CATASTO TERRENI
DEFINIZIONE: Capitastrum dal latino medievale significa l’insieme
dei beni immobili.
Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili ( terreni e fabbricati )
esistenti in uno stato.
Si parlerà di catasto terreni o rustico se riguarda i beni fondiari e di
catasto civile o edilizio-urbano se ci si riferisce ai fabbricati.
Entrambi i catasti hanno principalmente uno scopo fiscale ma
ultimamente sta acquisendo anche uno scopo civile e statistico con la
formazione di diversi tipi di catasti che soddisfano proprio quest’ultimo
scopo come :
• catasto agrario;
• catasto forestale;
• catasto viticolo;
• catasto olivicolo;
• Ecc.
Tipi di catasti
• In base al dato topografico: catasti descrittivi e catasti geometrici
quest’ultimi si dividono in particellare, per masse di colture, per
singola proprietà.
• In base alla proprietà: probatorio e non probatorio;
• In base all’accertamento del reddito: ad estimo diretto e ad
estimo indiretto;
• In base alla data cui si riferisce l’accertamento del reddito: ad
epoca fissa e all’attualità.
• Definizione di particella: è quella porzione continua di terreno, o di
fabbricato, situato nello stesso comune, appartenente allo stesso
possessore, avente la stessa qualità e classe e che abbia la stessa
destinazione.
IL Catasto Italiano è: geometrico particellare, non
probatorio, ad estimo indiretto, per classi e tariffa
e ad epoca fissa.
Legislazione catastale
Storicamente prima dell’unificazione del regno d’Italia esistevano 22 tipi di catasti
successivamente si cercò di unificarli creando un nuovo catasto unico.
Provvisoriamente fu promulgata la legge del 1864 detta del conguaglio
provvisorio e solo nel 1886 fu emanata la legge fondamentale sul riordino del
catasto che prevedeva 20 anni per il compimento delle opere e 60 milioni di
lire, ma eventi politici e bellici ritardarono tale intendo e l’opera fu ultimata nel
1957 (circa 70 anni).
Durante tale periodo la legge fondamentale ha subito diverse revisioni la più
importante è stata la seconda revisione del 29 giugno del 1939 che
riguardava le seguenti novità ancora oggi in vigore:
•
Determinare il reddito attraverso il bilancio eseguito su una azienda studio e
non su la particella tipo;
•
I redditi da determinare dovevano essere due RD e RA e non più uno RI;
•
La parte attiva del bilancio doveva essere la PLV e non la PLT
•
L’azienda doveva essere considerata condotto solo in economia diretta
•
L’epoca censuaria era il triennio 1937-39.
•
•
Terza revisione 1979-80
Quarta revisione 1990 ( epoca censuaria 1988-89 ) non ancora pubblicati.
Fasi di costituzione e
mantenimento del catasto
1. Fase di formazione:
•
•
Operazioni di misura: delimitazione, terminazione e rilevazione geometrica;
Operazioni estimative: individuazione dei circoli censuari, qualificazione,
classificazione, determinazione delle tariffe e classamento.
2.
Fase di pubblicazione:
3.
Fase di attivazione: correzione degli errori e compilazione dei documenti
pubblicazione degli atti catastali provvisori:
mappa, tavola censuaria, estratti partitari, quadro delle qualità e classi, schedine di
collegamento.
definitivi tradizionali: mappa particellare, tavola censuaria, prontuario dei
numeri di mappa, registro delle partite, matricola e schedario dei
possessori.
4.
Fase di conservazione: i documenti tradizionali sono oggi
archiviati presso la 2° sezione del catasto per confronto e ricerche
storiche. I nuovi documenti con il sistema informatizzato in uso sono:
mappa, schedario delle partite, schedario delle particelle, schedario
dei possessori.
