Corso „stime e valutazioni immobiliari
Stefano Lappe
IMMOBILIARE-SL a Locarno
Fiduciaro immobiliare
CAS REAL ESTATE VALUATION (HTA Luzern)
DAS REAL ESTATE VALUATION (FH BERN)
Cerificato „amministratore d‘immobili SVIT“
Docente SUPSI per corsi „CAS“
Membro commissione esami delle SUP per CAS/DAS
Membro di comitato del SIV – CH
Membro di comitato del SIV - SI
Info da scaricare  www.immobiliare-sl.ch
Scegliete lingua italiana
 Downloads (a sinistra)
definizioni
• Stime: (….non è matematica precisa al 100 %)
• Valutazioni: (idem come sopra!)
• Perizie: (lavori da grande esperto
specifico….per esempio il perito assicurativo)
• Anche chi fa 100 corsi e diplomi per valutazioni NON
può garantire la precisine di un valore al 100 %.
• La base è e resta comunque l‘esperienza!
Attenzione!
• In poche ore (9) non riuscire a imparare a fare
una stima „classica“ (non ci riescono con i corsi
Supsi dopo 8 giornate….
è possibile fare delle stime semplici alla fine del
corso SUPSI di 25 giornate….dopo 200 ore di
formazione e 200 ore di studio a casa con 4
classatori e 150 esercizi).  8‘500 CHF
Per voi, questa è una introduzione, imparate a
„leggere“ e capire una stima e magari con
programmi per valutazioni edonistiche (IMBAS…)
riuscirete a fare stime „di massima“
Dopo 3 „giornate“ saprete cosa vuol dire…
•
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Valore venale
Valore di reddito
Valore reale
Valore locativo
Vetustà
CCC
Costi di rinnovo
DCF
Valore „misto“ o ponderato
Accantonamenti
Valore di confronto
Classe di posizione
Tasso di capitalizzazione
Rendimento lordo
Rendimento netto
Che tipo di stime esistono
Valori
•
•
•
•
•
•
Valore commerciale
Valore di mercato
Valore venale
(Verkehrswert)
Valore di reddito (serve per trovare il val.venale)
Valore reale (usato ancora molto dai „dinosauri“)
Valore medio (reale e di reddito)
• Cerchiamo sempre il valore venale
Valore Venale
Dal latino „venalem“ = …che si vende
Il valore venale è determinante (legge, ordinanze..)
Valore venale = Valore di mercato
Il valore venale è
Il prezzo massimo che un acquirente tipico
è disposto a pagare in condizioni normali e
al giorno di riferimento
Il valore finale che deve risultare dalla
nostra stima
Con metodi riconosciuti e calcoli
comprensibili a tutti
La stima del valore venale
È composta da 2 parti fondamentali:
1. Pronostico del prezzo raggiungibile:
• conoscenza del mercato
• contatto quotidiano con il mercato immobiliare
2. La stima:
• considerazioni e calcoli
1. logici e realistici
2. condivisibile
3. comprovabile
4. comprensibile da tutti!
Non sono valori venali
No!!
Valori dei prestiti (ipoteche): Banche impongono = valore bancario
Valori assicurativi: valori interni, di ricostruzione e non di mercato
Valori fiscali: hanno solo obiettivi politici e fiscali e non di mercato
Valori edonistici: sono valori statistici e poco affidabili
Perpetuità e limitazione nel tempo
•Immobili nel loro insieme hanno un esistenza perpetua
•Terreno / Suolo è indistuttibile, „da sempre per sempre“ e
sfruttabile all‘infinito
•Costruzioni / Edifici sono edificati, curati, mantenuti, rinnovati
poi abbattuti e ricostruiti
•Grazie a questo meccanismo sono da considerare a esistenza
infinita.
•Limitazioni: Contratti, mercato, speranze di vita, catastrofi
Possedere o/e Utilizzare
Oggetti si possono possedere e/o utilizzare
(sfruttare). Idem per immobili.
Oggetti di possesso
Oggetti di utilizzo
Immobili inutili e improduttivi
senza reddito
Immobili produttivi, redditizi
Inutili ma non senza valore!
Valore stimabile da confronti
Valore nasce dal reddito
futuro!
Ci sono solo queste 2 categorie, vale per tutto!
