Rilascio di coperture
assicurative a favore di
fondi immobiliari: riflessioni
preliminari.
Roma, 18 giugno 2008
Avv. Daniele Raynaud – Avv. Vincenzo Giannantonio
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Introduzione:
• Nel caso in cui una compagnia assicurativa sia
richiesta di rilasciare delle coperture assicurative ad
una SGR, quale società di gestione di un fondo
comune di investimento, dovrà considerare, da un
punto di vista legale:
 taluni aspetti “positivi”;
 taluni aspetti potenzialmente “negativi”; e
 la sopravvenienza di eventuali eventi “critici” relativi
al fondo immobiliare.
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GLI ELEMENTI “POSITIVI”:
1) L’autonomia patrimoniale del fondo:
 Rispetto alla SGR che lo gestisce;
 Rispetto al patrimonio di ciascun partecipante il fondo;
 Rispetto ad ogni altro fondo o patrimonio gestito dalla
SGR;
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GLI ELEMENTI “POSITIVI”:
2. Il regolamento:
 Strumento essenziale di conoscenza del
funzionamento del fondo (particolarmente utile nel
caso di fondi riservati o speculativi);
 Strumento di garanzia, in quanto vi è un controllo
preventivo da parte della Banca d’Italia.
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GLI ELEMENTI “POSITIVI”:
3) L’iscrizione della SGR in un albo tenuto dalla
Banca d’Italia:
 avviene a seguito di una serie di adempimenti
preventivi, quali, a titolo esemplificativo:
a) sede legale e direzione generale in Italia;
b) capitale sociale minimo di un milione di euro;
c) predisposizione di un programma che illustri i
caratteri dell’impresa;
d) la “garanzia” di una sana e prudente gestione;
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GLI ELEMENTI “POSITIVI”:
4) Obblighi di:
 Professionalità, indipendenza e onorabilità per i
soggetti che svolgono funzioni di amministrazione,
direzione e controllo;
 Onorabilità per i soggetti titolari di partecipazioni.
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GLI ELEMENTI “POSITIVI”:
5) La banca depositaria:
 Ha un duplice ruolo di custodia e di controllo, rafforzato da:
a) l’obbligo di agire “in modo indipendente e nell’interesse dei
partecipanti al fondo”,assumendo verso gli stessi e nei
confronti della SGR la responsabilità per “ogni pregiudizio
da essi subito in conseguenza dell’inadempimento dei
propri obblighi”;
b) l’obbligo, in capo agli amministratori e ai sindaci della
banca depositaria, di riferire “senza ritardo alla Banca
d’Italia e alla Consob, ciascuna per le proprie competenze,
sulle irregolarità riscontrate nell’amministrazione della
società di gestione del risparmio e nella gestione dei fondi
comuni”.
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GLI ELEMENTI “POSITIVI”:
6) Documenti contabili e pubblicità:
 In aggiunta alle scritture previste per le imprese
commerciali, la SGR deve redigere:
a) il libro giornale del fondo nel quale devono essere annotate,
giorno per giorno, tutte le operazioni;
b) il rendiconto della gestione del fondo (da redarre entro 60
giorni dalla fine di ogni esercizio annuale);
c) una relazione semestrale relativa alla gestione del fondo;
d) un prospetto recante l’indicazione del valore unitario delle
quote di partecipazione;
 I documenti di cui ai punti b), c) e d) devono essere tenuti
a disposizione del pubblico nella sede della SGR;
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ELEMENTI “NEGATIVI”:
1) Il cambio della SGR “affidata”:
 In caso di SGR che dia meno “credenziali”:
 comunque si tratta sempre di un soggetto autorizzato dalla
Banca d’Italia e con precisi obblighi di:
a) operare con diligenza, correttezza, e trasparenza
nell’interesse dei partecipanti ai fondi e dell’integrità del
mercato;
b) organizzarsi per ridurre al minimo il rischio di conflitti di
interesse tra i patrimoni gestiti;
c) adottare misure idonee a salvaguardare i diritti dei
partecipanti ai fondi;
d) disporre di adeguate risorse e procedure idonee ad
assicurare l’efficiente svolgimento dei servizi.
