Fabbisogno finanziario a m/l
termine: analisi e modalità di
affidamento
Milano, 8 -11 Aprile 2008
Fabbisogno
finanziario m/l termine
Fabbisogno finanziario
m/l termine
‹#›
Agenda 08/04 - Mattina
10:00 – 10:15
Apertura lavori – C. Porta
10:15 – 11:00
Linee guida erogazione del Credito – C. Porta
Coffee break
11:15 – 12:00
Investimenti in capitale fisso e bisogni finanziari
dell’impresa – D. Toma
12:00 – 13:00
Forme alternative di affidamento per la copertura dei
fabbisogni a medio lungo termine – D. Toma
Pausa pranzo
‹#›
Fabbisogno finanziario m/l termine
Agenda 08/04 - Pomeriggio
14:00 – 16:00
Criteri per valutare l’affidabilità dell’impresa – D.
Toma
Coffee break
16:15 – 18:00
Profili giuridici del credito a medio lungo termine –
D. Toma
‹#›
Fabbisogno finanziario m/l termine
Agenda 09/04 - Mattina
09:00 – 09:15
Apertura lavori – C. Porta
09:15 – 10:00
Monitoraggio pratiche deliberate – C. Porta /
S. De Giovanni
10:00 – 11:00
Garanzie in ottica
S. De Giovanni
Credit
Risk
Mitigation
–
merito
creditizio
–
Coffee break
11:15 – 13:00
Criteri di valutazione
F. Caramella
del
Pausa pranzo
‹#›
Fabbisogno finanziario m/l termine
Agenda 09/04 - Pomeriggio
14:00 – 14:30
Raccolta documentale – F. Caramella
14:30 – 15:00
Verifica e censimento
F. Caramella
15:00 – 15:45
Verifiche interne/ esterne – S. Tessitore
legami
di
Gruppo
–
Coffee break
16:00 – 16:20
Focus sulla “Superanagrafe”– S. Tessitore
16:20 – 17:30
Esercitazione Censimento Legami di Gruppo – C.
Bai
‹#›
Fabbisogno finanziario m/l termine
Agenda 10/04 - Mattina
09:00 – 10:00
Procedura “Pratica Elettronica di Fido” e prossimi
sviluppi – C. Bai, F. Caramella
10:00 – 11:30
Relazione di Fido – F. Caramella
Coffee break
11:45 – 12:00
Iter semplificato Piccoli Fidi – F. Caramella
12:00 – 12:20
Errori
C. Bai
12:20 – 13:00
Focus su CeBi – C. Bai
frequenti
e
supporti
Pausa pranzo
‹#›
Fabbisogno finanziario m/l termine
disponibili
–
Agenda 10/04 - Pomeriggio
14:00 – 15:00
Il prodotto fotovoltaico – P. Trucco
15:00 – 16:15
Esercitazione PEF (prima parte) – C. Bai
Coffee break
16:30 – 17:30
Esercitazione PEF (seconda parte) – C. Bai
‹#›
Fabbisogno finanziario m/l termine
Agenda 11/04 - Mattina
09:00 – 11:15
Operatività della banca nel comparto finanziamenti e
crediti di firma (prima parte) – E. Benedetti, D. Rivera
e Delta Dator
Coffee break
11:30 – 13:00
Operatività della banca nel comparto finanziamenti e
crediti di firma (seconda parte) – E. Benedetti, D.
Rivera e Delta Dator
Pausa pranzo
‹#›
Fabbisogno finanziario m/l termine
Agenda 11/04 - Pomeriggio
14:00 – 16:00
Operatività della banca nel comparto finanziamenti e
crediti di firma (terza parte) – E. Benedetti, D. Rivera
e Delta Dator
Coffee break
16:15 – 16:30
Dare credito alle risorse (video)
16:30 – 17:00
Nuova operatività di verifica perizie – C. Bai
17:00 – 17:30
Domande – C. Bai, D. Rivera
‹#›
Fabbisogno finanziario m/l termine
INVESTIMENTI IN CAPITALE FISSO E
BISOGNI FINANZIARI DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
NATURA DEGLI INVESTIMENTI
Quadro di riferimento delle decisioni aziendali
M
D
E
D
I
D
E
U
I
sviluppo economico non elevato
bassi tassi di crescita della domanda
attenzione del cliente al prezzo e qualità
T
S
A
A
C
P
M
M
E
E
E
E
N
R
R
N
A
T
C
T
R
U
A
I
I
R
T
O
A
I
inasprimento concorrenza e competitività
mobilità e infedeltà della clientela
le imprese si trovano a dover assumere decisioni
sugli investimenti da effettuare in un ambiente
instabile e a lento ritmo di espansione
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
INVESTIMENTI IN CAPITALE FISSO E
BISOGNI FINANZIARI DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
NATURA DEGLI INVESTIMENTI
Aree gestionali
PRODUZIONE
VENDITA/DISTRIBUZIONE
AMMINISTRAZIONE
capacità
presenza
produttività
produttività
produttività
innovazione
innovazione
innovazione
efficienza
efficienza
efficienza
aggregazione
aggregazione
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
INVESTIMENTI IN CAPITALE FISSO E
BISOGNI FINANZIARI DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
IMMOBILIZZAZIONI TECNICO-PRODUTTIVE:
IMPATTO ECONOMICO-FINANZIARIO
NUOVO INVESTIMENTO
ASPETTI REDDITUALI
DELLA GESTIONE
ASPETTI FINANZIARI
DELLA GESTIONE
*quota
ammortamento
*produzione/produttività
*costo del venduto
*oneri finanziari
Fabbisogno finanziario m/l termine
