COMUNE DI GRADO
RELAZIONE TECNICA
Ai sensi dell’ Art. 63 bis L.r. 5/2007
Variante urbanistica per le strutture ricettive alberghiere
VARIANTE URBANISTICA AL P.R.G.C.
Variante urbanistica per le strutture ricettive
Relazione Tecnica
Comune di Grado
2010
INDICE
PARTE PRIMA ........................................................................................................................................……… 2
1. L’approccio metodologico……………………………...............................................................
3
2. Le deliberazioni consiliari n. 44/2007 e n. 37/2009................................................................
5
3. Inquadramento normativo nazionale e regionale..................................................................
8
PARTE SECONDA............................................................................................................................................. 13
4. L’analisi socio-economica e l’albergo impresa.....................................................................
14
5. Una lettura morfologica e funzionale del territorio: le zone omogenee ricettive.............
24
6. Il Piano Strategico Turistico.....................................................................................................
43
7. Il censimento delle strutture ricettive alberghiere e la fase partecipativa ........................
46
PARTE TERZA................................................................................................................................................... 49
8. Il progetto di variante ................................................................................................................
50
9. L’impianto normativo ................................................................................................................
53
10. I principali interventi................................................................................................................
55
11. Le Zone Omogenee Ricettive .................................................................................................
59
12. Gli schemi direttori ..................................................................................................................
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PARTE PRIMA
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1. L’approccio metodologico
La proposta metodologica per la formazione della variante urbanistica per le strutture ricettive
alberghiere del Comune di Grado si pone come obiettivo di lavoro la definizione e la formazione di una
Variante urbanistica relativa al tema a partire dalle indicazioni guida elaborate dalla delibera consiliare
n.44 del 23 luglio 2007 e da quelle contenute nella delibera consiliare n. 37 del 30 giugno 2009, a cui
affiancare nella fase propedeutica di costruzione del Piano stesso uno strumento di tipo strategico,
inteso come momento e strumento di visione e gestione della complessità del settore.
Il settore turistico legato alle strutture ricettive alberghiere infatti costituisce una vera e propria attività
economica, che realizza prodotti che immette poi sul mercato, paragonabile quindi a qualsiasi altro
settore produttivo. Essa costituisce un attività economica molto peculiare, costituita da un insieme di
beni e servizi che vengono assemblati dagli operatori di settore, e tende in generale ad identificarsi
non con i singoli elementi ma piuttosto con il sistema che li lega assieme.
La definizione e costruzione di un Piano delle Strategie Locali costituisce di fatto la formazione di un
tipo di pianificazione strategica, capace di individuare i sistemi di qualità che identificano le funzioni
locali e territoriali dell’area, integrando alle finalità organizzative quelle gestionali. Esso ha come scopo
quello di andare ad integrare la valorizzazione del Patrimonio locale con la promozione dell’offerta
turistica, entro i vincoli di tutela, costruendo una quadro organizzato per obiettivi principali ed obiettivi
strategici, in un ottica di costruzione di reti locali e territoriali, in un contesto caratterizzato da processi
di costruzione di scenari condivisi e possibili.
Il modello di approccio quindi definito prevede l’integrazione nella fase di screening dell’approccio
urbanistico tradizionale con l’approccio di tipo strategico, come modello di costruzione organica e
complessa dello stato di fatto e della rete di risorse esistenti o possibili.
La possibilità di affiancare ad uno strumento di pianificazione cosiddetto tradizionale uno strumento di
tipo strategico deriva dalla considerazione di ricercare una integrazione tra i due differenti processi di
costruzione del “fare pianificazione”, che per definizione hanno tempistiche e modalità differenti,
all’interno di un unico percorso di costruzione del Piano. A questo proposito la pianificazione
strategica, inserita nella fase propedeutica del Piano, può costituire uno strumento capace di fornire
input utili e necessari per il Piano stesso, al fine di gestire al meglio la complessità della tematica
all’interno della macchina di Piano, soprattutto in termini di definizione del peso degli interessi
all’interno del Piano, in termini di processo di preparazione delle condizioni per la realizzazione
(efficace ed efficiente) del Piano, e ancora in termini di costruzione di una sorta di cuscinetto territoriale
su cui appoggiare le azioni di Piano. Posizionare la fase strategica esclusivamente nella fase
conoscitiva del territorio scaturisce dal fatto di “volerla utilizzare” come strumento di lettura dei processi
territoriali in atto e possibili.
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Funzionalmente si identifica lo strumento di Variante urbanistica come lo strumento che definisce e
governa le regole per la trasformazione del territorio, e lo strumento strategico come lo strumento per
la costruzione e definizione degli obiettivi di Piano
La proposta metodologica definita riconosce nel processo di costruzione dello strumento quattro fasi
fondamentali:
1. Fase preliminare di diagnosi del territorio: offerta, domanda, settore ricettivo, patrimonio edilizio,
analisi SWOT delle risorse locali e territoriali (risorse fisiche, economiche, sociali) - Integrazione
del processo tradizionale urbanistico con la definizione di un processo di pianificazione strategico;
2. Fase di definizione e individuazione e caratterizzazione delle linee strategiche di piano e
definizione di un modello organizzativo turistico locale – Progetto di massima di Piano;
3. Concertazione, definizione fabbisogni, ascolto degli stakeholders – PartecipazioneConcertazione;
4. Fase di progettazione del piano – Progetto Definitivo di Piano;
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2. Le deliberazioni consiliari n. 44/2007 e n. 37/2009
La deliberazione consigliare comunale n. 44 del 23 luglio 2007 definisce le linee guida generali e
iniziali del progetto della variante. Nello specifico la deliberazione si compone delle seguenti direttive
che riportiamo di seguito:
Direttiva n. 1 – Analisi del mercato ricettivo
Effettuare una indagine di mercato che individui la soglia minima ( in termini di volume o posti letto ) al
di sotto della quale la struttura ricettiva risulta antieconomica .
Nel contempo individui la capacità ricettiva complessiva necessaria a soddisfare la domanda di posti
letto, differenziati per categoria, ivi compresi quelli potenziali dei villaggi turistici.
Direttiva n. 2 – Suddivisione in zone
Il territorio comunale viene suddiviso in due zone e da due ambiti puntiformi che formano la zona 3:
Zona 1: comprende il territorio comunale fino a via Galilei compresa l’Isola della Schiusa;
Zona 2: comprende il territorio comunale della parte rimanente escluse le unità ricettive puntiformi;
Zona 3: sono ricompresse le unità ricettive puntiformi: Il fagiano e Luseo
Direttiva n. 3 – Individuazione delle altezze massime
Nella zona 1, come più sopra individuata, le unità ricettive potranno avere un’altezza pari a cinque
livelli o quello della preesistenza se maggiore, qualora ricadenti in zona sottoposta a vincolo
paesaggistico e sette livelli o quello della preesistenza se maggiore, se non ricadenti in zona
sottoposta a vincolo paesaggistico.
Anche in questo caso è fatto salvo il rialzo in quota del 1° solaio avente i requisiti dell’abitabilità fino a
+ ml. 1,50 rispetto alla quota zero.
Direttiva n. 4 – Trasformazione di destinazione d’uso
Le unità ricettive al di sotto della soglia di cui alla direttiva n. 1 ed inattive da almeno 15 anni potranno
ottenere altra destinazione d’uso, ferma restando l’altezza geometrica della preesistenza.
Direttiva n. 5 – Trasferimento di destinazione d’uso
Le unità ricettive al di sotto della soglia di cui alla direttiva n. 1 non rientranti nella direttiva n. 4 che
precede potranno ottenere altra destinazione d’uso, ferma restando l’altezza geometrica della
preesistenza, a condizione che avvenga il trasferimento della volumetria ricettiva esistente all’interno
delle zone 1 – 2 o nei comparti A e B della Sacca dei Moreri.
Al fine di superare comunque la soglia minima sarà sempre assentita l’aggregazione con altre
volumetrie ricettive.
E’ utile ricordare che tali direttive non sono considerate altresì vincolanti per la stesura della variante,
così come riportato nello Schema di Contratto – Convenzione, Allegato C al Bando di Gara per
l’affidamento dell’incarico:
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“ Sulla base dei risultati dello studio di cui alla Direttiva n. 1 è facoltà del professionista proporre
soluzioni progettuali alternative o integrative purché rispettino i limiti di cui all’art. 17 del Regolamento
di attuazione della Parte I Urbanistica, ai sensi della legge regionale 23 febbraio 2007, n. 5 approvato
con Decreto del Presidente della Regione 20 marzo 2008, n. 086/Pres.”.
A seguito dei risultati relativi allo studio socio – economico e alle analisi morfologico funzionali del
territorio comunale, corrispondenti alla prima fase di elaborazione della presente variante che
possiamo riassumere in:
-
l’albergo è un’impresa a cui non è possibile applicare alcun modello di sostenibilità
economica esclusivamente in rapporto alla dimensione;
-
esiste una disomogeneità dell’offerta turistica, della distribuzione delle funzioni e dell’assetto
morfologico del territorio comunale;
e della considerazione che la precedente variante n. 8, adottata con deliberazione consiliare n. 20 del
30 maggio 2008, sempre relativa alle strutture ricettive alberghiere, attua di fatto le direttive n. 3 e n. 4
di cui sopra, l’amministrazione comunale, ritenendo che:
-
la direttiva n. 2 di cui sopra presenta una rigidità nella suddivisione dell’edificato, impedendo
l’indispensabile differenziazione di soluzioni possibili e le adeguate risposte per le numerose
aggregazioni omogenee rilevate sul territorio;
-
la situazione planovolumetrica delle strutture ricettive esistenti, in particolare nella Zona 1
identificata nelle direttive di cui sopra, rende problematico lo sviluppo ed il miglioramento dei
servizi senza la previsione di un aumento delle altezze esistenti e quindi risulta necessario
superare i limiti restrittivi imposti dalla direttiva n. 3 di cui sopra;
-
le direttive della deliberazione consiliare n. 44 non danno indicazioni in merito agli edifici a
destinazione d’uso misto ricettivo/turistico residenziale, rispetto ai quali, invece, risulta
necessario definire una specifica direttiva finalizzata alla precisa regolamentazione di tali
strutture, impedendo l’ulteriore perdita sia di posti letto che di strutture ricettive;
-
le attività ricettive complementari rappresentano una risorsa fondamentale, ma attualmente
sono carenti di servizi accessori a causa di una normativa che fino ad oggi non li ha
equiparati a quelle ricettive alberghiere;
assume con deliberazione consiliare n. 37 del 30 giugno 2009 delle nuove direttive ai sensi e per gli
effetti di cui all’8° comma dell’articolo 63 bis della L.R. n. 5 del 2007, come introdotto con la L.R. n. 12
del 2008, con lo scopo principale di contribuire fattivamente al rilancio delle strutture ricettive presenti
nel territorio di Grado, nonché di contribuire all’apertura di nuove ulteriori attività qualificate.
Le nuove direttive vengono riportate di seguito:
Direttiva n. 1)
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Partendo dall’analisi socio economica effettuata in conformità alla direttiva n.1 di cui alla delibera
consiliare n. 44/2007 e tenuto conto delle risultanze della stessa, la variante dovrà:
a) Individuare le Zone omogenee per: infrastrutturazione urbana, presenza di altre attività
complementari all’attività ricettiva (commercio, artigianato di servizio, ecc….), situazione delle
strutture ricettive esistenti (attive ed inattive);
b) Definire le azioni possibili all’interno di ciascuna Zona omogenea fermo restando il principio
della compatibilità e la sostenibilità delle stelle. Dette azioni dovranno avere come principio
informatore il rilancio e la riqualificazione delle attività ricettive, con il limite che gli interventi
non dovranno stravolgere l’ambiente e il paesaggio;
c) Individuare le zone al cui interno sarà possibile la trasformazione d’uso delle strutture
ricettive, definendone le modalità e le misure compensative che dovranno accompagnare tali
azioni;
d) Promuovere azioni e procedure sostenibili per consentire lo spostamento di volumetrie o posti
letto ricettivi al fine di razionalizzare e riqualificare strutture aventi compresenza di più
destinazioni d’uso in un unico immobile, fermo restando che detti interventi dovranno
privilegiare la porzione ricettiva rispetto alle altre destinazioni d’uso e che dovranno
comportare la formazione di edifici aventi destinazione d’uso omogenea;
e) Definire le azioni, le procedure e le soglie limite per lo spostamento di singole attività ovvero il
loro accorpamento da zone a bassa vocazione ricettiva in altra a maggiore vocazione;
f)
Definire limiti ed eventuali azioni possibili, comprendenti anche lo svincolo dalla destinazione
d’uso, per quegli immobili soggetti a vincolo art. 10 del D.Lgs. 42/2006;
g) Definire delle misure di equiparazione fra le strutture ricettive e quelle ricettive complementari.
Direttiva 2)
Prevedere il divieto di realizzare strutture miste ricettivo/residenziali o ricettivo/residenziali turistiche
all’interno della zona comprendente il Capoluogo, la Sacca dei Moreri e Grado Pineta, come meglio
indicata sulla planimetria allegata alla presente come Allegato.
La deliberazione n. 37, limitatamente alla direttiva 2), introduce l’instaurazione del regime di
salvaguardia all’interno delle aree perimetrale riportate nella planimetria allegata, ai sensi e per gli
effetti del 2° comma dell’articolo 63 TER della L.R. n. 5/2007 e succ. mod. ed int..
La presente Variante, pertanto, nell’alaborazione del progetto definitivo, persegue le linee guida
contenute nelle direttive di cui alla deliberazione consiliare n. 37/2009.
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3. Inquadramento normativo nazionale e regionale
In Italia vi sono una serie di soggetti che si occupano di turismo (che la nuova legislazione di riforma
della PA ha trasferito in capo alle Regioni e agli enti locali), per i quali la promozione turistica rientra tra
i loro compiti istituzionali, pur in assenza di una chiarezza legislativa e di criteri comuni che ne
garantiscano l’operatività sul territorio nazionale.
