Willkommen
Bainvegni
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Bienvenue
Amt für Schätzungswesen Graubünden
Uffizi da stimaziun dal Grischun
Ufficio delle stime dei Grigioni
Bewertung einer
Immobilie vor / nach
einer Sanierung
Romano Kunz
lic. oec. HSG, MAS FHO in Real Estate Management
Chur, 25. Oktober 2012
Seite 1
SVKG Herbsttagung 2012
Thema
Tema
Tema
Thème
Amt für Schätzungswesen Graubünden
Uffizi da stimaziun dal Grischun
Ufficio delle stime dei Grigioni
Thema
 Bewertung vor / nach einer Sanierung
 Sind grüne Immobilien mehr wert?
Lohnt sich eine energetische Sanierung?
 Modellanlage:
1 MFH energetisch saniert
1 MFH gut unterhalten
Seite 2
Haus "A"
Haus "B"
SVKG Herbsttagung 2012
Vorgehen
Proceder
Procedimento
Procédure
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Vorgehen
 Haus A:
- Situation vor der Sanierung
- Sanierung mit energetischen Massnahmen
- Situation nach der Sanierung
 Haus B
- Beurteilungskriterien für Sanierungsstrategien
 Fazit
Seite 3
SVKG Herbsttagung 2012
Vergleich von zwei Immobilien
Cumparaziun da dus immobiglias
Confronto dei due immobili
Comparaison entre deux immeubles
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Vergleich von zwei Immobilien
Immobilie B
«gut unterhalten»
Immobilie A
«umfassend saniert»
Seite 4
SVKG Herbsttagung 2012
Orthofoto
Maletg da satellit
Orthofoto
Orthophotographie
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Einkauf,
Bank, Post
Primarschule
Sportplatz
Gewerbeschule
Bahn / Postauto
Quelle: search.ch
Seite 5
SVKG Herbsttagung 2012
GIS-Situationsplan
Plan da situaziun dal GIS
Piano della situazione GIS
Plan de situation GIS
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A
B
Seite 6
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Umgebung
Conturn
Ambiente
Environnement
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Mittel bis stark frequentierte Strasse auf der Südwestseite (Balkon), ÖV, Stadtbus
Ruhige Rückseite mit Grünfläche (N-O Fassade)
Seite 7
Nachbarsgebäude Süd
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Eckdaten Haus A
Datas fundamentalas chasa A
Dati di riferimento casa A
Statistiques de référence maison A
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Eckdaten Haus A
 Wohnzone:
W3
 AZ:
0.6
 Grundstücksfläche:
1250 m2
 BGF:
1284 m2
 Baujahr:
Sanierung:
1954
2008
 Raumkonzept:
8 3-Zimmerwohnungen à 55 m²
8 4-Zimmerwohnungen à 64 m²
UG; Keller, allg. Räume
(keine Garagen / Abstellplätze)
 Kubatur vor Sanierung:
Kubatur nach Sanierung:
4100 m3 (SIA 416)
4390 m3 (SIA 416)
 Heizung vor Sanierung:
Ölheizung
Heizung nach Sanierung: Gasheizung
Seite 8
SVKG Herbsttagung 2012
Grundriss
Plan orizontal
Pianta
Plan
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Grundriss
Seite 9
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Vor Sanierung
Avant la sanaziun
Prima della ristrutturazione
Avant l’assainissement
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Realwert vor der Sanierung
Angaben in CHF
Boden
1250 m²
à
1350
4100 m³
à
575
2'357'500
Wertminderung
45%
-1'060'875
Zeitwert
55%
1'296'625
Baunebenkosten
5.5%
Neuwert
(SIA 416)
1'687'500
1'296'625
129'663
Rundung
1'212
Realwert
3'115'000
Seite 10
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Vor Sanierung
Avant la sanaziun
Prima della ristrutturazione
Avant l’assainissement
Amt für Schätzungswesen Graubünden
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Mietzins-Soll vor der Sanierung
m²
Miete vor
Sanierung/J
Miete pro
m² NF/J
3-Zimmerwohnung
440
77'484
176
EG
1. OG
2. OG
3. OG
EG
1. OG
2. OG
3. OG
55
55
55
55
55
55
55
55
7'032
10'560
6'300
10'560
12'780
11'316
7'200
11'736
128
192
115
192
232
206
131
213
4-Zimmerwohnung
512
79'908
156
EG
1. OG
2. OG
3. OG
EG
1. OG
2. OG
3. OG
64
64
64
64
64
64
64
64
9'240
8'640
8'856
9'120
8'520
13'728
8'700
13'104
144
135
138
143
133
215
136
205
