TRIBUNALE DI BERGAMO
Procedura Esecutiva Immobiliare n. 790/2011 Registro Esecuzioni
Immobiliari
PROMOSSA DA: \ srl, con sede a Verona in Piazzetta Monte n. 1,
rappresentata e difesa in forza di procura generale, dall’Avv. \ed
elettivamente domiciliata a Bergamo in Via Broseta n. \; (Creditore
Procedente)
CONTRO: I sigg. \, nato a Catania (CT) il \, c.f. \, irreperibile, sig.ra
\, nata a Catania (CT) il \, c.f. \, quest’ultima residente a \ (Bg) in \;
(Debitore Esecutato)
GIUDICE DELL'ESECUZIONE:
dott. \;
C.T.U. Esperto Estimatore:
arch. Riccardo Invernizzi iscritto al n.
312 dell'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Bergamo, con
studio professionale a Bergamo in Via Sant’Orsola n. 31.
OGGETTO: Valutazione di bene immobile ubicato nel comune di \,
Provincia di Bergamo, in Via \
UDIENZA:
22 febbraio 2013 ore 10:30;
RELAZIONE PERITALE:
Premesso che l'Illustrissimo Giudice dell'esecuzione del Tribunale di
Bergamo, dott. \ ha nominato Consulente Tecnico d'Ufficio Esperto
Estimatore arch. Riccardo Invernizzi il quale, all'udienza del
12/10/2012, ha accettato l'incarico ed ha prestato il giuramento
nelle forme di rito per rispondere a quanto contenuto nel quesito
che qui si riporta nel testo integrale:
"IL GIUDICE DELL 'ESECUZIONE Visti gli art. 569 c.p.c. e 173 bis delle
disposizioni di attuazione al codice di procedura civile conferisce
all'Esperto Estimatore il seguente incarico e PROVVEDA esaminati gli
atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenuta
necessaria, a rispondere ai 17 quesiti richiesti, come da procedura.
In evasione all'incarico conferito, il sottoscritto ha dato inizio alle
operazioni peritali, ha espletato il sopralluogo agli immobili; le
ispezioni presso l’Agenzia del Territorio, al catasto anche attraverso il
sistema telematico “SISTER”, alla Conservatoria dei Registri
Immobiliari ed Ipotecari; esaminato la strumentazione urbanistica;
eseguito un rapporto fotografico, e constatato la consistenza
dell’unità abitativa.
Gli accertamenti sono proseguiti:
- in data 29 ottobre 2012, reperivo presso l’Agenzia del Territorio di
Bergamo (Sister), la scheda catastale dell’appartamento
identificato al sub. 702 e box sub. 8; (rif. All. 2b)
- in data 8 novembre 2012, reperivo presso lo sportello
1
dell’Agenzia del Territorio di Bergamo (Sister), la visura per
soggetto delle proprietà intestate; (rif. All. 2a)
- in data 10 dicembre 2012, comunicavo avvenuto inizio delle
attività peritali ; (rif. All. 1a)
- in data 12 dicembre 2012, verificavo presso la Conservatoria
Ipotecaria, Agenzia delle Entrate di Bergamo, le formalità
giudiziarie; (rif. All. 1b)
- in data 15 dicembre 2012, sopralluogo ufficiale, comunicato alle
parti con A.R. n. 05036203265-6, senza esito, primo accertamento
dei luoghi, l’unità risulta libera; (rif. All. 1c)
- in data 15 dicembre 2012, verificavo presso l’ufficio anagrafe la
residenza degli esecutati e lo stato di famiglia storico,
riscontrando l’intestazione del nuovo civico 24 (ex 10) e della
migrazione (anno 2009) degli stessi presso il Comune di \, il sig. \
risulta cancellato dallo stato di famiglia per irreperibilità; (rif. All.
