Le aree di trasformazione, residenza sociale e
incentivi
Orsola Torrani
Studio Legale Leone-Torrani
Dibattito su
Milano: Realtà Urbana e PGT
Milano, 29 febbraio 2012
Dove siamo e perchè
– Il Consiglio comunale con delibera n. 60 del
21.11.2011 ha revocato la delibera C.C n. 7 del
4.2.2011 di approvazione del PGT
– Oggi siamo quindi in regime di salvaguardia
– E’ terminato il lavoro di riesame delle osservazioni
e dei pareri a suo tempo presentati e delle
controdeduzioni in allora predisposte
– Sono state elaborate nuove proposte di
controdeduzioni che sono all’esame del Consiglio
comunale
I nuovi obiettivi
• Generale contenimento delle potenzialità edificatorie
sia negli ATU che nel TUC mediante revisione al ribasso
degli indici
• Maggior controllo degli interventi di trasformazione e
dei cambi di destinazione d’uso nella città consolidata
• Potenziamento della edilizia residenziale sociale
• Incremento delle dotazioni pubbliche negli ambiti di
trasformazione e inclusione dei servizi esistenti di
interesse pubblico e generale nel Piano dei servizi
• Eliminazione delle potenzialità edificatorie previste per
le aree comprese nel PASM
I nuovi indici proposti
• Riduzione dell’indice unico territoriale (Ut) da
0,50 mq/mq a 0,35 mq su mq
– negli Ambiti di trasformazione urbana (ATU)
– nel tessuto urbano consolidato (TUC)
– nel piano dei servizi (alle aree di pertinenza
indiretta)
• Previsione di un indice massimo di un 1
mq/mq nel TUC e di 0,7 mq/mq negli ATU
Ambiti di trasformazione
• Gli ambiti di trasformazione si articolano in:
– ambiti di trasformazione urbana (ATU) (scali
ferroviari, comparto delle caserme, l’housing della
Provincia, e altre aree dismesse)
– ambiti di trasformazione periurbana (ATP)
• Sono stati eliminati gli ambiti di interesse
pubblico generale (ATIPG) in quanto ambiti
ricompresi nel Parco Sud
Gli ATU
• Si prevede un indice di utilizzazione
territoriale pari a 0,7 mq/mq di cui
– 0,35 mq/mq per diritti edificatori liberi riferiti a
funzioni urbane
– 0,35 obbligatorio per edilizia residenziale sociale
• Gli ATU relativi agli scali ferroviari sono
regolati mediante specifico Accordo di
programma unitario
• La SLP esistente è compresa nell’indice Ut 0,7
Gli ATU
• Dotazioni di interesse pubblico
– dotazione minima di aree in cessione all’interno
del perimetro degli ATU pari al 50% della
superficie territoriale
– in ogni caso rispetto delle dotazioni di cui all’art. 9
delle NTA del Piano dei servizi qualora superiori
rispetto alla dotazione di cui sopra
– ulteriore dotazione minima di spazi a parco in
percentuale sulla superficie territoriale
Gli ATP
– Si elimina l’indice Ut di 0,15 mq/mq e gli
interventi negli ATP compresi nei piani di cintura
urbana sono disciplinati dall’art. 26 delle NTA del
PTCP del Parco Agricolo Sud e mirano a conseguire
gli obiettivi strategici indicati nel Documento di
piano
– Le aree site negli ATP non possono ricevere diritti
edificatori provenienti dal TUC ma possono
esportarli nel TUC qualora ciò sia previsto nei Piani
di Cintura Urbana
Le regole della trasformazione nel
TUC
– Confermato il principio della indifferenza
funzionale dei suoli e previsione di un indice
territoriale unico pari a 0,35 mq/mq
– Combinazione tra l’indice territoriale perequato
(0,35) e un indice massimo di edificabilità di 1
mq/mq raggiungibile mediante utilizzo di quote
integrative e premialità volumetriche
– Modalità di intervento differenziato in base alle
dimensioni delle aree di intervento con previsione
di un indice minimo di 0,7 (oltre una certa soglia)
Le trasformazioni nel TUC
• Il raggiungimento dell’indice territoriale
massimo di 1 mq/mq avviene mediante
utilizzo di :
• Diritti edificatori perequati da vendita aree a servizi
• Premialità per il miglioramento dell’efficienza
energetica per interventi sull’esistente
• Premialità per insediamento di nuove funzioni
produttive
• Quote di edilizia residenza sociale
Destinazioni d’uso e loro
mutamento
– Nel TUC le destinazioni d’uso sono liberamente
insediabili senza alcuna esclusione, distinzione o
rapporto percentuale predefinito
– Il passaggio da una all’altra destinazione è
