Relazione di Due Diligence
Store First Ltd 2013 | N. società 07463355
Italian
Contenuto
04 Il mercato del self-storage nel Regno Unito
07 Analisi di mercato
08 Il modello economico di Store First
09 Differenziatori di Store First
09 L'opportunità di investimento
10 Il rendimento sull'investimento
11 Vie d'uscita e responsabilità
11 Sicurezza per l'Investitore
12 Compliance SIPP
12 Costi o detrazioni
13 Tabella costi e rendimento
14 Processo di acquisto
15 Terminazione e uscita anticipata
16 Struttura della proprietà
16 Pagamenti dell'Investitore
16 Considerazioni fiscali
17 Domande frequenti
19 Informazioni sulla società
Analisi di mercato del self-storage
Il concetto di self-storage è stato introdotto per la prima volta nel
Regno Unito negli anni '80. nell'area di Londra. Il settore continua
a crescere in modo costante nel Regno Unito in termini di ricavi
ottenuti dall'affitto, secondo il sondaggio annuale 2012 della
Self Storage Association compilato da Drivers Jonas Deloitte.
Riferimenti al “Sondaggio” sono contenuti in questa relazione.
Il Sondaggio è la sesta Relazione consecutiva a presentare il
progresso del settore. 87 aziende diverse ne hanno preso parte
rappresentando oltre il 50% degli 815 siti di self-storage del Regno
Unito. Un totale di 436 strutture di storage sono state coperte dal
Sondaggio. Il Sondaggio si impegna a cambiare ogni anno le sue
domande per assicurare di raccogliere un'immagine accurata dello
stato di attività del settore in generale, tuttavia le domande
fondamentali rimangono invariate allo scopo di stabilire accuratamente
le tendenze e fornire chiari confronti fra le diverse offerte.
Negli ultimi 2 anni, Store First Limited ha acquisito e sviluppato
15 importanti edifici di self-storage, progettati specificamente.
Mentre il Sondaggio mostra come un certo numero di operatori siano
in fase di rinnovo del debito, Big Yellow ha concordato un prestito per
100 milioni di sterline su 15 anni a un tasso del 4,9% e Safestore ha
concordato un rifinanziamento per 400 milioni di sterline a un tasso
del 5,5%, TUTTI i siti di Store First sono LIBERI da ipoteche/debiti.
I nostri Investitori possono pertanto rimanere relativamente tranquilli
considerando che il modello economico di Store First Limited
(a differenza di quello di concorrenti molto più importanti) non
è soggetto alle variazioni dei tassi d'interesse o ai capricci delle
banche. Per usare un termine del gergo del settore finanziario, Store
First Limited non è soggetta a “gearing” (o “leverage”) come lo sono
le società che si fondano sul debito.
Vale la pena notare oltretutto che se Safestore e Big Yellow sono
state in grado di concordare tali finanziamenti, ciò dimostra che
l'interesse degli Investitori a lungo termine nel mercato dello
storage e nel cash flow generato dal servizio è immenso.
I risultati del Sondaggio mostrano che dal 2006 gli affitti derivati dal
self-storage sono aumentati di un 7,3% cumulativo, mentre gli affitti nei
settori di Retail, Industriale e Uffici sono tutti diminuiti di circa il 5%.
Il Sondaggio mostra, inoltre, tassi medi di occupazione di strutture
mature incrementati dal 68% al 70% e fino al 75% a Londra.
Il Sondaggio afferma chiaramente che la salute del settore dello
storage non dipende dal volume delle transazioni immobiliari nel
Regno Unito. Dal 2007 i ricavi non hanno cessato di aumentare
(anche se più gradualmente) mentre il numero di acquisti di
abitazioni è effettivamente dimezzato.
Secondo il Sondaggio del 2012, poco più di un terzo dei clienti affitta
spazi di storage quando trasloca da casa e si nota un mercato
crescente di persone impegnate a fare miglioramenti della propria
casa; questo è un mercato in crescita dato il ribasso del mercato
immobiliare. Il Sondaggio suggerisce che costoro diventeranno
clienti a lungo termine e contano per circa il 10% della domanda.
Un altro terzo dei clienti è costituito da aziende; secondo il
Sondaggio i risultati mostrano che tali aziende stanno diventando
clienti sempre più importanti. Queste aziende clienti stanno
occupando una proporzione sempre maggiore di spazio e più
a lungo tempo, una tendenza riconosciuta da Store First.
Store First si sta ampliando in molti più siti con l'intenzione di acquisire
e sviluppare 50 centri entro i prossimi 5 anni, a partire dal 2012.
Con una popolazione di 62 milioni, il Regno Unito fornisce solo 0,5 sq/ft
(0,04 mq) di spazio di immagazzinamento a persona, mentre negli
USA questo valore raggiunge 7,4 sq/ft (0,6 mq) a persona.
Oltre alle informazioni incoraggianti contenute nel Sondaggio 2012
della Self Storage Association (SSA) è bene tenere in considerazione
un altro documento utile, vale a dire il rapporto del Royal Institute of
British Architects pubblicato per la prima volta nel settembre 2011
e intitolato: ‘The Call for Space’ (Il bisogno di spazio).
Benché un atteggiamento cinico potrebbe far dire che i Sondaggi della
SSA sono, in certa misura, mirati al proprio interesse, questo non si
può affermare nel caso del Royal Institute of British Architects (RIBA).
Il rapporto RIBA indica che, secondo la ricerca attuale, i consumatori
non hanno torto a inquietarsi del fatto che le nuove abitazioni non
sono abbastanza grandi. Secondo la ricerca condotta, i residenti di
abitazioni private non hanno spazio sufficiente per conservare
i propri beni. Il 57% ha affermato di non disporre di spazio sufficiente
per depositare i propri averi.
