GUIDA
2014 ALLA FISCALITA' DEGLI IMMOBILI :
NOVITA' IRPEF E TASSAZIONE COMUNALE
a cura di Celeste Vivenzi
LA CEDOLARE SECCA
Con il metodo della cedolare secca il contribuente paga un'unica aliquota sull'intero
canone di locazione che sostituisce l’IRPEF , le addizionali regionale e comunale e le
imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L'aliquota ordinaria
applicabile è pari al 21% e la Legge n. 124 del 28 ottobre 2013, che ha convertito il D.L.
102 del 31 agosto 2013 , ha previsto una riduzione , per gli immobili locati a canone
concordato ,dell'aliquota della cedolare secca al 15% in luogo della precedente aliquota
pari al 19% . Inoltre tale aliquota è stata altresì ridotta al 10% dal decreto legge n. 47 del
28.03.2014, con riferimento al triennio 2014-2017( decreto convertito nella Legge n.802014 che prevede la riduzione al 10% solo se gli immobili sono situati in Comuni ad alta
densità abitativa ). Dalla conversione in legge del decreto n.47-2014 viene prevista la
possibilità di optare per la cedolare secca in caso di :- contratti di locazione di unità
abitative stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro; unità abitative sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni
con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione nonché a
quei comuni per cui negli ultimi 5 anni è stato dichiarato lo stato di calamità.
L’opzione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di
godimento su unità immobiliari abitative locate (non deve trattarsi di persone fisiche che
agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione ovvero gli imprenditori , lavoratori
autonomi,società di persone, di capitali e gli altri enti commerciali e non commerciali). In
caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da
ciascun locatore e se i locatori contitolari non esercitano l'opzione sono tenuti al
versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro
imputabile in base alle quote di possesso.
In buona sostanza sono interessati alla cedolare secca i seguenti immobili:
- le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l'A10 (uffici o studi
privati);
- le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all'abitazione).
La scelta di tale regime da parte del locatore deve essere comunicata al conduttore tramite
raccomandata postale (è espressamente esclusa la possibilità della consegna a mano
anche se controfirmata dal conduttore) ed impedisce l'aggiornamento ISTAT del canone. I
canoni assoggettati al nuovo regime opzionale non rientrano nel reddito complessivo,
come anticipato precedentemente, e quindi non incidono sulla progressività dell'aliquota
IRPEF ma rilevano ai fini della determinazione dell'ISEE per l'accesso alle prestazioni
agevolate di natura sociale o assistenziale, nonché per determinare la condizione di
familiare fiscalmente a carico e per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia. L'imposta
sostitutiva derivante dall'applicazione della cedolare secca deve essere corrisposta con
proprio codice tributo e valgono le stesse regole previste per il versamento dell'IRPEF,
pertanto, anche per la cedolare secca è previsto il versamento in acconto. Infine, si
ricorda che l'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per
l'intero periodo di durata del contratto o per il residuo periodo nei casi in cui l'opzione
venga esercitata per le annualità successive anche se il locatore ha la facoltà di revocare
l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata
esercitata l'opzione e la revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il
pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento (trenta giorni dalla
scadenza di quella precedente).
ESERCIZIO OPZIONE CEDOLARE SECCA
Dal 3 febbraio 2014 per la registrazione dei contratti di locazione e per gli adempimenti
successivi deve
essere utilizzato il modello Registrazione Locazioni Immobili. Il
modello RLI per l’esercizio dell’opzione alla cedolare secca sugli affitti ha sostituito il
modello 69 in relazione ai seguenti adempimenti:
- richieste di registrazione dei contratti di locazione ed affitto di beni immobili;
- proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione ed affitto di beni immobili;
- comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’art. 19, comma 15, del D.L. 31 maggio
2010, n. 78;
- esercizio o revoca dell’opzione per la cedolare secca;
- denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con
canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.
CEDOLARE SECCA : TABELLA OPERATIVA
SOGGETTI INTERESSATI
Persone fisiche in possesso di redditi
immobiliari (proprietari o titolari di altro
diritto reale) su unità abitative locate, che
non agiscono nell’ambito di attività
d’impresa/professione
SOGGETTI
ESCLUSI
non possono accedere al regime
agevolato:
canoni percepiti per la locazione dei cd
immobili patrimonio
locazione un immobile non utilizzato
come civile abitazione dal locatario (es.
appartamento utilizzato dal conduttore
come ufficio per attività professionale)
uso abitativo, oggetto di proprietà
condominiale (si pensi ad esempio
all’appartamento
di
proprietà
condominiale,
affittato
al
portiere/custode).
TIPOLOGIA DI REDDITO
Reddito fondiario da locazione di
immobili ad uso abitativo (categorie
catastali da A/1 a A/11, escluso A/10) e
relative pertinenze.
BASE
IMPONIBILE
E’ costituita dal 100% del canone di
locazione pattuito. Non spetta più la
deduzione forfetaria pari:
generale;
convenzionato ( più ulteriore 30%);
immobili di interesse storico artistico.
Il reddito da locazione non può
comunque essere inferiore alla rendita
catastale rivalutata del 5%; In caso
contrario, il reddito imponibile è costituito
dalla rendita catastale rivalutata.
IMPOSTA APPLICATA
- 21% in via ordinaria;
- 15% (dal 2013) per i contratti cd
“concordati” (L. 431/98) in comuni ad alta
densità abitativa
IMPOSTE SOSTITUITE
Irpef e addizionali regionali e Comunali
Imposte registro e di bollo ( anche nel
caso di proroga e risoluzione)
OPZIONE
preventivamente all’inquilino la volontà di
optare per la tassazione sostitutiva
tramite lettera raccomandata, a pena di
inefficacia dell’opzione ed esercitare la
relativa opzione;
- più unità abitative locate: per ciascuno
di esse è possibile esprimere l'opzione
indipendentemente dalla scelta effettuata
per le altre unità ;
- più locatori: ciascuno di essi esprime
l'opzione limitatamente al proprio reddito
indipendentemente dalla scelta effettuata
dagli altri contitolari ;
Contratti di locazione di durata
inferiore ai 30 giorni: non sussiste
l’obbligo di registrazione; la scelta per la
cedolare secca va effettuata nel modello
UNICO nel quale sono dichiarati i redditi
da locazione. Non è necessario inviare la
Racc. A/R all’inquilino di rinuncia
all’aggiornamento del canone.
ADEGUAMENTO ISTAT
Per il periodo di validità dell’opzione il
locatore rinuncia alla possibilità di
chiedere l’aggiornamento del canone di
locazione.
MODELLI UTILIZZABILI
Dal 1° aprile 2014 non è più possibile
utilizzare i modelli 69/Siria per esercitare
l’opzione; tali strumenti sono stati
sostituiti dal “nuovo” Modello RLI da
utilizzare: contratto e gli adempimenti successivi
(proroghe, cessioni e risoluzioni) ;per
esercitare o revocare l'opzione per la
cedolare secca.
OBBLIGHI
Permane l'obbligo di registrazione del
contratto,
che
assorbe
la
comunicazione alla PS.
NOVITA' 2014 IN MATERIA DI PAGAMENTO IN CONTANTI
CANONE DI AFFITTO 2014
DEL
La Legge di stabilità 2014, fra le varie novità a carico dei contribuenti italiani, aveva
previsto anche l’obbligo del pagamento in contanti dei canoni di locazione ad uso abitativo
a partire dall’1 gennaio 2014. Tuttavia il Ministero dell’Economia e Finanze, con una nota
prot. n. 10492 del 5 febbraio 2014 ha stabilito che si possono pagare in contanti i
canoni di locazione di importo inferiore ai mille euro. L'adempimento riguarda le sole
locazioni abitative: residenza abituale, turistiche, studentesche, transitorie, mentre restano
esclusi i negozi, gli uffici, i capannoni, i box e quelle di edilizia residenziale pubblica. La
finalità del provvedimento è quella di contrastare l'evasione fiscale e la sanzione
amministrativa per la violazione, è compresa tra l'1 e il 40% dell'importo corrisposto con un
minimo di Euro 3.000.
