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TRIBUNALE DI SALERNO
TERZA SEZIONE CIVILE – UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
OGGETTO: Espropriazione Immobiliare
N. Ruolo G.E.: 504/2013
____________________________________________________________

CREDITORE PROCEDENTE: OMISSIS
rappresentato dall’avv. Adinolfi Pasquale – via A. Diaz n. 13 – 84013 Cava dei Tirreni (SA)

DEBITORE: OMISSIS
_____________________________________________________________
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
10/03/2014
il tecnico incaricato: ing. Giovanni Pantaleone – via San Giovanni Bosco 31 – Salerno – tel. 333 8677292 – PEC:
[email protected]
INDICE
premessa
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PREMESSA
pag.
…………...
RISPOSTA AI QUESITI n. 1; n. 2; n. 3
…………………………………………………………..3
…………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 4
…………………………………………………………...5
…………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 5
…………………………………………………………...7
…………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 6
………………………………………………………….14
…………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 7
………………………………………………………….15
…………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 8
………………………………………………………….16
…………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 9
………………………………………………………….17
…………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 10
RISPOSTA AL QUESITO n. 11
………………………………………………………….18
………….………………………………………………………….19
…………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 12
………………………………………………………….21
……………………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 13
……………………………………………….22
……………………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 14
……………………………………………….23
……………………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 15
……………………………………………….24
……………………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 16
……………………………………………….28
……………………..
RISPOSTA AL QUESITO n. 17
……………………………………………….29
……………………..
RIEPILOGO
……………………………………………….30
……………………..
……………………………………………….31
indice
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PREMESSA

In data 30/07/2013 OMISSIS depositava presso il Tribunale di Salerno istanza di vendita dei beni
immobiliari di proprietà del OMISSIS oggetto di pignoramento trascritto a Salerno in data 12/07/2013 ai numeri
25007 RG / 20713 RP per la somma di € 154.071,35.

Con decreto reso in data 14/10/2013 il Giudice dell’Esecuzione dott. Brancaccio Alessandro nominava
il sottoscritto ing. Pantaleone Giovanni quale esperto per la stima dei beni pignorati nell’ambito della presente
procedura esecutiva iscritta innanzi al Tribunale di Salerno al numero 504/13, convocandolo per il
conferimento dell’incarico e la prestazione del giuramento per il giorno 29/10/2013.

In data 13/01/2014 il sottoscritto, avvalendosi della collaborazione dell’ausiliario tecnico ing. Ferraioli
Carmen, effettuava l’accesso ai beni oggetto di stima siti in Salerno in piazza del Maestrale, alla presenza del
dott. OMISSIS e dell’arch. OMISSIS, rispettivamente funzionario responsabile e funzionario tecnico dell’Ufficio
Demanio e Patrimonio del Comune di Salerno.

In data 12/02/2014 il sottoscritto chiedeva ed otteneva proroga dei termini di deposito dell’elaborato
peritale fino al 15/03/2014.
Pertanto, esaminati gli atti, esperite le dovute indagini ed effettuato il sopralluogo, sulla base di tutte le
informazioni raccolte, il sottoscritto ha redatto la presente perizia tecnica, comprensiva dei seguenti allegati:
1. verbale di sopralluogo;
2. titolo di provenienza;
3. documentazione catastale:
o
mappa in scala 1:2000;
o
planimetria in scala 1:200;
o
visura storica per immobile;
4. documentazione ipocatastale:
o
ispezione ipotecaria per soggetto;
o
ispezione ipotecaria per immobile;
o
visure ipotecarie in forma estesa;
5. urbanistica;
6. titoli autorizzativi di costruzione;
indice
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7. planimetrie con rilievo metrico in scala 1:100;
8. rilievo fotografico;
9. riscontri immobiliari;
10. supporto magnetico.
segue risposta ai quesiti n.1; 2; 3 →
RISPOSTA AI QUESITI n. 1; n. 2; n. 3
1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall’art.
567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza
o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione
delle operazioni;
2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa
ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e, tuttavia,
manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda
l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la
documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla
relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da
4 a 12;
Si premette che i beni dei quali il creditore procedente ha prodotto istanza di vendita (depositata il 30/07/2013
presso la cancelleria del Tribunale di Salerno) sono identificati nell’atto di pignoramento (notificato al debitore
in data 04/07/2013) come segue:
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a) “immobile sito in Salerno, alla P.zza Del Maestrale snc, riportato al N.C.E.U. di detto Comune al fol.
42, p.lla 237, sub 1, di natura C/2, piano T, di mq 35”;
b) “immobile sito in Salerno, alla P.zza Del Maestrale snc, riportato al N.C.E.U. di detto Comune al fol.
42, p.lla 237, sub 2, di natura C/2, piano T, di mq 16”;
c) “immobile sito in Salerno, alla P.zza Del Maestrale snc, riportato al N.C.E.U. di detto Comune al fol.
42, p.lla 237, sub 3, di natura C/2, piano T, di mq 35”;
d) “immobile sito in Salerno, alla P.zza Del Maestrale snc, riportato al N.C.E.U. di detto Comune al fol.
42, p.lla 237, sub 4, di natura C/2, piano T, di mq 46”.
Dall’esame degli atti depositati, il sottoscritto ha potuto accertare che i beni pignorati consistono
esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista dall’art. 567 cod. proc. civ. risulta presente,
completa ed idonea. Nello specifico tale documentazione (depositata il 14/10/2013) è stata prodotta mediante:

quattro visure catastali storiche per immobile (SA0303973; SA0303977; SA0303986; SA0303989 tutte del
12/09/2013) riportanti gli identificativi catastali attuali;

certificato dello stato ipotecario (iscrizioni contro e trascrizioni a favore e contro) relativo al soggetto
debitore OMISSIS proprietario esclusivo ultraventennale degli immobili (ispezione protocollo SA106399
del 12/09/2013).
Inoltre si precisa che:

l’idoneità della documentazione prevista dall’art. 567 cod. proc. civ. è in ordine anche rispetto alla
tempistica di deposito;

risulta prodotta la nota di trascrizione del pignoramento con attestazione a firma del Conservatore di
assenza di precedenti pignoramenti nel ventennio antecedente la data di trascrizione.
segue risposta al quesito n.4 →
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RISPOSTA AL QUESITO n. 4
4) identifichi, con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile pignorato,
verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di
altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, ove in queste ultime risulti già espletata la
relazione tecnica, sospenda le operazioni peritali, relazionando comunque al g.e.;
I beni oggetto dell’esecuzione consistono in quattro locali a destinazione d’uso magazzino ubicati al piano
terra di un fabbricato costruito nella prima metà degli anni ’80, sito in piazza del Maestrale in località Fuorni,
nella zona a est del territorio comunale di Salerno. In particolare gli immobili appartengono al tessuto
suburbano che si sviluppa lungo l’asse viario che collega il quartiere San Leonardo all’abitato di
Pontecagnano, in un comprensorio non interessato né da particolare viabilità né da strutture funzionali ad
attività commerciali. Tale zona è dunque emarginata rispetto all’area urbana, tuttavia negli ultimi tempi ha fatto
registrare crescenti interessi all’insediamento di nuovi nuclei residenziali, sostenuti dalle politiche di sviluppo
del territorio del Comune di Salerno.
L’inquadramento territoriale appena descritto è riscontrabile nell’immagine che segue nella quale si rende
conto della geolocalizzazione di piazza del Maestrale nell’ambito più vasto del territorio comunale.
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È possibile raggiungere gli immobili percorrendo la SS18 lungo il tratto che prende il nome di via Fuorni, per
immettersi in via Monticelli in prossimità della Centrale del Latte e raggiungere quindi piazza del Maestrale. I l
contesto urbanistico all’interno del quale si collocano i beni (circoscritti in giallo) è ripreso dalla foto che segue.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Come da indagini effettuate presso l’Agenzia delle Entrate di Salerno, il sottoscritto ha identificato
catastalmente le quattro unità immobiliari oggetto del pignoramento (indicate rispettivamente LOTTI a; b; c; d)
nelle configurazioni particellari che seguono.
LOTTO a)
comune: Salerno;
indirizzo: piazza del Maestrale snc; piano T; edificio 4;
intestato: OMISSIS, proprietà per 1/1;
catasto: Fabbricati;
IDENTIFICAZIONE CATASTALE – LOTTO a)
DATI IDENTIFICATIVI
DATI DI CLASSAMENTO
foglio
particella
sub
categoria
classe
consistenz
a
rendita
42
237
1
C/2
5
35 m²
€ 157,26
CONFINI
indice
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L’immobile è confinato: a nord con il locale commerciale sub 2; a est con il portico; a sud con area esterna; a
ovest con l’androne di ingresso della palazzina 4 scala C.
LOTTO b)
comune: Salerno;
indirizzo: piazza del Maestrale snc; piano T; edificio 4;
intestato: OMISSIS, proprietà per 1/1;
catasto: Fabbricati;
IDENTIFICAZIONE CATASTALE – LOTTO b)
DATI IDENTIFICATIVI
DATI DI CLASSAMENTO
foglio
particella
sub
categoria
classe
consistenz
a
rendita
42
237
2
C/2
5
16 m²
€ 71,89
CONFINI
L’immobile è confinato: a nord con il portico; a est con il portico; a sud con il locale commerciale sub 1; a ovest
con area esterna.
LOTTO c)
comune: Salerno;
indirizzo: piazza del Maestrale snc; piano T; edificio 4;
intestato: OMISSIS, proprietà per 1/1;
catasto: Fabbricati;
IDENTIFICAZIONE CATASTALE – LOTTO c)
DATI IDENTIFICATIVI
DATI DI CLASSAMENTO
foglio
particella
sub
categoria
classe
consistenz
a
rendita
42
237
3
C/2
5
35 m²
€ 157,26
CONFINI
L’immobile è confinato: a nord con il locale commerciale sub 4; a est con il portico; a sud con il portico.
LOTTO d)
indice
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comune: Salerno;
indirizzo: piazza del Maestrale snc; piano T; edificio 4;
intestato: OMISSIS, proprietà per 1/1;
catasto: Fabbricati;
IDENTIFICAZIONE CATASTALE – LOTTO d)
DATI IDENTIFICATIVI
DATI DI CLASSAMENTO
foglio
particella
sub
categoria
classe
consistenz
a
rendita
42
237
4
C/2
5
46 m²
€ 206,69
CONFINI
L’immobile è confinato: a nord con il portico; a est con il portico; a sud con il locale commerciale sub 3; a ovest
con area esterna.
Si precisa che la categoria catastale C nel quadro generale di qualificazione attualmente vigente, identifica
immobili a destinazione ordinaria ed in particolare nella categoria C/2 rientrano i “magazzini e depositi”.
NOTE CATASTALI

l’ente urbano particella 237 del foglio 42 deriva, in virtù di tipo mappale del 14/10/2003 n. 8352.1/2003 in
atti dal 14/10/2003 (protocollo n. 402237), dal terreno di uguale identificativo della catastale estensione di
2.392 m². Tale terreno deriva, in virtù di frazionamento del 14/10/2003 n. 8346.1/2003 in atti dal
14/10/2003 (protocollo n. 402223), dal terreno particella 11 del foglio 42 della catastale estensione di
23.163 m². A sua volta il terreno particella 11 del foglio 42 deriva, in virtù di frazionamento n. 12379 in atti
dal 21/05/1986 dal terreno di uguale identificativo della catastale estensione di 46.873 m²;

i dati catastali citati nel titolo di provenienza – atto di cessione volontaria del 22/06/1985 a rogito del notaio
Di Fluri Gaetano repertorio n. 135736 – riferiscono all’appezzamento di terreno riportato in catasto alla
particella 11 del foglio 42 di estensione pari a 23.163 m²;

