L O M B A R D I A
La casa ed il fisco
Il CAAF CISL è consulente
competente per sfruttare tutte
le opportunità di risparmio
per le famiglie
www.lombardia.cisl.it
La Cisl cos’è
In Italia serve una presenza come quella Cisl. Qualcuno l’ha chiamata una “splendida
anomalia”, cioè un modo diverso di intendere l’azione sindacale.
Perché? Perché ha avuto sempre il coraggio di andare contro corrente per modernizzare
l’azione sindacale. I principi e i valori su cui si fonda la nostra azione sono precisi e forti:
l’autonomia, dai governi e dai partiti, per tutelare gli interessi dei lavoratori; la solidarietà, che unisce i forti ai deboli, gli occupati ai disoccupati, gli anziani ai giovani; la libertà
di associazione sindacale e il ruolo primario dell’associazionismo, per dare senso e forza
alle esigenze comuni, per far contare e dare dignità a tutti nel lavoro e nella società.
Per la Cisl prima viene il socio: i suoi interessi, le sue aspettative, la sua voglia di stare
con altri “a modo suo”. I soci sono organizzati in federazioni di categoria sulla base dei
contratti di lavoro e a livello territoriale. I pensionati sono organizzati nella Federazione
nazionale pensionati (Fnp).
La nostra azione si basa su quattro strumenti, la contrattazione, la concertazione, la
partecipazione, la tutela individuale: la contrattazione, per migliorare e aggiornare il
rapporto tra lavoratori e produzione; la concertazione, per impegnare tutti gli interessi
e le forze (imprenditori, governo, amministrazioni) a trovare comuni soluzioni ai grandi
problemi del nostro Paese: l’occupazione, lo sviluppo e la riforma dello stato sociale; la
partecipazione, affinché chi lavora, chi concorre alla produzione sia anche protagonista delle scelte e possa intervenire nelle decisioni che lo riguardano; la tutela individuale,
attraverso i servizi, per garantire che le conquiste, le opportunità, i diritti ma anche i
doveri che contrattiamo e che concertiamo siano alla portata di ogni lavoratore, di ogni
associato.
I contenuti
In questo opuscolo presentiamo le principali norme di carattere fiscale, che riguardano la
casa.
Conoscere è essenziale per affrontare le più svariate situazioni previste dal sistema fiscale.
Conoscere è importante per gestire al meglio la propria situazione patrimoniale rispetto
alla compravendita, alla locazione, alla necessità di contrarre dei mutui, alle ristrutturazioni, al risparmio energetico e sui contributi regionali erogabili alle famiglie.
Aprile 2008
LA “PRIMA CASA” O ABITAZIONE PRINCIPALE
La compravendita
Quando l’acquisto è relativo alla “prima casa”, sono previste aliquote d’imposta agevolate secondo la casistica che segue:
● se chi vende è un privato
le imposte sono le seguenti:
- imposta di registro (3%);
- imposta ipotecaria (168 euro);
- imposta catastale (168 euro).
● se chi vende è un’impresa costruttrice, e la vendita avviene entro i 4 anni dalla fine
dei lavori di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile
le imposte sono le seguenti:
- Iva al 4%
- imposta di registro (nella misura fissa di 168 euro);
- imposta ipotecaria (nella misura fissa di 168 euro);
- imposta catastale (nella misura fissa di 168 euro).
● se chi vende è un’impresa non costruttrice, o un’impresa costruttrice che ha ultimato
i lavori di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile da più di 4 anni
le imposte da pagare sono le seguenti:
- Iva esente
- imposta di registro (3%);
- imposta ipotecaria (nella misura fissa di 168 euro);
- imposta catastale (nella misura fissa di 168 euro).
Requisiti per i benefici
Per fruire delle agevolazioni sopra descritte è necessario che nel rogito siano attestate le seguenti condizioni:
1. L’acquirente non possieda altra abitazione alla quale siano state riconosciute le agevolazioni
“prima casa”;
2. L’immobile acquistato non sia classificato come abitazione di lusso, quindi non appartenente alle Cat. A/1, A8, A9;
3. La casa divenga abitazione principale, con l’obbligo da parte del proprietario di risiedervi,
entro 18 mesi dalla stipula del rogito;
4. L’acquirente svolga la propria attività lavorativa principale nel comune dove intende acquistare l’immobile, purché nello stesso non abbia altro titolo di proprietà, usufrutto o altro
diritto reale su un ulteriore diverso immobile;
Nel caso l’acquisto della “prima casa” avvenga attraverso l’opera di intermediari immobiliari, dal 1 gennaio 2007 i compensi corrisposti a questi ultimi, saranno detraibili nella
misura del 19% per una spesa fino a 1.000,00 euro.