..un quadro di Picasso
una bicicletta
Inutile - Utilizzabile
L‘immobile intero o parti di esso
Inutile (non senza valore)
Specialmente terreno:
Terreno edificabile non utilizzato
Terreno non edificabile
Ma anche:
Costruzioni non sfruttabili, senza reddito,
Parti di edifici (…status simbol)
Arte e/o monumenti
Ponti….
Utilizzabile (redditizio)
Specialmente Edifici
Immobili di reddito
Immobili per uso proprio
Fabbriche, capannoni
Costruzioni pubbliche
Ma anche:
Terreno agricolo, terreno affittato
Diritto di superficie
…anche „misto“  Villa…componente utilizzo e componente inutile
Valore, Prezzo, Costo
Valore e Prezzo
Mercato immobiliare
Valutazione
Acquirente:
Venditore:
Valutatore immobiliare:
Individuale, soggettivo
Individuale, soggettivo
imparziale (?)
Valore compratore
Valore x Venditore
Valore per acquirente tipico
Trattative prezzo:
Perizia:
Allineamento valori
Calcolo plausibile
PREZZO
Valore VENALE
Costi (anche ricavi)
Costi sostenuti in passato
= NON CI INTERESSANO
Costi futuri:
= IMPORTANTISSIMI
Origine del Valore?
Valore nasce dalla possibilità e volontà di
„scambiare un bene contro denaro“.
Perchè si scambia?
• Non mi serve ma lo voglio possedere!
Pago quanto lo pagherebbe qualcun d‘altro.
• Lo voglio per utilizzarlo (sfruttarlo).
Pago per quanto mi rende.
• …che valore ha un certo bene PER ME e OGGI?
 Non mi interessa quanto sia costato in passato!!
Valutare e provare
Valore Individuale
Oggetti di possesso:
Solo con valori di confronto
Oggetti di utilizzo:
Valore di reddito
Provare:
Perizia qualificata, chiara e completa
logica e comprensibile per tutti
Se possibile con
raffronti
Sempre con il metodo
di reddito
Calcolo del Valore
Oggetti di possesso
Oggetti di Utilizzo
Confronto con:
- oggetti alternativi simili
Confronto con:
Pensare come il proprietario:
- l‘importanza dell‘arte
Calcolo razionale del reddito
futuro, incrementi o perdite di
valore, rischi.
-Oggetti di prestigio, rango
sociale, show..
- Reddito alternativo (banca..)
- Utilizzo alternativo dell‘oggetto
Metodo:
Metodo:
Metodo di confronto
Metodi del reddito (MEV / Cash Flow)
(anche edonistico)
Da ricordare!!
Non nasce valore….
… dalla sola sostanza
… da costi del passato
… da prezzi pagati
… da costi alternativi
Metodi inadeguati:
… Metodo del valore reale
… Metodi „mixed“ (reale/reddito)
Valore reale
..sentito 1000 volte….ma in cosa consiste?
VALORE REALE
È il ricalcolo del valore corrente di un immobile,
ossia i costi di costruzione a nuovo dell‘ oggetto
con standard analoghi considerando la perdita
di valore dovute all‘età e il valore del terreno
+
+
=
Costi di costruzione
Vetustà
costo del terreno
VALORE REALE
CCC 2-5 700 m3 a Fr 600 = Fr 420‘000
20 anni da tabella (-20 %) = Fr -84‘000
Terreno (oggi) 500m2 a Fr 400 = 200‘000
Valore reale
= Fr 736’00
Il valore non nasce da costi del
passato!
Valore di reddito
Somma di tutte le entrate future (o uscite)
100 Fr/pa , al 31. dicembre (Tasso 5%)
1. anno
2. anno
3. anno
4. anno
5. anno
10. anno
50. anno
100. anno
Etc.
10‘000.10‘000.10‘000.10‘000.10‘000.10‘000.10‘000.10‘000.10‘000.-
Valore al 1. gennaio
Somma/Valore oggi
9‘500.00
9‘250.00
8‘575.00
8‘145.00
7‘740.00
5‘835.00
830.00
70.00
0.00
200‘000
..se ricevo fr 10‘000 in 4 anni è come se ricevessi fr 8‘145.00 oggi (tasso 5 %)
Valore oggi:
VdR
Reddito annuo
Tasso in %
=
fr 10‘000
0.05
=
200‘000.— 
I 3 fattori fondamentali
Immobili sono oggetti di valore (di soldi)
L‘ammontare del valore (in soldi) emerge da
3 fattori:
Quantità di Fr
Qualità dei Fr
Quando?
