COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI
LAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANO
Corso di preparazione
all'Esame di Stato per
l'abilitazione alla professione
06-07-2009
Estimo – Relatore: Antonio Ivan Orsenigo
Programma
1 - Richiami di matematica finanziaria
2 - Estimo generale: teoria delle stime
3 - Relazione di stima; stima dei fabbricati
4 - Stima dei fabbricati (seguito)
5 - Estimo legale
Le espropriazioni per pubblica utilità
L’espropriazione è privazione forzata del diritto di proprietà o di
altro diritto reale, fatta per motivi di pubblico e generale interesse. Il
diritto di proprietà, pur essendo tutelato, è posto in subordine agli
interessi della collettività. Infatti, l'art. 42 della Costituzione riporta:
- comma 2°: "La proprietà privata è riconosciuta dalla legge che ne
determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di
assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti"
- comma 3°: "La proprietà privata può essere, nei limiti previsti
dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse
generale"
Tali concetti sono ripresi dal Codice Civile:
art. 832 "Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in
modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli
obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico"
art. 834 "Nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di
sua proprietà, se non per causa di pubblico interesse, legalmente
dichiarato, e contro il pagamento di una giusta indennità. Le norme
relative all'espropriazione per causa di pubblico interesse sono
determinate da leggi speciali."
Le espropriazioni per pubblica utilità
L’attuale quadro normativo è basato sul: Decreto del
Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327:
“Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari
in materia di espropriazione per pubblica utilità.”
Aggiornato con il DLgs 27 dicembre 2002 n. 302
Sentenze della Corte Costituzionale n. 348/2007 e
349/2007
Finanziaria 2008 – Legge 244/2007
Il testo unico DPR 327/2001
1
Il testo unico, entrato in vigore il 01-07-2002, riorganizza i
procedimenti attraverso cui viene esercitata la funzione
espropriativa: un vero e proprio atto normativo che modifica le
vecchie disposizioni.
In questo nuovo contesto, la programmazione urbanistica diventa
parte integrante della disciplina e solo con l'acquisizione della
proprietà del bene, la pubblica amministrazione potrà realizzare
l'opera.
Il testo unico non costituisce una semplice compilazione delle
disposizioni precedenti, bensì un atto normativo vero e proprio che
abroga, sostituisce o riforma gran parte delle disposizioni
previgenti.
Precluso il ricorso all'occupazione d'urgenza, il decreto di esproprio
dovrà essere preceduto da un iter predeterminato: definizione dei
rapporto tra Prg e vincoli, dichiarazione di pubblica utilità;
determinazione e liquidazione dell'indennità.
Il testo unico DPR 327/2001
2
Il testo unico sull'espropriazione per pubblica utilità ha apportato
una semplificazione che è destinata a incidere notevolmente
sull'attività del soggetto espropriante, che non potrà più far ricorso
all'occupazione d'urgenza. Essendo stata abrogata, infatti, la
dichiarazione di indifferibilità e urgenza, l'emanazione del decreto
di esproprio potrà avvenire soltanto qualora siano state percorse le
seguenti tre fasi:
- l'opera da realizzare sia stata prevista nello strumento urbanistico
generale (Prg) o in un atto di natura ed efficacia equivalente
(variante al Prg) e sul bene sia stato apposto il vincolo preordinato
all'esproprio;
- sia stata emessa la dichiarazione di pubblica utilità dell'opera;
- sia stata determinata, anche se in via provvisoria, l'indennità di
espropriazione dovuta al soggetto espropriato.
In tal modo, il TU configura così tre procedimenti, collocati in sequenza, che hanno
rispettivamente per oggetto:
1) l'atto di pianificazione generale o particolare (variante), del vincolo preordinato
all'esproprio;
2) l'approvazione del progetto definitivo dell'opera;
3) l'acquisizione coattiva dell'area.
