Società immobiliari,
fondi comuni
d’investimento e SIIQ
La variabile fiscale nella scelta del modello operativo
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alcuni suoi membri ottimamente piazzati nelle classifiche individuali.
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
Prefazione
Non c’è dubbio che quello del trattamento fiscale degli investimenti immobiliari sia un territorio
che ha sempre determinato un’attenzione particolare da parte del legislatore nazionale il quale
se, da una parte, sotto il profilo dell’imposizione diretta, ha emanato a più riprese provvedimenti normativi volti essenzialmente a contrastare l’utilizzo dello strumento societario da parte
dei privati per la realizzazione di investimenti in immobili, dall’altra parte, sotto il profilo
dell’imposizione indiretta, ha più volte introdotto correttivi al sistema di alternatività tra IVA
e Imposta di Registro sulle compravendite immobiliari e sulle locazioni anch’essi apparentemente
in chiave anti abuso.
Ciò posto, sotto il profilo delle norme “comuni”, non v’è altrettanto dubbio che il medesimo
legislatore fiscale si sia sforzato di emanare alcune normative speciali di “favore” nel comparto
immobiliare, di cui la legge sui fondi immobiliari e, più di recente, quella sulle SIIQ e SIINQ
costituiscono l’asse portante. Tali normative, se devono essere lette anche nel solco del medesimo
sfavore per l’abuso da parte dei privati dello strumento societario per gli investimenti immobiliari, hanno tuttavia determinato l’esistenza, nel panorama legislativo ed economico, di due più che
validi strumenti di investimento per gli operatori “professionali” che, sia pure con alcuni limiti ed
inefficienze, costituiscono sicuramente un’alternativa, tenendo conto delle rispettive caratteristiche
e finalità, allo strumento “ordinario” delle società immobiliari, se non altro in considerazione
dell’evidente favore con cui tali opportunità sono considerate dal legislatore fiscale il quale, al
contrario e come già detto, non vede affatto di buon occhio l’utilizzo delle società (di comodo o
meno), un fatto questo che, nell’era della normativa antielusione e dell’abuso del diritto, non può
certo essere trascurato da un accorto investitore.
Questo volume, pur senza pretese di esaustività, vuole essere un contributo agile e di semplice
comprensione all’analisi delle differenze esistenti tra le diverse opportunità offerte dal panorama
legislativo italiano, in particolare sotto il profilo fiscale, nell’ottica di effettuazione di una scelta
del proprio modello operativo per gli investimenti immobiliari che tenga conto di come e quanto
la variabile fiscale possa incidere sulla fortuna dell’investimento.
Peraltro, proprio al momento di andare in stampa, è stato approvato il decreto legge n. 78/2010
“Misure urgenti per la stabilizzazione finanziaria e la competitività economica” che prevede,
tra l’altro, sia modifiche al regime civilistico/regolamentare dei fondi comuni di investimento in
generale, sia modifiche al regime fiscale dei fondi immobiliari in particolare. Al riguardo, in
evidente ottica anti-abuso, vengono introdotte norme più restrittive al fine di arginare il fenomeno
dei fondi immobiliari cosiddetti “veicolo” contrastando l’utilizzo strumentale dei fondi comuni
immobiliari a ristretta base partecipativa finalizzato al godimento del regime fiscale di favore
attualmente previsto. Ovviamente, le norme previste dal suddetto D.L. potrebbero formare
oggetto di ulteriori modifiche in sede di conversione.
3
Sommario
Capitolo I
Considerazioni di carattere generale in merito al regime fiscale degli
investimenti immobiliari e degli istituti previsti dall’ordinamento
tributario
1.
2.
L’influenza dei fondamentali economici sulla strutturazione e pianificazione
fiscale degli investimenti immobiliari .................................................................. 11
Le reazioni dell’ordinamento tributario all’abuso dello schermo societario
e la previsione di nuovi strumenti di investimento ........................................... 12
Capitolo II
Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo
I. Il trattamento delle società immobiliari ai fini delle imposte dirette .............. 15
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Premessa .................................................................................................................. 15
La tassazione degli immobili c.d. “patrimonio” ................................................. 15
La deduzione degli interessi passivi . .................................................................... 16
L’ammortamento dei fabbricati strumentali ....................................................... 18
Il regime della participation exemption...................................................................... 18
La disciplina delle società di comodo.................................................................... 20
Regime IRAP delle plusvalenze da cessione degli immobili ........................... 22
Rivalutazione degli immobili nell’ambito delle operazioni straordinarie ...... 23
II. IVA e imposte indirette .................................................................................... 24
1. Compravendita di fabbricati ...................................................................................24
1.1Fabbricati abitativi ........................................................................................... 24
1.2Fabbricati strumentali ..................................................................................... 24
1.3Trasferimenti di fabbricati abitativi nei confronti di imprese di rivendita
immobiliare ....................................................................................................... 25
1.4Scheda riepilogativa del regime IVA e delle imposte indirette delle
cessioni di fabbricati ....................................................................................... 26
2. Locazione di fabbricati ........................................................................................... 27
2.1Fabbricati abitativi ........................................................................................... 27
2.2Fabbricati strumentali ..................................................................................... 27
2.3Scheda riepilogativa del regime IVA e delle imposte indirette delle
locazioni di fabbricati ...................................................................................... 28
3. Affitto di aziende ..................................................................................................... 28
5
Sommario
Capitolo III
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
I. Caratteristiche civilistiche e regolamentari . .................................................... 29
1.
2.
3.
4.
5.
Soggetti coinvolti nello schema SGR/fondo comune d’investimento ........... 29
Requisiti della SGR. Cenni .................................................................................... 31
Attività tipica della SGR - Deleghe e ausilio di terzi specialisti. Cenni ......... 33
Disciplina civilistico/regolamentare dei fondi comuni di investimento
chiusi. Cenni ............................................................................................................. 34
I fondi immobiliari. Cenni ..................................................................................... 37
5.1Fondi immobiliari ordinari ............................................................................ 37
5.2Fondi immobiliari ad apporto pubblico ...................................................... 40
II. Il regime fiscale dei fondi immobiliari . .......................................................... 41
1.
2.
3
4.
5.
Imposte dirette ......................................................................................................... 41
IVA ................................................................................................................. 42
Imposte di registro, ipotecaria e catastale ........................................................... 42
Apporto di immobili prevalentemente locati ..................................................... 43
Regime fiscale dei partecipanti .............................................................................. 44
5.1Profili generali .................................................................................................. 44
5.2Soggetti residenti in Italia che non detengono le quote in relazione
ad un’impresa commerciale ............................................................................ 44
5.2.1 Proventi distribuiti dal fondo . ........................................................... 44
5.2.2 Plusvalenze ............................................................................................ 44
5.3.Soggetti residenti in Italia che detengono le quote in relazione
ad un’attività d’impresa e soggetti non residenti aventi una stabile
organizzazione in Italia .................................................................................... 44
5.3.1 Proventi distribuiti dal fondo . ........................................................... 44
5.3.2 Plusvalenze ............................................................................................ 45
5.4Soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia .................... 45
5.4.1 Proventi distribuiti dal fondo . ........................................................... 45
5.4.2 Plusvalenze ............................................................................................ 46
6 Disposizioni anti-abuso: dall’imposta patrimoniale dell’1% applicabile ai
fondi immobiliari a “ristretta base partecipativa”e “familiari” all’imposta
sostitutiva introdotta dal D.L. n. 78/2010............................................................ 46
6.1 Finalità ............................................................................................................... 46
6.2Regime dei fondi immobiliari a “ristretta base partecipativa”
e “familiari” ...................................................................................................... 47
6.2.1 Presupposti applicativi.......................................................................... 47
6.2.2 Applicazione dell’imposta patrimoniale, base imponibile
ed adempimenti...................................................................................... 48
6
Sommario
6.3Regime fiscale introdotto dal D.L. n. 78/2010 ........................................... 49
7. Presunzione di residenza delle società ed enti non residenti con patrimonio
prevalentemente investito in fondi immobiliari ..................................................50
Capitolo IV
Le SIIQ e le SIINQ
I. SIIQ e SIINQ come strumento di incentivo allo sviluppo nel mercato
immobiliare .................................................................................................... 53
1. Premessa .................................................................................................................. 53
2. Fonti normative ....................................................................................................... 53
3. Il regime SIIQ e SIINQ in sintesi ........................................................................ 53
II. Requisiti per l’accesso al regime ..................................................................... 55
1.
2.
3.
4.
Requisiti soggettivi .................................................................................................. 55
Requisiti statutari ..................................................................................................... 56
Requisiti della struttura partecipativa .................................................................. 57
Requisiti oggettivi . .................................................................................................. 58
4.1Svolgimento di locazione immobiliare in via prevalente ........................... 58
4.2Parametro patrimoniale ................................................................................... 59
4.3Parametro reddituale ........................................................................................ 60
III.Il regime fiscale delle SIIQ e delle SIINQ ......................................................... 61
1. Esercizio ed effetti dell’opzione per il regime .................................................... 61
2. Le SIINQ .................................................................................................................. 61
3. L’imposta di ingresso .............................................................................................. 62
4. Il regime di esenzione del reddito derivante dall’attività di locazione
immobiliare e assimilate ......................................................................................... 63
5. Obbligo di distribuzione dell’utile della gestione esente .................................. 64
6. Obbligo di tenuta di contabilità separate ............................................................ 66
7. Il trattamento delle perdite fiscali ......................................................................... 67
8. La disciplina delle riserve ....................................................................................... 67
9. L’opzione per il consolidato nazionale ................................................................. 68
10.Operazioni straordinarie ........................................................................................ 69
11. Cause di cessazione dal regime speciale .............................................................. 69
IV. Il regime dei conferimenti .............................................................................. 72
1. Imposte dirette ......................................................................................................... 72
7
Sommario
2. IVA e imposte indirette .......................................................................................... 73
V. Il regime fiscale dei soci . ................................................................................ 74
1. Distribuzioni dalle SIIQ o SIINQ ....................................................................... 74
2. Plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in SIIQ o SIINQ ..... 75
3. Soci non residenti .................................................................................................... 76
VI. Aspetti relativi ai rapporti internazionali ......................................................... 77
1. Convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni ............................... 77
2. Credito per le imposte pagate all’estero ............................................................... 78
Capitolo V
Considerazioni conclusive
1. Regimi a confronto . ................................................................................................ 79
2. Tabelle esemplificative ............................................................................................ 80
8
Considerazioni di carattere generale in merito al regime fiscale degli investimenti
immobiliari e degli istituti previsti dall’ordinamento tributario
Capitolo I
Considerazioni di carattere generale in merito al
regime fiscale degli investimenti immobiliari e degli
istituti previsti dall’ordinamento tributario
1. L’influenza dei fondamentali economici sulla
strutturazione e pianificazione fiscale degli
investimenti immobiliari
L’investimento immobiliare è normalmente un investimento di medio-lungo periodo in cui il ricorso all’indebitamento è parte integrante del ciclo economico. Un
elemento essenziale di cui occorre tenere conto, dunque, è dato dalla correlazione
fra il c.d. servizio del debito (sia per la quota capitale sia per la quota interessi) ed il
ciclo dei ricavi, siano essi rappresentati da canoni di locazione o da corrispettivi della
cessione delle unità immobiliari. Tale considerazione di carattere generale sembra
valida anche con riguardo alla cosiddetta attività di “gestione” immobiliare, quella,
cioè, finalizzata alla locazione dei cespiti, dove, tipicamente, le imprese finanziano
buona parte della loro attività ricorrendo all’indebitamento bancario, assistito da
garanzie ipotecarie gravanti sul patrimonio immobiliare. In questo caso, infatti, è
evidente che le caratteristiche strutturali e la logica economica dell’attività svolta
ruotano essenzialmente intorno all’equilibrio, in termini di garanzia di un margine
che sia adeguato e costante nel tempo, tra i costi per interessi passivi ed i ricavi per
canoni di locazione.
In questo contesto, proprio per la rilevante connessione con l’elemento temporale,
un ruolo decisivo viene ad essere assunto dalla tempistica di recupero dei costi di
acquisizione riassumibili - per quanto attiene ai profili tributari - (i) nell’effettivo
recupero (via detrazione o via rimborso) dell’IVA assolta nella fase acquisitiva, (ii)
nell’ammortamento del costo di acquisto (inclusivo delle eventuali imposte “d’atto”), (iii) nella deducibilità, ai fini delle imposte sul reddito, di tutti i costi di “funzionamento”.
Sono queste, del resto, le principali motivazioni che spingono ad adottare lo strumento societario per la strutturazione di un investimento nel settore immobiliare.
Ma esse non sono certamente le uniche visto che l’uso dello schermo societario
risponde, poi, anche a comprensibili esigenze di separazione del patrimonio esposto al rischio d’impresa, al potenziale coinvolgimento di terzi investitori ed anche a
parziali cessioni delle partecipazioni in questione che garantiscono all’investimento
immobiliare ragionevoli margini di flessibilità.
11
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
2. Le reazioni dell’ordinamento tributario all’abuso dello
schermo societario e la previsione di nuovi strumenti
di investimento
L’ordinamento tributario nazionale si caratterizza, storicamente, per una certa diffidenza rispetto alla gestione imprenditoriale dell’attività immobiliare, principalmente
con riguardo all’attività di gestione locativa degli immobili. Gli intereventi normativi in materia negli ultimi quarant’anni (quantomeno dalla riforma tributaria del
1971-1973 ad oggi) sono costituiti da disposizioni volte a prevenire, rendendolo
particolarmente oneroso, l’utilizzo strumentale da parte dei “privati” delle regole di
determinazione analitica del reddito d’impresa. Le disposizioni normative al riguardo sono rintracciabili innanzitutto nelle previsioni dettate ai fini delle imposte sui redditi (tanto per le persone fisiche, come anche
per società ed enti), che tendono ad escludere dalla categoria degli immobili strumentali i cespiti oggetto di locazione, non considerandoli utilizzati direttamente nell’attività
d’impresa ma qualificandoli come mero oggetto della stessa. Questa risalente posizione interpretativa sembra fondarsi su un preconcetto secondo cui tutte le immobiliari di “gestione” nascerebbero per esigenze strumentali di gestione di patrimoni
“privati” e trova la sua espressione sul piano normativo innanzitutto negli articoli
43 e 90 del D.P.R. n. 917/1986 (“TUIR”). In base a tali previsioni normative, infatti, gli immobili relativi alle imprese, ove destinati alla locazione, costituiscono beni
strumentali all’impresa solo se dal punto di vista oggettivo si caratterizzino per essere immobili non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (se siano,
quindi, immobili strumentali “per natura”); diversamente, gli immobili differenti dagli
immobili strumentali per natura (quali tipicamente gli immobili a destinazione abitativa) se locati non sono comunque considerati immobili strumentali “per destinazione”
e sono perciò tassati secondo i criteri forfetari. Ciò può d’altra parte determinare
effetti di penalizzazione a carico dei soggetti che - viceversa - realizzano veramente
l’attività imprenditoriale mediante la locazione immobiliare.
Questa impostazione concettuale, peraltro, sembra essere alla base delle modifiche apportate al regime IVA relativo agli immobili con la riforma del 1996-1997
(c.d. riforma Visco) che, da un lato, ha introdotto uno specifico regime di indetraibilità oggettiva per certe tipologie di immobili “abitativi” (art. 19-bis1 del D.P.R. n.
633/1972) e, da un altro lato, ha disciplinato in modo analitico le ipotesi in cui l’utilizzo dello strumento societario deve considerarsi “di comodo” ai fini dell’IVA (art. 4,
comma 5, del D.P.R. n. 633/1972), venendo meno il requisito della commercialità e,
quindi, la possibilità di recuperare mediante il sistema delle detrazioni e dei rimborsi
le imposte pagate sugli acquisti.
12
Considerazioni di carattere generale in merito al regime fiscale degli investimenti
immobiliari e degli istituti previsti dall’ordinamento tributario
Una limitazione frutto di tale impostazione è data inoltre dall’esclusione delle società immobiliari c.d. “di gestione” dal regime di esenzione parziale (in misura del 95%)
delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni (regime della participation
exemption), che rappresenta il fulcro della tassazione delle società di capitali alla luce
della riforma introduttiva dell’IRES del 2004 (c.d. riforma Tremonti).
Una ulteriore stretta è intervenuta per effetto della successiva novella apportata dal
decreto “Bersani - Visco” (il D.L. n. 223/2006) che, da un lato ha modificato la disciplina delle c.d. “società di comodo” ai fini delle imposte sui redditi rendendone generalizzata l’applicazione, ben al di là dell’utilizzazione “familiare” dello strumento societario, dall’altro ha riformato in modo radicale il regime impositivo indiretto tanto
delle cessioni quanto delle locazioni immobiliari, incrementando e generalizzando il
peso delle imposte ipotecaria e catastale sia pure in un’ottica antiabuso.
Infine, un impatto notevole sulle attività immobiliari si è verificato pure con gli interventi di riforma del sistema di imposizione sul reddito, attuati con la legge finanziaria per il 2008 (L. n. 244/2007) che (i) hanno eliminato la possibilità di procedere
ed ammortamenti per sole ragioni fiscali (in via extracontabile, mediante variazioni
in diminuzione in dichiarazione, ai sensi dell’art. 109, comma 4, del TUIR) e (ii)
hanno riformato i criteri di deducibilità degli interessi passivi ai fini IRES (art. 96
del TUIR).
Entrambe le disposizioni ricordate, ma soprattutto quella sulla deducibilità degli
interessi passivi, rischiano di incidere in misura determinante, decretandone definitivamente l’antieconomicità, sulla gestione immobiliare svolta tramite società commerciali. Ed infatti, se la possibilità di dedurre ammortamenti fiscali non stanziati
in bilancio sostanziava una norma forfetaria di tipo sovvenzionale, creando una
situazione di “vantaggio” per la società che ne beneficiava, la possibilità di dedurre
pienamente gli interessi passivi rappresenta invece per la società immobiliare una
esigenza vitale, proprio in ragione delle caratteristiche strutturali del business condotto e del carattere necessitato di un elevato indebitamento. Sembra essere sostanzialmente per questa ragione - vale a dire per l’intervenuta
antieconomicità sopravvenuta della gestione immobiliare (in virtù dei numerosi
provvedimenti richiamati) - che il legislatore si è, poi, determinato a prevedere, con
la medesima norma di legge (art. 1, comma 36, della L. n. 244/2007) (i) da un lato
la costituzione di una commissione governativa di studio che avrebbe dovuto tracciare le linee di una riforma organica del settore immobiliare, e (ii) dall’altro, in via
transitoria ed in attesa dell’esito dei lavori di tale commissione, una deroga ai limiti
generali alla deducibilità degli interessi passivi relativi a mutui ipotecari contratti in
13
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
relazione ad immobili destinati alla locazione.
In conclusione, sembra che la ratio che caratterizza le norme tributarie in materia
trovi la sua giustificazione in una visione di piccole dimensioni degli investimenti
immobiliari, quale il caso della persona fisica che intende nascondere il proprio patrimonio od utilizzare lo schermo societario per vantaggi fiscali ai quali altrimenti
non avrebbe diritto. In sintesi, dunque, per effetto degli interventi normativi sopra
menzionati l’attività di gestione immobiliare mediante lo strumento societario appare inefficiente dal punto di vista fiscale, soprattutto con riguardo all’attività di tipo
locativo.
A fronte di questo stato di fatto rileva, tuttavia, considerare come l’evoluzione legislativa degli ultimi anni abbia prodotto anche un parziale contro-bilanciamento mediante la previsione di due strumenti alternativi di investimento immobiliare dotati
di un regime fiscale di favore:
- i fondi comuni di investimento immobiliare, e
- le società di investimento immobiliare quotate (“SIIQ”).
Dopo aver riepilogato i principali aspetti di natura fiscale relativi alle società immobiliari (capitolo II), il presente lavoro contiene una disamina dei profili regolamentari e fiscali dei fondi immobiliari (capitolo III) e delle SIIQ (capitolo IV).
14
Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo
Capitolo II
Le società immobiliari
Selezione degli aspetti fiscali di rilievo
I. Il trattamento delle società immobiliari ai fini delle imposte
dirette
1.Premessa
Le società immobiliari costituite in forma di società di capitali sono, ai fini delle
imposte dirette, soggetti passivi dell’IRES secondo le regole ordinariamente applicabili. Pertanto, in termini generali, il reddito imponibile delle società immobiliari è
soggetto all’IRES (27,5%) ed all’IRAP (3,9%).
Ciò posto, nel presente capitolo vengono riepilogati le principali norme di interesse
specifico, ai fini delle imposte dirette, in relazione alle società immobiliari. 2. La tassazione degli immobili c.d. “patrimonio”
Ai sensi dell’art. 90, comma 1, del TUIR, i redditi degli immobili c.d. “patrimonio”,
ossia quelli che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa né
beni alla cui produzione od al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa, concorrono alla formazione del reddito nell’ammontare determinato in base alle regole per i
redditi fondiari, vale a dire sulla base delle rendite catastali e, dunque, non sulla base
dei ricavi e dei costi effettivi relativi agli immobili in questione. La suddetta regola è derogata qualora gli immobili “patrimonio” formino oggetto
di locazione ed il relativo canone (forfettariamente ridotto del 15% del canone medesimo, nonché dell’importo delle spese documentate sostenute ed effettivamente
rimaste a carico per la realizzazione degli interventi di cui all’art. 3, comma 1, lett. a),
D.P.R. n. 380/20011) risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobi-
1. Si tratta degli “interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti”. 15
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
liare2 . In tal caso, il reddito è determinato in misura pari all’importo del canone di
locazione al netto della riduzione del 15%. Come naturale corollario della tassazione basata sulle rendite catastali, ai sensi del
comma 2 dell’art. 90 del TUIR, le spese e gli altri componenti negativi relativi agli
immobili “patrimonio” non sono ammessi in deduzione. Ciò trova giustificazione
nel fatto che tali spese e componenti negativi sarebbero già considerati ai fini della
determinazione delle rendite catastali. In termini concreti, con riguardo agli immobili “patrimonio” non sono dunque deducibili ai fini fiscali gli ammortamenti e le
spese per la manutenzione ordinaria imputate al conto economico. In merito alla disposizione in questione, la legge finanziaria 2008 (art. 1, comma 35, l. n. 244/2007),
dirimendo una annosa controversia, ha chiarito, con norma di interpretazione autentica, che tra le spese ed i componenti negativi indeducibili non si comprendono
gli interessi passivi (c.d. “interessi passivi di finanziamento”) relativi a finanziamenti
contratti per l’acquisizione degli immobili “patrimonio”.3 Come successivamente
chiarito dall’Amministrazione finanziaria4, devono considerarsi esclusi dal divieto di
deducibilità (e sono, quindi, deducibili secondo le regole ordinarie ed entro i limiti
da esse previsti5) non solo gli interessi passivi sostenuti in relazione a finanziamenti accesi per l’acquisto di immobili “patrimonio”, ma anche gli interessi relativi a
finanziamenti stipulati per la costruzione degli stessi immobili. Rientrano, invece,
nell’ambito del divieto di deducibilità gli interessi passivi relativi a finanziamenti
contratti, ad esempio, al fine di effettuare interventi di manutenzione straordinaria
(c.d. “interessi passivi di funzionamento”).