952
157'392
165
Anz. Wohnungstyp
8
8
16 3- und 4-Zimmer
Mietwert
Seite 11
157'400
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Vor Sanierung
Avant la sanaziun
Prima della ristrutturazione
Avant l’assainissement
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Ertragswert vor der Sanierung
Mietwert (CHF)
157'400
157'400
Bruttokapitalisierung
Nettokapitalisierung
%-Annahme nach ASW / SHB
Zahlen gem. Liegenschaftsabrechnung
Anteile
Kap.Satz
in %
Anteil an
Mieten
in %
Anteil an
Mieten
in CHF
Anteile
Kap.Satz
in %
Anteil an
Mieten
in %
Anteil an
Mieten
in CHF
Betriebskosten
0.20%
2.90%
4'562
1.79%
2'824
Unterhalt
1.30%
18.84%
29'655
12.47%
19'630
Verwaltungskosten
0.30%
4.35%
6'843
4.46%
7'026
Mietzinsrisiko
0.15%
2.17%
3'422
1.11%
1'742
Rückstellungsbedarf
1.20%
17.39%
27'374
18.42%
29'000
Bewirtschaftungskosten
3.15%
45.65%
71'857
38.26%
60'222
Basiszinssatz
3.75%
54.35%
85'543
61.74%
97'178
Tatal Kapitalisierungssatz
6.90%
100%
157'400
100%
157'400
3.75%
Ertragswert = Mietwert : Kapitalisierungssatz * 100 =
2'281'159
2'591'413
Ertragswert gerundet
2'280'000
2'590'000
Seite 12
SVKG Herbsttagung 2012
25J., 50%
14%
Vor Sanierung
Avant la sanaziun
Prima della ristrutturazione
Avant le assainissement
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Uffizi da stimaziun dal Grischun
Ufficio delle stime dei Grigioni
Marktwert vor der Sanierung
Bruttokap.
Nettokap.
Realwert
3'115'000
3'115'000
Ertragswert
2'280'000
2'590'000
2
2
Marktwert = (EW * 2 + RW) 3 =
2'558'333
2'765'000
Marktwert, gerundet
2'560'000
2'765'000
Bruttorendite = MW / VW *100
6.15%
5.69%
Nettorendite = Kapitalzins / VW * 100
3.34%
3.51%
Angaben in CHF
Gewichtung des Ertragswerts
Seite 13
SVKG Herbsttagung 2012
8%
Sanierung
Sanaziun
Ristrutturazione
Assainissement
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Grosszyklische Sanierung
Investitionen (Angaben in CHF)
Kosten
Energetische
Sanierung
Wertverm.
Investitionen
Zyklisch
Baumeisterarbeiten
220'000
50'000
20'000
150'000
Montagebau in Stahl (Balkone)
180'000
Fenster / Sonnenschutz
120'000
45'000
75'000
15'000
8'000
7'000
190'000
160'000
30'000
Spenglerarbeiten
Fassaden / Putz / Dämmungen
Elektrische Installationen
85'000
Heizungsinstallation (Gas)
27'000
180'000
20'000
65'000
27'000
Sanitärinstallationen
172'000
85'000
87'000
Küchen
180'000
20'000
160'000
Schreinerarbeiten
45'000
15'000
30'000
Boden- Wandbeläge
105'000
105'000
Innere Malerarbeiten
81'000
81'000
Honorare Architekt / Sanitär / Ingenieur
Baureinigung / Übriges
Subvention Kanton
Total BKP II
160'000
Neuwert vor Sanierung
Seite 14
42'000
35'000
20'000
83'000
20'000
-80'000
-80'000
1'520'000
240'000
360'000
920'000
16%
24%
61%
Investitionsanteile
Total
2'357'500
1'520'000
64%
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Sanierung
Sanaziun
Ristrutturazione
Assainissement
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Subventionen, energetische Gesamterneuerung
Gebäudeteil
Fläche
in m²
Fassade
950
Dach
400
Total
1'350 à
Ansatz
CHF
Total
CHF
60 (30 x 2)
81'000
Decke 3. OG, Kaltestrich
Seite 15
SVKG Herbsttagung 2012
Nach Sanierung
Suenter la sanaziun
Dopo la ristrutturazione
Après l’assainissement
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Uffizi da stimaziun dal Grischun
Ufficio delle stime dei Grigioni
Waschküche mit Secomat und isolierter Decke
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SVKG Herbsttagung 2012
Nach Sanierung
Suenter la sanaziun
Dopo la ristrutturazione
Après l’assainissement
Amt für Schätzungswesen Graubünden
Uffizi da stimaziun dal Grischun
Ufficio delle stime dei Grigioni
Wohnbereich
Seite 17
SVKG Herbsttagung 2012
Nach Sanierung
Suenter la sanaziun
Dopo la ristrutturazione
Après l’assainissement
Amt für Schätzungswesen Graubünden
Uffizi da stimaziun dal Grischun
Ufficio delle stime dei Grigioni
Der Balkon: Das wichtigste Zimmer!