4a)
- in data 21 dicembre 2012, verificavo presso l’ufficio anagrafe del
Comune di \, la residenza e stato di famiglia dell’esecutati,
riscontrando il nuovo indirizzo di residenza in Via \ e la conferma
dello stato di famiglia; (rif. All. 4b)
- in data 15 dicembre 2012, richiedevo presso l’ufficio cancelleria
al signor Giudice, l’accesso forzoso dell’appartamento e la
proroga dei termini di consegna in 30 giorni; (rif. All. 1d)
- in data 19 dicembre 2012, ricevevo via fax, il permesso di
accesso forzoso e la concessione della proroga; (rif. All. 1e)
- in data 12 gennaio, visita dei luoghi in occasione della
convocazione del sopralluogo ufficiale, l’esecutato si presentava
e concedeva l’accesso; lo stesso era stato avvisato con A.R. n.
13962000277-7; (rif. All. 1f)
- in data 07 gennaio 2013, richiedevo, all’ufficio tecnico del
Comune, via mail, l’accesso agli atti; (rif. All. 1g)
- in data 16 gennaio, trasmettevo fax, all’ufficio tecnico del
Comune, per sollecitare l’accesso agli atti; (rif. All. 1h)
- in data 17 gennaio 2013, verificavo, presso la Cancelleria del
Tribunale di Bergamo ufficio Esecuzioni Immobiliari, la posizione di
eventuali intervenuti, non riscontrando nessuna variazione;
- in data 23 gennaio, consultavo presso l’ufficio tecnico del
comune la documentazione reperita in merito agli atti abilitativi
concessori; (rif. All. 3)
Tutto ciò premesso, ritenuto e considerato parte integrante e
sostanziale della presente, il sottoscritto C.T.U. in seguito all'analisi
degli elementi oggettivi emersi dallo studio della pratica, ha
accertato correlativamente al contenuto del quesito, quanto
2
descritto in prosieguo.
RISPOSTE AL QUESITO:
1) IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE
Trattasi di unità abitativa al piano primo, del fabbricato ad uso
residenziale, posta nel comune di \ (Bg), in Via \.
Descrizione catastale: l’immobile è distinto al N.C.E.U., Comune
Censuario di \: (rif. All. 2a)
- appartamento, foglio n. \ particella \, sub. \ categoria A/3,
Classe 2, consistenza Vani 4,5, per una Rendita Catastale pari a,
€. 278,89;
- autorimessa, foglio n. \ particella \, sub. \ cat. C/6, Classe 3,
consistenza mq. 15 per una Rendita Catastale pari a, €. 30,21;
CONFINI:
Appartamento, da nord, Via \; da est altra proprietà; da sud
prospetto su vicolo; da ovest Via \; salvo altri.
Autorimessa, da nord, muro perimetrale; da est, altra
proprietà; da sud, parti comuni; da ovest, altra proprietà; salvo altri.
Dati:
1. Superficie lorda di pavimento
=
mq. 100,00
2. Altezza di piano
=
mt.
2,70
3. Balcone (mq.7xcoeff. 0,33)
=
mq.
2,30
4. Rip. p.secondo (mq.29xcoeff.0,50)
=
mq.
14,50
5. Rip. p.2 (mq.4xcoeff.0,10)
=
mq.
0,40
6. Autorimessa
=
mq.
15,00
Totale slp (1+3+4+5) arrotondato
=
mq. 117,00
2) SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE:
Contesto, centro storico, fabbricato residenziale; individuato dalla
Via Valdimura strada pedonale collegata direttamente al centro
dell’abitato, il contesto, risulta essere caratteristico per l’ubicazione.
Caratteristiche costruttive e di finitura dell’immobile,
Strutturale: muratura;
Tetto: e gronde in legno, manto di copertura in coppo, lattonerie in
acciaio;
Prospetti: eterogeneo per ogni prospetto, rivestimento in pietra a
vista e parte intonacato caratterizzato da aperture irregolari per
forma e tipologia;
Balcone: ingresso pedonale rialzato, al fabbricato da Via
Valdimura, a forma trapezoidale, di mq. 7, pav. in lastre di porfido,
delimitato da parapetto verniciato chiaro.