3. La deduzione degli interessi passivi
Come noto, il nostro ordinamento tributario prevede una limitazione generalizzata
alla deduzione degli interessi passivi, introdotta a partire dal 1° gennaio 2008 con
l’art. 96 del TUIR in sostituzione della previgente disciplina della thin capitalisation,
del pro-rata generale e del pro-rata patrimoniale.
2. Ai sensi dell’art. 37, comma 1, del TUIR, il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante applicazione delle tariffe d’estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale
per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante
stima diretta.
3. Prima del chiarimento, l’Amministrazione finanziaria aveva inizialmente ritenuto che il divieto di
deducibilità si applicasse anche agli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione
degli immobili “patrimonio” (circolare n. 6/E del 2006). 4. Circolare n. 19/E del 2009.
5. Si veda quanto osservato nel paragrafo successivo in tema di deduzione degli interessi passivi.
16
Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo
In particolare, gli interessi passivi (ed oneri assimilati) sono interamente deducibili in
ciascun periodo d’imposta fino a concorrenza degli interessi attivi (e proventi assimilati) nello stesso periodo d’imposta. L’eventuale eccedenza degli interessi passivi
è deducibile nei limiti del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica6. Va al riguardo notato che, a partire dal terzo periodo d’imposta successivo
a quello in corso al 31 dicembre 2007 (vale a dire dal periodo d’imposta 2010 per i
soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare), la quota del risultato operativo
lordo non utilizzata per la deduzione degli interessi passivi può essere utilizzata nei
periodi d’imposta successivi. Inoltre, gli interessi passivi indeducibili in un determinato periodo d’imposta (per superamento del limite del 30%) possono essere
dedotti nei periodi d’imposta successivi qualora gli interessi passivi di competenza
eccedenti gli interessi passivi siano inferiori al 30% del risultato operativo lordo di
competenza ed entro tale limite. Disposizioni particolari sono poi previste per le banche e gli altri soggetti finanziari
nonché in caso di consolidato fiscale. Per quanto riguarda le società immobiliari, va notato che, a norma del comma 6
dell’art. 96 del TUIR, resta comunque ferma l’applicazione prioritaria delle regole di indeducibilità assoluta previste dall’art. 90, comma 2, dello stesso decreto in
relazione agli immobili “patrimonio”. Sono, dunque, totalmente indeducibili, in
base al richiamato art. 90, gli “interessi di funzionamento” relativi agli immobili
“patrimonio”. Ciò detto, gli “interessi passivi di finanziamento” relativi agli stessi
immobili - che, come notato, non rientrano nel divieto di deducibilità di cui all’art.
90, comma 2, del TUIR - sono invece deducibili nei limiti ed alle condizioni di cui
all’art. 96 in discorso. Infine, una disposizione di particolare rilievo per le società immobiliari è contenuta
nell’art. 1, comma 36, della legge finanziaria 2008. Tale disposizione prevede, nella
prima parte, l’istituzione di una commissione di studio sulla fiscalità diretta ed indiretta delle imprese immobiliari con il compito di proporre l’adozione di modifiche
normative al fine di semplificare e razionalizzare il sistema vigente. In prospettiva
di realizzare la suddetta revisione organica della fiscalità riguardante le imprese immobiliari, la medesima norma stabilisce, in via transitoria e fino all’entrata in vigore
delle modifiche normative, la non rilevanza ai fini dell’art. 96 del TUIR degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla
locazione. In altri termini, dunque, i suddetti interessi passivi sono interamente
deducibili e non si applicano, pertanto, le limitazioni di cui all’art. 96 citato. Al
6. Per risultato operativo lordo si intende la differenza tra il valore ed i costi della produzione (con
talune esclusioni) previsti, rispettivamente, dalle lettere a) e b) dell’art. 2425 del codice civile.
17
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
riguardo, l’Amministrazione finanziaria è intervenuta al fine di individuare l’ambito
di applicazione soggettivo ed oggettivo della norma in questione.7 In primo luogo,
secondo l’Agenzia delle Entrate, l’ambito soggettivo è limitato alle c.d. “immobiliari
di gestione”. A tale proposito, sono immobiliari di gestione le società il cui valore
del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione od al cui scambio è effettivamente
diretta l’attività nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell’esercizio dell’impresa; si tratta, in sintesi, delle società la cui attività consiste principalmente nella
mera utilizzazione passiva degli immobili “patrimonio” e strumentali per natura
locati o comunque non utilizzati direttamente. Per quanto concerne il presupposto
oggettivo, l’Amministrazione finanziaria ritiene che il legislatore faccia riferimento
agli immobili “patrimonio” ed agli immobili strumentali per natura, purché destinati all’attività locativa. Sarebbero dunque esclusi - a parere dell’Amministrazione e
nonostante non vi sia una espressa previsione normativa in tal senso - i beni merce. Infine, è stato chiarito che la disposizione in questione trova applicazione anche
nell’ipotesi in cui gli immobili, oggetto di locazione, siano detenuti in virtù di un
contratto di leasing.
4. L’ammortamento dei fabbricati strumentali
In generale, le quote di ammortamento dei fabbricati strumentali sono deducibili ai
fini fiscali. Per effetto della disposizione di cui all’art. 36, comma 7, del D.L. n. 223/2006, ai fini
del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione
e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Al riguardo, il costo da attribuire alle
aree, ove non autonomamente acquistate, è pari al maggiore tra (i) quello esposto in
bilancio nell’anno di acquisto e (ii) il 20% (30% per i fabbricati industriali8) del costo
complessivo. Tali disposizioni trovano applicazione anche ai fabbricati strumentali
in locazione finanziaria.
5. Il regime della participation exemption
A norma dell’art. 87 del TUIR, le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società di capitali non concorrono alle formazione del reddito in quanto
7. Circolare n. 37/E del 2009.
8. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni.
18
Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo
esenti nella misura del 95%, mentre il restante 5% è ordinariamente soggetto a
tassazione.
In particolare, al fine dell’applicazione del suddetto regime devono ricorrere i seguenti requisiti:
a) possesso ininterrotto della partecipazione per dodici mesi;9
b) classificazione nella categoria delle immobilizzazioni finanziarie nel primo
bilancio chiuso durante il periodo di possesso;
c) residenza della società partecipata in un paese White List10 ovvero, in alternativa, dimostrazione, a seguito dell’esercizio dell’interpello ai sensi dell’art.
167, comma 5, lett. b), del TUIR, che dalle partecipazioni non sia stato conseguito, fin dall’inizio del periodo di possesso, l’effetto di localizzare i redditi
in un paese non incluso nella White List;
d) esercizio da parte della società partecipata di un’impresa commerciale (c.d.
requisito della “commercialità”). Tale requisito non opera per le partecipazioni in società quotate in borsa nonché con riguardo alle plusvalenze
realizzate mediante offerte pubbliche di vendita.
I requisiti di cui alle lettere c) e d) devono sussistere ininterrottamente, al momento
del realizzo, dal terzo periodo d’imposta anteriore al realizzo stesso.11
9. In caso di conferimento d’azienda, la partecipazione ricevuta in cambio si considera iscritta come
immobilizzazione finanziaria nel bilancio in cui risultavano iscritti i beni dell’azienda conferita (art.
176, comma 5, TUIR).
10. Ai sensi dell’art. 168 bis, comma 2, del TUIR, con decreto del Ministro dell’economia e delle
finanze sono individuati gli Stati e territori che consentono un adeguato scambio di informazioni e
nei quali il livello di tassazione non è sensibilmente inferiore a quello applicato in Italia (c.d. White
List). Il decreto non è ancora stato emanato e, nelle more, continua ad applicarsi il previgente regime
basato sulle c.d. Black List.
11. Al riguardo, nel caso in cui la società partecipata sia costituita da meno di tre anni, secondo le
indicazioni dell’Amministrazione finanziaria (circolare n. 36/2004), deve farsi riferimento al minor
periodo intercorso tra l’atto costitutivo e la cessione della partecipazione. Tuttavia, la stessa Amministrazione ha precisato che tale principio non trova applicazione in caso di operazioni straordinarie
(menzionando espressamente fusioni e scissioni). In tal caso, infatti, le nuove entità ereditano dai
danti causa anche le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione dei requisiti di residenza e commercialità (c.d. principio di continuità). Con le risoluzioni n. 163/E del 2005 e n. 227/E del 2009,
è stata confermata l’applicazione del principio di continuità anche alle ipotesi di conferimento di
ramo d’azienda ad una società neo-costituita. In tal caso, pertanto, il requisito della “commercialità”
si considera rispettato “solo se la conferitaria “eredita” il ramo commerciale di una società che sia
prevalentemente commerciale, a condizione che detta attività venga ininterrottamente svolta anche
dalla conferitaria fino alla data di cessione della partecipazione e nel rispetto del requisito temporale”
(risoluzione n. 227/E del 2009).
19
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
Per le partecipazioni in società la cui attività consiste in via esclusiva o prevalente
nell’assunzione di partecipazioni, i requisiti di cui alle lettere c) e d) si riferiscono alle
società partecipate e si considerano verificati quando sussistono nei confronti delle
partecipate che rappresentano la maggior parte del valore del patrimonio sociale
della partecipante.
Con specifico riferimento al comparto immobiliare, la stessa norma prevede che il
requisito della “commercialità” non sussista con riguardo a società il cui valore del
patrimonio sia costituito prevalentemente da beni immobili diversi da quelli alla cui
produzione od al cui scambio è effettivamente diretta l’attività dell’impresa nonché
dagli impianti e fabbricati utilizzati direttamente nell’esercizio d’impresa. In linea
generale, secondo l’Agenzia delle Entrate, i fabbricati concessi in locazione, anche
attraverso contratti di affitto di azienda, non si considerano utilizzati direttamente
nell’esercizio dell’impresa12 e, quindi, il regime della participation exemption non è applicabile. L’Agenzia ritiene invece che rientrino nel novero degli immobili utilizzati
direttamente nell’esercizio dell’impresa i fabbricati oggetto di una “gestione attiva”,
la cui locazione non rileva autonomamente ma è funzionalmente connessa con
una serie di servizi collegati che incidono in modo rilevante nella determinazione
dei corrispettivi pattuiti; in particolare, “tale fattispecie di “gestione attiva” dei fabbricati
può ricorrere nei casi di società che gestiscono gallerie commerciali se la locazione dell’immobile
rappresenta uno degli elementi che compongono un coacervo di servizi resi assieme, ad esempio, alla
richiesta e gestione delle autorizzazioni amministrative (licenze commerciali) per lo svolgimento
delle attività nei singoli negozi, alla promozione e pubblicità degli spazi pubblicitari, alla pulizia e
manutenzione degli spazi e dei servizi accessori interni al centro commerciale, alla predisposizione
di spazi comuni che favoriscano l’intrattenimento dei clienti e di attrezzature (mobilio, stigliature,
eccetera) necessarie al funzionamento dei singoli negozi, allo svolgimento di tutte le complesse attività relative all’organizzazione e pubblicizzazione dei negozi, nonché alla fornitura dei servizi
comuni necessari per lo svolgimento dell’attività all’interno dei centri commerciali”.13
6. La disciplina delle società di comodo
In termini generali, si considerano società di comodo le società che non svolgono
un’attività economica effettiva, ma si limitano al mero godimento dei frutti dei beni
facenti parte del patrimonio aziendale. Un esempio ricorrente è quello delle società
immobiliari di mero godimento.
Con evidenti finalità antielusive l’art. 30 della l. n. 724/1994 prevede che, qualora i
12. Circolare n. 36/E del 2004.
13. Interrogazione e Risposta Parlamentare n. 5-03920 in data 8/9 febbraio 2005.
20
Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo
ricavi effettivi non superino certi importi determinati sulla base di appositi parametri, alla società venga attribuito un reddito minimo determinato forfettariamente. Più in dettaglio, una società si considera non operativa quando l’ammontare complessivo dei ricavi, degli incrementi delle rimanenze e dei proventi, esclusi quelli
straordinari, risultanti dal conto economico, è inferiore alla somma degli importi che
risultano applicando le seguenti percentuali (c.d. test di operatività)14:
a) il 2% del valore dei beni indicati nell’art. 85, comma 1, lettere c), d) ed e), del
TUIR e delle quote di partecipazione nelle società commerciali di cui all’art.
5 del medesimo decreto, anche se tali beni e partecipazioni costituiscono
immobilizzazioni finanziaria, aumentato del valore dei crediti;
b) il 6% del valore delle immobilizzazioni costituite da beni immobili e navi,
anche in locazione finanziaria; per gli immobili classificati nella categoria
catastale A/10 si applica il 5%; per gli immobili a destinazione abitativa acquisiti o rivalutati nell’esercizio e nei due precedenti la percentuale è ridotta
al 4%; per gli immobili situati in comuni con popolazione inferiore a 1.000
abitanti la percentuale è ridotta all’1%;
c) il 15% del valore delle altre immobilizzazioni, anche in locazione finanziaria.
Ai fini del suddetto calcolo, i ricavi ed i proventi nonché i valori dei beni e delle
immobilizzazioni vanno assunti in base alle risultanze medie dell’esercizio e dei due
precedenti. Qualora la società risulti non operativa, si presume che il reddito della stessa nel
periodo d’imposta non sia inferiore alla somma degli importi determinati come segue:
- 1,5% del valore dei beni indicati nella lettera a);
- 4,75% del valore delle immobilizzazioni costituite da beni immobili o navi;
14. Sono previste le seguenti esclusioni: 1) soggetti per i quali, per la particolare attività svolta, è
obbligatorio costituirsi in forma di società di capitali; 2) soggetti che si trovano nel primo periodo
d’imposta; 3) società in amministrazione straordinaria o controllata; 4) società ed enti che controllano
società ed enti i cui titoli sono negoziati in mercati regolamentati nonché le stesse società quotate e
le società da esse controllate anche indirettamente; 5) società esercenti pubblici servizi di trasporto;
6) società con un numero di soci non inferiore a 50; 7) società che nei due esercizi precedenti hanno
avuto un numero di dipendenti mai inferiore a 10; 8) società soggette a procedure concorsuali; 9)
società che presentano un ammontare complessivo del valore della produzione superiore al totale
dell’attivo dello stato patrimoniale; 10) società partecipate da enti pubblici almeno per il 20%; 11)
società che risultano congrue e coerenti ai fini degli studi di settore.
21
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
4% per gli immobili classificati nella categoria catastale A/10; 3% per gli
immobili a destinazione abitativa acquisiti o rivalutati nell’esercizio e nei due
precedenti; 0,9% per gli immobili situati in comuni con popolazione inferiore a 1.000 abitanti;
- 12% del valore delle altre immobilizzazioni.
Inoltre, in aggiunta alla tassazione sulla base del reddito presunto la società che
viene qualificata non operativa subisce un’altra serie di limitazioni di natura fiscale. In primo luogo, le perdite fiscali di esercizi precedenti possono essere computate
soltanto in diminuzione della parte di reddito eccedente quello minimo. In secondo
luogo, si presume che il valore della produzione netta ai fini IRAP non sia inferiore al reddito minimo presunto, aumentato delle retribuzioni del personale, dei
compensi per collaboratori coordinati e continuativi e lavoratori autonomi e degli
interessi passivi. Infine, sono degne di menzione, in considerazione della particolare rilevanza che
può assumere con riguardo alle società immobiliari, le limitazioni in materia di IVA. Infatti, per le società non operative l’eccedenza di credito risultante dalla dichiarazione IVA non è ammessa a rimborso, non può formare oggetto di compensazione
ai sensi dell’art. 17 del D.Lgs. n. 241/1997 o di cessione ai sensi dell’art. 5, comma
4 ter, del D.L. n. 70/1988. Inoltre, qualora per tre periodi d’imposta consecutivi la
società non effettui operazioni IVA per un importo non inferiore a quello che risulta
dall’applicazione delle percentuali del test di operatività, l’eccedenza di credito non è
ulteriormente riportabile a scomputo dell’IVA a debito relativa ai periodi d’imposta
successivi.
Da ultimo, va notato che resta salva la possibilità per la società di presentare un’istanza per la disapplicazione della norma in questione in presenza di oggettive situazioni
che hanno reso impossibile il conseguimento del reddito o l’effettuazione delle operazioni rilevanti ai fini IVA. Con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle
Entrate del 14 febbraio 2008 sono state individuate determinate situazioni oggettive
in presenza delle quali è consentito disapplicare il regime delle società di comodo
senza dover esperire la procedura dell’interpello.
7.Regime IRAP delle plusvalenze da cessione degli immobili
Come noto, l’IRAP si applica sul valore della produzione netta derivante dall’attività
esercitata nel territorio dello Stato. 22
Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo
In base all’art. 5, comma 3, del D.Lgs. n. 446/1997 (a seguito delle modifiche introdotte dalla legge finanziaria 2008), le plusvalenze e le minusvalenze derivanti dalla
cessione di immobili che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa né beni alla cui produzione od al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa
concorrono in ogni caso alla formazione del valore della produzione (immobili “patrimonio”). Con le modifiche introdotte dalla richiamata legge finanziaria 2008, è stata inoltre
soppressa la disposizione in base alla quale le plusvalenze e le minusvalenze relative
a beni strumentali non derivanti da operazioni di trasferimento di azienda concorrono alla formazione della base imponibile IRAP. Al riguardo, è sorto il dubbio
se, a seguito di tale soppressione, le suddette plusvalenze e minusvalenze fossero irrilevanti ai fini IRAP. Tuttavia, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che
tali plusvalenze e minusvalenze continuino a concorrere alla formazione della base
imponibile IRAP in quanto la totale irrilevanza delle stesse non sarebbe coerente
con la disposizione sopra citata che prevede la rilevanza delle plusvalenze e delle
minusvalenze relative agli immobili “patrimonio” nonché con la deducibilità dalla
base imponibile delle quote di ammortamento relative ai beni strumentali (inclusi gli
immobili strumentali).15
8.Rivalutazione degli immobili nell’ambito delle operazioni
straordinarie
L’art. 176 del TUIR (contenente la disciplina fiscale del conferimento di azienda tra
soggetti residenti nel territorio dello Stato) prevede, al comma 2 ter, la possibilità per
la società conferitaria di affrancare ai fini fiscali i maggiori valori attribuiti in bilancio
alle immobilizzazioni materiali (ivi inclusi gli immobili) ed immateriali mediante il
pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRES e dell’IRAP con aliquota del 12% per
i valori fino a 5 milioni di euro, del 14% per i valori tra 5 e 10 milioni di euro e del
16% per i valori eccedenti 10 milioni di euro. I maggiori valori si considerano riconosciuti (i) ai fini dell’ammortamento a partire dal periodo d’imposta nel corso del
quale viene esercitata l’opzione e (ii) ai fini del realizzo a partire dal quarto periodo
d’imposta successivo a quello dell’opzione16.
La medesima possibilità di rivalutazione è prevista inoltre in occasione di operazioni
di fusione o scissione. 15. Circolare n. 27/E del 2009.
16. In caso di realizzo prima di tale momento, si assume il valore fiscale non rivalutato e l’imposta
sostitutiva versata può essere scomputata ai sensi dell’art. 79 del D.P.R. n. 917/1986.
23
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
II. IVA e imposte indirette
1. Compravendita di fabbricati
1.1Fabbricati abitativi
In linea di principio, le cessioni di fabbricati ad uso abitativo (categorie catastali
da A/1 a A/9 ed A/11), effettuate nei confronti di qualunque soggetto, sono
esenti ai fini IVA. In tal caso, le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono
dovute in misura proporzionale con le aliquote, rispettivamente, del 7%, 2% e
1%.
Sono invece soggette ad IVA le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o
dalle imprese che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi
di ristrutturazione17 entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento od anche successivamente nel caso in cui entro tale termine
i fabbricati siano locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione
di programmi di edilizia residenziale convenzionata. L’IVA si applica con le
aliquote del 4%, 10% o 20% in relazione alle caratteristiche oggettive del fabbricato e soggettive dell’acquirente. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali si
applicano nella misura fissa di Euro 168 ciascuna.
1.2Fabbricati strumentali
Le cessioni di fabbricati strumentali (categorie catastali A/10, B, C, D ed E)
sono di regola esenti ai fini IVA. Sono tuttavia soggette ad IVA le seguenti cessioni:
a) quelle effettuate, entro quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, dalle imprese costruttrici o dalle imprese che
hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di ristrutturazione;
b) quelle effettuate nei confronti di soggetti IVA che svolgono in via esclusiva o prevalente attività da cui derivi il diritto alla detrazione non superiore al 25%;
17. Gli intereventi rilevanti a tali fini sono quelli di cui all’art. 31, comma 1, lett. c), d) ed e), della l.
n. 457/1978.
24
Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo
c) quelle effettuate nei confronti di cessionari che non sono soggetti IVA;
d) quelle per le quali il cedente abbia esercitato, nell’atto di cessione, l’opzione per l’imposizione ai fini IVA.
L’IVA si applica con aliquota del 20%. Nelle ipotesi b) e d), l’IVA si applica con
il meccanismo dell’inversione contabile (c.d. reverse charge)
Indipendentemente dal regime di esenzione od imponibilità IVA applicabile, le
cessioni in questione sono soggette ad imposta di registro nella misura fissa di
Euro 168 ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale con le
aliquote, rispettivamente, del 3% ed 1% (ridotte del 50% per le cessioni di cui
siano parte fondi immobiliari o imprese di locazione finanziaria). 1.3Trasferimenti di fabbricati abitativi nei confronti di imprese
di rivendita immobiliare
Le cessioni di fabbricati abitativi esenti ai fini IVA effettuate nei confronti di
imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di beni immobili possono essere assoggettate ad imposta di registro con
aliquota dell’1% ed alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di Euro
168 ciascuna, in luogo della ordinaria tassazione in misura proporzionale, a condizione che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni. Ove la suddetta condizione del ritrasferimento entro il triennio non si realizzi, le
imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute nella misura ordinaria e si
rende applicabile una sanzione pecuniaria del 30% oltre gli interessi di mora.