Questa tendenza dell'edilizia per le nuove abitazioni, spiacevole
per i residenti, si rivela positiva solo per il settore del self-storage,
dal momento che sempre più individui ricorrono a soluzioni di
self-storage per risolvere questo problema.
A ragione dell'apparente bisogno di spazio di famiglie normali, oltre
alle necessità delle piccole aziende e alla preoccupazione a livello
nazionale di British Gas, Store First Limited è certa che il suo
prodotto sarà in costante domanda per l'utente finale.
4
Store First Ltd 2013 | Due Diligence
Inoltre, la fiducia di Store First nel suo prodotto è tale che si
occuperà di affittare i pod dall'Investitore con un rendimento
dell'affitto garantito per i primi due anni dell'8% per anno. La rendita
percepita dall'Investitore inizia pertanto dal primo giorno.
La decisione governativa di imporre
l'IVA sulle strutture di self-storage ha
costernato il settore tuttavia si tratta di
una notizia POSITIVA per gli Investitori di
Store First!
Tutti i grandi player ricavano guadagni dall'affitto di spazi di storage
di lunga superiore alla soglia annuale che richiede il pagamento
dell'IVA, tuttavia, secondo il modello economico di Store First,
la vasta maggioranza degli Investitori di Store First non raggiungerà
tale soglia. La soglia attuale di £77.000 – a gennaio 2013 –
significherebbe che un Investitore individuale deve possedere
Storepod per un valore di £500.000 per essere imponibile di IVA
e questo suppone un ricavo netto del 12% dei costi ai livelli attuali.
Ovviamente gli Investitori non hanno nessun obbligo di affittare gli
Storepod. Sono liberi di usarli personalmente (si applicano restrizioni
per gli Investitori SIPP) e mentre Store First è lieta di fornire un
servizio completo di gestione/affitto, ogni Investitore è totalmente
libero di gestirsi autonomamente o di assumere un agente di sua
scelta. Così facendo, non devono corrispondere a Store First nessun
contributo di gestione o commissione.
Benché i livelli e le strutture per l'affitto siano importanti vantaggi di
vendita per attirare clienti, l'Investitore può avvalersi di un beneficio
raro in questo tipo di investimento.
Il prodotto Store First è una solida e tangibile proprietà commerciale.
Corrisponde perfettamente alla definizione di HMRC (Agenzia delle
entrate britannica) di quanto sia adatto agli investimenti SIPP con il
vantaggio intrinseco di possedere il suo proprio titolo di trascrizione
presso l'ufficio catastale del Regno Unito. Ogni Investitore può
visitare il proprio centro di storage, vedere il proprio (o i propri) pod
e sperimentare in prima persona le strutture disponibili. Ogni
Investitore è libero di fare quello che vuole con gli Storepod. Li può
affittare, usare personalmente, venderli, lasciarli vuoti e organizzare
qualsiasi tipo di gestione desideri. Ogni Investitore ha veramente il
controllo del suo investimento.
Gli Investitori Store First godevano già del vantaggio competitivo in
quanto potevano affittare i loro Storepod a tariffe sostanzialmente
inferiori rispetto a quelle dei player di punta e anche a costi inferiori
alla media nazionale, tuttavia aggiungendo il fattore IVA il
vantaggio di Store First è palese.
Secondo il Sondaggio, l'affitto medio nazionale per 25 sq/ft (2,3 mq)
è di £526,50 annue, mentre un Investitore di Store First può offrire
strutture equivalenti o superiori a quelle dei concorrenti per £425,00
annue e ciò PRIMA che i concorrenti abbiano aggiunto l'IVA. Dopo
l'aggiunta del 20% di IVA, la cifra media nazionale, in base
all'esempio suddetto, ammonta a £631,80 per anno, mentre quella
di Store First rimane a £425,00 per anno (a condizione che la soglia
limite IVA non venga superata).
Questo rende gli affitti di Store First meno cari rispetto alla media
nazionale di un gigantesco 32%, fornendo all'Investitore Store First
un indiscutibile vantaggio economico rispetto alle altre aziende di
storage.
E ancora, l'economicità dell'affitto non è l'unico punto di forza.
Il secondo punto di forza è l'elevatissima specifica dell'allestimento
che Store First ha apportato alle sue strutture di storage e che
continua a migliorare. Store First offre ai suoi utenti di storage
vantaggi e incentivi che mai ci si potrebbe immaginare.
Fra questi: strutture per uffici, strutture per catering, sale di conferenza
e Wi-Fi gratuito, oltre ai servizi che normalmente sono previsti, come
aree di ricezione con personale addetto, sicurezza/accesso e forniture
24 ore su 24. L'attuale generazione di immobili adibiti a storage sarà
addirittura dotata di palestre.
Store First è sicura che questi fattori renderanno il suo prodotto la
scelta ovvia per l'utente di storage, apportando oltretutto un sano
rendimento dell'investimento ai suoi Investitori.
Store First Ltd 2013 | Due Diligence
5
Ourpresenza
Locations
La nostra
geografica...
Barnsley x1
1
2
1
2
3
4
5
6
7
11
11
8
9
10
5
18
17
17
Store First sites under op
Siti di Store
11 First in fase di opzione:
Aberdeen
11
Aberdeen
12
Bath
12
Bath 13
Birmingham
13
Birmingham
14
Bristol
14
Bristol15
Cardiff
15
Cardiff16
Coventry
16
Coventry
17
Durham
17
Durham
18
Edinburgh
18
Edimburgo
19
Gloucester
19
Gloucester
20
Lancaster
20
Lancaster
21
Leicester
21
Leicester
22
London
22
Londra
23
Manchester
23
Manchester
24
Norwich
24
Norwich
25
Watford
25
Watford
5
18
Blackburn x3
Barnsley
x1
3
Burnley x2
Blackburn
x3
4
Ellesmere Port x1
Burnley
x2
5
Glasgow x1
Ellesmere
Port x1
6
Leeds x1
Glasgow
x1
7
Liverpool x2
Leeds8 x1
Rochdale x2
Liverpool
x2
9
Preston x1
Rochdale
x2
10
Wakefield x1
Preston x1
Wakefield x1
As of December 2012
A dicembre 2012
20
20
9
3
2
36
2
9
10
8
8
23
23
7
7
6
10
1
1
21
21
4
4
24
13
13
16
16
19
19
25
25
15
15 14
12
14
12
22
22
Ulteriori analisi di mercato
Il Sondaggio annuale indica che grosse PLC di self-storage
hanno riportato ai loro Investitori un settore in rapida crescita
con grande fiducia nel futuro.