i dati catastali citati nella nota di trascrizione del titolo di provenienza 20143 RG / 16472 RP del
20/09/1985 riferiscono all’appezzamento di terreno riportato in catasto alla particella 11 del foglio 42 di
estensione pari a 23.163 m²;

i dati catastali citati nell’atto di pignoramento notificato il 04/07/2013 coincidono con l’identificazione
catastale dell’Agenzia delle Entrate;

i dati catastali citati nella nota di trascrizione del pignoramento 25007 RG / 20713 RP del 12/07/2013
coincidono con l’identificazione catastale dell’Agenzia delle Entrate. Invero per il lotto b) – sub 2 – è
riportato il numero civico 26, circostanza che non trova riscontro nell’identificazione catastale dell’Agenzia
delle Entrate;
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
le planimetrie catastali in scala 1:200 – immobili al foglio 42, particella 237, sub 1,2,3 e 4 – datate
24/05/2004 rispecchiano fedelmente l’effettivo stato dei luoghi, sia per consistenza che per conformazione
e distribuzione degli spazi.
DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI
I beni oggetto di esecuzione sono costituiti da quattro distinti immobili ad uso magazzino e deposito posti al
pianterreno di uno stabile avente struttura prefabbricata, edificato ad opera del OMISSIS nella prima metà
degli anni ottanta nell’ambito del piano di realizzazione di alloggi da destinare alle famiglie colpite dal sisma
del 23 novembre 1980, ai sensi della Legge n. 219 del 14/05/1981.
Il piano prevedeva per il comprensorio di Fuorni la realizzazione di complessivi 120 alloggi distribuiti su 4 corpi
di fabbrica a tre livelli fuori terra, per un sistema di edilizia residenziale organizzata con due tipi edilizi a
schiera, rispettivamente fabbricato 1 e fabbricato 2, disposti parallelamente sì da delineare l’invaso del viale di
accesso e due tipi edilizi a corte, rispettivamente fabbricato 3 e fabbricato 4, attestati su un’ampia area
attrezzata a piazza.
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I locali pignorati sono ospitati sotto i portici del corpo centrale del fabbricato 4, affacciato su piazza del
Maestrale (ripreso nella foto che segue). La piazza, caratterizzata dalla presenza di spazi verdi e buona
possibilità di parcheggio, presenta una forma regolare,
delimitata dai fabbricati 3 e 4, sostanzialmente identici
per conformazione e dimensione. Nelle immediate
vicinanze è presente un istituto di scuola superiore e la
fermata dell’autobus che consente di raggiungere il
centro della città. Non lontano sono collocati gli
accessi sia alla autostrada A3 Salerno – Reggio
Calabria, che alla tangenziale di Salerno. Tutti gli
immobili esecutati nella loro interezza hanno una
destinazione a carattere di deposito e magazzino che si articola su un unico livello disposto al pianterreno
composto per il sub 1 da due vani e bagno; per il sub 2 da un vano e bagno; per il sub 3 da due vani e bagno;
per il sub 4 da tre vani e bagno. Si riporta di seguito la planimetria degli immobili esecutati.
Il sub 1 (ovvero LOTTO a) ha superficie complessiva pari a circa
35
m² disposta su due vani adiacenti, entrambi fronte strada e
separati tra loro da un muro intramezzo sprovvisto di porta. Il
bagno, ubicato in un angolo, è suddiviso in due spazi ed è dotato
di
lavabo e vaso. Tutto il pavimento del locale è piastrellato come
pure
le pareti del bagno. Lo stato conservativo dell’immobile non è
sufficiente con tracce di intonaco ammalorato, soprattutto nel
secondo vano. Le due serrande sono del tipo avvolgibile in ferro.
Il
primo vano è dotato di porta di ingresso in vetro a due battenti con intelaiatura metallica di modesta qualità.
L’impianto elettrico è fuori traccia. Non sono presenti finestre.
Il sub 2 (ovvero LOTTO b) ha superficie complessiva pari a circa 17 m² disposta su un unico vano. Il piccolo
bagno, ubicato in un angolo, manca di elementi igienici fruibili. Il locale è privo di impianto elettrico,
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pavimentazione come pure di porte e finestre ma è tuttavia
presente una piccola apertura all’esterno, occlusa con rete
metallica, in cima alla parete in adiacenza col bagno. Le pareti
necessitano di essere tinteggiate. La serranda è del tipo
avvolgibile in ferro.
Il sub 3 (ovvero LOTTO c) ha
superficie complessiva pari a circa 37
m²
disposta su due vani adiacenti, entrambi fronte strada e separati tra loro da un muro
intramezzo sprovvisto di porta. Lo stato conservativo dell’immobile non è sufficiente
con tracce di intonaco caduto. Il bagno, ubicato in un angolo, è dotato di vaso. Il
locale è privo di pavimentazione come pure di porte e finestre. L’impianto elettrico è
fuori traccia. Le due serrande sono del tipo avvolgibile in ferro.
Il sub 4 (ovvero LOTTO d) ha
superficie complessiva pari a circa 48 m² disposta sue
tre
vani, di cui due adiacenti e fronte strada ed un terzo
arretrato. Lo stato conservativo dell’immobile non è
sufficiente con ampie tracce di intonaco caduto. Il
bagno, distribuito su quasi metà della superficie del vano
arretrato, è dotato di angolo doccia, lavabo e vaso e
porta di accesso in pvc. Tale ambiente, come pure il
primo vano, ha la pavimentazione piastrellata, a differenza del secondo vano nel quale la pavimentazione è
assente. L’impianto elettrico è fuori traccia. Il primo vano è dotato di porta di ingresso in vetro a due battenti
con intelaiatura metallica di modesta qualità. Il locale è privo di finestre ma è presente una piccola apertura
all’esterno, occlusa con rete metallica, a servizio del bagno e dell’ambiente ad esso adiacente. Le due
serrande sono del tipo avvolgibile in ferro.
Tutti e quattro i locali sono accumunati da uno stato conservativo non sufficiente, da servizi igienici con limitata
fruibilità e dalla assenza di corpi riscaldanti. Inoltre essendo allo stato attuale adibiti a depositi a servizio del
settore “impianti e manutenzioni” del Comune di Salerno conservano stoccati al proprio interno numerosi
materiali ed articoli tra i quali è possibile elencare (in maniera comunque non esaustiva): computer, monitor,
armadietti, scrivanie, sedie, divani, tavole, frigoriferi, scaffalature, scale, tubi, recinzioni, pedane, attrezzi, pale,
utensileria, ecc.
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Per i quattro magazzini pignorati, a giudizio del sottoscritto, a norma dell’art. 72 del Regolamento Urbanistico
Edilizio Comunale (RUEC), esistono i presupposti per richiedere il mutamento d’uso senza opere edili, con
destinazione funzionale di esercizi commerciali (DT/5), di pubblici esercizi (DT/9) o autorimesse (DT/10) in
quanto le nuove destinazioni sono ammesse dall’art. 64 del RUEC.
SUSSISTENZA DI ULTERIORI PROCEDURE ESECUTIVE
Si precisa sugli immobili distinti dalla particella 237, rispettivamente sub 1, sub 2, sub 3 e sub 4 del foglio 42
non gravano ulteriori procedure esecutive.
RISPOSTA AL QUESITO n. 5
5) precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico proprietario,
producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti
mortis causa non trascritti;
Gli immobili esecutati fanno parte di uno stabile edificato nell’ambito di un programma straordinario relativo
alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica da destinare a famiglie rimaste senza tetto a
seguito degli eventi sismici del novembre 1980, finanziato ai sensi dell’intervento disposto dal Commissario
Straordinario per le zone terremotate della Campania e della Basilicata con propria ordinanza n. 323 in data
16/06/1981, in applicazione del D.L. 19/03/1981 n. 75, convertito con modificazioni nella Legge 14/05/1981 n.
219. Il Comune di Salerno, autorizzato dalla suddetta ordinanza, affidava con deliberazione del Consiglio
Comunale n. 184 del 08/03/1982 alla Associazione Temporanea di Imprese OMISSIS i lavori per la
realizzazione dello stabile, giusta convenzione stipulata in data 12/03/1983 repertorio n. 12794 registrata a
Salerno il 15/06/1983 al n. 438 e resa esecutiva dalla Sezione di Controllo in seduta del 08/04/1983.
L’area sulla quale sorge lo stabile, all’epoca in Catasto Terreni alla particella 11 del foglio 42 di estensione
complessiva pari a 23.163 m², perveniva al OMISSIS per il diritto della piena proprietà a seguito di atto di
cessione volontaria del 22 giugno 1985 a rogito del notaio Di Fluri Gaetano repertorio n. 135.736 trascritto a
Salerno il 20/09/1985 ai numeri 20143 RG / 16472 RP contro OMISSIS.
In merito all’ulteriore provenienza, si precisa che a OMISSIS il terreno era pervenuto da OMISSIS a seguito di
atto di compravendita per notaio Giusti Raffaele di Napoli del 29 luglio 1970, registrato a Napoli il 04/08/1970
al n. 16852.
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In allegato 2 è riportato il titolo di acquisto del terreno e la relativa nota di trascrizione.
RISPOSTA AL QUESITO n. 6
6) valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti
predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei
comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli
ipotetici conguagli in denaro;
Per i beni, pignorati per l’intero, non si ravvisano i presupposti per un progetto di divisione risultando in piena
proprietà del solo soggetto esecutato.
segue risposta al quesito n.7 →
RISPOSTA AL QUESITO n. 7
7) dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al
quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla
esistenza di contratti di locazione registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà
specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale
data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali
usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitano la piena fruibilità del cespite, indicando, anche
per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento;
Gli immobili pignorati sono nel possesso del OMISSIS. Allo stato attuale i locali sono adibiti a depositi a
servizio del settore “impianti e manutenzioni”.
Per gli immobili esecutati non risultano trascritte servitù.
segue risposta al quesito n.8 →
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RISPOSTA AL QUESITO n. 8
8) determini il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato e, in caso di immobili già
concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello
risultante da precedenti locazioni, a norma dell’art. 2923, comma 3, cod. civ.;
Dalle indagini ricognitive effettuate, il sottoscritto ha rilevato che in località Fuorni per locali ad uso deposito
della stessa tipologia degli immobili esecutati, il più probabile canone di locazione è così stimabile:

LOTTO a) [foglio 42; particella 237; sub 1; consistenza 35 m²]: circa 200 € mensili

LOTTO b) [foglio 42; particella 237; sub 2; consistenza 17 m²]: circa 110 € mensili

LOTTO c) [foglio 42; particella 237; sub 3; consistenza 37 m²]: circa 200 € mensili

LOTTO d) [foglio 42; particella 237; sub 4; consistenza 48 m²]: circa 250 € mensili
segue risposta al quesito n.9 →
RISPOSTA AL QUESITO n. 9
9) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di
matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine
dello stesso e la data della relativa annotazione;
Nel caso in esame il debitore trattasi non di persona fisica coniugata ma piuttosto di OMISSIS.
segue risposta al quesito n.10 →
RISPOSTA AL QUESITO n. 10
10) riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene,
che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine
edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico – artistico, ovvero di natura
paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o
manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma
non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le
cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi,
anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem;
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Nonostante il OMISSIS abbia da qualche anno implementato politiche finalizzate alla cessione gratuita degli
alloggi realizzati ai sensi della Legge 14/05/1981 n. 219, per lo stabile al cui pianterreno sono ubicati i beni
oggetto di esecuzione, rimasto per anni in capo unicamente al OMISSIS, non è stato costituito alcun
condominio.
I vincoli connessi con l’attitudine edificatoria dei beni oggetto di esecuzione attengono alle norme di attuazione
del vigente Piano Urbanistico Comunale. A tal proposito si precisa che l’area su cui insistono gli immobili
ricade per l’intera consistenza, in Zona Omogenea “B”: parti del territorio totalmente o parzialmente edificate
diverse dalle zona A (cfr. allegato 5), dove gli interventi di recupero e riutilizzo del patrimonio edilizio esistente
sono così articolati:
A
interventi di manutenzione ordinaria;
B
interventi di manutenzione straordinaria;
C2
interventi di risanamento conservativo;
D
interventi di ristrutturazione edilizia;
mentre la carta comunale dei vincoli stabilisce che (cfr. allegato 5):