25
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
1.4Scheda riepilogativa del regime IVA e delle imposte indirette
delle cessioni di fabbricati
# Cedente
Acquirente
1. Imprese
Chiunque
costruttrici
o che hanno
eseguito opere
di ristrutturazione
entro 4 anni
2. Soggetti passivi
IVA diversi dai
cedenti indicati
sub 1.
Chiunque
IVA
Imposta
Imposta
di registro ipotecaria
Cessione di fabbricati abitativi
4%
Euro 168
Euro 168
10%
20%
Esente
7%
2%
Imposta
catastale
Euro 168
1%
Cessione di fabbricati strumentali
• 3%
• 1%
Chiunque
20%
Euro 168
3. Imprese
• 1,5% per fondi • 0,5% per fondi
costruttrici o che
immobiliari;
immobiliari,
hanno eseguito
SIIQ e società
SIIQ e società
opere
di leasing
di leasing
di ristrutturazione
entro 4 anni
20%
Euro 168
3%
1%
• Soggetti
4. Soggetti passivi
(reverseIVA con
IVA diversi dai
charge per
diritto alla
cedenti indicati
detrazione i soggetti
sub 1.
IVA con
pari o
inferiore al diritto alla
detrazione
25%
• Soggetti
pari od
non IVA
inferiore al
25%)
• 3%
• 1%
5. Soggetti passivi
Chiunque
Esente
Euro 168
• 1,5% per fondi • 0,5% per fondi
IVA diversi dai
esclusi gli
immobiliari,
immobiliari
cedenti indicati
acquirenti
SIIQ e società
e società di
sub 1. che non
sub 4.
di leasing
leasing
esercitano
l’opzione per l’IVA
• 3%
• 1%
6. Soggetti passivi
Chiunque
20%
Euro 168
• 1,5% per fondi • 0,5% per fondi
IVA diversi
esclusi gli
(reverseimmobiliari,
immobiliari,
dai cedenti
acquirenti
charge)
SIIQ e società
SIIQ e società
sub 4.
indicati sub 1.
di leasing
di leasing
che esercitano
l’opzione per l’IVA
26
Le società immobiliari - Selezione degli aspetti fiscali di rilievo
2. Locazione di fabbricati
2.1Fabbricati abitativi
In linea generale, le locazioni di fabbricati abitativi effettuate da soggetti passivi
IVA nei confronti di qualsiasi locatario sono esenti da IVA. L’imposta di registro si applica in misura proporzionale con aliquota del 2%.
Sono imponibili ai fini IVA le locazioni di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata dalle imprese che li hanno
costruiti o che hanno realizzato interventi di ristrutturazione entro quattro anni
dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento ed a condizione che
il contratto abbia durata non inferiore a quattro anni. In tal caso, l’imposta di
registro si applica nella misura fissa di Euro 168. 2.2Fabbricati strumentali
Le locazioni di fabbricati strumentali sono in linea di principio esenti ai fini
IVA.
Tuttavia, esse sono imponibili ai fini IVA nei seguenti casi:
a) locazioni nei confronti di soggetti IVA che svolgono in via esclusiva o
prevalente attività da cui derivi il diritto alla detrazione non superiore al
25%;
b) locazioni nei confronti di locatari che non sono soggetti IVA
c) locazioni per le quali il locatore abbia esercitato, nel relativo atto, l’opzione per l’imposizione ai fini IVA.
In entrambi i casi (vale a dire locazioni esenti e locazioni imponibili ai fini IVA),
l’imposta di registro si applica in misura proporzionale con aliquota dell’1%.
27
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
2.3Scheda riepilogativa del regime IVA e delle imposte indirette delle
locazioni di fabbricati
#
1.
2.
3.
4.
5.
Locatore
Conduttore
Locazione di fabbricati abitativi
Imprese costruttrici o che
Chiunque
hanno eseguito opere di
ristrutturazione entro 4 anni
in caso di locazioni non inferiori
a 4 anni in attuazione di piani
di edilizia abitativa
Soggetti passivi IVA diversi
Chiunque
dai cedenti indicati sub 1.
Locazione di fabbricati strumentali
• Soggetti IVA con diritto alla
Soggetti passivi IVA
detrazione pari o inferiore
al 25%
• Soggetti non IVA
Soggetti passivi IVA che non
Chiunque esclusi i conduttori
esercitano l’opzione per l’IVA
sub 3.
Soggetti passivi IVA che
Chiunque esclusi i conduttori
esercitano l’opzione per l’IVA
sub 3.
IVA
Imposta di
registro
20%
Euro 168
Esente
2%
20%
1%
Esente
1%
20%
1%
3.Affitto di aziende
In generale, l’affitto di azienda è ordinariamente soggetto ad IVA. Tuttavia, qualora
il valore complessivo dell’azienda sia costituito per più del 50% dal valore di fabbricati, trova applicazione anche per l’affitto di azienda il regime delle imposte indirette
previsto per le locazioni di fabbricati ove meno favorevole. 28
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
Capitolo III
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi
immobiliari
I. Caratteristiche civilistiche e regolamentari
1. Soggetti coinvolti nello schema SGR/fondo comune
d’investimento
I soggetti geneticamente coinvolti nello schema del fondo comune di investimento
sono quattro:
a) la società di gestione del risparmio, cui viene riservata la funzione di costituire e/o gestire il fondo (“SGR”);
b) il fondo comune di investimento, che, in base alla definizione introdotta dal
D.L. n. 78/2010 rappresenta un patrimonio autonomo raccolto, mediante
una o più emissione di quote, tra una pluralità di investitori, con la finalità
di investire lo stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti;
gestito in monte, nell’interesse dei partecipanti ed in autonomia dai medesimi. Il fondo costituisce un patrimonio autonomo distinto a tutti gli effetti da quello della SGR come pure da quello di tutti i partecipanti e di altri
eventuali fondi gestiti dalla medesima SGR. Pertanto, delle obbligazioni
contratte per suo conto, il fondo risponde esclusivamente con il proprio
patrimonio e sullo stesso non sono ammesse azioni dei creditori della SGR
o nell’interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub
depositario o nell’interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli
investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi. La SGR non può in alcun caso utilizzare, nell’interesse proprio o di
terzi, i beni di pertinenza dei fondi gestiti (art. 36, comma 6, del D.Lgs. n.
58/1998, di seguito “TUF”);
c) gli investitori (il fondo può essere dedicato a particolari categorie di soggetti); e
d) la banca depositaria.
Nei Fondi immobiliari assumono un ruolo rilevante anche gli esperti indipendenti e
l’intermediario finanziario.
29
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
Il rapporto che lega gli investitori e la SGR ha, sostanzialmente, la natura del “mandato” (a norma dell’art. 36, comma 5, del TUF). La SGR deve, altresì, stipulare con
una banca un’apposita convenzione avente ad oggetto, in sintesi, la custodia degli
strumenti finanziari e delle disponibilità liquide del fondo. La banca depositaria,
nell’esercizio delle proprie funzioni:
•
accerta la legittimità delle operazioni di emissione e rimborso delle quote del
fondo, nonché la destinazione dei redditi del fondo;
•
accerta la correttezza del calcolo del valore delle quote del fondo o, su incarico della SGR, provvede essa stessa a tale calcolo;
•
accerta che nelle operazioni relative al fondo la controprestazione sia ad essa
rimessa nei termini d’uso;
•
esegue le istruzioni della SGR se non sono contrarie alla legge, al regolamento o alle prescrizioni degli organi di vigilanza.
La banca depositaria è responsabile nei confronti della SGR e dei partecipanti al
fondo di ogni pregiudizio da essi subito in conseguenza dell’inadempimento dei
propri obblighi18.
Figura chiave per il funzionamento del fondo immobiliare è (anche) quella dell’esperto indipendente, cui è demandata la valutazione degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari non quotate in cui è investito
il patrimonio del Fondo. Gli esperti indipendenti sono nominati dal Consiglio di
Amministrazione della SGR, individuati tra i soggetti in possesso dei requisiti previsti dalla normativa vigente (a norma degli articoli 17 e 18 del D.M. del 24 maggio
1999, n. 228). In estrema sintesi i requisiti richiesti per gli esperti indipendenti sono
di professionalità, onorabilità ed indipendenza.
Quanto all’intermediario finanziario si segnala che l’eventuale valutazione, in sede di
apporto, della compatibilità e della redditività dei beni conferiti rispetto alla politica
di gestione del fondo può essere demandata dalla SGR ad un intermediario. Il ruolo
dell’intermediario finanziario può essere svolto anche dagli esperti indipendenti ove
questi posseggano i necessari requisiti professionali.
18. Le condizioni per l’assunzione dell’incarico di banca depositaria e le modalità di sub deposito
dei beni del fondo sono stabilite nel provvedimento di Banca d’Italia del 14 aprile 2005, Titolo V,
Capitolo VII.
30
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
2.Requisiti della SGR - Cenni
A norma del disposto dell’art. 34 del TUF, la Banca d’Italia, sentita la CONSOB,
autorizza l’esercizio del servizio di gestione collettiva del risparmio (e del servizio di
gestione su base individuale di portafogli di investimento) da parte di SGR quando
ricorrono le seguenti condizioni:
a) sia adottata la forma di società per azioni;
b) la sede legale e la direzione generale della società siano situate nel territorio
della Repubblica;
c) il capitale sociale versato sia di ammontare non inferiore ad un milione di
Euro. Il provvedimento di Banca d’Italia del 14 aprile 2005 prevede, altresì,
il rispetto del patrimonio di vigilanza, costantemente adeguato nel tempo ai
volumi realizzati e alla tipologia di prodotti gestiti;
d) i soggetti che svolgono funzioni di amministrazione, direzione e controllo abbiano i requisiti di professionalità, indipendenza e onorabilità indicati
dall’art. 13 del TUF come attuato dal D.M. n. 468/1998. La valutazione va
eseguita dal Consiglio di Amministrazione della SGR;
e) i titolari di partecipazioni “qualificate” abbiano i requisiti di onorabilità stabiliti dall’art. 14 del TUF come attuato dal D.M. n. 469/1998;
f) la struttura del gruppo di cui è parte la società non sia tale da pregiudicare
l’effettivo esercizio della vigilanza sulla società stessa (e siano fornite almeno
le informazioni richieste ai sensi dell’art. 15, comma 5, del TUF);
g) venga presentato, unitamente all’atto costitutivo e allo statuto, un programma concernente l’attività iniziale nonché una relazione sulla struttura organizzativa19;
h) la denominazione sociale contenga le parole «società di gestione del risparmio».
L’autorizzazione è negata quando dalla verifica delle condizioni indicate nelle precedenti lettere da a) a h) non risulta garantita la sana e prudente gestione.
L’autorizzazione alla SGR è rilasciata dalla Banca d’Italia, sentita la Consob, entro i
termini di legge (90 giorni dalla data di ricevimento della domanda, corredata della
richiesta documentazione), salvo sospensioni o interruzioni.
19. A norma del Titolo II, Capitolo I, Sezione III, del Provvedimento 14 aprile 2005, la SGR predispone un programma che illustra l’attività d’impresa, le sue linee di sviluppo, gli obiettivi perseguiti,
le strategie che la società intende seguire per la loro realizzazione nonché ogni altro elemento che
consenta di valutare l’iniziativa. Il programma di attività è accompagnato da una relazione sulla struttura organizzativa.
31
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
Ottenuta l’autorizzazione, la SGR è iscritta in un apposito albo tenuto dalla Banca
d’Italia.
L’attività di vigilanza sulle SGR è dunque esercitata dalla Banca d’Italia (competente
per quanto riguarda il contenimento del rischio, la stabilità patrimoniale e la sana
e prudente gestione degli intermediari). Inoltre, anche la Consob esercita i propri
poteri di vigilanza con riferimento agli obblighi di trasparenza e correttezza dei
comportamenti nell’ambito della sollecitazione al mercato ed al collocamento.20 Nel
caso in cui la SGR gestisca fondi quotati in borsa, viene esercitato il controllo da
parte di Borsa Italiana S.p.A. in merito al rispetto del proprio regolamento di quotazione e negoziazione del titolo.
La garanzia dei principi di sana e prudente gestione, di contenimento del rischio e
di stabilità patrimoniale è di tale rilievo nel tipo di strumenti in esame che di recente il Regolamento del 20 ottobre 2007 emanato congiuntamente da Banca d’Italia
e Consob21 (“Regolamento Congiunto”) ha disposto che anche l’organizzazione
di cui si dota la SGR sia volta ad assicurarli. A tale fine il Regolamento Congiunto
elenca i requisiti minimi di cui deve essere provvista l’organizzazione aziendale
degli intermediari 22 ed impone che tali requisiti siano presenti non solo all’avvio
dell’operatività, ma che la loro adeguatezza ed efficacia sia controllata e valutata nel
continuo, tant’è che eventuali carenze devono essere rilevate con tempestività ed
adeguate azioni correttive devono essere adottate.
Al conseguimento dei predetti obiettivi è improntata anche la disciplina della governance degli intermediari. Infatti, a norma del Capo II, Titolo I, del Regolamento
Congiunto, il governo societario degli intermediari deve delineare in modo puntuale
i seguenti aspetti: (i) attribuzione di responsabilità; (ii) assegnazione di specifici compiti alle diverse funzioni aziendali; (iii) indicazione di specifici flussi informativi.
Altro settore della organizzazione/governance al quale il legislatore presta particolare attenzione è il sistemi dei controlli (in aggiunta ai controlli esercitati dagli
20. Per un dettaglio della tipologia di poteri di vigilanza esercitata si vedano l’art. 6 del TUF che disciplina la vigilanza regolamentare; gli articoli 7, 8 e 17 del TUF e Titolo IV, Capitolo IV del Provvedimento di Banca d’Italia del 14 aprile 2005 che disciplinano la vigilanza informativa; l’art. 10 del TUF
e il Titolo IV, Capitolo V del Provvedimento di Banca d’Italia del 14 aprile 2005 che disciplinano la
vigilanza ispettiva.
21. Il Regolamento è stato emanato in attuazione della normativa di recepimento della Direttiva
2004/39/CE (c.d. Mifid)
22. Sul punto si veda l’art. 5 del Regolamento Congiunto. La disposizione si applica anche alle SGR in
forza del rinvio operato dall’art. 30 del Regolamento Congiunto.
32
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
Organi di Vigilanza). Al riguardo, la SGR deve avvalersi: (i) del collegio sindacale;
(ii) del soggetto incaricato della revisione legale dei conti; (iii) della funzione di
risk management; (iv) del controllo di conformità; (v) della funzione di revisione
interna.
Le SGR sono sottoposte a segnalazioni periodiche nei confronti degli Organi di
Vigilanza ed alle ulteriori comunicazioni previste dai provvedimenti e dalle comunicazioni di Banca d’Italia oltre che dalla delibera Consob n. 17297 del 28 aprile
201023.
Infine, le SGR sono soggette agli obblighi e agli adempimenti ai fini antiriciclaggio
disciplinati da ultimo dal D.Lgs. n. 231/2007. Inoltre, va fornita l’informativa circa il
rispetto delle disposizioni in tema di trasparenza e correttezza nella prestazione dei
servizi ai sensi del Regolamento Consob n. 16190 del 29 ottobre 2007.
3.Attività tipica della SGR - Deleghe e ausilio di terzi
specialisti. Cenni
A norma degli articoli 1, comma 1, lettera o) e 33, comma 1, lettera a), del TUF, la
SGR è il soggetto abilitato a svolgere (tra gli altri) il servizio di gestione collettiva del
risparmio, il quale si concretizza attraverso lo svolgimento delle attività di:
− promozione, istituzione ed organizzazione di fondi comuni di investimento
e di amministrazione dei rapporti con i partecipanti;
− gestione del patrimonio di OICR (SICAV e fondi comuni di investimento),
di propria o altrui istituzione, mediante l’investimento avente ad oggetto
strumenti finanziari, crediti o altri beni mobili o immobili.
Si evince da quanto esposto, innanzitutto, che l’attività connessa alle creazione ed
alla gestione di fondi comuni di investimento è attività riservata alle SGR e, in secondo luogo, che è possibile distinguere l’attività di promozione da quella di gestione,
mediante SGR di “promozione” (la cui funzione si limita alla promozione, istituzione e organizzazione di fondi comuni ed all’attività di amministrazione dei rapporti
con i partecipanti) strutturalmente separate dalle SGR di “gestione” (che hanno
come unico fine la gestione di OICR di propria o di altrui istituzione).
L’affidamento in gestione deve essere conferito sulla base di un’apposita “conven23. Si precisa che la citata delibera n. 17297 del 28 aprile 2010 ha abrogato dal 30 giugno 2010 la delibera Consob n. 14015 del 1° aprile 2003.
33
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
zione” stipulata tra le SGR interessate (rispettivamente di promozione e di gestione).
Il tema della separazione tra SGR di gestione ed SGR di promozione, non va confuso col diverso fenomeno delle “deleghe gestionali”, previste dall’art. 33, comma
3, del TUF. Infatti, sotto il profilo oggettivo, la delega gestionale consente al gestore
del fondo di affidare specifiche scelte di investimento ad intermediari abilitati a
prestare servizi di gestione di patrimoni, nel quadro di criteri di allocazione del
risparmio definiti di tempo in tempo dal gestore. Secondo le norme emanate dalla
Consob e dalla Banca d’Italia, la responsabilità dell’operato del delegato rimane in
capo al delegante. 4.Disciplina civilistico/regolamentare dei fondi comuni
di investimento chiusi. Cenni
La disciplina civilistico/regolamentare del fondo comune di investimento è principalmente contenuta negli articoli 36 e 37 del TUF come modificati dal D.L. n.
78/2010, nel Decreto del Ministero del Tesoro del 24 maggio 1999, n. 228 e nel
Regolamento della Banca d’Italia del 14 aprile 2005.
In estrema sintesi, la principale distinzione tra tipologie di fondi è quella tra fondi aperti e fondi chiusi, i quali si differenziano tra loro in relazione al rimborso
delle quote: (i) con riguardo ai fondi aperti, i partecipanti hanno diritto di chiedere il rimborso delle quote (e, quindi, di uscire dall’investimento) in qualsiasi
momento; (ii) mentre i partecipanti in un fondo chiuso hanno diritto di chiedere
il rimborso delle quote solamente a scadenze predeterminate. Al riguardo, va
notato che i fondi immobiliari sono fondi chiusi ai sensi dell’art. 12-bis del D.M.
n. 228/1999.
Con riguardo, invece, agli investitori si distingue tra fondi riservati ad investitori
qualificati24 e fondi c.d. retail destinati al pubblico dei risparmiatori.
24. A norma dell’art. 1, comma 1, lett. h), D.M. n. 228/1999, sono investitori qualificati le seguenti
categorie di soggetti:
­-
le imprese di investimento, le banche, gli agenti di cambio, le SGR, le società di investimento a
capitale variabile (SICAV), i fondi pensione, le imprese di assicurazione, le società finanziarie
capogruppo di gruppi bancari e i soggetti iscritti negli elenchi previsti dagli articoli 106, 107 e
113 del testo unico bancario;
-
i soggetti esteri autorizzati a svolgere, in forza della normativa in vigore nel proprio Paese di
origine, le medesime attività svolte dai soggetti di cui al precedente alinea;
-
le fondazioni bancarie;
34
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
Le regole di funzionamento dei fondi sono contenute nel regolamento di gestione,
il quale , in via generale (salvo quanto stabilito dal D.L. n. 78/2010 con riferimento
ai fondi “riservati”), va sottoposto ad approvazione da parte di Banca d’Italia. Il
regolamento si intende approvato decorsi tre mesi dalla data di ricezione da parte
della Banca d’Italia della domanda completa della necessaria documentazione.25
Il termine è interrotto in caso di mancanza o incompletezza della necessaria documentazione. Un nuovo termine di durata pari a quella del termine interrotto
decorre dal momento in cui la Banca d’Italia riceve la documentazione idonea a
rimuovere le cause di interruzione. Il termine inoltre è sospeso in caso di richiesta di chiarimenti da parte della Banca d’Italia. I termini riprendono a decorrere
dal momento in cui la Banca d’Italia riceve la documentazione che comprova la
rimozione delle cause di sospensione. Sul punto va sottolineato che tra le novità
introdotte con il D.L. n. 78/2010 è prevista l’esclusione della vigilanza della Banca
d’Italia dei fondi destinati ad investitori qualificati.
Fatte salve le esclusioni introdotte con il D.L. n. 78/2010, in via generale il regolamento di gestione deve avere un contenuto minimo e deve essere improntato ai
principi previsti dal Provvedimento di Banca d’Italia del 14 aprile 2005. In estrema sintesi, il regolamento di gestione deve comprendere i seguenti elementi:
• scheda identificativa (di prassi parte A del regolamento di gestione):
-denominazione e tipologia del fondo;
-durata del fondo;
-SGR;
-banca depositaria;
-comparti o classi di quote (ove esistenti);
-quotazione (ove esistente);
• caratteristiche del prodotto (di prassi parte B del regolamento di gestione):
-scopo, oggetto, politica di investimento e altre caratteristiche del fondo;
-limiti alle operazioni con parti correlate;
-
le persone fisiche e giuridiche e gli altri enti in possesso di specifica competenza ed esperienza
in operazioni in strumenti finanziari espressamente dichiarata per iscritto dalla persona fisica o
dal legale rappresentante della persona giuridica o dell’ente.
25. Sono previsti termini diversi in caso di regolamenti adottati secondo “schemi riconosciuti” o
“approvati in via generale”. Inoltre, il regolamento di gestione può essere depositato per l’esame da
parte dell’Organo di Vigilanza prima che la stessa SGR abbia ottenuto l’autorizzazione. Infatti, per
espressa previsione del Provvedimento di Banca d’Italia del 14 aprile 2005, il testo del regolamento di
gestione del fondo, ove esaminato dal competente organo aziendale, può essere già allegato all’istanza
di autorizzazione della SGR.
35
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
-proventi e modalità di ripartizione;
-regime delle spese;
• modalità di funzionamento (di prassi parte C del regolamento di gestione):
-partecipazione al fondo;
-modalità di sottoscrizione e rimborso quote del fondo;
-caratteristiche dei certificati di partecipazione;
-sostituzione della SGR;
-esperti indipendenti ed intermediario finanziario nei fondi immobiliari;
-valore della quota;
-prospetti contabili;
-modifiche del regolamento;
-procedura di liquidazione del fondo.