Penetrazione del mercato
Penetrazione del mercato regionale
Esistono circa 815 punti di self-storage nel Regno Unito,
che forniscono al mercato britannico 296.000.000 sqft di spazio
disponibile per affitto. Questo settore nel Regno Unito ha un giro di
affari di circa 350 milioni di sterline per anno e conta circa
400 diversi operatori e oltre 2000 dipendenti.
Di questo numero totale di strutture nel Regno Unito, 320 sono gestite
da grossi operatori, 40% controllate da player nazionali (10 o più punti)
e il rimanente 60% è controllato da operatori minori. Store First è uno di
quei player nazionali con 15 centri (e altri 10 in via di completamento).
Ad aprile 2012, Big Yellow ha annunciato di avere ottenuto un prestito
di 100 milioni di sterline su 15 anni. Inoltre, a maggio 2012 Safestore ha
annunciato il rifinanziamento e l'aumento delle sue strutture per un
valore di 400 milioni di sterline. Il rifinanziamento complessivo di
Safestores di 400 milioni di sterline sostituisce i 385 milioni di sterline di
debito – con termine in agosto 2017 – con nuove scadenze scaglionate
dal 2016 al 2024, su un costo14%
combinato totale di indebitamento al
28%
5,5% per anno. Ciò dimostra l'interesse che gli Investitori sul lungo
termine nutrono nel settore e nel cash flow che viene generato da
questo servizio. D'altro canto, Store First si trova nella posizione
privilegiata di confermare di essere libera da debito al 100%.
23%
Gli USA dispongono in media di 22,5 di punti di self-storage per
ogni milione di persone, il Regno Unito ha in media 13 punti per
milione di persone,
35%i Paesi Bassi circa 11 punti per ogni milione di
persone e Danimarca e Svezia circa 7 punti per milione di persone.
Se ci confrontiamo ai valori negli USA, Europa e Regno Unito si può
prevedere ancora una grande crescita in questo mercato.
Midlands
e Galles
Inghilterra
del Nord
•
I clienti aziendali sono aumentati del 3%: da 36% lo scorso anno
al 39% attualmente.
•
I clienti aziendali sostano in media 61 settimane (precedentemente
56 settimane).
•
Tutti gli operatori sono certi che gli introiti aumenteranno
significativamente il prossimo anno.
•
La struttura media è £40k per sq/ft, strutture più grosse valgono
circa £60k, le strutture Store First si classificherebbero come
grosse strutture.
•
I livelli di occupazione sono molto alti in tutto il settore; sono
aumentati del 2% l'anno scorso, dal 68% al 70%. Nel nord
geografico abbiamo visto un aumento medio del 4%.
•
Gli introiti sono ampiamente aumentati in tutto il settore di oltre
il 17%.
23%
e Scozia
La crescita del mercato “affitti” in tutto il settore nel Regno Unito
continua ad aumentare dal 2007. Ciò dimostra che questo mercato
non dipende dal mercato immobiliare, poiché il rendimento continua
a crescere mentre le vendite immobiliari si sono dimezzate.
Fatti e cifre
14%
Londra
28%
Sud
35%
Information provided from the Self Storage Association Annual Survey 2012
Store First Ltd 2013 | Due Diligence
7
Il modello economico di Store First
I modello economico di Store First garantisce la nostra
differenza dal resto; i nostri valori, la nostra etica e il nostro
impegno hanno contribuito a sviluppare il modello economico
e a farlo divenire il massimo standard del settore.
Store First fa la differenza
Dedicandoci a continuare a fornire la migliore infrastruttura e il miglior
supporto, stiamo rapidamente diventando un'azienda esemplare
invidiata dalla concorrenza.
Store First possiede centri attivi e altri in via di costruzione nei
seguenti luoghi:
Centurion Business Park, Blackburn x3
Empire Business Park, Burnley x2
Estuary Business Park, Liverpool x2
Crown Business Park, Rochdale x2
Ashroyd Business Park, Barnsley x1
Cheshire Oaks, Ellesmere Port x1
Millennium City Park, Preston x1
Freeway Park, Wakefield x1
Linwood Road, Glasgow x1
Quantum Park, Leeds x1
Siti Store First sotto opzione:
Aberdeen, Bath, Birmingham, Bristol, Cardiff, Coventry, Durham,
Edimburgo, Gloucester, Lancaster, Leicester, Londra, Manchester,
Norwich e Watford.
Store First si concentra dove i livelli di penetrazione del marcato
sono più bassi e dove si prevedono livelli di crescita maggiori.
Ogni struttura è costruita allo scopo e offre le seguenti dimensioni
di Storepod:
25 sq ft (2,3 mq),
75 sq ft (6,9 mq),
150 sq ft (13,9 mq),
35 sq ft (3,2 mq),
100 sq ft (9,2 mq),
175 sq ft (16,2 mq),
50 sq ft (4,6 mq),
125 sq ft (11,6 mq),
200 sq ft (18,5 mq),
(Alcune quantità esigue di dimensioni variabili sono prodotte
all'interno di diversi siti di Store First ma le dimensioni più ricercate
sono le suddette).
