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RELAZIONE
Ill.mo
Giudice Delegato
Pres. Dott. C. TRINGALI
1. PREMESSA
Io sottoscritto ing. Giuseppe Ruocco di Vallo, C.T.U. nella
procedura fallimentare N°11/87 nei confronti di OMISSIS esercente Impresa Edile in Castelnuovo Cilento con sede alla
Fraz. VELINA Via Comunale 33, con provvedimento della S.V.
del
27/11/2007
sono
stato
nominato
“quale
tecnico
per
l’aggiornamento del valore dei beni rientranti nella revocatoria”.
Detto
provvedimento
mi
è
stato
notificato
il
giorno
29/11/2007 a mezzo Fax dal Curatore Dott. Giuseppe Pisapia
che, tra l’altro, dopo aver precisato “… che i beni in argomento sono stati già oggetto di valutazione come da perizia disposta negli anni ’90, per cui si dovrà procedere ad
una rivisitazione del prezzo di mercato, tenuto conto dello
stato dei luoghi”, mi avvertiva che le operazioni di acquisizione sarebbero avvenute a breve e che intanto potevo avviare la programmazione della mia attività.
Ho iniziato le operazioni con la verifica dello stato
attuale degli atti catastali, acquisendo uno stralcio della
Mappa vigente del Foglio N°12 di Castelnuovo Cilento, le
Visure e le Schede Planimetriche di accatastamento delle
varie unità oggetto di accertamenti.
2
Constatato che gli immobili acquisiti al patrimonio del Comune di Castelnuovo, nonostante che, a conclusione della
causa civile, l’onere della cancellazione della trascrizione fosse venuta a suo carico, l’Ente non aveva ancora provveduto, ho segnalato tale circostanza prima al Curatore e
poi al Responsabile dell’U.T. del Comune perché si provvedesse a riguardo.
Le operazioni di acquisizione degli immobili sono avvenute solo il giorno 18.07/2008 e soltanto parzialmente.
Difatti in tale giorno tramite l’Ufficiale Giudiziario, il
Dott. Omissis,
custode dei beni oggetto di azione di revo-
catoria nei confronti della --, ha consegnato al Curatore
Dott. Giuseppe Pisapia soltanto gli appartamenti: 183/8183/13 e i locali:183/24-183/26-183/27. Non è stato consegnato l’appartamento distinto con il numero 183/5 in quanto, benché rientrante tra quelli compresi negli atti pregressi, non era riportato nel provvedimento in possesso
dell’Ufficiale Giudiziario. Così come non è avvenuta la
consegna dell’appartamento n.183/12 e del garage 183/22 entrambi in possesso ed occupati dalla famiglia di omissis.
Il blocco delle serrature non ha consentito di accedere
all’appartamento n.183/13 e ai locali terranei n.183/25 e
n.183/27.
Il giorno 22/07/2008 il Custode Dott. Omissis ha fatto
sbloccare le serrature da un artigiano esperto mettendomi
nelle condizioni di poter accedere alle unità.
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L’acquisizione
dell’appartamento
n.183/5
è
avvenuta
successivamente in data 30/09/2008 con la consegna dello
stesso, libero da persone e cose, da parte del Custode,
Dott. Omissis e con la consegna al sottoscritto delle chiavi del medesimo.
In altro giorno mi sono recato sul Comune di Castelnuovo Cilento per acquisire le necessarie informazioni al
fine
di
inquadrare
nuovamente
la
posizione
edilizio-
urbanistica ed amministrativa delle unità immobiliari per
verificare e decidere circa la loro condonabilità e commerciabilità. Sentito il concorde parere favorevole da parte
del Responsabile dell’U.T.C. ho fatto la richiesta di un
attestato dal quale, in riferimento all’orientamento e al
parere già manifestato, risultasse espressamente la condonabilità degli immobili oggetto di accertamenti e stima.
Successivamente
ho
fatto
una
ricognizione
all’esterno
dell’edificio e all’interno delle singole unità oggetto di
rivisitazione
per
verificare
il
loro
stato
attuale.
Nell’occasione ho raccolto una nuova documentazione fotografica per evidenziare lo stato di conservazione riscontrato a distanza di circa 20 anni dall’ultimo accesso.
Fatte delle ulteriori accertamenti sullo stato del mercato
locale, ho proceduto quindi allo studio e alla stesura della Relazione.
In data 01.04.2009 il Dott. Giuseppe Pisapia mi ha
trasmesso a mezzo Fax Ricevute dell’avvenuta presentazione
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da parte del Comune della Domanda di Annotazione relativa
alla Revoca del Decreto di Acquisizione.
Fatta nuovamente una Visura allo Sportello dell’Agenzia del
Territorio ho constatato che i beni immobili erano ancora
intestati al Comune di Castelnuovo Cilento e che, pertanto,
non erano state fatte le relative Volture. Ho fatto presente tale circostanza al Curatore che a sua volta ha informato la S.V. che con provvedimento integrativo del 17.04.2009
mi ha autorizzato a provvedere direttamente alle operazioni
di Voltura.
Raccolta la documentazione necessaria ho predisposto
gli atti di Domanda di Voltura e ho provveduto a presentarli All’Agenzia del Territorio per gli adempimenti.
Con una nuova Visura fatta il 30.04.2009 ho accertato che
finalmente i beni sono tornati nuovamente in testa a Omissis con Voltura n.9707.1/2009 in atti dal 28.04.2009.
Al termine delle indagini e dello studio degli elementi raccolti, rassegno
nella presente relazione i risultati
degli accertamenti con la necessaria completa rielaborazione e l’aggiornamento di quanto rassegnato a suo tempo.
2. CONSIDERAZIONI GENERALI
I beni in argomento sono quelli rientrati nella massa fallimentare a seguito degli esiti dell’azione revocatoria nei
confronti della omissis e della revoca del Decreto di acquisizione da parte del Comune di Castelnuovo Cilento..
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Trattasi di unità immobiliari facenti parte di una di
due porzioni di un fabbricato, con corte circostante, ubicato alla Frazione “Velina” di Castelnuovo Cilento in Località “Arbosto”, corrispondente al mappale n. 183 sul Foglio
di Mappa N°12 di Castelnuovo Cilento (Vedere stralcio mappale (WEGIS) corrente, compreso nell’ALLEGATO N°1).
L’appezzamento di terreno su cui sorge il fabbricato confina con la strada statale n.267, con proprietà di omissis.