Di prassi, i regolamenti di gestione dei fondi chiusi prevedono l’istituzione di organi
partecipati da rappresentanti degli investitori, i quali vengono consultati sulle questioni di particolare interesse per il fondo (es. operazioni in conflitto di interesse,
etc.).26 E’, altresì, prassi disciplinare nel regolamento di gestione i meccanismi di
“funzionamento” dell’assemblea degli investitori, la quale è normalmente chiamata
a deliberare su questioni quali la sostituzione della SGR, le proposte di modifica del
regolamento diverse da quelle imposte da disposizioni di legge e/o regolamentari,
ecc.. Un certo grado di flessibilità è concesso nella redazione dei regolamento di
gestione dei fondi riservati e dei fondi speculativi.
Per quanto concerne i fondi “riservati”, il D.M. n. 228/1999 consente l’istituzione
di fondi aperti e chiusi la cui partecipazione sia riservata ad investitori qualificati.
In via generale, i fondi riservati si distinguono dai fondi retail perché, in virtù
della competenza professionale riconosciuta ai sottoscrittori, possono investire il
proprio patrimonio anche in deroga ai limiti stabiliti in generale dalle norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio emanate dalla Banca d’Italia.
Ciò implica che i fondi riservati possono in parte derogare al criterio generale
della diversificazione degli investimenti, concentrando maggiormente il rischio su
particolari opportunità. Tuttavia, sebbene il fondo sia indirizzato a sottoscrittori
particolarmente qualificati, l’oggetto dell’investimento dei fondi in parola deve rimanere circoscritto alle categorie di beni elencate all’art. 4 del D.M. n. 228/199927.
26. All’atto della stesura del presente documento risulta in consultazione un provvedimento di Banca
d’Italia avente ad oggetto la “revisione della disciplina secondaria in materia di gestione collettiva del
risparmio, modifiche al regolamento sulla gestione collettiva del risparmio in materia di approvazione
dei regolamenti dei fondi e comitati dei partecipanti”.
27. Il patrimonio del fondo è investito nei seguenti beni: a) strumenti finanziari quotati in un mercato
regolamentato; b) strumenti finanziari non quotati in un mercato regolamentato; c) depositi bancari
36
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
Per evitare pericolosi aggiramenti della ratio della normativa si è disposto che le
quote dei fondi riservati non possano essere collocate, rimborsate o rivendute da
parte di chi le possiede a soggetti diversi da quelli indicati nel citato decreto. Come
precedentemente evidenziato, a seguito delle modifiche introdotte con il D.L. n.
78/2010, il regolamento dei fondi destinati ad investitori qualificati sembra non
essere più soggetto alla preventiva approvazione da parte di Banca d’Italia.
Quanto ai fondi “speculativi”, si caratterizzano per il fatto che possono essere investiti in beni anche diversi da quelli individuati nel citato art. 4 del D.M. n. 228/1999.
Analogamente a quanto previsto per i fondi riservati, inoltre, i fondi speculativi
possono investire il proprio patrimonio in deroga alle norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio stabilite da Banca d’Italia. Rispetto ai fondi
riservati, quindi, i fondi speculativi beneficiano di un grado di libertà in più, la totale discrezionalità dell’oggetto di investimento. Detta libertà di azione è, tuttavia,
sottoposta a restrizioni di altro tipo, quale l’importo minimo della quota iniziale (di
almeno Euro 500.000 ed impossibilità di frazionamento) e il divieto di sollecitazione all’investimento. Di recente, si è assistito ad un incremento del numero di fondi
immobiliari di tipo speculativo a seguito della entrata in vigore della disposizione (art. 12-bis, comma 7-bis, del D.M. n. 228/1999) che esclude i fondi speculativi
dall’applicazione dei limiti di indebitamento di cui al comma 7 dell’art. 12-bis D.M.
n. 228/1999, secondo cui i fondi immobiliari possono assumere prestiti sino ad un
valore del 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari e del 20% degli altri beni. 5. I fondi immobiliari. Cenni
5.1Fondi immobiliari ordinari
Come già notato, a norma dell’art. 12-bis del D.M. n. 228/1999, i fondi immobiliari sono istituiti in forma chiusa. Il patrimonio dei fondi immobiliari, nel
rispetto dei limiti e dei criteri stabiliti dalla Banca d’Italia, anche con riferimento
a quanto disposto dall’art. 6, comma 1, lettere a) e c), numeri 1 e 5, del TUF, è
investito nei beni di cui all’art. 4, comma 2, lettera d) (ossia in beni immobili, in
diritti reali di godimento ed in partecipazioni in società immobiliari28) in misura
di denaro; d) beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari; e) crediti
e titoli rappresentativi di crediti; f) altri beni per i quali esiste un mercato e che abbiano un valore
determinabile con certezza con una periodicità almeno semestrale.
28. A norma dell’art. 1, comma 1, lett. g-bis), del D.M. n. 228/1999, per partecipazione in società
immobiliari si intende la partecipazione in società di capitali che svolgono attività di costruzione,
valorizzazione, acquisto, alienazione e gestione di immobili.
37
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo.29 I limiti di investimento indicati nel presente comma devono essere raggiunti entro ventiquattro
mesi dall’avvio dell’operatività.
La sottoscrizione delle quote del fondo immobiliare o delle quote di un comparto del fondo stesso può essere effettuata, ove il regolamento del fondo lo
preveda, sia in fase costitutiva che in fase successiva alla costituzione del fondo, mediante conferimento dei beni di cui sopra. In caso di conferimenti di
beni, il fondo immobiliare deve acquisire, ove non si tratti di beni negoziati in
mercati regolamentati, un’apposita relazione di stima elaborata da un esperto
indipendente nonché la valutazione di un intermediario finanziario incaricato di
accertare la compatibilità e la redditività dei conferimenti rispetto alla politica di
gestione in relazione all’attività di sollecitazione all’investimento svolta dal fondo medesimo. Detta valutazione può essere predisposta dal soggetto incaricato
della stima nel caso in cui questi possegga i necessari requisiti professionali.
Il divieto di cui all’art. 12, comma 3, del D.M. n. 228/1999 - secondo cui il patrimonio del fondo non può essere investito in beni direttamente o indirettamente
ceduti o conferiti da un socio, amministratore, direttore generale o sindaco della
SGR, o da una società del gruppo, né tali beni possono essere direttamente o indirettamente ceduti ai medesimi soggetti - non trova applicazione, nei confronti
dei soci della SGR di fondi immobiliari o delle società facenti parte del gruppo
cui essa appartiene. Tali operazioni possono essere eseguite subordinatamente,
tra l’altro, alle seguenti cautele:
a) il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento
non può superare il 10% del valore del fondo; il totale delle operazioni
effettuate, anche indirettamente, con soci della SGR non può superare il
40% del valore del fondo; il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con i soci e con soggetti appartenenti al gruppo della SGR
non può superare il 60% del valore del fondo;
b) dopo la prima emissione di quote, il valore del singolo bene oggetto di
cessione, acquisto o conferimento e in ogni caso il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con soci della SGR e con soggetti
appartenenti al medesimo gruppo non può superare il 10% del valore
complessivo del fondo su base annua;
29. Detta percentuale è ridotta al 51% qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito in misura
non inferiore al 20% del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca
immobiliare.
38
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
c) i beni acquistati o venduti dal fondo devono costituire oggetto di relazione di stima da parte di un esperto indipendente;
d) le quote del fondo sottoscritte a fronte dei conferimenti devono essere
detenute dal conferente per un ammontare non inferiore al 30% del valore della sottoscrizione e per un periodo di almeno due anni dalla data
del conferimento.
Le cautele di cui lettere a), b) e c) non si applicano ai fondi riservati e ai fondi
speculativi.
Le cautele di cui alle lettere a) e b) non si applicano ai fondi le cui quote siano
uguali o superiori a Euro 250.000.
I fondi immobiliari possono assumere prestiti sino ad un valore del 60% del
valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società
immobiliari e del 20% degli altri beni. Detti prestiti possono essere assunti anche al fine di effettuare operazioni di valorizzazione dei beni in cui è investito
il fondo per tali operazioni intendendosi anche il mutamento della destinazione
d’uso ed il frazionamento dell’immobile. Detti limiti non si applicano ai fondi
speculativi.
I fondi immobiliari possono assumere prestiti per i rimborsi anticipati delle quote, nei limiti sopra indicati e comunque per un ammontare non superiore al 10%
del valore del fondo.
Nella gestione dei fondi immobiliari (“privati” o “pubblici”) non è consentito
svolgere attività diretta di costruzione di beni immobili. Lo vieta espressamente
il provvedimento di Banca d’Italia del 14 aprile 2005, Titolo V, Capitolo III,
Sezione IV, paragrafo 2, comma 2. La costruzione (edificazione di un terreno o
riedificazione di uno stabile), infatti, è un’attività d’impresa e i fondi comuni di
investimento non possono esercitare alcuna attività commerciale. I fondi immobiliari possono però appaltare ad imprese specializzate l’attività di costruzione
relativa a propri terreni o immobili, al fine di valorizzare i beni in portafoglio.
Sarebbe del resto penalizzante impedirlo, in quanto tale divieto limiterebbe di
fatto il raggio di azione alla compravendita o trading di immobili “finiti” ed in
“buono stato”.
In tale scenario, in un’ottica di tutela degli investitori, il citato provvedimento
di Banca d’Italia, al paragrafo 3.3, limita per i soli fondi immobiliari l’investimento diretto o attraverso società controllate in società immobiliari che prevedano nel proprio oggetto sociale la possibilità di svolgere attività di costruzio39
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
ne al 10% del totale delle attività del fondo. Tale limite è derogabile per i fondi
riservati e per quelli speculativi.
Sempre nell’ottica di contenimento e frazionamento del rischio (e, quindi, di tutela dell’investitore), il fondo non può essere investito, direttamente o attraverso
società controllate, in misura superiore ad un terzo delle proprie attività in un
unico bene immobile avente caratteristiche urbanistico e funzionali unitarie.30
5.2Fondi immobiliari ad apporto pubblico
I fondi immobiliari ad apporto pubblico sono costituiti, ai sensi dell’art. 14-bis
della L. n. 86/1994, con “… apporto di beni immobili o di diritti reali su immobili, …
costituito per oltre il 51 per cento da beni e diritti apportati esclusivamente dallo Stato, da enti
previdenziali pubblici, da regioni, da enti locali e loro consorzi, nonché da società interamente
possedute, anche indirettamente, dagli stessi soggetti …”. Ribadisce le caratteristiche
dello strumento in esame il disposto dell’art. 13 del D.M. n. 228/1999, a norma
del quale “il conferimento di immobili ai fondi previsti dall’art. 14-bis della legge 25 gennaio
1994, n. 86, e successive modificazioni e integrazioni, è riservato ai soggetti di cui al medesimo
art. 14-bis, secondo le modalità ivi indicate.” Tuttavia, aggiunge il citato art. 13 che
“ferma restando l’applicazione delle disposizioni speciali stabilite dal suddetto art. 14-bis, in
quanto compatibili con le disposizioni del presente D.M. n. 228/1999 e non penalizzanti
rispetto ai fondi con apporto privato, ai fondi ivi previsti si applicano le disposizioni…” del
più volte citato D.M. n. 228/1999 “ … e degli altri provvedimenti previsti dal TUF con
riferimento ai fondi chiusi che sono investiti in beni immobili ad eccezione dei limiti indicati al
comma 4 dell’art. 12-bis…” del D.M. n. 228/1999.
Dal punto di vista dell’evoluzione normativa delle disposizioni che disciplinano
lo strumento del fondo immobiliare ad apporto pubblico, va ribadito che, con
l’approvazione del TUF, la L. n. 86/1994 è stata totalmente abrogata ad eccezione dell’art. 14-bis esplicitamente richiamato dall’art. 13 del D.M. n. 228/1999.
Ciononostante, mentre in origine l’art. 14-bis della L. n. 86/1994 elencava in
modo analitico e dettagliato le disposizioni relative ai fondi immobiliari ordinari
che dovevano essere applicate ai fondi ad apporto di beni pubblici, con l’emanazione del TUF e dei provvedimenti attuativi l’impostazione si è ribaltata. Il
D.M. n. 228/1999 ha, infatti, introdotto il criterio in base al quale le disposizioni
30. Il provvedimento di Banca d’Italia in consultazione al momento della stesura del presente documento prescrive che, in via eccezionale, nella fase di avvio del fondo e in relazione alle finalità di valorizzazione, sviluppo e conseguente diversificazione - indicate nel regolamento - dei beni immobili in
portafoglio, il limite può essere elevato sino al 100% delle attività del fondo, fermo restando l’obbligo
di ricondurlo alla percentuale ordinaria in un tempo non superiore a 24 mesi dall’avvio dell’operatività
del fondo.
40
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
speciali dettate dall’art. 14-bis della L. n. 86/1994 sono applicabili a condizione
che siano compatibili con quelle generali stabilite dal D.M. n. 228/1999 e che
non siano penalizzanti rispetto ai fondi ad apporto privato. Il principio è confermato, altresì, dal Provvedimento di Banca d’Italia del 14 aprile 2005 il quale, al
Titolo V, Capitolo III, Sezione IV, paragrafo 7, dispone che ai fondi immobiliari
ad apporto pubblico si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni previste
per i fondi chiusi. Il citato art. 13 del D.M. n. 228/1999 stabilisce inoltre l’inapplicabilità ai fondi immobiliari ad apporto pubblico dei limiti quantitativi fissati per i fondi ad
apporto privato effettuati in conflitto di interesse. L’eccezione sembra volta a
preservare la possibilità di realizzare fondi immobiliari ad apporto pubblico con
il 100% dei conferimenti realizzati in conflitto di interesse con soci pubblici della
SGR (per i fondi ad apporto privato tale limite è del 40%, salvo che si tratti di
fondi ad apporto privati “riservati” o “speculativi” ai quali il predetto limite non
si applica).
Infine, occorre notare che la SGR di fondi immobiliari ad apporto pubblico non
deve essere controllata, ai sensi dell’art. 2359 del codice civile, neanche indirettamente da alcuno dei soggetti che procedono all’apporto (pubblici o privati che
siano).
II. Il regime fiscale dei fondi immobiliari
1. Imposte dirette
Ai sensi dell’art. 6, comma 1, del D.L. n. 351/2001, i fondi chiusi immobiliari italiani
non sono soggetti alle imposte sul reddito (IRPEF, IRES) ed all’IRAP. Ne deriva
che i proventi tipici dei fondi immobiliari, vale a dire canoni di locazione e plusvalenze, sono esenti da imposizione sul reddito, salvo eventuale applicazione dell’imposta patrimoniale dell’1% (cfr. infra).
Occorre al riguardo notare che le eventuali ritenute sui redditi di capitale percepiti
dai fondi immobiliari sono applicate a titolo d’imposta. Tuttavia, la ritenuta non
si applica alle seguenti tipologie di redditi di capitale: (i) dividendi; (ii) interessi derivanti da obbligazioni (con scadenza non inferiore a 18 mesi) emessi da banche
o da società quotate; (iii) interessi derivanti da conti correnti bancari; (iv) proventi
derivanti da altri fondi immobiliari. Pertanto, i fondi immobiliari scontano di fatto
la ritenuta in una serie limitata di casi (es. interessi derivanti da obbligazioni emesse
41
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
da società non quotate).
2. IVA
A norma dell’art. 8, comma 1, del D.L. n. 351/2001, sebbene i fondi immobiliari
non siano autonomi soggetti IVA, la SGR è soggetto passivo ai fini IVA per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi relative alle operazioni dei fondi immobiliari
da essa istituiti. L’IVA in relazione ad un fondo è determinata e liquidata separatamente da quella della SGR ed è applicata distintamente per ciascun fondo. Al
versamento dell’imposta, tuttavia, la SGR procede cumulativamente per le somme
complessivamente dovute. Come espressamente previsto dal citato art. 8, comma 1, del D.L. n. 351/2001,
gli acquisti di immobili e la manutenzione degli stessi danno diritto alla detrazione
dell’imposta ai sensi dell’art. 19 del D.P.R. n. 633/1972. Inoltre, ai fini del rimborso
del credito IVA, gli immobili del fondo e le spese di manutenzione sono considerati
beni ammortizzabili. In base al disposto normativo, ai rimborsi si provvede entro
sei mesi (anche se nella prassi tale termine spesso non è rispettato), senza prestazione delle garanzie richieste dall’art. 38 bis del D.P.R. n. 633/1972. In alternativa alla
richiesta di rimborso, la SGR può computare l’importo in questione, in tutto od in
parte, in compensazione delle imposte e dei contributi ai sensi dell’art. 17 del D.Lgs.
n. 241/1997, anche oltre il limite di cui all’art. 25, comma 2, dello stesso decreto,
ovvero cedere a terzi il credito IVA indicato nella dichiarazione annuale.
3 Imposte di registro, ipotecaria e catastale
In generale, la disciplina delle imposte di registro, ipotecaria e catastale si applica in
misura ordinaria con riguardo agli atti di cui è parte un fondo immobiliare, salvo le
deroghe di seguito illustrate.
Ai sensi dell’art. 9, comma 1, del D.L. n. 351/2001, l’art. 7 della tabella allegata al
D.P.R. n. 131/1986 - che include fra gli atti non soggetti all’obbligo di registrazione gli atti relativi all’istituzione di fondi comuni di investimento mobiliare ed alla
sottoscrizione delle quote - deve intendersi applicabile anche ai fondi immobiliari. Al riguardo, secondo le indicazioni dell’Amministrazione finanziaria31, gli atti di apporto di beni ad un fondo immobiliare, in quanto compresi fra gli atti relativi alla
istituzione o sottoscrizione di fondi immobiliari, non sono soggetti ad imposta di
31. Circolare n. 47/E del 2003.
42
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
registro ai sensi del combinato disposto dell’art. 9, comma 1, del D.L. n. 351/2001
e dell’art. 7 della Tabella allegata al D.P.R. n. 131/1986. Tuttavia, in caso di registrazione volontaria ovvero per gli atti stipulati per atto pubblico (come nel caso
di apporto di beni immobili) o scrittura privata autenticata, l’imposta di registro si
applica in misura fissa ai sensi del richiamato art. 7 della Tabella e dell’art. 11 della
Tariffa, parte II, allegata al D.P.R. n. 131/1986.
Inoltre, a norma dell’art. 9, comma 2, del D.L. n. 351/2001, gli atti comportanti
l’alienazione di immobili dello Stato, enti previdenziali pubblici, regioni, enti locali o
loro consorzi, nei quali i fondi intervengono come parte acquirente, sono soggetti
alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 516,46 ciascuna.
Infine, come già notato nel capitolo II, per le volture catastali e le trascrizioni relative
a cessioni di beni immobili strumentali, anche se assoggettate ad IVA, di cui siano
parte fondi immobiliari, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale sono ridotte
della metà e si applicano, pertanto, con aliquote, rispettivamente dell’1,5% e 0,5%.
4.Apporto di immobili prevalentemente locati
Un’importante disposizione è contenuta nel comma 1bis dell’art. 8 del D.L. n.
351/2001, in base al quale gli apporti ai fondi immobiliari effettuati da soggetti IVA
e costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto sono esclusi dall’ambito di applicazione dell’IVA e sono soggetti alle imposte
di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 168 ciascuna. In virtù di tale norma, pertanto, non si genera il capo al fondo la necessità di finanziare l’IVA (eventualmente) dovuta in sede di apporto ed inoltre non si applicano le
imposte indirette in misura proporzionale. L’Amministrazione finanziaria ha fornito utili indicazioni in merito alla individuazione dei presupposti della “pluralità” e della “locazione prevalente”.32 Per quanto
concerne il requisito della “pluralità”, è stato chiarito che, affinché la norma agevolativa trovi applicazione, l’apporto deve avere per oggetto due o più unità immobiliari
come identificate catastalmente. Quanto al requisito della “locazione prevalente”,
esso va verificato avendo riguardo al valore effettivo delle unità immobiliari locate
rispetto al valore complessivo delle unità immobiliari oggetto dell’apporto.
32. Circolare n. 22/E del 2006.
43
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
5.Regime fiscale dei partecipanti
5.1Profili generali
Il trattamento fiscale dei partecipanti può variare a seconda della natura dell’investitore.
In generale, il rimborso del capitale investito non costituisce un evento imponibile. In tal caso, il valore fiscalmente riconosciuto delle quote viene ridotto di
pari importo.
Il trattamento fiscale di seguito descritto si applica ai proventi realizzati dagli
investitori in fondi immobiliari.
5.2 Soggetti residenti in Italia che non detengono le quote in relazione
ad un’impresa commerciale
5.2.1 Proventi distribuiti dal fondo
I proventi (ivi compresa la differenza tra valore di riscatto o liquidazione ed
il costo di acquisto o sottoscrizione) distribuiti dai fondi immobiliari italiani ad investitori residenti in Italia che non detengono le quote del fondo
nell’ambito di un’attività d’impresa (quali persone fisiche ed enti non commerciali) sono soggetti a ritenuta a titolo d’imposta con aliquota del 20%
applicata dalla SGR al momento della distribuzione. 5.2.2 Plusvalenze
Le plusvalenze derivanti dalla vendita delle quote del fondo sono soggette
ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi con aliquota del 12,5%
(20% con riguardo ai fondi immobiliari a “ristretta base partecipativa” o
“familiari”).
5.3. Soggetti residenti in Italia che detengono le quote in relazione ad
un’attività d’impresa e soggetti non residenti aventi una stabile
organizzazione in Italia
5.3.1 Proventi distribuiti dal fondo
I proventi (ivi compresa la differenza tra valore di riscatto o liquidazione ed
il costo di acquisto o sottoscrizione) distribuiti da fondi immobiliari italiani a
soggetti residenti in Italia che detengono le quote in relazione ad un’attività
d’impresa ed a soggetti non residenti aventi una stabile organizzazione in
Italia (alla quale è riferibile l’investimento nel fondo) sono soggetti ad una
44
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
ritenuta a titolo d’acconto del 20% e sono tassati nelle mani del percipiente
come redditi ordinari (IRES con aliquota del 27,5% o IRPEF ad aliquota
progressiva marginale e, solo nel caso di banche ed assicurazioni, IRAP con
aliquota del 3,9%). A fronte di tali ritenute, ai partecipanti spetta un credito
d’imposta.
5.3.2 Plusvalenze
Le plusvalenze derivanti dalla vendita delle quote del fondo sono soggette
ad imposizione in misura ordinaria (IRES o IRPEF e, in taluni casi, IRAP). In particolare, va notato che il regime della “participation exemption” - applicabile, al verificarsi di determinate condizioni, alle plusvalenze derivanti dalla
cessione di partecipazioni - non si applica alle plusvalenze derivanti dalla
cessione di quote di fondi di investimento.