Ingresso: all’unità portoncino in legno.
Appartamento
posto
al
p.r,
di
slp
mq.
117,00
3
(100,00+14,50+2,30+0,40), composto da, balcone, bagno, soggiorno
pranzo cottura, camera e sottotetto non abitabile al piano
superiore; Completa la proprietà autorimessa acquistata con diritto
di superficie di 99 anni.
Consistenza:
- n. 2 locali, di cui soggiorno, pranzo, cottura di mq. 41,00 (snr); n. 1
camera da letto di mq. 28,50 (20+8,50) camera+locale veranda
chiuso reso parte integrante della stanza ;
- n. 3 spazi di servizio, bagno mq. 11 (4+7) bagno + veranda
comunicante chiusa ad uso lavanderia, ripostiglio al piano
secondo di mq. 29,00 sottotetto agibile ma non abitabile;
piccolo vano rip. al p.secondo di mq. 3; infine balcone esclusivo
d’ingresso all’abitazione, di mq. 7.
Descrizione materiali:
Serramenti:
in legno Pino del Nord ciliegio, tinto chiaro, con
vetri singoli; lato ingresso in alluminio;
Antoni:
oscuranti interni in legno;
Porte:
in legno tamburate in noce di Tanganika;
Pareti e plafoni: finitura a gesso tinteggiato di bianco;
in ceramica, colore tenue;
Pavimenti:
Tapparelle:
NO;
Impianti:
- Elettrico standard, da rivedere;
- Impianto citofononico assente;
- Impianto idro-Sanitario dotato di vaso, bidet, piatto doccia,
attacco lavatrice e lavello;
- Impianto di riscaldamento: autonomo, produzione di acqua
calda sanitaria da caldaia interna turbo;
- Corpi radianti: termosifoni in ghisa.
Soggiorno, pranzo, cottura: di circa mq. 41, pavimento in grèsporcellanato, varie tonalità, posa a correre; piano cottura
rivestimento in piastrella cm. 10x10, h. 80, a posa ortogonale, colore
chiaro;
Bagno: di mq. 4,00, completo, di sanitari Dolomite, vaso e bidet in
vitreous-china bianca, lavabo, piatto doccia cm. 80x80, pavimenti
e riv. tinta chiara, in grès-porcellanato cm. varie, posa a correre, riv.
in piastrelle di dim. cm. 20x30 e cm. 30x30 a posa ortogonale,
tonalità chiara, h. mt. 2,20; locale annesso mq. 7 (ex veranda)
chiuso, ad uso lavanderia completo di lavello ed attacco lavatrice;
Camera: di mq. 20, la matrimoniale, pav. in ceramica dim. cm.
20x20 tonalità tenue; annesso locale comunicante di mq. 8 (ex
veranda) chiuso;
4
Scala interna: in ferro, pedate in legno; parapetto in ferro a disegno
semplice, colore scuro, pareti intonacate;
Ripostiglio p.2: sottotetto non abitabile ma agibile, presenta
caratteristiche simili alla camera;
Rip. p.2: locale ricavato ma non dichiarato, di mq. 4 h. interna mt. 1;
Autorimessa: di mq. 15,00, basculante in alluminio, pav. in cls, pareti
in prisme.
___________________
L’immobile descritto è ubicato in zona centrale del vecchio abitato;
servito da ogni servizio, ed urbanizzazione, il contesto risulta di
discreto interesse, in quanto centro storico. Lo stato manutentivo,
conservativo e le finiture sono da considerarsi in condizioni
adeguate al compendio, così come la salubrità degli ambienti,
tipologia e materiali di tipo economico.
3) COSTRUZIONI EDIFICATE ANTECEDENTEMENTE AL 01.09.1967: Si.
4) CONCESSIONE EDILIZIA E CONDONO:
N. 1 pratiche edilizie concessorie del \.
Permesso di Costruire in Sanatoria (PdC) del \ Prot. n. 1462; (rif. All.
