moderni
materiali plastici, ma con composti contenenti amianto che, almeno in teoria, necessiterebbe di discreti costi di intervento e smaltimento; detti materiali, inoltre,
si usurano necessariamente nel corso degli anni e, pertanto, le conseguenze, anche
giudiziarie, sono molto frequenti.
Le polizze globali fabbricato, infatti, pur
coprendo i danni imputabili sia a parti
private che comuni, non indennizzano per
intero il danno, in ragione della presenza
di franchigia o in ragione dell’insufficienza del valore assicurato; invero, esse
intervengono per indennizzare la ricerca
e la riparazione del guasto, presso il titolare della diramazione, e per indennizzare gli immobili sottostanti che sono stati
danneggiati; per la differenza non coperta, naturalmente, si pongono i problemi.
Se la rottura si trova in parte privata il
proprietario non avrà alcun diritto a vedersi
rimborsare, dal condominio, tutti i costi di
rottura nella propria abitazione ma, anzi,
sarà tenuto a risarcire i danneggiati, mentre se la rottura è imputabile a parte comune, il condominio dovrà risarcire sia i
danneggiati che colui presso il quale si sia
intervenuti per porre rimedio al problema.
Avv. Paolo Gatto
Consulente Legale APPC
MEDIAZIONE E CONDOMINIO:
I PRIMI PROBLEMI PRATICI
al 20 marzo 2012 la procedura di
mediazione obbligatoria riguarda
anche la materia condominiale e
la responsabilità civile per i danni derivanti
da circolazione di autoveicoli. Pertanto, anche per le liti tra vicini o per le controversie
con l’amministratore condominiale sarà
necessario rivolgersi ad un soggetto terzo
ed imparziale, il mediatore appunto, per
provare ad individuare una soluzione amichevole prima di rivolgersi eventualmente ad un giudice.
L’impatto di questa novità in ambito condominiale è stato notevole, dato che nelle nostre città, la maggior parte dei cittadini vive in edificio condominiale e le ra-
D
gioni per le quali si litiga in un condominio sono numerose, dal condomino che
viola il regolamento condominiale alle
problematiche tipiche della ripartizione
delle spese stabilite dall’amministratore o
il calcolo delle stesse in base alle tabelle
millesimali e così via.
In relazione quindi al procedimento di
mediazione, il problema preliminare è
quello di stabilire se l’amministratore sia
legittimato, senza il preventivo consenso
dell’assemblea, a decidere se partecipare
o meno al procedimento di mediazione
e, in caso ritenga di dovervi partecipare,
se debba essere assistito.
Tale nuova normativa pone all’ammini-
stratore poche possibilità di scelta e la
sua posizione risulta assolutamente “scomoda”e non altrettanto chiara e concorde
è la dottrina sulla possibilità dello stesso,
di essere parte del procedimento di mediazione senza il preventivo assenso dell’assemblea condominiale.
Per quel che concerne la procedura di mediazione obbligatoria, pertanto, qualsiasi
scelta operata dall’amministratore, sebbene in buona fede e nell’esclusivo interesse del condominio, potrebbe essere oggetto di critica dal condominio (o da alcuni
condomini).
SEGUE PICCOLA PROPRIETÀ
7
Pertanto, se vi è una comunicazione di
un invito in mediazione l’amministratore
può: non aderire; aderire ed andare da solo in mediazione; aderire ed andare accompagnato da un legale; aderire ed andare accompagnato da un legale e con
l’ausilio di un perito (es. ingegnere, architetto etc.).
Spesso i tempi tecnici tra la ricezione dell’invito alla mediazione e l’incontro presso l’Organismo di Mediazione sono ristretti e, pertanto, l’amministratore, in caso di ricevimento di atto di un invito al procedimento in mediazione, potrebbe trovarsi costretto ad inviare una comunicazione all’ente di conciliazione per richiedere di posticipare il primo incontro in
modo da avere il tempo di convocare l’assemblea.
Come se non bastasse l’art. 66 disp. att. c.c.
testé recita. “l’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza”.
In pratica, l’amministratore deve avere il
tempo utile per l’inoltro della convocazione con l’indicazione all’ordine del giorno della materia del contendere, oggetto
del tentativo di mediazione obbligatorio,
nonché della decisione di aderire o meno,
ovvero quella di mediare.
