Gennaio 2010 | www.estv.admin.ch
Info IVA 17 concernente il settore
Amministrazione, locazione
e vendita di immobili
Dipartimento federale delle finanze DFF
Amministrazione federale delle contribuzioni AFC
Osservazioni preliminari
Espressioni che possono indicare una forma femminile o maschile non verranno in seguito
distinte nella presente pubblicazione ma saranno utilizzate nell’una o nell’altra forma e sono
considerate equivalenti.
Abbreviazioni
AFC
art.
CC
CCPP
CCP
CHF
CO
CP
CPP
cpv.
IDI
IVA
lett.
LIFD
LIVA
n.
N.IVA
OIVA
RS
Amministrazione federale delle contribuzioni
articolo
Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (RS 210)
Comunione di comproprietari di proprietà per piani
Comunione di comproprietari
Franchi svizzeri
Legge federale del 30 marzo 1911 di complemento del Codice civile svizzero
(Libro quinto: Diritto delle obbligazioni; RS 220)
Comproprietario
Comproprietari di proprietà per piani
capoverso
Numero d’identificazione delle imprese
Imposta sul valore aggiunto
Lettera
Legge federale del 14 dicembre 1990 sull’imposta federale diretta (RS 642.11)
Legge federale del 12 giugno 2009 concernente l’imposta sul valore aggiunto
(RS 641.20)
numero
Numero di registro dei contribuenti IVA
Ordinanza del 27 novembre 2009 concernente l’imposta sul valore aggiunto
(RS 641.201)
Raccolta sistematica del diritto federale
Aliquote d’imposta valevoli fino al 31 dicembre 2010:
Aliquota normale 7,6 %; aliquota ridotta 2,4 %; aliquota speciale 3,6 %.
Aliquote d’imposta valevoli dal 1° gennaio 2011:
Aliquota normale 8,0 %; aliquota ridotta 2,5 %; aliquota speciale 3,8 %.
©Edito dall’Amministrazione federale delle contribuzioni, Berna
Marzo 2012
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Spiegazioni introduttive riguardanti la presente info IVA
La presente info IVA si fonda sulla LIVA e sull’OIVA, entrambe entrate in
vigore il 1° gennaio 2010, ed è valevole dal 1o gennaio 2010, tenuto
comunque conto delle regolamentazioni contenute nell’info IVA “Prassi
dell’AFC: applicabilità temporale”. Le informazioni orali e scritte rilasciate
sotto il regime della vecchia legge sull’IVA del 2 settembre 1999, che non
corrispondono al contenuto della presente pubblicazione, non sono applicabili alle fattispecie verificatesi a partire dall’entrata in vigore della nuova LIVA
del 12 giugno 2009. Mantengono invece la loro validità le informazioni
rilasciate nonché le pubblicazioni edite a suo tempo in virtù della vecchia
legge sull’IVA e riferite a fattispecie verificatesi tra il 1° gennaio 2001 e il
31 dicembre 2009.
Le spiegazioni contenute nella presente pubblicazione dovrebbero permettere
ai contribuenti (e ai loro rappresentanti) di salvaguardare i propri diritti e
adempiere i propri obblighi in materia di IVA.
La presente info IVA dà informazioni rilevanti concernenti la prassi, in particolare alle imprese del settore degli immobili che sono attive nell’ambito dell’acquisto e vendita di immobili, come pure nell’ambito della locazione e amministrazione di immobili.
Trovate ulteriori informazioni su determinati temi (p. es. assoggettamento,
controprestazione o deduzione dell’imposta precedente) nelle corrispondenti
info IVA.
Un numero d’identificazione univoco delle imprese (IDI) è stato introdotto
con l’entrata in vigore, il 1° gennaio 2011, della legge federale del
18 giugno 2010 sul numero d’identificazione delle imprese (LIDI; RS 431.03).
L’IDI, al quale viene aggiunto il complemento IVA, sostituisce il vecchio
numero IVA (designato nella presente pubblicazione con N.IVA). Il formato
di questo nuovo numero si basa sull’IDI, CHE-123.456.789, che viene
completato dal suffisso IVA, per esempio: CHE-123.456.789 IVA.
Per ridurre i costi di adattamento sopportati dalle imprese, entrambi i
numeri possono essere utilizzati indifferentemente dal 1° gennaio 2011
al 31 dicembre 2013. In caso di utilizzo del nuovo N.IVA, il vecchio può anche
figurare come numero di riferimento (F p. es. N.Rif. sul rendiconto IVA).
3
Info IVA 17 concernente il settore
4
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Indice delle materie
1
1.1
1.2
1.3
Prestazioni in relazione con immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Prestazioni imponibili (art. 1 cpv. 2 lett. a in rel. con l’art. 3 lett. c LIVA) . . . . . . . .
Prestazioni escluse dall’imposta (art. 21 cpv. 2 n. 20 e 21 LIVA) . . . . . . . . . . . . . .
Terreno (art. 24 cpv. 6 lett. c LIVA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
9
10
10
2
2.1
2.1.1
14
14
2.2
Luogo della prestazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Luogo della prestazione di servizi (art. 8 LIVA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Prestazioni di servizi di cui all’articolo 8 capoverso 2 lettera f LIVA
(luogo del fondo) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Prestazioni di servizi di cui all’articolo 8 capoverso 1 LIVA
(principio del luogo del destinatario) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Luogo della fornitura (art. 7 LIVA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3
3.1
3.2
Opzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Principi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Obbligo di registrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
4
4.1
Edificazione di una costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Deduzione dell’imposta precedente e correzioni della deduzione
dell’imposta precedente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Garanzia d’affitto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
2.1.2
4.2
5
5.1
5.2
5.2.1
5.2.2
5.3
5.4
5.5
6
6.1
6.2
6.3
14
15
15
Trasferimento di un fondo edificato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Vendita senza opzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Vendita con opzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Opzione per l’intero edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Opzione per parti dell’edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Trasferimento mediante la procedura di notifica (art. 38 LIVA e art. 101–105 OIVA)
Fattispecie di modifiche d’utilizzazione in caso di trasferimento di un fondo . . . .
Fatturazione di prestazioni al di fuori del contratto di compravendita stipulato
con atto pubblico (istrumento notarile) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
31
Locazione di fondi o parti di fondi esclusa dall’imposta o per la cui imposizione
si è optato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Esigenze formali per i contratti di locazione con opzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Sublocazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Spese accessorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5
22
22
23
23
24
24
26
32
32
32
33
Info IVA 17 concernente il settore
6.3.1
6.3.1.1
6.3.1.2
6.3.1.3
6.3.2
6.3.2.1
6.3.2.2
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
6.8.1
6.8.2
6.9
6.10
6.10.1
6.10.2
6.11
6.12
7
7.1
7.1.1
7.1.2
7.1.3
7.1.4
7.1.5
7.2
7.2.1
7.2.2
7.3
Spese accessorie in caso di locazione con opzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Principio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Regolamentazione transitoria per le spese accessorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Importi forfetari per il calcolo delle quote private alle spese accessorie
in caso di imprese individuali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Spese accessorie in caso di locazione senza opzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Spese accessorie incluse nel contratto di locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Spese accessorie non incluse nel contratto di locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Deduzione dell’imposta precedente sulle spese di manutenzione
e d’investimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Deduzione dell’imposta precedente su immobili in caso di imprese individuali . . .
Pagamenti del locatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Modifica di utilizzazione in caso di cambiamento di locatario . . . . . . . . . . . . . . .
Edifici inoccupati (inutilizzati) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
In caso di precedente locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
In caso di prima locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Appartamento del portinaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Provvedimenti edilizi negli oggetti locati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Provvedimenti edilizi da parte del locatario (locazione di costruzioni grezze) . . . .
Provvedimenti edilizi da parte del locatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Riduzione della pigione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Indennizzo per lo scioglimento anticipato del contratto di locazione . . . . . . . . . .
Locazioni imponibili secondo l’articolo 21 capoverso 2 numero 21
lettere a–f LIVA; in particolare prestazioni del settore alberghiero . . . . . . . . . . . . .
Delimitazione tra sostanza aziendale e sostanza privata, rispettivamente
tra ambito imprenditoriale e non imprenditoriale in relazione ad appartamenti
o case di vacanza, nonché a posteggi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Aliquote d’imposta applicabili e deduzione dell’imposta precedente . . . . . . . . . .
Messa a disposizione a persone strettamente vincolate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Utilizzazione a scopi privati da parte di imprese individuali . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Proprietà o comproprietà di un imprenditore contribuente (impresa individuale)
e del suo coniuge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Esempi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Prestazioni del settore alberghiero e locazione di sale nel settore alberghiero
e della ristorazione (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. a LIVA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Prestazioni del settore alberghiero nella paralbergheria e delimitazione rispetto
alla locazione esclusa dall’imposta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione di sale, auditori e aule per conferenze nel settore alberghiero
e della ristorazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione di aree di campeggio e aree per mobilehome
(art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. b LIVA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6
33
33
34
34
35
35
35
35
36
37
37
37
37
44
44
44
44
46
47
47
48
48
49
49
50
50
50
52
52
55
55
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
7.4
7.4.1
7.4.2
7.4.2.1
7.4.2.2
7.4.3
7.4.4
7.5
7.6
7.7
7.8
8
8.1
8.2
8.3
9
9.1
9.2
9.3
9.3.1
9.3.2
9.3.3
9.4
9.5
9.6
9.7
9.8
9.9
9.10
9.11
9.11.1
9.11.2
Locazione di aree per il parcheggio di veicoli (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. c LIVA) . . . .
Principio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Trattamento fiscale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Posteggi destinati all’uso comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Posteggi non destinati all’uso comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Esempi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Posteggi per il personale, i clienti e i fornitori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione di attrezzature installate durevolmente e di impianti sportivi
(art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. d LIVA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Porti e posti d‘attracco per imbarcazioni e boe (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. c LIVA) . .
Locazione di cassette di sicurezza (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. e LIVA) . . . . . . . . . . . .
Locazione di superfici per stand di esposizione e di singoli locali in edifici
espositivi e congressuali (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. f LIVA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Comunione di comproprietari di proprietà per piani (CCPP) e comunione
di comproprietari (CCP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Principio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Opzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Fondo di rinnovamento di una CCPP rispettivamente di una CCP . . . . . . . . . . . .
Criteri di delimitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione oppure diritto di utilizzazione di un’infrastruttura . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione di aree riservate alle bancarelle di mercato e di aree di stazionamento
all‘aperto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione di stazioni di rifornimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Senza l’immobile d‘esercizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Con l‘immobile d‘esercizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Prestazioni supplementari del locatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione di cinematografi, studi per registrazioni sonore, audiovisive,
televisive e simili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Spazi per pubblicità, vetrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Bancomat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Antenne per telefonia mobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Estrazione di risorse naturali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Discariche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Custodia e immagazzinaggio di beni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Costruzioni mobili (vendita o locazione) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione di una costruzione mobile da parte di un’impresa
di costruzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione di una costruzione mobile da parte di terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7
55
55
56
56
56
57
61
61
62
63
63
63
63
64
65
67
67
68
69
69
69
70
70
70
71
71
71
72
72
72
73
73
Info IVA 17 concernente il settore
10
Prestazioni in nome di terzi – rappresentanza e intermediazione
(art. 20 cpv. 2 LIVA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.1
Principio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.2
Intermediazione per l‘acquisto o vendita di un fondo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.3
Intermediazione per la locazione di immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.4
Intermediazione per la locazione di appartamenti e case di vacanza . . . . . . . . . . .
10.5
Intermediazione per l’amministrazione di immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.5.1
Amministrazione di immobili di terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.5.2
Amministrazione di proprietà immobiliari proprie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.5.3
Rifatturazione delle spese accessorie da parte di un’amministrazione immobiliare
10.5.3.1 In caso di locazione di immobili, senza opzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.5.3.2 In caso di locazione di immobili, con opzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.5.3.3 Onorario per la stesura del conteggio delle spese accessorie . . . . . . . . . . . . . . . .
73
73
74
76
76
77
77
77
78
78
78
78
11
Criteri di delimitazione tra prestazioni di portineria proprie e prestazioni
di portineria imponibili acquisite presso terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
12
Procedura semplificata per la correzione dell‘imposta precedente nel caso
di locazione di edifici o parti di edifici (senza opzione) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
Allegato
I
Modello per la chiave di riparto dell‘imposta precedente (vedi cifra 3.2) . . . . . . . . 83
II
Rappresentazione grafica del trasferimento di fondi o di parte di fondi mediante
procedura di notifica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
III
Conteggio delle spese accessorie con correzione corrente dell‘imposta
precedente (vedi cifra 6.3.1.1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
IV
Conteggio delle spese accessorie con deduzione totale dell‘imposta
precedente e successiva correzione della deduzione (vedi cifra 6.3.1.1) . . . . . . . . 87
8
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
1
Prestazioni in relazione con immobili
Nel presente documento i termini edifici, stabili, immobili, fondi, terreni o
parti di fondi, di terreni o edifici sono considerati – com’è consuetudine nel
linguaggio comune – come equivalenti, anche se dovessero essere in contrasto con disposizioni di leggi.
Per locazione o locare s’intende anche noleggiare o affittare.
1.1
Prestazioni imponibili (art. 1 cpv. 2 lett. a in rel. con l’art. 3 lett. c LIVA)
Sono prestazioni imponibili per esempio:
l
l
l
l
l
l
l
l
l
l
l
l
l
l
l
la vendita di immobili con opzione (cifra 5.2);
la locazione di immobili con opzione (cifra 6);
l’alloggio di ospiti in alberghi case e/o appartamenti di vacanza (cifra 7.2);
la locazione di sale nel settore alberghiero e della ristorazione (cifra 7.2);
la locazione di aree di campeggio e di aree per mobilhome da parte dei
loro gestori (cifra 7.3);
la locazione, per il parcheggio di veicoli, di aree non destinate all’uso
comune, salvo se si tratta di una prestazione accessoria a una locazione di
immobili esclusa dall’imposta (cifra 7.4.2.2);
la locazione di attrezzature e macchine installate durevolmente e facenti
parte di un impianto, non però di impianti sportivi (cifra 7.5);
la locazione di posti di attracco per imbarcazioni, boe e posti barche in
rimesse per imbarcazioni con dispositivi di sospensione (cifra. 7.6);
la locazione di cassette di sicurezza (cifra 7.7);
la locazione di superfici per stand di esposizione e di singoli locali in edifici
espositivi e congressuali (cifra 7.8);
la messa a disposizione di superfici di edifici, vetrine e simili a scopi pubblicitari (cifra 9.5);
la concessione di un diritto non iscritto nel registro fondiario di erigere e
gestire sul fondo un’antenna di telefonia mobile (cifra 9.7);
la custodia e l’immagazzinaggio di beni (cifra 9.10);
l’amministrazione e la mediazione di immobili (cifra 10);
lavori di portineria non eseguiti dal proprietario dello stabile o da suoi
dipendenti, ma acquisiti da terzi (cifra 11).
F Le prestazioni eseguite a missioni diplomatiche, agenti diplomatici, organizzazioni internazionali ecc. sono esenti dall’imposta a determinate
condizioni (art. 107 cpv. 1 lett. a LIVA in rel. con gli art. 143–150 OIVA).
9
Info IVA 17 concernente il settore
1.2
Prestazioni escluse dall’imposta (art. 21 cpv. 2 n. 20 e 21 LIVA)
Sono prestazioni escluse dall’imposta per esempio:
l
l
l
l
l
l
l
l
l
l
la vendita di immobili senza opzione (cifra 5.1);
il trasferimento e la costituzione di diritti reali su fondi (cifra 9.7);
la costituzione e il trasferimento di un diritto di prelazione su un immobile
iscritto nel registro fondiario;
la locazione di un fondo o parti del fondo, senza opzione (cifra 6);
la locazione, per il parcheggio di veicoli, di aree destinate all’uso comune,
nonché di aree in relazione a una locazione di immobili o parti di immobili
esclusa dall’imposta (cifra 7.4.2.1 e 7.4.2.2);
la locazione di autosili o di singoli piani dei medesimi (cifra 7.4.2.2);
la locazione di impianti sportivi (cifra 7.5) e d’interi edifici espositivi e
congressuali (cifra 7.8);
le prestazioni eseguite da CCPP o da CCP a CPP o a CP per spese comuni
(cifra 8);
la locazione di superfici all’aperto per la tenuta di mercati e fiere
(cifra 9.2);
la concessione di un diritto iscritto nel registro fondiario di erigere e
gestire sul fondo un’antenna di telefonia mobile (cifra 9.7).
Ad eccezione della controprestazione per il terreno non inclusa nella base di
calcolo (vedi art. 24 cpv. 6 lett. c LIVA), per le summenzionate prestazioni
sussiste, in virtù dell’articolo 22 capoverso 1 LIVA, la possibilità d’opzione,
ovvero d’imposizione volontaria, purché il destinatario non utilizzi il bene
esclusivamente a scopi privati (vedi al riguardo le delucidazioni della
seguente cifra 3.1) (art. 22 cpv. 2 lett. b LIVA).
1.3
Terreno (art. 24 cpv. 6 lett. c LIVA)
Oggetto delle seguenti delucidazioni è il terreno che può essere urbanizzato
o no, ma non edificato.
La parte della controprestazione inerente al valore del terreno in caso di
alienazione di un bene immobile non è inclusa nella base di calcolo (art. 24
cpv. 6 lett. c LIVA). La controprestazione per la vendita del terreno non soggiace quindi all’imposta. Ciononostante le imposte precedenti risultanti
dall’acquisto del terreno possono, nel quadro dell’attività imprenditoriale,
inizialmente essere fatte valere. Lo stesso vale per l’imposta precedente per i
costi per l’urbanizzazione (urbanizzazione grezza e/o fine, lavori di sondaggio, costi di parcellazione, costi di picchettazione, lavori di demolizione,
10
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
risanamento del terreno ecc.). Se già al momento dell’acquisto, o successivamente nel quadro dell’urbanizzazione, emerge chiaramente che il terreno è
destinato in parte o totalmente a costruzioni, per le quali nessuna opzione è
ammessa sulla locazione o vendita escluse dall’imposta, oppure per l’utilizzazione a scopi privati (titolare di un’impresa individuale), la deduzione delle
imposte precedenti risultanti non è ammessa oppure è ammessa solo
proporzionalmente sin dall’inizio.
Se il Comune autorizza il proprietario stesso a eseguire i lavori di urbanizzazione grezza del terreno edificabile e quest’ultimo affida l’esecuzione a terzi,
egli può dedurre, nell’ambito della sua attività legittimante la deduzione
dell’imposta precedente, l’imposta precedente su queste prestazioni di terzi.
Ciò vale anche se dopo l’urbanizzazione, le strutture (strade, condotte
dell’acqua e delle canalizzazioni) sono trasferite a titolo gratuito al Comune
(F info IVA concernente il settore “Collettività pubbliche”).
Quando si aliena un terreno urbanizzato o non urbanizzato, i costi d’urbanizzazione e quelli sorti in relazione all’acquisto possono essere menzionati
separatamente nel contratto di compravendita e imposti all’aliquota
normale. Il rimanente ricavo dalla vendita non soggiace all’imposta. In
questo caso la deduzione dell’imposta precedente in relazione all’acquisto e
all’urbanizzazione del terreno è stata fatta valere a ragione. Se non si opera
questa separazione, la vendita del terreno (ricavo totale della vendita) non
soggiace all’imposta. Poiché questi beni e prestazioni di servizi gravati d’imposta precedente s’intendono non utilizzati, tutte le deduzioni delle imposte
precedenti fatte valere in relazione al terreno venduto, vanno di conseguenza
corrette integralmente (senza ammortamento; vedi art. 69 cpv. 1 OIVA) e
senza interessi di mora (consumo proprio di cui all’art. 31 LIVA). Questo
perché il terreno lascia la sfera imprenditoriale. La vendita del terreno non è
una prestazione esclusa dall’imposta ai sensi dell’articolo 21 capoverso 2
LIVA.
N
Se si costruisce un edificio su una particella edificabile (terreno) le
spese gravate d’imposta precedente risultanti dall’acquisto e
dall’urbanizzazione del terreno sono considerate costi
d’investimento dell’immobile e non rientrano più nel valore del
terreno (in merito alle ripercussioni fiscali, vedi la seguente cifra 5).
In caso di acquisto o di vendita del terreno, l’acquirente o il venditore contribuente può far valere, per i costi direttamente legati all‘acquisto o alla
vendita (inserzioni, onorario d’intermediazione, approntamento di contratti di
compravendita, spese notarili ecc.), la deduzione dell’imposta precedente
nell’ambito della sua attività imprenditoriale.
11
Info IVA 17 concernente il settore
Il valore della vendita di un terreno va dichiarato alle cifre 200 e 280 del
rendiconto IVA.
N
Le entrate dalla concessione di un diritto di superficie (canoni del
diritto di superficie) da parte del datore del diritto di superficie
sottostanno al medesimo trattamento fiscale previsto per il valore del
terreno e vanno parimenti dichiarate alle cifre 200 e 280 del
rendiconto IVA (vedi anche le seguenti cifre 9.8 e 9.9).
Spiegazioni in merito al trattamento fiscale IVA in caso di vendita di terreni
edificati sono riportate nelle seguenti cifre 5.1–5.4.
N
Dal 1° gennaio 2010, è di principio possibile lo sgravio fiscale
successivo sui costi sostenuti fino al 31 dicembre 2009 in relazione al
terreno come la demolizione totale, l’urbanizzazione grezza ed il
risanamento del terreno ecc. Lo sgravio fiscale successivo può essere
effettuato sul valore attuale dell’imposta precedente. Per ulteriori
informazioni, in particolare sulle condizioni per lo sgravio fiscale
successivo e sul trattamento delle prestazioni di servizi (consumati o
ancora disponibili), vedi l’info IVA “Modifiche d’utilizzazione”.
Esempio
L’impresa generale contribuente Rossi Ingegneria Edile SA acquista nel 2009
da una persona privata, Gianni Mora domiciliato a Lugano, un terreno edificabile non urbanizzato per 3 milioni di franchi. L’acquisto di questo terreno
comporta alla Rossi Ingegneria Edile SA ulteriori costi (p. es. costi notarili)
direttamente correlati con il terreno edificabile pari a un importo
di 10 760 franchi (incl. 7,6 % IVA). L’urbanizzazione grezza (esecuzione delle
condotte di adduzione e di scarico-evacuazione come pure delle vie d’accesso) per un importo di 250 000 franchi viene effettuata dal
Comune di Lugano. Nel quadro dell’urbanizzazione grezza, la Rossi Ingegneria Edile SA deve sostenere spese supplementari, gravate d’imposta
precedente, in relazione alle misurazioni catastali, alla parcellazione ecc. per 32 280 franchi (incl. IVA del 7,6 %). Nel 2012 la Rossi Ingegneria Edile SA vende la metà del terreno edificabile (comprendente l’urbanizzazione grezza, la misurazione catastale, la parcellazione ecc.) al prezzo
di 1,8 milioni di franchi all’impresa Bianchi Immobili SA. Alla Rossi Ingegneria Edile SA risultano costi in diretta correlazione con la vendita pari a un
importo di 16 200 franchi (incl. 8,0 % IVA) L’altra metà del terreno (incl. urbanizzazione grezza, la misurazione catastale, la parcellazione ecc.) è utilizzata
dalla Rossi Ingegneria Edile SA stessa per costruirvi un edificio commerciale
(destinato in futuro alla locazione con opzione).