Per prima cosa osserviamo che con l'abrogazione del Ministero del Turismo e dello spettacolo,
avvenuta nel 1993 a seguito di referendum, a livello statale la titolarità del settore turismo è in capo al
Dipartimento del Turismo presso il Ministero della Attività Produttive che in particolare cura il
coordinamento intersettoriale degli interventi statali connessi al turismo, nonché l’indirizzo e il
coordinamento delle attività promozionali svolte all’estero.
In tema di funzioni e compiti istituzionali (Stato e Regioni) in materia di promozione turistica, l’art.2
della legge n.135 del 29 marzo 2001 recante “Riforma della legislazione nazionale del turismo”,
stabilisce espressamente in che modo siano ripartite le competenze in materia di turismo tra Stato e
Regioni; queste ultime, a loro volta, riconoscono, sulla base del principio di sussidiarietà, il ruolo dei
Comuni e delle Province nei corrispondenti ambiti territoriali, con particolare riguardo all’attuazione
delle politiche intersettoriali e infrastrutturali, necessarie alla qualificazione dell’offerta turistica. Anche
ai soggetti privati, lo Stato e le Regioni riconoscono l’apporto per la promozione e lo sviluppo
dell’offerta turistica.
La legge 135/2001 introduce alcune novità di rilievo tra le quali:
Il passaggio di funzioni e compiti dallo Stato alle Regioni e agli enti locali nell’ottica del
decentramento;
L'istituzione della Conferenza nazionale del Turismo;
L'introduzione dei Sistemi turistici locali;
Le definizioni normative di imprese e professioni turistiche;
L'affermazione, anche in ambito turistico, del principio di sussidiarietà;
L’Istituzione del Fondo di cofinanziamento dell’offerta turistica;
L'importanza attribuita alla sinergia tra settore pubblico e privati;
Il riconoscimento della Carta dei diritti del turista.
A seguito poi della modifica del titolo V della Costituzione, operata dalla Legge Costituzionale 18
ottobre 2001 n. 3 recante - "Modifiche al Titolo V della parte seconda della Costituzione" – le Regioni
esercitano le funzioni in materia di turismo e di industria alberghiera, con competenza esclusiva, non
rientrando più né tra quelle di competenza concorrente né esclusiva dello Stato.
Il 25 settembre del 2002 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana il Decreto
del Presidente del Consiglio dei Ministri che attua in parte la legge 135 del 2001, essendo stati
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concordati i contenuti con le Regioni in sede di Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le
regioni e le province autonome di Trento e Bolzano, con il quale si definiscono i principi e gli obiettivi
per la valorizzazione dei sistemi turistici locali.
Il su indicato DPCM del 13 settembre 2002 , recante Recepimento dell’accordo fra lo Stato, le regioni e
le province autonome sui principio per l’armonizzazione, la valorizzazione e lo sviluppo del sistema
turistico, in particolare all’art.1 comma 2 lett. a per la definizione degli standard minimi dei servizi di
informazione e di accoglienza ai turisti , delega alle Regioni il compito di disciplinarne gli strumenti, le
strutture e le modalità di collegamento e concorso da parte degli enti territoriali e funzionali. Gli uffici di
informazione e di accoglienza turistica hanno denominazione unica di IAT e sono contrassegnati
all’esterno da tale marchio, comune su tutto il territorio nazionale.
E’ importante notare che la volontà dello Stato è quella di allargare la base riconoscibile come turistica,
intendendo per essa non solo le imprese turistiche ma quelle attività turistiche che spaziano
dall’artigianato ai Parchi a tema, suscettibili di agevolazioni tariffarie, e funzionali alla creazione di
sistemi turistici integrati, al fine di assicurare l’unitarietà del comparto turistico e la tutela dei
consumatori, delle imprese e delle professioni turistiche.
A titolo esemplificativo e non esaustivo rispetto all’elenco previsto dall’art.2 comma 4 della
legge n.135 del 2001 il DPCM ha indicato:
-
Le terminologie omogenee e lo standard minimo dei servizi di informazione e di accoglienza
al turista;
-
I criteri e le modalità dell’esercizio su tutto il territorio nazionale delle imprese turistiche;
-
gli standard minimi di qualità delle camere di albergo e delle strutture ricettive in generale;
-
i requisiti e le modalità di esercizio su tutto il territorio nazionale delle professioni turistiche
per le quali si ravvisa la necessità di profili omogenei ed uniformi, con particolare riferimento
alle nuove professionalità emergenti nel settore;
-
i requisiti e gli standard minimi delle attività di accoglienza non convenzionali.
Vero è che il comma 6 dell’art.2 prevedeva che entro nove mesi dalla data di emanazione del decreto
di cui al comma 4, ciascuna Regione avrebbero dovuto dare attuazione ai principi e agli obiettivi
stabiliti dalla presente legge e contenuti nel decreto di cui al medesimo comma 4.
Tuttavia a seguito della modifica del Titolo V della Costituzione, le Regioni medesime detenendo la
competenza esclusiva in materia turistica, e godendo altresì di ampia discrezionalità normativa nel
settore, hanno promulgato proprie leggi regionali, indipendentemente dai tempi di emanazione del
DPCM.
Quasi contravvenendo al rispetto del dettato costituzionale come illustrato in precedenza, poiché
ritorna ad una visione centralista dei poteri dello Stato in campo turistico, si pone l’art. 12 della legge
14 maggio 2005 n. 80, recante “Disposizioni urgenti nell’ambito del Piano di azione per lo sviluppo
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economico, sociale e territoriale. Deleghe al Governo per la modifica del codice di procedura civile in
materia di processo di cassazione e di arbitrato nonché per la riforma organica della disciplina delle
procedure concorsuali" -.
Difatti tale norma, nel disciplinare “il Rafforzamento e rilancio del settore turistico”, stabilisce la
trasformazione dell'ENIT (Ente nazionale per il turismo) in Agenzia nazionale del turismo e altresì
decreta l'istituzione, entro 30 giorni dalla sua entrata in vigore, del Comitato Nazionale per il Turismo
per assicurare il coordinamento stabile delle politiche di indirizzo del settore turistico in sede nazionale
e la sua promozione all'estero ed ha compiti di orientamento e coordinamento delle politiche nazionali
e di indirizzo per l'attività dell'Agenzia. A suffragio di questi principi di orientamento, indirizzo e
coordinamento sono chiamati a far parte del Comitato Nazionale rappresentanti di Amministrazioni
Centrali ed Enti Territoriali e Locali rappresentanti delle associazioni di categoria ed un rappresentante
delle Camere di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura.
In Friuli Venezia Giulia l’Assessorato alle attività produttive vede il turismo tra i propri settori di
competenza. La LR 2 del 16/01/2002 – Disciplina organica del turismo - prevede espressamente che i
soggetti operanti in ambito regionale siano la Regione, AIAT (successivamente liquidate), Comuni e
Province, pro-loco, consorzi turistici per la gestione, promozione e commercializzazione del prodotto
turistico. Successivamente la LR 5/12/2005 n. 29 introduce delle significative novità coinvolgendo
anche le CCIAA come soggetti operanti nel settore turistico ed istituendo l’Agenzia per lo sviluppo del
turismo.
La legge appare assai organica e completa anche in virtù dell’aggiornamento introdotto
successivamente tramite il Testo Unico del commercio (LR. n. 29/2005) che ha inserito nuovi elementi
di concertazione (Comitato strategico di indirizzo) tra pubblico e privato e il nuovo strumento operativo
dell’agenzia regionale (Turismo FVG) partecipato da più soggetti.
Per quel che ha più attinenza con la variante in fase di redazione, la legge disciplina che:
•
L'autorizzazione all'esercizio delle strutture ricettive turistiche sia rilasciata dal Comune;
•
Il rilascio dell'autorizzazione all'esercizio delle strutture ricettive alberghiere, nonché delle
strutture ricettive all'aria aperta, sia subordinato alla loro classificazione;
•
Le funzioni amministrative relative alla classificazione siano esercitate da una commissione
formata dal Comune e dall'associazione di categoria ove rappresentata;
•
la classificazione abbia validità per un periodo di cinque anni, decorrente, per le strutture
ricettive, dalla data di emanazione, da parte del Comune, del provvedimento di classificazione
e, per le case e appartamenti per vacanze, dalla data di presentazione al Comune della
dichiarazione di cui all'articolo 83, comma 2;
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L’art. 64 disciplina nello specifico le strutture ricettive alberghiere:
1. Sono strutture ricettive alberghiere gli esercizi ricettivi aperti al pubblico che
forniscono alloggio, servizi generali centralizzati, ed eventualmente vitto e servizi
accessori.
2. Le strutture ricettive alberghiere si dividono in alberghi o hotel, motel, villaggi albergo,
residenze turistico alberghiere o aparthotel o hotel residence, e alberghi diffusi.
3. Gli alberghi sono dotati di almeno sette camere o unità abitative o suite, ubicate in
uno o più' stabili o in parte di stabile; in ogni caso il numero delle unità abitative o
delle suite non deve prevalere sul numero delle camere.
4. I motel sono dotati di almeno sette camere o unità abitative ubicate in uno o più' stabili
o in parte di stabile, nonché del servizio di autorimessa con box o parcheggio, per
tanti posti macchina o imbarcazioni quante sono le camere o le unità abitative,
servizio di assistenza ai turisti motorizzati, di rifornimento carburante, di ristorante o
tavola calda e di bar.
5. I villaggi albergo sono dotati di almeno sette unità' abitative dislocate in piu' stabili, in
un'unica area perimetrata.
6. Le residenze turistico alberghiere sono costituite esclusivamente o in prevalenza da
unità' abitative.
7. Gli alberghi diffusi sono costituiti da unità abitative dislocate in uno o piu' stabili
separati, integrate fra loro da servizi centralizzati quali ufficio di ricevimento, sala ad
uso comune, eventualmente ristorante-bar, allocati in un unico stabile.
8. Le suite sono costituite da almeno un vano allestito a salotto e uno a camera da letto
e da almeno un bagno.
9. Le unità' abitative sono costituite da uno o piu' locali allestiti a camera da letto e
soggiorno, con servizio autonomo di cucina e bagno privato.
10. Le strutture ricettive alberghiere di cui all'articolo 64, punto 3, 4, 5 e 6, sono
classificate in base ai requisiti minimi qualitativi posseduti e contrassegnate da un
numero di stelle rispettivamente da uno a cinque, se trattasi di alberghi, motel, o
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villaggio albergo, e da due a quattro se trattasi di residenze turistico alberghiere. I
requisiti minimi qualitativi ai fini della classificazione sono indicati nell'allegato <<A>>,
facente parte integrante della legge.
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4. L’analisi socio-economica e l’albergo impresa
Con l’obiettivo di sintetizzare gli elementi emersi dall’indagine socio-economica si propone di seguito
quella particolare analisi schematica conosciuta in letteratura con l’acronimo anglosassone di SWOT
Analysis:
-
Strenghts - punti di forza: elementi - risorse o attività - interni alla destinazione turistica
che permettono il conseguimento di performance produttive ottimali - efficaci ed efficienti
- in termini di specialistica competenza o vantaggio competitivo;
-
Weaknesses - punti di debolezza: elementi - materiali o immateriali - interni alla
destinazione turistica (territorialmente intesa) che determinano esternalità negative economiche, ambientali, sociali - rispetto al generale ambiente competitivo;
-
Opportunities - opportunità: elementi - risorse o attività - esterni alla destinazione turistica
(non ancora ottimizzati) che in senso prospettico possono rappresentare fattori critici di
successo per lo sviluppo futuro della destinazione;
-
Threats - minacce: elementi - materiali o immateriali - esterni alla destinazione turistica
(condizioni economiche ambientali, sociali e di mercato) che in senso prospettico
possono assumere carattere di esternalità negative rispetto al generale ambiente
competitivo.
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All’interno della prospettiva adottata possiamo, dunque, procedere con l’esemplificazione della SWOT
Analysis di Grado - sia rispetto agli elementi di analisi interna - punti di forza e punti di debolezza - e
sia rispetto agli elementi di analisi esterna - opportunità e minacce - alla destinazione turistica stessa.
La risorsa acquatica (marina, lagunare e termale) - con le proprie peculiari caratteristiche di unicità e
non riproducibilità - è evidentemente il principale elemento interno su cui si struttura la complessiva
proposta turistica della destinazione, il cui territorio permette il potenziale svolgimento di numerose
attività a carattere ludico-sportive, culturali e di fruizione del paesaggio. Inoltre, la specifica proposta
turistica espressa da Grado, si inserisce all'interno di uno strutturato sistemi di offerta turistica
composto dalle destinazioni “limitrofe”, che in qualche modo completano il quadro delle attività
svolgibili sul territorio di interesse.
D’altra parte il peculiare contesto territoriale - soprattutto se inteso in termini generali di sistema di
offerta necessariamente coerente - pone evidentemente alcuni imprescindibili vincoli allo sviluppo
locale: in considerazione del fragile equilibrio eco-sistemico - quale specifico carattere del territorio
considerato - il soggetto di governo ha l’obbligo di focalizzare la propria attenzione nei confronti delle
tematiche della sostenibilità ambientale, economica e sociale della destinazione; la risorsa acquatica
non deve, tuttavia, rappresentare un ostacolo allo sviluppo, al contrario deve essere posta alla base
delle strategie di crescita dell’economia locale. In tale prospettiva la destinazione ha l’opportunità di
sviluppare specifiche politiche di gestione del territorio che abbiano come comune valore l’ecocompatibilità con l’ambiente circostante - sia rispetto alla tematica degli insediamenti produttivi e sia
rispetto alla tematica della mobilità interna alla destinazione.
Con oltre 202 mila arrivi e 1,4 milioni di presenze, Grado assume per il territorio provinciale goriziano
un eminente ruolo di leader all'interno del panorama economico del turismo, ospitando oltre i tre quarti
della domanda presente a livello locale.