TU DPR 327/2001 – Prima fase 1/2
Prima fase - Rapporto tra Prg e vincoli
Per la prima fase, il vincolo sul bene potrà essere apposto solo
dopo che sia divenuto efficace l'atto di approvazione del Prg
ovvero di una variante al Prg stesso, in cui sia prevista la
realizzazione di un'opera pubblica o di pubblica utilità. Nel caso di
realizzazione di un'opera non prevista dal Prg, il vincolo potrà
essere apposto, su iniziativa dell'amministrazione competente
all'approvazione del progetto, mediante una conferenza di servizi,
un accordo di programma, un'intesa ovvero un altro atto, anche di
natura territoriale, che comporti la variante al Prg.
La deliberazione che può adottare il Consiglio comunale per
disporre, con motivazione, che sul bene vincolato siano realizzate
opere diverse da quelle originariamente previste dal Prg. In tal
caso la deliberazione assunta dal Consiglio comunale, se non sarà
oggetto di dissenso da parte della Regione e dell'ente delegato
all'approvazione del Prg nei successivi 90 giorni (decorrenti dalla
ricezione della delibera e della relativa documentazione), costituirà
variante al Prg.
TU DPR 327/2001 – Prima fase 2/2
La durata del vincolo è stabilita in cinque anni ed entro tale termine
il soggetto espropriante dovrà dichiarare la pubblica utilità
dell'opera mediante l'emissione di un provvedimento ad hoc.
Qualora non vi provveda tempestivamente, avverrà la decadenza
del vincolo e troverà applicazione la disciplina contenuta
nell'articolo 9 del testo unico sull'edilizia, che concerne l'attività
edilizia nei Comuni sprovvisti del Prg ovvero dei piani attuativi del
Prg, come piani particolareggiati (Pp) o piani di lottizzazione (Pl). In
tal caso, sarà possibile effettuare:
- all'interno del centro abitato, solo gli interventi di manutenzione ordinaria e
straordinaria, nonché di restauro e risanamento conservativo (in presenza di Prg e
in assenza di Pp anche gli interventi di ristrutturazione edilizia);
- fuori dal perimetro del centro abitato, gli interventi di nuova edificazione nei limite
della densità massima fondiaria di 0,03 metri cubi per metro quadrato (in caso di
interventi a destinazione produttiva, la superficie coperta non potrà comunque
superare 1/10 dell'area di proprietà).
Il legislatore ha previsto, però, che il vincolo, dopo la decadenza,
possa essere oggetto di motivata reiterazione mediante il rinnovo
della procedura di cui innanzi. In tal caso, sarà dovuta al
proprietario del bene un'indennità commisurata all'entità del danno
effettivamente subito.
TU DPR 327/2001 – Seconda fase
Dichiarazione di pubblica utilità - Nel caso in cui l'opera risulti
conforme alle previsioni dello strumento urbanistico o a una sua
variante ovvero sia previsto da un atto assunto ad hoc, la
dichiarazione di pubblica utilità dovrà intendersi disposta quando
ricorra una delle seguenti condizioni:
- sia stato approvato il progetto definitivo dell'opera pubblica, il piano
particolareggiato. il piano di lottizzazione, il piano di recupero, il piano di
ricostruzione, il piano delle aree da destinare a insediamenti produttivi
(PIP) ovvero il piano di zona:
- in forza della normativa vigente, l'approvazione di uno strumento
urbanistico, anche di settore o attuativo, ovvero il rilascio di una
concessione o di un'autorizzazione edilizia equivalga alla dichiarazione di
pubblica utilità;
- sia intervenuta l'approvazione del progetto concernente la realizzazione
di reti ferroviarie da parte della Conferenza di servizi.
Il provvedimento che dispone Ia PU dovrà essere emanato entro il termine di cinque anni
previsto per Ia decadenza del vincolo preordinato all'esproprio e potrà contenere il termine
entro il quale andrà eseguito il decreto di espropriazione. In mancanza, l'emanazione di
quest'ultimo dovrà avvenire entro il termine di cinque anni decorrente dalla data in cui
diventa efficace il provvedimento de quo. È previsto, però, che l'autorità che abbia dichiarato
la PU possa disporre Ia proroga del termine per l'esecuzione del decreto di esproprio per un
periodo non superiore a due anni, qualora si verifichino situazioni di forza maggiore o
giustificate ragioni.