*capitale
investito
*indebitamento finanziario
*capitale di rischio
*dividendi
‹#›
INVESTIMENTI IN CAPITALE FISSO E
BISOGNI FINANZIARI DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
CRITERI DI VALUTAZIONE E ASPETTI ECONOMICO-FINANZIARI
Criteri di valutazione
PRODUTTIVI
fasi e processi produttivi
TECNICI
innovatività e produttività
SVILUPPO
quantità prodotte/mercati
ECONOMICI
redditività (costi/ricavi)
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
INVESTIMENTI IN CAPITALE FISSO E
BISOGNI FINANZIARI DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
CRITERI DI VALUTAZIONE E ASPETTI ECONOMICO-FINANZIARI
Aspetti economico-finanziari
La redditività dell’investimento viene misurata
adottando il metodo dei cash flow futuri scontati:
S I N T E S I
sommatoria dei cash flow
futuri scontati ad un fattore
di sconto applicato
(tasso di attualizzazione)
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
INVESTIMENTI IN CAPITALE FISSO E
BISOGNI FINANZIARI DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LOGICA DECISIONALE E COSTI-BENEFICI
Costi-benefici
Se la sommatoria dei cash flow futuri scontati è
maggiore della spesa per l’investimento da effettuare,
quest’ultimo risulta conveniente dal punto di vista
economico:
CASH FLOW FUTURI SCONTATI > SPESA PER INVESTIMENTO
Il risultato dipende dall’aliquota del tasso di
attualizzazione (fattore di sconto).
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
INVESTIMENTI IN CAPITALE FISSO E
BISOGNI FINANZIARI DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
RITORNO ECONOMICO E RISCHIO DELL’INVESTIMENTO
Analisi del ritorno economico
Indicatori sintetici:
R.O.S.
Ritorno sulle vendite
TURNOVER FATTURATO
Rotazione su capitale investito
R.O.I.
Ritorno sul capitale investito
D.C.F.
Ritorno cash flow/investimento
C.I./(D.C.F./MESI)
I.R.R.
Fabbisogno finanziario m/l termine
Pay-back period
Tasso effettivo di rendimento
‹#›
INVESTIMENTI IN CAPITALE FISSO E
BISOGNI FINANZIARI DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
RITORNO ECONOMICO E RISCHIO DELL’INVESTIMENTO
Analisi del rischio
La definizione della convenienza economica degli
investimenti non risolve tutte le incertezze legate
all’impiego dei fondi necessari per l’acquisizione dei
relativi beni e servizi.
Occorre altresì valutarne i rischi da:
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
INVESTIMENTI IN CAPITALE FISSO E
BISOGNI FINANZIARI DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
RITORNO ECONOMICO E RISCHIO DELL’INVESTIMENTO
Analisi del rischio
obsolescenza dei beni strumentali acquisiti
concreta possibilità di ridurre i costi di
gestione attraverso l’introduzione di un nuovo
impianto
effettiva capacità di tradurre la maggiore
produzione da un nuovo impianto in incremento
di fatturato (generare vendite)
potenziali insoluti da crediti verso clienti
deperimento o perdita delle merci in magazzino
depauperamento per diminuzione dei prezzi
disguidi o ritardi nel pagamento a fornitori
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Tipologia e aspetti giuridici
SCHEMA DI FONTI DI FINANZIAMENTO E FLUSSI DI REDDITO
CAPITALE
DI RISCHIO
dividendi
CAPITALE
A DEBITO
sottoscrizioni
mutui
interessi
IMPRESA
autofinanziamento
accantonamenti
ben in leasing
CAPITALE
PROPRIO
Fabbisogno finanziario m/l termine
CAPITALE
D’USO
‹#›
canoni
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Tipologia e aspetti giuridici
Con il termine leasing si intendono due attività
diverse tra di loro, che costituiscono due sottotipi
chiaramente individuabili (negozio atipico)
LEASING OPERATIVO
Contratto di noleggio di beni strumentali di breve
durata (in genere un anno) senza possibilità di
acquisto alla scadenza da parte del locatario; nel
contratto (con il produttore del bene o altro soggetto)
sono compresi i servizi collaterali.
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Tipologia e aspetti giuridici
LEASING FINANZIARIO
Ha per oggetto qualsiasi bene mobile o immobile
occorrente al soggetto utilizzatore per un periodo che
solitamente corrisponde alla durata economica del
bene stesso.
L’ammontare dei canoni corrisposti è superiore al valore
del bene locato e viene stabilita la possibilità di
acquisto
ad
un
modesto
valore
residuo; i
servizi collaterali non sono inclusi nel canone.