Determinazione delle tariffe
• RD= Rpl – ( Qfon – Spgenerali );
Rpl= Plv – ( Qagr.+ Sv + Sa + St + I );
• RA = Ics + Ica + St( solo la direzione= 2% Plv);
Per le colture arboree il:
Rpl = ΣPr – ΣSp/ N( anni di durata economica
dell’arboreto)
CLASSAMENTO
• FASE ESTIMATIVA IN CUI SI
ATTRIBUISCE LA TARIFFA A TUTTE LE
AZIENDE E A TUTE LE PARTICELLE
CON LA STESSA QUALITA’ E CLASSE,
APARTENENTE ALLO STESSO
CIRCOLO CENSUARIO, ATTRAVERSO
IL PROCEDIMENTO SINTETICO DI
STIMA PER VALORI TIPICI.
DOCUMENTI CATASTALI
• Mappa numerica: nel nuovo catasto si sta realizzando la mappa numerica in
cui sono inseriti i punti di riferimento detti punti fiduciali collegati ai capisaldi stabiliti
sul terreno; le coordinate di questi punti permettono l’appoggio per ogni nuovo rilievo
topografico con un minimo di tre punti di appoggio.
• Schedario delle particelle: elenco progressivo di tutte le particelle di
ciascun foglio di mappa di un Comune. Per ciascuna particella sono indicate: la
qualità e classe, il numero di partita.
• Schedario delle partite: è costituito da una serie di schede di tutte le
partite di un comune indicate da un numero e ogni scheda è divisa in tre parti: parte A
con il nome della ditta, il numero di partita, il codice meccanografico; parte B carico e
scarico delle particelle; parte C vengono indicate le cause delle mutazioni, la nota di
voltura.
• Schedario dei possessori: elenco dei possessori e loro codice
fiscale, il numero di partita. Se affianco al numero di partita è presente un
segno di asterisco vuol dire che la ditta è estinta.
FASE DI CONSERVAZIONE
•
•
:
VARIAZIONI DI POSSESSO
Variazione definite soggettive. Queste
vengono messe in evidenza con le volture catastali. La voltura è un
documento redatto o da un notaio in caso di compravendita insieme all’atto
di vendita o da tecnici in altri casi ( divisione o espropriazioni ecc.). Le
operazioni di voltura comprendono: domanda di voltura sul modello
13TP/A; esame della domanda da parte del catasto e registrazione della
variazione sui documenti interessati. La domanda deve essere redatta
entro 30 giorni dalla registrazione dell’atto notarile insieme ai documenti che
sono: copia dell’atto di trasferimento, certificato catastale di attuale
intestazione, tipo di frazionamento ( modello 51 modificato), copia dei
documenti relativi alla successione.
VRIAZIONI RELATIVE ALLO STATO E AI REDDITI: dette variazioni
oggettive rilevate mediante revisione periodiche ordinarie dette lustrazioni e
revisioni straordinarie o di ufficio. Le variazioni di qualità di coltura devono
essere dichiarate entro il 31gennaio dell’anno successivo a quello in cui è
avvenuta la variazione sul mod. 26/A ed è obbligatorio. Una particolare
variazione è quando una particella viene edificata. In tal caso si dovrà
presentare il mod.3/Spc.
FRAZIONAMENTI
Abbiamo tre tipi di frazionamenti:
• FRAZIONAMENTO di una PARTICELLA
• TIPO PARTICELLARE;
• TIPO MAPPALE
Il frazionamento viene eseguito da un tecnico iscritto all’albo professionale.
Il primo tipo si esegue in caso di divisione di proprietà o compravendita.
Il secondo tipo viene redatto quando nel documento che dà origine al trasferimento,
viene dichiarato che il trasferimento ha luogo a misura e non a corpo e nel caso in cui
la superficie catastale non coincide con quella reale e superi i limi di tolleranza
previsti.
Il terzo viene compilato quando sulla particella viene costruito un fabbricato urbano. Si
esegue sul mod.51 con allegato il mod.3/Spc ( denuncia di cambiamento oggi non
esibibile perché inserito nel programma Pregeo). Il fabbricato viene indicato con una
linea rossa continua ( proiezione dei muri perimetrali a terra) collegato ai confini del
terreno edificabile( lotto) con linee rosse tratteggiate.