vincolo fasce di rispetto (stradale, ferroviario, cimiteriale, elettrodotto, ecc.): gli immobili non sono soggetti
a vincolo;

vincolo beni culturali ed ambientali (vincolo paesaggistico - vincolo ex art. 21 L. 1089/39 – vincoli
architettonici ed archeologici – territori coperti da foreste e boschi – fiumi ecc. – fascia di 300 metri dalla
battigia – ville, giardini e parchi non tutelati ma che si distinguono per la loro non comune bellezza – centri
edificati ex 865/1971): gli immobili non sono soggetti a vincolo.
La “Carta del Rischio Frana” del “Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico” dell’Autorità di Bacino Regionale
Destra Sele, adottato con Delibera del Comitato Istituzionale n. 10 del 28/03/2011 (pubblicato sul B.U.R.C. n.
26 del 26/04/2011) collocano l’area dove sono ubicati gli immobili nel perimetro della fascia interessata a
rischio medio R2. Mentre la “Carta del Rischio Idraulico” collocano l’area nel perimetro della fascia non
interessata a rischio (cfr. allegato 5).
Dalle ispezioni ipotecarie effettuate presso l’Ufficio Provinciale di Salerno di Pubblicità Immobiliare, non
risultano trascritte domande giudiziali.
segue risposta al quesito n.11 →
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RISPOSTA AL QUESITO n. 11
11) riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene,
che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni
ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in
particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative
cancellazioni;
Secondo quanto emerso dalle ispezioni ipotecarie effettuate presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare di
Salerno, sarà cancellata la seguente formalità pregiudizievole gravante su tutti e quattro i beni (locali ad uso
magazzino di categoria C/2 siti in Salerno alla particella 237 del foglio 42 sub 1, 2, 3 e 4):
registro gen. / part.:
data:
tipo e natura atto:
1.
importo:
soggetto contro:
soggetto a favore:
25007 / 20713
12/07/2013
pignoramento immobiliare (trascrizione) – Uff. Giud. Tribunale di
Salerno rep. 3396 del 04/07/2013, gravante sull’intera consistenza
immobiliare per la quota di 1/1.
€ 154.071,35
OMISSIS
OMISSIS
OMISSIS
OMISSIS
L’annotazione di cancellazione per un singolo lotto ammonta a € 294 (di cui: € 200 di imposta ipotecaria; € 59
di imposta di bollo; € 35 di tassa ipotecaria)
segue risposta al quesito n.12 →
RISPOSTA AL QUESITO n. 12
12) acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore
e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data
di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di
accurato controllo incrociato;
Gli immobili oggetto del pignoramento risultano essere di proprietà esclusiva ultraventennale del OMISSIS.
Nell’ultimo ventennio l’unica formalità pubblicata è il pignoramento in forza del quale ha avuto luogo la
presente procedura esecutiva. Non si segnalano discrasie.
In allegato n. 3 si riportano le visure catastali; in allegato n. 4 si riportano le visure ipotecarie.
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segue risposta al quesito n.13 →
RISPOSTA AL QUESITO n. 13
13) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno
risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n.
380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ.
mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del
citato T.U., ovvero di cui all’art. 40 , comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione
nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle
disposizioni di cui all’art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85;
quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;
Lo stabile al cui pianterreno sono ubicati i beni oggetto di esecuzione è stato edificato ad opera del OMISSIS
nella prima metà degli anni ottanta nell’ambito di un più vasto programma costruttivo avente ad oggetto, tra
l’altro, la realizzazione di 120 alloggi e delle relative opere di urbanizzazione in località Fuorni, finanziato ai
sensi dell’intervento disposto dal Commissario Straordinario per le zone terremotate della Campania e della
Basilicata con propria ordinanza n. 323 in data 16/06/1981, in applicazione del D.L. 19/03/1981 n. 75,
convertito con modificazioni nella Legge 14/05/1981 n. 219.
Il programma costruttivo fu approvato dal Comune con deliberazione consiliare n. 124 del 27/07/1981 e dal
Commissario Straordinario con provvedimento n. 6525 del 27/09/1981.
Con deliberazione del Consiglio Comunale n. 184 del 08/03/1982, i lavori per la realizzazione dei predetti 120
alloggi e delle relative opere di urbanizzazione vennero affidati alla Associazione Temporanea di Imprese
OMISSIS, per l’importo di £ 6.517.370.000, giusta convenzione stipulata in data 12/03/1983 repertorio n.
12794, regolante i rapporti tra il Comune concedente e l’Associazione concessionaria, registrata a Salerno il
15/06/1983 al n. 438 e resa esecutiva dalla Sezione di Controllo in seduta del 08/04/1983.
La concessione edilizia per l’esecuzione dei lavori di costruzione dei 120 alloggi venne rilasciata dal
OMISSIS in data 20/09/1984 su istanza presentata in data 03/05/1984, protocollo n. 8561, da OMISSIS in
qualità di rappresentante della Associazione Temporanea di Imprese OMISSIS (pratica edilizia n. 133/84). Lo
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stato dei luoghi attuale è rispettoso delle prescrizioni contenute nella suddetta concessione edilizia. Agli atti
manca il certificato di agibilità ma è presente il parere favorevole dell’Ufficiale Sanitario, protocollo n. 4907 del
20/07/1984 (cfr. allegato n. 6).
L’area su cui insistono gli immobili riportati in catasto urbano alla particella 237 del foglio 42 per effetto del
Piano Urbanistico Comunale vigente ricade, per l’intera consistenza, in Zona Omogenea “B”: parti del
territorio totalmente o parzialmente edificate diverse dalle zona A (cfr. allegato n. 5).
RISPOSTA AL QUESITO n. 14
14) determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del
prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari,
pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche)
ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una
migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le
correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di
possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento
forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la
necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa,
fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per
le quote indivise.
Al fine di determinare il prezzo base di vendita degli immobili si è cercato di individuare il probabile prezzo che
essi spunterebbero se fossero messi in vendita sul libero mercato, ovvero la più probabile quantità di denaro
con cui, in un possibile atto di compravendita tra due soggetti, potrebbe ordinariamente essere scambiato il
bene. Questo metodo appare il più idoneo allo scopo, dal momento che esprime il rapporto di equivalenza tra
una quantità di moneta e un determinato bene, in funzione della domanda e dell’offerta di quel bene sul
mercato. L’individuazione del valore di mercato degli immobili, attesa la collocazione in un comprensorio dove
sono presenti numerosi magazzini, può elaborarsi col metodo di confronto o sintetico che si esegue
confrontando la sintesi delle caratteristiche del bene da stimare con l’analoga sintesi delle caratteristiche di
beni simili dei quali si conosce il prezzo di vendita. Il valore degli immobili verrà quindi tratto in ragione dei
possibili maggiori e minori pregi rispetto al bene preso a confronto per mezzo dell’introduzione di coefficienti
correttivi emergenti dall’analisi delle caratteristiche strutturali e di finitura degli immobili stessi. Per quanto
concerne l’individuazione delle dimensioni è stato usato come riferimento l'allegato C al D.P.R. del 23 marzo
1998, n. 138 mentre per quanto concerne le quotazioni immobiliari si è fatto riferimento ai valori pubblicati
dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI). I suddetti valori OMI sono dedotti
da fonti ufficiali, derivanti da banche dati di compravendita, basate in particolar modo sugli archivi delle
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conservatorie dei registri immobiliari, oltre che sulle consultazioni delle agenzie immobiliari e sulle aste
eseguite presso i tribunali.
Ciò premesso, il mercato immobiliare del Comune di Salerno evidenzia all’attualità, per negozi in stato
normale in località Fuorni (contraddistinta col codice di zona E2 e microzona catastale n. 8) valori unitari
compresi tra [1.200 – 1.500] €/m² di superficie lorda (cfr. allegato 9).
Il valore degli immobili è quindi determinato dalla applicazione della seguente formula:
Valore immobile = superficie x [(Val + Val )/2] x K
dove i valori desunti dall’OMI sono corretti con un coefficiente K in grado di rappresentare le particolari
caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei beni oggetto di valutazione rispetto alle caratteristiche ordinarie
delle unità oggetto di rilevazione da parte dell’Agenzia del Territorio. In particolare K è dato dal prodotto dei
singoli coefficienti correttivi Ki (K = K1 x K2 x K3 x K4 x K5) relativi alle caratteristiche degli immobili come
appresso dettagliati.