Onde evitare vari inconvenienti, e comunque prima che giungano gli “inviti”
per le procedure di mediazione, l’amministratore potrà convocare una assemblea
di Condominio con uno specifico punto all’o.d.g. che metta l’assemblea stessa nelle condizioni di scegliere, preventivamente, come indirizzare l’operato dell’
amministratore.
La delibera dovrebbe poi dare istruzioni
anche in riferimento alle varie possibili
ipotesi di argomenti oggetto della mediazione e dovrà essere chiarito se l’amministratore deve aderire alla mediazione e
se deve essere assistito da un legale e da
un perito.
Se poi, chiaramente, in sede di mediazione, si prospetti una concreta ipotesi di
conciliazione, l’amministratore dovrà comunque convocare nuovamente l’assemblea ponendo all’o.d.g. i termini precisi
della eventuale proposta; in questo caso,
se l’assemblea deliberasse di accettare la
proposta, tale proposta dovrà essere integralmente recepita, ossia negli stessi termini della delibera condominiale, nel verbale di conciliazione.
In conclusione, alla luce di quanto sopra
esposto, si evidenzia quindi, come le future pronunzie della giurisprudenza dovranno colmare gli attuali vuoti legislativi in una materia, come questa condominiale, basata sulla oramai superata normativa codicistica e che verrà ulteriormente stravolta dall’attesissima riforma
del diritto condominiale.
Avv. Giuliana Bartiromo
Presidente APPC sede di Lecce
8
PICCOLA PROPRIETÀ
AGGIORNAMENTI NEL REGIME
SANZIONATORIO IN MATERIA
EDILIZIA E CATASTALE
a situazione economica degli ultimi tempi comporta ripercussioni
sulla tassazione fiscale con inasprimento delle imposte dirette ma, anche
in maniera più latente, con un aumento del
regime sanzionatorio per le violazioni
connesse al patrimonio edilizio.
A partire dal 2010 diverse norme edilizie
e tributarie hanno introdotto modifiche
alle norme precedenti con l’obbiettivo di
“semplificare” le pratiche relative agli
immobili, per esempio la Legge n.73/2010
che ha introdotto la cosiddetta “attività
edilizia libera” e la Legge n. 122 del 30 luglio 2010 che ha fondato le basi per la
prossima riforma catastale.
Dette norme hanno però inevitabilmente
provocato una generale rimodulazione di
altre norme che alla luce della crisi economica del nostro paese hanno generato
un inasprimento del regime sanzionatorio.
A livello catastale tale ripercussione si è
concretizzata con D.L. n.23 del 14 marzo
2011 in cui le sanzioni per ritardata od
omessa presentazione di aggiornamento o
variazione sono state quadruplicate infatti i minimi e massimi sono passati rispettivamente da Euro 258,00 ad Euro
1.032,00 e da Euro 2.066,00 ad Euro
8.264,00.
In campo edilizio tale ripercussione è difficilmente quantificabile poiché le Regioni conservano una potestà legislativa
che permette, nel rispetto della norma ba-
L
le diverse irregolarità
basate sui molteplici
titoli edilizi
comportano
sanzioni più o meno
gravose
se contenuta nel Testo unico per l’edilizia
(D.P.R. 380/01), di allargare o restringere
l’ambito applicativo e le relative conseguenze.
Inoltre le diverse irregolarità basate sui
molteplici titoli edilizi comportano sanzioni più o meno gravose.
Non potendo quindi analizzare le diverse
casistiche regionali e le molteplici irregolarità edilizie, per esemplificare, mi riferirò al caso più diffuso ovvero alle opere interne (su immobile non vincolato)
consistenti nella demolizione o spostamento di tramezza eseguite in assenza di
autorizzazione, considerando la normativa della Regione Liguria.
La L.R. 16/2008 prevedeva all’art.43,
comma 1, una “....sanzione amministrativa pari al doppio dell’aumento del valo-
re venale degli immobili conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a euro
516,00”.