I dati a disposizione ci permettono di analizzare un periodo di tempo elevato che va dal 1996 al 2007:
gli ultimi 12 anni hanno evidenziato per la località performance altalenanti con diminuzioni consistenti
ed incerte ripartenze. Tra 1998 e 2000 si sono persi oltre 70 mila pernottamenti, nel 2001 - anno di
massimo picco - le presenze sono salite a 1,6 milioni per poi ridiscendere sotto quota 1,4 nel 2005. Il
2006 ed il 2007 hanno rappresentato anni di parziale ripresa, anche se il 2007 - pur evidenziando un
trend di sviluppo nel numero di turisti (+2,1% negli arrivi) - ha segnato un ulteriore flessione nel periodo
di soggiorno, attestatosi a 7 giorni.
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
Relazione Tecnica
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Comune di Grado (1996-2007):
Flussi turistici
•
202 mila arrivi
•
1,4 milioni di presenze
•
¾ dei pernottamenti provinciali
•
domanda regionale: 437 mila
presenze
•
con Lombardia e Veneto, il
mercato di prossimità
copre l’85% dei pernottamenti nazionali
•
la domanda di lingua tedesca rappresenta oltre il 75% dei flussi stranieri
•
oltre l’80% dei flussi incoming su Grado è concentrato
nei primi 5 mercati di origine
Offerta alberghiera
Dati ISTAT 2006
•
260 strutture ricettive
•
21,7 mila posti letti
•
7,9 milioni di pernottamento
(potenziali)
Censimento di variante gennaio 2009
•
5 residenze turistico alberghiere
•
11 hotel a 4 stelle
•
40 hotel a 3 stelle
•
10 hotel a 2 stelle
•
4 hotel a 1 stella
•
4.622 posti letto totali
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
Relazione Tecnica
Comune di Grado
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Questa struttura dell’offerta risulta distribuita nel territorio in modo disomogeneo, soprattutto in ragione
delle potenzialità di sfruttamento e affaccio sul mare, con alcune concentrazioni e alcune dispersioni
che evidenziano una competitività potenziale molto elevata ma anche delle debolezze intrinseche,
soprattutto sotto il profilo dell’integrazione e della sistematizzazione dell’offerta complessiva turistica,
ovvero la ricettività associata all’offerta di altri servizi turistici (dal commercio ai pubblici esercizi).
Esercizi commerciali, pubblici esercizi e ricettività alberghiera per zona commerciale
Valori assoluti
esercizi
commerciali
pubblici esercizi
n. letti negli
alberghi
alberghi
zona 1
20
9
5
213
zona 2
153
53
26
1.831
zona 2 bis
26
46
1
42
zona 3
6
4
3
84
zona 4
23
22
31
1.807
zona 4 bis
-
2
-
-
zona 5
3
1
-
-
zona 6
5
7
6
294
zona 7
5
6
-
-
zona 8
3
5
-
-
TOTALE
244
155
72
4.271
Fonte: elaborazione VenetoProgetti su dati dell’Amministrazione Comunale e rilevazione diretta
Infatti, al di là dei valori assoluti, è nel rapporto tra i diversi sistemi dell’offerta che si esplicita una
disomogeneità nella distribuzione del sistema complessivo dell’offerta turistico-ricettiva, commerciale e
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
Relazione Tecnica
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dei servizi, evidenziata da alcuni indici che è possibile calcolare per singola zona del piano
commerciale (fonte: Ufficio Comunale Attività Produttive).
Il rapporto tra la ricettività alberghiera, calcolata sul numero degli alberghi, e il numero di esercizi
commerciali e pubblici esercizi presenti per zona, rappresenta un primo elemento di valutazione
dell’interazione potenziale tra i due sistemi dell’offerta in grado di generare una sinergia a livello
territoriale. In questo senso la media comunale vede 0,30 esercizi ricettivi alberghieri per ogni esercizio
commerciale e 0,46 esercizi ricettivi alberghieri per ogni pubblici esercizio. Tuttavia la tabella seguente
evidenzia come alcuni di questi rapporti in alcune zone (zona 1 e 2) presentino valori più bassi, ovvero
una maggiore integrazione tra il sistema della ricettività e le altri strutture dell’offerta commerciale e dei
pubblici esercizi di Grado. Al contrario altre zone evidenziano una preponderanza dell’offerta ricettiva
in rapporto all’offerta commerciale e dei servizi, con valori anche superiori all’unità.
Rapporto tra ricettività alberghiera e sistema del commercio e dei pubblici esercizi
alberghi / es. commerciali
alberghi / pubb. esercizi
zona 1
0,25
0,56
zona 2
0,17
0,49
zona 2 bis
0,04
0,02
zona 3
0,50
0,75
zona 4
1,35
1,41
zona 4 bis
-
-
zona 5
-
-
zona 6
1,20
0,86
zona 7
-
-
zona 8
-
-
0,30
0,46
TOTALE
Fonte: elaborazione VenetoProgetti su dati dell’Amministrazione Comunale e rilevazione diretta
Si evidenzia come in alcune zone vi sia una rarefazione degli esercizi commerciali e dei pubblici
esercizi che indica, senza ombra di dubbio, la difficoltà di strutturare un’offerta turistica complessiva
competitiva per il turista, che non sia basata solo sulla disponibilità di posti letto.
Per quel che rigurada i flussi turistici, nel comune di Grado, nel 2007, si sono registrate ufficialmente
poco più di 1,4 milioni di presenze, di cui:
–
434mila negli alberghi (31%)
–
985mila negli altri esercizi ricettivi (69%)
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Considerando che nel comune di Grado sono presenti circa 12.000 abitazioni, delle quali 4.500
occupate e il resto destinate a case per vacanza si può stimare (analogamente a quanto viene stimato
in altre realtà simili) che Grado è in grado di generare complessivamente un’offerta ricettiva non
ufficiale quasi doppia rispetto a quella ufficiale. Infatti stimando una presenza di circa 30.000 posti
letto nelle seconde case per vacanza ed un utilizzo pieno di 45 giorni all’anno per posto letto, si giunge
a stimare complessivamente nelle seconde case 1.350.000 presenze/anno.
Numero di prese nze turistic he nel sistema ricettivo del comune di Grado
seconde
alberghi
extralberghieri
totale
case
arrivi
124.694
78.023
202.717
presenze
434.322
984.959
1.419.281
3,5
12,6
7,0
1.350.000
N. medio
presenze
Fonte: elaborazione e stima VenetoProgetti su dati Istat
Il turismo a Grado genera un giro d’affari (stimato) di oltre 160 milioni di euro, dei quali:
–
134 milioni derivanti dal turismo che sceglie le destinazioni ricettive alberghiere ed
extralberghiere
–
27 milioni dal turismo delle seconde case
Il rapporto tra questi valori evidenzia che esiste un rapporto tra la spesa media alberghiera e quella
delle case per vacanza, pari a 7,5, ovvero per ogni euro speso da un turista in una seconda casa per
vacanza ve ne sono 7,5 spesi da un turista soggiornante in albergo; questo valore si abbassa a 3,5 nel
caso degli esercizi extralbeghieri, generando un indice medio della ricettività ufficiale (alberghiera ed
extralberghiera) pari a 5
Stima del giro d’affari lordo generato dalla ricettività turistica nel comune di Grado
alberghi
extralberghieri
totale
seconde case
giro d'affari (euro)
impatto lordo
procapite (euro)
TOTALE
65.148.300
68.947.130
134.095.430
27.000.000
161.095.430
7.520
7.959
15.479
3.117
18.596
16.030
31.178
6.278
37.455
impatto lordo per
famiglia (euro)
16.030
Fonte: elaborazione e stima VenetoProgetti
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Relazione Tecnica
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L’impatto economico del turismo, in termini di ricaduta sul sistema socioeconomico locale, dunque è
notevolmente diverso in ragione delle destinazioni scelte dai turisti e offerte dal mercato
Un altro indice di valutazione della capacità del turismo di essere un attivatore dal punto di vista
socioeconomico, può essere costruito a partire dalla distribuzione media del giro d’affari in rapporto
alla popolazione presente a Grado e al numero di famiglie. Questo indice rappresenta una proxy di
quanto il turismo è in grado di sostenere l’economia locale e il sistema sociodemografico presente.
In questo ambito si evidenzia come a fronte di una potenzialità media di attivazione di oltre 30.000
euro per famiglia il sistema delle seconde case sia in grado di generare un’attivazione pari solo a
6.000 euro per famiglia. Ma se si scende a livello di singolo posto letto e se si considera solo il settore
alberghiero a confronto con quello delle seconde case, emerge che un posto letto negli alberghi è in
grado di generare un giro d’affari annuo turistico pari a 15.000 euro, mentre un posto letto in una
seconda casa genera un giro d’affari pari turistico pari a 900 euro, con un rapporto tra i due valori pari
a circa 17. Un posto letto in un albergo crea un’economia 17 volte più ricca di quella di un posto letto in
una seconda casa.
Questo rapporto, se messo in relazione con i costi di investimento relativi alla realizzazione di stanze
negli alberghi o di appartamenti destinati a diventare seconde case per vacanza evidenzia una volta di
più la discrepanza tra sistema turistico ricettivo ufficiale e non ufficiale:
–
per realizzare una camera doppia in un albergo (due posti letto) è necessario un
investimento di circa 40.000-50.000 euro
–
per realizzare un alloggio per vacanza di 50 mq (quattro posti letto) è necessario un
investimento di 90.000-100.000 euro circa.
I due investimenti sono più o meno equivalenti dal punto di vista del costo per posto letto.
Tuttavia considerando:
•
che sul mercato immobiliare di Grado un alloggio per vacanza da 50 mq oggi può valere
mediamente circa 150.000 euro
•
che l’equivalente di 4 posti letto in un albergo sono in grado di fatturare circa 60.000
euro/anno (ripagando l’investimento al netto dei costi di gestione in circa 8 anni)
emerge che:
•
l’investimento per seconda casa è un investimento meramente speculativo in grado di
rappresentare una capacità di attivazione economica pari a quella degli alberghi nella
fase di realizzazione (costruzione) ma ben 17 volte inferiore nella fase di gestione.
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Relazione Tecnica
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E’ importante dare una corretta definizione di albergo.
Un albergo, infatti, è uno stabilimento di natura commerciale che fornisce un alloggio previo
pagamento, utilizzato solitamente per soggiorni di breve durata e specialmente dai turisti. In
sostanza un albergo è una attività commerciale ovvero un’impresa che utilizza uno o più edifici
per fornire i servizi di alloggio e gli altri servizi complementari al soggiorno.
La sostenibilità economica di un albergo è data principalmente dai seguenti fattori:
•
posizionamento strategico (geografico di scala vasta) nei luoghi di flusso turistico
•
posizionamento strategico nel luogo turistico
•
interconnessione con gli altri servizi turistici complementari alla vacanza
•
capacità di offrire servizi adeguati alle esigenze dei clienti
•
prezzi competitivi
•
ottima conduzione aziendale
•
costi di struttura
•
Rev.par (reddito per camera)
Non pare dunque applicabile alcuna formula tecnica o modello che definisca la sostenibilità economica
della sua gestione in rapporto alla sua dimensione, in quanto il risultato operativo dell’impresa è dato
da fattori:
•
interni: capacità di gestione dell’impresa e suo posizionamento nel mercato
•
esterni: dinamiche di mercato e competitività degli ambiti territoriali
Le strutture alberghiere sono infatti attività produttive ad “alta intensità di capitale” poiché legate
ad investimenti “materiali” caratterizzati da un’elevata incidenza di costi fissi - dovuta
all’ammortamento dell’investimento di start-up dell’iniziativa, alle spese per le erogazioni di utenze e
per la pulizia e manutenzione, alle spese del personale permanente, ecc.. :
•
il costo medio mensile per il consumo di energia (elettricità, gas, ecc.), per le riparazioni e per
le manutenzioni periodiche degli alberghi italiani è di circa 89 euro per ogni camera
•
il prezzo unitario per kwh dell’elettricità è pari a circa 8,7 euro ogni 100 kwh consumati
•
Il costo medio mensile per camera per le spese del personale è di 637 euro
(Dati Isnart, 2007)
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La sostenibilità economica di un’impresa alberghiera è generalmente definita sulla base del rapporto
tra costi e ricavi: a fronte di una struttura di costi molto rigida, il settore alberghiero è caratterizzato da
una certa volatilità dei ricavi - i quali vengono definiti sulla base del rapporto tra prezzo di vendita della
camere e tasso di occupazione della camera.
L’indice sintetico di redditività dell’albergo è il Rev.par ovvero il reddito per camera disponibile: esso
non è in alcun modo connesso con elementi di tipo dimensionale, poiché non esiste alcune
rapporto diretto tra numero di camere esistenti e prezzo di vendita praticato.
Al contrario le teorie economiche moderne di yeld management mirano proprio a gestire il rapporto
just-in-time tra prezzo e capacità, abbassando le tariffe in periodi scarsa occupazione ed alzandole in
periodi di elevata saturazione. Ad una maggiore saturazione della capacità ricettiva corrispondono
infatti prezzi di vendita più elevati e - conseguentemente - margini di guadagno maggiori.
Una volta stabilito dunque che l’albergo è un’impresa e la sua sostenibilità economica non può essere
ricondotta in maniera generalizzata a una soglia minima dimensionale che sia indistinta su tutto il
territorio comunale, occorre che il progetto di variante persegua l’obiettivo di identificare più soglie a
seconda del posizionamento strategico della struttura nel tessuto turistico-urbanistico.
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5. Una lettura morfologica e funzionale del territorio: le zone omogenee ricettive
A partire dai caratteri morfologici, insediativi ed edilizi si è approcciati ad una prima identificazione
di zone omogenee ricettive, ossia di macrozone funzionali all’interno delle quali esistono rapporti
diversi tra sistema del commercio e dei pubblici esercizi e ricettività alberghiera.
Le macro zone dove il settore ricettivo alberghiero è maggiormente servito da attività commerciali
e da quelle dei pubblici esercizi corrispondono a quella del centro storico (zona 2bis) e a quella
del centro (zona 2).