Seite 18
SVKG Herbsttagung 2012
Heizkosten
Custs da stgaudament
Costi dell'riscaldamento
Frais de chauffrage
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Heizkosten vor und nach der Sanierung
Nutzfläche ohne Balkon (m²)
Jahr
952
Heizkosten
CHF
CHF / m2
Wohnfläche
Reduktion
Heizkosten mit Öl vor der Sanierung
2007*
18'880
19.83
2006*
16'052
16.86
2005*
13'344
14.02
Heizkosten vor Sanierung Ø
16'092
16.90
2011
13'266
13.93
2010
11'828
12.42
2009
10'365
10.89
Heizkosten nach Sanierung Ø
11'820
12.42
Heizkosten mit Gas nach der Sanierung
Einsparnis pro Jahr
4'272
Einsparnis pro Whg./Mt.
22.25
- 26.55%
*) Gerechnet mit Preisniveau 2009 - 2011
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Nach Sanierung
Suenter la sanaziun
Dopo la ristrutturazione
Après l’assainissement
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Realwert nach der Sanierung
Angaben in CHF
Boden
1250 m²
à
1350
4390 m³
à
675
2'963'250
Wertminderung
15%
-444'488
Zeitwert
85%
2'518'763
Baunebenkosten
5.5%
Neuwert
(SIA 416)
1'687'500
2'518'763
162'979
Rundung
759
Realwert
4'370'000
Seite 20
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Nach Sanierung
Suenter la sanaziun
Dopo la ristrutturazione
Après l’assainissement
Amt für Schätzungswesen Graubünden
Uffizi da stimaziun dal Grischun
Ufficio delle stime dei Grigioni
Mietzins-Soll nach der Sanierung
Anz. Wohnungstyp
8
8
m²
Miete vor
Sanierung/J
Miete pro
m² NF/J
Miete vor
Sanierung/J
Miete pro
m² NF/J
3-Zimmerwohnung
440
77'484
176
114'468
260
EG
1. OG
2. OG
3. OG
EG
1. OG
2. OG
3. OG
55
55
55
55
55
55
55
55
7'032
10'560
6'300
10'560
12'780
11'316
7'200
11'736
128
192
115
192
232
206
131
213
15'000
14'760
11'004
15'192
14'904
13'920
14'880
14'808
273
268
200
276
271
253
271
269
4-Zimmerwohnung
512
79'908
156
115'968
227
EG
1. OG
2. OG
3. OG
EG
1. OG
2. OG
3. OG
64
64
64
64
64
64
64
64
9'240
8'640
8'856
9'120
8'520
13'728
8'700
13'104
144
135
138
143
133
215
136
205
12'732
16'536
16'356
16'464
13'416
11'784
16'476
12'204
199
258
256
257
210
184
257
191
952
157'392
165
230'436
242
16 3- und 4-Zimmer
Mietwert
Seite 21
157'400
230'000
SVKG Herbsttagung 2012
Nach Sanierung
Suenter la sanaziun
Dopo la ristrutturazione
Après l’assainissement
Amt für Schätzungswesen Graubünden
Uffizi da stimaziun dal Grischun
Ufficio delle stime dei Grigioni
Ertragswert nach der Sanierung
Mietwert (CHF)
230'000
230'000
Bruttokapitalisierung
Nettokapitalisierung
%-Annahme nach ASW / SHB
Zahlen gem. Liegenschaftsabrechnung
Anteile
Kap.Satz
in %
Anteil an
Mieten
in %
Anteil an
Mieten
in CHF
Anteile
Kap.Satz
in %
Anteil an
Mieten
in %
Anteil an
Mieten
in CHF
Betriebskosten
0.20%
3.23%
7'419
1.55%
3'557
Unterhalt
0.90%
14.52%
33'387
6.64%
15'268
Verwaltungskosten
0.30%
4.84%
11'129
4.73%
10'883
Mietzinsrisiko
0.15%
2.42%
5'565
1.10%
2'525
Rückstellungsbedarf
0.90%
14.52%
33'387
15.65%
36'000
Bewirtschaftungskosten
2.45%
39.52%
90'887
29.67%
68'233
Basiszinssatz
3.75%
60.48%
139'113
70.33%
161'767
Tatal Kapitalisierungssatz
6.20%
100%
230'000
100%
230'000
3.75%
Ertragswert = Mietwert : Kapitalisierungssatz * 100 =
3'709'677
4'313'787
Ertragswert gerundet
3'710'000
4'315'000
Seite 22
SVKG Herbsttagung 2012
25J., 50%
16%
Nach Sanierung
Suenter la sanaziun
Dopo la ristrutturazione
Après l’assainissement
Amt für Schätzungswesen Graubünden
Uffizi da stimaziun dal Grischun
Ufficio delle stime dei Grigioni
Marktwert nach der Sanierung
Bruttokap.
