Piano di marketing urbano per
il centro storico di SIENA
Il mercato potenziale e
analisi del sistema
commerciale
delle attività del centro
storico
Primo report
Realizzato con i fondi della Regione Toscana ed il contributo
della CCIAA di Siena
1
Febbraio 2005
___________________________________________________________________________________
INDICE
INTRODUZIONE
3
IL MERCATO POTENZIALE
5
Lo scenario demografico
5
Lo scenario socio- economico: i consumi
10
Il fenomeno turistico
13
La consistenza del fenomeno turistico
13
Variazioni 2002/2003
21
L’Università
30
IL SISTEMA DELLE ATTIVITA’ DEL CENTRO STORICO
34
Analisi dell’offerta
34
Caratteristiche dell’offerta presente nell’area centrale
80
La fruibilità del sistema: segnaletica e percorsi
84
LE CRITICITA’ RILEVATE E LE DIRETTRICI STRATEGICHE
93
Le criticità
93
Le direttrici strategiche
95
2
__________________________________________________________________
INTRODUZIONE
La presente relazione riporta la prima parte dei contenuti del percorso di
definizione e sviluppo delle linee direttrici per la valorizzazione del centro storico di
Siena, con particolare riferimento alla sua funzione di principale area commerciale
naturale della città.
La metodologia utilizzata valorizza i dati disponibili e precedenti ricerche
realizzate. Con il presente report si intende fornire elementi utili a favorire il
confronto tra i soggetti con possibilità di agire sulle leve di intervento, al fine di
focalizzare gli elementi chiave delle politiche di valorizzazione della funzione
commerciale del centro storico.
Il percorso si svolge perciò tramite:
l’utilizzo dei risultati di due studi di marketing urbano effettuati nel 1998 e nel 2001
nei quali sono state realizzate indagini rivolte ai frequentatori e agli operatori del
centro storico, analisi di tipo quantitativo sul sistema commerciale del centro
storico;
l’approfondimento di alcune tematiche legate a nuovi problemi che interessano
oggi le imprese dei centri storici (logistica, livello degli affitti, contrazione del
mercato, accessibilità) tramite interviste a un campione di operatori e confronto
con osservatori privilegiati della città (agenti immobiliari, operatori, Siena
Parcheggi etc.);
l’elaborazione di dati da varie fonti e l’identificazione di indicatori dello stato del
sistema: fenomeno turistico, valori immobiliari e degli affitti in altre città italiane;
l’analisi qualitativa dell’offerta presente nelle aree commerciali del centro storico
tramite riprese e schedatura dell’immagine degli elementi di comunicazione
esterna degli esercizi, dell’ambiente urbano e della segnaletica;
l’individuazione delle criticità attese (definite sulla base dei precedenti lavori) e
conseguente focalizzazione delle linee direttrici di valorizzazione;
3
__________________________________________________________________
confronto sulle criticità individuate e sulle linee direttrici di valorizzazione con
osservatori privilegiati della città e soggetti in possesso di leve e referenti di
specifiche politiche di intervento: Siena Parcheggi SPA, amministrazione
comunale, CCIAA, operatori.
La presente relazione costituisce il primo report che raccoglie gli elementi
conoscitivi fin qui acquisiti e contiene:
nella prima parte: gli elementi di scenario socio-demografico, riferiti ai segmenti
che compongono il bacino di mercato che gravita sulle attività economiche del
centro storico; si fa riferimento ai residenti in ambito comunale e provinciale, al
segmento turistico e alle presenze dovute a motivi di studio (università);
nella seconda parte: i risultati di un’analisi qualitativa sul sistema commerciale del
centro storico e sulla modalità di fruizione dall’esterno (parcheggi, percorsi e
segnaletica);
nella terza parte: gli elementi di criticità del sistema che si sono evidenziati nella
prima e nella seconda parte e le conseguenti direttrici di valorizzazione che si
intende proporre al confronto di intervento sulla città.
I contenuti della terza parte verranno integrati nel secondo report (bozza
conclusiva) dove convergeranno gli ulteriori elementi apportati dalla fase di
intervista ad operatori e osservatori privilegiati in corso di svolgimento.
4
__________________________________________________________________
IL MERCATO POTENZIALE
Lo scenario demografico
La provincia di Siena conta, a fine 2003, oltre 258.000 abitanti; nel capoluogo
vi abita il 21% della popolazione che risiede nella provincia.
Tabella 1 – Provincia di Siena - Popolazione residente al 31/12/2003
Comuni
Siena
Poggibonsi
Colle Di Val D'elsa
Montepulciano
Sinalunga
Chiusi
Sovicille
Monteriggioni
Castelnuovo Berardenga
Monteroni D'arbia
San Gimignano
Torrita Di Siena
Chianciano Terme
Abbadia San Salvatore
Asciano
Montalcino
Rapolano Terme
Sarteano
Piancastagnaio
Buonconvento
Casole D'elsa
Cetona
Castellina In Chianti
Gaiole In Chianti
Castiglione D'orcia
San Quirico D'orcia
Pienza
Murlo
Chiusdino
San Casciano Dei Bagni
Radda In Chianti
Trequanda
Monticiano
Radicofani
Radicondoli
San Giovanni D'asso
Totale
Maschi
25314
13979
9905
6752
5846
4148
4259
3974
3839
3729
3574
3585
3361
3246
3356
2433
2403
2188
2041
1580
1513
1428
1418
1307
1191
1245
1083
1032
926
839
846
711
722
613
507
460
125.353
Femmine
Totale
29056
14362
10205
7213
6246
4552
4410
4137
3928
3720
3709
3670
3873
3556
3381
2644
2508
2453
2092
1610
1553
1464
1358
1292
1360
1276
1144
1004
983
890
852
708
679
616
502
462
133.468
54370
28341
20110
13965
12092
8700
8669
8111
7767
7449
7283
7255
7234
6802
6737
5077
4911
4641
4133
3190
3066
2892
2776
2599
2551
2521
2227
2036
1909
1729
1698
1419
1401
1229
1009
922
258.821
5
% sul totale
21,0%
11,0%
7,8%
5,4%
4,7%
3,4%
3,3%
3,1%
3,0%
2,9%
2,8%
2,8%
2,8%
2,6%
2,6%
2,0%
1,9%
1,8%
1,6%
1,2%
1,2%
1,1%
1,1%
1,0%
1,0%
1,0%
0,9%
0,8%
0,7%
0,7%
0,7%
0,5%
0,5%
0,5%
0,4%
0,4%
100,0%
__________________________________________________________________
Il capoluogo, con i suoi 54.000 abitanti si trova nella parte nord di un territorio
abbastanza impervio; a livello di funzioni banali e ripetitive il bacino che gravita su
Siena comprende solo il territorio comunale e alcune aree limitrofe.
La cartina riporta la densità della popolazione 2003 per i comuni della provincia di Siena
Legenda
0-45.94
45.94-102.93
102.93-252.32
252.32-13204.5
Fonte: Demo-Istat
L’area comunale di Siena comprende una popolazione totale di 54.083 abitanti1.
Come avviene tendenzialmente nel resto di Italia, si nota una predominanza di
femmine rispetto ai maschi (54% contro il 46%). Siena si estende su una
superficie di 118,7 kmq, per una densità media di 456 abitanti per kmq.
1
Fonte: Comune di Siena - Elaborazione dell'Ufficio di statistica su dati anagrafici. Dati aggiornati al 31-122003
6
__________________________________________________________________
Il territorio comunale è suddiviso in circoscrizioni, nessuna delle quali coincide con
il centro storico.
circoscrizione
circoscrizione nn 22
circoscrizione
circoscrizione nn 11
circoscrizione
circoscrizione nn 33
circoscrizione
circoscrizione nn 44
Il centro storico è facilmente identificabile nel perimetro delle mura.
7
__________________________________________________________________
Nel centro storico vi abitano 11.145 abitanti che costituiscono il 21% della
popolazione residente in ambito comunale.
8
__________________________________________________________________
Tabella 2 – Comune di Siena - Popolazione residente
Centro storico
Periferia
Totale
N.