L’acquirente perde i benefici fiscali di cui ha potuto usufruire per l’acquisto di prima casa se:
• non trasferisce la residenza entro 18 mesi,
• vende o dona l’abitazione prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto. In questo caso, a carico dell’acquirente, verranno recuperate le maggiori imposte e si applicherà una sanzione del
30% oltre agli interessi di mora.
Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
La normativa vigente riconosce un credito d’imposta a favore di coloro che vendono l’immobile per l’acquisto del quale hanno fruito dei benefici previsti per la “prima casa” purché, entro un
anno dalla vendita, acquistino un’altra abitazione, non di lusso, costituente “prima casa”.
Tale credito d’imposta spetta in misura pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva,
corrisposta all’atto del primo acquisto agevolato. In ogni caso, tale credito d’imposta, non potrà
essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
Esempio:
Imposta di registro pagata sul primo acquisto 4.000 euro; imposta di registro da pagare sul nuovo
acquisto 3.700 euro; il credito spettante sarà pari a 3.700, mentre 300 euro non potranno essere chiesti a rimborso.
Il credito d’imposta può essere utilizzato, per la diminuzione delle imposte:
• in relazione al nuovo acquisto;
• in diminuzione dell’IRPEF presentando la dichiarazione dei redditi;
• in compensazione con altri tributi presentando il mod. F24 usando il “codice tributo” 6602.
Acquisto di immobile totalmente ristrutturato
Anche nel caso l’immobile non costituisca “prima casa”, sono previste delle agevolazioni fiscali
quando si acquista una casa che è stata oggetto di ristrutturazione immobiliare. In particolare,
è concessa una detrazione dall’IRPEF a favore di chi acquista un’unità abitativa, che si trovi in
un fabbricato oggetto di totale recupero edilizio (detrazione che non spetta in caso di ristrutturazione solo di una parte di fabbricato, anche se rilevante), se realizzato da:
• imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare;
• da cooperative edilizie.
La finanziaria 2008 ha previsto la proroga dell’applicazione dei benefici di cui sopra a vantaggio
degli acquirenti di immobili, i cui lavori di ristrutturazione si ultimeranno entro il 31 dicembre 2010,
purché il rogito relativo alla cessione di proprietà dell’immobile si realizzi entro il 30 giugno 2011.
Tali benefici si aggiungono eventualmente ad altri nel caso in cui l’acquisto dell’immobile si
riferisca a “prima casa”.
Le condizioni per fruire delle detrazioni IRPEF per l’acquisto
di un immobile ristrutturato
L’importo da portare in detrazione dell’ IRPEF sarà pari al 36% del 25% del costo complessivo
risultante nell’atto di acquisto, e si applica alle seguenti condizioni:
1. l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro il 30 giugno 2011;
2. i lavori di ristrutturazione devono essere ultimati dall’impresa entro il 31 dicembre 2010.
Contributo Regionale alle “Giovani Coppie”
La Regione Lombardia, per l’acquisto della casa da adibire ad abitazione principale da parte
di giovani che si sposano, attraverso stanziamenti statali, eroga un contributo a fondo perduto.
Per ottenere tale contributo i cittadini interessati presenteranno apposita domanda tramite il
CAAF-CISL, che è convenzionato con la Regione Lombardia (solitamente nei mesi tra settembre
e ottobre, secondo la pubblicazione del Bando).
Le condizioni per accedere al fondo, ancora oggi previste, sono le seguenti:
• contrarre matrimonio entro le date stabilite nel bando;
• acquistare una casa il cui costo sia compreso fra 25.000 euro e 200.000 euro;
• contrarre un mutuo non inferiore a 25.000 euro ma non superiore a 200.000 euro;
• l’età dei giovani sposi non deve essere superiore a 40 anni;
• essere titolari di un ISEE (indicatore della situazione economica equivalente dei due sposi)
non superiore a 25.000 euro.
LE AGEVOLAZIONI FISCALI SUI MUTUI
Chi accende un mutuo per l’acquisto della casa da adibire ad abitazione principale, potrà
portare in detrazione dall’IRPEF: gli interessi passivi pagati; i relativi oneri accessori, compreso l’onorario del notaio relativo al solo atto di mutuo; le spese di perizia o di istruttoria,
oltre che la rivalutazione delle quote di indicizzazione.
L’attuale disciplina prevede una detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche pari
al 19% degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti. Il mutuo deve essere garantito da ipoteca sugli immobili per tutta la sua durata, purché
l’immobile a cui si riferisce si qualifichi come abitazione principale.