12
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Valutazione fiscale
l La persona privata Gianni Mora non deve imporre la vendita del terreno
edificabile (CHF 3 milioni) alla Rossi Ingegneria Edile SA.
l L’impresa Rossi Ingegneria Edile SA può dedurre l’imposta precedente
(CHF 760) sui costi notarili direttamente correlati all’acquisto del terreno
edificabile nell’ambito della sua attività imprenditoriale legittimante la
deduzione dell’imposta precedente.
l Le prestazioni d’urbanizzazione grezza eseguite dal Comune di Lugano
per un importo di 250 000 franchi costituiscono, per il Comune, un’attività sovrana. Di conseguenza esso le fattura senza IVA.
l Per le spese supplementari gravate d’imposta precedente
di 32 280 franchi (di cui 2280 franchi d’imposta precedente) per le misurazioni catastali, la parcellazione ecc., la Rossi Ingegneria Edile SA può
inizialmente far valere la deduzione dell’imposta precedente nell’ambito
della sua attività imprenditoriale.
l Alla rivendita di metà terreno edificabile (CHF 1,8 milioni) alla Bianchi Immobili SA, la Rossi Ingegneria Edile SA potrà menzionare e conteggiare separatamente i propri costi d’urbanizzazione (totale CHF 30 000 escl. IVA), ossia
in questo caso 15 000 franchi maggiorati di un supplemento d’IVA dell 8 %
pari a 1200 franchi. La deduzione dell’imposta precedente fatta valere sulla
metà delle spese gravate d’imposta precedente è giustificata. Se sceglie
un’altra procedura elencata nella presente cifra (ossia nessuna dichiarazione
separata nel contratto di vendita), la Rossi Ingegneria Edile SA corregge la
deduzione dell’imposta precedente fatta valere nell’anno 2009 pari
a 1140 franchi (7,6 % di 15 000 franchi).
l L’imposta precedente di 1200 franchi è deducibile sui costi di vendita
direttamente attribuibili (inserzioni, onorario d’intermediazione) nell’ambito dell’attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta
precedente.
l Nel rendiconto IVA va dichiarato: alla cifra 200 il prezzo di vendita
per 1,8 milioni di franchi della metà del terreno edificabile, alla cifra 280 il
valore del terreno di 1 783 800 franchi e alla cifra 301 i costi d’urbanizzazione di 16 200 franchi (importo lordo, incl. 8 % IVA).
l La Rossi Ingegneria Edile SA utilizza l’altra metà del terreno edificabile per
la propria attività imprenditoriale (costruzione di un edificio commerciale
destinato in futuro alla locazione con opzione). In questo caso non è
necessaria alcuna correzione dell’imposta precedente.
13
Info IVA 17 concernente il settore
2
2.1
2.1.1
Luogo della prestazione
Luogo della prestazione di servizi (art. 8 LIVA)
Prestazioni di servizi di cui all’articolo 8 capoverso 2 lettera f LIVA
(luogo del fondo)
Le prestazioni di servizi ai sensi dell’articolo 8 capoverso 2 lettera f LIVA
s’intendono effettuate nel luogo in cui si trova il fondo. È irrilevante se sono
fatturate a un destinatario con sede in territorio svizzero o all’estero. Sono
considerate tali prestazioni di servizi segnatamente: l’intermediazione, l’amministrazione, la valutazione e la stima del fondo, le prestazioni di servizi in
relazione con l’acquisto o la costituzione di diritti reali immobiliari, le prestazioni di servizi in relazione con la preparazione o il coordinamento di prestazioni edili quali lavori di architettura, d’ingegneria e di sorveglianza del cantiere, la sorveglianza di fondi ed edifici nonché le prestazioni di alloggio.
Il precitato apprezzamento del luogo in cui si trova il fondo presuppone una
stretta correlazione con un fondo individuale concreto.
Esempi
Il luogo dell’immobile è situato all’estero; la controprestazione per le
seguenti prestazioni di servizi non soggiace all’IVA svizzera
l Amministrazione di una casa plurifamiliare a Como (IT), comprendente
prestazioni relative al cambio dei locatari (conduttori), alla stesura del
conteggio dei costi di riscaldamento e delle spese accessorie, alla dichiarazione delle imposte ecc. (semplice compilazione della dichiarazione
d’imposta vedi F cifra 2.1.2);
l prestazioni notarili nell’ambito dell’acquisto o della vendita di un appartamento in condominio a Bellagio (IT).
Esempi
Il luogo dell’immobile è situato in territorio svizzero; la controprestazione per le seguenti prestazioni di servizi è imponibile all’aliquota
normale
l Sorveglianza di una casa unifamiliare a Pregassona durante l’assenza del
proprietario;
l stima del valore di mercato di un edificio amministrativo a Locarno;
l perizia per un tribunale o un’altra autorità in relazione con l’espropriazione di una particella a Mendrisio;
l indennizzo della rinuncia a un diritto iscritto nel registro fondiario della
città di San Gallo.
F Per ulteriori esempi riguardanti l’intermediazione di immobili vedi la
seguente cifra 10.
14
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
2.1.2
Prestazioni di servizi di cui all’articolo 8 capoverso 1 LIVA
(principio del luogo del destinatario)
Questa disposizione si applica alle prestazioni di servizi che di principio sono sì
in relazione con fondi, ma per i quali non esiste una stretta correlazione con
un fondo individuale concreto. Queste prestazioni di servizi sottostanno al
principio del luogo del destinatario.
Esempi:
l ricerca di una casa di vacanza nell’Alto Vallese nella categoria di prezzo
di 650 000 franchi (sottoporre una scelta di oggetti di questa categoria);
l consulenze e verifiche preliminari in merito alle possibilità di finanziamento per l’acquisto di una casa plurifamiliare nella categoria di prezzo
di 2 milioni di franchi;
l consulenza generica (non specifica a un determinato fondo) sulle varie
possibilità di produzione energetica (p. es. impianti solari o fotovoltaici
abbinati alla geotermia);
l consulenza generica (non specifica a un determinato fondo) riguardo a
provvedimenti di risparmio energetico (p. es. nuova isolazione del tetto o
dei muri, sostituzione delle finestre), per esempio mediante riprese termografiche;
l prestazioni di un avvocato riguardanti controversie tra vicini (p. es. a causa
dell’ombreggiatura di alberi) o dissidi tra committenti della costruzione e
artigiani (p. es. a causa di difetti di costruzione);
l comunicazione di potenziali acquirenti per una casa unifamiliare in vendita (senza mandato di mediazione);
l allestimento di foto di singoli o più edifici in vista della loro vendita
(p. es. tramite internet o per prospetti di vendita);
l ottenimento di autorizzazioni secondo la “Lex Koller”;
l mera compilazione della dichiarazione d’imposta (senza ulteriori prestazioni concernenti l’amministrazione e, all’occorrenza, la locazione di un
immobile).
2.2
Luogo della fornitura (art. 7 LIVA)
È considerato luogo della fornitura quello in cui si trova il bene al momento
della consegna o della messa a disposizione per l’uso o il godimento. L’IVA
svizzera è di conseguenza applicabile solamente alla controprestazione per la
vendita o la locazione di un fondo che si trova sul territorio svizzero.
15
Info IVA 17 concernente il settore
3
Opzione
Con i termini opzione oppure optare utilizzati di seguito s’intende l’imposizione volontaria secondo l’articolo 22 LIVA delle prestazioni che in virtù
dell’articolo 21 capoverso 2 numeri 20 e 21 LIVA sono escluse dall’imposta
(segnatamente la locazione e la vendita di fondi o parti di fondi).
I contribuenti che applicano il metodo di rendiconto delle aliquote saldo o
delle aliquote forfetarie non possono optare per l’imposizione delle prestazioni di cui all’articolo 21 capoverso 2 numeri 20 e 21 LIVA (art. 77 cpv. 3
risp. art. 97 cpv. 3 OIVA).
Per ulteriori spiegazioni sull’opzione vedi fra l’altro anche la seguente
cifra 5.2.
3.1
Principi
a) L’opzione per la vendita o la locazione di fondi o di parti di fondi è sempre
possibile, a condizione che l’oggetto venduto o locato non venga
utilizzato dall’acquirente o dal locatario esclusivamente per scopi
privati (art. 22 cpv. 2 lett. b LIVA).
Per utilizzazione a scopi privati s’intende ad esempio la locazione di un
locale hobby o di una cantina a una persona privata, la locazione di una
palestra per una festa familiare, la locazione di un campo da tennis, di un
bocciodromo o di una pista da bowling a una persona privata, oppure la
locazione, al di fuori dell’attività alberghiera e della ristorazione, di sale
per feste private. L’utilizzazione a scopi esclusivamente privati va verificata
per ogni singolo rapporto contrattuale. Se per esempio vengono locati
3 piani in virtù di un unico contratto, l’opzione non è ammessa solamente se tutti e 3 i piani sono utilizzati esclusivamente per scopi
privati. Se invece si utilizzano 2 piani esclusivamente per scopi privati,
mentre il 3° è destinato per metà per scopi privati e per metà per scopi
imprenditoriali, l’opzione è possibile. Il locatario (conduttore) non ha
tuttavia diritto di dedurre l’imposta precedente per la parte utilizzata per
scopi privati. L’opzione per le prestazioni eseguite in territorio svizzero è
esercitata indicando chiaramente l’imposta nella fattura o nel contratto.
Le cifre d’affari per la cui imposizione si è optato vanno dichiarate alle
cifre 200, 205 e 301 del rendiconto IVA, mentre il valore del terreno va
indicato alle cifre 200 e 280.
16
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
b) Secondo il principio ”locazione e spese accessorie = un’unità”, il
proprietario o locatore che opta deve imporre all’aliquota normale i
canoni di locazione (pigioni) e le spese accessorie. Ciò vale anche se le
spese accessorie comprendono singoli componenti (p. es. premi assicurativi o consumo d’acqua) che, prese singolarmente, non sarebbero imponibili o lo sarebbero soltanto all’aliquota ridotta (trattamento fiscale delle
spese accessorie in caso di passaggio all’opzione; F cifra 6.3.1.2). Il
proprietario o il locatore ha diritto di dedurre l’imposta precedente sui
costi sostenuti per l’oggetto locato. Di principio può optare soltanto il proprietario o un eventuale sublocatore.
c) Legittimano la deduzione dell’imposta precedente i costi sostenuti per il
conseguimento delle prestazioni per la cui imposizione si è optato. Se un
contribuente esegue all’estero prestazioni escluse dall’imposta per la cui
imposizione potrebbe optare secondo l’articolo 22 LIVA se fossero eseguite in territorio svizzero, le spese necessarie all’esecuzione di tali prestazioni legittimano la deduzione dell’imposta precedente nell’ambito
dell’attività imprenditoriale (art. 60 OIVA). Se l’opzione non è possibile
– in considerazione dell’utilizzazione a scopi privati – non v’è alcun diritto
alla deduzione dell’imposta precedente.
d) L’opzione è ammessa anche per la locazione e la vendita a beneficiari
istituzionali (tra cui missioni e rappresentanze diplomatiche, organizzazioni internazionali). In questi casi l’opzione è limitata a fondi o parti di
fondi, destinati a scopi amministrativi, per esempio uffici, sale conferenze,
magazzini, posteggi. Le relative controprestazioni sono tuttavia esenti
dall’imposta (art. 107 cpv. 1 lett. a LIVA in rel. con gli art. 143–150 OIVA).
I costi sostenuti in tale ambito legittimano la deduzione dell’imposta
precedente.
F Ulteriori informazioni sulla locazione e la vendita di fondi a beneficiari
istituzionali sono contenute nell’info IVA “Prestazioni a rappresentanze diplomatiche e a organizzazioni internazionali”.
3.2
Obbligo di registrazione
Per ogni immobile adibito a doppia utilizzazione il contribuente tiene le
pertinenti registrazioni (vedi esempio nell’allegato I), dalle quali risulta la
chiave di riparto dell’imposta precedente (art. 70 cpv. 1 LIVA). È consigliabile
aggiornare tali registrazioni in occasione di ogni cambiamento e di conservarle a scopi di controllo.
17
Info IVA 17 concernente il settore
I documenti risultanti dall’accertamento di un’eventuale modifica d’utilizzazione vanno conservati dal contribuente secondo l’articolo 70 capoverso 3
LIVA in relazione con l’articolo 42 LIVA per 26 anni (periodo di ammortamento più periodo di prescrizione).
La ripartizione va effettuata – nei limiti del possibile – già in contabilità in base
ai singoli conti, per esempio come segue:
l
valore di acquisto degli immobili;
correzione di valore degli immobili;
l spese di miglioria (che aumentano il valore);
l spese di manutenzione (manutenzione a carico del locatore);
l spese accessorie (suddivise, in base a una chiave di riparto, in spese di
riscaldamento e altre spese).
l
È consigliabile tenere questi conti separatamente per ogni singolo immobile.
Conviene inoltre contrassegnare nei conti le spese gravate d’imposta precedente con appositi codici, oppure di contabilizzarle su conti separati (suddivisi
per aliquote d’imposta).
Se questa suddivisione non viene operata già nella contabilità, si raccomanda
di tenere appropriate registrazioni extra-contabili (p. es. sottoforma di liste,
controlli degli investimenti o incarti dei locatari).
F Ulteriori informazioni sull’obbligo di registrazione sono reperibili
nell’ info IVA “Contabilità e fatturazione“.
4
4.1
Edificazione di una costruzione
Deduzione dell’imposta precedente e correzioni della deduzione
dell’imposta precedente
Se un contribuente edifica una costruzione destinata alla vendita, alla
locazione o ad uso imprenditoriale, l’acquisto dei beni e delle prestazioni di
servizi allo scopo di effettuare prestazioni imponibili (a titolo obbligatorio o in
virtù dell’opzione) legittima la deduzione dell’imposta precedente già nella
fase di pianificazione ed edificazione.
Se la costruzione è destinata in parte anche a un’attività non imprenditoriale
(p. es. a scopi privati nel caso di un’impresa individuale), la deduzione dell’imposta precedente per le spese attribuibili direttamente all’attività non imprenditoriale è esclusa a priori. La deduzione dell’imposta precedente per le spese
non attribuibili direttamente va determinata secondo criteri gestionali ogget18
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
tivi in base a una chiave di riparto (p. es. superficie, cubatura dei locali o altri
calcoli pertinenti).
N
I locali ad uso comune non attribuibili direttamente quali il
ripostiglio per biciclette, il vano delle scale, il locale riscaldamento, la
lavanderia, le vie d’accesso o le installazioni sanitarie comuni non
vanno inclusi nel calcolo della chiave di riparto delle superficie e di
cubatura dei locali.
Se in seguito opta in misura minore alla deduzione dell’imposta precedente
fatta valere inizialmente, il contribuente deve correggere integralmente (ossia
senza ammortamento; vedi l’art. 69 cpv. 1 OIVA) l’imposta precedente fatta
valere in eccedenza; ciò poiché i beni e le prestazioni di servizi sono considerati non ancora utilizzati. Non sono tuttavia dovuti interessi di mora sull’imposta precedente fatta valere in eccedenza.
Secondo l’articolo 22 capoverso 2 lettera b LIVA l’opzione non è ammessa per
la vendita e la locazione di fondi o parti di fondi se il destinatario utilizza
l’oggetto locato o acquistato esclusivamente a scopi privati. Le spese sostenute per il conseguimento di tali prestazioni non legittimano mai la deduzione dell’imposta precedente. Se ha fatto valere una deduzione dell’imposta
precedente, il contribuente deve correggerla integralmente mediante un
rendiconto di correzione. In tal caso oltre all’imposta (rimborso dell’imposta
precedente fatta valere inizialmente) è dovuto anche un interesse di mora.
L’articolo 30 capoverso 2 LIVA non è applicabile ai fondi o parti di fondi:
occorre procedere all’assegnazione continua dell’imposta precedente.
Esempio 1
Un’impresa edile contribuente costruisce un’officina destinata alla sua
attività imprenditoriale. I beni e le prestazioni di servizi che acquista a tal fine
legittimano la deduzione dell’imposta precedente.
Esempio 2
Un‘impresa contribuente fa costruire uno stabile commerciale e abitativo
destinato alla locazione. Il 60 % della superficie è destinato a negozi e uffici, il
40 % ad appartamenti. Per le prestazioni acquistate che sono direttamente
attribuibili agli appartamenti, la deduzione dell’imposta precedente non
è mai ammessa. Per le prestazioni acquistate che sono attribuibili direttamente alle superfici adibite a negozi e uffici, è invece possibile far valere
integralmente la deduzione dell’imposta precedente. Per le prestazioni non
attribuibili direttamente, è inizialmente possibile dedurre l’imposta precedente in ragione del 60 % (se la superficie è determinata in base a una chiave
di riparto adeguata). Se in seguito la percentuale di superfici adibita ad uffici e
19
Info IVA 17 concernente il settore
negozi, locata con opzione, si scosta, l’imposta precedente fatta valere va
corretta integralmente (senza ammortamento). L’impresa non deve corrispondere alcun interesse di mora sull’imposta precedente fatta valere in eccedenza.
Esempio 3
Un’impresa di costruzioni contribuente edifica una nuova costruzione che
sarà utilizzata esclusivamente a scopi abitativi. La deduzione dell’imposta
precedente per le prestazioni acquistate a tale scopo non è ammessa. Se
ha fatto valere una deduzione dell’imposta precedente, il contribuente deve
correggerla con un rendiconto di correzione e corrispondere un interesse
di mora.
Oltre a non poter esercitare il diritto alla deduzione dell’imposta precedente
sulle spese per l’edificazione della nuova costruzione, l’impresa di costruzioni
deve procedere a una correzione dell’imposta precedente sul valore
dell’infrastruttura temporaneamente utilizzata (attrezzi, macchinari,
pianificazione ecc.) per la realizzazione della nuova costruzione (art. 30 cpv. 1
LIVA).
Di principio, la deduzione dell’imposta precedente va corretta in funzione
dell’ammontare dell’imposta che graverebbe la locazione dell’infrastruttura a
un terzo (art. 31 cpv. 4 LIVA). La necessaria correzione dell’imposta precedente può tuttavia essere effettuata anche in modo forfetario con un supplemento del 33 % (art. 69 cpv. 3 OIVA) sulle imposte precedenti che gravano il
materiale utilizzato rispettivamente incorporato per la realizzazione della
nuova costruzione. È fatta salva la prova delle effettive imposte precedenti
sull’utilizzazione dell’infrastruttura (art. 69 cpv. 3 OIVA).
Esempio 4
Un‘impresa edile contribuente edifica una nuova costruzione che intende
utilizzare a metà per scopi abitativi e a metà come uffici. Inizialmente può
dedurre l’imposta precedente per metà delle prestazioni acquistate (per le
superfici con uffici). Durante la fase di edificazione decide di utilizzare la
nuova costruzione esclusivamente per scopi abitativi (in questi casi l’opzione
non è ammessa). A tal fine inoltra una domanda di costruzione modificata. L’impresa edile deve rettificare con il rendiconto IVA ordinario che
ha fatto valere inizialmente e non è tenuto a corrispondere un interesse
di mora. L’impresa edile che effettua la correzione in un secondo tempo
inoltrerà il rendiconto di correzione. L’interesse di mora decorre dalla data
d’inoltro della modifica della domanda di costruzione. L’impresa edile deve
inoltre effettuare una correzione dell’imposta precedente per la doppia
utilizzazione dell’infrastruttura (art. 30 cpv. 1 in rel. con l’art. 31 cpv. 4 LIVA e
art. 69 OIVA; 33 %).
20
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Esempio 5
La contribuente Rossi Architettura SA fa edificare una nuova costruzione
destinata esclusivamente a scopi abitativi. I relativi lavori d’ingegneria e di
architettura sono eseguiti direttamente dalla Rossi Architettura SA. Tutte le
altre prestazioni per la costruzione dell’edificio sono invece effettuate da terzi
e fatturate con IVA alla committente (ovvero la Rossi Architettura SA).
Per la realizzazione dell’edificio abitativo la Rossi Architettura SA non può
far valere alcuna imposta precedente per nessuna delle prestazioni
eseguite da terzi. La Rossi Architettura SA deve inoltre procedere a una
correzione dell’imposta precedente per l’utilizzazione dell’infrastruttura (amministrativa) per le prestazioni di servizi d’ingegneria e architettura
che ha eseguito lei stessa (volte al conseguimento di prestazioni escluse
dall’imposta [per le quali l’opzione non è ammessa]).
La correzione dell’imposta precedente per l’utilizzazione dell’infrastruttura
(amministrativa) può essere determinata approssimativamente secondo
l’articolo 80 LIVA in base al seguente calcolo:
Importi in CHF
Prestazioni di servizi proprie a prezzi praticati a terzi*
di cui 15 % stima del costo gravato d’imposta precedente (netto)
di cui IVA 8 % (correzione dell’imposta precedente)
*
100’000
15’000
1’200
Ipotesi: le prestazioni di servizi sono valutate a prezzi praticati a terzi e s’intendono IVA esclusa.
L’importo determinato in base a questo calcolo va dichiarato nel rendiconto IVA alla cifra 415 come correzione dell’imposta precedente (consumo
proprio).
La Rossi Architettura SA può decidere liberamente se effettuare la correzione
dell’imposta precedente per l’utilizzazione dell’infrastruttura (amministrativa)
in base a calcoli propri. Vanno osservate le disposizioni degli articoli 67–68
OIVA (doppia utilizzazione e risultato adeguato).
F In merito alla doppia utilizzazione e alle relative conseguenze, vedi le
info IVA “Modifiche d’utilizzazione“ e “Deduzione dell’imposta precedente e correzioni della deduzione dell’imposta precedente“.
21
Info IVA 17 concernente il settore
4.2
Garanzia d’affitto
Se nel contratto d’appalto per l’edificazione di una costruzione o nel contratto per l’acquisto di un immobile si pattuisce che l’impresa generale (venditore) procura al committente (acquirente) tramite mediazione un determinato
numero di locatari o una determinata cifra d’affari in pigioni (garanzia d’affitto), in caso di mancato adempimento di tale accordo il pagamento o la
compensazione della differenza costituisce per l’impresa generale (venditore)
una diminuzione della controprestazione.
Per il committente contribuente (acquirente) si tratta invece di una diminuzione del costo (dell’investimento) che implica una correzione dell’imposta
precedente fatta valere.
Se per contro le entrate provenienti dalle pigioni superano il volume pattuito
e il committente (acquirente) è tenuto a pagare la differenza, il relativo
importo costituisce per l‘impresa generale (venditore) una controprestazione
che sottostà al medesimo trattamento fiscale della prestazione originaria.
5
Trasferimento di un fondo edificato
In caso di trasferimento di fondi edificati il contribuente può scegliere per uno
o più edifici una delle varianti descritte nelle seguenti cifre 5.1–5.3.
N
In merito ai criteri per determinare se si tratta di una fornitura esclusa
dall’imposta (con possibilità d‘opzione) oppure di una fornitura
imponibile eseguita in virtù di contratto d’appalto si rimanda
all‘info IVA concernente il settore “Edilizia“.
5.1
Vendita senza opzione
Il trasferimento avviene come prestazione esclusa dall’imposta ai sensi dell’articolo 21 capoverso 2 numero 20 LIVA e di conseguenza, in determinate
circostanze, l’alienante è tenuto a effettuare una correzione dell’imposta
precedente (consumo proprio giusta l’art. 31 LIVA) (F info IVA “Modifiche
d’utilizzazione“). Nel quadro di questa correzione vanno considerate anche le
imposte precedenti fatte valere sui costi di acquisto e sui costi di urbanizzazione del terreno (F cifra 1.3), perché queste spese gravate d’imposta precedente sono considerate costi d’investimento per l’edificio (F cifra 5.2). In
caso di vendita di un fondo edificato il venditore non ha diritto di dedurre
l’imposta precedente sui costi in diretta relazione con la vendita (inserzioni,
onorario d’intermediazione ecc.).
