19° EDIZIONE 2013
PRESENTAZIONE
Mercoledì 18 settembre 2013
A cura di:
Il mercato immobiliare bergamasco
Mercato immobiliare residenziale delle abitazioni
Numero di compravendite nel 2012

1.192 a Bergamo capoluogo (- 20,16%)

8.454 in altri comuni (- 25,0%)

9.646 totali (– 24,4%)
In Lombardia le compravendite totali sono state 89.377 (-24,9%)
Fonte:elaborazioni ANCE su dati Agenzia del Territorio
Popolazione della provincia
1.086.277 pari all’11,2 % della popolazione regionale
+ 113.148 (11,6%) rispetto a Censimento 2001
Stranieri residenti
112.225 pari al 10,3% della popolazione residente e all’11,8% degli stranieri regionali
+ 80.477 (+ 253,50%) rispetto a Censimento 2001
Fonte: Istat
Numero delle famiglie bergamasche
456.076 + 0,9% rispetto anno precedente
Fonte: Osservatorio sulle famiglie 2011
La pubblicazione - caratteristiche 19° edizione
Pubblicazione annuale de La Rassegna
Direttore: Giuseppe Ruggieri
Comitato scientifico:
L. Patelli, O. Caironi, E. Pizzigalli, C. Baretti e A. Lascari
Rilevazione dati: mediatori Fimaa Bergamo e Collegio dei
Geometri e Geometri laureati della Provincia di Bergamo
Redazione: Ascom Bergamo
Tiratura: 8.000 copie
Prezzo: 18 euro (confermato)
Distribuzione: in edicola (dal 7 settembre 2013) e direttamente
presso Edicom (anche telefonicamente) e Ascom Bergamo
I patrocini e le collaborazioni – 19° edizione
I patrocini:
le collaborazioni:
Collegio dei Geometri e
Geometri laureati di Bergamo
I contenuti redazionali - 19° edizione

Interventi istituzionali e guida alla consultazione

Guida alle compravendite immobiliari ed al comprare casa
a cura di Adiconsum

I coefficienti per la valutazione degli immobili
a cura del Collegio dei geometri e geometri laureati di Bergamo

Aprire bar e ristoranti e valutazione delle attività commerciali
a cura dell’area consulenza di Ascom Bergamo

Le locazioni di immobili ad uso residenziale
a cura di APPE Confedilizia di Bergamo

Gli usi e le consuetudini nelle compravendite immobiliari
a cura del Comitato scientifico del Listino dei prezzi degli immobili

2003-2012 dieci anni di quotazioni a Bergamo
a cura del Comitato scientifico del Listino dei prezzi degli immobili
I listini - 19° edizione
ABITAZIONI: PREZZI DI COMPRAVENDITA
La nuova edizione conferma le rilevazioni dei prezzi di compravendita con relative mappe,
di tutte le aree cittadine, dei centri principali della provincia: Albino, Caravaggio, Clusone,
Dalmine, Ponte San Pietro, Romano di Lombardia, San Pellegrino Terme, Sarnico, Seriate,
Trescore e Treviglio ed i prezzi di tutti i paesi della provincia.
I listini classificano i prezzi degli immobili in categorie omogenee sulla base dell’area in cui
sono ubicati e degli anni dell’immobile. Per tutti i centri della provincia la suddivisione è in
immobili: nuovi (1-5 anni), recenti (5-20), semirecenti (20-40) e da ristrutturare (>40
anni). I valori sono riferiti al reale venduto, a compravendite realmente definite.

ABITAZIONI: CANONI DI LOCAZIONE
La nuova edizione rileva i prezzi degli affitti di tutte le aree cittadine e di tutti i paesi della
provincia. Le tipologie di appartamenti quotati sono il mono/bilo vuoto; il mono/bilo arredato;
il trilocale vuoto e il quadrilocale vuoto.


BOX: PREZZI DI VENDITA E LOCAZIONE DI CITTA’ E PROVINCIA
IMMOBILI D’AZIENDA: PREZZI DI COMPRAVENDITA E LOCAZIONE
Il listino pubblica in sezioni separate i prezzi di vendita e di locazione delle tre categorie di
immobili non residenziali: UFFICI, NEGOZI e LABORATORI/CAPANNONI.