La recente L.R. 9/2012 ha modificato ed
integrato la L.R. 16/2008 e nel caso specifico il citato art. 43 è stato integralmente modificato. Il considerato comma
1 ora recita: “.... Agli interventi, di cui
all’articolo 21 bis, comma 1, lettera b), realizzati in assenza o difformità dalla SCIA,
si applica una sanzione pecuniaria di euro 1.033,00, senza ricorrere alla valutazione dell’Agenzia del territorio”.
Per il caso considerato (opere interne) rientranti negli interventi assentibili con
SCIA (art. 21 bis comma 1, lett. b) si passa da una sanzione commisurata al doppio
dell’aumento del valore venale dell’immobile o minima di euro 516,00 ad una
sanzione fissa di euro 1.033,00 con conseguente inasprimento poiché nelle opere interne, come prima indicate, gli interventi edilizi difficilmente comportano aumento del valore venale degli immobili.
Considerando quindi la situazione sociale attuale sarà opportuno che tutti pongano particolare attenzione alle procedure
edilizie e catastali al fine di non incorrere in violazioni con conseguente applicazione delle relative sanzioni.
Arch. Luca Spera
Consulente APPC
PICCOLA PROPRIETÀ
9
DALLE SEDI
FIRENZE
Che gli sfratti, soprattutto quelli per morosità siano divenuti una
piaga sociale è sotto gli occhi di tutti.
Facile fare demagogia e ancor più facile mistificare la realtà.
Recentemente a Firenze è stato diffuso un volantinaggio (vedere allegato) in cui, a chiare lettere si profondono “consigli” su come resistere all’esecuzione di uno sfratto:
• non lasciare la tua casa al primo “avviso di sfratto”;
• alla prima visita dell’ufficiale giudiziario il rinvio è garantito;
• alla visita successiva è importante non essere soli.
Valutare la portata di tali consigli è sin troppo facile, poiché rispecchiano e diffondono una prassi ormai consolidata a Firenze
e nel resto d’Italia; quello che è inaccettabile è il terzo punto: oscuro nella dizione e con una velata minaccia e molti sottintesi, cui
fa da corollario l’immagine di un gruppo di massaie, in abiti dimessi, con in prima fila la più intraprendente che, in modo imperioso e militaresco, ordina ad un rassegnato e spaesato poliziotto
di tornarsene indietro.
Diciamo pure che non vi è nulla di nuovo, o meglio, la strategia
è stata mutuata dai vari centri sociali, disseminati qua e là sul territorio, che in un loro “manuale per resistere agli sfratti” già
qualche tempo fa dettavano alcune regole quali:
• non aprire la porta e dì che stai chiamando l’avvocato;
• chiama subito il numero del comitato (alias centro sociale);
• Non firmare nessun documento;
• chiedi i dati di chi procede per poterlo identificare”.
Il problema non è di poco conto.
In un paese sempre più in crisi la diffusione di tali opuscoli e volantini non fanno altro che alimentare incomprensioni, recriminazioni e antagonismo.
Ma quello che preoccupa è soprattutto l’incitamento alla disobbedienza, a non tener in alcun conto, se non a sbeffeggiare ed irridere provvedimenti giurisdizionali ammantando il tutto con
definizioni politiche di antifascismo.
La tipologia del piccolo proprietario di case: quasi sempre pensionato, che come garanzia per la vacchiaia ha deciso l’acquisto
di un’unità immobiliare per trarne un’integrazione alla propria pensione, non è certo quella di un fascista sfruttatore ed oppressore
di popolo.
Siamo alle solite: le istituzioni sono presenti, eccome, quando trattasi di imporre e poi incassare tasse e balzelli; totalmente assen-
ti quando trattasi di difendere i diritti di coloro che tartassano e
mungono.
Già la pressione fiscale sul patrimonio immobiliare è giunta a livelli insostenibili e, per di più, la politica riferita agli sfratti in genere ed in particolare a quelli per morosità, rimandandone l’esecuzione a due anni ed oltre (tempo di prassi a Firenze, ma anche in altre piazze d’Italia) pone a carico dei privati ulteriori
perdite “secche” sol che si pensi non solo al mancato introito dei
canoni di locazione, delle spese condominiali ed al consumo
dell’acqua, per poi arrivare alle condizioni in cui il “povero” (è
proprio il caso di dirlo) proprietario troverà la mobilia di corredo del quartiere, se locato arredato.