NOVITA' REDDITI DEI FABBRICATI IN LOCAZIONE SENZA CEDOLARE SECCA
Come stabilito dalla legge n. 92 del 28 giugno 2012 (riforma Fornero) per determinare il
reddito imponibile degli immobili locati occorre indicare il canone di locazione dell’unità
immobiliare ridotto del 5% se superiore alla rendita catastale ovvero , in caso contrario,
invece, si tiene conto della rendita catastale. Il reddito da dichiarare è pertanto pari al
95% del canone di locazione (per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle
isole di Giudecca, di Murano e di Burano il 75% del canone). Si ricorda che in
precedenza la deduzione forfettaria era pari al 15%. Per fare un esempio in presenza di
un reddito da locazione pari a 5.000 Euro, il locatore, in virtù della deduzione del 15%,
avrebbe dichiarato 4.250 euro (sempre che i 5.000 Euro fossero superiori alla rendita
catastale dell’immobile rivalutata del 5%,); con decorrenza Gennaio 2013 ,invece ,a fronte
di un affitto pari ad euro 5.000 senza applicazione della cedolare secca ,il reddito da
dichiarare è pari a euro 4.750 (anche in questo caso tenendo in considerazione se l'affitto
è superiore alla rendita rivalutata).
DEDUZIONE FORFETARIA APPLICABILE AL CANONE ANNUO PERCEPITO DALLE
PERSONE FISICHE SENZA APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE
-per le locazioni di fabbricati la deduzione forfetaria è stabilita nel mite del 5%;
-per le locazioni di fabbricati siti nelle isole veneziane la deduzione è stabilita al 25%;
-per gli immobili storici è prevista una deduzione forfetaria del canone pari al 35%.
LA TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI SFITTI SITUATI NELLO STESSO COMUNE DOVE
SI TROVA L'ABITAZIONE PRINCIPALE
La legge di stabilità 2014 ha introdotto ulteriori e rilevanti modifiche in tema di tassazione
IRPEF degli immobili non locati e posseduti da persone fisiche. In sostanza, per le case
sfitte, situate nello stesso Comune dove si trova l'abitazione principale, il reddito sarà
tassato per il 50%, già a decorrere dal 2013 in sede di Unico 2014. Volendo fare un
esempio pratico, se la rendita catastale è pari a 1.000 Euro, con la rivalutazione del 5% si
arriverà a 1.050 Euro. Questo valore dovrà essere ulteriormente aumentato di un terzo
(350 Euro) per un valore imponibile effettivo da dichiarare pari a 700 Euro (50% di 1.400
Euro). Rientrano nell’ambito di applicazione della norma anche le pertinenze degli immobili
ad uso abitativo, per effetto del naturale principio di accessorietà e dipendenza che
contraddistingue gli immobili in questione, anche se accatastati in categoria C. La norma,
dunque, comporta la tassazione di metà della rendita catastale, ma solo per le abitazioni
sfitte . A tale proposito, si deve evidenziare che condizione necessaria per l’applicazione
della novità in esame è che il contribuente disponga di un immobile adibito ad abitazione
principale, e che tale immobile sia posseduto a titolo di proprietà o di altro diritto reale, il
cui reddito sia imputabile al contribuente stesso. In altre parole, laddove il contribuente non
disponga di un immobile ad uso abitativo adibito ad abitazione principale (si pensi, ad
esempio, ai contribuenti in comodato), eventuali immobili abitativi posseduti anch’essi nel
medesimo Comune non sono soggetti alla tassazione IRPEF in base alla nuova
normativa. Occorre infine tenere in considerazione che se l’immobile ad uso
abitativo, anche se è situato nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione
principale del possessore, è privo dell’allacciamento alle reti dell’energia elettrica,
acqua e gas e di fatto non utilizzato, esso non va considerato come unità
immobiliare tenuta a disposizione.
LA NUOVA IMPOSTA UNICA COMUNALE (IUC)
Con l'istituzione della IUC (imposta unica comunale), disposta dalla legge di Stabilità
2014, ha preso il via la riforma dell'imposizione immobiliare locale. La nuova imposta è
una service tax formata da tre differenti tributi:
- una parte patrimoniale, corrispondente all’IMU;
- una parte relativa ai servizi indivisibili, la TASI;
- una parte relativa allo smaltimento dei rifiuti, la TARI corrispondente alla vecchia
TARES.
Per la componente patrimoniale IMU , che sarà pagata dai proprietari, saranno escluse le
prime abitazioni, ad eccezione di quelle considerate di lusso, cioè quelle ricadenti nelle
categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Dovrà quindi essere pagata per le seconde case e per
gli immobili aventi destinazione d’uso diversa da quella residenziale, come uffici e negozi.
Inoltre, poiché l’esenzione prima casa si applica ad una sola pertinenza per ciascuna
categoria C/2, C/6 e C/7, dovranno pagarla quelle pertinenze che non rientrano in questo
caso (ad esempio il secondo box auto e la seconda cantina).
La componente relativa alla TASI, invece, sarà pagata per la gestione dei cosiddetti servizi
indivisibili, cioè quei servizi come la pubblica illuminazione o la manutenzione delle strade
che non vengono offerti dai Comuni a domanda individuale. Questa componente dovrà
essere pagata sia dai proprietari che dagli occupanti degli immobili, come gli inquilini.
Questi ultimi però dovranno versarne una parte compresa tra il 10% e il 30% del totale.
Infine, la componente relativa alla TARI, che sarà a carico dell'utilizzatore, è quella che
andrà a sostituire la TARES e servirà per la gestione dello smaltimento dei rifiuti solidi
urbani.
Per quanto concerne il calcolo della IUC occorre partire dall’IMU, il cui meccanismo rimane
invariato: la base imponibile a cui applicare l’aliquota del tributo è costituita dalla rendita
catastale dell'immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per un parametro, differente a
seconda della categoria catastale dell’immobile ovvero:
-
160 per i fabbricati del gruppo A (esclusi gli A/10) e delle categorie C/2, C/6 e C/7;
140 per i fabbricati del gruppo B e delle categorie C/3, C/4 e C/5;
80 per i fabbricati delle categorie A/10 e D/5;
65 per i fabbricati del gruppo D (esclusi i D/5);
55 per i fabbricati della categoria C/1.
La base imponibile è ridotta del 50%:
a) per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all' art. 10 del D.lgs. 22 gennaio
2004, n. 42;
b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al
periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni.
Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del
reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione,
rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135. Per i terreni agricoli, nonché per quelli non
coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali
iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 75. I terreni agricoli posseduti da
coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali di cui all' art. 1 del D.lgs. 29 marzo
2004, n. 99, e successive modificazioni, iscritti nella previdenza agricola, purché dai
medesimi condotti, sono soggetti all'imposta limitatamente alla parte di valore eccedente
6.000 Euro e con le seguenti riduzioni:
a) del 70% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente i predetti 6.000 Euro e
fino a 15.500 Euro;
b) del 50% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente 15.500 Euro e fino a
25.500 Euro;
c) del 25% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente 25.500 Euro e fino a
32.000 Euro.
A coloro che non conducono il fondo non spetta il beneficio fiscale in questione e, pertanto,
l'IMU dovuta da quest’ultimi deve essere calcolata seguendo le normali modalità di
determinazione del tributo.
L’aliquota di base è pari al 7,6 per mille, ma i Comuni potranno aumentarla o diminuirla
fino ad un massimo di 0,3 punti percentuali.
IL TRIBUTO PER I SERVIZI INDIVISIBILI (TASI)
Il presupposto impositivo per il pagamento della TASI è il possesso e la detenzione
a qualsiasi titolo di : - fabbricati compresa l'abitazione principale ovvero aree
edificabili ad eccezione dei terreni agricoli. Per il calcolo della TASI, la base imponibile
è la stessa prevista per l’IMU e l’aliquota di base è pari all’1 per mille di tale valore. Tale
aliquota potrà essere variata dai Comuni al ribasso, fino all’azzeramento della parte
d’imposta o al rialzo, ma rispettando il vincolo di non superare per il 2014 il valore del 3,3
per mille . Il presupposto impositivo della TASI – dovuta sia dal possessore, che
dall’utilizzatore dell’immobile – è dato dal possesso o dalla detenzione a qualsiasi titolo di
fabbricati, compresa l’abitazione principale come definita ai fini IMU, di aree scoperte
(escluse quelle pertinenziali o accessorie a locali imponibili e le aree comuni condominiali
di cui all’articolo 1117 del Codice Civile che non siano detenute o occupate in via
esclusiva), nonché di aree edificabili, a qualsiasi uso adibiti. È importante evidenziare
alcune caratteristiche in materia di TASI che ne disciplinano l’applicazione sotto il profilo
soggettivo e temporale; in particolare viene stabilito che:
- nei casi di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento
dell’unica obbligazione tributaria;
- nei casi di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello
stesso anno solare, la TASI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo
di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie;
- per i locali in multiproprietà ed i centri commerciali integrati il soggetto che gestisce i
servizi comuni è responsabile del versamento della TASI dovuta per i locali e le aree
scoperte di uso comune e per i locali e le aree scoperte in uso esclusivo ai singoli
possessori o detentori, fermi restando nei confronti di questi ultimi gli altri obblighi o diritti
derivanti dal rapporto tributario riguardante i locali e le aree in uso esclusivo.