I siti si trovano in vivaci parchi commerciali e per uffici, con facile
accesso ad autostrade e a breve distanza in auto da importanti
agglomerati urbani. Tutti i siti offrono massima visione sui grandi
flussi di traffico da autostrade o le vie principali. Tutti i centri si
trovano in aree altamente popolate.
Gli affittuari pagano un mese di affitto in cauzione e un mese di
affitto in anticipo. L'affitto viene quindi percepito mensilmente
tramite addebito bancario diretto o pagamento con carta di credito.
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Store First Ltd 2013 | Due Diligence
Store First Liverpool Centre
Differenziatori di Store First
L'opportunità di investimento
Esistono diversi elementi nel mercato per gli utenti finali che
distinguono Store First dalla concorrenza:
Gli Investitori acquistano un lease di lungo periodo (circa 250 anni,
a seconda del sito) per un pod di storage, quindi possono
concordare un contratto di 6 anni di subaffitto a Store First Limited
del loro Storepod. Store First Management Limited quindi potrà
subaffittare lo Storepod, sotto licenza, a utenti finali.
•
Store First offre spazio di storage a un prezzo di almeno il
32% inferiore a quello della media nazionale.
•
Tutti i siti dispongono di strutture per uffici, aree di ricreazione,
strutture per l'imballaggio, noleggio di furgoni, servizio di
prelievo merci, servizio di montacarichi e aree di ricevimento.
•
Ogni sito dispone di sorveglianza CCTV digitale 24 ore su
24 e di un sistema di allarme allo stato dell'arte. Cancelli
elettrici con codice, recinti di sicurezza sul perimetro,
rilevatori di fumo e allarmi antincendio sono installati come
standard per proteggere le proprietà dei clienti.
•
Gli affittuari possono usufruire gratuitamente di un indirizzo
di casella postale, sale riunioni private, spazio per uffici,
Wi-Fi gratuito e servizio postale in arrivo e in uscita.
•
Le valutazioni del rischio vengono condotte insieme ai vigili
del fuoco e alle autorità locali.
•
Store First è partner di Allianz Insurance e fornisce polizze
assicurative sul contenuto per i suoi affittuari.
Gli Investitori ricevono uno sconto del 25% rispetto alle
valutazioni delle proprietà commerciali attuali RICS per i pod di
self-storage.
Riepilogo dei termini del contratto:
•
Punti da notare
•
Ciò significa un servizio completo a un costo inferiore rispetto alla
concorrenza, che attrae clienti privati e piccole aziende.
Store First corrisponde agli Investitori un importo di affitto
fisso dell'8% garantito i primi due anni, con una previsione di
crescita del 10% negli anni 3 e 4 e del 12% negli anni 5 e 6.
Gli Investitori possono scegliere di uscire dal lease e optare
per un tasso di rendimento variabile.
Livelli di investimento
I livelli di investimento iniziano a £3.750 per 25 sq/ft (2,3 mq).
In quanto offre investimenti di proprietà commerciale, Store First
è stata accettata dai maggiori fornitori di SIPP e nel 2012 sono state
elaborate vendite per oltre 68 milioni di sterline. L'investimento
medio eccede attualmente 60.000 sterline per cliente.
Confronto dei prezzi
I valori più sotto si riferiscono ai prezzi settimanali per lo storage
nel Nord Ovest e sono aggiornati al dicembre 2012.
Dimensione
(sq ft/mq)
Totale
Store First
Settimanale
Lok’n Store
Settimanale
Big Yellow
Settimanale
SafeStore
Settimanale
25
£8,17
£16,00 +IVA
£19,80 +IVA
£23,70 +IVA
35
£12,00
£19,00 +IVA
£28,20 +IVA
£28,80 +IVA
50
£17,00
£26,00 +IVA
£39,30 +IVA
£36,60 +IVA
75
£25,00
£34,00 +IVA
£48,60 +IVA
£47,40 +IVA
100
£33,00
£40,00 +IVA
£57,90 +IVA
£58,80 +IVA
125
£41,00
£50,00 +IVA
£69,00 +IVA
£69,00 +IVA
150
£49,00
£60,00 +IVA
£72,00 +IVA
£82,00 +IVA
200
£66,00
£80,00 +IVA
£87,00 +IVA
£102,00 +IVA
760
£251,17
£325,00 +IVA
£421,80 +IVA
£448,30 +IVA
22% +IVA
40% +IVA
44% +IVA
Store First è più vantaggioso in termini di costo del:
Il tasso di affitto nazionale medio secondo il Sondaggio annuale della Self Storage Association 2012 è di £10,13 per 25 sq/ft (2,3 mq) per settimana
(£526,50 per anno). Queste cifre aumentano a £12,16 per settimana e a £631,80 per anno dopo l'aggiunta dell'IVA. Pertanto è evidente che le
cifre di Store First di £8,17 per settimana e £425 per anno indicano un vantaggio finanziario sostanziale rispetto alla concorrenza.
Store First Ltd 2013 | Due Diligence
9
Rendimento sull'investimento
I seguenti esempi sono solo a scopi illustrativi e sono basati
sull'investimento iniziale minimo di £3.750. Il nostro importo
di investimento tipico attualmente supera £60.000 per cliente.
Rendita
Investimento iniziale
£3.750
Anno 1 @ 8%
£300
Anno 2 @ 8%
£300
Anno 3 @ 10%
£385
Anno 4 @ 10%
£385
Dall'anno 5 in avanti @ 12%
£470
*Tutte le cifre sono al NETTO dei costi
Incremento di capitale
Si prevede che l'affitto per piede quadro/ sq/ft (0,09 mq) agli
Investitori da Store First Management Limited aumenterà da un
affitto lordo di £17 per sq/ft negli anni 1 e 2, a £21 per sq/ft negli
anni 3 e 4, a £25 per sq/ft negli anni 5 e 6.
