Esecuzione Immobiliare N. 966/11 R.G.E.
UNICREDIT S.p.A. contro EL HASSIB RACHID
Beni in Pontirolo Nuovo, Via G. Deledda civ. 3
TRIBUNALE DI BERGAMO
ESECUZIONE IMMOBILIARE
N. 966/11 Reg. Es. Imm.
UNICREDIT S.p.A.
con l’Avv. Vania Gnecchi di Bergamo
contro
EL HASSIB RACHID
INTERVENUTI
Condominio “I ROVERI”
con l’Avv. Roberto Cremonesi di Vaprio d’Adda (Mi)
Giudice: Dr. Massimo Gaballo
ELABORATO PERITALE
Tecnico Incaricato : Arch. Vigentini Luciano
Iscritto all’Albo della Provincia di Bergamo al n. 1036
Iscritto all’albo del Tribunale di Bergamo al n. 149
Mediatore Professionista art.18 c2 lett. f DM 180/2010
C.F. VGN LCN 59A27 G867Z-P.Iva 01500560162
Con studio in Pontirolo Nuovo (Bg) Via Piave 12/a
Telefono 0363/88521 - 0363/709110
Fax 0363/88521
e-mail: [email protected]
[email protected]
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Giudice Es. Dott. Massimo Gaballo
Esperto Estimatore dott. Arch. Luciano Vigentini
Esecuzione Immobiliare N. 966/11 R.G.E.
UNICREDIT S.p.A. contro EL HASSIB RACHID
Beni in Pontirolo Nuovo, Via G. Deledda civ. 3
SVOLGIMENTO DELL’INCARICO:
Prestato giuramento di rito, con affidamento di incarico in data 14 Dicembre 2012, lo scrivente CTU a mezzo
raccomandata a mano del 24/01/2013 avvisava l’esecutato che il giorno 05/02/2013 alle ore 9,30 avrebbe
dato inizio alle operazioni peritali mediante il sopralluogo all’immobile pignorato ed oggetto della presente
procedura, posto nel comune di Pontirolo Nuovo (BG) in via Deledda civ.3.
Nella data ed ora stabilita, presso l’immobile situato al piano primo del fabbricato “A” del compendio
immobiliare denominato “I Roveri”, sito in Pontirolo Nuovo (BG) in via Deledda civ.3, alla presenza del
proprietario esecutato sig. El Hassib Rachid, lo scrivente, procedeva con i rilievi e ricognizioni utili e necessari
per lo svolgimento dell’incarico. A tal proposito riscontrava la corrispondenza dell’immobile con quanto
indicato nell’atto di pignoramento trascritto a Bergamo il 16.09.2011 n° 46.726 R.G./27.260 R.P.
Piena proprietà per l’intera quota di 1/1 al sig. EL HASSIB RACHID. Trattasi di un appartamento bilocale posto
al piano primo, del fabbricato “A” inserito nel compendio immobiliare denominato “I Roveri”, situato in zona
semi centrale del Comune di Pontirolo Nuovo.
L’immobile in esame, partecipa con le proprie quote millesimali agli enti e vani comuni condominiali (vano
scale/ascensore, vialetto ecc.) ed è così composto:
piano primo: un ingresso, un soggiorno pranzo con angolo cottura, un disimpegno, un bagno, una
camera ed un balcone.
Durante il sopralluogo l’appartamento era occupato ed abitato dal proprietario El Hassib Rachid; l’immobile di
cui trattasi costituisce LOTTO UNICO
Lo scrivente Esperto Estimatore ha accertato presso il Comune di Pontirolo Nuovo se l’immobile fosse
assoggettato ad esproprio per Pubblica Utilità; a tal proposito ha riscontrato che lo stesso non è assogettato
ad esproprio per Pubblica Utilità.
Il sottoscritto Esperto Estimatore dichiara di aver trasmesso a mezzo raccomandata a mano, in data
22.03.2013 la presente relazione tecnico estimativa con gli allegati in forma cartacea e su 2 supporti
informatici cd-rom (di cui uno privo di dati sensibili dei creditori, dei comproprietari o di altri soggetti) al
creditore procedente della suddetta procedura: Avv. Vania Gnecchi di Bergamo legale rappresentante della
procedente UNICREDIT S.p.A.; all’Avv. Roberto Cremonesi legale rappresentante dell’intervenuto
“Condomino I Roveri”; a mezzo raccomandata a mano e solo in copia cartacea al debitore Sig. EL HASSIB
RACHID.