5.4Soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia
5.4.1 Proventi distribuiti dal fondo
I proventi (ivi compresa la differenza tra valore di riscatto o liquidazione ed
il costo di acquisto o sottoscrizione) distribuiti da fondi immobiliari italiani
ad investitori non residenti senza stabile organizzazione in Italia sono soggetti a ritenuta a titolo d’imposta con aliquota del 20%.
L’art. 7, comma 3, del D.L. n. 351/2001 prevedeva, tuttavia, l’esenzione da
imposizione (e, quindi, della suddetta ritenuta del 20%) per gli investitori
non residenti di cui all’art. 6 del D.Lgs. n. 239/1996. Gli investitori non residenti previsti dall’art. 6 del D.Lgs. n. 239/1996 sono
i seguenti:
(i) investitori residenti in paesi White List;
(ii) enti ed organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
(iii) investitori istituzionali, ancorché privi di soggettività tributaria, costituiti in paesi White List;
(iv) banche centrali ed organismi che gestiscono le riserve ufficiali di un
paese.
A seguito delle modifiche introdotte dal D.L. n. 78/2010, il regime di esenzione è stato abrogato, con la conseguenza che i suddetti investitori non
residenti scontano la ritenuta del 20% sui proventi distribuiti dai fondi immobiliari. 45
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
Per effetto di tale modifica, assume dunque rilevanza il tema se, con riguardo ai proventi in questione, siano applicabili le disposizioni delle convenzioni contro le doppie imposizioni ed in quali termini.
5.4.2 Plusvalenze
Le plusvalenze derivanti dalla vendita delle quote del fondo da parte di una
società sono soggette ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi con
aliquota del 12,5% (20% con riguardo ai fondi immobiliari a “ristretta base
partecipativa” o “familiari”).
Tuttavia, le plusvalenze dalla cessione delle quote del fondo realizzate da
investitori non residenti di cui all’art. 6 del D.Lgs. n. 239/1996 non sono imponibili in Italia e, pertanto, non scontano la suddetta imposta sostitutiva.
Va inoltre di volta in volta verificato se trovino applicazione le disposizioni
di una convenzione contro le doppie imposizioni stipulate dall’Italia, che con
riguardo alle plusvalenze relative a valori mobiliari normalmente riservano la
potestà impositiva al paese di residenza del cedente.
6 Disposizioni anti-abuso: dall’imposta patrimoniale dell’1%
applicabile ai fondi immobiliari a “ristretta base
partecipativa”e “familiari” all’imposta sostitutiva
introdotta dal D.L. n. 78/2010
6.1Finalità
Il particolare regime fiscale di favore previsto per le iniziative di tipo immobiliare
realizzate mediante lo strumento del fondo immobiliare ha consentito un rapido
sviluppo del settore del risparmio gestito nello specifico comparto dei fondi
immobiliari.
Tuttavia, come peraltro denunciato da Banca d’Italia, si sono verificati nella prassi casi di utilizzo distorto dello strumento del fondo immobiliare nelle ipotesi
di operazioni aventi come finalità la mera intestazione di patrimoni immobiliari
familiari ovvero dirette a consentire iniziative immobiliari a beneficio di un ristretto numero di partecipanti. In particolare, nella lettera circolare del 14 luglio
2005, n. 367, la Banca d’Italia aveva sollecitato le SGR a valutare con particolare
considerazione le iniziative immobiliari da realizzarsi attraverso lo strumento del
fondo immobiliare con la finalità di amministrare consistenti patrimoni personali
in assenza degli elementi che caratterizzano la gestione collettiva del risparmio.
46
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
A tale riguardo, il legislatore è intervenuto, inizialmente, con il regime di cui
all’art. 82, commi da 17 a 20, del D.L. n. 112/2008, diretto a contrastare l’uso
improprio dei fondi immobiliari come veicolo d’investimento da parte di un
numero limitato di persone fisiche per gestire i propri patrimoni personali ed
al solo fine di beneficiare del trattamento fiscale favorevole riservato ai fondi
in questione. In tale sede, il legislatore ha infatti previsto l’introduzione di una
nuova imposta patrimoniale in misura dell’1%, applicabile ai fondi che presentano le caratteristiche di seguito descritte, che si aggiunge alla imposizione in
capo agli investitori, scoraggiando in tal modo l’utilizzo dello strumento fondo
immobiliare per mere finalità fiscali. Con le modifiche da ultimo introdotte con il D.L. n. 78/2010, il regime dell’imposta patrimoniale dell’1% viene abrogato e viene, in sua vece, introdotta una
imposta sostitutiva una tantum per i fondi immobiliari privi dei requisiti previsti
dalla nuova definizione di fondo comune di investimento precedentemente
menzionata, con obbligo di adeguamento a tali requisiti ovvero di liquidazione
in caso di mancato adeguamento.
6.2Regime dei fondi immobiliari a “ristretta base partecipativa”
e “familiari”
6.2.1 Presupposti applicativi
In base al regime abrogato dal D.L. n. 78/2010, l’imposta patrimoniale
dell’1% si applica qualora si verifichino i seguenti presupposti:
(i)
non sia prevista la quotazione dei certificati rappresentativi delle quote del fondo in un mercato regolamentato;33
il fondo abbia un patrimonio (al lordo dell’indebitamento)34 inferiore
a 400 milioni di Euro; e
(ii)
(iii)
(a)
almeno uno dei seguenti requisiti risulti soddisfatto:
fondi a “ristretta base partecipativa”: le quote del fondo siano detenute da meno di 10 partecipanti, salvo che almeno il 50% di queste
quote siano detenute da uno o più dei seguenti investitori:
33. Come precisato dall’Amministrazione finanziaria, deve al riguardo essere verificato se il fondo
immobiliare sia quotato ovvero se nel regolamento di gestione sia contenuta la previsione della futura
quotazione (circolare n. 61/E del 2008).
34. Cfr. circolare n. 61/E del 2008.
47
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
-
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(b)
fondi pensione italiani;
UCITS Italiani;
investitori che risiedono in paesi White List;
enti ed organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
investitori istituzionali, ancorché privi di soggettività tributaria, costituiti in paesi White List;
banche centrali ed organismi che gestiscono le riserve ufficiale di un paese;
imprenditori individuali, società ed enti se le partecipazioni sono relative all’impresa commerciale;
enti pubblici, enti di previdenza obbligatoria ed enti non
commerciali;
fondi “familiari”: con riferimento ai fondi “riservati” ed ai “fondi
speculativi”, più dei due terzi delle quote siano detenute complessivamente, nel corso del periodo d’imposta, dai seguenti soggetti:
- una o più persone fisiche legate fra loro da rapporti di
parentela o affinità (coniuge, parenti entro il terzo grado
ed affini entro il secondo grado);
- società ed enti di cui le persone fisiche medesime detengano il controllo ovvero il diritto alla partecipazione agli utili
superiore al 50% e
- trust di cui le suddette persone fisiche siano disponenti o
beneficiari,
salvo che le quote siano detenute in regime d’impresa da un soggetto residente o
da una stabile organizzazione in Italia di un soggetto non residente.
6.2.2 Applicazione dell’imposta patrimoniale, base imponibile
ed adempimenti
La SGR deve verificare, in relazione ad ogni fondo immobiliare gestito, se siano verificati i presupposti sopra elencati, tenendo conto della media annua del
valore delle quote detenute dai partecipanti nel periodo d’imposta. La verifica
deve essere effettuata dalla SGR con cadenza annuale alla data del 31 dicembre
di ciascun anno. A tal fine, per consentire lo svolgimento della suddetta verifica, entro il 31 di48
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
cembre di ciascun anno, i partecipanti devono fornire alla SGR una comunicazione scritta con tutte le informazioni necessarie ed aggiornate per consentire
alla stessa SGR la verifica dell’esistenza dei suddetti requisiti. La SGR è tenuta a
segnalare all’Agenzia delle Entrate gli eventuali casi in cui i partecipanti abbiano
omesso, in tutto od in parte, di rendere le informazioni richieste, non consentendo l’applicazione dell’imposta patrimoniale. Qualora i presupposti sopra elencati siano rispettati, il fondo è soggetto all’imposta patrimoniale dell’1% a partire dal periodo d’imposta nel quale detti requisiti si verificano. Occorre notare che ai partecipanti non spetta alcun credito d’imposta a fronte
dell’applicazione dell’imposta patrimoniale.
Inoltre, qualora la SGR non abbia potuto verificare l’esistenza dei requisiti a
causa della mancata comunicazione delle informazioni da parte degli investitori,
l’imposta patrimoniale si applica a carico dei partecipanti in proporzione al valore delle quote possedute durante il periodo d’imposta e risultante dai prospetti
periodici del fondo. In questo caso, le sanzioni amministrative sono applicate ai
soli partecipanti che hanno omesso di fornire le informazioni necessarie per la
verifica della sussistenza dei requisiti di applicazione dell’imposta patrimoniale.
Con riguardo alla determinazione della base imponibile, si deve notare che il
valore del patrimonio netto si determina come media annua dei valori risultanti
dai prospetti periodici del fondo alla data del 30 giugno e del 31 dicembre di ciascun periodo d’imposta. Nel caso di fondi avviati o cessati nel corso dell’anno,
si assumono, rispettivamente, i valori alla data di avvio o cessazione del fondo. Inoltre, ai fini della determinazione della base imponibile dell’imposta patrimoniale, l’importo dell’imposta patrimoniale dovuta per il periodo d’imposta ed
accantonata nel passivo non concorre a formare il valore del patrimonio netto.
L’imposta patrimoniale viene corrisposta dalla SGR entro il 16 febbraio dell’anno successivo a quello in cui si verificano i presupposti.
6.3Regime fiscale introdotto dal D.L. n. 78/2010
Come anticipato, con il D.L. n. 78/2010 viene modificata la definizione civilistica di fondo comune di investimento (mobiliare e immobiliare) specificando,
tra l’altro, che il patrimonio del fondo è raccolto tra una pluralità di investitori
ed è gestito dalla società di gestione del risparmio in autonomia dai partecipanti.
49
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
Per quanto concerne gli aspetti fiscali, in base alla nuova disciplina introdotta
dal suddetto D.L. n. 78/2010, le società di gestione del risparmio che hanno
istituito fondi immobiliari privi dei requisiti previsti dalla nuova definizione
civilistica di cui sopra sono tenute ad adottare le conseguenti delibere di adeguamento entro trenta giorni dalla data di emanazione del decreto del Ministero dell’Economia e delle finanze contenente le disposizioni di attuazione della
nuova normativa. In tali casi, la società di gestione preleva, a titolo di imposta
sostitutiva delle imposte sui redditi, un ammontare pari al 5% della media dei
valori netti del fondo risultanti dai prospetti semestrali nei periodi d’imposta
2007, 2008 e 2009.35 In caso di mancato adeguamento, il fondo deve essere
liquidato e la suddetta imposta sostitutiva si applica con aliquota del 7%. È
prevista l’emanazione di un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle
entrate che disciplina le modalità di attuazione dell’imposta sostitutiva entro
30 giorni dalla data di emanazione del decreto del Ministero dell’Economia e
delle finanze sopra richiamato.
Come già notato, è abrogato il regime fiscale dei fondi immobiliari a “ristretta
base partecipativa”e “familiari”. Nel D.L. n. 78/2010 non risulta disciplinata
la fase transitoria che verosimilmente verrà regolata dai provvedimenti di attuazione.
7.Presunzione di residenza delle società ed enti non residenti con
patrimonio prevalentemente investito in fondi immobiliari
Nell’ambito delle disposizioni volte a contrastare l’utilizzo elusivo dei fondi immobiliari italiani assume un particolare rilievo la norma volta a contrastare i fenomeni
della cosiddetta “esterovestizione”. In particolare, l’art. 82, comma 22, del D.L. n.
112/2008, con l’inserimento del comma 5-quater dell’art. 73 del TUIR, ha introdotto
una presunzione (di tipo relativo) di residenza, ai fini fiscali, nel territorio dello Stato
delle società ed enti non residenti il cui patrimonio sia investito in via prevalente
in quote di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi di cui all’art. 37 del
TUF e che siano controllati, direttamente o indirettamente, per il tramite di società
fiduciarie o per interposta persona, da soggetti residenti in Italia. La presunzione di
residenza opera solo se si verificano entrambi i presupposti, vale a dire: (i) patrimonio investito in misura prevalente in quote di fondi immobiliari italiani; (ii) controllo
35. L’imposta è versata dalla SGR nella misura del 40% entro il 31 marzo 2011 e la restante parte in
due rate di pari importo da versarsi, rispettivamente, entro il 31 marzo 2012 ed entro il 31 marzo
2013.
50
La disciplina regolamentare e fiscale dei fondi immobiliari
della società o ente estero da parte di soggetti residenti36.
La norma in questione intende contrastare le operazioni da parte di soggetti residenti di interposizione di soggetti esteri nella detenzione delle quote di fondi immobiliari italiani al fine di evitare l’imposizione ordinaria, che troverebbe applicazione
qualora le quote del fondo fossero detenute direttamente dal soggetto residente.
Ove ricorrano i presupposti, la società localizzata all’estero viene considerata residente ai fini fiscali in Italia. L’effetto più importante che ne consegue è che non sarà
possibile per tale soggetto (localizzato in un paese White List) invocare l’esenzione
dalla ritenuta sui proventi del fondo. A tale riguardo, posto che la SGR è il soggetto
responsabile per l’applicazione della ritenuta, non sono previsti obblighi a carico
della stessa SGR di verificare se il soggetto estero che richiede l’esenzione realizzi
i presupposti della “esterovestizione” né risultano obblighi di comunicazione da
parte degli investitori, diversamente da quanto accade con i fondi a “ristretta base
partecipativa” e “familiari”.
In generale, la società “esterovestita” diviene ordinariamente soggetta alle imposte
sui redditi in Italia e dovranno essere naturalmente considerati eventuali altri redditi
conseguiti. In particolare, i proventi derivanti dal fondo saranno interamente soggetti ad imposizione.
A differenza dell’analoga disposizione di cui all’art. 73, comma 5-bis, del TUIR, che
introduce una presunzione di localizzazione in Italia della sede dell’amministrazione
di società ed enti formalmente residenti all’estero, il comma 5-quater del medesimo
articolo dispone una presunzione di residenza in Italia dei soggetti non residenti
senza collegamento ad alcun criterio dell’art. 73, comma 3, del TUIR (cioè la sede
legale, la sede dell’amministrazione ovvero l’oggetto principale). Ne consegue che
l’oggetto della prova contraria che il contribuente dovrebbe fornire risulta essere
più ampio rispetto all’analoga disposizione relativa all’“esterovestizione” di cui al
richiamato comma 5-bis dell’art. 73 del TUIR.
Qualora non trovi applicazione la disposizione dell’art. 73, comma 5-quater, del
TUIR, resta comunque impregiudicata la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di provare la residenza in Italia di un soggetto non residente mediante l’utilizzo
dei criteri di cui all’art. 73, comma 3, del TUIR (ad esempio, attraverso la dimostrazione che la sede dell’amministrazione della società si trova nel territorio dello
Stato).
36. Il controllo è individuato ai sensi dell’art. 2359, commi primo e secondo, del codice civile, anche
per partecipazioni possedute da soggetti diversi dalle società.
51
Le SIIQ e le SIINQ
Capitolo IV
Le SIIQ e le SIINQ
I. SIIQ e SIINQ come strumento di incentivo allo sviluppo
nel mercato immobiliare
1.Premessa
Le SIIQ (“Società di investimento immobiliare quotata”) e le SIINQ (“Società di investimento
immobiliare non quotate”) sono istituti previsti dal legislatore per promuovere lo sviluppo del mercato immobiliare italiano, con particolare riguardo all’attività di locazione immobiliare. L’obiettivo è quello di accrescere la trasparenza e l’appetibilità del
mercato immobiliare creando strumenti d’investimento rivolti ad una vasta platea di
investitori, gestiti da operatori professionali e soprattutto oggetto di una disciplina
fiscale di particolare favore.
2.Fonti normative
Il regime delle SIIQ e delle SIINQ è regolato dalle disposizioni di cui ai commi da
119 a 141 dell’art. 1 della L. n. 296/2006 (Finanziaria 2007), come modificati, da
ultimo, dall’art. 1, comma 374, della L. n. 244/2007 (Finanziaria 2008). Assumono
rilievo, inoltre, le disposizioni contenute nel D.M. n. 174/2007 e nel provvedimento
del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 28 novembre 2007, con il quale sono
stabilite le modalità di esercizio dell’opzione per il regime speciale. Il quadro normativo è completato dal Regolamento dei mercati organizzati e gestiti dalla Borsa
Italiana S.p.A. e dalle relative istruzioni, che dettano i requisiti per l’ammissione a
quotazione delle società immobiliari in questione.
Di grande interesse, infine, sono le istruzioni impartite dall’Amministrazione finanziaria con la Circolare n. 8/E/2008.
3. Il regime SIIQ e SIINQ in sintesi
Le SIIQ e le SIINQ sono società per azioni che possono optare per un regime
tributario agevolato ai fini dell’imposizione diretta. Esso consiste nell’esenzione
53
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
dall’IRES e dall’IRAP del reddito derivante dalla attività di locazione immobiliare
(cd “gestione esente”). L’imposizione di tali redditi è rinviata al momento della distribuzione ai soci, diversi dalle SIIQ, mediante applicazione di una ritenuta del 20%
(15% in certi casi) a titolo di acconto in capo ai soggetti imprenditori ed a titolo di
imposta nei confronti degli altri soggetti.
L’accesso al regime è subordinato al pagamento di una “imposta di ingresso” del
20% sui differenziali positivi (plusvalenze) tra il valore “normale”37 ed il valore fiscalmente riconosciuto degli immobili oggetto dell’attività locatizia.
Allo scopo di fruire di tale regime di favore, la società deve soddisfare specifiche
caratteristiche di ordine soggettivo, di governance (statutaria e di regime distributivo),
di minimale articolazione partecipativa nonché di tipologia di investimento.
Sotto il profilo soggettivo, sono ammesse al regime le società per azioni con azioni
quotate e residenti ai fini fiscali nel territorio dello Stato nonché, con talune differenze, le stabili organizzazioni di società residenti negli altri Stati Membri dell’Unione Europea.
L’opzione può essere esercitata anche dalle società per azioni non quotate residenti
(le c.d. “SIINQ”) che svolgono prevalentemente attività di locazione immobiliare,
in cui una SIIQ, anche congiuntamente ad altre SIIQ, possieda almeno il 95% dei
diritti di voto nell’assemblea ordinaria ed il 95% dei diritti di partecipazione agli utili
ed a condizione che la SIIQ controllante abbia esercitato con la partecipata medesima l’opzione per il consolidato fiscale nazionale.
Gli statuti delle SIIQ devono assicurare, a tutela dei risparmiatori, adeguate regole
in materia di investimenti, prevedendo limiti alla concentrazione dei rischi e limiti
massimi all’utilizzo dell’indebitamento (sia a livello della singola società sia a livello
di gruppo).
Sotto il profilo dell’articolazione partecipativa, nessun socio deve possedere, direttamente o indirettamente, più del 51% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e
più del 51% dei diritti di partecipazione agli utili della SIIQ.
Inoltre, il capitale sociale deve essere sufficientemente diffuso e frazionato: almeno
il 35% delle azioni deve essere detenuto da soci che non possiedono - al “momento
37. A norma dell’art. 1, lett. g), del D.M. n. 174/2007, per valore normale si intende il fair value (valore
equo) di un immobile posseduto a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, determinato in
base ai principi contabili internazionali.
54
Le SIIQ e le SIINQ
dell’opzione” - direttamente o indirettamente, più del 2% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili.
Per quanto attiene, infine, alla tipologia di investimento, le SIIQ devono svolgere in
via prevalente attività di locazione immobiliare. Tale requisito deve essere valutato
a posteriori, sulla base dei dati di bilancio, in relazione a parametri patrimoniali e
reddituali: infatti, da un lato gli immobili destinati alla locazione devono rappresentare almeno l’80% dell’attivo patrimoniale (da calcolare come più avanti illustrato),
dall’altro lato i ricavi derivanti dall’attività di locazione immobiliare devono costituire almeno l’80% dei componenti positivi del conto economico
L’applicazione del regime speciale comporta, quale contraltare al beneficio dell’esenzione, l’obbligo per la società di distribuire almeno l’85% dell’utile derivante dalla
gestione esente. Diversamente, sarebbero agevolate strategie di differimento sine
die dell’imposizione, contrastanti non solo con gli interessi erariali alla tempestiva
riscossione delle imposte, ma anche con la natura di strumento di investimento
rivolto ad un azionariato “diffuso”, deputato al ruolo di collettore del risparmio, che
caratterizza il modello delle SIIQ.
II. Requisiti per l’accesso al regime
1.Requisiti soggettivi
Le società interessate, per poter esercitare l’opzione per il regime SIIQ devono soddisfare, sin dall’inizio del primo periodo d’imposta dal quale intendono avvalersi del
regime, i seguenti requisiti soggettivi:
- la società deve essere costituita in forma di società per azioni;
- la società deve essere residente, ai fini fiscali, nel territorio dello Stato;
Al riguardo, ai sensi dell’art. 73, comma 3, del TUIR, si considerano residenti le
società che per la maggior parte del periodo d’imposta hanno nel territorio dello
Stato la sede legale, la sede dell’amministrazione ovvero l’oggetto principale.
Non possono dunque accedere al regime in questione le società estere ovvero
le stabili organizzazioni di società estere. Tuttavia, a seguito della procedura di
infrazione avviata dalla Commissione Europea nei confronti dello Stato italiano,
55
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
con l’obiettivo di evitare un effetto discriminatorio nei confronti dei soggetti residenti in altri Stati Membri dell’Unione Europea, l’art. 12 del D.L. n. 135/2009
ha introdotto una disposizione (comma 141-bis dell’art. 1 della L. n. 296/2006)
che estende il regime SIIQ alle società residenti negli Stati membri dell’Unione
Europea e negli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo inclusi nella White List con riferimento alle stabili organizzazioni in Italia svolgenti
in via prevalente attività di locazione immobiliare. In particolare, a partire dal
periodo d’imposta in cui ha effetto l’opzione per il regime speciale, il reddito
d’impresa derivante dall’attività di locazione immobiliare, è assoggetto ad un’imposta sostitutiva dell’IRES e dell’IRAP con aliquota del 20%, diversamente dal
regime di esenzione riservato alle società residenti nel quale la tassazione avviene
in fase di distribuzione38;
- le azioni devono essere negoziate in mercati regolamentati.
In particolare, possono esercitare l’opzione le società i cui titoli sono negoziati in
mercati regolamentati italiani ovvero in mercati regolamentati degli Stati membri
dell’Unione Europea e degli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico
europeo inclusi nella White List.
