Geom. ALESSIO MARITATI
CONSULENTE TECNICO DEL TRIBUNALE DI VERONA
STUDIO TECNICO
Via A. Cristofoli n° 46/50 – 37138 Verona
Telefono 045/572622 – telefax 045/578193
[email protected] – [email protected]
TRIBUNALE DI VERONA
Sezione Fallimentare
Fallimento n.°: 187/2012 R.F.
Giudice Delegato: Dott. Francesco FONTANA
Curatore: dott.ssa Marina Cesari
FALLIMENTO
GE.CO COSTRUZIONI S.r.l.
con sede in Verona, Via E. Fermi n. 13/C
STIMA IMMOBILI
siti in
Virgilio (MN)
Porto Mantovano (MN)
Dati anagrafici: nato a Treviglio (BG) il 03.12.1949 – Codice Fiscale: MRT LSS 49T03 L400U – Partita IVA 0032956 023 9
Indice della perizia
Incarico .................................................................................................................................. 5
Sopralluogo ........................................................................................................................... 5
Precisazioni ........................................................................................................................... 5
Criteri di stima ...................................................................................................................... 7
Individuazione dei beni immobili .................................................................................... 10
IMMOBILI IN COMUNE DI PORTO MANTOVANO (MN) VIA ITALO
SVEVO n. 50 ....................................................................................................... 12
Piena proprietà di 16 appartamenti, 16 autorimesse e 18 posti auto inseriti
nel condominio “Bocciodromo 2”...................................................................... 13
Dati catastali ed identificativi........................................................................................... 14
Provenienza dei beni.......................................................................................................... 17
Descrizione delle unità immobiliari ................................................................................ 18
Situazione urbanistica ....................................................................................................... 22
Difformità ........................................................................................................................... 23
Situazione di possesso – diritti reali ................................................................................ 24
Vincoli ed oneri giuridici inerenti gli immobili in Comune di Porto Mantovano
(MN) .................................................................................................................................... 25
Consistenza commerciale ................................................................................................. 26
Stima .................................................................................................................................... 28
Considerazioni tecnico – economiche............................................................................. 30
Piena proprietà di 3 villette a schiera e relative autorimesse inseriti nel
condominio “Bocciodromo 2” ............................................................................ 34
Dati catastali ed identificativi........................................................................................... 35
Provenienza dei beni.......................................................................................................... 37
Descrizione delle unità immobiliari ................................................................................ 37
Situazione urbanistica ....................................................................................................... 39
Difformità ........................................................................................................................... 40
Situazione di possesso – diritti reali ................................................................................ 41
Vincoli ed oneri giuridici inerenti gli immobili in Comune di Porto Mantovano
(MN) .................................................................................................................................... 42
Consistenza commerciale ................................................................................................. 42
Stima .................................................................................................................................... 43
Considerazioni tecnico – economiche............................................................................. 44
Piena proprietà di due abitazioni, due autorimesse ed un posto auto inserite
nel condominio “Bocciodromo 2” già oggetto di contratti preliminari di
compravendita o similari ................................................................................... 46
Dati catastali ed identificativi........................................................................................... 47
Provenienza dei beni.......................................................................................................... 48
Descrizione delle unità immobiliari ................................................................................ 48
Situazione urbanistica ....................................................................................................... 51
Difformità ........................................................................................................................... 52
Situazione di possesso – diritti reali ................................................................................ 52
Consistenza commerciale ................................................................................................. 55
Stima .................................................................................................................................... 55
Considerazioni tecnico – economiche............................................................................. 56
2
Riepilogo dei valori di stima ............................................................................................ 58
Vincoli ed oneri giuridici inerenti tutti gli immobili in Comune di Porto
Mantovano ......................................................................................................................... 59
IMMOBILI IN COMUNE DI VIRGILIO (MN) VIA OLMO n. 34-36......... 63
Piena proprietà di 9 appartamenti e 10 autorimesse in Via Olmo n. 34 ........ 64
Dati catastali ed identificativi........................................................................................... 65
Provenienza dei beni.......................................................................................................... 67
Descrizione delle unità immobiliari ................................................................................ 67
Situazione urbanistica ....................................................................................................... 71
Difformità ........................................................................................................................... 74
Situazione di possesso – diritti reali ................................................................................ 75
Vincoli ed oneri giuridici relativi agli immobili in Comune di Virgilio .................... 75
Consistenza commerciale ................................................................................................. 75
Stima .................................................................................................................................... 77
Considerazioni tecnico – economiche............................................................................. 78
Piena proprietà di 3 abitazioni e 5 autorimesse in Via Olmo n. 34 già oggetto
di contratti preliminari di compravendita o similari ...................................... 82
Dati catastali ed identificativi........................................................................................... 83
Provenienza dei beni.......................................................................................................... 85
Descrizione delle unità immobiliari ................................................................................ 85
Situazione urbanistica ....................................................................................................... 89
Conformità dell’immobile allo stato catastale ............................................................... 91
Conformità dell’immobile allo stato autorizzato ........................................................... 92
Situazione di possesso – diritti reali ................................................................................ 92
Consistenza commerciale ................................................................................................. 96
Stima .................................................................................................................................... 97
Considerazioni tecnico – economiche............................................................................. 98
Riepilogo dei valori di stima .......................................................................................... 100
Vincoli ed oneri giuridici inerenti tutti gli immobili in Comune di Virgilio Via
Olmo n. 34........................................................................................................................ 101
Piena proprietà di 9 appartamenti e 6 autorimesse in Via Olmo n. 36 ........ 104
Dati catastali ed identificativi......................................................................................... 105
Provenienza dei beni........................................................................................................ 107
Descrizione delle unità immobiliari .............................................................................. 107
Situazione urbanistica ..................................................................................................... 111
Difformità ......................................................................................................................... 114
Situazione di possesso – diritti reali .............................................................................. 115
Consistenza commerciale ............................................................................................... 118
Vincoli ed oneri giuridici relativi agli immobili in Comune di Virgilio .................. 119
Stima .................................................................................................................................. 119
Considerazioni tecnico – economiche........................................................................... 121
Piena proprietà di un’abitazione e di un’autorimessa in Via Olmo n. 36 già
oggetto di contratto preliminare di compravendita o similare ..................... 124
Dati catastali ed identificativi......................................................................................... 125
Provenienza dei beni........................................................................................................ 126
3
Descrizione delle unità immobiliari .............................................................................. 126
Situazione urbanistica ..................................................................................................... 128
Situazione di possesso – diritti reali .............................................................................. 129
Consistenza commerciale ............................................................................................... 130
Stima .................................................................................................................................. 130
Considerazioni tecnico – economiche........................................................................... 131
Riepilogo dei valori di stima .......................................................................................... 133
Vincoli ed oneri giuridici inerenti tutti gli immobili in Comune di Virgilio Via
Olmo n. 36........................................................................................................................ 134
Piena proprietà di un terreno edificabile in Comune di Virgilio (MN),
località Cappelletta ........................................................................................... 137
Dati catastali ed identificativi......................................................................................... 137
Provenienza dei beni........................................................................................................ 139
Descrizione ....................................................................................................................... 139
Situazione urbanistica ..................................................................................................... 140
Vincoli ed oneri giuridici ................................................................................................ 140
Consistenza commerciale ............................................................................................... 141
Stima .................................................................................................................................. 141
Riepilogo dei valori di stima ........................................................................................ 142
4
Incarico
Il Curatore fallimentare dott.ssa Marina Cesari ha incaricato il
sottoscritto Geom. Alessio Maritati quale perito estimatore dei
beni mobili ed immobili di pertinenza della procedura
fallimentare in oggetto.
Nella presente relazione, vengono valutati gli immobili di
proprietà della società GE.CO Costruzioni s.r.l. siti nei Comuni di
Porto Mantovano (MN) e Virgilio (MN).
Sopralluogo
In data 24/01/2013, 02/04/2013 e in data 11/12/2013, lo scrivente
ha effettuato sopralluogo presso gli immobili oggetto della
corrente relazione tecnica, al fine di accertare lo stato attuale degli
stessi.
Nell’occasione è stata quindi scattata la documentazione
fotografica rinvenibile in allegato, che consente un più agevole
riscontro visivo di quanto attualmente esistente.
Precisazioni
Si precisa che gli immobili in Comune di Porto Mantovano
individuati con i seguenti estremi:
Comune di Porto Mantovano – foglio n. 30
9 m.n. 1158 sub 19-69 occupati dalla Sig.ra Sottili Arianna,
9 m.n. 1158 sub 20-57-80 occupati dalla Sig.ra Faccioni
5
Francesca,
nonché gli immobili in Comune di Virgilio individuati con i
seguenti estremi:
Comune di Virgilio – foglio n. 14
9 m.n. 645 sub 1 graffato m.n. 643 sub 18 e m.n. 645 sub 16
occupati dalla Sig.ra Kuznetsova Olga,
9 m.n. 645 sub 4 graffato m.n. 643 sub 21 e m.n. 645 sub 1917 occupati dalla Sig.ra Vicentini Gandolfi Monica,
9 m.n. 645 sub 3 graffato m.n. 643 sub 20 e m.n. 645 sub 1520 occupati dalla Sig.ra Biagi Maria Teresa.
9 m.n. 643 sub 14 graffato m.n. 644 sub 1 e m.n. 643 sub 2
graffato m.n. 644 sub 14 occupati dal Sig. Suglobov Artem,
vengono inseriti nella corrente relazione in un capitolo a sé stante
per differenziarli dagli immobili liberi da contratti, persone o
cose.
6
Criteri di stima
Al fine di evitare inutili ripetizioni si anticipano i criteri estimativi
aventi carattere generale, valevoli per tutti gli immobili nel
seguito descritti ed analizzati.
Gli immobili oggetto della presente perizia vengono valutati
secondo il più probabile valore di mercato, cioè secondo il più
probabile valore attribuibile ai fabbricati designati dalle
caratteristiche proprie del bene sia estetiche sia tecniche,
dall’ubicazione, dalla vetustà e dallo stato d’uso dello stesso.
Si precisa altresì che il valore medio di mercato è espresso sulla
scorta di valutazioni medie operate per immobili similari nella
zona di interesse ed al medesimo periodo di riferimento.