In base alla plusvalenza pari a 8,8 volte il rendimento dell'affitto
negli anni 3 e 4, lo Storepod avrà un valore di £4.620 e negli anni
5 e 6 di £5.500.
Rendimento
Ciò offre un ricavo NETTO previsto pari a £2.310 su 6 anni, vale
a dire del 61%.
Store First Limited prevede di avere tutti i suoi siti con l'80% di
occupazione entro due anni, per ottenerne un'entrata da tre flussi
di reddito:
•
Spese di servizio
•
Spese di gestione
•
Vendite di altri prodotti come imballaggi, guanti, nastri e scatole.
Le vendite di questi prodotti possono contribuire fino al 25% del
rendimento totale di un sito di storage.
Questo offre a Store First ampio margine per pagare i corrispettivi
fissi di affitto ai proprietari di Storepod e il fatto che il contratto fra
Store First Limited e i proprietari di Storepod contenga solo
recensioni positive è un'indicazione della fiducia che ripongono nel
loro modello economico.
*Gli anni 1 e 2 sono fissi, dall'anno 3 in avanti il rendimento rimane solo una previsione e,
in funzione della continuazione o meno del lease, il rendimento potrebbe variare.
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Store First Ltd 2013 | Due Diligence
Store First Blackburn Centre
Vie d'uscita
Sicurezza dell'Investitore
Questo investimento offre un'uscita flessibile rappresentata dalla
vendita degli Storepod. Store First Limited assisterà il cliente
a commercializzare gli Storepod. Vi sono tre mercati possibili:
•
Gli edifici sono coperti da una polizza assicurativa
ognicomprensiva di Allianz Insurance, una sussidiaria di
Lloyds of London.
•
La proprietà può essere registrata a nome dell'Investitore
con un singolo titolo di proprietà presso l'ufficio del catasto
del Regno Unito.
•
Si tratta di un investimento britannico coperto dai regolamenti
e dalla legislazione del Regno Unito.
•
I proventi dell'affitto dell'8% al NETTO dei costi sono garantiti
per i primi due anni.
•
Nel peggiore dei casi, se Store First o Store First
Management dovessero cessare l'attività, l'Investitore
rimarrebbe proprietario del/degli Storepod, un bene
prezioso. I diritti dell'Investitore ad accedere e utilizzare gli
Storepod continuerebbero.
Rivendita a un altro Investitore
•
Uno Storepod con un passato positivo comprovato sarà un
investimento interessante per altri Investitori alla ricerca di
un reddito.
Rivendita a proprietari residenti
•
Molti affittuari che affittano gli Storepod con contratti sul lungo
termine saranno lieti di avere l'opportunità di acquistare
piuttosto che affittare i loro Storepod in quanto questo ridurrà
le spese generali, garantirà la crescita del bene per la loro
attività e arrecherà vantaggi fiscali.
Buy-Back (riacquisto)
•
Nell'anno 5, gli Investitori possono chiedere a Store First di
riacquistare lo/gli Storepod dall'Investitore al prezzo originale
pagato, entro i successivi 5 anni (si applicano condizioni).
•
Se l'Investitore è SIPP e il beneficiario del SIPP decede
prima dell'anno 5 allora il SIPP può chiedere a Store First di
riacquistare lo/gli Storepod. (si applicano condizioni).
Responsabilità e passività
Store First Management Limited è responsabile di:
•
Ristrutturazione
•
Manutenzione e riordino continui
•
Misure per impedire furti, atti di vandalismo o danni criminali
•
Bollette di utenza
•
Assicurazione
•
Stesura dei contratti con gli utenti finali
•
Prestazione di servizi per gli utenti finali
•
Incasso dell'affitto e recupero dei crediti inesigibili
•
Marketing delle strutture
Gli affittuari non devono utilizzare gli Storepod per attività illecite.
Store First Management Limited è responsabile di assicurare che
si prendano le misure ragionevoli per impedire attività illecite.
Gli Investitori sono responsabili delle imposte locali, tuttavia
attualmente si ritiene che il valore imponibile degli Storepod sia al di
sotto della soglia per essere passibili di imposta. Le rivalutazioni dei
tassi sono effettuate su base quinquennale e l'ultima rivalutazione
è entrata in vigore il 1° aprile 2010. Per maggiori dettagli consultare
il sito: www.businesslink.gov.uk
Store First Ltd 2013 | Due Diligence
11
Compliance SIPP
In qualità di investimento di proprietà commerciale, Store First
è conforme a SIPP ed è stata accettata dai maggiori fornitori SIPP.
Investimento SIPP
L'ufficio di tasse e dogane di Sua Maestà in Gran Bretagna definisce
alcuni tipi di investimento idonei per l'inclusione nei piani di
pensionamento a investimento proprio (SIPP, Self-Invested Pension
Plan). Le proprietà commerciali immobili che non contengono
elementi residenziali sono adatte agli investimenti SIPP.
I pod di storage sono proprietà commerciali immobili che non
contengono elementi residenziali.
Nel 2012, sono già state acquistate
68 milioni di sterline di unità di storage da
Store First Limited da parte di SIPP che
agivano da tipi di fornitori SIPP diversi.
Markets Act 2000
Talvolta si fa strada questa domanda: si tratta di un piano di
investimento collettivo non regolato? Ciò è governato dal Servizio
finanziario e le Sezioni 235 dell'Atto affermano: 235.
(1) In questa Parte, “piano di investimento collettivo” significa
qualsiasi accordo relativo a proprietà di qualsiasi descrizione,
incluso denaro, lo scopo o effetto del quale è permettere alle
persone che prendono parte agli accordi (sia diventando proprietari
della proprietà sia di qualsiasi parte della stessa, sia diversamente)
di partecipare o ricevere i ricavi o la rendita derivati dall'acquisizione,
detenzione, gestione o liquidazione della proprietà o le somme
pagate di tali ricavi o rendita.
