COMUNE DI LADISPOLI
STUDIO ECONOMICO E FINANZIARIO
A BASE DI GARA
PER LA VENDITA DEL LOTTO “A” C.D. RISTORAZIONE VELOCE
“CENTRO POLIFUNZIONALE” IN VIA SETTEVENE PALO
SOMMARIO
SINTESI...............................................................................................................................................4
.............................................................................................................................................................5
ANALISI DELLA DOMANDA..........................................................................................................5
PERCORRIBILITA’ ECONOMICA E FINANZIARIA ..................................................................20
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DOCUMENTO ELABORATO A CURA DELL'ADVISOR
In ragione del mandato conferito dall’Amministrazione Comunale è realizzato lo studio economico e
finanziario a base di gara per la cessione del lotto “A” c.d. ristorazione veloce nell’ambito dell’iniziativa
del Centro Polifunzionale in via Settevene Palo.
ASP Finance SpA, iscritta al n. 36135 dell’elenco della Banca d’Italia ex art. 106 del Testo Unico Bancario,
realizza studi, ricerche ed analisi in materia finanziaria ed attività strumentali connesse ed accessorie di
cui al decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 17 febbraio 2009 n. 29.
La società ha un’esperienza consolidata in attività di advisory in favore della pubblica amministrazione,
per l’implementazione di iniziative di sviluppo e per la strutturazione di processi di investimento
attraverso soluzioni innovative e personalizzate.
In quest’ambito, ASP Finance realizza iniziative di finanza strutturata, in particolare per la finanza di
progetto, per opere pubbliche o di pubblico interesse, per la trasformazione urbana, per la valorizzazione
del patrimonio immobiliare pubblico, eccetera.
Sede legale Via Vigliena, 10 - 00192 Roma
Sede operativa Via Domenichino, 35 - Grottaferrata
Website www.aspfinance.it
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Telefono 06 9454141
Fax 06 945414280
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SINTESI
Il Comune di Ladispoli intende procedere all’alienazione del lotto in oggetto, tramite relativa procedura di
evidenza pubblica.
Il lotto è contermine al “Centro di arte e cultura” (o “Teatro”) che è già stato realizzato
dall’Amministrazione, e che costituisce un ulteriore elemento di valorizzazione e di appetibilità del lotto
in oggetto per gli investitori, per le ovvie sinergie rispetto all’attività di ristorazione veloce ivi prevista. La
presenza del Teatro è ideale per lo sviluppo di sinergie con le attività ristorative e commerciali, creando
un indotto complessivo di grande interesse ed un richiamo per la città, quale grande attrattore al servizio
anche dell’area vasta e dell’utenza turistica nel litorale e punto di riferimento per la cultura dell’intero
comprensorio.
Secondo l’analisi realizzata nel presente documento, la valutazione secondo il criterio del valore di
trasformazione del bene è pari ad € 670.268,00 compresa IVA (22%) per il lotto “A” c.d. ristorazione
veloce, quale valore minimo di base da porre a base di gara,
Detto valore è comprensivo degli oneri posti a carico dell’aggiudicatario relativi ad advisory e spese
connesse e complementari, con l’avvertenza che l’offerta economica che sarà presentata
dall’aggiudicatario potrebbe essere in rialzo rispetto al valore a base di gara.
Si evidenzia che il procedimento sintetico, proprio della classica perizia di stima, risulta poco attendibile
nel caso di specie, essendo basato sui prezzi riscontrabili in transazioni di beni aventi le stesse
caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di
mercato. La stima risultante è pertanto conseguente a notevoli approssimazioni, soprattutto quando non
sussistono compravendite di beni similari in zona, tali da costituire un campione sufficiente per la
valutazione, tenendo comunque che, in ogni caso, è sempre difficile comparare beni che, come gli
immobili, presentano sempre caratteristiche specifiche e distintive.
Il procedimento analitico, invece, seguito dall’advisor, è specifico per l’immobile in esame, secondo un
metodo articolato e fondato sul valore di trasformazione che, al suo interno, comprende anche l’analisi
sintetica in condizioni di mercato, ma è integrata dalla specifica analisi relativa all’immobile in esame. Il
valore di trasformazione è definito come valore di scambio ricavato stimando il più probabile valore che
verrebbe ad assumere quale fattore di produzione impiegato nel processo trasformativo edilizio.
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ANALISI DELLA DOMANDA
L’analisi si basa su una valutazione di diversi presupposti e variabili. Queste includono l’accessibilità al
luogo, le dimensioni del mercato di afflusso e le caratteristiche del mercato locale.
Il territorio di Ladispoli, assieme a Cerveteri, come indicato nella programmazione di area vasta (PTPG),
rappresenta una “costruzione urbana elementare” caratterizzata dall’essere un modello insediativo in
crescita, quale sistema di “centro satellitare settentrionale costiero nord” ed “ambito di diffusione
insediativa della costa nord”.
L’area del programma in esame si sviluppa nel territorio comunale di Ladispoli sulla direttrice (via
Settevene Palo) che collega la SS1 Aurelia e il centro abitato del comune medesimo ed è localizzato a
circa 40 Km da Roma, lungo via Aurelia (circa 52 Km con A12).
L’iniziativa può sfruttare le potenzialità turistiche legate alla strategicità della location, alla buona
accessibilità ed alla carenza di una adeguata offerta di attività di intrattenimento nell’area vasta che,
notoriamente, gode di un turismo fiorente soprattutto connesso alla stagione balneare ma ha una
potenzialità inespressa dal punto di vista del turismo per divertimento (c.d. entertainment).
Inquadramento territoriale
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Localizzazione Centro Polifunzionale
Il territorio è caratterizzato da una buona presenza infrastrutturale, dal punto di vista ferroviario,
stradale e autostradale.
Sulla base dell’analisi dei flussi sintetizzata nel presente capitolo dello studio, si è stimato prima il bacino
di riferimento e quindi, tramite applicazione di tassi di penetrazione, si è valutato il potenziale di flusso
di visitatori (nell’ipotesi minima, massima e media). Si è pervenuti a tale valutazione applicando, al
bacino di utenza, dei “tassi di penetrazione” similari al benchmark di mercato, prendendo in
considerazione i fattori qualitativi specifici per lo sviluppo proposto e per il mercato.
La localizzazione del Centro Polifunzionale risponde pienamente agli obiettivi della programmazione di
area vasta.
In relazione al sistema della mobilità, il territorio è inserito nel c.d. itinerario “tangenziale nord”, che
collega trasversalmente i centri e le aree produttive di sub-sistema, connettendo Cerveteri - Ladispoli
anche quale stazione di attestamento di servizi ferroviari metropolitani.
La programmazione strategica per il centro satellitare settentrionale costiero nord di Cerveteri - Ladispoli
definisce la necessità di “riqualificare e compattare i tessuti diffusi, ai fini di migliorare la fruizione
turistica e quella residenziale urbana, promuovendo l'articolazione in nuclei organizzati con servizi ”
anche perché “va specializzata come marina metropolitana, ovvero centro turistico e residenziale dotato
di attrezzature di servizio balneari e nautiche”.
In coerenza anche con le previsioni programmatiche di area vasta, la
nell’ambito del territorio comunale prevede:
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localizzazione delle attività
Da un lato, l’inserimento nel sistema della mobilità tangenziale nord della provincia di Roma
Dall’altro, la possibilità di realizzare un sistema integrato ed organizzato di servizi
Nell’ambito della localizzazione (in ragione delle esigenze della domanda) l’ubicazione è definita in modo
da:
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Ottimizzarne le funzioni nell’ambito del sistema urbano di Ladispoli
Consentire la migliore accessibilità della struttura, in relazione al sistema della mobilità lungo
l’asse della Via Aurelia, verso i sistemi insediativi della città e, in ragione della domanda nel
comprensorio, per il collegamento con gli altri centri dell’area con la relativa viabilità primaria.
L’iniziativa contribuisce a ridisegnare il volto della città e a favorire lo sviluppo economico. Pertanto, si
inserisce logicamente nelle linee guida che vedono la realizzazione di nuove infrastrutture, la creazione di
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opere pubbliche essenziali, la nascita di progetti determinanti per la crescita occupazionale ed economica
del territorio, nel pieno rispetto dell’ambiente.
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Dal punto di vista dell’area vasta, il Comune di Ladispoli, nell'ambito del PTPG della Provincia di
Roma, è compreso nel Sistema Locale n. 1 che comprende una popolazione complessiva di quasi
260.000 abitanti.
Ladispoli è una cittadina prevalentemente balneare voluta e costruita dal Principe Ladislao
Odescalchi alla fine del secolo scorso. Il territorio è caratterizzato da diverse realtà: si tratta di
una cittadina giovane, i primi manufatti edilizi nascono, agli inizi del Novecento, a ridosso della
spiaggia, tra il fosso di Vaccina e il Sanguinaro; lo sviluppo demografico e topografico della
cittadina, molto lento nei primi anni, quando il centro aveva una esclusiva funzione balneare, si
velocizza in seguito con le varie lottizzazioni Marescotti, Odescalchi e Ruspoli.
Con circa 37mila abitanti (raddoppiati negli ultimi venti anni e con una fortissima presenza di
popolazione di origine straniera,dovuto al fatto che l’originario centro balneare si è trasformato in