L’accesso all’area condominiale di pertinenza del fabbricato è sulla SS n.267 da una traversa sulla sinistra per chi
percorre la strada nel senso Vallo Scalo-Ascea (Vedere Foto
N°1 e 2), posta a circa 500 m prima del punto d’incrocio di
detta strada con la SS 447 per Casalvelino. La traversa di
accesso sopra indicata, oltre che servire il fabbricato costruito da Omissis, serve anche la proprietà, confinante
sul lato Est, di omissis che gode, quindi, della servitù di
passaggio, sancita in atto pubblico, sull’area annessa al
fabbricato costruito da Omissis. .
Il fabbricato, nella sua forma allungata, si compone
di due porzioni in aderenza, servite ciascuna da una scala,
distinte come “LOTTO A” la prima che si incontra percorrendo la menzionata traversa, e come “LOTTO B” la seconda (Vedere Foto comprese nel Servizio Fotografico ALLEGATO N°6).
Trattasi di un fabbricato costruito negli anni 1983-85 da
parte di Omissis quale imprenditore edile, in struttura intelaiata in c. a., composto da tre piani fuori terra oltre
un piano seminterrato e un sottotetto. I locali destinati a
6
garage al piano seminterrato sono tutti accessibili a mezzo
di brevi rampe dallo spazio lungo il lato Nord del fabbricato
e
all’area
risultano
sottoposti
circostante
il
di
circa
fabbricato
80
(Vedere
cm
rispetto
Foto
N°4
e
N°57). Per tale collocazione sono stati frequenti gli allagamenti in occasione di pioggie intense e prolungate.
Ai piani superiori ciascun LOTTO comprende n.2 appartamenti
per piano accessibili a mezzo di una scalinata, per ciascuno dei due lotti, esterna, aperta e posta sul lato Nord
dell’edificio (Vedere Foto N°5 - 6 e 7).
Ciascuna della due porzioni di fabbricato è stata realizzata sulla base di distinte Concessioni Edilizie richieste e rilasciate, in vigenza di un P.di F., in pari data:
per il LOTTO A la n.56, per il LOTTO B la n.57, entrambe
del 06.12.1983; seguite da una Variante: per il LOTTO A la
n.58, per il LOTTO B la n.59, entrambe del 19.09.1984.
Le
Schede
Planimetriche
comprese
nell’ALLEGATO
N°3,
lo
stralcio mappale già richiamato e le Foto dal N°1 al N°12
comprese nel Nuovo Servizio Fotografico (ALLEGATO N°6) rendono
visivamente
la
conformazione
dell’edificio
e
dello
spazio circostante dove sono ubicate le unità immobiliari
che saranno oggetto di trattazione nella presente relazione.
Più precisamente le unità in argomento fanno tutte parte
del
“LOTTO
B”,
che
è
la
porzione
più
ad
Est
dell’edificio, e complessivamente sono costituite da n.4
appartamenti (distinte nel N.C.E.U. con i numeri 183/5-
7
183/8-183/12-183/13), da n.4 garages (distinti nel N.C.E.U.
con
i
numeri183/22-183/24-183/26-183/27)
compravendita
intercorsa
tra
Omissis
e
rientrati
la
nella
omissis
con
l’atto a rogito del Dr. FRANCESCO VARCASIA del 6 novembre
1985 incorso nell’azione revocatoria, e da un locale deposito (distinto nel N.C.E.U. con il numero 183/25) ricavato
con l’originaria intenzione di destinarlo a locale caldaia.
Di
tali
unità,
gli
appartamenti
corrispondenti
ai
sub
183/8-183/12 e 183/13, i 4 menzionati garages, corrispondenti ai sub 183/22-183/24-183/26 e 183/27, unitamente ad
al locale corrispondente al sub 183/25, sono anche incorsi
in un provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale
da parte del Comune di Castelnuovo Cilento (Decreto del
22/10/1998 ai sensi della Legge 47/85) in quanto realizzati
abusivamente.
Successivamente il Comune con Deliberazione della Giunta
Comunale N°6 del 17 gennaio 2008, ha preso atto della sentenza del TAR Campania di Salerno n.2008/07, con la quale è
stato
accolto
il
ricorso
della
Curatela
in
riferimento
all’acquisizione dei beni al patrimonio dell’Ente ed ha deliberato di revocare il Decreto di acquisizione e di procedere presso la Conservatoria dei RR.II. alla cancellazione
delle relative Trascrizioni.
Il locale corrispondente al sub 183/25 è un locale, realizzato per essere destinato a locale caldaia ma rimasto non
allestito
per
tale
uso
ed
utilizzato
come
deposito
dall’epoca della costruzione del fabbricato. Esso non è
8
stato oggetto di vendita nell’atto Omissis ma, acquisito
dal Comune di Castelnuovo è tornato bene del fallito con la
revoca del Decreto di acquisizione. La mancata trasformazione in locale caldaia lo fa essere al momento un locale
rientrante nella massa fallimentare e, se messo in vendita,
utilizzabile come deposito.
Faccio altresì presente che a modificazione di quanto
riferito nella Consulenza rassegnata nel 1988 circa la non
condonabilità ai sensi dell’allora vigente L. 28 febbraio
1985 n.47, delle opere abusive (perché realizzate dopo il
1° ottobre 1983), essendo le stesse opere state realizzate
entro il 31 dicembre 1993, ad esse è estensibile il Nuovo
Condono edilizio previsto dall’Art.39 della Legge 23 dicembre 1994 n.724, attesa la riapertura dei termini prevista
dall’ultimo comma dell’Art.40 della Legge 28 febbraio 1985
n.47 come aggiunto dalla L. 21 giugno1985 n.298 e come sostituito all’Art.7, comma 2 della L. 13 marzo 1988 che nel
caso di immobili abusivi sanabili, oggetto di trasferimento
derivante da procedure esecutive, consente al soggetto aggiudicatario del bene di presentare l’istanza di condono
fino a 120 giorni dalla data di aggiudica.
Nella descrizione e stima dei beni che segue ho ritenuto ancora opportuno abbinare, sì da formare un unico lotto vendibile, un garage ad ogni appartamento in considerazione del fatto che isolatamente i garages per la loro caratteristica negativa di essere esposti al rischio di allagamenti, attesa la loro collocazione sottoposta, considera-
9
ti isolatamente, sarebbero poco appetibili e di difficile
collocazione nel mercato.
Perciò la descrizione e la stima dei beni avverrà per Lotti
come da me individuati e definiti.
Nel suo insieme la porzione di fabbricato corrispondente al LOTTO B si presenta in buone condizioni dal punto di vista statico, ma l’aspetto esterno denota uno stato
di totale abbandono. Le facciate esterne presentano avanzati stati di degrado delle tinteggiature e dell’intonaco con
particolare accentuazione in corrispondenza della scalinata
esterna e del piano seminterrato (Vedere Foto dal N°4 al
N°10). Uno stato che è l’esito dell’assoluta mancanza di
manutenzione dall’epoca della sua costruzione (1984).