L’immobile mantiene il requisito di abitazione principale, quando il trasferimento della residenza avviene per motivi di lavoro, in caso di ricovero in casa di cura purché l’immobile non venga
affittato, o quando il titolare appartiene al personale delle forze di polizia o delle forze armate.
Chi può fruire della detrazione
La detrazione d’imposta spetta all’acquirente o al nudo proprietario, purché contraenti del
mutuo ipotecario. In presenza di più intestatari del mutuo, la detrazione spetta a ciascuno in
proporzione della propria quota.
La detrazione spetta anche ai soci di cooperative indivise in qualità di assegnatari, ancorché il
mutuo rimanga in capo alla cooperativa, dal momento dell’assegnazione dell’alloggio e con
conseguente assunzione dell’obbligo al pagamento del mutuo stesso.
Inoltre la detrazione spetta anche sui mutui agrari, per un importo non superiore alle quote
dei redditi dominicali e agrari dichiarati.
La detrazione non spetta mai all’usufruttuario, in quanto non acquista l’immobile ma gode
solamente di un diritto reale.
Nel caso in cui il mutuo risulti cointestato tra due coniugi acquirenti, ed uno di questi fosse
fiscalmente a carico, la detrazione potrà essere fruita per intero dal coniuge dichiarante ed al
massimo fino a compensazione delle imposte dovute.
Diversamente da quanto detto nella compravendita, le scadenze per adibire l’immobile ad
abitazione principale sono più ridotte. Inoltre, occorre precisare che per fruire della detrazione
sugli interessi passivi e oneri accessori è necessario che:
● nell’abitazione in questione vi si prenda residenza entro i 6 mesi dalla fine dei lavori, nel caso
in cui l’accollo del mutuo relativo alla costruzione e/o alla ristrutturazione sia avvenuto
nei 6 mesi, antecedenti o successivi, la data di inizio dei lavori;
● nella abitazione in questione, se la data dell’accollo del mutuo coincide con l’acquisto
dell’abitazione, la residenza deve essere portata entro 1 anno dal rogito;
● dalla data in cui è intervenuto l’accollo del mutuo, entro un anno siano perfezionati, sia il
rogito dell’acquisto che l’acquisizione della residenza.
Tale detrazione si potrà far valere nell’anno nel quale effettivamente si sono sostenute le spese,
mentre risulta ininfluente la scadenza della rata del mutuo. Inoltre è opportuno precisare che
il diritto alla detrazione viene a cessare dal periodo d’imposta successivo a quello nel
quale l’immobile non fosse più utilizzato come abitazione principale. Per altro il diritto in
questione può essere esercitato di nuovo allorché l’abitazione ridiventa “prima casa”.
Alcune regole da conoscere
Quando si acquista un immobile da adibire ad abitazione principale, oltre alle regole sopra
esposte, al fine di mantenere la possibilità di detrarre i relativi interessi passivi e oneri accessori,
è necessario ricordare che:
1. se la casa è abitata da inquilino, entro tre mesi dal rogito, venga notificato al conduttore lo
sfratto di finita locazione, e che entro un anno dal rilascio dell’immobile, lo stesso sia adibito
ad abitazione principale;
2. se l’acquisto riguarda un immobile da ristrutturare, è necessario che la residenza venga portata entro due anni dalla data del rogito.
Inoltre dall’anno d’imposta 2004, per determinare la quota di interessi e oneri accessori da detrarre viene rapportato l’importo del mutuo richiesto, al costo dell’immobile indicato nel rogito,
utilizzando la seguente formula:
costo immobile x quota interessi e oneri accessori
quota mutuo erogato
Fondo di solidarietà
Con la finanziaria del 2008, al fine di evitare la perdita della proprietà della casa, si è istituito un
Fondo di Solidarietà per interventi a favore delle famiglie che si trovano in difficoltà a pagare
il mutuo. Il Fondo è previsto che rimanga in vigore per il biennio 2008/2009. Concretamente, l’intervenire del fondo produce per la famiglia la sospensione del pagamento delle rate di
mutuo per il periodo di 18 mesi. La sospensione potrà ripetersi una sola volta. Al termine del
periodo di sospensione del pagamento delle rate, queste ultime riprenderanno a vivere con le
stesse modalità previste dal contratto iniziale. La durata del contratto di mutuo sarà prorogata
per un periodo pari a quello relativo alla intervenuta sospensione.