un centro turistico-residenziale a pochi Km da Roma, ben collegato con essa tramite la via Aurelia
e la linea ferroviaria Roma-Pisa), Ladispoli è uno dei centri più grandi del litorale romano grazie
alla presenza di locali, strutture ricettive, manifestazioni, è meta di numerosi turisti durante tutto
il periodo estivo.
Ladispoli è uno dei comuni con la più alta densità abitativa dell’intera regione Lazio (oltre 1.400
ab./kmq) ed ha visto, nel periodo 1991-2003, una crescita della popolazione del 70%, contrapposta
alla complessiva dinamica di stabilità a livello provinciale.
Ladispoli è un comune con uno dei più alti tassi d’immigrazione della Provincia di Roma e ne
rappresenta la città multietnica per eccellenza, che si conferma come meta di immigrazione delle
comunità provenienti dall’Est dell’Europa. La comunità più grande è quella rumena (1.685
residenti a Ladispoli e 547 a Cerveteri), cresciuta soprattutto negli ultimi anni, seguita da quella
polacca (591 residenti a Ladispoli e 220 a Cerveteri, con un’incidenza sul totale pari al 15%),
quest’ultima di più antico insediamento e numericamente stabile. La vita sociale degli immigrati
di Ladispoli è abbastanza scarsa soprattutto perché mancano i luoghi e i momenti di aggregazione.
La carenza di spazi adeguatamente progettati per il tempo libero dove sarebbe possibile la
condivisione e l’integrazione rappresenta il principale fattore di “isolamento” sociale per le
minoranze.
In generale, i residenti, che di anno in anno aumentano, lamentano una carenza di strutture e
impianti ricreativi, culturali e per il tempo libero in grado di essere centri di aggregazione
organizzati su un arco temporale annuale in modo da rendere Ladispoli un centro in cui la socialità
non si limiti ai soli mesi estivi. La carenza organizzativa investe anche il sistema turistico
(giornaliero o stagionale) che non riesce a gestire al meglio il complesso di strutture elioterapiche
(ovvero, le “colonie”) e alberghiere, rischiando così di far perdere a Ladispoli la sua storica
identità legata alla villeggiatura.
Visto il trend, la popolazione residente è destinata ad aumentare, inducendo una sempre maggior
richiesta di servizi di primo e secondo livello: socio sanitari, scuole, ma anche infrastrutture per
cultura, ambiente, sport, anche considerando che Ladispoli rappresenta storicamente il centro
ordinatore di una vasta area da Santa Marinella a Bracciano, passando da Cerveteri e, ovviamente,
tenendo conto della vicinanza con Roma, ottimamente collegata tramite autostrada e ferrovia
metropolitana. Inoltre, la popolazione è estremamente giovane, vista la tendenza delle giovani
coppie di preferire la location di Ladispoli, tanto che gli abitanti hanno un'età media di 39,2 anni.
Altri dati interessanti sono costituiti dalla presenza di stranieri (circa 16%) e di coppie con figli
(circa 56%). Visto il ruolo di centro ordinatore, è molto rilevante anche la presenza di studenti,
con 10 scuole primarie, 2 scuole secondarie di primo grado, 4 scuole secondarie di secondo grado.
Dall’analisi emerge la necessità di un rafforzamento delle basi economiche della città attraverso il
potenziamento delle
attività tradizionali e la promozione di nuovi ambiti di sviluppo per
l’imprenditorialità. Da questa constatazione nasce l’opportunità di realizzare un nuovo Centro
Polifunzionale, promosso dal Comune di Ladispoli in coerenza con le caratteristiche della popolazione
sopra richiamate, per il quale può essere sinteticamente osservato quanto segue:
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La realizzazione di un Centro Polifunzionale nell’area di Ladispoli riveste un rilevante interesse
pubblico per il notevole impatto socioeconomico ed occupazionale e per lo sviluppo sostenibile e
la qualità della vita della popolazione residente nell’area, caratterizzata da una crescita
esponenziale che prosegue negli anni
70.000 abitanti nello specifico ambito territoriale di Ladispoli – Cerveteri
In termini comprensoriali, 260.000 abitanti nel sistema locale dell’area vasta
La struttura sarà protesa verso tutto il litorale per servire anche altri comuni ad alta domanda,
sulla base dei dati di proiezione della popolazione a medio - lungo termine
I residenti, nonché i numerosi turisti, potranno usufruire di un centro polifunzionale, in grado di
concentrare i servizi, costituire un polo di eccellenza, ottimizzare il rapporto tra domanda e
offerta di servizi, in un quadro di compatibilità economica, con aumento dell’efficienza
complessiva ed il conseguimento di economie di scala per migliorare da un lato l’accesso ai servizi
e, dall’altro, per assicurare la riduzione dei flussi veicolari a livello locale il più convenientemente
possibile per il cittadino.
ACCESSIBILITA’ E SISTEMA INFRASTRUTTURALE
L’iniziativa può sfruttare le potenzialità turistiche legate alla strategicità della location, alla buona
accessibilità ed alla carenza di una adeguata offerta di attività di intrattenimento nella regione Lazio che,
notoriamente, gode di un turismo fiorente per motivi culturali e di lavoro, ma ha una potenzialità
inespressa dal punto di vista del turismo per divertimento.
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L’accessibilità è garantita dagli importanti assi autostradali (A12 Autostrada Azzurra Roma –
Civitavecchia e A91 Roma – Fiumicino) e stradali (SS Aurelia), oltre che dalla presenza di
infrastrutture di livello internazionale (aeroporto intercontinentale di Fiumicino e porto di
Civitavecchia).
Il Comune di Ladispoli, a pochi chilometri da Roma, è facilmente raggiungibile da ogni parte del
Paese tramite gli importanti assi autostradali (A12 Genova – Roma) e stradali (SS1 Aurelia) ed è
caratterizzato da una buona presenza infrastrutturale, dal punto di vista ferroviario, stradale e
autostradale.
Ladispoli ospita la stazione ferroviaria “Ladispoli – Cerveteri”, importante scalo sulla linea
ferroviaria Roma – Civitavecchia – Pisa. L’offerta tipica corrisponde a un treno ogni 30’ per
Civitavecchia e per Roma Termini, uno ogni 60’ per Grosseto e uno ogni 120’ per Pisa.
Ladispoli è localizzata a breve percorrenza veicolare (circa 38 km) dal principale scalo
aeroportuale italiano (aeroporto di Fiumicino “Leonardo da Vinci”) e dal porto di Civitavecchia
(circa 35 km) ed è attraversata dalle principale direttrici autostradali nazionali.
Le direttrici stradali che interessano l’area di Ladispoli e che si diramano da nord verso sud e da ovest
verso est sono:
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L’autostrada A12 Genova – Roma che uno dei cardini attorno al quale ruotano i trasporti
longitudinali su gomma dell’intero Paese sul versante tirrenico.
La via consolare SS1 Aurelia di raccordo con la A24 Roma – Pescara.
VALUTAZIONE DEL BACINO DI RIFERIMENTO
L’analisi ha lo scopo di definire il bacino di utenza della nuova iniziativa nel comune di Ladispoli
denominata “Centro Polifunzionale”, articolato nei comparti “ristorazione veloce” e “parco commerciale”
sulla base dell’analisi del territorio (zona di attrazione), oltre che nel “teatro” già realizzato.
Normalmente in questa analisi, secondo le metodologie comunemente applicate nel settore commerciale,
si considera un’area di influenza che si estende per almeno 50-60 minuti di macchina dal luogo di
ubicazione. Ciò sulla base del presupposto che il successo di un’attività commerciale è in un rapporto di
proporzionalità inversa con la distanza che i consumatori devono compiere per raggiungerla.
Nelle nostre elaborazioni, per ragioni di prudenzialità nelle stime, abbiamo invece considerato:
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
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
Una zona primaria, nel raggio di 20 minuti
Una zona secondaria, nel raggio di 30 minuti
Una terza zona, a 40 minuti dal sito.
Il presupposto della metodologia che abbiamo utilizzato nelle analisi è che in quest’area di influenza si
esauriscano i “flussi potenziali” di spesa verso il Centro Polifunzionale di Ladispoli.
A questo punto è stato analizzato il bacino d’utenza, tenendo conto dei comuni compresi nel bacino di
riferimento e della relativa popolazione, fino ad individuare la dimensione del target della nuova
iniziativa. Infatti, sulla base delle isocrone che consentono di delineare con precisione quante persone
ricadono nell’area di influenza (bacino) della struttura commerciale, diventa possibile stimare il mercato
potenziale e, quindi, con opportuni coefficienti di penetrazione, il mercato effettivo della nuova
iniziativa.
In particolare, l’analisi del “bacino d’interesse” dell’iniziativa è stata condotta sulla base di una zona 1 di
accessibilità “forte” (ovvero, entro i 20 minuti di percorrenza veicolare, che include, oltre a Ladispoli, il
comune di Cerveteri), di una zona 2 di accessibilità “intermedia” (entro i 30 minuti di percorrenza
veicolare e include Santa Marinella, Fregene nel comune di Fiumicino, Bracciano, Civitavecchia e
Manziana) e di una zona 3 di accessibilità “debole” (ovvero, tra i 30 e i 40 minuti di percorrenza
veicolare), che include il territorio di Fiumicino, Anguillara Sabazia ed Oriolo Romano (VT).
Si tratta ovviamente di un “mercato teorico” che, però, è in grado di offrire una lettura molto realistica
delle dinamiche.
La valutazione è stata effettuata sulla scorta dell’elaborazione, per ciascuna zona, dei dati relativi al
target di riferimento e, adottando un criterio di rilevanza, si è ritenuto di suddividere il mercato in
residenti (target primario) e turisti (target secondario). I coefficienti di penetrazione applicati sono
diversificati in ragione della distanza dal sito e della peso attribuito al target di riferimento.
Da questo procedimento complesso deriva una stima normalmente attendibile e abbastanza precisa
dell’effettivo “bacino di utenza” dell’iniziativa che, nel caso del Centro Polifunzionale di Ladispoli, è
stato valutato in:


Circa 450 mila utenti/anno da residenti (di cui 300 mila utenti/anno per il comparto
“ristorazione veloce” e 150 mila utenti/anno per il comparto “parco commerciale”), rispetto ai
263 mila residenti (target primario) nel bacino complessivo (di cui circa 72 mila nella zona 1, 100
mila nella zona 2 e 90 mila nella zona 3)
Circa 198 mila utenti/anno da turismo (target secondario), rispetto ai 451 mila turisti (arrivi) nel
raggio di 40 minuti di percorrenza veicolare.
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Note:
La zona 1 (blu) è ad accessibilità “forte” (ovvero, entro i venti minuti di percorrenza veicolare) ed include i comuni
di Ladispoli e Cerveteri, la zona 2 (celeste) è di accessibilità “media” (ovvero, tra i venti ed i trenta minuti di
percorrenza veicolare) ed include territori facenti parte dei comuni di Santa Marinella, zona di Fregene a Fiumicino,
Bracciano, Civitavecchia e Manziana e la zona 3 (verde) è di accessibilità “debole” (ovvero tra i trenta e i quaranta
minuti di percorrenza veicolare che include i comuni di Anguillara Sabazia e Oriolo Romano (VT)).
Si è pervenuti a tale valutazione applicando, al bacino di utenza residenziale e turistico, dei “tassi di
penetrazione” similari al benchmark di iniziative maggiormente comparabili, per ottenere un quadro più
accurato possibile sul target e sui tassi di penetrazione nel mercato, con maggiore prudenzialità nei
coefficienti applicati al target secondario dei turisti.
Per quanto la determinazione del bacino turistico, sono stati presi in considerazione i flussi
numericamente rilevanti come risulta dall’analisi dei dati e che corrispondono a quelli diretti verso le
località costiere comprese nel bacino potenziale dell’iniziativa.
La stima dei tassi di penetrazione è stata ulteriormente definita, prendendo in considerazione i fattori
qualitativi specifici per lo sviluppo proposto e per il mercato.
Sulla base di tali considerazioni, abbiamo individuato i tassi di penetrazione giornalieri ai fini della
valutazione delle presenze nel Centro Polifunzionale:
Tassi di penetrazione giornalieri
Ristorazione Veloce
Mercato
Mercato
Mercato
Mercato
Mercato
Mercato
residenti 20 min.
residenti 30 min.
residenti 40 min.
turistico 20 min.
turistico 30 min.
turistico 40 min.
Parco Commerciale
(Tasso di penetrazione %
/gg.)
(Tasso di penetrazione %/gg.)
0,60%
0,30%
0,10%
0,30%
0,15%
0,5%
0,30%
0,15%
0,05%
0,15%
0,075%
0,025%
L’analisi condotta per la stima del bacino di utenza è prudenziale, in quanto non tiene conto:
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-
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dell’incremento dei flussi turistici generati dalla realizzazione dei progetti di rilevanza strategica
previsti dal Piano Territoriale Provinciale Generale (PTPG) per il Litorale Nord (Progetto
Ambientale di Recupero PAR – Litorale Nord; itinerario turistico delle vie d’acqua – Litorale Nord;
progetto unitario di valorizzazione del complesso archeologico di Cerveteri e dei siti etruschi del
litorale).
della realizzazione dei servizi, delle nuove attività economiche e delle politiche di promozione e
marketing a livello di area vasta;
dell’indotto generato sul territorio dalle dinamiche del mercato turistico a livello di Roma e
Provincia.
AREA TERRITORIALE
Il territorio comunale di Ladispoli è localizzato nelle immediate vicinanze della città di Roma, a circa 30
Km a nordovest della Capitale, lungo l’autostrada A12. I comuni dell’hinterland e parte dell’area romana
(XIII Municipio di Roma) si configurano quindi come il principale bacino di utenza del Centro Polifunzionale
per il mercato dei residenti e per il mercato turistico.
Il territorio di riferimento è caratterizzato da crescenti dinamiche di crescita dei flussi turistici, con la
presenza di siti di rilevante interesse nelle immediate vicinanze: attrattori archeologici (la necropoli
Unesco di Cerveteri – Tarquinia, Ostia Antica, i Porti di Claudio e Traiano, Isola Sacra) e balneari (Ostia,
Fregene - Maccarese, Fiumicino) tra i più frequentati della regione Lazio.
FLUSSI TURISTICI NELL’HINTERLAND
Il turismo rappresenta il settore di maggiore vocazionalità del litorale nord, ovvero l’area a nordovest
della Capitale, dove è localizzato il comune di Ladispoli.
Il litorale laziale svolge, nell’ambito dell’economia turistica regionale, un ruolo di tutto rilievo riuscendo
ad intercettare il 43% degli arrivi e il 53% delle presenze turistiche (Roma esclusa), con una permanenza
media di circa quattro giorni, con arrivi e presenze che crescono più della media regionale.
Le strategie di promozione turistica, avviate da tempo, puntano a sviluppare un turismo di qualità, in
grado di coniugare paesaggio, mare, beni culturali ed enogastronomia, con l’obiettivo di attrarre crescenti
quote di domanda internazionale e destagionalizzare i flussi turistici sulla costa.
La promozione dell’area si fonda in particolare sulla capacità di offrire un prodotto integrato capace di
soddisfare contemporaneamente esigenze molto diversificate. Le risorse ambientali e culturali di cui
dispongono i comuni costieri rappresentano infatti degli assets strategici unici (in particolare per il
patrimonio archeologico), in grado di attrarre visitatori dall’Italia e dall’estero sui quali puntare per
intercettare nuovi segmenti di domanda caratterizzati da una più elevata capacità di spesa, oltre che per
favorire una maggiore destagionalizzazione delle presenze turistiche che continuano, in massima parte, a
concentrarsi nel periodo estivo.
L’offerta turistica della costa laziale è riferibile, seppur con gradi differenti di composizione e definizione
a prodotti turistici da promuovere e valorizzare singolarmente, ma anche da considerare come un insieme
modulare, modellabile e componibile a seconda delle esigenze del mercato, offrendosi quale destinazione
per i diversi tipi di turismo (balneare, culturale, nautico, naturalistico, crocieristico, congressuale,
enogastronomico).
La fruizione balneare è la componente turistica prevalente, anche se alcune filiere legate alla
valorizzazione territoriale iniziano ad avere un peso importante a cominciare dal patrimonio culturale,
che attira circa 700 mila visitatori all’anno.
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In particolare, l’area del litorale nord, a sua volta distinta in zona nord (oltre al comune di Ladispoli,
comprende Cerveteri, Civitavecchia, Montalto di Castro, Tarquinia e S. Marinella) e zona centrale (comuni
di Fiumicino, Pomezia, Ardea, Anzio, Nettuno e XIII Municipio di Roma) è un territorio a densità turistica
legata principalmente al bacino di domanda di Roma che coesiste con funzioni residenziali di dimensioni
rilevanti e crescenti nel corso degli ultimi anni.
In dettaglio:
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
Zona nord. Registra circa 130.000 arrivi e 460.000 presenze (dati 2008), pari a circa il 9% del
movimento turistico della costa laziale, con una permanenza media di circa quattro giorni. L’84%
degli arrivi e il 68% delle presenze sono mediamente registrati presso strutture alberghiere. Nel
litorale nord si concentra ogni anno circa il 9% del movimento turistico della costa e il turismo è di
tipo poco stanziale, con permanenza media intorno ai 3,5 giorni e concentrato in prevalenza in
strutture alberghiere. La componente straniera arriva al 37% circa degli arrivi. Civitavecchia è il
comune che attrae il più consistente flusso turistico tra quelli dell’area.
Zona centrale. Registra circa 728.149 arrivi e 2.146.236 presenze con il 41% delle presenze e il
53% degli arrivi che si indirizzano prevalentemente presso strutture alberghiere. La funzione di
“servizio” rispetto alla Capitale è chiaramente visibile dai dati relativi ai flussi comunali che
vedono gran parte del movimento concentrato a Fiumicino, Ostia e Pomezia, un discreto peso
della componente straniera (56% degli arrivi) e una permanenza media inferiore ai 3 giorni.
Nonostante la crescita registrata nel corso degli ultimi anni dal turismo straniero, il mercato del litorale è
tuttora alimentato in misura preponderante dalla domanda interna che copre circa il 64% degli arrivi.
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La costa laziale, secondo l’ultima rilevazione Istat disponibile (2008), presenta una capacità ricettiva di
84.477 posti letto, pari al 29% dell’offerta turistica regionale, distribuiti su poco più di 1.000 esercizi. Le
strutture alberghiere (309 esercizi e 21.181 posti letto) rappresentano appena un quarto della capacità
ricettiva costiera.
Offerta turistica nel litorale laziale
Esercizi
alberghieri
Capacità ricettiva
Esercizi
309
Posti letto
21.181
Composizione
Esercizi
28,8%
Posti letto
25,1%
Densità
e
dotazione
ricettiva
8,1
P.L. /kmq sup. terr.
Esercizi
extralberghieri
Totale
765
63.296
1.074
84.477
71,2%
74,9%
100%
100%
24,3
32,4
Elaborazione su dati ISTAT, EBTL, APT
Più del 40% di questa offerta si concentra in strutture classificate 3 stelle e, complessivamente, solo un
terzo della capacità di accoglienza della costa (ca 7.100 p.l.) è di livello qualitativo più elevato (4 e 5
stelle).
Capacità ricettiva alberghiera del litorale laziale per categoria (posti letto - 2008)
Elaborazione su dati ISTAT, EBTL, APT
La maggior parte dell’offerta turistico - ricettiva della costa laziale è dunque orientata verso forme
complementari di accoglienza e corrisponde soprattutto alle tipologie di villaggi e campeggi (59.000 posti
letto circa in 86 strutture, per una dimensione media di quasi 700 posti letto per esercizio) e, per il resto,
si distribuisce su varie forme di locazione di strutture residenziali (case in affitto, case per ferie, ecc.),
con una discreta diffusione delle formule di alloggio B&B (2,3% dei posti letto complessivi) e una quota
marginale di alloggi in agriturismo.
Nei comuni costieri a nord della Capitale, in un territorio di 751 kmq di superficie territoriale, si
distribuisce un’offerta di circa 18.900 posti letto, pari al 22% del totale del litorale. Gran parte della
ricettività di questa area si concentra nel comune di Tarquinia, che rappresenta la principale stazione
turistica dell’alto Lazio, con quasi 10 mila posti letto, anche se per il 90% in campeggi e villaggi turistici.
L’offerta di ricettività complementare di tutta l’area è per la quasi totalità rappresentata da campeggi.
Dalle rilevazioni ufficiali, sotto il profilo dell’offerta turistica non si evidenzia una consistente offerta
informale rappresentata da seconde case, anche se un’indagine del CRESME evidenzia una quota
consistente di case non occupate (in particolare a Ladispoli, Cerveteri e Tarquinia) che amplierebbe fino a
500 mila posti letto la capacità di accoglienza complessiva.
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Offerta ricettiva del litorale laziale (zona nord per comune – dati 2008)
Esercizi alberghieri
Comuni
n.
p.l.
Cerveteri
2
55
Civitavecchia
16
936
Ladispoli
6
366
Montalto di Castro
13
538
Tarquinia
13
991
S. Marinella
11
650
Zona nord
61
3.536
Offerta ricettiva del litorale laziale (zona centrale per comune – dati 2008)
Comuni
Esercizi alberghieri
n.
p.l.
Fiumicino
31
3.274
Ostia (Roma XIII Municipio)
n.d.
n.d.
Pomezia
22
2.367
Ardea
8
331
Anzio
21
1.244
Nettuno
8
469
Zona centrale
90
7.685
Esercizi extralberghieri
n.
p.l.
55
171
53
1.150
16
1.052
32
3.879
33
8.750
18
323
207
15.325
Esercizi extralberghieri
n.
p.l.
124
1.034
n.d.
n.d.
20
756
27
6.299
94
7.455
14
3.160
279
18.704
n.
57
69
22
45
46
29
268
Totale
p.l.
226
2.086
1.418
4.417
9.741
973
18.861
Totale
n.
155
n.d.
42
35
115
22
369
p.l.
4.308
n.d.
3.123
6.630
8.699
3.629
26.389
Una discreta quota di offerta alberghiera si concentra tra Civitavecchia, Santa Marinella (più di 1.500 posti
letto) e Ladispoli, dove è attivo l’unico hotel di lusso di tutta la costa laziale (44 p.l. in 5 stelle). La
tipologia di ricettività alberghiera prevalente nell’area è riconducibile alla categoria 3 stelle.
La recente evoluzione temporale dell’offerta di questa area ha visto una sostanziale stabilità della
dimensione complessiva tra il 2003 e il 2008, con la sola eccezione del numero di esercizi complementari,
che sono pressoché raddoppiati senza tuttavia aumentare la disponibilità di posti letto (frutto
evidentemente di una ristrutturazione che ha generato una certa polverizzazione delle attività).
La zona centrale presenta una forte e diretta interrelazione con il bacino di Roma che fornisce alle
strutture turistiche presenti flussi turistici di tipo prevalentemente escursionistico (giornalieri). In questa
parte della costa, si concentra meno di un terzo della capacità ricettiva del litorale (26.400 posti letto
circa), per il 71% extralberghiera. Le dimensioni piuttosto contenute dell’offerta complessiva e la
distribuzione territoriale delle strutture segnalano, da un lato, una forte componente extralberghiera nei
comuni a maggiore vocazione turistica balneare (tra Ardea, Anzio e Nettuno si concentrano circa 16 mila
posti letto quasi esclusivamente in campeggi) e dall’altro, una discreta offerta alberghiera localizzata
nelle aree di servizio a Roma (Fiumicino e Pomezia), in prossimità delle infrastrutture (aeroporti e porti)
di qualità media piuttosto elevata (più della metà dei posti letto è disponibile in hotel 4 stelle). In tutta
l’area si rileva infine una notevole diffusione di abitazioni non occupate che, in particolare nella zona più
a sud, presentano potenzialità d’uso turistiche. Nel corso degli ultimi anni si è registrato un discreto
sviluppo soprattutto della componente alberghiera: tra il 2003 e il 2008 i posti letto in alberghi sono
aumentati sia nelle categorie medio basse (1 stella e RTA) che in quelle più alte (4 stelle).
I PROGETTI DI SVILUPPO
Per quanto concerne specificamente il litorale regionale, con la L.R. n. 1/2001 “Norme per la
valorizzazione e lo sviluppo del litorale del Lazio” è stato predisposto uno strumento innovativo per lo
sviluppo locale (Programma integrato degli interventi), con la concentrazione delle risorse in un preciso
ambito territoriale e in una logica di “distretto”.
Il programma, il cui obiettivo è avviare lo sviluppo socioeconomico del litorale, attraverso interventi di
innalzamento della qualità della vita per residenti e turisti, ha attivato i seguenti assi di intervento:
1. Miglioramento della qualità ambientale e dell’asseto territoriale
2. Miglioramento delle condizioni di accessibilità e di fruizione del territorio
15
3. Sviluppo dell’economia turistica e delle attività produttive del litorale
Lo stato di attuazione del Programma evidenzia l’erogazione di finanziamenti complessivi pari a oltre 67
milioni di euro per la realizzazione di una serie di interventi, tra cui alcuni che riguardano
specificatamente il litorale nord:

Fenomeni di erosione costiera. Interventi per la difesa della costa di Borgo Palo a Ladispoli e la
manutenzione straordinaria della costa di Ostia.

Conservazione ed incremento della biodiversità e della salvaguardia degli ecosistemi naturali
(costieri e marini) e delle foreste litoranee. Interventi per l’accessibilità e la fruibilità delle aree
di pregio ambientale, per il miglioramento ecologico, per la prevenzione di incendi.

Miglioramento integrato della qualità delle coste e delle acque di balneazione”. Interventi
indirizzati al miglioramento della qualità delle acque attraverso l’adeguamento ovvero il
completamento di alcuni impianti di depurazione.

Riqualificazione del sistema insediativo. Interventi per la riqualificazione dei lungomari e la
redazione dei piani colore e della luce (tra cui Ladispoli, Civitavecchia e Fiumicino)

Conoscenza, salvaguardia e valorizzazione del patrimonio di risorse storiche e culturali e
programmi di valorizzazione territoriale. Intervento per la diffusione della conoscenza del
patrimonio storico e culturale; la valorizzazione dei siti storici e culturali attraverso
l’innalzamento del livello di accessibilità e fruibilità; la valorizzazione delle risorse ambientali.

Miglioramento e razionalizzazione dell’accessibilità alle coste e alla loro fruizione. Interventi per
la viabilità nei comuni costieri con il miglioramento rete stradale (tra cui ponte della Scafa
(Fiumicino-Roma); ponte fiume Arrone (Montalto di Castro).