In particolare la valutazione base sulla quale lo scrivente ha
attuato le dovute riduzioni/maggiorazioni può essere individuato
nelle
quotazioni
pubblicate
dall’Osservatorio
Immobiliare
dell’Agenzia del Territorio.
Nella fattispecie le caratteristiche ritenute influenti sulla più
probabile quotazione del bene sul mercato immobiliare possono
sinteticamente essere distinte in:
× caratteristiche
estrinseche,
quali
il
comune
di
appartenenza del fabbricato, la fascia urbana di ubicazione,
il tenore sociale della zona, l’accessibilità, la dotazione di
strutture sia pubbliche che private;
7
× caratteristiche intrinseche, quali la tipologia edilizia, la
prospicienza dell’edificio, l’epoca di costruzione, lo stato
di conservazione e di efficienza, la categoria catastale,
l’eventuale livello del piano di ubicazione nonché la
grandezza, la dotazione di balconi e terrazze, la luminosità;
× situazione giuridica, quali la conformazione alle leggi
urbanistiche ed alle disposizioni edilizie, la situazione
debitoria o creditoria, la presenza di eventuali servitù attive
e/o passive, la situazione fiscale.
In aggiunta alle caratteristiche anzi riportate, considerabili
puramente a titolo esemplificativo, vengono valutate anche tutte
le eventuali variabili di particolarità che non lo rendono
comparabile ad altri. Si precisa che il riferimento a mq è stato
operato per determinare il valore del bene in relazione
all’estensione dello stesso secondo un valore medio di mercato.
Il valore finale viene in ogni caso espresso “a corpo” e tiene in
debito conto delle variabili sopraelencate.
Relativamente invece ai terreni identificati e descritti nei capitoli
che seguono, verranno valutati secondo il più probabile valore di
mercato, cioè secondo il più probabile valore attribuibile ai beni
designati,
dalle
caratteristiche
proprie,
dall’ubicazione,
dall’esposizione, dalla giacitura, dall’accessibilità dello stesso.
8
Si precisa che il riferimento a mq è stato operato per determinare
il valore del bene in relazione all’estensione dello stesso secondo
un valore medio di mercato.
Il valore finale viene in ogni caso espresso “a corpo” e tiene in
debito conto delle variabili sopraelencate.
Nello specifico si precisa che sono stati adottati, quali valori base
di riferimento per i terreni agricoli, i valori Agricoli Medi della
Provincia di Mantova anno 2013 riferiti alla coltura attualmente
in atto sul terreno; quanto ai terreni edificabili vengono presi a
riferimento i valori delle aree edificabili fornite dal Comune di
Porto Mantovano.
9
Individuazione dei beni immobili
Gli immobili oggetto della procedura fallimentare “Società
GE.CO Costruzioni S.r.l.” sono individuati come nel seguito
indicato:
Immobili in Comune di Porto Mantovano (MN)
Piena proprietà di:
9 appartamenti, autorimesse e posti auto in Comune di Porto
Mantovano (MN), Via Italo Svevo n°50;
9 villette a schiera e relative autorimesse in Comune di Porto
Mantovano (MN), Via Italo Svevo.
Piena proprietà di unità immobiliari già oggetto di contratti
preliminari di compravendita o similari:
9 n. 2 appartamenti, n. 2 autorimesse e n. 1 posto auto in
Comune di Porto Mantovano (MN), Via Italo Svevo n°50;
Immobili in Comune di Virgilio (MN)
Piena proprietà di:
9 appartamenti e autorimesse in Comune di Virgilio (MN),
Via Olmo n°34.
9 appartamenti e autorimesse in Comune di Virgilio (MN),
Via Olmo n°36;
9 terreno edificabile in Comune di Virgilio (MN) Via Olmo.
10
Piena proprietà di unità immobiliari già oggetto di contratti
preliminari di compravendita o similari:
9 abitazioni, autorimesse in Comune di Virgilio (MN), Via
Olmo n°34;
9 abitazione ed autorimessa in Comune di Virgilio (MN), Via
Olmo n°36;
11
IMMOBILI IN COMUNE DI
PORTO MANTOVANO (MN)
VIA ITALO SVEVO n. 50
12
Piena proprietà di 16 appartamenti, 16 autorimesse e
18 posti auto inseriti nel condominio “Bocciodromo 2”
13
Dati catastali ed identificativi
I fabbricati oggetto di stima sono censiti con i seguenti estremi:
Dati catastali: Catasto Fabbricati- Comune di Porto Mantovano (MN), fg.
30 part.:
1158 sub 14, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 4,5,
rendita € 227,76;
1158 sub 22, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 5,5,
rendita € 278,37;
1158 sub 23, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 5,5,
rendita € 278,37;
1158 sub 24, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 4,5,
rendita € 227,76;
1158 sub 25, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 4,
rendita € 202,45;
1158 sub 26, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 5,5,
rendita € 278,37;
1158 sub 27, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 5,5,
rendita € 278,37;
1158 sub 28, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 4,
rendita € 202,45;
1158 sub 29, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 4,5,
rendita € 227,76;
1158 sub 30, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 5,5,
rendita € 278,37;
1158 sub 33, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 5,5,
rendita € 278,37;
1158 sub 34, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 4,5,
rendita € 227,76;
1158 sub 36, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 5,5,
rendita € 278,37;
1158 sub 38, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 3,5,
rendita € 177,14;
1158 sub 39, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 4,5,
rendita € 227,76;
1158 sub 40, categoria A/2, classe 1, consistenza vani 5,5,
rendita € 278,37;
1158 sub 48, categoria C/6, classe 4, consistenza mq 15,
rendita € 27,89;
1158 sub 51, categoria C/6, classe 4, consistenza mq 15,
rendita € 27,89;
1158 sub 75, categoria C/6, classe 1, consistenza mq 12,
rendita € 13,01;
1158 sub 81, categoria C/6, classe 1, consistenza mq 12,
rendita € 13,01;
1158 sub 82, categoria C/6, classe 1, consistenza mq 12,
14
rendita € 13,01;
1158 sub 85, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 89, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 90, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 91, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 92, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 93, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 94, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 95, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 96, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 97, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 98, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 99, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 100, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 101, categoria C/6, classe 1, consistenza
rendita € 13,01;
1158 sub 44, categoria C/6, classe 4, consistenza
rendita € 27,89;
1158 sub 45, categoria C/6, classe 4, consistenza
rendita € 27,89;
1158 sub 46, categoria C/6, classe 4, consistenza
rendita € 27,89;
1158 sub 47, categoria C/6, classe 4, consistenza
rendita € 27,89;
1158 sub 52, categoria C/6, classe 4, consistenza
rendita € 27,89;
1158 sub 53, categoria C/6, classe 4, consistenza
rendita € 27,89;
1158 sub 54, categoria C/6, classe 4, consistenza
rendita € 27,89;
1158 sub 58, categoria C/6, classe 4, consistenza
rendita € 27,89;
1158 sub 59, categoria C/6, classe 4, consistenza
rendita € 27,89;
15
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 12,
mq 15,
mq 15,
mq 15,
mq 15,
mq 15,
mq 15,
mq 15,
mq 15,
mq 15,
1158 sub 60, categoria C/6, classe 4,
rendita € 27,89;
1158 sub 61, categoria C/6, classe 4,
rendita € 27,89;
1158 sub 66, categoria C/6, classe 4,
rendita € 27,89;
1158 sub 67, categoria C/6, classe 4,
rendita € 27,89;
1158 sub 68, categoria C/6, classe 4,
rendita € 27,89;
1157 sub 5, categoria C/6, classe 1,
rendita € 18,44.
Ditte
intestatarie
catastali
Dati catastali
dei terreni di
insistenza
consistenza mq 15,
consistenza mq 15,
consistenza mq 15,
consistenza mq 15,
consistenza mq 15,
consistenza mq 17,
GE.CO Costruzioni S.r.l. proprietaria per 1/1
Catasto Terreni- Comune di Porto Mantovano, fg. 30 part.:
1158, qualità Ente Urbano, superficie mq. 5364,
1157, qualità Ente Urbano, superficie mq. 760.
Per completezza si riporta uno stralcio della mappa catastale:
Confini: il fabbricato ove sono inserite le unità immobiliari
oggetto di interesse (m.n. 1158), confina con i seguenti mappali:
x a nord con il fg. 10 del Comune di P.to Mantovano;
16
x ad est con il fg. 10 del Comune di P.to Mantovano e
m.n. 1088, 1092;
x a sud con i m.n. 1148-1149-1150-1151-1152-11531154-1155-1092-1088;
x a ovest con i m.n. 1148-1149-1150-1151-1152-11531154-1155 e con il fg. 10 del Comune di P.to
Mantovano.
Provenienza dei beni
Il terreno su cui insiste il fabbricato in cui sono inserite le unità
immobiliari di interesse è pervenuto alla società fallita in forza:
x “Convenzione per la cessione in proprietà di un’area inclusa
nel vigente piano di zona per l’edilizia economica popolare in
territorio del Comune di Porto Mantovano – comparto
“Bocciodromo 2” mediante il quale la società fallita ha
acquistato la piena proprietà del lotto n. 1 composto da:
Catasto Terreni - Comune di Porto mantovano (MN) – foglio
n. 10 m.n. 317, fg. 30 m.n. 1089, 1096.
L’atto è stato trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di
Mantova in data 27/02/2007, RG 3632, RP 2100.
17
Descrizione delle unità immobiliari
Caratteristiche Le unità immobiliari oggetto di stima sono inserite
all’interno di un complesso condominiale denominato
di zona
“Bocciodromo 2” ubicato vicino al centro abitato del
Comune di Porto Mantovano. L’area su cui sorge il
condominio lambisce il confine est del centro abitato e
si affaccia sulla campagna limitrofa. Nonostante la
posizione marginale del complesso si evidenzia una
certa vicinanza con i servizi di prima utilità (banche,
poste, scuole e trasporti pubblici) referenti sia il
Comune di Porto Mantovano sia l’adiacente città di
Mantova posizionata di fronte il piccolo comune al di
là del lago.
M.n. 1158: edificio condominiale conformato ad U
Descrizione
con al centro una zona destinata a verde comune
del
costituita da camminamenti, parco giochi, parcheggi
condominio
ed alcune zone a verde private ecc.
M.n. 1157: area esterna adibita a posti auto.