3b)
Agibilità del \ Prot. n. 1.461; (rif. All. 3c)
Costruzione Autorimessa delibera n. 67 del \. (rif. All. 3d)
OSSERVAZIONI: lo stato dichiarato, non rispecchia quanto rilevato: il
bagno è stato spostato nel vano ex disimpegno; la veranda è stata
chiusa e resa locale abitato; al posto del ex bagno è stata
collocata la cottura; al p.2 non è stato dichiarato apertura e locale
ripostiglio in proiezione sopra la cottura. (rif. doc. Fot.)
5) IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA:
Non si rende necessario poiché l’immobile è esclusivamente una
unità immobiliare urbana a se stante e non vi sono lotti di terreno
edificabili o agricoli, come risulta dalla situazione degli atti
informatizzati presso I’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di
Bergamo.
6) IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL'IMMOBILE:
L’immobile in oggetto è distinto al N.C.E.U., Comune Censuario di \,
(rif. All. 2)
- appartamento, foglio n. \ mappale \, sub. \ categoria A/3,
Classe 2, cons. Vani 4,5, per una R. Catastale pari a, €. 278,89;
- autorimessa, foglio n. \ map. 3\, sub. \ categoria C/6, Classe 3,
consistenza mq. 15 per una Rendita Catastale pari a, €. 30,21;
5
fg. \ mp. \
sub. \ cat. A/3
cl. 2 C.\ R.C.€.278,89;
fg. \ mp. \
sub. \ cat. C/6 cl. 3 C. mq.15
R.C.€. 30,21;
OSSERVAZIONI: lo stato dei luoghi non rispecchia quanto dichiarato,
posizione bagno, veranda chiusa, locale cottura non dichiarato,
locale rip. ricavato al p.2, comunque la situazione non inficia la
valutazione.
8) ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA: ace predisposto
secondo i dettami del DGR VIII/5018 risultato in classe G, Ipe 313,33
KWh/mqa. (rif. All. 6)
9) INTESTATARI DELLA PARTITA CATASTALE è la seguente:
Proprietà dei sigg. \ (1/2) e \ (1/2) comunione legale dei beni.
Appartamento: l'atto della notifica del pignoramento trascritto
all’Agenzia del Territorio il \, il debitore esecutato è risultato
intestatario dell'immobile, in forza dell’Atto di Compravendita
redatto dal Notaio dott. \, il \ R.G. n. 163.294, R.P. n. 15.146,
trascritto a \il \ al R.G. n. 52.733 e R.P. n. 31.219, la sig. ra \ cedeva
le unità immobiliari;
Le stesse proprietà erano pervenute, precisamente, l’appartamento
per acquisto in virtù di scrittura privata autenticata e depositata
negli atti dal Notaio dott. \, il \, al R.G. n. 41.447 e R.P. n. 7.302,
registrato a \ il \ al n. 2.541 serie 2V, trascritto a \ il \ al R.G. n. 21.630
e R.P. n. 16.660, da potere della \ del \ con sede in \ (Bs);
Alla \ \ con sede in \ (Bs), l’appartamento, era pervenuto in forza
del decreto di trasferimento del Tribunale di \, in data \ Rep. n.
1.128/97, Cron. n. 2.989 registrato a \ il \ al n. 3.069 Serie IV, atti
giudiziari, trascritto a \ il 3\al R.G. n. 21.629 e R.P. n. 16.659, bene
immobile acquisito alla procedura fallimentare n. 145/94, del sig. \;
Al predetto sig. \\, l’unità immoboliare, era pervenuta per Atto di
Compravendita redatto dal Notaio dott.ssa \, il \, al R.G. n. 36.984,
R.P. n. 6.577, registrato a \ il \ al n. 6.746 Volume S1, trascritto a \ il \
al R.G. n. 35.479 e R.P. n. 26.643, la sig. ra \ cedeva l’appartamento;
Lo stesso immobile era pervenuto in proprietà antecedente il
ventennio;
Autorimessa: in diritto di superficie, per acquisto in virtù di scrittura
privata autenticata e depositata negli atti del Notaio dott. \il \, R.G.