Il funzionamento del Fondo è stabilito da apposito regolamento emesso di concerto dai Ministeri dell’Economia e delle Finanze e per la Solidarietà Sociale.
ABITAZIONE NON PRIMA CASA
Quando si acquista una casa, diversa dall’abitazione principale, l’acquirente è tenuto sia al
pagamento dell’imposta di registro, o alternativamente dell’Iva, che delle imposte ipotecaria e
catastale, secondo se chi vende è:
● un privato;
● un’impresa non costruttrice;
● un’impresa costruttrice che ha ultimato i lavori di costruzione o di ristrutturazione
dell’immobile da più di 4 anni;
le imposte da pagare sono le seguenti:
- imposta di registro (7%);
- imposta ipotecaria (2%);
- imposta catastale (1%).
se si acquista casa e chi vende è:
● un’impresa costruttrice che ha ultimato i lavori di costruzione o di ristrutturazione
dell’immobile da meno di 4 anni;
le imposte da pagare sono le seguenti:
- Iva al 10% (o 20% se fabbricato di lusso);
- imposta di registro (nella misura fissa di 168 euro);
- imposta ipotecaria (nella misura fissa di 168 euro);
- imposta catastale (nella misura fissa di 168 euro).
LA LOCAZIONE O CASA IN AFFITTO
Ogni contratto di locazione va registrato entro 30 giorni dalla sua stipula poiché così prevede
la legge in vigore. In ogni caso la registrazione è di tutto interesse per l’inquilino, ma anche per
il proprietario dell’immobile, in quanto il sistema delle varie agevolazioni si attiva per entrambi
solo se l’obbligo della registrazione del contratto è stato assolto.
L’imposta di registro sui contratti di affitto
Sui contratti d’affitto per fabbricati ad uso abitativo grava, in parti uguali fra il proprietario e
l’inquilino, l’imposta di registro pari al 2% dell’ammontare del canone annuo.
Qualora il versamento dell’imposta di registro sia effettuato in un’unica soluzione, e per l’intera
durata del periodo contrattuale sulla stessa, sarà applicata una riduzione pari al 50% dell’interesse legale in vigore (3% da primo gennaio 2008).
L’imposta di registro va versata entro 30 giorni successivi alla stipula del contratto; la ricevuta
del versamento deve essere consegnata entro 20 giorni dall’avvenuto pagamento.
L’imposta di registro da versare per la prima annualità da effettuare tramite mod. F23
non potrà essere inferiore a 67,00 Euro.
Le sanzioni previste
L’omessa registrazione del contratto comporta, oltre all’obbligo di versare l’imposta di registro
evasa, l’applicazione di una sanzione amministrativa il cui importo può variare dal 120 per
cento al 240 per cento dell’imposta.
In caso di tardivo versamento, con accertamento avvenuto dall’Amministrazione, la sanzione è
pari al 30 per cento dell’imposta versata in ritardo. All’imposta e alla sanzione vanno aggiunti
anche gli interessi di mora calcolati giornalmente al tasso legale annuo (3% dal 1 gennaio 2008).
Le sanzioni sono ridotte se si effettua un “Ravvedimento Operoso”.
Agevolazioni
L’ammontare della imposta di registro sui contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo stipulati secondo il “canale assistito”, così detti a canone agevolato, redatti ai sensi della
L.431/98 art.2 commi 3, ed art. 4 commi 2 e 3, e concordati dalle organizzazioni della proprietà
con quelle degli inquilini, sarà calcolato su una base imponibile ridotta del 30%, a condizione
che l’immobile locato si trovi in un Comune ad alta “tensione abitativa”.
Le agevolazioni IRPEF per il proprietario
Il reddito imponibile da assumere ai fini della dichiarazione dei redditi, relativo ai canoni
di locazione, sarà pari al valore più alto tra quello della rendita catastale (rivalutata del 5%) e
quello del canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat).
L’importo assunto sarà ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in
alcune isole della Laguna).
Se l’immobile ad uso abitativo è regolato da contratto a canone agevolato e si trova ubicato
in comuni ad alta tensione abitativa, il reddito imponibile subisce un ulteriore abbattimento
del 30% (in totale del 40,5%), divenendo l’imponibile complessivo pari al 59,5% del canone
originario.
Le agevolazioni IRPEF per l’inquilino
Gli inquilini titolari di contratti di locazione a canone agevolato, per la sola abitazione principale, hanno diritto a una detrazione d’imposta della quale fruiranno in sede di dichiarazione
annuale dei redditi.
La detrazione d’imposta su base annua è pari a:
• 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
• 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a
30.987,41 euro.
