GLI INVESTIMENTI
IMMOBILIARI DEGLI
INVESTITORI PREVIDENZIALI
Prof. CLAUDIO CACCIAMANI
Università degli Studi di Parma
Agenda
2
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

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Premessa
Le esigenze di investimento degli Investitori
Previdenziali
Investitori Previdenziali e Investimenti
Immobiliari
Conclusioni: memento
Gli investimenti immobiliari degli investitori previdenziali
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Agenda
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Premessa
Le esigenze di investimento degli Investitori
Previdenziali
Investitori Previdenziali e Investimenti Immobiliari
Gli investimenti immobiliari degli investitori previdenziali
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Premessa
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Gli Investitori Previdenziali sono soggetti che svolgono attività
d’investimento, con un orizzonte temporale tipicamente di lungo
periodo e con un obiettivo generale di garantire ai beneficiari un
quantitativo di risorse al termine dell’attività lavorativa.
Essi contano su patrimoni particolarmente rilevanti.
Nell’attuale contesto di mercato, gli Investitori Previdenziali si
interrogano su quali siano le asset class che consentano di generare
e mantenere valore nel tempo.
Emerge l’esigenza di poter investire in prodotti il cui valore sia poco
fluttuante nel breve termine e incrementi nel lungo termine.
L’investimento immobiliare può essere una risposta a tale
esigenza, ma con adeguati “caveat”.
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Agenda
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Premessa
Le esigenze di investimento degli Investitori
Previdenziali
Investitori Previdenziali e Investimenti Immobiliari
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Gli Investitori Previdenziali
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Gli Investitori Previdenziali si collocano all’interno
della più vasta categoria di Investitori Istituzionali
Tra gli Investitori Previdenziali si riconoscono
principalmente:

Fondi Pensione (chiusi e aperti)

Fondi Pensione Preesistenti

Casse di Previdenza Private
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Le esigenze di investimento degli Investitori
Previdenziali
L’attività d’investimento degli Investitori Previdenziali
esige:
 orizzonte di investimento di medio/lungo
periodo,
 “Liability matching”, ossia minimizzazione della
probabilità di non riuscire a far fronte alle
passività,
 stabilità dei rendimenti,
 gestione controllata dei rischi.
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Agenda
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Premessa
Le esigenze di investimento degli Investitori
Previdenziali
Investitori Previdenziali e Investimenti
Immobiliari:
 L’Investimento
Immobiliare
 Caratteristiche dell’Investimento Immobiliare vs
esigenze degli Investitori Previdenziali
 Tendenze in atto
 Problemi tecnici
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L’Investimento Immobiliare
Come orientarsi…
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L’Investimento Immobiliare
“Acquisto di beni immobili di qualunque tipo, inclusi diritti
reali di godimento, titoli rappresentativi di beni immobili e
diritti reali di godimento, quali azioni di società
immobiliari, quotate o non quotate, quote immobiliari di
diritto italiano o estero e fondi comuni di investimento
mobiliari specializzati in società immobiliari”.
INVESTIMENTO
DIRETTO
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INVESTIMENTO
INDIRETTO
(Fondi Immobiliari, Partecipazioni in
Società Immobiliari)
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L’Investimento Immobiliare: vantaggi


Bassa o negativa correlazione con i rendimenti
delle attività finanziarie.
Opportunità di diversificazione e capacità di
generare cash flow regolari e abbastanza stabili:
ma con crisi?.
Capacità di protezione contro l’inflazione (ora?).
 Redditi soddisfacenti e piuttosto stabili nel tempo
(tipicamente collocabili fra quelli dei titoli di debito
pubblico e quelli dei titoli azionari, ma nel lungo
termine
. degli investitori previdenziali
Gli investimenti
immobiliari
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
L’Investimento Immobiliare: limiti
12




Inferiore liquidabilità rispetto agli investimenti mobiliari
(“almeno apparente”).
Più limitata trasparenza del mercato di riferimento (rispetto a
quello mobiliare, (“almeno apparente”).
Complessità gestionali: competenze.
Oneri di gestione e trasparenza degli stessi da parte del
gestore (parte fissa e parte variabile).
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Caratteristiche dell’Investimento Immobiliare vs
esigenze degli Investitori Previdenziali
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A livello normativo, l’Investimento Immobiliare è consentito per:



Fondi Pensione Chiusi e Aperti – è possibile l’investimento
indiretto (con limiti imposti da decreto 703/1996 e decreto
252/05).
Fondi Pensione Preesistenti – è possibile l’investimento sia
diretto sia indiretto (con restrizioni – decreto legislativo
62/2007 “processo di adeguamento dei fondi preesistenti
alle forme più recenti”).
Casse di Previdenza – è possibile l’investimento sia diretto
sia indiretto.
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Caratteristiche dell’Investimento Immobiliare vs
esigenze degli Investitori Previdenziali
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Orizzonte di investimento di medio/lungo periodo.
 Decorrelazione rispetto ad asset class tradizionali e
possibilità di diversificazione.
 Protezione del capitale dall’inflazione.
 “Liability matching”, ossia minimizzazione della
probabilità di non riuscire a far fronte alle passività.
 Gestione controllata del rischio.
 Stabilità e chiarezza dei rendimenti.
 Ridotto mark-to-market con abbattimento del rischio di
volatilità e incremento della stabilità dei rendimenti.