Si allegano alla presente relazione:
1) rilievo fotografico;
2) attestazioni degli immobili non soggetti ad esproprio per P.U.;
3) planimetrie e visure catastali;
4) Attestato di Certificazione Energetica;
5) Domanda di Autorizzazione di Abitabilità;
6) planimetria degli immobili;
7) schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.
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Esperto Estimatore dott. Arch. Luciano Vigentini
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PONTIROLO NUOVO - BG Popolazione residente
5.000
Superficie
Altezza sul livello mare
Zona altimetrica
Classificazione sismica
10,80 kmq
155 mt.
pianura
molto bassa
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LOTTO UNICO
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Quesito: identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta
individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la
vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla
realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio
Tecnico Erariale
Dalla visura catastale del 04.03.2013 risulta:
N.C.E.U. Comune di Pontirolo Nuovo (Bg)
Codice G867
Appartamento:
Fg.9; p.lla 6166; sub 13; cat. A/2; cl.2; vani 3; R.C. €.232,41; via da denominarsi (ora via Deledda,3); P 1;
Coerenze per l’appartamento:
da un lato prospetto su enti e parti comuni sub.1, da un secondo con il sub 14, dal terzo lato corridoio e
vano scala condominiale sub. 2 ed altra U.I. sub. 12.
2.
DESCRIZIONE SOMMARIA:
Quesito: ad una sommaria descrizione del bene
L’immobile in esame è caratterizzato da un appartamento “bilocale”, inserito al piano primo del fabbricato
“A” del complesso immobiliare denominato “I Roveri”, edificato nei primi anni 2000 in zona semi periferica
del comune di Pontirolo Nuovo. Il compendio immobiliare di cui trattasi è costituito da tre corpi di fabbrica
tra loro separati (A-B-C), con gli accessi pedonali indipendenti ed un unico ingresso carraio comune a tutti
i fabbricati il tutto prospiciente la pubblica via Deledda. L’appartamento in esame è accessibile mediante
vialetto e vano scala condominiali, è situato sull’angolo sud del fabbricato “A” con un unico affaccio sul
lato ovest ed è così composto: un ingresso, un soggiorno pranzo con angolo cottura, un disimpegno, un
bagno, una camera ed un balcone; è dotato di porta blindata ed allacciato alle pubbliche utenze
(fognatura, ENEL, GAS ecc.), dispone dei seguenti impianti: elettrico, idrico sanitario, di riscaldamento
autonomo (caldaia posizionata nella zona cucina e termosifoni in alluminio), video citofono, telefono e Tv;
durante il sopralluogo l’immobile si presentava privo di vizi o difetti a vista e si riscontrava un normale
stato di conservazione e manutenzione.
Caratteristiche zona:
semi centrale a prevalenza residenziale con traffico locale e parcheggi
limitati; trattasi di una zona di recente urbanizzazione, dotata dei servizi
principali ed allacciata alle principali utenze pubbliche.
Caratteristiche zone limitrofe: centro storico, negozi ed uffici pubblici (comune posta banca ecc.) centro
sportivo, farmacia, scuola elementare e media inferiore, parchi giochi,
chiesa farmacia, ambulatori per medici condotti;
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Collegamenti pubblici (km)
3.
Treviglio, Bergamo, Milano, aeroporto (20.00 km), autostrada 8 (km)
autobus (0,5 Km.), Stazione Ferroviaria (2,5 Km)
EPOCA DI COSTRUZIONE:
Quesito: per le costruzioni iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione
sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40 della L. 47/1985, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data
di inizio delle costruzioni stesse:
L’unità immobiliare in esame è parte integrante di un complesso immobiliare denominato “I Roveri”,
costituito da tre fabbricati condominiali realizzati agli inizi degli anni 2000. L’appartamento pignorato
oggetto della presente procedura è inserito nel fabbricato identificato con “A”
Relativamente alle pratiche edilizie si rimanda la lettura al successivo punto 4
4.
PRATICHE EDILIZIE:
Quesito: per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o
concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità
della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell’immobile ha provveduto a presentare la domanda di
condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle L. 47/1985 e 724/1994; nell’ipotesi che queste
ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportuno informazioni presso gli
uffici competenti.
