ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI PRIMA PARTE Premessa Le tabelle millesimali si pongono al “centro” della vita condominiale in quanto costituiscono uno strumento irrinunciabile per una corretta gestione. Sono a noi tutti noti scopi, necessità ed usi della tabella millesimale: per il quorum costitutivo dell’assemblea, per l’assunzione delle delibere condominiali, per i diritti e doveri dei condomini e per la ripartizione delle spese (salvo diversa convenzione). Tuttavia, le stesse non sono formalmente indispensabili per l’esistenza del condominio e per il funzionamento dell’assemblea. Come più volte affermato, le tabelle “agevolano ma non condizionano” la gestione del condominio che è ugualmente possibile e valida anche in loro assenza. (Vedi sentenza Cass. Sez. II del 10/02/2009 n°3245). Pertanto, in caso di assenza di tabelle millesimali, nell’attesa della loro redazione, il condominio dovrà individuare ed applicare un criterio (provvisorio) per definire le quote di valore con le quali procedere temporaneamente alle deliberazioni dell’assemblea ed alla ripartizione delle spese. L’art.1118 c.c. introduce il criterio per misurare i diritti ed i doveri di ciascun condomino sulle cose comuni, alle cui spese di conservazione non possono sottrarsi, mentre l’art. 68 delle Disp. di Att. fornisce delle indicazioni utili all’attribuzione di valore alle quote di proprietà dei singoli1. Pertanto, considerato che la tabella millesimale è la rappresentazione di un rapporto di valore tra una parte ed il suo intero, ben si comprende come la sua redazione consista nell’individuazione di tale valore. Il valore della singola unità immobiliare è individuato attraverso una vera e propria perizia estimativa, eseguita da un tecnico specializzato ed esperto. Oggetto della stima sarà la ricerca del più probabile2 VALORE DEL PIANO o della PORZIONE DI PIANO appartenente al singolo condomino. Per convenzione, il VALORE DEL PIANO o della PORZIONE DI PIANO, come stabilito dall’art.68 delle Disp. di Att. del c.c., si esprime in millesimi. Come ben si intuisce sin da queste prime battute, la formazione della tabella millesimale costituisce una “delicata” operazione estimativa del valore dei piani o delle porzioni di piano3 di un edificio, rispetto all’intero. Il tutto poi espresso in millesimi, in quanto la caratura millesimale di ciascuna unità immobiliare è la sintesi del valore economico della singola unità, rispetto all’intero, rapportata in millesimi. L’elaborato millesimale altro non è che il risultato di sintesi di “n” perizie estimative: una per ogni unità immobiliare appartenente all’edificio in condominio. 1 Esso recita: << I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella … >>. 2 Per qualunque stima immobiliare l’oggetto della ricerca è il più probabile valore che si può verificare per gli scopi prefissi. 3 Delle singole unità immobiliari Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 1 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Ecco perché la redazione delle Tabelle Millesimali deve essere affidata a tecnici4 di provata esperienza: profondi conoscitori della realtà condominiale, dell’estimo e degli edifici in condominio. Precisiamo sin d’ora che è più corretto parlare di Tabella Millesimale e non di Tabelle Millesimali. L’art.68 delle Disp. Att. del c.c. ne prevede una sola: la c.d. “Tabella di proprietà generale”, comunemente identificata come “Tabella A”. Ma andiamo ora ad illustrare i criteri ed i “meccanismi” comunemente impiegati per la predisposizione dell’elaborato millesimale, senza tuttavia addentrarci nel pratico e nei dettagli tecnici, propri e di competenza del tecnico estimatore. La formazione della tabella millesimale Generalmente e dai più, la formazione della tabella millesimale5 di un edificio in condominio è percepita come un’operazione semplice, quasi “meccanica”: un atto tecnico pressoché privo di sforzi valutativi, non necessitante la conoscenza di particolari cognizioni e/o specifiche discipline. Da qui la sottovalutazione6 dell’incarico professionale per la predisposizione dell’elaborato millesimale. È esperienza quotidiana, soprattutto per gli amministratori di condominio7, imbattersi in Tabelle Millesimali di cui non si conosce il metodo ed il procedimento impiegati per la determinazione della caratura millesimale delle singole unità immobiliari8. È un fatto eccezionale, se non addirittura una vera e propria rarità, trovare unita alle Tabelle Millesimali (ed all’eventuale Regolamento di Condominio), la relazione tecnica esplicativa del criterio di stima impiegato e del conseguente procedimento di calcolo della caratura millesimale, prodotti dal tecnico incaricato, a sostegno corretta ed equa determinazione dei valori millesimali delle singole unità immobiliari. Salvo rare e lodevoli eccezioni, le tabelle millesimali per edifici in condominio sono per lo più compilate/prodotte con modalità piuttosto sommarie, meccaniche e approssimative; senza cioè quella profondità di indagini, verifiche, calcoli e analisi critica che contraddistinguono un qualunque corretto processo estimativo9, indispensabili per ottenere risultati scientifici equi e prossimi all’esattezza. 4 Geometri, Ingegneri, Architetti. 5 Perché la tabella millesimale è in realtà una sola – quella di proprietà generale – mente le ulteriori sono solo delle derivate che si fondano sui medesimi presupposti millesimali, in ossequio alle disposizioni di legge ma di fatto derogabili in quanto non strettamente necessarie rispetto alle prime. 6 Anche economica, che nella gran parte dei casi dà origine a risultati ed elaborati discutibili se non addirittura non corretti. 7 Ma anche mia personale e naturalmente di tantissimi condomini. economica, che nella gran parte dei casi dà origine a risultati ed elaborati discutibili se non addirittura non corretti. 7 Ma anche mia personale e naturalmente di tantissimi condomini. 8 E pertanto non si può neppure comprendere e/o verificare la correttezza della metodologia utilizzata e delle operazioni estimative. 9 Poiché di perizia estimativa si parla. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 2 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Considerato che la formazione della Tabella Millesimale costituisce un’operazione estimativa, al tecnico estimatore è conseguentemente richiesto: 1. un’analisi dell’edificio; 2. la conoscenza dei valori immobiliari; 3. l’individuazione del metodo di stima; 4. la predisposizione di un particolare elaborato estimativo. Tenendo conto che qualunque operazione estimativa è la sintesi della combinazione dei seguenti fattori10: 1. fattore oggettivo – grado di competenza del consulente tecnico e conoscenza dell’estimo e dei suoi principi e metodi e scelta dei parametri e/o dei coefficienti di valutazione; 2. fattore soggettivo – grado di sensibilità propria del consulente tecnico che si concretizza nella capacità, più o meno spiccata, di riuscire a cogliere sfumature ed aspetti, di volta in volta diversi, condizionanti il risultato finale della stima; significa che per la predisposizione della stima del valore millesimale negli edifici in condominio possono esistere casi simili, in ragione delle caratteristiche costruttive degli stessi, ma di fatto ogni stima è diversa dall’altra. Pertanto, il tecnico incaricato deve ricercare ed individuare il metodo di stima più appropriato al caso specifico; a seconda che si tratti di edifici ancora da costruire, in fase di realizzazione o già esistenti ma ancora appartenenti ad un unico proprietario o che si tratti di edifici in condominio già costituiti ma per i quali non si è ancora proceduto alla predisposizione dell’elaborato millesimale. La conoscenza, la capacità, l’esperienza e la sensibilità del tecnico incaricato condizionano fortemente il risultato finale di stima11. Fondamentali per una corretta stima sono le motivazioni che hanno condotto il tecnico a prediligere e conseguentemente adottare ed applicare un certo criterio di stima rispetto ad un altro. Le motivazioni, chiaramente espresse nella relazione allegata alla stima, devono essere scientificamente corrette e condivisibili nei principi generali e nella forma, fatte salve alcune sfumature di carattere soggettivo che contraddistinguono la sensibilità del consulente o le semplificazioni assunte da quest’ultimo (senza che queste possano pregiudicare la validità e la bontà della stima eseguita). Capita spesso che due consulenti estimatori, chiamati a predisporre la Tabella Millesimale per lo stesso edificio, pur adottando lo stesso metodo, giungano a risultati non sempre perfettamente coincidenti. Ciò non significa necessariamente che uno dei due o entrambi abbiano sbagliato. Anzi, potremmo sostenere che entrambi hanno stimato correttamente e che le eventuali differenze di valore siano la conseguenza della diversa combinazione quantitativa dei due suddetti fattori, per via delle scelte e delle valutazioni tecnico-estimative effettuate, nonché per via delle differenti 10 Insiti nella formazione e nell’esperienza professionale del tecnico estimatore. 11 La tabella millesimale e la caratura delle singole unità immobiliari. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 3 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI sensibilità che possono contraddistinguere i due soggetti sull’argomento in discussione e sull’oggetto di stima. Una minore o maggiore semplificazione della complessità della stima, pur non costituendo errori materiali nella predisposizione dell’elaborato millesimale, può condurre a carature differenti. Del resto, né il Codice Civile né le sue Disposizioni di Attuazione stabiliscono come si debbano determinare i valori millesimali delle singole unità immobiliari, ma soprattutto non stabilisce come si debba procedere alla stima della caratura millesimale di ciascun immobile, in assenza di valori economici certi di riferimento. Come ben ha detto il Dott. Triola “… la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi ma si limita a stabilire che esse debbano essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l’incidenza di determinati elementi. …”; la legge cioè non interviene a stabilire le concrete modalità di calcolo della tabella, bensì si limita a stabilire i principi da seguire. L’unico riferimento che viene fatto è ai valori di piano o porzione di piano (rispetto all’intero); non si parla di volume, non si parla di superficie o di altro genere di parametro e tanto meno di applicazione di coefficienti o altro. L’unico parametro di riferimento è di carattere patrimoniale: il valore economico del piano o della porzione di piano rispetto all’intero. Se vi fosse un metodo unico e codificato (standard), valido per tutti gli edifici (aventi oggi caratteristiche molteplici e complessità elevate), il compito del Consulente Tecnico Estimatore sarebbe certamente agevolato ed il suo intervento potrebbe risultare addirittura superfluo, potendo chiunque procedere matematicamente alla predisposizione della tabella millesimale. Siamo così giunti ad alcune prime ma fondamentali conclusioni: non esiste un metodo unico di stima del valore millesimale di un edificio condominiale, tanto meno questo metodo è standardizzato/codificato, valido in assoluto e per qualunque caso. Abbiamo invece compreso che tale operazione è complessa e richiede scelte attente e motivate, a sostegno di quanto si andrà ad eseguire. Sulla base di tali presupposti, dobbiamo ritenere che da parte di numerosissimi tecnici vi sia un errore di prospettiva, nel predisporre le tabelle millesimali, facendo costante e quasi assoluto riferimento ai criteri ed ai soli parametri e relativi coefficienti indicati ad esempio nella Circ. Min. LL.PP. n°12480 del 26/03/1966 (che ha abrogato e sostituito la precedente Circ. Min. LL. PP n°9400 del 01/07/1926), poi aggiornata dalla con la Circ. Min. LL.PP. n°2945 del 199312 o ad ulteriori e molteplici analoghi parametri caratterizzati da relativi coefficienti, tra loro però non sempre coincidenti, indicati da alcuni autori in loro specifiche pubblicazioni, aventi per oggetto la redazione delle Tabelle Millesimali. Metodi questi che, a mio parere, spesso e volentieri conducono il tecnico estimatore a comportamenti di acritica applicazione dei coefficienti riduttivi e/o amplificativi delle 12 È infatti discutibile che si possa attribuire una tale efficacia e portata ad una fonte, quale una circolare ministeriale, per sua stessa natura priva di potestà normativa, e ancor più discutibile e singolare è che si ometta di considerare come tale circolare disciplini esclusivamente le “cooperative edilizie assistite da contributo statale” (edilizia economica e popolare), tipologia edilizia ristretta e destinata a solo uso abitativo, caratterizzata da costanti elementi progettuali e costruttivi e che, soprattutto, lo scopo di applicazione di tali coefficienti ivi previsti è per la determinazione del costo-valore dei singoli alloggi ai fini della ripartizione della spesa di realizzazione. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 4 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI caratteristiche (intrinseche ed estrinseche) prese a riferimento per la stima millesimale delle singole unità immobiliari. Dobbiamo ad esempio prendere atto che la suddetta circolare contempla solo alloggi di abitazione i relativi accessori e nulla più; non le autorimesse, non gli uffici, non i negozi e così via. In buona sostanza, la circolare del Min. LL.PP. non contempla il variegato patrimonio edilizio in condominio – non solo quello residenziale – che si è sempre più diversificato ed evoluto nel tempo. Infatti, le suddette circolari del Min. LL.PP. si riferiscono solo ad unità immobiliari di tipo residenziale, aventi specifiche e limitate caratteristiche; non contemplano tutta la complessa e variegata casistica di edifici e destinazioni delle varie unità immobiliari che generalmente compongono la stragrande maggioranza degli edifici. Tanto meno stabiliscono come comportarsi in casi specifici quali ad esempio palazzi per uffici o a destinazione mista, centri commerciali e/o aree industriali in condominio. Quindi, com’è evidente, il contenuto e le disposizioni della circolare applicate alla determinazione dei valori millesimali nel condominio è quanto mai inadatto, carente e anacronistico. In questo modo sosteniamo lo sganciamento o perlomeno una riconsiderazione dei criteri di calcolo delle tabelle millesimali attraverso i parameri stabiliti dalle circolari ministeriali di cui sopra o da altre similari pubblicazioni. Il tecnico, di volta in volta, deve decidere come approcciarsi alla stima e scegliere quale metodo impiegare13. Pertanto, come si intuisce, il coinvolgimento del tecnico nella fase estimativa del valore millesimale è fondamentale e determinante nell’ottenimento del risultato finale. L’esperto è chiamato a stimare un valore intrinseco e duraturo (depurato di taluni aspetti che generalmente, invece, hanno rilevanza nell’attribuzione del valore di un immobile), attraverso l’individuazione del criterio più confacente alla situazione oggetto di esame, rispetto a quella che è la condizione obiettiva in cui versa l’immobile oggetto di stima. In sostanza, trattasi di stima obiettiva ma allo stesso tempo “soggettiva”14 del valore condominiale. Ciò non significa assoluto annullamento o non considerazione dell’ipotesi di applicazione di metodi basati sull’impiego di coefficienti di rapporto delle singole caratteristiche intrinseche ed estrinseche alle unità immobiliari, aventi influenza sul valore oggetto di ricerca e stima. In questi casi, il compito assunto dal tecnico per la predisposizione dell’elaborato millesimale è quello di accertare un “valore economico”15 intrinseco e duraturo. Quest’ultimo, generalmente. è determinato correggendo il valore dell’unità di stima presa a riferimento (il mq o il mc), attraverso l’adozione e l’applicazione di determinati coefficienti di merito16. 13 Adottando il valore medio commerciale delle singole unità immobiliari o il valore medio commerciale per unità di superficie, quando noti e certi, o la rendita catastale, quando possibile, oppure adottando il metodo basato sull’uso dei coefficienti di rapporto, amplificativi o riduttivi, delle singole caratteristiche degli immobili prese a riferimento per l’apprezzamento od il deprezzamento delle singole unità immobiliari, in caso di assenza o incertezza dei suddetti valori. 14 Qui intesa come motivata scelta estimativa effettuata dall’esperto estimatore. 15 Che deve essere necessariamente ordinario e riferito ad una determinata epoca di stima. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 5 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Compito assai difficoltoso, sia per l’uso dei coefficienti sia per la loro corretta individuazione/stima e variabilità. L’individuazione, la scelta e la stima dei coefficienti correttivi sono rimessi alla sensibilità del tecnico estimatore (incidenza soggettiva) poiché non esiste alcun riferimento codificato. Le difficoltà intrinseche a tale analisi critica, per la scelta delle caratteristiche da prendere in considerazione ai fini della stima dei valori millesimali e dei relativi coefficienti, per semplicità di comportamento, dettato dal contenimento dei costi occorrenti ad una corretta ed oculata redazione delle tabelle17, hanno fatto sì che gran parte dei tecnici chiamati a determinare le Tabelle Millesimali di immobili in condominio si rivolgessero, sempre più spesso e sempre più acriticamente, ad impiegare coefficienti tratti dalle suddette circolari ministeriali18 o semplicemente dedotti da altre pubblicazioni, che hanno ripreso e implementato tale criterio tabellare. Si impone così la necessità di ricorrere, di volta in volta, a criteri diversi e “nuovi” da quelli indicati nelle suddette circolari, purché sorretti da un valido fondamento che pone le sue radici nella materia dell’estimo immobiliare. Pertanto, se si vorrà applicare il metodo tabellare, si tratterà di individuare, di volta in volta, una serie di coefficienti da applicare alle diverse tipologie di immobili e la scala di valore degli stessi, in funzione proprio delle caratteristiche del singolo edificio e delle sue singole unità immobiliari, senza però mai prescindere dal concetto di valore patrimoniale che è alla base della caratura millesimale, trascurando caratteristiche espressamente escluse da tali valutazioni. La relazione di accompagnamento alla tabella millesimale ne chiarirà il senso e le motivazioni dell’applicazione. In tal modo risulterà sempre possibile verificare, a posteriori, l’iter logico ed estimativo seguito dal professionista per la caratura millesimale di ciascuna unità immobiliare in condominio. Ciò non equivale a dire che l’approccio estimativo di un altro professionista non possa portare a lievi scostamenti di valore, ma che questi non si configurano come motivi od errori comportanti il rischio di invalidazione delle tabelle redatte. Alcuni scostamenti sono da ritenersi “fisiologici” e di fatto ininfluenti sulla invalidità della Tabella Millesimale, poiché dipendenti da valutazioni e semplificazioni soggettive19 se il metodo di stima adottato viene essenzialmente condiviso da entrambi i tecnici; a meno che si metta completamente in discussione l’intero approccio estimativo ed il metodo adottato. 