Più denaro vale
più di poco
denaro
Denaro „buono“
vale più di quello
scadente
Denaro oggi vale
di più di denaro
domani
Utilizzo, Reddito
Investimento
Rischio/Chance
Durata
Attesa
Denaro
Tasso d‘interesse
Tempo
Costanti e variabili
Costanti
Variabili
Tutto ciò che non dipende dal
tempo (senza carovita)
Tutto ciò che dipende dal tempo
(senza carovita)
- Grandezza, Volume, Sostanza
- Stato dell‘immobili
- Costi di ricostruzione
- Deprezzamento
- Reddito
- Investimenti necessari
- Tasso d‘interesse
- Valore venale
Oggi, vale per sempre
Vale per poco tempo
Impiego del Reddito
Reddito Netto
CP + Cap terzi
(Costi del capitale)
Fr 60‘000
Reddito
lordo
Fr 20‘000
Fr 5‘000
Accantonamenti per rinnovi
periodici (cicli di rinnnovo)
Costi correnti
dell‘immobile
gestione/manutenzione
Totale „entrate“ Fr 85‘000.--  reddito lordo
Solo parti del reddito netto producono valore  quella del CAPITALE PROPRIO
Le parti del reddito destinate ai costi e agli accantonamenti vengono usate
(spese) regolarmente e perciò non creano ricchezza.
Perdita della componente „eterna“
Nuovo:
duraturo
Valore 1000
Nuovamente
duraturo
Rinnovo:
investimento
400
Vetusto:
Valore 1000
non duraturo
Valore 600



1970
2008
2009
Sviluppo del valore di un immobile „nel tempo“
Riduzione del valore venale
Vetustà
crescente
Valore di reddito
costante
Valore Venale
decrescente
Vetustà
crescente
Accantonamenti
accumulati non
reinvestiti
Il valore di reddito resta uguale perchè i fattori di calcolo non cambiano
(affitto resta uguale / Costi restano uguali / Accantonamenti ( non investiti) restano uguali
Il valore venale si riduce di anno in anno perchè l‘immobile non viene rinnovato ogni anno
Costi
Reivestire gli accantonamenti ….in teoria
Valore
Valore di
Reddito
costante
Vetustà
crescente
Reinvestire gli
accantonamenti
Vetustà
annullata
Vetustà ricomincia
Valore globale scende a
causa della vetustà maggiore
Tempo
PERPETUUM MOBILE
Valore
Valore globale
diminuisce!
10
Demolizione e
ricostruzione
Valore di reddito
costate
Demolizione
Rinnovo ciclico
20
Continuità:
30
40
50
60
70
Ricostruzione
80
90
100
Zeit
interessi (CP e CT), costi e accantonamenti sono
„pagati“ dalle entrate regolari
Valore (Venale) al giorno di riferimeno
V
Valore
Vetustà tecnica al
giorno
di riferimento
Valore di reddito
costante
Valore Venale residuo
al giorno della
valutazione
tempo
Giorno della stima
Il valore venale è una foto istantanea dell‘immobile
Per oggetti di utilizzo si considera sempre:
Valore di reddito a lungo temine
Deprezzamnto al giorno della valutazione
(eventualmente ci sono altri elementi di valore )
Qui e oggi
Il valore venale vale esclusivamente „qui e oggi“!
Valore di reddito
affitti, redditi che sono possibili OGGI e a lungo
termine. Tasso d‘interesse di OGGI (se normale)
Deprezzamento
Costi OGGI per il rinnovo
Diversi
Diversi contratti (diritto di superficie)
Futuro
Sviluppi futuri già prevedibili (e valutabili) OGGI
Sapere o indovinare in una valutazione
Fatti
Valutazioni
Conoscenze
Ipotesi
Previsioni
Immaginazioni
indispensabile
Fantasie
tollerabile
inaccettabile
1 parte : valutazioni di oggetti di reddito
• Immobili d‘appartamenti (locazione)
• Immobili commerciali (negozi ristoranti..),
industriali e di servizi (uffici…)
• Immobili con un reddito „solo“ teorico
 Casa monofamiliare
è possibile stimare un affitto teorico
Formula per oggetti di reddito
Valore venale = valore di reddito – vetustà
Valore di reddito = reddito (affitto annuo)
tasso di capitalizzazione
Perciò dobbiamo scoprire in cosa consiste il reddito poi
il tasso di capitalizzazione e poi la vetustà
Reddito  affitti
•
I redditi di un immobile sono gli affitti (annui)
MASSIMI realmente possibili
 corrisponde al Valore locativo
1. Si deve verificare gli affitti attuali e adeguarli in
base al massimo possibile in zona per questo
tipo d‘immobile. Tenendo conto degli inquilini
attuali (possono pagare di più?)