22
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Se si aliena, senza opzione, un edificio unitamente ai suoi mobili (p. es. un
albergo con il relativo arredo), la cifra d’affari complessiva (ovvero l’edificio e i
mobili dell’albergo che secondo l’art. 644 cpv. 1 e 2 CC sono accessori
dell’edificio) è esclusa dall’imposta. In caso di un’eventuale correzione dell’imposta precedente (consumo proprio secondo l’art. 31 LIVA) occorre inoltre
tenere presente che per la determinazione del valore attuale, l’ammortamento del 5 % annuo va applicato anche agli accessori.
5.2
Vendita con opzione
Se il trasferimento avviene con opzione ai sensi dell’articolo 22 capoverso 1
LIVA, per il prezzo di vendita (senza valore del terreno) va corrisposta l’imposta di fornitura. I costi gravati d’imposta precedente sorti con l’acquisto e
l’urbanizzazione del terreno sono considerati costi d’investimento per l’edificio (non rientrano più nel valore del terreno [F cifra 1.3]) e soggiacciono – in
quanto parti integranti del prezzo dell’edificio – all’imposta di fornitura. Per il
trasferimento di un fondo è possibile l’opzione purché l’acquirente non
utilizzi l’oggetto venduto esclusivamente per scopi privati. Il venditore può
optare per l’intero edificio o solamente per parti di esso. In caso di vendita di
un fondo edificato il venditore ha diritto di far valere un’eventuale imposta
precedente sui costi in diretta correlazione con la vendita (inserzioni, onorario
d’intermediazione ecc.). Può farla valere integralmente (se ha optato per
l’intero edificio secondo la cifra 5.2.1) o proporzionalmente (se ha optato per
parti dell’edificio giusta la cifra 5.2.2).
5.2.1
Opzione per l’intero edificio
Se si opta per la vendita dell’intero edificio, va imposto all’aliquota normale il
prezzo di vendita senza il valore del terreno. Questa possibilità di opzione
sussiste anche se fino a quel momento l’alienante contribuente non ha
utilizzato, o ha utilizzato solo in parte, l’edificio per prestazioni imponibili. In
tal caso può essere effettuata un’eventuale correzione dell’imposta precedente (sgravio fiscale successivo ai sensi dell’art. 32 LIVA). I costi gravati
d’imposta precedente sorti con l’acquisto e l’urbanizzazione del terreno sono
reputati costi d’investimento per l’edificio e vanno inclusi nel calcolo della
correzione dell’imposta precedente (sgravio fiscale successivo giusta l’art. 32
LIVA). Nella determinazione del valore attuale va considerato un ammortamento annuo del 5 %.
F In merito allo sgravio fiscale successivo e alla relativa procedura si rimanda
all’info IVA “Modifiche d’utilizzazione“.
23
Info IVA 17 concernente il settore
5.2.2
Opzione per parti dell’edificio
Se il venditore ha utilizzato l’oggetto sia per prestazioni imponibili (per locazione con opzione o per una propria attività imprenditoriale imponibile), sia
per prestazioni escluse dall’imposta (locazione senza opzione) rispettivamente
per scopi non imprenditoriali, è possibile optare anche soltanto per la parte
dell’edificio utilizzata fino a quel momento per prestazioni imponibili. L’imposta di fornitura va di conseguenza corrisposta solamente per questa parte
dell’edificio.
5.3
Trasferimento mediante la procedura di notifica
(art. 38 LIVA e art. 101–105 OIVA)
A determinate condizioni gli obblighi di rendiconto e di pagamento dell’imposta devono o possono essere adempiuti anche mediante notifica. L’alienante adempie l’obbligo fiscale notificando, anziché pagando l’imposta. Egli
non deve quindi versare alcuna imposta sulla cifra d’affari. Poiché l’alienante
adempie l’obbligo fiscale con la notifica invece che con il pagamento dell’IVA,
l’acquirente non può far valere alcuna deduzione dell’imposta precedente.
Se viene applicata la procedura di notifica va inoltrato il modulo n. 764 quale
parte del rendiconto IVA. Il valore venale (vedi delucidazioni ed esempi
seguenti) del patrimonio alienato va dichiarato alle cifre 200, 225 e 280
(valore del terreno) del rendiconto IVA. Nel modulo n. 764 va dichiarato
anche il valore del terreno. Se per il fondo trasferito è stata dedotta l’imposta
precedente in relazione all’acquisto e all’urbanizzazione del terreno, i rispettivi costi (gravati d’imposta precedente) non rientrano nel valore del terreno
ma nel valore venale del fondo, senza il terreno (F modulo n. 764). Sui
giustificativi d’alienazione (fatture, contratti ecc.) occorre apporre una nota
che rimanda alla procedura di notifica; per contro non è consentito menzionarvi alcuna imposta (art. 103 OIVA). Eventuali imposte precedenti sui costi
sostenuti in diretta relazione con la vendita (inserzioni, onorario d’intermediazione ecc.) possono essere dedotte integralmente o proporzionalmente dal
venditore (nell’ambito della sua attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente).
24
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Circa la definizione di valore venale occorre operare la seguente distinzione:
se un fondo edificato è venduto a un terzo indipendente, il valore
venale consiste nel prezzo di vendita conseguito;
l se l’alienazione è effettuata a una persona strettamente vincolata
(art. 3 lett. h LIVA), l’AFC accetta a titolo di semplificazione una dichiarazione in base ai valori contabili secondo i principi dell’imposta federale
diretta (art. 19 o 61 LIFD).
l
N
Se non è possibile addurre la prova della precedente utilizzazione,
nella procedura di notifica si può prendere in considerazione il
valore assicurativo dell’edificio al momento della vendita come
base per la determinazione successiva del prezzo come per terzi
(valore venale).
Esempio 1
Alienazione a un terzo indipendente mediante la procedura di notifica
L’impresa Modello SA con sede principale a Lugano vende il proprio edificio
commerciale situato a Bellinzona alla Rossi SA con sede a Bellinzona. L’intero
edificio è stato utilizzato finora per scopi imponibili. Anche la Rossi SA utilizzerà in futuro l’intero edificio per scopi imponibili. Il prezzo di vendita pattuito
è di 1,1 milioni di franchi. La parte costituita dal valore del terreno è di
300 000 franchi. La Rossi SA rileva anche un’ipoteca di 600 000 franchi.
L’importo rimanente di 500 000 franchi è pagato mediante assegno bancario.
Il contratto d’acquisto prevede un’alienazione con la procedura di notifica.
L’alienazione del fondo (incl. il valore del terreno) per 1,1 milioni di franchi
(= prezzo di vendita) va dichiarata alla cifra 200 del rendiconto IVA. Alla
cifra 225 va dichiarato il valore senza il terreno, ossia l’importo
di 800 000 franchi, mentre il valore del terreno pari a 300 000 franchi va
indicato alla cifra 280. Con il rendiconto IVA va inoltrato anche il
modulo n. 764 unitamente agli altri documenti.
Esempio 2
Alienazione a una persona strettamente vincolata mediante
la procedura di notifica
L’impresa Modello SA con sede principale a Lugano vende il proprio edificio
commerciale situato a Bellinzona alla sua affiliata, la Bianchi SA con sede
a Locarno. L’intero edificio è stato finora utilizzato per scopi imponibili. Anche
la Bianchi SA utilizzerà in futuro l’intero edificio per scopi imponibili. Il valore
contabile dell’edificio è di 800 000 franchi. Il valore assicurativo ammonta
25
Info IVA 17 concernente il settore
a 1,1 milioni di franchi. L’alienazione è effettuata in base ai valori contabili. La
parte costituita dal valore contabile del terreno è di 200 000 franchi. La
Bianchi SA rileva anche un’ipoteca di 600 000 franchi. L’importo rimanente
di 200 000 franchi è pagato mediante la compensazione con un prestito. Il
contratto d’acquisto prevede un’alienazione con la procedura di notifica.
Il valore contabile del fondo (incl. il valore del terreno) di 800 000 franchi va
dichiarato alla cifra 200 del rendiconto IVA. Alla cifra 225 va dichiarato il
valore senza il terreno, ossia l’importo di 600 000 franchi, mentre il valore del
terreno pari a 200 000 franchi va indicato alla cifra 280. Con il rendiconto IVA
va inoltrato anche il modulo n. 764 unitamente agli altri documenti.
N
Se al momento dell’alienazione non è documentato o non è noto
alcun prezzo praticato a terzi, l’AFC accetta, nel caso di un’eventuale
modifica di utilizzazione, come base di calcolo (se il precedente
utilizzo non può essere comprovato) il valore assicurativo dell’edificio
pari a 1,1 milioni di franchi.
F L’allegato II riporta una rappresentazione grafica del trasferimento di
fondi o di parte di fondi mediante procedura di notifica.
F Per informazioni dettagliate sulla procedura di notifica, in particolare sulla
prova della precedente utilizzazione, vedi l’info IVA “Procedura di notifica“ e l’esempio illustrato nella seguente cifra 5.4.
5.4
Fattispecie di modifiche d’utilizzazione in caso di trasferimento
di un fondo
Correzione dell’imposta precedente (consumo proprio secondo
l’art. 31 LIVA)
Se d’ora in poi un fondo non è più utilizzato – oppure se è utilizzato in misura
minore che in precedenza – per un’attività imprenditoriale legittimante la
deduzione dell’imposta precedente, questa modifica d’utilizzazione può
comportare la successiva correzione, totale o parziale, dell’imposta precedente già fatta valere.
Il deprezzamento, ossia gli ammortamenti ai sensi dell’articolo 31 capoverso 3 LIVA, va tenuto in dovuta considerazione (art. 69 segg. OIVA).
26
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Correzione dell’imposta precedente (sgravio fiscale successivo
secondo l’art. 32 LIVA)
Se d’ora in poi un fondo è utilizzato – oppure se è utilizzato in misura maggiore che in precedenza – per un’attività imprenditoriale legittimante la
deduzione dell’imposta precedente, questa modifica d’utilizzazione può dar
diritto a una deduzione successiva, totale o parziale, dell’imposta precedente.
Il deprezzamento, ossia gli ammortamenti ai sensi dell’articolo 32 capoverso 2 LIVA va tenuto in dovuta considerazione (art. 72 segg. OIVA).
F Per informazioni approfondite sulle singole fattispecie di modifica d’utilizzazione di un fondo vedi l’info IVA “Modifiche d’utilizzazione“. Il contribuente che applica il metodo delle aliquote saldo deve tenere conto
anche delle delucidazioni contenute nell’info IVA “Aliquote saldo“.
Esempio
Il seguente esempio illustra le conseguenze fiscali del trasferimento di un
fondo in base a tre differenti varianti.
Situazione iniziale
Costruzione di un edificio commerciale nel 2006:
L’edificio è utilizzato in ragione del 40 % per un’attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente e in ragione del 60 % per
un’attività imprenditoriale non legittimante la deduzione dell’imposta precedente (locazione senza opzione, ad es. di studi medici). Il valore contabile del
terreno nel bilancio ammonta a 1,5 milioni di franchi.
Spese gravate d’imposta precedente per la costruzione, incl. i costi sorti per
l’acquisto e l’urbanizzazione del terreno:
Importi in CHF
Costi non legittimanti la deduzione
dell’imposta precedente, pari al 60 %
6’000’000 7,6 % 456’000
Costi legittimanti la deduzione
dell’imposta precedente, pari al 40 %
4’000’000 7,6 % 304’000
Totale
10’000’000
760’000
Vendita del fondo nel 2011 (escl. il valore del terreno)11’000’000
Valore del terreno (escl. le spese gravate
d’imposta precedente) 2’000’000
27
Info IVA 17 concernente il settore
L’acquirente e l’alienante conteggiano l’IVA con il metodo di rendiconto
effettivo. Lo scopo di utilizzazione del fondo non ha subito modifiche nel
corso degli anni.
L’acquirente utilizza d’ora in poi l’edificio in ragione del 100 % per un’attività
imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente, poiché
opta per l’imposizione di tutte le locazioni.
Variante 1
La vendita del fondo avviene senza opzione
Conseguenze fiscali per l’alienante
Imposta precedente legittimante la deduzione (40 %)
Deprezzamento (ammortamento
secondo art. 31 cpv. 3 LIVA) = 25 %
- 76’000
Valore attuale della correzione
dell’imposta precedente (consumo proprio)
228’000
304’000
La correzione dell’imposta precedente di 228 000 franchi va dichiarata alla
cifra 415 del rendiconto IVA.
La vendita del fondo è una prestazione (fornitura) esclusa dall’imposta
e 11 milioni di franchi non devono essere imposti. La dichiarazione va effettuata alle cifre 200 e 230. Il valore del terreno (CHF 2 milioni) va dichiarato
alle cifre 200 e 280.
Conseguenze fiscali per l’acquirente
Non è possibile dedurre l’imposta precedente (neppure in ambito dello
sgravio fiscale successivo). Per l’acquirente non vi è il rischio di dover correggere l’imposta precedente (consumo proprio) in caso di una successiva modifica d’utilizzazione.
Variante 2
La vendita del fondo avviene interamente con opzione
Conseguenze fiscali per l’alienante
Imposta precedente non legittimante la deduzione (60 %)
Deprezzamento (ammortamento su 5 anni
secondo art. 32 cpv. 2 LIVA) = 25 %
- 114’000
Valore attuale della correzione
dell’imposta precedente (sgravio fiscale successivo)
342’000
28
456’000
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Lo sgravio fiscale successivo di 342 000 franchi va dichiarato alla cifra 410
del rendiconto IVA al quale vanno allegati i dettagli relativi al calcolo.
Il prezzo di vendita di 11 milioni di franchi è imponibile all’aliquota normale
(imposta CHF 880 000). La dichiarazione va effettuata alle cifre 200, 205
(opzione) e 301. Il valore
del terreno (CHF 2 milioni) va dichiarato alle cifre 200 e 280.
Conseguenze fiscali per l’acquirente
È possibile dedurre integralmente l’imposta precedente perché il fondo è
utilizzato al 100 % nell’ambito imprenditoriale legittimante la deduzione
dell’imposta precedente. Se in seguito l’utilizzazione cambia, occorre correggere l’imposta precedente (consumo proprio).
Variante 3a
Trasferimento del fondo mediante la procedura di notifica
Conseguenze fiscali per l’alienante
In caso di alienazione del fondo mediante la procedura di notifica il venditore
non deve correggere l’imposta precedente (consumo proprio) e non può far
valere uno sgravio fiscale successivo. Il fondo è trasferito conformemente alla
precedente utilizzazione, ossia 40 % per scopi imprenditoriali legittimanti la
deduzione dell’imposta precedente. Il contribuente adempie mediante la
procedura di notifica il suo obbligo di rendiconto e di pagamento dell’imposta.
Il valore venale del fondo (incl. il valore del terreno) di 13 milioni di franchi va
dichiarato alle cifre 200, 225 e 280 (valore del terreno) del rendiconto IVA.
Con il rendiconto vanno inoltrati anche il modulo n. 764 con gli altri relativi
documenti.
Conseguenze fiscali per l’acquirente
L’acquirente deve addurre la prova della precedente utilizzazione del fondo
rilevato. Altrimenti l’AFC parte dal presupposto che prima di vendere il fondo
l’alienante l’abbia utilizzato esclusivamente per attività imprenditoriali legittimanti la deduzione dell’imposta precedente (art. 105 OIVA; F info IVA
”Procedura di notifica”).
29
Info IVA 17 concernente il settore
Se l’acquirente è in grado di addurre la prova della precedente utilizzazione,
può far valere lo sgravio fiscale successivo sulla differenza di utilizzazione.
Imposta precedente non legittimante la deduzione (60 %)
Deprezzamento (ammortamento su 5 anni
art. 32 cpv. 2 LIVA) = 25 %
456’000
- 114’000
Valore attuale della correzione
dell’imposta precedente (sgravio fiscale successivo)
342’000
Lo sgravio fiscale successivo di 342 000 franchi va dichiarato alla cifra 410
del modulo di rendiconto al quale occorre allegare adeguate distinte relative
al calcolo.
Variante 3b
Trasferimento del fondo mediante procedura di notifica
(cambiamento della situazione iniziale presso l’acquirente)
La situazione iniziale presso l’acquirente cambia perché egli utilizza l’edificio
in ragione del 100 % per scopi non legittimanti la deduzione dell’imposta
precedente (cessazione dell’opzione).
Conseguenze fiscali per l’acquirente
L’acquirente deve addurre la prova della precedente utilizzazione del fondo
rilevato. Altrimenti l’AFC parte dal presupposto che prima di vendere il fondo
l’alienante l’abbia utilizzato esclusivamente per attività imprenditoriali legittimanti la deduzione dell’imposta precedente (art. 105 OIVA; F info IVA
”Procedura di notifica”).
Se l’acquirente è in grado di addurre la prova della precedente utilizzazione,
deve correggere l’imposta precedente (consumo proprio) solo sulla differenza
di utilizzazione.
Imposta precedente legittimante la deduzione
dell’imposta precedente (40 %)
Deprezzamento (ammortamento su 5 anni
art. 31 cpv. 3 LIVA) = 25 %
- 76’000
Valore attuale della correzione
dell’imposta precedente (consumo proprio)
228’000
304’000
La correzione dell’imposta precedente di 228 000 franchi va dichiarata alla
cifra 415 del rendiconto IVA.
30
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
N
Se l’acquirente non è in grado di addurre la prova della
precedente utilizzazione, deve effettuare sul prezzo di acquisto
di 11 milioni di franchi una correzione dell’imposta precedente
(consumo proprio), corrispondente ad un ammontare d’imposta
880 000 franchi (8,0 % di 11 milioni di franchi). Anche questa
correzione dell’imposta precedente va dichiarata alla cifra 415 del
rendiconto IVA.
5.5
Fatturazione di prestazioni al di fuori del contratto di compravendita
stipulato con atto pubblico (istrumento notarile)
In caso di alienazione di immobili, le prestazioni periodiche cui l’alienante è
confrontato dopo la data di trasferimento del suo immobile, sono parzialmente disciplinate al di fuori del contratto di compravendita stipulato con
atto pubblico. Può trattarsi di tributi di diritto pubblico, costi per l’energia,
premi assicurativi, pigioni, partecipazione ai costi di riscaldamento e di
gestione, scorte di olio combustibile ecc. L’alienante deve presentare al nuovo
proprietario dell’immobile un conteggio non ufficiale di tali prestazioni
(distinta delle summenzionate uscite ed entrate) fino alla data di trasferimento dell’immobile.
Per l’alienante si tratta in questi casi della rifatturazione di costi imponibili
all’aliquota determinante per la rispettiva prestazione (premi assicurativi
esclusi dall’imposta, acqua potabile imponibile all’aliquota ridotta, abbonamenti per servizi di manutenzione imponibili all’aliquota normale ecc.). Se
finora non aveva il diritto di dedurre l’imposta precedente sui costi che ha
rifatturato, l’alienante può correggere l’imposta precedente (sgravio fiscale
successivo). L’acquirente – se opta a sua volta – può dedurre parzialmente o
totalmente l’imposta precedente su questi costi.
Le pigioni e le spese accessorie pagate anticipatamente dai locatari costituiscono per il precedente proprietario una diminuzione della controprestazione.
Il nuovo proprietario – se opta a sua volta – deve imporre integralmente o parzialmente le quote delle pigioni e delle spese accessorie, che gli sono state
accreditate.
31
Info IVA 17 concernente il settore
6
Locazione di fondi o parti di fondi esclusa dall’imposta o per la cui
imposizione si è optato
La locazione di fondi o di parti di fondi è – senza diritto alla deduzione dell’imposta precedente (art. 29 cpv. 1 LIVA) – esclusa dall’imposta. L’opzione è
possibile alle condizioni di cui all’articolo 22 LIVA (F cifra 3). Le prestazioni
secondo l’articolo 21 capoverso 2 numero 21 LIVA imponibili nell’ambito
della messa a disposizione per l’uso o il godimento di fondi o di parti di fondi
sono delucidate nella cifra 7.
6.1
Esigenze formali per i contratti di locazione con opzione
Si raccomanda di redigere sempre i contratti di locazione in modo da rispettare le esigenze di fatturazione di cui all’articolo 26 capoverso 2 LIVA (indicando fra l’altro il N.IVA [quello precedente a sei cifre o il numero in formato
IDI a nove cifre, p. es. CHE-123.456.789 IVA] del locatore e l’aliquota d’imposta, p. es. ”vigente aliquota normale, attualmente dell 8 %”). In virtù del
contratto scritto il locatario ha diritto di dedurre l’imposta precedente relativa
ai pagamenti ricorrenti effettuati al locatore, se sono adempiti i presupposti
(art. 28 LIVA).
6.2
Sublocazione
Indipendentemente che il proprietario abbia optato o no per la locazione,
ogni locatario o sublocatario può optare per un’eventuale sublocazione, se
sono adempiti i presupposti della cifra 3.1.
Si ha una modifica d’utilizzazione da parte del locatario nella sua funzione di
sublocatore al momento in cui l’opzione per la locazione ha inizio, è totalmente o parzialmente annullata, oppure è ampliata.
F Per ulteriori dettagli sulla modifica d’utilizzazione vedi l’info IVA “Modifiche d’utilizzazione“.
Se il locatario o sublocatario contribuente non utilizza le superfici locate esclusivamente per la sua attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell’imposta precedente, occorre correggere la deduzione dell’imposta precedente
per le rispettive spese.
F Per informazioni approfondite sulla correzione dell’imposta precedente
vedi l’info IVA “Deduzione dell’imposta precedente e correzioni della
deduzione dell’imposta precedente“.
32
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
6.3
Spese accessorie
Le spese accessorie sono una componente variabile della pigione. Possono
essere fatturate forfetariamente (incluse nella pigione), in base a una chiave di
riparto o in funzione del consumo. La pigione e le spese accessorie costituiscono perciò un’unità – anche in caso di fatturazione separata – e sottostanno al medesimo trattamento fiscale.
Le prestazioni supplementari, fatturate separatamente, come la pulizia delle
camere o degli appartamenti, il lavaggio delle lenzuola ecc. non sono considerate spese accessorie e sono imponibili all’aliquota normale. Se per queste
prestazioni supplementari è fatturata una controprestazione complessiva, si
applicano le disposizioni sulle combinazioni di prestazioni.
F Per ulteriori dettagli sulle spese accessorie e sulla pluralità di prestazioni
(tra cui la combinazione di prestazioni) vedi la seguente cifra 9.2 e
l’info IVA “Oggetto dell’imposta“.
6.3.1
6.3.1.1
Spese accessorie in caso di locazione con opzione
Principio
Il proprietario o locatore può dedurre l’imposta precedente sui costi accessori
riferiti ai contratti di locazione con opzione in base alla chiave di riparto delle
spese accessorie (optato/non optato). Se il proprietario o locatore fattura le
spese di riscaldamento in funzione del consumo, l’imposta precedente sui
costi maturati a carico dei locatari contribuenti durante l’anno può essere
dedotta (provvisoriamente) in funzione del consumo dell’anno precedente. Al
momento dell’allestimento dei conteggi delle spese accessorie è necessario
provvedere all’eventuale correzione della deduzione dell’imposta precedente
in funzione del consumo effettivo.
F Un corrispondente esempio di calcolo è riportato nell’allegato III.
In occasione degli adeguamenti annui della chiave di riparto variabile delle
spese accessorie, vanno tenute in considerazione per la correzione dell’imposta precedente anche le modifiche dei rapporti d’opzione (opzioni nuove o
non più sussistenti).
33
Info IVA 17 concernente il settore
Procedimento alternativo
Per semplificazione (art. 80 LIVA) invece di effettuare correntemente una
correzione dell’imposta precedente sui costi accessori, si può dapprima far
valere l’intera deduzione dell’imposta precedente. Alla fine dell’anno rispettivamente al termine del periodo di conteggio delle spese accessorie occorre
correggere la deduzione dell’imposta precedente.
F Un corrispondente esempio di calcolo è riportato nell’allegato IV.
