Autourbanistica
It has been said that a city is people…,
and precisely because a city is people,
a city also politics
(E’ stato detto che una città è la gente …,
e proprio perché una città è la gente,
una città è anche la politica)
(Daniel Elazar)
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Autourbanistica
CONCESSIONE EDILIZIA
Costo di costruzione
Opere di urbanizzazione
Gestione degli introiti da parte della pubblica amministrazione
Somme ingenti per interi comparti o complessi edilizi
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Autourbanistica
In una zona non urbanizzata, esempio zone rurali o zone industriali
distanti dai centri, spesso l’entità complessiva degli oneri concessori
non raggiunge l’importo necessaria alla realizzazione delle opere
Tutte le somme confluiscono in un unico capitolo del bilancio
dell’ente locale e possono essere utilizzate per il 30% per i lavori di
straordinaria manutenzione ed il resto per nuove urbanizzazioni, in
qualsiasi zona della città
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Autourbanistica
Nelle sanatoria uno dei problemi è causato dalla distanza fra l’esame
delle pratiche, la notifica del pagamento dovuto, il pagamento ed
rilascio della concessione in sanatoria
Questa operazione richiede anni e personale; ogni cittadino può
dilazionare i pagamenti con una polizza fidejussoria
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Autourbanistica
Nasce l’autourbanistica delle borgate romane
Sfruttando la legge italiana che permette l’autogestione degli oneri
concessori, alcuni residenti dei nuclei abusivi perimetrati hanno
provato a decidere da soli come spendere le cifre del loro condono
progettando e realizzando le opere di urbanizzazione
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Il primo passo amministrativo
Nascita dei Consorzi di Autorecupero che provvedono
all’organizzazione delle fasi amministrative e tecniche, dei rapporti
con il Comune, da una parte, e con i progettisti e le imprese, dall’altra
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Autourbanistica
Comune di Roma
Nuclei spontaneamente sorti, nuclei abusivi consolidati, zone “O”
Risanamento di nuclei abusivi consolidati con un primo programma
che prevedeva, insieme con il riconoscimento urbanistico, una
massiccia dotazione di urbanizzazione soprattutto nei servizi a rete.
Il fenomeno dell’abusivismo ha continuato a crescere
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Processo dell’Autorecupero
Dopo 1994 Amministrazione Comunale di Roma, utilizza e converte in legge
Condono edilizio Legge n° 47/85 e n° 724/94
Delibera n. 107/95
Facoltà ai cittadini dei Nuclei Abusivi, organizzati in
forme consortili o in via di costituzione, di dare inizio
al processo dell’Autorecupero, con gli oneri
concessori di cui alla sanatoria edilizia
Risorse per la realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione
primaria sotto la vigilanza dell’Ufficio Tecnico
Successivamente dopo il collaudo consegnato all’Amministrazione
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Cresce la cultura e la pratica della partecipazione
Si realizza un rapporto originale tra i cittadini e l’Amministrazione
Comune responsabilità nel programmare, organizzazione e gestire
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Differenza tra il caso delle periferie romane rispetto ad altre
esperienze di ampia scala
Implicazioni economiche della gestione di ingenti cifre e la relativa
organizzazione del progetto finanziario ed amministrativo strutturato
secondo le regole del diritto pubblico
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Autourbanistica
Il Comune di Roma doveva garantirsi della effettiva realizzazione delle
opere e della possibilità di un rapido subentro nell’iniziativa privata se
questa non avesse avuto esito favorevole
Meccanismo fidejussorio che snellisce i compiti dei funzionari del Comune
di Roma, evitando i controlli dei versamenti o delle polizze fidejussorie
Le dimensioni del Comune di Roma sono tali che far dialogare la
Tesoreria Comunale, dove confluiscono i bollettini di pagamento dei
singoli cittadini, con l’USOS – Ufficio Speciale Condono Edilizio - non
è così immediato come in un piccolo centro
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Per la prima volta alle banche italiane è stato chiesto di svolgere un ruolo
di garanzia attiva e di supplire il Comune di Roma nell’adempimento di
alcuni suoi compiti istituzionali lasciandogli esclusivamente il compito di
verifica dei vari operati
La soluzione è stata individuata nella possibilità che vi fosse un unico
interlocutore
ISTITUTO BANCARIO
Nuova procedura tecnico-finanziaria
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Premesso:
a.che con domanda prot. …… l’Associazione Consortile recupero Urbano di Pratolungo con sede ….
