Sicurezza e manutenzione delle infrastrutture
e degli impianti per una città più vivibile
Il Fascicolo del Fabbricato
Ing. Paolino Zappatore
TECNOPOLO DI CASTEL ROMANO
Roma, 5 maggio 2005
2

Una panoramica generale sugli edifici esistenti

Il crolli di edifici in Italia

Il Fascicolo del Fabbricato (FF): implicazioni

Definizione di FF & Finalità

Definizione di edificio

Chi lo redige?

Il percorso metodologico

Custodia e gestione / Attività dei Comuni

Composizione, Contenuti & Allegati

Aggiornamento

Nuovi edifici

Possibili agevolazioni pubbliche, fiscali ed assicurative

Il quadro normativo
Il patrimonio edilizio ad uso abitativo esistente
(Censimento ISTAT 1991)
distribuzione del patrimonio abitativo (ISTAT 1991)
Da studio SSN
% ab. c.a.
%ab. mur
18
16
14
percentuale
Al 1991 solo il
14% delle
abitazioni
presenti in Italia
era stato costruito
dopo la
classificazione
sismica
20
12
10
8
6
4
2
0
<1919
1919-1945
1946-1960
1962-1971
1972-1981
1982-1991
epoca di costruzione
• Oltre la metà del patrimonio edilizio è realizzato in cemento armato
• La gran parte è stato costruito fra il 1960 e il 1980
• Buona parte della classificazione sismica fatta con criteri ‘moderni’
è entrata in vigore fra il 1981 ed il 1984
3
Distribuzione
percentuale delle
abitazioni per la
classe di
vulnerabilità più
elevata (A)
Gruppo di Lavoro SSN-INGGNDT del Dipartimento
della protezione civile 1996
4
Non ci sono
declassificazioni
VECCHIA
CLASSIFICAZIONE
numero
comuni
5
1a cat.
2a cat.
3a cat.
N.C.
TOTALE
368
2498
99
5135
8100
NUOVA
CLASSIFICAZIONE
%
4,54
30,84
1,22
63,40
100,00
zona 1
zona 2
zona 3
zona 4
TOTALE
numero
comuni
%
716
2323
1632
3429
8100
8,84
28,68
20,15
42,33
100,00
 Con il Progetto AVI (Aree Vulnerate
Italiane) del GNDCI (Gruppo Nazionale per
la Difesa dalle Catastrofi Idrogeologiche)
del CNR sono state censite le aree italiane
colpite da frane e da inondazioni nel periodo
1918-1994.
Sono stati individuati oltre 9.000 siti in
frana e quasi 6.500 siti in piena.
1200
Statistiche siti nel periodo 1918-1994
siti in frana
siti in piena
1000
In termini comunali
n° siti
800
600
 il 47% è stato colpito da
movimenti franosi
400
200
VENETO
VALLE D'AOSTA
UMBRIA
TRENTINO
TOSCANA
SICILIA
SARDEGNA
PUGLIA
PIEMONTE
MOLISE
MARCHE
LOMBARDIA
LIGURIA
LAZIO
FRIULI
CAMPANIA
CALABRIA
EMILIA ROMAGNA
6
BASILICATA
ABRUZZO
0
 il 43% da inondazioni
 il 23% da entrambi i dissesti
BARLETTA, 16 settembre 1959: 60 morti per un crollo causato da sopraelevazioni abusive.
ROMA, 30 novembre 1972: un palazzo in largo Preneste è distrutto dall'esplosione di un deposito abusivo di fuochi d'
artificio. 15 morti e circa 70 feriti.
PARMA, 13 novembre 1979: lo scoppio di una bombola provoca il crollo di tre piani degli 'Ospedali riuniti': 22 morti.
MONTECCHIO (R.Emilia): 12 ottobre 1981: un' esplosione causata da una fuga di gas fa crollare un condominio. 7 morti.
PISA, 27 dicembre 1981: un edificio nel centro storico crolla in seguito a una fuga di gas. 9 morti.
ROMA, 18 novembre 1982: esplode una bombola di gas che provoca il crollo di una palazzina in via del Pigneto. 3 morti.
CASTELLANETA (Taranto): 7 febbraio 1985: infiltrazioni d'acqua fanno crollare un palazzo. I morti sono 34 e 8 i feriti.
MODENA, 22 gennaio 1986: una fuga di gas liquido dalla bombola di un' automobile è la causa dell' esplosione in un
palazzo nel quartiere Sant' Agnese. 8 morti e 8 feriti.
ROMA, 23 luglio 1986: in via Pisacane (Monteverde), una palazzina crolla a causa delle infiltrazioni d' acqua. 2 vittime.