Esterno è rifinito con intonaco a civile alle pareti
Finiture
tinteggiato di colore bianco, rosa e giallo, tetto a falde
generali
con copertura in coppi, recinzione dell’area costituita
da basso muretto e soprastante inferriata, infissi del
vano scale di colore nero dotati di vetrocamera, scala
condominiale rivestita da lastre di marmo e vano
ascensore centrale con porte ai piani in metallo non
verniciato.
Piano interrato è rifinito con pavimentazione in
battuto di cemento, pareti controterra in c.a. gettate in
opera, pareti divisorie interne in blocchetti cementizi,
basculanti in metallo ad azionamento manuale non
verniciate.
18
NOTA: durante il sopralluogo si sono evidenziati
Descrizione
dell’unità
immobiliare
ubicata al
piano terra
(sub. 14)
alcuni vizi generali:
x scala condominiale D (m. 1158 sub 5) presenta
la formazione ed il ristagno di acqua sulla
pavimentazione dell’atrio lungo il lato sinistro
dell’ingresso probabilmente derivante da
infiltrazioni o della parete o dell’infisso non
correttamente sigillato,
x risalita di umidità lungo la porta che dall’atrio
comune D consente di accedere all’area
comune sul retro (m. 1158 sub 10),
x evidente cedimento della pavimentazione
esterna in masselli autobloccanti antistante
l’atrio comune D; tale cedimento ha comportato
anche la rottura del muretto di recinzione tra
l’area esterna di proprietà della Sig.ra Sottili
Arianna e lo stesso percorso comune;
x problematiche legate al sistema di scarico
condominiale;
x lamentata assenza di n° 1 caldaia dell’impianto
condominiale di tipo centralizzato;
x lamentata
assenza
del
Certificato
di
Prevenzione Incendi.
Esterno: area esclusiva pavimentata in parte con
mattonelle ceramiche ed in parte con quadrelle di
cemento granagliato e con zona a verde destinata a
prato.
Composizione: l’unità immobiliare si compone di:
ingresso/soggiorno/angolo cottura, n°2 camere da
letto, disimpegno, n°2 servizi igienici, n°2 aree esterne
adibite a giardino.
Interno: pavimentazioni in mattonelle ceramiche e in
parquet ligneo, rivestimenti in mattonelle ceramiche,
intonaco a civile alle pareti, sanitari in porcellana
bianca, porte interne in legno tamburato con
specchiatura in vetro, riscaldamento a pavimento,
19
Descrizione
delle unità
immobiliari
ubicate al
piano primo
(sub. 22-2324-25-26-2728-29-30)
infissi in legno dotati di vetrocamera e oscurati da
antoni d’oscuro in legno, portoncino d’ingresso
blindato.
NOTA: durante il sopralluogo del 11/12/2013
l’abitazione era sgombra da cose e persone in quanto il
precedente conduttore / promissario acquirente (Sig.
Messina Giuseppe) aveva già provveduto a rilasciare
l’immobile. Sono state rinvenute le seguenti
circostanze:
x rimozione dell’unità moto condensante esterna;
x rimozione dei due split interni;
x presenza di numerosi fori sulle pareti per
l’aggancio dei pensili della cucina;
x rimozione delle pareti del box doccia rinvenuti
nel giardino pertinenziale;
x danneggiamento di una zanzariera.
Composizione: le unità immobiliari si compongono
di: ingresso/soggiorno/angolo cottura o cucina, n°2 o 3
camere da letto, disimpegno, n°1 o 2 servizi igienici,
n°1 o 2 balconi esterni.
Interno: si sono riscontarte le seguenti finiture: infissi
in legno e vetro camera completi di antoni d’oscuro in
legno, portoncino d’ingresso blindato, intonaco alle
pareti con applicata la tinteggiatura primaria,
installazione dell’impianto termosanitario ed elettrico
e predisposizione dell’impianto di condizionamento.
Risultano
mancanti
le
seguenti
finiture:
pavimentazioni (risultano realizzati solo i massetti),
rivestimenti ceramici alle pareti, completamento
dell’impianto elettrico e termosanitario, battiscopa,
sanitari in porcellana (risulta installato il piatto
doccia), porte interne e tinteggiatura finale.
NOTA: durante il sopralluogo del 11/12/2013 si sono
rilevati i seguenti vizi:
x lieve infiltrazione di acqua nella cucina
dell’abitazione indicata al sub. 22;
20
x presenza di umidità nell’angolo della cucina
dell’abitazione indicata con il sub. 23.
Composizione: le unità immobiliari si compongono
Descrizione
di: ingresso/soggiorno/angolo cottura o cucina, n°1, 2
delle unità
o 3 camere da letto, disimpegno, n°1 o 2 servizi
immobiliari
igienici, n°1 o 2 balconi esterni.
ubicate al
piano secondo Interno: si rilevano le seguenti finiture: infissi in
legno e vetro camera completi di antoni d’oscuro in
(sub. 33-34legno, portoncino d’ingresso blindato, intonaco alle
36-38-39-40)
pareti con applicata la tinteggiatura primaria,
installazione dell’impianto termosanitario ed elettrico
e predisposizione dell’impianto di condizionamento.
Risultano
mancanti
le
seguenti
finiture:
pavimentazioni (risultano realizzati solo i massetti),
rivestimenti ceramici alle pareti, le placchette
dell’impianto elettrico, battiscopa, sanitari in
porcellana (risulta installato il piatto doccia) e le porte
interne.
NOTA: durante il sopralluogo del 11/12/2013 si è
rilevata la presenza di un piatto doccia rotto.
Autorimesse al Le autorimesse sono rifinite con pavimentazioni in
piano interrato battuto di cemento, pareti divisorie in blocchetti
(sub.44-45-46- cementizi e basculante azionabile manualmente.
47-48-51-5253-54-58-5960-61-66-6768)
Risultano ricavati esternamente sull’area pertinenziale
Posti auto al
piano interrato condominiale.
(sub. 75-8182-85-86 da 89
a 101)
21
Situazione urbanistica
Il Comune di Porto Mantovano ha fornito le seguenti pratiche
edilizie:
-
DIA del 07/05/2007 prot. n. 7034 per “realizzazione di un
complesso residenziale per 30 alloggi”;
-
DIA del 08/04/2009 prot. n. 6109 per “variante alla
precedente DIA”;
-
DIA del 15/06/2009 prot. n. 11108 per “variante alla
realizzazione di un complesso residenziale per 30 alloggi per
realizzazione centrale termica interrata e variazioni nelle
sistemazioni esterne”;
- Autorizzazione n. 127/2009 del 29/10/2009 per lo scarico
civile in fognatura relativo all’intero complesso condominiale;
- Certificato di Agibilità n. 127/2009 relativo all’intero
complesso condominiale, rilasciato in data 29/10/2009,
- Certificato di Agibilità n. 50/2008 relativo al posto auto m.n.
1157 sub 5, rilasciato in data 25/07/2008.
È stata rinvenuta ulteriore documentazione tecnica consistente
nella seguente:
- Attestato di Prestazione Energetica di tipo B relativa agli
alloggi ubicati nel complesso condominiale “Bocciodromo 2”
inerente le unità immobiliari contraddistinte con mapp. n.
1158 sub da 12 a 41;
22
- certificazioni dell’impianto termoidraulico relativo alle
seguenti unità m.n. 1158 sub 14,
- certificazioni dell’impianto elettrico relativo alle seguenti
unità m.n. 1158 sub 1 da 42 a 71 e sub 14-48.
Difformità
Difformità amministrative
Da un confronto tra lo stato attuale e le tavole progettuali fornite
dal Comune di Porto Mantovano (DIA del 08/04/2009 prot. 6109)
è emersa la seguente difformità:
x realizzazione in loco di due corridoi al piano seminterrato
costruiti tramite elevazione di tramezzature in blocchetti
cementizi che consentono il collegamento tra i vani scala
identificati con i sub 5 e 3 e la corsia di manovra delle
autorimesse. Tali corridoi non sono indicati nelle tavole
progettuali (cfr. tavola grafica relativa alla DIA presentata
in data 15/06/2009).
Difformità catastali
Da un confronto tra lo stato attuale e le planimetrie catastali
attualmente agli atti dell’Agenzia del Territorio, non si evidenzia
alcuna difformità rispetto lo stato attuale dei fabbricati, ad
eccezione di quanto già indicato in merito alle difformità
amministrative.
23
Situazione di possesso – diritti reali
Appartamento m.n. 1158 sub 14 ed autorimessa m.n. 1158 sub 48
L’immobile è stato oggetto di un contratto di Locazione a favore
del promissario acquirente Sig. Messina Giuseppe che ha
rilasciato l’abitazione, come visionata in data 11/12/2013 e
descritta in precedenza.
L’immobile risulta pertanto libero da cose e persone.
I contratti stipulati con il precedente conduttore possono essere
individuati nei seguenti:
x Contratto di Locazione sottoscritto in data 01/09/2009 della
durata di anni 4 con decorrenza dal 01/12/2009 e termine il
30/11/2013 con canone annuo di € 5.400,00 pari ad un canone
mensile di € 450,00. Il contratto è stato registrato presso
l’Agenzia delle Entrate di Mantova in data 16/09/2009 al n.
76;
x Contratto preliminare di compravendita stipulato in data
01/09/2009 mediante il quale il Sig. Messina Giuseppe
diventa promissario acquirente degli immobili oggetto di
perizia (appartamento ed autorimessa) per un prezzo totale a
corpo di € 138.000,00 di cui € 6.000,00 come caparra
confirmatoria e € 132.000,00 al momento del rogito notarile
24
da effettuarsi entro il 30/11/2012. Il contratto preliminare è
stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Mantova al
n. 77 in data 16/09/2009.
Nel Preliminare di Compravendita al punto n. 12 è precisato:
“ Le parti si danno reciprocamente atto che verrà
riconosciuto alla parte promissaria acquirente, e
quindi computato come acconto sul prezzo pattuito per
la presente compravendita, un importo relativo ai
canoni di locazione versati dalla stessa in
adempimento del contratto di locazione in premessa
citato,….”
Vincoli ed oneri giuridici inerenti gli immobili
in Comune di Porto Mantovano (MN)
Per quanto riguarda i vincoli presenti sull’immobile, al fine di
evitare inutili ripetizioni, si rimanda alle pagg. 59 e segg. della
presente relazione.
