Le principali agevolazioni esistenti ad oggi
Novità Legge di Stabilità 2016: bonus per l'acquisto di una eco-casa dal costruttore.
L’acquirente che nel 2016 compra direttamente dall’impresa di costruzione una casa (non fa
differenza che sia prima o seconda casa) in classe energetica A o B, avrà diritto ad una detrazione
Irpef pari al 50% dell’Iva pagata.
Acquistando, per esempio, un’abitazione da destinare a prima casa che costa 100 mila euro, l’Iva al
4% ammonterà a 4 mila euro. Lo sconto Irpef per l’acquirente sarà pari a 2 mila euro, cioè la metà
dell’Iva versata.
Se, invece, l’abitazione che costa 100 mila euro non deve essere utilizzata come prima casa, l’Iva
ammonterà al 10%, quindi si dovranno versare 10 mila euro. In questo caso, l’acquirente potrà
usufruire di uno sconto Irpef pari a 5 mila euro.
La detrazione è ripartita in 10 quote annuali, l’acquisto va fatto tra il 1/1 ed il 31/12 del 2016, le
abitazioni devono essere di classe energetica A o B e devono essere cedute dalle imprese
costruttrici.
Tale detrazione è sfruttabile quindi da chi compera una casa direttamente (anche usufruendo di
mutui e/o finanziamenti).
Novità Legge di Stabilità 2016: leasing immobili ad uso abitazione principale
E’ stata prevista una specifica disciplina civilistica e fiscale sulla locazione finanziaria di immobili
adibiti ad uso abitativo.
Dal punto di vista fiscale, in aggiunta alle agevolazioni in materia di imposta di registro, si prevede
la deducibilità ai fini IRPEF nella misura del 19% dei costi, concernenti il contratto di locazione
finanziaria, e in particolare sia dei canoni e relativi oneri accessori (per un importo che non supera
gli 8 mila euro); sia del costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale (per un
importo non superiore a 20mila euro) quando le spese vengono sostenute da soggetti con meno di
35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55 mila euro all’atto della stipula del contratto
di locazione finanziaria, e che non risultano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione
abitativa.
La detrazione spetta alle stesse condizioni che sono previste per la detrazione degli interessi passivi
sui mutui contratti per l’abitazione principale.
Per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni, rimanendo le altre condizioni richieste, l’importo
massimo detraibile a fini IRPEF viene dimezzato, per cui al massimo 4 mila euro per i canoni e 10
mila per il costo di acquisto.
Costo di costruzione Box / posto auto
Fino al 31 dicembre 2016, è consentito portare in detrazione dall’IRPEF dovuta – nell’ambito della
propria dichiarazione dei redditi il 50% del costo di realizzazione del box/posto auto pertinenziale,
come risultante da un’apposita attestazione che deve essere rilasciata dall’impresa costruttrice, fino
ad un limite di costo di costruzione pari a euro 96.000.
La detrazione è ripartita obbligatoriamente in dieci quote annuali di importo costante; la prima
nell’anno di sostenimento della spesa e le altre nei successivi nove anni. Il meccanismo agevolativo
consta di una riduzione dell’imposta dovuta nel periodo (detrazione); pertanto, il recupero fiscale è
ammesso nei limiti dell’IRPEF lorda relativa all’anno in questione, non essendo invece ammesso il
rimborso di somme eccedenti l’IRPEF (ad es. in caso di quota annua di detrazione IRPEF pari a euro
1.200 ed IRPEF lorda dell’anno pari a euro 1.000, l’importo di euro 200 non potrà essere richiesto a
rimborso né in alcun modo recuperato). Inoltre, qualora nell’anno il contribuente non abbia IRPEF
lorda (ad es. nel caso di esercizio di attività professionale o d’impresa soggetta a regimi di
imposizione sostitutiva, quale quello dei c.d. “superminimi”) oppure abbia l’IRPEF lorda già
interamente assorbita da altre detrazioni d’imposta (detrazioni lavoro dipendente, detrazioni
mutuo prima casa, rate ristrutturazioni edilizie anni precedenti, ecc.), la rata di detrazione nel
medesimo anno non sarà più recuperabile; tuttavia, è bene ricordare che le rate residuali non
saranno perse, a condizione che in ciascun anno di scadenza della successiva rata vi sia un’IRPEF
dovuta.
