Diversificare nel settore immobiliare:
il nuovo HI USA Real Estate Fund
Paolo Massi, Hedge Invest Sgr
Milano, 23 Settembre 2009
Agenda
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Introduzione
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Perché gli USA?
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Caratteristiche del fondo
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Conclusioni
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Introduzione
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Perché gli USA?
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Caratteristiche del fondo
4
Conclusioni
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Introduzione
Il settore immobiliare é stato il volano della crisi del credito che, iniziata negli USA, si é poi
propagata in tutto il mondo
La fine del rischio sistemico e il graduale ritorno della liquiditá sui mercati hanno determinato la
fine del crollo delle quotazioni immobiliari nei paesi che piú avevano sofferto (USA, UK)
Gli anni 2010-2012 passeranno sicuramente alla storia prossima come le migliori “annate” per
investimenti di tipo immobiliare, a condizione di selezionare le aree piú ricche di prospettive
Obiettivo della presentazione é di spiegare le ragioni per cui riteniamo che gli USA, a differenza di
altri paesi, fra cui l’Italia, rappresentino a oggi il mercato piú favorevole per chi é interessato ad
ottenere rendimenti netti a doppia cifra
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Introduzione
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Perché gli USA?
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Caratteristiche del fondo
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Conclusioni
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Perché gli USA?
Rendimento da investimento in immobili commerciali: 1991 – 2013 (stima)
Fonte: RREEF Research
Il rendimento medio dell’investimento é molto piú elevato
Storicamente lo spread USA/Europa é stato di ca. 2,50%
Attualmente é ai minimi storici (ca. 0,50%)
Le stime piú conservative prevedono che aumenti fino a oltre il 3% nei prossimi anni
Il differenziale con l’Italia é addirittura maggiore
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Perché gli USA?
Ammontare di “distressed real estate” (Marzo 2009)
Fonte: RREEF, Real Capital Analytics
Maggiori e migliori opportunitá di sfruttare la crisi
In Italia il settore immobiliare in distress é principalmente di tipo istituzionale, legato ai nomi da
copertina: poco trasparente e difficilmente accessibile
Le problematiche inoltre sono soprattutto a livello di immobili e non di societá operative: la
ristrutturazione é quindi piú complessa e rischiosa per l’acquirente!
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Perché gli USA?
La stabilizzazione di lungo periodo si sta avvicinando con prospettive molto solide
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Fonte: Bloomberg
S&P Case-Shiller
Vendita nuove case
Vendita case esistenti
La tempistica non potrebbe essere migliore
Il settore residenziale USA é stato il primo a scendere e sta dando segnali di raggiungere i minimi, ai livelli del 2002
Gli USA hanno un tasso annuale atteso di crescita demografica del 1% per i prossimi 10 anni
Economia molto diversificata: finanza, tecnologia, settore manifatturiero con ampia e crescente base di consumatori interni
Consolidato record di liquiditá, trasparenza e flessibilitá per ricostituire industria, forza lavoro, mercati finanziariPage
e consumi
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Perché gli USA?
Il crollo dei prezzi é stato violento anche nel caso di immobili di grande prestigio
1540 Broadway, NYC – Immobile ad uso uffici (102.000 mq)
2004: Paramount acquista l’immobile per USD 400 mn (USD 3.900/mq)
2006: Paramount vende a EOP/Lehman per USD 820 mn (USD 8.000/mq),
un aumento del 105%
2007: Blackstone compra EOP per USD 39 mld e rivende immediatamente il
portafoglio di New York a Macklowe; il prezzo implicito per l’immobile era di
USD 1,2 mld (USD 11.600/mq), un aumento ulteriore del 45%
2008: Macklowe non rimborsa il prestito fornito dalle banche
2009: Le banche escutono le garanzie e vendono l’immobile per USD 443
mn (USD 4.350/mq), una riduzione del 63% dal massimo del 2007
Hancock Tower, Boston – Immobile ad uso uffici (158.000 mq)
2006: Broadway acquista l’immobile per USD 1,3 mld (USD 8.100/mq)
2009: Dopo il default di Broadway sul mutuo, l’immobile viene venduto
all’asta ai titolari dei crediti mezzanini per USD 660 mn (USD 4.100/mq), una
riduzione del 50% dal massimo del 2006
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Perché gli USA?
Una crescente ondata di debito “distressed” negli USA proverrá dalle banche regionali
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Banche “in difficoltá” ai massimi dal 1993
I crediti immobiliari sono il 50% degli attivi
117 banche fallite dal 2008 (92 nel 2009)
Un’agenzia governativa (FDIC) assorbe le
banche fallite per gestire la cessione di
asset immobiliari
Programma simile (RTC) fu costitutio
inizio anni ’90 (precedente crisi
immobiliare)
Ogni prezzo d’asta costituisce riferimento
contabile per le altre banche: effetto
domino e ulteriori fallimenti
Prezzi di cessione < 50% del nominale
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2001
2002
2003
2004
Numero di banche (sx)
2005
Anno
2006
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2008
Mar-2009 Jun-2009
Attivitá in mld USD (dx)
Fonte: FDIC
Operatori qualificati ed esperti sono in grado di generare rendimenti molto
elevati comprando crediti immobiliari al 50% di sconto
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Perché gli USA?