3. DESCRIZIONE DEI BENI
LOTTO N°1
1° APPARTAMENTO CON ANNESSO GARAGE
(Unità 183/5 e 183/27)
L’appartamento è il primo che s’incontra al Piano Rialzato
sul pianerottolo della scala che serve il LOTTO B, mentre
il garage è il primo al limite Est del fabbricato ricadente
sotto porzione dell’appartamento stesso.
Attualmente le due unità sono così riportate nel N.C.E.U.
del Comune di Castelnuovo Cilento:
FGL NUM SUB
UBICAZIONE
PIANO
ZC CAT CL
CONS
12
183
5
Via Nazionale,int.1 Sc.B
R
A/2
U
5,5 vani
12
183
27
Via Nazionale
S
C/6
1
33 mq
Sup.Cat RENDITA
71
426,08
12,44
10
L’appartamento risulta completato e rifinito in ogni sua
parte essendo stato a suo tempo ultimato e reso funzionale
ed abitabile. Si compone di n.3 vani più cucina e accessori
distribuiti come rappresentato nella Pianta della Scheda
Planimetrica di accatastamento Prot. N°23/85 del 28/06/1985
compresa nell’ALLEGATO N°3. E’ dotato di una balconata sul
lato Est, di un terrazzino sul lato Nord subito a lato della
scalinata
condominiale
e
di
un
ingresso
secondario
dall’esterno (non riportato nella Scheda Planimetrica) a
mezzo di una scalinata sul lato Sud che immette direttamente nella cucina..
Gli intonaci interni sono del tipo civile, quelli esterni
del tipo al quarzo graffiatto. Questi ultimi denotano lo
stato di degrado già evidenziato nella descrizione generale
del fabbricato.
I pavimenti ed i rivestimenti sono in piastrelle colorate
di ceramica di varie dimensioni.
I servizi igienici sono del tipo ordinario con rubinetteria
a monocomando e monoforo.
L’appartamento è dotato di impianto idrico, elettrico e di
riscaldamento autonomo a legna con camino caldaia.
Gli infissi esterni sono in legno di pino del tipo alla romana, quelli interni del tipo tamburato in noce manzonica,
con finitura liscia.
Il portoncino d’ingresso è del tipo blindato, di fattura
artigianale, in legno con finitura esterna a doghe le cui
11
parti metalliche sono in avanzato stato di degrado e di
cattivo funzionamento.
Come mostrano le Foto dal N°6 al N°22, il prolungato stato
di abbandono ha determinato delle condizioni che richiedono
necessari lavori di ripresa, di rifacimento, di sostituzione e di risanamento sia alle parti comuni che all’interno
dell’unità per conseguire la funzionalità e l’abitabilità.
La consistenza superficiale residenziale utile (Su)
dell’appartamento è di circa 95 mq, più una consistenza non
residenziale (Snr) di circa 14 mq per la balconata ed il
terrazzino, per una consistenza complessiva (Sc= Su+60%Snr)
di circa 105 mq. La consistenza superficiale lorda è di
circa 120 mq. Con un’altezza interna di m 2,90, il volume
v.p.p. è di (120x3,10) = 372 mc.
Il garage, che ho scelto di annettere all’appartamento
in
considerazione
della
sua
collocazione,
è
ubicato
nell’angolo Sud-Est del fabbricato, come mostra la Scheda
Planimetrica di accatastamento compresa nell’ALLEGATO N°3.
E’ accessibile da una breve rampa posta sul lato Nord dov’è
l’ingresso principale dotato di una porta basculante in lamiera zincata (Vedere Foto N°54 bis). Ha pure un secondo
accesso (solo pedonale) a mezzo di una porticina in lamiera
di ferro posta sul lato Est (Vedere Foto N°55 e 56), ed è
dotato di un finestrino nella parete sul lato Sud.
Ha le pareti ed il soffitto sguazzati ed è pavimentato.
Come mostra la Foto N°56, versa in pessime condizioni, sia
per il prolungato stato di abbandono, sia per i frequenti
12
allagamenti ed atti vandalici. Le porte in ferro sono rotte
e da sostituire. Per il suo utilizzo si rende necessario un
preliminare risanamento dello stesso.
Ha
una
consistenza
superficiale
netta
non
residenziale
(Snr) di circa 33 mq, una superficie lorda di m 38 mq e,
per un’altezza interna di circa 2,00 m, un volume v.p.p.
(38x2,20)= 83,60 mc.
Quanto alla regolarità sotto il profilo edilizio, mentre l’appartamento è regolare in quanto è stato costruito
in conformità al progetto, a parte la presenza della scaletta secondaria esterna, il garage è invece abusivo in
quanto ricavato in un punto che sarebbe dovuto essere una
zona porticato destinata in progetto a “spazio condominiale
aperto”. Si renderà necessario provvedere alla sua regolarizzazione da parte dell’aggiudicatario.
LOTTO N°2
2° APPARTAMENTO CON ANNESSO GARAGE
(Unità 183/8 e 183/26)
L’appartamento è il secondo che s’incontra al Primo Piano
sul
pianerottolo
della
scala
condominiale
che
serve
il
LOTTO B, dopo l’appartamento di proprietà dei coniugi omissis con cui confina, mentre il garage è il secondo dei tre
in linea sul fronte Nord del piano seminterrato.
Attualmente le due unità sono così riportate nel N.C.E.U.
del Comune di Castelnuovo Cilento:
FGL NUM SUB
UBICAZIONE
PIANO
ZC CAT CL
CONS
Sup.Cat RENDITA
13
12
183
8
Via Nazionale,int.2 Sc.B
12
183
26
Via Nazionale
1
A/2
S
C/6
U
5,5 vani
1
19 mq
426,08
7,16
L’appartamento risulta completato e rifinito in ogni sua
parte essendo stato a suo tempo ultimato con dotazione di
tutti gli impianti e reso funzionale ed abitabile. Si compone di n.3 vani più cucina e accessori distribuiti come
rappresentato
nella
Scheda
Planimetrica
compresa
nell’ALLEGATO N°3 e come mostrano le Foto dal N°23 al N°32.
E’ dotato di due balconate sul lato Nord e di una sul lato
Sud.
Gli intonaci interni sono del tipo civile, quelli esterni
del tipo al quarzo graffiatto. Questi ultimi denotano lo
stato di degrado già evidenziato nella descrizione generale
del fabbricato.
I pavimenti ed i rivestimenti sono in piastrelle colorate
di ceramica di varie dimensioni.
I servizi igienici sono del tipo ordinario con rubinetteria
monoforo a monocomando.