ha richiesto al Comune di Roma, ai sensi della legge 724/94, di poter realizzare opere di
urbanizzazione a scomputo degli oneri concessori dovuti dagli associati all’Associazione
Consortile medesima per il rilascio delle concessioni edilizie in sanatoria relativamente ad
opere abusive nella zona di Pratolungo;
b. che il Comune di Roma può rilasciare la concessione edilizia in sanatoria agli associati delle
Associazioni Consortili per le quali è stato approvato il progetto preliminare delle opere a scomputo
da realizzare, purché depositino in un conto corrente vincolato gli oneri concessori dovuti da
scomputare e sia presentata a favore del Comune medesimo fideiussione bancaria a garanzia della
regolare esecuzione delle opere a scomputo medesime. Per l’ipotesi che l’esecuzione delle opere a
scomputo da realizzare non venga autorizzata dal Comune di Roma l’anzidetta fideiussione bancaria
deve garantire il pagamento al Comune di Roma medesimo degli oneri concessori dovuti e versati in
conto corrente dai singoli associati, oltre gli interessi convenzionali su dette somme versate al netto
delle imposte di legge;
c.che peraltro l’Associazione Consortile suddetta può essere autorizzata ad iniziare i lavori per la
realizzazione delle opere a scomputo, ……, purché sia presentata a favore del Comune di Roma
fideiussione bancaria a garanzia …….;
d. …….
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Ciò premesso e facente parte integrante e sostanziale del presente atto:
la sottoscritta Banca di Credito Cooperativo di Roma- soc. cooperativa a r.l., ……. dichiara con la
presente di costituirsi fideiussione in solido dell’Associazione Consortile Recupero Urbano ……, e
ciascuno degli associati di essa, purché indicati e generalizzati nell’elenco allegato alla presente e
controfirmato in ogni pagina dalla sottoscritta banca, fino alla concorrenza di L. ……. Pari alla
sommatoria degli importi degli oneri concessori garantiti riportati nell’anzidetto allegato alla
presente, a garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni contrattuali e degli oneri a carico
di essi sussistenti nei Vostri confronti relativi al pagamento, qualora l’esecuzione delle opere a
scomputo non venga autorizzata, degli oneri concessori dovuti, oppure al regolare pagamento del
corrispettivo dovuto all’Impresa Appaltatrice per le opere a scomputo da questa eseguite.
Peraltro in conformità alla delibera del Consiglio Comunale di Roma n 32/95, il
suddetto limite di importo s’intenderà ridotto, anche per le obbligazioni garantite sorte
precedentemente:
A) alla metà, e cioè a L. …… alla data in cui sarà comunicato il provvedimento dirigenziale
comunale di liberazione e svincolo della restante parte;
B) al 20% e cioè a L ….. alla data in cui sarà comunicato il provvedimento dirigenziale comunale
di liberazione e svincolo della restante parte;
…………………………………………………..