LECCO, 18 dicembre 1987: in corso Matteotti, due ali di un palazzo del '700 sono distrutte dall' esplosione che segue
l'ennesima fuga di gas. 7 morti .
ROMA, 4 marzo 1989: in via Pantaleoni, nel quartiere Aurelio, una palazzina crolla per uno scoppio di gas. Un morto.
ROMA, 9 febbraio 1991: durante lavori di restauro, crolla parte di un palazzo in piazza del Fico. Un morto.
POZZUOLI (Napoli), 26 febbraio 1991: durante lavori di ristrutturazione un'esplosione fa crollare un edificio. Otto i morti.
ROMA, 24 gennaio 1992: nella scuola antincendi dei vigili del Fuoco alle Capannelle, crolla una palazzina nel corso di lavori
di ristrutturazione. 3 morti.
ROMA, 16 febbraio 1992: un' esplosione causata da una fuga di gas distrugge parte di un palazzi in via Milli. Un morto.
NAPOLI, 16 dicembre 1992: il gas provoca l'esplosione che distrugge un palazzo nel quartiere Ponticelli. 15 morti.
PAVIA, 14 luglio 1994: Crolla una parte della casa di riposo di Motta Visconti, fra Milano e Pavia. 28 morti.
ROMA, 4 ottobre 1996: ancora una fuga di gas causa il crollo di una palazzina sull' Appia antica. Un morto in un' auto
parcheggiata davanti all' edificio, travolta dalle macerie.
ROMA, 16 dicembre 1998: crollo di una palazzina a Villa Jacobini. 27 morti.
PALERMO, 11 marzo 1999: crollo di una palazzina. 3 morti.
PALERMO, 27 agosto 1999: un incendio nel magazzino di un negozio di giocattoli fa crollare un edificio. Le fiamme si
diffondono in un palazzo a fianco. 1 morto.
FOGGIA, 11 novembre 1999: crollo di una palazzina in Viale Giotto n.108. I morti sono 67.
NAPOLI, 25 giugno 2001: crolla un edificio di sette piani, in traversa Sanseverino all'Arenella, durante i lavori di
ristrutturazione per la costruzione di box auto. Nessuna vittima.
7
Fino ad oggi l’approccio al tema della conoscenza dello stato di salute del
patrimonio edilizio è affrontato in maniera puntuale a livello di singole
amministrazioni comunali (ad esempio Roma, Venezia, Guidonia, etc.)
e/o di amministrazioni regionali
(Lazio, Campania, Umbria,
etc.), talvolta anche sotto la
spinta emotiva di tragici fatti di
cronaca
attraverso
uno
strumento
tecnico-operativo
denominato
“Fascicolo
del
Fabbricato”. Si tratta di iniziative
meritorie e di notevole valenza
a livello locale, ma che
necessitano
di
essere
sviluppate organicamente a
livello nazionale. Solo di recente, nonostante i numerosi disegni di legge
presentati in Parlamento, nel T.U.N.T. (Testo Unico delle Norme Tecniche)
si è introdotto il concetto di Fascicolo del Fabbricato (cap. 9).
8
Aspetti tecnici
• Definizione
• Finalità
• Metodologia
• Contenuti
• ….
9
Aspetti fiscali/economici
− Agevolazioni fiscali e/o
Assicurative e/o Bancarie;
− Semplificazioni delle
procedure amministrative;
− Problematica della
perdita di valore degli
immobili a seguito
dell’inserimento di un
edificio in una zona a
rischio;
….
Aspetti giuridici
• Competenza tra Stato e
le Regioni alla luce del
nuovo art.117 della
Costituzione: la tutela del
territorio è materia di
legislazione concorrente.
• Valenza giuridica FF.
• Responsabilità dei
tecnici.
• ….
Il Fascicolo del Fabbricato (FF) è uno
strumento di conoscenza
di tutti i beni immobili, esistenti o di nuova realizzazione,
che raccoglie
le informazioni necessarie alla loro identificazione e
le indicazioni sullo stato delle loro caratteristiche architettoniche,
strutturali ed impiantistiche.
Il Fascicolo del Fabbricato ha
una finalità diretta ed
una finalità indiretta
10
Il FF fornisce elementi per:
11