2.Requisiti statutari
Lo statuto delle SIIQ o delle SIINQ deve necessariamente prevedere:
- le regole adottate dalla società in materia di investimenti;
- i limiti previsti alla concentrazione dei rischi all’investimento e di controparte;
- il limite massimo di leva finanziaria consentito, a livello individuale e di gruppo.
L’informativa infra-annuale e la relazione sulla gestione devono dare conto delle
scelte effettuate in concreto e rappresentare efficacemente il livello attuale dei singoli parametri di potenziale criticità.
La normativa non ha fissato precisi parametri di riferimento ai fini del rispetto dei
predetti limiti, essendo considerata sufficiente l’espressa indicazione nello statuto
delle regole alle quali la società dovrà attenersi, nel presupposto che ciò consenta un
controllo da parte del mercato.
38. La previsione di un’imposta sostitutiva in capo alle stabili organizzazione è necessaria in quanto le
distribuzioni della stabile organizzazione alla casa madre non sono soggette ad imposizione in Italia.
56
Le SIIQ e le SIINQ
La vigilanza sulle SIIQ è esercitata dalla Banca d’Italia e dalla Consob nell’ambito
dei rispettivi poteri stabiliti dalla normativa di riferimento. Il contenuto minimo
delle indicazioni statutarie deve essere soddisfacente in base alle istruzioni impartite
dalle autorità amministrative di vigilanza del mercato sul quale i titoli della società
sono quotati.
3.Requisiti della struttura partecipativa
Per beneficare del regime speciale occorre inoltre che siano soddisfatti i seguenti
requisiti riguardanti la struttura partecipativa:
- requisito del controllo: nessun socio deve possedere direttamente o indirettamente più del 51% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 51%
dei diritti di partecipazione agli utili della SIIQ;
- requisito del flottante: almeno il 35% delle azioni deve essere detenuto da soci
che non possiedono, al momento dell’opzione direttamente o indirettamente
più del 2% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 2% dei diritti
di partecipazione agli utili.
Come precisato dall’Amministrazione finanziaria39, per il computo della percentuale
di diritti di voto e della partecipazione agli utili rilevano anche le azioni date in pegno, qualora sia concordato che il diritto di voto nell’assemblea ordinaria ed il diritto
di partecipazione agli utili spettino comunque al titolare delle stesse.
Al fine di verificare il requisito del flottante, si deve tener conto delle precisazioni
fornite dal Regolamento dei mercati organizzati e gestititi dalla Borsa Italiana S.p.A.. Al riguardo, l’art. Art. 2A.2.4 del suddetto Regolamento precisa che nel computo
della porzione di capitale sociale (almeno il 35%) che deve essere sufficientemente
“diffusa” si tiene sempre conto delle azioni possedute da organismi di investimento
collettivo del risparmio (OICR), da fondi pensione e da enti previdenziali, anche
qualora la percentuale da questi ultimi posseduta sia superiore a quella del 2%. Ai
soli fini di tale disposizione, si ha riguardo anche agli OICR di diritto estero non
autorizzati alla commercializzazione in Italia.
39. Circolare n. 8/E del 2008.
57
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
4.Requisiti oggettivi
4.1Svolgimento di locazione immobiliare in via prevalente
Al fine dell’applicazione del regime speciale, la società deve svolgere in via prevalente attività di locazione immobiliare. Al riguardo, secondo l’art. 1, comma
1, del D.M. n. 174/2007, rientrano nell’attività di locazione come gestione esente
le seguenti fattispecie:
- l’attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà, di usufrutto o di altro diritto reale immobiliare, nonché in base a contratti di
locazione finanziaria;
- l’attività di locazione derivante dallo sviluppo del compendio immobiliare;
- il possesso di partecipazioni, costituenti immobilizzazioni finanziarie ai
sensi dei principi contabili internazionali, in altre SIIQ o in SIINQ.
Per “immobili” si intendono i cespiti rientranti in qualsivoglia tipologia catastale,
a prescindere dal luogo di ubicazione degli stessi (anche situati all’estero). Inoltre, la gestione esente riguarda sia i fabbricati, sia le aree su cui gli stessi insistono
ivi incluse quelle pertinenziali e le aree fabbricabili.
Nell’attività di locazione immobiliare è compresa anche l’attività di affitto di
azienda, limitatamente alla parte relativa agli immobili che fanno parte del compendio aziendale. Al riguardo, rientra nella gestione esente (e quindi è esente
da IRES ed IRAP) il canone di locazione riferibile agli immobili concessi in
locazione, come pattuito nel contratto di affitto di azienda (ove separatamente
indicato) ovvero, in mancanza, determinato sulla base del valore corrente di
mercato della locazione.40
Inoltre, come risulta dalla definizione di cui all’art. 1, comma 1, del D.M. n.
174/2007, nella gestione esente rientra anche l’attività di costruzione e di ristrutturazione, direttamente effettuata, di immobili da destinare alla locazione.
Tanto premesso, affinché l’attività di locazione immobiliare sia svolta in via prevalente, occorre che siano rispettati determinati parametri patrimoniali e reddituali. Per la verifica di tali parametri occorre avere riguardo ai dati risultanti dal
bilancio di ciascun esercizio, a partire dal primo esercizio di applicazione del
40. A tal fine, può farsi riferimento alle rilevazioni delle quotazioni degli immobili e delle locazioni
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
58
Le SIIQ e le SIINQ
regime speciale. Dunque, la prevalenza dell’attività di locazione è riscontrabile
solo ex post, facendo riferimento al bilancio relativo all’esercizio per il quale si
intende fruire del regime speciale.
Le società di nuova costituzione, in possesso di tutti gli altri requisiti, possono
esercitare validamente l’opzione a condizione che, nel bilancio relativo al primo
esercizio di applicazione del regime, siano rispettati i parametri patrimoniali e
reddituali sopra accennati.
4.2Parametro patrimoniale
Ai sensi dell’art. 1, comma 121, della L. n. 296/2006, affinché il parametro patrimoniale sia rispettato, gli immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e quelli detenuti in locazione finanziaria, destinati all’attività di locazione
immobiliare devono rappresentare almeno l’80% dell’attivo patrimoniale.
Tra gli immobili rilevanti ai fini del parametro patrimoniale sono compresi anche
quelli oggetto di attività di sviluppo del compendio immobiliare, vale a dire gli
immobili (da destinare alla locazione) in corso di costruzione e quelli oggetto di
interventi di ristrutturazione diretta che, notato precedentemente, sono inclusi
nella gestione esente.
Inoltre, l’attivo patrimoniale oggetto di verifica deve tener conto anche delle
partecipazioni in altre SIIQ o SIINQ costituenti immobilizzazioni finanziarie.
Al riguardo, si considerano immobilizzazioni finanziarie gli strumenti finanziari
diversi da quelli detenuti per la negoziazione indipendentemente dall’iscrizione
in bilancio tra le immobilizzazioni.
Come indicato dall’Amministrazione finanziaria41, per la verifica del parametro
patrimoniale, il valore degli immobili destinati alla locazione e delle partecipazioni in SIIQ o SIINQ va rapportato al valore complessivo dell’attivo patrimoniale
senza tenere conto dei seguenti elementi:
-
-
-
-
valore degli immobili o dei diritti reali su immobili adibiti a sede della
SIIQ o della SIINQ o direttamente utilizzati come uffici dalle stesse;
disponibilità liquide;
finanziamenti verso società del gruppo;
crediti per corrispettivi derivanti dalla gestione esente non ancora incassati,
nonché eventuali crediti IVA ricollegabili alla medesima gestione esente.
41. Circolare n. 8/E del 2008.
59
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
4.3Parametro reddituale
Il parametro reddituale è soddisfatto nel caso in cui i ricavi derivanti dall’attività
di locazione immobiliare rappresentino almeno l’80% dei componenti positivi
del conto economico.
Nella nozione di ricavi derivanti dall’attività di locazione immobiliare rientrano
anche i dividendi derivanti da partecipazioni in SIIQ e SIINQ. I dividendi devono essere percepiti nel periodo di imposta in relazione al quale si effettua la
verifica del parametro reddituale e devono essere riferibili a utili derivanti dalle
attività relative alla gestione esente poste in essere dalle partecipate in regime
SIIQ o SIINQ.
Sono pertanto esclusi i dividendi distribuiti dalla partecipata SIIQ o SIINQ derivanti da attività relative alla gestione imponibile e quelli derivanti dalla distribuzione di riserve formatesi prima dell’accesso al regime speciale.
Sia l’ammontare complessivo dei componenti positivi del conto economico sia
quello dei ricavi della gestione esente non tengono conto degli incrementi relativi agli immobili in costruzione destinati alla locazione. Il rapporto (che deve
essere superiore all’80%) non tiene dunque conto, né al numeratore né al denominatore, di tali elementi.
Per quanto concerne le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili e diritti
reali immobiliari destinati alla locazione - sebbene incluse nella gestione imponibile e, quindi, ordinariamente soggette a tassazione - ai soli effetti della verifica
del parametro reddituale, esse assumono rilievo se e nel limite in cui, in un dato
esercizio, l’importo complessivo dei corrispettivi derivanti dalle suddette cessioni sia superiore all’importo reinvestito in immobili o in diritti reali su immobili
destinati alla locazione o in partecipazioni costituenti immobilizzazioni finanziarie in base ai principi contabili internazionali in altre SIIQ o SIINQ.42
Sono invece irrilevanti ai fini della verifica del parametro reddituale, in quanto
componenti positive di conto economico che non derivano né dall’attività esente, né dall’attività imponibile, le plusvalenze iscritte sugli immobili destinati alla
locazione per effetto di rivalutazioni contabili (operate, con imputazione del
42. Secondo l’esempio contenuto nella circolare n. 8/E del 2008, se il corrispettivo della cessione di
un immobili è pari a 2.000 e la plusvalenza conseguita è pari a 1.000 e viene reinvestito un importo
pari a 1.500, la plusvalenza assume rilievo ai fini del calcolo del parametro reddituale per un importo
pari a 500.
60
Le SIIQ e le SIINQ
plusvalore al conto economico, in conseguenza della valutazione degli immobili
al metodo del fair value).
III.Il regime fiscale delle SIIQ e delle SIINQ
1.Esercizio ed effetti dell’opzione per il regime
L’opzione per il regime deve essere esercitata entro il termine del periodo d’imposta
anteriore a quello dal quale il contribuente intende avvalersene.
L’opzione è irrevocabile e comporta per la società l’assunzione della qualifica di
“Società di investimento immobiliare quotata” (SIIQ), da riportare, anche nella forma abbreviata, nella denominazione sociale ed in tutti i documenti della società.
Al momento dell’opzione, la società deve dichiarare il possesso, fin dall’inizio del
primo periodo d’imposta di applicazione, dei requisiti sopra illustrati.
Tuttavia, qualora uno o più requisiti non siano posseduti al momento di esercizio
dell’opzione, è consentito che la società ne dia atto nella comunicazione. In tali casi,
l’opzione esercitata non produce effetti se il possesso dei requisiti non è integrato
entro l’inizio del primo periodo d’imposta di applicazione del regime speciale. La
successiva sussistenza dei requisiti (in un momento comunque anteriore all’inizio
del periodo d’imposta) produce effetto e consente l’accesso al regime speciale solo
se comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall’inizio del medesimo
periodo d’imposta.
2. Le SIINQ
Come notato, il regime speciale può essere esteso anche alle società per azioni, residenti nel territorio dello Stato, i cui titoli di partecipazione non siano negoziati in
mercati regolamentati (SIINQ).
A tale riguardo, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:
- la società svolge in via prevalente attività di locazione immobiliare;
- le azioni della società sono possedute da una SIIQ, anche congiuntamente
ad altre SIIQ, per almeno il 95% in relazione ai diritti di voto nell’assemblea
ordinaria ed alla partecipazione agli utili;
61
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
- la società deve esercitare l’opzione per il regime speciale congiuntamente
con la SIIQ controllante;
- la SIIQ controllante deve avere il controllo richiesto ai sensi degli articoli 117
e 120 del TUIR ai fini dell’applicazione del regime di tassazione di gruppo
(c.d. consolidato fiscale nazionale).43 Al riguardo, non è sufficiente la sussistenza dei suddetti requisiti, ma è necessario che l’opzione per il consolidato
fiscale nazionale venga effettivamente esercitata.
L’adesione della SIINQ al regime speciale comporta per la stessa l’obbligo di redigere il bilancio di esercizio in conformità ai principi contabili internazionali.
3. L’imposta di ingresso
L’opzione per il regime speciale determina il realizzo a valore normale degli immobili nonché dei diritti reali su immobili destinati alla locazione posseduti alla data di
chiusura dell’ultimo periodo d’imposta in regime ordinario.
Le plusvalenze eventualmente realizzate devono essere assoggettate ad una imposta
sostitutiva dell’IRES e dell’IRAP con aliquota del 20% (c.d. “imposta d’ingresso”).
L’imposta d’ingresso si applica sull’importo complessivo delle plusvalenze al netto
delle eventuali minusvalenze, determinato dal confronto tra valore normale (i.e. fair
value in base ai principi contabili internazionali) degli immobili e dei diritti reali immobiliari alla data di chiusura dell’ultimo periodo d’imposta in regime ordinario e il
loro costo fiscalmente riconosciuto.
Scontano l’imposta d’ingresso anche gli immobili destinati alla locazione e detenuti
in base ad un contratto di leasing (la plusvalenza è data dalla differenza tra il valore
normale del cespite e la quota capitale residua prevista dal contratto).
Inoltre, possono essere assoggettati ad imposta sostitutiva non solo le plusvalenze
relative agli immobili destinati alla locazione, ma anche quelle relative agli immobili
destinati alla vendita, a condizione che siano riclassificati e ne sia mutata la destinazione funzionale.
43. Al riguardo, ai sensi dell’art. 117 del TUIR, la società controllante deve avere il controllo di cui
all’art. 2359, comma 1, del codice civile. Inoltre, in base all’art. 120 del TUIR, è richiesta la partecipazione diretta od indiretta da parte della società controllante nel capitale sociale ed all’utile di bilancio per una percentuale superiore al 50% (tenendo conto dell’effetto di demoltiplicazione ed escluse
le azioni prive del diritto di voto).
62
Le SIIQ e le SIINQ
Tra gli immobili assoggettati a imposta sostitutiva rientrano non solo i fabbricati in
senso stretto ma anche i terreni (le aree) su cui essi insistono, quelli pertinenziali e i
terreni fabbricabili, purché, in quest’ultimo caso, venga mutata la loro destinazione.
Rilevano ai fini dell’applicazione dell’imposta di ingresso anche i plusvalori relativi
agli immobili oggetto di “attività di sviluppo del compendio immobiliare”, ovvero
gli immobili in corso di costruzione e quelli oggetto di ristrutturazione diretta destinati all’attività di locazione immobiliare, anch’essi rientranti nella gestione esente.
Il valore normale da assumere come base di determinazione delle plusvalenze soggette all’imposta di ingresso costituisce il nuovo valore fiscalmente riconosciuto dei
beni medesimi soltanto a decorrere dal quarto periodo d’imposta successivo a quello anteriore all’ingresso nel regime speciale. Le alienazioni effettuate prima di tale
momento - suscettibili di generare plusvalenze imponibili ai fini delle imposte sui
redditi - scontano quindi la tassazione in base al vecchio valore fiscalmente riconosciuto e l’imposta sostitutiva proporzionalmente imputabile agli immobili od ai
diritti reali alienati costituisce credito d’imposta.
In alternativa all’applicazione dell’imposta d’ingresso, la società può scegliere di includere l’importo complessivo delle plusvalenze, al netto delle eventuali minusvalenze, nella base di calcolo del reddito di impresa soggetto al regime ordinario, relativo
al periodo d’imposta anteriore a quello di decorrenza del regime speciale ovvero, per
quote costanti, nel reddito di detto periodo e in quello dei periodi successivi ma non
oltre il quarto. In tal caso, le quote di plusvalenza rinviate concorrono al reddito
derivante da attività diverse da quella di locazione immobiliare (gestione imponibile)
dei successivi periodi.
Qualora si opti per la tassazione ordinaria in luogo dell’imposta d’ingresso, il nuovo costo fiscale degli immobili e dei diritti reali sugli immobili decorre a partire
dal periodo d’imposta successivo a quello in cui gli stessi si considerano realizzati. Qualora si scelga di imputare le plusvalenze al reddito d’impresa per quote costanti,
il riconoscimento del maggiore costo fiscale avverrà gradualmente e in proporzione
alla quota del valore normale che viene assoggettata a tassazione ordinaria in ciascun
periodo d’imposta.
4. Il regime di esenzione del reddito derivante dall’attività
di locazione immobiliare e assimilate
L’effetto principale del regime speciale consiste nella esenzione ai fini IRES e IRAP
dei proventi derivanti dalla gestione esente. In particolare, l’esenzione concerne
63
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
i proventi derivanti dall’attività di locazione immobiliare (principalmente canoni). Inoltre, il regime speciale di esenzione del reddito d’impresa si estende al reddito
relativo ai dividendi percepiti su partecipazioni in altre SIIQ e SIINQ, qualora siano
formati con utili derivanti da attività di locazione immobiliare.
Come notato dall’Amministrazione finanziaria44, l’esenzione non è, in un certo senso, “definitiva”, dato che la tassazione (sia pure limitata) avviene al momento della
distribuzione. In altri termini, in luogo della tassazione al momento della produzione, l’imposizione viene operata solo al momento della distribuzione. Si tratta
al riguardo di un’inversione del principio di tassazione introdotto con la Riforma
Tremonti in base al quale il reddito d’impresa è tassato al momento della sua produzione, mentre i dividendi distribuiti sono (parzialmente) esclusi da tassazione.
Il reddito di impresa riconducibile all’esercizio di attività diverse dalla locazione
immobiliare resta, al contrario, soggetto ad imposizione ordinaria (IRES e IRAP)
secondo le regole generali.
Alcune componenti reddituali originate dai beni o diritti strumentali all’esercizio
dell’attività di locazione non beneficiano del regime di esenzione. In particolare, le
plusvalenze e le minusvalenze realizzate per effetto dell’alienazione degli immobili
locati ovvero delle partecipazioni immobilizzate in altre SIIQ o SIINQ partecipano
alla determinazione del reddito della gestione imponibile, essendo soggette ad imposta secondo l’ordinaria disciplina dettata dal TUIR.
Ai fini IRAP, si considera esente il valore della produzione riferibile alla gestione
esente. Per individuare la quota del valore della produzione da attribuire alla gestione esente, si applica un criterio forfetario, dato dal rapporto tra i componenti positivi imputabili alla gestione esente rilevanti ai fini IRAP e l’ammontare complessivo
dei componenti positivi rilevanti ai fini dello stesso tributo.
Il valore della produzione complessivamente realizzato, sul quale applicare il suddetto criterio forfetario, deve essere determinato in base alle ordinarie regole di calcolo
della base imponibile IRAP.
5.Obbligo di distribuzione dell’utile della gestione esente
Come notato, l’elemento caratterizzante del regime speciale è l’esenzione del reddito derivante dall’attività di locazione immobiliare ai fini tanto dell’IRES quanto
44. Circolare n. 8/E del 2008.
64
Le SIIQ e le SIINQ
dell’IRAP ed il differimento dell’imposizione diretta fino al momento della distribuzione agli azionisti.
Onde evitare che il regime sia strumentalmente utilizzato per sospendere la tassazione rinviando sine die la distribuzione dei dividendi (peraltro a danno dei tanti azionisti
di minoranza, che vedrebbero frustrate le proprie aspettative relative alla remunerazione dell’investimento), la disciplina SIIQ prevede che sia distribuito almeno l’85%
dell’utile netto derivante dall’attività di locazione immobiliare e dal possesso di partecipazioni in SIIQ o SIINQ.
L’obbligo di distribuzione si riferisce all’utile netto del conto economico che deriva
dalla gestione esente e che si rende disponibile per la distribuzione ai soci.
Non è, quindi, soggetta a tale obbligo la parte dell’utile che sia sottoposta a vincoli
civilistici e quindi non distribuibile, come nel caso dell’utile da accantonare obbligatoriamente a riserva legale ovvero di quello derivante dalla rivalutazione dell’attivo
patrimoniale a causa della valutazione in base al fair value.
Qualora l’obbligo di distribuzione non venga osservato, l’opzione per il regime speciale cessa di avere effetto a partire dallo stesso esercizio di formazione degli utili
non distribuiti.
Al fine di individuare l’oggetto dell’obbligo di distribuzione, la normativa impone di
indicare separatamente in dichiarazione dei redditi gli utili e le relative riserve formatesi durante la vigenza del regime speciale, quelle riferibili alla gestione imponibile e
quelle riferibili a quella esente.
Non assumono rilevanza ai fini del rispetto del vincolo né la distribuzione di utili
diversi da quelli derivanti dalla gestione esente, né le distribuzioni straordinarie effettuate con delibere successive a quella di approvazione del bilancio di esercizio.
Qualora l’utile complessivo dell’esercizio disponibile per la distribuzione risulti di
importo inferiore a quello derivante dalla gestione esente, a causa di perdite d’esercizio relative alla gestione imponibile, la percentuale dell’85% si applica su tale minore
importo.
Inoltre, qualora la perdita derivante dalla gestione imponibile diminuisca l’utile della
gestione esente, il successivo risultato positivo della gestione imponibile deve considerarsi formato, fino a concorrenza dell’importo della suddetta riduzione, da utili
della gestione esente, per i quali dunque vale l’obbligo di distribuzione. Viceversa,
se la perdita derivante dalla gestione esente riduce l’utile della gestione imponibile, il
65
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
successivo risultato positivo della gestione esente, ai fini del rispetto del vincolo in
esame, deve considerarsi al netto della suddetta riduzione.
6. Obbligo di tenuta di contabilità separate
Allo scopo di rilevare i fatti gestionali dell’attività di locazione immobiliare (e attività
assimilate) e quelli riferibili alle altre attività eventualmente svolte e perciò di applicare i differenti regimi fiscali, è previsto l’obbligo di tenere, per la gestione esente
e per quella imponibile, contabilità separate. È inoltre previsto l’obbligo di fornire
distinta indicazione degli utili derivanti dalle diverse gestioni in sede di dichiarazione
dei redditi.
Per la medesima finalità è altresì previsto, con riferimento agli utili ed alle riserve della gestione esente, l’obbligo di segnalare distintamente la “quota, risultante da apposita
documentazione, riferibile a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati ai sensi
dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “. Tale distinzione è necessaria
in quanto gli utili distribuiti ai soci e derivanti da tali contratti di locazione sono
soggetti alla ritenuta ridotta del 15%, in luogo dell’aliquota del 20%.
