CASA
numero 3 - marzo 2008
CONSUMI
notizie
mensile d’informazione e attualità della realtà abitativa
PIU’ CASE IN
AFFITTO
ORGANIZZARE
LA DOMANDA
E CONTRATTARE LE
SOLUZIONI
INtervista con
Mutui
Luigi Pallotta Segr. Gen. Sunia
i costi per le famiglie
Verona 2008
Ascensori
Assemblea organizzativa
la giungla della manutenzione
SPI- CGIL
Sunia
Aumentare le pensioni
contratto trasparente
sunia
SINDACATO UNITARIO NAZIONALE
INQUILINI E ASSEGNATARI
CHI SIAMO
Il Sunia è la principale organizzazione degli inquilini privati e degli
assegnatari di edilizia pub­blica.: ha per scopo il riconoscimento
del diritto alla casa per ogni cittadino a condizioni compatibili con
le esigenze delle famiglie per favorire la mobilità e la soluzione
del bisogno alloggiativo.
Nella sua piattaforma persegue l’obiettivo della sicurezza degli
alloggi e degli edifici e della qualità dell’abitare in un contesto
urbano ade­guato.
DOVE SIAMO
Il Sunia è presente in tutte le province del territorio nazionale
con sedi provinciali e coordinamenti regionali.
COSA FACCIAMO
I servizi forniti riguardano:
- Consulenze relative ai contenuti del contratto di locazione e
loro conformità alle norme vigenti.;
- Controlli e verifiche dei conteggi condominiali;
- Determinazioni e conteggio degli affitti;
- Consulenze e assistenza legale sugli sfratti e sulle
proroghe;
- Consulenze rela­tive ai bandi d’assegnazione di alloggi di
Edilizia Residenziale Pubblica;
- Organizzazione all’acquisto degli alloggi di edilizia re­
sidenziale pubblica e degli enti previdenziali.
- Assistenza tecnica e urbanistica: misura­zioni e valutazioni,
visure, sicurezza degli im­pianti;
- Assistenza fiscale e in materia creditizia: detrazioni e
agevolazioni fiscali, mutui prima casa, ristrutturazioni;
fondo sociale.
Contatti:
[email protected]
sommario
casa&consumi
NOTIZIE
Marzo 2008
numero 3
direttore responsabile
Piero Spagnoli
Redazione Casa&Consumi
Via Gioberti,54 - Roma Grafica
Massimo Roscini
www.copyando.com
Editore
SE.CON Srl
via Montezebio, 40
Roma
Stampa
Rotostampa Group
Via Tiberio Imperatore, 23
00145 Roma
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Intervista con Luigi Pallotta
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Mutui: i costi sulle famiglie
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Finite Locazioni
Assemblea organizzativa del SUNIA
Sicurezza - Risparmio Energetico
Convegno CGIL - SUNIA
Aggiornamenti Catastali:
Che succede nei vari comuni
Contratto trasparente conviene !
Canone di manutenzione
degli ascensori
SPI - CGIL
Aumentare le pensioni e difenderne il
potere d’acquisto
finito di stampare
Marzo 2008
Intervista CON:
Luigi Pallotta (Segr. Gen. Sunia)
Che significa contrattare le
soluzioni?
Noi abbiamo proposto un piano
per la costruzione di un milione di alloggi in locazione.E’ un
obiettivo arduo e ambizioso,ma
gradualmente possibile se si
determinano varie condizioni.
Un intreccio forte pubblico-privato nelle risorse disponibili,un
governo del territorio e dell’urbanistica, un recupero di aree
e di comparti edilizi degradati e
fatiscenti,una nuova fiscalita’ che
incentivi e agevoli la locazione.
Come intende il Sunia
partecipare a questo processo?
Quale Sunia per affrontare i
prossimi anni?
Affermare la centralita’ dell’affitto è l’impegno del Sunia. Alla
rivendicazione di piu’ case in
locazione, pero’, vogliamo associare una capacita’ concreta di
organizzare e rappresentare sui
territori le donne e gli uomini,le
famiglie,i lavoratori italiani e
migranti che premono per una
abitazione a costi sostenibili,con
garanzie di stabilita’ del contratto e trasparenza delle clausole.
Noi ci siamo affermati come
soggetto della contrattazione e
della concertazione: nella convenzione nazionale sugli affitti,
negli accordi locali sui canoni e
sui contratti,nel tavolo concertativo col governo.Oggi vogliamo
fare il salto che ci consenta di
rappresentare i soggetti sociali
della domanda abitativa in quella che è la fase decisiva per il
futuro della casa in affitto: quella
della programmazione e concertazione degli interventi,quella
della localizzazione, quella della
programmazione integrata dei
quartieri.Gli abitanti chiedono
un alloggio: ma cio’ non basta.
C’è una domanda di qualita’ dei
servizi abitativi,di sicurezza degli
impianti,di sicurezza e vivibilita’
dei quarieri.Insomma un nuovo
piano di case in affitto non dovra’ produrre i risultati scadenti
e preoccupanti di tanta edilizia pubblica del passato, anche
sotto il profilo gestionale e manutentivo, e perché questo non
avvenga l’utenza deve contare e
partecipare con la sua rappresentanza ai momenti decisivi della
programmazione dei nuovi insediamenti.
Un’altra aspirazione del
“nuovo” Sunia?
Noi vorremmo rappresentare
l’inquilino e l’utente abitativo in
tutte le problematiche connesse all’utilizzo del bene casa.Le
utenze,i servizi manutentivi e di
ristrutturazione,la sicurezza, la fiscalita’. Insomma la casa richiede
tutele e garanzie di diritti che noi
intendiamo affermare e difendere col nostro ruolo di rappresentanza anche coi nuovi strumenti
come la class action che ci abilita
a rappresentare,anche sul piano
giudiziale collettivo,gli interessi
degli utenti abitativi.
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AssemBLEA ORGANIZZATIVA DEL SUNIA
vERONA, 12-13 MAGGIO 2008
L
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a scelta di svolgere nel 2008
L’Assemblea di Organizzazione
del SUNIA risiede nella necessità di sviluppare una approfondita
riflessione sullo stato dell’organizzazione e sulle misure necessarie a
rafforzarne l’insediamento e la rappresentatività per metterla in grado
di svolgere una sempre più forte e
puntuale iniziativa tesa ad affermare
il diritto alla casa.
La fase in cui si inserisce la discussione sui temi organizzativi del SUNIA
è contraddistinta da una acuta crisi
politica. Lo scioglimento anticipato
del Parlamento e le conseguenti elezioni anticipate, che si svolgeranno
il 13 e 14 di aprile, inseriranno il nostro dibattito interno nel pieno dello
scontro elettorale.
Si impone per noi un percorso fatto
di unità interna e di grande capacità
nell’imporre, fra i temi in discussione, quello dell’abitare.
La crisi che si è aperta è ancora più
grave per il nostro settore alla luce
del fatto che nonostante l’estrema
debolezza della maggioranza parlamentare, per la prima volta dopo
oltre un decennio si era rivisto un
tentativo, anche se ancora non organico, di individuare una serie di
risposte sul tema del diritto alla casa
e sulla fiscalità ad esso connessa.
Dopo anni di disinteresse la manovra
di bilancio di fine anno ha affrontato
alcuni dei nodi della questione abitativa, proseguendo nel medesimo
indirizzo tracciato dalla legge 9 del
2007 intervenuta per sospendere gli
sfratti delle famiglie più disagiate.
Le misure della finanziaria in materia
di abitazione hanno segnato alcuni
punti di svolta, anche se ancora insufficiente per ridisegnare una nuova politica abitativa, sostanzialmente incardinati sullo strumento delle
detrazioni fiscali per l’inquilino e il
proprietario utente.
Le misure approvate, di fatto procedono all’eliminazione dell’ICI sulla
prima casa ed introducono sgravi
fiscali per le famiglie ed i giovani in
affitto.
Sullo specifico della locazione, oltre
all’intervento sulle detrazioni, viene
finalmente chiarita la possibilità data
ai Comuni di azzerare l’ICI per i contratti calmierati.
Notiamo però che lo sforzo a favore
della locazione e il concreto risultato
economico per le famiglie, se confrontato ad esempio con quello, che
si riconferma, del 36% sulle ristrutturazioni e del 55% sugli interventi
in materia di risparmio energetico,
appare ancora insufficiente per invertire la tendenza del peso dell’affitto sulle famiglie.
Ma c’è di più: noi riteniamo che
una politica di sostegno e incentivo fiscale alla locazione non possa
scontare timidezze e incertezze sulla lotta all’evasione e quindi esprimiamo delusione per l’assenza in
finanziaria di tutte le misure da noi
proposte sulla visibilità,trasparenza
e tracciabilità del contratto e dei pagamenti, la nullità del contratto non
registrato deve accompagnarsi, per
essere efficace e non controproducente, a meccanismi certi di chiara
individuazione dei pagamenti.
Rispetto ad una finanziaria che in
materia di diritti e garanzie dell’utente fa scelte coraggiose e di prospettiva come la class action e l’istituzione dell’autorità garante dei prezzi, ci
saremmo aspettati che la locazione
ed i suoi costi, sia in termini di canone di affitto che di servizi e forniture
connessi al suo utilizzo, fossero entrati a pieno titolo in queste tutele.
Sotto questo profilo la certezza e
trasparenza dell’affitto pagato realmente dall’inquilino sono condizione sia per la conoscenza che per il
controllo della reale dinamica degli
affitti e dei costi connessi all’abitazione.
L’introduzione della “Class action”
deve vederci impegnati a rivendicarne l’utilizzo anche per le associazioni di categoria come la nostra.
Potrebbe questo divenire un utile
strumento di difesa dell’inquilinato.
Così come dovremo meglio studiare ed analizzare il possibile ricorso
al “garante dei prezzi” per quanto
riguarda il folle rincaro realizzatosi
negli ultimi anni del prezzo dell’affitto.
Altro tema sul quale la legge di bilancio è intervenuta è quello sui mutui. E’ stato ribadito il principio della
ricontrattazione del mutuo senza
oneri, ed è stato costituito il fondo
mutui individuando con esso la possibilità di un intervento di sostegno
per consentire alle famiglie in difficoltà di sospendere la rateizzazione.
Questa misura di emergenza e primo impatto va verificata, anche alla
luce delle difficoltà attuative, ma
rappresenta un tentativo di avviare
una qualche forma di protezione so-
ciale che a nostro avviso andrebbe
studiata con meccanismi analoghi
anche per alcune situazioni di morosità dell’inquilino.
Ma il problema dei mutui e della
difficoltà delle famiglie indebitatesi
in questo ultimo decennio per risolvere il problema abitativo va risolto
con misure più decise, imponendo
alle banche un riallineamento ai
tassi europei ed il carico di tutte le
spese per la rinegoziazione.
Certo, il tavolo di concertazione
presso il Ministero delle infrastrutture conclusosi con l’importante
accordo di giugno 2007, avrebbe
dovuto influenzare in maniera più
forte le scelte contenute nella legge
finanziaria. In particolare si sarebbero dovute introdurre misure fiscali
per incentivare il ricorso al contratto
agevolato ed aumentare la dotazione economica del Fondo di sostegno all’affitto.
Per la nostra organizzazione comunque le misure più importanti sono la
ripresa di attenzione, con un finanziamento di cinquecento milioni di
euro, di attenzione verso l’edilizia
sociale. Era dai tempi dell’eliminazione della contribuzione ex GESCAL
che non arrivava un finanziamento
così cospicuo per il recupero e la realizzazione di nuovi alloggi pubblici,
un fatto che va vissuto in tutta la sua
positività e che, a differenza del passato, ha una precisa localizzazione
della spesa affinché possano essere
recuperati e rapidamente messi a
disposizione delle famiglie sfrattate
oltre dodicimila alloggi.
Non siamo ancora ad un piano pluriennale per l’edilizia sociale ma è
senz’altro un primo passo verso
questa direzione.
A questa misura si accompagna la
decisione di consentire nuovamente agli Enti previdenziali pubblici di
tornare ad investire fino al sette per
cento del proprio bilancio in alloggi
destinati alla locazione.
Inoltre è stata presa la decisione
di costituire, sotto il controllo del
Ministero dell’economia, una società di scopo facente capo al Demanio
per avviare piani di edilizia pubblica ad affitti calmierati usando aree
demaniali dismesse con un primo
finanziamento di cento milioni di
euro.