n. 50.475, R.P. n. 4.447, registrato a \ il \ al n. 6.310, trascritto a \ il \
al R.G. n. 43.398 e R.P. n. 33.974, la società \ srl con sede in \ \(MI)
da potere alla ditta di acquisto, autorimessa ubicata nel sottosuolo
della \;
Quanto in oggetto è pervenuto alla società venditrice per esercizio
di diritto di superficie concesso dal Comune di \ e costituito con
6
atto redatto dal Notaio dott. \, il \, R.G. n. 46.415, R.P. n. 3.906,
registrato a \ il \ al n. 1.740 serie 1V, trascritto a \ il 06/03/1997 al
R.G. n. 7.541 e R.P. n. 5.894;
Al Comune di \ la suddetta area era pervenuta per titoli anteriori al
ventennio.
8) PROVENIENZA STORICO-VENTENNALE: antecedente alla data
della notifica del pignoramento trascritto a \ il \, ha registrato le
trascrizioni e le iscrizioni ipotecarie gravanti sui beni immobili in
oggetto di stima, ubicati nel comune di \, contraddistinti nel
N.C.E.U., Censuario \ foglio \, mappale n. \\ sub. \ appartamento;
foglio 1\, mappale n. \sub. \ autorimessa;
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI: alla data di statuenza, sul bene in
oggetto si sono accertate le seguenti formalità,
ISCRIZIONI IPOTECARIE:
- Ipoteca volontaria iscritta a \ in data \ R.G. n. 52.732 - R.P. n.
13.015 a favore della \ spa, a carico dei sigg. \ e \, a garanzia di
mutuo fondiario di €. 270.000,00 (somma capitale €. 90.000,00),
rimborsabile in trenta anni;
- Pignoramento immobiliare trascritto a Bergamo in data \ R.G. n.
\ – R.P. n. \, a favore della banca \ \ srl, con sede in \, contro i
sigg. \.
10) DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE PIGNORATO:
Indagine e confronto di mercato fornito dalle principali agenzie
immobiliari di zona, e dalle maggiori pubblicazioni del comparto
edilizio, fonte il Listino dei Prezzi degli Immobili di Bergamo e
Provincia iniziativa della Confedilizia e dall’Associazione Provinciale
della Proprietà Edilizia, con il patrocinio del Comune di Bergamo,
della Provincia di Bergamo e della Regione Lombardia, edizione
2012 nella quale agli immobili residenziali non recenti assumono
valori minimi al metro quadro di €. 600,00 e massimi di €. 800,00, in
funzione della posizione urbana, del contesto, dei servizi, delle
caratteristiche e delle finiture interne ed esterne.
Dette quotazioni sono assunte come parametro di riferimento
puramente informativo per la determinazione del valore delle unità
la cui fonte più attendibile è il mercato locale.
Ricerca degli elementi estimativi: il parere di stima viene espresso in
stretta correlazione con le caratteristiche intrinseche dell’edificio,
quali il grado di finitura, la classe energetica e la vetustà, ed
estrinseche quali le caratteristiche del contesto, la posizione rispetto
al centro, e la dotazione di infrastrutture del bene immobile
descritte in narrativa, in ordine all'appetibilità commerciale ed al
grado di importanza, in coerente riferimento ai valori medi venali di
7
mercato praticati in \. Ciò precisato, si desume come valore di
stima la media di €. 700,00 al mq.
Considerando: lo stato manutentivo e conservativo; la recente
ristrutturazione, e l’andamento mercuriale dell’area, si conviene di
confermare tale importo di €. 700,00 al mq. (euro settecento/00)
come valore di riferimento.
Per l’autorimessa, il diritto di superficie, penalizza il valore venale
della stessa, così come la rimanenza della concessione di 99 anni
ridotta alla data di stima.