TABELLA
AMBITO SOGGETTIVO DELLA TASI
PLURALITÀ DI POSSESSORI
in caso di pluralità di possessori o di
detentori, essi sono tenuti in solido
all'adempimento dell'unica obbligazione
tributaria
LEASING
in caso di locazione finanziaria,
l’imposta è dovuta dal locatario a
decorrere dalla data di stipula del
contratto e per tutta la durata dello
stesso, ossia il periodo intercorrente
dalla data della stipulazione alla data di
riconsegna del bene al locatore,
comprovata dal verbale di consegna.
DETENZIONE TEMPORANEA
in caso di detenzione temporanea di
durata non superiore a 6 mesi nel corso
dell’anno, la TASI è dovuta soltanto
dal possessore/detentore a titolo di
proprietà, usufrutto, uso, abitazione
o superficie .
MULTIPROPRIETÀ
per i locali in multiproprietà ed i centri
commerciali integrati, il soggetto che
gestisce
i
servizi
comuni
è
responsabile del versamento del
tributo per:
- i locali e le aree scoperte di uso
comune ;
- i locali e le aree scoperte in uso
esclusivo ai singoli possessori o
detentori .
Fermi restando, nei confronti di questi
ultimi, gli altri obblighi o diritti derivanti
dal rapporto tributario riguardante i
locali e le aree in uso esclusivo.
RIPARTIZIONE TRA TITOLARE DEL DIRITTO REALE E OCCUPANTE
Nel caso in cui l'unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto
reale sull'unità immobiliare, quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma
obbligazione tributaria. L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal Comune
compresa fra il 10 e il 30% dell'ammontare complessivo della TASI. La restante parte è
corrisposta dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare.
TABELLA PRATICA OPERATIVA
TIPO IMMOBILE
IMU
TASI
TARI
ABITAZIONE
PRINCIPALE
ESENTE
DOVUTA ( TRA IL 10
E IL 30 % A CARICO
INQUILINO)
DOVUTA
SECONDA CASA
DOVUTA
DOVUTA
DOVUTA
ALIQUOTA
STABILITA DAL
COMUNE
LA BASE
IMPONIBILE E' LA
MEDESIMA
DELL'IMU
DOVUTA ( TRA IL 10
E IL 30 % A CARICO
INQUILINO)
ALIQUOTA
MASSIMA 3,3 PER
MILLE
NEGOZIO
DOVUTA
DOVUTA
ALIQUOTA
STABILITA DAL
COMUNE
LA BASE
IMPONIBILE E' LA
MEDESIMA
DELL'IMU
( TRA IL 10 E IL 30 %
A CARICO
INQUILINO)
DOVUTA
IL COMUNE
STABILISCE LA
TARIFFA IN BASE
ALL'ATTIVITA'
ECONOMICA
ESERCITATA
ALIQUOTA
MASSIMA 3,3 PER
MILLE
IMMOBILI IMPRESA
DOVUTA ;
ALIQUOTA 0,76%
PER I FABBRICATI
DOVUTA
DOVUTA
LA BASE
IL COMUNE
CATEGORIA D
TERRENI AGRICOLI
IMPONIBILE E' LA
MEDESIMA
DELL'IMU
STABILISCE LA
TARIFFA
LA BASE
IMPONIBILE E' LA
MEDESIMA
DELL'IMU
SI APPLICA AI SOLI
FABBRICATI
STRUMENTALI
E NON AI TERRENI
AGRICOLI
DOVUTA (PER I
TERRENI AGRICOLI
DI IAP E
COLTIVATORI IL
MOLTIPLICATORE PER I FABBRICATI
DAL 2014 SI
RURALI SI APPLICA
RIDUCE A 75 E A
1 PER MILLE
110 PER GLI ALTRI
TERRENI
TARI E TASI: LE NOVITA' DOPO LA CONVERSIONE IN LEGGE DEL D.L. N. 16 DEL
06 MARZO 2014
Con la conversione in Legge del D.L. 6 marzo 2014, n. 16 (noto come “Decreto Salva
Roma”) diventano effettive le modifiche alla disciplina della TASI e della TARI, le due
componenti della nuova Imposta Unica Comunale in vigore dal 2014. Senza dubbio la
principale novità è la possibilità per i Comuni di aumentare l'aliquota prevista dello 0,8 per
mille per la TASI al fine di poter finanziare le detrazioni per le abitazioni principali. Per
l’anno in corso quindi l’aliquota relativa all’abitazione principale potrà essere elevata dal
2,5 per mille al 3,3 per mille mentre l’aliquota base del 10,6 per mille relativa agli altri
immobili potrà invece essere innalzata fino all’11,4 per mille. In materia di modalità di
versamento il decreto prevede una modalità di acconto a “due scadenze “ per i Comuni
che non riusciranno a deliberare le aliquote entro il 23 maggio 2014 e a pubblicarle sul
portale del Dipartimento delle finanze entro il 31 maggio 2014 stabilendo che , il
pagamento sulle abitazioni principali è dovuto in unica soluzione entro il 16 dicembre
2014. Sugli altri immobili si dovrà versare entro il 16 giugno un acconto pari al 50% del
tributo determinato in base all’aliquota base dell'1 per mille ( il pagamento si effettua
tramite modello F24 e bollettino di conto corrente postale).
In particolare, viene previsto che:
- il versamento della TASI è effettuato nei termini individuati del 16 giugno e del 16
dicembre;
- è consentito il pagamento della TARI e della TASI in unica soluzione entro il 16 giugno di
ciascun anno;
- il versamento della prima rata della TASI è eseguito sulla base dell'aliquota e delle
detrazioni dei dodici mesi dell'anno precedente; il versamento della rata a saldo
dell'imposta dovuta per l'intero anno è eseguito, a conguaglio, sulla base degli atti
pubblicati nel sito informatico del MEF alla data del 28 ottobre di ciascun anno di imposta;
a tal fine il comune è tenuto ad effettuare l'invio delle deliberazioni di approvazione delle
aliquote e delle detrazioni, nonché dei regolamenti della TASI, esclusivamente in via
telematica, entro il 21 ottobre dello stesso anno mediante inserimento del testo degli stessi
nell'apposita sezione del Portale del federalismo fiscale, per la pubblicazione nel sito
informatico di cui sopra;
-in caso di mancata pubblicazione entro il termine del 28 ottobre, si applicano gli atti
adottati per l'anno precedente. L'efficacia delle deliberazioni e dei regolamenti decorre
dalla data di pubblicazione degli stessi nel predetto sito informatico;
- per gli immobili diversi dall'abitazione principale, per il 2014 (primo anno di applicazione
della TASI), il versamento della prima rata è effettuato con riferimento all'aliquota di base
(1 per mille), qualora il comune non abbia deliberato una diversa aliquota entro il 31
maggio 2014, e il versamento della rata a saldo dell'imposta dovuta per l'intero anno è
eseguito a conguaglio sulla base delle deliberazioni del consiglio comunale, fermo
restando il rispetto delle modalità e dei termini indicati nei punti precedenti;
- per gli immobili adibiti ad abitazione principale, per il 2014, il versamento dell'imposta è
effettuato in un'unica rata, entro il termine del 16 dicembre 2014, salvo il caso in cui alla
data del 31 maggio 2014 sia pubblicata nel sito informatico la deliberazione di
approvazione delle aliquote e delle detrazioni, determinando in questo caso le relative
modalità e aliquote.
Ai fini di quanto previsto sopra, il Comune è tenuto ad effettuare l'invio della predetta
deliberazione, esclusivamente in via telematica, entro il 23 maggio 2014;
- vengono disciplinate le ipotesi di esenzione dalla TASI, con una disposizione che ricalca
quanto previsto in materia di IMU;
- modificando il presupposto d’imposta della TASI, si escludono dall’applicazione
dell’imposta i terreni agricoli;
- si assoggettano a TASI le aree scoperte pertinenziali e le aree condominiali non occupate
in via esclusiva;
- si modifica la potestà regolamentare del comune nella disciplina di riduzioni ed esenzioni
TASI, in particolare escludendo che il comune possa disporre agevolazioni nell’ipotesi di
superfici eccedenti il normale rapporto tra produzione di rifiuti e superficie stessa.