11.145
42.938
11.145
%
20,6%
79,4%
20,6%
Fonte: Ufficio Statistica del Comune di Siena
La distribuzione dei residenti a Siena
20,6%
79,4%
Residenti nel centro storico
Residenti in periferia
La conformazione morfologia del territorio ha comportato uno sviluppo della città
verso i territorio limitrofi; il centro storico rimane però il principale punto di identità
cittadina nonché l’epicentro della vita sociale, culturale ed economica della
popolazione che abita nel territorio comunale.
9
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Lo scenario socio- economico: i consumi
Date le caratteristiche di polarità della città capoluogo e del suo centro storico, le
attività economiche in esso presenti si indirizzano innanzitutto alle necessità della
popolazione residente nel territorio comunale e nelle aree limitrofe.
In pratica vi è un territorio di circa 60.000.abitanti (area urbana di Siena che
comprende anche il comune di Monteriggioni) che si riferisce abitualmente o
saltuariamente al sistema di attività economiche presenti nel centro storico.
Sulla base di un modello gravitazionale si possono stimare le dimensioni del
mercato potenziale derivante dal segmento dei residenti in ambito comunale
La tabella riporta i dati relativi ai consumi pro-capite della provincia di Siena; si fa
riferimento ai consumi rivolti alla rete al dettaglio.
Tabella 3 – I consumi pro-capite (in Euro) nella Provincia di Siena
Valore
€
2.350
€
1.201
€
1.546
€
2.458
€
7.551
Alimentari
Vestiario, Calzature e pellicceria
Mobili elettrodomestici e spese varie per la casa
Altri prodotti
Totale
Fonte: Istituto Tagliacarne
Da qui si può stimare il segmento di mercato potenziale formato dai residenti in
ambito comunale; come si può notare dalla tabella seguente, la misura di tale
segmento è di circa 411 milioni di Euro.
10
__________________________________________________________________
Tabella 4 – I consumi totali (in Euro) dei residenti in ambito comunale
Settori
Alimentari
Vestiario, calzature e
pellicceria
Mobili, elettrodomestici e
spese varie per la casa
Altri prodotti
Totale
Centro storico
26.196.192
Periferia
101.891.319
Totale
128.087.511
13.385.238
52.062.512
65.447.750
17.228.525
27.388.936
84.154.716
67.011.154
106.530.552
327.323.713
84.239.678
133.919.489
411.478.429
Fonte: nostra elaborazione su dati Istituto Tagliacarne
I residenti del centro storico consumano per 84 milioni di Euro e si rivolgono
quasi interamente alla rete di esercizi del centro storico, che svolge per i residenti
un servizio di quartiere.
Tabella 5 – Stima della penetrazione in ambito provinciale
Da centro storico
Da periferia (stima Da periferia (stima Da provincia (stima Da provincia
prudenziale)
di massima)
prudenziale)
(stima di massima)
Alimentari
26.196.193
Vestiario,
calzature e
pellicceria
13.385.238
46.856.261
52.062.512
Mobili,
elettrodomestici e
spese varie per la
casa
Altri prodotti
Totale
€
11.370.826
24.650.043
75.602.301
6.701.115
35.155.082
88.712.458
10.051.673
42.612.221
104.726.406
Totale penetrazione centro storico
Stima prudenziale €
181.053.177
Stima massima
€
213.805.542
€
€
11.877.612
€
4.860.805
16.738.418
23.755.225
€
9.721.610
33.476.835
% Penetrazione media
9,5%
11,2%
Si può inoltre stimare che una parte consistente dei consumi della popolazione
residente nella periferia (327 milioni di Euro), sia rivolta alla rete di esercizi del
centro storico. In particolare, data la specializzazione del centro storico sul settore
11
__________________________________________________________________
dei beni per la persona, è presumibile che gran parte dei consumi del comparto
abbigliamento e calzature (52 milioni di Euro) converga verso il centro storico.
Non si dispone di dati relativi alla propensione all’acquisto nell’area del centro da
parte dei residenti in provincia; tuttavia si può stimare che il 5 -10% dei consumi
totali (1.493 milioni di Euro) possa indirizzarsi alla rete di esercizi del centro storico
capoluogo.
Perciò il bacino di mercato che converge sul centro storico di Siena risulta di circa
200 milioni di Euro.
12
__________________________________________________________________
Il fenomeno turistico
LA CONSISTENZA DEL FENOMENO TURISTICO
Arrivi e presenze
Nel 2003 le presenze mensili sono state superiori alle 90.000 unità da maggio ad
ottobre, nonostante il lieve calo di settembre.
Siena non rappresenta una meta del turismo durante i mesi invernali. Si distingue
l’alto numero di presenze di turisti a gennaio, da ritenersi però un fenomeno
“sporadico” e non sistematico, in quanto le quasi 60.000 presenze di gennaio non
sono confermate dall’andamento né di febbraio, né dei mesi di novembre e
dicembre.
Gli arrivi sono stabili (vicino a 40.000) da aprile ad ottobre. Con sorpresa, il mese
in cui Siena è stata più visitata è ottobre (forse il fenomeno è in relazione con le
condizioni meteorologiche eccezionalmente buone che si sono registrate ad
ottobre 2003). Siena è da ritenersi meta di visitatori “mordi e fuggi” anche nei mesi
invernali di novembre e dicembre.
13
__________________________________________________________________
Arrivi e presenze a Siena - Anno 2003
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Giu
Arrivi
Lug
Ago
Set
Ott
Nov
Dic
Presenze
L’incidenza italiani e stranieri
Gli stranieri rappresentano la percentuale più consistente di turisti, in particolare
per gli arrivi, di cui rappresentano il 61% del totale rispetto al 38% degli italiani.
Gli italiani incidono maggiormente, invece, per le presenze, dato che, nel corso
dell’anno, sono il 43% sul totale.
Lo scarto tra arrivi e presenze, in realtà, può essere imputabile agli studenti
universitari, dato che tra le strutture extra-alberghiere sono compresi anche gli
affitta-camere che ospitano studenti. L’ipotesi è supportata anche dai dati mensili
sulle presenze: gli italiani, infatti, superano gli stranieri nei mesi invernali.
14
__________________________________________________________________
Arrivi Siena - 2003: incidenza di italiani e stranieri
61,5%
38,5%
Italiani
Stranieri
Presenze Siena - 2003: incidenza di italiani e stranieri
56,6%
43,4%
Italiani
15
Stranieri
__________________________________________________________________
Arrivi Siena - Anno 2003: italiani e stranieri
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Giu
ITALIANI
Lug
Ago
Set
Ott
Nov
Dic
Ott
Nov
Dic
STRANIERI
Presenze Siena - Anno 2003: italiani e stranieri
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Giu
ITALIANI
Lug
Ago
STRANIERI
16
Set
__________________________________________________________________
La nazionalità dei turisti stranieri
I dati comunali 2003 sugli arrivi e le presenze dei turisti stranieri a Siena
evidenziano una netta prevalenza di persone che provengono dagli Stati Uniti;
sono distanziati i turisti tedeschi e francesi.
Tabella 6 – Arrivi stranieri per nazionalità a Siena – 2003
U.S.A.
Germania
Altri Paesi Europei
Francia
Regno Unito
Paesi Bassi
Australia
Svizzera e Liechtenstein
Belgio
Canada
Austria
Spagna
Giappone
Svezia
Danimarca
Norvegia
Irlanda
Israele
Altri Paesi Asia
Nuova Zelanda
Brasile
Finlandia
Grecia
Altri Paesi America Latina
Argentina
Polonia
Messico
Altri Paesi
Portogallo
Africa Mediterranea
Cina
Sud Africa Rep.