AZIENDE: PREZZI DI VENDITA
La pubblicazione riporta un’ampio approfondimento sulla valutazione delle piccole attività
commerciali e e artigianali ed i valori di compravendita delle principali tipologie di esercizi.

Le abitazioni: prezzi in diminuzione. Tengono solo
il centralissimo e Città Alta. In calo anche i prezzi della provincia

CITTA’



Centralissimo
Semicentrale
Periferia
- 5,4%
- 0,3%
- 4,9%
- 5,8%
Le quotazioni sono in discesa con l’eccezione di alcuni prezzi stabili per gli immobili
delle aree prestigiose di Città Alta e del centralissimo di pregio. In calo i valori del
centrale e dei borghi. Il semicentrale registra una diminuzione dei prezzi ma non
mancano valori stabili per gli immobili di qualità. In calo sensibile i prezzi delle
abitazioni in periferia.
Gli immobili nuovi evidenziano maggiore tenuta dei prezzi rispetto alle altre
categorie. Più vistosa la diminuzione degli immobili più vecchi e da ristrutturare, per
cui è crollata la domanda, soprattutto da parte degli extracomunitari.

PROVINCIA (città escluso) - 5,6%


Centri principali
Centri minori
- 5,0%
- 5,8%
I prezzi diminuiscono sia nei centri principali, dove si registra maggiore surplus
d’offerta, sia nei comuni più piccoli. Tengono le quotazioni del segmento del nuovo e
dell’offerta di qualità. In calo la domanda a scopo abitativo, alimentata dalle richieste
di prima casa e di sostituzione improrogabile. In generale, l’atteggiamento delle
famiglie verso la sostituzione è di selezione e di attesa. Resta ferma la domanda a
scopo di investimento, travolta dall’inasprimento fiscale.
Casa chi compra: si spende meno
DOMANDA
%
VA.
Famiglie senza
figli
44
Trilo
160.000
Periferico
hinterland
Vicinanza ai servizi e fruibilita’
Sensibilità al prezzo.
Famiglie con
figli
28
trilo/quadri
190.000
Centrale di
pregio/centrale/bo
rghi storici della
città e della
provincia
Di qualità con ingresso
indipendente e giardino
privato o su piani alti. Terrazzi
e balconi. Vicinanza ai servizi
e fruibilità.
Single
16
mono/bilo
100.000
Periferia
hinterland
Vicinanza ai servizi e fruibilita’
Sensibilità al prezzo.
Famiglie di
extracomunitari
2
bilo/trilo
(usati)
80.000
Periferia/centri
storici della
provincia
Indifferenza alle
caratteristiche. Sensibilità al
prezzo.
Investitori
6
bilo/trilo
(nuovi)
120.000
Periferico
hinterland
Buon rapporto qualità/prezzo.
Affittabilità.
Altro
4
Quadri e
più
230.000
Centralissimo
centrale di pregio
Grande qualità ed esclusività.
Attenzione alle occasioni.
Fonte: Fimaa Bergamo
TIPOLOGI
A
DISPON
DI
SPESA
€
UBICAZIONE
CARATTERISTICHE
Le abitazioni: i prezzi (medi) più significativi
Area
Prezzi al
metro
quadrato
Paese
Prezzi al
metro
quadrato
Via San Giacomo (Città Alta)
7.000
Treviglio centro
2.900
Colli di Bergamo (Città Alta colli
di primaria importanza)
6.000
Lovere centro (no vista lago)
2.800
Viale
Vittorio
Emanuele
(centralissimo di pregio)
5.500
Clusone centro
2.800
Via XX settembre (Centrale di
pregio)
4.500
Sarnico centro (no vista lago)
2.800
Via Statuto (zona Piscine)
4.500
Castione Dorga
2.700
3.500
San Pellegrino Terme
2.600
3.300
Rovetta – Foppolo
2.500
Via
San
Tomaso
Accademia Carrara)
Via Finardi
(zona
Le locazioni: contratti e canoni stabili in città.
Prezzi in discesa e mercato in ripresa in provincia
A fronte di un’offerta che resta molto alta, si
conferma il numero dei contratti di affitto,
segnale di consolidamento della ripresa del
mercato della locazione.
I canoni mensili (medi) di
mono/bilo arredati
Città
Canone
mensile
Prosegue la striscia negativa di cinque anni
consecutivi di calo dei canoni, sebbene le
variazioni siano limitate ed i prezzi di locazione
siano in taluni casi sostanzialmente stabili.