Infine è previsto un finanziamento
di dieci milioni di Euro per ciascuno
dei prossimi tre anni per promuove-
CASA
re un piano nazionale per alloggi
in affitto a canoni calmierati da realizzarsi con il contributo di capitali
privati.
Se combiniamo l’insieme delle proposte appena approvate, potremmo, con un poco di presunzione,
affermare che va prendendo corpo
quella nuova politica per il rilancio
del mercato dell’affitto che da anni
come SUNIA andiamo perseguendo
e che è stata al centro della nostra
elaborazione congressuale.
La finanziaria contiene, dunque,
quel primo approccio necessario alla
realizzazione di un piano straordinario per la casa in locazione.
Sarà questo, per il SUNIA, il principale obiettivo dei prossimi anni:
trasformare questo primo passo in
realtà, affinché siano realizzate un
milione di case in affitto.
Per intanto siamo alla conferma di
un fatto: la ritrovata attenzione intorno alla necessità di rilanciare il
mercato delle locazioni. Una attenzione ed una nuova centralità per
niente scontata ma che vede oggi
i più accreditati analisti e le ricerche realizzate dal Ministero delle
Infrastrutture confermare ciò che da
anni andiamo sostenendo.
Siamo di fronte ad un mercato delle locazioni di fatto inesistente, c’è
una assoluta carenza di offerte di
abitazioni a prezzi accessibili, mentre non vi è una adeguata risposta in
termini di edilizia sociale.
Il problema va assumendo forte
criticità soprattutto nelle aree metropolitane. Occorrono più case in
affitto a canone calmierato. Il livello
degli affitti nelle nostre città e per
le famiglie a reddito basso e medio
è diventato insostenibile ed erode
gran parte della loro disponibilità
economica raggiungendo e spesso
superando il cinquanta per cento
del proprio reddito.
La domanda continua a crescere per
quantità e qualità. L’attuale situazione oltre che determinare un diffuso
e pesante disagio sociale, che si
esprime ad esempio con i dati allarmanti degli sfratti per morosità che
da tempo si discostano dal semplice
livello fisiologico e denunciano una
crescente emergenza sociale, è un
freno alla crescita , alla mobilità, allo
sviluppo, alla stessa formazione delle famiglie, e al progetto di vita dei
giovani.
Oggi il tema del rilancio del mercato
dell’affitto a prezzi accessibili diventa essenziale non solo sul versante
della coesione sociale ma anche su
quello della competitività del sistema Paese.
E’ evidente che la tendenza va invertita, e rapidamente.
La svolta deve essere tangibile e
percepita come tale dalla società: un
piano di un milione di alloggi in affitto è obiettivo possibile a patto che
in un tale disegno ciascuno faccia la
sua parte.
In primo luogo è necessaria una
nuova politica fiscale che agevoli e
stimoli gli interventi per la costruzione di alloggi destinati all’affitto.
Gli strumenti finanziari, i Fondi
Immobiliari etici, le Siiq, la società di
scopo istituita nella manovra finanziaria, devono e possono costituire
quell’intreccio tra risorse pubbliche
e private finalizzate a piani per l’edilizia residenziale in affitto.
Occorre attrarre risorse e dare opportunità anche nella programmazione territoriale affinché la crescita
di un parco di alloggi in affitto divenga una priorità.
Insomma la concertazione avviata con il tavolo istituito presso il
Ministero delle Infrastrutture o produce un grande patto nazionale
per il rilancio del mercato dell’affitto o risulterà una nuova occasione
perduta. Occorre, quindi un ”patto
sociale” per il rilancio dell’affitto”
tra Governo, Regioni, Comuni, parti
sociali, e operatori di social housing
e imprenditori che metta al centro
dell’iniziativa politica la realizzazione di misure per costruire o recuperare un milione di alloggi in affitto
nei prossimi cinque anni.
La nostra riflessione sulle politiche
organizzative del SUNIA deve quindi
partire da questa necessità: modellare una organizzazione capace di
negoziare il nuovo piano, di organizzare la domanda, di negoziare i
canoni, di verificare l’attuazione e di
fornire servizi sempre più evoluti.
In questi ultimi anni, in assenza di
una politica che guardasse allo sviluppo dell’affitto, si sono costruiti
quasi esclusivamente alloggi destinati alla vendita.
C’è uno squilibrio sempre più forte
tra il nostro Paese ed il resto dell’Europa: in Germania gli alloggi in affitto sono il 57,4%, in Svizzera il 47%,
in Olanda e Belgio il 45% in Francia
il 44%.
CONSUMI
I dati dell’ultimo censimento ci consegnano una fotografia della realtà
che indica nel 19,98% del totale le
abitazioni oggi in affitto nel nostro
Paese. Di queste il 20,79% sono
pubbliche ovvero degli ex IACP e dei
Comuni mentre il 68,15 risultano essere di piccoli proprietari.
Rispetto allo scorso censimento c’è
un forte incremento, circa il 7% in
più, di alloggi pubblici, un dato dovuto alla diminuzione di alloggi in
affitto in presenza di una stabilità
dello stock pubblico.
Una diversa attenzione merita il
dato che segnala nel 11,07% le abitazioni in affitto di proprietà di Enti e
Società private.
Queste in seguito alle dismissioni
messe in atto dalle più importanti compagnie assicurative ed alla
contemporanea vendita della quasi totalità degli alloggi degli Enti
Previdenziali pubblici risultano essersi ridotte, secondo una nostra
stima, intorno al 5%.
La lettura di questi dati evidenzia
l’anomalia tutta italiana presente
nel mercato dell’affitto, un mercato
di fatto inesistente e dove è assolutamente carente la presenza di uno
stock di abitazioni ad affitti calmierati di proprietà di fondi, fondi pensione ed altro così come avviene nel
resto dell’Europa.
Scomponendo i dati a livello regionale si evidenzia che la Regione con
il più alto numero di alloggi in affitto
è la Campania dove il 27,5% delle famiglie vive in locazione.
Subito seguita da Sicilia, Piemonte
e Liguria dove vive in affitto una famiglia ogni quattro. Le Regioni con
il più basso indice di famiglie in affitto sono invece Marche, Sardegna,
Basilicata, Calabria, Molise, Abruzzo
dove non si supera il 10%.
Passando ad analizzare le città capoluogo il dato che emerge segnala
Napoli come capitale dell’affitto con
il 36% di famiglie in affitto seguita
da Torino, Trieste, Milano, Palermo,
Roma e Genova dove una famiglia
su quattro vive in affitto.
Abbiamo riassunto questi primi dati
per introdurre l’analisi sul nostro insediamento sull’organizzazione perché qualsiasi ragionamento intorno
ad una riorganizzazione del SUNIA
deve tener conto dei bacini di utenza possibile.
Tornando all’insediamento ed alla
rappresentanza il dato da cui partire
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CASA
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CONSUMI
è quello dei nostri iscritti che oggi
si attestano a 173.422 (dati al 31 dicembre 2006) pari al 4.01% delle famiglie in affitto. Di questi 71.635 famiglie abitano in alloggi in locazione da privati pari al 2,09% sul totale
delle abitazioni in affitto di privati,
mentre 101.787 pari all’ 11,33%, in
abitazioni pubbliche.
Questo dato deve essere letto insieme al dato del tesseramento
dell’APU, che ormai raggiunge circa
diecimila famiglie iscritte.
Analizzando la serie storica del tesseramento al SUNIA possiamo dividere
la vita della nostra organizzazione
in tre periodi: Il primo quello che va
dalla fondazione all’equo canone,
il secondo quello che va dall’equo
canone ai patti in deroga, il terzo
quello che va dai patti in deroga alla
legge 431/98 sulla contrattazione.
Il primo periodo, quello che va dalla
Fondazione all’equo canone, si contraddistingue come il periodo delle
grandi mobilitazioni e dei grandi
cambiamenti.
Fu in quegli anni che furono conquistate importanti leggi di riforma:
piano decennale la 513/77 sulle case
popolari la 167 e la 865 sull’edilizia
pubblica, per arrivare infine alla legge sull’equo canone.
Alla sua nascita il SUNIA contava
30.000 iscritti che divennero quasi
duecentomila con l’entrata in vigore
dell’equo canone.
Gli anni che vanno dal ’72 al ’79 seguono una crescita costante.
Nel 1979 abbiamo il nostro primo
picco ed il SUNIA arriva ad organizzare 276.000 famiglie in affitto.
Occorre sottolineare che in quel
periodo gli alloggi in affitto erano il
40% sul totale delle abitazioni occupate.
C’è poi il secondo periodo quello
che va dall’equo canone ai patti in
deroga e che racchiude gli anni che
vanno dal 1980 al 1992.
Furono quelli anni in cui il SUNIA
visse una forte crisi organizzativa
passando dal 276.000 iscritti del 79
ai 148.000 del 1985, un dato questo
che si stabilizzerà per tutto il periodo fino all’entrata in vigore dei patti
in deroga.
Con i patti in deroga abbiamo il secondo picco di crescita della nostra
organizzazione e si torna a volare
sopra i 200.000 iscritti fino a quando
la sentenza della corte costituzionale fa saltare la legge sui patti in dero-
verona 2008
ASSEMBLEA ORGANIZZATIVA
ga ed il nostro tesseramento ritorna
sotto i 200.000 iscritti e si attesta mediamente a 170.000 iscritti.
Nel 1998 si apre il terzo periodo,
quello che ancora viviamo, entra in
vigore la legge 431/98, questa volta
non ci sono picchi di tesseramento ed il nostro trend si attesta tra i
170.000 ed i 175.000 iscritti.
Va sottolineato il dato che il rapporto
percentuale tra iscritti da consulenza ed iscritti da vertenzialità collettiva è andato negli anni invertendosi
a favore del secondo.
Un altro dato che si è invertito in
questi anni è quello fra gli iscritti
all’edilizia privata e quelli del settore
pubblico che da alcuni anni a differenza del passato hanno abbondantemente superato i primi.
C’è, inoltre, un forte cambiamento
nel nostro insediamento territoriale, un fatto, questo, estremamente
positivo. Siamo passati da una organizzazione che concentrava prevalentemente i propri iscritti nel triangolo Lombardia, Emilia Romagna,
Toscana, allargato ad alcune grandi
città, ad una organizzazione presente su tutto il territorio e cresciuta in
maniera forte nel mezzogiorno del
Paese.
Alcune considerazioni vanno svolte:
i dati indicano che la nostra organizzazione cresce quando vengono introdotti eventi legislativi che
modificano radicalmente gli scenari
precedenti equo canone e patti in
deroga.
Ma soprattutto la crescita organizzativa è legata alla effettiva esigibilità
dei diritti conquistati.
Oggi nel settore dalle locazioni
esiste una evidente asimmetria nel
potere contrattuale di inquilino e
proprietario che preclude di fatto
al primo di esercitare i diritti sanciti dalle norme, peraltro lacunose. E’
ormai diventato senso comune che
nel settore delle locazioni tutto sia
lecito: dal canone richiesto, alla durata contrattuale, alle clausole contrattuali.
Così lo sfruttamento dei cittadini
extracomunitari con canoni da usura per un posto letto in uno stabile
fatiscente diviene perseguibile per il
mancato rispetto della legge sull’immigrazione e per evasione fiscale,
ma non per l’entità dell’affitto richiesto.
La mancata introduzione nella legge Finanziaria delle norme antieva-
sione da noi richieste segnala una
timidezza del legislatore nel colpire questi comportamenti; dando ai
conduttori qualche strumento di difesa in più.
E’ proprio nella necessità di riequilibrare il potere contrattuale tra inquilino e proprietario e garantire il
rispetto e l’esigibilità dei diritti che
trova fondamento la nostra proposta
di riforma della legge 431 che dobbiamo rilanciare con forza.
Oggi il SUNIA ha una sua presenza
organizzativa in oltre cento capoluoghi di provincia. Sono sessantatre le
federazioni che hanno una propria
sede autonoma mentre le altre sono
ospitate presso le locali Camere del
lavoro territoriali.
In tutto il Paese il SUNIA è presente con 512 uffici territoriali nei quali operano oltre 1.500 compagne e
compagni impegnati nell’attività
politica e nel lavoro di consulenza
ed oltre cinquecento fra legali e
tecnici. Oggi la fotografia del SUNIA
Nazionale ci consegna un apparato
formato da 121 dipendenti a tempo
pieno più altre duecento collaborazioni a tempo parziale.