Nettokap.
Realwert
4'370'000
4'370'000
Ertragswert
3'710'000
4'315'000
1
1
Marktwert = (EW + RW) 2 =
4'040'000
4'342'500
Marktwert, gerundet
4'040'000
4'340'000
Bruttorendite = MW / VW *100
5.69%
5.30%
Nettorendite = Kapitalzins / VW * 100
3.44%
3.73%
Angaben in CHF
Gewichtung des Ertragswerts
Seite 23
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7%
Vergleich
Cumparaziun
Confronto
Comparaison
Amt für Schätzungswesen Graubünden
Uffizi da stimaziun dal Grischun
Ufficio delle stime dei Grigioni
Vergleich vor und nach der Sanierung
4'500'000
4'000'000
3'500'000
3'000'000
2'500'000
Vor Sanierung
2'000'000
Nach Sanierung
1'500'000
1'000'000
500'000
0
NW
Entw.
ZW
RW
250'000
200'000
150'000
Vor Sanierung
100'000
Nach Sanierung
50'000
0
MW
Seite 24
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EW
VW
Konsequenzen
Consequenza
Conseguenze
Conséquences
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Konsequenzen der Sanierung
 Anstieg der Mieten um CHF 72'600.- oder um 46%.
 Heizkosten sind tiefer für die Mieter.
 Grösster Zusatznutzen nach der Sanierung sind die Balkone:
- viel grössere Flächen
- keine Kältebrücken
 Steigerung der Vermietbarkeit.
 Schallschutz ist nicht gelöst.
 Zusatzkosten für energetische Massnahmen sind in
Kombination mit einer zyklischen Sanierung relativ gering.
 Höhere Nettorendite, Nachhaltigkeit Ertrag verbessert.
Seite 25
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Haus B
Chasa B
Casa B
Maison B
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Überlegungen für Haus B
 Wer ist Eigentümer?
- Was ist seine Immobilienstrategie?
- Wie sind seine finanziellen Verhältnisse?
 Mehrfamilienhaus
- Was wurde in den letzten Jahren investiert?
- Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten?
- Besteht aufgestauter Unterhaltsbedarf?
- Besteht sofortiger Investitionsbedarf?
- Wann steht die nächte grosszyklische Sanierung an?
- Welche energetischen Massnahmen rechnen sich?
 Subventionen und Steueroptimierung
- Welche Massnahmen ergeben wie viele Subventionen?
- Was ist bezüglich Steueroptimierung möglich?
 Recht / Markt
- Ist der Markt bereit, höhere Mieten zu zahlen?
- Was für Mietzinserhöhungen sind rechtlich erlaubt?
Seite 26
SVKG Herbsttagung 2012
Fazit
Facit
Sintesi
Bilan
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Fazit
 Aussage zu grünen Immobilien
Aufgrund dieses Beispiel kann kein generelles Urteil gefällt
werden, ob grüne Immobilien mehr wert sind.
Falls energetische Massnahmen mit grosszyklischen
Sanierungen kombiniert werden, ist die Ausgangslage
günstig, dass der Grenznutzen höher ist als die
Grenzkosten.
 Jeder Einzelfall ist zu prüfen
Es sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen – isoliert
energetische Fragen zu beantworten ist nicht ratsam.
 Bewertungstechnische Aspekte
Auch im konkreten Einzelfall bewegt man sich schnell im
Bereich von Annahmen. Diese müssen auf den
Hauseigentümer abgestimmt sein.
Seite 27
SVKG Herbsttagung 2012
Diskussion
Discussiun
Discussione
Discussion
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Diskussion
Seite 28
SVKG Herbsttagung 2012
Vielen Dank
Grazia fitg
Grazie mille
Merci beaucoup
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Ufficio delle stime dei Grigioni
Vielen Dank
Grazia fitg
Grazie mille
Merci beaucoup
Seite 29
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Herausgeber
Amt für Schätzungswesen Graubünden
Bilder
Fotos Gebäude: Amt für Schätzungswesen Graubünden
Satellitenbild Chur ©www.search.ch
Grafik Labyrinth ©www.hyperwriting.de
Foto Käser ©Andrea Badrutt
Foto Steinbock Abschlussfolie ©Andrea Badrutt
Alle anderen Fotos: Graubünden Ferien, Kanton Graubünden
Seite 30
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