Norme per la compilazione del tipo di
frazionamento
Le procedure di aggiornamento tecnico degli atti catastali sono oggi assistite
informaticamente dal programma Pregeo prodotto dal Ministero delle finanze.
Il programma assiste il tecnico nell’esecuzione dell’atto di aggiornamento e raccoglie i
dati rilevati dal tecnico. Questi presenterà all’Ufficio del Territorio gli elaborati grafici e
il dischetto ( floppy disk ).
Gli atti di aggiornamento tecnico più eseguiti sono: il frazionamento e il tipo mappale.
ITER
L’esecuzione pratica dell’atto di aggiornamento prevede le seguenti fasi:
• Richiesta dell’estratto autentico di mappa all’Ufficio del territorio ( mod.51 );
• Rilievo,
• Esecuzione grafica degli elaborati;
• Inserimento dati nella procedura Pregeo e stampa degli elaborati ( libretto delle
misure);
• Presentazione degli elaborati prodotti ( floppy disk);
• Approvazione da parte dell’Ufficio.
Documenti per i frazionamenti
• Modello 51 ( estratto di mappa);
• Modello 51 FTP ( dimostrazione di
frazionamento);
• Elaborato grafico dello schema del rilievo;
• Libretto delle misure,
• Relazione tecnica;
• Floppy Disk.
CATASTO EDILIZIO URBANO
Con la legge del 11 agosto del 1870 si stabilì la formazione del catasto
dei fabbricati.
Il reddito veniva determinato attraverso la denuncia dei possessori dei
redditi realmente percepiti, nel caso di redditi inferiori al normale si
doveva dichiarare il reddito ordinario, anche per le case sfitte
bisognava indicare un affitto presunto ordinario.
RI= Rpl- Spp;
Rpl ( canone di affitto + interessi sul canone di affitto + interesse sulla
cauzione)
Spp ( pari ad 1/3 del Rpl annuo per tutte le categorie ).
L’individuazione dei fabbricati era fatta su base descrittiva e annotato
su un registro detto sommarione.
Al fine di aggiornare i redditi furono effettuate delle revisioni ma tale
catasto dimostrava evidenti carenze sotto ogni punto di vista.
NCEU (NUOVO CATASTO EDILIZIO
URBANO)
Con la legge 11 agosto 1939 n.1249 fu indetta la formazione del nuovo
catasto edilizio urbano allo scopo di accertare le proprietà e determinare
la rendita.
I punti essenziali di questa legge erano:
• Rilevare geometricamente i fabbricati;
• Determinare il reddito ordinario per classi e tariffe per gli immobili a
destinazione ordinaria e la rendita catastale per stima diretta per gli
immobili a destinazione particolare e speciale.
• Il catasto dei fabbricati è in parte ad estimo indiretto e in parte ad
estimo diretto.
La struttura del catasto urbano è imperniata sull’unità immobiliare definita
come: una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di
fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trova e secondo
l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale
Unità immobiliare
L’unità immobiliare è pertanto la base dell’accertamento estimativo ed equivale alla
particella del catasto terreni.
Di solito i fabbricati sono costituiti da più unità immobiliari ( abitazioni, uffici, negozi,
garage, box). Non sono da considerare delle unità immobiliari:
• I manufatti con superficie inferiori a 8mq;
• Le serre per coltivazioni sul suolo;
• Le vasche di accumulo di acque per fini agricoli;
• I manufatti isolati privi di copertura;
• Tettoie,porcilaie, pollai, concimaie;
• Manufatti precari non stabilmente fissi al suolo.
Le unità immobiliari sono suddivise in gruppi, i gruppi in categorie, e le categorie in classi.
Per ogni categoria e classe dei gruppi viene dichiarata e accertata la consistenza
catastale ( cioè le dimensioni ) e la tariffa. La consistenza secondo il vecchio
regolamento del ‘39 era misura per i fabbricati a destinazione ordinaria in vano utile
per catg. A, mc per catg B e mq catg C.
Con il nuovo regolamento n. 138 del 1998 la consistenza catastale è il mq per tutte le
categorie.
Formazione del NCEU
1.