Stabilire l’eventuale necessità di indagini specialistiche, volte a
verificare l’idoneità strutturale e impiantistica dell’opera. Indagini
strutturali specialistiche vanno prescritte soltanto in situazioni di
necessità, dove sia evidente o sia ragionevolmente presumibile
un reale rischio per gli occupanti l’edificio;

La programmazione della manutenzione ordinaria e
straordinaria del fabbricato nel suo complesso e di ciascuna
unità immobiliare, se necessario.
Le informazioni contenute nei FF, archiviate dal Comune in una
BANCA DATI informatizzata, possono consentire l’elaborazione
e/o la valutazione di diverse problematiche da parte delle
amministrazioni pubbliche interessate, finalizzate ad una
migliore e più incisiva pianificazione del territorio, congiunto ad
un più razionale impiego delle risorse destinate alla tutela della
sicurezza della collettività.
Esempi di possibili utilizzi sono:
12
•
Piani di emergenza di protezione civile;
•
Analisi dei rischi (sismico, idrogeologico);
•
Formazione/aggiornamento piani urbanistici;
•
Ottimizzazione risorse piani di recupero, etc.
Edificio = organismo omogeneo, distinguibile da eventuali edifici
adiacenti per tipologia costruttiva, differenza di altezza, età di
costruzione, ecc.
Aggregato strutturale = un edificio singolo se isolato dagli altri
sotto l'aspetto funzionale e strutturale, oppure un insieme di
edifici adiacenti, a contatto o con un collegamento più o meno
efficace, che possono interagire dal punto di vista funzionale o
strutturale.
All'interno di un aggregato strutturale possono essere distinti gli
edifici componenti in base alla proprietà (o condominio).
Il FF è relativo al singolo edificio.
13
Nel caso di aggregato strutturale è buona norma che i singoli FF
siano redatti contemporaneamente e dallo stesso tecnico.
Il FF è redatto da tecnici abilitati ed iscritti agli ordini professionali,
nei limiti delle stesse competenze di legge stabilite per la
progettazione del tipo di fabbricato per il quale è richiesto
l’accertamento.
Prerogativa essenziale è la competenza in materia di sicurezza
immobiliare.
In analogia a quanto previsto per il collaudo statico (Legge n.
1086/1971) sarebbe opportuno che i tecnici incaricati della
compilazione del FF siano iscritti ai rispettivi ordini professionali
da almeno 10 anni.
14
In alternativa, si può ipotizzare un periodo di anzianità inferiore (per
es. 5 anni) abbinato alla frequenza di uno specifico corso di
formazione organizzato dalle strutture competenti (Università,
Ordini e Collegi Professionali, ecc.).
Acquisizione e analisi progetti / documentazione
Progetti / documentazione completi ?
SI
NO
Confronto tra progetti /
documentazione e stato di fatto
Rilievo architettonico e
grafici essenziali
Esame visivo: caratteristiche
strutturali e impiantistiche
Rilievo sommario delle caratteristiche
strutturali e impiantistiche
Esame delle eventuali criticità
Individuazione delle eventuali prescrizioni
Documentazione fotografica
15
Compilazione FF
Il FF va custodito dal proprietario o, in caso di condominio,
dall’amministratore.
Copia del FF, e di ogni suo successivo aggiornamento, è trasmessa
su supporto informatico al Comune, che ne rilascia ricevuta.
Il Comune provvede a creare una banca dati, interfacciata con
quella regionale accessibile anche ad altre istituzione
interessate.
16
Ai comuni è demandata la graduazione temporale delle verifiche
rapportata all’epoca di costruzione degli edifici, ai sistemi
costruttivi impiegati, ai fabbricati con modifiche dimensionali e/o
cambio di destinazione, ecc.
Ai comuni è demandato il controllo sugli adempimenti stabiliti,
previa l’istituzione di una banca dati contenente l’anagrafe del
patrimonio e le informazioni ricavate dai Fascicoli presentati su
supporto informatico.
17
Il Fascicolo del Fabbricato è composto:
-
dalla raccolta della documentazione reperita inerente i dati
identificativi (certificazioni catastali, documentazione storica,
ecc.), i titoli abilitativi (licenze o concessioni edilizie, certificati di
abitabilità/agibilità, ecc.), gli elaborati architettonici, strutturali ed
impiantistici, i certificati di conformità impiantistica.
-
da una parte compilativa contenente tutti i dati richiesti, riuniti in
sezioni specifiche.
La prima redazione del FF si basa sulla raccolta e l’esame della
documentazione disponibile e sull’esame visivo del fabbricato.
18
•
19
Dati identificativi