Potenziamento del prodotto turistico e del sistema di informazione, assistenza e accoglienza
turistica. Interventi il miglioramento dell’immagine turistica del litorale, attraverso l’attuazione
delle azioni previste nel piano di comunicazione e animazione territoriale mediante
l’individuazione e la promozione del brand turistico “mare del Lazio”, l’attivazione di canali
media tradizionali e strumenti web; l’avvio di campagne specifiche di promo –
commercializzazione sui mercati italiani ed europei e nord europei e l’organizzazione e
promozione di eventi di animazione sul territorio.
Da tempo, le strategie di promozione turistica del litorale laziale puntano a sviluppare un turismo di
qualità, in grado di coniugare paesaggio, mare, beni culturali, enogastronomia, con l’obiettivo di attrarre
crescenti quote di domanda internazionale e dilatare la stagione turistica della costa.
Sotto il profilo turistico infatti la fruizione balneare è la componente prevalente in questa area, anche se
le azioni di marketing territoriale di area vasta tendenti alla destagionalizzazione dei flussi turistici hanno
attivato filiere importanti legate alla valorizzazione del patrimonio culturale (700.000 visitatori/anno).
La Regione ha pertanto avviato importanti azioni (a valere sull’APQ Beni Culturali), incentrando parte
della strategia sulla promozione di cinque Grandi Attrattori Culturali GAC (aree di particolare pregio e
attrattività), uno dei quali (GAC Etruschi) gravita sul litorale nord e vede direttamente investite le aree di
Cerveteri, Montalto e Tarquinia, oltre alle zone limitrofe dell’immediato entroterra. Tale programma
costituisce un passo molto importante per la promozione di segmenti turistici alternativi e complementari
al balneare, unitamente alla promozione del sistema della fruizione naturalistica che può contare su aree
protette e parchi di assoluto pregio.
Infine vanno ricordati i flussi crocieristici che portano ogni anno più di due milioni di turisti nel porto di
Civitavecchia, per i quali si sono strutturati pacchetti turistici locali. Anche sul fronte del turismo nautico
diportistico, il programma di infrastrutturazione portuale in atto sul litorale dovrà essere accompagnato
da azioni di promozione e dotazione di servizi di accoglienza e orientamento, affinché la costa laziale
possa sfruttare le notevole potenzialità attrattive di un segmento in forte crescita e che presenta
importanti capacità di impatto economico.
16
MERCATO DEI RESIDENTI
Il mercato residenziale di afflusso è tipicamente esaminato in termini di mercati primari, secondari e
terziari, come evidenziato in seguito, in relazione al parametro “tempo di percorrenza veicolare”.
Insieme, questi costituiscono il mercato residenziale sostanziale per il Centro Polifunzionale di Ladispoli.
L’area include comuni della provincia di Roma, con estensione nella provincia di Viterbo e si articola in
mercato primario (popolazione residente entro 20 minuti dal luogo), mercato secondario (popolazione
residente a 30 minuti dal luogo) e mercato terziario (popolazione residente a 40 minuti dal luogo).
DIMENSIONI DEL MERCATO DEI RESIDENTI
Il mercato di interesse per il Centro Polifunzionale di Ladispoli è stimato in oltre 263 mila residenti (dati
ISTAT, 2012). Questo comprende il mercato primario con circa 72 mila, il mercato secondario con circa
100 mila e il mercato terziario con circa 90 mila residenti, come illustrato nella Tabella 5.
Applicando tassi di penetrazione giornalieri differenziati per comparto, è stato stimato il bacino effettivo
di utenti del Centro Polifunzionale che corrisponde a circa 450 mila utenti/anno (di cui 300 mila
utenti/anno per il comparto “ristorazione veloce” e 150 mila utenti/anno per il comparto “parco
commerciale”), rispetto ai 263 mila residenti nel bacino complessivo.
17
Stima della zona di attrazione (RESIDENTI)
Zona di attrazione
Zona 1 (0-20 minuti percorrenza veicolare)
Ladispoli
Cerveteri
Totale Zona 1
Zona 2 (21-30 minuti percorrenza veicolare)
Santa Marinella
Fiumicino (Fregene)
Bracciano
Civitavecchia
Manziana
Residenti
Distanza (Km)
Tempo (minuti)
37.156
35.328
72.484
5
10 - 12
17.455
6.445
18.546
51.261
7.103
22
25
20
33
26
22
24
25
26
28
Totale Zona 2
100.810
36
31
32
33 - 35
38 - 40
36 - 38
Zona 3 (31-40 minuti percorrenza veicolare)
Fiumicino
67.645
Anguillara Sabazia
18.609
Oriolo Romano (VT)
3.649
Totale Zona 3
89.903
TOTALE (1+2-3)
263.197
Elaborazione ASP Finance su dati ISTAT
Nota: il tempo è determinato in minuti (per ragioni di prudenzialità stimato in condizioni
–
–
-
24
26
27
28
30
di traffico)
Stima del bacino effettivo comparto "Ristorazione veloce" (RESIDENTI)
Bacino
Residenti della zona di attrazione
Tasso di penetrazione (giornaliero)
Bacino effettivo (Clienti/gg.)
Bacino effettivo (Clienti/anno)
Zona 1
72.484
0,60%
435
158.305
Zona 2
100.810
0,30%
302
110.085
Zona 3
Zona 2
100.810
0,15%
151
55.042
Zona 3
89.903
0,10%
90
32.725
Totale
263.197
827
301.114
Stima del bacino effettivo comparto "Parco Commerciale" (RESIDENTI)
Bacino
Residenti della zona di attrazione
Tasso di penetrazione (giornaliero)
Bacino effettivo (Visitatori/gg.)
Bacino effettivo (Visitatori/anno)
Zona 1
72.484
0,30%
217
79.153
89.903
0,05%
45
16.362
Totale
263.197
414
150.557
18
MERCATO TURISTICO
Il bacino di utenza potenziale, oltre alla residenza, può contare su un significativo numero di turisti
nell’area di interesse, identificata per questo target nei soli comuni costieri dove si concentrano i flussi di
visitatori (più di 451 mila gli arrivi, secondo i dati ISTAT 2007, nel bacino di riferimento dell’iniziativa
corrispondente ai comuni costieri, entro i 40 minuti di percorrenza veicolare).
In particolare, gli ultimi dati disponibili per la costa laziale –resi noti dall’Ente Bilaterale per il Turismo e
dalle APT provinciali- mostrano che nel 2007 più di un milione di turisti ha soggiornato almeno una notte
nei 24 comuni della costa laziale, totalizzando oltre 4,7 milioni di presenze (per una permanenza media di
4 giorni).
Rispetto al 2005, la costa ha attirato il 23,6% in più di turisti in termini di arrivi; è quasi il 19% in più in
termini di presenze. Nello stesso periodo, le dinamiche regionali sono risultate meno intense, con crescite
rispettivamente del 10,2% e +1,3% in termini di arrivi e presenze.
La crescita dei flussi turistici si è concentrata soprattutto nei comuni intorno a Roma, a conferma di un
processo, in atto da qualche anno, che vede un progressivo allargamento della fascia turistica di
pertinenza della Capitale, ma anche di una crescente capacità di attrazione e accoglienza di alcuni
comuni che, evidentemente, offrono condizioni di accoglienza apprezzabili (o comunque convenienti).
Per contro, si deve evidenziare una contrazione del movimento diretto verso il litorale pontino che, con
poche eccezioni, ha registrato un andamento negativo sul triennio, andamento che rimane debole anche
se si considera il positivo andamento del 2008 (rilevazione non disponibile per il resto del litorale) che ha
registrato un parziale recupero soprattutto degli arrivi.
Le presenze turistiche sul litorale laziale si concentrano prevalentemente nelle strutture alberghiere,
dove nel 2007 si è registrato il 68% delle presenze totali, rispetto alla media regionale dell’84,1% (dato
che però è fortemente influenzato dal sistema turistico di Roma, quasi esclusivamente alberghiero). Le
presenze negli esercizi complementari rappresentano il 32,1% del totale registrato sul litorale laziale, ma
arrivano, nei comuni a sud di Roma, a coprire fino al 42,3% delle presenze, un dato, rispetto alla media di
molte località balneari italiane, piuttosto elevato, soprattutto se si considera che la tipologia di offerta
prevalente, i campeggi, consente un uso marcatamente stagionale e, di conseguenza, una capacità
limitata di utilizzo. Il movimento turistico di seconde case e ricettività informale impatta in misura più