NUOVE IPOTESI DI ESENZIONE
L’art. 1 c. 3 del DL 16/2014 convertito estende alla TASI le esenzioni previste ai fini ICI (ed
IMU):
a) relative gli immobili: montane, enti SSN -
posseduti dallo Stato, Regioni, Province, Comuni, comunità
b) esenzioni previste dall’art. 7 c. 1 D.Lgs. n. 504/92, ossia: fabbricati classificati o
classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9 (Esempio: stazioni di carburante
E/3);fabbricati destinati ad usi culturali ex art. 5-bis del DPR 601/73 (musei, biblioteche,
archivi, parchi e giardini aperti al pubblico );fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio
del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione, e le
loro pertinenze (casa del parroco, sagrestia, oratori, );-fabbricati di proprietà diretta del
Vaticano (Chiese e monumenti);.Fabbricati appartenenti agli stati esteri( sedi
diplomatiche,uffici dell'ONU);-fabbricati si enti non commerciali destinati a fini istituzionali;rifugi alpini e bivacchi.
c) sono esclusi dalla TASI i terreni agricoli ( D.L. Salva Roma);
d)sono assoggettate alla TASI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponi e
le aree comuni condominiali .
MODALITÀ DI VERSAMENTO DELLA TASI
In sede di conversione del DL 16/2014 è stata riformulata la disposizione che modifica le
modalità di versamento della TASI (art. 1 c. 688 L. 147/2013). In particolare, è ora previsto
che:
A)
VERSAMENTO
Va
effettuato,
alternativamente,
mediante:
- il modello F24
- apposito bollettino di
C/C postale
B)
SCADENZE
la Tasi va versata in 2
rate scadenti il 16/06 ed
il 16/12 ( è consentito il
pagamento in unica
soluzione entro il 16/06
di ciascun anno ) ;
Nello specifico, il
versamento va effettuato:
-1° RATA: utilizzando
l’aliquota/detrazioni dei 12
mesi
dell’anno
precedente
-SALDO: a conguaglio
sulla base delle delibere e
regolamenti
pubblicati
dal Comune al 28/10 di
ciascun anno sul sito
Internet del MEF.
VERSAMENTO TASI ANNO 2014
Per il 2014 (primo anno di applicazione del tributo) i termini di versamento sono distinti
in relazione alla tipologia di immobile; in particolare:
IMMOBILI ADIBITI
AD ABITAZIONE PRINCIPALE
versamento in unica soluzione entro
il 16/12/2014, salvo il caso di
pubblicazione, entro il 31/05/2014,
della delibera di approvazione delle
aliquote e delle detrazioni.
IMMOBILI DIVERSI
DA ABITAZIONE PRINCIPALE
- 1° rata : è determinata utilizzando
l’aliquota base dello 0,1‰ se il
Comune non ha deliberato una diversa
aliquota entro il 31/05/2014
- saldo: va determinato sulla base di
quanto deliberato dal Comune
Pertanto, se le delibere:
-sono state inserite sul sito ministeriale entro il 31/05/2014 (i Comuni dovranno inviarle
al MEF entro il 23/05/2014), tutti i contribuenti eseguono il versamento al 16/06 sulla
base delle delibere;
-non risultano pubblicate entro il 31/05/2014:
-abitazioni principali: differiscono il versamento al 16/12/2014 ;
-altri immobili (seconde case, capannoni, negozi, uffici e aree edificabili): il pagamento
dell'acconto va effettuato il 16/06 applicando l'aliquota dell'1 per mille, per poi versare il
conguaglio (sempre se dovuto) il 16/12 sulla base delle aliquote adottate dai Comuni.
TASI - PROROGATO IL VERSAMENTO NEI COMUNI IN RITARDO
Approvato il decreto legge che recepisce l’emendamento introdotto in Senato al decreto
IRPEF (D.L. 66/2014), relativo allo slittamento dei versamenti TASI nei Comuni in ritardo
con le delibere. Confermato il calendario a scadenza “multipla”, 16 giugno, 16 ottobre e 16
dicembre, a seconda della data di pubblicazione delle aliquote. Il decreto, modificando
l’art. 1 comma 688 della L. 147/2013, dispone il rinvio al 16 ottobre2014 dell’obbligo di
versamento della prima rata TASI nei Comuni che non abbiano adottato entro il 23 maggio
2014 (con successiva pubblicazione sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 31
maggio) le delibere relative ad aliquote e detrazioni per il 2014. Ciò a condizione - dispone
il decreto - che le predette deliberazioni siano pubblicate sul sito del Dipartimento entro il
18 settembre 2014.
A tal fine, i Comuni sono tenuti ad effettuare l’invio delle deliberazioni, in via telematica,
entro il 10 settembre, mediante inserimento delle stesse nell’apposita sezione del portale
del federalismo fiscale. In caso mancato invio delle delibere entro il predetto termine del
10 settembre, si prevede per i contribuenti l’obbligo di versamento dell’imposta
determinata applicando l’aliquota base dell’1 per mille, con il versamento da effettuarsi in
unica soluzione entro il 16 dicembre 2014.
Resta invece confermata al 16 giugno 2014 la scadenza di versamento della prima rata
nei Comuni che abbiano provveduto all’approvazione e alla pubblicazione delle delibere
entro i termini di legge previsti dalla legge di stabilità.
Le regole per proprietari e inquilini
Il decreto, inoltre, dispone in merito ai criteri di ripartizione del tributo tra proprietario e
inquilino nell’ambito dei rapporti di locazione, in relazione a quanto previsto dal comma
681 della L. n. 147/2013 (in base al quale il tributo incide sul detentore dell’immobile per
una quota variabile dal 10 al 30%, la cui individuazione è demandata ai singoli comuni).
In particolare, il decreto prevede che nel caso di mancata determinazione della suddetta
percentuale, la TASI è dovuta dall’occupante, nella misura del 10% dell’ammontare
complessivo del tributo, determinato con riferimento alle condizioni del titolare del
diritto reale.
Le anticipazioni ai Comuni
Per consentire ai Comuni di far fronte alle proprie esigenze finanziarie, il provvedimento
stabilisce che, in caso di mancato invio delle deliberazioni entro il 23 maggio 2014, il
Ministero dell’Interno, entro il prossimo 20 giugno, erogherà agli enti appartenenti alle
Regioni a statuto ordinario e alle Regioni Sicilia e Sardegna, un importo corrispondente al
50% del gettito annuo della TASI, stimato ad aliquota di base e indicato, per ciascuno di
essi, con decreto di natura non regolamentare del Ministero dell’economia e delle finanze,
Dipartimento delle finanze, da emanarsi entro il 10 giugno 2014.
PUBBLICATO IL BOLLETTINO POSTALE PER IL VERSAMENTO DELLA
TASI
Nell’attesa di una soluzione al nodo scadenze TASI, è stato pubblicato in Gazzetta
Ufficiale il decreto MEF 23 maggio 2014, che istituisce il bollettino di conto corrente
postale per il versamento del tributo sui servizi indivisibili. Il decreto approva i modelli di
bollettino di conto corrente postale che possono essere utilizzati, a decorrere dal 2014 per
il versamento della TASI. Come stabilito dal D.M. 23 maggio 2014, i contribuenti potranno
effettuare il versamento presso gli Uffici postali, ovvero attraverso il servizio telematico
gestito da Poste Italiane. In quest’ultimo caso, la conferma dell’avvenuta operazione
avverrà con le modalità previste per il Servizio di collegamento telematico. Il modello di
bollettino deve riportare obbligatoriamente il seguente numero di conto corrente:
1017381649 (intestato a “Pagamento TASI”), valido indistintamente per tutti i comuni del
territorio nazionale. Su tale conto non è ammessa l’effettuazione di versamenti tramite
bonifico.
Bollettini precompilati a discrezione del Comune
Il decreto elaborato dai tecnici del Governo precisa che i Comuni “possono” inviare ai
contribuenti interessati i bollettini postali, prestampati negli spazi appositamente previsti,
sia nel corpo del bollettino che nella zona di lettura ottica, secondo quanto descritto dal
decreto.