ammesso a certe condizioni e nel rispetto delle
regole in materia di dotazioni di servizi e di tutela
ambientale (bonifiche)
– In genere il cambio d’uso avviene con modalità
diretta convenzionata salvo per i lotti > 15.000 mq
soggetti a pianificazione attuativa
SLP esistenti
• Sono sempre fatte salve le slp esistenti
regolarmente assentite e per le rispettive
destinazioni d’uso
• In caso di cambio d’uso potrà essere
salvaguardata la slp esistente ad eccezione del
passaggio da funzioni produttive ad altre
funzioni urbane che è penalizzato
Attuazione del piano
• Previste tre soglie dimensionali a cui
corrispondono modalità e condizioni attuative
differenziate
– Aree inferiori a 5000 mq
– Aree tra 5000 e 15.000 mq
– Aree oltre i 15.000 mq
Attuazione del piano
• Aree comprese tra 5000 e 10.000 mq con
modalità diretta convenzionata :
– indice unico perequato di 0,35 libero
– indice minimo di 0,7 mq/mq mediante utilizzo di
una quota minima di 0,35 mq/mq aggiuntiva di
0,35 (in alternativa o in forma composta tra le
diverse integrazioni e premialità volumetriche)
– indice max di 1 mq/mq con l’utilizzo del restante
0,30 optando tra le diverse integrazioni
Attuazione del piano
• Aree oltre i 10.000 mq con modalità diretta
convenzionata e i seguenti indici:
– indice perequato libero di 0,35 mq/mq
– indice minimo di 0,7 mq/mq mediante l’utilizzo
obbligatorio della quota ulteriore di 0,35 mq/mq per la
realizzazione di edilizia residenziale sociale
– indice massimo 1 mq/mq con l’utilizzo del restante
0,30 mq/mq optando tra le diverse integrazioni e
premialità
Attuazione del piano
• Aree con superfici > di 15.000 con piano
attuativo e i seguenti indici:
– 0,35 mq/mq indice perequato libero
– Obbligo di realizzare la quota di edilizia
residenziale sociale di 0,35 mq/mq per il
raggiungimento dell’indice minimo di 0,7 mq/mq
– Utilizzo del restante 0,30 per raggiungere l’indice
massimo di 1 mq/mq optando tra le diverse
premialità e integrazioni
Edilizia residenziale sociale
• E’ uno degli obiettivi principali e centrali del
nuovo PGT al fine di rispondere in maniera
articolata al fabbisogno di abitazioni per le
diverse classi sociali e alle domande peculiari
di residenza temporanea, residenza
universitaria, residenza collettiva a prezzi
accessibili e sociali
• L’offerta abitativa viene articolata in tre
diverse tipologie con percentuali differenziate
Edilizia residenziale sociale
• Il Documento di inquadramento delle politiche
urbanistiche comunali ha individuato nei PII
l’occasione per incrementare l’offerta di
edilizia convenzionata e/o sovvenzionata
• Le regole si basano su di una combinazione tra
quote di edilizia residenziale sociale e
incrementi volumetrici che possono essere
destinati ad edilizia libera
Le nuove proposte per l’ERS
• Il PGT si muove sulla stessa linea individuando
nelle grandi aree di trasformazione dismesse
(caserme, scali ferroviari, ecc.) e di quelle
poste all’interno del tessuto urbano
consolidato di una certa dimensione (oltre i
10.000 mq) la leva per promuovere l’edilizia
residenziale sociale e acquisire le aree
gratuitamente evitando fenomeni di
ghettizzazione
Le nuove proposte per l’ERS
• Il meccanismo è identico sia negli ATU che nel
TUC per interventi di trasformazione su aree >
di 10.000 mq e prevede l’introduzione di una
quota obbligatoria
– all’indice unico di 0, 35 mq/mq per funzioni libere
si aggiunge obbligatoriamente una quota di
edilizia sociale pari a 0,35 mq/mq
Le nuove proposte per l’ERS
• La realizzazione avviene sia negli ATU che nel
TUC alternativamente :
– o su aree cedute gratuitamente al Comune
nell’ambito delle dotazioni urbanistiche
obbligatorie previa indizione di un bando a
evidenza pubblica che disciplinerà condizioni e
requisiti per l’intervento nelle singole aree messe
a gara
– o su porzioni di aree fondiarie non cedute
Le nuove proposte per l’ERS
• In ogni caso per gli interventi di edilizia
residenziale sociale è previsto il reperimento
di una dotazione di servizi pari al 36 % della
slp prevista
• In caso di cessione dell’area
– nella quota che viene ceduta al Comune è già
compreso il 36% ?