L’appartamento è dotato di impianto idrico, elettrico e di
riscaldamento autonomo a legna con camino caldaia.
Gli infissi esterni sono in legno di pino del tipo alla romana, quelli interni del tipo tamburato in noce manzonica,
con finitura liscia.
Il portoncino d’ingresso è del tipo blindato, di fattura
artigianale, in legno con finitura esterna a doghe le cui
parti metalliche sono in avanzato stato di degrado e di
cattivo funzionamento.
14
Il prolungato stato di abbandono ha determinato delle condizioni che richiedono necessari lavori di ripresa, di rifacimento, di sostituzione e di risanamento per conseguire
la funzionalità e l’abitabilità.
La
consistenza
superficiale
residenziale
utile
dell’appartamento (Su) è di circa 91 mq, più una consistenza non residenziale (Snr) di circa 18 mq per i balconi, per
una consistenza complessiva (Sc =Su+60%Snr) di circa 101,80
mq. La superficie lorda è di circa 120 mq e, per un’altezza
interna è di m 2,90, il volume v.p.p. è (120x3,10) = 372
mc.
Il garage che ho scelto di annettere all’appartamento
è il secondo dei tre in linea sul fronte Nord del fabbricato; è accessibile da una breve rampa posta sul lato Nord ed
è dotato di una porta basculante in lamiera zincata. Ha le
pareti ed il soffitto sguazzati ed è pavimentato in battuto
di cemento (Vedere Foto N°57 e 58).
Versa in pessime condizioni, sia per il prolungato stato di
abbandono, sia per i frequenti allagamenti conseguenti alla
posizione sottoposta rispetto alla strada. Per il suo utilizzo si rende necessario un preliminare risanamento dello
stesso.
Ha
una
consistenza
superficiale
non
residenziale
netta
(Snr) di circa 22 mq. La superficie lorda è di 27 mq e, per
un’altezza interna di circa 2,00 m, il volume v.p.p. è
(27x2,20) = 59,40 mc.
15
Quanto alla regolarità sotto il profilo edilizio, sia
l’appartamento
che il garage sono stati realizzati abusi-
vamente e ricavati lì dove erano previste delle zone aperte
destinate a porticato.
Si renderà necessario provvedere alla loro regolarizzazione
da parte dell’aggiudicatario.
LOTTO N°3
3° APPARTAMENTO CON SOFFITTA SOVRASTANTE
E ANNESSO GARAGE
(Unità 183/12 e 183/22)
L’appartamento è il secondo che s’incontra al Secondo Piano
sul
pianerottolo
della
scala
condominiale
che
serve
il
LOTTO B. Al momento, unitamente alla sovrastante alla sovrastante porzione di sottotetto, è in possesso e abitato
dalla famiglia del Sig. omissis. Il garage di fatto annesso
è il terzo da sinistra dei tre in linea sul fronte Nord del
piano seminterrato del fabbricato.
Attualmente le due unità sono così riportate nel N.C.E.U.
del Comune di Castelnuovo Cilento:
FGL NUM SUB
UBICAZIONE
PIANO
ZC CAT CL
CONS
12
183
12
Via Nazionale,int.4 Sc.B
2
A/2
U
5,5 vani
12
183
22
Via Nazionale
S
C/6
1
22 mq
Sup.Cat RENDITA
426,08
8,29
L’appartamento risulta completato e rifinito in ogni sua
parte essendo stato a suo tempo ultimato, con dotazione di
tutti gli impianti e reso funzionale ed abitabile. Da allo-
16
ra è stato e, come precisato, è abitato dalla famiglia di
omissis.
Si compone di n.3 vani più cucina e accessori distribuiti
come
rappresentato
nella
Scheda
Planimetrica
compresa
nell’ALLEGATO N°3 e come mostrano le Foto dal N°33 al N°41.
E’ dotato di due balconate sul lato Nord e di una sul lato
Sud.
Gli intonaci interni sono del tipo civile, quelli esterni
del tipo al quarzo graffiatto. Questi ultimi denotano lo
stato di degrado già evidenziato nella descrizione generale
del fabbricato.
I pavimenti ed i rivestimenti sono in piastrelle colorate
di ceramica di varie dimensioni.
I servizi igienici sono del tipo ordinario con rubinetteria
monoforo a monocomando.
L’appartamento è dotato di impianto idrico, elettrico e di
riscaldamento autonomo a legna con camino caldaia non funzionante.
Gli infissi esterni sono in legno di pino del tipo alla romana, quelli interni del tipo tamburato in noce manzonica,
con finitura liscia.
Il portoncino d’ingresso è del tipo blindato, di fattura
artigianale, in legno con finitura esterna a doghe le cui
parti metalliche presentano segni d’inizio di degrado.
Il prolungato stato di scarsa manutenzione ha determinato
delle condizioni che richiedono necessari lavori di ripre-
17
sa, di rifacimento, di sostituzione e di risanamento per
conseguire la piena funzionalità e una migliore bitabilità.
La
consistenza
superficiale
residenziale
utile
dell’appartamento (Su) è di circa 91 mq, più una consistenza non residenziale (Snr) di circa 18 mq per le balconate,
per una consistenza complessiva Sc =(Su+60%Snr) = 101,80
mq. La superficie lorda è di circa 120 mq e, per un’altezza
interna è di m 2,90, il volume v.p.p. è 120x3,10 = 372 mc.
La soffitta che ho inteso annettere all’appartamento è
quella porzione di sottotetto che direttamente lo sovrasta,
dotata di ingresso indipendente posto al termine della scalinata condominiale e che, come l’appartamento sottostante,
è in possesso ed occupata dalla famiglia di omissis (Vedere
Foto N°53 e 54).
Ha una superficie non residenziale di circa 82 mq, a forma
di L con altezze di m 0,70 alla gronda e m 2,95 al colmo.
E’ delimitata da una copertura a tetto, parte a due falde e
parte ad unica falda, con orditura in legno e manto di tegole. E’ destinabile a locale di sgombero.
Il garage che, allo stato di fatto, è già annesso
all’appartamento, in quanto è in possesso ed uso da parte
della famiglia di omissis, è il terzo da sinistra dei tre
in linea sul fronte Nord del fabbricato.
E’ accessibile da una breve rampa posta sul lato Nord ed è
dotato di una porta basculante in lamiera zincata. Ha le
pareti ed il soffitto sguazzati ed è pavimentato in quadrelle di ceramica (Vedere Foto N°57 e 61).
18
Versa in mediocre condizioni ed anch’esso è esposto al rischio di frequenti allagamenti conseguenti alla posizione
sottoposta rispetto alla strada.