Risulta evidente come esista una forte disomogeneità nella distribuzione delle attività commerciali
e di quelle ricettive alberghiere sul territorio comunale e che tale disomogeneità funzionale si
accompagna a quella morfologica, ossia fisica della struttura della città. Esistono, infatti, zone
fortemente riconoscibili per i caratteri edilizi e per i principi insediativi presenti.
Lo sforzo, nel procedere in un’analisi finalizzata ad una vision progettuale, è stato quello di
individuare le specificità fisico funzionali delle aree integrandole all’interno di ragionamenti di tipo
strategico turistico per iniziare una prima codificazione in norme e regole con le quali andare a
regolamentare e sviluppare le attività delle strutture ricettive alberghiere, inserendo i ragionamenti
all’interno di una integrazione strategica dei sistemi turismo.
Per ciascuna zona si è arrivati alla definizione del livello di vocazione turistica ricettiva, aspetto
determinante per le scelte del progetto di variante.
Qui di seguito vengono riportate le schede descrittive delle zone omogenee riconosciute.
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ZONA 1 – RIVA BRIONI
1. Descrizione morfologico-funzionale
La zona è caratterizzata per l’affaccio sulle due esistenti darsene a cui si accede, dalla laguna, percorrendo la
storica via d’acqua Litoranea Veneta.
Nella zona sono in atto interventi di trasformazione edilizio-urbanistici.
L’edificato esistente si presenta poco omogeneo da un punto di vista tipologico e funzionale: infatti troviamo
piccoli capannoni artigianali, legati al rimessaggio delle imbarcazioni, casette residenziali in linea, qualche attività
commerciale, una R.T.A. e un albergo attualmente non attivo.
Presenza di lotti di pertinenza anche di una certa dimensione, alcuni dei quali utilizzati quali parcheggi non
regolamentati.
L’ accessibilità veicolare non avviene direttamente dalle strade urbane principali, ma diventa necessario il
passaggio dalla zona centrale della città.
2. Le strutture ricettive alberghiere presenti
Ad oggi sono presenti nella zona due strutture ricettive:
Una struttura ricettiva alberghiera non attiva, “Safica”, per la quale è stata rilasciata concessione edilizia a
seguito dell’approvazione di uno specifico PRPC di iniziativa privata, giusta del C.C. n. 45 del 20/09/2001. Le
opere relative appaiono attualmente ancora in corso;
Una R.T.A., “Sanremo Aparthotel”, 3 stelle, a carattere annuale, ,con 42 unità abitative e 42 camere per un totale
di 152 posti letto. I servizi offerti sono: ristoranti, bar, sala lettura, sala televisione, parco, servizio congressi,
autorimessa, trasporto clienti, lavatura stiratura, babysitting, cassette sicurezza, piscina coperta, piscina con
acqua di mare, terrazza elioterapica, ingresso spiaggia, convenzione con golf club, vela e ormeggi imbarcazioni,
spaccio tabacchi e souvenirs. E’ di recente costruzione (1989).
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Sistema porti turistici;
Sistema laguna – percorsi naturalistici;
Sistema velistico – sportivo
Sistema spiaggia
b) Interventi strategici:
Potenziamento accessibilità e connessioni ciclo-pedonali;
Ridisegno – riqualificazione del fronte edificato con affaccio lagunare
Sviluppo delle attività ricettive alberghiere e di quelle legate alle darsene turistiche (diporto) e alla vela
c) Vocazione area:
Turistica: nautica
Ricettiva alberghiera
Sportiva tempo libero
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Alto
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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ZONA 2 – VIA MILANO
1. Descrizione morfologico-funzionale
La zona individuata si affaccia su via Milano e possiede una posizione strategica rispetto alla spiaggia antistante.
E’ una zona urbanisticamente consolidata con un edificato prevalentemente in linea che forma un fronte
compatto sulla strada principale. I lotti di pertinenza all’edificato sono di dimensione ridotta.
Da un punto di vista funzionale ritroviamo una prevalenza di edifici residenziali, una struttura ricettiva alberghiera
e un’area per attrezzature all’assistenza e alla sanità.
L’ accessibilità veicolare avviene non direttamente dalle strade urbane principali: è necessario il passaggio
veicolare attraverso la zona centrale che, soprattutto durante i mesi estivi, presenta accentuati problemi di
traffico.
2. Le strutture ricettive alberghiere presenti
Nella zona è presente un’unica struttura ricettiva alberghiera che ad oggi risulta attiva. Si tratta di un albergo a 2
stelle “Hotel la Sirenetta”, a carattere annuale, con n. 25 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante e bar.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Sistema porti turistici;
Sistema spiaggia;
Centro storico;
Percorso pedonale lungomare
b) Interventi strategici:
Potenziamento accessibilità e connessioni ciclo-pedonali;
Arredo urbano strade e spazi pubblici
c) Vocazione area:
Turistica
Attrezzature per l’assistenza e la sanità
Ricettiva alberghiera
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
ZONA 3 – ZONA COLMATA (ex Safica)
1. Descrizione morfologico-funzionale
Zona caratterizzata per lo più da costruzioni di 2/3 piani di scarsa qualità edilizia inserite in lotti di piccole
dimensioni. Gli spazi di pertinenza sono giardini o cortili privati.
La funzione prevalente è quella residenziale. Poche le attività commerciali esistenti.
L’accessibilità veicolare non avviene direttamente dalle strade urbane principali e risulta necessario il passaggio
dalla zona centrale.
Scarso l’arredo urbano di strade e spazi pubblici.
La sosta veicolare, spesso non regolamentata, trova collocazione lungo le strade esistenti.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Sono presenti nella zona due strutture ricettive alberghiere:
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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Una struttura non attiva, denominata Canon, in attesa di rilascio di concessione edilizia; l’edificio nasce con
destinazione d’uso residenziale, successivamente viene utilizzato come affittacamere, per poi essere classificato
come struttura ricettiva alberghiera. L’edificio, che non possiede alcuna area di pertinenza occupando con il
sedime edificato l’intero lotto, necessita di massicci interventi di ristrutturazione edilizia.
Una struttura attiva: “Tognon”, 1 stella, a carattere annuale, con n. 36 posti letto. Servizi offerti: ristorante, bar,
sala televisione, parco.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Attracchi lungo canale storico;
Centro storico e area commerciale;
Lungomare pedonale
b) Interventi strategici:
Riorganizzazione parcheggi;
Arredo urbano strade e spazi pubblici
c) Vocazione area:
Residenziale
Servizi alla residenza
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Basso
ZONA 4 –CANALE STORICO
1. Descrizione morfologico-funzionale
Zona caratterizzata da costruzioni di 2/3 piani di una certa qualità edilizia poste in linea lungo le rive del canale
storico. Gli spazi di pertinenza, retrostanti al fronte sul canale, sono giardini e cortili privati.
La funzione prevalente è quella residenziale con alcune attività commerciali poste ai piani terra ed alcuni uffici. E’
presente una unica struttura ricettiva alberghiera non attiva.
Nella zona non sono presenti aree destinate a parcheggio.
L’insieme del canale storico, utilizzato come darsena per le piccole imbarcazioni, con i fronti edificati lungo le
rive, rappresenta, assieme al centro storico, una area di forte carattere identitario per la città.
Anche se la cortina edificata non presenta caratteri di interesse storico architettonico, riteniamo che l’insieme
vada tutelato e vincolato per i principi insediativi presenti, alla stregua di quanto avviene per il centro storico.
Pertanto, riteniamo, non si debbano permettere interventi edificatori che vadano a compromettere e a stravolgere
tali principi insediativi.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Non sono presenti strutture ricettive alberghiere attive.
La struttura alberghiera non attiva è denominata “Hotel Colussi”, tre stelle. Si tratta di un albergo chiuso ormai da
diversi anni che ad oggi non risulta aver presentato alcun progetto di ristrutturazione.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Centro storico e area commerciale;
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
Relazione Tecnica
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Area pedonale
Percorsi naturalistici laguna
b) Interventi strategici:
Arredo urbano delle rive e degli spazi pubblici
Potenziamento attività di ristorazione nei piani terra
c) Vocazione area:
Residenziale
Ristorazione e commerciale
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Basso
ZONA 5 – SLARGO STAZIONE CORRIERE
1. Descrizione morfologico-funzionale
La Zona si trova all'ingresso della città (venendo da Aquileia) ed è caratterizzata per l'ampia area centrale,
destinata a parcheggi, a verde pubblico e sede della Stazione delle Corriere. Tale slargo, delimitato dalle quinte
di edifici a ¾ piani a destinazione prevalentemente residenziale, presenta un’organizzazione urbanistica ed
edilizia disordinata e funzionalmente da definire.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Non vi sono strutture ricettive.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Ingresso veicolare e pedonale alla città;
Centro storico e area commerciale;
Sistema storico – culturale;
Area pedonale;
b) Interventi strategici:
Spostamento della attuale Stazione delle corriere;
Pedonalizzazione della zona centrale con realizzazione di un parco pubblico che funga da ingresso verde al
centro della città;
Pavimentazione delle strade esistenti attigue e arredo urbano adeguato;
Riorganizzazione area parcheggi;
c)Vocazione area:
Ricettiva alberghiera
Attività commerciali
Verde pubblico
d)Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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ZONA 6 – LUNGOMARE NAZARIO SAURO
1. Descrizione morfologico-funzionale
Fascia edificata non continua che si affaccia direttamente sul lungomare pedonale Nazario Sauro. L’accessibilità
veicolare all’area avviene sul fronte opposto.
L’edificato si presenta eterogeneo per tipologia ed altezza.
I lotti di pertinenza sono di limitata dimensione.
Funzione mista: residenza, ricettività alberghiera e attrezzature per la cultura.
Le strade sono di sezione ridotta. L’accessibilità veicolare all’area è difficoltosa.
Assenza di aree per la sosta.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Quattro le strutture ricettive alberghiere presenti, di cui due attive e due non attive.
Le strutture ricettive alberghiere attive:
“Marea”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 24 posti letto totali, servizi offerti: ristorante, bar, accesso a vetture
private. Accesso pedonale direttamente dal lungomare attraverso terrazza attrezzata;
“Villa Marin”, 1 stella, a carattere annuale, n. 33 posti letto totali, servizi offerti: sala televisione, parco,
autorimessa.
Si tratta, quindi, di strutture ricettive di piccola dimensione, n. posti letto < 50, che offrono scarsi servizi.
Strutture ricettive alberghiere non attive:
“Il Castelletto”, composto da due edifici, presenta caratteristiche tipologiche di interesse architettonico che vanno
conservate e valorizzate. Lo stato di conservazione dei due edifici è pessimo. E’ stato presentato uno specifico
P.R.P.C. di iniziativa privata che prevede un cambio di destinazione d’uso a residenza. Tale Piano è attualmente
sospeso in attesa della redazione della suddetta variante;
“Stella Maris”, presenta un buono stato di conservazione. E’ stato presentato uno specifico P.R.P.C. di iniziativa
privata che attualmente risulta sospeso in attesa redazione variante alberghi.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Centro storico e area commerciale;
Lungomare pedonale;
Sistema storico – culturale;
Area pedonale;
Percorso pedonale fronte mare di connessione urbana
b) Interventi strategici:
Pedonalizzazione dell’intera zona con accesso veicolare solo per i residenti;
Pavimentazione strade esistenti e arredo urbano adeguato;
Creazione sede per pista ciclabile;
Potenziamento delle attrezzature per attività culturali;
Potenziamento servizi alle strutture ricettive alberghiere;
Individuazione di parcheggi in altre zone a servizio delle strutture ricettive alberghiere
c) Vocazione area:
Ricettiva alberghiera
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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Attrezzature per attività culturali
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
ZONA 7 – CENTRO STORICO
1. Descrizione morfologico-funzionale
Le analisi hanno evidenziato come il principio insediativo tipico del centro storico, riconoscibile in una trama
edilizia, spesso di valore storico – architettonico, che si sviluppa lungo strette vie – calli e che trova il suo fulcro
attorno alla Piazza Duca D’Aosta, si estenda oltre alla perimetrazione presente nel P.R.G.. Abbiamo pertanto
ritenuto di dover ampliare tale perimetrazione fino ad includere la trama di matrice e principio insediativo
riconoscibili (dal confronto delle mappe storiche) come storiche.
Da un punto di vista funzionale troviamo, in modo particolare lungo gli assi pedonali principali, una prevalenza di
attività commerciali e attività di ristorazione. Sono tre le strutture ricettive alberghiere attive esistenti e tre quelle
non attive.
E’ evidente un’assenza di aree per i parcheggi ed un uso diffuso della sosta veicolare lungo le strade.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Le strutture ricettive alberghiere attive sono:
“Hannover”, 4 stelle, a carattere annuale, n. 46 posti letto. Servizi offerti: ristorante, bar, parco, servizio
congressi, autorimessa, lavatura stiratura, babysitting, vasca idromassaggio, sauna, spiaggia riservata, solarium
e convenzione golf.
“Alla città di Trieste”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 42 letti. Servizi offerti: ristorante, bar, sala lettura, sala
televisione.
“Antares”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 36 posti letto. Servizi offerti: bar, servizio congressi, lavatura stiratura,
baby sitting, cassetta sicurezza.
Le strutture ricettive alberghiere non attive, nessuna delle quali ha, ad oggi, fatto richiesta di concessione edilizia
per lavori di ristrutturazione, sono:
“Alla fortuna”, “Imperia”, “Montecarlo”. Sono alberghi chiusi da diversi anni pur essendo collocati in una zona
dalle forti potenzialità turistiche.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Lungomare pedonale;
Sistema storico – culturale;
Area pedonale;
Percorso pedonale fronte mare di connessione urbana
b) Interventi strategici:
Pedonalizzazione dell’intera zona con accesso veicolare solo per i residenti;
Pavimentazione strade esistenti e arredo urbano adeguato;
Potenziamento servizi alle strutture ricettive alberghiere;
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
Relazione Tecnica
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Individuazione di parcheggi in altre zone a servizio delle strutture ricettive alberghiere
c) Vocazione area:
Commerciale e ristorazione;
Ricettiva alberghiera
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
ZONA 8 – CENTRO
1. Descrizione morfologico-funzionale
Si tratta di una zona urbanisticamente consolidata e densamente edificata posizionata nel cuore della città.