4.1 Dagli accertamenti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Pontirolo Nuovo l’unità immobiliare in
questione, facente parte del fabbricato “A” inserito nel complesso residenziale denominato “I Roveri” è
stato realizzato dalla società EDILSID S.r.l. in forza ai seguenti provvedimenti edilizi:
•
•
•
•
•
Concessione Edilizia per nuovo complesso residenziale, n° 2138/00 Reg. Costr. e n° 3838 Prot.
Gen. del 27.10.2000, intestata a
Denuncia di Inizio Attività Prot.6239 del 10.08.2001, variante ai sensi della L.R. 15/1996 per
recupero di sottotetto esistente ai fini abitativi, intestata a
Denuncia di Inizio Attività Prot.3926 del 24.05.2002, variante alla C.E. n° 2138/00 del 27.10.2000 e
D.I.A. prot.6239 del 10.08.2001 intestata a
Comunicazione di fine lavori del 20.10.2002 prot.7531;
Domanda di Agibilità presentata il 20.12.2002 al Prot.10233.
4.2 GIUDIZIO DI CONFORMITA’ URBANISTICO - EDILIZIO E CATASTALE
- conformità catastale: niente da rilevare
- conformità edilizia:
5.
niente da rilevare
DESTINAZIONE URBANISTICA:
Quesito: per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi
dell’art. 18 della L. 47/1985
Trattasi di fabbricato per il quale non è richiesta la destinazione urbanistica. Di seguito verrà identificato
l’immobile oggetto della presente procedura all’interno del vigente strumento urbanistico PGT.
L’immobile risulta identificato dal vigente P.G.T. in
zona residenziale “B3 ”
Ambiti per attività di tipo residenziale
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6.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE:
Quesito: all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati
nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per
l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per
l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla L. 1249/39, oltre ad acquisire
la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea
planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni
ostative:
Subalterno
Identificativo
Comune
Categoria
Classe
Consistenza
Rendita
9
6166
13
G867
Piena proprietà dell’intera quota di 1/1
a EL HASSIB RACHID
Particella
Proprietà
Foglio
Sez. Urbana
Dalla visura catastale del 04.03.2013 l’immobile in questione risulta censita all’Agenzia delle Entrate di
Bergamo sez. N.C.E.U. come segue:
in comune di Pontirolo Nuovo - Via da denominarsi (ora via Deledda n°3), P. 1°
A/2
2
3 vani
€. 232,41
L’unità immobiliare, inserita nel fabbricato “A” del complesso residenziale denominato “I Roveri”, oggetto
della presente procedura, è sorto:
- dall’area identificata in Catasto Terreni con il mappale n° 6166 di are 47,42 (ente urbano) foglio 9 giusta
denuncia di cambiamento n° 215547 in data 26.06.2002 relativa ai mappali 5866 di are 10.12, 5870 di
are 24.31, 5873 di are 12.99;
7. CLASSE ENERGETICA:
Quesito: a predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all’art. 6 del D.ivo 19.08.2005 n. 192 (come
modificato dall’art. 13 D.ivo 03.03.2011 n. 28) salvo che l’immobile sia esente ovvero già dotato della predetta
certificazione da acquisire se adeguata:
In risposta alla presente parte del quesito, si allega l’Attestato di Certificazione Energetica da cui si evince
che l’immobile ad uso abitativo (p.lla 6166 sub. 13), risulta in Classe Energetica “C” con fabbisogno
energetico di 59,69 Kwh/m²a.
8. RISPONDENZA DEI DATI CONTENUTI NELL’ATTO GIUDIZIARIO STATO DI POSSESSO
Quesito: all’accertamento, in base alla documentazione dell’Agenzia del Territorio, se, all’atto della notifica di
pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente
trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi:
L’immobile oggetto della presente procedura, alla notifica del pignoramento trascritto a Bergamo il
16.09.2011 n° 46.726 R.G./27.260 R.P risultava intestato al sig. EL HASSIB RACHID per la piena
proprietà dell’intero di 1000/1000.
9. PROVENIENZA DEL BENE, VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Quesito: all’accertamento dell’esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative
ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, della
sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell’esistenza di
formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, cha saranno cancellati o che comunque risulteranno non
opponibili all’acquirente
9.1 PROVENIENZA DEL BENE:
ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
cod.
Proprietario attuale: EL HASSIB RACHID nato a
fiscale LHS RHD 76C15 Z330I proprietario dell’intera quota di 1000/1000 dal 11.10.2007 ad oggi, in
forza di atto di compravendita a firma D.ssa Delfini Lavinia notaio in Bergamo in data 11.10.2007
Rep.15157/3919, trascritto a Bergamo in data 16.10.2007 ai nn. 62788 R.G. / 36095 R.P.