Ha una consistenza superficiale non residenziale (Snr) di
circa 22 mq, una superficie lorda di circa 27 mq e, per
un’altezza
interna
di
circa
2,00
m,
un
volume
v.p.p.
27x2,20 = 59,40 mc.
Quanto alla regolarità sotto il profilo edilizio, sia
l’appartamento
che il garage sono stati realizzati abusi-
vamente e ricavati lì dove erano previste delle zone aperte
destinate a porticato.
Si renderà necessario provvedere alla loro regolarizzazione
da parte dell’aggiudicatario.
LOTTO N°4
4° APPARTAMENTO CON SOVRASTANTE SOFFITTA e
ANNESSO GARAGE
(Unità 183/13 e 183/24)
L’appartamento è il primo che s’incontra al Secondo Piano
sul pianerottolo di arrivo della scala condominiale che
serve il LOTTO B, a confine con l’appartamento al momento
in possesso e abitato dalla famiglia di omissis
Il garage che si è scelto di annettere è il secondo da sinistra dei tre in linea sul fronte Nord del piano seminterrato del fabbricato.
Attualmente le due unità sono così riportate nel N.C.E.U.
del Comune di Castelnuovo Cilento:
19
FGL NUM SUB
UBICAZIONE
PIANO
ZC CAT CL
CONS
12
183
13
Via Nazionale,int.5 Sc.B
2
A/2
U
5,5 vani
12
183
24
Via Nazionale
S
C/6
1
21 mq
Sup.Cat RENDITA
426,08
7,92
L’appartamento si compone di n.3 vani più cucina e accessori (corridoio, bagno e box) distribuiti come rappresentato
in Pianta nella Scheda Planimetrica di accatastamento compresa nell’ALLEGATO N°3 e come mostrano le Foto dal N°42 al
N°50. E’ dotato di due balconate: una continua ad angolo
sui lati Est e Sud, un’altra al limite dell’appartamento
sul fronte Sud.
Esso non è ancora ultimato. Come mostrano le Foto sopra richiamate comprese nel Servizio Fotografico ALLEGATO N°6,
per quanto tramezzato e definito nella distribuzione dei
vani, le pareti interne sono tutte intonacate allo stato
grezzo in quanto prive dell’intonaco di finitura e naturalmente delle tinteggiature. E’ altresì privo delle pavimentazioni, dei rivestimenti, degli impianti idrico ed elettrico (per quest’ultimo esistono solo le canalizzazioni).
E’ stato predisposto l’impianto di riscaldamento autonomo
attraverso la messa in opera di un camino-caldaia nel vano
destinato a cucina e la rete di distribuzione a pavimento
con tubi di rame per il collegamento fino ai punti di allaccio dei termosifoni non presenti.
Mancano gli infissi interni ma sono stati messi in opera
quelli esterni che sono in legno di pino del tipo alla romana con vetri semidoppi.
20
Il portoncino d’ingresso è del tipo blindato, di fattura
artigianale, in legno con finitura esterna a doghe le cui
parti metalliche sono in avanzato stato di degrado e di
cattivo funzionamento.
Anche tale appartamento denota all’esterno le condizioni
generali
di
degrado
dell’edificio,
dovuto
al
prolungato
stato di abbandono e, quindi, all’assenza di qualsiasi manutenzione.
Le condizioni sono tali che oltre ai necessari lavori condominiali di ripresa dell’edificio, l’appartamento necessita di consistenti lavori di completamento, di rifacimento e
di
risanamento
per
conseguire
la
funzionalità
e
l’abitabilità.
La
consistenza
superficiale
utile
abitabile
dell’appartamento (Su) è di circa 91 mq, più una consistenza non residenziale (Snr) di circa 15 mq per le balconate.
La superficie complessiva lorda è di circa 119 mq e, per
un’altezza interna è di m 2,90, il volume v.p.p. è di circa
(119x3,10) = 368,90 mc.
La soffitta che ho inteso annettere all’appartamento è
quella porzione di sottotetto che direttamente lo sovrasta,
dotata di ingresso indipendente posto al termine della scalinata condominiale (Vedere Foto N°51 e 52 e Planimetria
compresa nell’ALLEGATO N°3).
E’ a forma rettangolare con una superficie non residenziale
di circa 85 mq, con altezze di m 0,70 alla gronda e m 2,95
al colmo. E’ delimitata da una copertura a tetto ad unica
21
falda, con orditura in legno e manto di tegole. E’ destinabile a locale di sgombero.
Il garage, la cui ubicazione e conformazione è quella
riportata nella Scheda Planimetrica di accatastamento compresa nell’ALLEGATO N°3, ha una consistenza superficiale
non residenziale (Snr) di circa 22 mq, una superficie complessiva lorda di 27 mq e, per un’altezza interna di circa
2,00 m, un volume v.p.p. di circa (27x2,20) = 59,40 mc. E’
accessibile da una breve rampa posta sul lato Nord ed è dotato di una porta basculante in lamiera zincata. Ha le pareti ed il soffitto intonacati ed è pavimentato in battuto
di cemento (Vedere Foto N°59 e 60).
Versa in pessime condizioni, sia per il prolungato stato di
abbandono, sia per i frequenti allagamenti conseguenti alla
posizione sottoposta rispetto alla strada. Per il suo utilizzo si rende necessario un preliminare risanamento dello
stesso.
Quanto alla regolarità sotto il profilo edilizio, sia
l’appartamento
che il garage sono stati realizzati abusi-
vamente e ricavati lì dove erano previste delle zone aperte
destinate a porticato.
Si renderà necessario provvedere alla loro regolarizzazione
da parte dell’aggiudicatario.
LOTTO N°5
LOCALE DEPOSITO
(Unità 183/25)
22
L’unità in argomento è un locale che al momento della costruzione del fabbricato è stato ricavato (abusivamente) al
Piano Seminterrato per destinarlo a locale-caldaia. Tale
destinazione non è mai avvenuta in quanto le unità abitative del LOTTO B sono state dotate di impianto autonomo. Il
locale, quindi, è stato utilizzato dal costruttore come deposito e tale è rimasta la sua possibile destinazione.
E’ ubicato sul fronte Sud dove ha un piccolo accesso pedonale con ingresso sottoposto di circa 80 cm allo spazio esterno (Vedere Foto N°62 e 63 nell’ALLEGATO N°6).