Città Alta e
Centralissimo
650
Centrale di pregio
600
In città i canoni di locazione registrano in media
una leggera diminuzione tra l’0,5% e il 1,5%.
Centrale
500
Residenziale
450
I prezzi degli affitti sono in diminuzione nei
principali paesi della provincia, con una riduzione
media tra il 2% e il 3%.
La domanda di immobili in affitto sta comunque
crescendo da tre/quattro anni, alimentata dalla
difficoltà di acquistare casa.
Resta prioritaria per i proprietari l’esigenza di
selezionare conduttori affidabili e solvibili, anche
riconoscendo sconti sul canone. D’altra parte,
l’accresciuta pressione fiscale, spinge nel
mettere a reddito gli immobili invenduti.
Provincia
Canone
mensile
Centrale nei
centri principali
500
Residenziale di qualità
400
Residenziale ordinario
300
I box : prezzi e transazioni in diminuzione.
In diminuzione i canoni di locazione
I dati evidenziano una riduzione del numero delle compravendite, dopo un anno, il precedente,
nel quale era stata registrato un incremento delle vendite. Calando le vendite di abitazioni,
diminuiscono anche quelle dei box, la cui vendita è correlata, sebbene non manchino acquisti di
singoli box, come fattore di qualità e di incremento del valore dell’immobile.
E’ confermata la diminuzione del numero delle compravendite di box e posti auto in provincia.
In provincia calano i valori di compravendita, che avevano toccato punte significative negli
scorsi anni.
In diminuzione il numero delle locazioni ed i valori degli affitti dei box che, per effetto della crisi
e per molti, resta un lusso insostenibile.
Prezzi compravendita
città
provincia
- 5,4%
Canoni di locazione
città
provincia
- 3,5%
- 5,0%
- 5,6%
- 3,1%
- 3,6%
Il mercato dei posti auto resta molto variabile, con aree (cittadine e dei principali centri della
provincia) in cui i prezzi sono stabili ed altre zone con valori in forte diminuzione per l’eccesso
di offerta. I fattori che incidono sull’andamento dei prezzi sono: la scarsa offerta di posti auto
nelle aree di maggior pregio residenziale, l’assenza di parcheggi pubblici o privati in aree
centrali e la crescita della domanda di box a scopo di investimento.
Box: i prezzi (medi) più significativi
Zona
Prezzo
a corpo
Località
Prezzo
a corpo
Sarnico (escluso lungolago)
25.000
75.000
Clusone
25.000
Centralissimo di pregio
70.000
Treviglio
25.000
Accademia Carrara
50.000
S. Pellegrino T.
23.000
Piscine Conca d’Oro
40.000
Zogno
22.000
Città Alta di pregio
100.000
Città Alta altre aree
I negozi: deboli le compravendite e prezzi in calo.
Si consolida la diminuzione dei canoni
Prezzi di compravendita città
Prezzi di compravendita provincia
-
3,1%
3,6%
Canoni di locazione città
Canoni di locazione provincia
-
2,6%
3,0%
Il commercio è nel vortice della crisi dei consumi da oltre due anni e ciò riflette l’andamento dei
valori immobiliari. Tra gli immobili aziendali, il mercato dei negozi - seppur in affanno- esprime
ancora la maggiore vivacità e le minori perdite.
A fronte di una crescita dell’offerta, anche se spesso di bassa qualità, si conferma la debolezza
della domanda. I valori assoluti raggiunti dai prezzi di compravendita e di locazione restano
eccessivi rispetto ai rendimenti attuali delle gestioni.
La difficoltà dell’accesso al credito allontana dal mercato i nuovi imprenditori, mentre il clima
resta d’attesa per chi è in attività . Sono fermi al palo gli investimenti in nuovi punti vendita e
non mancano tagli ai negozi non produttivi.
La crisi spinge la diminuzione dei prezzi di compravendita dei negozi, sia pur con riduzioni meno
importanti rispetto all’anno scorso.
Il mercato è ancora movimentato dalla domanda, per negozi nuovi e di pregio commerciale