6.3.1.2
Regolamentazione transitoria per le spese accessorie
A titolo di determinazione approssimativa (art. 80 LIVA), all’inizio dell’opzione
il contribuente può trattare fiscalmente le spese accessorie come segue:
I pagamenti in acconto effettuati prima dell’inizio dell’opzione non vanno
imposti. Tali pagamenti sono per contro imponibili a partire dall’inizio dell’opzione. Per semplificazione è consigliabile imporre eventuali differenze ancora
dovute in base al conteggio finale e in contropartita considerare gli eventuali
rimborsi come diminuzioni della controprestazione. Per l’imposta gravante la
scorta di olio combustibile all’inizio dell’opzione si può far valere lo sgravio
fiscale successivo, mentre al termine dell’opzione è necessario correggere
l’imposta precedente (consumo proprio). Nei conteggi delle spese accessorie
l’IVA va sempre evidenziata in modo corretto (rapporti di locazione con o
senza opzione).
6.3.1.3
Importi forfetari per il calcolo delle quote private alle spese accessorie
in caso di imprese individuali
Il titolare di un’impresa individuale contribuente, domiciliato nell’edificio che
utilizza a scopi imprenditoriali, può determinare approssimativamente la
quota privata alle spese accessorie (per il riscaldamento, la corrente elettrica, il
gas, le pulizie, i moderni mezzi di telecomunicazione ecc.), se la ripartizione
delle imposte precedenti comporta un onere eccessivo. La correzione dell’imposta precedente va dichiarata alla cifra 415 del rendiconto IVA.
F Per ulteriori dettagli sulle quote private alle spese accessorie vedi l’info IVA
“Quote private“.
N
Questi importi forfetari non compensano le spese d’investimento,
manutenzione, ristrutturazione e simili legate all’edificio. Per tali
spese va effettuata correntemente una correzione supplementare
dell’imposta precedente per la parte dell’edificio utilizzata a scopi
privati (l’art. 30 cpv. 2 LIVA non è applicabile).
34
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
6.3.2
6.3.2.1
Spese accessorie in caso di locazione senza opzione
Spese accessorie incluse nel contratto di locazione
Secondo il principio ”locazione e spese accessorie = un’unità” nei casi di
locazione senza opzione, il locatario contribuente non può dedurre alcuna
imposta precedente sui canoni di locazione (pigioni) e sulle relative spese
accessorie.
N
In caso di locazione senza opzione, nei conteggi delle spese
accessorie non va fatto alcun riferimento all’imposta.
6.3.2.2
Spese accessorie non incluse nel contratto di locazione
Se le spese accessorie non sono incluse nel contratto di locazione e le corrispondenti prestazioni (p. es. acqua, corrente elettrica, calore o pulizia dell’edificio) sono contratte direttamente fra un terzo indipendente e il locatario e
fatturate a quest’ultimo, si è in presenza di una prestazione imponibile all’aliquota normale o ridotta che il terzo esegue al locatario. Il locatario contribuente può dedurre l’imposta precedente, purché utilizzi i locali per un’attività imprenditoriale legittimante la deduzione.
Non sono considerate spese accessorie le spese (p. es. corrente elettrica o
acqua) fatturate di norma da un terzo e che riguardano unicamente l’oggetto
locato. Se tali spese sono fatturate dal proprietario o locatore, si tratta di una
fornitura imponibile alla corrispondente aliquota d’imposta.
6.4
Deduzione dell’imposta precedente sulle spese di manutenzione
e d’investimento
Le seguenti spiegazioni riguardano la deduzione dell’imposta precedente
sulle spese di manutenzione e d’investimento da parte del locatore.
l
Per i costi attribuibili direttamente alle singole unità locate con opzione
(p. es. lavori di pittura nei locali), è ammessa la deduzione integrale
dell’imposta precedente. Per i costi attribuibili direttamente a locazioni
senza opzione non è per contro ammessa alcuna deduzione dell’imposta
precedente (p. es. per un tappeto nell’abitazione privata di un locatario).
l Se l’attribuzione diretta alle singole unità locate non è possibile
(p. es. lavori alle facciate, sul tetto, nelle cantine), per la correzione
dell’imposta precedente da effettuarsi correntemente può essere applicata una chiave di riparto determinata secondo criteri gestionali oggettivi,
per esempio in base alla superficie locabile (m2), la cubatura (m3) o ad altri
calcoli adeguati (l’art. 30 cpv. 2 LIVA non è applicabile).
35
Info IVA 17 concernente il settore
N
I locali ad uso comune non attribuibili direttamente quali il
ripostiglio per biciclette, il vano delle scale, il locale riscaldamento, la
lavanderia, le vie d’accesso o le installazioni sanitarie comuni, non
vanno inclusi nel calcolo della chiave di riparto delle superfici e di
cubatura dei locali.
Le modifiche d’utilizzazione (p. es. passaggio da un rapporto locativo con
opzione a un rapporto locativo senza opzione o viceversa) possono comportare un adeguamento della chiave di riparto.
Legittima la deduzione dell’imposta precedente anche un edificio (o parte di
esso) temporaneamente sfitto (p. es. in seguito alla partenza del locatario) se
precedentemente è stata scelta l’opzione (F cifra 6.8).
6.5
Deduzione dell’imposta precedente su immobili in caso di imprese
individuali
Un contribuente (impresa individuale) che utilizza il proprio edificio (interamente o in parte) per scopi imprenditoriali può dedurre l’imposta precedente
sulle spese (di riparazione, manutenzione spese accessorie e investimenti) per
la parte dell’edificio nella quale svolge un’attività imprenditoriale legittimante
la deduzione dell’imposta precedente.
Se in base al cosiddetto metodo della preponderanza applicato dalle
imposte dirette, l’edificio non è considerato parte della sostanza aziendale e
quindi non è attivato nella contabilità aziendale, i giustificativi delle spese
(incl. investimenti), che pur non essendo pagate nell’ambito della contabilità
aziendale riguardano un’attività imprenditoriale legittimante la deduzione
dell’imposta precedente, vanno appositamente conservati. Le deduzioni
dell’imposta precedente fatte valere nei confronti dell’AFC vanno contabilizzate nei rispettivi conti delle imposte precedenti (negli attivi, eventualmente
su un conto separato, specifico per tali imposte precedenti) con una registrazione di contropartita nel conto privato (nei passivi del bilancio).
I documenti relativi alla determinazione di un’eventuale modifica d’utilizzazione vanno conservati dal contribuente secondo l’articolo 70 capoverso 3
LIVA in relazione con l’articolo 42 LIVA per 26 anni (periodo di ammortamento più periodo di prescrizione).
36
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
6.6
Pagamenti del locatario
Il principale obbligo contrattuale di un locatario consiste nel pagamento della
pigione e delle spese accessorie. Per il locatore queste prestazioni sono
escluse dall’imposta in virtù dell’articolo 21 capoverso 2 numero 21 LIVA, se
per la locazione non ha optato giusta l’articolo 22 capoverso 1 LIVA.
I pagamenti suppletivi (oltre alla pigione e alle spese accessorie) che il locatore
richiede al locatario per il trattamento inadeguato dell’oggetto locato costituiscono un risarcimento danni propriamente detto e non soggiacciono
quindi all’imposta (non controprestazione; art. 18 cpv. 2 lett. i LIVA). Per
semplificazione, le piccole riparazioni sono equiparate al risarcimento danni.
In tale novero rientrano tutti i costi di sostituzione o riparazione fatturati dal
locatore al locatario che è tenuto contrattualmente a pagarli anche qualora
non siano necessariamente riconducibili a un trattamento inadeguato dell’oggetto locato. Ai fini fiscali è irrilevante se tali costi sono assunti dal locatario
stesso o dalla sua assicurazione. Se ha optato per l’imposizione delle pigioni, il
locatore può dedurre l’imposta precedente sulle spese sostenute per porre
rimedio ai danni dovuti al trattamento inadeguato dell’oggetto locato. Il
locatore può decidere se dichiarare all’aliquota normale le piccole riparazioni
effettuate non qualificabili come danni.
Riguardo al trattamento fiscale degli investimenti auspicati dal locatario vedi
le seguenti cifre 6.10.1 e 6.10.2.
6.7
Modifica di utilizzazione in caso di cambiamento di locatario
Se a un rapporto di locazione con opzione ne subentra uno senza opzione (o
viceversa), ciò può comportare per il locatore una correzione dell’imposta
precedente (consumo proprio giusta l’art. 31 LIVA o sgravio fiscale successivo
secondo l’art. 32 LIVA) (F info IVA “Modifiche d’utilizzazione“;
F cifra 6.3.1.2 [Regolamentazione transitoria per le spese accessorie]).
6.8
6.8.1
Edifici inoccupati (inutilizzati)
In caso di precedente locazione
Quando un edificio o una parte di esso resta temporaneamente inutilizzato
(p. es. in mancanza di locatari), si tratta ai fini dell’IVA di un immobile inoccupato. Ai fini dell’IVA la durata del periodo di inoccupazione è irrilevante. Le
spese che sorgono durante questo periodo, ad esempio per investimenti
(costi di miglioria o per ristrutturazioni considerevoli), per manutenzioni (costi
per il mantenimento del valore) e costi d’esercizio (materiali d’esercizio e altre
37
Info IVA 17 concernente il settore
spese senza carattere d’investimento), vanno trattate in modo conforme alla
precedente locazione:
l
In virtù dell’articolo 28 LIVA le suddette spese legittimano la deduzione
dell’imposta precedente se prima del periodo di inoccupazione l’edificio o
la relativa parte di esso sono stati utilizzati per attività imprenditoriali
imponibili (p. es. locazione con opzione). Non legittimano per contro la
deduzione dell’imposta precedente le spese che vengono sostenute in
vista di un’imminente concreta modifica di utilizzazione (susseguente
locazione senza opzione); ciò dalla data di tale modifica. La modifica dello
scopo di utilizzazione va comprovata mediante documenti ”esterni”
(p. es. domanda di costruzione, permesso di costruire o decisione comunale). Questa disposizione riguarda tutte le tipologie di spese, sia investimenti che costi di manutenzione e costi d’esercizio. Se ha fatto valere
una deduzione dell’imposta precedente, il contribuente (nel
momento in cui l’intenzione della modifica d’utilizzazione è nota) deve
correggerla integralmente mediante un rendiconto di correzione. In tal
caso oltre all’imposta (rimborso dell’imposta precedente fatta valere in un
primo tempo) deve pagare anche un interesse di mora.
l Non sussiste alcun diritto di dedurre l’imposta precedente se prima del
periodo d’inoccupazione l’edificio o la relativa parte di esso sono stati
utilizzati per attività imprenditoriali non imponibili (p. es. locazione senza
opzione). Le spese che vengono sostenute in vista di una concreta modifica d’utilizzazione (susseguente locazione con opzione) legittimano
invece la deduzione dell’imposta precedente. La modifica dello scopo di
utilizzazione va comprovata mediante documenti ”esterni”
(p. es. domanda di costruzione, permesso di costruzione o decisione
comunale). Questa disposizione riguarda tutte le tipologie di spese, sia
investimenti sia costi di manutenzione e d’esercizio. Se contrariamente
alla sua decisione iniziale il contribuente in un secondo tempo non opta
per l’imposizione della locazione, la deduzione dell’imposta precedente
fatta valere in eccedenza deve essere corretta integralmente (senza
ammortamento). Non sono tuttavia dovuti interessi di mora sulle
imposte precedenti dedotte in eccedenza.
Se dopo il periodo d’inoccupazione dell’edificio subentra una modifica d’utilizzazione (aumento o riduzione della proporzione fra attività imponibili e
quelle non imponibili), può rendersi necessaria una correzione dell’imposta
precedente (consumo proprio giusta l’art. 31 LIVA o sgravio fiscale successivo
secondo l’art. 32 LIVA). In questo caso la data della modifica d’utilizzazione
coincide con l’inizio del nuovo rapporto di locazione. Per le spese di miglioria
(che aumentano il valore) sostenute prima del periodo d’inoccupazione, gli
ammortamenti vanno considerati fino al momento della modifica di utilizza38
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
zione. Per contro le spese di miglioria sostenute durante il periodo d’inoccupazione sono considerate prestazioni non utilizzate e non necessitano
ammortamenti. Non richiedono una correzione dell’imposta precedente
(consumo proprio o sgravio fiscale successivo) i costi di manutenzione e i costi
d’esercizio senza carattere d’investimento.
F Per ulteriori informazioni sul tema delle ”Spese fiscalmente rilevanti in
relazione a beni immobili” vedi l’info IVA “Modifiche d’utilizzazione“.
I seguenti esempi 4 e 5 partono dal presupposto che prima della modifica di
utilizzazione rispettivamente della domanda di costruzione i contribuenti non
sostengono spese che aumentano il valore.
Esempi 1 e 2
Locazione senza opzione, né prima né dopo il periodo
d’inoccupazione
Il rapporto di locazione senza opzione, esistente con uno studio medico, è
stato disdetto per il 30 giugno 2008. Per accrescere l’idoneità alla locazione di
questa unità locativa, il proprietario ha effettuato, durante il periodo d’inoccupazione della medesima, degli investimenti. A partire dal 1° aprile 2010 ha
potuto locare a un altro medico (senza opzione) questi locali.
Per i costi d’esercizio e per gli investimenti sostenuti durante il periodo d’inoccupazione non può venir fatta valere alcuna imposta precedente.
Il locatario di un appartamento di quattro locali, in una vecchia casa plurifamiliare in una zona residenziale, deve disdire dopo 25 anni, per motivi di salute,
il rapporto di locazione con effetto al 30 settembre 2009. Il locatore non
trova un altro locatario perché dapprima esegue solamente piccole migliorie
nell’appartamento. Decide quindi di effettuare un rinnovo di ampia portata.
A partire dal 1° maggio 2010 riesce a locare l’appartamento a una famiglia. Il
locatore non può far valere alcuna imposta precedente né per i costi d’esercizio e manutenzione correnti né per gli investimenti sostenuti.
Esempio 3
Locazione con opzione prima e dopo il periodo d’inoccupazione
Un rapporto di locazione con opzione, esistente con uno studio dentistico
contribuente, è stato disdetto per il 30 settembre 2009. Per accrescere l’idoneità alla locazione di questa unità locativa, il proprietario ha effettuato,
durante il periodo d’inoccupazione della medesima, degli investimenti. A
partire dal 1° maggio 2010 riesce a locare i locali adibiti a uffici a una fiduciaria (con opzione).
39
Info IVA 17 concernente il settore
Per i costi d’esercizio e di manutenzione e per gli investimenti sostenuti
durante il periodo d’inoccupazione può essere fatta valere, integralmente, la
deduzione dell’imposta precedente.
Esempio 4
Una locazione di un appartamento (senza possibilità opzione) fa
seguito a una locazione con opzione (modifica d’utilizzazione nel
periodo d’inoccupazione)
Il rapporto di locazione con opzione, esistente con un avvocato in relazione a
locali adibiti ad uffici, è stato disdetto per il 30 settembre 2009. Considerata
l’eccessiva offerta di locali adibiti ad uffici e il conseguente rischio di lunghi
periodi d’inoccupazione, nel gennaio 2010 il locatore decide di trasformare le
rispettive superfici in appartamenti per i quali vi è una forte domanda. Per
questo motivo il 1° marzo 2010 egli inoltra una domanda di costruzione ed
esegue i rispettivi investimenti. La locazione degli appartamenti ha inizio il 1° luglio 2010. Poiché nel 2002 ha dedotto l’imposta precedente sull’acquisto dei locali, il locatore deve correggere – in seguito alla modifica d’utilizzazione – tale deduzione (consumo proprio giusta l’art. 31 LIVA).
Il locatore può far valere la deduzione dell’imposta precedente per i costi
d’esercizio sostenuti fino alla data d’inoltro della domanda di costruzione (per
la trasformazione in appartamento, ossia entro il 1° marzo 2010). In seguito
non può più essere dedotta alcuna imposta precedente né per i costi di
esercizio e manutenzione né per gli investimenti.
Importi in CHF
Correzione dell’imposta precedente per consumo proprio:
Imposte precedenti dedotte sui costi d’investimento
80’000
Ammortamenti per gli anni dal 2002 (= inizio
dell’utilizzazione) al 2009 (ultimo anno trascorso):
8 anni al 5 % = 40 %
- 32’000
Correzione dell’imposta precedente per
consumo proprio al 1.3.2010
(Data d’inoltro della domanda di costruzione)
48’000
La correzione dell’imposta precedente (consumo proprio) va dichiarata alla
cifra 415 del rendiconto IVA.
40
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Esempio 5
Una locazione con opzione fa seguito a una locazione senza opzione
(modifica d’utilizzazione nel periodo di inoccupazione)
Il rapporto di locazione senza opzione, esistente con una scuola per un piano
di un edificio commerciale, è stato disdetto per il 30 giugno 2008. Subito
dopo la risoluzione del contratto il locatore decide di trasformare i relativi
locali in uffici e di optare per la locazione degli stessi. A tal fine
il 1° aprile 2009 inoltra una domanda di costruzione. Dopo l’ottenimento
della licenza edilizia, nei locali si effettuano diversi lavori di ristrutturazione.
Poiché i locali saranno destinati in futuro alla locazione con opzione,
il 1° aprile 2009 si verifica una modifica d’utilizzazione (sgravio fiscale successivo). Sui locali di questo piano (in precedenza locato senza opzione alla
scuola) il locatore non ha dedotto alcuna imposta precedente quando l’edificio era stato costruito nel 2003. Dal 1° agosto 2010 questi locali vengono
locati con opzione a uno studio di avvocati associati.
Il locatore non può far valere alcuna imposta precedente per i costi d’esercizio
sostenuti fino alla data d’inoltro della domanda di costruzione, ossia fino
al 1° aprile 2009. In seguito è possibile dedurre l’imposta precedente per i
costi d’esercizio, di manutenzione e di ristrutturazione.
Importi in CHF
Correzione dell’imposta precedente per sgravio
fiscale successivo:
Imposte precedenti non dedotte sui costi d’investimento
90’000
Ammortamenti per gli anni dal 2003 (= inizio
dell’utilizzazione) al 2008 (ultimo anno trascorso):
6 anni al 5 % = 30 %
- 27’000
Correzione dell’imposta precedente per
sgravio fiscale successivo al 1.4.2009
(Data d’inoltro della domanda di costruzione)
63’000
La correzione dell’imposta precedente (sgravio fiscale successivo) va dichiarata alla cifra 410 del rendiconto IVA al quale vanno allegati i dettagli relativi
al calcolo.
41
Info IVA 17 concernente il settore
Esempio 6
Una locazione senza opzione fa seguito a una locazione con opzione
(modifica d’utilizzazione alla fine del periodo di inoccupazione)
Il rapporto di locazione con opzione, esistente con un avvocato in relazione
ad uffici, è stato disdetto per il 30 settembre 2009. In futuro il locatore
intende utilizzare questi locali per i medesimi scopi. Dopo un loro lungo
periodo d’inoccupazione il locatore trova un dentista disposto a prenderli in
locazione per il suo studio. Il dentista sollecita tuttavia il locatore a non optare
per questa locazione. I locali vengono quindi locati senza opzione al dentista
a partire dal 1° luglio 2010. Poiché nel 2002 è stata dedotta l’imposta precedente sull’acquisto dei locali, il locatore deve correggere tale deduzione
(consumo proprio giusta l’art. 31 LIVA) per il 1° luglio 2010 in seguito alla
modifica d’utilizzazione.
Per i costi d’esercizio sostenuti nel periodo d’inoccupazione il locatore può
dedurre le imposte precedenti sino alla data della modifica d’utilizzazione
(ovvero sino al 1° luglio 2010). Altrettanto vale per le spese di manutenzione
e di miglioria (p. es. lavori di pittura, sostituzione di pavimenti o aggiunta di
un secondo bagno).
Riguardo ai costi d’esercizio e alle spese di manutenzione, la modifica d’utilizzazione non implica nessuna correzione dell’imposta precedente (consumo
proprio), perché tali costi e spese s’intendono riferiti a prestazioni già consumate. Se nel periodo d’inoccupazione il locatore ha sostenuto spese di
miglioria (p. es. aggiunta di un secondo bagno), esse sono considerate non
utilizzate e con la modifica d’utilizzazione è quindi necessaria una correzione
integrale (consumo proprio) dell’imposta precedente su queste spese di
miglioria, senza interessi di mora.
Importi in CHF
Correzione dell’imposta precedente per consumo proprio:
Imposte precedenti dedotte sui costi d’investimento
80’000
Ammortamenti per gli anni dal 2002 (= anno d’inizio
dell’utilizzazione) al 2009 (ultimo anno trascorso):
8 anni al 5 % = 40 %
- 32’000
Correzione dell’imposta precedente per
consumo proprio al 1.7.2010
48’000
La correzione dell’imposta precedente (consumo proprio) va dichiarata alla
cifra 415 del rendiconto IVA.
42
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Esempio 7
Una locazione con opzione fa seguito a una locazione senza opzione
(modifica d’utilizzazione alla fine del periodo di inoccupazione)
Il rapporto di locazione senza opzione, esistenti con una scuola per un piano
di un edificio commerciale, è stato disdetto per il 30 giugno 2008. In futuro il
locatore intende utilizzare questi locali per i medesimi scopi. Dopo un lungo
periodo d’inoccupazione il locatore trova come locatario un importante
studio di consulenza fiscale che per ragioni fiscali lo sollecita a optare per
questa prestazione. La locazione inizia il 1° novembre 2010. Di conseguenza
con il 1° novembre 2010 si verifica una modifica d’utilizzazione (sgravio
fiscale successivo). Quando è stato costruito questo edificio nel 2003, il
locatore contribuente non ha fatto valere le imposte precedenti relative a
questi locali.
Per i costi d’esercizio sostenuti nel periodo d’inoccupazione il locatore non
può far valere alcuna imposta precedente sino alla data della modifica d’utilizzazione (ovvero sino al 1° novembre 2010). Altrettanto vale per le spese di
manutenzione (p. es. sostituzione di persiane o di impianti sanitari). Per le
relative imposte precedenti non va effettuata alcuna correzione (sgravio
fiscale successivo) perché queste prestazioni sono considerate già consumate.
Se nel periodo d’inoccupazione il locatore ha sostenuto spese di miglioria,
esse sono considerate prestazioni non consumate e in seguito alla modifica
d’utilizzazione permettono una correzione integrale dell’imposta precedente
su queste spese di miglioria (sgravio fiscale successivo).
Importi in CHF
Correzione dell’imposta precedente per sgravio
fiscale successivo:
Imposte precedenti non dedotte sui costi d’investimento
90’000
Ammortamenti per gli anni dal 2003 (= inizio
dell’utilizzazione) al 2009 (ultimo anno trascorso):
7 anni al 5 % = 35 %
- 31’500
Correzione dell’imposta precedente per
sgravio fiscale successivo al 1.11.2010
58’500
La correzione dell’imposta precedente (sgravio fiscale successivo ) va dichiarata alla cifra 410 del rendiconto IVA al quale vanno allegati i dettagli relativi
al calcolo.
43
Info IVA 17 concernente il settore
6.8.2
In caso di prima locazione
In caso d’inoccupazione di un nuovo edificio l’imposta precedente può essere
dedotta solamente nella misura in cui l’edificio o parte di esso sia stato
costruito per un’attività legittimante la deduzione. Vedi in merito la cifra 4.1.
6.9
Appartamento del portinaio
La correzione dell’imposta precedente in relazione alla locazione di un
appartamento del portinaio situato in un edificio utilizzato esclusivamente a
scopi imprenditoriali può essere semplificata (cosiddetta “imposizione
tacita”). La semplificazione prevede il calcolo dell’imposta all’aliquota normale sulle entrate, basate su criteri commerciali, provenienti dalle pigioni e
dalle spese accessorie. Questa imposta non va dichiarata come imposta sulla
cifra d’affari ma come correzione dell’imposta precedente alla cifra 415 del
rendiconto IVA. Poiché non si tratta di una vera e propria imposizione di
queste cifre d’affari, nei documenti vincolanti per ambo le parti (p. es. contratto di locazione) non è consentito fare riferimento all’imposta. Le
imposte precedenti sulle relative spese (costi d’esercizio e di manutenzione,
nonché investimenti) possono venir fatte valere integralmente.