Soggetti che intervengono nell’operazione:
a) produttore del bene
b) utilizzatore del bene (locatario)
c) ente finanziatore (locatore)
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Tipologia e aspetti giuridici
LEASING FINANZIARIO
L’operazione si realizza mediante un terzo soggetto che
assume la veste di acquirente del bene e di locatore;
il
locatario acquisisce il diritto di riscattare tale
bene al termine di durata del contratto ad un prezzo
prefissato.
LEASING IMMOBILIARE
Il locatario prende in locazione dal locatore un bene
immobile costruito con le caratteristiche tecniche da
lui richieste acquisendo il diritto di riscattare tale
bene al termine di durata del contratto ad un prezzo
prefissato.
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Tipologia e aspetti giuridici
SALE AND LEASE-BACK
Nel settore immobiliare ha incontrato, all'estero,
diffusione una particolare forma di leasing detta
sale and lease-back o, più semplicemente, lease-back.
Questo contratto consiste nella cessione alla società
di leasing di un’immobile in uso all’impresa; tale
immobile viene
successivamente locato in leasing
alla
stessa impresa che l’ha in uso con riscatto
finale al termine del periodo di locazione.
Il contratto è caratterizzato da:
- prezzo di vendita di frequente inferiore al valore di
mercato
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Tipologia e aspetti giuridici
SALE AND LEASE-BACK
- unico contratto dove è definito sia l’aspetto di
vendita che quello di locazione
- durata e importo dei canoni correlati al prezzo pagato
per l’acquisto con modico canone di riscatto finale
- sostenimento da parte del locatario delle spese di
manutenzione, oneri accessori e tasse relative al bene
immobile
In
sostanza,
l’operazione
si
presenta
come
un
finanziamento a medio e lungo termine con assunzione a
garanzia di un immobile strumentale: e si presenta come
alternativa al mutuo ipotecario.
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Tipologia e aspetti giuridici
Il
leasing,
negozio
giuridico
non
dall’ordinamento,
viene
ricondotto
ai
contratti:
-
locazione (art.1571 c.c.)
locazione/vendita (art.1526 c.c.)
vendita con patto di riservato dominio (art.1523 c.c.)
mutuo (artt.1813-1822 c.c.)
negozio misto
negozio atipico
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
previsto
seguenti
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Tipologia e aspetti giuridici
NEGOZIO ATIPICO
Rapporto giuridico tra società finanziaria e locatario
in base al quale la prima acquista un bene per locarlo
al secondo; la causa del rapporto consiste nel
trasferire il godimento di un bene dall’acquirente
all’utilizzatore contro un compenso equivalente alla
spesa sostenuta dal concedente.
E’ un negozio atipico perché contiene elementi di più
contratti tipici (mutuo, compravendita, locazione e
locazione-vendita) senza divenirlo.
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Tipologia e aspetti giuridici
LEGGE N.183 DEL 02/05/1976
La legge per la disciplina degli interventi straordinari
nel Mezzogiorno definisce il leasing:
“…operazione di locazione finanziaria di beni mobili e
immobili acquistati o fatti costruire dal locatore, su
scelta o indicazione del conduttore, che ne assume tutti
i rischi, e con facoltà per questo ultimo di divenire
proprietario dei beni locati al termine della locazione,
dietro versamento di un prezzo stabilito …”.
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Rischi per il locatore
Tra di essi:
- rischio di insolvenza del conduttore
- rischio
di
obsolescenza
del
bene
oggetto
contratto
- rischio di variazione del costo del denaro
del
RISCHIO DI INSOLVENZA DEL CONDUTTORE
L’utilizzatore è chiamato a corrispondere il pagamento
dei canoni periodici al locatore attraverso i flussi
di cassa generati dalla gestione aziendale anche per
effetto dell’introduzione del bene locato.
Il rischio per il locatore è che ciò non accada
traducendosi nell’impossibilità dell’utilizzatore a far
fronte ai propri impegni.
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Rischi per il locatore
In relazione a quanto precede, il locatore effettua un
insieme di analisi volte ad appurare la rispondenza
economica del locatario.
Tra le analisi figura l’esame di:
-
risultanze di bilancio
andamento congiunturale del settore
informazioni sul conto del debitore
eventuali garanzie offerte (richieste)
RISCHIO DI OBSOLESCENZA
Il bene locatore resta di proprietà del locatore sino
alla scadenza del contratto allorchè il conduttore
esercita l’opzione del riscatto.
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Rischi per il locatore
RISCHIO DI OBSOLESCENZA
Pertanto, il rischio del superamento tecnologico del
bene grava interamente sul locatore per la durata del
leasing.
Tuttavia, l’ancoraggio di tale durata alla vita
economica del suddetto bene ottiene l’effetto di ridurre
sensibilmente il rischio in oggetto all’eventualità che
il locatario decida di non procedere al riscatto.
Ne consegue che l’entità del rischio di obsolescenza
dipende da:
- durata del contratto
- caratteristiche del bene
- prezzo di riscatto (spesso 5% del valore originario)
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Rischi per il locatore
RISCHIO DI VARIAZIONE DEL COSTO DEL DENARO
Il contratto prevede un numero prestabilito di canoni
periodici per la copertura della spesa di acquisto del
bene nonchè gli altri oneri di gestione del locatore.