K1 (coefficiente di età, qualità e stato di manutenzione) – in considerazione che le unità immobiliari
pignorate:
o
risultano inserite in uno stabile avente struttura prefabbricata, edificato negli anni ottanta con
caratteristiche di tipo popolare con limitata qualità, dotazione e dimensione delle parti comuni;
o
presentano uno stato manutentivo e d’uso bisognoso di interventi sia per quanto riguarda
l’impiantistica che le finiture interne;
il coefficiente K1 risulta pari a 0,80;

K2 (coefficiente di piano) – le unità immobiliari pignorate sono tutte dislocate su un unico livello, ossia il
pianterreno. Trattandosi di depositi tale circostanza rientra nell’ordinarietà e pertanto K2 risulta pari a 1,00;

K3 (coefficiente di posizione ed esposizione) – per immobili dotati di esposizione e/o posizione
particolarmente sfavorevole o favorevole, qualora diverse da quelle mediamente rilevate dall’OMI nella
microzona di riferimento, si potrà adottare un coefficiente all’interno dell’intervallo 0,90 – 1,10. Nel caso in
esame risulta K3 = 1,00 in quanto le caratteristiche di posizione ed esposizione non si discostano da
quelle mediamente rilevate dall’OMI nella microzona di riferimento;

K4 (coefficiente di superficie) – il taglio dimensionale medio/piccolo aumenta il numero di possibili
acquirenti rispetto ad una pezzatura medio/grande, aumentandone il valore. Pertanto K4 = 1,05 per il sub
2 avente superficie pari a 17 m². Per le restanti unità immobiliari, tutte di dimensioni medie ordinarie, K4 =
1,00;
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
K5 (coefficiente di conversione categoria) – le categorie catastali delle unità immobiliari trovano
corrispondenza nelle tipologia edilizie OMI. Poiché queste ultime accorpano talvolta più categorie
catastali, occorre in tal caso adeguare il valore normale con i coefficienti correttivi. Nel caso in esame
l’adeguamento della categoria catastale C/2 “magazzini e depositi” alla tipologia OMI “negozi” si ottiene
ponendo K5 = 0,90;
pertanto, calcolate le superfici lorde, si ottengono i seguenti valori:

sub 1 (ovvero LOTTO a): 40,19 x [(1.200 + 1.500)/2] x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 0,90 = 39.064,7 €

sub 2 (ovvero LOTTO b): 21,07 x [(1.200 + 1.500)/2] x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,05 x 0,90 = 21.504,0 €

sub 3 (ovvero LOTTO c): 42,45 x [(1.200 + 1.500)/2] x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 0,90 = 41.261,4 €

sub 4 (ovvero LOTTO d): 54,01 x [(1.200 + 1.500)/2] x 0,80 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 0,90 = 52.497,7 €
ULTERIORI RISCONTRI
Come da prassi estimativa, elemento di riferimento e riscontro permane l’analisi delle offerte di vendita
affinché si possa effettivamente assimilare la realtà esaminata con il potenziale “prezzo” da attribuire in una
libera contrattazione. A tal proposito si osserva che precedentemente al pignoramento trascritto il 12/07/2013,
il OMISSIS con Determinazione Dirigenziale n. 1189 del 3 aprile 2013 aveva messo in vendita, infra maggiore
consistenza, i quattro magazzini siti in piazza del Maestrale mediante asta pubblica. I prezzi proposti sono di
seguito riportati (cfr. allegato 9):