I dipendenti del SUNIA si concentrano in 42 federazioni, mentre sono
ben 78 le federazioni dirette da
compagne e compagni pensionati o
che collaborano volontariamente.
E’ questa la straordinaria forza della nostra organizzazione, fatta del
lavoro quotidiano di tanti uomini e
donne al servizio della lotta per affermare il diritto alla casa.
E’ partendo da questo patrimonio
che dobbiamo lavorare per il rinnovamento del SUNIA. Un rinnovamento che dia spazio all’interno della
nostra organizzazione ai giovani ed
alle donne, ancora così poco presenti nei nostri gruppi dirigenti nonostante gli sforzi degli ultimi anni.
Si tratta ora di ragionare su quale modello organizzativo serve al
SUNIA per continuare ad essere protagonista nello scontro politico, per
accrescere la propria rappresentanza, tutelare gli interessi delle famiglie iscritte.
I nostri sistemi di relazioni contrattuali sono andati via via costruendosi
nel corso degli anni e, a diversità del
passato, è fortemente cresciuto in
questo senso il ruolo delle strutture
territoriali, sempre pIù protagoniste
nel sistema di contrattazione degli
affitti sia nel settore privato che in
CASA
quello pubblico.
Già da sola questa considerazione ci
indica la strada che dobbiamo perseguire per avere un modello organizzativo efficiente ed al passo con i
tempi. Inoltre dobbiamo ripensare al
ruolo delle strutture regionali, questo perché le recenti riforme costituzionali hanno spostato sul livello
regionale quasi tutte le competenze
in merito all’edilizia residenziale
pubblica.
Si tratta quindi di saper calibrare le
nostre risorse sia umane che economiche per avviare una riforma organizzativa che sposti i pesi dal centro
alla periferia.
Dobbiamo recuperare risorse ed uomini per essere più presenti sul territorio. La proposta che portiamo alla
discussione in questa assemblea organizzativa, e che se approvata dovrà essere validata nel prossimo congresso, passa attraverso un diverso
approccio sulla territorialità della nostra organizzazione coinvolgendola
nella direzione nazionale.
La prima auto-riforma da realizzare è
quella della temporalità di mandato
all’interno del SUNIA, forse la regola rigida degli otto anni di mandato
come si prevede in CGIL può rischiare di non offrire alternative se non
costruita all’interno di un rapporto
diverso con la Confederazione, inoltre la sua rigidità potrebbe generare
fenomeni di attendismo, di delegittimazione dei compagni di volta in
volta soggetti al processo di mobilità. Riteniamo comunque che questo
sia un argomento da affrontare con
convinzione per costruire nel prossimo futuro quel ricambio, anche
generazionale, indispensabile al
SUNIA.
Altro elemento di discussione deve
essere quello intorno al ruolo ed alle
funzioni del centro nazionale.
La riflessione non è figlia delle difficoltà economiche, che pure esistono, al contrario nasce dalla verifica
sul campo, nella quotidianità del
riscontro delle funzioni e specificità
che oggi occorrono in un centro di
direzione nazionale capace di corrispondere alle richieste provenienti
dal territorio.
Molto probabilmente si va esaurendo la fase in cui al centro nazionale
occorreva un forte apparato politico
per assicurarne il funzionamento. I
compiti di contrattazione decentratisi a livello territoriale e regionale
sono venuti svuotando una funzione che per tanti anni è stata espressamente svolta dalla segreteria nazionale.
Tenendo conto, quindi, di questi e
dei problemi di tenuta economica
e organizzativa si ritiene di riformare il centro nazionale andando alla
realizzazione di una struttura snella
che abbia nel segretario generale il
portavoce dell’organizzazione coadiuvato da una segreteria composta
insieme ad alcuni segretari territoriali o regionali: un vero cambio di
strategia organizzativa.
La struttura nazionale, al contrario,
dovrebbe mantenere ed esaltare alcune funzioni orizzontali, capaci di
dare risposte concrete ai territoriali,
come l’ufficio legislativo e l’ufficio
studi; si tratterebbe inoltre di sperimentare possibili economie di
scala eliminando la duplicazione di
strutture, a titolo di esempio l’ufficio
stampa nazionale potrebbe essere
anche l’ufficio stampa della struttura
territoriale di Roma e essere di supporto alla comunicazione di tutte le
federazioni territoriali.
La seconda riforma che portiamo
alla discussione riguarda i territori.
Prima di tutto riteniamo utile all’organizzazione la costruzione di un
diverso coordinamento territoriale
per meglio mettere in comunicazione fra loro le diverse esperienze
vissute e per ottimizzare al meglio
l’uso delle risorse umane.
A questo fine pensiamo alla costruzione di più coordinamenti territoriali omogenei fra loro per meglio
espletare la nostra iniziativa politica
e di servizio agli iscritti: Per schematismo potremmo andare alla realizzazione di tre coordinamenti per
divisione geografica centro, nord e
sud ed al loro interno dei sotto coordinamenti corrispondenti al nordovest, al nord-est, alle isole ecc.
E’ questa una proposta di riforma
che mira da un lato ad esaltare la
territorialità della nostra organizzazione dall’altro a mettere alla prova i
compagni impegnati in un lavoro di
direzione politica che travalica il proprio localismo e permette la crescita
di un quadro capace di governare il
SUNIA del futuro.
Ultimo filone di discussione è quello
sulle strutture regionali e sulle federazioni territoriali
Va recuperata dandogli ruolo, mezzi e potere decisionale, la struttura
CONSUMI
regionale che deve diventare l’asse
intorno al quale dare corpo all’intera iniziativa del SUNIA per i prossimi
anni.
A questo fine pensiamo che debba
avviarsi una fase nuova, da concludersi con il prossimo congresso,
nella quale la nostra organizzazione
discuta a livello territoriale su venti
processi di insediamento regionale
che ridisegnino compiti e funzioni
all’interno del SUNIA.
Anche in questa occasione abbiamo scelto di svolgere l’Assemblea
Organizzativa del SUNIA inserendoci nel percorso di discussione che la
CGIL sta svolgendo sugli stessi temi.
Questo per riaffermare il nostro
rapporto con la Confederazione e
perché molti dei temi in discussione
interessano allo stesso modo le due
organizzazioni.
L’ultimo periodo evidenzia un forte
rapporto politico e la condivisione di scelte ed obiettivi che hanno
portato SUNIA e CGIL a fissare il
protocollo d’intesa al tavolo di concertazione presso il Ministero delle
Infrastrutture.
Lo stesso documento sindacale alla
base della rivendicazione di un intervento fiscale a favore del lavoro
dipendente contiene l’elaborazione
comune tesa a rivendicare un nuovo
piano casa per l’affitto capace di calmierare il mercato.
Il lavoro di ricerca condotto con il
Censis e presentato nel corso del
2007 sta a segnalare l’impegno comune per affondare e risolvere il
problema del diritto alla casa nel nostro Paese.
Con la CGIL dobbiamo proseguire in
questo comune lavoro.
Inoltre, sul piano strettamente
organizzativo, dovremo lavorare affinché i lavoratori iscritti alla
Confederazione, siano essi inquilini
che proprietari utenti, trovino in noi
un punto di riferimento per tutti i
problemi di servizio comuni al diritto all’abitare.
Il confronto di questi anni ci dovrà portare al rinnovo della “Convenzione”
tra SUNIA e CGIL, un rinnovo che sia
capace di cogliere e meglio sviluppare l’intreccio già oggi presente
per le due organizzazioni.
Dovremo sviluppare un confronto
con il sistema servizi della CGIL per
definire un comune lavoro teso a
fornire risposte sempre migliori agli
iscritti, evitando inutili sovrapposizio-
7
CASA
CONSUMI
ni e cogliendo le reciproche opportunità di crescita organizzativa che,
ad esempio, i nuovi adempimenti e
certificazioni fiscali presentano.
Dovremo verificare la concreta possibilità di arrivare a definire una
presenza del SUNIA e dell’APU all’interno degli sportelli di servizio della
CGIL, e nel sistema CAF per meglio
essere al servizio dei reciproci iscritti. Con i Caf ed il Centro Servizi della
CGIL, d’intesa con il centro confederale di Organizzazione, vanno studiate appropriate sinergie per realizzare sportelli di consulenza “casa”
con permanenze settimanali per
ottimizzare la rete dei servizi.
Questo anche in considerazione
verona 2008
ASSEMBLEA ORGANIZZATIVA
del fatto che sempre più spesso
per le domande di assegnazione di
un alloggio pubblico, per la determinazione dei canoni di locazione
nell’edilizia residenziale pubblica o
per le domande del fondo di sostegno per l’affitto, vengono richieste
certificazioni fiscali. Tutto questo
permetterebbe di sviluppare al meglio le nostre potenzialità e di allargare, oltre al bacino di utenza, anche la capacità di risposta ai cittadini
ed ai lavoratori.
Ultimo tema di riflessione è quello
sul lavoro svolto e quello da svolgere nella realizzazione di quel passaggio alla rappresentanza dell’utente
della propria abitazione costituito
dall’esperienza dell’Apu e dalla individuazione nella Federazione degli
Utenti della casa del sistema organizzativo per fare fronte a questa
esigenza. Su questo terreno si segnalano ancora timidezze e ritrosie
che vanno rapidamente superate
pur nella consapevolezza dei nostri
limiti organizzativi.
Qualsiasi riforma organizzativa deve
prevedere la realizzazione dello
“sportello unico dei servizi sulla
casa” all’utenza nel quale fare maturare questa esperienza di rappresentanza che rendersi complementare a
quella tradizionalmente rivolta verso
gli inquilini.
sICUREZZA - rISPARMIO ENERGETICO
cONVIVENZA CIVILE
C
8
ome orientarsi meglio nella vita condominiale: per
una convivenza civile tra
gli abitanti degli edifici,per risparmiare energia , per contribuire a
difendere l’ambiente nei nostri
quartieri,perché la sicurezza aumenti.
Questi i temi portanti del quarto
corso che Sunia e Apu rivolgono
agli inquilini,ai proprietari diretti
dell’abitazione,agli utenti dell’edificio condominiale.
Il corso si terrà a Roma Via Galilei
57 dal 20 maggio al 26 giugno
2008 (ogni martedi’ e giovedi’ ore
16-18).
Accanto ai tradizionali temi giuridici del condominio (assemblea, bilancio, amministratore) quest’anno
saranno centrali due problematiche :
- i rapporti interpersonali nel
condominio
e
la
convivenza civile tra gli abitanti e tra gli
utenti,l’amministratore e le imprese;
- il risparmio energetico e la sicurezza e le scelte per affermare una
diversa qualita’ dell’abitare
Ognuna delle 9 lezioni in cui si
articolera’ il corso vedra’ oltre che
un breve cenno ai principi generali
del condominio una piu’ cospicua
presenza dell’esperto psicologo
e dell’energia che si alterneranno
per approfondire coi partecipanti
una domanda: come vivere meglio
nel condominio.
Il corso iniziera’ il giorno 20 mag-
gio 2008 dalle ore 16,00 alle 18,00
presso la sala di Via Galilei 57 (metro Manzoni) e proseguira’ alla
stessa ora ogni giovedi’ e martedi’
per terminare il giorno 26 giugno.
In una successiva iniziativa pubblica saranno consegnati gli attestati
di partecipazione a tutti gli intervenuti.
Sunia e Apu metteranno a disposizione dei partecipanti un opuscolo
pubblicato col patrocinio della Provincia di Roma illustrativo dei temi
condominiali.
La partecipazione al Corso è gratui-
ta per gli iscritti Sunia e Apu.
Si tratta della quinta iniziativa di
questo tipo a Roma,ma altre simili si sono tenute in varie sedi provinciali e in tutte si è registrato
interesse e partecipazione degli
utenti: insomma contro un condominio “giungla” e all’origine di
tanti contrasti e liti,Sunia e Apu
indicano un’altra via fatta di partecipazione informata,convivenza
civile,solidarietà.
E’ possibile iscriversi contattando
Sunia e Apu di Roma
al n. 0670495228
9
Fornitura Impianti “chiavi in mano”
cONVEGNO cgIL-sUNIA
“lA CASA A vICENZA”
A
mministratori locali dell’ATER,
della Caritas, oltre, naturalmente alle categorie della
CGIL più direttamente interessate al problema, SPI e FILLEA sono
i partecipanti al convegno sulla
casa a Vicenza nei chiostri di Santa
Corona.