25
Consistenza commerciale
Si precisa che i valori di consistenza nel seguito riportati sono da
ritenersi puramente indicativi ed ai fini della sola determinazione
della stima parametrica.
Appartamenti
identificazione
catastale
ambito
appartamento
fg 30 m.n. 1158
porticato
sub 14
area pertinenziale
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 22
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 23
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 24
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 25
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 26
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 27
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 28
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 29
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 30
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 33
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 34
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 36
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 38
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 39
balconi
fg 30 m.n. 1158 appartamento
sub 40
balconi
superficie
coeff
81
5
135,5
89,5
12,7
89
12,7
78
10,4
69
5,3
90
12
89
12
68
6
78
10,2
89
12,7
89
12,7
78
10,4
90
12
68
6
78
10,2
89
12,7
100%
25%
10%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
100%
30%
26
Superficie
superficie
commerciale
commerciale
TOT. (mq.)
81,00
1,25
96
13,55
89,50
93,50
3,81
89,00
93,00
3,81
78,00
81,00
3,12
69,00
71,00
1,59
90,00
94,00
3,6
89,00
93,00
3,6
68,00
70,00
1,8
78,00
81,00
3,06
89,00
93,00
3,81
89,00
93,00
3,81
78,00
81,00
3,12
90,00
94,00
3,60
68,00
70,00
1,80
78,00
81,00
3,06
89,00
93,00
3,81
Autorimesse
identificazione catastale
fg 30 m.n. 1158 sub 44
fg 30 m.n. 1158 sub 45
fg 30 m.n. 1158 sub 46
fg 30 m.n. 1158 sub 47
fg 30 m.n. 1158 sub 48
fg 30 m.n. 1158 sub 51
fg 30 m.n. 1158 sub 52
fg 30 m.n. 1158 sub 53
fg 30 m.n. 1158 sub 54
fg 30 m.n. 1158 sub 58
fg 30 m.n. 1158 sub 59
fg 30 m.n. 1158 sub 60
fg 30 m.n. 1158 sub 61
fg 30 m.n. 1158 sub 66
fg 30 m.n. 1158 sub 67
fg 30 m.n. 1158 sub 68
ambito
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
superficie
16
16
16
16
15,5
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
Superficie
commerciale
TOT. (mq.)
16,00
16,00
16,00
16,00
15,50
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
Posti auto
identificazione catastale
fg 30 m.n. 1158 sub 75
fg 30 m.n. 1158 sub 81
fg 30 m.n. 1158 sub 82
fg 30 m.n. 1158 sub 85
fg 30 m.n. 1158 sub 89
fg 30 m.n. 1158 sub 90
fg 30 m.n. 1158 sub 91
fg 30 m.n. 1158 sub 92
fg 30 m.n. 1158 sub 93
fg 30 m.n. 1158 sub 94
fg 30 m.n. 1158 sub 95
fg 30 m.n. 1158 sub 96
fg 30 m.n. 1158 sub 97
fg 30 m.n. 1158 sub 98
fg 30 m.n. 1158 sub 99
fg 30 m.n. 1158 sub 100
fg 30 m.n. 1158 sub 101
fg 30 m.n. 1157 sub 5
ambito
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
27
superficie
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
17
Superficie
commerciale
TOT. (mq.)
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
12,00
17,00
Stima
Visionati gli immobili e tenute in debita considerazione la
difformità rilevata e la particolare situazione economica che
influisce significativamente sul valore dei beni immobili, lo
scrivente esprime la seguente stima, formulata in modo
prudenziale.
Appartamenti
identificazione catastale
fg 30 m.n. 1158 sub 14
fg 30 m.n. 1158 sub 22
fg 30 m.n. 1158 sub 23
fg 30 m.n. 1158 sub 24
fg 30 m.n. 1158 sub 25
fg 30 m.n. 1158 sub 26
fg 30 m.n. 1158 sub 27
fg 30 m.n. 1158 sub 28
fg 30 m.n. 1158 sub 29
fg 30 m.n. 1158 sub 30
fg 30 m.n. 1158 sub 33
fg 30 m.n. 1158 sub 34
fg 30 m.n. 1158 sub 36
fg 30 m.n. 1158 sub 38
fg 30 m.n. 1158 sub 39
fg 30 m.n. 1158 sub 40
Superficie
commerciale
TOT. (mq.)
ambito
appartamento
porticato
area pertinenziale
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
appartamento
balconi
96
valore
unitario
valore per
superfici
€ 1.050,00 € 100.800,00
€ 100.000,00
93,50
€ 750,00
€ 70.125,00
€ 70.000,00
93,00
€ 750,00
€ 69.750,00
€ 70.000,00
81,00
€ 750,00
€ 60.750,00
€ 60.000,00
71,00
€ 750,00
€ 53.250,00
€ 53.000,00
94,00
€ 750,00
€ 70.500,00
€ 70.000,00
93,00
€ 750,00
€ 69.750,00
€ 70.000,00
70,00
€ 750,00
€ 52.500,00
€ 50.000,00
81,00
€ 750,00
€ 60.750,00
€ 60.000,00
93,00
€ 750,00
€ 69.750,00
€ 70.000,00
93,00
€ 750,00
€ 69.750,00
€ 70.000,00
81,00
€ 750,00
€ 60.750,00
€ 60.000,00
94,00
€ 750,00
€ 70.500,00
€ 70.000,00
70,00
€ 750,00
€ 52.500,00
€ 50.000,00
81,00
€ 750,00
€ 60.750,00
€ 60.000,00
93,00
€ 750,00
€ 69.750,00
€ 70.000,00
valore totale
appartamenti
28
valore di stima
espresso "a
corpo"
€ 1.053.000,00
Autorimesse
identificazione catastale
fg 30 m.n. 1158 sub 44
fg 30 m.n. 1158 sub 45
fg 30 m.n. 1158 sub 46
fg 30 m.n. 1158 sub 47
fg 30 m.n. 1158 sub 48
fg 30 m.n. 1158 sub 51
fg 30 m.n. 1158 sub 52
fg 30 m.n. 1158 sub 53
fg 30 m.n. 1158 sub 54
fg 30 m.n. 1158 sub 58
fg 30 m.n. 1158 sub 59
fg 30 m.n. 1158 sub 60
fg 30 m.n. 1158 sub 61
fg 30 m.n. 1158 sub 66
fg 30 m.n. 1158 sub 67
fg 30 m.n. 1158 sub 68
ambito
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
autorimessa
Superficie
commerciale
TOT. (mq.)
16,00
16,00
16,00
16,00
15,50
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
16,00
valore
unitario
valore per
superfici
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
a corpo
€ 8.000,00
valore totale autorimesse
valore di stima
espresso "a corpo"
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 8.000,00
€ 128.000,00
Posti auto
identificazione catastale
fg 30 m.n. 1158 sub 75
fg 30 m.n. 1158 sub 81
fg 30 m.n. 1158 sub 82
fg 30 m.n. 1158 sub 85
fg 30 m.n. 1158 sub 89
fg 30 m.n. 1158 sub 90
fg 30 m.n. 1158 sub 91
fg 30 m.n. 1158 sub 92
fg 30 m.n. 1158 sub 93
fg 30 m.n. 1158 sub 94
fg 30 m.n. 1158 sub 95
fg 30 m.n. 1158 sub 96
fg 30 m.n. 1158 sub 97
fg 30 m.n. 1158 sub 98
fg 30 m.n. 1158 sub 99
fg 30 m.n. 1158 sub 100
fg 30 m.n. 1158 sub 101
fg 30 m.n. 1157 sub 5
ambito
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
posto auto
Superficie
valore
valore per
commerciale
unitario
superfici
TOT. (mq.)
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
a corpo
€ 4.000,00
12,00
€ 5.000,00 € 5.000,00
17,00
valore totale posti auto
29
valore di stima
espresso "a corpo"
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 4.000,00
€ 5.000,00
€ 73.000,00
Valore totale piena proprietà di 16 appartamenti, 16 autorimesse e
18 posti auto inseriti nel condominio “Bocciodromo 2” in
Comune di Porto Mantovano (MN), Via Italo Svevo n. 50
€ 1.254.000,00
Considerazioni tecnico – economiche
Ai fini della corretta determinazione dei valori di mercato di
ciascuna unità immobiliare inserita nel complesso edilizio, risulta
doveroso in quanto significativo sotto l’aspetto economico, oltre
che l’analisi di ogni singola unità anche e soprattutto l’analisi
dell’intero complesso edilizio.
In particolare dalle indagini già espletate, sono emerse delle
carenze sia amministrative che dello stato di fatto.
Nello specifico è emerso che non sono state completate le opere
di finitura delle parti comuni, sono emersi vizi di esecuzione
dell’opera e carenze costruttive quali in particolare difettosità dei
dispositivi di impermeabilizzazione con produzione di risalite di
umidità.
Dette carenze sono state riscontrate sia all’interno delle parti
comuni sia all’interno delle singole unità.
Quanto agli impianti tecnologici, risultano essere state rilasciate
certificazioni di esecuzione in conformità alle vigenti normative
ma non è allo stato verificabile l’effettiva situazione degli
impianti stessi anche perché gli occupanti delle unità abitative già
30
presenti (in forza di contratto preliminare e di contratto di
locazione) hanno già segnalato carenze e malfunzionamenti.
Va altresì osservato che gli acquirenti non potranno beneficiare
delle garanzie di legge dovute dal costruttore per effetto
dell’intervenuto fallimento.
Tutte le circostanze sopra richiamate avranno sicuramente una
influenza significativa in sede di aggiudicazione per cui se ne
dovrà tenere conto nell’attribuzione dei valori di stima.
Sono infine da considerarsi i disagi che dovranno sopportare tutti
gli acquirenti degli immobili per il completamento delle opere di
finitura delle parti comuni e per gli interventi riparativi delle parti
viziate.
Tutte tali attività comportano peraltro necessità di coordinamento
e quindi l’impiego di un tecnico o di personale idoneo a seguire
ed organizzare tutte le attività necessarie.