contenuta sul sistema turistico locale con riferimento alla spesa per consumi, rispetto al turismo
alberghiero: la spesa media giornaliera di un turista alberghiero, è –secondo una stima della stessa APT di
Latina – mediamente di 80 euro più alta rispetto a quella di un turista extralberghiero (e la differenza
aumenta se si considerano i soggiorni in alloggi privati).
La permanenza media dei turisti nella parte nord del litorale laziale si attesta aree della costa si attesta
su una media di circa 2,7 giorni, inferiore a quella rilevata (circa 3 giorni) nel bacino di riferimento del
Centro Polifunzionale).
Dall’analisi della provenienza dei flussi turisti, si evidenzia che più del 70% dei turisti giunti sul litorale
laziale è di nazionalità italiana, con un peso maggiore di questa componente nel litorale sud, dove
raggiunge il 76,2% del totale delle presenze. Il confronto con il panorama nazionale, evidenzia che il peso
del turismo straniero arriva al 45% ed è dunque superiore alle altre località balneari italiane che,
mediamente, attraggono circa il 32% dei turisti dall’estero.
DIMENSIONI DEL MERCATO TURISTICO
Il mercato turistico disponibile al sito del Centro Polifunzionale di Ladispoli è stimato in oltre 198 mila
utenti/anno. Questo comprende il mercato primario con circa 22 mila, il mercato secondario con circa 81
mila e il mercato terziario con 346 mila turisti (arrivi), come illustrato nella Tabella 8.
19
Applicando tassi di penetrazione giornalieri prudenziali trattandosi di target secondario e differenziati per
comparto, è stato stimato il bacino effettivo di utenti del Centro Polifunzionale che corrisponde a circa
198 mila utenti/anno (di cui 132 mila utenti/anno per il comparto “ristorazione veloce” e 66 mila
utenti/anno per il comparto “parco commerciale”), rispetto ai mila residenti nel bacino complessivo.
Stima della zona di attrazione (TURISTI)
Zona di attrazione
Turisti (arrivi)
Distanza (Km)
Zona 1 (0-20 minuti percorrenza veicolare)
Ladispoli
22.299
Cerveteri
464
5
Totale Zona 1
22.763
Zona 2 (21-30 minuti percorrenza veicolare)
Santa Marinella
23.340
22
Civitavecchia
57.964
33
Totale Zona 2
81.304
Zona 3 (31-40 minuti percorrenza veicolare)
Fiumicino
346.999
36
Totale Zona 3
346.999
TOTALE (1+2-3)
451.066
Elaborazione ASP Finance su dati ISTAT, EBTL e APT
Nota: il tempo è determinato in minuti (per ragioni di prudenzialità stimato in condizioni di traffico)
Stima del bacino effettivo comparto "Ristorazione veloce" (TURISTI)
Bacino
Zona 1
Residenti della zona di attrazione
22.763
Tasso di penetrazione (giornaliero)
0,30%
Bacino effettivo (Clienti/gg.)
68
Bacino effettivo (Clienti/anno)
24.857
Stima del bacino effettivo comparto "Parco Commerciale" (TURISTI)
Bacino
Zona 1
Residenti della zona di attrazione
22.763
Tasso di penetrazione (giornaliero)
0,15%
Bacino effettivo (Visitatori/gg.)
34
Bacino effettivo (Visitatori/anno)
12.429
Zona 2
81.304
0,15%
122
44.392
Zona 2
81.304
0,075%
61
22.196
Tempo (minuti)
10 - 12
22 - 24
26 - 28
33 - 35
Zona 3
346.999
0,05%
173
63.154
Totale
451.066
Zona 3
346.999
0,025%
87
31.577
Totale
451.066
364
132.403
182
66.201
20
PERCORRIBILITA’ ECONOMICA E FINANZIARIA
PREMESSA
L'iniziativa promossa dal Comune di Ladispoli si inserisce in un contesto territoriale ricco di opportunità,
anche in termini di bacino d'utenza e, quindi, di flussi di presenze stimabili per il Centro Polifunzionale, e
in particolare per il comparto lotto A c.d. “ristorazione veloce”.
Dall’analisi delle opportunità offerte dal territorio (di cui all’analisi di mercato) è emerso che il
patrimonio dell’area offre notevoli potenzialità di promozione territoriale, tali da costituire il
fondamentale volano di sviluppo socio-economico nel territorio e nell’area vasta, anche per favorire
notevoli flussi di presenze di visitatori.
L’attività di alienazione del lotto potrà essere realizzata tramite procedure di evidenza pubblica, secondo
le condizioni di mercato e le opportunità di valorizzazione rispetto ai valori espressi nel presente
documento, in ragione dei relativi indirizzi del piano.
In termini di beneficio per la collettività, la valorizzazione dei compendi interessati dall’intervento è data
dalla relativa capacità di trasformazione, affinché gli stessi possano essere fonte di valore, aumentandone
il rendimento economico e, soprattutto, promuovendo lo sviluppo del territorio incrementando l'utilità in
termini di beneficio collettivo.
VALUTAZIONI NON ECONOMICHE (COSTI – BENEFICI)
La pianificazione finanziaria è definita in base ai valori economici.
Tuttavia, acquisisce una particolare rilevanza, in ragione dell’interesse pubblico dell’iniziativa, anche
l'obiettivo di massimizzazione del benessere sociale, in quanto indicatore dell’efficacia delle scelte
pubbliche come definito nella letteratura di settore.
Su tali elementi si fonda la cosiddetta “analisi costi benefici”, utilizzata di norma per valutare la scelta
pubblica di realizzazione di un’iniziativa in funzione dell’obiettivo da raggiungere e non in termini di
massimizzazione del profitto, come avviene nelle valutazioni meramente aziendali.
Tuttavia, anche nelle stesse aziende, con l’introduzione dei concetti di qualità totale (total quality
management) tale obiettivo è superato da quello della cosiddetta “soddisfazione del consumatore”
(customer satisfaction), in quanto solo quel prodotto/servizio in grado di soddisfare il cliente consente
all’azienda, nel lungo periodo, di generale utili con continuità.
Nelle iniziative pubbliche o comunque di pubblico interesse, il “cliente” è rappresentato dalla comunità
dei cittadini per cui, con il soddisfacimento delle attese, viene generata la “utilità” data dal beneficio
sociale delle iniziative attivate.
In questo senso, e in termini generali, la valutazione è relativa alla collettività ed è espressa in termini di
vantaggi (benefici) al netto degli eventuali svantaggi (costi) che l'iniziativa potrebbe arrecare alla
popolazione interessata, in relazione agli aspetti che possono influire sull'utilità degli individui interessati
dal programma di investimento, con fattori necessariamente intangibili.
Nel caso in esame, la valutazione coinvolge benefici intangibili o comunque di difficile monetizzazione per
cui diviene opportuna l’utilizzazione della cosiddetta analisi costi-efficacia (Cost-Effectiveness Analysis,
CEA), in alternativa all’analisi costi-benefici.
La CEA è divenuta la procedura di analisi maggiormente impiegata nelle attività di programmazione
pubblica in quanto si preferisce calcolare il risultato per unità di costo (ad esempio, per un investimento
21
in una struttura ospedaliera: vite salvate per euro speso), rendendo maggiormente evidente il beneficio
pubblico.
Ciò considerato, l’impatto “sociale” dell’azione in esame si riferisce ai seguenti elementi strategici:





Rilanciare l’area con azioni efficaci, realizzabili nel breve-medio periodo, contribuendo a superare
l'aggravamento delle condizioni socio-economiche, causato dal sovrapporsi della crisi globale alle
difficoltà strutturali
Realizzare investimenti per contribuire efficacemente allo sviluppo sostenibile del territorio, ai
fini della continuità delle politiche di supporto
Contribuire al superamento dell’emergenza occupazionale che coinvolge il territorio, in
conseguenza della crisi globale in atto
Creare le migliori condizioni per la definizione di nuove opportunità occupazionali ed il rilancio
dello sviluppo eco-sostenibile del territorio
Sostenere le localizzazioni d’impresa e favorire i processi di crescita del sistema imprenditoriale,
supportando in tal modo la creazione di nuova occupazione, duratura e di qualità, con
l’implementazione di percorsi verso settori di vocazione turistica del territorio: food,
entertainment, arte, sport, cultura
Il beneficio economico di questo “patrimonio”, disponibile per la città grazie all’azione della società, è
espresso in termini di contributo:


All’attrattività del territorio in cui le aziende operano, per la permanenza degli insediamenti
produttivi esistenti e per la localizzazione di nuovi insediamenti;
Alla qualità della vita dei cittadini o, in senso lato, di tutti coloro che fanno riferimento al
territorio per ragioni varie, di residenza, di studio, di lavoro, per usufruire di servizi, eccetera.
DESCRIZIONE
L'iniziativa prevede, in particolare, la realizzazione di un comparto di ristorazione veloce, nell’ambito
dell’iniziativa complessiva del Centro Polifunzionale, in grado di rilanciare lo sviluppo economico del
territorio, valorizzandolo per farlo diventare un attrattore turistico di rilevanza nell’area vasta:

L’iniziativa di interesse pubblico denominata “Centro Polifunzionale”, nel suo complesso interessa tre
comparti: Centro di arte e cultura (realizzato); Ristorazione veloce (da realizzare); Parco commerciale
(da realizzare)

Si tratta di un’iniziativa a carattere fortemente innovativo, contenitore di eccellenza dell’ambiente e
della cultura materiale e immateriale di Ladispoli. L’iniziativa consiste nel lancio di un polo turistico
di nuova concezione (tecnicamente, un Mixed-Use Development che si compone di vari e diversi
elementi tra di loro integrati e sinergici).

L'insieme degli elementi che compongono il progetto, il loro dimensionamento e la logica del loro
inserimento in un complesso integrato, costituiscono un “prototipo” che messo a punto costituisce un
mix evoluto e dinamico di offerta di svago e divertimento, oltre ad arte e cultura (il teatro già
realizzato) che prende spunto da alcune delle esperienze più interessanti e di successo nel settore.

Il progetto, la cui forza risiede nell’integrazione dei diversi attrattori a disposizione, attiverà una serie
di sinergie in grado di generare un effetto moltiplicatore dell’appeal turistico dell’area, dando vita ad
una proposta innovativa attraverso nuovi modelli di fruizione del patrimonio.

L'obiettivo del progetto è costituito dallo sviluppo di un turismo sostenibile, con misure ed azioni che
agiscano contemporaneamente sull’economia locale e l’occupazione.
22

Gli obiettivi che si intendono perseguire sono quelli di trarre il massimo vantaggio per il tessuto
sociale ed economico del Comune di Ladispoli e dei Comuni circostanti con notevole incremento
occupazionale diretto, indiretto ed indotto, valorizzazione del territorio, sviluppo di nuove attività
turistiche e di tutto l’indotto in generale.
INTERVENTO
Caratteristiche dell’area
L’area in esame per il complesso del Centro Polifunzionale ha una superficie complessiva di 30.233 mq,
individuata catastalmente al foglio 58 particelle 15, 16, 474 e 475. E’ localizzata nel territorio comunale
di Ladispoli in via Settevene Palo sulla direttrice che collega la SS1 Aurelia e il centro abitato del Comune
medesimo ed è localizzata a circa 40 Km da Roma, lungo via Aurelia (circa 52 Km con A12). Il sito è
facilmente raggiungibile sia dal territorio del Comune di Ladispoli che dai Comuni limitrofi, usufruendo
inoltre della grande visibilità che deriva dall’essere attestata lungo la via Aurelia, antica stradada
consolare che serve tutte le aree del litorale a nord di Roma. Al contempo, l’area è immediatamente
collegata all’uscita dell’autostrada - che serve l’intero comparto territoriale, sia nella parte lungo il mare
che nei Comuni limitrofi interni.
L’area rappresenta un ambito territoriale strategico per la riqualificazione e valorizzazione urbanistica ed
un’occasione ineludibile di ripresa economica e sociale per l’intero territorio comunale e limitrofo.
Il posizionamento territoriale è, infatti, di estremo pregio in quanto facilmente raggiungibile sia dal
territorio del Comune di Ladispoli sia dai Comuni limitrofi, usufruendo inoltre della grande visibilità che
deriva dall’essere attestata lungo la via Aurelia, antica stradada consolare che serve tutte le aree del
litorale a nord di Roma.
Al contempo, l’area è immediatamente collegata all’uscita dell’autostrada - che serve l’intero comparto
territoriale, sia nella parte lungo il mare che nei Comuni limitrofi interni.
La necessità di garantire una fruibilità costante nel corso dell’anno, ha portato ad individuare una rosa di
ambiti di attività. ognuno dei quali sempre caratterizzato da un alto livello qualitativo dei contenuti ed in
grado di coniugare i vari livelli di utenza potenziale.
Il complessivo programma di valorizzazione è meglio descritto negli elaborati tecnici.
Stato attuale
L’area individuata per il Centro Polifunzionale ha una superficie complessiva di 30.233 mq e sono esistenti
tre strutture:



Edificio adibito a teatro di 2.380 mq (che resterà come tale)
Edificio “magazzini” esistente di 855 mq (da demolire, per edificare il “parco commerciale”)
“Tettoia” esistente di 1.400 mq (da demolire, per edificare la “ristorazione veloce”)
Situazione di progetto del comparto valorizzazione veloce
La valorizzazione prevede, previa demolizione delle strutture esistenti la costruzione per edificazione
della ristorazione veloce con le seguenti superfici (mq):
RISTORAZIONE VELOCE
Superficie commerciale
Superficie parcheggi
Superficie verde
405
1.334
666
23
Le relative tipologie sono definibili in funzione dell’analisi di mercato ed alle caratteristiche della
popolazione di cui al precedente capitolo, per cui è evidente l’appetibilità del compendio, per ovvie
ragioni di marketing, per le attività di catene quali McDonald’s, Burger King, Spizzico (Autogrill), KFC, Mr
Bun, eccetera.
Impatto per il nuovo teatro comunale (centro di arte e cultura)
Nel Centro Polifunzionale è compreso il “Centro di arte e cultura” (o “Teatro”), già realizzato
dall’Amministrazione e ormai in fase di completamento. Comprende un teatro per 400 spettatori ed uno
spazio di accoglienza idoneo ad ospitare anche attività espositive.
La realizzazione del complesso dell’iniziativa del Centro Polifunzionale consente di creare valorizzare il
Teatro, incrementandone i flussi di visitatori. Dall’altro lato, la presenza del Teatro è ideale per lo
sviluppo di sinergie con le attività ristorative e commerciali, creando un indotto complessivo di grande
interesse ed un richiamo per la città, quale grande attrattore al servizio anche dell’area vasta e
dell’utenza turistica nel litorale e punto di riferimento per la cultura dell’intero comprensorio.
STIMA DEL VALORE INDICATIVO DI TRASFORMAZIONE
Si effettua la seguente simulazione per quanto concerne il valore indicativo minimo per l’alienazione del
bene, da porre a base di gara.
PROCEDIMENTO SEGUITO NELL’ANALISI
La stima è relativa all’area per la cui valutazione è possibile identificare, di norma:


un procedimento sintetico
un procedimento analitico
Il procedimento sintetico risulta poco attendibile nel caso di specie, essendo basato sui prezzi riscontrabili
in transazioni di beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone
limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di mercato. La stima risultante è pertanto conseguente a
notevoli approssimazioni, soprattutto quando non sussistono compravendite di beni similari in zona, tali da
costituire un campione sufficiente per la valutazione, tenendo comunque che, in ogni caso, è sempre
difficile comparare beni che, come gli immobili, presentano sempre caratteristiche specifiche e distintive.
Il procedimento analitico, invece, è specifico per l’immobile in esame, secondo un metodo articolato e
fondato sul valore di trasformazione che, al suo interno, comprende anche l’analisi sintetica in condizioni
di mercato, ma è integrata dalla specifica analisi relativa all’immobile in esame.
Il valore di trasformazione è definito come valore di scambio ricavato stimando il più probabile
valore che verrebbe ad assumere quale fattore di produzione impiegato nel processo trasformativo
edilizio.
Ciò in quanto il valore dell’edificato è la sintesi del contributo recato da due fattori produttivi: il suolo più
la costruzione.
Si tratta di un criterio di stima derivato, in quanto si compone del criterio di stima del valore di mercato e
del criterio di stima del valore di costo e, per queste ragioni, estremamente puntuale. Il presupposto
teorico dell’analisi è costituito dall’assunto che il valore di un’area edificabile è direttamente
proporzionale alla sua capacità ad essere edificata.
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 Il procedimento logico di estimo parte dal valore unitario euro/mq di riferimento (VED), quale più



probabile valore di mercato, assunto tramite analisi delle quotazioni riportate dall’osservatorio del
mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio.
A tale valore si applica il coefficiente di correzione in ragione del profitto normale, stimato
ordinariamente nella misura del 25% sul costo da computo metrico preliminare, e dell’attualità
conseguente al tempo di costruzione, stimato indicativamente in diciotto mesi. La risultante è il
VED CORRETTO
Quindi, si stimano i costi per realizzare l’edificazione KT che, nel caso in esame, prevede le opere
del parco commerciale e della ristorazione veloce (quindi con la valutazione del relativo costo di
costruzione).
A questo punto può essere calcolato il valore riferito all’incidenza che ha il valore dell’area
rispetto al valore finale del bene immobile prodotto, quale differenza tra Ved corretto e Kt.
Di seguito si espone il procedimento seguito nell’analisi.
La simulazione è effettuata al fine di una stima indicativa e preliminare dell’area fabbricabile, secondo il
Valore di Trasformazione (VT) quale differenza tra Valore dei fabbricati che si potranno realizzare (Ved) e
Costo dell’edificazione (Kt).
STIMA DEL VED
I drivers delle analisi sono i seguenti.