La misura dei canoni viene determinata eguagliando tale
spesa al valore attuale degli esborsi a parte del
conduttore ad un fattore di sconto almeno pari al costo
del debito finanziario per il locatore.
Un modo per neutralizzare le oscillazioni del mercato
monetario consiste nell’indicizzare i canoni legandoli
ai movimenti dei tassi (ad esempio: prime rate).
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Leasing e mutuo:
Analisi di convenienza e costo effettivo
Definizione
Il mutuo è un’operazione di finanziamento legata
all’acquisizione di beni immobili o mobili e la
erogazione dell’importo concesso generalmente precede
l’investimento da effettuare contro pagamento di un
tasso di interesse a condizioni prestabilite.
Durata
Il periodo di vigenza del prestito può andare da 5 a 20
anni (e oltre).
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Leasing e mutuo:
Analisi di convenienza e costo effettivo
Tipologia
a) mutui di scopo
prestito concesso a condizione che venga utilizzato per
una specifica destinazione
b) mutui chirografari
per somme contenute ed erogati a fronte di garanzie
diverse dall'ipoteca (fideiussione o pegno su titoli o
su altre attività)
c) mutui fondiari
per acquisto, costruzione o ristrutturazione di un bene
immobile
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Leasing e mutuo:
Analisi di convenienza e costo effettivo
Formalità contrattuali
L’atto viene redatto in forma pubblica.
Garanzie
Insieme all’atto di mutuo, di norma, viene costituita
l’ipoteca a favore dell’istituto di credito iscritta
sul bene oggetto del finanziamento; garanzia reale
rilasciata dal fruitore del prestito che graverà
sull’immobile fino a quando il debito non verrà
estinto.
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Leasing e mutuo:
Analisi di convenienza e costo effettivo
Costo effettivo del mutuo
Il costo del mutuo (al pari di qualsiasi altro
finanziamento a medio-lungo termine) è misurato dal
tasso interno di rendimento-TIR (o tasso implicito o
internal rate of return-IRR).
Il TIR (o IRR) è quel costo del capitale di debito per
il quale la sommatoria dei flussi di cassa futuri viene
totalmente assorbita dall’introito iniziale rendendo la
differenza pari a zero.
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Leasing e mutuo:
Analisi di convenienza e costo effettivo
Costo effettivo del mutuo
In
altri
termini,
rappresenta
quel
tasso
di
attualizzazione che rende identici i flussi di cassa
positivi e negativi di un investimento; quindi, è il
costo
massimo
della
copertura
finanziaria
che
l’investimento può sopportare.
Nella formula seguente il TIR è
lettera r (incognita da trovare):
identificato
n
-t
∑
Ft (1 + r) – F0 = 0
t=1
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
dalla
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Opzione: “lease” or buy”
VANTAGGI DEL LEASING
 ampliare il parco macchine senza incidere sulla
struttura finanziaria
 evitare immobilizzi conservando liquidità
 rapido aggiornamento tecnologico
 benefici fiscali per deducibilità del canone*
 non utilizzo degli affidamenti in essere
* Affinché i canoni siano deducibili dal reddito dell’impresa:
a) il bene oggetto deve essere strumentale all'attività del conduttore
b) la durata del contratto deve rispettare i limiti dell'art. 67,
D.P.R. 917/86 (durata minima, periodo intercorrente tra consegna del
bene e termine del contratto, non inferiore a 15 anni per i beni
immobili e a metà del periodo di ammortamento, calcolato in base ai
coefficienti approvati dal D.M. 31/12/1988, in caso di beni mobili)
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
FORME ALTERNATIVE DI AFFIDAMENTO PER LA
COPERTURA DEI FABBISOGNI A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
LA LOCAZIONE FINANZIARIA
Opzione: “lease” or buy”
VANTAGGI DEL LEASING IMMOBILIARE
 stabilità del canone reale per la durata del
contratto
 consulenza tecnica (progetto, appalti, ecc.)
VANTAGGI DEL SALE AND LEASE-BACK
 monetizzazione di un consistente immobilizzo
in uso all’impresa di non agevole alienabilità
VANTAGGI DELL’ACQUISTO DEL BENE





aumento degli investimenti aziendali
crescita dimensionale dell’impresa
piena disponibilità del bene
incremento del valore della proprietà
benefici fiscali per deducibilità dell’ammortamento
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
CRITERI PER VALUTARE L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
SISTEMA DI ANALISI TRADIZIONALE DEL MERITO CREDITIZIO
SISTEMA DI ANALISI DEL MERITO CREDITIZIO CON RATING
DATI ED INFORMAZIONI PER ACCERTARE IL MERITO CREDITIZIO
DEFINIZIONE ED ELEMETI DEL RATING DI IMPRESA
RATING: METODO STANDARDIZZATO
MISURAZIONE DEI FABBISOGNI FINANZIARI E CAPACITA’ DI
RIMBORSO
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
MISURAZIONE DEI FABBISOGNI FINANZIARI
E CAPACITA’ DI RIMBORSO
Fabbisogni e coperture
La verifica delle risultanze del rendiconto finanziario
futuro è molto utile per determinare:
- fabbisogni finanziari relativi agli investimenti
previsti
- modalità di copertura (entità, composizione e durata
degli impegni finanziari)
In altri termini, la pianificazione finanziaria del
debito consente di quantificare fabbisogni e fonti di
finanziamento.