Va altresì ribadito che il particolare momento economico di
congiuntura colpisce maggiormente gli immobili di fascia medioinferiore quali quelli in esame, rispetto ad altri immobili di pregio
o situati in località paesaggisticamente interessanti
Si ritiene corretto prevedere che agli immobili debbano esser
attribuiti valori di realizzo dalla vendita particolarmente
prudenziali, che tengano conto di tutti i fattori e le carenze sopra
indicati, con una incidenza percentuale che in via indicativa è
31
possibile esprimere in misura simile al 20%, come nel sgeuito
riportato:
Appartamenti
identificazione catastale
valore di
stima
fg 30 m.n. 1158 sub 14
fg 30 m.n. 1158 sub 22
fg 30 m.n. 1158 sub 23
fg 30 m.n. 1158 sub 24
fg 30 m.n. 1158 sub 25
fg 30 m.n. 1158 sub 26
fg 30 m.n. 1158 sub 27
fg 30 m.n. 1158 sub 28
fg 30 m.n. 1158 sub 29
fg 30 m.n. 1158 sub 30
fg 30 m.n. 1158 sub 33
fg 30 m.n. 1158 sub 34
fg 30 m.n. 1158 sub 36
fg 30 m.n. 1158 sub 38
fg 30 m.n. 1158 sub 39
fg 30 m.n. 1158 sub 40
€ 100.000,00
€ 70.000,00
€ 70.000,00
€ 60.000,00
€ 53.000,00
€ 70.000,00
€ 70.000,00
€ 50.000,00
€ 60.000,00
€ 70.000,00
€ 70.000,00
€ 60.000,00
€ 70.000,00
€ 50.000,00
€ 60.000,00
€ 70.000,00
valore ridotto per vizi,
mancanza garanzia
decennale etc. (-20% circa)
€ 80.000,00
€ 56.000,00
€ 56.000,00
€ 48.000,00
€ 42.000,00
€ 56.000,00
€ 56.000,00
€ 40.000,00
€ 48.000,00
€ 56.000,00
€ 56.000,00
€ 48.000,00
€ 56.000,00
€ 40.000,00
€ 48.000,00
€ 56.000,00
Autorimesse
identificazione catastale
fg 30 m.n. 1158 sub 44
fg 30 m.n. 1158 sub 45
fg 30 m.n. 1158 sub 46
fg 30 m.n. 1158 sub 47
fg 30 m.n. 1158 sub 48
fg 30 m.n. 1158 sub 51
fg 30 m.n. 1158 sub 52
fg 30 m.n. 1158 sub 53
fg 30 m.n. 1158 sub 54
fg 30 m.n. 1158 sub 58
fg 30 m.n. 1158 sub 59
fg 30 m.n. 1158 sub 60
fg 30 m.n. 1158 sub 61
fg 30 m.n. 1158 sub 66
valore ridotto per vizi,
valore di stima
mancanza garanzia
decennale etc. (-20% circa)
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
32
identificazione catastale
fg 30 m.n. 1158 sub 67
fg 30 m.n. 1158 sub 68
valore ridotto per vizi,
valore di stima
mancanza garanzia
decennale etc. (-20% circa)
€ 8.000,00
€ 6.500,00
€ 8.000,00
€ 6.500,00
Posti auto
identificazione catastale
fg 30 m.n. 1158 sub 75
fg 30 m.n. 1158 sub 81
fg 30 m.n. 1158 sub 82
fg 30 m.n. 1158 sub 85
fg 30 m.n. 1158 sub 89
fg 30 m.n. 1158 sub 90
fg 30 m.n. 1158 sub 91
fg 30 m.n. 1158 sub 92
fg 30 m.n. 1158 sub 93
fg 30 m.n. 1158 sub 94
fg 30 m.n. 1158 sub 95
fg 30 m.n. 1158 sub 96
fg 30 m.n. 1158 sub 97
fg 30 m.n. 1158 sub 98
fg 30 m.n. 1158 sub 99
fg 30 m.n. 1158 sub 100
fg 30 m.n. 1158 sub 101
fg 30 m.n. 1157 sub 5
valore ridotto per vizi,
valore di stima
mancanza garanzia
decennale etc. (-20% circa)
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 4.000,00
€ 3.000,00
€ 5.000,00
€ 4.000,00
Valore totale piena proprietà di 16 appartamenti, 16
autorimesse e 18 posti auto inseriti nel condominio
“Bocciodromo 2” in Comune di Porto Mantovano (MN), Via
Italo Svevo n. 50
€ 1.001.000,00
33
Piena proprietà di 3 villette a schiera e relative
autorimesse inseriti nel condominio “Bocciodromo 2”
34
Dati catastali ed identificativi
I fabbricati oggetto di stima sono censiti con i seguenti estremi:
Dati catastali: Catasto Fabbricati- Comune di Porto Mantovano (MN), fg.
30 part.:
1151 sub 1, categoria A/2, classe 2, consistenza vani 7,5,
rendita € 445,44;
1151 sub 2, categoria C/6, classe 2, consistenza 31 mq.,
rendita € 40,03;
1152 sub 1, categoria A/2, classe 2, consistenza vani 7,5,
rendita € 445,44;
1152 sub 2, categoria C/6, classe 2, consistenza 31 mq.,
rendita € 40,03;
1154 sub 1, categoria A/2, classe 2, consistenza vani 7,5,
rendita € 445,44;
1154 sub 2, categoria C/6, classe 2, consistenza 16 mq.,
rendita € 20,66.
Ditte
GE.CO Costruzioni S.r.l. proprietaria per 1/1
intestatarie
catastali
Beni Comuni Catasto Fabbricati- Comune di Porto Mantovano (MN), fg.
non censibili 30 part.:
1156, Bene Comune Non Censibile,
1157 sub 1, Bene Comune Non Censibile.
Dati catastali Catasto Terreni- Comune di Porto Mantovano, fg. 30 part.:
1154, qualità Ente Urbano, superficie mq. 194;
dei terreni di
1151, qualità Ente Urbano, superficie mq. 197;
insistenza
1152, qualità Ente Urbano, superficie mq. 194;
1156, qualità Ente Urbano, superficie mq. 151.
35
Per completezza si riporta uno stralcio della mappa catastale:
Confini: i terreni (m.n. 1151-1152-1158) su cui sorgono le
villette oggetto di stima confinano con i seguenti mappali:
m.n. 1151-1152-1154-1156
x a nord con i m.n. 1148-1149-1150-1153-1155-1157;
x ad est con i m.n. 1149-1150-1153-1155-1157;
x a sud con i m.n. 1153-1155-1138 e il fg. 10 del Comune
di Porto Mantovano;
x a ovest con i m.n. 1148-1150-1153 e il fg. 10 del
Comune di Porto Mantovano.
36
Provenienza dei beni
Il terreno su cui insiste il fabbricato in cui sono inserite le unità
immobiliari di interesse è pervenuto alla società fallita in forza:
x “Convenzione per la cessione in proprietà di un’area inclusa
nel vigente piano di zona per l’edilizia economica popolare in
territorio del Comune di Porto Mantovano – comparto
“Bocciodromo 2” mediante il quale la società fallita ha
acquistato la piena proprietà del lotto n. 1 composto da:
Catasto Terreni - Comune di Porto mantovano (MN) – foglio
n. 10 m.n. 317, fg. 30 m.n. 1089, 1096.
L’atto è stato regolarmente trascritto presso la Conservatoria
dei RR.II. di Mantova in data 27/02/2007, RG 3632, RP 2100.
Descrizione delle unità immobiliari
Caratteristiche Le unità immobiliari oggetto di stima sono inserite
all’interno di un complesso di villette a schiera
di zona
composto da n. 8 fabbricati e relative autorimesse ed
aree esterne pertinenziali ubicato vicino al centro
abitato del Comune di Porto Mantovano. L’area su cui
sorge il condominio lambisce il confine est del centro
abitato e si affaccia sulla campagna limitrofa.
Nonostante la posizione marginale del complesso si
evidenzia una certa vicinanza con i servizi di prima
utilità (banche, poste, scuole e trasporti pubblici)
referenti sia il Comune di Porto Mantovano sia
l’adiacente città di Mantova posizionata di fronte il
piccolo comune al di là del lago.
Complesso di villette a schiera allineate lungo il
Descrizione
confine sud-ovest del foglio 30 del Comune di Porto
delle villette
37
Descrizione
m.n. 1156
Finiture
generali
Descrizione
delle villette
indicate con
m.n. 1151 sub
1 e 2 e m.n.
1152 sub 1 e 2
Mantovano. Tutte le villette sono dotate di ingresso
pedonale indipendente dall’antistante vialetto di
accesso individuato con il m. n. 1156 nonché da
accesso carraio posto sul retro (m.n. 1157).
Ogni villetta si eleva a n. 2 o 3 piani fuori terra.
Corrisponde al viottolo pedonale di accesso alle
villette esteso lungo il confine sud-ovest del lotto.
Esso evidenzia pavimentazione in masselli
autobloccanti e recinzione lungo il lato ovest con
basso muretto e soprastante ringhiera metallica.
Esterni sono rifiniti con: intonaco a civile alle pareti
tinteggiato di colore bianco e rosa, tetti a falde con
copertura in coppi, recinzione delle aree esterne
pertinenziali costituita da basso muretto e soprastante
inferriata, infissi in legno e vetro camera oscurati da
antoni d’oscuro in legno di colore verde, basculanti
delle autorimesse ad azionamento manuale di tipologia
scorrevole su rotaie, pavimentazioni esterne in
masselli autobloccanti e/o in mattonelle ceramiche e
zone a verde finite e prato.
Composizione: le unità immobiliari si compongono
di:
piano terra adibito a: ingresso/soggiorno, cucina,
portico, vano scale centrale, n. 2 aree pertinenziali su
entrambi i fronti, vano wc e lavanderia e autorimessa;
piano primo adibito a: vano scale centrale, n. 3
camere da letto, n. 1 servizio igienico, un disimpegno
una terrazza;
piano secondo adibito a: mansarda e terrazza
raggiungibile dal vano scale centrale.
Interno: si rilevano le seguenti finiture: infissi in
legno e vetro camera completi di antoni d’oscuro in
legno, portoncino d’ingresso blindato, intonaco alle
pareti con applicata la tinteggiatura primaria,
installazione dell’impianto termosanitario ed elettrico
e predisposizione dell’impianto di condizionamento.
38
Risultano
mancanti
le
seguenti
finiture:
pavimentazioni (risultano realizzati solo i massetti),
rivestimenti ceramici alle pareti, completamento
dell’impianto elettrico e termosanitario, battiscopa,
sanitari in porcellana (risulta installato il piatto
doccia), porte interne e la tinteggiatura finale.