Slovenia
Russia
Lussemburgo
Ungheria
Arrivi
N°
%
53.323 25,1%
24.135 11,4%
16.084 7,6%
19.934 9,4%
15.387 7,3%
10.100 4,8%
6.623 3,1%
6.848 3,2%
6.008 2,8%
5.802 2,7%
4.979 2,3%
5.288 2,5%
5.396 2,5%
3.426 1,6%
2.243 1,1%
2.394 1,1%
2.302 1,1%
2.598 1,2%
1.925 0,9%
1.588 0,7%
1.515 0,7%
932 0,4%
1.031 0,5%
1.216 0,6%
834 0,4%
1.011 0,5%
1.172 0,6%
1.061 0,5%
884 0,4%
232 0,1%
1.057 0,5%
568 0,3%
673 0,3%
498 0,2%
314 0,1%
544 0,3%
17
Presenze
N°
%
116.535
23,5%
61.346
12,4%
41.547
8,4%
40.703
8,2%
37.810
7,6%
27.540
5,6%
15.306
3,1%
15.302
3,1%
14.873
3,0%
14.196
2,9%
11.993
2,4%
11.810
2,4%
10.056
2,0%
7.943
1,6%
6.047
1,2%
6.023
1,2%
5.992
1,2%
5.553
1,1%
4.011
0,8%
3.781
0,8%
3.300
0,7%
3.183
0,6%
3.126
0,6%
2.623
0,5%
2.482
0,5%
2.452
0,5%
2.206
0,4%
2.133
0,4%
1.720
0,3%
1.643
0,3%
1.583
0,3%
1.424
0,3%
1.178
0,2%
1.095
0,2%
1.076
0,2%
1.031
0,2%
__________________________________________________________________
Arrivi
N°
%
419 0,2%
263 0,1%
462 0,2%
385 0,2%
106 0,0%
152 0,1%
180 0,1%
58 0,0%
109 0,1%
32 0,0%
212.091 100,0%
Turchia
Altri Paesi Africani
Rep. Ceca
Corea Del Sud
Egitto
Croazia
Venezuela
Islanda
Altri Paesi Medio Oriente
Slovacchia
Totale
Presenze
N°
%
993
0,2%
827
0,2%
785
0,2%
685
0,1%
527
0,1%
494
0,1%
427
0,1%
212
0,0%
210
0,0%
210
0,0%
495.992 100,0%
Gli arrivi per nazionalità 2003
50%
40%
30%
20%
10%
0%
U.S.A.
GERMANIA FRANCIA
ALTRI
PAESI
EUROPEI
REGNO
UNITO
PAESI
BASSI
SVIZZERA AUSTRALIA BELGIO
CANADA GIAPPONE
ALTRI
PAESI
CANADA
ALTRI
PAESI
Le presenze per nazionalità 2003
50%
40%
30%
20%
10%
0%
U.S.A.
GERMANIA
ALTRI
PAESI
EUROPEI
FRANCIA
REGNO
UNITO
PAESI AUSTRALIA SVIZZERA
BASSI
18
BELGIO
AUSTRIA
__________________________________________________________________
Alberghieri ed extra-alberghieri
Le strutture alberghiere rappresentano la principale forma ricettiva di Siena. Nei
mesi di luglio e agosto, tuttavia, le strutture extra-alberghiere diventano molto più
attrattive, e, in particolare, diminuisce lo scarto per quanto riguarda le presenze.
Arrivi Siena - Anno 2003: alberghieri ed extra-alberghieri
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Giu
Alberghieri
Lug
Ago
Set
Ott
Nov
Dic
Extra-alberghieri
Presenze Siena - Anno 2003: alberghieri ed extra-alberghieri
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Giu
Alberghieri
Lug
Ago
Extra-alberghieri
19
Set
Ott
Nov
Dic
__________________________________________________________________
Nel complesso, come è visualizzato nella tabella 7 riportata di seguito, la
permanenza media è più alta nelle strutture extra-alberghiere rispetto a quelle
alberghiere.
Come accennato in precedenza, il dato è probabilmente influenzato dalla
presenza degli studenti universitari. Raffinando l’analisi, infatti, emerge che gli
italiani permangono mediamente di più nelle strutture extra-alberghiere soprattutto
nel primo trimestre del 2003, fenomeno che non si riscontra negli alberghi.
Tabella 7 – Permanenza media in base alla tipologia di struttura ricettiva
e alla nazionalità.
Alberghieri
Gennaio
Febbraio
Marzo
Aprile
Maggio
Giugno
Luglio
Agosto
Settembre
Ottobre
Novembre
Dicembre
Totale
Stranieri
Italiani
3,1
1,8
2,0
1,9
2,1
2,1
2,2
2,1
2,2
2,0
1,8
1,9
2,1
Extra-alberghieri
Stranieri
Italiani
Totale
4,3
1,9
1,8
1,8
2,0
2,1
2,5
2,2
2,0
1,8
1,7
1,8
Totale
3,7
1,9
1,9
1,9
2,1
2,1
2,3
2,1
2,1
1,9
1,7
1,9
6,9
5,0
5,8
2,7
2,7
3,0
3,0
3,1
3,2
3,1
2,3
2,6
10,5
13,4
10,0
5,6
8,2
12,4
6,4
3,7
4,7
8,1
2,3
2,7
9,3
9,5
8,2
3,9
4,3
4,5
3,6
3,3
3,5
4,8
2,3
2,7
2,0
2,1
3,1
6,4
4,2
20
__________________________________________________________________
VARIAZIONI 2002/2003
Arrivi e presenze
Complessivamente si nota una diminuzione sia negli arrivi (-7,5%) sia nelle
presenze (-12%).
Si nota un andamento negativo costante per tutto l’anno, con picchi verso il basso
soprattutto a marzo e settembre. Al contrario, nei mesi invernali i segnali sono
contraddittori, con un aumento importante di presenze a gennaio e di arrivi a
novembre e dicembre.
Variazioni % arrivi e presenze Siena 2002-2003
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
ARRIVI
Giu
Lug
Ago
Set
Ott
Nov
Dic
Tot
PRES.
Il trend degli ultimi 15 anni mostra un evidente crescita delle presenze a Siena,
che ha raggiunto il punto di massimo nel 2002, con quasi un milione di presenze.
Tale performance eccellente è stata tuttavia seguita da un calo nel 2003, ribadito
anche nel 2004 (dato provvisorio). Gli arrivi non hanno subito un calo delle stesse
dimensioni; al contrario, infatti, per il 2004 si prospetta una lieve ripresa, a
sostenere l’ipotesi del radicamento di turismo sempre più “mordi e fuggi”.
21
__________________________________________________________________
Andamento 1991-2004 Arrivi e Presenze Siena
1.000.000
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
1991 1992
1993 1994
1995 1996
1997 1998
Arrivi
22
1999 2000
Presenze
2001 2002
2003 2004
__________________________________________________________________
Italiani e stranieri
Il calo subito dal turismo senese è imputabile soprattutto alla diminuzione di arrivi
(-7%) e presenze (-12%) di stranieri, costante durante tutto l’anno. È notevole
l’aumento degli arrivi di italiani da ottobre a dicembre.
Variazioni % Arrivi italiani e stranieri Siena 2002/2003
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Giu
Italiani
Lug
Ago
Set
Ott
Nov
Dic
Tot
Stranieri
Variazioni % Presenze italiani e stranieri Siena 2002/2003
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Italiani
Giu
Lug
Ago
Stranieri
23
Set
Ott
Nov
Dic
Tot
__________________________________________________________________
I risultati di un’indagine condotta dall’Unioncamere Toscana sulle tendenze per il
2005 della domanda organizzata europea mostrano un cauto ottimismo: il 57%
vede la domanda di turismo per la Toscana stabile, e il 27% in aumento. Per la
provincia di Siena, i paesi che incidono maggiormente sono Francia, Austria e
Spagna. Non sembrano in ripresa i turisti tedeschi, ovvero il secondo gruppo di
stranieri per consistenza di arrivi e presenze.
Note positive provengono dai tour operator americani, che nel 60% dei casi
vedono in aumento la domanda di turismo per la Toscana. Dato che i turisti
americani incidono per il 22% sul totale delle presenze, potrebbero calmierare il
calo dei turisti europei.
Negli ultimi 6-7 anni il numero di arrivi e di presenze di turisti stranieri a Siena
hanno decisamente superato quello degli italiani. Tuttavia dal 2003 il gap si sta
riducendo, a causa soprattutto della flessione degli stranieri.
Andamento 1991-2004 Arrivi Italiani e Stranieri Siena
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
Italiani
1999
Stranieri
24
2000
2001
2002
2003
2004
__________________________________________________________________
Andamento 1991-2004 Presenze Italiani e Stranieri Siena
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
Italiani
1999
Stranieri
25
2000
2001
2002
2003
2004
__________________________________________________________________
Alberghieri ed extralberghieri
La forma di accoglienza che più ha subito la crisi di arrivi e presenze,
rispetto al 2002, è l’alberghiero. Da sottolineare l’aumento del 120% di arrivi
rispetto all’anno precedente per l’extra-alberghiero nel mese di gennaio.
