Workshop sulla bonifica
La riqualificazione ambientale di
Bagnoli
Clementina Chieffo
dottore commercialista – economista ambientale
20 ottobre 2004
1904 Costruzione dell’acciaieria ILVA, inizio attività produttiva nel 1910
con la logica del ciclo integrato
1924 a causa di una forte crisi post-bellica l’ILVA rimane ferma
1937 accanto al centro siderurgico si insedia l’ETERNIT che produceva
manufatti in cemento amianto
1947 nasce la CEMENTI ( gruppo IRI) con l’obiettivo di utilizzare come
materia prima per la produzione del cemento un sottoprodotto delle
lavorazioni siderurgiche: la loppa
1961 dalla fusione fra l’ILVA e la Corigliano, nasce l’ITALSIDER
1976 fu istituito un Comitato Governativo con il compito di analizzare le
aree di perdita del gruppo IRI
1991 l’ILVA cessò definitifamente la sua attività sulla base di una decisione
della Commissione Europea
 1994 con delibera CIPE viene approvato il “Piano di recupero ambientale”
per avviare l’opera di bonifica del territorio alla fruibilità per usi diversi da
quelli industriali ed in linea con gli indirizzi urbanistici del Comune di Napoli
1996 fu costituita la società Bagnoli Futura S.p.A. con il compito specifico
di attuare l’imponente progetto di bonifica e delle aree ex ILVA ed ex
ETERNIT
1996 legge 582/96 “Disposizioni urgenti per il risanamento delle aree di
Bagnoli e di Sesto San Giovanni” tra l’altro istituisce il Comitato di
Coordinamento ed Alta Sorveglianza e la Commissione di Esperti di natura
tecnico scientifica
1998 viene approvata la Variante dell’Area Occidentale ( Coroglio) al
Piano Regolatore Generale del Comune di Napoli con la stesura del Piano
particolareggiato esecutivo, con la previsione della creazione di una Società di
Trasformazione Urbana ( S.T.U)
La Variante per la Zona occidentale al Piano Regolatore Generale
prevede:
• di “salvaguardare l’ambiente naturale e gli insediamenti storici attraverso il
ripristino dell’integrità fisica e culturale del territorio”
• di “riqualificare gli insediamenti esistenti recuperando le aree dismesse
attraverso la creazione di insediamenti integrati” con attrezzature per il
turismo e lo svago
• la “localizzazione di attività ad alto contenuto tecnologico attraverso la
rivalutazione degli spazi pubblici oggi occupati dai resti degli stabilimenti
industiali”
La legge finanziario 388/2000 indica il sito di Bagnoli- Coroglio come
sito d’interessa nazionale ai fini della bonifica
Il Comune di Napoli ha la facoltà di acquisire la proprietà dell’area di
Bagnoli
Nel 2002 nasce la Bagnolifutura S.p.A. società di trasformazione
urbana tra il Comune di Napoli, la Regione Campania e la Provincia di
Napoli
obiettivo principale
“ progettazione e realizzazione di inteventi di trasformazione urbana, nel
territorio di Napoli, in attuazione delgi strumenti urbanistici vigenti (…)
a tal scopo essa può pervenire al possesso delle aree interessate
dall’intervento (…) per procedere alla loro bonifica, trasformazione,
manutenzione, gestione e commercializzazione”
 2002 il Comune di Napoli presenta il nuovo Piano Urbanistico Esecutivo (
P.U.E.) approvato in data 05/11/2003 esso prevede in linea di massima:
- la nascita di un grande parco naturale che occupa una superficie di 120ha;
- la costruzione di strutture alberghiere;
- insediamenti urbani integrati;
- aree destinate alle spiagge;
- un parco sportivo attrezzato da 42 ha;
- la creazione di un porto canale, ovvero una vera e propria darsena per le
barche.
 2003 il Governo sblocca i fondi per la bonifica permettendo la ripresa dei
lavori di demolizione e di bonifica in base a quanto previsto nel Piano di
Completamento
Il Piano di Risanamento dei terreni ha l’obiettivo di decontaminare i suoli ed i
riporti - un idea di alcuni quantitativi:
Il trattamento dei materiali della
bonifica
Le prospettive di sviluppo economico ambientale dell’area
L’R.T.I. ACBGroup S.p.A. e Rothschild Italia S.p.A. ha redatto un piano su
base decennale (2004/2013) e considera quale punto di partenza l’attuale
situazione economico finanziaria di Bagnolifutura.