F Per ulteriori informazioni su questa procedura semplificata (imposizione
tacita) vedi la seguente cifra 12.
6.10
6.10.1
Provvedimenti edilizi negli oggetti locati
Provvedimenti edilizi da parte del locatario
(locazione di costruzioni grezze)
Il locatario contribuente che esegue o commissiona provvedimenti edilizi a
sue spese nell’oggetto da lui locato (locazione di costruzioni grezze; il locatore paga i beni incorporati), può dedurre la relativa imposta precedente,
purché utilizzi l’oggetto locato per un’attività imprenditoriale legittimante la
deduzione dell’imposta precedente. Ciò vale indipendentemente dal fatto
che il locatore abbia optato o no. È pure irrilevante il fatto che i provvedimenti
edilizi siano eseguiti, o fatti eseguire, dal locatore che nel contempo funge da
impresa generale.
Se il locatario rifattura i costi dei provvedimenti edilizi a un terzo (p. es. il
locatore, e in caso di disdetta, il locatario successivo) si è in presenza di una
fornitura imponibile all’aliquota normale, poiché si tratta di una fatturazione
(integrale o parziale) di costi di ampliamento sorti a suo tempo. Se ha utilizzato i provvedimenti edilizi sia per il conseguimento di prestazioni imponibili
sia per prestazioni escluse dall’imposta (doppia utilizzazione), il locatario ha
44
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
diritto allo sgravio fiscale successivo se sono adempiuti i relativi presupposti
(art. 32 LIVA). Altrettanto vale se li ha utilizzati unicamente per prestazioni
escluse dall’imposta con conseguente rifatturazione imponibile.
Nel caso di una correzione dell’imposta precedente (consumo proprio o
sgravio fiscale successivo) per la determinazione del valore attuale va considerato un ammortamento annuo del 5 %.
Se i provvedimenti edilizi diventano, senza indennizzo, di proprietà del locatore o del proprietario dell’edificio, oppure se il locatario è tenuto a rimuoverli
a proprie spese, non si verifica alcuna modifica d’utilizzazione. Il locatario ha
diritto di dedurre l’imposta precedente sui costi di ripristino dello stato originario, in funzione del precedente scopo di utilizzazione.
Esempio 1
Dall’inizio 2011 la BC Immo SA affitta alla locataria contribuente Rossi SA
alcuni uffici in un’ottima posizione (locazione con opzione; durata fissa di
locazione 10 anni) in una costruzione grezza. Gli ulteriori costi d’ampliamento
e di ripresa degli uffici (p. es. pavimento in piastrelle, ulteriori muri, impianti
fissi e impianti sanitari) ammontano a 200 000 franchi maggiorati di un
supplemento d’IVA dell 8 % pari a 16 000 franchi. Al momento in cui sono
sostenuti i costi, la Rossi SA ha diritto alla deduzione dell’imposta precedente
del 50 % nell’ambito della sua attività imprenditoriale. Pertanto, la Rossi SA
può dedurre dalle spese solo l’imposta precedente di 8000 franchi. A partire
dal 2016, la Rossi SA realizza solo cifre d’affari imponibili, ossia ha diritto alla
deduzione totale dell’imposta precedente. Di conseguenza la Rossi SA può
effettuare uno sgravio fiscale successivo:
Importi in CHF
Correzione della deduzione dell’imposta
precedente a titolo di sgravio fiscale successivo:
imposta precedente non fatta valere sui costi d’investimento
8‘000
ammortamenti dal 2011 (anno dell’utilizzazione)
al 2015 (ultimo anno trascorso): 5 anni al 5 % = 25 % - 2‘000
Correzione della deduzione dell’imposta precedente
per sgravio fiscale successivo al 1.1.2016 45
CHF 6‘000
Info IVA 17 concernente il settore
Esempio 2
Dall’inizio 2010 la BC Immo SA affitta al locatario contribuente Rossi SA
alcuni locali destinati all’insegnamento in un’ottima posizione (locazione
senza opzione; durata fissa di locazione 10 anni) in una costruzione grezza.
Gli ulteriori costi d’ampliamento e di ripresa degli locali destinati all’insegnamento (p. es. pavimento in piastrelle, ulteriori muri, impianti fissi e impianti
sanitari) ammontano a 200 000 franchi maggiorati di un supplemento d’IVA
del 7,6 % pari a 15 200 franchi. La Rossi SA usa i locali per prestazioni d’insegnamento nell’ambito della formazione (senza opzione, ragion per cui non
può procedere alla deduzione dell’imposta precedente sui costi d’ampliamento per i locali destinati all’insegnamento). Nel 2014, in seguito alla sua
espansione, la Rossi SA lascia costruire un immobile per poter svolgere le sue
attività di insegnamento e di consulenza e cerca di uscire dal contratto di
locazione. Per il 1° novembre 2014 la Rossi SA trova un successore, l’impresa
Sport BB SA, la quale riprende il contratto di locazione stipulato con la
BC Immo SA. La Rossi SA concorda con la Sport BB SA un pagamento (indennizzo) di 100 000 franchi maggiorati di un supplemento d’IVA dell’ 8 % pari
a 8000 franchi per i costi d’ampliamento nel 2010. La Rossi SA deve imporre il
pagamento della Sport BB SA, ma può effettuare in cambio il seguente
sgravio fiscale successivo:
Importi in CHF
Correzione della deduzione dell’imposta
precedente a titolo sgravio fiscale successivo:
imposta precedente non fatta valere sui costi d’investimento
15‘200
ammortamento dal 2010 (anno dell’utilizzazione)
al 2013 (ultimo anno trascorso): 4 anni al 5 % = 20 %
- 3‘040
Correzione della deduzione dell’imposta precedente
per sgravio fiscale successivo al 1.11.2014
6.10.2
12‘160
Provvedimenti edilizi da parte del locatore
Se il locatario desidera che siano compiuti ulteriori investimenti nell’oggetto
locato, i costi fatturati dal locatore sono considerati parte della pigione se
sono inclusi nel canone di locazione. In tal caso condividono il trattamento
fiscale della pigione (ossia sono esclusi dall’imposta o sono imponibili).
Se tuttavia per questi investimenti supplementari il locatario paga un importo
unico, essi non costituiscono più una parte della pigione; il locatore deve
quindi imporli all’aliquota normale.
46
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
6.11
Riduzione della pigione
Se il locatore è tenuto ad accordare al locatario una riduzione successiva della
pigione (p. es. a causa di lacune edilizie, fattori esterni, limitata utilizzazione
dell’oggetto locato dovuta a riattazione, risanamenti e simili, o in forza di
adeguamenti prestabiliti contrattualmente in caso di cessazione o protrazione
del contratto di locazione), tale riduzione costituisce per il locatore una
diminuzione della controprestazione. Se si tratta di una locazione con
opzione, il locatario deve procedere a una corrispondente correzione dell’imposta precedente.
6.12
Indennizzo per lo scioglimento anticipato del contratto di locazione
Accettare uno scioglimento consensuale del contratto di locazione costituisce
una concessione di un valore economico destinato al consumo ai sensi dell’articolo 3 lettera c LIVA e quindi dal profilo dell’IVA è una prestazione imponibile all’aliquota normale per il locatario contribuente (se accetta lo scioglimento del contratto di locazione e riceve per questo dal locatore una controprestazione) oppure per il locatore contribuente (se accetta lo scioglimento
del contratto di locazione e riceve per questo dal locatario una controprestazione). È irrilevante quale parte contraente abbia richiesto lo scioglimento del
contratto di locazione e se la locazione era o no esclusa dall’imposta. In questi
casi si tratta di una prestazione di servizi secondo l’articolo 3 lettera e LIVA, il
cui luogo è determinato secondo l’articolo 8 capoverso 1 LIVA (principio del
luogo del destinatario).
La cosiddetta ”buona uscita o buona entrata” (spesso definita con il termine
inglese ”key money”) è un importo pattuito, pagato per iniziare un rapporto di
locazione, a prescindere dalle pigioni periodiche. Sono possibili due varianti. Il
locatore paga al locatario una “buona uscita” per indurlo a porre fine anticipatamente al rapporto di locazione, oppure un nuovo locatario paga al precedente locatario una “buona entrata” affinché gli ceda il contratto di locazione.
In entrambi i casi si tratta ai fini dell’IVA di una prestazione di servizi che il
precedente locatario contribuente deve imporre all’aliquota normale.
Esempio
Per porre fine anticipatamente al rapporto di locazione riguardante un locale
commerciale sito in una zona molto frequentata, il negozio Maxim SA (precedente locatario) riceve dal locatore una somma di 500 000 franchi. Il nuovo
locatario stipula con il locatore un nuovo contratto di locazione e il negozio
Maxim SA trasferisce la sua sede sociale in un’altra località. Il negozio
Maxim SA deve imporre la somma di 500 000 franchi (IVA incl.) all’aliquota
normale.
47
Info IVA 17 concernente il settore
7
7.1
Locazioni imponibili secondo l’articolo 21 capoverso 2 numero 21
lettere a–f LIVA; in particolare prestazioni del settore alberghiero
Delimitazione tra sostanza aziendale e sostanza privata, rispettivamente tra ambito imprenditoriale e non imprenditoriale in relazione
ad appartamenti o case di vacanza, nonché a posteggi
Gli appartamenti o case di vacanza, nonché i posteggi di proprietà di persone
giuridiche (p. es. SA o Sagl) e di società di persone (p. es. società in nome
collettivo o in accomandita) sono considerati facenti parte della sostanza
aziendale (= ambito imprenditoriale); se sono di proprietà di imprese individuali, sono invece attribuibili primariamente alla sostanza privata (= ambito
non imprenditoriale). Quando nelle seguenti delucidazioni è usata l’espressione “appartamenti di vacanza” sono sottintesi anche le case di vacanza e i
posteggi.
Ai fini dell’IVA questi valori patrimoniali sono tuttavia attribuiti all’ambito
imprenditoriale di un’impresa individuale, segnatamente quando è
adempiuta una delle seguenti condizioni:
l
La locazione di appartamenti o case di vacanza e posteggi costituisce
un’attività aziendale o un settore aziendale a sé stante. Ciò è il caso
quando il totale delle entrate lorde (incluse le spese accessorie) provenienti dalle rispettive pigioni supera 40 000 franchi all’anno. Tale
importo s’intende comprensivo d’IVA.
l
Gli appartamenti o case di vacanza e posteggi fanno parte di un’attività
commerciale con immobili.
l
Gli appartamenti o case di vacanza e posteggi costituiscono per l’impresa
una riserva aziendale.
Esempio
Un albergo possiede appartamenti di vacanza che nell’alta stagione
utilizza come dépendance per gli ospiti.
l
Gli appartamenti o case di vacanza e posteggi costituiscono per l’impresa
una garanzia per i crediti d’esercizio concessi.
Se non è adempiuta nessuna delle summenzionate condizioni, l’AFC
parte dal presupposto, per semplificazione, che le controprestazioni di al
massimo 40 000 franchi all’anno, conseguite da imprese individuali con la
locazione di appartamenti o case di vacanza e posteggi non siano attribuibili all’ambito imprenditoriale. Le imprese individuali non devono quindi
48
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
imporre tali controprestazioni e le prestazioni acquistate a tal fine non legittimano alcuna deduzione dell’imposta precedente. Le imprese individuali
contribuenti sono tuttavia libere di imporre tutte le controprestazioni di tal
genere (con diritto alla deduzione dell’imposta precedente).
7.1.1
Aliquote d’imposta applicabili e deduzione dell’imposta precedente
Se gli appartamenti di vacanza sono attribuibili all’ambito imprenditoriale, la
controprestazione che il proprietario contribuente consegue con la locazione
degli appartamenti siti in territorio svizzero è imponibile all’aliquota speciale
per le prestazioni del settore alberghiero; quella che consegue con la locazione dei posteggi è invece imponibile all’aliquota normale. Le spese in
relazione ad appartamenti di vacanza attribuibili all’ambito imprenditoriale e
utilizzati prevalentemente a scopi aziendali legittimano la deduzione integrale
dell’imposta precedente.
Se un appartamento di vacanza (situato in territorio svizzero) attribuito
all’ambito imprenditoriale è utilizzato prevalentemente per un’attività non
imprenditoriale (p. es. ad uso privato nel caso di un’impresa individuale), va
corretta l’imposta precedente già fatta valere (art. 31 cpv. 2 LIVA).
7.1.2
Messa a disposizione a persone strettamente vincolate
Se a una persona strettamente vincolata (art. 3 lett. h LIVA ) viene messo a
disposizione a titolo gratuito o locato a un prezzo preferenziale un appartamento di vacanza (situato in territorio svizzero) attribuito all’ambito imprenditoriale, il proprietario contribuente deve imporre il valore locativo che sarebbe
stato convenuto fra terzi indipendenti (art. 24 cpv. 2 LIVA). Se non sono
disponibili dati per il calcolo del valore locativo di mercato (“locazione” a terzi
indipendenti durante la stessa stagione), l’AFC accetta il valore locativo
annuo valido per l’imposta federale diretta (vedi circolare del 21.2.2008
dell’imposta federale diretta, N. 2-046-D-2008-f, disponibile in francese e
tedesco) con un supplemento del 25 %. Per il calcolo nel singolo caso si ipotizza sempre un anno di 360 giorni. Il valore determinato in base ai suddetti
criteri è imponibile all’aliquota speciale per le prestazioni del settore alberghiero (se sono locati appartamenti e case di vacanza) e all’aliquota normale
(in caso di locazione di posteggi che non valgono prestazione accessoria
allargata nell’ambito dell’alloggio).
49
Info IVA 17 concernente il settore
7.1.3
Utilizzazione a scopi privati da parte di imprese individuali
Se per un’impresa individuale uno o più edifici di vacanza sono attribuiti
all’ambito imprenditoriale, a titolo di determinazione approssimativa, l’AFC
parte dal presupposto che uno di tali oggetti sia utilizzato a scopi privati per la
durata di due mesi all’anno (art. 31 cpv. 2 LIVA). Per questi due mesi va
calcolato un valore locativo secondo l’articolo 31 capoverso 4 LIVA). L’AFC
accetta un valore pari alla media dei valori locativi annui validi per l’imposta federale diretta (F cifra 7.1.2), con un supplemento del 25 %. Per il
calcolo nel singolo caso si ipotizza sempre un anno di 360 giorni. L’imposta
calcolata su questo valore locativo, applicando l’aliquota speciale per le
prestazioni del settore alberghiero e l’aliquota normale per i posteggi, va
dichiarata come correzione dell’imposta precedente (rendiconto IVA;
cifra 415). Sia l’AFC che il contribuente hanno la possibilità di basarsi su una
durata di utilizzazione differente purché essa sia comprovata da adeguati
giustificativi.
7.1.4
Proprietà o comproprietà di un imprenditore contribuente
(impresa individuale) e del suo coniuge
Se sono proprietari o comproprietari di appartamenti e case di vacanza o
posteggi, il contribuente e il suo coniuge costituiscono ai fini dell’IVA un
soggetto fiscale indipendente (società semplice). Se adempiono le condizioni
dell’assoggettamento secondo l’articolo 10 capoverso 1 LIVA o se rinunciano
all’esenzione dall’assoggettamento giusta l’articolo 11 LIVA, devono imporre
le controprestazioni conseguite con la locazione dei summenzionati oggetti
alla corrispondente aliquota d’imposta (ovvero applicare l’aliquota speciale
per prestazioni del settore alberghiero alla locazione degli appartamenti e
case di vacanza, e l’aliquota normale per la locazione dei posteggi).
7.1.5
Esempi
Esempio 1
Il commerciante di derrate alimentari Giovanni Bianchi (impresa individuale) è
registrato come contribuente. Egli investe il suo patrimonio privato soprattutto in appartamenti di vacanza di cui è locatore. Le entrate annue provenienti dalla locazione ammontano a circa 60 000 franchi. Gli appartamenti di
vacanza non figurano nella contabilità aziendale. Durante le vacanze e saltuariamente anche nei fine settimana Giovanni Bianchi soggiorna con la famiglia
in uno di questi appartamenti di vacanza.
50
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Se con la locazione degli appartamenti di vacanza vengono conseguite
annualmente entrate superiori a 40 000 franchi, questi immobili formano
oggetto di un settore aziendale e, ai fini dell’IVA, vanno quindi attribuiti
all’attività imprenditoriale dell’impresa individuale. La controprestazione
conseguita con la locazione deve essere imposta da Giovanni Bianchi all’aliquota speciale per prestazioni del settore alberghiero. Sulle relative spese
(p. es. elettricità, acqua, riscaldamento, lavaggio e manutenzione), egli può
dedurre integralmente l’imposta precedente. Per l’utilizzazione a scopi privati
deve calcolare un valore locativo come per un terzo indipendente. L’imposta
calcolata su questo valore locativo (all’aliquota speciale per prestazioni del
settore alberghiero; F cifra 7.2) va dichiarata come correzione dell’imposta
precedente (rendiconto IVA; cifra 415). Le possibili modalità di calcolo di
questo valore locativo sono delucidate alla cifra 7.1.3.
Variante
Se gli appartamenti di vacanza appartengono alla moglie di Giovanni Bianchi e sono locati a nome della stessa, un’attribuzione all’attività
imprenditoriale dell’impresa individuale Giovanni Bianchi non entra in considerazione. Non sussiste quindi diritto di dedurre l’imposta precedente; d’altra
parte non vanno nemmeno imposte le entrate conseguite con la locazione, a
meno che la moglie sia assoggettata per il superamento del limite di cifra
d’affari di 100 000 franchi (art. 10 LIVA) o abbia rinunciato all’esenzione
dall’assoggettamento (art. 11 LIVA).
Esempio 2
Giorgio Rossi, titolare della Acciaierie Giorgio Rossi (impresa individuale) è
registrato come contribuente e possiede quattro appartamenti di vacanza
(tutti siti in territorio svizzero) non allibrati come sostanza aziendale nella
contabilità dell’impresa individuale. Nel 2011 l’impresa individuale intende
effettuare ingenti investimenti per i quali richiede un credito d’esercizio a una
banca. La banca concede il credito a condizione che Giorgio Rossi garantisca
il credito con i quattro appartamenti di vacanza di sua proprietà privata.
Giorgio Rossi si dichiara d’accordo, cosicché la banca concede il credito
d’esercizio per il 1° luglio 2011.
Ai fini dell’IVA i quattro appartamenti di vacanza sono attribuiti a partire dal
1° luglio 2011 all’attività imprenditoriale dell’impresa individuale. Con tale
decorrenza le controprestazioni conseguite con la loro locazione devono
essere imposte da Giorgio Rossi all’aliquota speciale per prestazioni del
settore alberghiero. Egli può esaminare un eventuale sgravio fiscale dell’imposta precedente gravante le spese fiscalmente rilevanti. D’altra parte,
Giorgio Rossi può dedurre integralmente l’imposta precedente sulle relative
spese.
51
Info IVA 17 concernente il settore
Per l’utilizzazione a scopi privati va calcolato un valore locativo come per un
terzo indipendente. L’imposta calcolata su questo valore locativo (all’aliquota
speciale per prestazioni del settore alberghiero; F cifra 7.2) va dichiarata
come correzione dell’imposta precedente. Le possibili modalità di calcolo di
questo valore locativo sono delucidate nella cifra 7.1.3.
F Per ulteriori informazioni sul rilevamento delle imposte precedenti vedi la
precedente cifra 6.5.
F In merito alle modifiche d’utilizzazione in relazione ad immobili
(p. es. trasferimento di appartamenti e case di vacanze nel patrimonio
privato o viceversa) occorre tenere presenti le delucidazioni contenute
nell’info IVA “Modifiche d’utilizzazione“.
7.2
Prestazioni del settore alberghiero e locazione di sale nel settore
alberghiero e della ristorazione (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. a LIVA)
Nelle seguenti cifre viene spiegato quando la “locazione”, per esempio di un
appartamento di vacanza, è una prestazione imponibile del settore alberghiero e quando invece è esclusa dall’imposta.
7.2.1
Prestazioni del settore alberghiero nella paralbergheria
e delimitazione rispetto alla locazione esclusa dall’imposta
Le disposizioni dell’articolo 21 capoverso 2 numero 21 lettera a LIVA si applicano alle prestazioni di alloggio (pernottamento con prima colazione) del
settore alberghiero (alberghi e case di cura) e paralberghiero.
a) In caso di locazione di appartamenti e camere ammobiliati o non ammobiliati per l’alloggio di ospiti si è di regola – a prescindere dalla durata del
contratto – in presenza di una prestazione del settore alberghiero
imponibile all’IVA all’aliquota speciale.
Esempio
Alloggio in alberghi, appartamenti e case di vacanza, ostelli, camere per
ospiti, dormitori ecc.
Le eventuali prestazioni accessorie direttamente correlate all’alloggio
enumerate qui di seguito sono considerate fattori di costo e sono imponibili all’aliquota speciale (vedi l’elenco completo delle prestazioni accessorie direttamente correlate all’alloggio nell’info IVA concernente il
52
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
settore “Albergheria e ristorazione“). È irrilevante se tali prestazioni siano
già incluse nel prezzo del pernottamento o fatturate separatamente:
l
pulizia delle camere;
messa a disposizione di biancheria da letto e da bagno;
l uso di radio e di televisione (senza pay-TV);
l accesso a Internet (senza tassa di utilizzo).
l
Le prestazioni accessorie allargate (p. es. posteggi, sala fitness o servizio di
pulizia scarpe) sono imponibili all’aliquota speciale quando sono adempiute cumulativamente le seguenti condizioni:
l
la prestazione è effettuata all’interno dell’infrastruttura alberghiera
e ivi fruita dall’ospite.
l la prestazioni è compresa nel prezzo dell’alloggio, ossia non è fatturata alcuna controprestazione supplementare. Determinante è che
tutti gli ospiti dell’albergo possano fruire di tali prestazioni senza
sovrapprezzo.
N
Se sono eseguite da terzi, tali prestazioni (p. es. pulizia
dell’appartamento o lavaggio delle lenzuola) sono imponibili
all’aliquota normale. È irrilevante se sono fatturate al
proprietario, al locatore o al conduttore (locatario) dell’oggetto
locato.
F Ulteriori informazioni sulle prestazioni alberghiere sono reperibili
nell’info IVA concernente il settore “Albergheria e ristorazione“.
53
Esempio
Paolo Rossi residente a Bologna (IT) é proprietario di diversi appartamenti
di vacanze a Orselina. Con le pigioni di questi appartamenti di vacanze
realizza entrate di 120 000 franchi annui. La locazione degli appartamenti
di vacanza costituisce dal punto di vista dell’IVA una prestazione del
settore alberghiero (luogo della prestazione di servizi; art. 8 cpv. 2
lett. f LIVA), imponibile all’aliquota speciale. Inoltre, vi è l’obbligo d’assoggettamento secondo l’ art. 10 LIVA (nonché di designazione di un rappresentante fiscale ai sensi dell’art. 67 LIVA). Se Paolo Rossi “loca” questi
appartamenti di vacanze anche per sé a titolo privato o a persone strettamente vincolate, valgono le spiegazioni delle cifre 7.1.2 e 7.1.3.
Info IVA 17 concernente il settore
b) Si ha una locazione esclusa dall’imposta ai sensi dell’articolo 21 capoverso 2 numero 21 LIVA (possibilità d’opzione; F cifra 3) quando:
l
i locali locati servono da domicilio ai sensi dell’articolo 23 segg. CC o
costituiscono una residenza per il soggiorno settimanale; oppure
l servono al locatario da sede sociale o da stabilimento d’impresa
per la durata di almeno tre mesi.