È indubbio che la denunciata situazione porta alla paralisi del già
penalizzatissimo mercato immobiliare e poi non si venga a stigmatizzare se i proprietari, prima di stipulare un contratto di locazione, soprattutto nei confronti degli extracomunitari, richiedono precise garanzie, informazioni etc. etc.
Concludendo: quello che è intollerabile ed inaccettabile è l’inerzia
delle Istituzioni che da una parte non tutelano i sacrosanti diritti dei proprietari e dall’altra tollerano e giustificano o peggio favoriscono comportamenti che in futuro sfoceranno senz’altro in
tensioni sociali.
È auspicabile che i Sindacati della proprietà congiuntamente
diano un segnale forte ed univoco contro questo malcostume
che invece è diventato uso.
È al vaglio di APPC Firenze, Confedilizia, Uppi e Apsi di depositare un esposto denuncia alla Procura della Repubblica su quanto sopra illustrato.
Il Presidente
Avv. Gianfranco Rosati
NAPOLI
Si presentano sempre più attive e impegnate le sedi di Napoli, Torre del Greco e Portici dell’Associazione Piccoli Proprietari Case, le quali hanno stretto un rapporto di collaborazione nell’espletamento delle proprie attività. Tale sinergia ha come fine
l’ottimizzazione del raggiungimento di obiettivi comuni attraverso
la promozione di alcune iniziative mirate sul territorio. Non è esclu-
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PICCOLA PROPRIETÀ
so che la collaborazione possa essere estesa anche ad altre sedi
APPC della regione. È in procinto la pubblicazione di un giornalino informativo, per i soci e non, con ampia diffusione nelle
zone interessate, nel quale sono trattati i temi di maggiore attualità riguardo gli immobili, con particolare attenzione all’argomento
più scottante: 1’IMU. Siamo in un periodo in cui è difficile risparmiare e ancor di più investire, tuttavia la casa rimane pur sempre un obiettivo primario. La crisi non molla la presa, diffuso è
il senso di insicurezza sociale e individuale che porta le famiglie
ad avere difficoltà di orientamento, pertanto con profuso impegno e sforzo organizzativo la Sede APPC di Napoli (Presidente:
Rocco Mastrangelo), la Sede di Torre del Greco (Presidente:
Chiara Mastropietro, Segretario Patrizia Mennella) e la Sede di
Portici ( Presidente: Domenico Vincenzi) si stanno attivando su
diversi fronti progettuali di ampia portata per supportare e coadiuvare gli associati e non solo. Si sta lavorando, infatti, per promuovere convegni, corsi specifici, incontri in cui i consulenti dell’associazione sono a disposizione del pubblico per rispondere ai
quesiti sulle problematiche attinenti la casa, necessario è tale
impegno ora che i piccoli proprietari sono allo stremo delle forze, poiché gravati dall’ingente pressione fiscale. Impegno che risulta quanto mai oneroso in un momento particolarmente delicato
quale quello che ci troviamo ad attraversare, tuttavia l’associazione
continuerà con perseveranza, attivismo a far sentire costantemente la sua presenza sul territorio.
BARI
minio abbia preso in seria considerazione. Come APPC è stato
predisposto per gli associati un nuovo servizio a seguito dell’entrata in vigore della Media Conciliazione. È stato sottoscritto infatti un accordo con l’organismo di Mediazione ANPAR. All’ALAC sono giunte diverse richieste da altri Organismi di Mediazione riconosciuti per allacciare un rapporto di collaborazione.
Contro la manovra Monti abbiamo bombardato di comunicati i
giornali e le televisioni che come si sa purtroppo sono più attente
e offrono spazio (anche troppo) alle vicende politiche nazionali
e locali e meno alle iniziative delle organizzazioni sociali e alle
voci di protesta e alle proposte che salgono dal basso, dalla gente comune. L’APPC comunque ha sensibilizzato i soci e i cittadini contro la manovra fiscale raccogliendo le firme per la petizione con dedizione quotidiana, avendo sempre come obiettivo
la salvaguardia dei diritti dei piccoli proprietari. Con questa classe politica la battaglia per far sentire il peso della voce dei piccoli proprietari, potrebbe avere uno sviluppo formidabile promuovendo un Movimento dei "ceti medi".