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
MISURAZIONE DEI FABBISOGNI FINANZIARI
E CAPACITA’ DI RIMBORSO
Tipologia di fabbisogni
Il fabbisogno finanziario viene stabilito a posteriori
dalle variazioni (in più o in meno) intervenute in un
dato periodo di tempo (un anno, un mese, ecc.) nelle
voci consuntive dell’attivo e del passivo aziendale.
Tali variazioni attengono, in larga parte, a:
• capitale fisso lordo (nuovi investimenti)
• capitale di funzionamento netto (differenza
positiva tra aumento dei crediti/debiti non
finanziari e aumento delle rimanenze merci)
Fabbisogno finanziario m/l termine
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CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
MISURAZIONE DEI FABBISOGI FINANZIARI
E CAPACITA’ DI RIMBORSO
Tipologia di fabbisogni
•
altre voci dell’attivo e passivo (utilizzo
del fondo t.f.r., ecc.)
Quando occorre valutare i fabbisogni finanziari
prospettici, va messo a fuoco:



il prospetto dettagliato degli investimenti
previsti
le singole fonti di copertura (mezzi propri,
fornitori e debiti finanziari a b/t e m/l
termine)
le voci del rendiconto finanziario futuro
Fabbisogno finanziario m/l termine
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CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
CASH-FLOW
In senso stretto si definisce così la variazione subita nell’esercizio dalla liquidità immediata netta (somma
algebrica delle variazioni di cassa e di c/c bancari). Comunemente però si usa definire cash-flow il flusso
finanziario generato dalla gestione reddituale:
RISULTATO D’ ESERCIZIO
+ COSTI NON MONETARI
-
RICAVI NON MONETARI____
AUTOFINANZIAMENTO
-
DIVIDENDI______________
AUTOFINANZIAMENTO NETTO
+/- variaz. Crediti commerciali
+/- variaz. Debiti commerciali__
CASH-FLOW GESTIONALE
+/- ONERI E PROVENTI STRAORDINARI
CASH-FLOW CICLICO
Fabbisogno finanziario m/l termine
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CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
MISURAZIONE DEI FABISOGNI FINANZIARI
E CAPACITA’ DI RIMBORSO
Saldo di gestione
La capacità di rimborso dell’impresa dipende, in prima
battuta, da:
copertura degli interessi passivi
(utile operativo – oneri finanziari netti)
“saldo di gestione”
(variazione delle disponibilità liquide)
Quest’ultima grandezza monetaria è comprensiva della
capacità di indebitamento (flessibilità finanziaria).
Fabbisogno finanziario m/l termine
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CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
MISURAZIONE DEI FABBISOGNI FINANZIARI
E CAPACITA’ DI RIMBORSO
Entità dell’indebitamento
La pianificazione finanziaria aziendale deve tendere ad
un livello di indebitamento totale e finanziario
compatibile con gli equilibri patrimoniali ed economici
dell’impresa.
Ciò in quanto:

l’indebitamento totale non può essere molto
superiore al patrimonio netto

l’indebitamento finanziario deve essere
strutturato in modo da coprire il fabbisogno
durevole, che origina dal capitale fisso, con
i capitali permanenti
Fabbisogno finanziario m/l termine
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Coerenza delle scadenze
Analisi per margini :
Attivo corrente > Debiti a breve scadenza
Attivo immobilizzato < Capitale permanente (Pn + Dc)
Debiti a breve
Attivo Circolante
Debiti a M/L
Attivo
immobilizzato
Capitale proprio
ATTIVO CORRENTE = Disponibilità liquide + Disponibilità finanziarie + Scorte
Fabbisogno finanziario m/l termine
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CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
MISURAZIONE DEI FABBISOGNI FINANZIARI
E CAPACITA’ DI RIMBORSO
Indicatori finanziari
L’accertamento del grado di sicurezza finanziaria
presuppone la disponibilità di dati economicofinanziari previsionali.
Allo scopo, gli elementi da analizzare sono:




redditività dell’investimento (r.o.i.)
costo medio dell’indebitamento (r.o.d.)