La detrazione ammessa non risulta pari al totale della fattura di acquisto del box o posto auto, in
quanto la stessa è limitata al 50% delle spese di realizzazione sostenute dall’impresa costruttrice
appositamente attestate con una dichiarazione che dovrà essere rilasciata all’acquirente (si veda
anche la risoluzione n. 38/E del 2008). L’impresa dovrà pertanto certificare il costo di costruzione
del box o posto auto (è sufficiente l’indicazione nel corpo della fattura o nell’atto di acquisto). Si
consideri inoltre che, sempre nei limiti del costo di costruzione e del tetto di spesa massima, rientra
nella spesa agevolabile anche l’IVA applicata dall’impresa venditrice, in quanto costo che resta a
carico dell’acquirente persona fisica.
Condizione essenziale per usufruire della detrazione è la sussistenza del vincolo pertinenziale tra
l'abitazione ed il box, così come risultante dall’atto di acquisto. In caso di acquisto contemporaneo
di abitazione e box/posto auto con un unico rogito notarile, recante evidenza del vincolo
pertinenziale, l'acquirente potrà usufruire della detrazione del 50% sulle spese di realizzazione di
quest’ultimo, provvedendo a pagare con bonifico bancario o postale, ed acquisendo la relativa
dichiarazione di costo di costruzione del box/posto auto rilasciata dall’impresa costruttrice. È
importante evidenziare che la detrazione IRPEF può essere applicata anche per l’acquisto di più
garages pertinenziali, e anche nell’ipotesi in cui nel rogito non vengano invocate le agevolazioni
“prima casa” (ad esempio, nel caso di acquisto di una seconda casa o “terza” casa).
È opportuno evidenziare che la detrazione in esame si rende applicabile per l’acquisto del box
pertinenziale di nuova costruzione, che sia ceduto dall’impresa costruttrice. Pertanto, nel caso di
acquisto da privato di box pertinenziale non di nuova costruzione, le agevolazioni fiscali non
troveranno applicazione. È infatti condizione essenziale per la fruizione del beneficio fiscale che la
cessione venga effettuata dall’impresa costruttrice che ha sostenuto (anche in appalto) i costi di
costruzione dei box. Il costo di costruzione del box/posto auto deve essere fornito dall’impresa
costruttrice in apposita attestazione, unitamente alla relativa IVA dovuta sull’acquisto.
Bonus del 20% a chi compra per affittare immobili di Classe energetica A o B
A chi acquista, dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, un immobile a destinazione residenziale,
che sia di nuova costruzione oppure oggetto di interventi di ristrutturazione, ceduto da imprese di
costruzione è riconosciuto un bonus. Tale bonus fiscale consiste nella deduzione dal reddito
complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile che risulta dall'atto di compravendita.
Il limite massimo complessivo di spesa deve essere di 300mila euro. L'agevolazione è prevista solo
per le persone fisiche e non per chi esercita attività commerciali.
Ci sono però delle condizioni da rispettare per poter godere dell'agevolazione. Innanzitutto
l'immobile deve essere messo in locazione per almeno 8 anni continuativi a canone concordato.
L'agevolazione spetta anche se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di affitto si risolve
prima degli 8 anni e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla risoluzione del precedente
contratto. Inoltre il contratto di locazione non può essere stipulato tra genitore e figlio, quindi non
devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.
Altra condizione richiesta per legge per godere della deduzione è che l'immobile sia a destinazione
residenziale, e non sia classificato o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non sia
quindi un immobile di lusso, signorile o di pregio.
Inoltre non deve essere ubicato nelle zone che rivestono carattere storico, artistico o di particolare
pregio ambientale, in quelle destinate a nuovi complessi insediativi ovvero a nuovi insediamenti per
impianti industriali e per usi agricoli.
Altra caratteristica dell'immobile riguarda l'efficienza energetica. Le prestazione da conseguire
devono ricadere nelle classi più alte, A e B.
La deduzione deve essere ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d'imposta
nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni
fiscali previste dalla legge.