Se il reddito complessivo è superiore a quest’ultimo importo non spetta alcuna detrazione.
Per l’inquilino, diversamente dal proprietario, spettano le suddette detrazioni anche se
l’immobile non è situato in comuni ad alta tensione abitativa.
In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti con enti pubblici.
Per gli inquilini lavoratori dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro
I lavoratori dipendenti che trasferiscono la propria residenza nel comune ove lavorano o in un
comune a questo limitrofo, hanno diritto ad una detrazione pari a:
• 991,60 euro, se titolari di un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro;
• 495,80 euro se titolari di un reddito complessivo compreso fra 15.493,72 e 30.987,41 euro;
purché il nuovo Comune si trovi in altra Regione e ad almeno 100 Km di distanza dal precedente.
Il diritto alla detrazione è esercitabile nei primi tre anni che decorrono dalla stipula del
contratto e da richiedere nella dichiarazione dei redditi per ciascun anno fiscale.
Queste disposizioni non si applicano per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a “canone agevolato” (per i quali si applicano invece le agevolazioni specifiche).
Per i giovani tra i 20 ed i 30 anni
Con la Legge finanziaria del 2008 i giovani che per la propria abitazione principale, diversa da
quella dei propri genitori, e stipulano un contratto di locazione in base alla L. 431/98, hanno
diritto ad una detrazione di 991,60 euro all’anno per i primi tre anni a decorrere dal 1/1/2007,
se titolari di un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro.
Per tutti gli altri contratti
Per tutti i contratti stipulati secondo la L. 431/98 dal 1 gennaio 2007 spetta una detrazione di:
• 300 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro
• 150 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma non superiore a 30.987,41 euro.
Le detrazioni sono sempre rapportate al periodo dell’anno per il quale l’unità è locata
e adibita ad abitazione principale e non sono tra loro cumulabili. Il contribuente può
scegliere la detrazione più favorevole. Se della detrazione scelta non se ne beneficia per
intero per incapienza d’imposta, l’importo eccedente diventa credito d’imposta.
Per gli studenti universitari fuori sede
Gli studenti universitari fuori sede, qualora siano titolari di un contratto di locazione registrato
stipulato ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ad uso abitativo in comune diverso dalla
propria residenza, o di un contratto di solidarietà con le Università, enti per il diritto allo studio,
collegi universitari o cooperative, hanno diritto ad una detrazione nella misura del 19% su un
canone massimo di 2.633 pari a 500 euro.
Sul contratto di cui sopra si applicherà il diritto alla detrazione a condizione che il corso di laurea si tenga presso una Università ubicata in comune diverso da quello di residenza, distante
da quest’ultimo almeno 100 Km e comunque in una provincia diversa.
Contributo regionale per l’affitto
La Regione Lombardia, impiegando sia risorse proprie che statali, da alcuni anni eroga un contributo per gli inquilini che hanno stipulato un contratto di locazione tra privati per la casa di abitazione situata in Lombardia, purché il contratto sia regolarmente registrato o in via di registrazione
al momento della domanda. Concretamente, il contributo viene erogato dal comune di residenza, sulla base dell’accoglimento della domanda che a suo tempo si sarà presentata alla Regione
Lombardia tramite il CAAF-CISL, o tramite il comune di residenza. L’importo del contributo varia
in ragione dello ISEE-Fsa il cui calcolo tiene conto della condizione economica, dei redditi e patrimoni posseduti e dell’ammontare del canone di locazione. Dalla considerazione dei fattori citati
risulterà: se e per quanto il canone integrato superi il canone sopportabile.
Il bando regionale elenca i requisiti il cui possesso è richiesto al momento della presentazione
della domanda. Essendo fissa la quantità di risorse che il bilancio regionale destina a questo
contributo sociale, è chiaro che l’ammontare dello stesso dipende anche dalla quantità delle
domande che vengono presentate per quel bando.
Non possono richiedere il contributo, i nuclei familiari conduttori, quando:
● anche un solo componente il nucleo ha ottenuto l’assegnazione di unità abitativa realizzata
con contributi pubblici; o si sia usufruito di finanziamenti agevolati, oppure si sia proprietari
di altro immobile sito in Lombardia ed adeguato alle esigenze del nucleo;
● il contratto di locazione sia stipulato per una casa classificata nelle categorie catastali A1A8-A9, oppure per abitazione con superficie superiore a 110 mq incrementata del 10%, nel
caso in cui i componenti del nucleo siano più di quattro;
● il contratto non è né registrato, né in via di registrazione.