2. Bisogna rispettare la legge (diritto di locazione)
 CATEF x info
Esempio di lista affitti
Inquilino
Appartamento
Affitto
appartamento
Affitto
garage
Acconto
spese
Totale
A Rossi
3 ½ loc al 1‘ p
1‘500
120
150
1‘770
B Verdi
4 ½ loc al 1‘ p
1900
120
200
2‘220
C Bianchi
3 ½ loc al 2‘ p.
1‘550
90
150
1‘790
D Neri
4 ½ loc al 2‘ p.
1‘700
200
1‘900
E Viola
6 loc attico
3‘500
240
300
4‘040
10‘150.--
570.--
1‘000.--
11‘720.—
TOTALE
Come si procede?
Affitti adeguabili?
Controllo importi, e completezza
Quali affitti „usiamo“??
Affitti netti o lordi?
App „Neri 1‘950 e garage Bianchi 120  +280 (x 12)  + 3‘600 annui
Affitti attuali 10‘720.--
 Valore locativo: 11‘000 (mensile)
Valore locativo = REDDITO (annuo)
• Fr 11‘000 (mese)  11‘000 x 12 = 132‘000
Per questo immobile abbiamo un REDDITO di Fr 132‘000
Redditi possono essere anche „teorici“:
Casa monofamiliare (tipicamentead uso proprio)
Affitto di una casa di 150 m2 abitabili è superiore che di
un‘appartamento della stessa superficie! Perchè??
„status symbol“ , comfort, privacy…
…..cosa pagherebbe qualcuno per questa casa??
Ricordiamo la formula del valore di reddito
Valore di reddito = Reddito / Tasso di capitalizzazione
132‘000 / 5.5 % = 2‘400‘000  valore di reddito
Dobbiamo scoprire come si calcola il tasso di
capitalizzazione (non è il rendimento) e poi la vetustà
Il tasso di capitalizzazione è un valore „interno“ per i calcoli,
non corrisponde a rendimenti!
Il tasso di capitalizzazione
Come si compone il tasso di capitalizzazione?
Reddito
lordo
Accantonamenti per
rinnovi periodici (cicli di
rinnnovo)
Reddito Netto
CP + Cap terzi
(Costi del
capitale)
Costi correnti
dell‘immobile
gestione/manutenzio
ne
1) Costo del capitale 3‘(Banca)  per pagare gli interessi sul prestito
2) Costo del capitale proprio  per „guadagnare“ con i propri soldi investiti
3) Costi per l‘immobile  per tenere gli edifici funzionali
4) Accantonamenti  per mantenere la perpetuità degli edifici
1) costi e parte del capitale terzi
Capitale terzi: soldi in prestito da istituti finanziari
per coprire la „tipica“ parte di capitale necessaria per
finanziare l‘immobile:
Per case monofamiliari (o PPP)
Per case plurifamiliari
Per Hotel/Ristoranti
Per immobili commerciali
fino 80 %
fino 70 %
fino 50 %
fino 65 %
al tasso 3.25 %
al tasso 3.25 %
al tasso 3.75 %
al tasso 3.5 %
La banca copre i propri costi interni, quelli di rifinanziamento, il
rischio „cliente“ e l‘utile !!
NON il rischio immobile  coperto dal CAPITALE PROPRIO
2) Il capitale proprio
Capitale proprio: soldi propri (o da cassa pensione)
per pagare la parte non coperta dall‘ipoteca.