La contabilità separata ha anche la funzione di consentire la corretta gestione delle
perdite fiscali originate dalla gestione esente e di individuare il residuo valore fiscale
degli elementi patrimoniali in caso di cessazione del regime.
Si ritiene che, in conformità a corretti principi contabili, nella contabilità relativa
alla gestione esente devono confluire i costi e i ricavi tipici dell’attività di locazione
immobiliare nonché gli altri oneri amministrativi, finanziari e tributari riferibili alla
medesima attività. Gli oneri finanziari si possono considerare riferibili alla gestione
esente se relativi a finanziamenti assunti specificamente per l’esercizio dell’attività
di locazione.
Lo stesso principio vale per l’imputazione alla gestione imponibile dei costi e dei ricavi relativi all’esercizio di attività diverse da quelle comprese nella gestione esente.
I costi generali andranno, invece, imputati alla gestione esente ed a quella imponibile
tenendo conto delle caratteristiche dell’attività svolta. Non è previsto un criterio
specifico per la ripartizione dei costi e degli altri componenti comuni alle diverse
attività. Un valido criterio idoneo per operare tale ripartizione può essere quello
secondo cui i componenti comuni sono da attribuire alla gestione esente (o imponibile) sulla base del rapporto tra l’ammontare dei ricavi e altri proventi derivanti
dalla gestione esente (o imponibile) e l’ammontare complessivo di tutti i ricavi e
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Le SIIQ e le SIINQ
proventi.
L’applicazione del regime speciale non esonera, comunque, la SIIQ dall’onere di
determinare, secondo l’ordinaria disciplina IRES, il reddito derivante dalla gestione
esente che dunque, nonostante il regime di esenzione, dovrà essere indicato in dichiarazione dei redditi.
7. Il trattamento delle perdite fiscali
Le perdite fiscali generatesi nei periodi d’imposta precedenti a quello da cui decorre
il regime speciale possono essere utilizzate ad abbattimento della base imponibile
dell’imposta sostitutiva d’ingresso e/o a compensazione dei redditi imponibili derivanti dalle eventuali attività relative alla gestione imponibile.
L’utilizzo delle perdite pregresse deve avvenire, negli esercizi successivi, secondo le
ordinarie regole ed entro i limiti temporali ordinariamente previsti dal TUIR (entro
5 anni, fatte salve le perdite prodotte nei primi 3 periodi d’imposta della società, che
sono illimitamente riportabili).
I due distinti risultati fiscali, uno relativo alla gestione imponibile l’altro alla gestione
esente, sono nettamente divisi, di modo che i redditi della gestione imponibile non
possono essere compensati dalle perdite fiscali della gestione esente.
Le perdite relative alla gestione esente sono utilizzate ad abbattimento (virtuale, dato
che trattasi di reddito esente) del reddito relativo alla gestione esente negli esercizi
futuri secondo le regole ordinarie. Con la fuoriuscita dal regime, il principio della
separazione sul piano contabile e fiscale del risultato della gestione esente dal risultato della gestione imponibile viene meno: in caso di decadenza dal regime speciale, le
perdite della gestione esente non compensate con i redditi della stessa gestione esente sono utilizzabili in compensazione dei redditi imponibili prodotti a partire dal
periodo d’imposta successivo a quello di ultima applicazione del regime speciale.
8. La disciplina delle riserve
La disciplina SIIQ comporta l’obbligo di indicare analiticamente, nella dichiarazione
dei redditi, l’origine delle riserve formatesi durante l’applicazione del regime speciale. Possono al riguardo individuarsi i seguenti tipi di riserve:
(i) riserve formate da utili originati dalla gestione esente;
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Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
(ii) riserve formate da utili degli esercizi precedenti all’inizio del regime speciale;
(iii) riserve originate dalla gestione imponibile durante il regime speciale.
La distinzione è rilevante, atteso che i dividendi relativi alle riserve sub (ii) e (iii) al
momento della distribuzione scontano, in capo ai soggetti percipienti, il trattamento
fiscale ordinario dei dividendi.
Per quanto riguarda i criteri di utilizzo delle riserve, in mancanza di espressa previsione di segno contrario da parte dell’assemblea dei soci, si considerano prioritariamente distribuite le riserve di utili formatesi anteriormente all’inizio del regime
speciale e quelle formatesi durante la vigenza di tale regime con utili derivanti dalla
gestione imponibile.
Qualora sia deliberata la distribuzione di riserve di capitale, si applica la presunzione
prevista in generale in tema di imposizione reddituale, secondo la quale si considerano prioritariamente distribuiti gli utili e le riserve che non hanno natura di riserve di
capitale; nel periodo di efficacia del regime speciale dovrebbe dunque presumersi la
prioritaria distribuzione delle riserve originate da utili della gestione imponibile.
Qualora le riserve siano utilizzate a copertura di perdite, si considerano prioritariamente utilizzate le riserve di utili formatesi anteriormente all’inizio del regime
speciale e quelle formatesi in vigenza del regime speciale con utili derivanti dalla
gestione imponibile.
Le presunzioni richiamate restano valide sia nei periodi d’imposta di vigenza dell’opzione sia nei periodi d’imposta successivi all’eventuale decadenza dal regime speciale.
9. L’opzione per il consolidato nazionale
Con riferimento agli altri regimi speciali previsti nel comparto dell’imposizione diretta si segnala che le SIIQ possono partecipare al consolidato nazionale in qualità
di consolidanti, oppure di consolidate (a condizione che la consolidante sia, a sua
volta, una SIIQ che ne eserciti il controllo). Le SIIQ possono inoltre partecipare ad un consolidato nazionale quali consolidanti,
consolidando anche società alle quali non si applica il regime speciale.
Qualora la SIIQ opti per il regime di tassazione di gruppo come consolidante, essa
68
Le SIIQ e le SIINQ
dovrà determinare il reddito complessivo globale ricomprendendovi solamente il
risultato della gestione imponibile, in particolare sommando algebricamente il suo
reddito netto imponibile con i redditi netti imponibili delle società controllate, aderenti al consolidato. Come notato, tra le società controllate, possono rientrare anche
altre SIIQ o SIINQ il cui reddito, per la parte riferibile alla gestione imponibile,
andrà a confluire nel reddito complessivo di gruppo.
La decadenza dal regime speciale di una delle SIIQ o SIINQ consolidate non comporta automaticamente l’interruzione della tassazione di gruppo.
10.Operazioni straordinarie
La società che ha optato per il regime SIIQ/SIINQ può essere interessata da operazioni di riorganizzazione aziendale.
Al riguardo, vige il principio generale secondo cui le operazioni di fusione, scissione,
conferimento di azienda o di rami aziendali alle quali partecipino SIIQ o SIINQ
non determinano l’automatica decadenza dal regime in esame. Dunque, se tali operazioni di riorganizzazione si verificano tra SIIQ o SIINQ, il regime speciale potrà
continuare ad applicarsi in capo ai soggetti che risultano da tali operazioni se tutte le
condizioni previste dalla norma risultano, comunque, soddisfatte.
Nella diversa ipotesi in cui, al contrario, la fusione, la scissione od il conferimento
d’azienda abbiano coinvolto anche società che non si qualifichino ai fini del regime
speciale SIIQ/SIINQ, la prosecuzione del regime speciale dipende dal fatto che
il soggetto risultante dall’operazione di riorganizzazione integri i requisiti previsti
dalla disciplina in oggetto.
11.Cause di cessazione dal regime speciale
Il venir meno dei requisiti per l’accesso al regime SIIQ (tranne quello del flottante)
determina la cessazione dal regime speciale.
Infatti, i requisiti precedentemente illustrati devono sussistere non solo all’inizio
del primo periodo di imposta di applicazione del regime speciale, ma devono essere
posseduti anche successivamente, per tutti i periodi in cui il regime speciale spiega
efficacia.
Tanto premesso, con riguardo ai requisiti che devono sussistere al momento dell’op69
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
zione, i seguenti eventi costituiscono causa di cessazione immediata dal regime speciale, sin dallo stesso periodo d’imposta in cui si verificano:
- la perdita della residenza, ai fini fiscali, nel territorio dello Stato45;
- la perdita della forma giuridica di società per azioni;
- la revoca dell’ammissione alla quotazione in mercati regolamentati. Non
costituisce invece causa di cessazione la sospensione temporanea della quotazione;
- il superamento, da parte di un socio, della soglia del 51% di possesso, diretto
o indiretto, dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili.
L’unico requisito che deve essere posseduto al momento dell’opzione ma che può
successivamente venire meno senza che ciò cagioni la decadenza dal regime speciale
è quello del flottante.
Determina, invece, la cessazione immediata del regime il mancato rispetto dell’obbligo di distribuzione ai soci dell’85% dell’utile derivante dall’attività di locazione
immobiliare e dal possesso di partecipazioni in SIIQ e in SIINQ.
Qualora per due periodi d’imposta consecutivi uno qualunque dei due parametri di
prevalenza (patrimoniale e reddituale) della gestione esente non sia rispettato, si decade automaticamente dal regime speciale con effetto dal secondo periodo d’imposta di mancato rispetto. Se, invece, al termine di un periodo d’imposta non risultano
soddisfatti entrambi i parametri, la cessazione dal regime opera fin da tale periodo
d’imposta.
Per quanto concerne le SIINQ, in aggiunta alle cause di decadenza previste per le
SIIQ, costituiscono causa di cessazione immediata dal regime speciale la perdita del
possesso da parte di una SIIQ (anche congiuntamente ad altre SIIQ) del 95% della
partecipazione nella SIINQ nonché l’interruzione del regime di consolidato fiscale
nazionale.
Ove si verifichi una delle fattispecie di decadenza dal regime speciale, dal punto di
vista civilistico ciò comporta la perdita della qualifica di SIIQ (non più da indicare nella denominazione sociale e nei documenti della società), che comunque può
continuare ad essere quotata nei mercati regolamentati. Cessano inoltre gli obblighi
45. Dovrebbe al riguardo essere chiarito se la perdita della residenza costituisca causa di cessazione
immediata dal regime speciale qualora permanga una stabile organizzazione nel territorio dello Stato
che svolga attività di locazione immobiliare in via prevalente ed abbia dunque diritto ad esercitare
l’opzione per il regime speciale.
70
Le SIIQ e le SIINQ
di distribuzione annuale degli utili e di tenuta delle contabilità separate e divengono
inapplicabili le disposizioni in tema di vigilanza e di requisiti statutari.
Sotto il profilo fiscale, le conseguenze della decadenza dell’opzione dal punto di vista
fiscale possono sintetizzarsi essenzialmente nella cessazione del regime di esenzione
ai proventi derivanti dall’attività di locazione immobiliare (ed attività assimilate) e
conseguente ripristino delle ordinarie regole di tassazione ai fini IRES ed IRAP.
Inoltre, come in precedenza illustrato, le perdite della gestione esente, prodotte in
regime speciale e non compensate virtualmente con i redditi della medesima gestione, possono essere utilizzate - secondo le regole ordinarie del reddito d’impresa
- per ridurre i redditi prodotti in regime ordinario.
Per quanto concerne il costo fiscale della partecipazione detenuta nella SIIQ o SIINQ, esso deve essere decrementato del valore delle riserve formate con utili della
gestione imponibile e con utili pregressi (formati precedentemente al regime speciale) sottoposti a tassazione ordinaria.
La società, anche dopo la fuoriuscita dal regime, è comunque tenuta a fornire distinta indicazione nella dichiarazione dei redditi delle riserve di utili della gestione
esente.
Qualora la cessazione del regime avvenga prima del termine triennale - durante
il quale è sospeso il riconoscimento dei plusvalori degli immobili e dei diritti reali
immobiliari assoggettati ad imposta d’ingresso - viene ripristinato il costo fiscale originario dei beni (vale a dire il costo fiscale utilizzato per la liquidazione dell’imposta
sostitutiva, al netto delle quote di ammortamento calcolate su tale costo) e l’imposta
d’ingresso versata costituisce credito di imposta scomputabile dall’IRES.
Infine, vale la pena di ricordare le presunzioni sopra illustrate riguardanti la distribuzione delle riserve di utili.
71
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
IV.Il regime dei conferimenti
1. Imposte dirette
Il conferimento di immobili o diritti reali su immobili ad una SIIQ o SIINQ può generare fattispecie impositive in capo al soggetto conferente (persona fisica non imprenditore, imprenditore, ovvero società commerciale) ai fini delle imposte dirette.
Al riguardo, le plusvalenze realizzate all’atto del conferimento possono essere assoggettate, a scelta del soggetto conferente, a tassazione ordinaria ovvero ad un’imposta
sostitutiva delle imposte sui redditi (IRPEF e IRES) e dell’IRAP con aliquota del
20%.
Il regime dell’imposta sostitutiva è applicabile a prescindere dalla natura del soggetto
conferente e dalla circostanza che le plusvalenze siano realizzate nell’esercizio di
un’attività d’impresa o da un soggetto non imprenditore. L’imposta sostitutiva - al
pari dell’imposta di ingresso - può essere versata in un massimo di cinque rate costanti di pari importo e si applica sulle plusvalenze realizzate in conseguenza dell’apporto senza tener conto delle eventuali minusvalenze.
Occorre notare che, per i conferimenti effettuati da imprese, l’applicazione dell’imposta sostitutiva può riguardare anche immobili che, in capo al conferente, erano
destinati alla vendita. Detti immobili devono essere riclassificati nel bilancio della
società conferitaria tra quelli destinati alla locazione. Come notato dall’Amministrazione finanziaria46, non risultano previste specifiche sanzioni in caso di mancata
riclassificazione e viene al riguardo affermato che eventuali possibili abusi della disciplina di favore applicabile ai conferimenti possano comunque ritenersi assorbiti dall’obbligo del mantenimento degli immobili oggetto di conferimento per un
triennio.
Infatti, come stabilito dall’art. 1, comma 137, L. n. 296/2006, l’applicazione dell’imposta sostitutiva è subordinata al mantenimento, da parte della società conferitaria,
della proprietà o del diverso diritto reale acquistato sugli immobili per almeno tre
anni. Qualora, prima della scadenza del termine triennale, la società conferitaria, anche se nel frattempo decaduta dal regime speciale, proceda al realizzo degli immobili
o diritti reali ricevuti in conferimento, si assume come costo fiscale di tali immobili
quello fiscalmente riconosciuto in capo al conferente (vale a dire il vecchio valore
fiscale) e l’imposta sostitutiva liquidata dal conferente costituisce per la conferitaria
46. Circolare n. 8/E del 2008.
72
Le SIIQ e le SIINQ
un credito d’imposta scomputabile. Dunque, l’alienazione prima del triennio comporta conseguenze solo per la società conferitaria, mentre risulta indifferente per il
soggetto conferente.
La convenienza tra tassazione ordinaria ed imposta sostitutiva va valutata in concreto in base alla natura del soggetto conferente ed alle circostanze di fatto. A solo
scopo esemplificativo, in caso di persona fisica che possiede gli immobili oggetto
di conferimento da oltre cinque anni, il regime ordinario sarebbe più vantaggioso,
posto che la suddetta plusvalenza non sconterebbe imposizione in base alle regole
ordinarie. Con riguardo alle società, in generale, il regime ordinario si rivela più conveniente in caso di presenza di perdite fiscali dell’esercizio o pregresse da utilizzare
in compensazione con la plusvalenza imponibile. 2. IVA e imposte indirette
Ai fini IVA, gli apporti a favore di SIIQ o SIINQ costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati si considerano assimilati alle operazioni di conferimento
di azienda o di rami di azienda e sono dunque esclusi dal campo di applicazione
dell’imposta.
Per verificare il rispetto del requisito della prevalenza, occorre avere riguardo all’utilizzo degli immobili in capo al soggetto conferente ed al rapporto tra il valore effettivo delle unità immobiliari locate rispetto al valore complessivo delle unità immobiliari oggetto del singolo apporto. Il requisito si considera rispettato se tale rapporto
è superiore al 50%.
Il momento in cui verificare la prevalenza degli immobili locati si colloca alla data in
cui è efficace l’atto di trasferimento.
Gli apporti di immobili prevalentemente locati, da chiunque effettuati (soggetti “privati” ovvero imprenditori), sono agevolati anche ai fini delle imposte d’atto. Sono,
infatti, soggetti alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura fissa di
Euro 168 ciascuna.
Per quanto concerne i conferimenti diversi da quelli aventi ad oggetto una pluralità
di immobili prevalentemente locati nonché per le cessioni di immobili a SIIQ o
SIINQ, il regime dell’IVA e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dipende
dalla natura del soggetto conferente e dalla tipologia di immobile (terreno, fabbricato strumentale o residenziale). Si rinvia a quanto notato in termini generali nel
capitolo II in merito al trattamento delle cessioni di immobili ai fini IVA e delle
73
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
imposte di registro, ipotecaria e catastale. In caso di cessioni/conferimenti di fabbricati strumentali da parte di soggetti IVA,
indipendentemente dal regime IVA applicabile (esenzione od imponibilità), le imposte ipotecaria e catastale sono ridotte della metà e si applicano, pertanto, con
aliquota, rispettivamente, dell’1,5% e 0,5%.
V. Il regime fiscale dei soci
1.Distribuzioni dalle SIIQ o SIINQ
I dividendi distribuiti dalle SIIQ e dalle SIINQ scontano un regime fiscale differenziato a seconda che derivino dalla distribuzione di utili relativi alla gestione esente
ovvero dalla distribuzione di utili relativi alla gestione imponibile.
Nel caso di distribuzione di utili relativi alla gestione esente corrisposti a soci diversi
dalle SIIQ, è operata una ritenuta alla fonte del 20%. Tale misura è ridotta al 15% in
relazione ai dividendi formati da canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. n. 431/1998.
La ritenuta è applicata a titolo d’acconto nel caso in cui i proventi siano relativi a
partecipazioni detenute nell’esercizio di un’attività d’impresa.
Dunque, per i soggetti che detengono le partecipazioni nell’esercizio di un’attività
d’impresa47, la ritenuta del 20% (o del 15%) non esaurisce la tassazione dei dividendi in questione ma costituisce soltanto un acconto scomputabile dall’imposta sul
reddito dovuta in base alla propria dichiarazione. I dividendi, pertanto, concorrono
interamente a formare il reddito imponibile e scontano, complessivamente, l’aliquota di riferimento del percipiente.
Al di fuori dei casi esaminati, invece, la ritenuta è applicata a titolo d’imposta ed
esaurisce la fiscalità diretta sui dividendi percepiti.
Sui dividendi distribuiti ad altre SIIQ, ovvero dalle SIINQ alle SIIQ partecipanti
47. Imprenditori individuali (se le partecipazioni sono relative all’impresa commerciale); le società in
nome collettivo, in accomandita semplice e società ad esse equiparate; le società ed enti commerciali;
stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di società ed enti non residenti
74
Le SIIQ e le SIINQ
non sono applicate le ritenute.
Per i seguenti soggetti è esclusa l’applicazione della ritenuta:
- forme di previdenza complementare di cui al D.Lgs. n. 252/2005;
- organismi di investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia;
- gestioni individuali di portafoglio di cui all’art. 7 del D.Lgs. n. 461/1997.
In caso di distribuzione di utili originati dalla gestione imponibile (già tassati in capo
alla SIIQ o alla SIINQ), si applicano le regole ordinarie del TUIR. Di conseguenza,
mentre per i soggetti IRES (società di capitali, enti commerciali, enti non commerciali, società non residenti) vale, in generale, l’esclusione da tassazione del 95%,
per i soggetti IRPEF (persone fisiche non imprenditori, imprenditori individuali,
società di persone) i dividendi percepiti concorrono a formare il reddito in misura
del 49,72%, salvo il caso dei dividendi relativi a partecipazioni non qualificate non
detenute nell’esercizio d’impresa che sono soggetti ad una ritenuta a titolo d’imposta del 12,5%.
2.Plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni
in SIIQ o SIINQ
La cessione di partecipazioni detenute in SIIQ e in SIINQ può dare origine a differenziali positivi (plusvalenze) rilevanti ai fini delle imposte sui redditi.
In generale, la tassazione di tali plusvalenze non beneficia dei regimi di esenzione
parziale per le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni. Simmetricamente, per tali partecipazioni, non si applica il regime generale di indeducibilità dei
differenziali negativi (minusvalenze) realizzati. Le plusvalenze generate da cessioni
di partecipazioni in SIIQ o SIINQ, come anche le eventuali minusvalenze, concorrono dunque alla determinazione del reddito imponibile ai fini IRES ed IRPEF.
Tanto premesso, con riguardo alle partecipazioni detenute in regime d’impresa, posto che non risulta applicabile alle plusvalenze in discorso il regime della participation
exemption, va notato che sono previste alcune disposizioni volte a rendere coerente
l’esclusione dal regime di esenzione anche quando la SIIQ o la SIINQ svolge attività
rientranti nella gestione imponibile. Infatti, le plusvalenze derivanti da partecipazioni in SIIQ e SIINQ che hanno anche una gestione imponibile potrebbero riflettere
l’anticipazione al cedente di utili già tassati in capo alla società partecipata (in quanto
relativi alla gestione non esente) ma non ancora distribuiti. A tal fine, il costo fiscale
delle partecipazioni si considera incrementato della parte di utili corrispondente
75
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
alla gestione imponibile della partecipata, nonché delle riserve di utili accantonate
precedentemente all’accesso al regime speciale e decrementato della parte di tali utili
o riserve effettivamente distribuiti. Viene inoltre stabilito che, per effetto dell’assoggettamento a tassazione delle plusvalenze derivanti dal realizzo a valore normale (fair value) degli immobili e diritti
reali immobiliari al momento dell’ingresso nel regime speciale, il costo fiscale delle partecipazioni nelle SIIQ-SIINQ si considera proporzionalmente incrementato
dell’importo delle plusvalenze (al netto delle minusvalenze) soggette all’imposta
d’ingresso.
Per quanto concerne le partecipazioni detenute fuori dal regime d’impresa, occorre
distinguere tra partecipazioni qualificate e partecipazioni non qualificate. Nel primo
caso (partecipazioni qualificate), non risulta applicabile il regime di parziale esclusione dal concorso alla formazione del reddito. Tali plusvalenze concorrono, pertanto,
alla formazione del reddito imponibile per il loro intero ammontare. Con riguardo
alle partecipazioni non qualificate, le plusvalenze ad esse relative sono soggette al regime ordinario di imposta sostitutiva del 12,5% di cui all’art. 5, comma 2, del D.Lgs.
n. 461/1997. Al fine di evitare fenomeni di doppia imposizione economica, è inoltre estesa alle partecipazioni detenute fuori dal regime d’impresa, in quanto compatibile, la normativa che prevede l’imputazione degli utili della gestione imponibile ad
incremento del costo fiscale della partecipazione (e conseguente decremento in caso
di distribuzione degli stessi utili).