L’edificato, da 5 a 7 piani, non possiede, in generale, aree di pertinenza.
I piani terra lungo gli assi viari principali sono a destinazione commerciale e per le attività di ristorazione; sono
presenti anche molti uffici.
Facilmente accessibile rispetto alla viabilità principale, è carente di aree parcheggio.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Nella zona troviamo 10 strutture ricettive alberghiere attive:
“Adria”, 4 stelle, a carattere annuale, n. 99 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala lettura, sala
congressi;
“Grand Hotel Astoria”, 4 stelle, a carattere annuale, n. 290 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristoranti, tavola
calda, bar, giochi per bambini, sala lettura, sala televisione, sala congressi, autorimessa, trasporto clienti,
lavatura stiratura, babysitting, cassette sicurezza, vasca idromassaggio, sauna, impianti termali propri, piscina
coperta e piscina solarium, servizio spiaggia, convenzione con golf club;
“Metropol”, 4 stelle, a carattere annuale, n. 46 letti, che offre i seguenti servizi: bar, autorimessa, trasporto clienti,
lavatura stiratura, babysitting, cassetta sicurezza;
“Villa Venezia”, 4 stelle, a carattere stagionale, n. 64 letti, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, giochi per
bambini, autorimessa, trasporto clienti, lavatura stiratura, babysitting, vasca idromassaggio;
“Fonzari”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 314 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar,
autorimessa, trasporto clienti, babysitting, piscina, cassette sicurezza;
“Il Guscio”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 40 posti letto, che offre i seguenti servizi: parco, convenzione con golf
club;
“Lido”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 60 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, parco, lavatura
stiratura, cassette sicurezza;
“Lydia”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 24 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, servizio congressi,
autorimessa, cassette sicurezza;
“Regina”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 51 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala
televisione, vasca idromassaggio, piscina coperta, cassette sicurezza;
“Villa Carla Meublè”, 3 stelle, a carattere annuale,n. 58 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar;
Si tratta di alberghi medio grandi (6 su 10 > 50 posti letto) che offrono un discreto numero di servizi, a differenza
di quanto riscontrato nella maggior parte delle altre zone omogenee.
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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Sono presenti tre strutture ricettive alberghiere non attive:
“Lacroma”, 2 stelle, per la quale è stata rilasciata concessione edilizia con vecchio P.R.G. e che prevedeva un
parziale (40% del volume esistente) cambio di destinazione d’uso a residenza. Le opere relative alla parte
ricettiva appaiono attualmente ancora in corso;
Per le altre due strutture ricettive alberghiere non attive non abbiamo ad oggi alcun dato e si tratta, comunque, di
alberghi ormai inattivi da anni.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Centro storico e area commerciale;
Lungomare pedonale;
Sistema storico – culturale;
Area pedonale;
Percorso pedonale fronte mare di connessione urbana
Sistema spiagge;
b) Interventi strategici:
Pavimentazione strade esistenti e arredo urbano adeguato;
Creazione sede per pista ciclabile;
Potenziamento servizi alle strutture ricettive alberghiere;
Individuazione di parcheggi in altre zone a servizio delle strutture ricettive alberghiere
c) Vocazione area:
Ricettiva alberghiera;
Commerciale
Terziario
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
ZONA 9 – RIVA SLATAPER
1. Descrizione morfologico-funzionale
Si tratta della fascia edificata compresa tra le rive Santa Scaramuzza – Slataper e le vie Roma e Carducci. La
posizione all’interno del territorio comunale è turisticamente strategica. E’ facilmente accessibile essendo
collegata direttamente agli assi principali di distribuzione urbana.
Da un punto di vista morfologico è una zona disomogenea per tipologie ed altezze degli edifici.
Il fronte sulle rive si presenta con altezze maggiori e, al piano terra degli edifici, si trovano alcune attività
commerciali.
Sono numerose le strutture ricettive alberghiere presenti. L’aspetto che colpisce è che solo 2 su 10 sono attive, e
che delle altre la metà ha fatto richiesta di concessione edilizia con cambio di destinazione d’uso a residenza per
una parte del volume ricettivo esistente.
Da questi dati si evince che nella zona sono in atto processi di speculazione immobiliare che, grazie alle norme
sugli alberghi degli anni scorsi, hanno portato diversi albergatori a chiudere le attività in attesa di poter
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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trasformare la propria struttura ricettiva in appartamenti (seconde case) da immettere sul mercato immobiliare
per ricavarne un immediato profitto economico.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Quattro sole le strutture ricettive alberghiere attive presenti:
“Savoy”, 4 stelle, a carattere annuale, con n. 193 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, giochi per
bambini, sala lettura, sala televisione, parco, servizio congressi, lavatura stiratura, babysitting, cassette
sicurezza, vasca idromassaggio, sauna, impianti termali propri, fitness, piscina coperta e scoperta;
“Euro Meublè”, 2 stelle, a carattere annuale, con n. 23 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, sala
televisione;
“Hotel Zuberti”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 25 posti letto, servizi offerti: bar, vasca idromassaggio, cassette
sicurezza. Nel 2002 ha eseguito lavori di ristrutturazione;
“Dependance Hotel Zuberti”, 2 stelle, a carattere annuale. Si tratta della dependance del precedente albergo, ha
4 unità abitative e 4 camere, con un numero complessivo di posti letto pari a n. 15. I servizi offerti: internet adsl,
videoprotezione.
Le strutture ricettive alberghiere non attive presenti sono 8, di cui 4 risultano aver presentato richiesta di
concessione edilizia, 3 sono ormai chiuse da alcuni anni ed 1 nel 2004 era attiva ed oggi non è nemmeno
classificata come albergo.
Strutture ricettive alberghiere non attive con richiesta di concessione:
“Miramare”, la concessione edilizia è stata rilasciata a seguito dell’approvazione di uno specifico P.R.P.C. di
iniziativa privata, giusta del C.C. n. 5 del 2006. Le opere relative, che prevedevano un cambio di destinazione
d’uso a residenziale pari al 40% del volume, appaiono ancora in corso;
“Ambriabella”, concessione edilizia rilasciata nel 2006 con previsione di cambio di destinazione d’uso a
residenziale per il 40% del volume. Le opere risultano essere ancora in corso;
“Aprilia”, concessione edilizia rilasciata nel 2007 con previsione di cambio di destinazione d’uso a residenziale
per il 40% del volume. Le opere risultano essere ancora in corso;
“Tiziano”, concessione edilizia rilasciata nel 2005 con vecchio P.R.G.. Il progetto prevede il cambio di
destinazione d’uso a residenziale per il 40% del volume. Le opere relative alla parte ricettiva risultano essere
ancora in corso;
Strutture ricettive alberghiere non attive e senza richiesta di concessione:
“Villa Iris”, “Hungaria” e “Sabrina”.
Struttura che nel 2004 era attiva ed oggi non è nemmeno classificata come albergo: “Orchidea meublè”.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Accessibilità veicolare e trasporto publico;
Parcheggi;
Centro storico e area commerciale;
Area pedonale;
Percorso pedonale fronte mare di connessione urbana;
“Area terme”;
Sistema spiaggia
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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b) Interventi strategici:
Pavimentazione strade esistenti e arredo urbano adeguato;
Potenziamento servizi alle strutture ricettive alberghiere;
c) Vocazione area:
Ricettiva alberghiera
Servizi alle attività alberghiere
d)Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
ZONA 10 – VIALE REGINA ELENA
1. Descrizione morfologico-funzionale
Si tratta della fascia edificata, dall’incrocio di viale Europa fino ai campi da tennis, che si affaccia direttamente sul
viale pedonale Regina Elena e quindi sull’arenile.
La zona è urbanisticamente consolidata e si presenta caratterizzata da due diverse situazioni edificatorie: un
isolato edificato con al piano terra attività commerciali, sia su via Dante alighieri che sul viale Regina Elena, e ai
piani superiori residenza, e l’insieme delle Ville Bianchi.
Assenza di parcheggi nella zona.
La posizione è turisticamente strategica.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Ci sono tre strutture ricettive alberghiere attive:
“Ville Bianchi”, 4 stelle, a carattere stagionale, con n. 96 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar,
parco, lavatura stiratura, cassetta di sicurezza; gli edifici con relative pertinenze sono vincolati ai sensi del D.Lgs
490/99;
“Alla Spiaggia”, 3 stelle, a carattere stagionale, con n. 50 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante e bar;
“Villa Romana”, 2 stelle, a carattere stagionale, con n. 24 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, parco,
cassette sicurezza.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Centro storico e area commerciale;
Lungomare pedonale;
Sistema storico – culturale;
Area pedonale;
Percorso pedonale fronte mare di connessione urbana;
Sistema spiaggia;
Area terme
b) Interventi strategici:
Potenziamento servizi alle strutture ricettive alberghiere e attrezzature turistiche;
Individuazione di parcheggi in altre zone a servizio delle strutture ricettive alberghiere
c) Vocazione area:
Ricettiva alberghiera
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Attrezzature e servizi turistici
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
ZONA 11 – VIALE DANTE ALIGHIERI
1. Descrizione morfologico-funzionale
Zona delimitata dalle vie Venezia, G. Carducci, G. Galilei e D. Alighieri.
Caratterizzata da un edificato eterogeneo per tipologie, altezze e densità.
Lungo il viale D. Alighieri e via G. Galilei sono presenti diverse attività commerciali e attività legate alla
ristorazione. Molte le strutture ricettive alberghiere presenti.
Zona facilmente raggiungibile veicolarmene è carente di adeguati parcheggi.
2. Le strutture ricettive alberghiere
In tutto troviamo 11 strutture ricettive alberghiere.
Otto le strutture ricettive alberghiere attive presenti:
“Hotel Abbazia”, 4 stelle, a carattere stagionale, n. 99 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristoranti, bar, sala
lettura, sala televisione, parco, servizio congressi, autorimessa, lavatura stiratura, babysitting, vasca e doccia
idromassaggio, cassetta sicurezza, piscina coperta anche con acqua di mare, terrazza elioterapica, ingresso
spiaggia, spaccio tabacchi e souvenirs, convenzione con golf club;
“Diana”, 4 stelle, a carattere stagionale, n. 106 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala lettura,
sala televisione, servizio congressi, lavatura stiratura, babysitting, terrazze elioterapiche, cassette sicurezza;
“Villa Erica”, 4 stelle, a carattere annuale, n. 62 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristoranti, bar, lavatura
stiratura, cassette sicurezza;
“Antica Villa Bernt”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 44 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, parco;
“Milano Pensione”, 3 stelle, a carattere stagionale, n: 48 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar;
“Villa Reale”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 40 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, giochi
per bambini, parco, autorimessa, trasporto clienti, lavatura stiratura, babysitting, cassette sicurezza, convenzione
con golf club;
“Villa Rosa”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 44 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, sala lettura, sala
televisione, lavatura stiratura;
“Al Parco”, 1 stella, a carattere stagionale, n. 37 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar.
Le strutture ricettive alberghiere non attive sono tre:
“Mirabel”, concessione edilizia rilasciata nel 2005 con vecchio P.R.G. che prevedeva cambio del 40% del volume
ricettivo a residenza (da 42 posti letto a 16). Le opere sono ancora in corso;
“Venier”, presentato specifico P.R.P.C. di iniziativa privata che attualmente è sospeso in attesa redazione
variante alberghi;
Ariston”, presentato specifico P.R.P.C. di iniziativa privata che attualmente è sospeso in attesa redazione
variante alberghi.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Centro storico e area commerciale;
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Lungomare pedonale;
Sistema spiaggia;
Area pedonale;
Percorso pedonale fronte mare di connessione urbana;
Progetto terme
b) Interventi strategici:
Pavimentazione strade esistenti e arredo urbano adeguato;
Creazione sede per pista ciclabile;
Potenziamento servizi alle strutture ricettive alberghiere;
Individuazione di parcheggi in altre zone a servizio delle strutture ricettive alberghiere
c) Vocazione area:
Ricettiva alberghiera
Attività commerciali e legate alla ristorazione;
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
ZONA 12 – VIALE ARGINE DEI MORERI
1. Descrizione morfologico-funzionale
Trattasi di una zona disomogenea dal punto di vista delle tipologie e delle altezze dell’edificato, soprattutto tra il
fronte che si affaccia sulla Riva Ugo Foscolo (maggiore altezza e densità edilizia) e gli edifici che danno sul Viale
Argine dei Moreri (altezze minori e tipologie a villette).
Da un punto di vista funzionale la zona appare caratterizzata da una prevalenza residenziale, da qualche attività
commerciale legata alla ristorazione e da diverse strutture ricettive alberghiere.
A differenza della maggior parte delle altre zone omogenee, qui troviamo aree a parcheggio e una accessibilità
veicolare ottimale.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Nella zona ci sono ben 16 strutture ricettive alberghiere. Di queste undici sono attive:
“Capri”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 66 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala lettura,
parco, cassette sicurezza;
“Carol”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 52 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, trasporto clienti, cassette
sicurezza;
“Eden”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 70 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala
televisione, parco, servizio congressi, autorimessa, trasporto clienti, lavatura stiratura, cassette sicurezza,
ormeggi, biciclette;
“Friuli”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 81 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristoranti, bar, servizio
congressi, autorimessa, trasporto clienti, lavatura stiratura;
“Merano”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 84 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, sala lettura, sala
televisione, parco;
“Moreri”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 42 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, sala televisioni, parco;
“Splendor”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 69 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar;
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
Relazione Tecnica
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“Villa Augusta”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 39 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala
lettura;
“Villa Mirella”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 35 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar;
“Eden” (dependance), 2 stelle, a carattere stagionale, n. 29 posti letto, che offre i seguenti servizi: sala
televisione, parco, autorimessa, lavatura stiratura, ormeggio, biciclette;
“Sorriso” 2 stelle, a carattere annuale, n.24 posti letto,che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala televisione,
parco;
Le cinque strutture alberghiere non attive sono:
“Villa Teresa”, concessione edilizia rilasciata nel 2008 con cambio di destinazione d’uso a residenza pari al 40%
volume ricettivo (da n. 58 posti letto a 36). Opere ad oggi non ancora iniziate (gennaio 2009);
“Capitol”, concessione edilizia rilasciata con vecchio P.R.G. nel 2005 (vincolo relativo alla superficie e non al
volume ricettivo). Le opere relative alla parte ricettiva ad oggi sono ancora in corso.