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ELEMENTI “NEGATIVI”:
2) La disciplina dei conferimenti nei fondi chiusi di
investimento immobiliare:
 La disciplina prevista dall’art. 12-bis, terzo comma,
del D.M. 24 maggio 1999, n. 228 (il “Decreto”),
tenta di arginare il rischio di sopravvalutazione dei
beni conferiti attraverso:
a) una relazione di stima elaborata da esperti
indipendenti (la quale deve essere a disposizione del
pubblico);
b) una valutazione di un intermediario finanziario che
accerti la compatibilità e la redditività dei
conferimenti rispetto alla politica di gestione del
fondo.
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ELEMENTI “NEGATIVI”:
3) La disciplina del conflitto di interessi nei fondi chiusi
di investimento immobiliare:
 Si tratta della possibilità di investire in beni ceduti o
conferiti da:
1. soci della SGR; o
2. società facenti parte del gruppo rilevante della SGR;
 La disciplina prevista dall’art. 12-bis, quarto comma, del
Decreto, subordina tali operazioni ad una serie di cautele,
quali, ad esempio:
a) limiti, rispetto al valore del fondo, del:
- bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento (10%);
- totale delle operazioni effettuate con i soci della SGR
(40%);
- totale delle operazioni con i soci e i soggetti appartenenti al
gruppo rilevante (60%);
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ELEMENTI “NEGATIVI”:
3) bis La disciplina del conflitto di interessi nei
fondi chiusi di investimento immobiliare:
b) dopo la prima emissione di quote il valore del singolo
bene/operazione non può superare il 10% del valore
del fondo su base annua;
c) relazione di stima;
d) le quote sottoscritte a fronte dei conferimenti devono
essere detenute per un ammontare non inferiore al
30% dal soggetto conferente per almeno due anni;
e) la delibera dell’organo amministrativo della SGR deve
illustrare l’interesse del fondo all’operazione.
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ELEMENTI “NEGATIVI”:
4) L’indebitamento nei fondi chiusi di investimento
immobiliare:
 Si tratta della possibilità, prevista dall’art. 12-bis,
settimo comma, del Decreto che autorizza i fondi
immobiliari ad assumere prestiti fino al 60% del
valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e
delle partecipazioni in società immobiliari e del 20%
degli altri beni;
 Tali prestiti possono essere assunti anche al fine di
effettuare operazioni di valorizzazione dei beni in cui
è investito il fondo.
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ELEMENTI “NEGATIVI”:
5) I Fondi Riservati e i Fondi Speculativi:
 Tali fondi, per la loro natura e per gli investitori cui si
rivolgono, attribuiscono una maggiore libertà di gestione e
molti meno vincoli con riguardo a:
a) possibili tipologie di investimento (che possono derogare
alle “norme prudenziali di contenimento e frazionamento
del rischio stabilite dalla Banca d’Italia”);
b) operazioni in conflitto di interesse (non è necessario: (i) un
valore limite dei beni rispetto al valore del fondo; (ii) dopo
la prima emissione di quote non opera il limite del 10% su
base annua; (iii) la relazione di stima);
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EVENTI “CRITICI”:
• Le modifiche del regolamento del fondo (che
comunque ricordiamo dover essere approvate dalla
Banca d’Italia);
• L’avvio di procedimenti ispettivi da parte della Banca
d’Italia;
• Procedimenti sanzionatori da parte della Banca
d’Italia;
• Procedure di fusione tra il fondo cui si prestano le
coperture assicurative ed un altro fondo.
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CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE
– PROFILI OPERATIVI –
ACCORDO QUADRO
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