OPERAZIONI DI MISURA: formazione delle zone censuarie cioè porzioni
omogenee del territorio provinciale che può comprendere un solo o parte del
medesimo comune o gruppi di comuni aventi simili caratteristiche ambientali e
socio-economiche. Le zone censuarie sono state suddivise in microzone (
comune, o parte di comune o più comuni ) che presentono omogeneità per
quanto riguarda: posizione, caratteri urbanistici, socioeconomici, ambientali,
dotazione di servizi, infrastrutture urbane. Successivamente si procedeva al rilievo
geometrico con la finalità di determinare: ubicazione e consistenza. La prima è
determinata dalla mappa urbana la seconda dalle planimetrie delle singole unità
immobiliari. La mappa urbana è simile a quella dei terreni e rappresenta in scale
1:1000 o 1:500 o 1:2000 le particelle edilizie che rappresenta la proiezione a
terra delle linee perimetrali di un fabbricato e dalle eventuali attinenze scoperte
appartenente ad un unico possessore. La particella è rappresentata in mappa da
un linea continua chiusa, e l’area coperta viene tratteggiata mentre l’area non
coperta sporgente e interrata ( area di sedime ) viene punteggiata. Le attinenze
scoperte sono unite al fabbricato con un segno particolare. Le planimetrie
rappresentano la suddivisione dell’edificio in: unità immobiliari, parti censibili
comuni a più unità immobiliari, parti non censibili. Ogni unità ha un numero
principale della particella edilizia e subalterno.
Formazione del NCEU
2) FASI
ESTIMATIVE: qualificazione, classificazione, classamento,
determinazione delle tariffe.
QUALIFICAZIONE: operazione che consiste nel distinguere le varie tipologie
di fabbricati in categorie. La categoria viene assegnata in base alla normale
destinazione funzionale.
Le vecchie categorie erano 44 suddivise in 5 gruppi A, B, C, D, E; questi furono
riuniti in tre raggruppamenti in base alla destinazione: ordinaria ( A-B-C ),
speciale ( D ), e particolare ( E ).
Con il nuovo DPR n.138 del 1998 i gruppi sono stati semplificati e sono
individuate con le lettere R, P, T, V, Z, e raggruppati in funzione di solo due
destinazione: ordinaria ( R, P; T, ) e speciale ( V ,Z ). Per le categorie
ordinarie la consistenza catastale in mq è data dalla superficie calpestabile
+ la superficie dei muri interni e perimetrali per intero fino ad uno spessore
di 50cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno
spessore massimo di 25cm.
CLASSIFICAZIONE
•
•
•
•
CONSISTE NEL SUDDIVIDERE OGNI CATEGORIA IN TANTE CLASSI
QUANTI SONO I DIVERSI GRADI DI REDDITO.
La classe rappresenta il livello di reddito ordinariamente ritraibile dall’unità
immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona, in funzione
della qualità urbana ed ambientale nonché delle caratteristiche edilizie
dell’unità immobiliare e del fabbricato che la comprende.
Per qualità urbana s’intende il livello delle infrastrutture e dei servizi della
zona;
Per qualità ambientale s’intende il livello di pregio o di degrado dei
caratteri paesaggistici e naturalistici.
CLASSAMENTO
Il classamento consiste nell’attribuire a ogni unità immobiliare a destinazione
ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione
speciale la solo categoria con riferimento ai quadri di qualificazione e
classificazione predisposti per ogni zona censuaria dall’agenzia del
territorio.
L’agenzia provvede alla definizione con procedure informatiche su base
parametrica per il classamento dell’unità immobiliari. In queste procedure
valutative la qualità urbana e ambientale sono espressi attraverso il fattore
posizionale ed il fattore edilizio.
Il primo è un parametro che esprime le caratteristiche della microzona nonché
della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato.
Il secondo è un parametro che esprime le caratteristiche del fabbricato e
dell’unità immobiliare.
Questi due fattori espressi in scale di misura concorrono all’identificazione del
parametro globale d’apprezzamento e alla individuazione della classe.