Il locale, però, è stato regolarmente denunciato all’Urbano
dove è così censito:
FGL NUM SUB
UBICAZIONE
12
Via Nazionale
183
25
PIANO
S
ZC CAT CL
C/2
1
CONS
Sup.Cat RENDITA
25 mq
15,49
Ha una consistenza superficiale non residenziale (Snr) di
circa 25 mq, una superficie lorda di circa 31 mq e, con
un’altezza interna di circa 2,00 m, un volume v.p.p. di
circa (31x2,20) = 68,20 mc. Le pareti interne ed il soffitto
sono
intonacati
allo
stato
grezzo
in
quanto
privi
dell’intonaco di finitura e naturalmente della tinteggiatura. La pavimentazione è in battuto di cemento. L’ingresso è
dotato di una porta in ferro in stato di degrado e con la
serratura bloccata.
Quanto alla regolarità sotto il profilo edilizio, il locale
è stato realizzato abusivamente lì dove erano previste delle zone aperte destinate a porticato.
23
Si renderà necessario provvedere alla loro regolarizzazione
da parte dell’aggiudicatario.
4. STIMA DEI BENI
CRITERIO di STIMA e VALUTAZIONE
Il valore da ricercarsi, dato lo scopo della
valore venale, ciò quel valore che gli
nel mercato locale. Più
stima,
appartamenti
è il
hanno
precisamente si cercherà il più
probabile valore venale attribuibile agli stessi da ordinari compratori ed
ordinari venditori in una libera contrat-
tazione di compravendita.
Giudico di poter procedere
ricerca
di questo
ti che
concorrono
con metodo
valore tenendo
dei vari elemen-
e manutenzione, tipo di
e rifiniture, caratteristiche di sviluppo della
zona, grado
sono
conto
a formarlo: ubicazione, epoca di co-
struzione, stato di conservazione
strutture
comparativo alla
di commerciabilità; in uno tutte
le caratteristiche intrinseche ed
quelle
che
estrinseche dei
beni oggetto di stima la cui commerciabilità, adesso, è
certa atteso che, diversamente dall’epoca della Prima Relazione di Consulenza Tecnica, è concretamente maturata la
possibilità per l’aggiudicatario di beneficiare del condono
previsto dall’Art.39 della Legge n.724/94 e, quindi, di regolarizzare
l’immobile
sotto
il
profilo
edilizio-
urbanistico.
Nuove indagini sul mercato locale hanno consentito
di sta-
24
bilire che beni immobili, simili per
caratteristiche e
consistenza a quelli oggetto di stima, hanno, in condizioni
di normale manutenzione e regolari sotto il profilo edilizio-urbanistico, un valore
prezzo
unitario
ricavabile sulla base di un
oscillante,
per
gli
appartamenti,
tra
900,00 e 1.000,00 €/mq di superficie lorda; per i garage
tra 600,00 e 800,00 €/mq. Nella parte descrittiva sono state
precisate
le
precarie
condizioni
di
manutenzione
dell’intero fabbricato ed in particolare delle varie unità
oggetto di stima: tre appartamenti ultimati ma in cattivo
stato di manutenzione, bisognevoli, anche se in misura diversa, di lavori di risanamento e rifacimenti; un quarto
appartamento
bisognevole
anche
di
consistenti
lavori
di
completamento; quattro garage ed un locale deposito bisognevoli di lavori di risanamento e rifacimenti; ad esclusione dell’appartamento a piano rialzato, per tutte le altre unità c’è la necessità di provvedere alla regolarizzazione edilizia che ha un suo costo e ciò incide sul valore
da
attribuire
d’asta
dovrà
all’immobile.
tener
conto
Il
dello
valore
di
stima
a
base
stato
di
conservazione
dell’immobile e dovrà essere quello dell’immobile considerato regolare, diminuito dell’onere gravante sull’aggiudicatario per la regolarizzazione edilizio-amministrativa.
Gli appartamenti sono di medie dimensioni e ricadono in una
zona dove al momento è anche accentuata l’offerta di unità
abitative di nuova costruzione.
Tuttavia, se pure in precarie condizioni, la
posizione
25
prossima al centro abitato e ad una stazione ferroviaria,
la relativa vicinanza ad una zona di mare,
possono far ri-
sultare gli stessi di un certo interesse.
Considerato il maggiore o minore impegno economico per
riprendere e/o completare gli stessi ritengo che il più
probabile valore attribuibile è ricavabile sulla base dei
seguenti prezzi unitari di superficie lorda;
500,00 €/mq per l’Appartamento da completare;
750,00 €/mq per gli Appartamenti completati ma da risanare e riprendere;
350,00 €/mq per i Garages e il Locale Deposito;
80,00 €/mq per le Porzioni di Sottotetto o Soffitte.
Detti prezzi unitari riflettono, quindi, le attuali precarie condizioni dell’intero fabbricato e delle singole unità
immobiliari considerate regolari, nonché il particolare momento di congiuntura economica.
Ma sul valore di stima incide ancora l’onere, a carico
dell’aggiudicatario, della spesa per la regolarizzazione
edilizio-urbanistica mediante richiesta di sanatoria.
Il condono è possibile in quanto ci si può avvalere
della disposizione (reiterata dalla legge sul “Nuovo Condono
Edilizio”
del
1994)
contenuta
nell’ultimo
comma
dell’Art.40 della L. n.47/85 come introdotto dal D.L. n.2
del 12.01.1988 convertito nella L. n.68 del 13.03.1988. Esso comma così recita:
“Nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni
di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia
26
oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive,
la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purchè le ragioni di credito per cui si interviene o procede
siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”.
Nel caso in argomento si ritiene che ricorrono le condizioni per accedere alla sanatoria di tutte le opere abusive
e/o difformi sulla base di quanto previsto dalla L. n.47/85
i cui termini per la presentazione della domanda, nel caso
specifico, sono da ritenersi ancora aperti.
Stante l’applicabilità delle disposizioni di cui ai
Capi IV e V della L.47/85 come modificate dall’art.39 della
Legge 23 dicembre 1994 n.724 entrata in vigore il 1° gennaio 1995), sono dell’avviso che la sanatoria possa essere
perseguita con riferimento a detta Legge anche per il calcolo dell’oblazione la cui misura unitaria, per la Tipologia N°1 di abuso, è passata da 36.000 £/mq a 72.000 £/mq.