ASPETTI CRITICI DELLA TASI
Come già detto se l’immobile è concesso in uso per più di sei mesi l’anno ad un soggetto
diverso dal proprietario (o dal titolare di altro diritto reale), colui che “occupa” l’immobile è
tenuto a versare la TASI nella misura stabilita dal regolamento comunale entro la quota
variabile tra il 10 ed il 30% (la parte residua deve essere corrisposta dal titolare del diritto
reale sull’immobile). Altro aspetto delicato è quello contenuto nell’art. 1, comma 671, della
legge di Stabilità del 2014 ove si prevede che “in caso di pluralità di possessori o di
detentori essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione
tributaria”(pertanto nel caso in cui l’unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso
dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare, quest’ultimo e l’occupante sono titolari di
un’autonoma obbligazione tributaria”). In materia di pagamento si segnala come
sarebbe auspicabile che il Ministero dell’Economia e delle finanze preveda, nonostante
l’unicità dell’obbligazione tributaria, la possibilità di separare i versamenti della TASI
dovuta da più comproprietari.
Un altro punto importante che richiede ulteriori chiarimenti riguarda i soggetti interessati
dalla responsabilità solidale; nel caso di specie sembra che la responsabilità solidale
riguardi i proprietari da una parte e i detentori . In effetti sembra che se il conduttore
che utilizza l’immobile in base ad un contratto di locazione non potrebbe mai essere tenuto
a rispondere del mancato pagamento del tributo da parte del proprietario come il
proprietario non potrebbe mai essere considerato responsabile solidalmente nel caso del
mancato pagamento del tributo posto a carico dell’occupante (nella misura variabile tra il
10 ed il 30%). Leggendo le prime delibere Comunali si evince chiaramente che : “ nel caso
in cui più soggetti siano contitolari del contratto di locazione di un fabbricato questi ultimi
sono responsabili solidalmente nel caso di mancato pagamento del tributo” e tale
interpretazione sembra essere corretta.
LA DICHIARAZIONE IUC
I soggetti passivi dei tributi presentano la dichiarazione relativa alla IUC entro il 30 giugno
dell'anno successivo alla data di inizio del possesso o della detenzione dei locali e delle
aree assoggettabili al tributo. Nel caso di occupazione in comune di un'unità immobiliare,
la dichiarazione può essere presentata anche da uno solo degli occupanti. La
dichiarazione, redatta su modello messo a disposizione dal Comune, ha effetto
anche per gli anni successivi se non si verificano modificazioni dei dati dichiarati
da cui consegua un diverso ammontare del tributo; in tal caso, la dichiarazione va
presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui sono intervenute
le modificazioni. Nella dichiarazione delle unità immobiliari a destinazione ordinaria
devono essere obbligatoriamente indicati i dati catastali, il numero civico di ubicazione
dell'immobile ed il numero dell'interno, ove esistente.
ACCERTAMENTO IUC
Ai fini dell’accertamento il funzionario responsabile può inviare questionari al contribuente,
richiedere dati e notizie a uffici pubblici ovvero a enti di gestione di servizi pubblici e
disporre l'accesso ai locali ed aree assoggettabili a tributo, mediante personale
debitamente autorizzato e con un preavviso di almeno sette giorni. In caso di mancata
collaborazione del contribuente o altro impedimento alla diretta rilevazione, l'accertamento
può essere effettuato in base a presunzioni semplici di cui all'art. 2729 del Codice Civile.
SANZIONI IUC
In caso di omesso o insufficiente versamento della IUC risultante dalla dichiarazione, si
applica l'art. 13 D.lgs. 471/1997. In caso di omessa presentazione della dichiarazione,
si applica la sanzione dal 100% al 200% del tributo non versato, con un minimo di 50
Euro. La sanzione è ridotta ad un terzo se, entro il termine per la proposizione del ricorso,
interviene acquiescenza del contribuente, con pagamento del tributo, se dovuto, della
sanzione e degli interessi. In caso di infedele dichiarazione, si applica la sanzione dal
50% al 100% del tributo non versato, con un minimo di 50 Euro; la sanzione è ridotta ad
un terzo se, entro il termine per la proposizione del ricorso, interviene acquiescenza del
contribuente, con pagamento del tributo, se dovuto, della sanzione e degli interessi. In
caso di mancata, incompleta o infedele risposta al questionario, entro il termine di
sessanta giorni dalla notifica dello stesso, si applica la sanzione da Euro 100 a Euro 500.
La sanzione è ridotta ad un terzo se, entro il termine per la proposizione del ricorso,
interviene acquiescenza del contribuente, con pagamento del tributo, se dovuto, della
sanzione e degli interessi. Il comune può deliberare circostanze attenuanti o esimenti
nel rispetto dei principi stabiliti dalla normativa statale.
TABELLA
ASPETTI
SANZIONATORI DICHIARAZIONE IUC
TIPO VIOLAZIONE
OMESSA
DICHIARAZIONE
SANZIONE
PRESENTAZIONE DAL 100% AL 200% DEL TRIBUTO NON
VERSATO CON UN MINIMO DI 50 EURO
OMESSO
O
INSUFFICIENTE SANZIONE DEL 30%
VERSAMENTO DELLA IUC RISULTANTE
DALLA DICHIARAZIONE
DICHIARAZIONE INFEDELE
DAL 50% AL 100% DEL TRIBUTO NON
VERSATO CON UN MINIMO DI 50 EURO
MANCATA ,INCOMPLETA O INFEDELE DA EURO 100 AD EURO 500
RISPOSTA AL QUESTIONARIO DEL
COMUNE ENTRO 60 GG. DALLA NOTIFICA
RIDUZIONI: LE SANZIONI SONO RIDOTTE AD UN TERZO SE SI PROVVEDE AL
PAGAMENTO DEL TRIBUTO , DELLA SANZIONI E DEGLI INTERESSI ENTRO 60 GG.
LA TASSA SUI RIFIUTI ( TARI)
La TARI rappresenta l’ultima evoluzione in ordine temporale della tassa volta a finanziare i
costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti (caratterizzata da modeste novità
rispetto alla disciplina della TARES, già in vigore per il 2013), mentre la TASI costituisce il
tributo sui servizi indivisibili, quali la manutenzione del verde pubblico e delle strade
comunali, l’arredo urbano, l’illuminazione pubblica e l’attività svolta dalla polizia locale.
Per quanto riguarda la TARI, si introduce un termine di scadenza per l’affidamento diretto
e la possibilità di affidare la gestione dell’accertamento e della riscossione solo a soggetti
già affidatari di servizi in materia di rifiuti. Viene poi precisato che l’utilizzo delle superfici
catastali per il calcolo della TARI decorre dal 1° gennaio successivo alla data di
emanazione del provvedimento dell’Agenzia delle entrate che attesta la completa
attuazione delle disposizioni previste dalla legge di stabilità 2014. Inoltre, con una
modifica introdotta durante l’iter parlamentare si rimanda al regolamento comunale per le
eventuali riduzioni della TARI per rifiuti assimilati avviati al riciclo dal produttore,
direttamente o tramite soggetti autorizzati. Restando sempre sulla TARI si segnala
l’abrogazione del comma 661 dell'articolo 1 della legge di stabilità 2014, che prevede che il
tributo non è dovuto in relazione alle quantità di rifiuti assimilati che il produttore dimostri di
aver avviato al recupero.
TABELLA
AMBITO
IMPOSITIVO
PLURALITÀ DI POSSESSORI
DELLA TARI
in caso di pluralità di possessori o di
detentori, essi sono tenuti in solido
all'adempimento
dell'unica
obbligazione tributaria
DETENZIONE TEMPORANEA
in caso di detenzione temporanea di
durata non superiore a 6 mesi nel corso
dell’anno, la TARI è dovuta soltanto dal
possessore dei locali e delle aree a
titolo di proprietà, usufrutto, uso,
abitazione o superficie.
MULTIPROPRIETÀ
per i locali in multiproprietà ed i centri
commerciali integrati, il soggetto che
gestisce
i
servizi
comuni
è
responsabile del versamento del
tributo per:
- i locali e le aree scoperte di uso
comune
- i locali e le aree scoperte in uso
esclusivo ai singoli possessori o
detentori .
fermi restando nei confronti di questi
ultimi gli altri obblighi o diritti derivanti
dal rapporto tributario riguardante i locali
e le aree in uso esclusivo.
