SINDACATO UNITARIO NAZIONALE INQUILINI ED ASSEGNATARI
GUIDA ALL’ACQUISTO
DELL’ALLOGGIO PUBBLICO
QUELLO CHE LA ROMEO GESTIONI S.p.A.
E IL COMUNE DI NAPOLI NON DICONO…
A
d ogni cambio di amministrazione, puntualmente viene pubblicata una guida all’acquisto dell’alloggio pubblico (siamo alla terza edizione). Questa volta, però, le cose
si stanno facendo in grande: pubblicazioni sui principali quotidiani degne delle
migliori agenzie immobiliari, guide, depliants, manualetti illustrati, manifesti.
Stranamente, ma si capisce anche il perché, non si chiariscono alcune questioni essenziali, anzi, attraverso i propri “venditori”,
che vanno nei quartieri popolari con
furgoni super attrezzati di propaganda, si diffondono voci incontrollate
con lo scopo di indurre gli inquilini
ad acquistare l’alloggio condotto
in locazione, anche quando non
c’è disponibilità o volontà.
Premesso che Il SUNIA non è assolutamente contrario al libero acquisto dell’alloggio (si ricorda che
il Sindacato si è battuto per l’approvazione del piano di
vendita), anzi, ha sempre difeso tale diritto assistendo in maniera seria e professionale gli inquilini
degli alloggi pubblici gestiti dallo IACP e dalla Romeo
Gestioni, tuttavia quello che non può condividersi è la
sostanziale imposizione che si cerca di fare agli assegnatari non dando, come spesso segnalatoci, dagli
stessi interessati, notizie corrette.
Non a caso, nelle guide diffuse dal Comune di Napoli e dalla Romeo non si spiega
adeguatamente e con il giusto rilievo che gli inquilini non sono assolutamente obbligati ad acquistare, così come ampiamente previsto dalla L. 560/93 art. 1 comma 7 e dalla
L. R. 24/03, art. 3, comma 3.
L’unico obbligo previsto dalla normativa vigente “esisterebbe” solo nei confronti di coloro
che, per due anni consecutivi, abbiano superato il limite di reddito convenzionale attualmente pari a € 23.182,62 (tale reddito, per i lavoratori dipendenti va calcolato, dopo aver detratto € 516,46 per ogni figlio o altri componenti oltre i primi due e fino al massimo di 6 persone, nella misura del 60%, e cioè, a titolo esemplificativo, per € 1.000,00 si considera la
somma di € 600,00. Per i lavoratori autonomi si applica solo la detrazione per componenti
come innanzi descritta, senza alcun abbattimento ulteriore).
Solo nel caso, quindi, del superamento del limite di reddito per due anni consecutivi
e, quindi, con la pronuncia di decadenza dalla qualifica di assegnatario (sempreché
non ci siano ultrasessantenni o portatori di handicap nel nucleo familiare), la casa potrebbe essere teoricamente ceduta a terzi in possesso dei requisiti per essere assegnatari di immobili pubblici, con titolo di priorità alle cooperative edilizie che dovrebbero fittarle per almeno 8 anni (quindi, figurarsi quali interesse ci potrebbe essere a rilevare condomini misti). Da precisare, comunque, che in virtù della legge regionale n. 18/97 art. 21 gli
assegnatari che perdono tale qualifica rimangono conduttori dell’alloggio. In tutti gli altri casi
gli alloggi non possono essere ceduti a terzi e rimangono in disponibilità degli attuali assegnatari.
Altra questione che i depliants del Comune e della Romeo non riportano affatto è di
come saranno riutilizzati i fondi ricavati dalla vendita. Su questo punto la legge è chiara: il
75% del ricavato delle vendite va utilizzato per operazioni di riqualificazione, ristrutturazione e costruzione di alloggi di edilizia residenziale pubblica. Dal bilancio del Comune di
Napoli, nonché dall’accordo siglato tra Comune e Ente gestore, sembra che i fondi saranno utilizzati in via esclusiva per sanare i debiti che lo stesso Comune ha anche nei confronti della Romeo Gestioni S. p. A. Con questa scellerata operazione, si dice addio a ogni
speranza di riqualificare interi quartieri di edilizia popolare e di realizzare nuovi alloggi pubblici.
Negli opuscoli informativi non ci sono notizie in ordine ai diritti degli inquilini come, ad esempio, la previsione sancita dalla delibera di approvazione del piano vendita da parte del
Consiglio Comunale di Napoli, della messa in sicurezza degli alloggi prima della loro
alienazione. Che fine ha fatto questo impegno?