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Trattasi di un appartamento bilocale al piano 1° che partecipa alla proporzionale quota di comproprietà sugli enti
comuni e sul regolamento di condominio in ragione di: 13,1710/1000
Proprietari precedenti:
GRANILLO LAURA nata a Napoli il 02.04.1977 cod. fiscale GRN LRA 77D42 F839D proprietaria dal
23.10.2002 al 11.10.2007 in forza dell’atto di compravendita a rogito del D.ssa Adriana Scognamiglio
notaio in Milano in data 23.10.2002 rep.63830, registrato a Milano 4 in data 05.11.2002 al n° 004069 S
2V trascritto a Bergamo in data 28.10.2002 ai n.ri 47327 R.G. / 34055 R.P.;
SOCIETA’ EDILSID S.r.l. con sede in Treviglio cod. fisc.01923820169 proprietaria dei terreni dove è
sorto l’intero fabbricato (di cui fa parte la predetta unità immobiliare) dal 30.06.2000 al 23.10.2002, trattasi
di area censita al Catasto Terreni con i mappali: n° 5866 di are 10,12; 5870 di are 24,31; 5873 di are
12,99) in virtù dell’atto di compravendita a rogito del Dr. Alberto Pezzoli notaio in Treviglio in data
30.06.2000 rep.153867/13733, registrato a Treviglio in data 08.07.2000 al n°866, trascritto a Bergamo il
12.07.2000 ai n°28394 R.G./20904 R.P.;
SOCIETA’ CHIARLINDA S.r.l. con sede a Verdellino cod. fiscale 02049990167 (già avente sede a
Ciserano giusto verbale di assemblea straordinaria in data 31.01.1995 rep.84711/11476 a firma del Dr.
Alberto Pezzoli notaio in Treviglio, registrato a Treviglio il 16.02.1995 al n° 212 mod.1 e trascritto a
Bergamo il 10.03.1995 ai n.ri 7295/5403) era divenuta proprietaria dei predetti mappali terreno in virtù dei
seguenti titoli:
- quanto al terreno al mappale n° 5866 (ex 4157/c):
acquisto dalla società “R.D.M. S.r.l.” con sede in Pontirolo Nuovo con atto stipulato in data 13.03.2000
rep. 62695 a firma del Dr. Antonio Cavallo notaio in Treviglio, registrato a Treviglio il 15.03.2000 al n°
268 serie 2° e trascritto a Bergamo l’11.04.2000 ai n.ri 13895 R.G. / 10213 R.P.;
La società R.D.M. S.r.l. con sede in Pontirolo Nuovo era divenuta proprietaria del terreno identificato in
Catasto Terreni con il mappale n° 4157 di are 22,80 in virtù dell’acquisto dai Sigg. BONFANTI
GUALTIERO
BNFGTR 40C12 G867B e FUMAGALLI
AMALIA nata a Canonica d’Adda il 04.09.1946 cod. fisc. FMG MLA 46P44 B618T coniugi in regime di
comunione legale dei beni, con atto in data 02.08.1993 rep.70203/8363 a firma del Dr. Luigi Lo Prejato
notaio in Caravaggio, registrato a Treviglio il 06.08.1993 al n° 1186 mod. 2V e trascritto a Bergamo
l’11.08.1993 ai n.ri 25386 R.G./18812 R.P.;
I sigg. BONFANTI GUALTIERO e FUMAGALLI AMALIA erano divenuti proprietari di detto terreno in
virtù dell’acquisto dal sig. LOVATI GIUSEPPE
GPP 22C18
F205O con atto in data 29.09.1979 rep.39552/17257 a firma del Dr. Augusto Zanconti notaio in
Treviglio, registrato a Treviglio il 05.10.1979 al n° 1298 serie 2/MA e trascritto a Bergamo l’11.10.1979
ai n.ri 19813 R.G./16622 R.P.;
- quanto al terreno al mappale n° 5870 (ex 4695/parte): acquisto, dell’area identificata in Catasto
Terreni con il mappale 4695 (ex 1533/a) di are 60,20 dai sigg. GALLI MARIO ANTONIO o MARIO nato
a Pontirolo Nuovo il 10.01.1938 e CHIARI MARIA nata a Pontirolo Nuovo il 07.10.1941 con atto in data