indice di copertura degli interessi passivi
flussi di cassa e saldi di tesoreria
Fabbisogno finanziario m/l termine
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CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
MISURAZIONE DEI FABBISOGNI FINANZIARI
E CAPACITA’ DI RIMBORSO
Sviluppo compatibile
Inoltre, va esaminato il grado di dipendenza finanziaria
(quoziente tra indebitamento finanziario e capitali
finanziari) per poter definire il:
TASSO DI SVILUPPO COMPATIBILE = r.o.e. x (1 – d)
dove:
r.o.e. = rendimento dei mezzi propri
d
= percentuale dell’utile distribuito ai soci
Fabbisogno finanziario m/l termine
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CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
MISURAZIONE DEI FABBISOGNI FINANZIARI
E CAPACITA’ DI RIMBORSO
Sviluppo compatibile
TASSO DI SVILUPPO COMPATIBILE
Dati consuntivi:
Capitale investito
€ 100.000.000
Patrimonio netto € 40.000.000
Debiti finanziari € 60.000.000
Fonti copertura
€100.000.000
Grado di dipendenza finanziaria attuale
60%
Dati previsionali:
r.o.e. previsto
Utile d’esercizio previsto
Utile da distribuire previsto
Utile da reinvestire previsto
Fabbisogno finanziario m/l termine
15%
€ 6.000.000
€ 3.000.000 (50%)
€ 3.000.000 (50%)
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CRITERI PER VALUTARE
L’AFFIDABILITA’ DELL’IMPRESA
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
MISURAZIONE DEI FABBISOGNI FINANZIARI
E CAPACITA’ DI RIMBORSO
Sviluppo compatibile
TASSO DI SVILUPPO COMPATIBILE
Esempio di calcolo:
Capitale investito
€ 107.500.000
Patrimonio netto € 43.000.000
Debiti finanziari € 64.500.000
Fonti copertura
€107.500.000
Grado di dipendenza finanziaria prevista
60%:
tasso di sviluppo compatibile: r.o.e. x (1 – d) =
= 15% x (1 – 50%) =
Fabbisogno finanziario m/l termine
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7,5%
PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
PRIVILEGIO: TIPOLOGIE ED ESTENSIONE
Tipologie del privilegio
DEFINIZIONE
Il privilegio consiste nella priorità (prelazione)
accordata dalla legge ad alcuni diritti di credito in
considerazione della loro causa o natura.
Il creditore con privilegio risulta avvantaggiato nei
confronti degli altri creditori all’atto del ricavato
dell’espropriazione forzata individuale o concorsuale
dei beni del debitore (art.2745 c.c. e seguenti).
PRIVILEGIO GENERALE
Se insiste su tutti i beni mobili (mai beni immobili)
del debitore (ad esempio: per imposte allo Stato o enti
locali, retribuzioni, provvigioni, prestazioni dei
professionisti, finanziatori di lavori pubblici, ecc).
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
PRIVILEGIO: TIPOLOGIE ED ESTENSIONE
Tipologie del privilegio
PRIVILEGIO SPECIALE
Quando ha per oggetto solo alcuni beni mobili o immobili
per il rapporto di connessione esistente tra il credito
e il bene (ad esempio: privilegio per crediti dello
albergatore, del locatore di immobili, agrari, ecc.).
Per i crediti alle imprese i beni oggetto del
finanziamento debbono essere destinati all’esercizio
dell’attività aziendale (attualmente non è più
obbligatorio l’avviso del privilegio nel foglio annunzi
legali).
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
PRIVILEGIO: TIPOLOGIE ED ESTENSIONE
Tipologie del privilegio
PRIVILEGIO LEGALE
Nelle fattispecie giuridiche in cui il privilegio è
stabilito dalla legge.
Un caso noto è costituito – come appena richiamato - dai
prestiti agrari di conduzione (con o senza cambiale) sui
frutti del fondo.
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
PRIVILEGIO: TIPOLOGIE ED ESTENSIONE
Tipologie del privilegio
PRIVILEGIO CONVENZIONALE
Allorchè la sua costituzione è subordinata alla volontà
delle parti il cui accordo è condizione per la sua
esistenza.
Esso può riguardare anche i finanziamenti agrari e
pescherecci a breve termine.
NOTA:
Nella compravendita di autoveicoli al venditore spetta il privilegio
legale per il prezzo non corrisposto dall’acquirente.
L’autoveicolo può anche formare oggetto di privilegio convenzionale
concesso dal debitore a garanzia di un credito; esso deve risultare da
atto scritto registrato e non può avere durata superiore a cinque anni
(R.D.L. n. 436 del 15/03/1927).
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
PRIVILEGIO: TIPOLOGIE ED ESTENSIONE
Estensione del privilegio
Il privilegio accordato al credito si estende a:
- spese ordinarie per il processo di esecuzione
- interessi dovuti per l’anno in corso alla data del
pignoramento e per quelli dell’anno precedente
- interessi successivi sino alla data di vendita nella
misura legale
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
FORME DI AFFIDAMENTO E IPOTECA FONDIARIA
Finanziamenti a breve termine
FORME TECNICHE:









Apertura di credito
Sconto di pagherò diretti
Crediti periodici rotativi semplici
Prefinanziamento su mutui
Accredito s.b.f. di effetti
Anticipo s.b.f. su fatture
Sconto di portafoglio cambiario
Finanziamento del magazzino su pegno
di merci o all’importazione
Anticipo su fatture export
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
FORME DI AFFIDAMENTO E IPOTECA FONDIARIA
Finanziamenti a medio-lungo termine
FORME TECNICHE:







Apertura di credito ipotecario
Mutuo ipotecario
Mutuo chirografaro
Credito fondiario
Credito agrario
Credito artigiano
Credito peschereccio
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
FORME DI AFFIDAMENTO E IPOTECA FONDIARIA
Finanziamenti a medio-lungo termine
Credito fondiario
Alcune deroghe al diritto comune:
- facoltà per la banca di eleggere domicilio in
circoscrizione di Tribunale diversa da quella dove si
trova il bene immobile
- diritto per il mutuatario di ottenere riduzione e
restrizione dell'ipoteca
- diritto alla suddivisione in caso di ipoteca gravante
su complessi condominiali
- possibilità di estinzione anticipata
- ritardato pagamento e risoluzione del contratto (il
pagamento entro 30 gg. non è ritardo, la banca deve
accettarlo fino al 180° giorno e la risoluzione potrà
essere richiesta solo dopo il 180° giorno o dopo il
sesto pagamento, anche non consecutivo)
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
FORME DI AFFIDAMENTO E IPOTECA FONDIARIA
Finanziamenti a medio-lungo termine
Credito fondiario
Può essere con:
- erogazione contestuale
- erogazione differita (10-15 giorni dal contratto)
Se stipulato con soggetti debitori fallibili, l’ipoteca
iscritta sul bene immobile si consolida in 10 giorni;
trascorso tale periodo essa non è più a rischio di
azione revocatoria fallimentare (art.39 del T.U.B.).