TU DPR 327/2001 – Terza fase 1
Indennità - Per quanto concerne l'attuazione della terza fase, il promotore
dell'espropriazione, quando sia divenuto efficace l'atto dichiarativo della
pubblica utilità, dovrà, nei successivi 30 giorni, predisporre l'elenco dei
beni da espropriare. neI quale:
- descriverà sommariamente i beni;
- riporterà i nominativi dei proprietari, che risulteranno dalle visure
catastali aggiornate;
- indicherà le somme offerte quali indennità provvisoria per
l'espropriazione dei singoli beni.
L'elenco andrà notificato - nella forma degli atti processuali civili - a
ciascun proprietario nella parte che lo riguarda, per dargli la possibilità di
presentare osservazioni scritte e depositare documenti nei successivi 30
giorni. In tale periodo il proprietario potrà:
- comunicare all'autorità espropriante l'accettazione dell'indennità offerta
per l'espropriazione del bene e in tal caso la relativa dichiarazione diventa
irrevocabile;
- limitarsi a designare un tecnico di sua fiducia che parteciperà aI collegio
dei tecnici incaricati di procedere alla determinazione definitiva
dell'indennità, secondo le modalità previste dall'articolo 21 del testo unico.
TU DPR 327/2001 – Terza fase 2
Se l’espropriato comunica l’accettazione, l'autorità espropriante dovrà
provvedere a corrispondere la somma offerta entro il termine di 60 giorni,
decorrente dalla comunicazione di accettazione e dal deposito, da parte
del proprietario presso l'ufficio per le espropriazioni, della
documentazione comprovante la piena e libera proprietà del bene.
Decorso tale termine, saranno riconosciuti aI proprietario anche gli
interessi nella misura del tasso legale.
Qualora il proprietario non dia seguito alla comunicazione inviatagli nei 30
giorni concessigli, l'indennità di espropriazione dovrà intendersi non
concordata e l'autorità espropriante dovrà disporre, entro 30 giorni, il
deposito della somma offerta presso la Cassa depositi e prestiti. Dovrà,
inoltre, invitare il proprietario, con atto notificato a mezzo di ufficiale
giudiziario, a comunicare nei successivi 20 giorni Ia propria intenzione di
avvalersi, per la determinazione dell'indennità, del procedimento previsto
dal richiamato articolo 21.
Tale procedimento stabilisce che l'autorità espropriante provveda alla
nomina di due tecnici, tra cui quello eventualmente già designato daI
proprietario, e fissi il termine per la consegna della relazione di stima,
nonché la possibilità per la parte che vi abbia interesse di richiedere ai
presidente del tribunale civile nella cui circoscrizione si trova il bene da
stimare la nomina deI terzo tecnico per la composizione del collegio.
TU DPR 327/2001 – Terza fase 3
È da evidenziare al riguardo come il legislatore abbia stabilito che
l'onorario dei tecnici sia liquidato, in base alle tariffe professionali,
dall'autorità espropriante e che l'intera somma:
- sia posta a carico del proprietario qualora Ia stima sia inferiore al valore
dell'indennità provvisoria offerta;
- sia divisa per metà tra il beneficiario dell'esproprio e l'espropriato,
qualora la differenza tra il valore stimato e quello dell'indennità provvisoria
non superi il decimo;
- sia posta a carico del beneficiario dell'esproprio negli altri casi.
La relazione dei tecnici dovrà essere depositata presso l'autorità
espropriante, che provvederà a darne notizia agli interessati mediante
lettera raccomandata con avviso di ricevimento, avvertendoli che
potranno prenderne visione ed estrarne copia entro i successivi 30 giorni.