3. Soci non residenti
Il trattamento dei dividendi distribuiti a partecipanti non residenti costituisce - al
pari della rilevanza, quale provento della gestione imponibile, delle plusvalenze derivanti dalla alienazione degli immobili destinati alla locazione - uno degli elemento
di criticità che ha frenato, almeno per il momento, il successo delle SIIQ e delle
SIINQ, soprattutto per quanto concerne l’obiettivo di attrarre investitori esteri.
Infatti, per effetto della novella normativa dell’art. 1, comma 374, lett. d), della L.
n. 244/2007 che ha introdotto il comma 134-bis48 dell’art. 1 della L. n. 296/2006 e
48. In base a tale disposizione, ai fini dell’applicazione della ritenuta si applicano in quanto compatibili le disposizioni di cui all’art. 27 ter del D.P.R. n. 600/1973 (regime delle ritenute sui dividendi
relativi alle azioni in deposito presso la Monte Titoli S.p.A.) ad eccezione del comma 6 (contenente
il rinvio all’art. 27 bis del D.P.R. n. 600/1973, norma di attuazione delle disposizioni della Direttiva
“madre-figlia” che prevede l’esenzione, a certe condizioni, dalla ritenuta sui dividendi distribuiti da
società italiane a società comunitarie).
76
Le SIIQ e le SIINQ
come chiarito dall’Amministrazione finanziaria49, i dividendi corrisposti dalle SIIQ
o dalle SIINQ a società residenti in uno Stato membro dell’Unione Europea o dello
Spazio Economico Europeo relativi ad utili della gestione esente - proprio a causa
di tale regime di esenzione dall’imposta sul reddito - non possono fruire del regime
di esonero da ritenuta, previsto dalla normativa comunitaria (c.d. Direttiva “madrefiglia”). Al contrario, invece, possono usufruire del regime “madre-figlia” i dividendi
derivanti dalla gestione imponibile.
VI.Aspetti relativi ai rapporti internazionali
1. Convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni
Come noto, le convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni costituiscono uno strumento diretto a regolare la potestà impositiva, tipicamente nell’ambito
delle imposte sui redditi, in situazioni in cui due giurisdizioni vengono a contatto
e possono entrambe potenzialmente vantare il diritto di tassare lo stesso evento
generatore di reddito.
In termini generali, le convenzioni si applicano ai soggetti passivi residenti in uno
dei due paesi contraenti. Al riguardo, assume dunque rilevanza, ai fini dell’applicazione di una specifica convenzione, che il soggetto passivo interessato si qualifichi
come soggetto “residente” di uno dei due paesi contraenti. In base all’art. 4, comma
1, del Modello di Convenzione predisposto dall’OCSE (che, come noto, costituisce
il modello sulla base del quale sono stati predisposti pressoché tutte le convenzioni
contro le doppie imposizioni stipulate dall’Italia), un soggetto si considera “residente” di uno dei due paesi contraenti qualora, in base alle disposizioni interne del
paese di riferimento, sia ivi soggetto passivo d’imposta in virtù del suo domicilio,
residenza, sede di direzione ovvero criterio analogo. Secondo le indicazioni contenute nel commentario al suddetto art. 4 del Modello di Convenzione, un soggetto
viene considerato “residente” ove esso sia “assoggettato ad imposta” in tale Stato. Non sono dunque considerati “residenti” - e non possono pertanto beneficiare delle
disposizioni convenzionali - i soggetti esenti dalle imposte sui redditi.
Con riferimento alle SIIQ ed alle SIINQ, si pone il tema in merito alla sussistenza
alla “residenza” ai fini convenzionali dato che esse beneficiano di un regime di esenzione sui proventi caratteristici. Sembra al riguardo che possa argomentarsi con una
49. Circolare n. 8/E del 2008.
77
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
certa fondatezza che le SIIQ e le SIINQ possano considerarsi “residenti” ai fini fiscali in Italia in quanto ordinariamente soggette ad IRES ed IRAP su tutti i proventi
che non rientrano nella gestione esente, analogamente alle holding di partecipazioni
che sono (in talune giurisdizioni) completamente esenti sui proventi relativi alle partecipazioni e vengono tipicamente considerati quali soggetti “residenti” ai fini delle
convenzioni.
Per quanto riguarda i casi concreti in cui può porsi il problema dell’applicazione delle convenzioni contro le doppie imposizioni possono in linea di principio ipotizzarsi
le seguenti fattispecie generali:
- investimento diretto da parte di una SIIQ o SIINQ in un immobile situato all’estero. Al riguardo, in concreto, l’applicazione (o meno) della convenzione non condurrebbe a particolari differenze (e diventa pertanto irrilevante) atteso che, in
base al Modello di Convenzione predisposto dall’OCSE ed alla generalità delle
convenzioni stipulate dall’Italia, il diritto di tassare i proventi relativi ad immobili
viene attribuito al paese in cui si trova l’immobile;
- acquisto di una partecipazione in una società immobiliare estera.
In tal caso, la SIIQ o SIINQ potrebbe beneficiare di un’aliquota convenzionale
sui dividendi o godere dell’esonero da tassazione nel paese estero sulla plusvalenza derivante dalla cessione della plusvalenza e deve dunque essere affrontato
il tema della “residenza” fiscale della SIIQ o SIINQ.
2. Credito per le imposte pagate all’estero
Per le imposte sui redditi assolte all’estero da parte di una SIIQ o di una SIINQ in
relazione agli immobili ivi posseduti e rientranti nella gestione esente è attribuito un
credito d’imposta pari all’imposta che sarebbe stata accreditabile in assenza del regime speciale. Le disposizioni normative si riferiscono agli immobili situati all’estero,
inclusi nella gestione esente posseduti a titolo di proprietà, di usufrutto o di altro
diritto reale nonché in base ai contratti di locazione finanziaria.
Inoltre, in base anche a quanto disposto dall’art. 165 del TUIR, le imposte pagate
all’estero devono essere state pagate a “titolo definitivo”.
78
Le SIIQ e le SIINQ
Capitolo V
Considerazioni conclusive
1.Regimi a confronto
Fermo restando che la scelta dello strumento giuridico per un investimento immobiliare dipende da una serie di elementi di varia natura (determinati da ragioni
commerciali, tecniche, finanziarie, ecc.) e, soprattutto, che gli strumenti considerati
rispondono a finalità ed obiettivi diversi (come testimoniato, tra l’altro, dai particolari requisiti di natura civilistica e regolamentare previsti per i fondi immobiliari e per
le SIIQ), può comunque avere senso fare alcune considerazioni di carattere generale
sul piano squisitamente fiscale. In primo luogo, va comunque ricordato che l’analisi dello strumento giuridico più
adatto per un determinato investimento immobiliare deve essere effettuata sulla
base delle specifiche circostanze di fatto e, pertanto, le conclusioni possono facilmente variare da caso a caso.
Ciò detto, l’esame dei diversi regimi fiscali degli strumenti di investimento immobiliare qui considerati (società immobiliari, fondi immobiliari e SIIQ) porta a rilevare
una significativa differenza di trattamento sul piano fiscale di tali strumenti nelle tre
fasi principali degli investimenti immobiliari: (i) genesi, (ii) gestione e (iii) dismissione. Nella fase della genesi, che si realizza tipicamente mediante operazioni di apporto/
conferimento o di acquisto a titolo oneroso, va rilevato come il legislatore abbia
riservato ai fondi immobiliari ed alle SIIQ un trattamento di favore sia ai fini delle
imposte dirette (imposta sostitutiva del 20%) sia con riguardo alle imposte indirette
(es., apporto/conferimento di immobili prevalentemente locati; imposte ipotecaria
e catastale ridotte della metà per i trasferimenti di fabbricati strumentali di cui sia
parte un fondo immobiliare; ecc.), mentre in linea di massima i trasferimenti di
immobili in capo a società immobiliari sono normalmente imponibili in misura ordinaria e soggetti alle imposte indirette in misura proporzionale. Con riguardo alle
società immobiliari, occorre, però, rilevare che in luogo del trasferimento diretto
dell’immobile a terzi può realizzarsi la cessione di quote della società immobiliare
che detiene l’immobile (c.d. share deal), con la conseguenza che le imposte dirette ed
indirette incidono in maniera minore (ovvero non incidono affatto). 79
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
Anche con riguardo alla fase della gestione, l’ordinamento sembra favorire in linea
di principio i fondi immobiliari (non soggetti alle imposte sui redditi) e le SIIQ
(esenti sui proventi tipici), mentre per le società immobiliari i canoni di locazione e
le plusvalenze da cessione sono ordinariamente imponibili. D’altra parte, occorre
comunque rilevare che, in concreto, le società immobiliari possono dedurre gli interessi passivi (interamente o nei limiti del 30% del risultato operativo lordo a seconda
dei casi) e le quote di ammortamento (con conseguente diminuzione del valore
di carico fiscalmente riconosciuto), con la possibilità, in qualche caso, di giungere
all’abbattimento pressoché totale della base imponibile. Infine, per la fase della dismissione, deve essere rilevato che il fondo immobiliare beneficia della totale esenzione, mentre le società immobiliari e le SIIQ sono soggette
ad imposizione. Deve inoltre essere considerata la tassazione dei soci/partecipanti
al fine di valutare il carico fiscale complessivo. Al riguardo, per i soggetti societari è
prevista, da un lato, l’imposizione ordinaria dei proventi da fondi immobiliari e SIIQ,
con la conseguenza che gli investimenti in questione determinano lo spostamento
in avanti dell’imposizione (peraltro in misura limitata per le SIIQ dato l’obbligo di
distribuzione annuale) e, dall’altro, l’esenzione del 95% sui dividendi. Quanto alle
persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio d’impresa, le imposte dirette
per gli investimenti in fondi e SIIQ ammontano, rispettivamente, al 12,5% (tenendo
conto delle modifiche introdotte dal D.L. n. 78/2010) ed al 20%, mentre la tassazione sui dividendi distribuiti varia dal 12,5% (in caso di partecipazioni non qualificate)
ad un massimo del 21,4% (per le partecipazioni qualificate). In sintesi, dunque, il regime fiscale dei fondi immobiliari presenta elementi di favore
rispetto al trattamento fiscale delle SIIQ e, in maniera più accentuata, delle società
immobiliari (salvo valutare ipotesi di share deal). In aggiunta al risparmio d’imposta
in valore assoluto, si deve inoltre tenere in considerazione anche l’aspetto finanziario derivante dal differimento della tassazione al momento della distribuzione dei
proventi del fondo.
Occorre tuttavia ribadire che la convenienza concreta di uno strumento rispetto agli
altri sul piano fiscale (e senza considerare tutte le altre variabili) deve essere valutata
sulla base di un’analisi di dettaglio di tutte le circostanze di fatto relative allo specifico investimento.
2.Tabelle esemplificative
Le considerazioni svolte nel precedente paragrafo possono essere illustrate mediante la seguente simulazione, a soli fini esemplificativi e senza pretesa di considerare
tutti gli aspetti che possono assumere rilievo, del carico fiscale complessivo relativo
80
Considerazioni conclusive
ad un ipotetico investimento immobiliare realizzato mediante una società immobiliare, un fondo ovvero una SIIQ.
L’assunto di base è che oggetto dell’apporto (conferimento) sia una pluralità di immobili (nel caso di specie trattasi di fabbricati) prevalentemente locati al momento dell’apporto, posseduti da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’impresa. Inoltre, si assume che i predetti fabbricati siano posseduti dai soggetti apportanti
(conferenti) da meno di un quinquennio; conseguentemente, l’operazione di apporto (conferimento) è suscettibile di generare in capo all’apportante (conferente) una
plusvalenza imponibile rientrante nella categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67,
comma 1, lett. b), del TUIR.
Il caso rappresentato evidenzia che il conferimento di immobili in una società di
capitali, l’apporto del complesso immobiliare a un fondo immobiliare ed il conferimento del complesso immobiliare ad una SIIQ, risulterebbero operazioni “equivalenti” ai fini delle imposte sui redditi.
Considerazioni del tutto diverse devono svolgersi con riferimento ai profili di imposizione indiretta. Infatti:
- il conferimento a una società di capitali di una pluralità di immobili strumentali
prevalentemente locati sconterebbe le imposte di registro, ipotecaria e catastale
in misura proporzionale (10%);
- l’apporto - effettuato da parte di una persona fisica al di fuori dell’attività d’impresa - a un fondo immobiliare di immobili prevalentemente locati sarebbe soggetto all’imposta di registro in misura fissa (Euro 168) e alle imposte ipotecarie
e catastali con l’applicazione delle aliquote, rispettivamente, del 2 e dell’1%50;
- il conferimento da parte di una persona fisica a una SIIQ di immobili prevalentemente locati è, invece, soggetto alle imposte di registro, ipotecaria e catastale
in misura fissa (Euro 168).
Durante la fase di gestione e di valorizzazione del compendio immobiliare, gli utili
realizzati dalla società di capitali sarebbero tassati “per competenza”, vale a dire nel
periodo d’imposta in cui vengono realizzati.
Un effetto analogo, con gli opportuni adattamenti, si verifica con riguardo alle SIIQ. Infatti, sebbene i redditi dell’attività di locazione siano esenti dalle imposte sui reddi50. L’apporto di immobili prevalentemente locati da parte di una persona fisica che non opera
nell’esercizio di un’attività d’impresa non beneficia della disposizione agevolativa di cui all’art. 8,
comma 1-bis, del d.l. n. 351/2001.
81
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
ti e dall’IRAP, l’obbligo di distribuzione degli utili derivanti da tale attività comporta
la tassazione dei dividendi in capo ai soci mediante l’applicazione di una ritenuta del
20%.
Nel caso di utilizzo di un fondo immobiliare, invece, gli incrementi patrimoniali
non sarebbero soggetti alle imposte sui redditi e all’IRAP, in quanto, come già evidenziato, il fondo non è soggetto passivo d’imposta. La tassazione dei proventi si
realizzerà in capo ai partecipanti al momento della distribuzione degli stessi (ovvero
per effetto del realizzo o della liquidazione delle quote).
Infine, nella fase di dismissione del patrimonio immobiliare, come precedentemente
notato, su tali redditi la società di capitali sarebbe soggetta all’IRES e all’IRAP. La
successiva distribuzione degli utili costituisce un componente di reddito del socio
soggetto all’applicazione della ritenuta a titolo d’imposta con aliquota del 12,5% nel
caso di partecipazione non qualificata; nell’ipotesi di partecipazione qualificata tale
componente di reddito concorre parzialmente (per un ammontare pari al 49,72%)
alla formazione del reddito del socio.
La medesima conclusione si applica anche nell’ipotesi di dismissione del patrimonio immobiliare realizzato da una SIIQ. Infatti, le plusvalenze (anche se reinvestite
nell’acquisto di immobili destinati alla locazione) sarebbero considerate componente di reddito della gestione ordinaria e pertanto assoggettate all’IRES e all’IRAP. La
successiva distribuzione degli utili costituirebbe un componente di reddito del socio
soggetto a ritenuta del 12,5% nel caso di partecipazione non qualificata; nell’ipotesi
di partecipazione qualificata tale componente di reddito concorrerebbe parzialmente (per un ammontare pari al 49,72%) alla formazione del reddito del socio.
Nell’ipotesi di utilizzo di un fondo immobiliare tali componenti di reddito non sarebbero soggetti a tassazione. La successiva distribuzione dei proventi sarebbe soggetta a ritenuta del 20%.
82
Considerazioni conclusive
Simulazione del carico fiscale di una iniziativa immobiliare
Dati
1) Il complesso immobiliare è costituito da fabbricati strumentali;
2) Al momento dell’apporto/conferimento i fabbricati sono concessi in locazione da persone fisiche che non esercitano un’attività di impresa;
3) L’iniziativa immobiliare ha una durata complessiva pari a 6 anni. Nei primi
5 anni il complesso immobiliare è concesso in locazione mentre durante il
sesto anno si procede alla dismissione dello stesso;
4) Il valore degli immobili è pari a Euro 150 milioni al momento del conferimento/apporto;
5) Il rendimento ritraibile dall’attività di locazione è pari a circa il 6% netto
annuo del valore complessivo degli immobili (sono esclusi i costi finanziari
e gli ammortamenti);
6) L’aliquota di ammortamento è pari al 3%;51
7) Il finanziamento erogato al veicolo al momento del conferimento/apporto
è pari al 60% del valore complessivo degli immobili e il tasso di interesse
annuo è pari al 4%;
8) Il valore di realizzo del complesso immobiliare è pari a Euro 195 milioni;
9) Il complesso immobiliare viene ceduto al termine del periodo di investimento
51. Si assume che la SIIQ proceda all’ammortamento degli immobili in base allo IAS 16 ed allo IAS
40, con conseguente riduzione del valore fiscalmente riconosciuto degli immobili.
83
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
Società Immobiliare
Fondo
Immob.
SIIQ
Costo fiscale degli immobili
(prevalentemente locati)
50.000.000
50.000.000
50.000.000
Valore degli immobili al
momento dell’apporto
150.000.000
150.000.000
150.000.000
Maggiore valore al momento 100.000.000
dell’apporto
100.000.000 100.000.000
Imposta sostitutiva dei
redditi e dell’IRAP (20%)
(20.000.000)
(20.000.000) (20.000.000)
IVA
0
0
0
Imposta di registro (7%)
(10.500.000)
(168)
(168)
Imposte ipotecarie e
catastali (3%)
(4.500.000)
(4.500.000)
(336)
Totale imposte
(35.000.000)
(24.500.168)
(20.000.504)
Carico fiscale della fase di
conferimento/apporto
(35.000.000)
(24.500.168)
(20.000.504)
Rendimento netto in
percentuale dell’attività di
locazione
Interessi passivi su
finanziamenti
45.000.000
45.000.000
45.000.000
(18.000.000)
(18.000.000) (18.000.000)
Ammortamento degli
immobili
(22.500.000)
0
(22.500.000)
Utile al lordo delle imposte
4.500.000
27.000.000
4.500.000
IRES (27,5%) e IRAP (3,9%) (1.413.000)
0
0
Utile netto/NAV
3.087.000
27.000.000
4.500.000
Carico fiscale della fase di
gestione
(1.413.000)
0
0
Utile distribuibile/ Proventi
distribuibili
3.087.000
27.000.000
4.500.000
Tassazione in capo al socio/ (385.875)*
quotista
(659.988)**
(5.400.000)
(900.000)
Carico fiscale della fase di
(385.875)*
distribuzione dei proventi da
locazione
Valore di realizzo degli
195.000.000
immobili
(659.988)**
(5.400.000)
(900.000)
195.000.000
195.000.000
Costo fiscale degli immobili
al momento del realizzo
127.500.000
150.000.000
127.500.000
Maggiore valore
67.500.000
45.000.000
67.500.000
84
Considerazioni conclusive
Società Immobiliare
Fondo
Immob.
SIIQ
IRES (27,5%) e IRAP (3,9%) (21.195.000)
0
(21.195.000)
Carico fiscale della fase di
realizzo in capo al veicolo
(21.195.000)
0
(21.195.000)
Utile distribuibile/ Proventi
distribuibili
46.305.000
45.000.000
46.305.000
(9.000.000)
(5.788.125)*
(9.899.824)**
(5.788.125)*
(9.899.824)**
(47.883.629)
(51.995.328)
Tassazione in capo al socio/ (5.788.125)*
quotista
(9.899.824)**
Carico fiscale della fase di
(5.788.125)*
(9.899.824)** (9.000.000)
distribuzione dei proventi da
dismissione
Carico fiscale del progetto
(63.782.000)* (68.167.812)** (38.900.168)
immobiliare
* Partecipazioni non qualificate
** Partecipazioni qualificate
85
Società immobiliari, fondi comuni d’investimento e SIIQ
Prospetto dei flussi di cassa per pagamento delle imposte con
rappresentazione del valore complessivo e del valore attualizzato netto
Tipologia
imposta
Anno di
effettuazione
del
pagamento
Società Immobiliare
(Part. non
qual.)
Fondo
Immob.
(Parte
qual.)
(Part.
non qual.)
(Part.
qual.)
(504)
(504)
Imposte di
registro,
ipotec. e
catastale
(anno 2010)
2010
(15.000.000) (15.000.000)
Imposta
sostitutiva
20% (anno
2010)
2011
(20.000.000) (20.000.000) (20.000.000) (20.000.000) (20.000.000)
IRES- IRAP
sui redditi
da locazione
(anno 2011)
2012
(282.600)
(282.600)
0
(180.000)
(180.000)
IRES- IRAP
sui redditi
da locazione
(anno 2012)
2013
(282.600)
(282.600)
0
(180.000)
(180.000)
IRES- IRAP
sui redditi
da locazione
(anno 2013)
2014
(282.600)
(282.600)
0
(180.000)
(180.000)
IRES- IRAP
sui redditi
da locazione
(anno 2014)
2015
(282.600)
(282.600)
0
(180.000)
(180.000)
IRES- IRAP
sui redditi
da locazione
(anno 2015)
2016
(282.600)
(282.600)
0
(180.000)
(180.000)
IRESIRAP su
plusvalenza
da
alienazione
(anno 2016)
2017
(21.195.000)
(21.195.000)
0
(21.195.000)
(21.195.000)
86
(4.500.168)
SIIQ
Considerazioni conclusive
Tipologia
imposta
IRPEF imposta
sostitutiva
sui dividendi/
proventi
Anno di
effettuazione
del
pagamento
Società Immobiliare
(Part. non
qual.)
(Parte
qual.)
2018
(6.174.000)
(10.559.812)
Fondo
Immob.
(14.400.000)
SIIQ
(Part.
non qual.)
(Part.
qual.)
(5.788.125)
(9.899.824)
Totale
(63.782.000) (68.167.812) (38.900.168) (47.883.629) (51.995.328)
VAN
(56.058.206) (59.262.876) (34.252.876) (40.337.565) (43.341.943)
87
Note
88
Note
89
Note
90
Note
91
Note
92
Note
93
Note
94
Note
95
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Nel settore del Real Estate
lo Studio ha tra l’altro
curato la costituzione del
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Sulla base di questa particolare
esperienza, lo Studio dà un
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fasi dell’attività, sia sugli aspetti
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del fondo alla sua operatività,
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e
cura tutti i
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la Banca d’Italia, tra il fondo e gli investitori, tra i
manager del fondo, fino alla consulenza in sede di
investimento. Per quanto riguarda le SIIQ lo Studio
ha contribuito attivamente alla elaborazione ed
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di tali società ed ai successivi provvedimenti
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