28.10.1993 rep.73561/10685 a firma del Dr. Alberto Pezzoli, registrato a Treviglio il 15.11.1993 al n°
1541 mod.2V e trascritto a Bergamo il 06.11.1993 ai n.ri 31965 R.G./23404 R.P.;
I sigg. GALLI MARIO ANTONIO o MARIO e CHIARI MARIA erano divenuti proprietari dell’area in
Catasto Terreni con il mappale 1533/a di are 60,20 in virtù dell’acquisto dal sig. LOVATI GIUSEPPE
LVT GPP 22C18 F205O, con atto del 10.05.1980
rep.41320/17778 a firma del Dr. Augusto Zanconti notaio in Treviglio, registrato a Treviglio il 15.05.1980
al n° 849 vol. 3 mod. A e trascritto a Bergamo il 21.05.1980 ai n.ri 11737 R.G. / 9768 R.P.;
- quanto al terreno al mappale n° 5873 (ex 1535/parte): acquisto, dell’area in Catasto Terreni con il
mappale n°1535 di are 23,20, dall’ISTITUTO PER IL SOSTENTAMENTO DEL CLERO DELLA
DIOCESI DI MILANO con sede in Milano cod. fisc. 08096580157 in virtù dell’atto del 12.12.1997
rep.115830/12652 a firma del Dr. Alberto Pezzoli, notaio in Treviglio, registrato a Treviglio il 30.12.1997
al n°1510 mod.2V, trascritto a Bergamo il 09.01.1998 ai n.ri 763 R.G./611 R.P.;
l’ISTITUTO PER IL SOSTENTAMENTO DEL CLERO DELLA DIOCESI DI MILANO con sede in Milano
cod. fisc. 08096580157 era divenuto proprietario di detto terreno per effetto della legge 20.05.1985 n°
222 come risulta dall’atto in data 25.05.1987 rep. 78726/9491 Notaio Enrico Lainati, trascritto a
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Beni in Pontirolo Nuovo, Via G. Deledda civ. 3
Bergamo il 13.06.1987 ai n° 16816/11122 al quale è allegato l’elenco dei beni trasferiti al suddetto ente
già di proprietà del “Beneficio Parrocchiale di San Michele in Pontirolo Nuovo”, al quale il terreno in
oggetto era intestato in virtù di titoli anteriori al ventennio.
SI PRECISA che con il precitato atto stipulato in data 13.03.2000 rep.62695 a firma del Dr. Antonio
Cavallo notaio in Treviglio, registrato a Treviglio il 15.03.2000 al n°268, trascritto a Bergamo in data
11.04.2000 ai n° 13895 R.G./10213R.P, le società “R.D.M. S.r.l.” con sede in Pontirolo Nuovo e
“Chiarlinda S.r.l.” con sede in Verdellino, unitamente a terzi, hanno stipulato con il Comune di Pontirolo
Nuovo, la Convenzione per l’attuazione del Piano di Lottizzazione relativamente al terreno sul quale
insiste il complesso immobiliare di cui fanno parte le porzioni in oggetto di pignoramento ed altri beni.
9.2 FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI - VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
a) Vincoli ed oneri che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
Iscrizioni ed ipoteche Trascrizioni e Pignoramenti (in ordine di data) SISTEMA MECCANIZZATO
A carico dell’unità immobiliare oggetto d’ispezione risultano le seguenti formalità pregiudizievoli:
- ipoteca volontaria a favore di Banca Intesa S.p.A. con sede a Milano cod. fisc.00799960158 in forza
di atto a firma del dott. Alberto Pezzoli, notaio in Treviglio in data 09.07.2002 rep.185309, iscritta a
Bergamo in data 30.07.2002 ai n.ri 34553 R.G./9350 R.P. a carico della società Edilsid S.r.l. con sede in
Treviglio, cod. fisc.01923820169, a garanzia di mutuo da rimborsare in 20 anni.