Decorso tale termine, la detta autorità autorizzerà il pagamento
dell'indennità ovvero ne ordinerà il deposito presso la Cassa depositi e
prestiti per conto dei proprietario, il quale potrà richiedere che la somma
sia impiegata in titoli del debito pubblico. In seguito, poi, alla
presentazione, da parte del promotore dell'espropriazione, degli atti
comprovanti l'eseguito pagamento o deposito dell' indennità, l'autorità
espropriante emetterà il decreto di esproprio.
TU DPR 327/2001 – Terza fase 4
L'espropriato, il promotore dell'espropriazione ovvero il terzo
che ne abbia interesse, nei successivi 30 giorni, potrà
proporre innanzi alla Corte d'appello nel cui distretto ricade il
bene oggetto della procedura espropriativa opposizione agli
atti di nomina dei tecnici, alla stima da essi operata e alla
liquidazione delle spese di stima e comunque richiedere la
determinazione giudiziale dell'indennità. Trascorso tale
termine l'indennità resterà definitivamente fissata nella
somma riportata nella relazione di stima dei tecnici.
Concludendo, risulta evidente l'intenzione del legislatore di
incentivare le intese tra le amministrazioni e i proprietari dei
beni attraverso procedure rapide e semplificate che si
svolgono in contraddittorio tra le parti. In altri termini,
l'obiettivo è quello di ridurre il contenzioso tra le parti, che
traeva origine dalla “dichiarazione di indifferibilità e urgenza”
e dalla mancata emanazione del decreto di esproprio nel
termine fissato dal decreto di occupazione d'urgenza, che
sottraeva il bene al proprietario senza corrispondere
l'indennità di espropriazione.
TU DPR 327/2001 – Indennità 1
Per la fase della DETERMINAZIONE DELL’INDENNITA’ DI
ESPROPRIO si possono individuare tre procedimenti di
determinazione delle indennità
- procedimento ordinario (art. 20-21)
- determinazione urgente (art. 22)
- occupazione d’urgenza (art. 22bis)
e tre “regimi immobiliari” ai fini della determinazione delle
indennità
- area edificabile (art. 37)
- area edificata (art. 38)
- area non edificabile (art. 40)
L’art. 36 tratta dell’indennità per la realizzazione di opere
private di interesse pubblico.
TU DPR 327/2001 – Indennità 2
Articolo 36 Determinazione dell’indennità nel caso di
esproprio per la realizzazione di opere private che non
consistano in abitazioni dell’edilizia residenziale pubblica
1. Se l’espropriazione è finalizzata alla realizzazione di opere
private di pubblica utilità, che non rientrino nell’ambito
dell’edilizia residenziale pubblica, convenzionata, agevolata o
comunque denominata nonché nell'ambito dei piani di
insediamenti produttivi di iniziativa pubblica, l’indennità di
esproprio è determinata nella misura corrispondente al valore
venale del bene e non si applicano le disposizioni contenute
nelle sezioni seguenti.
TU DPR 327/2001 – Indennità 3
Nel caso di area non edificabile, l'indennità di espropriazione
è determinata in base al criterio del valore agricolo, tenendo
conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del
valore dei manufatti edilizi legalmente realizzati. Per quanto
concerne il valore del suolo, esso è pari a:
Ind = Vam ce x S
in cui Vamce è il valore agricolo medio della coltura effettivamente praticata sul
suolo e S la superficie del suolo espropriato.
Qualora l'area non sia effettivamente coltivata, l'indennità è
commisurata al valore agricolo medio corrispondente al tipo
di coltura prevalente praticata nella zona e dal valore dei
manufatti edilizi legalmente realizzati:
Ind = Vam cpz x
S
in cui Vam cpz è il valore agricolo medio della coltura prevalente praticata nella
zona
TU DPR 327/2001 – Indennità 4
Nel caso di cessione volontaria, l'indennità come innanzi determinata sarà
aumentata del 50 per cento. Al proprietario coltivatore diretto o
imprenditore agricolo a titolo principale dovrà essere riconosciuta
un'indennità aggiuntiva, determinata in misura pari al valore agricolo
medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticata.
