Valerio Cutini
a.a. 2013 / 2014
Università degli Studi di Pisa
insegnamento di
Tecnica Urbanistica
• Corso di laurea triennale in Ing. Edile
Ingegneria del Territorio
• Corso di laurea magistrale
in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio
Esercitazione n° 1.
Le distanze fra i fabbricati
valerio cutini
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Le distanze fra i fabbricati:
una questione delicata
Diversi aspetti rendono delicata la questione della
distanza fra i fabbricati
Il fatto che materializza la limitazione che la presenza
di un edificio determina sulle proprietà circostanti
Il fatto che tale limitazione può comportare la
diminuzione della potenzialità edificatoria dei lotti
circostanti
Il fatto che investe sia i rapporti fra cittadini sia
l’interesse collettivo della comunità
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative
Le fonti normative di natura civilistica
Il Codice Civile
Le fonti normative di natura urbanistica
Il D.M. 1444/1968
Il Regolamento Edilizio
Le NTA del Piano Regolatore Generale
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura civilistica
Art. 873
Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o
aderenti, devono essere tenute a distanza non minore
di tre metri
3,00 m
Codice Civile
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Le distanze fra i fabbricati:
il diritto di prevenzione
Se il lotto contermine ad un terreno è inedificato, in
senso stretto chi costruisce per primo non è tenuto al
rispetto di alcuna distanza. Egli può scegliere se:
costruire sul confine, consentendo che il vicino a sua volta
faccia altrettanto
arretrarsi di 1,50 m dal confine, cosicché, se il vicino farà
altrettanto, i due edifici risulteranno a 3 m di distanza
arretrarsi di d < 1,50, consentendo al vicino la facoltà della
acquisizione forzosa della striscia di terreno compresa fra il
confine ed il proprio fabbricato
Il diritto di scegliere una di queste soluzioni prende il
nome di diritto di prevenzione
Codice Civile
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Le distanze fra i fabbricati:
il diritto di prevenzione
1,50 1,50
3,00 m
Codice Civile
Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura civilistica
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Art. 900
Le finestre o altre aperture sul fondo
del vicino sono di due specie
luci
vedute
Le luci dànno passaggio alla luce e all’aria, ma
non permettono di affacciarsi sul fondo del
vicino
Le vedute permettono di affacciarsi e di guardare
di fronte, obliquamente o lateralmente
Codice Civile
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura civilistica
Le luci devono
Art. 903
essere munite di un’inferriata idonea a garantire la
sicurezza del vicino e di una grata con maglie ≤ 3 cmq
avere il lato inferiore a un’altezza ≥ 2,50 m dal pavimento o
dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se al
piano terreno, e non minore di 2 m, se ai piani superiori
avere il lato inferiore a un’altezza ≥ 2,50 m dal suolo del
fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o
in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione
dei luoghi non consenta di osservare l’altezza
Le luci possono
essere aperte dal proprietario del muro contiguo al fondo
altrui
Codice Civile
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura civilistica
Art. 903
≥ 2,00
≥ 2,50
luci
vedute
Codice Civile
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura civilistica
Non è consentito
Art. 905 e 906
aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e
neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la
faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non
vi è la distanza di 1,50 m
aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si
osserva la distanza di 75 cm, da misurarsi dal più vicino lato
della finestra o dal più vicino sporto
costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili,
muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del
vicino, se non vi è la distanza di 1,50 m tra questo fondo e la
linea esteriore di dette opere
Codice Civile
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura civilistica
Art. 905 e 906
≥ 1,50
≥ 1,50
vedute dirette
Codice Civile
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura civilistica
Art. 905 e 906
≥ 0,75
vedute laterali
Codice Civile
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura urbanistica
Il DM 1444/68 disciplina le distanze fra i fabbricati fra
gli standard edilizi, all’art. 9
A tale scopo introduce, senza specificarla, la nozione
di parete finestrata, genericamente intesa come una
parete in cui sono presenti finestre
Le distanze minime fra fabbricati variano al variare
della zona omogenea
È consentito derogare a tali minimi solo nel caso di
gruppi di edifici che formino oggetto di piani
particolareggiati o lottizzazioni con previsioni