È strano, poi, che non si informino adeguatamente gli inquilini sui costi notarili e sulle convenzioni stipulate dal Comune così come sulle tasse che si pretende di far pagare agli
acquirenti anche oltre le previsioni normative? Cosa ha fatto, su questo punto, il Comune di Napoli, al quale invano si è rivolto il SUNIA che, ancora oggi, si sta battendo anche
nei confronti dell’Agenzia delle Entrate per il rispetto e il riconoscimento delle norme tributarie in materia di trasferimento di alloggi pubblici (art. 32 comma 2 DPR 601/73 che prevede
il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione delle imposte ipotecarie e
catastali). È assurdo che per gli alloggi comunali non si applichi la stessa normativa che si
sta applicando per gli alloggi dell’IACP;
Altra anomalia che non viene spiegata agli acquirenti é il perché della presenza di vere e
proprie clausole vessatorie contenute nei contratti di compravendita. Non è assolutamente normale che nei contratti di cessione siano previste clausole contenenti l’esclusione
di ogni garanzia per evizione e per presenza di vizi occulti ! Non si capisce, al riguardo,
quali garanzie danno i notai imposti dal Gestore per la stipula degli atti;
Un altro punto di cui non è fatto cenno nelle guide della Romeo è il perché, nonostante la
previsione del comma 60 punto 7, art. 2 L. 662/96, si faccia pagare all’acquirente il
costo di opere abusive (spesso somme di una certa entità) che non si sa se saranno
o meno condonate nei successivi 120 giorni dal rogito notarile, così come prescrive la
norma.
Inoltre, nessuna informazione viene fornita nel materiale di propaganda in ordine alla
costituzione dei condomini misti come conseguenza della vendita anche parziale
degli alloggi, questione che potrebbe costituire un problema non di poco conto per gli
acquirenti nella gestione del patrimonio nei mesi a venire.
Non può essere accettabile che gli acquirenti, poi, non siano informati di eventuali
pendenze che il Comune di Napoli ha nei confronti di Enti di fornitura dei servizi condominiali. Nessuna garanzia formale è concessa agli acquirenti, che, in virtù dell’art. 63
delle disposizioni attuative del Codice Civile, li espone solidalmente con il venditore nel
pagamento delle somme maturate nell’anno precedente all’acquisto e nell’anno del trasferimento e ciò nonostante il puntuale pagamento, da parte degli inquilini, delle somme richieste a preventivo dal Gestore per il consumo di energia elettrica o per i consumi idrici.
Troppe cose non sono chiare e vengono affrontate con troppa superficialità: si procede alla vendita degli immobili con il solo scopo di fare cassa, rendendo, di fatto, il
processo delle dismissioni, sempre più spesso, poco trasparente e con la conseguenza
che la vendita si trasformi, per il potenziale acquirente, in un vero e proprio calvario, fatto di
passaggi di responsabilità tra gli uffici, comunicazioni difettose tra Ente gestore e uffici
comunali e risposte mai date o che vengono date con approssimazione. La vendita del patrimonio pubblico, proprio per la rilevanza sociale che le è connessa, deve essere portata
avanti in maniera chiara e lineare, evitando che, anziché rappresentare una risorsa, si trasformi in una palude, per l’Ente e i cittadini.
Il SUNIA continuerà a battersi per la difesa dei diritti degli inquilini e degli acquirenti
e non mancheranno azioni di rivendicazione nei confronti del Comune di Napoli che,
in barba alle più elementari norme di trasparenza e di confronto, continua a fingere di
controllare un processo che sta prendendo, sempre di più, una brutta piega.
Il SUNIA resta a disposizione degli utenti del patrimonio comunale per tutte le spiegazioni
del caso e per assisterli, qualsiasi sia l’orientamento, nelle procedure di vendita o di difesa
dei diritti di inquilino (nel caso in cui tendesse a rinunciare all’acquisto).
Per informazioni e contatti:
SUNIA - Federazione Provinciale di Napoli - via Arenaccia 29 - 80142 - Napoli
Telefono 081/261371 - Fax 081/262023
mail: [email protected] - https: www.suniacampania.it
PICCOLA GUIDA PRATICA AL PROCESSO DI VENDITA
COSA FARE
L’inquilino che riceve la lettera di offerta di vendita, notificata a mezzo di raccomandata AR, deve approntare semplici documenti e predisporre, a mezzo di bonifico o assegno circolare non trasferibile, l’acconto del 5%. Tutte le vicende anagrafiche, così come disposto dalle recenti normative in tema di semplificazione amministrativa, DEVONO ESSERE AUTOCERTIFICATE. In nessun caso, quindi, l’inquilino, potenziale acquirente, deve produrre certificati al Comune di appartenenza, essendo la Romeo Gestioni S. p. A. un concessionario di pubblico servizio .
Trasmessa la documentazione all’Ente gestore, lo stesso verificherà il possesso dei requisiti e provvederà a concordare la data per il rogito.
COSA SAPERE
L’assegnatario può acquistare direttamente il cespite concesso in locazione o cedere l’opzione ad un familiare convivente da almeno due anni prima dell’approvazione della delibera di dismissione. In tal caso l’assegnatario si riserva il diritto di abitazione per tutta la durata della vita.
Se in comunione dei beni, i coniugi acquirenti acquistano in parti uguali la proprietà dell’immobile.