L’introduzione di Danilo Andriollo,
Segretario della CGIL di Vicenza da
il senso del Convegno e degli impegni per il futuro sottolinea che:
“…Nella nostra provincia siamo di
fronte a un generale abbandono, o
comunque a una presenza molto limitata di alloggi pubblici di edilizia
popolare destinati all’affitto. Il canone concordato si sta affermando
con difficoltà a partire dai Comuni
più grandi. Ci sono Comuni, in
particolare il capoluogo, dove le
me dicendo: “non posso assolutamente mancare da scuola, oggi
perché io faccio l’assessore, ma
continuo anche a insegnare”, ho
pensato che non è poi così vero
che la politica è solo casta, come
molti ci dicono in questi giorni,
anche tra gli appartenenti alla “casta”. Stefano Fracasso è arrivato
in ritardo e si giustificava dicendo che è stato chiamato alle 8.15,
quindi il Sindaco di Arzignano alle
8.15 era in piedi per problemi urgenti del proprio Comune e – passatemi anche questa – non credo
che comportamenti come questi
riguardino unicamente gli amministratori locali. Sono convinto che
anche agli altri livelli della politica
ci sia qualcuno, non so quanti, ma
ci sono, che lavorano con serietà
relazioni tra Amministrazione comunale e Sindacati degli inquilini
sono pressoché inesistenti. Il capoluogo, non a caso, è il Comune
con i minori investimenti in edilizia
residenziale pubblica e con minori aree destinate a piani di edilizia
economico-popolare. Ci sono altri
Comuni dove i rapporti sindacali
sono improntati a correttezza e
reciproco riconoscimento, nei quali si iniziano ad affrontare i temi
dell’abitare in modo diverso, come
(non a caso abbiano chiesto loro di
partecipare) i comuni di Arzignano
con il Sindaco Stefano Fracasso,
e Schio con Fabio Mabilia, dirigente dell’Ufficio urbanistico del
Comune, in sostituzione di Dario
Tomasi, assente giustificato.
Quando Dario si è giustificato con
e affrontano seriamente il proprio
impegno anche in politica.
10
Dicevo che abbiamo chiamato
Arzignano e Schio perché ci parlino
anche di alcune loro esperienze. A
Schio, ad esempio, è in costruzione un villaggio secondo le norme
della bioedilizia; ad Arzignano partecipiamo anche noi a un recente
progetto predisposto dal Comune
utilizzando un bando del Ministero
della Solidarietà Sociale, finalizzato alla mediazione culturale nella
gestione delle abitazioni, pensando in particolare in una realtà
come Arzignano, al rapporto tra
immigrati e popolazione locale e
tra immigrati stessi.
Claudio
Falasca
e
Daniele
Barbieri, il primo responsabile
del Dipartimento nazionale delle
politiche territoriali della CGIL, il
secondo della Segreteria nazionale del SUNIA, hanno interloquito
con queste esperienze parlandoci
del quadro nazionale. Alessandra
Pozza della Caritas, in sostituzione di Don Giovanni Sandonà ha
esposto ciò che la Caritas vicentina
sta facendo sul territorio: dalla garanzia di un tetto a chi ne è privo,
anche per una sola notte, alla gestione di Diaconia, un’associazione per la gestione sociale dell’abitazione per i cittadini immigrati e
non solo.
Concludo dicendo che per la CGIL
e il SUNIA di Vicenza questo convegno rappresenta l’avvio di un
percorso. Sappiamo infatti che la
tutela di lavoratrici e di lavoratori
passa innanzitutto dalla difesa e
dal miglioramento delle condizioni
salariali, di lavoro e di vita all’interno dei luoghi di lavoro, ma siamo
convinti che questa tutela sarebbe
monca se insieme non si affondassero anche i problemi che pone
la vita quotidiana nella città e sul
territorio.
Per questo hanno collaborato alla
realizzazione di questa giornata la
FILLEA, il sindacato di coloro che
costruiscono le abitazioni, che
vogliono migliorare la qualità del
lavoro edile, fondamentale per politiche di riqualificazione e recupero. La FILLEA rappresenta anche chi
arreda le case: qui ci sono i rappresentanti del settore del legno, coloro che costruiscono i mobili che
vanno dentro le case.
Abbiamo realizzato questa giornata insieme al Sindacato dei
Pensionati che, come ricordavo prima, evidenzia una delle questioni
sociali più rilevanti.
Noi pensiamo anche a prossimi
appuntamenti, sempre su questo
tema. E vorremmo, lavoreremo
per questo, aprire anche a Vicenza
insieme a CISL e UIL e ai rispettivi Sindacati degli inquilini, una
vertenza sulla casa, a partire dal
Comune capoluogo, per la rilevanza che qui ha questo problema e
per l’urgenza sempre maggiore
che viene dai danni sociali per
l’attuale situazione provoca, con i
quali quotidianamente siamo costretti a misurarci.”
CASA
CONSUMI
AGGIORNAMENTI CATASTALI:
Che succede nei vari comuni
L
a legge 30 dicembre 2004,
n. 311 - Disposizioni per la
formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato
(legge finanziaria 2005) ha introdotto com’è noto una speciale
procedura di revisione delle classificazioni catastali.
In particolare i seguenti commi
che riportiamo integralmente:
Articolo 1 comma 336. I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non
dichiarati in catasto ovvero la
sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute
variazioni edilizie, richiedono
ai titolari di diritti reali sulle
unità immobiliari interessate la
presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del
regolamento di cui al D.M. 19
aprile 1994, n. 701 del Ministro
delle finanze. La richiesta, contenente gli elementi constatati,
tra i quali, qualora accertata, la
data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli
estremi di notificazione, agli
uffici provinciali dell’Agenzia
del territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla
richiesta entro novanta giorni
dalla notificazione, gli uffici
provinciali dell’Agenzia del territorio provvedono, con oneri
a carico dell’interessato, alla
iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla
verifica del classamento delle
unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si
applicano le sanzioni previste
per le violazioni dell’articolo
28 del regio decreto-legge 13
aprile 1939, n. 652, convertito,
con modificazioni, dalla legge
11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni (148).
Articolo 1 comma 337- Le rendite catastali dichiarate o comunque attribuite a seguito della
notificazione della richiesta del
comune di cui al comma 336
producono effetto fiscale, in
deroga alle vigenti disposizioni, a decorrere dal 1° gennaio
dell’anno successivo alla data
cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, indicata nella richiesta notificata dal comune, ovvero, in
assenza della suddetta indicazione, dal 1° gennaio dell’anno di notifica della richiesta del
comune.
Successivamente in data 16 febbraio 2005 l’Agenzia del territorio
emanava una risoluzione pubblicata in GU n.40 del 18 febbraio
2005 (vedi allegato) che ha dettato regole e linee guida per il
procedimento di revisione.
La procedura è fondata sulla facolta’ data ai Comuni di notificare direttamente agli interessati
la richiesta di provvedere alle
dichiarazioni in catasto,per situazioni di fatto diverse da quelle
censite in catasto. Tale richiesta
di aggiornamento è inviata dai
Comuni con l’indicazione degli
elementi constatati che giustificherebbero la revisione.
Questa procedura ha visto diversi
orientamenti e atteggiamenti tra
i vari comuni: quello di Roma ad
esempio ha cercato di favorire
una sorta di “ravvedimento” del
contribuente agevolando (con
una percentuale ridotta dell’ICI
arretrata e con esclusione degli
interessi e delle sanzioni amministrative dovute) una volontaria
presentazione del DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) nel
caso di immobili non dichiarati in
catasto o di fatto non piu’ coerenti coi classamenti catastali per
variazioni edilizie o cambi d’uso
realizzati nel tempo.
Va considerato che l’attuazione
del comma 336 pur non ponendosi ovviamente una finalita’ di revisione generalizzata della correttezza dei classamenti,costituisce
l’avvio di un riequilibrio della
pressione fiscale sugli immo-
bili che pero’deve garantire a
pieno le tutele e i diritti del
contribuente,nella fattispecie il
proprietario della propria abitazione che a noi si rivolge a seguito della comunicazione del
Comune o di propria iniziativa
allorché ritiene possibile o probabile di poter incorrere nei casi di
revisione.
A tal fine è necessario approntare
convenzioni tecniche con esperti professionisti per poter far effettuare nei casi di richieste o di
dubbi del contribuente un serio
screening della situazione immobiliare controversa e solo al
termine di questa attività preliminare consigliare una condotta
riguardo alla necessita’ o meno
di procedere alla variazione ovvero contrastare la non legittima
richiesta.
Apu nazionale ha avviato con
Anci un contatto per approfondire questo e altri temi della riforma catastale per conoscere le
iniziative che i vari comuni italiani hanno intrapreso in materia di
applicazione della citata normativa e le varie attivita’,se ci sono
state ,in proposito.
In particolare se sono state inviate le comunicazioni,se si è fatto
riferimento genericamente alle
zone o se si è preferito avviare la
procedura in caso di notorietà di
interventi edilizi (ad esempio nei
confronti di chi abbia presentato
la DIA per lavori intrapresi).Infine
se sono stati previsti meccanismi
agevolativi del tipo di quelli adottati dal Comune di Roma.
Insomma vogliamo arrivare ad una
mappa della questione revisioni
catastali in Italia,considerando
che lo stesso decreto mille proroghe da poco approvato dal
Parlamento che ha allungato il
termine da 90 giorni a 7 mesi
rivolto ai proprietari per ottemperare alla richiesta di atti di
aggiornamento,trascorso il quale
l’Agenzia del territorio provvede
all’iscrizione in catasto automaticamente ,con spese a carico dei
proprietari inadempienti.
11
MUTUI:
i costi sulle famiglie e interventi sulle situazioni di disagio
Andamento dei tassi dal 31/12/03 al 31/12/07
N
el nostro Paese i prezzi di
mercato degli affitti sono
cresciuti negli ultimi anni
in maniera considerevole, in modo
particolare nelle grandi aree urbane. Se si considera l’andamento
dei valori negli anni successivi alla
riforma degli affitti (Legge 431/98),
si può notare quanto sia stato sensibile l’incremento dei valori: si
tratta di un innalzamento del 112%,
fenomeno che ha registrato le punte più alte nelle grandi città ed in
particolare nel centro Italia (per gli
alti valori di Roma e Firenze), dove
i canoni di mercato hanno determinato un incremento del 128%. Dal
confronto dei dati sui canoni tra il
2007 e il 2006 emerge che l’aumento medio nel nostro paese risulta pari
a +3,8 %.
incentivazione e controllo del mercato dell’affitto, considerato un
comparto residuale, tanto da farsi
strada il pensiero che in questo settore non siano necessarie politiche
di assetto generali ma, per le caratteristiche particolarmente disagiate
delle famiglie che lo compongono,
gli interventi da praticare siano settoriali e di sostegno sociale
L’ultimo decennio è stato caratterizzato da fenomeni ulteriormente
disincentivativanti: il fallimento della Legge 431/98 e del canale concordato che doveva essere lo strumento calmieratore del mercato; lo
smobilizzo del patrimonio degli Enti
previdenziali e di parte di quello di
Compagnie assicurative e Società
private, che hanno indotto forzatamente all’acquisto, con un indebitamento spesso al limite della sopportabilità, migliaia di famiglie.
Nel nostro paese peraltro non sono
mai state costruite reali forme di
Tra le famiglie proprietarie dell’abitazione in cui vivono, il 13,77%,
pari a circa 2,4 milioni di famiglie,
paga un mutuo. In termini assoluti
il numero maggiore di famiglie con
Canoni medi nelle aree metropolitane 2005/2006
Aree urbane
Centro
Bari
Bologna
Semicentro
Periferia
Aumenti %
720,00
560,00
510,00
+ 2,2
1.800,00
1.000,00
900,00
+ 3,7
Catania
700,00
650,00
600,00
+ 2,3
Firenze
2.000,00
1.150,00
1.000,00
+ 5,0
Genova
850,00
700,00
580,00
+ 3,4
Milano
2.200,00
1.300,00
1.050,00
+ 6,8
Napoli
1.100,00
985,00
700,00
+ 4,0
Palermo
Roma
Torino
Venezia
720,00
650,00
600,00
+ 3,0
2.200,00
1.200,00
1.000,00
+ 7,0
850,00
700,00
600,00
+ 2,4
2.100,00
1.000,00
800,00
+ 7,0
Valori rilevati per un appartamento medio di 80 mq.
