FABBRICATI RURALI
CRITERI E METODOLOGIA DI STIMA DELLA RENDITA
CATASTALE DELLE COSTRUZIONI STRUMENTALI AD USO
AGRICOLO
MODENA 19 APRILE 2007
Il classamento: profili generali
Unico elemento discriminante per definire la concreta strumentalità del
fabbricato, risiede nella compatibilità delle caratteristiche tipologicofunzionali con l’effettiva produzione del fondo al quale è asservito.
Unità a
destinazion
e abitativa.
Costruzione
strumentale
all’esercizio
dell’attività
agricola.
Unità destinate
ad attività
produttive
agricole (almeno
il 50%del
prodotto proviene
dal fondo a cui
sono asservite le
u.i.u.).
Gruppo A
Le caratteristiche di destinazione
e tipologiche siano tali da non
consentire una destinazione
diversa tranne che realizzando
radicali interventi (D.P.R.
139/98 art. 5 c. 1).
Ordinarietà delle caratteristiche
delle costruzioni rurali ad uso
produttivo.
D/10
Cat. C/2,
C/3,
C/6,C/7
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2
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
In particolare, per quanto concerne le costruzioni diverse dalle abitazioni si
contemplano le unità immobiliari destinate;
 al ricovero degli animali di cui alla lettera b) del comma 2 dell’art. 32 D.P.R.
917 del 22 dicembre 1986;
 alla custodia delle macchine degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la
coltivazione;
 alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli e alle
attività di manipolazione e trasformazione di cui alla lettera c) del comma 2
dell’articolo 32.
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3
D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premesse

NOZIONI GENERALI DI ESTIMO
Il procedimento estimativo si basa su una successione logica di facile intuizione
che potrebbe essere riassunta nel modo seguente:
QUESITO ESTIMATIVO (Ragion pratica della stima)
CRITERIO O ASPETTO (Individuazione dell’aspetto economico)
METODO (Procedimento logico che si esegue per giungere ad esprimere il
giudizio di valore)
GIUDIZIO DI STIMA
(GIUDIZIO DI VALORE)
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4
D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa
 Gi scopi per cui può venir richiesto la stima, possono essere infiniti; e
altrettanto possono essere, in via puramente ”teorica”, i valori di uno stesso
bene.
 Nella pratica estimale gli aspetti economici di un bene, sono sei e a secondo
dello scopo della stima si sceglierà quello più rispondente alla valutazione.
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5
D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa
I criteri di stima sono:
 Valore di mercato
 Valore di costo
 Valore di capitalizzazione dei redditi
 valore di trasformazione
 valore di surrogazione
 valore complementare
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6
D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa
Metodo di stima
Il “metodo di stima” è unico: infatti il giudizio di valore si basa sempre sul
confronto tra il bene da stimare ed altri beni a questo analoghi e di cui siano
noti i prezzi di mercato.
Il confronto può avvenire mediante un procedimento “sintetico” in base alla
profonda conoscenza tecnico-economica del bene, oppure “analitico”, cioè
attraverso calcoli, ricerche, analisi dei dati necessari.
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7
D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa
Esempio di procedimento sintetico: Valutazione del costo di costruzione di
un fabbricato civile, lo stimatore giudica la tipologia del fabbricato e
conoscendo il costo di costruzione a metro cubo di molti fabbricati similari
recenti, lo moltiplica per il numero dei metri cubi del fabbricato in oggetto.
Procedimento
analitico:
Lo
stimatore
procede
invece
attraverso
un
computo metrico estimativo e relativa analisi di prezzi.
Nella pratica, si dà più valenza al procedimento sintetico (empirico) che a
quello analitico (razionale).
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8
D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa
APPLICAZIONE DEI DIVERSI CRITERI DI STIMA:
Facciamo l’esempio di una villetta
 Se si vuole valutare il capitale corrispondente al reddito netto ritraibile dalla
locazione, si determina la “capitalizzazione dei redditi”.
 Se lo scopo è quello di demolire la villetta e valutare l’area edificabile che ne
risulta, occorre applicare il “valore di trasformazione”.
 Se la medesima villetta dev’essere invece stimata per valutare il danno da
incendio, si dovrebbe prendere in considerazione il ”costo di ricostruzione”.
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9
D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa
 Un altro esempio, se si vuole valutare un cantiere di un impresa di
costruzioni per determinare il valore d’inventario di fine anno oppure, un
inventario di liquidazione per fallimento, i criteri da adottare sono
profondamente diversi.
Infatti, nel primo caso si procede attraverso il criterio del computo metrico
estimativo, mentre nel secondo caso si determinerà il più probabile valore di
mercato dei beni caduti nel fallimento.
 Da questi esempi, è facile dedurre l’importanza che nella formulazione del
quesito estimativo sia ben chiaro lo “SCOPO PER CUI SI CHIEDE LA
STIMA”
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10
D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa
Talvolta, occorre determinare il “valore politico” del bene prescindendo dagli
aspetti economici di cu sopra.
Il “valore politico” del bene, non è legato al mercato, ma è dovuto a
specifiche disposizioni di legge che obbligano a seguire un determinato
procedimento
o
che
fissano
addirittura
le
modalità
di
calcolo.
(Es.
valutazione degli immobili PEEP)
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D/10 - Determinazione della Rendita catastale - Premessa
Alcuni studiosi di estimo, indicano un ulteriore aspetto economico, il
cosiddetto “valore censuario” che serve all’Agenzia del Territorio per la
“determinazione dei redditi imponibili”.
Gli stessi cultori dell’estimo auspicano il varo di norme che al fine di un
trattamento perequativo nei confronti del cittadino ed evitare che il medesimo
bene venga stimato in modo diverso a seconda che la valutazione serva per
l’applicazione d’imposte o per la determinazione di indennità di
esproprio, venga utilizzato un unico criterio di stima del “valore censuario”.
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D/10 - Determinazione della Rendita catastale