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Autourbanistica
Schema di procedura bancaria
1. la singola Associazione Consortile delibera di servirsi di un determinato Istituto Bancario, sia per il
c/c dell’Associazione stessa che per i c/c “indisponibili” dei singoli soci;
2. viene fornito alla banca, a seguito del ricevimento da parte dell’USCE della distinta degli oneri
dovuti dai soci, un tabulato riportante i riferimenti dei soci, di quanto da loro dovuto, gli eventuali
anticipi già versati, la ripartizione dell’85 % da riservarsi per le opere e del 15 % da versare
direttamente al Comune;
3. man mano che i soci ricevono la notifica da parte dell’USCE, si recano in Banca o per far depositi i
per richiedere prestiti personali o mutui, secondo le condizioni della Convenzione con il singolo
istituto;
4. a tal fine la Banca accende per ogni singolo protocollo, un c/c indisponibile, senza costi per il
socio,, su cui vengono depositati gli oneri concessori (così come definito dall’USCE). Tale conto,
anche se gratuito, produce interessi a favore del titolare al tasso pari al TUS meno il 2 % (condizione
non prevista dalla Convenzione);
5. all’atto dell’apertura del c/c indisponibile la Banca rilascia una ricevuta comprovante l’avvenuto
versamento degli oneri concessori; a sua volta il socio firma una delega che autorizza la Banca a :
a. trasferire l’importo relativo alla quota lavori, a seguito dell’approvazione del progetto esecutivo, sul
c/c dell’Associazione;
b. ad emettere a favore del Comune di Roma la fideiussione a garanzia della esecuzione delle opere;
c. a versare al Comune di Roma l’importo del 15 % non utilizzabile per le opere, semprechè tale
importo non sia stato già soddisfatto da eventuali anticipazioni;
d. a versare al Comune di Roma anche l’importo riservato per le opere, nel caso di rigetto della
domanda di scomputo o del progetto;
6. la fideiussione, che la delibera 107/95 e 32/96 richiede al singolo, viene prodotto in polizza unica
riportante in allegato la lista nominativa dei soci, con i relativi importi garantiti, al fine di evitare la
emissione inutile e dispersiva di migliaia di documenti. Nel caso in cui i singoli soci avessero
necessità della fideiussione, successivamente all’approvazione del solo progetto preliminare, per
richiedere la concessione in sanatoria, al fideiussione stessa potrà richiedersi anche singolarmente
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Urbanistica partecipata
Delibera n° 92/97 e n° 176/2000
Avviso pubblico per la formazione dei
Piani di Recupero Urbano dei Nuclei
Edilizi ex Abusiva (Bando Comunale)
I consorzi dei cittadini
Formati o da formare in tali nuclei abitativi
Possono redigere i piani particolareggiati di recupero nell’ambito di 79 Toponimi
Nuovi perimetri individuati tra i nuclei di maggiore consistenza i quali
vengono inseriti nella Variante delle Certezze, riconfermati nel nuovo
PRG
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I consorzi dei cittadini
Scopo
Servizi pubblici finalizzati all’adeguamento di tali nuclei urbani agli
standard minimi
Completamento edilizio dei nuclei mediante prevalente destinazioni
residenziali e per servizi privati ed attività produttive
Copertura finanziaria
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In parte negli oneri provenienti dalla nuova
edificabilità conferita su tali perimetrazioni
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I consorzi si organizzano e una parte di questi converge in uno più ampio
Consorzio delle Periferie Romane
Compito di agire sul doppio binario tecnico ed amministrativo
Organizza la progettazione dei Piani
Crea un filo diretto tra i professionisti
incaricati ed i cittadini
Frequenti incontri sul quartiere e nelle sedi
abituale
Sistematizza incontri con gli Uffici comunali
competenti, i quali attuano monitoraggi
sull’evolversi delle fasi progettuali
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La gestione di un tale processo di negoziazione non è stata
semplice ed il mediatore, o i gruppi di mediazione, dovevano
essere in grado di dialogare con entrambi i soggetti coinvolti
I soggetti non erano esattamente unitari ma rappresentati
da circa 80.000 cittadini coinvolti nei toponimi
da centinaia di funzionari ed amministratori (i
rappresentanti politici e quelli amministrativi
di tutti gli uffici preposti a qualche forma di
autorizzazione o controllo)
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La gestione della partecipazione prevede mediatori e conciliatori che non
sono un tipico bagaglio culturale dei nostri funzionari ed amministratori
pubblici.
Molte sperimentazioni sono state pensate e realizzate partendo dalla
volontà di uno solo dei soggetti (la Pubblica Amministrazione): si rileva
un vizio filosofico nelle strategie di gestione della partecipazione.