Il Segretario
Giuseppe Simone
LA SPEZIA
6152 SONO LE FIRME RACCOLTE
CONTRO LA MANOVRA MONTI!
Nell’ambito della manifestazione fieristica di Edil Levante di Bari, ECO-NETWORK ha organizzato il 3 marzo 2012 il convegno
sul tema "La riqualificazione sostenibile del Condominio", alla
quale è stata invitata anche la nostra associazione. In rappresentanza dell’ALAC ha preso la parola il presidente Mauro Simone condividendo la finalità del convegno volta alla divulgazione
e all’accrescimento della cultura del risparmio energetico e della sostenibilità ambientale degli edifici. L’APPC e l’ALAC sono attente all’evolversi della società e ai problemi riguardanti la
vivibilità degli immobili in condominio, e auspicano che tutti dovrebbero conoscere e mettere in pratica un Galateo Ecologico durante il vivere quotidiano. Il dott. Simone ha detto anche altro. La
categoria degli amministratori da tempo è in ansia nell’attesa che
il Parlamento, con colpevole ritardo, si decida ad attribuire agli
amministratori il riconoscimento giuridico della professione, che
consenta un’esistenza dignitosa, un equo compenso del proprio
lavoro come prescrive il precetto costituzionale. Allo stesso tempo è una necessità sentita rispondere in modo adeguato al riconoscimento del ruolo delle Associazioni di categoria, che però non
sembra che la discussione alla Camera sulla riforma del Condo-
La sede Appc spezzina, insieme alle consorelle distribuite sul territorio nazionale, è stata impegnata nel raccogliere, con la sottoscrizione della petizione popolare contro la manovra Monti, il dissenso e lo stato di disagio della popolazione stanca di essere nel
mirino delle tasse. Per l’intera durata dell’iniziativa è stata data
ampia divulgazione della raccolta delle firme a mezzo stampa,
con l’affissione di cinquecento manifesti nei punti strategici della città ed il supporto di spot sull’emittente televisiva locale.
PICCOLA PROPRIETÀ
Tanti sono stati gli spezzini venuti a dare rilevanza alla protesta
e significativamente, a conclusione dell’operazione sono state raccolte ben 6152 firme! numero davvero ragguardevole per una città come La Spezia e, con sorpresa gli operatori hanno riscontrato che in tanti, oltre alla firma, hanno voluto aderire all’associazione nella consapevolezza di riuscire col numero a darle più peso e ad avere così più voce. Il consistente faldone che andrà ad
unirsi agli altri sarà consegnato al governo Monti perché possa
meditare sugli umori della gente comune e possa riflettere che non
con solo tasse si risolvono gli elefantiaci problemi del paese e,
soprattutto, non sarà l’abitazione principale salvarlo!
Ramona Gris
Segretaria provinciale APPC
BRESCIA
Si è tenuto il 22 marzo scorso, nella sede bresciana, un incontro
dei legali che collaborano con la APPC sul tema della mediazione.
Relatori il dott. Vincenzo Vecchio, responsabile del Centro Studi Nazionale, che ha illustrato le linee generali della nuova normativa con particolare riferimento ai diritti reali e al condominio,
l’avv.to Giangiacomo Alborghetti che ha analizzato le questioni
relative alle locazione, l’arch. Massimo Vecchio ha trattato il tema della consulenza tecnica a supporto dell’attività del mediatore
professionista, la dott.ssa Angela Baldi che ha analizzato le questioni legate al settore assicurativo e l’avv.to Guzzi che ha trattato il tema della organizzazione procedurale dell’ente di mediazione..
La mediazione delegata obbligatoria (D.Lgs 28/2010) ha, dal
22/03/12, superato la fase transitoria ed è entrata in pieno regime comprendendo anche sinistri stradali e liti condominiali.
Dal 20 marzo 2012 qualsiasi vertenza prima di essere portata innanzi al giudice ordinario deve essere preceduta dalla fase di mediazione: restano regolati dalle norme procedurali esistenti i
provvedimenti di urgenza e le liti relative a diritti non disponibili. Si dice tecnicamente che la fase della mediazione è condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria.