Gli scenari ipotizzati per Bagnolifutura sono :
• Immobiliare - prevede principalmente che Bagnolifutura, acquisite le aree,
effettui la bonifica, proceda alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e
di edificazione degli immobili previsti, nonché la successiva
commercializzazione degli edifici realizzati. Le fonti di ricavo per la STU sono
costituite dalla vendita degli immobili realizzati e dalla cessione dei diritti di
gestione a terzi.
• Valorizzazione - Bagnolifutura, acquisite le aree, principalmente procede
alla realizzazione delle attività di bonifica e degli interventi infrastrutturali
(urbanizzazione) cedendo poi a terzi la realizzazione delle iniziative sui terreni
resi edificabili. Le fonti di ricavo per la STU sono costituite dalla vendita dei
terreni resi edificabili e dalla cessione dei diritti di gestione a terzi.
Nello scenario immobiliare i dati cumulati nel periodo di Piano
presentano:
Ricavi stimati per circa 1.335 Ml di Euro; la fonte principale di ricavo è
costituita dalla vendita di immobili destinati all’edilizia non residenziale.
Costi stimati per 1.054 Ml di Euro;
Margine operativo teorico di 281 Ml di Euro.
Naturalmente finanziariamente, i primi cinque anni di piano sono
caratterizzati da un elevato assorbimento di risorse, raggiungendo
un’esposizione massima nel 2007, per circa 420 Ml di Euro, per effetto
principalmente dello sfasamento tra il momento in cui sono sostenuti i
costi di realizzazione degli interventi ed il momento in cui si realizzano
le vendite.
Dal 2008 BagnoliFutura inizia a generare un cash flow positivo.
Nello scenario valorizzazione i dati cumulati nel periodo di Piano
determinano:
 Ricavi stimati per 289 Ml di Euro, le fonti principali di ricavo sono
costituite principalmente dalla vendita dei terreni destinati all’edilizia non
residenziale;
Costi stimati pari a 458 Ml di Euro;
 Margine operativo negativo di 169 Ml di Euro.
Tale scenario non genera risultati positivi sia in termini economici sia
finanziari.
Un raffronto tra scenari:
Gli scenari di valorizzazione, sia in Ipotesi A che in Ipotesi B, non sono
sostenibili sotto il profilo economico finanziario, il loro raggiungimento
richiederebbe ulteriori interventi finanziari di sostegno pubblico
Lo scenario B presenta un profilo di maggiore convenienza per la
STU rispetto allo scenario A in quanto consente:
- una maggiore capacità di finanziamento: fabbisogno finanziario
complessivo risulta inferiore a circa il 40%
- una maggiore creazione di valore: le disponibilità di cassa generate al
completamento dell’iniziativa sono superiori del 131%;
- un migliore profilo “rischio-rendimento” del Progetto in quanto a fronte
di una migliore redditività si ha un fabbisogno di capitali inferiore.
Nel caso Bagnolifutura prosegua la sua attività, si prospettano due
possibili missioni alternative:
Missione di “Supporto”: terminata l’opera di riqualificazione
territoriale di Bagnoli- Coroglio, la Bagnolifutura si pone quale società
di servizi occupandosi esclusivamente della Gestione del Parco,
dell’Archeologia Industriale e della fornitura di servizi a Valore Aggiunto
per le strutture ubicate nell’area.
Missione di tipo “Industriale”: Bagnolifutura pone l’esperienza
acquisita nella riqualificazione per altre situazioni similari, divenendo
società progettuale e gestionale nei problemi di riconversione d’area.
In conclusione:
Includere nel processo Analisi Economico Ambientali, oltre alle tradizionali
analisi economico finanziarie, può consentire di “virare” in funzione della
dinamica e della complessità dell’intervento singolo e del progetto
complessivo.
Questa grande sfida non potrà essere solo del quartiere e della città, ma dovrà
essere il vero motore di cambiamento culturale dell’approccio economico
ambientale dimostrando che includere “nei conti” contabilizzando altri fattori,
determina maggiori e migliori condizioni di stabilità e soprattutto una visione
del futuro sostenibile.
Grazie!!
Da fare