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Prima ancora che si sia realizzata la costruzione architettonica della periferia
si è già realizzata la costruzione del tessuto sociale della comunità
Generalmente le periferie sono costituite da individui provenienti dalle
realtà più disparate che trovano sistemazioni occasionali, magari anche
di fortuna
La trasformazione da gruppo eterogeneo a collettività multiculturali avviene
attraverso un lento processo di integrazione in cui la diffidenza reciproca ed il
rispetto delle tradizioni altrui si fa strada lentamente nella coscienza sociale
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I consorzi e la discussione dello sviluppo urbanistico del proprio territorio,
ha accelerato questo processo facendo nascere dapprima gruppi di difesa di
micro-interessi locali che hanno naturalmente allargato la visione strategica
dello sviluppo territoriale all’intero toponimo.
Gli incontri non si sono più limitati al solo momento dell’assemblea
pubblica ma sono stati naturalmente estesi al di fuori dell’ambito di lavoro.
Ora in alcune periferie si può parlare di nascita della città anche se questa
materialmente non si è ancora realizzata attraverso i cantieri edili e la
creazione di spazi reali
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Ovviamente per poter arrivare alla realizzazione di quanto previsto si è
progettato non solo il meccanismo amministrativo, sopra brevemente
descritto, ma anche un percorso giuridico, economico e finanziario
Per far ciò sono stati utilizzanti decine di
mediatori tecnici creando una catena
relazionale complessa.
A seguito delle esperienze positive i cittadini hanno cominciato ad
interessarsi anche del settore urbanistico con il Piano di Recupero per il
completamento e la definitiva valorizzazione delle aree delimitate
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Nel mese di ottobre 2003 la situazione del Consorzio delle Periferie
Romane illustrati in un convegno pubblico
Per la negoziazione, un gruppo di esperti ha elaborato le analisi con cui
individuare la base economica ed i limiti degli obiettivi. Oggi è stata
redatta una prima stesura dei progetti di riqualificazione
considerando:
•
il rapporto tra le esigenze dei cittadini
•
la collocazione dei servizi
•
il nuovo peso insediativo
•
le risorse disponibili che da esso possono provenire
•
Le risorse da reperire per l’attuazione completa del progetto
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Sintesi la metodologia del processo
Analisi dei perimetri dell’Avviso Pubblico
Ricerca delle basi cartografiche ed esecuzione di un nuovo volo per la
realizzazione di una base aerofotogrammetrica aggiornata al
novembre 2001, comprensiva dell’analisi delle volumetrie presenti
Verifica dei dati forniti dall’amministrazione e correzione dei dati
sulla base della cartografia aerofotogrammetrica aggiornata
Raffronto aerofotogrammetrico tra la situazione prima del 1994 e
quella attuale
Studio delle posizioni amministrative attuali, ovvero calibro dei
perimetri individuati dagli strumenti urbanistici vigenti, dai vincoli
ambientali, archeologici e geologici, e studio dei servizi e delle opere
infrastrutturali presenti e programmate
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L'elaborazione finale dei progetti preliminari
Individuazione di un rappresentazione grafica comune tra i vari
gruppi di lavoro
Elaborazione di prima stesura del piano a seguito di più incontri
con i cittadini
Illustrazione della prima stesura all’ufficio comunale competente
Stesura definitiva e raccolta delle adesioni dei cittadini richiesta
nella percentuale prevista (almeno il 51% della proprietà delle
aree in fase preliminare)
Presentazione
e
consegna
del
progetto
preliminare
all’amministrazione comunale nei termini da essa previsti.
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L’elemento più importante di questo processo è stata sicuramente
quella che può essere definita la Cartografia di Partecipazione che ha
avuto un ruolo di primo piano specie quando, grazie all'aiuto ed il
consenso dell’opinione pubblica, il processo del riaccorpamento delle
proprietà urbane è andato a buon fine.
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