Il confronto tra le permanenze medie del 2002 e 2003 mostra un
andamento complessivamente stabile: esse sono di poco più di 2 giorni per
l’alberghiero, e di 4 per l’extra-alberghiero.
Variazioni % Arrivi alberghieri ed extra-alberghieri 2002/2003
160
140
120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Giu
Alberghieri
Lug
Ago
Set
Extra-alberghieri
26
Ott
Nov
Dic
Tot
__________________________________________________________________
Variazioni % Presenze alberghieri ed extra-alberghieri 2002/2003
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
-80
-100
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Giu
Alberghieri
Lug
Ago
Set
Ott
Nov
Dic
Ott
Nov
Dic
Tot
Extra-alberghieri
Permanenza alberghiero 2002 e 2003
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Giu
2002
Lug
Ago
2003
27
Set
Tot
__________________________________________________________________
Permanenza extra-alberghiero 2002 e 2003
20,0
18,0
16,0
14,0
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
Gen
Feb
Mar
Apr
Mag
Giu
Lug
Ago
2002
Set
Ott
Nov
Dic
Tot
2003
Nel 2004 sembra essere in ripresa il settore alberghiero, a fronte di un calo
dell’extra-alberghiero, che si è contraddistinto comunque da una più rapida
crescita dal 1999 al 2002.
Andamento 1991-2004 Arrivi Alberghiero-Extralberghiero Siena
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
Alberghiero
1999
2000
Extra-alberghiero
28
2001
2002
2003
2004
__________________________________________________________________
Andamento 1991-2004 Presenze Alberghiero-Extralberghiero Siena
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
Alberghiero
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Extra-alberghiero
Il turismo rappresenta per Siena un’importantissima risorsa, ma il suo impatto
sull’economia in termini di consumi non è di facile quantificazione. Sulla base dello
studio di marketing urbano del centro storico di Siena svolto nel 2001, se si
ipotizza che la spesa giornaliera media di un turista che pernotta in città è di circa
80 euro, si ottiene un volume di consumi corrispondente alla spesa annuale di
circa 11.000 cittadini residenti.
Il dato non considera, tuttavia, che Siena è meta soprattutto di turismo
escursionistico, per cui è da considerarsi riduttivo della reale influenza del turismo
sull’economia senese.
29
__________________________________________________________________
L’Università
Gli iscritti all’Università di Siena nell’anno accademico 2003-2004 sono
complessivamente 21.3512. In considerazione del fatto che l’università ha
ultimamente attivato una politica di decentramento sviluppando i poli aretino e
grossetano, gli studenti che frequentano i corsi attivati a Siena città sono
19.573.
Il 26% degli iscritti proviene dalla provincia di Siena, mentre il restante 73% è
originario di altre province. Di questi, tuttavia, quasi il 60% è toscano.
Oltre alla Toscana, le altre regioni che rappresentano un consistente bacino per
l’università di Siena sono il Lazio, la Campania e la Puglia, come mostra la
cartina riportata in seguito. Minore apporto è dato dalle confinanti Umbria ed
Emilia Romagna.
Risulta considerevole anche la partecipazione di studenti stranieri, che
rappresentano il 3,2% degli iscritti.
Tabella 8 – Il numero di iscritti all’università di Siena in base alla città
sede del corso
Siena
N°
19.576
Altre città
Totale
1.775
21.351
%
91,7
8,3
100,0
Tabella 9 – La provenienza degli iscritti
N.
Provincia di Siena
Altre province
Totale
2
5.210
14.366
19.576
%
26,6
73,4
100,0
Fonte Ufficio di Statistica del MIUR.
30
__________________________________________________________________
Tabella 10 – La regione di provenienza degli iscritti
Toscana
Puglia
Lazio
Campania
Calabria
Sicilia
Basilicata
Umbria
Sardegna
Abruzzi
Lombardia
Emilia-Romagna
Molise
Marche
Liguria
Piemonte
Veneto
Trentino-Alto Adige
Friuli Venezia Giulia
Valle d'Aosta
Totale iscritti italiani
Estero
N.d.
Totale iscritti
N.
13105
1311
1049
1028
943
903
635
445
219
186
147
125
121
118
85
82
73
44
26
10
21351
695
1
22047
%
59,4%
5,9%
4,8%
4,7%
4,3%
4,1%
2,9%
2,0%
1,0%
0,8%
0,7%
0,6%
0,5%
0,5%
0,4%
0,4%
0,3%
0,2%
0,1%
0,0%
96,8%
3,2%
0,0%
100,0%
31
__________________________________________________________________
Sulla base della provenienza degli iscritti, è possibile stimare il numero degli
studenti universitari domiciliati, che, di conseguenza, incidono notevolmente e in
termini positivi sull’economia di Siena, in quanto sono “consumatori” di beni di
consumo e locatari di abitazioni.
Per il calcolo della spesa media complessiva di uno studente fuori sede sono
stati impiegati i risultati ottenuti da studi condotti in altre città, sedi di università
equiparabili a Siena nel 2004.
Le basi di calcolo della spesa pro-capite sono riportate nella tabella seguente.
Per la quantificazione del numero di domiciliati, si è ipotizzato che il 75% dei
residenti fuori dalla provincia di Siena sia domiciliato: il mercato potenziale,
quindi, conta circa 10.775 studenti
32
__________________________________________________________________
Tabella 11 – La spesa annuale di uno studente domiciliato
Importo
pro-capite
Affitto
Totale
2.400
25.858.800
280
3.016.860
2.082
22.432.509
Spese per trasporti
445
4.794.653
Materiale di studio
383
4.126.634
5.590
60.229.455
Spese condominiali
Spese vitto
Totale
La spesa complessiva risulta superiore ai 60 milioni di Euro all’anno. Le voci
principali sono le spese per il vitto e l’alloggio.
33
___________________________________________________________________
IL SISTEMA DELLE ATTIVITA’ DEL CENTRO STORICO
Analisi dell’offerta
In questa parte si riportano ai risultati dell’analisi quantitativa/qualitativa dell’insieme
di attività economiche presenti negli assi commerciali principali del centro storico.
L’analisi è finalizzata ad identificare la consistenza e le caratteristiche della rete di
esercizi presenti nel centro storico, a individuarne gli elementi di criticità evidenti e a
verificare i cambiamenti avvenuti negli ultimi anni.
L’analisi è condotta tramite schedatura dei singoli assi commerciali; in ogni strada o
piazza si sono rilevati:
-
il
numero
di
attività
classificati
per
merceologia
(alimentari,
abbigliamento/calzature e non alimentari) tipologia (artigianato, pubblici
esercizi, agenzie, uffici e banche con affaccio sulla via);
-
il numero di locali attualmente chiusi;
-
la conformazione morfologica della via;
-
i tratti commerciali e i tratti non commerciali;
-
tipologia prevalente di offerta;
-
il tipo di specializzazione dell’insieme delle attività;
-
il grado di densità commerciale, di omogeneità dell’immagine della via o
piazza, della congruenza delle insegne con l’ambiente urbano;
-
classificazione degli elementi di comunicazione esterna degli esercizi
(vetrine, insegne, tendaggi);
-
evidenziazione di eventuali criticità rilevate nella fase di sopralluogo.
Ogni singola scheda si conclude con la presentazione di immagini che ne
documento le caratteristiche rilevate.
34
___________________________________________________________________
L’area presa in riferimento è quella indicata in precedenti studi di marketing urbano
effettuati su Siena da parte di altri soggetti, al fine di mettere in evidenza eventuali
cambiamenti.
La cartina visualizza tale zona del centro storico.
35
___________________________________________________________________
Via di Pantaneto
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
4
3
14
5 (3 edicole, 1 farmacia, 1 tabacchi)
18 (4 parrucchieri, 1 estetista, 2 lavanderia, 2 fotografi, 1
rosticceria, 2 copisteria, 1 conici, 2 fioraio, 1 internet point, 1 tappezziere, 1 gelateria)
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
locali chiusi
15
2 (immobiliari)
2
10
Conformazione morfologica:
strada stretta priva di marciapiedi.
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
buone
condizioni
X
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
degrado
assenti
X
X
X
X
X
X
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
Specializzazione:
artigianato di servizio.
Alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Medio alta
X
Media
Medio-bassa
Bassa
X
X
X
X
Problemi:
Nella mattinata si rileva un intenso traffico di attraversamento dei mezzi di
carico/scarico merci che incidono sulla sensazione di sicurezza dei numerosi
pedoni, inoltre la modalità di raccolta rifiuti comporta un impatto negativo per buona
36
___________________________________________________________________
parte della mattinata. Alcuni degli esercizi commerciali chiusi sono fortemente
degradati. Alcune insegne presentano segnali di degrado.
Report fotografico di Via di Pantaneto
37
___________________________________________________________________
Banchi di Sotto
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
2
10
10
2 (1 farmacia, 1 tabacchi)
2 (pizza al taglio, gioielliere)
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
3
3 (di cui una di cambio valute)
2
8 (di cui uno cartello di trasferimento)
Conformazione morfologica:
strada stretta priva di marciapiedi.
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
buone
condizioni
X
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
degrado
assenti
X
X
X
X
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
Specializzazione:
abbigliamento.
Alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Medio alta
X
Media
Medio-bassa
Bassa
X
X
X
X
Problemi:
In Vicolo dei Pollaioli, piccola laterale di Banchi di Sotto ma di possibile accesso a
Piazza del Campo, ci sono 2 chiusi degradati. Intenso è il traffico di
attraversamento. Alcuni chiusi presentano elementi di degrado.
38
___________________________________________________________________
Piazza del Campo
N° Esercizi:
alimentari
3 (di cui due di prodotti tipici)
abbigliamento/calzature
4
altri non alimentari
7
complementari
2 (1 farmacia, 1 tabacchi)
medie superfici
artigiani
1 (pizza al taglio)
bar/ristoranti
15
agenzie
banche- uffici
1
Locali chiusi
Locali di vendita di souvenir e fiori nella salita dalla piazza a Banchi di Sopra.
Ufficio del comune, info point turistico
Conformazione morfologica:
piazza epicentro di flussi turistici
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
X
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone condizioni
X
X
X
X
Serrande:
degrado
assenti
cieche e grigliate
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
Bar e
ristoranti
X
Specializzazione:
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
pubblici esercizi.
Alta
X
Medio alta
Media
X
X
X
X
39
Medio-bassa
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
La Piazza, conosciuta in tutto il mondo, non presenta particolari problemi dal punto
di vista urbanistico e commerciale. Solo l’info point avrebbe bisogno di maggiore
visibilità senza ovviamente intaccare l’eccezionalità architettonica del luogo.
Report fotografico di Piazza del Campo
40
___________________________________________________________________
Banchi di Sopra
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
locali chiusi
Hotel
3 (di prodotti tipici)
24
18
2 (1 farmacia, 1 tabacchi)
2 (pizza al taglio, gelateria)
3
1 (immobiliare)
3
1
Conformazione morfologica:
percorso principale di transito
shopping privo di marciapiedi.
pedonale
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone
condizioni
degrado
assenti
X
X
X
X
Serrande:
X
X
cieche, grigliate e trasparenti
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
X
X
Specializzazione:
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
altro
abbigliamento e beni persona
Alta
X
X
X
Medio alta
X
X
41
Media
Medio-bassa
Bassa
e
___________________________________________________________________
Problemi:
Non sono presenti criticità evidenti nell’asse shopping per eccellenza; la grande
concentrazione di esercizi di abbigliamento comporta in alcuni casi sovrapposizioni
di assortimenti.
Report fotografico di Banchi di Sopra
42
___________________________________________________________________
43
___________________________________________________________________
Via Di Città
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
5
15
25
3 (2 farmacia, 1 tabacchi)
13 (1 ottico, 1 legatoria, 2 corniciai, 1 parrucchiere, 1
fotografo, 1 tappezziere, 4 ceramiche, 1 ricami, 1 “cartonage”)
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
locali chiusi
Sala giochi, Poste
6
2
6 (di cui 3 in ristrutturazione)
Conformazione morfologica:
strada stretta priva di marciapiedi; su
percorso principale di transito pedonale.
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
X
buone
condizioni
X
X
X
X
X
degrado
assenti
X
Serrande:
cieche, grigliate e trasparenti.
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
artigianato
Specializzazione:
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
antichità, arte, prodotti tipici, artigianato
artistico
Alta
X
Medio alta
X
X
X
X
44
Media
Medio-bassa
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
L’offerta di prodotti tipici orientata al turista potrebbe essere comunicata meglio.
Qualche locale chiuso.
Report fotografico di Via Di Città
45
___________________________________________________________________
46
___________________________________________________________________
Via Stalloreggi
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
2
3 (1 farmacia, 1 tabacchi, 1 edicola)
7 (1 elettricista, 1 arte, 1 tappezziere, 1 corniciaio, 1
parrucchiere, 1 ceramista, 1 pasticceria)
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
Sala giochi, Poste
3
1 (assicurazione)
8 (di cui 1 con cartello vendesi)
Regolamentazione del traffico e della sosta:
Strada stretta priva di
marciapiedi.
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone
condizioni
X
X
X
X
degrado
assenti
X
X
X
Serrande:
cieche, grigliate.
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
Artigianato
di servizio
X
Specializzazione:
artigianato di servizio..
Alta
Medio alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Media
X
Medio-bassa
X
X
X
X
Problemi:
Molti chiusi, degradate le vetrine.
47
Bassa
___________________________________________________________________
Report fotografico di Via di Stalloreggi
48
___________________________________________________________________
Via San Pietro
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
3 (prodotti tipici)
2
5
2 (1 farmacia, 1 tabacchi)
10 (2 pizzerie al taglio, 1 tessuti a mano, 1 restauro, 1
ceramiche, 1estetica, 2 lavanderia, 1 chiave, 1 barbiere)
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
5
4 (di cui 1 con cartello affittasi, 1 in ristrutturazione)
Conformazione morfologica:
strada stretta priva di marciapiedi.
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone
condizioni
X
degrado
assenti
X
X
X
X
Serrande:
X
X
cieche, grigliate.
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
Artigianato
Specializzazione:
artigianato artistico nella prima parte (dal
centro) – attività orientate ai residenti nel
secondo tratto
Alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Medio alta
Media
X
X
X
X
X
49
Medio-bassa
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
Molti chiusi e molti esercizi per residenti di tipo tradizionale.
Report fotografico di Via San Pietro
50
___________________________________________________________________
Via Montanini
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
4
17
21
1 (tabacchi)
7 (1 parrucchiera, 1 rosticceria, 1 lavanderia, 1 gelateria, 1
nolo, 1 fotografo, 1 ottica)
bar/ristoranti
4
agenzie
3 (2 viaggi, 1 immobiliare)
banche- uffici
3
Locali chiusi
4 (di cui 1 con cartello affittasi, 1 in ristrutturazione)
Hotel
Indicazioni parcheggi Ovile e Fortezza
Conformazione morfologica:
Strada stretta priva di marciapiedi. Su
percorso principale di transito.
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
X
buone
condizioni
X
X
X
X
X
degrado
assenti
X
Serrande:
cieche, grigliate e trasparenti
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
X
X
Specializzazione:
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
altro
beni persona e abbigliamento.
Alta
X
Medio alta
X
X
X
X
51
Media
Medio-bassa
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
Qualche chiuso. La concentrazione di esercizi di abbigliamento e beni per la
persona comporta sovrapposizioni negli assortimenti.
Report fotografico di Via Montanini
52
___________________________________________________________________
53
___________________________________________________________________
Via Camollia
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
7
16
16
6(3 tabaccherie, 1 farmacia, 2 estetica )
13 (1 tacco lampo, 1 rosticceria, 3 parrucchiere, 1
videoteca, 2 pizzeria, 2 sartoria, 1 restauratore, 1 riparazioni auto, 1 estetica)
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
9
4 (2 viaggi, 2 immobiliare)
2
11 (di cui 2 n ristrutturazione)
Indicazioni parcheggi Ovile e Fontenuova
Conformazione morfologica:
strada stretta priva di marciapiedi.
Tratti di discontinuità:
parte centrale della via (perché molti locali
vuoti)
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone
condizioni
X
degrado
assenti
X
X
X
X
X
X
Serrande:
cieche, grigliate e trasparenti
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
X
X
boutique
Pubblici
esercizi
Specializzazione:
artigianato di servizio e negozi per residenti
Alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
altro
Medio alta
Media
X
X
Medio-bassa
X
X
X
54
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
Molti locali chiusi nel tratto centrale. Alcune insegne in condizioni di degrado.