Nell’ipotesi più sfavorevole di assumere quale Zona di
riferimento non la Zona C (cioè quella vigente per l’area
sulla quale nel 1983/84 fu costruito il fabbricato da parte
di Omissis), ma la Zona B (quella vigente per l’area impegnata dal fabbricato già all’epoca della proponibile domanda di sanatoria dopo l’entrata in vigore della L.724/94 Vedere stralci di Zonizzazione degli strumenti urbanistici
vigenti nelle varie epoche compresi nell’ALLEGATO N°4), avuto riguardo agli elementi di calcolo correnti adottati
27
presso il Comune di Castelnuovo Cilento per le varie voci
(Costo di costruzione unitario 204,72 €/mq, Misura percentuale 5,5%; per Oneri di Urbanizzazione 1,77 €/mc), e tenuto conto dei valori di Sc=Su+Snr e del Volume v.p.p.in precedenza ricavati per le parti componenti i vari Lotti, gli
Oneri ed il Costo complessivo per la regolarizzazione di
ciascun Lotto come innanzi formato, risultano come segue:
Lotto 1:
Oblazione:60%33x72.000 = 19,80x72.000 = £ 1.425.600 =
Costo Costruzione: mq 19,80x204,72 €/mq x 5,5% =
Oneri urbaniz.ne: mc 83,60x1,77 €/mc =
Totale
€
736,26
€
222,94
€
146,91
€ 1.106,11
Lotto 2:
Oblazione:[91+60%(18+22)]x72.000=115,00x72.000=£8.280.000=€ 4.276,62
Costo Costruzione: mq 115,00x204,72 €/mq x 5,5% =
€ 1.294,85
Oneri urbaniz.ne: mc(372+59,40)x1,77=431,40x1,77€/mc =
Totale
€
763,58
€ 6.335,05
Lotto 3:
Oblazione:[91+60%(18+22)]x72.000=115,00x72.000=£8.280.000=€ 4.276,62
Costo Costruzione: mq 115,00x204,72 €/mq x 5,5% =
€ 1.294,85
Oneri urbaniz.ne: mc(372+59,40)x1,77=431,40x1,77€/mc =
€
Totale
763,58
€ 6.335,05
Lotto 4:
Oblazione:[91+60%(15+22)]x72.000=113,20x72.000=£8.150.400=€ 4.209,33
Costo Costruzione: mq 113,20x204,72 €/mq x 5,5% =
€ 1.274,58
Oneri urbaniz.ne: mc (368,90+59,40)=428,30x1,77€/mc =
Totale
€
758,10
€ 6.242,01
Lotto 5:
Oblazione:60%25x72.000 = 15,00x72.000 = £ 1.080.000 =
€
557,77
Costo Costruzione: mq 15,00x204,72 €/mq x 5,5% =
€
168,90
28
Oneri urbaniz.ne: mc 68,20x1,77 €/mc =
Totale
€
120,71
€
847,38
A parte i Lotti 1 e 5, per gli altri Lotti la misura degli
oneri
è
pressoché
coincidente.
Ritenendo
che
anche
l’incidenza delle spese tecniche è la stessa per ciascuno
dei due gruppi di Lotti, si può ragionevolmente fissare, in
cifra tonda, il presumibile costo complessivo per la regolarizzazione dei Lotti 1 e 5 pari a € 2.000,00, dei Lotti
2, 3 e 4 pari ad € 8.000,00. Entrambi i presunti costi, in
cifra tonda, sono comprensivi dell’incidenza delle spese
tecniche.
Atteso lo stato di possesso e di occupazione, per il Lotto
3 ritengo applicabile un abbattimento del 10% sul valore di
stima.
A questo punto, con riferimento a tutti gli elementi di
calcolo fin qui evidenziati, il presumibile valore di stima
attribuibile ai Lotti come innanzi definiti, risulta come
segue:
LOTTO 1 (Appartamento + Garage: 183/5 + 183/27)
Appartamento: mq 120 x 750,00€/mq = € 90.000,00
Garage:
mq 38 x 350,00€/mq = € 13.300,00
sommano
€ 103.300,00
A detrarre costo regolarizzazione
Sommano
Valore di stima in cifra tonda
€ -2.000,00
€ 101.300,00
€ 101.000,00
LOTTO 2 (Appartamento + Garage: 183/8 + 183/26)
Appartamento: mq 120 x 750,00€/mq = €
90.000,00
29
Garage:
mq
27 x 350,00€/mq = €
sommano
€
A detrarre costo regolarizzazione
€
Sommano
€
Valore di stima in cifra tonda
€
9.450,00
99.450,00
-8.000,00
91.450,00
91.000,00
LOTTO 3 (Appartamento con sovrastante soffitta + Garage:
183/12 + 183/22)
Appartamento: mq 120 x 750,00€/mq = €
Soffitta:
mq 82 x 80,00€/mq = €
Garage:
90.000,00
6.560,00
mq
27 x 350,00€/mq = €
9.450,00
sommano
€ 106.010,00
A detrarre costo regolarizzazione
€ -8.000,00
Sommano
Valore di stima in cifra tonda
Abbattimento del 10%
Valore finale
Valore finale in c.t.
€
€
€
€
98.010,00
98.000,00
9.800,00
88.200,00
€
88.000,00
LOTTO 4 (Appartamento con sovrastante soffitta + Garage:
183/13 + 183/24)
Appartamento: mq 119 x 500,00€/mq = €
Soffitta:
mq 85 x 80,00€/mq = €
Garage:
mq 27 x 350,00€/mq = €
59.500,00
6.800,00
9.450,00
sommano
A detrarre costo regolarizzazione
Sommano
Valore di stima in cifra tonda
€
€
€
€
75.750,00
-8.000,00
67.750,00
68.000,00
31 x 350,00€/mq = €
10.850,00
LOTTO 5 (Locale Deposito: 183/25)
Locale Dep.to mq
A detrarre costo regolarizzazione
Sommano
€
€
-2.000,00
8.850,00
30
Valore di stima in cifra tonda
€
9.000,00
Riepilogo STIMA
LOTTO 1:
Valore a base d’asta
€ 101.000,00
LOTTO 2:
Valore a base d’asta
€
91.000,00
LOTTO 3:
Valore a base d’asta
€
88.000,00
LOTTO 4:
Valore a base d’asta
€
68.000,00
LOTTO 5:
Valore a base d’asta
€
9.000,00
TOTALE
€ 357.000,00
5. LOTTIZZAZIONE
I beni si prestano ad una vendita per Lotti così come in
precedenza formati, descritti e stimati.
Propongo la seguente Lottizzazione:
LOTTO N°1
Porzione di fabbricato alla Via Nazionale in località “Arbosto” di Castelnuovo Cilento Frazione “Velina”, composta
da:
- Appartamento al Piano Rialzato della porzione di fabbricato condominiale servito dalla Scala B, composto
da n.3 vani, più cucina e accessori per una superficie
utile di circa 95 mq; dotato di una balconata sul lato
Est, di un terrazzino sul lato Nord e di un ingresso
secondario sul lato Sud. Confina con appartamento di
omissis e sugli altri lati con aree condominiali. Nel
31
N.C.E.U.
è
così
distinto:
Foglio
N°19,
particella
n.183/5, Cat. A/2, Cl. U, consistenza 5,5 vani, Rendita Euro 426,08, Via Nazionale, piano R, interno 1,
Scala B.