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La mediazione è un istituto tipico dei paesi anglosassoni e viene brevemente chiamata ADR (Alternative Dispute Resolution)
ed ha la funzione di tentare di risolvere, in via preliminare, con
costi bassi le vertenze in cui i rapporti tra le parti litiganti sono
destinati a durare.
Sono demandate al preventivo ricorso alla mediazione le vertenze
relative a: locazioni, condominio, diritti reali (servitù, distanze
ecc.), contratti assicurativi, bancari e finanziari, sinistri stradali,
divisioni immobiliari e successioni ereditarie, affitto di azienda,
responsabilità medica, diffamazione, patti di famiglia, comodato.
Chi vuole iniziare quindi una azione giudiziaria in una delle predette materie dovrà ricorrere ad un istituto di mediazione, convocare l’altra parte davanti al mediatore (un professionista che è
stato formato con un apposito corso) e seguire la procedura indicata dalla legge.
La procedura, che ha un termine di massimo 4 mesi, si può concludere con un accordo che omologato dal giudice e registrato diviene titolo esecutivo ed opponibile ai terzi.
La mancata partecipazione alla fase della mediazione può avere
conseguenze pesanti nella fase processuale e non solo in ordine
alle spese di causa, il comportamento nella fase di mediazione e
quindi la mancata partecipazione può costituire elemento di valutazione nel merito della vertenza da parte del giudice ordinario. Se si rifiuta la proposta fatta dal mediatore e poi, nel successivo
processo, il giudice la fa propria nella sostanza anche chi dovesse vincere la causa, ma non ha accettato la mediazione, subirà pesanti sanzioni in termini di spese processuali. In tal caso gli verranno addebitati i costi sostenuti dalla parte soccombente e non
avrà diritto a ottenere il rimborso delle proprie.
Altro vantaggio della mediazione oltre ai costi ridotti e ai tempi
definiti è la detraibilità dalle imposte delle spese sostenute sino
a 500,00 euro e la gratuità della registrazione per gli atti di valore sino a 50.000,00 euro. L’Associazione Piccoli Proprietari di
Case di Brescia e Bergamo ha stipulato un protocollo operativo
con un ente abilitato dal Ministero alla mediazione delegata.
Abbiamo iscritto a tale ente mediatori professionisti che hanno
da sempre un rapporto organico con la nostra associazione.
Ai nostri associati si offre quindi l’opportunità di accedere per le
mediazioni ad un ente convenzionato che garantisce obbiettività, trasparenza, mediatori formati all’interno delle problematiche proprie dei piccoli proprietari di case.
La nostra associazione dispone di un gruppo di consulenti che sono in grado di offrire, a prezzi competitivi, tutta l’assistenza giuridica tecnica e specialistica di cui hanno bisogno.
Vincenzo Vecchio
Presidente Provinciale
VERONA
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PICCOLA PROPRIETÀ
Il 3 maggio 2012 A.P.P.C. Verona ha stipulato una convenzione
con BRIDGE MEDIATION ITALIA per il servizio di mediazione
delle controversie civili e commerciali dei propri iscritti.
La convenzione prevede tariffe agevolate agli associati di APPC
che facciano istanza di mediazione presso la sede di Verona
dell’Ente di conciliazione.
Le agevolazioni possono così riassumersi:
- riduzione del 30% su tutti gli importi delle indennità di mediazione;
- nessun aumento di indennità nei previsti casi di particolare difficoltà, complessità o importanza della controversia;
- aumento simbolico di euro 1 nel caso di successo della mediazione in luogo del previsto incremento fino al 25% del
compenso stabilito per il mediatore.
Bridge Mediation Italia è primario Ente di conciliazione a diffusione nazionale, iscritto al n. 57 del Registro degli organismi
deputati e al n. 1 del Registro degli Enti Formatori.
avv. Vincenzo Peritore
Presidente provinciale A.P.P.C. Verona
PARMA
La città di Parma è stata scossa da una vera e propria rivoluzione politica, con la vittoria del candidato grillino Federico Pizzarotti, che ha vinto con il 60,23% dei voti contro il 39,77% del
PD.