L’acquisto dell’unità immobiliare può avvenire se l’assegnatario è in regola con i pagamenti dei canoni di locazione. Nel caso in cui egli abbia un piano di dilazione in corso, l’importo residuo deve essere saldato prima
del rogito.
L’alloggio oggetto di compravendita non può essere venduto per un periodo di dieci anni successivi al rogito. Tale termine si riduce di cinque anni nel caso di specifiche condizioni possedute dall’assegnatario (malattia, cambio sede di lavoro, esigenze familiari). In ogni caso, il Comune vanta un diritto di prelazione sul cespite. Per estinguerlo, il proprietario deve riconoscere una quota variabile, in rapporto al costo dell’alloggio determinato dal valore dell’estimo catastale e degli anni trascorsi dell’acquisto.
Se l’inquilino ha commesso abusi edilizi (verande, balconi, soppalchi, tramezzi), questi, compatibilmente con
le normative vigenti, potranno essere condonati entro 120 giorni dalla data di acquisto. I costi del condono
sono a carico degli acquirenti.
L’inquilino che ha in corso una pratica di voltura per decesso del precedente assegnatario o per allontanamento dello stesso (ai sensi dell’art. 6 L. R. 13/2000), sarà contattato dal gestore per definire l’istruttoria dell’istanza. Anche in questo caso l’inquilino non è tenuto a produrre certificazioni anagrafiche. il Comune di
Napoli dovrà emettere un nuovo decreto di assegnazione a favore del subentrante, senza il quale non si
potrà procedere all’acquisto.
COME ACQUISTARE
La legge 560/93 e la L. R. 24/03 prevedono diverse modalità di acquisto, come di seguito sintetizzate:
1) acquisto con mezzi propri in un’unica soluzione: In tal caso è prevista una riduzione del 10% sul prezzo di vendita (già abbattuto per la vetustà del fabbricato fino ad un massimo del 20%);
2) acquisto in un’unica soluzione con mutuo bancario o altra forma di finanziamento creditizio: anche
in tal caso è prevista la riduzione del 10% del prezzo di vendita. Nel caso di mutuo, l’acquirente si rivolgerà alla banca per la concessione del finanziamento ipotecario e parte degli interessi corrisposti in base al
piano di ammortamento potranno essere fiscalmente detratti;
3) acquisto a rate con il Comune di Napoli: in tal caso non è prevista alcuna riduzione del prezzo di vendita. Dovranno essere versati due acconti (il secondo dei quali in base al reddito convenzionale del proprio
nucleo familiare), mentre il saldo sarà dilazionato fino ad un massimo di 25 anni. Il tasso di interesse legale applicato è variabile (attualmente 2,5%). Non sono richiesti specifici requisiti per l’accesso a tale forma di
rateizzazione.
IL NUOVO STATUS DI PROPRIETARIO
L’inquilino che decide di acquistare l’alloggio condotto in locazione entrerà in una nuova condizione subito dopo il
rogito notarile. Se all’interno del fabbricato sono stati acquistati almeno tre alloggi, sorge l’obbligo di costituire il condominio. L’ente gestore sta provvedendo, in questi casi, a convocare le assemblee per la costituzione del condominio, dando la possibilità ai neo proprietari di scegliere l’amministratore.
Acquisita la qualità di proprietari si è parte attiva dei processi decisionali in ordine alla conduzione del condominio da
cui prima erano esclusi. Le principali voci di spesa condominiale, aggiuntive rispetto a quelle che si sostenevano nella
qualità di inquilino (e quindi le voci inerenti i consumi), sono: il compenso dell’amministratore, l’assicurazione sul fabbricato, gli oneri di manutenzione sia ordinaria che straordinaria.
Ogni proprietario risponde per i millesimi di proprietà, così come il Comune di Napoli risponde per le quote relative
agli immobili invenduti.
FACOLTÀ DI RIMANERE INQUILINI SENZA OBBLIGO ALL’ACQUISTO
L’inquilino non ha nessun obbligo di acquistare l’alloggio. Egli, se non supera il limite di reddito convenzionale
può tranquillamente rimanere in locazione senza che il Comune possa vendere a terzi. Da precisare che il reddito
convenzionale é attualmente pari a € 23.182,62. Tale reddito, per i lavoratori dipendenti va considerato, dopo aver
detratto € 516,46 per ogni figlio o altri componenti oltre i primi due e fino ad un massimo di 6 persone, nella misura
del 60%, e cioè, a titolo esemplificativo, per € 1.000,00 si considera la somma di € 600,00. Per i lavoratori autonomi si applica solo la detrazione per componenti come innanzi descritta, senza alcun abbattimento ulteriore.
A chi si interroga su cosa succederà in futuro, il SUNIA può garantire il massimo impegno per impedire modifiche di
legge che rendano obbligatorio l’acquisto e che compromettano la stabilità locativa o la socialità dell’edilizia pubblica.