importo ipoteca € 4.500.000,00
importo capitale € 2.250.000,00
grava su altri beni e sull’area dove è sorto l’intero fabbricato di cui fa parte l’unità immobiliare pignorata
oggetto della procedura esecutiva 966/011
Assentita di svincolo relativamente al bene in oggetto
- ipoteca volontaria a favore di Banca per la Casa S.p.A. con sede a Milano cod. fisc.13263030150 in
forza di atto a firma della d.ssa Delfini Lavinia notaio in Bergamo in data 11.10.2007 Rep.15158/3920,
trascritto a Bergamo in data 16.10.2007 ai n°62.789 R.G. / 16.356 R.P. a carico del sig. El Hassib
Rachid cod. fiscale LHS RHD 76C15 Z330I, a garanzia di mutuo da rimborsare in 30 anni
importo ipoteca € 165.000,00
importo capitale € 110.000,00
- pignoramento immobiliare in forza di atto giudiziario emesso dall’Ufficiale Giudiziario di Bergamo in
data 24.06.2011 rep.1904/2011, trascritto a Bergamo il 16.09.2011 ai n.ri 46.726R.G./27.260 R.P. a
favore di UNICREDIT s.p.a. con sede Roma cod. fisc. 00348170101
- pignoramento immobiliare in forza di atto giudiziario emesso dall’Ufficiale Giudiziario di Bergamo in
data 14.12.2012 rep.8667, trascritto a Bergamo il 15.01.2013 ai n.ri 1.847R.G./1.226 R.P. a favore di
Condominio “I ROVERI” Pontirolo Nuovo cod. fisc. 91552300153
CREDITORI INTERVENUTI:
Condominio “I ROVERI” con l’Avv. Roberto Cremonesi di Vaprio d’Adda (MI)
b) Vincoli ed oneri che resteranno a carico dell’acquirente:
- Atti di asservimento urbanistico: non rilevati presso l’Ufficio Tecnico comunale
- Convenzione urbanistica: trascritta a Bergamo in data 11.04.2000 ai n.ri 13895 R.G./10213 R.P. a
favore del Comune di Pontirolo Nuovo, in forza di atto del 13.03.2000 rep.62695 del dott. Antonio
Cavallo notaio in Treviglio (BG) – Attuazione del Piano di Lottizzazione - Atti di limitazione d’uso: Servitù di elettrodotto a favore dell' Enel di cui alla scrittura del 12.05.1992,
registrata a Milano il 12 maggio 1992 al n. 14315 n. 10233 Protocollo.
c) Vincoli ed oneri che verranno acquisiti e di cui ci si dovrà far carico per regolarizzare la
posizione dell’immobile con le istituzioni e nel rispetto dei diritti di terzi :
Dalla corrispondenza intercorsa con l’Amm.re del Condominio denominato “I Roveri”,
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si evince che alla data del 05.03.2012 le spese condominiali non pagate ammontano a €.
3.204,48, da addebitare sull’unità immobiliare di proprietà del sig. El Hassib Rachid a consultivo
approvato della gestione 2011/2012, e a preventivo della gestiona 2012/2013 di €. 622,29.
10.1 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA
Quesito: alla determinazione del valore degli immobili pignorati:
Riepilogo delle superfici commerciali:
- Bilocale
1. P. Primo
- balcone
2. P. Primo
mq.
mq.
53,60
10,65
10.2 Definizione del coefficiente medio incidente sull’estensione spaziale dei beni:
indice di differenziazione :
*
Orientamento
*
Accessibilità e visibilità
*
Abitazione con balcone
*
Servizi all’abitazione (bagno singolo)
*
Abitazione senza box con difficoltà di parcheggio
*
Stato di manutenzione
*
Edificio dotato di ascensore
*
Superficie abitazione
*
Qualità dell’abitazione
*
Impianto di riscaldamento autonomo
*
Coefficiente di vetusta
*
Classe energetica “C”
Totale complessivo indice differenziazione
1,00
0,85
1,00
0,90
0,85
1,00
0,90
1,10
1,00
1,00
0,90
1,00
0,958
10.3 Caratteristiche generale dell’immobile :
Strutture e tamponamenti:
* strutture verticali ed orizzontali: travi e pilastri in c.a.; solai prefabbricati “predalles” su piano interrato,
in latero cemento per gli altri piani;
* tetto con orditura primaria e secondaria in legno, dotato di coibentazione, manto di copertura con
tegole in cotto tipo portoghesi” e lattoneria in rame;
* tamponamenti esterni: murature in laterizio ed inserti di mattoni “a vista” con interposto l’isolamento,
rivestiti, in parte, sulla faccia esterna con intonaco civile tinteggiato;
* murature interne in tavolati intonacati e tinteggiati, fatto salvo ove previsto il rivestimento con piastrelle
di ceramica; muratura in c.a. e mattoni vibrocompressi al piano interrato;
Scale:
* scala condominiale in c.a. gettata in opera, a rampa rettilinea rivestita con materiale lapideo tipo
“serizzo” dotata di corrimano;
* vano ascensore esistente;
Serramenti interni ed esterni recinzioni:
* serramenti esterni a doppio battente in legno con vetrocamera e griglie oscuranti in legno;
* ingresso condominiale pedonale: vano coperto con cancello in ferro tipo “orsogril” ed apertura