Composizione: l’unità immobiliare si compone di:
Descrizione
piano terra adibito a: ingresso/soggiorno, cucina,
della villetta
indicata con m portico, vano scale centrale, disimpegno, servizio
.n. 1154 sub 1 igienico, autorimessa e n. 2 aree esterne esclusive;
piano primo adibito a: n. 3 camere da letto, vano scale
e2
centrale, disimpegno,m un servizio igienico, ed una
terrazza.
Interno: è rifinito con: pavimentazioni in mattonelle
ceramiche, parquet ligneo e gres porcellanato,
rivestimenti in mattonelle ceramiche, intonaco a civile
alle pareti, sanitari in porcellana bianca, porte interne
in legno tamburato con specchiatura in vetro, infissi in
legno dotati di vetrocamera e oscurati da antoni
d’oscuro in legno, portoncino d’ingresso blindato.
Situazione urbanistica
In esito all’accesso agli atti effettuato presso il Comune di Porto
Mantovano (MN) sono state fornite le seguenti pratiche edilizie
con le quali è stato edificato il complesso oggetto di stima.
-
DIA del 12/03/2007 prot. n. 3824 per “realizzazione di un
complesso residenziale per 8 alloggi”;
-
DIA del 17/03/2008 prot. n. 5055 per “variante alla
precedente DIA”;
39
- Certificato di Agibilità n. 50A/2008 relativo alle villette m.n.
1151 sub 1 e 2, m.n. 1152 sub 1 e 2 m.n. 1154 sub 1 e 2,
rilasciato in data 14/05/2010;
- Autorizzazione n. 50A/2008 del 17/05/2010 per lo scarico
civile in fognatura relativo alle villette indicate con m.n. 1151
sub 1 e 2 m.n. 1152 sub 1 e 2 m.n. 1154 sub 1 e 2;
- Certificazione energetica di tipo C relativa alle villette m.n.
1152 – 1151 rilasciata in data 14/04/2010;
- Certificazione energetica di tipo D relativa alla villetta m.n.
1154 rilasciata in data 14/04/2010
- certificazioni dell’impianto termoidraulico relative alle unità
m.n. 1151 sub 1-2 m.n. 1152 sub 1-2, m.n. 1154 sub 1-2.
Difformità
Difformità amministrative
Da un confronto tra lo stato attuale e le tavole progettuali fornite
dal Comune di Porto Mantovano non è emersa alcuna difformità.
Difformità catastali
Da un confronto tra lo stato attuale e le planimetrie catastali
attualmente agli atti dell’Agenzia del Territorio, non si evidenzia
alcuna difformità.
40
Situazione di possesso – diritti reali
Villetta m.n. 1154 sub 1 ed autorimessa m.n. 1154 sub 2
L’immobile è oggetto di un “Contratto di Locazione” e di un
“Preliminare di Compravendita” a favore del promissario
acquirente Sig. Coseru Radu il quale attualmente occupa
l’immobile.
I contratti stipulati sono individuabili nei seguenti:
x Contratto di Locazione sottoscritto in data 02/07/2010 della
durata di anni 4 con decorrenza dal 01/10/2010 e termine il
30/09/2014 con canone annuo di € 8.400,00 pari ad un canone
mensile di € 700,00. Il contratto è stato registrato presso
l’Agenzia delle Entrate di Mantova in data 21/07/2010 al n.
7120;
x Contratto preliminare di compravendita stipulato in data
02/07/2010 mediante il quale il Sig. Coseru Radu diventa
promissario acquirente degli immobili oggetto di perizia
(appartamento ed autorimessa m.n. 1154 sub 1 e 2) per un
prezzo totale a corpo di € 203.000,00 di cui € 5.000,00 come
caparra confirmatoria e € 198.000,00 al momento del rogito
notarile da effettuarsi entro il 31/12/2011.
Nel contratto è indicato
“…che verrà riconosciuta alla parte promissaria acquirente,
e quindi computato come acconto sul prezzo pattuito per la
presente compravendita, un importo relativo ai canoni di
41
locazione versati dalla stessa in adempimento al contratto di
locazione in premessa citato, secondo le percentuali ed in
base alla data di stipula del rogito notarile dettati dallo
schema che si allega al presente atto…”
Il contratto preliminare è stato registrato presso l’Agenzia
delle Entrate di Mantova al n. 7119 in data 21/07/2010.
Vincoli ed oneri giuridici inerenti gli immobili
in Comune di Porto Mantovano (MN)
Per quanto riguarda i vincoli presenti sull’immobile, al fine di
evitare inutili ripetizioni, si rimanda alle pagg. 59 e segg. della
presente relazione.
Consistenza commerciale
Si precisa che i valori di consistenza nel seguito riportati sono da
ritenersi puramente indicativi ed ai fini della sola determinazione
della stima parametrica.
identificazione
catastale
fg 30 m.n. 1151 sub 1
fg 30 m.n. 1151 sub 2
fg 30 m.n. 1152 sub 1
fg 30 m.n. 1152 sub 2
fg 30 m.n. 1154 sub 1
fg 30 m.n. 1154 sub 2
ambito
superficie
coeff
appartamento
portico p. terra
terrazze
area pertinenziale
autorimessa
appartamento
porticato
balconi
area pertinenziale
autorimessa
abitazione P.T. e
P.I°
porticato
balconi
area pertinenziale
autorimessa
172,5
6,5
30,5
97
35
172,5
6,5
30,5
97
35
100%
25%
30%
10%
100%
100%
25%
30%
10%
100%
144
7
20
98
18,5
100%
25%
30%
10%
100%
42
Superficie
superficie
commerciale
commerciale
TOT. (mq.)
172,50
1,63
193
9,15
9,70
35,00
35,00
172,50
1,63
193
9,15
9,7
35
35,00
144,00
1,75
6,00
9,80
18,50
162,00
18,50
Stima
identificazione
catastale
fg 30 m.n. 1151 sub 1
fg 30 m.n. 1151 sub 2
fg 30 m.n. 1152 sub 1
fg 30 m.n. 1152 sub 2
fg 30 m.n. 1154 sub 1
fg 30 m.n. 1154 sub 2
ambito
Superficie
commerciale
TOT. (mq.)
appartamento
portico p. terra
terrazze
area pertinenziale
autorimessa
appartamento
porticato
balconi
area pertinenziale
autorimessa
abitazione P.T. e
P.I°
porticato
balconi
area pertinenziale
autorimessa
193
35,00
193
35,00
Valore totale degli immobili
valore
unitario
€ 1.100,00 € 212.300,00
a corpo
a corpo
€ 227.000,00
€ 15.000,00
€ 1.100,00 € 212.300,00
€ 227.000,00
€ 15.000,00
162,00
€ 1.100,00 € 178.200,00
18,50
a corpo
€ 10.000,00
valore totale
€ 644.000,00
43
valore per
superfici
valore di
stima
espresso "a
corpo"
€ 190.000,00
€ 644.000,00
Considerazioni tecnico – economiche
Ai fini della corretta determinazione dei valori di mercato di
ciascuna
unità
immobiliare,
risulta
doveroso
in
quanto
significativo sotto l’aspetto economico, oltre che l’analisi di ogni
singola unità anche e soprattutto l’analisi dell’intero complesso
edilizio.
Quanto agli impianti tecnologici, risultano essere state rilasciate
certificazioni di esecuzione in conformità alle vigenti normative
ma non è allo stato verificabile l’effettiva situazione degli
impianti stessi anche perché gli occupanti delle unità abitative già
presenti (in forza di contratto preliminare e di contratto di
locazione) hanno già segnalato carenze e malfunzionamenti.
Va altresì osservato che gli acquirenti non potranno beneficiare
delle garanzie di legge dovute dal costruttore per effetto
dell’intervenuto fallimento.
Tutte le circostanze sopra richiamate avranno sicuramente una
influenza significativa in sede di aggiudicazione per cui se ne
dovrà tenere conto nell’attribuzione dei valori di stima.
Va altresì ribadito che il particolare momento economico di
congiuntura colpisce maggiormente gli immobili di fascia medioinferiore quali quelli in esame, rispetto ad altri immobili di pregio
o situati in località paesaggisticamente interessanti
44
Si ritiene corretto prevedere che agli immobili debbano esser
attribuiti valori di realizzo dalla vendita particolarmente
prudenziali, che tengano conto di tutti i fattori e le carenze sopra
indicati, con una incidenza percentuale che in via indicativa è
possibile esprimere in misura simile al 20%, come nel seguito
indicato:
Villette a schiera
identificazione catastale
fg 30 m.n. 1151 sub 1
valore di stima
valore ridotto per vizi,
mancanza garanzia
decennale etc. (-20% circa)
€ 227.000,00
€ 182.000,00
€ 227.000,00
€ 182.000,00
€ 190.000,00
€ 152.000,00
fg 30 m.n. 1151 sub 2
fg 30 m.n. 1152 sub 1
fg 30 m.n. 1152 sub 2
fg 30 m.n. 1154 sub 1
(occupato dal Sig. Coseru
Radu)
fg 30 m.n. 1154 sub 2
(occupato dal Sig. Coseru
Radu)
Valore totale piena proprietà di 3 villette a schiera e relative
autorimesse in Comune di Porto Mantovano (MN), Via Italo
Svevo
€ 516.000,00
45
Piena proprietà di due abitazioni, due autorimesse ed
un posto auto inserite nel condominio “Bocciodromo
2”
già
oggetto
di
contratti
compravendita o similari
46
preliminari
di
Dati catastali ed identificativi
I fabbricati oggetto di stima sono censiti con i seguenti estremi:
Dati catastali: Catasto Fabbricati- Comune di Porto Mantovano (MN), fg.
30 part.:
1158 sub 19, categoria A/2, classe 1, consistenza 4,5 vani,
rendita € 227,76;
1158 sub 20, categoria A/2, classe 1, consistenza 5,5 vani,
rendita € 278,37;
1158 sub 57, categoria C/6, classe 4, consistenza 15 mq.,
rendita € 27,89;
1158 sub 69, categoria C/6, classe 4, consistenza 15 mq.,
rendita € 27,89;
1158 sub 80, categoria C/6, classe 1, consistenza 12 mq.,
rendita € 13,01.