LOTTO a) [foglio 42; particella 237; sub 1; consistenza catastale 35 m²]: 35.840 €

LOTTO b) [foglio 42; particella 237; sub 2; consistenza catastale 16 m²]: 19.200 €

LOTTO c) [foglio 42; particella 237; sub 3; consistenza catastale 35 m²]: 35.840 €

LOTTO d) [foglio 42; particella 237; sub 4; consistenza catastale 46 m²]: 47.360 €
È il caso di osservare che tutti i prezzi sono in buona concordanza con il dato OMI.
FORMAZIONE DEL LOTTO
La modalità di vendita più vantaggiosa, in considerazione della natura dei beni e delle loro caratteristiche,
consiste nella formazione di quattro lotti distinti, così definiti:
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LOTTO a): piena proprietà di immobile ad uso magazzino e deposito ubicato al piano terreno, sito nel
Comune di Salerno in piazza del Maestrale, composto da due vani e bagno in Catasto Urbano al foglio 42,
particella 237, sub 1; piano T; categoria C/2; classe 5; consistenza 35 m²; rendita catastale € 157,26;
LOTTO b): piena proprietà di immobile ad uso magazzino e deposito ubicato al piano terreno, sito nel
Comune di Salerno in piazza del Maestrale, composto da un vano e bagno in Catasto Urbano al foglio 42,
particella 237, sub 2; piano T; categoria C/2; classe 5; consistenza 16 m²; rendita catastale € 71,89;
LOTTO c): piena proprietà di immobile ad uso magazzino e deposito ubicato al piano terreno, sito nel
Comune di Salerno in piazza del Maestrale, composto da due vani e bagno in Catasto Urbano al foglio 42,
particella 237, sub 3; piano T; categoria C/2; classe 5; consistenza 35 m²; rendita catastale € 157,26;
LOTTO d): piena proprietà di immobile ad uso magazzino e deposito ubicato al piano terreno, sito nel
Comune di Salerno in piazza del Maestrale, composto da tre vani e bagno in Catasto Urbano al foglio 42,
particella 237, sub 4; piano T; categoria C/2; classe 5; consistenza 46 m²; rendita catastale € 206,69.
Riepilogando il risultato del criterio estimativo adottato, si ha:
 valore risultante dalla stima per valori unitari attraverso i dati desunti dell’Osservatorio Nazionale del
Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI):
LOTTO a) [foglio 42; particella 237; sub 1; consistenza 35 m²]: 39.064,7 €
LOTTO b) [foglio 42; particella 237; sub 2; consistenza 17 m²]: 21.504,0 €
LOTTO c) [foglio 42; particella 237; sub 3; consistenza 37 m²]: 41.261,4 €
LOTTO d) [foglio 42; particella 237; sub 4; consistenza 48 m²]: 52.497,7 €
Pertanto, sulla scorta di quanto fin qui esposto, in considerazione dell’abbattimento forfettario per assenza di
garanzia per vizi occulti, a giudizio del sottoscritto il valore da considerare base d’asta è, in cifra tonda:
LOTTO a) [fg. 42; particella 237; sub 1; consistenza 35 m²]: 36.000 € (trentaseimila euro)
LOTTO b) [fg. 42; particella 237; sub 2; consistenza 17 m²]: 20.000 € (ventimila euro)
LOTTO c) [fg. 42; particella 237; sub 3; consistenza 37 m²]: 38.000 € (trentottomila euro)
LOTTO d) [fg. 42; particella 237; sub 4; consistenza 48 m²]: 48.000 € (quarantottomila euro)
RISPOSTA AL QUESITO n. 15
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15) quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni
mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato;
Allo stato attuale i quattro immobili pignorati sono adibiti a depositi a servizio del settore “impianti e
manutenzioni” del Comune di Salerno e pertanto conservano stoccati al proprio interno numerosi materiali ed
articoli tra i quali è possibile elencare (in maniera comunque non esaustiva): computer, monitor, armadietti,
scrivanie, sedie, divani, tavole, un frigorifero, pentole, scaffalature, bottiglie, scale, tubi in pvc, tubi in ferro,
recinzioni, segnaletica, bidoni, taniche, pedane, attrezzi, motori elettrici, pale, utensileria, ecc.
Da indagini di mercato il sottoscritto riporta come parametro commerciale, per l’accessibilità ai luoghi e per la
dislocazione al pianterreno, la cifra di circa 1.200 € per ciascun singolo immobile da sgombrare.
segue risposta al quesito 16 →
RISPOSTA AL QUESITO n. 16
16) corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in
formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “pdf” per Adobe Acrobat) – di una planimetria e di
riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il
comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al
foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed
all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di
interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di
comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità
edilizio – urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta;
Si rimanda:

all’allegato 7, per la visione completa delle planimetrie;

all’allegato 10, contenente il supporto magnetico della relazione, comprensivo della documentazione
fotografica e delle stesse planimetrie in formato digitale;

indice
si rinvia il riepilogo richiesto all’ultima pagina della presente perizia.
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segue risposta al quesito 17 →
RISPOSTA AL QUESITO n. 17
17) estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di
raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di
costruzione, anche degli interni.
Si rimanda:

all’allegato 8 per la visione della documentazione fotografica in formato cartaceo;