Se si verifica, inoltre, la cessione volontaria, al proprietario dovrà essere
corrisposta un'indennità di espropriazione pari al triplo dell'importo
determinato in base al criterio del valore agricolo. Nei casi di cui innanzi,
l'indennità dovrà essere incrementata delle somme pagate
dall'espropriato per qualsiasi imposta relativa all'ultimo trasferimento del
bene.
È prevista, inoltre, un'indennità aggiuntiva a favore del fittavolo, del
mezzadro o del compartecipante, che, per effetto della procedura
espropriativa o della cessione volontaria, abbia dovuto abbandonare in
tutto o in parte l'area direttamente coltivata, da almeno un anno, prima
della data in cui è stata dichiarata la pubblica utilità.
Tale indennità è pari a quella spettante al proprietario e verrà corrisposta
a seguito di una dichiarazione dell'interessato e del riscontro dell'effettiva
sussistenza dei relativi presupposti.
TU DPR 327/2001 – Indennità 5
Nel caso di area edificabile (art 37), l'indennità di
espropriazione (Ind) era inizialmente determinata nella
misura pari all'importo, diviso per due e ridotto nella misura
del 40%, della somma del valore venale del bene (Vv) e del
reddito dominicale netto (Rd) - rivalutato ai sensi degli articoli
24 e seguenti del Dlgs 917/1986 - moltiplicato per 10
Vv + (Rd x 10)
Ind = --------------------- x
0.60
2
La riduzione del 40% non si applicava qualora fosse stato
concluso l'accordo per la cessione volontaria ovvero se
l'accordo non fosse stato concluso per fatto non imputabile
all'espropriato o perché non gli fosse stata offerta l'indennità
provvisoria, che, attualizzata, fosse risultata inferiore agli
8/10 di quella determinata in via definitiva.
La sentenza della Corte Costituzionale n. 348/2007
Dopo una lunga serie di rinvii e di adombrate censure, la
Corte Costituzionale si è espressa sul calcolo dell’indennità
di esproprio per le aree edificabili.
Con le sentenze n. 348 e n. 349, entrambe in data
24.10.2007, la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimo
l’art. 5-bis della Legge 359/1992.
Le sentenze accomunano allo stesso destino due caratteri
molto diverse: la n. 348 si riferisce alla quantificazione
dell’indennità per esproprio legittimo, mentre la n. 349 è
afferente ai criteri di calcolo dell’indennità prevista per la
cosiddetta “occupazione acquisitiva”, neologismo giuridico
creato con l’introduzione dell’art. 43 D.P.R. 327/2001.
TU DPR 327/2001 – Indennità 6
A seguito della sentenza 348/2007 della Corte Costituzionale,
la legge finanziaria 2008 (legge 244/2007) con i commi 89 e
90 dell’articolo 2 apporta alcune modifiche al DPR 327/2001
Il cambiamento più significativo, riguarda l’art. 37 che
riguarda il riferimento per il calcolo dell’indennità da erogare:
viene eliminato il criterio secondo cui l’indennità veniva
calcolata sulla media del valore venale e del RDx10 ridotta
del 40%, per passare al valore venale del bene.
TU DPR 327/2001 – Indennità 7
articolo 37
1 L'indennità di espropriazione di un'area edificabile è determinata nella misura
pari al valore venale del bene. Quando l'espropriazione è finalizzata ad attuare
interventi di riforma economico-sociale, l'indennità è ridotta del 25 per cento.
2 Nei casi in cui è stato concluso l'accordo di cessione, o quando esso non è stato
concluso per fatto non imputabile all'espropriato ovvero perché a questi è stata
offerta un'indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi in
quella determinata in via definitiva, l'indennità è aumentata del 10 per cento.