RIFERIMENTI NORMATIVI

STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO


Canone annuo lordo ordinario

Spese detrattive
STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO

Valore di mercato del capitale fondiario

Saggio di redditività
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D/10 - Determinazione della Rendita catastale
DEFINIZIONE DI RENDITA CATASTALE
da
Regio
Decreto
Legge
del
13/04/1939
n.
652
così
come
modificato dal Decreto Legislativo del 08/04/1948 n. 514
(Testo: in vigore dal 09/06/1948)
Art.9 - DEFINIZIONE DI RENDITA CATASTALE
(comma 1) La rendita catastale e' la rendita lorda media ordinaria
ritraibile previa detrazione delle spese di riparazione, manutenzione
e di ogni altra spesa o perdita eventuale.
Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli, debiti e pesi
ipotecari e censuari, nonché per imposte, sovraimposte e contributi di
ogni specie.
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D/10 - Determinazione della Rendita catastale
da Regio Decreto Legge del 13/04/1939 n. 652 così come modificato dal
Decreto Legislativo del 08/04/1948 n. 514
(Testo: in vigore dal 09/06/1948)
Art.10 - FABBRICATI PER USO INDUSTRIALE O COMMERCIALE
(comma 1) La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed
in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231,
costruiti
per
le
speciali
esigenze
di
una
attività
industriale
o
commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle
esigenze suddette senza radicali trasformazioni, e' determinata con
stima diretta per ogni singola unità.
(comma 2) Egualmente si procede per la determinazione della rendita
catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e
classi, per la singolarità delle loro caratteristiche.
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D/10 - Determinazione della Rendita catastale
La rendita catastale viene determinata come fruttuosità, con un adeguato
saggio d’interesse, del capitale rappresentato dal Valore ordinario di mercato
dell’unità immobiliare
(Circolare 09/01/1990, n. 2, della Direzione Generale Catasto e SS.TT.EE.)
Il Valore unitario di mercato da porre a base per la determinazione (delle
tariffe nonché) della rendita catastale delle u.i.u. a destinazione speciale o
particolare è determinato come media dei valori riscontrati nel biennio
1988/89.
(D.M. 20/01/1990)
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16
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
QUANDO E’ IN USO IL SISTEMA DELL’AFFITTO
(art. 19 del DPR 1° dicembre 1949 n. 1142)
In presenza di u.i.u appartenenti a categorie speciali o particolari per le quali,
nella zona censuaria di riferimento, è in uso il sistema dell’affitto (presenza
di un attivo mercato locativo nella zona di ubicazione dell’u.i. in oggetto) deve
adottarsi il metodo che determina la Rc depurando il Canone lordo medio
ordinario (CL) delle Spese annue (Sp) e perdite eventuali, escluse quelle
relative a sovraimposte e contributi di ogni specie, nonché a decime, canoni,
ect.
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D/10 - Determinazione della Rendita catastale
QUANDO NON E’ IN USO IL SISTEMA DELL’AFFITTO
(art. 27 del DPR 1° dicembre 1949 n. 1142)
Quando si è in presenza di u.i.u appartenenti a categorie speciali o particolari
per le quali, nella zona censuaria di riferimento, il sistema dell’affitto non è
presente o è del tutto eccezionale (assenza di un attivo mercato locativo nella
zona di ubicazione dell’u.i. in oggetto), la Rc si determina aggiungendo alla
rendita fondiaria, calcolata come interesse del capitale fondiario, le
spese relative alla imposta fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai
contributi di ogni specie.
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D/10 - Determinazione della Rendita catastale
STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO
Avendo accertato la presenza di un attivo mercato locativo nella zona di
ubicazione dell’u.i. in oggetto, concernente unità immobiliari similari per
caratteristiche posizionali ed edilizie, si determina la rendita catastale di tale
u.i.u. detraendo dal canone lordo medio ordinario (CL) che la stessa
merita le spese annue (S) previste dagli articoli dal 21 al 25 del DPR