“Desiree”, concessione edilizia rilasciata con vecchio P.R.G. nel 2005 (vincolo relativo alla superficie e non al
volume ricettivo). Le opere relative alla parte ricettiva ad oggi sono ancora in corso.
“Eldorado”, concessione edilizia rilasciata nel marzo 2008, con previsione di cambio di destinazione d’uso a
residenza del 40% del volume ricettivo (da n. 39 posti letto a 14). Le opere non sono ancora iniziate.
“Bellevue”, nel febbraio 2008 è stato approvato uno specifico P.R.P.C. di iniziativa privata. Attualmente non è
stata ancora presentata alcuna richiesta di permesso di costruire.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Attracchi imbarcazioni;
Percorsi naturalistici lagunari;
Accessibilità veicolare e parcheggi;
Area pala- congressi;
Area terme;
b) Interventi strategici:
Pavimentazione strade esistenti e arredo urbano adeguato;
Creazione sede per pista ciclabile;
Potenziamento servizi alle strutture ricettive alberghiere;
c) Vocazione area:
Ricettiva alberghiera
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
ZONA 13 – ISOLA DELLA SCHIUSA
1. Descrizione morfologico-funzionale
L’isola della Schiusa è collegata veicolarmente con l’isola principale di Grado attraverso il ponte che parte da
Riva Scaramuzza e pedonalmente con un ponticello che arriva in corrispondenza di via G. Galilei.
E’ caratterizzata prevalentemente da edifici ad uso residenziale. Qualche attività commerciale si trova distribuita
lungo viale Papa Giovanni XXIII, alla fine del quale c’è il Campo Sportivo Comunale, e Riva Giuseppe Garibaldi.
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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L’affaccio nord, verso la laguna, è attrezzato con piccole darsene, mentre lungo le altre rive troviamo attracchi
per le imbarcazioni.
L’isola si struttura attorno al Piazzale del lavoro dove converge l’intera maglia stradale.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Cinque le strutture ricettive alberghiere presenti, di cui tre attive e due non attive.
Le strutture ricettive alberghiere attive sono:
“Eliani Meublè”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 24 posti letto, offre i seguenti servizi: bar;
“Serena Meublè”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 24 posti letto, offre i seguenti servizi: bar, parco, cassetta
sicurezza;
“Tripoli Meublè”, 2 stelle, a carattere stagionale, n.36 posti letto, non offre alcun servizio.
Si tratta, quindi, di strutture ricettive di piccola dimensione, n. posti letto < 50, che offrono scarsi servizi.
Le due strutture alberghiere non attive sono:
“Garden”, chiusa da alcuni anni, ad oggi non risulta esserci alcuna richiesta di concessione edilizia per interventi
di ristrutturazione edilizia;
“Villa Albis”, che al 2004 risultava tra le strutture ricettive alberghiere attive e che oggi non è più classificata come
tale.
Inoltre, troviamo un albergo “Villa Albis” che nel 2004 risultava attivo e che oggi non è oggi non è più classificato
come tale.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Sistema storico – culturale;
Sistema lagunare con relativi percorsi naturalistici;
Accessibilità veicolare;
Realizzazione parcheggio pubblico e/o ad uso esclusivo delle strutture ricettive alberghiere;
b) Interventi strategici:
Realizzazione parcheggio pubblico anche ad uso delle strutture ricettive alberghiere;
Potenziamento dell’attività ricettiva alberghiera e di attività legate alla presenza di darsene (rimessaggio
imbarcazioni, attività commerciali a servizio) fronte Riva Giuseppe Garibaldi;
c) Vocazione area:
Residenziale
Ricettivo alberghiero fronte sulla riva nord dell’isola;
Attività legate alle darsene sul fronte della riva nord dell’isola (Riva Giuseppe Garibaldi);
Parcheggio pubblico in area campo sportivo comunale
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Basso
ZONA 14 – CITTA’ GIARDINO
1. Descrizione morfologico-funzionale
La zona è facilmente riconoscibile per le caratteristiche dell’impianto urbanistico costituito da ampie strade e da
una prevalenza di edifici bassi (villette, villette a schiera e piccoli condomini) con giardini.
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Relazione Tecnica
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La destinazione più diffusa è quella residenziale, seconde case. Lungo alcuni assi principali troviamo qualche
attività commerciale. Sono molte le strutture ricettive alberghiere.
L’accessibilità veicolare è buona e sono presenti aree a parcheggio.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Troviamo 17 strutture ricettive alberghiere. Quelle attive sono 12:
“Rialto”, 4 stelle, a carattere annuale, n. 114 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala
televisione, servizio congressi, trasporto clienti, lavatura stiratura, cassette sicurezza, vasca idromassaggio,
fitness, solarium attrezzato;
“Argentina”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 125 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, giochi
per bambini, sala lettura, sala televisione, parco, autorimessa, lavatura stiratura, babysitting;
“Bellavista”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 56 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, servizio
congressi, trasporto clienti, lavatura stiratura;
“Cristina”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 38 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, parco,
cassette sicurezza;
“Europa”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 58 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, cassette
sicurezza;
“Helvetia”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 68 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, parco;
“Touring”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 99 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala
televisione;
“Villa D’Este”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 68 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala
lettura, sala televisione, parco, cassette sicurezza, vasca idromassaggio. Piscina, convenzione con golf club;
“Villa Patrizia Meublè”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 55 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante
convenzionato, bar, sala lettura, parco;
“Al Sole”, 2 stelle, a carattere stagionale, n. 24 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, parco,
trasporto clienti;
“Perla”, 2 stelle, a carattere stagionale, n. 54 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, sala
televisione;
“Ai Fiori Meublè”, a carattere stagionale, n. 32 posti letto, che offre i seguenti servizi: parco.
Una sola struttura ricettiva alberghiera non attiva: “Atlantic”, che nel 2007 ha ottenuto il rilascio di concessione
edilizia con cambio di destinazione d’uso a residenza per il 40% del volume ricettivo. Le opere relative risultano
ancora in corso.
Nella zona sono anche presenti 4 R.T.A.:
“Sanremo Aparthotel”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 7 unità abitative (n. 15 posti letto) e n. 6 posti letto, che
offre i seguenti servizi: ristoranti, bar, sala lettura, sala televisione, parco, servizio congressi, autorimessa,
trasporto clienti, lavatura stiratura, babysitting, cassette sicurezza, vasca e doccia idromassaggio, piscina
coperta anche con acqua di mare, terrazza elioterapica, ingresso spiaggia, spaccio tabacchi e souvenirs,
convenzione con golf club;
“Sanremo Aparthotel” Dependance, 2 stelle, a carattere annuale, n.7 unità abitative (n 15 posti letto totali) e n. 6
posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, autorimessa;
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“Residence Le Palme”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 17 unità abitative (n. 51 posti letto) e n. 2 posti letto (1
camera), che offre i seguenti servizi: bar, giochi per bambini, parco, autorimessa, trasporto clienti, lavatura
stiratura, babysitting, cassette sicurezza;
“Aparthotel Terme”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 8 unità abitative (n.16 posti letto), che offre i seguenti servizi:
bar.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:
Accessibilità veicolare e aree parcheggio
Percorso pedonale fronte mare di connessione urbana
Area Terme;
Rete ciclabile urbana
b) Interventi strategici:
Pavimentazione strade esistenti e arredo urbano adeguato;
Creazione sede per pista ciclabile;
Potenziamento servizi alle strutture ricettive alberghiere;
Nuove aree parcheggio
Punti di noleggio biciclette
c) Vocazione area:
Ricettiva alberghiera
Residenziale
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
ZONA 15 - PINETA
1. Descrizione morfologico-funzionale
La zona omogenea Pineta è “staccata” dal centro urbano da una pineta. Presenta caratteri omogenei per
tipologie, altezze e densità edilizia: piccoli condomini immersi nella pineta.
E’ prevalentemente residenziale (seconde case) e sono poche le attività commerciali esistenti rimaste (negli
ultimi anni hanno chiuso diverse attività commerciali e della ristorazione).
Durante i mesi invernali è pressoché deserta.
Mancano collegamenti ciclopedonali adeguati con il resto del territorio comunale.
2. Le strutture ricettive alberghiere
Le sei strutture ricettive alberghiere presenti sono tutte attive:
“Ai Pini”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 60 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, giochi per bambini, parco,
lavatura stiratura, cassette sicurezza, vasca idromassaggio, piscina;
“Mar Del Plata”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 64 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, giochi
per bambini, parco, servizio congressi, trasporto clienti, lavatura stiratura, babysitting, cassette sicurezza, vasca
idromassaggio, spiaggia riservata, piscina, ping pong, biciclette;
“Plaza”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 81 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristoranti, bar, giochi per
bambini, sala lettura, parco trasporto clienti, lavatura stiratura, spiaggia riservata, piscina coperta;
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“Tanit”, 3 stelle, a carattere annuale, n. 28 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, parco, trasporto
clienti, biciclette;
“Adriaco”, 3 stelle, a carattere stagionale, n. 36 posti letto, che offre i seguenti servizi: ristorante, bar, parco,
servizio congressi, spiaggia riservata;
“Villa Margherita”, 2 stelle, a carattere stagionale, n. 25 posti letto, che offre i seguenti servizi: bar, parcheggio
privato, convenzione con golf club.
3. Indicazioni strategiche
a) Posizione strategica rispetto:

Percorso pedonale fronte mare di connessione urbana

Ingresso veicolare provenienza Monfalcone

Sistema agriturismo

Sistema spiaggia;
b) Interventi strategici:

Pedonalizzazione dell’intera zona con accesso veicolare solo per i residenti;

Pavimentazione strade esistenti e arredo urbano adeguato;

Potenziamento e creazione nuovi tratti ciclabili

Potenziamento servizi alle strutture ricettive alberghiere;

Realizzazione darsena
c) Vocazione area:

Ricettiva alberghiera

Residenziale
d) Indicatore di sviluppo ricettivo alberghiero:
Medio
16. AREA TERME
17. SACCA DEI MORERI
18. VALLE CAVARERA
19. STRUTTURE EXTRA ZONE OMOGENEE
1. Le strutture ricettive alberghiere
Sono quattro le strutture ricettive alberghiere esterne alle perimetrazioni delle zone omogenee proposte.
“Al Bosco”, struttura ricettiva alberghiera non attiva, in località La Rotta, concessione edilizia rilasciata agosto
2007, con cambio di destinazione d’uso a residenziale per il 40% del volume ricettivo (da 85 posti letto a 76). Le
opere risultano attualmente ancora in corso;
“Il Fagiano”, località Primero, albergo non attivo;
“Al Caneo”, località Punta Sdobba, albergo non attivo;
“Luseo”, località Fossalon, albergo attivo.
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6. Il Piano Strategico Turistico
6.1 Il primo schema strategico: i sistema turismo a Grado.
Abbiamo visto come non si può e non si deve pensare al turismo come una mera attività
produttiva e come non lo si può più concepire semplicemente in senso unitario. Abbiamo
iniziato a parlare dunque di turismi, quale k-word dell’intera progettualità della variante.
Lo schema strategico che siamo andati a configurare propone una nuova vision del
modello turismo a Grado in cui tutte le peculiarità territoriali, le singole attività, i singoli
“sistemi” turismo vengono resi fruibili, in un’ottica di “territorio tra acque” (mare e laguna) e
“territorio tra attrattive ed attività” (risorse storico-culturali, sistema Terme, ecc.).
Accanto al turismo prettamente balneare e ricettivo alberghiero viene immaginata una messa
in rete dei sistema turismo individuati:
-
Sistema laguna;
-
Sistema dei siti di interesse naturalistico – ambientale;
-
Sistema agriturismo;
-
Sistema porti turistici: esistenti e in previsione;
-
Sistema Terme (considerando il recente accordo Regione – Comune);
-
Sistema degli itinerari storico – culturali.
Q
u
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Questa nuova vision in cui Grado non è più solo località balneare, ma diventa network di
sistemi turismo, è supportata da un sistema articolato di accessibilità e mobilità interna,
nell’ottica di un miglioramento della funzionalità dell’ attuale rete, di un potenziamento della
linea di trasporto pubblico e di un utilizzo integrato di mezzi eco-compatibili e sostenibili, come
la bicicletta, le imbarcazioni, i cavalli :
-
due ingressi veicolari al territorio comunale, andando a potenziare l’attuale strada di
collegamento con Monfalcone;
-
un sistema diffuso di parcheggi, distribuito lungo la dorsale principale di connessione
tra i due ingressi veicolari;
-
un sistema di trasporto pubblico articolato in più tipologie (bus e bus – navette) e
differenziato nei servizi in base alla stagione;
-
una rete ciclabile articolata e continua su tutto il territorio comunale che vada a
servire tutti i sistema turismo riconosciuti.
6.2 Il Piano strategico turistico
A partire dal primo schema strategico di cui al punto precedente, il Piano strategico turistico vuol
essere una sintesi degli elementi che ne discendono.
Ad una prima proposta di perimetrazione delle zone omogenee, si affianca ed evidenzia una
distribuzione articolata di quegli elementi che divengono strategici in una cornice rappresentata da una
nuova vision del modello turistico. Le strutture ricettive alberghiere, attive e non, vengono perimetrate
all’interno di zone omogenee che si trovano inevitabilmente in relazione con strutture e servizi esistenti
e di progetto.