L’AFC può chiedere al locatore una corrispondente prova. In assenza
di prove, l’AFC presuppone che si tratti di una prestazione del settore
alberghiero.
N
Le prestazioni supplementari fatturate separatamente come la
pulizia delle camere, appartamenti o case, il lavaggio delle
lenzuola e simili sono imponibili all’aliquota normale.
F Informazioni sulle prestazioni di assistenza all’infanzia e alla gioventù,
segnatamente sul vitto e alloggio, sono contenute nelle info IVA
concernenti i settori “Organizzazioni di assistenza e di beneficenza e
istituzioni sociali“ nonché “Formazione“.
c) In caso di locazione di alloggi aventi carattere di un appartamento privato
(residenze con appartamenti, camere presso l’abitante, aparthotel ecc.)
per i quali sono contemporaneamente offerte anche prestazioni supplementari simili a quelle alberghiere, va sostanzialmente operata la medesima distinzione di cui alle precedenti lettere a e b. Per semplificazione
queste prestazioni (incl. quelle accessorie ai sensi della lettera a, purché
siano adempite le condizioni ivi enunciate) possono essere imposte dal
prestatore all’aliquota speciale quale alloggio.
d) Se un appartamento o una casa di vacanza viene ceduto in locazione
a un albergo, a un ostello alpino ecc. si verifica una locazione esclusa
dall’imposta e non una prestazione del settore alberghiero. Per questa
locazione è tuttavia possibile l’opzione secondo l’articolo 22 capoverso 2
lettera b LIVA. In questo caso si verifica una prestazione imponibile
all’aliquota normale.
Se un albergo mette a disposizione di un altro albergo una o più camere
(ad esempio per aiutarlo a superare momentanei problemi di capacità), si
verifica una prestazione del settore alberghiero imponibile all’aliquota
speciale.
Se per contro un albergo dà in locazione una o più camere o un’intera ala
di un albergo a un altro albergo, per una durata determinata o indeterminata e ad uso esclusivo (ossia concede al locatario il diritto di disporre
54
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
delle relative camere in nome e per conto proprio), si verifica una locazione esclusa dall’imposta ai sensi dell’articolo 21 capoverso 2 numero 21
LIVA. Per questa locazione è tuttavia possibile l’opzione secondo l’articolo 22 capoverso 2 lettera b LIVA. In tal caso si verifica una prestazione
imponibile all’aliquota normale.
7.2.2
Locazione di sale, auditori e aule per conferenze nel settore
alberghiero e della ristorazione
La locazione di sale, auditori e aule per conferenze nel settore alberghiero e
della ristorazione è imponibile all’IVA all’aliquota normale.
F Per ulteriori informazioni sulla locazione di sale ecc. sono reperibili
nell’info IVA concernente il settore “Albergheria e ristorazione“.
7.3
Locazione di aree di campeggio e aree per mobilehome
(art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. b LIVA)
La locazione di aree di campeggio e aree per mobilhome nell’albergheria e
ristorazione è imponibile all’IVA all’aliquota speciale.
F Per ulteriori informazioni su questo tema vedi l’info IVA concernente il settore “Albergheria e ristorazione“.
7.4
7.4.1
Locazione di aree per il parcheggio di veicoli
(art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. c LIVA)
Principio
Per ragioni semplificative qui di seguito è trattata unicamente la locazione di
posteggi, ovvero di tutte le aree, demarcate, o non demarcate destinate al
parcheggio di veicoli. In tale novero rientrano i garage singoli, i box adibiti a
garage aperti o chiusi, le autorimesse (p. es. in garage sotterranei o autosili),
le tettoie e simili per automobili, in particolare però anche i posti d’attracco
per imbarcazioni ed i posti all’asciutto (p. es. su prati, sponde e rive nonché in
edifici). Sono considerati veicoli soprattutto le automobili, i motoveicoli, i
ciclomotori, le biciclette, i rimorchi, le macchine edili e agricole, ma anche i
battelli e gli aerei.
F Riguardo al trattamento fiscale di queste controprestazioni nell’ambito
non imprenditoriale di un’impresa individuale, vedi i criteri di delimitazione (tra cui il limite di 40 000 franchi) delucidati alla cifra 7.1.
55
Info IVA 17 concernente il settore
7.4.2
7.4.2.1
Trattamento fiscale
Posteggi destinati all’uso comune
La locazione di posteggi destinati all’uso comune è esclusa dall’imposta
(art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. c LIVA). Sono destinati all’uso comune esclusivamente i posteggi ai bordi di strade o in aree pubbliche ancora rientranti nello
spazio stradale. La modalità di riscossione della tassa di parcheggio di regola
per locazioni di breve durata (p. es. mediante parchimetri, distributori automatici di scontrini o con la consegna di carte per il parcheggio di veicoli nella
zona blu da parte degli abitanti del quartiere) è irrilevante.
7.4.2.2
Posteggi non destinati all’uso comune
Per contro la locazione di aree, per il parcheggio di veicoli, non destinate
all’uso comune è di principio imponibile all’aliquota normale, indipendentemente dalla durata della locazione.
Non sono destinati all’uso comune:
l
i posteggi in autosili, siano essi di proprietà privata o pubblica;
i posteggi in grandi aree di parcheggi privati o pubblici, delimitati
mediante provvedimenti edilizi (p. es. barriere, siepi o vie d’ingresso e
uscita) rispetto all’ambito stradale;
l i posteggi appartenenti a determinati edifici (p. es. di ospedali, stabili
amministrativi, scuole o stazioni ferroviarie), siano essi locati per breve
(p. es. a visitatori) o lungo termine (p. es. al personale);
l i posteggi gestiti da collettività pubbliche su fondi locati.
l
Occorre evidenziare che è imponibile all’aliquota normale la locazione che
forma oggetto di accordi stipulati fra contraenti dei contratti di locazione. È
per contro irrilevante lo scopo effettivo cui il locatario destina l’oggetto in
locazione.
La locazione, per il parcheggio di veicoli, di aree non destinate all’uso comune
è tuttavia esclusa dall’imposta (contro eccezione) se si tratta di una prestazione accessoria, non autonoma, a una locazione di immobili esclusa dall’imposta. Ciò si verifica quando:
l
il locatore e il locatario di ambedue gli oggetti sono i medesimi soggetti
giuridici;
l i posteggi sono a disposizione del locatario per tutta la durata concordata
nel contratto di locazione;
l la prestazione accessoria è marginale rispetto alla prestazione principale;
56
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
l
la prestazione accessoria completa e perfeziona sotto il profilo economico
la prestazione principale, tanto da essere interdipendente;
l la prestazione accessoria è usualmente effettuata con la prestazione
principale;
l esistono stretti vincoli di luogo e spazio tra il fondo risp. l’immobile e i
posteggi. Questa condizione è adempiuta quando i posteggi formano
parte di un complesso immobiliare unitario o sono ubicati nelle immediate
vicinanze del fondo (p. es. un complesso edilizio unifamiliare con un
garage sotterraneo comune).
Le summenzionate condizioni devono essere adempiute cumulativamente.
È irrilevante l’assegnazione fissa di una determinata aerea (posto). Il locatario
può quindi disporre di qualsivoglia area all’interno di un perimetro prestabilito. Il diritto a un’area dev’essere tuttavia garantito (divieto di superamento
delle effettive disponibilità).
La locazione di un intero autosilo o di singoli piani del medesimo è
parimenti esclusa dall’imposta, se non si è optato per la locazione.
7.4.3
Esempi
Esempio 1
I coniugi Verdi sono locatari di un appartamento di 5 locali nel complesso
residenziale Bellavista ed hanno preso in locazione anche un posteggio nel
garage sotterraneo del complesso residenziale. Il locatore è il medesimo
soggetto giuridico. Poiché la figlia ventitreenne Giulia che abita ancora in
famiglia ha da poco acquistato una propria automobile, i genitori stipulano
con il locatore un contratto di locazione per un secondo posteggio nel garage
sotterraneo.
Per il locatore è esclusa dall’imposta la locazione di entrambi i posteggi. Per
contro, se il locatore stipula questo contratto con la figlia Giulia, la locazione
del secondo posteggio è imponibile all’aliquota normale.
Esempio 2
La signora Bernini abita a Bellinzona e lavora a Lugano. Il contratto di locazione dell’appartamento include un posteggio nell’autorimessa dell’edificio in
cui essa abita. Poiché il medesimo locatore è proprietario di edifici e posteggi
anche a Lugano, la signora Bernini prende in locazione un secondo posteggio
nelle vicinanze del proprio posto di lavoro.
57
Info IVA 17 concernente il settore
Per il locatore, la locazione del posteggio a Lugano è una prestazione imponibile all’aliquota normale poiché essa non è più considerata una prestazione
accessoria. La locazione dell’appartamento e del posteggio a Bellinzona è
invece esclusa dall’imposta.
Esempio 3
Una scuola prende in locazione da una cassa pensioni una parte di un edificio
per insediarvi il proprio segretariato e 15 posteggi, di cui tre sono messi gratuitamente a disposizione del personale del segretariato nonché dei visitatori.
Con l’accordo della cassa pensioni, la scuola loca gli altri 12 posteggi ai
docenti.
Per la cassa pensioni la locazione di tutti i 15 posteggi costituisce una prestazione accessoria alla locazione di una parte dell’edificio, esclusa dall’imposta.
Se opta per l’imposizione delle entrate provenienti dalle pigioni, l’imposta va
corrisposta sulla controprestazione complessiva (spazi adibiti ad uffici e
posteggi).
Se è contribuente, la scuola deve a sua volta imporre all’aliquota normale la
controprestazione per la sublocazione dei 12 posteggi.
Esempio 4
Una società immobiliare loca a un dettagliante un locale di vendita di 300 m2
e, nel medesimo areale, 20 posteggi a disposizione dei clienti dalle ore 08.00
alle 19.00. Per la fascia oraria compresa fra le ore 19.00 e le 08.00 la società
immobiliare loca questi posteggi ai locatari degli appartamenti situati nel
medesimo edificio.
La locazione dei posteggi è considerata una prestazione accessoria alla
locazione, esclusa dall’imposta, del locale di vendita e degli appartamenti. Se
opta per il rapporto locativo che la vincola al dettagliante, la società immobiliare deve imporre le relative controprestazioni.
Esempio 5
Il titolare di un garage pone fine, per motivi di anzianità, alla sua attività
commerciale e affitta a suo figlio l’intero immobile commerciale comprendente un’officina con cinque postazioni di lavoro, un impianto di autolavaggio, un magazzino per i pezzi di ricambio, un ufficio e un locale per le
esposizioni. La superficie della particella dispone inoltre di uno spazio per
parcheggiare all’aperto circa 30 veicoli.
La locazione di questi posteggi costituisce una prestazione accessoria alla
locazione di immobili esclusa dall’imposta. Se si opta per l’imposizione della
pigione, l’imposta va corrisposta sulla controprestazione complessiva.
58
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Esempio 6
In vista di un concerto all’aperto, un agricoltore affitta un prato all’organizzatore della manifestazione. La cifra d’affari proveniente dalla locazione è
esclusa dall’imposta. Nelle immediate vicinanze l’agricoltore affitta inoltre
anche una superficie per il parcheggio dei veicoli degli spettatori.
La locazione della superficie per i posteggi è una prestazione accessoria alla
locazione del prato esclusa dall’imposta ed è pure esclusa dall’imposta.
Esempio 7
Un commerciante di automobili usate prende in locazione un terreno per il
parcheggio di 40 veicoli, dotato di due container non iscritti a registro fondiario. Uno è utilizzato come ufficio, l’altro per le piccole riparazioni e manutenzioni dei veicoli.
Poiché i container non sono degli immobili, la superficie adibita al parcheggio
di veicoli non può essere considerata una prestazione accessoria a una locazione di immobili esclusa dall’imposta. Per il proprietario del terreno la locazione dell’area adibita a parcheggio e dei due container è imponibile all’aliquota normale.
Esempio 8
Una cassa pensione loca a un mobilificio un magazzino nei sobborghi di una
grande città. Il medesimo mobilificio ha preso in locazione da una società
immobiliare i suoi locali di vendita in centro città. Per offrire posteggi alla
clientela e al proprio personale, il mobilificio prende in locazione dalla stessa
cassa pensioni 20 posteggi nell’autosilo adiacente ai suoi spazi di vendita.
Per la cassa pensioni la locazione dei 20 posteggi non è una prestazione
accessoria alla locazione del magazzino esclusa dall’imposta ed è quindi
imponibile all’aliquota normale.
Esempio 9
In relazione a una gara di motocross, un Comune loca all’organizzatore della
manifestazione un prato per il parcheggio dei veicoli degli spettatori. Il prato
sul quale si svolge la gara è per contro locato da un’impresa contribuente.
Il Comune deve imporre all’aliquota normale la locazione del prato perché si
tratta di una fornitura imponibile ai sensi dell’articolo 21 capoverso 2 numero 21 lettera c LIVA. Per l’impresa contribuente, la locazione del proprio prato
è invece una prestazione esclusa dall’imposta (con possibilità d’opzione).
59
Info IVA 17 concernente il settore
Esempio 10
Diversi proprietari di abitazioni in un complesso residenziale hanno costituito
una comunione di comproprietari (CCP) per la costruzione di un garage
sotterraneo in comune. I comproprietari sono iscritti a registro fondiario. La
comunione di comproprietari dà in locazione i posteggi che non sono utilizzati dai comproprietari stessi.
Per la CCP (assoggettata ai fini dell’IVA) queste locazioni a terzi sono imponibili all’aliquota normale.
Esempio 11
In forza di un contratto di servitù, iscritto a registro fondiario, tutti i comproprietari di proprietà per piani (CPP) di un piccolo complesso residenziale sono
tenuti a prendere in locazione almeno un posteggio nel garage sotterraneo ivi
a disposizione. Il garage è di proprietà dell’impresa generale che ha edificato
a suo tempo il complesso residenziale.
Per l’impresa generale la locazione dei posteggi è imponibile all’aliquota
normale. Se uno dei CPP non abita lui stesso la sua proprietà ma la loca a terzi
unitamente al posteggio di cui è locatore, la locazione del posteggio costituisce per lui una prestazione accessoria alla locazione dell’abitazione esclusa
dall’imposta.
Esempio 12
Il signor Rossi è proprietario di uno chalet di tre piani nel paesino turistico Pineta dove vige il divieto assoluto di circolazione per veicoli a motore.
Per favorirne l’idoneità alla locazione, egli prende in locazione tre posteggi
nell’autosilo della stazione ferroviaria di Roseto situato nelle immediate
vicinanze.
Per il gestore dell’autosilo questa locazione è imponibile all’aliquota normale.
Il signor Rossi loca ora lo chalet unitamente ai tre posteggi a una famiglia con
tre figli adulti che ha ufficialmente il suo domicilio nel paesino turistico Pineta.
In questo caso esistono stretti vincoli di luogo poiché si tratta della più vicina
possibilità di parcheggio. La locazione dei posteggi è quindi una prestazione
accessoria alla locazione dello chalet esclusa dall’imposta.
60
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
7.4.4
Posteggi per il personale, i clienti e i fornitori
Quando un’impresa mette a disposizione del personale dei posteggi a titolo
gratuito, non è dovuta alcuna imposta (art. 47 cpv. 3 OIVA). Ciò vale anche
quando i posteggi servono all‘uso esclusivo del personale senza limitazione di
tempo. Sulle relative spese per investimenti e manutenzione, come pure per i
costi per eventuali posteggi supplementari presi in locazione, l’impresa
contribuente può dedurre l‘imposta precedente nell’ambito della sua attività
imprenditoriale legittimante la deduzione. Altrettanto vale per i posteggi
messi a disposizione dei clienti e dei fornitori a titolo gratuito. Per contro, se i
citati utenti dei posteggi devono pagare un importo all‘impresa, tale controprestazione è imponibile aliquota normale.
7.5
Locazione di attrezzature installate durevolmente e di
impianti sportivi (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. d LIVA)
a) La locazione di singole attrezzature e macchine installate durevolmente
e facenti parte di un impianto, ad eccezione degli impianti sportivi, è
imponibile all‘aliquota normale (p. es. vani e celle in un impianto frigorifero, binari industriali o impianti di pompaggio e gru fisse). Tuttavia se
interi edifici (o parti di edifici) dotati di tali attrezzature e macchine sono
locati per l’uso esclusivo, le corrispondenti controprestazioni sono escluse
dall‘imposta. Sussiste tuttavia la possibilità di opzione (F cifra 3).
Esempi
l officina meccanica con installazioni;
l ristorante con installazioni;
l capannone con gru;
l caseificio con installazione;
l sala comunale con illuminazione e impianto audiovisivo.
b) È esclusa dall‘imposta la locazione di impianti sportivi, se al locatario è
concesso il diritto all‘uso esclusivo dell‘impianto o di una parte dello
stesso. Lo scopo di utilizzazione è irrilevante.
61
Esempi
l locazione di un intero impianto sportivo o di singole superfici al
promotore di una mostra;
l la pista di pattinaggio è locata regolarmente una sera alla settimana a
un club di disco su ghiaccio;
l la piscina è locata ad uso esclusivo di una scolaresca;
l tre corsie di una piscina di 50 metri sono locate per gli allenamenti a
una società di nuoto.
Info IVA 17 concernente il settore
Sono parimenti esclusi dall‘imposta eventuali costi supplementari
(p. es. per il consumo di elettricità, gas e acqua) fatturati separatamente
al locatario o inclusi nel prezzo della locazione.
Per evitare le modifiche d‘utilizzazione e le conseguenti correzioni
dell‘imposta precedente, è possibile optare per l’imposizione di queste
cifre d’affari.
F Per ulteriori dettagli sull‘opzione per l‘imposizione della locazione
di impianti sportivi vedi l‘info IVA “Sport“.
c) Sono per contro imponibili all’aliquota normale gli ingressi agli impianti
sportivi. Con il pagamento di un determinato importo (prezzo d’entrata)
l‘utente ottiene il diritto di utilizzare personalmente assieme ad altre
persone un impianto sportivo.
Esempi
Prezzi d‘ingresso singoli, per gruppi, settimanali e abbonamenti stagionali
per piscine coperte o all‘aperto, piste di pattinaggio, campi da golf
(green fee), impianti di minigolf, piste da slittino ecc.
F Per ulteriori dettagli vedi l‘info IVA “Sport“.
7.6
Porti e posti d‘attracco per imbarcazioni e boe
(art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. c LIVA)
La locazione di posti d‘attracco per imbarcazioni e di boe come pure di posti
in rimesse per imbarcazioni con dispositivi di sospensione e simili è imponibile
all‘aliquota normale.
In caso di nuova costruzione o di un ampliamento di un porto, hanno sovente
diritto a un posto barca solamente coloro che finanziano con un prestito la
costruzione.
Il locatore dei posti d’attracco per l’imbarcazioni impone l’intero prestito
all’aliquota normale, in quanto pagamento anticipato per le future pigioni, al
momento dell’ottenimento del prestito. Al termine della costruzione, un
simile prestito viene di regola compensato con il canone di locazione periodicamente dovuto secondo il contratto (durata p. es. 10 anni), e ammortizzato
annualmente. L’ammortizzazione continua di tale prestito non ha conseguenze dal punto di vista dell’IVA per il locatore, dato che il prestito è stato
imposto nel momento in cui è stato ottenuto. Il locatore impone all’aliquota
62
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
normale anche il canone di locazione periodicamente dovuto dal locatario,
che rimane dopo la compensazione del debito.
7.7
Locazione di cassette di sicurezza (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. e LIVA)
È imponibile all‘aliquota normale la locazione di
l
l
7.8
cassette di sicurezza in stazioni, aeroporti ecc.; ma anche di
casseforti e cassette di sicurezza in banche, alberghi, stabilimenti balneari,
impianti sportivi ecc.
Locazione di superfici per stand di esposizione e di singoli locali in
edifici espositivi e congressuali (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. f LIVA)
La locazione di superfici per stand di esposizione in edifici espositivi e congressuali è imponibile all‘aliquota normale. Altrettanto vale per la locazione di
singoli locali in edifici di questo genere.
È invece esclusa dall‘imposta la locazione di interi edifici espositivi e congressuali al gestore o al promotore. Il gestore o promotore deve dal canto suo
imporre all‘aliquota normale la locazione delle singole superfici per stand agli
espositori, rispettivamente agli affittuari dei locali.
F Riguardo alla locazione di aree riservate alle bancarelle di mercato e di
aree di stazionamento all‘aperto vedi la seguente cifra 9.2.
8
8.1
Comunione di comproprietari di proprietà per piani (CCPP)
e comunione di comproprietari (CCP)
Principio
Le prestazioni che la comunione di comproprietari di proprietà per
piani (CCPP) esegue ai comproprietari (CPP) sono escluse dall‘imposta se
consistono nella:
l
messa a disposizione per l’uso della proprietà comune;
sua manutenzione, riparazione o altre attività di gestione della proprietà
comune;
l fornitura di calore e di beni simili
l
(art. 21 cpv. 2 n. 20 LIVA). Altrettanto vale per le summenzionate prestazioni
che la comunione di comproprietari (CCP) rifattura ai comproprietari (CP).
63
Info IVA 17 concernente il settore
Per contro, per la CCP che detiene un immobile principalmente come investimento di capitali volto a conseguire un rendimento e lo cede quindi in locazione, valgono le medesime disposizioni applicabili alla locazione di un fondo
(F cifra 6).
8.2
Opzione
Se il CPP non esercita il suo diritto esclusivo sul fondo unicamente per scopi
privati, la CCPP può optare per l‘imposizione delle prestazioni di cui alla
cifra 8.1. Altrettanto vale per una CCP che ha come scopo la ripartizione dei
costi (p. es. impianto di riscaldamento o autorimessa comuni).
Esempio pratico relativo a una CCP (applicabile per analogia a
una CCPP):
Tre proprietari, ognuno dei quali possiede un edificio, gestiscono insieme un
impianto di riscaldamento. È in comproprietà unicamente l‘impianto di
riscaldamento, non i singoli edifici. In questo caso vengono ripartiti solamente
i costi fra i tre proprietari degli edifici. È pure possibile che in questo ambito
vengano riscossi contributi al fondo di rinnovamento.
Se la CCPP, rispettivamente la CCP, opta per l‘imposizione delle citate prestazioni (F cifra 8.1), la partecipazione ai costi d‘esercizio e il contributo al fondo
di rinnovamento vanno fatturati separatamente. La partecipazione ai costi
d‘esercizio è in tal caso imponibile all‘aliquota normale. In merito ai contributi
al fondo di rinnovamento si rimanda alla seguente (F cifra 8.3).
Se la partecipazione ai costi d‘esercizio e il contributo al fondo di rinnovamento non sono fatturati separatamente, non è consentito menzionare
l‘imposta nella fattura. Per questo motivo il CPP, rispettivamente il CP, non ha
alcun diritto alla deduzione dell‘imposta precedente. Non ha alcun diritto alla
deduzione dell’imposta precedente (sulle prestazioni precedenti) nemmeno
la CCPP, rispettivamente la CCP, che non opta per l‘imposizione della partecipazione ai costi d‘esercizio (nessuna indicazione dell’imposta giusta l‘art. 22
cpv. 1 LIVA ). Il contributo al fondo di rinnovamento è una prestazione sempre
esclusa dall‘imposta, senza possibilità d‘opzione. Per ulteriori dettagli
riguardo alla combinazione di prestazioni e all’applicazione della regola del
70/30 % nel settore del mercato monetario e dei capitali vedi l‘info IVA
concernente il settore “Finanza“.
64
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
La CCPP, rispettivamente la CCP contribuente può dedurre l’imposta precedente sui costi gravati d’IVA, proporzionalmente alle prestazioni per la cui
imposizione ha optato (di regola in base al valore delle quote) al momento in
cui sono sorti tali costi.