Dati generali

Dati storici (reperiti o presunti)

Dati urbanistici e tecnici generali

Dati sulla consistenza del fabbricato e delle pertinenze

Dati sull’interesse storico-artistico
•
Informazioni geologiche ed agroforestali
•
Caratteristiche strutturali
•
Caratteristiche impiantistiche
•
Caratteristiche igienico-ambientali
•
Sintesi degli accertamenti e provvedimenti conseguenti
Il tecnico incaricato sulla base:
•
della documentazione reperita;
•
delle indagini visive effettuate e di eventuali rilievi (non invasivi)
evidenzia:
•
eventuali carenze documentali;
•
eventuali difformità di quanto riscontrato
documentazione acquisita;
•
eventuali criticità desumibili dall’indagine visiva.
rispetto
alla
Esistono situazioni di particolare rilievo per la sicurezza dell’edificio ?
NO
Dichiarazione che il
fabbricato allo stato non
presenta criticità tali da
richiedere accertamenti
specialistici.
20
SI
Proposta di:
- eventuali interventi per eliminare o ridurre le
cause di vulnerabilità;
- accertamenti specialistici di tipo strutturale e/o
impiantistico e/o igienico-ambientale.
21
•
Documentazione identificativa: copia della certificazione catastale
(VCA per edificio, planimetrie catastali, denunce di variazione
catastale).
•
Documentazione tecnico-amministrativa disponibile: progetto
approvato ed eventuali varianti, copia dei titoli abilitativi rilasciati,
relazioni geologica-geotecnica-agroforestale, progetto strutturale,
collaudo, documentazione di conformità impiantistica. Sulla copia
del progetto approvato o delle varianti, devono essere annotate le
modifiche riscontrate.
•
Documentazione relativa a successivi
architettonico, strutturale e impiantistico.
•
Documentazione fotografica.
interventi
di
tipo
Il Fascicolo del Fabbricato dovrebbe essere aggiornato in occasione
di ogni modifica dello stato di fatto e/o della destinazione d’uso
dell’intero fabbricato o di parte di esso o delle sue pertinenze,
eseguite anche ad opera degli enti erogatori di pubblici servizi,
come energia elettrica, acqua, gas, telefono, trasporti e così via.
L’aggiornamento è eseguito dalla proprietà in caso di opere
realizzate dalla stessa ovvero a spese e a cura dell’ente
pubblico in caso di lavori effettuati a seguito delle loro
necessità.
Anche in assenza di interventi deve essere effettuata
periodicamente un’ispezione del fabbricato e deve essere
redatta una relazione che ne attesti la conformità con quanto
riportato nel FF o ne evidenzi le eventuali variazioni in una
RELAZIONE DI SINTESI PERIODICA
22
Il Fascicolo del Fabbricato degli edifici di nuova costruzione è
predisposto prima della richiesta del certificato di agibilità ed è
costituito dalla raccolta della documentazione utilizzata per
l’edificazione dell’immobile, ossia:
•
progetto approvato, completo di tutti gli elaborati, ed
eventuali varianti con i relativi titoli abilitativi;
•
progetto e collaudo statico;
•
certificati e planimetrie catastali;
certificazioni e progetti degli impianti;
•
23
eventuale piano di gestione del fabbricato utile per i
successivi interventi manutentivi (obbligatorio per ora solo
per le opere pubbliche).
L’onere per la redazione del FF è a carico dei proprietari
Costo stabilito attraverso la sottoscrizione di protocolli di intesa con
gli ordini e i collegi professionali, le associazioni della proprietà
edilizia e degli amministratori dei condomini per l’adozione di