– cosa succede al diritto volumetrico di 0,35 per ERS
espresso dall’area che viene ceduta ?
Le nuove proposte per l’ERS
– Il meccanismo proposto si differenzia dalla logica
premiale del Documento di inquadramento delle
politiche urbanistiche
– La quota di edilizia residenziale sociale è sempre
prescritta come obbligatoria (al di sopra di una
certa soglia dimensionale del lotto )
– La realizzazione della quota non genera un
incremento dell’indice per funzioni libere ma è
parte integrante dell’indice massimo attuabile
Dubbi sulla concreta fattibilità
• Ci si domanda se questo meccanismo sia
effettivamente in grado di incentivare la
realizzazione di nuove quote di edilizia sociale
in presenza di un indice per funzioni libere
piuttosto basso (0,35), incrementabile solo nel
TUC di un ulteriore 0,30 mediante il ricorso
agli incentivi e meccanismi incrementali ivi
previsti
Edilizia residenziale sociale
• Per i soggetti che operano professionalmente nel
mercato dell’ERS i nodi problematici ai fini della
fattibilità sono:
– disporre di un costo dell’area molto basso
– disporre di finanziamenti pubblici per realizzare la
quota di edilizia in locazione a canone sociale; in
mancanza di un sostegno pubblico questa
particolare offerta abitativa si risolve in un’attività
in perdita
Edilizia residenziale pubblica
• Un aspetto da non trascurare è la gestione e la
valorizzazione del patrimonio pubblico
esistente (Comune e Aler) al fini di una sua
razionalizzazione, riqualificazione e
incremento
• Sono in corso programmi in tal senso
(contratti di quartiere, recupero dei sottotetti,
ristrutturazioni anche con ampliamento, PRU)
• Agire sulla morosità e l’abusivismo
Considerazioni conclusive
– Le aree di trasformazione (ATU+TUC) dispongono
di un indice perequato libero e non soggetto a
vincoli di 0,35 mq/mq
– Le quote integrative di questo indice hanno un uso
vincolato
• 0, 35 per edilizia residenziale sociale (obbligatorio negli
ATU e nelle aree del TUC oltre i 10.000 mq)
• 0,30 da diritti perequati, benefici in caso di efficienza
energetica, e indice integrativo per funzioni produttive
(solo nel TUC )
Considerazioni conclusive
– Il meccanismo ideato è in grado di rispondere ai
bisogni di sviluppo della città?
– Vi è una forte domanda di edilizia residenziale
sociale soprattutto per le fasce più deboli
– L’introduzione di quote obbligatorie di ERS in
presenza di un indice per funzioni libere piuttosto
basso incrementabile mediante incentivi di
limitata applicazione o comunque onerosi è in
grado di stimolare l’iniziativa privata quale motore
propulsivo per intercettare questa domanda?
Considerazioni conclusive
• Occorre trovare un giusto compromesso tra
incentivazione ed esigenze sociali, controllo e
sussidiarietà, regolazione e mercato
• E’ necessario approfondire gli impatti delle regole che si
vogliono implementare per evitare di perdere il punto
di vista sulla concreta fattibilità degli obiettivi che si
intendono raggiungere
• Sarebbe interessante valutare la possibilità di
generazione di diritti edificabili da parte di aree
pubbliche con specifiche destinazioni incrementative
dei valori fondiari circostanti