7 L’indennità è ridotta ad un importo pari al valore indicato nell’ultima
dichiarazione o denuncia presentata dall’espropriato ai fini dell’imposta comunale
sugli immobili prima della determinazione formale dell’indennità nei modi stabiliti
dall’art. 20, comma 3 e dall’art. 22, comma 1 e dell'art. 22-bis, qualora il valore
dichiarato risulti contrastante con la normativa vigente ed inferiore all’indennità di
espropriazione come determinata in base ai commi precedenti.
9. Qualora l’area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli, spetta al proprietario
coltivatore diretto anche una indennità pari al valore agricolo medio
corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato. La stessa indennità
spetta al fittavolo, al mezzadro o al compartecipante che, per effetto della
procedura, sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte il fondo direttamente
coltivato, da almeno un anno, col lavoro proprio e di quello dei familiari.
TU DPR 327/2001 – Indennità 8
articolo 38 - Determinazione dell’indennità nel caso di esproprio di
un’area legittimamente edificata
1. Nel caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata,
l’indennità è determinata nella misura pari al valore venale.
2. Qualora la costruzione ovvero parte di essa sia stata realizzata in
assenza della concessione edilizia o della autorizzazione paesistica,
ovvero in difformità, l’indennità è calcolata tenendo conto della sola area
di sedime in base all’articolo 37 ovvero tenendo conto della sola parte
della costruzione realizzata legittimamente.
2-bis. Ove sia pendente una procedura finalizzata alla sanatoria della
costruzione, l'autorità espropriante, sentito il comune, accerta la sanabilità
ai soli fini della corresponsione delle indennità.
Usufrutto: generalità 1/2
L'usufrutto è i l più ampio dei diritti reali di godimento su cosa altrui (jus in
re aliena) a vantaggio di una persona. Viene regolato dagli articoli
compresi fra il 978 ed il 1020 del Codice Civile. L'intestatario di tale diritto
(usufruttuario) può godere della cosa gravata da usufrutto come se ne
fosse il proprietario, traendone ogni possibile utilità, ma con l'obbligo di
rispettare la destinazione economica; farne uso da buon padre di famiglia
L'usufrutto è un diritto che si origina: per contratto, per successione, per
usucapione, usufrutto legale dei genitori sui beni dei minori
E’ un diritto limitato nel tempo: la sua durata massima prevista dalla legge
non può eccedere la vita residua per le persone fisiche e i 30 anni per le
persone giuridiche.
La cosa gravata da usufrutto si chiama nuda proprietà.
L'usufrutto può concepirsi solo su beni a fecondità ripetuta
Il proprietario di un bene gravato da usufrutto (nudo proprietario) ha diritto
alla futura restituzione del bene (articolo 1001, comma I del Codice
Civile).
L'usufruttuario, per tutta la durata del suo diritto, ha gli stessi diritti e gli
stessi obblighi del proprietario limitatamente però alla destinazione della
cosa. L'usufruttuario può trarre dalla cosa ogni utilità, ovvero tutti i frutti
naturali (raccolti) e civili (rendite), purché ne resti intatta la destinazione
economica, ovvero la finalità economica impressa al bene dal
proprietario.
Usufrutto: generalità
2/2
L’usufrutto può essere totale o parziale.
Il Codice Civile prescrive sia l'uso e la restituzione delle cose
non consumabili sia delle cose deteriorabili, ovvero di quelle
che senza consumarsi in un solo impiego si deteriorano a
poco a poco (capitali fissi), l'usufruttuario ha diritto di
servirsene secondo l'uso al quale sono destinate e alla fine
dell'usufrutto è soltanto tenuto a restituirle nello stato in cui si
trovano
Se l'usufruttuario ha sopportato spese che eccedono quelle
delle ordinarie riparazioni, il proprietario, al termine
dell'usufrutto, è tenuto a corrispondergli una congrua
indennità: pari alla minor somma fra lo speso ed il migliorato
(art. 985 del C.C.);
Nelle aziende agrarie, le scorte vive o morte devono essere
restituite dall'usufruttuario in uguale quantità e qualità.