(2) Gli accordi devono essere tali che le persone partecipanti
(“i partecipanti”) non devono avere il controllo quotidiano della
gestione della proprietà, sia che abbiano o meno il diritto di essere
consultati o di dare istruzioni.
(3) Gli accordi devono inoltre possedere una (o entrambe) delle
seguenti caratteristiche:
(a) i contributi dei partecipanti e i ricavi o la rendita da cui devono
effettuarsi i loro pagamenti devono essere aggregati;
(b) la proprietà è gestita come un'unità da o per conto dell'operatore
del piano.
(4) Se gli accordi prevedono tale aggregazione come menzionato
nella sottosezione 3a in relazione a parti separate della proprietà,
non devono essere considerati come singolo piano di investimento
collettivo a meno che i partecipanti non siano autorizzati
a scambiare i diritti di una parte con i diritti di un'altra parte.
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Store First Ltd 2013 | Due Diligence
(5) Il Tesoro potrebbe, mediante ordinanza, fare in modo che gli
accordi non risultino in un piano di investimento collettivo:
(a) in circostanze specificate; o
(b) se gli accordi rientrano all'interno di una categoria di accordo
specificata.
Ogni investimento dell'investitore esiste indipendentemente dagli
investimenti degli altri Investitori. Non esiste alcuna interdipendenza
fra gli Investitori. Ognuno di essi possiede il proprio documento di
titolarità. Non avviene alcuna aggregazione degli investimenti degli
Investitori e nessuna imposizione di una struttura gestionale comune
sugli Storepod.
La documentazione del sistema è stata presentata a un consulente
legale per sapere se corrisponde a un piano di investimento collettivo
non regolato. Il legale ha confermato che il sistema documentato non
è e non fa parte di un tale piano.
Costi o detrazioni
Gli Investitori pagano tutti i costi ricavandoli dai proventi dell'affitto
ricevuto.
Costi di non affitto
Quando gli Storepod non sono occupati, il proprietario è responsabile
di pagare un esiguo costo di affitto fondiario in base alla dimensione
del pod. L'affitto fondiario viene pagato annualmente.
Costi di affitto
Quando l'Investitore sceglie di assumere Store First Management
Limited come manager, dovrà assumersi un costo aggiuntivo del
15% per le spese di gestione. È esigibile inoltre un costo di servizio
di £1,95 per sq/ft (0,09 mq). Questa somma verrà detratta dai
pagamenti mensili di affitto.
Si noti che se gli Investitori trovano e forniscono personalmente il
servizio ai residenti nei loro Storepod, il 15% di spese di gestione
non sarà applicato.
Tutti i ricavi menzionati nella documentazione
di marketing sono al NETTO
di queste spese.
Tabella costi ed entrate
Tipo di
proprietà
Dimensione
(sq ft/mq)
(Store First Ltd)
(per Storepod)
Prezzo di
vendita
Ricavi
dall'affitto
(per Storepod) (£17 per sq/ft – 0,09 mq)
Rendita
fondiaria
Commissione
di gestione
Spese di
servizio
(per anno)
(15% per anno)
(£1,95 per sq/ft – 0,09 mq)
Rendimento
netto sull'affitto
(8% per anni 1 e 2)
Storepod
25
£3.750
£425
£12,50
£63,75
£48,75
£300,00
Storepod
35
£5.250
£595
£17,50
£89,25
£68,25
£420,00
Storepod
50
£7.500
£850
£25,00
£127,50
£97,50
£600,00
Storepod
75
£11.250
£1.275
£37,50
£191,25
£146,25
£900,00
Storepod
100
£15.000
£1.700
£50,00
£255,00
£195,00
£1.200,00
Storepod
125
£18.750
£2.125
£62,50
£318,75
£243,75
£1.500,00
Storepod
150
£22.500
£2.550
£75,00
£382,50
£292,50
£1.800,00
Storepod
175
£26.250
£2.975
£87,50
£446,25
£341,25
£2.100,00
Storepod
200
£30.000
£3.400
£100,00
£510,00
£390,00
£2.400,00
Dimensioni
generali
Prezzo di
vendita
Reddito
lordo
Costo quando
affittato
Costo quando
affittato
Costo quando
affittato
Reddito
netto
Store First Ltd
*(basata sugli anni 1 e 2 @ 8%, dettagli completi sull'opuscolo di vendita)
Store First Ltd 2013 | Due Diligence
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Processo di acquisto
Investitori con denaro liquido
Il cliente che completa l'investimento in denaro liquidi paga una
cauzione del 10%.
Investitori SIPP
Non è richiesta una cauzione. Gli Investitori potenziali riceveranno
i dettagli completi sul modulo di acquisto e di prenotazione prima
del completamento del contratto.
Al termine del processo di acquisto, sarà inviato un ‘pacchetto del
contratto’ con la conferma dell'acquisto insieme ai numeri di
contatto importanti per riferimento futuro.
Uso dei Fondi
I fondi dell'Investitore sono trasferiti al compimento e sono usati
puramente per acquistare il bene. Non sono usati per finanziare
altre attività e non arrivano a terze parti.
Legali
L'ufficio legale prescelto da Store First per gli Investitori
è The Hetherington Partnership Solicitors. Questo studio legale ha
concluso molte vendite di Storepod e poiché ha familiarità con il
prodotto, offre un servizio rapido ed efficace. La loro parcella
è £400 + IVA + servizi ed erogazione per contratto (notare che
è possibile acquistare molteplici Storepod in un contratto, pertanto
ciò rappresenta un valore eccellente). I costi possono essere
superiori per gli Investitori esteri.
Margaret Hetherington
The Hetherington Partnership Solicitors
32 Market Street
Hoylake Wirral
Merseyside
CH47 2AF
Tel +44 (0)151 632 3411
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Store First Ltd 2013 | Due Diligence
Store First Burnley Centre
Terminazione e uscita anticipata
Il Documento del titolo
Non esiste un termine fisso per l'investimento. L'Investitore può
vendere in qualsiasi momento.