E’ il motivo alla base della“erogazione differita”:
consente alla banca di far trascorrere i suddetti 10
giorni per consolidare l’ipoteca in suo favore.
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
NUOVA DISCIPLINA PER GLI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Protezione per l’acquirente di bene immobile
La Legge n.210 del 02/08/2004 e il D.Lgs. n.122 del
20/06/2005, entrato in vigore il 21/07/2005, conferisce
una nuova tutela in favore del compratore di immobile
richiedendo alle imprese costruttrici quanto segue:
CONTRATTO PRELIMINARE (COMPROMESSO) E ROGITO
Nuove prescrizioni sul compromesso e rogito, tra cui:
- descrizione dell’immobile e di tutte le pertinenze
- estremi di eventuali convenzioni con il Comune ed
elencazione dei vincoli previsti
- caratteristiche tecniche della costruzione (struttura
portante, fondazioni, solai, copertura, ecc.)
- termini massimi di esecuzione della costruzione
- indicazione del prezzo (termini, modalità, ecc.)
Fabbisogno finanziario m/l termine
‹#›
60
PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
NUOVA DISCIPLINA PER GLI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Protezione per l’acquirente di bene immobile
CONTRATTO PRELIMINARE (COMPROMESSO) E ROGITO
- estremi della fidejussione bancaria (di cui al
paragrafo successivo)
- eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni
pregiudizievoli sull’immobile ed ammontare
- estremi del permesso di costruzione o di richiesta
(se non ancora rilasciata)
- indicazione di eventuali imprese appaltatrici
- nel capitolato specifica dei materiali da utilizzarsi
e gli elaborati del progetto in base al quale è stato
richiesto il permesso
POLIZZA ASSICURATIVA
Stipula di polizza contro i vizi con validità decennale
a partire dalla fine dei lavori.
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
FIDEJUSSIONE PER LE SOMME ANTICIPATE
Protezione per l’acquirente di bene immobile
Le norme richiamate nel paragrafo precedente obbligano
a costruttori di immobili anche al rilascio di:
- fidejussione bancaria per il pagamento di somme
all’atto del contratto preliminare (acconti) sino alla
sottoscrizione del rogito pari al 100% del valore
L’obbligo della fidejussione bancaria ricade sulle
imprese di costruzione che hanno chiesto il permesso di
costruzione o fatto denuncia successivamente al
21/07/2005 (data di entrata in vigore del D.Lgs. n.122
del 20/06/2005).
Va da sé che l’eventuale costruzione abusiva non darà
diritto ad alcun risarcimento.
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
TRASCRIZIONE DEI PRELIMINARI,CREDITORE IPOTECARIO
E REVOCATORIA FALLIMENTARE
Privilegio e ipoteca
La legge n.30 del 28/02/97 ha introdotto un nuovo regime
in materia di contratti preliminari immobiliari
istituendo un privilegio speciale immobiliare.
E’ prevista la trascrizione dei contratti preliminari
per atti di compravendita di beni immobili, concessione
di diritti immobiliari, comunioni immobiliari, servitù
prediali, e così via.
La trascrizione del contratto preliminare prevale sulle
altre trascrizioni o iscrizioni ad essa successive, se
la trascrizione del contratto definitivo di vendita è
avvenuta entro 1 anno dalla data convenuta dalle parti o
entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
TRASCRIZIONE DEI PRELIMINARI,CREDITORE IPOTECARIO
E REVOCATORIA FALLIMENTARE
Privilegio e ipoteca
In caso di inadempienza del venditore, il credito
vantato dall’acquirente (per la corresponsione di un
“anticipo”) gode di privilegio anche nei confronti dei
creditori ipotecari antecedenti al preliminare (art.2775
bis c.c.).
Ciò serve a salvaguardare i diritti dell’acquirente da
azioni compiute dal venditore in suo danno, ma - di
fatto – contribuisce a rendere inefficaci le ipoteche
giudiziali contro il venditore alienante dopo la
trascrizione di un contratto preliminare (si tratta
dell’unico privilegio che prevale sull’ipoteca).