elettrica, dotato di alloggiamento dei servizi (videocitofoni, posta); porta in ferro a disegno semplice
con specchiature per l’ingresso al fabbricato condominiale;
* recinzione condominiale: pannelli in ferro zincato tipo “orsogril”;
* serramenti interni: porta d’ingresso blindata, porte interne in legno tamburato tinto noce;
Pavimenti
* pavimentazione interna all’appartamento parquet e piastrelle in ceramica di colori e dimensioni
commerciali; sul balcone in Klinker per esterni;
* rivestimento bagno e cucina in piastrelle di ceramica di colori e dimensioni commerciali;
* pavimentazione sul vialetto condominiale in klinker per esterni antisdrucciolo;
Impianti:
* impianto elettrico zonale, realizzato sotto traccia potenza 220 volt dotato di salvavita;
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* impianto video citofonico;
* impianto telefonico;
* impianto di riscaldamento autonomo, caldaia posizionata nella zona cottura, diffusori in alluminio;
* antenna collettiva centralizzata e parabola singola posizionata sul balcone;
* gas alimentato con tubazioni in rame a vista;
* impianto antincendio condominiale;
* ascensore condominiale.
10.4 Determinazione del valore unitario
Appartamento bilocale al piano primo in complesso condominiale
In riferimento al valore medio di mercato della zona, relativamente ad un immobile realizzato agli inizi
degli anni 2000, rifinito con materiali e caratteristiche tipologiche simili all’unità immobiliare in esame, è
quantificabile in € 1.350,00 al mq., di superficie ragguagliata con i coefficienti di correzione e
differenziazione. A tal proposito si rimanda la lettura alla sottostante tabella riassuntiva dalla quale si
rileva il valore di stima degli immobili.
Mq 51,35
Mq 10,65
8
0,33
Mq
9
€ 69.322,50
€ 1.350,00
0,958
Balcone
7
VALORE DI STIMA
DELL’INTERA QUOTA DI
1000/1000
€
Superficie equivalente
( 2 x 4 x 5 ) Mq.
1,00
h 2,70
6
Stima delle singole superfici €
(6x7)
5
Valore medio corrispondente al
mercato immobiliare espresso
in €/Mq.
4
Coefficiente di ragguaglio
dettato dagli usi e abitudini
nelle compravendite immobiliari
Superficie lorda di pavimento
Mq.
P.1° Appartamento Mq 53,60
3
Coefficiente medio di
differenziazione
Tab. 10.2
2
Altezza dei locali mt.
1
IDENTIFICAZIONE
ENTITA’
IMMOBILIARE
10.5 Determinazione del valore pieno del bene
3,37
€ 73.872,00
€ 4.549,50
Il valore complessivo dell’immobile è da intendersi a corpo, le misure sono state estrapolate dalla
pratica comunale e dal rilievo sommario in loco nonché dall’incrocio con i dati catastali
10.6 Utilizzo degli immobili
Durante il sopralluogo, l’immobile era occupato ed abitato dal proprietario sig. El Hassib Rachid.
10.7 Valutazione complessivo del bene :
Criterio di stima
Per la valutazione dell'immobile si è ritenuto opportuno utilizzare il metodo di stima
Sintetico/Comparativo. L'utilizzo di tale metodo comporta un confronto fra gli immobili oggetto di stima
ed altri di tipo similare, di cui è conosciuto il valore di mercato in quanto oggetto di recenti
compravendite. Ai valori presi come base sono stati considerati gli elementi di incremento o decremento
per tenere conto di tutti i fattori migliorativi o peggiorativi, intrinseci od estrinseci, di orientamento, di
posizione ed ubicazione, della vetusta, del grado di finitura dell'immobile e del complesso condominiale,
dello stato di manutenzione, della quota proporzionale di comproprietà degli enti e vani comuni il tutto
determinato con gli indici di differenziazione come indicato al precedente punto 10.2. Al fine di una
valutazione complessiva, lo scrivente estimatore ha posto particolare attenzione alla deflazione
dell'attuale mercato immobiliare, focalizzando gli immobili recentemente compravenduti nel Comune di
Pontirolo Nuovo e zone limitrofe. Alla luce delle predette considerazioni soggettive ed oggettive, lo
scrivente esperto estimatore ha potuto determinare il più probabile valore di mercato dell’appartamento
in esame, la somma di €. 1.350,00/mq. di superficie lorda, ragguagliata con i coefficienti dettati dagli usi
e abitudini nelle compravendite di immobili simili comprensivo della quota proporzionale degli enti e vani
comuni. L’immobile in esame è stato stimato nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento
del sopralluogo; il valore determinato sarà decurtato dalle somme necessarie come indicato al punto
10.8 "Adeguamenti e correzioni di stima".
