TORINO 28 febbraio 2014 Le imposte d’atto La cessione del contratto Stefano Spina Dottore Commercialista LE IMPOSTE D’ATTO MOMENTI DEL CONTRATTO ACQUISTO DELL’IMMOBILE DA PARTE DELLA SOCIETA’ DI LEASING COMPRAVENDITA IMMOBILIARE LOCAZIONE FINANZIARIA LOCAZIONE RISCATTO AL TERMINE DELLA LOCAZIONE COMPRAVENDITA IMMOBILIARE Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino LE IMPOSTE D’ATTO ACQUISTO DELL’IMMOBILE DA CONCEDERE IN LEASING A partire dal 1.1.2011 gli acquisti di immobili da concedere in leasing scontano le imposte in misura ordinaria (L.13.12.2010 n.220) e quindi occorre distinguere se la vendita è soggetta ad: IVA Imposta di registro Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino LE IMPOSTE D’ATTO ACQUISTO STRUMENTALE SOGGETTO AD IVA IMPOSTA IMPORTO IVA 22% (10 % ristrutturato) REGISTRO fissa € 200,00 BOLLI dovuti IPOTECARIA 3% CATASTALE 1% Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino LE IMPOSTE D’ATTO ACQUISTO STRUMENTALE SOGGETTO A REGISTRO IMPOSTA IMPORTO IVA non dovuta REGISTRO 9% BOLLI non dovuti IPOTECARIA € 50,00 CATASTALE € 50,00 Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino LE IMPOSTE D’ATTO ACQUISTO DELL’IMMOBILE L’utilizzatore dell’immobile concesso in locazione finanziaria è obbligato in solido al pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali dovute dalla società di leasing che ha acquistato l’immobile da concedere in locazione, anche se l’acquisto riguarda: • un immobile da costruire, • un immobile in corso di costruzione. Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino LE IMPOSTE D’ATTO LOCAZIONE FINANZIARIA Il contratto di locazione finanziaria è soggetto a registrazione in caso d’uso salvo il caso di contratto stipulato per: • atto pubblico, • scrittura privata autenticata. In caso di registrazione (obbligatoria o volontaria) occorre pagare: • l’imposta di registro in misura fissa (€ 200,00), • l’imposta di bollo. In ogni caso è dovuta l’IVA sui canoni di locazione finanziaria. Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino LE IMPOSTE D’ATTO RISCATTO IMPOSTA IMPORTO IVA reverse charge REGISTRO fissa € 200,00 BOLLI dovuti IPOTECARIA fissa € 200,00 CATASTALE fissa € 200,00 Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING IMPOSTE INDIRETTE La cessione del contratto di leasing di immobile strumentale sconta, a partire dal 1.1.2014 le seguenti imposte (art.1 co.164 L.147/2013): • IVA sul corrispettivo (art.3 co.2 n.5) dpr 633/72) non in reverse charge, • imposta di registro nella misura del 4%, • imposta di bollo sulla scrittura di cessione. Non sono dovute imposte ipotecarie e catastali. Non è prevista l’alternatività IVA/Registro. Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING BASE IMPONIBILE CORRISPETTIVO PATTUITO + QUOTA CAPITALE COMPRESA NEI CANONI FUTURI + PREZZO DI RISCATTO X Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino 4% = IMPOSTA LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING IMPUTAZIONE DELL’IMPOSTA DI REGISTRO • onere accessorio da ripartire in funzione della durata residua del contratto, • sospensione del costo fino al riscatto del bene e successivo incremento del valore del bene, • imputazione a costo nell’esercizio di sostenimento (art.99 Tuir). Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING IMPOSTE DIRETTE Ris. Agenzia delle Entrate 8.8.2007 n.212 Per il cedente costituisce sopravvenienza attiva (art. 88 co.5 TUIR) la differenza tra: + valore normale - canoni residui opportunamente attualizzati - prezzo di riscatto attualizzato - quota canoni pagati non dedotta in quanto riferibile al terreno (20% oStefano 30%). Spina - Dottore Commercialista in Torino LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING CESSIONARIO Prezzo Quota pagata per godimento del bene Onere pluriennale da ripartire sulla durata del contratto Quota pagata per opzione di acquisto Costo sospeso che va ad accrescere il prezzo di riscatto Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino LA CESSIONE DEL CONTRATTO DI LEASING COSTO SOSPESO Ris. Agenzia delle Entrate 8.8.2007 n.212 Quota pagata per opzione di acquisto: + valore normale - canoni residui opportunamente attualizzati - prezzo di riscatto attualizzato - quota canoni pagati non dedotta dal cedente in quanto riferibile al terreno (20% o 30%) ?. Stefano Spina - Dottore Commercialista in Torino