Compravendite immobiliari in Italia 1994/2006
900000
800000
700000
600000
500000
400000
300000
200000
100000
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0
1994
12
L’elevato livello degli affitti e la carenza di politiche indirizzate alla
locazione che potessero incentivare
il settore, al contrario depauperato
nel suo patrimonio dalle dinamiche
più recenti, hanno spinto migliaia
di famiglie a compiere la scelta di
comprare un’abitazione contraendo
spesso finanziamenti bancari, spinti
anche dall’abbassamento dei tassi
degli ultimi anni: un decennio addietro, con popolazione sostanzialmente stabile, il numero delle compravendite annuali di case in Italia
era inferiore a quello attuale di circa
1/3 e la percentuale di finanziamenti con garanzia immobiliare sui valori medi era 1/4 di quelli odierni.
Anni
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Compravendite
495.178
502.468
481.681
523.646
576.340
639.617
688.284
661.379
753.578
762.086
804.126
833.349
845.051
Var %
1,47
-4,14
8,71
10,06
10,98
7,61
-3,91
13,94
1,13
5,52
3,63
1,40
CASA
CONSUMI
6.000
4.961
5.000
4.000
4.860
4.491
4.464
4.142
3.674
3.352 3.469
3.329
2.960
3.000
2.882
2.165 2.149 2.110 2.175 2.113
2.471
2.000
1.000
0
lug-00gen-01
lug-01gen-02
lug-02gen-03
lug-03gen-04
lug-04gen-05
lug-05gen-06
lug-06gen-07
lug-07gen-08
gen-00
mutui è quello delle coppie con figli che costituiscono più della metà
del complesso delle famiglie con
mutui.
L’andamento dei tassi utilizzati
come parametri di riferimento dei
mutui ipotecari a tasso variabile,
evidenzia che alla fine del 2000 inizia una fase decrescente dei valori
fino a metà del 2003 segue poi una
fase sostanzialmente stabile dal
30/06/2003 al 30/09/2005. Da questo momento inizia una fase di aumento dei tassi che dal 31/10/2005
arrivano a un valore di 4,860 registrato il 31/12/2007.
Ne consegue che chi ha contratto un mutuo a tasso variabile nel
periodo che va da giugno 2003 a
giugno 2005 ha subito un aumento del tasso del proprio finanzia-
mento di circa 2,5 punti percentuali.
In termini percentuali l’innalzamento dei tassi ha prodotto una
variazione nel periodo 2003/2007
pari a + 25,80% per un mutuo a
20 anni e a +36,43% per un mutuo a 30 anni e gli aumenti maggiori si sono verificati negli ultimi
due anni.
13
Mutuo 70.000,00 Mutuo 100.000,00 Mutuo 125.000,00 Mutuo 150.000,00
Euro
Euro
Euro
Euro
31-12-03
Var.
Var.
Rata
Rata
assoluta
assoluta
mensile
mensile
annuale
annuale
400,56
572,23
Var.
Var.
Rata
Rata
assoluta
assoluta
mensile
mensile
annuale
annuale
715,29
858,35
31-12-04
401,50
716,97
0,94
573,58
1,34
1,68
860,37
Var. %
annuale
Decorrenza
Mutuo 20 anni
2,01
+ 0,23
31-12-05
411,13
10,63
588,76
15,18
735,95
18,98
883,14
22,78
+ 2,65
31-12-06
457,11
44,97
653,01
64,25
816,26
80,31
979,51
96,37
+10,91
31-12-07
503,92
46,82
719,89
66,88
899,86
83,60
1079,83
100,32
+10,24
Variazione
2003 2007
103,36
147,66
184,57
221,48 +25,80
Rata
mensile
31-12-03
316,26
Mutuo 70.000,00
Euro
Var.
assoluta
annuale
Mutuo 100.000,00 Mutuo 125.000,00 Mutuo 150.000,00
Euro
Euro
Euro
Rata
mensile
451,80
Var.
assoluta
annuale
Rata
mensile
564,75
Var.
assoluta
annuale
Rata
mensile
677,69
Var.
assoluta
annuale
Var. %
annuale Decorrenza
Mutuo 30 anni
31-12-04
317,27
1,01
453,24
1,45
566,55
1,81
679,86
2,17
+ 0,32
31-12-05
329,02
11,75
470,03
16,78
587,53
20,98
705,04
25,18
+ 3,70
31-12-06
378,95
49,93
541,35
71,32
676,69
89,15
812,03
106,98
+15,17
31-10-07
431,47
52,53
616,39
75,04
770,49
93,80
924,59
112,56
+13,86
Var. ass.
2003 2007
115,22
164,59
205,74
246,89
+36,34
CASA
MUTUI
CONSUMI
TASSO VARIABILE 20 ANNI – INCIDENZA % RATA MENSILE SU REDDITO
31-12-04
31-12-05
31-12-06
31-12-07
40
33
27
22
17
40
33
27
22
17
100.000,00 Euro
1.000,00
1.200,00
1.500,00
1.800,00
2.400,00
57
48
38
32
24
57
48
38
32
24
59
49
39
33
25
65
54
44
36
27
72
60
48
40
30
125.000,00 Euro
1.000,00
1.200,00
1.500,00
1.800,00
2.400,00
72
60
48
40
30
72
60
48
40
30
74
61
49
41
31
82
68
54
45
34
90
75
60
50
37
150.000,00 Euro
1.000,00
1.200,00
1.500,00
1.800,00
2.400,00
86
72
57
48
36
86
72
57
48
36
88
74
59
49
37
98
82
65
54
41
108
90
72
60
45
70.000,00 Euro
1.000,00
1.200,00
1.500,00
1.800,00
2.400,00
14
31-12-03
41
34
27
23
17
46
38
30
25
19
50
42
34
28
21
< 30%
31 - 40%
41 - 50%
51 - 60%
> 61%
Mutuo 20 anni
In termini assoluti chi ha contratto un mutuo per una durata di 20
anni ha subito un aumento della
rata mensile, nello stesso periodo,
superiore a 100,00 Euro nel caso di
un finanziamento per un importo di
70.000,00 Euro e di quasi 150,00 Euro
nel caso di un importo di 100.000,00
Euro, di 185,00 Euro per un mutuo di
125.000,00 Euro e di 221,00 Euro nel
caso di un mutuo di 150.00,00 Euro.
Tali aumenti risultano quasi completamente maturati nel solo biennio
2006-2007.
Mutuo 30 anni
Chi ha contratto un mutuo per una
durata di 30 anni ha subito un aumento della rata mensile di circa
115,00 Euro nel caso di un importo
di 70.000,00 Euro e di 165,00 Euro
nel caso di un importo di 100.000,00
Euro, di poco superiore a 200,00 Euro
per un importo medio di 125.000,00
Euro e di quasi 250,00 Euro nel caso
di un mutuo di 150.000,00 Euro. Anche in questo caso gli aumenti sono
maturati nell’ultimo biennio.
Considerando che la maggior parte
degli istituti bancari valutano come
compatibile per l’erogazione di
un mutuo un rapporto rata/red-
dito pari a 1/3 a volte ampliabile
fino ad un’incidenza pari al 40%,
ipotizzando cinque fasce di redditi
mensili medio bassi (1.000,00 Euro),
medi (1.2000,00 Euro), medio alti
(1.500,00/1.800,00 Euro), e redditi
derivanti da due lavori dipendenti (2.400,00 Euro) nonché quattro importi di mutuo (70.000,00,
100.000,00, 125.000,00 e 150.000,00
euro), verifichiamo che anche
famiglie con redditi medio bassi
hanno potuto accedere a mutui per
durate lunghe, 20 e 30 anni, contraendo gli stessi spesso già con un
indebitamento al limite delle proprie
capacità economiche.
Famiglie con redditi pari a 1.000,00
Euro mensili, possono aver contratto:
• mutui di importo fino a 70.000,00
Euro, con un’incidenza della rata
pari al 32% nel caso di mutuo a 30
anni e al 40% nel caso di mutuo a
20 anni, incidenze che oggi arriverebbero al 42% nel primo caso e al
50% nel secondo.
Famiglie con redditi medi, 1.200,00
Euro mensili possono aver contratto:
• mutui di importi fino a 70.000,00
Euro con incidenze del 26% se trentennali e del 33% se ventennali
(oggi 35% e 42%),
• mutui di importo superiore e fino
a 100.00,00 Euro, trentennali, con
un’incidenza iniziale del 38% oggi
pari al 51%,
Famiglie con redditi pari a 1.500,00
Euro mensili, possono aver contratto:
• mutui fino a 70.00,00 Euro con
incidenze compatibili col proprio
reddito (21% per durate trentennali
e 27% per durate ventennali, oggi
rispettivamente 28% e 34%),
• mutui tra 70.000,00 e 100.000,00
Euro con incidenze più alte (30%
per durate trentennali e 38% se ventennali, oggi 40% e 48%),
• mutui per importi fino a 125.00,00
Euro, trentennali, con incidenze
fino al 38% alla data del 31/12/2003
oggi pari a 51%,
Famiglie con redditi pari a 1.800,00
Euro mensili possono aver contratto:
• mutui fino a 100.00,00 Euro con
incidenze compatibili anche oggi,
• mutui da 100.000,00 a 125.000,00
Euro con incidenze fino al 40% nel
2003 per durate ventennali che oggi
arriverebbero al 50%,
• mutui da 125.000,00 a 150.000,00
Euro, trentennali, con incidenze che
dal 38% arriverebbero oggi al 51%.
Famiglie con i redditi maggiori, fino
a 2.400,00 Euro mensili:
• per importi di mutuo fino a
125.000,00 Euro presenterebbero
CASA
ancora oggi incidenze compatibili
con i propri redditi,
• per importi da 125.000,00 a
150.000,00 Euro oggi dovrebbero
impegnare il 38% delle proprie entrate per sostenere la rata di mutuo
se trentennale, il 45% se ventennale.
Per stimare l’entità complessiva dei
costi dell’abitare, è stato considerato
anche il valore della spesa mensile
legata al pagamento delle utenze
(acqua, gas, luce, riscaldamento) e
del condominio. Tenendo conto anche del pagamento delle utenze e
aggiungendole alla rata del mutuo
la spesa complessiva legata alla
casa portano ad incidenze molto
alte. Coloro i quali hanno contratto
un mutuo considerando una rata
con un’incidenza sul proprio reddito di circa un terzo alla data del
31/12/2003, si trovano oggi a spendere per la casa, tra mutuo e spese
legate all’abitazione, circa la metà
delle proprie entrate.
LA FINANZIARIA 2008: LE MISURE
PREVISTE.
La Finanziaria 2008 all’art. 1 prevede
che l’’imposta sostitutiva al 2% (anziché allo 0,25%) si applica anche
all’acquisto della prima casa, se nel
contratto non è specificato che si ha
diritto all’agevolazione sulla prima
casa stessa. L’Agenzia delle entrate
ha 3 anni dal verificarsi di un evento
che comporta la revoca dei benefici
prima casa (rivendita o donazione
entro cinque anni, dichiarazione
mendace), per chiedere il rimborso
della differenza più una sovrattassa
del 30% (comma 160)
Al comma 202 la detrazione annuale
del 19% sugli interessi dei mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione
principale passa da un tetto imponibile di € 3.615,2 a 4.000,00.
Si possono detrarre annualmente
fino a € 760,00 invece di 686,89.