L'eccedenza o la deficienza di esse deve essere regolata in
denaro secondo il loro valore al termine dell'usufrutto.
Usufrutto: valore del diritto di usufrutto
Il Valore del diritto dell'usufruttuario è dato dall'accumulazione iniziale di
tutti quei redditi, al netto delle spese, che spettano all'usufruttuario e dei
quali può disporre e godere in qualità di possessore della cosa, dal
momento della stima fino alla fine della durata dell'usufrutto e con quella
destinazione economica che la cosa aveva all'inizio dell'usufrutto.
Il tutto può essere risolto nella formula:
qn –1
1
Vu = Ru * ----------- * ------ + Ind
r
qn
Ru: reddito medio, annuo, al netto delle spese delll'usufruttuario
n = durata dell’usufrutto, se l’usufrutto è a vita natural durante n si ricava dalle Tavole di
mortalità e sopravvivenza per sesso pubblicate
r = saggio commerciale ritraibile sul mercato finanziario.
q = (1+r)
Ind = eventuale indennità per miglioramenti apportati
N.B. Ru non è uguale al Bf perché il primo è calcolato nelle condizioni
reali, il secondo in condizioni ordinarie.
Usufrutto: valore della nuda proprietà
Il valore del diritto della nuda proprietà, nell'ipotesi di usufrutto totale, sarà
uguale al valore di mercato, a prezzi attuali, del bene oggetto di usufrutto
nell'anno in cui sarà libero dal gravame dell'usufrutto, scontato al
momento di stima. Il tutto può essere riassunto nella formula:
1
Vnp = Vn * -------- - Ind
qn
Vn : valore normale di mercato del bene all'anno n e cioè quando cesserà il diritto di
usufrutto
r = saggio di capitalizzazione
q = (1+ r)
Ind = eventuale indennità da pagare all’usufruttuario
Praticamente si accetta che il valore della nuda proprietà si ricavi per
differenza fra il valore di mercato del bene ed il valore del diritto
dell’usufrutto.
Vnp = Vo - Vu
Usufrutto a fini fiscali
Successioni ereditarie: generalità
La morte di una persona non comporta lo scioglimento di tutti
i vincoli economici e giuridici che esistevano fra il defunto e le
altre persone che con lui avevano rapporti.
La legge assicura la continuità di questi rapporti che,
riflettendosi sul patrimonio lasciato dal defunto, assumono un
contenuto di interesse patrimoniale il quale si estrinseca nel
passaggio dei beni dal defunto agli aventi diritto.
Il defunto provvisto patrimonio ereditario viene detto "de
cuius“.
La successione è quindi il trasferimento di un diritto
soggettivo da un titolare ad un altro. La successione si apre
al momento della morte e nel luogo dell'ultimo domicilio del
defunto. Viene detta a titolo universale poiché con
l'accettazione dell'eredità passano crediti e debiti. Nel case si
abbiano dubbi sull’effettiva consistenza delle attività
patrimoniali, si può accettare l’eredità con “beneficio
d’inventario”.
Successioni ereditarie: generalità
La successione, ovvero l'insieme di operazioni aventi lo
scopo di dividere il patrimonio degli eredi, è regolata dalla
legge e può essere:
- legittima: quando risulta totalmente regolata dalla legge in
quanto il de cuius è morto senza testamento o con
testamento nullo;
- testamentaria: quando vi è testamento col quale il testatore
divide il suo patrimonio di due quote. La quota legittima (o di
riserva) che spetta di diritto agli eredi legittimi; la quota
disponibile che può essere attribuita dal testatore a
piacimento.
- necessaria: quando il testatore abbia disposto dei propri
beni in modo da ledere l'interesse degli eredi legittimari.
Questi vengono ammessi di diritto alla successione di una
determinata quota di patrimonio detta legittima o riserva degli
eredi legittimari.
Successioni ereditarie: generalità
Si dicono eredi i soggetti che succedono al defunto nelle attività e nelle
passività: si tratta solitamente dei parenti più stretti.