(localizzati nelle aree primarie del centro storico e nei centri commerciali) e dalle ubicazioni di
elevata visibilità poste sulle arterie principali. La crisi restringe le aree di interesse e malservite
per mobilità e parcheggi, mentre le ubicazioni secondarie scontano altresì la riduzione della
domanda per attività marginali, etniche e di servizi.
Si consolida il segno meno anche nei canoni di locazione, con cali evidenti soprattutto in
provincia ed in periferia della città. E’ l’effetto della debolezza del commercio e della scarsa
domanda per negozi tradizionali in affitto, soprattutto se mal ubicati.
Gli uffici: in calo i prezzi di compravendita ed i canoni.
Sono l’effetto crisi e e qualità dell’offerta
Prezzi di compravendita città
Prezzi di compravendita provincia
- 4,0%
- 4,6%
Canoni di locazione città
Canoni di locazioni provincia
- 3,3%
- 3,8%
Per il mercato direzionale, come per quello degli immobili industriale, l’anno appena trascorso è
stato tra i più critici.
La domanda si è mantenuta esile a fronte di un’offerta di spazi crescenti che non riesce ad essere
collocata sul mercato.
Si consolida ormai da cinque anni il calo dei prezzi di compravendita, che prosegue più marcata
in provincia rispetto alla città, soprattutto nelle aree del territorio a forte vocazione industriale.
Calano i canoni di locazione soprattutto in provincia, dove avevano raggiunto livelli molto elevati.
E’ l’effetto della bassa qualità degli immobili offerti in locazione, che riduce l’appetibilità per il
trasferimento di imprese e professionisti.
Il mercato regge per l’offerta di uffici di alta qualità, che resta molto ambita da imprese
desiderose di una nuova localizzazione. Si tratta però di una domanda limitata e molto selettiva.
La domanda di uffici resta infatti molto rarefatta mentre i tempi medi di vendita e di locazione si
sono ulteriormente allungati, superando l’anno (13,5 mesi) con un sconto sul prezzo richiesto che
risulta significativo (19,5%).
I capannoni: in diminuzione transazioni e prezzi.
Si inasprisce l’effetto qualità dell’offerta
Prezzi di compravendita
Canoni di locazione
- 6,3%
- 5,6%
Il mercato degli immobili industriali si conferma in grave affanno. In calo il numero delle
compravendite con la domanda che si conferma fortemente rarefatta.
In discesa anche il numero delle locazioni, in un contesto in cui la domanda per l’affitto si
conferma debolissima.
Da quattro anni si registra ormai una diminuzione dei prezzi e degli affitti. La riduzione è più
marcata in provincia dove, dall’avvio della crisi, i tempi medi di vendita si sono allungati ed
hanno superato l’anno (13 mesi) mentre lo sconto concesso è fortemente aumentato, toccando
punte del 20% rispetto al prezzo richiesto.
Restano le medie e grandi dimensioni a movimentare il mercato, relative a scelte di
investimento e di razionalizzazione di imprese medio grandi. Sono le aree prossime ai raccordi
stradali e autostradali e all’aeroporto e le posizioni su strade di grande scorrimento quelle
ambite e che alimentano la domanda nel settore.
Se la domanda, a seguito della crisi, costituisce il reale freno al mercato, esiste un problema
anche sul lato dell’offerta. Anche per gli immobili industriali persiste un forte divario tra il
pregio, la qualità richiesta e quella offerta, soprattutto per il segmento del non nuovo, che
incide sul ritardo nelle vendite e locazioni e spesso cade nell’invenduto a medio lungo termine.
Le previsioni per il 2014: confermate le tendenze
con qualche (auspicabile) tiepido risveglio
Abitazioni
Numero
compravendite
Prezzi
compravendita
Numero
locazioni
Prezzi
locazione
Box
uffici
negozi
capannoni