L’Associazione Piccoli Proprietari Case richiede un confronto immediato con la nuova amministrazione, pur comprendendo le difficoltà di “fare i conti” con enormi buchi di bilancio, ritiene però necessario insistere nuovamente per la riduzione degli effetti devastanti della nuova tassa sugli immobili che, così come strutturata, penalizza soprattutto la piccola proprietà ed il mercato immobiliare, provocando nel contempo un aumento del disagio sociale e del numero delle famiglie a rischio di povertà.
La sede di Parma si propone pertanto di organizzare in tempi brevi presso la sede Comunale incontri al fine di discutere sul peso e sulle modalità della tassazione e restituire senso e dignità
ai contratti a regime agevolato, con lo sopo di prevedere nuovamente aliquote ridotte per i proprietari che abbiano utilizzato questa forma contrattuale in base agli accordi sottiscritti a Parma il 29 ottobre 2003, con il ripristino della differenza fra le due
tipologie di contratto a canone libero e concordato, questo ora
fuori mercato.
La nostra Associazione intende anche manifestare la propria
condivisione alla immediata cessazione da parte di Equitalia dell’attività di riscossione per conto dei comuni, obiettivo quanto
mai urgente, che potrà comportare un risparmio di spesa oltre che
impedire moti di terrorismo e rivolta fiscale.
Avv. Rosa Maria Ghirardini
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PICCOLA PROPRIETÀ
PRESIDENZA NAZIONALE:
16128 GENOVA - Salita S. Viale, 1/6-7 A
Tel. 010 589672 - Fax 010 584268
SEGRETERIA NAZIONALE:
00199 ROMA - VIA TRIPOLI, 152
Tel. 06 86201168 - Fax 06 86201662
Nessun diritto al rimborso se manca
l’approvazione dell'assemblea
ordinanza n 5984 del 16/04/2012
ha riaffermato il principio, già
espresso dalla sentenza n.
14197/11, in materia di diritto al rimborso all’amministratore sulle anticipazioni
operate a favore dei condomini.
Secondo la S.C. costituisce un principio
consolidato (tanto da doversi decidere con
ordinanza, secondo il nuovo sistema di
funzionamento della Cassazione) che
l’amministratore non possa erogare spese
senza il preventivo assenso dell’assemblea.
Nella specie, l’amministratore aveva provveduto a corrispondere, anticipando di tasca propria, il compenso di duemila euro
oltre I.V.A. ad una società di tecnici incaricata alla direzione dei lavori nell’edificio e tale anticipazione non era stata rimborsata dal condominio.
Secondo i magistrati della Corte l’amministratore non poteva pretendere il rimborso di quanto anticipato atteso che l’assemblea, in sede di approvazione dei lavori
straordinari, aveva conferito mandato di
nominare un direttore dei lavori ma non
aveva provveduto altresì ad approvarne la
spesa che, accessoria ai lavori straordinari, doveva necessariamente essere preventivamente approvata o, almeno, ratificata dall’organo collegiale condominiale;
per la Corte, infatti, il principio contenuto nell’art. 1720 c.c. in materia di mandato,
secondo il quale il mandatario ha diritto al
rimborso delle anticipazioni operate per
conto del mandate, deve necessariamente essere coordinato con quelli in materia
di condominio, secondo i quali ogni spesa che non sia urgente deve essere approvata preventivamente dall’assemblea, per
cui il credito vantato dall’amministratore,
nel caso esaminato, non poteva essere
considerato né liquido né esigibile.
Questo principio enunciato dalla Cassazione assume particolare rilevanza nell’ambito della piena liberalizzazione ope-
L’
rata in materia di compensi professionali.
Se, infatti, in precedenza il mandato conferito all’amministratore, ad esempio, nella difesa in un giudizio, poteva ritenersi
implicitamente contenere anche il potere
di corrispondere il compenso atteso che
questo era determinato in termini piuttosto circoscritti nelle tariffe professionali,
l’abrogazione integrale delle tariffe ministeriali introduce un elemento di indeterminatezza nel contenuto del rapporto professionale che impone un preventivo sindacato dell’assemblea sulla congruità del
prezzo del professionista.