Si dicono legatari i soggetti a cui il defunto ha assegnato un particolare
bene e rappresentano il defunto solo relativamente ai beni lasciati ed
acquistano solamente i diritti del testatore inerenti alle cose assegnate.
Il mezzo con cui il de cuius palesa la sua volontà è detto testamento. Il
testamento è un negozio giuridico unilaterale, di natura patrimoniale,
revocabile fino al momento della morte.
Per sua natura deve essere espressione personale e diretta della volontà
del testatore e, pertanto, non può farsi tramite rappresentante.
Il testamento può essere:
- olografo se redatto, datato e sottoscritto dal testatore;
- pubblico se redatto da un notaio a cui il testatore, in presenza di
testimoni, detta le sue volontà.
- segreto se viene redatto o anche sottoscritto dal testatore e consegnato
ad un notaio in busta chiusa e sigillata, in presenza di testimoni.
Successioni ereditarie: aspetti estimativi
Le problematiche estimative delle successioni ereditarie sono
legate allo svolgimento delle seguenti fasi:
- collazione dei beni da parte degli eredi,
- riunione fittizia di tutti i beni compresi nell'asse ereditario;
- stima dell’asse ereditario;
- determinazione delle quote di diritto;
- determinazione delle quote di fatto.
Successioni ereditarie: collazione
La collazione rappresenta l'obbligo imposto agli eredi prefigurati:
coniuge, figli ed altri discendenti che partecipano alla divisione, di
conferire nella massa ereditaria i beni avuti in donazione dal defunto.
Non sono soggetti a collazione le donazioni per le quali il defunto abbia
espressamente disposto la dispensa dalla medesima, sempre che il loro
valore non leda la quota legittima, né le donazioni fatte a colui che
rinuncia alla successione, purché il loro valore non superi la quota
disponibile.
La legge stabilisce inoltre che non sono soggette a collazione le spese
sostenute per il mantenimento e le malattie, le spese per le nozze, il
corredo nuziale e per l'istruzione, purché siano ordinarie e non eccedano
notevolmente le normali possibilità economiche del defunto.
La stima dei beni oggetto di collazione avviene secondo quanto visto per
la riunione fittizia, tenendo presente che i miglioramenti ed i
deterioramenti apportati dal donatario dal momento della donazione a
quello dell'aperta successione gli vanno rispettivamente accreditati o
addebitati. L'aumento o la diminuzione di valore subiti dal bene per effetto
dei miglioramenti e dei deterioramenti vanno riferiti al momento
dell'apertura della successione.
Successioni ereditarie: riunione fittizia
Semplice operazione di calcolo diretta a determinare il valore
complessivo dell'asse ereditario, detraendovi i debiti ed
aggiungendovi i beni di cui il defunto abbia disposto in vita a
titolo di donazione.
Per tutti i beni da valutare, si adottano per comparazione i
prezzi correnti al tempo dell'apertura della successione e cioè
al momento della morte del "de cuius“ (più probabile valore di
mercato).
Questa operazione serve ad accertare se il defunto, sia con
donazioni fatte in vita sia con disposizioni testamentarie,
abbia o meno leso la legittima, ovvero la quota del patrimonio
spettante per legge agli eredi legittimari.
La riunione fittizia serve quindi solamente ad accertare
l’ammontare della lesione, ma lascia i beni dove si trovano,
ovvero nel patrimonio del donatario o del legatario e non li fa
rientrare nell'asse ereditario.
Successioni ereditarie: asse ereditario
La determinazione del valore dell’asse ereditario,
Successioni ereditarie: quote di diritto
La determinazione dell’ammontare delle quote di diritto,
risulta una semplice operazione contabile essendo
l'attribuzione ad ogni coerede della quota a lui spettante
espressa in percentuale ed in valore sull'asse ereditario
netto.
Si tratta di seguire il tipo di successione controllando che non
vi sia lesione della quota di legittima.