planivolumetriche di dettaglio
DM 1444/1968
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura urbanistica
Zona A
Nelle operazioni di ristrutturazione, le distanze non possono
essere inferiori a quelle tra gli edifici preesistenti, computate
senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e
prive di valore storico o artistico
Zone B, C, D, E, F
è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra
pareti finestrate e pareti di edifici antistanti
Zona C
tra pareti finestrate di edifici antistanti, qualora gli edifici si
fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12, è prescritta la
distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto
se tra i fabbricati sono interposte strade destinate al traffico dei
veicoli, le distanze devono essere maggiorate in ragione della
DM 1444/1968
larghezza della sede stradale
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura urbanistica
L < m 7,00
d ≥ m 5,00
m 7,00 < L < m 15,00
d ≥ m 7,50
L > m 15,00
d ≥ m 10,00
d
L
d
DM 1444/1968
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura urbanistica
Il Comune, tramite PRG e REC, ha la possibilità di:
imporre limiti più restrittivi rispetto a quelli fissati
dalla normativa nazionale
specificare il modo in cui la distanza fra due
fabbricati debba essere computata
declinare la normativa nazionale, interpretandone
gli aspetti ambigui e non univoci
In particolare la nozione ed il significato di
parete finestrata
altre fonti
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura urbanistica
I Comuni possono stabilire limiti più restrittivi,
imponendo, mediante il PRG o il REC
valori più elevati delle distanze minime da
rispettare fra fabbricati
l’obbligo di considerare anche la distanza dai
balconi e dagli altri aggetti
limiti di distanza anche rispetto ai confini
altre fonti
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Le distanze fra i fabbricati:
le fonti normative di natura urbanistica
Sono possibili due modalità di computo delle
distanze
radiale
verifica dell’assenza di oggetti entro una circonferenza,
di raggio pari alla distanza massima consentita, con
centro in ciascuno dei suoi spigoli
lineare
verificare l’assenza di edifici antistanti a distanze
inferiori alla minima consentita
La modalità di misurazione lineare è largamente
prevalente su quella radiale, sia nella normativa
comunale che nella pratica corrente altre fonti
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La misurazione radiale delle distanze
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d
dmax
altre fonti
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La misurazione lineare delle distanze
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Fabbricati
non antistanti
altre fonti
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La misurazione lineare delle distanze
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Fabbricati
antistanti
altre fonti
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Le distanze fra i fabbricati:
la nozione di parete finestrata
Apparentemente univoca, la nozione di parete
finestrata lascia aperte due questioni
È sufficiente che una sola delle due pareti sia
finestrata per imporre il rispetto dei 10 metri?
Da anni la giurisprudenza è concorde nel ritenere
sufficiente la presenza di finestre in una sola parete
È sufficiente una sola finestra per rendere finestrata la
parete e imporre il rispetto dei 10 metri sulla sua intera
estensione?
La risposta in genere la forniscono i Comuni, nelle
precisazioni contenute nel Regolamento Edilizio o
nelle NTA del Piano Regolatore
altre fonti
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Le distanze fra i fabbricati:
la nozione di parete finestrata
d = 10 m
?
d?
altre fonti
Le distanze fra i fabbricati:
la nozione di parete finestrata
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Per il REC di Pisa, una parete dotata di finestra è
finestrata per tutto il suo sviluppo
Per il REC di Firenze, una parete cessa di essere finestrata
a 3,00 dal margine della finestra
d = 3,00
d = 10,00
3,00
d = 10,00
altre fonti
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Le fonti normative in materia di distanze:
diversità e rapporti
In quanto mirate alla regolamentazione dei rapporti fra singoli
cittadini, le norme di natura civilistica possono essere derogate
in presenza di un accordo fra confinanti
In quanto mirate alla tutela di interessi collettivi, il rispetto delle
norme di natura urbanistica
non può essere derogato, neppure in presenza di un accordo
fra confinanti
può essere invocato da qualsiasi soggetto, anche estraneo ai
fabbricati direttamente interessati
viene verificato dagli uffici comunali al momento della
richiesta del permesso a costruire, che normalmente viene
rilasciato “salvo il diritto dei terzi”
codice civile
DM 1444/68
PRGC
REC