A questo punto è chiaro che, nelle materie di sua propria competenza (ad esempio
richiesta di decreti ingiuntivi, azioni cautelari, perizie in caso di urgenze ecc.) l’amministratore sarà autorizzato a sottoscrivere
discrezionalmente preventivi purché non
abnormi, mentre nella materie in cui è necessario l’intervento dell’assemblea (capitolati, direzioni lavori straordinari, controversie giudiziarie ecc.) l’amministratore sarà tenuto a sottoscrivere preventivi
sempre “previa ratifica dell’assemblea”,
qualora questa non abbia, preventivamente, autorizzato un limite di prezzo.
Non è escluso che, nell’immediato futuro, prendano campo le cd. beauty contest
tra professionisti (letteralmente concorsi
di bellezza) tanto attese da governi liberali,
antitrust e tanto decantate nei libri di marketing professionale, ma il se ed il come
lasciano interrogativi sui quali è oltremodo difficile azzardare previsioni.
La maggior parte delle professioni, infatti, è connotata dall’obbligazione di mezzi, anziché di risultato, assunta dal professionista; vertendosi, ad esempio, in
materia di controversie giudiziarie, appare evidente che, a prescindere dal prezzo
presentato dai diversi professionisti, l’esito
del procedimento può determinare, in caso favorevole, l’azzeramento del costo
ma, in caso sfavorevole, anche il raddoppio o la triplicazione del prezzo preventivamente deciso (a seguito dei costi di soccombenza); è palese, pertanto, che il fattore “prezzo” assuma minore rilevanza
nei confronti di altre qualità professionali; il futuro, pertanto, è aperto a positive innovazioni, ma anche a grossi problemi
legati alla transizione.
Avv. Paolo Gatto
Presidente Nazionale A.L.A.C.
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PICCOLA PROPRIETÀ
La funzione sociale
dell’Amministratore condominiale
el proprio lavoro gli amministratori condominiali incontrano
persone che hanno problemi e
manifestano disagi che spesso vanno
ben oltre le questioni che riguardano
l’alloggio e le competenze giuridiche,
amministrative e tecniche dell’amministratore di condominio. Problemi più o
meno seri di cui è costellata la vita delle persone: dalla perdita del lavoro, a un
lutto in famiglia, alla separazione incombente o appena avvenuta, all’anziano truffato, alle liti con il vicino per
i rumori o per gli animali domestici.
Rispetto a questi problemi se un Amministratore cerca di fare qualcosa, lo fa
per sensibilità e per senso di responsabilità personale, senza alcun riconoscimento da parte dei servizi e talvolta,
senza le necessarie competenze.
In altri casi, sono proprio i servizi sociali
e i servizi sanitari pubblici o, addirittu-
N
ra, le Forze dell’ordine, ad interpellare
l’AC e a fare riferimento a lui, cercando informazioni e la sua collaborazione
per affrontare qualche problema. E ciò
in genere avviene in modo estemporaneo, senza una strategia di continuità e,
a volte,in modo strumentale.
Noi siamo convinti che sia importante
dare valore al “lavoro sociale” che alcuni
amministratori di condominio più sensibili fanno di loro iniziativa e senza alcun riconoscimento.
Per questo stiamo lavorando ad una proposta rivolta a quegli amministratori
condominiali che sono consapevoli che
nel loro lavoro sono coinvolti aspetti
sociali, che possono anche rappresentare
un valore aggiunto per la loro professionalità, e a quelli che ritengono che il
valore sociale del loro lavoro potrebbe
essere riconosciuto e apprezzato di più
dagli stessi condomini e dal resto della
comunità. Nominare e dare visibilità a
questa vocazione sociale, nella quale
alcuni amministratori condominali si riconoscono, può permettere di fornire
ai propri clienti una proposta professionale più qualificata e articolata, di dare
a molte persone un punto di riferimento a loro prossimo e di mettere a disposizione una risorsa preziosa per la convivenza.
Per questo vogliamo farci raccontare
dagli amministratori le loro storie, le
loro esperienze più forti , riunirle e farle conoscere a tutti.
Invito pertanto amministratori condominiali e proprietari che hanno esperienze da raccontare, a scrivere a [email protected].
Grazie a tutti per la collaborazione
Dr. Claudio Moretti
ALAC Perugia
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