UTILIZZO SUPERFICI CATASTALI
Fino all’attivazione delle procedure di interscambio Comuni – Agenzia, per le unità
immobiliari a destinazione “ordinaria” iscrivibili in Catasto, la superficie assoggettabile alla
TARI è individuata in quella calpestabile dei locali e delle aree suscettibili di produrre rifiuti
urbani e assimilati
RIDUZIONI TARIFFARIE
Il Comune può prevedere, con regolamento, riduzioni/esenzioni tariffarie nel caso di: abitazioni con unico occupante ;-Abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale
od altro uso limitato e discontinuo;-locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte
adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;-abitazioni occupate
da soggetti che risiedono o hanno la dimora all’estero per più di 6 mesi all’anno ;fabbricati rurali ad uso abitativo .
TARIFFA CORRISPETTIVA IN LUOGO DELLA TARI
I Comuni possono istituire una tariffa avente natura di corrispettivo (assoggettata quindi
all’IVA), in luogo della TARI. Tale ipotesi può essere prevista soltanto dai Comuni che
hanno realizzato sistemi di misurazione puntuale della quantità di rifiuti conferiti al servizio
pubblico.
MODALITÀ DI VERSAMENTO DELLA TARI
In sede di conversione è stata riformulata la disposizione (art. 1 c.1 lett. b) DL 16/2014)
che modifica le modalità di versamento della TARI (art. 1 c. 688 L. 147/2013); è ora
previsto che:
A) versamento TARI (o tariffa di natura corrispettiva): va effettuato, alternativamente,
mediante:
-
modello F24 ;
bollettino di C/C postale ;
- altre modalità di pagamento offerte dai servizi interbancari e postali (ad es: MAV e
RID).
B) scadenze:
-spetta al Comune stabilire i termini di pagamento prevedendo "di norma” almeno 2 rate
a scadenza semestrale ed in modo differenziato rispetto alla TASI;
-è comunque consentito il pagamento in unica soluzione entro il 16/06 di ciascun anno.
UTILIZZO SUPERFICI CATASTALI (TARI)
In sede di conversione viene stabilito che l'utilizzo delle superfici catastali per il calcolo
della Tari decorre dal 1° gennaio successivo alla data di emanazione di un apposito
provvedimento delle Entrate attestante l’avvenuta attuazione della cooperazione tra
l’Agenzia e i Comuni.
PRODUZIONE RIFIUTI SPECIALI (TARI)
In sede di conversione, per i produttori di rifiuti speciali assimilati agli urbani (si modifica
l’art.1, c. 649 L.147/2013) ai fini della determinazione della TARI, il Comune può:
ridurre la quota variabile del tributo in proporzione
alle quantità di rifiuti speciali assimilati che il produttore dimostra di aver avviato al riciclo,
direttamente o tramite soggetti autorizzati;
individuare le aree di produzione di rifiuti speciali non
assimilabili ed i magazzini di materie prime e di merci funzionalmente ed esclusivamente
collegati all'esercizio di dette attività produttive, ai quali si estende il divieto di
assimilazione.
ACCERTAMENTO E RISCOSSIONE (TARI)
I Comuni possono affidare la gestione dell'accertamento e della riscossione del tributo ai
soggetti ai quali al 31/12/2013 era affidato il servizio di gestione dei rifiuti o di
accertamento e riscossione del tributo comunale sui rifiuti e sui servizi.
NUOVI CODICI TRIBUTO PER IL VERSAMENTO -TASI E TARI – I CODICI TRIBUTO
PER IL VERSAMENTO (Risoluzioni nn.45,46 e 47 del 24/04/2014)
Con le risoluzioni 45, 46 e 47, l'Agenzia ha riorganizzato i codici tributo da utilizzare per il
pagamento della TASI, della TARI e della tariffa (ove prevista) mediante modello F24 o
F24EP. Nello specifico, sono stati ridenominati 6 codici tributo TARES, che ora potranno
essere utilizzati per le somme dovute per TARI e tariffa e sono stati istituiti i codici tributo
per il versamento del tributo per servizi indivisibili TASI. In primis, per il pagamento di
TARI e tariffa, mediante F24, la RM 45/2014 ha stabilito che dovranno utilizzarsi i
seguenti codici:
"3944" denominato "TARI - tassa sui rifiuti -
"3950" denominato "TARIFFA "3945" denominato "TARI - tassa sui rifiuti "3946" denominato "TARI - tassa sui rifiuti - SANZIONI";
"3951" denominato "TARIFFA - INTERESSI";
3952" denominato "TARIFFA - SANZIONI".
Tali codici possono essere utilizzati anche per il versamento dei tributi dovuti a seguito
dell'attività di controllo.
Successivamente, con la RM 46/2014 sono stati istituiti i seguenti codici da utilizzare per il
pagamento della TASI mediante F24:
"3958" per abitazione principale e relative pertinenze;
"3959" per fabbricati rurali ad uso strumentale;
"3960" per aree fabbricabili;
"3961" per altri fabbricati.
In caso di ravvedimento, le sanzioni e gli interessi dovranno essere versati unitamente
all'imposta. Tali codici possono essere utilizzati anche per il versamento dei tributi dovuti a
seguito dell'attività di controllo. Tuttavia, per il versamento delle sanzioni e degli interessi
dovuti a seguito dell'attività di controllo, si dovranno utilizzare i seguenti codici tributo:
"3962" per gli interessi;
Infine, con la RM 47/2014 l'Agenzia per consentire il versamento, tramite modello F24 EP,
del tributo per i servizi indivisibili (TASI) di cui al comma 639, L.147/2013, e successive
modificazioni, ha istituito i seguenti codici tributo:
"374E" denominato "TASI - tributo per i servizi indivisibili per fabbricati rurali ad uso
strumentale ";
"375E" denominato "TASI - tributo per i servizi indivisibili per le aree fabbricabili ;
"376E" denominato "TASI - tributo per i servizi indivisibili per altri fabbricati - ".
In caso di ravvedimento, le sanzioni e gli interessi sono versati unitamente
all'imposta.
IL PUNTO IN MATERIA DI IMU 2014
Come noto con il Decreto Legge n.133 del 30 novembre 2013 è stata sancita l'abolizione
definitiva della seconda rata IMU per i seguenti immobili :
-abitazione principale e relative pertinenze (escluse categorie A/1,A/8 e A/9);
-unità immobiliari assimilate all'abitazione principale (unità
appartenenti alle
cooperative edilizie a proprietà indivisa e assegnate ai soci, alloggi degli IACP , ex
casa assegnata al coniuge separato, unità che il Comune ha assimilato alle
abitazioni principali come quelle possedute dagli anziani ricoverati in case di cura ,
cittadini italiani non residenti in Italia ( se casa non locata), unità data in comodato a
parenti entro il primo grado e utilizzata come abitazione principale, immobile
posseduto dal personale delle forze armate indipendentemente dalla residenza
anagrafica se non concesso in locazione );
-terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori
agricoli professionali (restano esclusi i terreni montani ma sono invece soggetti ad
IMU gli altri terreni agricoli );
-fabbricati rurali strumentali ( sono soggetti quelli rurali ad uso abitativo non adibiti
ad abitazione principale).
LA LEGGE DI STABILITA' 2014 E LE MODIFICHE IMU
Nella legge di Stabilità 2014 hanno trovato spazio numerose modifiche alla disciplina
dell'IMU, volte in parte a trasformare in innovazioni a regime alcuni degli interventi
legislativi che hanno interessato l'anno 2013, ed in parte volte a ricostruire un quadro
normativo unitario (visto il frammentarsi della disciplina di
riferimento in diversi
provvedimenti legislativi). La legge di Stabilità conferma che l'IMU a regime non
colpisce l'abitazione principale e le fattispecie ad essa assimilate, con la sola
eccezione delle unità immobiliari classificate nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Per queste ultime, in particolare, le regole di base restano sostanzialmente invariate con
l'eccezione della maggiorazione della detrazione di 50 Euro per ciascun figlio convivente,
la cui efficacia è cessata con il 2013.
Il Comune può considerare abitazione principale l’unità immobiliare:
- posseduta a titolo di proprietà/usufrutto da anziani o disabili residenti in
ricovero o sanitari, purché non locata;
istituti di
- posseduta a titolo di proprietà/usufrutto da cittadini italiani non residenti in Italia purché
non locata;
- concessa in comodato a parenti in linea retta, entro il primo grado (genitori – figli) che
utilizzano il suddetto immobile come abitazione principale per la sola quota di rendita non
eccedente 500 Euro, oppure se il comodatario appartiene ad un nucleo familiare con un
ISEE non superiore a 15.000 Euro annui.
L’agevolazione si applica limitatamente ad un solo immobile.