All’art. 2 l’estinzione anticipata
senza penali vieni estesa anche a
quelli accollati a seguito di frazionamenti che, secondo interpretazioni
CONSUMI
del Territorio (circ. 13) non rientravano nell’agevolazione. Si tratta del
caso in cui un’impresa richiede un
prestito ipotecario per costruire un
palazzo, in seguito vende i singoli
appartamenti dell’edificio a più acquirenti e accolla a ciascuno di loro
una parte del mutuo originario,
frazionato. In tal caso, chi rimborsava anticipatamente la propria parte
del mutuo originario tecnicamente
non estingueva l’ipoteca ma la
modificava restringendo la garanzia
a una parte soltanto dei beni originariamente vincolati; era quindi
sottoposto a tutte le pretese della
banca (comma 450, lett. a), d), f)
Al comma 450 lett. b), c), d) per la
surrogazione, cioè il passaggio di
un mutuo da una banca all’altra,
viene stabilita l’esenzione per il cliente di spese o commissioni per la
concessione del nuovo mutuo, per
l’istruttoria e per gli accertamenti
catastali. La Finanziaria non lo dice
ma ci si dovrà comunque rivolgere
a un notaio, versandogli il relativo
onorario. Resta possibile ricontrat-
TASSO VARIABILE 30 ANNI – INCIDENZA % RATA MENSILE SU REDDITO
70.000,00 Euro
1.000,00
1.200,00
1.500,00
1.800,00
2.400,00
31-12-03
32
26
21
18
13
31-12-04
32
26
21
18
13
31-12-05
33
27
22
18
14
31-12-06
38
32
25
21
16
31-12-07
42
35
28
24
18
100.000,00 Euro
1.000,00
1.200,00
1.500,00
1.800,00
2.400,00
45
38
30
25
19
45
38
30
25
19
47
39
31
26
20
54
45
36
30
23
61
51
40
34
25
125.000,00 Euro
1.000,00
1.200,00
1.500,00
1.800,00
2.400,00
56
47
38
31
24
57
47
38
31
24
59
49
39
33
24
68
56
45
38
28
76
63
51
42
32
150.000,00 Euro
1.000,00
1.200,00
1.500,00
1.800,00
2.400,00
68
56
45
38
28
68
57
45
38
28
71
59
47
39
29
81
68
54
45
34
91
76
61
51
38
< 30%
31-40%
41 - 50%
51 - 60%
> 61%
15
CASA
16
CONSUMI
tare con la vecchia banca nuove
condizioni per il mutuo esistente
senza nuovi atti notarili. Sempre
nell’articolo 2, al comma 475 la
Finanziaria prevede l’istituzione
presso il Ministero dell’economia e
delle finanze di un Fondo denominato Fondo di solidarietà per i mutui
relativi all’acquisto della prima casa,
con una dotazione di 10 milioni di
euro per ciascuno degli anni 2008
e 2009. I Ministeri dell’Economia e
della Solidarietà Sociale dovranno,
mediante un apposito regolamento,
stabilire le norme di attuazione del
Fondo di solidarietà. Le disposizioni,
per le quali non è previsto un termine di emanazione, dovranno individuare i requisiti che consentono
di identificare i mutuatari non più in
grado di provvedere al pagamento
delle rate e che potranno beneficiare, come descritto al comma 476,
della sospensione del pagamento
per non più di due volte e per un
periodo massimo complessivo
non superiore a 18 mesi nel corso
dell’esecuzione del contratto. In tal
caso, la durata del contratto di mutuo e quella delle garanzie per esso
prestate è prorogata di un periodo
eguale alla durata della sospensione. Al termine della sospensione,
il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicità
originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la
rinegoziazione delle condizioni del
contratto medesimo.
ll comma 477 specifica che la
sospensione prevista dal comma
476 non può essere richiesta dopo
che sia iniziato il procedimento
esecutivo per l’escussione delle
garanzie. Al comma 478 si precisa
che in caso di mutui concessi da
intermediari bancari o finanziari,
il Fondo istituito dal comma 475,
su richiesta del mutuatario che intende avvalersi della facoltà prevista
dal comma 476, presentata per il
tramite dell’intermediario medesimo, provvede al pagamento dei
costi delle procedure bancarie e
degli onorari notarili necessari per
la sospensione del pagamento delle
rate del mutuo.
Per conseguire il beneficio di cui
al comma 476, nel comma 479 si
precisa che il mutuatario deve dimostrare, nelle forme stabilite dal
regolamento di attuazione previsto
dal comma 480, di non essere in
grado di provvedere al pagamento
delle rate del mutuo, per le quali
chiede la sospensione, e degli oneri
indicati al comma 478.
Le norme di attuazione del Fondo
di cui ai commi da 475 a 479 sono
stabilite con regolamento adottato
dal Ministro dell’economia e delle
finanze, di concerto con il Ministro
della solidarietà sociale (comma
480).
CONCLUSIONI
Da dati diffusi dalla Banca d’Italia
si evince che solo nell’ultimo anno,
da ottobre 2006 a ottobre 2007, le
sofferenze delle famiglie consumatrici nei confronti del sistema
creditizio sono cresciute dell’ 8,45%
e sono pari a oltre 11 miliardi di
euro. Questo dato complessivo
non è scorporabile e non permette,
quindi, di quantificare la quota delle
sofferenze dovute ai mutui casa da
quelle imputabili al credito al consumo: ma, stante la rilevanza dei
mutui (circa 265 miliardi di euro
per mutui con durata superiore a 5
anni) rispetto al credito al consumo
(circa 25 miliardi di euro di prestiti oltre i 5 anni) è intuitivo che la
stragrande maggioranza delle sofferenze è legata ai mutui contratti
per l’acquisto prima casa.
Queste famiglie di mutuatari sono,
dalle informazioni fornite dall’Istat
e relative all’ultimo censimento,
riconducibili a giovani di età inferiore a 35 anni e le famiglie che
hanno contratto un mutuo prima
casa, nel periodo 2003-2005, sono
verosimilmente famiglie di nuova
formazione.
Al momento non si prevede, nel
breve periodo, una riduzione dei
tassi d’interesse nella zona euro
(solo nell’ultimo semestre l’Euribor
360/3 mesi che noi abbiamo adottato come parametro e che rappresenta il tasso interbancario applicato dalle principali banche europee
dell’area Uem, utilizzato come parametro di indicizzazione nei mercati
finanziari e per la stipula di finanziamenti bancari, è passato dal 4,142
del 30/6 al 4,860 del 31/12). Bisogna
però considerare che i forti cali del
costo del denaro USA, che hanno
prodotto un abbassamento ponendolo oggi al 3,00%, oltre all’ulteriore
calo di mezzo punto previsto a marzo, potrebbero far riconsiderare la
politica monetaria europea e pro-
MUTUI
durre anche in zona euro un calo
dei tassi.
Le misure contenute nella Finanziaria 2008 sono positive ma forse
insufficienti. Ipotizzando infatti una
rinegoziazione dei mutui ai tassi
minori trovati sul mercato (spread
+0,80 per durate sia ventennali che
trentennali) la diminuzione della
rata mensile risulterebbe pari, nel
caso di un mutuo a venti anni di
un importo medio di 125.000,00
Euro, a 28,00 Euro circa, a fronte di
un aumento, dal 2003 al 2007, di
185,00 Euro. Per un mutuo trentennale dello stesso importo la rata si
ridurrebbe di 48,00 Euro, a fronte di
un aumento complessivo di 206,00
Euro.
Innanzitutto è necessario che le
banche si rendano disponibili ad
accettare la surrogazione e non facciano cartello per evitare la mobilità
dei mutui, contravvenendo peraltro
ad una precisa disposizione di legge, (Bersani-bis, art. 8 del 7/2007),
ponendo ostacoli al trasferimento
dei mutui nell’ovvio intento di non
perdere clienti. E’ poi urgente che
venga emanato il regolamento che
stabilisca le norme di attuazione del
Fondo di solidarietà e i requisiti di
coloro i quali possono chiedere la
sospensione. In questo si inserisce
il nostro lavoro di informazione e
di supporto anche pratico rispetto
all’eventuale compilazione di modelli e domande nonché gestione del
contenzioso Oltre alla maggiore facilità di mobilità, alla rinegoziazione
con abbassamento dello spread e a
misure sospensive che riguarderanno particolari segmenti di mutuatari sono necessarie però anche
misure che possano rendere minore
l’impatto di eventuali variazioni dei
tassi sui redditi delle famiglie.
Sarebbe possibile ad esempio ampliare ulteriormente il tetto imponibile per la detrazione annuale sugli
interessi dei mutui, oggi 4.000,00
euro, elemento che si tradurrebbe
in un introito diretto per le persone,
nonché renderlo uno strumento
flessibile, cioè modificabile annualmente, e perciò tale da poter essere
in parte ammortizzatore e regolatore di variazioni dei tassi.
CONTRATTO TRASPARENTE CONVIENE!
con la dichiarazione dei redditi le detrazioni per l’inquilino
T
utte le sedi Sunia sono mobilitate per informare e consigliare
gli inquilini prima della prossima
dichiarazione dei redditi.
Molti non sanno che con la finanziaria
2008 gia’ dalla prossima dichiarazione
dei redditi,quelli riferiti all’anno 2007,
sara’ possibile per gli inquilini con redditi inferiori a 30987,41,ottenere una
detrazione che a seconda del contratto o del reddito oscilla tra i quasi 500 e
i 150 euro. In particolare il nuovo testo
dell’articolo 16 del Testo unico sulle
imposte dei redditi (Tuir 917/86) prevede un nuovo sistema di detrazioni per
l’inquilino che riguardano: Detrazione
d’imposta spettante agli inquilini di
immobili adibiti ad abitazione principale locati con contratti in regime
convenzionale
• euro 485,80 redditi complessivi non
superiori a euro 15.493,71
• euro 247,90 redditi complessivi non
superiori a euro 30.987,41;
• tipologia i contratti previsti dalla legge 431/98 art. 2 comma 3
Detrazione d’imposta per canoni di
locazione spettante a lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza
per motivi di lavoro
• euro 991,59 per redditi inferiori a
15.493,71
• euro 495,79 per redditi inferiori a
30.987,41
Si applica a:
• lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno
di quelli limitrofi;
• nei tre anni antecedenti quello di
richiesta della detrazione,
• siano titolari di contratti di locazione
di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate
nel nuovo comune di residenza;
• non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al
di fuori della propria regione.
Detrazione d’imposta per canone di
locazione spettante ai giovani, dai 20
ai 30 anni, per l’abitazione principale,
introdotta dalla Legge Finanziaria 2008
• euro 991,59 per redditi inferiori a
15.493,71
• tipologia dei contratti legge 431/98
• abitazione principale purchè diversa da quella dei genitori
Decorrenza successiva alla legge in
quanto l’articolo parla di “soggetti che
stipulano”
Le detrazioni da ripartire tra gli aventi
diritto,non sono tra loro cumulabili e il
contribuente ha diritto ,a sua scelta,alla
detrazione piu favorevole. Per abitazione principale si intende quella
nella quale il titolare del contratto e i
suoi familiari dimorano abitualmente.
Le detrazioni per l’inquilino del contratto agevolato non sono cumulabili
con i contributi alloggiativi del comma
3 dell’articolo 11 della legge 431/98.
Tale incompatibilita’ è sicuramente
applicabile ai contratti agevolati,non
alle detrazioni sui contratti diversi dal
convenzionale per i quali la legge
nulla dispone. L’articolo 1 della finanziaria dispone che le detrazioni di.cui
all’articolo 16 del DPR 917/1986 producono effetti a decorrere dal periodo
di imposta in corso al 31/12/2007 e
quindi usufruibili gia’ dalla prossima
dichiarazione dei redditi. Per gli incapienti qualora la detrazione spettante
sia di ammontare superiore all’imposta lorda,diminuita nell’ordine delle
detrazioni di cui agli articoli 12 e 13 è
riconosciuto un ammontare pari alla
quota di detrazione che non ha trovato capienza nella predetta imposta.
A tal fine il Decreto 11 febbraio 2008
del Ministero dell’economia e delle finanze (gu 52 del 1 marzo 2008) rende
effettive le detrazioni di imposta per
il conduttore previste in finanziaria
2008. Tale eccedenza puo’ essere richiesta direttamente,esclusivamente
per il lavoratore dipendente o il pensionato, al sostituto di imposta.