Casa monofamiliare/PPP
Casa plurifamiliare
Hotel/ ristoranti
Immobili commerciali
dal 20% al 30 %
30 % o più
50 % o piì
30 % al 40 %
da
dal
dal
dal
– 1 % al + 3 %
3 % al 5 %
4 al 10 %
4 % al 8 %
Tasso „0“ per uso proprio,
supplementi per rischi o diminuzioni per opportunità concernenti l‘immobile
Partendo da una base „tipica“
TASSO D‘INTERESSE NETTO
Capitale
Parte
(%)
Al tasso
d‘interesse
(%)
Tasso sul
capitale
completo
1‘ ipoteca
60 %
3.5 %
2.1 %
2‘ ipoteca
20 %
4.5 %
0.9 %
resto
20 %
5%
1%
Tasso int. netto
=
Capitale Terzi
Capitale Proprio
4%
….specificando il capitale proprio……
TASSO D‘INTERESSE NETTO
Capitale
Parte
Al tasso
d‘interesse
Tasso sul capitale
completo
1‘ ipoteca
60 %
3.5 %
2.1 %
2‘ ipoteca
20 %
4.5 %
0.9 %
Esigenza di
rimunerazione (CP)
20 %
2.25 %
0.5 %
Immobilizzazione
del Capitale (CP)
20 %
1.0 %
0.2 %
Rischio immob. (CP)
20 %
1.75 %
0.3 %
TOTALE
100%
----------
4.0 %
Capitale Terzi (80 %)
Cap. Proprio(20%)
Dal netto a lordo
• o dal tasso netto al tasso di capitalizzazione
Oltre ai costi del capitale ci sono i costi „veri“
per l‘immobile le „spese“ (non risc. e acc)
Come si stimano?
Aggiunte % per il Tasso Lordo
Costi d‘esercizio
0,1% al 0,5%
Tasse immobiliari dal valore globale (incl terreno)
Assicurazioni dal valore immobiliare (senza terreno)
Costi manutenzione
0,5% al 1,0%
Costi regolari (costanti) dai costi di riproduzione (senza
terreno)
Perdite di reddito
0.0% al 0,5%
Perdite costanti dagli affitti complessivi
(per tutto, terreno e costruzioni)
Costi amministrativi
0.0% al 0,5%
Forfettari dagli affitti complessivi
???????
????
c‘è tutto???
Accantonamenti 0,5% al 1,0%
(meglio è calcolarlo realmente)
Importo costante per la Riproduzione (senza terreno)
TASSO di capitalizzazione
Costi
Tasso d‘interesse netto
. costi del capitale (3‘ e CP)
Supplementi per il „lordo“
. costi dell‘immobile
. accantonamenti
Totale di capitalizzazione
Tasso in % Importo in Fr
4%
81‘356
1.20 %
0.70 %
5.9%
24‘406
14‘238
120‘000
Formulario completo x il calcolo
Base
Tasso d‘interesse netto
Tasso
interesse
Importo
Tasso int. capitale di terzi
Parte …… %
Tasso int ……… %
……… %
Tasso int. capitale proprio
Parte …… %
Tasso int ….….. %
……… %
Tasso int. netto
………%
Fr…………………
Supplemento per i costi
Costi d‘esercizio
0.1 - 0.5 %
………%
Fr…………………
Costi di manutenzione
0.5 – 1.0 %
……… %
Fr…………………
Costi per perdite di reddito
0 – 1.0 %
……… %
Fr…………………
Spese amminstrative
0 – 0.5 %
……… %
Fr…………………
0.5 – 1.0 %
……… %
Fr…………………
……… %
Fr ………………...
Supplemento
per accantonamenti
Accantonamenti
Totale:
Tasso d‘int. lordo
Per il valore di reddito abbiamo tutto
Valore locativo e tasso di capitalizzazione
Valore locativo = 120‘000
Tasso di capitalizzazione = 5.9 %
Valore di reddito = Val. Locativo/Tasso di cap.
 120‘000 : 5.9 % = 2‘033‘898.-Abbiamo tutto per il valore venale??
No, manca la vetustà
Informazioni importanti per la prima giornata:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Valore venale!
Valore reale è „superato“ (ma usato da tanti)
Esistono oggetti di possesso e di utilizzo
Oggetti di possesso con sistemi di confronto
Oggetti di utilizzo con sistemi di reddito
Formula del valore di reddito
Valore Locativo
Tasso netto (CP e C3‘)
Tasso di capitalizzazione (tasso netto + costi)
La prossima volta
• La vetustà
- costi di costruzione (CCC e norme SIA)
- sostanza di rinnovo (parte che si rinnova)
- età tecnica delle singole parti
- uso delle tabelle di svalutazione (SIV)
 Vetustà
….abbiamo tutto per trovare il valore venale!
……per immobili di reddito
(valore di reddito – vetustà) = valore venale
• Costi di costruz sia 416
• Vetustà
• Rendimenti
• Sistemi di confronto
• Esempi di stime
• Tabelle costi, exel a disposizione…