Oggi?
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Le tendenze in atto
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Riduzione degli investimenti effettuati in forma
diretta, a causa di obblighi normativi, costi di gestione
elevati, bassa liquidità, bassa capacità di
diversificazione, etc.
 Aumento degli investimenti effettuati in forma
indiretta (fondi immobiliari).
 In generale, ricorso agli investimenti immobiliari

“storico” e prevalentemente in forma diretta, per Fondi
Preesistenti e Casse di Previdenza,
 “sottodimensionato” per Fondi Pensione Chiusi e Aperti (che
pur potendo, perché non investono?)

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Problemi tecnici
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Quattro tipologie di problemi:
1)
Governo e conflitti di interesse
2)
Rendimento
3)
Rischio
4)
Liquidità
5)
Informativa
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Problemi tecnici
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1) Governo e conflitti di interesse
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Problemi tecnici
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1) Governo e conflitti di interesse A/C

Scelta del gestore, assolutamente non legato a
investitore previdenziale e ad altri investimenti;

Soggetto che propone investimenti;

Verifica periodica del valore e del rendimento;

Controllo dell’investimento e del gestore;

Immobile è diverso dalla “finanza”: sbagliato
applicare indicatori mobiliari a immobili.
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Problemi tecnici
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1) Governo e conflitti di interesse B/C



Se investimento indiretto il problema è conciliare le
esigenze dell’investitore previdenziale con quelle
della SGR promotrice del fondo immobiliare;
Giusta alterità verso personalizzazione degli
investimenti;
Difficile da realizzare?
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Problemi tecnici
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1) Governo e conflitti di interesse C/C
Il perno di tutto:

Business plan

Regolamento del fondo immobiliare
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Problemi tecnici
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2) Rendimento
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Problemi tecnici
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2) Rendimento

Tentazione del rendimento “economico” e non
“finanziario”;

Rendimento finanziario: quale residual value;

Rendimento calcolabile solo ex post;

Rendimento dipende “anche” dalla remunerazione
del gestore;
Rinuncia a una stima di un rendimento “corretto e
affidabile”?
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
Problemi tecnici
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3) Rischio
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Problemi tecnici
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3) Rischio
Rischi: 3L

Locatore/bene

Locatario

Location (quello vincente per un investitore
previdenziale… perché?)
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Problemi tecnici
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Rischio conduttore
10
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
3
2
0
5
7
10
Rischio endogeno
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10
Rischio contesto
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Problemi tecnici
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4) Liquidità
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Problemi tecnici
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4) Liquidità



Tutto dipende dalla location e dalla fungibilità;
Introduzione di una misura della liquidità di tipo
finanziario: duration applicata agli immobili;
Ha senso ancora parlare di “reddito” quale metro
di valutazione in periodi di crisi?
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Problemi tecnici
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5) Informativa
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Problemi tecnici
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5) Informativa



Informativa minima prevista da normativa e
regolamenti, ma…
E’ derogabile… Con cautela: sottoscrittore non può
sostituirsi al gestore;
Non sempre matching informativa sul piano:

quantitativo

temporale
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Agenda Conclusioni: memento
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Agenda Conclusioni: memento
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


Assolutamente necessaria componente
“immobiliare” nell’asset allocation;
si parla spesso di attivo, ma mai di passivo
“attuariale”;
introduzione di concetti finanziari nell’immobiliare,
ma con cautela: “duration”;
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Agenda Conclusioni: memento
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


rendimento: dipende dalla legislazione civilistica e
fiscale. Attenzione alla diversificazione estera;
logica singolo immobile diversa da logica di
portafoglio: concetti finanziari vanno in “tilt” (ES.
ponderazione per il rischio);
in ogni caso, immobile massimizza rendimento con
leva finanziaria (adattabile a investitore
previdenziale?);
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Agenda Conclusioni: memento
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


settore dovrebbe autoregolamentarsi: ES Cassa
compensazione quote di investimenti in fondi
immobiliari;
problemi di sovrapposizione/mancanza normativa;
puntare su investimenti immobiliari anche
“innovativi” anche se non speculativi e non solo
“conservativi” (ES energie alternative).
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Agenda Conclusioni: memento
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« Totò cerca casa è l'unico film
che mi ha fatto realmente ridere. »
(Dichiarazione di Totò nel 1949)
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