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE DEL 36% o 41%
Queste agevolazioni danno la possibilità di portare in detrazione dall’IRPEF il 36% o il 41% delle
spese sostenute per interventi edilizi, atti a ristrutturare o conservare gli immobili esistenti ad
uso residenziale, la costruzione di pertinenze e la realizzazione di posti macchina.
Negli anni 1998 e 1999 e per un breve periodo dal 1 gennaio 2006 al 30 settembre 2006, la detrazione per gli interventi edilizi, è stata del 41% delle spese sostenute in quanto l’IVA gravava
nella misura del 20%.
Dall’anno 2000 e fino al 2007, escluso parte dell’anno 2006, l’IVA applicata sulle spese medesime è stata del 10%, diminuendo di conseguenza la detrazione dal 41% al 36%.
La legge finanziaria del 2008 ha nuovamente prorogato il termine fino al 31 dicembre 2010,
permettendo la fruizione della detrazione nella misura del 36% e dell’IVA al 10%.
Inoltre la fatturazione di alcuni interventi riguardanti i beni significativi quali: caldaie, infissi,
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ascensori, sanitari, videocitofoni e impianti di sicurezza, richiedono l’applicazione dell’IVA in
modo differenziato (es: se il costo dei beni significativi è uguale o inferiore al 50% del costo complessivo dell’intervento di ristrutturazione, l’IVA sarà tutta al 10%; se il costo dei beni è superiore al 50% del
costo totale, l’IVA al 10% è applicata sul doppio dell’importo relativo alla manodopera, mentre sul
restante importo l’Iva è al 20%).
Nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori, dal 4 luglio 2006, il costo della manodopera deve essere indicato in maniera distinta, rispetto ad altri costi.
La detrazione ottenuta sulle spese sostenute, fino al 2001, era recuperabile in 5 rate annuali,
uguali e costanti, oppure in 10 rate se la capienza d’imposta non permetteva di recuperare
l’intera detrazione in 5 anni.
Dal 2003 gli anziani che hanno compiuto i 75 anni o gli 80 anni possono recuperare la detrazione spettante rispettivamente in 5 anni o in 3 anni.
Quali sono i soggetti interessati
I soggetti che possono ottenere l’agevolazione sugli interventi edilizi sono: il proprietario, l’usufruttuario, l’inquilino e il comodatario, il socio di cooperativa a proprietà divisa o indivisa, il familiare convivente nel periodo in cui si sostengono le spese per la ristrutturazione.
Per quali lavori spetta la detrazione
Le spese computabili per fruire della detrazione sono quelle relative a:
● manutenzione ordinaria, soltanto nelle parti comuni dei condomini (art. 31 lett. a) L. 457/78)
● manutenzione straordinaria (art. 31 lett. b) L. 457/78)
● opere di restauro e risanamento conservativo (art. 31 lett. c) L. 457/78)
● lavori di ristrutturazione edilizia (art. 31 lett. d) L. 457/78)
● la realizzazione di autorimesse o posti auto
● eliminazione delle barriere architettoniche
● risparmio energetico
● cablatura degli edifici
● contenimento dell’inquinamento acustico
● adozione di misure per la sicurezza statica e antisismica degli edifici
● adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio di atti illeciti (grate alle finestre, rilevatori di
apertura dei serramenti, tapparelle con apparecchi di bloccaggio, fotocamere, ecc)
● gli onorari per la progettazione, le prestazioni professionali, le perizie ed i sopralluoghi dei periti
● acquisto materiali
● messa a norma degli edifici
● oneri di urbanizzazione
● imposta di bollo e diritti sulle concessioni.
La detrazione del 36% spetta fino ad un tetto massimo di spesa pari a 48.000,00 euro.
Dal 1 ottobre 2006 il tetto di spesa nel caso di condomini, va riferito alla singola unità immobiliare, e ripartito tra i comproprietari che hanno sostenuto la spesa.
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Obblighi in capo al contribuente per poter fruire della detrazione
Prima di iniziare i lavori è necessario inviare, con Raccomandata su apposito modello, la comunicazione di inizio lavori a:
Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Pescara
Via Rio Sparto n. 21 - 65100 Pescara
A tale modello devono essere allegati:
1. la copia della concessione, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se previste dalla legislazione edilizia;
2. i dati catastali (in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento);
3. la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’ICI a decorrere dal 1997, se dovuta. (Se il contribuente che chiede di fruire della detrazione è un soggetto diverso da quello tenuto al pagamento dell’ICI (ad esempio, l’inquilino), non è necessario trasmettere le copie delle ricevute,
così anche per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali);
4. fotocopia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese
nel caso in cui i lavori vengono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali. Se in seguito
l’importo dei lavori eseguiti supera quello inizialmente preventivato, è necessario trasmettere la nuova e ulteriore tabella di ripartizione delle spese allo stesso ufficio che ha ricevuto la
comunicazione originaria;
5. la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori, nell’ipotesi in cui questi vengano eseguiti dal detentore dell’immobile (locatario, comodatario).