Report fotografico di Via Camollia
55
___________________________________________________________________
56
___________________________________________________________________
Via Garibaldi
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
2
3
2
2 (1 parrucchiera, 1 sartoria)
2
2 (viaggi, immobiliare)
1
2
Conformazione morfologica:
strada ampia con marciapiedi ampi. Strada
percorsa dal transito di auto e bus. Inizia la
zona ZTL:
Tratti di discontinuità:
parte finale della via (verso l’esterno)
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone
condizioni
X
X
X
X
degrado
Serrande:
cieche, grigliate.
assenti
X
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
X
X
boutique
Specializzazione:
altro
nessuna
Alta
Medio alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Problemi:
57
Media
X
X
X
X
X
Medio-bassa
Bassa
___________________________________________________________________
Comincia la zona a traffico limitato. Traffico di attraversamento degli autobus e delle
auto. Alcuni tendaggi in condizioni di degrado.
Report fotografico di Via Garibaldi
58
___________________________________________________________________
Via del Porrione
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
2
6
1 (tabacchi)
9 (2 parrucchieri, 1 gastronomia, 1 copisteria, 1 ottica, 1
corniciaio, 1 forno, 1 pizzeria, 1 progettazione)
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
7
3 (2 viaggi, immobiliare)
1
3
Conformazione morfologica:
strada stretta con marciapiedi stretti.
Tratti di discontinuità:
parte finale della via (verso l’esterno)
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone
condizioni
X
degrado
assenti
X
X
X
Serrande:
cieche, grigliate.
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
Specializzazione:
pubblici esercizi e artigiani.
Alta
Medio alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Media
X
X
X
X
59
Medio-bassa
X
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
Alcuni esercizi commerciali chiusi. La via si trova fuori dai percorsi principali di
transito da e verso il centro storico pur affacciandosi su Piazza del Campo. Alcuni
edifici risultano degradati.
Report fotografico di Via del Porrione
60
___________________________________________________________________
61
___________________________________________________________________
Via Salicotto
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
locali chiusi
3
1
1 (tabacchi)
3 (gioielleria, lavasecco, sartoria)
3
1 (immobiliare)
1
3
Conformazione morfologica:
Tratti di discontinuità:
strada stretta con marciapiedi stretti.
parte finale della via (verso l’esterno)
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone
condizioni
X
degrado
assenti
X
X
X
Serrande:
cieche.
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
X
X
boutique
Specializzazione:
altro
nessuna
Alta
Medio alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Problemi:
62
Media
Medio-bassa
X
X
X
X
X
Bassa
___________________________________________________________________
La via è fuori dai percorsi principali di transito pedonale però è una via di accesso
veicolare verso il centro in zona ZTL. L’immagine complessiva è bassa dal punto di
vista commerciale. L’attigua Piazza del Mercato è dotata di un parcheggio per i
residenti.
Report fotografico di Via Salicotto
63
___________________________________________________________________
64
___________________________________________________________________
Via dei Rossi
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
4
2
10
2 (tabacchi, edicola)
10 (1 coltelli, 1 gelateria, 4 copisterie, 1 restauratore, 3
lavasecco)
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
7
3
5
Indicazioni per il parcheggio S. Francesco
Conformazione morfologica:
Presenza di attrattori:
strada stretta con marciapiedi inesistenti.
Università
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
X
X
X
Serrande:
buone
condizioni
X
X
X
X
degrado
assenti
X
grigliate.
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
Artigianato
Specializzazione:
artigianato di servizio ed attività rivolte al
target studenti università
Alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Medio alta
Media
X
X
X
X
X
65
Medio-bassa
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
Alcuni locali chiusi.
Report fotografico di Via dei Rossi
66
___________________________________________________________________
Via Cecco Angiolieri
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
Hotel
1
4
7
1 (edicola)
4 (1 orafo, 2 parrucchieri, 1 cornici)
3
2
1
4
Regolamentazione del traffico e della sosta:
strada stretta con marciapiedi
inesistenti.
Università
Presenza di attrattori:
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone
condizioni
X
degrado
assenti
X
X
X
Serrande:
cieche, grigliate.
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
Specializzazione:
Nessuna
Alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Medio alta
X
X
67
Media
X
X
X
Medio-bassa
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
Alcune insegne degradate.
Report fotografico di Via Cecco Angiolieri
68
___________________________________________________________________
Piazza Matteotti e Galleria Metropolitan
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
Palazzo Poste e CCIAA, Cinema
Parcheggio moto
1
9
4
3 (edicola, edicola, tabacchi)
3 (CAP, Upim, Conad)
2
1
1
Regolamentazione del traffico e della sosta:
Presenza di attrattori:
piazza ampia.
centro commerciale, cinema
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone
condizioni
degrado
assenti
X
X
X
X
Serrande:
grigliate e trasparenti
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
X
Medie
superfici
Specializzazione:
abbigliamento/calzature.
Alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Medio alta
X
X
X
X
69
Media
X
Medio-bassa
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
i flussi sono concentrati su un solo lato della piazza. Edificio moderno vicino ad
edificio di pregio storico.
Report fotografico di Piazza Matteotti
70
___________________________________________________________________
71
___________________________________________________________________
Via dei Termini
N° Esercizi:
alimentari
1
abbigliamento/calzature
5
altri non alimentari
15
complementari
1 (edicola)
medie superfici
artigiani
4 (fiori, parrucchiera, foto, lavasecco)
bar/ristoranti
5
agenzie
3
banche- uffici
2
Locali chiusi
2
Sala giochi, B&B, Cinema in galleria
Conformazione morfologica:
Presenza di attrattori:
strada stretta priva di marciapiedi.
cinema
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
buone
condizioni
X
degrado
X
X
X
X
assenti
X
X
Serrande:
cieche, grigliate.
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
Specializzazione:
Nessuna
Alta
Medio alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Media
X
Medio-bassa
X
X
X
X
72
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi: Alcuni chiusi sono degradati e la via è un po’ decentrata rispetto ai
percorsi principali di transito. C’è un tratto di continuità fino alla Galleria Odeon (che
però non è segnalata in questa via ma solo in Banchi di Sopra).
Report fotografico di Via dei Termini
73
___________________________________________________________________
Via delle Terme
N.° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
6
5
13
2 (tabacchi)
11 (1 parrucchiere, 1 oreficeria, 1 app.acustici, 1
elettricista, 1 tipografia, 1 ceramista, 2 pizzerie, 1 copisteria, 1 fotottica, 1 lavanderia)
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
Albergo
7
2
Conformazione morfologica:
strada stretta priva di marciapiedi.
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
degrado
X
buone
condizioni
X
X
X
X
X
X
X
assenti
X
X
Serrande:
grigliate trasparenti.
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
Artigianato
Specializzazione:
artigianato di servizio e prodotti tipici.
Alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Medio alta
X
X
X
Media
X
X
74
Medio-bassa
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
Alcuni chiusi sono degradati.
Report fotografico di Via delle Terme
75
___________________________________________________________________
76
___________________________________________________________________
Via della Sapienza
N° Esercizi:
alimentari
abbigliamento/calzature
altri non alimentari
complementari
medie superfici
artigiani
bar/ristoranti
agenzie
banche- uffici
Locali chiusi
Albergo
9
3
10
3 (1 arte, 1 maschera, 1 estetista)
3
2
1
Regolamentazione del traffico e della sosta:
strada stretta priva di
marciapiedi.
Elementi di immagine degli esercizi:
nuovi
Insegne
Tendaggi
Vetrine
Interni
X
buone
condizioni
X
X
X
X
X
degrado
assenti
X
Serrande:
cieche, grigliate.
Posizionamento commerciale:
esercizi
tradizionali
esercizi
specializzati
boutique
altro
X
Specializzazione:
prodotti tipici e artigianato.
Alta
Densità commerciale
Immagine
Omogeneità
Insegne coordinate
Congruenza
insegne/ambiente
Medio alta
X
X
X
Media
X
X
77
Medio-bassa
Bassa
___________________________________________________________________
Problemi:
Nessuno
Report fotografico di Via della Sapienza
78
___________________________________________________________________
79
I
________________________________________________________________
Caratteristiche dell’offerta presente nell’area centrale
La tabella seguente riporta la sintesi delle attività presenti nell’area centrale a
vocazione commerciale così come risulta dai sopralluoghi.