16 Riferiti ad oggettive caratteristiche intrinseche ed estrinseche alle singole unità immobiliari e che dal tecnico incaricato sono state ritenute rilevanti ai fini estimativi (per la sola tabella millesimale). 17 Per questo motivo quasi sempre prive di relazione esplicativa e degli ulteriori elaborati necessari a sostegno di quanto eseguito. 18 Destinate peraltro ai soli tecnici collaudatori di fabbricati di cooperative edilizie assistite da contributo statale e finalizzate alla sola ripartizione tra i soci del “costo-valore” della singola unità immobiliare ai fini della suddivisione della spesa di costruzione dell’edificio e non per stabilire i valori millesimali di questo. 19 Essenzialmente dovute a sensibilità e capacità del professionista, ma anche ad approssimazioni assunte in ragione di proprie valutazioni. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 6 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Ma anche in tale ipotesi sarebbe tutto da verificare se la revisione delle carature millesimali, secondo un altro metodo di stima, porti effettivamente a valori assai diversi o comunque con scostamenti rilevanti anche solo per talune unità immobiliari20. Pare così dimostrato che è un errato convincimento il fatto di ritenere che la compilazione della Tabella Millesimale (e qui, come sopra, mi riferisco a quella di proprietà generale) possa prescindere dal contributo intellettuale e scientifico di un tecnico esperto e derivare, invece, da semplici operazioni matematiche. SECONDA PARTE I criteri/metodi per la determinazione della Tabella Millesimale Come appreso nella prima parte di questa trattazione, la predisposizione della tabella millesimale di proprietà generale, comunemente definita “Tabella A”, occorrente ai fini indicati dagli artt. 1136 e 1123 1° comma del cod. civ., consiste in una operazione estimativa, volta alla determinazione del valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Come già visto, il valore proporzionale di ogni piano o porzione di piano, di proprietà esclusiva di singoli condomini, si esprime in millesimi, come stabilito dal 2° comma dall’art. 68 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile. Esso recita: << I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella … >>. In base a quanto stabilito dall’art. 1123 2° e 3°comma cod. civ., i valori di proprietà, espressi in millesimi, contenuti nella tabella millesimale di Proprietà Generale, vengono utilizzati anche per la determinazione delle tabelle millesimali di Proprietà DIFFERENZIATA e di Proprietà SEPARATA21, nonché per le eventuali ulteriori tabelle che nella ripartizione del carico delle spese sarà opportuno e corretto predisporre ed utilizzare. Pertanto, possiamo distinguere le tabelle Millesimali secondo il seguente ordine e grado; 9 Tabella Millesimale di Proprietà GENERALE (Principale e fondamentale); 9 Tabelle Millesimali di Proprietà DIFFERENZIATA; 9 Tabelle Millesimali di Proprietà SEPARATA; In questa breve trattazione ci occuperemo, però, della sola Tabella di PROPRIETÀ GENERALE (c.d. Tabella A). La caratura millesimale delle singole proprietà immobiliari costituenti il condominio, rappresentate/indicate nella suddetta tabella, è determinata attraverso l’impiego di alcuni metodi di stima. Tra questi metodi occorre individuare quale sia possibile applicare e tra quelli possibili, a giudizio del tecnico incaricato, quale sia il più idoneo. 20 Un’altra incertezza è data dal concetto di scostamento rilevante della caratura immobiliare, in relazione al suo valore assoluto. Anche in questo caso, a nostro parere, il concetto/valore di scostamento è relativo e deve essere analizzato caso per caso, in funzione soprattutto del numero di unità immobiliari costituenti il condominio e della loro specifica destinazione, cui dipende il proprio valore. 21 Cioè di quelle tabelle che quantificano in termini millesimali le differenziazioni e/o le separazioni che una proprietà individuale può avere dalla proprietà generale. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 7 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI La caratura dei millesimi delle singole unità immobiliari costituenti la Tabella di Proprietà Generale può essere determinata attraverso i seguenti metodi di stima: 9 facendo riferimento ai valori di mercato delle singole unità immobiliari, come ad esempio nel caso di edificio nuovo o in corso di costruzione, le cui singole unità immobiliari sono oggetto di compravendita; 9 facendo riferimento ai valori catastali22 dei singoli cespiti. Questo ad esempio nel caso di edifici esistenti, di particolare tipologia edilizia, composti da unità immobiliari ripetitive e caratterizzate da uniformità distributiva interna. Se del caso, intervenendo sulla caratura di valore di alcune unità immobiliari con l’impiego di taluni coefficienti di differenziazione/adeguamento, al fine di rapportare adeguatamente il valore di queste rispetto alle altre, proprio in relazione a specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche alle singole unità immobiliari che il procedimento estimativo dell’Agenzia del Territorio non tiene nel procedimento estimativo di assegnazione della rendita catastale23; 9 facendo riferimento alla consistenza virtuale24 delle singole unità immobiliari, scaturente da un processo estimativo riferito alla superficie (o alla cubatura) reale/effettiva ragguagliata con l’impiego di particolari/specifici e a volte singolari coefficienti di rapporto/differenziazione delle rispettive caratteristiche intrinseche ed estrinseche alle singole unità immobiliari, prese a riferimento nel processo estimativo della caratura millesimale; È evidente che se l’edificio in condominio fosse composto da unità immobiliari con diversa destinazione d’uso, oltre a compiere le opportune valutazioni e considerazioni legate alle caratteristiche delle singole unità immobiliari, occorre effettuare maggiori e opportune riflessioni al fine della determinazione del valore delle singole unità immobiliari e della conseguente loro caratura millesimale. La casistica nella redazione della Tabella Millesimale Tantissimi autori si sono prodigati a fornire indicazioni sui metodi per la predisposizione di una “ineccepibile” tabella millesimale, ma nessuno dei metodi possibili può considerarsi in assoluto corretto ed ineccepibile. Solo la profondità di indagine e lo studio “del caso”25 costituisce la garanzia per ogni procedimento tecnico “sano” ed equilibrato. Il tecnico estimatore deve sempre analizzare con occhio critico i dati forniti e/o presi a riferimento per la predisposizione della tabella millesimale, onde poter scegliere quelli più attinenti ed adeguati alle condizioni intrinseche ed estrinseche all’edificio, per ogni caso specifico. 