Se i costi sono fatturati separatamente in base alle singole componenti
(p. es. premi assicurativi o consumo d‘acqua), può essere applicata la corrispondente aliquota d‘imposta.
8.3
Fondo di rinnovamento di una CCPP rispettivamente di una CCP
I contributi per il fondo di rinnovamento fatturati separatamente sono considerati prestazioni escluse dall‘imposta del settore del mercato monetario e dei
capitali (art. 21 cpv. 2 n. 19 LIVA) e di conseguenza non sono imponibili. Non
è nemmeno imponibile la consistenza del fondo di rinnovamento a disposizione della CCPP rispettivamente della CCP all’inizio dell’assoggettamento.
La CCPP rispettivamente la CCP contribuente può dedurre l‘imposta precedente sui costi gravati d’IVA proporzionalmente alle prestazioni ai CPP rispettivamente ai CP per la cui imposizione ha optato (di regola in base al valore
delle quote) al momento in cui sono sorti tali costi.
Per gli investimenti finanziati interamente o in parte con il fondo di rinnovamento occorre tenere conto, al momento della fatturazione alle CPP o CP, per
le prestazioni secondo la cifra 8.1 per la cui imposizione si è optato, che l’IVA
è dovuta (e va indicata) sull’importo lordo – ossia sull’importo prima della
compensazione con la consistenza del fondo – all‘aliquota d’imposta applicabile al momento della fatturazione (vedi esempio seguente).
In caso di fatturazione delle prestazioni ai CPP rispettivamente ai CP, per le
quali non si è optato, occorre trasferire occultamente l’imposta precedente
gravante i costi, in quanto essi non possono dedurre l’imposta precedente.
65
Info IVA 17 concernente il settore
Esempio
Proprietari con opzione
Proprietari senza opzione
Quota di valore 60 %
Quota di valore 40 %
Importi in CHF
Consistenza del fondo
Lavori di ristrutturazione
1‘800
2‘000
Fattura dell‘impresa generale alla comunione
Lavori di ristrutturazione
IVA 8 %
2‘000
160
Totale
2‘160
Deduzione dell‘imposta precedente da parte
della comunione: 60 % di 160
Fattura della comunione ai proprietari con opzione
Lavori di ristrutturazione
60 % di 2‘000
IVA 8 %
Computo con la consistenza
del fondo di rinnovamento
60 % di 1‘800
Importo rimanente da pagare
Fattura della comunione ai proprietari senza opzione
Lavori di ristrutturazione
40 % di 2‘160
Computo con la consistenza
del fondo di rinnovamento
40 % di 1‘800
Importo rimanente da pagare
66
96
1‘200
00096
1‘296
- 1‘080
216
864
- 720
144
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
9
9.1
Criteri di delimitazione
Locazione oppure diritto di utilizzazione di un’infrastruttura
Nella prassi si suppone l’esistenza di una locazione di immobili (o parte di
immobili) esclusa dall‘imposta – con riserva delle spiegazioni indicate alla
cifra 7 – quando i rispettivi locali sono utilizzati esclusivamente dal locatario per una durata determinata o indeterminata. Questa condizione è
adempiuta per esempio quando
negli immobili è accertabile la separazione distinta dei locali rispetto agli
altri utilizzatori. Quando una superficie è data in locazione a diversi
locatari (p. es. grandi uffici a spazio aperto o magazzini) si è in presenza di
una separazione degli spazi se ci sono pareti divisorie (p. es. spalliere
griglie, pareti di vetro) incorporate durevolmente all’edificio (incollate,
inchiodate, avvitate o incementate);
l per le superfici all‘aperto esistono le dovute demarcazioni (p. es. con
marcature del terreno); (F in merito alla locazione di posteggi vedi la
cifra 7.4; in merito alla locazione di aree riservate alle bancarelle di mercato e di aree di stazionamento all‘aperto, vedi la cifra 9.2);
l il locatario ha in ogni momento il diritto illimitato d‘accesso.
l
Se invece diversi aventi diritto utilizzano assieme un determinato locale o
una determinata superficie, ad esempio ai fini di un‘ottimale utilizzazione
delle infrastrutture disponibili (p. es. impianti di comunicazione o installazioni
informatiche), si verifica una concessione di un diritto di utilizzo di
un‘infrastruttura e quindi di una prestazione di servizi imponibile all‘aliquota normale (art. 3 lett. e LIVA).
N
Ai fini delle summenzionate qualifiche fiscali è irrilevante l‘esistenza
di due contratti separati (uno per la “locazione” e uno per
l‘“infrastruttura“).
Esempio 1
La fiduciaria Bernasconi, contribuente, consente all‘avvocato Giovanni Rossi,
resosi da poco indipendente, di utilizzare con lei gli uffici e le infrastrutture
quali l‘infrastruttura informatica, centrale telefonica, stampante ecc. La
fiduciaria Bernasconi esegue all‘avvocato Giovanni Rossi una prestazione di
servizi imponibile all‘aliquota normale (concessione del diritto d‘utilizzazione
dell‘infrastruttura).
67
Info IVA 17 concernente il settore
Esempio 2
L‘impresa contribuente Michelotti SA dispone nei propri locali commerciali di
una sala riunioni (dotata di tavolo e sedie, proiettore, beamer ecc.). La Michelotti SA utilizza la sala riunioni in parte per i propri scopi aziendali e in parte ne
consente l‘uso sporadico a pagamento a imprese insediate nel medesimo
edificio. La messa a disposizione per l‘uso è una prestazione esclusa dall‘imposta (con possibilità d‘opzione). Se per questa messa a disposizione per l’uso
non si esercita l‘opzione, si verifica una doppia utilizzazione dell‘infrastruttura
che implica un‘adeguata correzione dell‘imposta precedente.
Esempio 3
Nell‘atrio della stazione ferroviaria di Lugano ha luogo ogni anno un mercatino di Natale. I venditori offrono la loro merce nelle loro piccole capanne di
legno. Il locatore esegue nei confronti di questi venditori una prestazione di
servizi imponibile all‘aliquota normale (concessione del diritto di utilizzo
dell‘infrastruttura; art. 3 lett. e n. 1 LIVA).
Se il mercatino natalizio non si svolge nell‘atrio della stazione ferroviaria ma
all‘aperto, ai fini della valutazione fiscale occorre tenere presente la seguente
cifra 9.2.
Esempio 4
Nell‘atrio della stazione ferroviaria di Lugano si disputa un torneo di pallavolo.
Il locatore esegue al promotore una prestazione di servizi imponibile all‘aliquota normale (concessione del diritto di utilizzo dell‘infrastruttura; art. 3
lett. e n. 1 LIVA). Il luogo di questa prestazione di servizi è determinato
secondo l‘articolo 8 capoverso 1 LIVA (principio del luogo del destinatario).
9.2
Locazione di aree riservate alle bancarelle di mercato e di aree di
stazionamento all‘aperto
La locazione di aree riservate alle bancarelle di mercato e di aree di stazionamento all‘aperto è esclusa dall‘imposta, indipendentemente dalle caratteristiche del prestatore. Se il locatore esegue anche prestazioni supplementari,
come la messa a disposizione di infrastrutture (bancarelle) o allacciamenti per
l’elettricità, gas, acqua ecc. valgono le seguenti regole:
l
Se la locazione e le prestazioni supplementari sono fatturate separatamente, la locazione delle aree è esclusa dall‘imposta mentre le altre
prestazioni sono imponibili alla corrispondente aliquota d’imposta.
l Se per le prestazioni è fatturato un unico importo, si verifica una combinazione di prestazioni ai sensi dell‘articolo 19 capoverso 2 LIVA. Se la quota di
valore della pigione è pari almeno al 70 % della controprestazione complessiva, l‘intera prestazione può essere considerata esclusa dall‘imposta.
68
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
l
Se il valore di una prestazione o dell’insieme di prestazioni di genere
analogo dal profilo dell‘IVA non costituisce almeno il 70 % della controprestazione complessiva, non è possibile un trattamento fiscale unitario.
In caso di fatturazione forfetaria (prestazione complessiva) senza indicazione dell‘IVA e se, in base a idonee annotazioni, è possibile determinare
separatamente il valore delle singole prestazioni, la locazione delle aree
può essere dichiarata come prestazione esclusa dall‘imposta, mentre le
altre prestazioni sono imponibili alle corrispondenti aliquote d’imposta.
F Per informazioni dettagliate sulla deduzione dell‘imposta precedente per
prestazioni escluse dall‘imposta e sulle correzioni dell‘imposta precedente
vedi l‘info IVA “Deduzione dell‘imposta precedente e correzioni della
deduzione dell‘imposta precedente“.
9.3
9.3.1
Locazione di stazioni di rifornimento
Senza l’immobile d‘esercizio
Se è dato in locazione soltanto l‘impianto composto essenzialmente di
infrastrutture quali cisterne, condotte, compressori, colonne di distribuzione
di carburante, impianti per l’aria, automatici per le banconote e le carte clienti
e di credito, la copertura e il semplice locale cassa (va inteso p. es. un locale
indipendente adibito a cassa), si è in presenza di una locazione di infrastrutture imponibile all‘aliquota normale. Ciò vale pure se in aggiunta è dato in
locazione anche un impianto di autolavaggio o un impianto aspirapolvere
(F cifra 7.5).
9.3.2
Con l‘immobile d‘esercizio
Se oltre alle infrastrutture descritte alla cifra 9.3.1 è dato in locazione allo
stesso locatario anche un immobile d‘esercizio (o parte di esso), come un
negozio, chiosco o bar (eventualmente con integrata un’installazione per
l’incasso della vendita di carburante), un’officina per riparazioni o servizi, un
ufficio, un magazzino ecc., si è in presenza nel suo insieme di una locazione di
immobili esclusa dall‘imposta (con possibilità di opzione, F cifra 3), indipendentemente se la locazione delle infrastrutture e la locazione dell‘immobile (o
parte di esso) sono fatturate separatamente.
69
Info IVA 17 concernente il settore
9.3.3
Prestazioni supplementari del locatore
Se il locatore secondo la cifra 9.3.2 (p. es. un garage) esegue al locatario (di
regola una società petrolifera che gestisce il distributore di carburante in
nome e per conto proprio) altre prestazioni oltre alla locazione di immobili
esclusa dall‘imposta, va considerato quanto segue:
l
le prestazioni temporalmente poco significative, come per esempio la
pulizia e il controllo del funzionamento degli impianti di distribuzione di
carburante, la comunicazione di guasti al gestore o la trasmissione di carte
non restituite, sono considerate prestazioni accessorie alla locazione di
immobili e di conseguenza sono pure escluse dall‘imposta.
l Si è per contro in presenza di una prestazione principale indipendente
imponibile all‘aliquota normale, quando sono eseguite vere e proprie
prestazioni da benzinaio come erogazione di carburante, pulizia dei vetri,
controllo della pressione dei pneumatici, controllo del livello dell‘olio,
incasso della vendita di carburante e simili.
FPer ulteriori informazioni riguardo alla locazione di stazioni di rifornimento vedi l‘info IVA “Veicoli a motore“.
9.4
Locazione di cinematografi, studi per registrazioni sonore,
audiovisive, televisive e simili
La locazione di cinematografi, di studi per registrazioni sonore, audiovisive,
televisive e simili, intesa come locazione di un intero complesso per l’esclusivo
utilizzo del locatario (con o senza diritto d’utilizzo degli impianti) è esclusa
dall‘imposta. Per contro, se la locazione ha per oggetto unicamente l’impiantistica tipo altoparlanti, proiettori o impianti d’illuminazione, la controprestazione è imponibile all‘aliquota normale.
9.5
Spazi per pubblicità, vetrine
La messa a disposizione di superfici di stabili o di terreni, come pure di vetrine
e simili a scopi pubblicitari è imponibile all‘aliquota normale. Si tratta in questi
casi della concessione del diritto di affissione rispettivamente di presentazione
di messaggi pubblicitari e pertanto di una prestazione di servizi imponibile
(art. 3 lett. e LIVA). Il luogo di questa prestazione di servizi è determinato
secondo l‘articolo 8 capoverso 1 LIVA (principio del luogo del destinatario).
Se delle superfici, vetrine e simili, destinate a scopi pubblicitari, sono date in
locazione assieme a immobili (o parti di esso) e se il locatore e il locatario sono
i medesimi soggetti giuridici, entrambe le locazioni sono considerate escluse
dall‘imposta giusta l‘articolo 21 capoverso 2 numero 21 LIVA (con possibilità
d‘opzione).
70
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
9.6
Bancomat
L’indennità di ubicazione per bancomat è considerata una prestazione di
servizi imponibile ai sensi dell‘articolo 3 lettera e numero 1 LIVA (diritto
all’indennità). Il luogo della prestazione di servizi è determinato secondo
l‘articolo 8 capoverso 1 LIVA (principio del luogo del destinatario).
Se, in relazione a questo diritto, viene nel contempo dato in locazione un
locale per la manutenzione e la gestione del bancomat, si verifica nel suo
complesso una locazione esclusa dall’imposta di una parte di un immobile
(con possibilità di opzione).
9.7
Antenne per telefonia mobile
La concessione del diritto di attraversare un fondo con cavi per la trasmissione
di dati o di erigere e gestire impianti per la telecomunicazione, tipo antenne
per telefonia mobile è, di principio, una prestazione di servizi imponibile
secondo l‘articolo 3 lettera e numero 1 LIVA. Il luogo della prestazione di
servizi è determinato secondo l‘articolo 8 capoverso 1 LIVA (principio del
luogo del destinatario).
Se tale diritto è tuttavia iscritto a registro fondiario o è inteso come diritto
di attraversamento con condotte (vedi art. 676 CC), si tratta di un diritto reale
limitato su un fondo, la cui costituzione e trasferimento sono esclusi
dall‘imposta (con possibilità d‘opzione).
Se in relazione a questo diritto viene messo a disposizione un locale (in cui si
trovano gli impianti necessari per il funzionamento dell‘antenna di telefonia
mobile) accessibile liberamente per l’uso esclusivo (F cifra 9.1), si verifica nel
suo complesso una locazione di una parte di un immobile esclusa dall‘imposta
(con possibilità di opzione).
9.8
Estrazione di risorse naturali
L’entrata dell’affitto (locazione) di fondi, rispettivamente l’attribuzione di un
diritto reale su fondi intavolato a registro fondiario per lo sfruttamento delle
risorse naturali (p. es. sabbia, ghiaia o calce) vanno trattate come il valore del
terreno e dichiarate alle cifre 200 e 280 del rendiconto IVA. Per contro, se a
un terzo è attribuita unicamente la possibilità di estrarre verso controprestazione una quantità definita (di regola anticipatamente) di risorse naturali, si
verifica una fornitura imponibile all‘aliquota normale.
71
Info IVA 17 concernente il settore
9.9
Discariche
Le entrate dalla messa a disposizione di terreni a un gestore di una discarica
per il deposito di rifiuti (p. es. la messa a disposizione di una cava per il riempimento con fanghi di decantazione o di scarti di materiale di costruzione)
vanno trattate come il valore del terreno e dichiarate alle cifre 200 e 280 del
rendiconto IVA.
Per il gestore della discarica, accettare e riporre il materiale consegnato da
terzi, è invece una prestazione di smaltimento dei rifiuti imponibile (art. 14
n. 15 OIVA). Il luogo di questa prestazione di servizi è determinato secondo
l‘articolo 8 capoverso 1 LIVA (principio del luogo del destinatario).
9.10
Custodia e immagazzinaggio di beni
La custodia e l’immagazzinaggio di beni in base a un contratto di custodia
sono imponibili all‘aliquota normale (prestazione di servizi: art. 3 lett. e n. 1
LIVA). Il luogo di questa prestazione di servizi è determinato secondo l‘articolo 8 capoverso 1 LIVA (principio del luogo del destinatario).
Esempi
Il garagista Giovanni Bianchi rilascia una fattura al cliente Pietro Mazzini
per l’immagazzinaggio degli pneumatici estivi e invernali.
l L’impresa di trasporti Corti Sagl rilascia una fattura al cliente Marco Libero
per l’immagazzinaggio dei mobili in un deposito da gennaio
a marzo 2012.
l L’impresa di trasporti AB SA rilascia una fattura al cliente Ennio Mazzi per
l’immagazzinaggio di breve durata di 10 palette (esse contengono documentazione didattica) in depositi a scansie.
l
Si è in presenza di una locazione di un immobile (o parte di esso) esclusa
dall‘imposta solamente se sono adempiti i presupposti secondo la cifra 9.1.
9.11
Costruzioni mobili (vendita o locazione)
Costruzioni mobili quali capanne, baracche, tribune, capannoni e tende non
costituiscono fondi o parti di fondi, nella misura in cui non sono iscritte a
registro fondiario. La loro vendita o locazione vale fornitura ed è imponibile
all’aliquota normale.
72
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Esempio
La messa a disposizione di possibilità di pernottamento in roulotte o tende e
la locazione di camere in altre costruzioni mobili presso un campeggio sono
imponibili all’aliquota normale.
9.11.1
Locazione di una costruzione mobile da parte di un’impresa
di costruzioni
La messa a disposizione di possibilità di pernottamento in costruzioni mobili al
personale di un cantiere è imponibile senza eccezione all’aliquota normale
indipendentemente se si tratta del proprio personale o del personale di terzi.
Se gli alloggi vengono dati in locazione ad altre persone (p. es. turisti o associazioni sportive), si è in presenza di prestazioni del settore alberghiero imponibili all’aliquota speciale (art. 25 cpv. 4 LIVA).
9.11.2
Locazione di una costruzione mobile da parte di terzi
La messa a disposizione di possibilità di pernottamento (ossia alloggio con
prima colazione) in costruzioni mobili al personale di un cantiere è imponibile
all’aliquota speciale. Sono invece imponibili all’aliquota normale le prestazioni
supplementari quali la pulizia delle camere, il lavaggio delle lenzuola e prestazioni simili e le prestazioni della ristorazione (vitto e bevande).
10
10.1
Prestazioni in nome di terzi – rappresentanza e intermediazione
(art. 20 cpv. 2 LIVA)
Principio
Una prestazione è di principio considerata effettuata dalla persona che agisce
quale fornitore della prestazione nei confronti di terzi (art. 20 cpv. 1 LIVA).
Se un contribuente sostiene invece di fungere da rappresentante di un
contraente (rappresentato) ai sensi dell‘articolo 20 capoverso 2 LIVA,
ovvero di agire in nome e per conto del rappresentato, l‘attribuzione della
prestazione al rappresentato è possibile solamente se sono soddisfatti i
seguenti presupposti:
l
il rappresentante è debitamente autorizzato da parte del rappresentato
(in anticipo o successivamente, vedi art. 32 risp. 38 CO);
l il rappresentante comunica espressamente al destinatario della prestazione che agisce in nome di terzi e non esegue prestazioni proprie
(p. es. prestazioni di garanzia) e non sopporta alcun rischio (p. es. rischio
73
Info IVA 17 concernente il settore
delcredere o qualsiasi altro rischio economico) oppure il rapporto di
rappresentanza risulta dalle circostanze. Occorre però premettere che il
rappresentante è di norma disposto (in particolare su richiesta del destinatario della prestazione) a rendere nota l’identità del rappresentato;
l il rappresentante può provare che agisce in qualità di rappresentante;
l il rappresentato è evidente all’AFC, ossia il rappresentante rende nota
all’AFC l’identità del rappresentato.
Qualora siano soddisfatti i criteri della rappresentanza diretta, la prestazione
al destinatario viene attribuita non al rappresentante bensì al rappresentato, e
il rappresentante non è tenuto a imporre la prestazione. Il rappresentante
deve dichiarare all’AFC solo la sua provvigione.
Se il destinatario della prestazione riceve dal rappresentante una fattura con
l’IVA calcolata sull’importo complessivo, che non precisa espressamente o
permette di evincere che egli agisce in nome e per conto del rappresentato, la
fattispecie è considerata un‘attività propria del rappresentante.
Il luogo della rappresentanza rispettivamente dell’intermediazione – e delle
altre prestazioni di servizi in relazione a un fondo (F cifra 2) – è determinato
in base al luogo in cui si trova il fondo (principio del luogo del fondo; art. 8
cpv. 2 lett. f LIVA).
10.2
Intermediazione per l‘acquisto o vendita di un fondo
Per poter far valere un’intermediazione dal profilo dell‘IVA, occorre rendere
nota l‘esistenza di un rapporto di rappresentanza. Questo requisito è adempiuto tramite autenticazione notarile del contratto di compravendita indicante il rappresentato quale parte contraente. È irrilevante se è l‘intermediario
stesso a stipulare con l‘acquirente un contratto in forza di una procura (autenticata), oppure se provvede il proprietario alle pratiche contrattuali in occasione della vendita.
Si verifica un’intermediazione correlata a un fondo anche se non viene stipulato alcun contratto di compravendita. Il luogo della prestazione di servizi è
determinato secondo l‘articolo 8 capoverso 2 lettera f LIVA (principio del
luogo del fondo).
74
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Esempio 1
La Immobili SA con sede a Locarno riceve da Giacomo Delta, domiciliato
a Milano (IT), il mandato di trovargli un acquirente per la casa che possiede
a Lugano. Senza la preliminare consultazione del mandante, per la casa non
può essere proposto un prezzo di vendita inferiore a 1,5 milioni di franchi. La
Immobili SA pubblica inserzioni su quotidiani svizzeri, visita insieme agli
interessati l‘oggetto di vendita e negozia il prezzo. Dopo aver trovato un
acquirente disposto ad acquistare l’oggetto per 1,7 milioni di franchi, la
Immobili SA incarica un notaio di stilare il contratto di compravendita.
Giacomo Delta firma personalmente l’atto notarile (rogito) a Lugano.
La Immobili SA e il notaio fatturano le loro prestazioni a Giacomo Delta.
Poiché il fondo è situato in Svizzera l‘onorario del mediatore (provvigione) e i
costi delle inserzioni vanno imposti dalla Immobili SA all‘aliquota normale.
Anche il notaio deve imporre all‘aliquota normale le sue prestazioni di servizi.
Esempio 2
Signor Claudio Bianchi di Bellinzona possiede a Como (IT) una casa di
vacanza. Affida le trattative di vendita alla Fiduciaria SA con sede a Chiasso.
La Fiduciaria SA pubblica inserzioni in Svizzera e in Italia, mostra l‘oggetto di
vendita agli interessati e negozia il prezzo di vendita. I documenti contrattuali
sono stilati da un notaio di Como. La Fiduciaria SA firma – in virtù di una
procura autenticata da un notaio – il contratto di compravendita a Como. Il
notaio di Como fattura il proprio onorario alla Fiduciaria SA. Questa fattura a
sua volta il suo onorario unitamente alle prestazioni di terzi (notaio, costi delle
inserzioni) a Claudio Bianchi. La prestazione di servizi della Fiduciaria SA è
considerata effettuata all‘estero e quindi non soggiace all’imposta. Per le
spese sostenute sussiste il diritto di dedurre l‘imposta precedente. Le prestazioni di servizi che la Fiduciaria SA ottiene dal notaio di Como non soggiacciono all‘imposta sull‘acquisto (il luogo della prestazione di servizi è situato
all‘estero). I costi delle inserzioni che la Fiduciaria SA ha fatto pubblicare
in Italia (prestazioni secondo il principio del luogo del destinatario; art. 8
cpv. 1 LIVA) soggiacciono invece all‘imposta sull‘acquisto, con diritto alla
deduzione dell‘imposta precedente.
75
Info IVA 17 concernente il settore
10.3
Intermediazione per la locazione di immobili
Nell’intermediazione per la locazione di immobili o parte di essi i requisiti di
divulgazione della rappresentanza sono adempiuti, se il contratto di locazione
indica il proprietario quale locatore e se il rappresentante esclude qualsivoglia garanzia verso il locatario riguardo al corretto adempimento della locazione. Se il proprietario non è menzionato, il rappresentante deve precisare
espressamente nel contratto che la locazione avviene in nome e per conto di
terzi e che l‘identità del rappresentato verrà resa nota su richiesta del locatario.