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
TRASCRIZIONE DEI PRELIMINARI,CREDITORE IPOTECARIO
E REVOCATORIA FALLIMENTARE
Privilegio e ipoteca
Uniche eccezioni:
- ipoteca iscritta per mutui erogati al promissario
acquirente per l’acquisto del bene immobile
- ipoteca iscritta su edificio condominiale per mutuo
su intervento edilizio limitatamente alla quota di
debito derivante dal suddetto mutuo che il promissario
acquirente si sia accollata con il preliminare stesso
(art.2825 bis c.c.)
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
TRASCRIZIONE DEI PRELIMINARI,CREDITORE IPOTECARIO
E REVOCATORIA FALLIMENTARE
Presupposti dell’azione revocatoria fallimentare
L’azione revocatoria fallimentare è esercitabile dal
curatore su tutti gli atti compiuti dal fallito per un
periodo variabile da 6 mesi a 2 anni antecedenti la
dichiarazione di fallimento a condizione che si
realizzino i seguenti presupposti:
 presupposto oggettivo (fuoruscita di attività dal
patrimonio del fallito a vantaggio di uno o più
creditori)
 presupposto soggettivo (consapevolezza dello stato
di insolvenza del debitore fallito da parte dei
creditori avvantaggiati)
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
TRASCRIZIONE DEI PRELIMINARI,CREDITORE IPOTECARIO
E REVOCATORIA FALLIMENTARE
Griglia di revocabilità
ATTI A TITOLO GRATUITO
Inefficaci se compiuti nei 2 anni anteriori
Presunzione assoluta di conoscenza dello stato
di insolvenza
PAGAMENTI ANTICIPATI
DI DEBITI NON SCADUTI
Inefficaci se compiuti nei 2 anni anteriori
Presunzione assoluta di conoscenza dello stato
di insolvenza
ATTI A TITOLO ONEROSO
CON PRESTAZIONI
SPROPORZIONATE (25%)
Inefficaci se compiuti nei 2 anni anteriori
Presunzione relativa con possibilità per
il creditore di dimostrare che non conosceva
lo stato di insolvenza
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
TRASCRIZIONE DEI PRELIMINARI,CREDITORE IPOTECARIO
E REVOCATORIA FALLIMENTARE
Griglia di revocabilità
ATTI A TITOLO ONEROSO
CON PRESTAZIONI
PROPORZIONATE
Inefficaci se compiuti nell’anno anteriore
Presunzione relativa con onere a carico del
curatore di dimostrare che il creditore
conosceva lo stato di insolvenza
ATTI ESTINTIVI DI DEBITI
CON MEZZI ANORMALI DI
PAGAMENTO
Inefficaci se compiuti nell’anno anteriore
Presunzione relativa con possibilità per il
creditore di dimostrare che non conosceva lo
stato di insolvenza
PAGAMENTI REGOLARI
DI DEBITI SCADUTI
Inefficaci se compiuti nei 6 mesi anteriori
Presunzione relativa con onere a carico del
curatore di dimostrare che il creditore
conosceva lo stato di insolvenza
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
TRASCRIZIONE DEI PRELIMINARI,CREDITORE IPOTECARIO
E REVOCATORIA FALLIMENTARE
Griglia di revocabilità
GARANZIE PER
CREDITI PREESISTENTI
NON SCADUTI
Inefficaci se assunte nell’anno anteriore
Presunzione relativa con possibilità per il
creditore di dimostrare che non conosceva lo
stato di insolvenza
GARANZIE PER
CREDITI PREESISTENTI
SCADUTI
Inefficaci se assunte nei 6 mesi anteriori
Presunzione relativa con possibilità per il
creditore di dimostrare che non conosceva lo
stato di insolvenza
GARANZIE ASSUNTE
CONTESTUALMENTE AL
SORGERE DEL CREDITO
Inefficaci se assunte nei 6 mesi anteriori
Presunzione relativa con onere a carico del
curatore di dimostrare che il creditore
conosceva lo stato di insolvenza
Fabbisogno finanziario m/l termine
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PROFILI GIURIDICI DEL CREDITO
A MEDIO-LUNGO TERMINE
IL FABBISOGNO FINANZIARIO A MEDIO E LUNGO TERMINE:
ANALISI E MODALITA’ DI AFFIDAMENTO
FALLIMENTO DEL COSTRUTTORE
Acquisto per abitazione principale
Il contratto di compravendita immobiliare può essere
dichiarato invalido a seguito dell’azione revocatoria
fallimentare se:
- stipulato nell’anno prima della dichiarazione di
fallimento
- corrisposto un prezzo non di mercato o non equo
- l’acquirente non dimostra di non essere stato al
corrente dello stato di insolvenza del costruttore
Attualmente la compravendita di beni immobili ad uso
abitativo destinati all’abitazione principale del
compratore (o di suoi parenti o affini entro il terzo
grado) non è soggetta all’azione di revocatoria
fallimentare (Legge n.80 del 14/05/2005).
Fabbisogno finanziario m/l termine
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