L’area oggetto di analisi qualitativa comprende oltre 680 attività; di cui circa il
60% è formata da esercizi commerciali (408). Si tratta quindi di un vero e
proprio sistema commerciale molto esteso e diversificato.
Abbastanza rilevante (17,5%) la presenza di attività dell’artigianato artistico o
dell’artigianato di servizio; completano l’offerta di attività economiche un 15% di
pubblici esercizi, un 4% di agenzie e un 3,7% di banche o uffici (solo quelli con
affaccio sullo spazio visivo stradale).
E’ un sistema commerciale fondato sullo shopping di beni per la persona, ma
all’interno di questo settore presenta una buona varietà; gli esercizi di
abbigliamento e calzature costituiscono il 18,2% del totale delle attività e il
30,4% degli esercizi commerciali.
L’asse commerciale principale è quello del percorso Banchi di Sopra–Via di
Città che costituiscono, anche insieme a Piazza del Campo, l’epicentro della
vita cittadina e meta dei flussi turistici.
Si individuano alcune zone di diversa caratterizzazione da un punto di vista
dell’offerta commerciale:
1. Nella zona Banchi di Sopra-Via Montanini-Piazza Matteotti sono collocati
gran parte degli esercizi di abbigliamento e/o calzature del centro storico. La
rete collocata in questi assi si rivolge al target di coloro che convergono nel
centro di Siena per lo shopping.
2. L’area a vocazione turistica si sovrappone in parte a quella shopping e ha il
suo epicentro in Piazza del Campo.
3. Alcune vie presentano una vocazione alle attività artigiane e dei prodotti tipici
enogastronomici: Via di Città e Via Della Sapienza e in parte Via San Pietro.
80
I
______________________________________________________________________________________________________________
Tabella 12 – Riepilogo rete dell’area centrale di Siena
Vie/Piazze
VIA DI PANTANETO
BANCHI DI SOTTO
PIAZZA DEL CAMPO
BANCHI DI SOPRA
VIA DI CITTA
VIA DI STALLOREGGI
VIA SAN PIETRO
VIA MONTANINI
VIA CAMOLLIA
VIA GARIBALDI
VIA DEL PORRIONE
VIA SALICOTTO
VIA DEI ROSSI
VIA CECCO
ANGIOLIERI
PIAZZA MATTEOTTI E
GALL. METROPOLITAN
VIA DEI TERMINI
VIA DELLE TERME
VIA DELLA SAPIENZA
Totale
%
4
2
3
3
5
0
3
4
7
2
0
3
4
abbigliamento
calzature
3
10
4
24
15
0
2
17
16
3
2
0
2
1
1
1
6
9
58
8,5%
alimentari
14
10
7
18
25
2
5
21
16
2
6
1
10
5
2
2
2
3
3
2
1
6
0
1
1
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
18
2
1
2
13
7
10
7
13
2
9
3
10
15
3
15
3
6
3
5
4
9
2
7
3
7
2
3
0
1
0
1
0
3
4
2
3
1
0
bancheuffici
2
2
1
3
2
0
0
3
2
1
1
1
3
4
7
1
0
4
3
2
9
5
5
3
124
18,2%
4
15
13
10
186
27,3%
3
1
2
0
37
5,4%
3
0
0
0
3
0,4%
0
4
11
3
119
17,5%
2
5
7
3
102
15,0%
0
3
0
2
27
4,0%
altri non alim.
complem. medie sup.
81
artigiani
P.E.
agenzie
63
34
33
56
69
16
27
60
73
14
29
13
38
Locali
chiusi
10
8
0
1
6
8
4
4
11
2
3
3
5
1
23
4
1
2
0
0
25
3,7%
23
36
44
30
681
100,0%
1
2
2
1
75
11,0%
Totale
I
______________________________________________________________________________________________________________
Segue Tabella 12
Vie/Piazze
VIA DI PANTANETO
BANCHI DI SOTTO
PIAZZA DEL CAMPO
BANCHI DI SOPRA
VIA DI CITTA
VIA DI STALLOREGGI
VIA SAN PIETRO
VIA MONTANINI
VIA CAMOLLIA
VIA GARIBALDI
VIA DEL PORRIONE
VIA SALICOTTO
VIA DEI ROSSI
VIA CECCO
ANGIOLIERI
PIAZZA MATTEOTTI E
GALL. METROPOLITAN
VIA DEI TERMINI
VIA DELLE TERME
VIA DELLA SAPIENZA
Totale %
6,3%
5,9%
9,1%
5,4%
7,2%
0,0%
11,1%
6,7%
9,6%
14,3%
0,0%
23,1%
10,5%
abbigliamento
calzature
4,8%
29,4%
12,1%
42,9%
21,7%
0,0%
7,4%
28,3%
21,9%
21,4%
6,9%
0,0%
5,3%
4,3%
17,4%
30,4%
4,3%
0,0%
4,3%
2,8%
13,6%
30,0%
8,5%
39,1%
13,9%
11,4%
10,0%
18,2%
17,4%
41,7%
29,5%
33,3%
27,3%
13,0%
2,8%
4,5%
0,0%
5,4%
13,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,4%
alimentari
altri non
complementari
alimentari
22,2%
7,9%
29,4%
5,9%
21,2%
6,1%
32,1%
3,6%
36,2%
4,3%
12,5%
18,8%
18,5%
7,4%
35,0%
1,7%
21,9%
8,2%
14,3%
0,0%
20,7%
3,4%
7,7%
7,7%
26,3%
5,3%
82
medie
artigiani
superfici
0,0%
28,6%
0,0%
5,9%
0,0%
3,0%
0,0%
3,6%
0,0%
18,8%
0,0%
43,8%
0,0%
37,0%
0,0%
11,7%
0,0%
17,8%
0,0%
14,3%
0,0%
31,0%
0,0%
23,1%
0,0%
26,3%
23,8%
8,8%
45,5%
5,4%
8,7%
18,8%
18,5%
6,7%
12,3%
14,3%
24,1%
23,1%
18,4%
3,2%
8,8%
0,0%
1,8%
0,0%
6,3%
0,0%
5,0%
5,5%
14,3%
10,3%
7,7%
0,0%
bancheuffici
3,2%
5,9%
3,0%
5,4%
2,9%
0,0%
0,0%
5,0%
2,7%
7,1%
3,4%
7,7%
7,9%
17,4%
13,0%
8,7%
0,0%
11,1%
25,0%
10,0%
17,5%
8,7%
13,9%
15,9%
10,0%
15,0%
0,0%
8,3%
0,0%
6,7%
4,0%
P.E.
agenzie
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Locali
chiusi
15,9%
23,5%
0,0%
1,8%
8,7%
50,0%
14,8%
6,7%
15,1%
14,3%
10,3%
23,1%
13,2%
4,3%
100,0%
17,4%
4,3%
5,6%
0,0%
0,0%
3,7%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
4,3%
5,6%
4,5%
3,3%
11,0%
Totale
___________________________________________________________________
Nel complesso l’insieme delle attività si configura come un sistema rivolto a un
bacino di mercato composto certamente da residenti, ma anche da studenti
dell’Università nonché naturalmente turisti.
Rinviando alla lettura dei singoli assi commerciali, il posizionamento complessivo
dell’insieme delle attività è collocato su un livello qualitativo medio/alto.
Tuttavia nell’analisi puntuale si rilevano alcuni aspetti critici che elenchiamo:
•
presenza di locali “chiusi”; ne sono stati rilevati 75 ( il 11% delle attività); le
attività che hanno chiuso sono concentrate nelle zone ai margini dell’area
commerciale; in particolare in Via di Stalloreggi (50%), Via Camollia, Via
Salicotto e Via Di Pantaneto. I locali commerciali costituiscono delle
interruzioni importanti e sono spesso con locali degradati. Questo aspetto
indica l’ elevato turn over delle attività in centro storico di Siena.
•
alcune vie “soffrono” del traffico di scorrimento delle auto che attraversano
il centro e la mancanza dei marciapiedi costituisce un elemento di poca
sicurezza per il transito pedonale (soprattutto riscontrato in Via di Pantaneto,
Banchi di Sotto;
•
carenza nella comunicazione di insieme, in particolare per le vie con la
maggiore incidenza di esercizi legati ai “prodotti tipici” e dell’ “artigianato
artistico”;
•
l’unica concentrazione di medie superfici è situata in Piazza Matteotti in
corrispondenza della Galleria Metropolitan, oggetto di un recente intervento
di ristrutturazione.