Immaginando una maggior estensione delle rete ciclabile esistente, integrata con le previsione del
Piano del traffico, che vada a servire i diversi “Sistema turismo” che abbiamo riconosciuto in
precedenza, un potenziamento dei parcheggi necessario all’intera città, una diversa strategia legata
alla fruizione della laguna, identificando attracchi per le imbarcazioni, nuovi porti turistici, cogliendo le
potenzialità di un progetto come quello delle Terme, che ben governato, potrebbe modificare
profondamente le attività legate al turismo, destagionalizzandolo ad esempio, abbiamo cercato di
cogliere le diverse “vocazioni” di diverse parti di quel complesso “organismo” che è Grado.
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7. Il censimento delle strutture ricettive alberghiere e la fase partecipativa
Il Censimento delle strutture ricettive alberghiere, a gennaio 2009, si è svolto a partire dalla
classificazione delle strutture ricettive data dalla L.r. n. 2/2002 “Disciplina organica del turismo”.
È stata condotta una ricognizione sia sul campo che attraverso atti amministrativi ( concessioni
edilizie, comunicazione di cessata attività, ecc. ) che ha permesso di censire le strutture ricettive
insistenti sul territorio comunale costituendo un vero e proprio catasto gereferenziato, secondo le
specifiche regionali di settore di riferimento, e che fornisce dati qualitativi e quantitativi delle
strutture.
I dati acquisiti sono stati implementati ed aggiornati da quelli raccolti all’interno dei questionari che
sono stati appositamente elaborati ed inviati ai singoli operatori alberghieri.
Sono stati, inoltre, organizzati momenti di incontro con i singoli albergatori al fine di raccogliere le
singole istanze, esigenze e problematiche.
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Attraverso opportune verifiche sul campo è stato possibile costituire una planimetria ove fossero
localizzate le strutture ricettive alberghiere. Tale planimetria è stata oggetto della validazione da parte
degli uffici comunali competenti in modo da eliminare eventuali imprecisioni localizzative. La base
cartografica di riferimento è costituita dalla carta tecnica regionale (CTR) in formato raster
georeferenziata nel sistema di riferimento Gauss-Boaga fuso est. Ne deriva una planimetria ove sono
evidenziate le strutture ricettive in base ai parametri di cui al punto precedente.
Sulla base degli elementi raccolti, integrati dai dati forniteci dall’Agenzia Turismo Friuli Venezia
Giulia, agenzia istituita dal legislatore regionale, art. 9 L.r. n. 2/2002, quale ente funzionale della
Regione preposto alla programmazione, alla progettazione e all'indirizzo dello sviluppo del
sistema turistico regionale, si è costruita una schedatura puntuale per ogni struttura ricettiva attiva,
con l’indicazione dei servizi offerti dalla struttura.
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PARTE TERZA
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8. Il progetto di variante
Il progetto della Variante per le strutture ricettive alberghiere si sviluppa a partire da alcune linee guida
che rappresentano gli elementi obiettivo e strategici che sottendono alla formulazione della variante
stessa.
Si ritiene che solo nella considerazione di tali linee guida di carattere generale si possa realmente
rilanciare e riqualificare il settore turistico ricettivo alberghiero a Grado.
A questi obiettivi strategici generali si ispira l’apparato normativo redatto, attraverso la specificazione
normativa dei principali interventi.
Essi sono così riassumibili:
-
i turismi rappresentano la k-word dell’intera progettualità del piano. Occorre
ricordare che, di pari passo con l’allargamento del portafoglio, attività fruibili dal turista si
sviluppano tutta una serie di nuovi investimenti in risorse materiali ed immateriali,
indispensabili al perseguimento degli obiettivi di competitività;
-
destagionalizzare una località turistica significativamente caratterizzata da una forte
discontinuità tra periodo estivo e periodo invernale non è assolutamente impresa di poco
conto: occorre che tutti gli attori coinvolti siano consci dei reali risvolti che un’azione di
questo genere comporta e si assumano, oltre all’onore dei benefici, anche l’onere dei
costi (tema della governance);
-
la Grado non più solo balneare ma anche lagunare, dunque lembo di terra tra acque,
deve essere riprogettata in discontinuità parziale con i turismi che già lambiscono la
località ed il territorio circostante, costruendo per esso uno specifico sistema di
accessibilità e mobilità interna dell’area, aiutati in questo dalla difficile (in senso
utilitaristico) configurazione morfologica del territorio stesso. L’utilizzo di mezzi ecocompatibili e sostenibili non è soltanto una scelta auspicabile, ma un vero e proprio
elemento strategico in grado di trasformarsi nel breve periodo in fattore competitivo di
successo;
-
allo stesso tempo, in un’ottica sostenibile di gestione della destinazione, è assolutamente
sconsigliabile incentrare la produzione turistica su un unico principale fattore di attrattiva,
mentre appare strategico promuovere dinamiche di “dispersione” della domanda sul
territorio: tale strategia consente di distribuire i numerosi benefici del turismo su un
maggior numero di soggetti - stakeholder della destinazione - appartenenti alla comunità
locale ospitante;
-
una prima e importante introduzione al concetto di sostenibilità applicato alle destinazioni
turistiche riguarda il rapporto tra turismo, economia locale, ambiente e residenzialità: per
costruire un turismo capace di durare nel tempo, mantenendo i suoi valori qualitativi e
quantitativi, occorre far coincidere le aspettative dei residenti con quelle dei turisti
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senza, da una parte diminuire il livello qualitativo dell’esperienza turistica e, dall’altra,
danneggiare i valori ambientali della destinazione;
-
in questo senso il turismo non può e non deve divenire monocultura economica per
un’economia locale sostenibile e, sempre in quest’ottica, è opportuno promuovere
politiche di governo finalizzate alla sostenibilità dell’economia turistica all’interno della più
generale economia territoriale locale (tema della governance locale);
-
nell’attuale situazione del mercato turistico, Grado dovrà contemporaneamente puntare
a: sviluppare una propria forma di turismo peculiare caratterizzata da visitatori che
raggiungono il territorio spinti non solo dalla motivazione principale di esperienza
balneare ma anche - e sempre più - da un set complesso e variegato di motivazioni, tra i
quali un concetto diffuso di benessere e la visita all’ambiente lagunare; concorrere in
modo complementare alla definizione del prodotto turistico globale evoluto per quelle
destinazioni “confinanti” che hanno già sviluppato e mantengono una propria forma
specifica di offerta turistica; integrare e sviluppare i sistemi di offerta esistenti con un
proprio
tipico
e
distintivo
sistema
di
offerta
(termalismo+wellness+ambiente+esperienza ricreativa in genere);
-
va riequilibrata mediante connessioni e soluzioni di continuità l’offerta ricettiva che
risulta distribuita nel territorio in modo disomogeneo, soprattutto in ragione delle
potenzialità di sfruttamento dell’affaccio sul mare, con alcune concentrazioni e alcune
dispersioni che evidenziano una competitività potenziale molto elevata ma anche delle
debolezze
intrinseche,
soprattutto
sotto
il
profilo
dell’integrazione
e
della
sistematizzazione dell’offerta complessiva turistica, ovvero la ricettività associata
all’offerta di altri servizi turistici (dal commercio ai pubblici esercizi).
-
promuovere una mixité di qualità ovvero una maggiore integrazione tra sistemi
ricettivi, commerciali, pubblici esercizi, servizi pubblici e ricreativi per superare la
logica della “disponibilità di posti letto”; i valori riportati nelle tabelle di analisi indicano che
alcune zone di Grado sono caratterizzate per una prevalenza e preponderanza di servizi
ricettivi in presenza di una rarefazione (sia in termini assoluti che relativi) del commercio
e dei pubblici esercizi. In ragione della conformazione del territorio di Grado e della
localizzazione delle strutture ricettive, ciò rappresenta un forte punto di debolezza
dell’offerta in rapporto alla capacità di creare un sistema complessivo di offerta di
esperienza turistica (non solo ricettività, ma anche shopping, ristorazione, ecc.),
particolarmente evidente nelle zone 4 e 6, ovvero le zone del piano commerciale ad est
del centro cittadino, che presentano valori doppi e quadrupli rispetto alla media comunale
(dunque sono da due a quattro volte meno attrattive per i turisti che scelgono gli alberghi
in quelle zone);
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-
l’analisi ha evidenziato come l’investimento per seconda casa è un investimento
meramente speculativo in grado di rappresentare una capacità di attivazione
economica pari a quella degli alberghi nella fase di realizzazione (costruzione) ma
ben 17 volte inferiore nella fase di gestione. Ciò ha conseguenze dirette sull’intero
sistema economico e sociale, laddove per mantenere l’attuale giro d’affari turistico (e
relativo indotto) per ogni posto letto sottratto agli alberghi ne dovrebbero essere realizzati
almeno 17 in seconde case per vacanza. Ovvero, per ogni stanza d’albergo
trasformata in appartamento per vacanza a libero mercato, dovrebbero essere
realizzati almeno 8 appartamenti per vacanza.
-
questi dati rappresentano una proxy della sostenibilità della trasformazione del
territorio, ovvero della insostenibilità economica e sociale del modello di
trasformazione di stanze d’albergo in alloggi per vacanza, a meno che la
trasformazione non riguardi il mantenimento delle caratteristiche alberghiere degli
alloggi realizzati. Ovvero non realizzare e immettere sul mercato nuove seconde
case per vacanza destinate alla vendita, ma realizzare alloggi da gestire con
modalità alberghiere secondo la formula del residence. Quest’ultimo elemento è
l’unico che, dal punto di vista economico (ma anche sociale) può rappresentare un
meccanismo di rivitalizzazione e riqualificazione strutturale del sistema della ricettività a
Grado, evidenziando comunque come la potenzialità di trasformazione e successiva
collocazione sul mercato turistico degli alloggi in residence dipenda molto dalle sinergie e
dall’integrazione con il sistema complessivo dell’offerta commerciale e dei pubblici
esercizi e servizi ricreativi.
-
il tema della riqualificazione degli alberghi e la rivitalizzazione del sistema
dell’offerta ricettiva devono essere prioritari senza tuttavia cedere a meccanismi
speculativi legati alla sola realizzazione di alloggi e loro collocazione sul libero
mercato delle seconde case, incapace di generare una vera prospettiva di sviluppo
locale per il futuro.
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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9. L’impianto normativo
L’impianto normativo della Variante urbanistica per le strutture ricettive alberghiere è strutturato in tre
parti:
- Norme Tecniche Attuative:
contenuti e finalità generali della Variante volti a fissare gli obiettivi da raggiungere, riconoscendo agli
strumenti attuativi del P.R.G.C. e di settore, ambiti di discrezionalità nella specificazione ed
integrazione dei contenuti.
Le Norme Tecniche della Variante si compongono di 8 titoli:
1. Norme generali
2. Definizioni
3. Attuazione della Variante
4. Ampliamenti
5. Ricettività
6. Servizi delle strutture ricettive
7. Commercio, artigianato, terziario, pubblico esercizio e dello spettacolo e altre funzioni
ammissibili
8. Edifici a destinazione d’uso ricettiva alberghiera vincolati ai sensi della Parte II del D.Lgs.
42/2004
Nel primo titolo vengono trattate, in 5 articoli, le questioni generali, quali:
-
Le finalità, gli obiettivi generali e i contenuti;
-
Il campo di applicazione;
-
Gli elaborati della variante per le strutture ricettive alberghiere;
-
La struttura delle norme tecniche;
-
L’efficacia e l’attuazione.
Nel secondo titolo vengono precisate nel dettaglio le definizioni utilizzate nelle stesse norme.
Il terzo titolo definisce le modalità di attuazione della variante che sono:
•
l’Intervento Edilizio Diretto;
•
il Piano Attuativo Comunale;
•
le prescrizioni, i criteri ed indirizzi per la progettazione urbana ed architettonica;
•
la trasformazione della destinazione d’uso ricettiva alberghiera nelle Z.O.R. a
bassa vocazione turistico ricettiva;
•
trasferimenti di cubatura ricettiva alberghiera fra strutture miste;
•
trasferimento di volumi su strutture ricettive esistenti;
•
le Schede delle Zone Omogenee Ricettive Z.O.R.;
•
le Schede degli Schemi Direttori delle Z.O.R.
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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Il quarto titolo tratta degli incrementi volumetrici.
Il quinto titolo definisce la ricettività e i rispettivi incrementi volumetrici.
Nel sesto titolo viene affrontato il tema dei servizi delle strutture ricettive, rispetto al quale vengono
precisati i relativi parametri per ciascuna categoria e gli incrementi volumetrici.
Nel settimo titolo vengono definite le funzioni complementari al ricettivo alberghiero di tipo
commerciale, terziario, pubblico esercizio e dello spettacolo e gli incrementi volumetrici relativi.
L’ottavo capitolo, infine, tratta degli edifici a destinazione d’uso ricettiva alberghiera vincolati ai sensi
della Parte II del D.Lgs. 42/2004.
- Allegato A: le Schede delle Zone Omogenee Ricettive Z.O.R.
Per ciascuna Z.O.R. è stata redatta una scheda normativa che contiene:
•
i contenuti;
•
le direttive;
•
le prescrizioni.
- Allegato B: le Schede degli Schemi Direttori delle Z.O.R.
Per alcune Z.O.R. ad alta vocazione turistico ricettiva è stata redatta una scheda progetto per ambiti di
trasformazione.
I criteri fondamentali ai quali le norme sono state ispirate sono direttamente correlati con gli obiettivi
che la Variante per le strutture ricettive alberghiere intende perseguire.
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Variante urbanistica per le strutture ricettive
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Comune di Grado
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10. I principali interventi
Le azioni previste dalla Variante per le strutture ricettive alberghiere del Comune di Grado, trovano la
loro origine da diversi fattori:
-
gli obiettivi posti dall’amministrazione comunale attraverso le due deliberazioni
consiliari, la n. 44/2007 e la n. 37/2009;
-
il processo analitico e partecipativo;
-
le soluzioni tecniche attuabili.