1° dicembre 1949 n. 1142.
Rc = CL – (Sm+Sa+Sass+ Qr)
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19
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
- Canone lordo medio ordinario, CL
Tenuto conto dei dati di riferimento prodotti dal mercato locativo nella zona
censuaria di riferimento, si attribuisce al complesso immobiliare in oggetto il
Canone lordo medio ordinario, CL, applicando alla consistenza dei vari
corpi di fabbrica i canoni unitari di merito relativi al biennio 1988/1989.
Corpo di
fabbrica
Destinazione
m2
Canone
unitario annuo
di fitto
€
€ / m2
Totale
(in c.t.) CL
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D/10 - Determinazione della Rendita catastale
– Spese detrattive, Sp
Tenuto conto delle caratteristiche dell’immobile oggetto di stima si
determinano le sotto riportate spese detrattive da considerarsi medie
ordinarie, così come stabilito dai citati articolo del DPR 1142/49 :
Manutenzione straordinaria (Sm)
Quota di reintegrazione (Qr)
Amministrazione (Sa)
Assicurazione (Sass)
(nota) Le percentuali delle spese detrattive riportate ai successivi punti
sono da considerarsi medie ordinarie
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21
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
– Manutenzione straordinaria
Le spese annue di manutenzione di cui trattasi, espresse in percentuale sul
valore del costo di costruzione, risultano oscillare intorno all’ 1,5% del
costo di costruzione (Cc) di un fabbricato di media età.
Pertanto, assunto il costo medio di costruzione a nuovo dei fabbricati analoghi
a quello in oggetto pari a €/mq…………., la spesa di cui trattasi ammonta a:
Sm = €/mq……….x mq……….x 1,5% = €……….
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D/10 - Determinazione della Rendita catastale
– Quota di reintegrazione
La quota annua di reintegrazione o di perpetuità del capitale fondiario è da
calcolarsi in base alla nota formula della matematica finanziaria:
Qr = Cc x r / qn - 1
dove Cc è il costo di costruzione unitario già assunto; r è il saggio
finanziario netto ed n è la durata media della costruzione.
Considerato che il complesso in esame ha un’età media di anni (n), che il
saggio netto finanziario (di conto corrente bancario) all’epoca di stima era
assumibile intorno al ( r ) %, la quota in esame è determinata in €…………
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23
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
– Amministrazione
La spesa annua di amministrazione può essere rilevata dal tariffario
dell’A.N.A.C.I che fissa i compensi degli amministratori.
Tale spesa, nel medio periodo e per prestazioni sia ordinarie che straordinarie,
può assumersi pari allo 0,1% del valore medio dell’u.i.
Pertanto, assunto il valore medio dei fabbricati analoghi a quello in oggetto
pari a €/mq…………, la spesa di cui trattasi ammonta a:
Sa = €/mq ……………. x mq ………. x 0,1% = € …………………..
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D/10 - Determinazione della Rendita catastale
– Assicurazione
La quota annua relativa alle spese per assicurazione “globale fabbricati”, riferita
al solo costo di ricostruzione, è determinabile attraverso una specifica
indagine esperita presso le principali agenzie di assicurazioni; nella pratica
estimale è ordinariamente fissata pari allo 0,1% del costo di ricostruzione.
Pertanto, sulla base dei dati già assunti, la spesa
in parola è così
determinabile:
Sass =€/mq ……………. x mq ………. x 0,1% = € …………………..
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25
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
– Spese detrattive, Sp
L’ammontare medio complessivo delle spese in argomento, è evidentemente
pari a:
Manutenzione
€ ……………………
Reintegrazione
€ ……………………
Amministrazione
€ ……………………
Assicurazione
€ ……………………
Sp
€ ……………………
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26
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
Rendita catastale (Rc) in base al canone annuo lordo
In relazione ai calcoli effettuati si determina la rendita catastale dell’immobile
in oggetto detraendo dal canone lordo annuo le spese detrattive:
Rc = € ( CL - Sp ) = €………
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27
D/10 - Determinazione della Rendita catastale


STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO

Canone annuo lordo ordinario

Spese detrattive
STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO

Valore di mercato del capitale fondiario
Stima del Valore di mercato per confronto Vc
Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione Vp

Saggio di redditività
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28
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO
In assenza di un attivo mercato locativo nella zona di ubicazione
dell’unità immobiliari di cui trattasi e dei relativi riscontri estimali, la
rendita
catastale
in
argomento
deve
essere
determinata
incrementando delle imposte il beneficio fondiario (reddito netto).
Rc = Bf / (1 – a )
in cui:
a
=
l’aliquota
complessiva
dell’imposta
fabbricati,
sovraimposta
comunali e provinciali e contributi di ogni specie (~46%) ricavando Bf
dalla formula precedente si ha:
(1)
Bf = Rc x (1-a)
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29
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
Il beneficio fondiario è a sua volta determinabile applicando al valore di
mercato
dell’immobile
(o
capitale
fondiario)
il
saggio
netto
di
redditività da rilevarsi con riferimento al mercato edilizio locale o, in
mancanza, ad investimenti concorrenti con quello edilizio (r):
(2)
Bf = r · Vc
e pertanto dall’equivalenza delle formule (1) e (2) si ricava che:
Rc =[ r / (1 –a)] · Vc
Ponendo r / (1 –a)= Sf
si ottiene:
Rc = Sf x Vc
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30
D/10 - Determinazione della Rendita catastale


STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO

Canone annuo lordo ordinario

Spese detrattive
STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO

Valore di mercato del capitale fondiario
Stima del Valore di mercato per confronto Vc
Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione Vp

Saggio di redditività
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31
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
Valore di mercato del Capitale fondiario
Si
precisa
che
tale
valore
è
determinato
con
riferimento
al
biennio
1988/1989, adottando quale metodo di stima quello per confronto Vc , e il
criterio quello in base al costo di produzione Vp allorquando non è possibile
fare riferimento al mercato edilizio locale, applicando alla consistenza dei vari
corpi di fabbrica i valori unitari di merito.
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32
D/10 - Determinazione della Rendita catastale


STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO

Canone annuo lordo ordinario

Spese detrattive
STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO

Valore di mercato del capitale fondiario
Stima del Valore di mercato per confronto Vc
Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione Vp

Saggio di redditività
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33
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
Valore di mercato (Capitale fondiario) determinato per confronto Vc
Il Capitale fondiario è costituito dal valore venale dell’unità immobiliare
all’epoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo
presenti i prezzi concorrenti per la vendita di unità immobiliari analoghe (art.
28 - comma 1 - DPR 1° dicembre 1949 n. 1142).
E’
quindi
determinato
mediante
stima
sintetica
comparativa,
con
riferimento al mercato edilizio locale:
Corpo di
fabbrica
Destinazione
m2
Prezzo
unitario di
vendita
€
€ / m2
Totale
(in c.t.) Vc
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34
Argomenti della presentazione


STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO

Canone annuo lordo ordinario

Spese detrattive
STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO

Valore di mercato o capitale fondiario
Stima del Valore di mercato per confronto Vc
Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione Vp

Saggio di redditività
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35
Valore di mercato (o Capitale fondiario) tramite Costo di ricostruzione Vp
Valore di mercato in base al Costo di ricostruzione Vp
(art. 28 - comma 2 - DPR 1° dicembre 1949 n. 1142).
Qualora non sia possibile determinare il Capitale fondiario dell’immobile in
oggetto mediante stima sintetica comparativa, il valore venale si stabilisce con
riguardo al Costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato
coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari.
Di norma, per i fabbricati strumentali agricoli, coincidendo quasi il prezzo di
mercato con il costo di produzione, il valore di mercato è determinabile
attraverso la stima del costo di riproduzione, opportunamente deprezzato, se il
fabbricato non è all’inizio del suo ciclo di vita utile (circa 40 anni).
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36
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
L’azienda rappresenta l’unità economica nella quale si svolge il processo
produttivo attraverso la combinazione degli elementi o dei fattori che la
compongono. I fattori produttivi dell’azienda sono i capitali tecnici fissi,
costituiti da immobili, macchinari, impianti, attrezzi e i capitali di esercizio,
che sono costituiti da capitali tecnici circolanti (materie prime ed ausiliari) e
capitali indifferenziati (capitale di anticipazione, crediti, prodotti vendibili,
ect.).
Il Costo di ricostruzione Vp è evidentemente riferito ai soli capitali tecnici
fissi , e pertanto risulta costituito da:

Valore dell’area
Va

Valore dei corpi di fabbrica
Vf

Valore degli impianti fissi
Vi
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37
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
nota:
per impianti fissi dell’unità immobiliare a destinazione speciale dovranno
intendersi ad esempio:
 Serbatoi di ogni tipo (interrati o fissati su basamenti)
 Gru a ponte, scorrevoli su binari fissi
 Pese a ponte
 Montacarichi speciali
 Ponti di sollevamento idraulico per automezzi
 Colonnine di erogazione carburanti e tettoie metalliche di protezione
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38
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
Il Valore dell’area Va è determinato attraverso la generica stima per le
aree
fabbricabili;
l’apprezzamento
del
mercato,
sia
per
i
vantaggi
posizionali di un suolo (“rendita posizionale”) che per la sua dotazione
infrastrutturale (“rendita di protezione”) è infatti indifferente alla destinazione
del fabbricato.
Dal punto di vista metodologico, il problema estimativo può risolversi
sinteticamente attraverso la comparazione con i dati storici (prezzi)
offerti dal mercato per aree ricadenti nella zona di ubicazione dell’u.i.
in oggetto.
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39
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
Il Valore dei corpi di fabbrica Vf deve elaborarsi sulla base della
tecnologia costruttiva (tradizionale o industrializzata o mista), della luce e
dell’altezza dei corpi di fabbrica, della presenza di impianti strutturali
(distinti da quelli fissi), ect., sulla base del parametro unitario del metro
quadrato di superficie utile.
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Valore degli impianti Vi
Il Valore degli impianti Vi è legato alla definizione di:
 Impianto nuovo Vo: per il quale è definito un prezzo di listino;
 Impianto usato e funzionante Vi: per il quale è definito un prezzo di mercato che è
stimato attraverso l’opportuno deprezzamento del prezzo a listino di una analoga
macchina
o
con
essa
surrogabile;
il
deprezzamento
dipende
dalle
innovazioni
tecnologiche, che hanno determinato l’obsolescenza della macchina, nonché dal logorio
conseguente al suo uso, inteso come aliquota del prezzo di mercato già consumata nel
processo produttiva
pertanto:
K<1
Vi = Vo ( 1 – K )
m
risulta compreso tra L= 0,04  V=0,25 a seconda del tipo di impianto
n
è il numero di anni di vita utile dell’impianto
m
è l’anno del ciclo di vita utile dell’impianto a cui riferire la stima
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41
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
Dalla formula:
Vi = Vo ( 1 – K )
m
Relativamente agli impianti a rapida obsolescenza risulta un deprezzamento
più accentuato nei primi anni, che non al termine, del ciclo di vita utile.
(m) anni
(L) 0,04
(V) 0,25
0
1
1
2
0,92
0,56
4
0,85
0,32
6
0,78
0,18
8
0,72
0,1
10
0,66
0,056
(1–K)m
1
K
L
V
0
0
2
4
6
8
10
anni
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42
D/10 - Determinazione della Rendita catastale


STIMA IN BASE AL CANONE ANNUO LORDO ORDINARIO

Canone annuo lordo ordinario

Spese detrattive
STIMA IN BASE AL BENEFICIO FONDIARIO

Valore di mercato o capitale fondiario
Stima del Valore di mercato per confronto Vc
Stima del Valore di mercato in base al costo di produzione Vp

Saggio di redditività
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43
D/10 - Determinazione della Rendita catastale
Saggio di redditività ( r ) o fruttuosità (Sf)
Il saggio di redditività (o fruttuosità Sf) da attribuire al Capitale fondiario per determinarne
la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti
edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe.
Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione,
siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, oppure non sia
possibile fare riferimento al mercato edilizio locale, occorre assumere il saggio (Sf) in
esame per comparazione con la redditività di investimenti concorrenti con quello edilizio.
(art. 29 - comma 1 - DPR 1° dicembre 1949 n. 1142).
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44