In sostanza il contribuente puo’ richiedere l’attribuzione della detrazione
presentando al sostituto una dichiarazione con gli estremi della registrazione del contratto di locazione,il possesso dei requisiti previsti dall’articolo 16
del Tuir nella nuova formulazione,ed
attestare l’assenza di altri redditi oltre
a quelli corrisposti dal sostituto. Invece
per i contribuenti che possiedono anche o esclusivamente redditi diversi
da quello di lavoro dipendente o assimilati e di pensione la fruizione della detrazione che non trovi capienza
nell’imposta lorda nell’ambito della dichiarazione dei redditi(Unico PF o modello 730)deve essere riportata all’anno successivo. Per gli incapienti,se dipendenti o pensionati a redditi bassi
, il sindacato ha predisposto un modello di richiesta da inviare al datore
di lavoro o all’Inps per ottenere subito
il conguaglio. Il modello è disponibile
presso tutte le sedi SUNIA. “La finanziaria 2008-ha dichiarato Luigi Pallotta
segretario generale del Sunia-ha accolto ,sia pur parzialmente, una nostra rivendicazione. Con questa campagna
di informazione e sensibilizzazione
vogliamo che tutti gli inquilini possano beneficiare della detrazione cui
hanno diritto.Tutti devono cominciare
a capire che il contratto di locazione
regolare e registrato porta benefici e
sconfigge la piaga del mercato nero
senza regole”.
17
Canone di manutenzione degli ascensori
Una vera giungla!
D
18
al nostro osservatorio privilegiato di principale associazione di categoria del
settore ascensoristico, continuiamo
a ricevere segnalazioni da diverse
zone d’Italia relative a canoni per la
manutenzione degli ascensori con
valori che arrivano anche a 10-15 €
al mese!
Nonostante tutti gli sforzi che si stanno facendo (vedi anche gli interventi e i convegni organizzati negli anni
2006 e 2007 dall’ANACAM sul tema
della manutenzione) per sensibilizzare gli attori sul ruolo fondamentale
di una buona e seria manutenzione,
assistiamo ancora, nel settore della
manutenzione degli elevatori, e possiamo dire, ormai perennemente, a
enormi disuguaglianze tra: canoni,
numero visite, tipo delle prestazioni,
qualità delle stesse, ecc.
Ma come fa l’utente a valutare e
confrontare offerte così diversificate
ed anche, furbescamente, alcune
volte “ingannevoli” ?
“Ingannevoli”, perché come è stato
dimostrato più volte, è economicamente “impossibile” effettuare un
servizio di manutenzione a soli 1015 € al mese. Sebbene siamo convinti che “le bugie hanno le gambe
corte”, riteniamo comunque necessario che all’utente vadano spiegati
in maniera trasparente sia la natura
e la qualità di un buon servizio manutentivo che i costi sostenuti dalle
aziende per effettuare il servizio di
manutenzione stesso.
L’ascensore, come qualsiasi altra
macchina o impianto, per eseguire
regolarmente le funzioni per cui è
stato designato, necessita di manutenzione, possibilmente preventiva,
meglio se programmata. In quanto
se non si fa manutenzione preventiva, si elevano le probabilità di guasto, con le possibili conseguenze, e
si determina nel tempo un maggior
degrado dell’impianto. I guasti che
si potranno verificare rappresentano
dei potenziali pericoli per gli utenti, per i manutentori e per la macchina stessa. Nel funzionamento di
un ascensore, cioè, si pongono seri
problemi di sicurezza e di funzionalità che possono essere risolti per
quanto possibile, sin dall’inizio della sua vita, mediante una costante
manutenzione preventiva. La manutenzione preventiva distribuisce nel
periodo le operazioni necessarie per
una corretta manutenzione degli apparati elettrici, meccanici ed idraulici
nonché degli apparecchi di sicurezza. Essa include sinteticamente tre
tipologie di attività:
a)la lubrificazione, la pulizia, ecc;
b)i controlli;
c)le operazioni di taratura e regolazione;
non comprendendo le riparazioni o
le sostituzioni di componenti dovute
ad usura o rottura che sono oggetto
della manutenzione correttiva ovvero di riparazioni. Ogni impianto presenta proprie necessità peculiari di
manutenzione preventiva.
Perciò un buon programma di manutenzione preventiva dipende dalle caratteristiche tecniche dell’elevatore, dalle sue modalità e frequenza
di impiego, nonché dalla sua vetustà. Ciò significa che la durata ed il
numero di visite all’anno dipenderà
dalle necessità di ciascun programma di manutenzione preventiva.
Possono, ad esempio, non essere
proponibili solo sei visite all’anno
per un ascensore di un grattacielo
destinato ad uffici, mentre una periodicità mensile può essere esagerata in un tranquillo condominio con
pochi utenti. Nelle considerazioni
seguenti si è tenuto conto del prezioso (e pluriennale) lavoro di un ex
presidente Anacam, l’ ingegner Paolo Gabrielli, sui costi della manutenzione1, e degli studi del responsabile
della Commissione Tecnica dell’Anacam, l’ingegnere Giuseppe Iotti, per
quanto concerne le frequenze delle
visite e del numero dei guasti di un
elevatore.
Riassumendo tali studi:
- un tecnico di manutenzione (vedi
figura 1), considerando il suo costo
del lavoro, più gli oneri accessori,
più i costi che la ditta sostiene per
la sua formazione, la sua sicurezza,
l’automobile aziendale, i consumi, i
rincari dei costi fissi di carburante,
elettricità e tariffe telefoniche ecc.,
non costerà nel 2008 meno di 50 €/
ora (valore prudenziale! Vedi tabelle
1, 2 e 3).
- per effettuare una buona manutenzione preventiva su di un impianto
medio (5-6 fermate) in un condominio occorrono circa 40/50’, che
diventano 60’ considerando i relativi
tempi di spostamento
(Vedi tabella 4 sui tempi di manutenzione). Con queste premesse siamo
in grado di calcolare i costi mensili
che l’azienda sostiene per svolgere
il servizio di manutenzione in un
Condominio medio, distinguendo il
contratto di MS (Manutenzione semplice) nel quale vengono pagate a
parte le chiamate per fermo/guasto,
da quello di MO (Manutenzione Ordinaria), molto più richiesto dal mercato e che include tali chiamate nel
canone.
MS - MANUTENZIONE SEMPLICE
(manutenzione, con chiamate per
fermo/guasto a pagamento)
Con un programma di manutenzione preventiva che prevede:
12 visite all’anno si ha un:
costo mensile per la ditta 50 €
9 visite: costo mensile per la ditta 37,5 €
6 visite:
costo mensile per la ditta 25 €.
MO – MANUTENZIONE ORDINARIA
(manutenzione semplice, con chiamate incluse nel canone) Tenendo
conto che il numero di chiamate è
strettamente legato al programma
di manutenzione preventiva nonché alla qualità del servizio stesso,
in particolare con 12 visite all’anno
si potranno avere mediamente 1,5
guasti all’anno, con 9 visite 3 guasti all’anno, con 6 visite 4,5 guasti
all’anno; considerando pari a 60’
il tempo minimo per risolvere una
chiamata per guasto, risulta che con
un programma di manutenzione
preventiva che prevede:
12 visite all’anno si ha un:
costo mensile per la ditta 56,25€
9 visite: costo mensile per la ditta 50€
6 visite: costo mensile per la ditta 43,75€.
A tali costi mensili vanno aggiunti i
margini aziendali che portano i canoni ai valori di mercato propri delle
aziende più serie e qualificate.
E allora come si spiegano i canoni a
10-15 € al mese?
Le spiegazioni possono essere molteplici:
1) Acquisire contratti solo per speculare, rivendendoli ad altre aziende
più grandi
2) Utilizzare il basso canone come
specchietto per le allodole per poi
lucrare sulle riparazioni, più o meno
necessarie. A tal proposito c’è molta
1 La manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti ascensori montacarichi e di sollevamento persone nel 2005, edito dalla
Camera di Commercio Industria Artigianato di Ancona, redazione a cura di Paolo Gabrielli, giugno 2005
L'ANACAM, Associazione Nazionale Imprese di
Costruzione e Manutenzione Ascensori, rappresenta oltre 500 imprese industriali e artigiane che
operano nel settore degli impianti elevatori (ascensori, montacarichi, scale e tappeti mobili ecc.).
All'interno dell'Associazione, costituita nel 1972 e
articolata in 18 sezioni regionali, sono presenti
tutte le componenti della filiera: costruttori, installatori e manutentori.
Le imprese associate eseguono la manutenzione su
circa il 65% del parco impianti nazionale, stimato
in 800mila unità, ed occupano circa 12mila
dipendenti ad elevata qualificazione tecnicoprofessionale garantita anche dall'attività di formazione e informazione svolta dall'ANACAM.
ANACAM è il partner di SUNIA/APU nella promozione della cultura della manutenzione degli
impianti elevatori. La sede nazionale dell'Associazione e le imprese associate, distribuite su tutto il
territorio nazionale, sono a disposizione degli
iscritti SUNIA/APU per fornire le indicazioni
necessarie per mantenere in efficienza gli impianti
e per incrementarne il livello di sicurezza.
Verifica sul sito www.anacam.it se la tua impresa
di fiducia è associata.
Anacam - Via di Porta Pinciana, 4
Tel. 06 42013829 Fax 06 4743898
www.anacam.it - [email protected]
19
CASA
20
CONSUMI
attesa sul mercato per gli adeguamenti relativi al miglioramento della
sicurezza degli ascensori relativi alla
norma tecnica EN 81-80 che comporteranno interventi più complessi su
tutti gli impianti.
3) Utilizzare personale non qualificato o addirittura in nero.
4) Non effettuare tutte le visite di
manutenzione preventiva dichiarate
nel programma di manutenzione,
limitandosi, tutt’al più, ad effettuare le sole verifiche semestrali. Non
solo, ma queste situazioni di vera
“giungla”, vengono cavalcate da
quel nuovo gruppo di imprese che
dicono di essere le uniche a fare, ad
un prezzo estremamente competitivo, un servizio di qualità; le uniche
ad effettuare 12 visite all’anno; senza
però evidentemente poter fare una
seria attività tecnica e manutentiva.
Bene ha fatto, ad esempio la Francia, che ha stabilito, con una legge,
che, al di là delle esigenze previste
dal programma di manutenzione
preventiva, il numero minimo di visite annue deve essere pari almeno a
9 (una visita ogni 6 settimane).
E bene forse ha fatto la Spagna che
ha obbligato le ditte manutentrici ad
avere una struttura organizzativa che
preveda di affidare al tecnico manutentore non più di 75 elevatori.
Ed in Italia? Il DPR 162/99 di recepimento italiano della Direttiva
Europea 95/16/CE, non indica una
frequenza minima delle visite di
manutenzione preventiva. Infatti,
all’art.15 comma 3: “Il manutentore
provvede periodicamente secondo le esigenze dell’ impianto ….
omissis ”, indicando una frequenza
minima per le sole verifiche cosiddette semestrali (art. 15 comma
4). Quindi la scelta della frequenza
con cui effettuare le visite di manutenzione preventiva e lasciata alla
discrezionalità della Ditta manutentrice. Ma il mondo che ruota intorno
al settore ascensoristico italiano ha
dimostrato di essere “maturo” per
assumersi questa responsabilità? Dai
comportamenti rilevati in tutti questi
anni pare che le aziende che vogliono rispettare i canoni che la buona
tecnica e la sicurezza impongono,
vengono penalizzate da operazioni
di mercato a costi irrisori e operate
da aziende che agiscono al di fuo-
ri di quei requisiti sopra descritti e
quindi forse … risponderei proprio di
no! Basta guardare a quali condizioni vengono ad esempio assegnate
le gare pubbliche di manutenzione
con la connivenza delle istituzioni.
Non è forse necessario che le caratteristiche e le modalità del servizio
debbano essere rese cogenti dal
Ministero dello Sviluppo Economico
(MSE), attraverso un provvedimento
“ad hoc” che stabilisca i “paletti” necessari per effettuare una adeguata
manutenzione, così come in altri paesi (Francia e Spagna ad esempio)?
Anacam si sta battendo per far sì
che passino questi concetti, facendo in modo che tutte le Ditte siano
costrette ad operare rispettando i
canoni della buona tecnica e della
sicurezza. In tal modo il Committente potrà in maniera trasparente effettuare le sue considerazioni e le sue
scelte, senza rischiare servizi che
poi nel tempo si rivelano sul campo
“ingannevoli”.
Enzo Fornasari
Responsabile
Centro Studi ANACAM
Finite Locazioni
è legge la proroga per le categorie disagiate
P
rorogati gli sfratti per finita locazione :ecco il testo dell’articolo 22
ter del Decreto Legge 248/2007
(C.d. Milleproroghe) come compare
nella legge di conversione approvata
dal Parlamento il 27 febbraio 2008, in
via definitiva (legge 28 febbraio 2008
n.31).