CLASSAMENTO
Attualmente all’atto dell’iscrizione in Catasto di un nuovo fabbricato, il
classamento avviene con procedura informatica ( programma DOCFA ) ad
opera del tecnico che presenta la denuncia che è obbligatoria per i
fabbricati costruiti dopo il 1939 e che deve essere fatta entro il 31 gennaio
dell’anno successivo a quello in cui si è ottenuti l’ abitabilità.
La denuncia si compone di una dichiarazione e di una planimetria che deve
interessare anche gli accessori e le dipendenze.
Il tecnico quando presenta la dichiarazione indica anche la rendita proposta la
quale viene acquisita agli atti fino a quando l’ufficio del territorio non effettua
l’accertamento e provvede alla determinazione della rendita definitiva. Se
non avviene la verifica entro 12 mesi dalla presentazione della
dichiarazione la rendita proposta diventa definitiva.
L’accertamento consiste nel rilevare: l’ubicazione, la consistenza dell’unità
immobiliare, l’identificazione delle persone fisiche e giuridiche che su di
essa vantano dei diritti.
DETERMINAZIONE DELLA
CONSISTENZA
Ogni unità urbana accertata va intestata ad una ditta che ne gode il possesso. Per ogni
unità bisogna indicare la via, il numero civico, il piano e la consistenza catastale.
Fino al 2003 la consistenza catastale era misurata per i fabbricati di categoria A in
vano utile, per quelli di categoria B il mc e per quelli di categoria C il mq. Dal 2003
la consistenza per tutte le categorie A,B,C, è misurata in mq pertanto esistono
fabbricati con vecchie consistenze e fabbricati con nuove.
Il vano utile rappresenta lo spazio chiuso dai muri o pareti, dal pavimento al soffitto che
abbia luce diretta ed una superficie considerata normale per l’uso cui è destinata.
Il numero dei vani utili di una unità immobiliare si ottiene sommando:
• Vani principali ( considerati quelli con superficie non inferiore a quella minima stabilita
per il vano utile per quella categoria e comunque non inferiore a 8mq) I vani con
superficie maggiore a quella stabilita sono conteggiati per più di un vano esempi se la
superficie stabilita è 20mq e il vano misura 35mq il vano utile da considerare sarà
35/20=1,75
• Vani accessori ( quelli al servizio diretto di quelli principali: bagni, dispense,
ripostigli,ingresso, corridoio ecc. e quelli a servizio indiretto come: soffitte, cantine,
ecc. ). Questi sono considerati per 1/3 quelli a servizio diretto e 1/4 gli indiretti.
CONSISTENZA CATASTALE
•
Il totale dei vani utili può essere aumentata fino ad un massimo del 10% per
tener conto di superficie comuni ( giardino, cortili ecc. ) e fino al 15% per
superficie esclusive ( come terrazzi giardini, ecc. ).
Per le unità immobiliari del gruppo B la consistenza si misura in volume
vuoto per pieno cioè i mc a partire dalla quota del marciapiede fino
all’intradosso dell’ultimo piano abitabile + il 50% del volume dell’interrato
solo se vi siano spazi utili ( depositi, laboratori, autorimesse) aumentato del
10% se ci sono parti comuni.
Per le unità immobiliari della categoria C la consistenza si misura in mq
considerando per intero quella dei locali principali e per il 50% quella del
retrobottega, mentre i servizi diretti al 25%. Anche in questo caso la
superficie totale può essere aumentata del 10% per utilità comuni.
Oggi la consistenza è misurata in mq corrispondente in linea di massima alla
superficie commerciale.
DETERMINAZIONE DELLE
TARIFFE
DEFINIZIONE: La tariffa esprime il reddito imponibile catastale riferito all’unità di
consistenza catastale che è il vano utile per la categoria A, mc per la categoria B,
e il mq per la categoria C fino la 2003 e al mq per tutti dopo il 2003.
Con la revisione del1990 la tariffa si calcolava moltiplicando il valore di mercato per un
saggio compreso tra 1 e 3% stabilito dal catasto. Con sentenza del TAR del Lazio
nel 1992 fu dichiarato incostituzionale.