Per legge, l’IMU non è applicabile:
-alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad
abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali ex D.M. 22.4.2008;
- alla casa coniugale assegnata all’ex coniuge a seguito di provvedimento di
separazione/annullamento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- ad un unico immobile, iscritto o iscrivibile in Catasto come unica unità immobiliare, non
concesso in locazione, posseduto dal personale:- in servizio permanente appartenente
alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare;--dipendente delle Forze
di polizia ad ordinamento civile;- del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco;-appartenente alla
carriera prefettizia per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e
della residenza anagrafica.
Nell'IMU 2014 trovano spazio alcune agevolazioni in favore del settore agricolo come
l'esenzione di tutti i fabbricati rurali strumentali, ovunque ubicati e da chiunque
posseduti. In proposito, si ricorda che ai fini dell'attribuzione della qualifica di ruralità
occorre ottenere una apposita annotazione negli atti catastali da parte degli Uffici del
Territorio. È stato inoltre ridotto da 110 a 75 il moltiplicatore del reddito dominicale
applicabile ai fini della determinazione dell'imponibile relativo ai terreni agricoli
posseduti e condotti da coltivatori diretti e soggetti IAP. La norma dispone inoltre
che la dichiarazione IMU da parte degli enti non commerciali relativa al 2012 sarà
presentata unitamente a quella relativa al 2013, con il modello che sarà approvato
con un apposito decreto delle Finanze e nel termine ivi indicato. Si prevede altresì
che, a regime, il pagamento del tributo comunale debba avvenire in tre rate, delle quali le
prime due, pari ciascuna al 50% dell'imposta dovuta per l'anno precedente, devono essere
versate entro i termini ordinari, mentre la terza, relativa al conguaglio dell'imposta, deve
essere pagata entro la scadenza della prima rata di acconto dell'anno successivo. È infine
prescritto che la dichiarazione sia presentata solo in via telematica ed il versamento
venga eseguito unicamente con il modello F24. La legge di Stabilità 2014 prevede che
in tutti i casi di versamenti indebiti la procedura sia gestita dal Comune, al quale il
contribuente deve presentare una apposita comunicazione contenente tutti i dati necessari
a determinare gli importi da restituire. Laddove emerga la necessità di effettuare
regolazioni contabili tra Stato e Comune, in dipendenza ad esempio di errati codici tributo
indicati nel modello F24, gli enti vi provvederanno nel rispetto delle
disposizioni di
contabilità pubblica, senza oneri a carico dei contribuenti. Qualora all'esito dell'istruttoria
svolta sempre dal Comune emergano degli importi a credito che devono essere restituiti
dallo Stato, sarà quest'ultimo a farsene carico nei rapporti con i contribuenti. È stabilito
che in caso di versamento dell'IMU ad un Comune incompetente, i Comuni interessati
debbano adottare i provvedimenti del caso per il riversamento delle somme all'ente cui
esse competono. A tale scopo, il contribuente deve presentare un'istanza contenente tutti
gli elementi necessari per l'individuazione dell'importo da riversare.
In ultimo, occorre
evidenziare un importante cambiamento che interessa il rapporto tra l’IMU e l'IRPEF,
riguardante la deducibilità di una quota parte dell'imposta pagata (per il 2013 è pari al 30%
ed a regime diventa il 20% dell'imposta stessa) dal reddito d'impresa o dal reddito di lavoro
autonomo (il diritto alla deduzione attiene all'imposta relativa ai soli immobili strumentali
sia per natura che quelli per destinazione).
ENTI NON COMMERCIALI E IMU
Gli enti non commerciali devono effettuare il versamento dell’IMU esclusivamente tramite
il modello F24, in 3 rate, di cui:
- le prime 2, pari al 50% dell’imposta dovuta per l’annualità precedente, rispettivamente
entro il 16 giugno e il 16 dicembre
- la terza, a conguaglio, entro il 16 giugno dell’anno successivo.
Gli enti non commerciali eseguono i versamenti del tributo con eventuale compensazione
dei crediti, nei confronti dello stesso Comune nel confronti del quale è scaturito il credito,
risultanti dalle dichiarazioni presentate successivamente alla data di entrata in vigore della
legge in esame.
TERRENI E IMU
Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori
diretti e IAP iscritti nella previdenza agricola, è ridotto da 110 a 75 il moltiplicatore (di cui
all’art. 13, comma 5 del D.L. n. 201/2011) ai fini della determinazione della base
imponibile.
FABBRICATI RURALI STRUMENTALI E IMU
Dal 2014 è disposta l’esenzione IMU per i fabbricati rurali strumentali. Ferma restando
l’indeducibilità ai fini IRAP a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2013,
l’IMU relativa agli immobili strumentali è deducibile dal reddito d’impresa/lavoro autonomo
nella misura del 30%. Dal 2014 la deducibilità è fissata nella misura del 20%.
ULTIME NOVITA' IMU DOPO LA CONVERSIONE IN LEGGE DEL D.L. N. 16 DEL 06
MARZO 2014
In caso di erronei versamenti dell’IMU vengono estese le modalità di regolazione tra i
diversi enti a seguito di erronei versamenti e la procedura per effettuare eventuali rimborsi
ai contribuenti e si sopprime la norma che prevede che in caso di insufficiente versamento
della seconda rata dell’IMU per il 2013 non sono applicati sanzioni e interessi, qualora la
differenza sia stata versata entro il 24 gennaio 2014. Per effetto di tale soppressione, resta
pertanto in vita unicamente la disposizione, di analogo tenore, contenuta nella legge di
stabilità 2014 (articolo 1, comma 728, della legge n. 147 del 2013) la quale prevede che la
sanatoria è condizionata al versamento della differenza entro il termine della prima rata
IMU dovuta per l’anno 2014 (ovvero il 16 giugno).
IMU E TERRENI AGRICOLI “MONTANI”
Per effetto della modifica dell’art. 5-bis del DL 16/2012 operata dal Decreto Renzi n.66l’esenzione IMU (art. 7 c. 1 lett. h) D.Lgs. 504/92) attualmente applicata ai
terreni agricoli, ricadenti in aree montane o di collina site nei Comuni individuati da un
appo
sarà riconosciuta in relazione all’altitudine e differenziata a seconda
che siano posseduti da coltivatori diretti e IAP o da altri soggetti ( l’individuazione dei
predetti Comuni opererà già con effetto dall’IMU 2014).
CONVERSIONE IN LEGGE DEL DECRETO CASA N.47-2014 : IUC E
IMMOBILI POSSEDUTI DA NON REDISENTI
Con la conversione del decreto in oggetto nella legge n.80-2014 pubblicata sulla Gazzetta
Ufficiale n. 121 del 27 maggio 2015 viene soppressa la possibilità per i Comuni di
assimilare ai fini IMU all’abitazione principale l'unità immobiliare posseduta in Italia da
cittadini “italiani non residenti”. Contestualmente è stato disposto che, a decorrere dal
2015, sarà considerata direttamente adibita ad abitazione principale un'unità immobiliare
(una sola casa ) posseduta da cittadini italiani non residenti in Italia (iscritti all' AIRE) già
pensionati nei rispettivi Paesi di residenza a condizione che la stessa non risulti locata
ovvero data in comodato d'uso e sia posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia .
Inoltre, per le annualità 2015 e successive, in relazione alle suddette unità immobiliari è
prevista anche una riduzione di 2/3 di TARI e TASI applicate per ciascun anno. Nessuna
agevolazione spetta, invece, ai cittadini italiani che risiedono all’estero per lavoro.
MODELLO UNICO 2014 : REDDITO FABBRICATI E TERRENI
2013 E EFFETTO ALTERNATIVO IMU-IRPEF
Premessa generale
Come noto il reddito fondiario degli immobili non locati è caratterizzato dall'effetto
sostitutivo IMU-IRPEF introdotto dall'art. 8 del D.Lgs. 23-2011. La norma stabilisce infatti
che il reddito dei terreni e dei fabbricati non locati / affittati soggetti ad IMU è escluso
dalla base imponibile Irpef e dalle Addizionali Comunali e Regionali.