- Locale
garage
al
Piano
Seminterrato,
sottostante
l’appartamento di cui sopra, con una superficie utile
di circa 33 mq, dotato di accesso carrabile a mezzo di
una breve rampa sul lato Nord e di un ingresso pedonale sul lato Est. Nel N.C.E.U. è così distinto : Foglio
N°19, particella n.183/27, Cat. C/6, Cl.1, consistenza
33 mq, Rendita Euro 12,44, Via Nazionale , piano S.
Valore di stima del Lotto a base d’asta €
101.000,00
(diconsi Euro centounmila/00).
LOTTO N°2
Porzione di fabbricato alla Via Nazionale in località “Arbosto” di Castelnuovo Cilento Frazione “Velina”, composta
da:
- Appartamento al Primo Piano della porzione di fabbricato condominiale servito dalla Scala B, composto da
n.3 vani, più cucina e accessori per una superficie
utile di circa 91 mq; dotato di tre balconate, due sul
lato Nord ed una sul lato Sud. Confina con appartamento dei coniugi omissis e sugli altri lati con aree
condominiali.
Nel
N.C.E.U.
è
così
distinto:
Foglio
32
N°19, particella n.183/8, Cat. A/2, Cl. U, consistenza
5,5 vani, Rendita Euro 426,08, Via Nazionale, piano 1,
interno 2, Scala B.
- Locale
garage
al
Piano
Seminterrato,
sottostante
l’appartamento n.182/5 di cui al LOTTO N°1, della superficie utile di circa 22 mq, dotato di accesso carrabile a mezzo di una breve rampa sul lato Nord. Nel
N.C.E.U. è così distinto : Foglio N°19, particella
n.183/26, Cat. C/6, Cl.1, consistenza 19 mq, Rendita
Euro 7,16, Via Nazionale , piano S.
Valore di stima del Lotto a base d’asta €
91.000,00
(diconsi Euro novantunmila/00).
LOTTO N°3
Porzione di fabbricato alla Via Nazionale in località “Arbosto” di Castelnuovo Cilento Frazione “Velina”, occupata
da omissis e composta da:
- Appartamento al Secondo Piano della porzione di fabbricato condominiale servito dalla Scala B, composto
da n.3 vani, più cucina e accessori per una superficie
utile di circa 91 mq; dotato di tre balconate, due sul
lato Nord ed una sul lato Sud. Confina con appartamento di omissis, appartamento di omissis, appartamento
33
di
cui
N.C.E.U.
al
è
LOTTO
così
N°4
e
con
distinto:
aree
Foglio
condominiali.
N°19,
Nel
particella
n.183/12, Cat. A/2, Cl. U, consistenza 5,5 vani, Rendita Euro 426,08, Via Nazionale, piano 2, interno 4,
Scala B.
- Soffitta o, meglio area di sottotetto, nella porzione
sovrastante l’appartamento di cui innanzi con accesso
al termine della scala condominiale, della consistenza
di circa 82 mq.
- Locale
garage
al
Piano
Seminterrato,
sottostante
l’appartamento n.182/5 di cui al LOTTO N°1, della superficie utile di circa 22 mq, dotato di accesso carrabile a mezzo di una breve rampa sul lato Nord. Nel
N.C.E.U.
è
così
distinto:
Foglio
N°19,
particella
n.183/22, Cat. C/6, Cl.1, consistenza 22 mq, Rendita
Euro 8,29, Via Nazionale, piano S.
Valore di stima del Lotto a base d’asta €
88.000,00
(diconsi Euro ottantottomila/00).
LOTTO N°4
Porzione di fabbricato alla Via Nazionale in località “Arbosto” di Castelnuovo Cilento Frazione “Velina”, composta
da:
- Appartamento al Secondo Piano della porzione di fabbricato condominiale servito dalla Scala B, composto
da n.3 vani, più cucina e accessori per una superficie
34
utile di circa 91 mq; ancora non ultimato; dotato di
due balconate, una ad L nell’angolo Sud-Est ed una sul
lato Sud. Confina con appartamento occupato da omissis
di cui al LOTTO N°3 e sugli altri lati con aree condominiali. Nel N.C.E.U. è così distinto: Foglio N°19,
particella n.183/13, Cat. A/2, Cl. U, consistenza 5,5
vani, Rendita Euro 426,08, Via Nazionale, piano 2, interno 5, Scala B.
- Soffitta o, meglio area di sottotetto, nella porzione
sovrastante l’appartamento di cui innanzi con accesso
al termine della scala condominiale, della consistenza
di circa 85 mq.
- Locale
garage
al
Piano
Seminterrato,
sottostante
l’appartamento n.182/5 di cui al LOTTO N°1, di superficie utile di circa 22 mq, dotato di accesso carrabile a mezzo di una breve rampa sul lato Nord. Nel
N.C.E.U.
è
così
distinto:
Foglio
N°19,
particella
n.183/24, Cat. C/6, Cl.1, consistenza 21 mq, Rendita
Euro 7,92, Via Nazionale , piano S.
Valore di stima del Lotto a base d’asta €
68.000,00
(diconsi sessantottomila/00).
LOTTO N°5
Porzione di fabbricato alla Via Nazionale in località “Arbosto” di Castelnuovo Cilento Frazione “Velina”, composta
da:
35
- Locale
Deposito
al
Piano
Seminterrato,
sottostante
l’appartamento n.182/5 di cui al LOTTO N°1; nella sua
consistenza di circa 25 mq di superficie utile, è dotato di accesso pedonale dall’area condominiale sul
lato Sud rispetto alla quale è sottoposto di circa 80
cm. Nel N.C.E.U. è così distinto: Foglio N°19, particella n.183/25, Cat. C/2, Cl.1, consistenza 25 mq,
Rendita Euro 15,49, Via Nazionale , piano S.
Valore di stima del Lotto a base d’asta €
9.000,00
(diconsi Euro novemila/00).
Tanto ad evasione dell’incarico conferitomi.
Si allegano, in riferimento anche ai quesiti del mandato:
1)
Stralcio della mappa catastale vigente del Foglio
N°12 di Castelnuovo Cilento.
2)
Visure catastali al 22/9/2008 e al 30.04.2009.
3)
Schede Planimetriche degli immobili oggetto di stima
e Planimetria delle Soffitte.
4)
Stralci della Zonizzazione dei vari strumenti urbanistici degli ultimi anni.
5)
Richiesta di attestato ed Attestato in ordine alla
condonabilità dei beni realizzati abusivamente.
6)
Servizio Fotografico
In fede
Vallo li
Il C.T.U.
(dott. ing. Giuseppe Ruocco)
36