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Fonti di informazioni
* UFFICIO TECNICO DEL COMUNE DI PONTIROLO NUOVO - AGENZIA DELL’ENTRATE di
BERGAMO AGENZIE IMMOBILIARI ED OSSERVATORI DEL MERCATO
* OSSERVATORIO QUOTAZIONI IMMOBILIARI
* LISTINO DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI DI BERGAMO E PROVINCIA, pubblicazione specializzata e
patrocinata dalla Provincia, Camera di Commercio e Comune di Bergamo, dalla Regione Lombardia,
dall’Università degli Studi di Bergamo
VALORE IMMOBILIARE
Tipologia degli immobili
LOTTO UNICO
Superficie
Equivalente
Valore
di stima
Valore della piena
proprietà dell’intera
quota di 1000/1000
Mq. 54,72
€ 1.350,00
€ 73.872,00
piano primo
Appartamento “bilocale” con balcone
TOTALE
10.8 Prezzo base d’asta del lotto
Valore di stima dell’immobile
€ 73.872,00
€ 73.872,00
Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione forfetaria del valore pari al 8%, per differenza tra oneri
tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi,
per rimborso spese condominiali ad oggi insolute e per l’immediatezza
della vendita giudiziaria
€ 5.909,76
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui
si trova
€ 67.962,24
Ove non si ritenesse opportuno l’abbattimento del valore forfetario del
8%, il valore dell’immobile al lordo delle decurtazioni nello stato di fatto
in cui si trova
€ 73.872,00
11. FORMAZIONE DEI LOTTI
Quesito: alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per
ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento
catastale
L’intero procedimento costituisce Lotto Unico.
12. ALL’ACCERTAMENTO DELLA COMODA DIVISIBILITA’ DEI BENI:
Quesito: all’accertamento della comoda divisibilità dei beni
L’immobile pignorato oggetto della presente procedura, situato nel fabbricato “A” del complesso
residenziale “I Roveri” posto in Pontirolo Nuovo costituisce LOTTO UNICO.
13. TITOLO DI OCCUPAZIONE
Quesito: all’accertamento dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in
base al quale è occupato con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento, Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di
registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l ‘eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio
fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l’esistenza di formalità, vincoli o
onori, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i
vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico:
L’immobile durante il sopralluogo era occupato ed abitato dal sig. El Hassib Rachid in qualità di
proprietario dell’immobile.
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14.
OBBLIGHI ESPROPRIATIVI
Quesito: all’accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativi per pubblica utilità
Non esistono pratiche di esproprio in corso per pubblica utilità.
15.
ALLEGAZIONE PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILI, FOTOGRAFIE ESTRATTI VARI
Quesito: all’allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che
idoneamente li raffiguri
In riferimento alla presente parte del quesito si rimanda la lettura alla documentazione di seguito
allegata.
16.
VOLTURA CATASTALE IN CASO DI VENDITA
Quesito: proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere a presentare la nota di voltura catastale
La voltura verrà eseguito a seguito della vendita immobiliare.
17.
SUCCINTA DESCRIZIONE DEI LOTTI
Quesito: al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello
stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà
indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la
pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare
Si rimanda la lettura alla scheda allegata separatamente.
Pontirolo Nuovo, 22 Marzo 2013
Esperto Estimatore
Arch. Luciano Vigentini
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Prospetto Sud-Ovest “Condominio I Roveri”
Prospetto Est ed ingresso condominiale
“Condominio I Roveri”
Percorso condominiale
Soggiorno
Soggiorno
Angolo cottura
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Camera da letto
Camera da letto
Camera da letto
Balcone
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