Ditte
GE.CO Costruzioni S.r.l. proprietaria per 1/1
intestatarie
catastali
Dati catastali
Catasto Terreni- Comune di Porto Mantovano, fg. 30 part.:
del terreno di
1158, qualità Ente Urbano, superficie mq. 5364.
insistenza
Per completezza si riporta uno stralcio della mappa catastale:
47
Confini: il fabbricato ove sono inserite le unità immobiliari
oggetto di interesse (m.n. 1158), confina con i seguenti mappali:
x a nord con il fg. 10 del Comune di P.to Mantovano;
x ad est con il fg. 10 del Comune di P.to Mantovano e
m.n. 1088, 1092;
x a sud con i m.n. 1157, 1155, 1092, 1088 e il fg. 10 del
Comune di P.to Mantovano;
x a ovest con il fg. 10 del Comune di P.to Mantovano e
m.n. 1157, 1155.
Provenienza dei beni
Il terreno su cui insiste il fabbricato in cui sono inserite le unità
immobiliari di interesse è pervenuto alla società fallita in forza:
x atto di compravendita mediante il quale la società fallita ha
acquistato la piena proprietà del lotto n. 1 composto da:
Catasto Terreni - Comune di Porto mantovano (MN) – foglio
n. 10 m.n. 317, fg. 30 m.n. 1089, 1096.
L’atto è stato regolarmente trascritto presso la Conservatoria
dei RR.II. di Mantova in data 27/02/2007, RG 3632, RP 2100.
Descrizione delle unità immobiliari
Caratteristiche Le unità immobiliari oggetto di stima sono inserite
all’interno di un complesso condominiale denominato
di zona
“Bocciodromo 2” ubicato vicino al centro abitato del
Comune di Porto Mantovano. L’area su cui sorge il
condominio lambisce il confine est del centro abitato e
48
Descrizione
del
condominio
Finiture
generali
si affaccia sulla campagna limitrofa. Nonostante la
posizione marginale del complesso si evidenzia una
certa vicinanza con i servizi di prima utilità (banche,
poste, scuole e trasporti pubblici) referenti sia il
Comune di Porto Mantovano sia l’adiacente città di
Mantova posizionata di fronte il piccolo comune al di
là del lago.
Edificio condominiale conformato ad U con al centro
una zona destinata a verde comune costituita da
camminamenti, parco giochi, parcheggi ed alcune
zone a verde private ecc.
Esternamente si evidenzia: intonaco a civile alle
pareti tinteggiato di colore bianco, rosa e giallo, tetto a
falde con copertura in coppi, recinzione dell’area
costituita da basso muretto e soprastante inferriata,
infissi del vano scale di colore nero dotati di
vetrocamera, scala condominiale rivestita da lastre di
marmo e vano ascensore centrale con porte ai piani in
metallo non verniciato.
Piano interrato si evidenzia: pavimentazione in
battuto di cemento, pareti controterra in c.a. gettate in
opera, pareti divisorie interne in blocchetti cementizi,
basculanti in metallo ad azionamento manuale non
verniciate.
NOTA: durante il sopralluogo si sono evidenziati
alcuni vizi generali:
x scala condominiale D (m. 1158 sub 5) presenta
la formazione ed il ristagno di acqua sulla
pavimentazione dell’atrio lungo il lato sinistro
dell’ingresso probabilmente derivante da
infiltrazioni o della parete o dell’infisso non
correttamente sigillato,
x risalita di umidità lungo la porta che dall’atrio
comune D consente di accedere all’area
comune sul retro (m. 1158 sub 10),
x evidente cedimento della pavimentazione
esterna in masselli autobloccanti antistante
49
l’atrio comune D; tale cedimento ha comportato
anche la rottura del muretto di recinzione tra
l’area esterna di proprietà della Sig.ra Sottili
Arianna e lo stesso percorso comune;
x problematiche legate al sistema di scarico
condominiale;
x lamentata assenza di n° 1 caldaia dell’impianto
condominiale di tipo centralizzato;
x lamentata
assenza
del
Certificato
di
Prevenzione Incendi.
Esterno: area esclusiva pavimentata in parte con
Descrizione
mattonelle ceramiche ed in parte con quadrelle di
delle unità
cemento granagliato e con zona a verde destinata a
immobiliari
prato.
sub. 19 e 69
Sottili Arianna Interno: pavimentazioni in mattonelle ceramiche e in
parquet ligneo, rivestimenti in mattonelle ceramiche,
intonaco a civile alle pareti, sanitari in porcellana
bianca, porte interne in legno tamburato, presenza di
impianto di aria condizionata con unità moto
condensante
posta
all’esterno
dell’abitazione,
riscaldamento a pavimento, infissi in legno dotati di
vetrocamera.
NOTA: durante il sopralluogo si sono evidenziati i
seguenti vizi:
x formazione di muffe sotto e lungo i lati della
finestra della camera da letto.
Esterno: area esclusiva pavimentata in parte con
Descrizione
mattonelle ceramiche ed in parte con zona a verde
delle unità
destinata a prato.
immobiliari
Interno: pavimentazioni in mattonelle ceramiche,
sub. 20 e 57 e
rivestimenti in mattonelle ceramiche, intonaco a civile
80 Faccioni
alle pareti di varie colorazioni, sanitari in porcellana
Francesca
bianca, porte interne parte in legno tamburato e parte
con specchiature a vetro, presenza di impianto di aria
condizionata con unità moto condensante posta
all’esterno dell’abitazione, riscaldamento a pavimento,
infissi in legno e vetro camera.
50
Situazione urbanistica
Dall’accesso agli atti effettuato presso il Comune di Porto
Mantovano sono state fornite le seguenti pratiche edilizie con le
quali è stato edificato il complesso oggetto di stima.
-
DIA del 07/05/2007 prot. n. 7034 per “realizzazione di un
complesso residenziale per 30 alloggi”;
-
DIA del 08/04/2009 prot. n. 6109 per “variante alla
precedente DIA”;
-
DIA del 15/06/2009 prot. n. 11108 per “variante alla
realizzazione di un complesso residenziale per 30 alloggi per
realizzazione centrale termica interrata e variazioni nelle
sistemazioni esterne”;
- Autorizzazione n. 127/2009 allo scarico civile in fognatura
relativo all’intero complesso condominiale;
- Certificato di Agibilità n. 127/2009 relativo all’intero
complesso condominiale, rilasciato in data 29/10/2009.
È stata rinvenuta ulteriore documentazione tecnica consistente
nella seguente:
- Certificazione energetica di tipo B relativa agli alloggi ubicati
nel complesso condominiale “Bocciodromo 2” inerente le
unità immobiliari contraddistinte con mapp. n. 1158 sub da 12
a 41;
- certificazioni dell’impianto termoidraulico ed elettrico.
51
Difformità
Da un confronto tra lo stato attuale e le tavole progettuali fornite
dal Comune di Porto Mantovano è emersa la seguente difformità:
x realizzazione in loco di due corridoi al piano seminterrato
costruiti tramite elevazione di tramezzature in blocchetti
cementizi che consentono il collegamento tra i vani scala
identificati con i sub 5 e 3 e la corsia di manovra delle
autorimesse. Tali corridoi non sono indicati nelle tavole
progettuali.
Situazione di possesso – diritti reali
Appartamento m.n. 1158 sub 19 ed autorimessa m.n. 1158 sub 69
Attualmente l’immobile è occupato dalla promissaria acquirente
Sig.ra Sottili Arianna che occupa l’immobile in forza di:
x Contratto di Locazione sottoscritto in data 11/06/2009 della
durata di anni 4 con decorrenza dal 01/11/2009 e termine il
31/10/2013 con canone annuo di € 5.400,00 pari ad un canone
mensile di € 450,00. Il contratto è stato regolarmente
registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Verona 1 in data
30/06/2009 al n. 6070;
x Contratto preliminare di compravendita stipulato in data
11/06/2009 mediante il quale la Sig.ra Sottili Arianna diventa
promissaria acquirente degli immobili oggetto di perizia
(appartamento e autorimessa) per un prezzo totale a corpo di €
52
138.000,00 di cui € 6.000,00 come caparra confirmatoria e €
132.000,00 al momento del rogito notarile da effettuarsi entro
il 30/10/2012. Il contratto preliminare è stato regolarmente
registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Verona 1 al n.
6120 in data 01/07/2009.
Nel contratto è indicato
“…che verrà riconosciuta alla parte promissaria acquirente,
e quindi computato come acconto sul prezzo pattuito per la
presente compravendita, un importo relativo ai canoni di
locazione versati dalla stessa in adempimento al contratto di
locazione in premessa citato, secondo le percentuali ed in
base alla data di stipula del rogito notarile dettati dallo
schema che si allega al presente atto…”
Appartamento m.n. 1158 sub 20 ed autorimessa m.n. 1158 sub 57
e posto auto esterno m.n. 1158 sub 80.
Attualmente l’immobile è occupato dalla promissaria acquirente
Sig.ra Faccioni Francesca che occupa l’immobile in forza di:
x Contratto di Locazione sottoscritto in data 01/09/2010 della
durata di anni 4 con decorrenza dal 01/07/2010 e termine il
30/06/2014 con canone annuo di € 6.000,00 pari ad un canone
mensile di € 500,00. Il contratto è stato registrato presso
l’Agenzia delle Entrate di Verona 1 in data 09/07/2010 al n.
4546;
x Contratto preliminare di compravendita stipulato in data
01/07/2010 mediante il quale la Sig.ra Faccioni Francesca
diventa promissaria acquirente degli immobili oggetto di
53
perizia (appartamento, autorimessa e posto auto) per un
prezzo totale a corpo di € 150.000,00 di cui € 2.000,00 come
caparra confirmatoria e € 148.000,00 al momento del rogito
notarile da effettuarsi entro il 30/12/2012. Il contratto
preliminare è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate di
Verona 1 al n. 4547 in data 09/07/2010.
Nel contratto è indicato
“…che verrà riconosciuta alla parte promissaria acquirente,
e quindi computato come acconto sul prezzo pattuito per la
presente compravendita, un importo relativo ai canoni di
locazione versati dalla stessa in adempimento al contratto di
locazione in premessa citato, secondo le percentuali ed in
base alla data di stipula del rogito notarile dettati dallo
schema che si allega al presente atto…”
54
Consistenza commerciale
identificazione
catastale
ambito
appartamento
fg 30 m.n. 1158 porticato
sub 19
area
pertinenziale
fg 30 m.n. 1158
autorimessa
sub 69
appartamento
fg 30 m.n. 1158 porticato
sub 20
area
pertinenziale
fg 30 m.n. 1158
autorimessa
sub 57
fg 30 m.n. 1158
posto auto
sub 80
Superficie
superficie
commerciale
commerciale
TOT. (mq.)