Con il DPR n.138 del 23 marzo 1998 le procedure di calcolo attuale per il reddito
imponibile catastale ( Rc ) sono determinate facendo riferimento ai valori e ai
redditi medi espressi dal mercato immobiliare.
La determinazione delle tariffe avviene attraverso tre fasi:
1.
Determinazione del reddito ritraibile attraverso il canone di affitto: Rc1 = Rpl – Spp
dove Rpl ( canone + interessi sul canone ) e Spp = ( Q+Servizi+Amm/ne+Sfitto/I).
2.
Determinazione del reddito imponibile attraverso il valore di mercato: Rc2= Vo x r
dove Vo ( valore espresso dal mercato in quel momento in base all’ordinarietà
della zona ) e r ( saggio medio espresso dal mercato in quel momento da unità
immobiliari simili ).
3.
Rc = Rc1 + Rc2 /2
PUBBLICAZIONE E ATTIVAZIONE
Terminata la fase di formazione del catasto si procede alla fase di pubblicazione degli atti
catastali provvisori che sono:
• Mappa;
• Schedario dei numeri di mappa;
• Schedario delle partite;
• Schedario dei possessori.
Questi atti dopo la pubblicazione furono apportate le correzioni e le variazioni messi in
evidenza dai reclami e poi furono conservati. Una copia è depositata all’Agenzia del
Territorio e una copia all’Ufficio delle Imposte Dirette.
Attualmente anche il Catasto Urbano sta provvedendo o ha provveduto a sostituire i
vecchi documenti con quelli idonei al sistema computerizzato.
I nuovi documenti sono:
• Elenco delle ditte;
• Elenco degli immobili;
• Elenco stradario.
FASE DI CONSERVAZIONE
La fase di conservazione consiste nel tenere aggiornati gli atti catastali per le seguenti
variazioni:
• Dichiarazione di nuovi fabbricati;
• Variazioni di fabbricati già esistenti ( cambio d’uso o di categoria );
• Variazioni nell’intestazione.
L’ accatastamento di nuovi fabbricati si effettua con procedura informatica utilizzando il
programma DOCFA ad opera di tecnici iscritti all’ albo professionale. Il file prodotto
con DOCFA viene acquisito dal Catasto tramite internet. La dichiarazione di nuova
costruzione deve essere presentata prima del rilascio del certificato di abitabilità a
cura del direttore dei lavori e immediatamente dopo l’ultimazione dei lavori di finitura
e comunque entro 30 gironi dall’installazione degli infissi.
Le operazioni di accertamento e di classamento che si effettuano con DOCFA sono:
• Identificazione catastale e toponomastica;
• Calcolo consistenza;
• Attribuzione della categoria;
•
Attribuzione della classe.
MODELLI DOCFA
Il programma DOCFA consente di:
• Dichiarare nuovi fabbricati;
• Denunciare variazioni nello stato ( cambi di destinazione, demolizione, fusione ecc.);
I modelli prodotti automaticamente e quindi stampati con la procedura informatica sono:
• Modello D1 ( accertamento della proprietà immobiliare urbana );
• Modello 1N e 2N ( parte I e II ) per la dichiarazione rispettivamente dei fabbricati a
destinazione ordinaria o dei fabbricati a destinazione speciale e particolare;
• Elaborati grafici ( planimetrie ).
VARIAZIONI NELL’INTESTAZIONE
La procedura per denunciare il cambio del possessore avviene tramite la
VOLTURA CATASTALE.
Il modello è il mod. 98 TP del tutto simile al 13TP/A costituito da:
• Frontespizio;
• Quadro A con i dati relativi al nuovo intestatario;
• Quadro B Individuazione dei beni trasferiti;
• Quadro C elenco documenti che hanno prodotto il trasferimento e
cronistoria dei passaggi di intestazione.
I documenti che devono allegare alla domanda di voltura sono:
• Un certificato provante l’intestazione attuale;
• Copia dell’atto di trasferimento;
• Nel caso il trasferimento comporta un frazionamento,; le nuove planimetrie
in scala 1:200 riportate su carta traslucida millimetrata.