22 Del resto già il R.D.L. 15/01/1934 n°56, al suo art. 25, stabiliva che il regolamento di condominio precisasse il valore proporzionale dei singoli piani, appartamenti o locali e che in mancanza di tali accertamenti il valore dovesse essere desunto dagli estimi catastali e per i fabbricati esenti da imposta accertato mediante perizia. Il RDL precisava inequivocabilmente che il valore da prendere a riferimento fosse quello reale (dato dalla capitalizzazione del reddito) desunto dagli estimi catastali o da una perizia estimativa. 23 Però, senza mai considerare l’eventuale canone locatizio, le eventuali migliorie intervenute nelle unità immobiliari e il loro stato di manutenzione rispetto all’ordinarietà. Così come del resto stabilito dal 3° comma dell’art.68 disp. att. cod. civ.. 24 Espressa in termini di superficie o volume virtuale, a seconda dei casi e delle necessità specifiche dipendenti dalle caratteristiche delle singole unità immobiliari. 25 Dell’edificio in condominio o del complesso di edifici in condominio. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 8 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Il tecnico estimatore ha la necessità di raccogliere, in modo razionale e selettivo, il maggior numero di dati, informazioni ed elementi utili al processo estimativo da intraprendere, oltre che venire in possesso di grafici precisi ed attendibili, fedelmente rappresentativi dello stato dei luoghi e delle singole uu.ii. di cui si deve provvedere alla caratura millesimale. Le operazioni tecniche volte alla predisposizione delle tabelle millesimali, come tutte le operazioni estimative, richiedono un’accurata conoscenza della compagine immobiliare costituente lo stabile condominiale (quindi l’intero edificio e le sue singole unità). Le indagini si concretizzano in rilievi, misure, rilevamenti in sito, conoscenza delle peculiarità dell’edificio e delle singole unità immobiliari, giacché la caratura millesimale costituisce la traduzione del valore economico delle stesse. Nella pratica, la necessità di predisporre la tabella millesimale (o la nuova tabella millesimale) di un edificio in condominio sorge nei seguenti casi: 1. Nuovo edificio, in costruzione o scaturito da nuova costruzione, di un’unica proprietà o di una comunione, le cui unità immobiliari sono oggetto di compravendita; 2. Edificio esistente, appartenente ad un unico proprietario o ad una comunione indivisa, le cui unità immobiliari sono oggetto di vendita separata, con totale o parziale scioglimento dell’eventuale comunione; 3. Edificio esistente, originariamente appartenente ad un unico proprietario o ad una comunione indivisa, le cui unità immobiliari sono già state oggetto di vendita separata, con totale o parziale scioglimento dell’eventuale comunione; 4. Edificio esistente, di vecchia data e risalente a prima del 1942, già costituito in condominio, privo della tabella millesimale ma le cui uu.ii. sono dotate di quote espresse però con criterio diverso da quello millesimale; 5. Edificio esistente, già costituito in condominio, nella cui tabella millesimale sono stati riscontrati errori nella caratura anche di una sola unità immobiliare. 6. Edificio esistente, già costituito in condominio, che è stato oggetto di interventi edilizi che hanno comportato importanti variazioni nella sua consistenza o innovazioni di vasta portata. Vediamoli uno ad uno, ovviamente, nei limiti che questa breve trattazione consente. In ogni caso, riteniamo opportuno precisare che in questa materia è assai difficile o ardito dare suggerimenti validi sempre o univoci indirizzi, poiché ogni caso è a sé e deve essere analizzato nella sua singolarità. Successivamente il tecnico incaricato verificherà le ipotesi di similitudine con altri casi già affrontati e si trarrà le dovute conclusioni, al fine di individuare il metodo ed i criteri più appropriati per la predisposizione della tabella millesimale. 1. Nuovo edificio, in costruzione o scaturito da nuova costruzione, le cui unità immobiliari sono oggetto di compravendita. In questi casi, per il Costruttore/Venditore o meglio per il proprio tecnico, la formazione della tabella millesimale non presenta particolari difficoltà. Il costruttore/venditore ha a disposizione tutta la documentazione26 e le informazioni necessarie alla loro predisposizione. 26 Grafici di progetto e documentazione catastale. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 9 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI In caso di edifici già ultimati, il sopralluogo da parte del tecnico incaricato completerà il quadro delle operazioni preliminari alla redazione della tabella millesimale (o delle tabelle). In questi casi, per la predisposizione della caratura millesimale di ciascuna unità immobiliare, è sufficiente rapportare a millesimi i valori di mercato delle singole unità immobiliari, risultanti dal piano di commercializzazione delle stesse, ovvero definiti dal prodotto tra la rispettiva superficie lorda commerciale ed il prezzo per unità di superficie lorda vendibile stabilito per ciascun piano e per ciascuna destinazione d’uso specifica. La sottostante tabella sintetizza un semplicissimo caso. L’esempio è riferito ad un edificio nuovo o in corso di costruzione, costituito da tre piani fuori terra (R + 1° + 2°), destinati ad abitazioni, e da un piano seminterrato (S) destinato a cantine; di cui si conoscono i valori per unità di superficie lorda vendibile, per ciascun piano e per destinazione d’uso specifica. L’edificio è semplice e privo di ascensore. Ad ogni piano fuori terra si trovano due unità abitative, di varie metrature, dotate di cantina pertinenziale (quindi parte integrante e complementare dell’alloggio e riportata sulla medesima planimetria catastale). Come si nota, i valori millesimali di ciascuna unità immobiliare (alloggio con cantina) scaturiscono dal rapporto tra il valore della singola unità immobiliare e il valore dell’intero edificio (dato dalla somma dei valori di ciascuna unità che lo compongono), espresso in millesimi. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 10 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI 2. Edificio esistente, appartenente ad un unico proprietario o ad una comunione indivisa, le cui unità immobiliari sonno oggetto di vendita separata con totale o parziale scioglimento dell’eventuale comunione; Il caso in esame è simile al precedente ma potrebbe consentire l’applicazione di tutti e tre i criteri precedentemente esaminati, a seconda del caso specifico. Tuttavia è bene osservare che qualora si riveli più idonea l’applicazione del metodo di stima precedentemente esaminato è fondamentale che il tecnico incaricato, dovendo “valutare” una variegata compagine di unità immobiliari, probabilmente in situazioni di manutenzione, conservazione, dotazione impiantistica e di migliorie differenti tra loro, si riferisca al valore medio ordinario delle unità immobiliari che non hanno subito trasformazioni, migliorie e/o interventi di manutenzione o rinnovamento27. Ciò per il fatto che tali particolarità ed elementi hanno incidenza sulla formazione del valore di mercato delle singole unità immobiliari oggetto di compravendita. In questo caso ci troveremmo di fronte a valori non omogenei, non comparabili fra loro e dunque inutilizzabili per la determinazione della caratura immobiliare delle singole unità. Ovviamente quanto detto è riferito con estrema sintesi e semplificazione del caso. 3. Edificio esistente, originariamente appartenente ad un unico proprietario o ad una comunione indivisa, le cui unità immobiliari sono già state oggetto di vendita separata, con totale o parziale scioglimento dell’eventuale comunione; Contrariamente a quanto si pensi questo caso non è poi così “raro”. Numerosi sono i casi di edifici esistenti, in condominio, privi di tabelle millesimali. Originariamente questi edifici appartenevano ad un’unica proprietà o ad una comunione che nel tempo può aver provveduto nei seguenti modi: 9 vendita di tutte le unità immobiliari; 9 vendita di sole alcune unità immobiliari, con mantenimento della proprietà esclusiva o della comunione per le unità immobiliari invendute; 9 scioglimento della comunione con assegnazione ai comunisti di singole unità immobiliari, proporzionalmente alle rispettive quote, seguita dalla vendita di alcune unità immobiliari da parte dei comunisti; 9 … e altre ancora … Molto spesso questo tipo di operazioni immobiliari avvengono senza che si provveda alla preventiva predisposizione del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali. Così che a condominio formatosi sussistono maggiori difficoltà per la formazione delle tabelle millesimali (anche in ragione della loro successiva probabile difficoltà di approvazione), soprattutto per via del fatto che le quote millesimali devono essere tarate, per legge, al valore proporzionale di ciascuna proprietà esclusiva, rispetto al valore dell’intero. Anche in questo caso, analogamente a quanto asserito al punto precedente, non sempre è possibile riferirsi al valore di compravendita delle singole unità immobiliari. 27 Ciò nel rispetto di quanto indicato dall’art. 68 disp. att. cod. civ. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 11 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Anche qui, in relazione alla vetustà dell’edificio, su alcune unità immobiliari potrebbero essere intervenute opere di rinnovo delle finiture e/o di miglioria che hanno determinato apprezzamenti di valore rispetto ad altre, rimaste tali e quali dal momento della loro realizzazione. In tale ipotesi ci troveremmo di fronte a valori non omogenei, non comparabili fra loro e dunque inutilizzabili per la determinazione della caratura millesimale delle singole unità. Anche in questo caso occorrerà effettuare opportune considerazioni, analisi, ricerche e “valutazioni” al fine di individuare il metodo di “stima” più adatto da impiegare. 4. Edificio esistente, di vecchia data e risalente a prima del 1942, già costituito in condominio, privo della tabella millesimale ma le cui uu.ii. sono dotate di quote espresse però con criterio diverso da quello millesimale. In questo caso è opportuno osservare che tali quote, contrattualmente convenute in quanto contenute ed espresse negli atti di compravendita e di trasferimento delle singole unità immobiliari, non possono essere modificate28. In questo caso l’operazione non consiste nella predisposizione di una nuova tabella millesimale e non è neppure richiesta alcuna “revisione” delle quote. L’operazione da attuarsi è assai più semplice: si dovrà compiere una elementare “equivalenza”, traducendo in millesimi le quote diversamente espresse per le singole unità immobiliari. Poi, se del caso, si procederà alla predisposizione delle eventuali occorrenti ulteriori tabelle millesimali di proprietà differenziata e di proprietà separata, derivandole dalla “nuova” tabella millesimale di proprietà generale. L’operazione richiede però una preliminare verifica delle suddette quote: occorre accertarsi che le stesse siano quelle di proprietà29 e non quote previste solo per la ripartizione delle spese30. Vi è tuttavia un caso in cui occorrerà necessariamente rivedere le quote. Questo è il caso in cui si scopra che le “vecchie” quote per la suddivisione delle spese sono state determinate facendo riferimento alla sola consistenza dell’unità immobiliare, cioè al numero dei locali, e non al suo valore. Predisposte quindi in modo non conforme alle norme codicistiche vigenti (dal 1942). In tale ipotesi occorrerà predisporle adeguandole al moderno e attuale dettato legislativo e in tal caso ricadremmo in uno dei precedenti esempi. 5. Edificio esistente, già costituito in condominio, nella cui tabella millesimale sono stati riscontrati errori nella caratura anche di una sola unità immobiliare. Come previsto dall’art.6931 disp. att. cod. civ., nel caso in cui la caratura millesimale anche di una sola unità immobiliare sia conseguenza di un errore è possibile provvedere alla revisione della tabella millesimale32. 