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___________________________________________________________________
La fruibilità del sistema: segnaletica e percorsi
La conformazione morfologica collinare del territorio, la collocazione del centro
storico nella parte alta della città e l’attrattiva generata dall’insieme delle attività per
coloro che vivono nelle aree limitrofe e dagli elementi di pregio storico, artistico e
architettonico per i flussi turistici, rendono necessario un sistema integrato di aree
parcheggio e sistemi meccanizzati per l’accesso al centro storico dalle diverse
direzioni.
Per l’accesso ai parcheggi ci sono alcuni pannelli a messaggio variabile, che
indicano la disponibilità di posti auto (non compensa però il numero disponibile).
In cartina si visualizzano i parcheggi gestiti da Siena Parcheggi
84
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1. Parcheggio “Stadio-Fortezza”
Fino a metà degli anni ’90 l’unica vera area parcheggio era rappresentata da quella
della “Fortezza”; attualmente il Parcheggio Stadio-Fortezza (900 posti auto) resta il
punto più utilizzato per l’arrivo al centro da nord (dove ci
sono i flussi più consistenti) dal quale si svolge il percorso principale per il centro.
Nel corso degli anni si sono realizzati alcuni parcheggi in struttura per l’accesso da
altra direzioni.
85
___________________________________________________________________
2.
Parcheggio “Piazza Amendola”
.
n. posti auto135
3.
Parcheggio “La stazione”
n. posti auto 520
86
___________________________________________________________________
4.
Parcheggio “San Francesco”
E’ stato recentemente collocato un percorso meccanizzato che da diretto accesso a
Piazza San Francesco.
5.
Parcheggio “Pian d’Ovile”
Parcheggio in struttura più parchimetro nei pressi di Porta Ovile.
87
___________________________________________________________________
6.
Parcheggio “Due Ponti”
Parcheggio scambiatore con sosta libera nei pressi di Porta Pispini.
7.
Parcheggio "Il Campo" (coperto)
n. posti auto 654
In corrispondenza di Porta Tufi, vicino a Piazza del Campo, dove si trova il Palazzo
pubblico, la Torre del Mangia e il Museo Civico.
88
___________________________________________________________________
8.
Parcheggio "Il Duomo" (coperto)
n. posti auto 220
Si trova nei pressi di Porta San Marco, vicino al Duomo, alla Chiesa di San
Sebastiano e di S. Nicolò del Carmine.
9.
Parcheggi "Viale Fruschelli" e "Viale Pannilunghi"
In prossimità della Fortezza.
89
___________________________________________________________________
10.
Parcheggi "Bastianini" e "Via del Nuovo Asilo"
n. 123 posti auto
Si trova vicino alla chiesa di s.n.c. del Carmine, in corrispondenza di Porta Laterina
e di Porta San Marco
11.
Parcheggio “Via Roma”
n. 124 posti auto
Nei pressi di Porta Romana, a due passi dalla Basilica di S. Maria dei Servi,
originaria del XIII secolo e caratterizzata da una facciata non terminata.
90
___________________________________________________________________
12.
Parcheggio “Il Fagiolone” e “Pescaia”
n. 67 posti auto + n. 47 bus turistici e autocaravan
Parcheggio "Pescaia": n. 40 posti riservati a bus e autocaravan
13.
Parcheggio “S. Caterina”
Parcheggio in struttura
E’ prevista la realizzazione di un percorso meccanizzato di accesso a Via
Fontebranda.
91
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Il sistema dei parcheggi di accesso al centro storico è richiamato da una
segnaletica presente nelle vie del centro storico attraverso un sistema di distinzione
basata sui colori.
Tuttavia, si è riscontrata una discrepanza tra la denominazione del parcheggio
riportato in segnaletica e l’effettiva denominazione del parcheggio (ad esempio il
parcheggio S. Caterina che viene segnalato come Fontebranda).
Inoltre all’uscita dai parcheggi non vi è una segnaletica omogenea di accesso
all’area centrale.
Riepilogo del sistema parcheggi
Parcheggio
Totale sosta
Direttrice di riferimento
1 - Stadio – Fortezza
900
Nord (autostrada del Sole
2 - Piazza Amendola
135
Nord (autostrada del Sole
3 - La stazione
520
Nord (autostrada del Sole
4 - San Francesco
280
Nord Est
5 - Pian d’Ovile
n.i.
Nord Est
6 - Due Ponti
n.i.
Est (Arezzo)
7 - Il Campo
654
Sud (Roma – Grosseto)
8 - Il Duomo
220
Sud Ovest
9 - Viale Fruschelli e
Viale Pannilunghi
n.i.
Nord
10 - Bastianini e
Via Del Nuovo Asilo
123
Sud Ovest
11 - Via Roma
124
Sud
67 auto + 87 bus/caravan
Sud Ovest
n.i.
Sud Ovest
12 - Il Fagiolone/Pescaia
13 - S. Caterina
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LE CRITICITA’ RILEVATE E LE DIRETTRICI STRATEGICHE
(prima parte)
Le criticità
A conclusione degli elementi di analisi occorre rilevare che il centro storico di Siena
presenta caratteristiche di “sistema” con valenza commerciale importante. Si sono
tuttavia evidenziale delle criticità all’interno di questo sistema; si tratta di elementi che
costituiscono ostacolo allo sviluppo e consolidamento di tale sistema.
Allo scopo di individuare, sin dall’inizio del percorso, l’esistenza delle criticità che
limitano la piena espressione di attrattiva e vitalità che ha il centro storico di Siena si
riportano perciò quelle fin qui emerse.
L’elenco, raggruppato per tema, sarà approfondito nel secondo report e oggetto di
verifica nella fase di confronto.
2)
Visitatori e Flussi
Si sono rilevati segnali di contrazione del mercato potenziale e notevoli divari nei
flussi fra i diversi assi commerciali del centro; i percorsi turistici condizionano i flussi
nelle diverse vie. In sintesi:
Calo di visitatori (turisti) negli ultimi anni
Divario fra aree del centro storico in termini di flussi
Scarsa integrazione percorsi shopping e percorsi turistici
3)
Vivacità urbana e animazione
Il centro storico non presenta la stessa vitalità in tutti i momenti della giornata. In
particolare
Scarsa animazione serale in alcune zone
Vitalità in momenti e periodi “morti” (tempi e orari)
93
____________________________________________________________________
4)
Efficienza urbana & servizi
L’attrattività esercitata dal centro storico e i flussi dall’esterno rendono necessario un
sistema di accesso molto efficiente. Si sono perciò evidenziali problemi:
Nell’ accessibilità in auto (parcheggi) e segnaletica
Nel rispetto della zona a traffico limitato
Si ipotizzano anche problematiche di approvvigionamento e stoccaggio
merci da verificare con gli operatori.
5)
Attrattività commerciale & integrazione dell’offerta
Le attività economiche presenti nel centro storico presentano le caratteristiche di
sistema commerciale integrato che, alla luce delle minacce anche dello scenario
generale, presentano alcuni segnali di difficoltà. In particolare:
Scarsa presenza di medie superfici con assortimenti profondi
Livello eccessivo di sovrapposizione su alcuni settori merceologici e scarso
livello di scelta fornito da altre merceologie
Concorrenza di aree e centri commerciali esterni (?)
Difficoltà a seguire i cambiamenti del mercato e dei flussi
Valori degli affitti elevati; prezzi elevati
Grande turn over di attività
Eccessiva presenza di attività beneficiarie di flussi
Scarsa visibilità e comunicazione di insieme
Nella seconda parte (interviste agli operatori) saranno verificate e approfondite in
particolare questo gruppo di criticità.
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Le direttrici strategiche
Alla luce delle criticità sopra citate si propongono alcune direttrici strategiche
all’interno delle quali collocare gli interventi di valorizzazione del centro storico.
Integrazione attrattività
commerciale
Fruibilità, accessibilità
e percorsi
INCREMENTARE E
CONSOLIDARE
LA POLARITA’
Animazione e
vitalità urbana
Integrazione servizi
per “sistema centro”
Tali direttrici strategiche comprendono una serie di proposte che saranno sviluppate
nel secondo report.
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