Anche nel caso in cui si ricorre alla dichiarazione sostitutiva, i contribuenti barreranno le caselle
del modulo relative alla documentazione richiesta.
Per gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati, il modello di comunicazione
può essere inviato anche successivamente alla data di inizio lavori purché entro i termini di
presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta nel quale si esercita il
diritto alla detrazione.
Comunicazione alla Azienda Sanitaria Locale
Contestualmente alla comunicazione al Centro Operativo di Pescara, i soggetti interessati alla
detrazione devono inviare all’Azienda Sanitaria Locale una comunicazione, Raccomandata A.R.,
recante le seguenti informazioni: generalità del committente e l’ubicazione dei lavori, la natura
dell’intervento, i dati dell’impresa che realizza le opere ed assume la responsabilità in materia di
sicurezza e regolarità contributiva; la data di inizio lavori.
In alternativa alla produzione di tutta la documentazione prevista, gli interessati possono autocertificarne il possesso, dando la disponibilità ad esibirla allorché richiesta dagli uffici competenti.
Pagamento mediante bonifico
L’unica modalità ammessa per il pagamento delle fatture relative alle spese di ristrutturazione
sostenute, per poter esercitare il diritto alla detrazione, è quella del bonifico bancario o postale
da cui risulti: la causale del versamento (art. 1 L. 449/1997); il codice fiscale del soggetto che
paga; il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Fanno comunque eccezione al bonifico, quelle relative agli oneri di urbanizzazione, alle ritenute di acconto
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sui compensi ai professionisti, all’imposta di bollo e ai diritti pagati per le concessioni.
Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il bonifico
deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al beneficio fiscale.
I beneficiari comunque interessati alla detrazione, ed il cui codice fiscale non compare né nella
comunicazione al C. O. di Pescara, né nel bonifico bancario, per poter esercitare il diritto alla
detrazione dovranno indicare, in sede di dichiarazione dei redditi, nell’apposito spazio previsto:
il codice fiscale dell’intestatario del bonifico. Allo stesso modo procederanno per gli interventi
realizzati sulle parti comuni condominiali, indicando oltre al codice fiscale del condominio,
quello dell’amministratore o di altro condomino che ha provveduto alla comunicazione di inizio lavori e al pagamento tramite bonifico.
Eventuali altri adempimenti
Al termine dei lavori, se l’ammontare complessivo della spesa è superiore a 51.645,68 euro, gli
interessati debbono trasmettere al Centro Operativo di Pescara, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta in cui sono eseguiti i lavori in questione, la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un professionista iscritto all’albo
degli ingegneri, degli architetti o dei geometri, oppure da altro tecnico abilitato.
I contribuenti interessati debbono conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese
per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione e la ricevuta del bonifico.
Alla disposizione che prevede che le spese vengano inderogabilmente pagate tramite bonifico
bancario, fanno eccezione quelle sostenute per: oneri di urbanizzazione, ritenute di acconto
operate sui compensi corrisposti ai professionisti, l’imposta di bollo e i diritti pagati per l’ottenimento delle necessarie concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori.
LE AGEVOLAZIONI DEL 55% PER IL RISPARMIO ENERGETICO
La Legge Finanziaria del 2007 ha introdotto una detrazione pari al 55%, delle spese sostenute
per alcuni interventi sugli immobili finalizzati ad ottenere un risparmio energetico, prevedendo
anche per tali lavori l’applicazione dell’IVA agevolata in fattura nella misura del 10%.
La finanziaria 2008, come per le ristrutturazioni del 36%, ha prorogato fino al 31 dicembre 2010
anche l’agevolazione del 55%.
Questa agevolazione è prevista per gli interventi realizzati su qualsiasi tipo di immobile e, le
riduzioni dall’IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e dell’IRES (Imposta sul reddito delle
società) sono concesse per:
● la riduzione del fabbisogno energetico (per il riscaldamento, il raffreddamento, la ventilazione,
l’illuminazione);
● il miglioramento termico dell’edificio (finestre, comprensive di infissi, coibentazioni, pavimenti);
● l’installazione di pannelli solari;
● la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.