I titoli garantiti da mutui (RMBS/CMBS) scontano ancora una situazione di incertezza
CMBS AAA
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Grande liquiditá nel mercato delle attivitá finanziarie immobiliari
Anche se ridotti rispetto ai massimi, gli spread sono ancora molto elevati
Programmi governativi volti a migliorare la liquiditá dei mercati (PPIP)
Elevate opportunitá di guadagno selezionando i titoli con il miglior profilo rischio/rendimento,
utilizzando ipotesi conservative su tassi di fallimento, recupero e rimborso anticipato
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Introduzione
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Perché gli USA?
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Caratteristiche del fondo
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Conclusioni
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Caratteristiche del fondo
Lo strumento ideale per l’investimento immobiliare di tipo finanziario
12-15 fondi
Debito (senior/junior) / Equity
Fondo di fondi
East / West
Focus su USA
Asset / Securities
I fondi target sono di nuova raccolta
Residenziale / Commerciale
No asset pre-2009 (NAV?)
Uffici / Retail / Hotel / Industriale
Rigida gestione del rischio
Performing / Non-performing
Rendimento totale
Fondo italiano, regolato da Bankit
Capital gain / Distribuzione annuale
Tassazione al 12,5%
Copertura tasso di cambio EUR/USD
Investimento minimo: EUR 100.000
Nessuna leva finanziaria
Nessun onere nascosto
Commissioni di gestione annuali
Commissioni di performance
prelevate dopo rimborso capitale e
rendimento di 8% annuo
HI investe > EUR 5 mln
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Caratteristiche del fondo
Struttura finanziaria
Profilo di cassa atteso*
Richiami progressivi di capitale, in occasione delle opportunità di investimento da parte dei fondi sottostanti
Distribuzione integrale dei proventi derivanti da redditi o dismissioni
Obiettivo di rendimento (IRR) annuale del 15% con una cedola di circa il 5-6%
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Richiami (sx)
Anno (sx)
Distribuzioni
*A mero scopo illustrativo; i valori effettivi possono variare in maniera significativa.
Flusso cumulato (dx)
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Caratteristiche del fondo
Potenziale fondo target - Esempio
Public - Private Investment Plan (PPIP)
Nel marzo 2009 l’amministrazione USA ha approvato un piano volto a favorire la liquiditá dei crediti
immobiliari sul bilancio delle banche tramite la costituzione di partnership tra privati e lo stato aventi struttura
finanziaria molto favorevole
Capitale: 50:50 pubblico/privato
Leva (fornita dallo stato tramite la FDIC): fino a 6 volte il capitale
Tassi molto contenuti
Le partnership partecipano alle aste indette dalla FDIC per la cessione degli asset delle banche “in difficoltá”
2009: il fondo acquista in asta*
2006: banca eroga il prestito*
Valore immobile:
70
Caso A: debitore rimborsa
Rendimento capitale*:
Valore immobile:
100
Debito (sconto 40%):
48
Debito:
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LTV:
69%
LTV:
80%
Debito (fornito dallo stato): 36
Tasso:
6%
Tasso:
5%
Cessione immobile
Capitale:
12
(sconto ulteriore 20%)
20%
Caso B: debitore non rimborsa
Rendimento capitale*:
56
40%
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*A mero scopo illustrativo; i valori effettivi possono variare in maniera significativa. Si ipotizza un investimento annuale.
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Introduzione
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Perché gli USA?
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Caratteristiche del fondo
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Conclusioni
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Conclusioni
Termini e condizioni principali
Target Size*
100 milioni
Hedge Invest Commitment
> 5 milioni
Investimento Minimo
100.000
Target Return
15% IRR
Scadenza
8 anni piú una opzione di 2 anni
1,75% fino a 300.000
Management Fee
1,4% da 300.000 fino a 1 milione
1,0% da 1 milione a 5 milioni
0,7% oltre 5 milioni
Performance Fee
20% dopo Preferred Return
Preferred Return
8% IRR
Distribuzione proventi
100%
Tassazione
12,5%
*Tutti gli ammontari sono espressi in euro se non altrimenti indicato
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Conclusioni
Tempistica indicativa
Settembre 2009
Lancio del fondo
Inizio periodo di marketing
Sottoscrizione iniziale di Hedge Invest (>EUR 5 milioni)
Novembre 2009
Fine periodo di marketing
Closing del fondo
Dicembre 2009
Inizio investimenti
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Disclaimer
Le informazioni contenute nel presente documento sono fornite a mero scopo informativo e la loro
divulgazione non è da considerarsi sollecitazione al pubblico risparmio.
Le performance passate e/o gli obiettivi di rendimento indicati nel presente documento hanno un valore
puramente indicativo e non costituiscono una garanzia sull'andamento futuro dei fondi.
Il contenuto di tale documento non potrà essere riprodotto o distribuito a terzi né potranno esserne divulgati i
contenuti. Hedge Invest SGR p.A. non sarà in alcun modo responsabile per qualsiasi danno, costo diretto o
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