IL REDDITO DEI FABBRICATI NEL 2013
Al fine di poter inquadrare al meglio la problematica occorre ricordare alcune regole
entrate in vigore nell'anno 2013:
1) abolizione della prima e della seconda rata Imu 2013 per le abitazioni principali non di
lusso e per le relative pertinenze ( Decreto Legge n.102-2013 e n. 133-2013); sono
escluse dall'abolizione IMU le case accatastate in A/1, A/8 e A/9 considerate abitazioni di
lusso;
2) ai sensi della Legge di stabilità 2014 ( Legge n.147-2013) gli Immobili ad uso abitativo
situati nello stesso Comune nel quale si trovi la residenza anagrafica del Contribuente
concorrono alla formazione del reddito Irpef nella misura del 50% della rendita catastale
aumentata di 1/3 (se la rendita catastale è pari a 1.000 Euro, con la rivalutazione del 5%
si arriverà a 1.050 Euro e questo valore dovrà essere ulteriormente aumentato di un terzo
(350 Euro) per un valore imponibile effettivo da dichiarare pari a 700 Euro );
3)Come disposto dal Decreto Legge n.133-2013 gli Immobili adibiti ad abitazione
principale detenuti nei Comuni che hanno deliberato un'aliquota superiore a quella del 4
per mille hanno dovuto versare la MINI-IMU ( 40 % carico contribuente 60% Stato);
4)casi di assimilazione alla abitazione principale: -abitazione concessa in comodato a
parenti (se il Comune ha provveduto ad assimilare tale abitazione a quella principale la
seconda rata Imu non era dovuta rimanendo comunque dovuta la prima rata);
indipendente da tutto opera l'effetto sostitutivo IMU-IRPEF per tutta l'annualità 2013 ; lo
stesso discorso vale per le abitazioni principali degli anziani ricoverati in Istituto ( non
locate ) e le abitazioni dei cittadini italiani residenti all'Estero;
5)abitazioni di Cooperative a proprietà indivisa: come noto l'equiparazione ad abitazione
principale operava già dalla prima rata IMU e pertanto , nel caso di specie, se non risultava
dovuta la Mini IMU non opera l'effetto sostitutivo IMU-IRPEF che opera ,al contrario, in
caso di aumento dell'aliquota base da parte del Comune;
6) Altri fabbricati in genere : sono sempre assoggettati ad IMU e pertanto non concorrono
al reddito Irpef ( ad esempio fabbricati locati o a disposizione);
7) fabbricati esenti IMU : sono sempre da assoggettare a reddito Irpef .
Le novita di cui sopra hanno determinato quanto segue: “-le abitazioni principali
accatastate in A/1,A/8 e A/9 non sono soggette ad Irpef e ad addizionali essendo
soggette ad IMU “ ;-per le altre abitazioni principali la rendita concorre alla determinazione
del reddito complessivo ma la rendita viene ridotta dal reddito imponibile”.
A seguito delle regole sopra esposte possiamo ottenere la seguente tabella operativa :
TIPOLOGIA
IRPEF
Abitazione
Esente Imu
principale non di
lusso
la
Abitazione
principale
lusso
A/1,A/8,A/9
Abitazione
concessa
comodato
parenti
È dovuta l'IMU
Si irpef : si deduce comunque No IMU
rendita catastale
No Irpef
Si Imu
di
1
rata
Imu
in dovuta;
a 2 rata Imu non
dovuta
Ex
casa Se dovuta Miniconiugale,
Imu
abitazione
anziani ricoverati
in
Istituto,cittadini
italiani
non
residenti in Italia
Ex
IMU
No irpef
No Irpef
Si Imu 1 rata
Si Imu
casa Se non dovuta Si irpef : si deduce comunque la No Imu
coniugale,
Mini-Imu
abitazione
anziani ricoverati
in
Istituto,cittadini
italiani
non
residenti in Italia
Fabbricati esenti Non
IMU i strumentali IMU
rendita catastale
dovuta
Altri Fabbricati
Si irpef
No irpef
sempre
IMU
No Imu
Si Imu
dovuta
Fabbricati rurali
strumentali
in Esenti Imu
Comuni Montani
Non soggetti irpef ( deroga)
No Imu
Il principio secondo il quale l'imu sostituisce l'irpef e le addizionali è determinante anche
per l'obbligo o meno di presentare la dichiarazione dei redditi. In effetti secondo la circolare
dell'Agenzia delle entrate n. 5-2013 il contribuente con soli redditi sostituiti dall'IMU non è
tenuto alla presentazione della dichiarazione.
ESEMPIO
contribuente lavoratore dipendente che possiede un Immobile adibito ad abitazione
principale rendita 900 euro e un immobile adibito ad abitazione per vacanze rendita 800
euro : la prima casa non è da dichiarare in quanto la rendita catastale pur concorrendo
alla determinazione del reddito fiscale viene abbattuta ;-l'immobile ad uso vacanza invece
paga l'IMU e pertanto in presenza del solo reddito da lavoro dipendente il contribuente non
è tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi.
INDICAZIONE DEI FABBRICATI NEL MODELLO UNICO 2014
Il modello Unico prevede l'adozione di tre codici al fine di indicare gli immobili nell'apposito
quadro colonna 12 casi particolari IMU :
-codice 1: fabbricato diverso dall'abitazione principale e relative pertinenze esente da Imu
e assoggettato alle imposte sui redditi ( nel caso di specie è sempre dovuta L'IRPEF e le
addizionali);
-codice 2: abitazione principale e pertinenze soggette ad Imu ( trattasi delle abitazioni
principali cat. A/1,A/8,A/9, abitazioni per le quali è dovuta l'imu ) : le imposte irpef e
addizionali non sono dovute in quanto sostituite dall'IMU;
-codice 3: immobile ad uso abitativo non locato,assoggettato ad imu e situato nello stesso
Comune nel quale si trova l'abitazione principale: concorre alla formazione della base
imponibile nella misura del 50% ella rendita catastale aumentata di 1/3 .
REDDITO DEI TERRENI PER IL 2013
Al fine di poter inquadrare al meglio la problematica occorre , anche in questo caso,
ricordare alcune regole entrate in vigore nell'anno 2013:
1)Il Decreto legge n.102-2013 ha abolito la prima rata IMU 2013 per tutti i terreni agricoli
mentre il decreto Legge n.133-2013 ha abolito la seconda rata Imu per i terreni posseduti
e condotti da coltivatori diretti e IAP;
2) il Decreto Legge n.133-2013 ha inoltre previsto l'obbligo della mini IMU nel caso in cui il
Comune abbia adottato un'aliquota superiore a quella base del 4 x mille ( 40 % carico
contribuente);in questo caso opera comunque per tutto il 2013 il principio alternativo IMUIRPEF.
Dalle regole sopra esposte occorre poi tenere in considerazione che :-i redditi dominicali
da terrreni non concessi in affitto e soggetti ad IMU vanno esclusi da tassazione ; -il
reddito agrario invece rimane invece sempre soggetto ad irpef e addizionali
indipendentemente dalla concessione o meno del terreno in affitto.
Per quanto riguarda il principio alternativo IMU-IRPEF applicabile al regime dei terreni si
possono evidenziare le seguenti casistiche:
Terreni non locati
Terreni Locati
Se soggetti Imu
Imponibile Irpef solo reddito Agrario
Se esente Imu
IMPONIBILE IRPEF: REDDITO AGRARIO
E REDDITO DOMINICALE
Sia
soggetti
esenti IMU
che Locatore: soggetto Irpef reddito dominicale
conduttore: soggetto Irpef reddito agrario
Terreni posseduti da non esente IMU
soggetti diversi da
coltivatori diretti o
IAP
IMPONIBILE IRPEF :REDDITO AGRARIO
esente IMU
IMPONIBILE IRPEF REDDITO AGRARIO
E REDDITO DOMINICALE:
non esente IMU
Se il Comune ha deliberato aumento di
aliquota: soggetto Irpef reddito agrario
Terreni posseduti da
soggetti diversi da
coltivatori diretti o
IAP
Terreni posseduti da
soggetti
coltivatori
diretti o IAP
esente IMU
Terreni posseduti da
soggetti
coltivatori
diretti o IAP
Se il Comune ha deliberato aumento di
aliquota: IMPONIBILE IRPEF REDDITO
AGRARIO E REDDITO DOMINICALE
LA RIVALUTAZIONE DELLE RENDITE DEI TERRENI PER IL 2013
Nella compilazione del modello Unico 2014 occorre applicare due distinte rivalutazioni
delle rendite:
1)-art.3 Legge 662-96 rivalutazione 80% reddito dominicale e 70% del reddito agrario;
2)-per il triennio 2013-2015 ,ai sensi della Legge 228-2012, il reddito dei terreni (agrario
dominicale) è rivalutato nella misura del 5% per i terreni agricoli e non coltivali posseduti o
condotti da coltivatori diretti o IAP; del 15% in tutti gli altri casi ( questa rivalutazione si
applica dopo aver effettuato quella del punto 1).
CELESTE VIVENZI