78,00
1,50
100
superficie
coeff
78
6
100%
25%
114
10%
11,40
16,5
88
8
100%
100%
25%
16,50
88,0
2,0
125
10%
12,50
15
100%
15,00
12
100%
12,00
16,50
102,50
15,00
12,00
Stima
identificazione
catastale
fg 30 m.n. 1158
sub 19
Promissario
acquirente
Sottili Arianna
ambito
appartamento
porticato
area
pertinenziale
Superficie
commerciale
TOT. (mq.)
100
valore
unitario
valore per
superfici
€ 1.050,00 € 105.000,00
€ 115.000,00
fg 30 m.n. 1158
sub 69
autorimessa
16,50
fg 30 m.n. 1158
sub 20
appartamento
porticato
area
pertinenziale
102,50
autorimessa
15,00
a corpo
€ 8.000,00
posto auto
12,00
a corpo
€ 4.000,00
fg 30 m.n. 1158
sub 57
fg 30 m.n. 1158
sub 80
Faccioni
Francesca
55
valore di stima
espresso "a
corpo"
a corpo
€ 8.000,00
€ 1.050,00 € 107.625,00
€ 120.000,00
Considerazioni tecnico – economiche
Ai fini della corretta determinazione dei valori di mercato di
ciascuna unità immobiliare inserita nel complesso edilizio, risulta
doveroso in quanto significativo sotto l’aspetto economico, oltre
che l’analisi di ogni singola unità anche e soprattutto l’analisi
dell’intero complesso edilizio.
In particolare dalle indagini già espletate, sono emerse delle
significative carenze sia amministrative che dello stato di fatto.
Nello specifico è emerso che non sono state completate le opere
di finitura delle parti comuni, sono emersi vizi di esecuzione
dell’opera e carenze costruttive quali in particolare difettosità dei
dispositivi di impermeabilizzazione con produzione di risalite di
umidità.
Dette carenze sono state riscontrate sia all’interno delle parti
comuni sia all’interno delle singole unità.
Quanto agli impianti tecnologici, risultano essere state rilasciate
certificazioni di esecuzione in conformità alle vigenti normative
ma non è allo stato verificabile l’effettiva situazione degli
impianti stessi anche perché gli occupanti delle unità abitative già
presenti (in forza di contratto preliminare e di contratto di
locazione) hanno già segnalato carenze e malfunzionamenti.
56
Va altresì osservato che gli acquirenti non potranno beneficiare
delle garanzie di legge dovute dal costruttore per effetto
dell’intervenuto fallimento.
Tutte le circostanze sopra richiamate avranno sicuramente una
influenza significativa in sede di aggiudicazione per cui se ne
dovrà tenere conto nell’attribuzione dei valori di stima.
Sono infine da considerarsi i disagi che dovranno sopportare tutti
gli acquirenti degli immobili per il completamento delle opere di
finitura delle parti comuni e per gli interventi riparativi delle parti
viziate.
Tutte tali attività comportano peraltro necessità di coordinamento
e quindi l’impiego di un tecnico o di personale idoneo a seguire
ed organizzare tutte le attività necessarie.
Va altresì ribadito che il particolare momento economico di
congiuntura colpisce maggiormente gli immobili di fascia medioinferiore quali quelli in esame, rispetto ad altri immobili di pregio
o situati in località paesaggisticamente interessanti
Si ritiene corretto prevedere che agli immobili debbano esser
attribuiti valori di realizzo dalla vendita particolarmente
prudenziali, che tengano conto di tutti i fattori e le carenze sopra
indicati, con una incidenza percentuale che in via indicativa è
possibile esprimere in misura simile al 20%.
57
Riepilogo dei valori di stima
valore ridotto per vizi,
mancanza garanzia
valore indicato
valore di
Porto Mantovano conduttore/promissario nella promessa di stima geom. decennale etc
(-20% circa)
(MN)
acquirente
compravendita
Maritati
fg 30 m.n. 1158
sub 19 + sub 69
Sottili Arianna
€ 138.000,00
€ 115.000,00
€ 90.000,00
fg 30 m.n. 1158
sub 20 + sub 57 +
sub 80
Faccioni Francesca
€ 150.000,00
€ 120.000,00
€ 95.000,00
Valore totale unità immobiliari inserite nel condominio
“Bocciodromo 2” già oggetto di contratti di compravendita o
similari
58
€ 185.000,00
Vincoli ed oneri giuridici inerenti tutti gli
immobili in Comune di Porto Mantovano
Per quanto riguarda i vincoli presenti sull’immobile sono stati
individuati i seguenti:
ISCRIZIONI
- Ipoteca volontaria, concessione a garanzia di mutuo, del
07/11/2007 per un valore totale di € 8.800.000,00 a favore
della “Banca di Roma S.p.a.” contro la società fallita GE.CO
Costruzioni s.r.l., durata anni 30. L’ipoteca è stata trascritta a
Mantova il 08/11/2007, RG 18761, RP 4871. L’ipoteca ricade
per l’intero sui terreni su cui è stato edificato il complesso:
Catasto Terreni – Comune di Porto Mantovano (MN) - Foglio
10, mapp. n 317 – fg. 30 mapp. n. 1089-1096.
Successivamente gli immobili oggetto di stima sono stati
estromessi dall’ipoteca suddetta tramite:
o Annotazione ad Iscrizione per restrizione di beni del
02/07/2008 iscritta alla Conservatoria di Mantova in data
16/07/2008 RG 10068 RP 1929. Nell’annotazione sono
richiamati molti immobili ubicati in Porto Mantovano tra i
quali m.n. 1157 sub 5 (posto auto).
o Annotazione ad Iscrizione per frazionamento in quota del
04/08/2008 iscritta alla Conservatoria di Mantova in data
29/08/2008 RG 12891 RP 2521. Nell’annotazione sono
59
richiamati molti immobili ubicati in Porto Mantovano tra i
quali m.n. 1151 sub 1-2, m.n. 1152 sub 1-2, m.n. 1154 sub
1-2.
o Annotazione ad Iscrizione per frazionamento in quota del
14/10/2009 iscritta alla Conservatoria di Mantova in data
28/10/2009 RG 13482 RP 2863. Nell’annotazione sono
richiamati molti immobili ubicati in Porto Mantovano tra i
quali m.n. 1158 sub 14-19-20-22-23-24-25-26-27-28-2930-33-34-36-38-39-40 (abitazioni) sub 44-45-46-47-4851-52-53-54-57-58-59-60-61-66-67-68-69 (autorimesse) e
sub 75-80-81-82-85-89-90-91-92-93-94-95-96-97-98-99100-101 (posti auto).
- Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del
17/05/2012 per un valore totale di € 550.000,00 a favore di
“C.A.E.M. Soc. Coop.”, contro la società fallita.
L’ipoteca è stata trascritta a Mantova il 16/07/2012 RG 7204,
RP 998, la stessa ricade su molteplici immobili tra i quali, per
l’intero sui seguenti immobili:
Catasto Fabbricati – Comune di Porto Mantovano - Foglio 30,
mapp. n 1157 sub 5 (posto auto) mapp. n. 1151 sub 1 e 2
mapp. n. 1152 sub 1 e 2 e mapp. n. 1154 sub 1 e 2 (villette a
schiera e autorimesse) mapp n. 1158 sub 75-80-81-82-85-8990-91-92-93-94-95-96-97-98-99-100-101 (posto auto) sub 44-
60
45-46-47-51-52-53-54-57-58-59-60-61-66-67-68-69
(autorimesse) sub 14-19-20-22-23-24-25-26-27-28-29-30-3334-36-38-39-40 (abitazioni).
TRASCRIZIONI
x Mutamento di denominazione o Ragione Sociale del
05/03/2012 tramite il quale la società fallita “GE.CO
Costruzioni S.r.l.” muta la propria denominazione in “VIOLA
Costruzioni S.r.l.” conferendo in proprietà a quest’ultima
molti immobili ubicati nei Comuni di Porto Mantovano e
Virgilio tra i quali:
Catasto Fabbricati – Comune di Porto Mantovano - Foglio
30, mapp. n 1157 sub 5 (posto auto) mapp. n. 1151 sub 1 e
2 mapp. n. 1152 sub 1 e 2 e mapp. n. 1154 sub 1 e 2
(villette a schiera e autorimesse) mapp n. 1158 sub 75-8081-82-85-89-90-91-92-93-94-95-96-97-98-99-100-101
(posto auto) sub 44-45-46-47-48-51-52-53-54-57-58-5960-61-66-67-68-69 (autorimesse) sub 14-19-20-22-23-2425-26-27-28-29-30-33-34-36-38-39-40 (abitazioni).
L’atto è stato trascritto presso la Conservatoria di Mantova in
data 27/03/2012 RG 3364 RP 2445.
x Sentenza Dichiarativa di Fallimento del Tribunale di Verona
del 20/12/2012 a favore della Massa dei Creditori del
61
fallimento GE.CO Costruzioni S.r.l. contro la società GE.CO
Costruzioni ricadente su molteplici immobili tra cui:
Catasto Fabbricati – Comune di Porto Mantovano - Foglio
30, mapp. n 1157 sub 5 (posto auto) mapp. n. 1151 sub 1 e
2 mapp. n. 1152 sub 1 e 2 e mapp. n. 1154 sub 1 e 2
(villette a schiera e autorimesse) mapp n. 1158 sub 75-8081-82-85-89-90-91-92-93-94-95-96-97-98-99-100-101
(posto auto) sub 44-45-46-47-48-51-52-53-54-57-58-5960-61-66-67-68-69 (autorimesse) sub 14-19-20-22-23-2425-26-27-28-29-30-33-34-36-38-39-40 (abitazioni); enti
urbani (interi o pro quota) m.n. 1151-1152-1154-11561157-1158, enti comuni (pro quota) m.n. 1156-1157 sub 1,
m.n. 1158 sub 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11.
La sentenza è stata trascritta presso la Conservatoria di
Mantova in data 26/03/2013 RG 3125 RP 2147.
62