tariffe agevolate per la redazione del FF.
Sottoscrizione di convenzioni con le compagnie assicurative e con il
sistema bancario per l’adozione di agevolazioni sui premi
assicurativi e sui finanziamenti eventualmente concessi per gli
interventi edilizi.
Altre agevolazioni potrebbero consistere, ad esempio, nella:
24
•
concessione di contributi per la redazione del FF;
•
riduzione dell’ICI per gli immobili dotati del FF.
Disegni di legge nazionali
Leggi regionali
Proposte di leggi regionali
Norme enti locali
25
Parlamento XIII^ Legislatura:
Disegno di legge 4339 bis
(A.S.) del 30 novembre 1999;
Disegno di legge 6554
(A.C.) del 12 novembre 1999.
Parlamento XIV^ Legislatura:
26
Disegno di legge 721
(A.S.) Manfredi (F.I.);
Disegno di legge 731
(A.S.) Montino (DS);
Disegno di legge 861
(A.S.) Specchia (AN);
Disegno di legge 1093
(A.S.) Vallone (Ulivo);
Disegno di legge 1295
(A.C.) Foti (AN);
Disegno di legge 1950
(A.C.) Vigni (DS);
Disegno di legge 2474
(A.C.) Pepe (F.I.);
Disegno di legge 2519
(A.C.) Di Teodoro (F.I.).
Regione Lazio, L.R. 12 Settembre 2002 n. 31 “Istituzione Fascicolo
del Fabbricato”;
Regione Lazio, Regolamento L.R. n. 31/2002, D.G.R. 25 marzo
2005 n. 397.
Regione Campania, L.R. 22 Ottobre 2002 n. 27 “Istituzione archivio
storico-tecnico-urbanistico dei fabbricati, ai fini della tutela della
pubblica e privata incolumità”;
Regione Emilia-Romagna, L.R. 25 novembre 2002 n. 31 “Disciplina
generale dell’edilizia”, art. 20;
Regione Umbria, L.R. 03 novembre 2004 n. 21 “Norme sulla
vigilanza, responsabilità, sanzioni e sanatoria in materia
edilizia”, art. 44.
27
Regione Lazio, 2 febbraio 1999, “Istituzione del Fascicolo Fabbricato”;
Regione Puglia, 20 ottobre 2000, “Censimento di vulnerabilità degli edifici con l’istituzione del fascicolo
fabbricato”;
Regione Piemonte, proposta n. 467 del 19 novembre 2002, “Istituzione del fascicolo del fabbricato”;
Regione Calabria, progetto di legge n. 67 del 06 dicembre 2004, “Istituzione del fascicolo del fabbricato e
disposizioni in materia di regolazione del mercato edilizio”;
Regione Abruzzo, progetto di legge n. 229/2001, “Iniziative per la sicurezza degli edifici pubblici e privati
ed istituzione del fascicolo del fabbricato”;
Regione Sardegna, proposta di legge n. 138 del 14 dicembre 2000, “Istituzione di un fascicolo fabbricato”;
Regione Toscana, proposta di legge n. 269 del 30 maggio 2003, “Istituzione del fascicolo di fabbricato”;
Regione Veneto, progetto di legge n. 349 del 18 febbraio 2003;
Regione Sicilia, disegno di legge n. 192 del 24 settembre 2001, “Disposizioni in materia di sicurezza delle
costruzioni e delle infrastrutture, istituzione del fascicolo del fabbricato, del libretto infrastrutturale e
costituzione dell’Osservatorio permanente sulla sicurezza delle costruzioni”;
Regione Sicilia, disegno di legge n. 384 del 09 maggio 2002, “Norme per la sicurezza del patrimonio
edilizio sul territorio regionale e istituzione del fascicolo del fabbricato”;
Regione Sicilia, disegno di legge n. 709 del 31 ottobre 2003, “Norme a tutela della sicurezza nelle scuole
di ogni genere e grado, pubbliche e private, e istituzione del fascicolo del fabbricato scolastico”.
28
Delibera del C.C. di Roma n. 166 del 24 novembre 1999;
Delibera del C.C. di Roma n. 27 del 24 febbraio 2004;
Guidonia, delibera del C.C. n. 12 del 5 maggio 2003;
Venezia
…
29