Per chiarezza di lettura le azioni della Variante vengono qui suddivise secondo le questioni principali
affrontate e che poi hanno trovato una rispondenza precisa normativa.
Questo capitolo si propone quindi di dare una visione più ravvicinata degli interventi previsti dalla
Variante finalizzati a fornire una risposta alle problematiche e agli obiettivi specifici relativamente al
settore ricettivo alberghiero.
1. La trasformazione della destinazione d’uso ricettiva alberghiera nelle Z.O.R. a bassa
vocazione turistico ricettiva
Le strutture ricettive alberghiere esistenti, attive e non, hanno il vincolo della destinazione d’uso.
Rispetto a ciò, conseguentemente a quanto emerso dallo studio socio economico eseguito, il progetto
di Variante ritiene prioritario il mantenimento di tale vincolo di destinazione d’uso in tutte quelle zone
omogenee ricettive alberghiere riconosciute ad alta e media vocazione turistica ricettiva alberghiera.
Per le altre zone omogenee, quelle cioè a bassa vocazione turistica ricettiva alberghiera, invece, viene
data la possibilità all’albergatore di procedere alla richiesta di cambio di destinazione d’uso. Le
trasformazioni d’uso consentite sono a residenza convenzionata per i gradesi e ad altra destinazione
ammessa dal P.R.G.C.
La trasformazione di destinazione d’uso a residenza convenzionata per residenti è soggetta alla
corresponsione del contributo di costruzione previsto dalle vigenti norme in materia.
Il cambio ad altra destinazione d’uso ammessa dal P.R.G.C. è, invece, subordinato, oltre che alla
corresponsione degli oneri di urbanizzazione (primaria e/o secondaria) e del contributo di costruzione,
al trasferimento della rispettiva cubatura ricettiva, all’interno della stessa Zona Omogenea Ricettiva o
in altra, attraverso uno specifico accordo notarile tra privati già stipulato e da allegare alla richiesta di
formazione dello strumento obbligatorio del Piano Attuativo Comunale.
2. I trasferimenti di cubatura ricettiva alberghiera fra strutture miste e su strutture ricettive
esistenti
I trasferimenti di cubatura ricettiva alberghiera vengono consentiti con un duplice obiettivo:
a. non “perdere” la cubatura ricettiva alberghiera di strutture esistenti che richiedono il cambio di
destinazione d’uso nelle zone omogenee ricettive dove questo è consentito. Le strutture ricettive,
esauriti gli incrementi volumetrici previsti per la Z.O.R. in cui ricadono, possono disporre di un ulteriore
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incremento volumetrico nel rispetto dell’altezza massima definita per la stessa Z.O.R., acquisendo
volumetrie ricettive da una o più strutture miste esistenti o da strutture insistenti nelle Z.O.R. a bassa
vocazione ricettiva. Per quanto attiene ai fabbricati cedenti, il volume residuo derivante dallo
spostamento potrà o essere mantenuto e in tal caso, il cambio di destinazione d’uso degli spazi
corrispondenti è subordinato alla corresponsione degli oneri di urbanizzazione e del contributo di
costruzione quantificati sulla base delle vigenti tabelle comunali relative all’incidenza degli oneri, o
essere demolito.
b.riordinare e risolvere concretamente situazioni di difficoltà gestionale delle strutture miste ricettive
alberghiere / residenziali esistenti andando a realizzare strutture interamente ricettive alberghiere e
strutture interamente residenziali. Il trasferimento di cubatura ricettiva alberghiera tra strutture miste è
subordinato al rilascio di un unico titolo abilitativo edilizio relativo alle due o più strutture, previa stipula
di un accordo scritto tra privati, da allegare alla documentazione presentata per il rilascio dello svincolo
della destinazione d’uso ricettiva alberghiera. Inoltre, nel caso di trasferimento di cubatura residenziale
di consistenza maggiore di quella ricettiva alberghiera scambiata, il terzo cessionario potrà o
mantenere la cubatura residenziale in eccedenza: in tal caso, il cambio di destinazione d’uso degli
spazi corrispondenti è subordinato alla corresponsione degli oneri di urbanizzazione e al contributo di
costruzione quantificati sulla base delle vigenti tabelle comunali relative all’incidenza degli oneri, o
demolire la cubatura residenziale in eccesso rispetto a quella ricettiva alberghiera scambiata.
3. Le strutture miste ricettive alberghiere / residenziali
La Variante urbanistica per le strutture ricettive alberghiere non consente di realizzare nuove strutture
miste ricettive alberghiere / residenziali e questo perché dalle analisi effettuate sul campo e dalle
informazioni raccolte dagli operatori del settore nonché dai tecnici comunali, sono emerse situazioni di
difficoltà gestionali soprattutto a scapito della parte ricettiva alberghiera, che nella maggior parte dei
casi, o mal funziona o non funziona affatto.
Per le strutture miste esistenti è consentito il trasferimento di cubatura ricettiva (vedi punto 2
precedente) al fine di realizzare strutture interamente ricettive alberghiere e strutture interamente
residenziali.
4. Gli incrementi volumetrici
Per incentivare l’attività del settore alberghiero e soprattutto per agevolare le strutture alberghiere di
piccole – medie dimensioni, la Variante prevede incrementi volumetrici inversamente proporzionali alle
attuali volumetrie di esercizio, in modo che gli alberghi di piccole e medie dimensioni possano
realizzare strutture turistiche ricettive adeguate alle esigenze di mercato.
Gli incrementi volumetrici vengono declinati in maniera diversa a seconda delle zone omogenee
ricettive in modo da rispettare e adeguarsi alle caratteristiche morfologiche delle stesse.
Per ciascuna zona omogenea ricettiva, inoltre, gli incrementi volumetrici consentiti vengono
differenziati a seconda delle funzioni alberghiere: ricettività, servizi e commercio, terziario, pubblici
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esercizi e dello spettacolo, in modo da incentivare l’incremento di quelle funzioni che attualmente sono
carenti all’interno di alcune zone.
5. Il controllo delle altezze
Le precedenti varianti che hanno riguardato le strutture ricettive alberghiere hanno di fatto consentito
l’innalzamento incontrollato degli alberghi oltre che la realizzazione di strutture miste ricettive
alberghiere / residenziali.
La Variante definisce per ogni zona omogenea ricettiva una altezza massima per le strutture ricettive
alberghiere, prevedendo quindi una limitazione drastica rispetto alle previsioni precedenti e
conformandosi a quelle esistenti che caratterizzano la singola zona omogenea.
6. La ricettività e gli incrementi volumetrici
La funzione ricettività riguarda gli spazi della struttura ricettiva alberghiera destinati all’alloggiamento.
Gli incrementi volumetrici per questa funzione sono stati stabiliti per ogni zona omogenea ricettiva,
definendo percentuali diverse di incremento inversamente proporzionali alle attuali volumetrie di
esercizio, in modo da incentivare le attività degli alberghi di dimensione medio – piccola.
7. I servizi delle strutture ricettive e gli incrementi volumetrici
Per servizi delle strutture ricettive alberghiere si intendono tutti quelli ricadenti nelle categorie di
seguito elencate che svolgono una funzione accessoria e complementare rispetto all’attività principale
ricettiva:
a. parcheggi per veicoli a motore;
b. parcheggi per cicli;
c. verde attrezzato;
d. piscine, palestre e altri impianti riservati allo sport agonistico, ludico e terapeutico;
e. kindergarten;
f.
spazi riservati al relax, alla cura della persona e della salute, allo svago e al
divertimento;
g. infrastrutture di connessione (gallerie, porticati, loggiati, ecc.)
h. spazi di accoglienza e reception (hall);
i.
sale riunioni e congressi.
Al fine di incentivare gli operatori del settore alberghiero a qualificare gli alberghi innalzandone il livello
qualitativo dell’offerta di servizi, la Variante va a definire i parametri minimi di dotazione degli stessi, ai
quali ogni struttura deve obbligatoriamente adeguarsi, e fa la scelta di escludere dal computo del
volume delle strutture ricettive alberghiere e delle strutture ricettive complementari (ossia campeggi e
villaggi turistici) gli incrementi volumetrici destinati a tale funzione.
8. Il commercio, l’artigianato, il terziario, i pubblici esercizi e dello spettacolo e altre funzioni e
gli incrementi volumetrici
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Per funzione commerciale, terziario, pubblici esercizi e di spettacolo si intendono quelle attività limitate
alle rispettive categorie merceologiche funzionali alla conduzione dell’attività principale delle strutture
ricettive alberghiere, quali boutique, parrucchieri, tabaccherie, lavanderie, ecc..
Per ogni zona omogenea ricettiva vengono precisate soglie massime di incremento con l’obiettivo di
definire quantità maggiori di volume per singola struttura alberghiera là dove la zona è maggiormente
carente di attività commerciali.
9. Gli edifici a destinazione d’uso ricettiva alberghiera vincolati ai sensi della Parte II del D.Lgs.
42/2004
La Variante, con lo scopo di tutelare, valorizzare e favorire il recupero del patrimonio edilizio ancora
esistente nel territorio comunale di valore storico, architettonico e testimoniale, appartenente in
particolare ai primi del ‘900, vincolato ai sensi del D.Lgs. 42/2004 e che è sottoposto anche al vincolo
della destinazione d’uso ricettiva alberghiera, là dove risulti un contrasto tra la destinazione d’uso
ricettiva alberghiera con l’impianto tipologico dell’edificio ne permette lo svincolo dalla suddetta
destinazione d’uso. Inoltre gli edifici a destinazione d’uso ricettiva alberghiera vincolati ai sensi della
Parte II del D.Lgs. 42/2004 e inattivi in forma continuativa da almeno 15 anni dalla data di adozione
della presente variante possono comunque essere svincolati dalla stessa destinazione d’uso a
condizione che non abbiano usufruito di ampliamenti volumetrici a partire dalla Variante n. 17 del
P.R.G.C. adottata con introdotte modifiche di cui al D.P.G.R. n. 0643 dd. 16.11.1983, pubblicato sul
B.U.R. 122 del 13.12.1983.
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11. Le Zone Omogenee Ricettive
Il progetto di Variante suddivide il territorio comunale in Zone Omogenee Ricettive Z.O.R. per le quali,
oltre a valere le norme di carattere generale contenute nelle norme tecniche attuative, che definiscono
i principali interventi descritti al punto precedente, vengono precisate direttive e prescrizioni specifiche
per ciascuna zona omogenea, prendendo spunto dalle caratteristiche peculiari di tipo morfologico
funzionale, dalla definizione del grado di vocazione turistico ricettiva e dagli obiettivi strategici definiti
per ogni Z.O.R..
Per ogni Zona Omogenea Ricettiva è stata redatta una specifica Scheda normativa articolata in tre
parti:
1. contenuti: indicazioni descrittive dell’ambito di intervento e finalità;
2. direttive: disposizioni di carattere strategico del settore turismo che devono essere osservate
nell’elaborazione degli strumenti attuativi;
3. prescrizioni: disposizioni che hanno diretta efficacia sui beni disciplinati regolando gli usi
ammissibili e le trasformazioni consentite.
Le Zone Omogenee Ricettive identificate sono 19, e in particolare:
1. Riva Brioni
2. Via Milano
3. Zona Colmata
4. Canale Storico
5. Slargo stazione corriere
6. Lungomare Nazario Sauro
7. Centro Storico
8. Centro
9. Riva Slataper
10. Viale Regina Elena
11. Viale Dante Alighieri
12. Viale Argine dei Moreri
13. Isola della Schiusa
14. Città Giardino
15. Pineta
16. Area Terme
17. Sacca dei Moreri
18. Valle Cavarera
19. Strutture puntuali extra Z.O.R.
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12. Gli schemi direttori
Gli schemi direttori nascono con l’obiettivo di andare a definire con un maggiore dettaglio i progetti di
trasformazione per alcuni ambiti specifici identificati all’interno di alcune Zone Omogenee Ricettive ad
alta vocazione turistico ricettiva.
Tali ambiti possiedono forti potenzialità di trasformazione e di sviluppo di attività di tipo ricettivo
alberghiero e rappresentano l’occasione di andare a riqualificare, ridisegnare e potenziare le attività
turistiche in parti nodali della città di Grado che si affacciano sulla laguna e sul mare.
Le Schede redatte sono finalizzate ad indirizzare la progettazione edilizia e/o la pianificazione attuativa
sulla base di definizioni morfologiche e planimetriche, tenuto conto della situazione esistente
nell’intorno, nonché delle peculiarità fisiche e funzionali delle specifiche zone considerate.
Le Schede elaborate sono due, e in particolare:
1. Scheda schema direttore Z.O.R. Riva Brioni
L’ambito perimetrato assoggettato a schema direttore si affaccia direttamente sulla laguna ed è
visibile dall’ingresso veicolare principale alla città di Grado.
Il progetto ha come obiettivo principale quello di andare a ridefinire lo skyland verso la laguna
attraverso un disegno unitario ed articolato di edifici, spazi aperti (verde e parcheggi) e di percorsi
pedonali e ciclabili in continuità con quelli esistenti lungo la riva. Le destinazioni d’uso prevedono
la compresenza di attività legate alla nautica e ricettive alberghiere.
Lo schema direttore si attua attraverso uno o più piani attuativi comunali di iniziativa pubblica e/o
privata.
2. Scheda schema direttore Z.O.R. Lungomare Nazario Sauro
In questo caso lo schema direttore proposto diventa strumento progettuale di utilizzo da parte dei
privati proprietari delle strutture alberghiere esistenti, nonché di coloro che vogliono andare a
realizzare nuove strutture.
L’obiettivo principale è quello di andare a qualificare gli alberghi esistenti attraverso soluzioni
progettuali che indirizzano il disegno morfologico e le funzioni degli spazi, nonché il sistema
dell’accessibilità pedonale e di quella veicolare e della sosta.
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