28 Fatta salva la casistica espressa dall’art.69 disp. Att. Cod. civ. 29 O anche definite negli atti “quote ai fini della determinazione delle maggioranze assembleari”. 30 Circostanza che ogni tanto si verifica. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 12 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Ai sensi dell’art.69 disp. att. cod. civ., l’errore che determina la revisione delle tabelle millesimali consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. In tal caso, occorrerà quanto più possibile riferirsi al metodo ed ai criteri di stima originariamente assunti dal tecnico che ha predisposto l’errata tabella33, oltre che ai valori immobiliari dell’epoca, per quanto possibile riferiti all’originario stato delle singole unità immobiliari. L’errore nella redazione della tabella consiste in una inesattezza oggettiva riguardante, ad esempio, la misurazione delle superfici, il numero dei locali, le altezze interne, ecc.. Trattasi di errori di fatto e di calcolo o di misurazione. Non rientrano in tale categoria le valutazioni derivanti dall’applicazione dei criteri di valutazione, poiché questi ultimi rientrano nella piena discrezionalità del perito e non sono contestabili. In ogni caso, l’erroneità delle tabelle deve essere provata da chi ne chiede la revisione. Ai fini della revisione delle tabelle millesimali, non possono qualificarsi errori essenziali quelli che determinano divergenze nella caratura millesimale in dipendenza da criteri soggettivi, con cui la valutazione dei singoli elementi necessari alla stima viene compiuta. L’errore di valutazione (soggettivo), in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell’art.1429 cod. civ.. Anche in questo caso, il valore millesimale da rappresentarsi nella tabella, per quanto più possibile, deve corrisponde al valore proporzionale che la singola unità immobiliare aveva all’atto della costituzione del condominio34, rispetto al valore dell’intero edificio. In casi difficili, occorrerà effettuare adeguate e approfondite valutazioni, al fine di individuare, in alternativa al metodo sopra indicato, quale sia quello residuale più appropriato. Comunque vada, il riferimento a cui il tecnico dovrà sempre guardare è il valore economico delle singole unità immobiliari. Tra gli errori più frequenti possiamo annoverare: 9 la mancata considerazione del lastrico solare nel valore di una o più unità immobiliari; 9 la mancata considerazione di taluni accessori diretti privati; 31 Art. 69 disp. att. cod. Civ. I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. 32 La revisione delle tabelle millesimali non è un obbligo ma una facoltà. In taluni casi, come per la sopraelevazione o il recupero del sottotetto a fini abitativi anche di una sola unità immobiliare (purché sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari) la revisione delle tabelle millesimali si riduce ad una mera questione di correttezza tra condomini. Tuttavia l’esercizio della facoltà di chiedere, anche al giudice, la revisione delle tabelle millesimali è un diritto che spetta anche al singolo condomino. 33 Purché noti e/o attendibili 34 Per edifici particolarmente datati, oppure all’atto della sua promessa in vendita in caso di unità immobiliare in edificio in corso di costruzione o recentemente costruito. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 13 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI 9 l’errore materiale di calcolo e di determinazione delle superfici commerciali di talune unità immobiliari; 9 l’errore di trascrizione (non di inversione delle quote millesimali tra due uu.ii.); 9 l’evidente e consistente diversità delle valutazioni proporzionali; 9 quelli che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore delle singole uu.ii. (superficie, altezza, piano, …) aventi incidenza sul valore stesso; 9 la considerazione di parametri e/o di elementi di giudizio espressamente esclusi dall’art.69 c.3 disp. att. cod. civ. (canone locatizio, migliorie rispetto alla situazione originaria e stato di manutenzione). 6. Edificio esistente, già costituito in condominio, che è stato oggetto di interventi edilizi che hanno comportato importanti variazioni nella sua consistenza o innovazioni di vasta portata. Come detto in precedenza, l’art.6935 disp. att. cod. civ. prevede che in caso di mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata36, si sia notevolmente alterato l’originario rapporto tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano è possibile provvedere alla modifica della tabella millesimale37. In tal caso, dovendo provvedere alla predisposizione ex novo della tabella millesimale, la valutazione/stima deve essere riferita all’attualità38, non facendo distinzione tra porzioni nuove e porzioni vecchie dell’immobile (ad esempio in caso di sopraelevazione), bensì facendo riferimento a valori attuali e a moderni aspetti di stima. L’alterazione del rapporto di valore deve essere di notevole entità39, collegata ad interventi strutturali sugli immobili, come ad esempio la sopraelevazione, la parziale demolizione/perimento 35 Art. 69 disp. att. cod. Civ. I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. 36 Esempio: fabbricato condominiale composto da un unico corpo di fabbrica che però si articola in due distinti corpi scala, originariamente privi di ascensore, in cui in uno di essi viene successivamente installato un ascensore a servizio dei piani di quella scala. La collocazione di un ascensore in un edificio che ne è privo è innovazione tale da generare un incremento consistente del valore delle singole unità immobiliari che lo compongono. 37 Anche la modifica delle tabelle millesimali non è un obbligo ma una facoltà. In taluni casi, come per la sopraelevazione o il recupero del sottotetto a fini abitativi anche di una sola unità immobiliare (purché sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari) la revisione delle tabelle millesimali si riduce ad una mera questione di correttezza tra condomini. Tuttavia l’esercizio della facoltà di chiedere, anche al giudice, la revisione delle tabelle millesimali è un diritto che spetta anche al singolo condomino. 38 Cioè al momento effettivo in cui si è compiuta e conclusa la modificazione di vasta portata. 