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TIPO DI INTERVENTO
DETRAZIONE MASSIMA
Riqualificazione energetica di edifici esistenti
100.000 euro (55% di 181.818 euro)
Involucro edifici (pareti, finestre, compresi di infissi,
su edifici esistenti)
60.000 euro (55% di 109.091 euro)
Impianti di pannelli solari
60.000 euro (55% di 109.091 euro)
Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale ed impianti dotati di caldaie a condensazione
30.000 euro (55% di 54.545 euro)
Soggetti che possono usufruire della detrazione
Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti anche se titolari di reddito d’impresa e che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento.
Quindi: le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni; i contribuenti titolari di reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società capitali); le associazioni tra professionisti; gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.
Inoltre, tra le persone fisiche possono fruire dell’agevolazione anche: i titolari di un diritto
reale sull’immobile; i condomini, per gli interventi sulle parti comuni condominiali; gli inquilini;
chi detiene l’immobile in comodato; i familiari conviventi con il possessore, ma limitatamente
agli immobili di tipo residenziale.
La detrazione del 55% non è cumulabile con quella del 36%.
Nella fattura deve essere indicato in maniera distinta il costo della manodopera ed in
caso di beni significativi, quali: caldaie ed infissi, l’IVA sarà applicata parte al 10% e parte
al 20% (come avviene per il 36%).
Dettagli degli interventi interessati
Interventi di riqualificazione energetica con detrazione fino a 100.000 €
Gli interventi di riqualificazione energetica sono quelli che permettono il raggiungimento di
un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20%
rispetto ai valori riportati nella Tabella C del decreto 19 febbraio 2007, calcolati su un intero
edificio e non su singole porzioni.
Tali interventi sono:
● la sostituzione o installazione di impianti di climatizzazione invernale con generatori di calore non a condensazione, con pompe di calore, con scambiatori per il teleriscaldamento,
con caldaie a biomasse
● gli interventi di coibentazione
● l’installazione di impianti geotermici a bassa entalpia o di cogenerazione
Interventi sugli involucri degli edifici con detrazione fino a 60.000 €
Si tratta degli interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti,
che rispettano i requisiti di trasmittanza U (dispersione di calore), espressa in W/m2K, evidenziati
nella tabella di cui all’allegato D riguardanti:
• strutture opache verticali (pareti generalmente esterne)
• finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani
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non riscaldati comprensivi anche delle strutture accessorie che hanno effetto sulla dispersione di calore quali, ad esempio, scuri o persiane
• installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda secondo le norme UNI 12975
se acquistati, secondo le norme UNI vigenti se auto costruiti, certificando il vetro solare e le
strisce assorbenti tramite laboratori autorizzati; in entrambi i casi la durata minima non
deve essere inferiore a 5 anni.
Interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con detrazione
fino a 30.000 €
Sono intesi quelli concernenti la sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione
invernale esistenti, con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto
del sistema di distribuzione, trasformando ad esempio impianti autonomi in impianti centralizzati (sono esclusi invece gli interventi su impianti centralizzati a impianti individuali).
Non rientrano negli interventi ai quali può essere applicata l’agevolazione, l’installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti.
Con la finanziaria del 2008 vengono ammessi nell’agevolazione del 55%, anche gli interventi di
sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con generatori di calore ad alto rendimento ma diversi dalle caldaie a condensazione (fino al 2007 rientravano nelle spese del 36%).
Anche le parcelle relative alle prestazioni professionali, sono spese computabili come quelle
relative agli interventi qui sopra descritti.
Documentazione richiesta
Diversamente dagli interventi edilizi rientranti nel 36%, non c’è da presentare la comunicazione
di inizio dei lavori al Centro Operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate, è invece necessario
produrre la documentazione richiesta dal comune per ottenere le eventuali concessioni edilizie. La certificazione necessaria per il 55%, consiste nella: asseverazione; attestato di certificazione o qualificazione energetica; scheda informativa relativa agli interventi realizzati redatta
dal professionista che dirige i lavori.
Questa documentazione va inviata all’ENEA - Dipartimento ambiente, cambiamenti globali e sviluppo sostenibile di Via Anguillarese n. 301 – 00123 Santa Maria di Galeria - Roma,
entro 60 giorni dal termine dei lavori pena la decadenza dal diritto alla detrazione.
Come già avviene per il 36%, il pagamento deve essere effettuato con il bonifico bancario o
postale, indicando nello stesso:
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione
• il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto del soggetto a cui viene effettuato il
bonifico
• la causale del versamento.
Come per gli interventi di ristrutturazione, la fattura deve riportare separatamente il
costo della mano d’opera.
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