La superficie viene calcolata computando l’effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con
l’aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie
dell’unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non
abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori
inagibili ma utilizzabili.
LOTTO unico
App. p.1:
mq. 100,00 x 1,00 x €. 700,00=
Balcone
mq.
7,00 x0,33 x €. 700,00=
Ripostiglio p.2:
mq.
29,00 x 0,50 x €. 700,00=
Rip. p.2
mq.
4,00 x 0,10 x €. 700,00=
Autorimessa
____ a corpo ____
=
VALORE COMPLESSIVO DI STIMA:
Totale Valore Arrotondato
11) FORMAZIONE DEI LOTTI: la natura
consentono la formazione di lotti separati;
degli
€.
€.
€.
€.
€.
€.
€.
70.000,00
1.617,00
10.150,00
280,00
4.000,00
86.047,00
86.000,00
immobili
NON
12) ACCERTAMENTO DELLA COMODA DIVISIBILITA' DEI BENI: i beni
residenziali per la loro natura tecnica e dispositiva NON consentono
la loro divisione;
13) ACCERTAMENTO DELLO STATO DI POSSESSO DEL BENE:
l’appartamento all'atto del sopralluogo, risultava LIBERO;
14) PROCEDURA ESPROPRIATIVA: gli immobili pignorati sono a
destinazione "residenziale", liberi da vincoli urbanistici e non oggetti
attualmente di procedura espropriativa per pubblica utilità;
15) PLANIMETRIA E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA:
Il rapporto fotografico è composto dall’allegato 5 che sviluppa
l’immobile con n. 14 cartoline da cm. 12x9 raffiguranti sia
esternamente che internamente la proprietà;
16) LA NOTA DI VOLTURA: catastale verrà predisposta non appena
sarà effettuata la vendita dell'immobile e a seguito della
documentazione che la Cancelleria farà pervenire al sottoscritto
con i dati anagrafici fiscali della parte aggiudicataria;
8
17) BANDO DI VENDITA IMMOBILIARE: si allega alla presente
separata e succinta descrizione delle unità immobiliari con il prezzo
base attribuito ai lotti.
ALLEGATI ad integrazione della presente relazione:
1) Richieste, A.R., fax, mail;
All. 1
2) Visure e schede planimetriche;
All. 2
3) Estratti, Concessioni;
All. 3
4) Cert. di res. e famiglia;
All. 4
5) Rapp. Fotografica;
All. 5
6) Certificazione Energetica;
All. 6
CONCLUSIONE:
In relazione a quanto sopra descritto, lo scrivente ritiene di aver
esaurito l'incarico fiduciale conferitogli dall'Illustrissimo Giudice
dell'Esecuzione dott. Giovanni Panzeri e rimane a disposizione per
ogni chiarimento che si rendesse necessario.
Bergamo, 29 gennaio 2013
IL CONSULENTE TECNICO D'UFFICIO
arch. Riccardo Invernizzi
9
Allegato 5: Documentazione fotografica immobile di Adrara San Rocco (Bg)
Fotografia 1 - Esterno
Fotografia 2 - Cottura
Fotografia 3 - Soggiorno
Allegato 5a: Documentazione fotografica immobile di Adrara San Rocco (Bg)
Fotografia 4 - P.2 Sottotetto e apertura non dichiarata
Fotografia 5 - P.2 Sottotetto e vano ricavato
Fotografia 6 - Lavanderia (ex veranda)
Allegato 5b: Documentazione fotografica immobile di Adrara San Rocco (Bg)
Fotografia 7 - Esterno ingresso
Fotografia 8 - Esterno (ex veranda)
Fotografia 9 - Camera
Fotografia 10 - Camera
Allegato 5c: Documentazione fotografica immobile di Adrara San Rocco (Bg)
Fotografia 11 - Vano (ex veranda)
Fotografia 12 - Bagno
Fotografia 13 - Ingresso
Fotografia 14 - Box