39 Con esclusione di variazioni marginali scarsamente incidenti sui rapporti di valore tra le diverse unità immobiliari. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 14 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI dell’edificio40, le innovazioni di vasta portata e/o il cambio di destinazione d’uso (sempre che, in questo ultimo caso, la sua variazione sia consistente e considerevole in termini di valore). Sottolineiamo che le innovazioni o le migliorie interne ai singoli alloggi non rientrano nella casistica che giustifica la modifica della tabella millesimale, in quanto non coinvolgono la consistenza complessiva dell’edificio. Tabelle millesimali sussidiarie Le altre tabelle, diverse dalla tabella millesimale di Proprietà Generale e da essa scaturenti, altro non sono che l’esplicitazione dei criteri, tra l’altro derogabili41, di ripartizione delle spese riferite all’uso differenziato che ciascun condomino può fare della parte comune ed alle proprietà separate. Mentre i millesimi della tabella di Proprietà Generale rappresentano il valore di tutte le proprietà individuali rispetto al valore dell’intero edificio, i criteri di ripartizione delle spese valgono a individuare la porzione della spesa che ciascun condomino è tenuto a sostenere per il godimento e l’uso dei beni e dei servizi comuni. Nella formazione di queste tabelle, pertanto, occorre procedere a una duplice stima del tutto distinta: valore e uso (es. le scale e l’ascensore). TT.MM. di Proprietà SEPARATA Tabella A valori millesimali di Proprietà GENERALE TT.MM. di Proprietà DIFFERENZIATA comunemente individuate con altre lettere comunemente individuate dalla lettera A e da un numero progressivo Tabella A.1 Appartamentti Tabella A.2 Autorimesse Per le delibere e le spese afferenti tutti i Condomini 40 Tabella B Tabella C SCALE ASCENSORE Tabella D EROGAZIONE CALORE Tabella A.3 Cantine Tabella A.4 Copertura 1 Tabella A.5 Copertura 2 Perché ad esempio derivante da un abuso edilizio insanabile. 41 Sono derogabili e diversamente ripartibili rispetto al criterio millesimale le spese previste dagli artt. 1123; 1124 e 1126 cod. civ.. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 15 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Accenno alla formazione della tabella millesimale con l’uso dei “Coefficienti di Differenziazione” In ultimo, diamo qui di seguito un cenno al criterio di stima delle carature millesimali che i tecnici, generalmente, sono più inclini ad utilizzare42: trattasi del criterio che ricorre all’impiego dei c.d. “Coefficienti di Differenziazione”. Tali coefficienti hanno appunto lo scopo di “differenziare” le singole unità immobiliari costituenti il condominio, in relazione alle proprie caratteristiche intrinseche ed estrinseche aventi incidenza sulla formazione del loro valore. Il metodo prevede l’applicazione dei coefficienti alle superfici reali/utili43 (o in taluni casi ai volumi) delle singole unità immobiliari. I suddetti parametri di rapporto possono essere riassunti nei seguenti coefficienti: a) di destinazione d’uso dell’unità immobiliare; b) di piano (se con ascensore o senza); c) di orientamento; d) di esposizione/prospetto; e) di luminosità; f) di altezza netta interna; g) di funzionalità globale dell’alloggio; Tali indici vengono definiti Coefficienti Globali (cg) e sono riferiti alle specifiche caratteristiche di ogni singola unità immobiliare44. Il tecnico, in ogni caso, dovrà valutare, di volta in volta, la corretta applicazione dei singoli coefficienti, anche in relazione alla loro caratura, impiegando e stimando eventuali ulteriori e specifici coefficienti riferiti al singolo caso, formati a sua discrezione. I coefficienti di differenziazione sono considerati e applicati ad ogni unità immobiliare autonoma, componente l’edificio in condominio, e non per le rispettive singole parti che le compongono. Quindi all’intera u.i. e non ai singoli vani o ambienti. Il prodotto di questi coefficienti determina il Coefficiente di Differenziazione Globale (CG) che viene impiegato per la determinazione della c.d. “Superficie Convenzionale/Virtuale” (SV). Pertanto, si distinguono due “tipi” di superfici: la Superficie Utile/Reale (SU o SR), di ogni unità immobiliare oggetto di caratura millesimale, a cui si applica il Coefficiente di Differenziazione 42 Non sempre il più corretto ma certamente il più “sbrigativo” se asetticamente impiegato/applicato. 43 Occorre precisare che le superfici utili/reali di balconi, terrazze, accessori complementari (quali cantine e soffitte) o altre dipendenze, direttamente collegate alle singole uu.ii., devono essere a loro volta preventivamente rapportate, in termini di proporzione di valore, alle superfici utili/reali unità immobiliari di appartenenza ed oggetto di caratura millesimale. 44 Il tecnico estimatore, chiamato alla predisposizione della tabella millesimale, dovrà valutare tra tutti i coefficienti quali effettivamente tenere in considerazione per la perizia estimativa richiestagli, in ragione proprio delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche sia dell’edificio sia delle singole unità immobiliari aventi influenza nella determinazione del rapporto di valore tra le singole unità immobiliari e l’intero. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 16 di 17 ANACI – Provinciale di Varese LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Globale (CG), determinando così la Superficie Convenzionale/Virtuale (SV o SC), utilizzata per la predisposizione della caratura millesimale di ogni unità immobiliare appartenente al condominio. Il tutto come rappresentato nella tabella di esempio sottostante. U.I. n° 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Destinazione Negozio Negozio Negozio Studio Studio Alloggio Alloggio Alloggio Alloggio Alloggio Alloggio Alloggio Piano P.T. P.T. P.T. P.R. P.R. P.1° P.1° P.2° P.2° P.2° P.3° P.3° Sommano Coeff. di rapporto millesimale = S.U. mq 50 60 70 95 85 78 102 75 60 45 85 95 C.G. 2,00 1,95 1,75 1,32 1,41 1,05 1,00 1,12 1,09 1,07 1,15 1,18 900 S.V. Tot./1000 S.V. 100,00 117,00 122,50 125,40 119,85 81,90 102,00 84,00 65,40 48,15 97,75 112,10 Millesimi 85,03 99,49 104,16 106,63 101,91 69,64 86,73 71,43 55,61 40,94 83,12 95,32 1176,05 1000 1,17605 Essa esprime la proporzione dei valori tra le diverse proprietà in termini di superficie. Arch. Massimo Pariani 14/02/2011 Pagina 17 di 17