Se il fondo oggetto dell’intermediazione si trova in territorio svizzero, l‘onorario fatturato al proprietario è una controprestazione imponibile indipendentemente da dove il committente (proprietario) abbia il suo domicilio.
10.4
Intermediazione per la locazione di appartamenti e case di vacanza
Se per l’intermediazione di appartamenti e case di vacanza si fa valere una
rappresentanza, i relativi requisiti sono adempiuti se il contratto di locazione
indica il proprietario quale locatore e se il rappresentante esclude qualsivoglia garanzia verso il locatario riguardo al corretto adempimento della locazione. Se il proprietario non è menzionato, il rappresentante deve precisare
espressamente nel contratto che la locazione avviene in nome e per conto di
terzi e che l‘identità del rappresentato verrà resa nota su richiesta del locatario.
Esempio 1
Luigi Biondi di Biasca possiede un appartamento di vacanza in Italia. L’amministrazione immobiliare con sede a Lugano, effettua l’intermediazione per la
locazione di questo appartamento – espressamente in nome e per conto del
proprietario la cui identità è sottaciuta – a una famiglia domiciliata in Svizzera.
Nei documenti contrattuali l’amministrazione immobiliare precisa che può
rendere nota l‘identità del proprietario su richiesta del locatario. L’amministrazione immobiliare non assume alcuna garanzia per la corretta esecuzione
della prestazione del settore alberghiero. La provvigione d’intermediazione
fatturata dall’amministrazione immobiliare a Luigi Biondi non è soggetta
all’IVA svizzera. Si tratta di una prestazione di servizi effettuata all‘estero
(art. 8 cpv. 2 lett. f LIVA) che l’amministrazione immobiliare deve dichiarare
alle cifre 200 e 221 (prestazioni all‘estero) del rendiconto IVA.
76
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Esempio 2
Carlo Stefanelli di Piacenza (IT) possiede un appartamento di vacanza
a Melide. Il suo mandatario, l’amministrazione immobiliare con sede
a Lugano, dà in locazione l‘appartamento a una famiglia domiciliata in Svizzera. Il contratto di locazione menziona Carlo Stefanelli quale locatore.
L’amministrazione immobiliare deve imporre all‘aliquota normale la provvigione corrispostale da Carlo Stefanelli.
10.5
10.5.1
Intermediazione per l’amministrazione di immobili
Amministrazione di immobili di terzi
Valgono le disposizioni generali in materia di rappresentanza (art. 20
cpv. 2 LIVA). In deroga alle medesime, le fatture per le prestazioni necessarie
all‘ordinaria manutenzione di un immobile (acquisto di olio combustibile,
pulizia dei vani scala, lavori di giardinaggio ecc.) che il prestatore indirizza
all’amministrazione immobiliare non sottostanno ad alcuna prescrizione
d‘ordine formale riguardo all‘intestazione. Si ha tuttavia una situazione di rappresentanza solamente se sussiste un corrispondente mandato scritto e se le
prestazioni acquistate sono allibrate nella contabilità immobiliare del rappresentato (proprietario).
Se per contro l’amministrazione immobiliare acquista presso terzi prestazioni
per sé stessa, queste prestazioni vanno contabilizzate nella contabilità
dell’amministrazione immobiliare. In caso di rifatturazione si tratta quindi
di una prestazione propria dell’amministrazione immobiliare imponibile
all‘aliquota determinante.
10.5.2
Amministrazione di proprietà immobiliari proprie
La controprestazione per l’amministrazione di proprietà immobiliari proprie è
di regola calcolata con un supplemento ad esempio del 3 % sul totale delle
spese accessorie e di riscaldamento ed è addebitata al locatario con il conteggio periodico delle spese accessorie. Tale controprestazione non soggiace
all‘imposta se non si opta per l‘imposizione della locazione dei propri immobili. Per le CCPP rispettivamente le CCP ciò è il caso quando svolgono esse
stesse o un loro dipendente l’attività di amministrazione.
77
Info IVA 17 concernente il settore
Se l‘attività amministrativa è demandata a terzi contribuenti, questi eseguono
al proprietario, o alla CCPP rispettivamente CCP, una prestazione di servizi
imponibile all‘aliquota normale.
F Riguardo alle correzioni dell‘imposta precedente eventualmente necessarie (p. es. per doppia utilizzazione dell‘infrastruttura amministrativa)
vedi l‘info IVA “Deduzione dell‘imposta precedente e correzioni della
deduzione dell‘imposta precedente“.
10.5.3
10.5.3.1
Rifatturazione delle spese accessorie da parte di un’amministrazione
immobiliare
In caso di locazione di immobili, senza opzione
Dal conteggio delle spese accessorie deve essere possibile accertare che si
tratta di una controprestazione esclusa dall‘imposta del locatore e non di una
controprestazione dell’amministrazione immobiliare. Il conteggio delle spese
accessorie deve essere articolato in modo da non consentire al destinatario
alcuna deduzione dell‘imposta precedente.
10.5.3.2
In caso di locazione di immobili, con opzione
In questo caso la fatturazione delle spese accessorie da parte dell’amministrazione immobiliare costituisce una controprestazione imponibile del locatore.
Vanno osservate le disposizioni riguardo alla fatturazione (F info IVA “Contabilità e fatturazione“). Di regola il locatore è menzionato sulla fattura come
prestatore, con nome e indirizzo completi e il N.IVA.
10.5.3.3
Onorario per la stesura del conteggio delle spese accessorie
L’onorario che l’amministrazione immobiliare fattura per la sua attività amministrativa e che confluisce come costo nel conteggio delle spese accessorie è
imponibile all‘aliquota normale. Occorre rilevare che, in caso di locazioni con
opzione, il locatore ha diritto di dedurre l‘imposta precedente sulla relativa
prestazione di servizi dell’amministrazione immobiliare se le fatture soddisfano i requisiti di cui all‘articolo 26 LIVA.
78
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
11
Criteri di delimitazione tra prestazioni di portineria proprie
e prestazioni di portineria imponibili acquisite presso terzi
L’amministrazione immobiliare ha la possibilità, in quanto mandatario, di
assumere un portinaio anche in nome e per conto del proprietario. Se nel
contratto di portineria, il proprietario è indicato come datore di lavoro e i
salari del portinaio sono registrati nella contabilità immobiliare del proprietario, il portinaio è considerato un dipendente del proprietario.
Se il datore di lavoro del portinaio è l’amministrazione immobiliare, quest‘ultima esegue al proprietario prestazioni di portineria imponibili all‘aliquota
normale.
12
Procedura semplificata per la correzione dell‘imposta precedente nel
caso di locazione di edifici o parti di edifici (senza opzione)
Se il contribuente utilizza beni e prestazioni di servizi nell‘ambito della sua
attività imprenditoriale sia per prestazioni imponibili (p. es. consulenze), sia
per prestazioni escluse dall‘imposta (p. es. la locazione senza opzione),
oppure se utilizza beni e prestazioni di servizi sia in ambito imprenditoriale sia
in ambito non imprenditoriale, si verifica una doppia utilizzazione che comporta una correzione dell‘imposta precedente in proporzione all’utilizzazione
(art. 29 cpv. 1 in rel. con l‘art. 30 cpv. 1 LIVA).
A titolo semplificativo il contribuente può correggere o ridurre (in caso di
sussidi) l‘imposta precedente in ambito imprenditoriale (prestazioni imponibili
e prestazioni escluse dall‘imposta risp. non controprestazioni) come segue. Le
controprestazioni per le prestazioni che secondo l‘articolo 21 capoverso 2
LIVA sono escluse dall‘imposta e per le quali non è possibile optare giusta
l‘articolo 22 capoverso 2 LIVA (impianti sportivi e appartamenti dei
portinai) vanno conteggiate con l’AFC all’aliquota normale (cosiddetta
”imposizione tacita”). Tali importi non vanno però dichiarati come cifra d’affari, bensì come correzione dell‘imposta precedente alla cifra 415 del
rendiconto IVA (F cifra 6.9).
79
Info IVA 17 concernente il settore
Neppure la semplificazione relativa a sussidi ottenuti va intesa come imposizione di una non controprestazione, bensì si tratta di un calcolo semplificato della riduzione dell‘imposta precedente. L‘ammontare dei sussidi
ottenuti va dichiarato (= 108 %) alla cifra 900, mentre la riduzione dell‘imposta precedente, calcolata all‘aliquota normale, va dichiarata alla cifra 420
del rendiconto IVA. Le summenzionate semplificazioni non sono tuttavia
ammesse in caso di locazione di edifici o parte di edifici, utilizzati a scopi
privati (eccezion fatta per l‘appartamento del portinaio).
La procedura semplificata in relazione a immobili è applicabile nei seguenti
casi (elencazione esaustiva):
l
la locazione di impianti sportivi, esclusa dall‘imposta, e quella di appartamenti dei portinai in immobili utilizzati per scopi aziendali;
l le entrate provenienti da sussidi e da altri contributi di diritto pubblico
(art. 18 cpv. 2 lett. a LIVA).
Esempio
Un impianto sportivo è dato in locazione per breve tempo (in determinate
fasce orarie o singoli giorni) alternativamente sia per ingressi individuali
imponibili, sia per locazioni a privati, escluse dall‘imposta (senza possibilità
d‘opzione). Si verifica quindi doppia utilizzazione. Invece di correggere l‘imposta precedente sulle spese, ad esempio di manutenzione, il gestore dell‘impianto sportivo può ”imporre tacitamente” le entrate provenienti dalle locazioni a privati, escluse dall‘imposta. L‘IVA risultante dalla “imposizione tacita”
delle entrate per locazioni va dichiarata come correzione dell’imposta precedente alla cifra 415 del rendiconto IVA.
L’applicazione di questa semplificazione, che va adottata almeno durante un
periodo fiscale, non necessita di un’autorizzazione da parte dell’AFC.
All‘inizio e alla fine dell’applicazione di questa semplificazione (per impianti
sportivi e appartamenti dei portinai) può rendersi necessaria una correzione
dell‘imposta precedente. Questo perché con il metodo di rendiconto effettivo
la correzione dell‘imposta precedente per conseguimento di prestazioni
escluse dall‘imposta è effettuata in una sola volta, mentre con la semplificazione la correzione è effettuata correntemente (ripartita su un arco di tempo
più lungo). In caso di sussidi la semplificazione va applicata per tutta la durata
di ammortamento dell‘oggetto finanziato.
80
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Esempio
Un contribuente costruisce un edificio industriale e decide di “imporre
tacitamente” le future entrate provenienti dalla locazione dell‘appartamento del portinaio e conseguentemente di dedurre interamente l‘imposta
precedente sugli investimenti relativi alla costruzione dell‘edificio. L‘IVA
risultante dall’imposizione tacita delle entrate provenienti dalla locazione
(= 108 %)
va dichiarata come correzione dell‘imposta precedente alla cifra 415 del
rendiconto IVA.
Cinque anni dopo (per l‘inizio del nuovo periodo fiscale) il contribuente
decide di cambiare procedura e dichiara le entrate provenienti dalla locazione
dell‘appartamento del portinaio come una prestazione esclusa dall‘imposta
(F nel rendiconto IVA; la dichiarazione va ora effettuata alle cifre 200 e 230).
Si verifica quindi una modifica d‘utilizzazione (correzione dell‘imposta precedente per consumo proprio) riguardo alla parte degli investimenti non ancora
ammortizzata per l‘appartamento del portinaio in seguito al cambiamento
della variante di correzione dell’imposta precedente (ossia decade l’imposizione tacita).
F Per maggiori dettagli sulla correzione dell‘imposta precedente e sul
calcolo del valore attuale dell‘imposta precedente vedi l‘info IVA “Modifiche d‘utilizzazione“.
81
Info IVA 17 concernente il settore
82
83
2° piano
1°-3° piano Privati
Ufficio
Appartamenti
Totale
1° piano
Ufficio
1.7.2007
1.7.2006
1.1.2005
Data del
contratto di
locazione
35
100
2'000
10
15
40
700
200
300
800
%
Superficie
m2
Leggenda: c/DIP con deduzione dell'imposta precedente
s/DIP senza deduzione dell'imposta precedente
Fiduciaria Y
Avvocato X
propria
Pianterreno
Utilizzazione
Locatario
Banca (proprietaria)
Oggetto locato
Valevole dal 1.7.2010
15
31
10
15
6
69
35
34
32.4
11.0
16.0
5.4
67.6
37.0
30.6
Chiave di riparto dell'imposta precedente
Utilizzazione
Manutenzione,
Spese accessorie
per la
Spese generali
(secondo contratto
propria attività
(secondo superficie)
di locazione)
imponibile
c/DIP
s/DIP
c/DIP
s/DIP
0 - 100 %
in %
in %
in %
in %
I Immobile
Modello
per la chiave di riparto dell‘imposta precedente (vedi cifra 3.2)
Via al Fortino 5, Bellinzona
Allegato
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Info IVA 17 concernente il settore
II
Rappresentazione grafica del trasferimento di fondi o di parte di fondi
mediante procedura di notifica
I partecipanti sono
contribuenti(1)?
no
Procedura di
notifica non
applicabile
sì
Alienante
Acquirente
Utilizzazione al
momento del
trasferimento
Comprova della
precedente utilizzazione
no
sì
Unicamente
per fini privati
Unicamente
per
prestazioni
imponibili
Ipotesi: 100 % per
prestazioni
imponibili presso
l’alienante
Doppia
utilizzazione
Procedura di notifica
Modulo n. 764
sì
Cambia il
coefficiente di
utilizzazione per
prestazioni
imponibili?
Utilizzazione
attuale al 100 %
per prestazioni
imponibili?
no
sì
Nessun
effetto
(1) La condizione è adempita se l’acquirente
diventa contribuente solo contestualmente
all’assunzione.
84
Consumo proprio risp.
sgravio fiscale successivo
Info IVA “Modifiche d’utilizzazione”
no
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Leggenda: Netto
DIP
III
Costo, IVA escl.
Deduzione dell'imposta precedente
(secondo la chiave di riparto dell'anno precedente: 75 %)
Costo, IVA incl.
Conteggio delle speseLordo
accessorie con correzione corrente dell‘imposta
precedente, pagina 1 (vedi cifra 6.3.1.1)
A) Costi di riscaldamento
a) Costi
Con opzione (75 %)
Netto Aliquota
DIP
Totale
Netto in CHF
in CHF
%
in CHF
Scorta olio combustibile all'inizio del periodo
Acquisto olio combustibile
Spazzacamino
Revisione cisterna
Onorario amministrazione
Scorta olio combustibile alla fine del periodo
5'000
10'000
263
842
421
-3'000
7'500
197
631
316
7,6
8,0
8,0
8,0
8,0
8,0
600
16
51
25
Totale costi di riscaldamento
13'526
Senza opzione
(25 %)
Totale
Lordo in CHF
Lordo in CHF
2'700
71
227
114
692
14'588
b) Ripartizione costi di riscaldamento (variabile in base al consumo [MWh])
Locazioni con opzione
Ristorante
Ufficio 1° piano
Ufficio 2° piano
Locazioni senza opzione
Appartamento 2° piano
Appartamento 3° piano
(Totale)
MWh
in %
840
480
360
35
20
15
1'680
70
MWh
in %
410
310
17
13
720
30
(2'400)
(100)
c) Ripartizione dei costi
Locazioni con opzione
Ristorante
Ufficio 1° piano
Ufficio 2° piano
Locazioni senza opzione
Appartamento 2° piano
Appartamento 3° piano
Leggenda:
Netto
DIP
Lordo
85
Quota in %
in CHF
35 (di CHF 13'526)
20 (di CHF 13'526)
15 (di CHF 13'526)
4'734
2'705
2'029
70
9'468
Quota in %
in CHF
17 (di CHF 14'588)
13 (di CHF 14'588)
2'480
1'896
30
4'376
Costo, IVA escl.
Deduzione dell’imposta precedente
(secondo la chiave di riparto dell’anno precedente: 75 %)
Costo, IVA incl.
5'380
10'800
284
909
455
-3'240
Info IVA 17 concernente il settore
III
Conteggio delle spese accessorie con correzione corrente dell‘imposta
precedente, pagina 2
B) Costi accessori
a) Costi
Con opzione (75 %)
Senza opzione
Totale
Netto
Aliquota
DIP
(25 %)
Totale
Netto in CHF
in CHF
%
in CHF
Lordo in CHF
Lordo in CHF
8,0
2,5
0,0
8,0
0,0
28
9
Elettricità
Acqua
Assicurazioni
Raccolta rifiuti
Portinaio
474
500
300
789
2'400
Totale costi accessori
4'463
356
375
225
592
1'800
47
128
128
75
213
600
84
512
512
300
852
2'400
4'576
2
b) Ripartizione dei costi (in base alla superficie in m )
Locazioni con opzione
Ristorante
Ufficio 1° piano
Ufficio 2° piano
Locazioni senza opzione
Appartamento 2° piano
Appartamento 3° piano
Quota in %
in CHF
40 (di CHF 4'463)
25 (di CHF 4'463)
10 (di CHF 4'463)
1'785
1'116
446
75
3'347
Quota in %
in CHF
15 (di CHF 4'576)
10 (di CHF 4'576)
686
458
1'144
25
C) Correzione dell'imposta precedente
a) Imposta precedente sui costi di riscaldamento
Le imposte precedenti sui costi di riscaldamento vengono fatte valere periodicamente e provvisoriamente
in base alla chiave di riparto dell'anno precedente (ossia 75 %, risp. CHF 692).
La deduzione definitiva dell'imposta precedente va stabilita in base alla nuova chiave di riparto e la deduzione
va corretta nell'ambito della finalizzazione (art. 72 LIVA). Nel summenzionato esempio è stato fatto valere
un 5 % (75 - 70 %) in troppo.
DIP in CHF
Imposta precedente fatta valere
Imposta precedente deducibile
Ulteriore correzione dell'imposta precedente
75 %
70 %
692
645
47
b) Imposta precedente sui costi accessori
Le imposte precedenti sui costi accessori vengono fatte valere periodicamente al 75 %.
Non s'impone alcuna ulteriore correzione in quanto la chiave di riparto rimane ogni anno invariata.
D) Conteggio (fatturazione) ai locatari
Per i costi di riscaldamento e i costi accessori inerenti alle locazioni con opzione va inoltre messa in conto
l'IVA all'aliquota normale. Per le locazioni senza opzione vanno addebitati gli importi summenzionati.
Leggenda:
Netto
DIP
Lordo
86
Costo, IVA escl.
Deduzione dell’imposta precedente
(secondo la chiave di riparto dell’anno precedente: 75 %)
Costo, IVA incl.
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
Leggenda: Netto
DIP
IV
Costo, IVA escl.
Deduzione dell'imposta precedente
la chiave di riparto
dell'anno
precedente: 75 %)
accessorie(secondo
con deduzione
totale
dell‘imposta
Lordo
Costo, IVA incl.
Conteggio delle spese
precedente e successiva correzione della deduzione, pagina 1
(vedi cifra 6.3.1.1)
A) Costi di riscaldamento
a) Costi
Aliquota
Netto in CHF
%
Scorta olio combustibile all'inizio del periodo
Acquisto olio combustibile
Spazzacamino
Revisione cisterna
Onorario amministrazione
Scorta olio combustibile alla fine del periodo
7,6
8,0
8,0
8,0
8,0
8,0
Totale costi di riscaldamento
DIP in CHF
Lordo in CHF
5'000
10'000
263
842
421
-3'000
800
21
67
34
5'380
10'800
284
909
455
-3'240
13'526
922
14'588
b) Ripartizione costi di riscaldamento (variabile in base al consumo [MWh])
Locazioni con opzione
Ristorante
Ufficio 1° piano
Ufficio 2° piano
MWh
840
480
360
1'680
Locazioni senza opzione
Appartamento 2° piano
Appartamento 3° piano
MWh
410
310
720
(Totale)
(2'400)
in %
35
20
15
70
in %
17
13
30
(100)
c) Ripartizione dei costi
Locazioni con opzione
Ristorante
Ufficio 1° piano
Ufficio 2° piano
Locazioni senza opzione
Appartamento 2° piano
Appartamento 3° piano
Leggenda:
Netto
DIP
Lordo
87
Quota in %
in CHF
35 (di CHF 13'526)
20 (di CHF 13'526)
15 (di CHF 13'526)
4'734
2'705
2'029
70
9'468
Quota in %
in CHF
17 (di CHF 14'588)
13 (di CHF 14'588)
2'480
1'896
30
4'376
Costo, IVA escl.
Deduzione dell’imposta precedente
(secondo la chiave di riparto dell’anno precedente: 75 %)
Costo, IVA incl.
Info IVA 17 concernente il settore
IV
Conteggio delle spese accessorie con deduzione totale dell‘imposta
precedente e successiva correzione della deduzione, pagina 2
B) Costi accessori
a) Costi
Aliquota
Netto in CHF
%
Elettricità
Acqua
Assicurazioni
Raccolta rifiuti
Portinaio
8,0
2,5
0,0
8,0
0,0
Totale costi accessori
DIP in CHF
474
500
300
789
2'400
38
12
4'463
113
Lordo in CHF
63
512
512
300
852
2'400
4'576
2
b) Ripartizione dei costi (in base alla superficie in m )
Locazioni con opzione
Ristorante
Ufficio 1° piano
Ufficio 2° piano
Locazioni senza opzione
Appartamento 2° piano
Appartamento 3° piano
Quota in %
in CHF
40 (di CHF 4'463)
25 (di CHF 4'463)
10 (di CHF 4'463)
1'785
1'116
446
75
3'347
Quota in %
in CHF
15 (di CHF 4'576)
10 (di CHF 4'576)
686
458
25
1'144
C) Correzione dell'imposta precedente
Siccome l'imposta precedente è stata fatta valere sul totale dei costi sostenuti, occorre
procedere alla seguente correzione per la parte riguardante le locazioni senza opzione:
DIP in CHF
Costi di riscaldamento
Costi accessori
30 % di CHF 922
25 % di CHF 113
Totale correzione dell'imposta precedente
277
28
305
D) Conteggio (fatturazione) ai locatari
Per i costi di riscaldamento e i costi accessori inerenti alle locazioni con opzione va inoltre messa in conto
l'IVA all'aliquota normale. Per le locazioni senza opzione vanno addebitati gli importi summenzionati.
Leggenda:
Netto
DIP
Lordo
88
Costo, IVA escl.
Deduzione dell’imposta precedente
(secondo la chiave di riparto dell’anno precedente: 75 %)
Costo, IVA incl.
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
89
Info IVA 17 concernente il settore
90
Amministrazione, locazione e vendita di immobili
91
Competenze
L’Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC) è competente per
• la riscossione dell’imposta sulle prestazioni eseguite sul territorio svizzero;
• la riscossione dell’imposta sull’acquisto di prestazioni eseguite da imprese
con sede all’estero.
L’Amministrazione federale delle dogane (AFD) è competente per
• la riscossione dell’imposta sull’importazione di beni.
Le informazioni rilasciate da altri uffici non sono giuridicamente vincolanti.
Potete raggiungere la Divisione principale IVA come segue:
per scritto:
Amministrazione federale delle contribuzioni
Divisione principale dell’imposta sul valore aggiunto
Schwarztorstrasse 50
3003 Berna
per fax:
031 325 75 61
per e-mail:
[email protected]
Vogliate assolutamente indicare il vostro indirizzo
postale, il vostro numero di telefono e, se disponibile,
il vostro N.IVA.
Le pubblicazioni dell‘AFC riguardanti l‘IVA sono ottenibili:
• in forma elettronica tramite internet:
www.estv.admin.ch (Webcode: d_04120_it)
• in forma cartacea: Ufficio federale delle costruzioni
e della logistica UFCL
Distribuzione pubblicazioni
Stampati IVA
3003 Berna
605.530.17 I
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