Ogni Investitore riceverà un documento di prova del suo titolo al pod
di storage che sta comprando. Ciò di solito viene fatto in forma di un
lease della durata di 250 anni (circa) registrabile presso l'ufficio
catastale del Regno Unito (Land Registry).
Tutti gli Investitori possono richiedere a Store First Limited di
riacquistare gli Storepod dopo 5 anni.
Se l'Investitore è un SIPP e il beneficiario del SIPP muore entro
i primi 5 anni, il SIPP può richiedere a Store First Limited di
riacquistare il pod al decesso.
Il lease-back a Store First Management Limited (eventualmente)
è di 6 anni ma può essere interrotto dall'Investitore o da Store First
dopo 2 anni o dopo 4 anni.
L'Investitore è libero di vendere i suoi Storepod a una terza parte
anche se i 6 anni di lease non sono completamente trascorsi.
L'acquirente riprende semplicemente il beneficio del lease rimanente.
Considerazioni di natura legale,
proprietà e regolamenti
Dopo il compimento, l'Investitore sarà proprietario dello/degli
Storepod prescelto/i. L'Investitore avrà un singolo titolo di proprietà
a suo nome registrabile presso l'ufficio del catasto (Land Registry).
I legali di Store First completeranno l'acquisto e si metteranno
direttamente in contatto con l'Investitore o i suoi legali. È possibile
acquistare molteplici Storepod utilizzando un solo titolo di proprietà
del registro per risparmiare in costi amministrativi.
Questo documento conterrà una descrizione completa del pod
insieme ai diritti e alle responsabilità dell'Investitore. Se Store First
Limited dovesse andare in liquidazione dopo il compimento della
vendita all'Investitore, la proprietà dell'Investitore del/dei pod
acquistato/i rimarrebbe intatta. Il Documento del titolo rimarrebbe
valido. Il diritto dell'Investitore ad accedere e utilizzare il/i pod
rimarrebbe valido.
L'Investitore è libero di vendere, ipotecare e affittare il/i pod (o di
usarlo/i per uso personale, tenuto conto del suo stato legale) se lo
ritiene opportuno. Se l'Investitore ha richiesto a Store First Limited di
riprendere il lease, allora l'Investitore può vendere il beneficio di tale
lease. La proprietà del pod può essere tramandata a generazioni
future tenuto conto dello stato dell'Investitore.
Il Lease Back
L'Investitore può insistere che Store First Limited concordi un lease
del pod di storage (attraverso Store First Management Limited).
Questo garantisce l'affitto per i primi due anni a un tasso di
rendimento dell'8%.
Il periodo di lease dura 6 anni. Sia l'Investitore sia Store First
Limited possono richiedere il termine del lease al secondo e al
quarto anniversario.
Il Contratto
L'opzione Buy-Back (riacquisto)
Il contratto è governato dalla legislazione del Regno Unito ed
è applicabile nei tribunali di Inghilterra e Galles.
L'Investitore può chiedere a Store First Limited di riacquistare i pod
di storage dopo cinque anni (soggetto a condizioni). Se Store First
Limited fa questo, pagherà all'Investitore lo stesso prezzo pagato
dall'Investitore.
Vincola legalmente Store First Limited a vendere all'Investitore
lo/gli Storepod che sta acquistando per mezzo di un lungo lease.
Documenta il diritto dell'Investitore di chiedere a Store First Limited
di riprendere il lease (come Store First Management Limited)
se l'Investitore così desidera.
L'opzione Rivendita
L'Investitore può chiedere a Store First Limited di vendere il suo/i
suoi pod per suo conto in qualsiasi momento (soggetto al 5% di
costo di rivendita). Store First Limited immetterà sul mercato i pod
di storage con minimo il 25% in più rispetto al prezzo di acquisto
iniziale per potenziali proprietari occupanti, utenti di spazio per
attività commerciali e altri Investitori. Molte rivendite di pod di
storage si sono già verificate fornendo un minimo di 25% di profitto
lordo all'Investitore.
Gestione/Affitto
L'Investitore è completamente libero di scegliere il suo manager
o di gestire lo/gli Storepod autonomamente.
Store First Ltd 2013 | Due Diligence
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Struttura della proprietà
Store First
Store First Limited
Management
Investitore
Limited
Possiede la
proprietà fondiaria
assoluta del sito
Acquista lo storepod
con lease prolungato
(di solito 250 anni)
da Store First Limited
Clausola di esonero della
responsabilità
Store First non è autorizzata a fornire consulenze su investimenti o di
natura fiscale, pertanto è necessario ricorrere a consulenti finanziari
e legali indipendenti per qualsiasi informazione inclusa in questo
documento prima di prendere qualsiasi decisione di investimento.
Tutte le previsioni sono basate sulle prestazioni passate e sono
puramente indicative.
Il valore della proprietà può aumentare o diminuire. Non vengono
fornite garanzie sulla prestazione futura relativamente a rendita
o incremento di capitale né espressamente né implicitamente
e niente di quanto espresso o implicito deve essere considerato
come una previsione della prestazione futura.
Questa non è un'offerta a partecipare a un piano di investimento
collettivo come definito nel Financial Service and Markets Act del
2000 (sezione 235) e pertanto gli acquirenti non avranno accesso
a protezioni legali o regolamentari, inclusi il Financial Ombudsman
Service e il Financial Services Compensation Scheme. Store First
Limited non è regolata dalla FSA (Financial Services Authority,
Autorità di vigilanza finanziaria del Regno Unito) e non è autorizzata
a offrire consulenza al pubblico generale relativamente a investimenti
regolati o non regolati.
Benché sia stata presa ogni cura per assicurare che le informazioni
in questo opuscolo siano accurate, Store First Limited non può
accettare nessuna responsabilità per errori od omissioni.