Si parte dal valore unitario euro/mq di riferimento dell’edificato, stimato sulla base dei prezzi di
mercato dei fabbricati ad esito edificazione (Listino ufficiale BIR Borsa Immobiliare di Roma e Agenzia
del Territorio / OMI)
Al valore si applica il coefficiente di correzione del 25%, in ragione del profitto normale sul costo da
computo metrico preliminare, e dell’attualità conseguente al tempo di costruzione
Nota: al valore di magazzini, parcheggi e verde si applica una correzione percentuale rispetto al
valore della superficie commerciale (secondo l’imputazione dei relativi costi di costruzione)
Il “Ved corretto”, ovvero valore €/mq tenendo conto del coefficiente di correzione del 25%, è stimato:
2.850 euro/mq per la ristorazione veloce
STIMA DEL KT
Dal “Ved corretto” sono sottratti i costi di realizzazione.
Il costo di realizzazione KT comprende tutti i costi di realizzazione dell’edificato, stimati secondo
computo preliminare.
Si deve evidenziare che, ai fini della valutazione dei costi del programma, è stata realizzata una stima
sintetica parametrica del costo di realizzazione, finalizzata alla determinazione di massima
dell'investimento del programma, identificando un costo parametrico unitario per mc tenendo conto dei
prezzi di mercato integrati dalle previsioni del prezziario regionale.
Il parametro si riferisce a condizioni "medie", per quanto attiene sia alla dimensione e alla composizione
del costruendo, sia alla sua complessità intrinseca, in condizioni normali di esecuzione. Tali valori hanno
quindi carattere di riferimento e sono suscettibili di variazioni ed integrazioni, secondo lo sviluppo della
progettazione per le diverse componenti del programma di trasformazione, secondo le relative
destinazioni funzionali.
Pertanto, viste le specificità dell'analisi, la valutazione parametrica è stata condotta in relazione al costo
medio di produzione, quale sommatoria tra Ctk: Costo tecnico di costruzione (per manodopera, materiali,
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noli e trasporti); Sg: spese generali e di cantiere; Uc: utile di impresa di costruzione, nonchè gli oneri
compreso il permesso di costruire.
Nelle specifiche fasi di progettazione degli interventi, dovranno essere valutate le caratteristiche
tipologiche e di finitura e le componenti costruttive delle diverse realizzazioni, per giungere alla stima del
costo tecnico di costruzione dei fabbricati e, quindi, alla determinazione analitica del piano di
investimenti.
STIMA DI VT
Quindi, si determina il valore di trasformazione: cioè, il valore medio dell’area edificabile mediante stima
analitica basata sul valore di trasformazione, tenendo conto sia del criterio di stima del valore di mercato
che del criterio di stima del valore di costo. Ovvero, VT rappresenta il più probabile valore che verrebbe
ad assumere l’area quale fattore di produzione impiegato nel processo trasformativo edilizio.
DALL’ANALISI RISULTA IL VALORE DI TRASFORMAZIONE (CIOE’ IL VALORE RIFERITO ALL’INCIDENZA
CHE HA IL VALORE DELL’AREA RISPETTO AL VALORE FINALE DEL BENE IMMOBILE PRODOTTO):
 € 466.088 oltre IVA PER LA “RISTORAZIONE VELOCE”
SPESE A CARICO DELL’AGGIUDICATARIO
Il programma non presenta costi diretti per l’Amministrazione in quanto le spese sono poste a carico
dell’aggiudicatario che, quindi, dovrà liquidare i relativi costi nell’ambito del “prezzo”, come definito nel
contratto di compravendita sottoscritto tra le parti ad esito dell’aggiudicazione.
Il “prezzo” di aggiudicazione sarà quello contenuto nell’offerta economica presentata dal soggetto
aggiudicatario ad adesione all’avviso pubblicato.
In via indicativa, in questa sede, si stima prudenzialmente il prezzo pari al valore minimo da porre a base
di gara,
Secondo l’analisi realizzata dallo scrivente advisor, la valutazione secondo il criterio del valore di
trasformazione del bene è pari ad € 568.627 compresa IVA per il lotto “A” c.d. ristorazione veloce, quale
valore minimo di base da porre a base di gara.
A detto valore, si sommano gli oneri posti a carico dell’aggiudicatario (advisory, spese connesse e
complementari, eccetera) per cui il valore minimo da porre a base di gara è complessivamente pari ad €
670.268 compresa IVA con l’avvertenza che l’offerta economica che sarà presentata dall’aggiudicatario
potrebbe essere in rialzo rispetto al valore a base di gara.
Ad esito dell’aggiudicazione secondo il criterio della migliore offerta economica, verrà sottoscritto il
contratto di compravendita sulla base del “prezzo” effettivo di aggiudicazione, comprensivo degli oneri a
carico dell’aggiudicatario e saldati all’atto del versamento del prezzo, costituiti da:
- Oneri di advisory € 6.100 compresa IVA
- Oneri di advisory commissione del 2,5% da applicare al prezzo di aggiudicazione (la stima, al valore
minimo a base di gara, è pari al 2,5% di € 670.268 ovvero € 16.757 compresa IVA, con l’avvertenza che
la commissione va applicata al prezzo di aggiudicazione ad esito della gara che, pertanto, potrebbe
essere maggiore)
- Spese connesse e complementari € 85.400 compresa IVA
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STIMA DEL’AREA EDIFICABILE: RISTORAZIONE VELOCE
Ved (VALORE DEL FABBRICATO CHE SI POTRA' EDIFICARE)
EDIFICI
SUP COM mq
Ved (€)
405
1.154.250
€/mq "corretto"
RISTORAZIONE VELOCE
SISTEMAZIONE ESTERNA
PARK
TOTALE
VERDE
1.334
666
342.084
66.434
1.562.767
2.850
1.562.767
Ved (€)
KT (COSTO DI TRASFORMAZIONE)
EDIFICI
SUP COM mq
COSTO €
405
810.000
KT €
RISTORAZIONE VELOCE
SISTEMAZIONE ESTERNA
MAGAZZINI
PARK
VERDE
1.334
240.059
666
46.620
1.096.679
1.096.679
Vt (VALORE DI TRASFORMAZIONE) = Ved - Kt
Ved corretto
1.562.767
KT
1.096.679
VALORE DI TRASFORMAZIONE Vt
466.088
VALORE DI TRASFORMAZIONE VT = Valore medio dell’area edificabile. E’ calcolato mediante stima
analitica basata sul valore di trasformazione, tenendo conto sia del criterio del valore di mercato che
del criterio del valore di costo. Ovvero, VT rappresenta il più probabile valore che verrebbe ad
assumere l’area edificabile quale fattore di produzione impiegato nel processo trasformativo edilizio.



Il valore dell’edificato VED è riportato al valore di mercato euro/mq, opportunamente corretto in
ragione del profitto normale e dell’attualità conseguente al tempo di costruzione. La correzione è del
25%
Il costo di trasformazione KT comprende tutti i costi di realizzazione dell’edificato, stimati secondo
computo preliminare, compresa la demolizione e ricostruzione e lo smaltimento dell’eternit
La risultante della valutazione, ossia il valore di trasformazione VT, rappresenta il valore riferito
all’incidenza che ha il valore dell’area rispetto al valore finale del bene immobile prodotto. Include gli
oneri compreso permesso di costruire
Al fine di stimare il “prezzo” minimo che dovrà essere pagato dall’acquirente ad esito della
procedura, al valore di trasformazione va applicata l’IVA nonchè gli oneri posti a carico
dell’aggiudicatario, come descritto nel relativo paragrafo.
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