La nuova norma dispone che “ l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per
finita locazione degli immobili adibiti
ad uso di abitazione, di cui al comma
1 dell’articolo 1 della stessa legge, è sospesa fino al 15 ottobre 2008 “.
Giova ricordare che il richiamato comma 1 dell’articolo 1 della legge 9/2007
sospendeva i provvedimenti ,nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni
con essi confinanti con popolazione
superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta tensione abitativa di cui alla
delibera CIPE n. 87103 del 13 novembre
2003, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale
n. 40 del 18 febbraio 2004 ,che rivestissero queste caratteristiche:
- provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di
abitazioni;
- nei confronti di conduttori con reddito
annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro e che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone
ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità
superiore al 66 per cento, purchè non
siano in possesso di altra abitazione
adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza
- conduttori che abbiano, nel proprio
nucleo familiare, figli fiscalmente a
carico sempre con reddito inferiore a
27.000 euro.
La nuova norma dispone altresi’ che
fino alla scadenza del 15 ottobre 2008
continuano a trovare applicazione i
commi 2,4,5 e 6 dell’articolo 1 della
citata legge 9/2007 nonche’ i benefici
fiscali previsti dall’articolo 2 della stessa
legge 9/2007.
Queste norme richiamate com’e’ noto
prevedevano:
2. La sussistenza dei requisiti per la sospensione della procedura esecutiva di
rilascio di cui ai comuni 1 e 3 del presente articolo è autocertificata dai soggetti
interessati con dichiarazione resa nelle
forme di cui all’articolo 21 del testo unico di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, e
comunicata al locatore ai sensi dell’articolo 4, comma 5, del decreto-legge 27
maggio 2005, n. 86, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 luglio 2005,
n. 148. La sussistenza di tali requisiti
può essere contestata dal locatore nelle
forme di cui all’articolo 1, comma 2, del
decreto-legge 20 giugno 2002, n. 122,
convertito, con modificazioni, dalla legge 1° agosto 2002, n. 185.
4. Per tutto il periodo di sospensione
dell’esecuzione ai sensi dei commi 1 e
3 del presente articolo il conduttore corrisponde al locatore la maggiorazione
prevista dall’articolo 6, comma 6, della
legge 9 dicembre 1998, n. 431.
5. Il conduttore decade dal beneficio
della sospensione dell’esecuzione se
non provvede al pagamento del canone nei limiti indicati dall’articolo 5 della
legge 27 luglio 1978, n. 392, salva l’applicazione dell’articolo 55 della medesima legge.
6. La sospensione non opera in danno
del locatore che dimostri, nelle forme
di cui al comma 2, secondo periodo, di
trovarsi nelle stesse condizioni richieste
per ottenere la sospensione medesima
o nelle condizioni di necessità sopraggiunta dell’abitazione.
A tutte le procedure esecutive per finita locazione attivate in relazione a
contratti stipulati ai sensi della legge
9 dicembre 1998, n. 431, e successive
modificazioni, con i conduttori di cui
ai commi 1 e 3 del presente articolo si
applica quanto previsto dall’articolo 6,
comma 4, della medesima legge n. 431
del 1998. Mentre riguardo ai benefici
fiscali,pure richiamati, ricordiamo che la
legge 9 all’articolo 2 prevedeva:
“Articolo 2. Benefici fiscali.
1. Per i proprietari degli immobili locati
ai conduttori individuati nell’articolo 1,
commi 1 e 3, della presente legge, si
applicano, per il periodo di sospensione della procedura esecutiva, i benefici fiscali di cui all’articolo 2, comma
1, del decreto-legge 1° febbraio 2006,
n. 23, convertito, con modificazioni,
dalla legge 3 marzo 2006, n. 86. A
favore dei medesimi proprietari i comuni possono prevedere esenzioni o
riduzioni dell’imposta comunale sugli
immobili.”Segnaliamo i problemi connessi all’applicazione della nuova legge
che ricalca i contenuti della precedente
normativa della legge 9/07:
CANONE DOVUTO
(Art.1 comma 4 legge 9/2007)
Per tutto il periodo della sospensione
è dovuta la maggiorazione del 20%
sull’ultimo canone dovuto alla scadenza del contratto. Il diretto riferimento
all’articolo 6 della legge 431/98 e all’ultimo canone contrattuale dovuto sembra
escludere che la maggiorazione possa
nuovamente applicarsi a chi,nei mesi o
anni scorsi, in coincidenza con le altre
proroghe di cui abbia beneficiato abbia
gia’ aumentato di tale percentuale il canone. In sostanza vanno respinte richieste di ulteriori integrazioni se il 20% è
stato già applicato e viene corrisposto.
MODALITA’APPLICATIVE E DI
RICHIESTA DELLA SOSPENSIONE
(Art.1 comma 2 Legge 9/2007)
I conduttori interessati alla proroga autocertificano con dichiarazione il possesso
dei requisiti quindi ai sensi dell’art.4 del
DL 86/2005 la comunicano alla cancelleria del giudice dell’esecuzione “con
raccomandata con avviso di ricevimento che è esibita all’ufficiale giudiziario
procedente, ovvero con dichiarazione
resa allo stesso ufficiale giudiziario che
ne redige processo verbale.
5. La cancelleria del giudice procedente, ovvero l’ufficiale giudiziario, danno
immediata comunicazione al locatore
della dichiarazione irrevocabile e del
conseguente differimento degli atti della procedura.”
DECADENZA DAL BENEFICIO DELLA
SOSPENSIONE
(art.1 comma 5 – 6 Legge 9/2007)
Il conduttore decade dal beneficio
a) se non è in regola col pagamento di
canone e oneri ma ha il beneficio della
sanabilità ex art. 55 legge 392/78;
b) se il locatore dimostra di trovarsi
nelle stesse condizioni richieste per la
sospensione;
c) se il locatore dimostra di trovarsi nella
condizione di necessità sopraggiunta
dell’abitazione.
Ovviamente per far valere il verificarsi
delle condizioni di cui ai punti a) b) c)
il locatore deve contestare il diritto alla
sospensione attivando la procedura
prevista dall’articolo 1 comma 2 del DL
122/2005
Su ricorso del locatore, notificato al conduttore, che contesti la sussistenza in
capo a quest’ultimo dei requisiti richiesti per la sospensione dell’esecuzione,
il giudice dell’esecuzione procede con
le modalità di cui all’articolo 11, commi quinto e sesto del decreto-legge
23 gennaio 1982, n. 9, convertito, con
modificazioni, dalla legge 25 marzo
1982, n. 94, disponendo o meno la prosecuzione dell’esecuzione con provvedimento da emanarsi nel termine di
giorni otto dalla data di presentazione
del ricorso. Avverso il decreto è ammessa opposizione al tribunale, che giudica
in composizione collegiale con le modalità di cui all’articolo 618 del codice di
procedura civile.
21
SPI-CGIL
AUMENTARE LE PENSIONI
E DIFENDERNE IL POTERE D’ACQUISTO
di Luciano Caon
Segretario nazionale Spi-Cgil
I
22
n Italia, insieme ad una questione salariale ormai riconosciuta,
esiste un problema rilevante
che riguarda la perdita del potere
d’acquisto delle pensioni derivante da una parziale perequazione
di questi redditi al costo della vita
(che ha subito una accelerazione
evidente in questi mesi) e da una
mancata relazione con la ricchezza prodotta dal Paese.
Con la piattaforma unitaria “Per valorizzare il lavoro e far crescere il
paese”, il Sindacato avanza richieste concrete con l’obiettivo di realizzare una politica economica e
salariale che segni una inversione
di tendenza nella redistribuzione
della ricchezza nazionale a favore
dei lavoratori e dei pensionati e
consenta di aumentare la domanda interna.
Dopo le scelte della finanziaria
2007/2008 che hanno favorito le
imprese (cuneo fiscale – IRAP- riduzione aliquote IRES), occorre
ora procedere con misure a favore
dei lavoratori e dei pensionati.
Essere intervenuti per aiutare la
competitività del sistema produttivo è stato importante, ma oggi
è fondamentale ottenere che le
scelte del governo e delle imprese si orientino verso interventi
strutturali che creino occupazione
di qualità e diminuiscano la precarietà, sviluppando un mercato
del lavoro dove i bassi salari rappresentino una eccezione e non
la regola.
Si deve, in sostanza, continuare
nel positivo processo già avviato,
liberando i 6 MLD di euro (un vero
e proprio tesoretto) che mensilmente si spendono per pagare gli
interessi sul debito pubblico.
Tutto questo deve essere accompagnato da una politica delle
entrate fiscali dello Stato e delle
autonomie locali, frutto di un allargamento della base imponibile (continuando nel contrasto
all’evasione) e dall’introduzione
di “aliquote europee” per le rendite finanziarie.
La redistribuzione graduale su
salari e pensioni per un valore di
un punto di Pil (13-14MLD di euro)
è un intervento che avvia quella
NUOVA politica dei redditi rivendicata da Cgil, Cisl e Uil.
I pensionati, dopo aver ottenuto
un primo importante, ma limitato
intervento con l’accordo del 23
luglio 2007 su “pensioni basse” e
perequazione totale fino a 2.180
euro di reddito, si aspettano ulteriori risultati perché tutte le pensioni hanno subito rilevanti perdite del loro potere d’acquisto. Ad
esempio, una pensione che, ad ottobre 1992 era di 516,00 euro mensili, solo per l’insufficiente meccanismo di perequazione oggi perde
circa 80,00 euro mensili.
Questa situazione si è determinata in modo particolare per:
1. il meccanismo di perequazione
annuale basato su un “paniere”
che non rispecchia i consumi delle
famiglie con reddito medio-basso,
e che agisce con molto ritardo rispetto all’inflazione. Non a caso
per il 2008 lo scatto di perequazione è dell’1,6%, mentre, a Dicembre del 2007, l’inflazione reale ha
raggiunto il valore del 2,6%;
2. l’assenza di una qualsiasi relazione tra i redditi da pensione e le
dinamiche relative al PIL;
3. la mancata restituzione del drenaggio fiscale;
4. il mancato controllo dei prezzi in occasione dell’introduzione
dell’euro.
Ai molti problemi aperti lo organizzazioni sindacali dei pensionati
di CGIL-CISL-UIL avanzano alle forze politiche e al nuovo governo le
seguenti proposte per poterli gradualmente risolvere
1. Incrementare il potere d’acquisto delle pensioni di importo
superiore a 644,68 euro mensili
estendendo gradualmente la 14
mensilità;
2. Intervenire per superare l’effetto
“ vicinanza e scavalcamento” delle
pensioni previdenziali da parte dei
trattamenti assistenziali
3. Rendere più aderente alle dinamiche reali dei prezzi e con maggiore tempestività l’adeguamento
del meccanismo che regola la perequazione automatica delle pensioni al costo vita
4. Riconoscere un differenziale per
le pensioni con decorrenza ante
novembre 1992 per recuperare –
almeno in parte – il valore perso
a seguito dei vari provvedimenti di sospensione e differimento
della perequazione automatica e
della non attribuzione del ulteriore aumento come prevede i comma 2 dell’articolo 11 del DLgs n.
503/1992;
5. Uniformare la NO TAX AREA per
i pensionati a quella dei lavoratori
dipendenti
6. Introdurre l’imposta negativa in
modo strutturale per i redditi che
si collocano entro la NO TAX area
particolarmente diffusi fra gli anziani anche con l’utilizzo dell’ISEE
7. Intervenire sulle pensioni indirette e sugli assegni di invalidità
o pensioni di invalidità liquidate
con il sistema contributivo non integrate al minimo e sulla percentuale di reversibilità in assenza di
altri redditi
8. Riformare i trattamenti assistenziali legati a 29 tipologie di prestazioni, con l’obiettivo di istituire
un “reddito minimo vitale” evitando l’effetto “annegamento” delle
pensioni previdenziali attraverso
la valorizzazione della quota di
pensione acquisita con la contribuzione versata
9. Eliminare il drenaggio fiscale
che erode una quota della perequazione automatica
10. Superare le limitazioni al cumulo delle pensioni con i redditi di
lavoro con scelte legate al mercato
del lavoro degli anziani e all’invecchiamento attivo
Le proposte le abbiamo, la sede
dove discutere anche, ora occorre una iniziativa sindacale forte:
ci auguriamo un quadro politico
all’altezza.
Contatti: www.apu.it - [email protected]