L'investitore deve ricorrere a consulenze professionali private prima
di prendere – o non prendere – decisioni sulla base del contenuto di
questo opuscolo, che è inteso solo per fornire una descrizione
generale delle questioni cui fa riferimento.
L'intero contenuto è protetto dai diritti d'autore e rimane di proprietà
di Store First Limited salvo concordato diversamente. Storepod
è un prodotto tutelato dai diritti d'autore di Store First Limited.
Pagamenti all'Investitore
Gli Investitori riceveranno i pagamenti della rendita dell'affitto che
saranno pagati direttamente nel loro conto bancario o SIPP tramite
addebito diretto.
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Store First Ltd 2013 | Due Diligence
Gestisce lo Storepod
dall'Investitore con un
lease iniziale di 6 anni e lo
affitta agli utenti finali
Considerazioni fiscali
Il rendimento dell'affitto e le plusvalenze devono essere trattate come
ogni altro investimento di proprietà commerciale, tuttavia la situazione
fiscale di ognuno è diversa e si raccomanda agli Investitori di ricorrere
a consulenze fiscali indipendenti professionali.
Domande frequenti
Qual è la mia via d'uscita?
Esistono numerose vie d'uscita potenziali. Uno dei maggiori vantaggi
degli Storepod è che non sono vincolati da restrizioni di vendita.
Possono essere venduti nel libero mercato. Tenuto conto dei
regolamenti SIPP dell'Investitore, una via d'uscita è semplicemente
vendere alcuni o tutti i pod di storage.
Questa via può essere resa più sicura mediante il piano buy-back
(riacquisto) di Store First Limited. Dopo avere posseduto lo
Storepod (o gli Storepod) per 5 anni, l'Investitore ha diritto di
richiedere a Store First Limited di riacquistarli al prezzo d'acquisto
originale. Se l'Investitore è SIPP e se il beneficiario SIPP decede,
il decesso del beneficiario SIPP può far scattare l'opzione di
buy-back. Si applicano delle condizioni e i dettagli completi sono
reperibili nel Contratto di Buy Back.
Esiste un reale mercato per la vendita di
Storepod?
Store First Limited è un'azienda in attività ormai da oltre 2 anni e ha
già riacquistato e rivenduto, su base volontaria, moltissimi Storepod.
Sono obbligato a collaborare con un
particolare manager?
No. L'Investitore può autogestirsi o nominare personalmente un
manager. Non saranno applicate penalità o sanzioni finanziarie in
questo caso.
Cosa succede se il manager/proprietario del
sito fallisce? Cosa succede ai miei pod?
La potenziale insolvenza del manager del sito o del proprietario del
sito non comporta il termine del titolo di proprietà dell'Investitore sui
suoi Storepod. L'investitore continua ad averne pieno accesso per
affittarli o utilizzarli personalmente ai sensi dei termini del lease.
L'investitore continua a possedere il lease e ad essere proprietario
degli Storepod, un bene prezioso.
Sono obbligato ad affittare i miei
Storepod?
No. Se l'Investitore è SIPP, si applicano i regolamenti concernenti le
persone associate a SIPP che usano gli Storepod e il fornitore del
SIPP si occuperà di questo, tuttavia, ai sensi di tali regolamenti,
Store First Limited non impone alcun obbligo all'Investitore sulle
modalità di utilizzo degli Storepod.
Come posso assicurarmi di ricevere
i guadagni promessi?
Store First Limited mette da parte i primi 2 anni di affitto di ogni
Storepod venduto (supponendo che l'Investitore desideri
avvantaggiarsi dell'accordo di lease-back).
Quali verifiche sono state effettuate per
garantire l'accuratezza dei guadagni
previsti da Store First Limited?
La bellezza del modello Store First è la sua semplicità. Il guadagno
non dipende da fattori esterni (come la prestazione dell'azienda o di
una terza parte) come nel caso di investimenti in borsa. Il guadagno
è costituito semplicemente dall'affitto.
Store First Rochdale Centre
Come posso sapere se i siti di Store First
Limited sono liberi da ipoteca?
Questo può essere verificato molto semplicemente presso gli uffici
del catasto. Ogni sito possiede un numero specifico di titolarità
presso gli uffici del catasto. Una ricerca al catasto rivelerà che non
è associata nessuna ipoteca al sito rilevante.
Store First Ltd 2013 | Due Diligence
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Informazioni sulla società:
Store First Limited
Group First House
Mead Way
Padiham
Lancashire
BB12 7NG
Regno Unito
N. Società 07463355
Investimento
Telefono: +44 (0)1282 330 330
[email protected]
www.S1.co.uk
L'intenzione di Store First Limited è sviluppare l'azienda in modo da
renderla una dei massimi player nel Regno Unito nel mercato del
self-storage, adottando un modello simile a quello di molte altre
grosse società PLC di self-storage, ma con un modello economico
migliore e una strategia di marketing aggressiva e mirata al profitto.
Store First offre soluzioni di storage flessibili ed economiche
a clienti domestici e commerciali. I mercati target includono società
in fase di ridimensionamento o di espansione che necessitano di
maggiore spazio e clienti privati che stanno traslocando e hanno
bisogno di una soluzione di magazzino nel breve termine.
Store First Management Limited
Group First House
Mead Way
Padiham
Lancashire
BB12 7NG
Regno Unito
N. Società 07160642
Affitto
Telephone: 0800 84 99 777
[email protected]
www.storefirst.com
Store First Management Limited è l'agente e l'operatore del sito per
gli Storepod di Store First Limited. Store First Management
è responsabile del marketing e dell'affitto degli Storepod nonché di
assicurarsi della loro manutenzione e di fornire i servizi ai residenti.
Store First Ltd 2013 | Due Diligence
19
Note...
22
Store First Ltd 2013 | Due Diligence