all’allegato 10 contenente il supporto magnetico comprensivo della documentazione fotografica in formato
.pdf e .jpeg;
segue riepilogo →
indice
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RIEPILOGO
LOTTO a): piena proprietà di immobile ad uso magazzino e deposito sito nel Comune di Salerno in piazza del
Maestrale, snc, località Fuorni, disposto al piano terra e composto da due locali e bagno, munito di serrande
avvolgibili, per una superficie complessiva di 35 m². In catasto urbano al foglio 42, particella 237, sub 1;
categoria C/2; consistenza 35 m²; in piazza del Maestrale, snc; piano T; edificio 4.
L’immobile è confinato: a nord con il locale commerciale sub 2; a est con il portico; a sud con area esterna; a
ovest con l’androne di ingresso della palazzina 4 scala C.
--------------------------------------------------------------------------LOTTO b): piena proprietà di immobile ad uso magazzino e deposito sito nel Comune di Salerno in piazza del
Maestrale, snc, località Fuorni, disposto al piano terra e composto da un locale con bagno, munito di serranda
avvolgibile, per una superficie complessiva di 17 m². In catasto urbano al foglio 42, particella 237, sub 2;
categoria C/2; consistenza 16 m²; in piazza del Maestrale, snc; piano T; edificio 4.
L’immobile è confinato: a nord con il portico; a est con il portico; a sud con il locale commerciale sub 1; a ovest
con area esterna.
--------------------------------------------------------------------------LOTTO c): piena proprietà di immobile ad uso magazzino e deposito sito nel Comune di Salerno in piazza del
Maestrale, snc, località Fuorni, disposto al piano terra e composto da due locali e bagno, munito di serrande
avvolgibili, per una superficie complessiva di 37 m². In catasto urbano al foglio 42, particella 237, sub 3;
categoria C/2; consistenza 35 m²; in piazza del Maestrale, snc; piano T; edificio 4.
L’immobile è confinato: a nord con il locale commerciale sub 4; a est con il portico; a sud con il portico.
--------------------------------------------------------------------------LOTTO d): piena proprietà di immobile ad uso magazzino e deposito sito nel Comune di Salerno in piazza del
Maestrale, snc, località Fuorni, disposto al piano terra e composto da tre locali, di cui due fronte strada e
bagno, munito di serrande avvolgibili, per una superficie complessiva di 48 m². In catasto urbano al foglio 42,
particella 237, sub 4; categoria C/2; consistenza 46 m²; in piazza del Maestrale, snc; piano T; edificio 4.
riepilogo
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L’immobile è confinato: a nord con il portico; a est con il portico; a sud con il locale commerciale sub 3; a ovest
con area esterna.
--------------------------------------------------------------------------I quattro immobili esecutati sono di proprietà esclusiva ultraventennale del OMISSIS. Tali immobili fanno parte
di uno stabile edificato all’inizio degli anni ’80 ad opera del OMISSIS nell’ambito di un più vasto programma
straordinario relativo alla realizzazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica da destinare a famiglie
rimaste senza tetto a seguito degli eventi sismici del novembre 1980, ai sensi della Legge 14/05/1981 n. 219.
L’area sulla quale sorge lo stabile perveniva al OMISSIS per il diritto della piena proprietà a seguito di atto di
cessione volontaria del 22/06/1985 a rogito del notaio Di Fluri Gaetano repertorio n. 135.736 trascritto a
Salerno il 20/09/1985 ai numeri 20143 RG / 16472 RP.
I quattro immobili esecutati sono nel possesso del OMISSIS. Allo stato attuale i locali sono adibiti a depositi a
servizio del settore “impianti e manutenzioni”.
Sull’intero compendio immobiliare esecutato non esistono nel ventennio precedente limitazioni pregiudizievoli
ad eccezione della seguente formalità:
 trascrizione del 12/07/2013 ai numeri 25007 RG / 20713 RP relativa a pignoramento immobiliare in
favore di OMISSIS. Gravante per il diritto di proprietà per la quota 1/1. Tale pignoramento risulta
essere la formalità in forza della quale ha avuto luogo la presente procedura esecutiva.
Per l’esecuzione dei lavori di costruzione dello stabile è stata rilasciata dal Comune di Salerno in data
20/09/1984 la concessione edilizia su istanza presentata in data 03/05/1984, protocollo n. 8561, dalla
Associazione Temporanea di Imprese OMISSIS, soggetto attuatore dell’intervento edilizio (pratica edilizia n.
133/84). Lo stato dei luoghi attuale è rispettoso delle prescrizioni contenute nella suddetta concessione
edilizia. Agli atti manca il certificato di agibilità ma è presente il parere favorevole dell’Ufficiale Sanitario,
protocollo n. 4907 del 20/07/1984.
Il valore stimato da porre a base d’asta è:
LOTTO a) [fg. 42; particella 237; sub 1; consistenza 35 m²]: 36.000 € (trentaseimila euro)
LOTTO b) [fg. 42; particella 237; sub 2; consistenza 17 m²]: 20.000 € (ventimila euro)
LOTTO c) [fg. 42; particella 237; sub 3; consistenza 37 m²]: 38.000 € (trentottomila euro)
LOTTO d) [fg. 42; particella 237; sub 4; consistenza 48 m²]: 48.000 € (quarantottomila euro)
riepilogo
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Col presente elaborato peritale, composto da 33 pagine e 10 allegati, il sottoscritto ritiene di avere bene e
fedelmente adempiuto all’incarico conferitogli e resta a disposizione per qualsiasi chiarimento, delucidazione o
integrazione.
Di tale elaborato viene inviata copia al creditore presso lo studio dell’avv. Adinolfi Pasquale e copia al debitore
OMISSIS. L’esperto allega al presente elaborato le attestazioni dell’avvenuto invio.
Eventuali osservazioni a cura delle parti potranno pervenire all’esperto entro i quindici giorni antecedenti
l’udienza di fissazione delle modalità di vendita.
Salerno, 10/03/2014
l’esperto
Ing. Giovanni Pantaleone
riepilogo