ITG A. POZZO
LEZIONI DI ESTIMO
Stima delle aree edificabili
Classe 5^
Prof. Romano Oss
Stima delle aree edificabili
Un’area è edificabile quando in base agli strumenti edilizi in
vigore (PRG e altri) è possibile costruirvi un nuovo fabbricato.
Tale possibilità edificatoria deve essere attestata dal Comune
mediante il Certificato di Destinazione Urbanistica
Il suolo può essere destinato a uso:
Pubblico: per la realizzazione di opere di interesse collettivo
(edifici, strade, aeroporti) e per la tutela dei beni ambientali
(foreste, parchi, zone archeologiche, di vincolo
idrogeologico/ambientale)
Privato: per le necessità della vita civile e produttiva e soggette a
vincoli imposti dalla pianificazione territoriale)
Il valore dipende
dalla zona territoriale omogenea prevista dal PRG (residenziale,
commerciale, industriale …)
dalla cubatura edificabile (indice di edificabilità, altezza massima,
vincoli di PRG …)
dalle altre caratteristiche (forma, dimensione, pendenza, tipo di
terreno ... )
Inoltre
sono beni non riproducibili (una volta consumate l’edificazione è
possibile solo nel tempo rendendo edificabili le zone agricole)
l’edificazione delle aree limitrofe determina l’incremento di valore
delle aree residue (rendita edilizia)
Le caratteristiche da considerare per una perizia sono:
•estrinseche o territoriali
•intrinseche proprie dell’area
•giuridiche relative ai vincoli e alla programmazione
ESTRINSECHE
Il valore di un’area dipende da:
posizione nelle relative zone individuate dal PRG comunale
Zona centrale: rappresentata dal nucleo storico più antico,
caratterizzata dalla presenza di tutte le opere di urbanizzazione è
generalmente la zona residenziale più appetita.
Zona periferica: quella di più recente insediamento, sono presenti
le opere di urbanizzazione, la qualità è generalmente inferiore alla
zona del centro.
Zone di espansione: sono quelle zone individuate dal PRG come
naturale espansione della città; sono in corso opere di
urbanizzazione, rimangono alcuni terreni agricoli assieme alle
nuove costruzioni.
Zona agricola: permangono le attività agricole, ma vi possono
essere piani di urbanizzazione previsti.
Zona produttiva: quelle zone individuate per attività commerciali,
artigianali, industriali, centri direzionali …
presenza di infrastrutture, opere di urbanizzazione, collegamenti,
progetti in atto e in previsione ...
INTRINSECHE
Grandezza
Data la premessa che le aree vengono vendute a corpo e non a
misura e il valore unitario (€/mq) è generalmente un dato derivato e
non originario di mercato, in relazione alle dimensioni del lotto
edificabile, proporzionalmente valgono meno le aree più grandi a
causa del maggior spreco.
Inoltre alcuni limiti di altezza e di edificabilità impediscono il
massimo sfruttamento dell’area.
Forma geometrica
le forme regolari permettono maggiore libertà progettuale e di
ridurre al minimo gli sprechi mentre aree irregolari oltre alle
maggiori difficoltà di progettazione prevedono maggiori costi di
costruzione.
Sviluppo del fronte pubblico
a parità di area vale di più un maggiore fronte pubblico in quanto si
possono realizzare unità di maggiore valore come negozi, uffici …
si deve naturalmente considerare il tipo di spazio pubblico verso il
quale l’area è rivolta (corso, piazza, parco, zona verde pubblica)
Giacitura ed esposizione le aree pianeggianti comportano costi
minori di costruzione, raccolta e smaltimento acque, sbancamenti,
muri di sostegno.
L’esposizione rispetto ai punti cardinali si considera per le aree non
pianeggianti. Per le aree pianeggianti l’esposizione si intende
rispetto alla strada d’accesso o al fronte pubblico.
Natura del terreno
I terreni vanno valutati anche in relazione alla loro natura (solidi
alluvionali e ben portanti, rocciosi di difficile sbancamento, con
falde freatiche alte che comportano opere di drenaggio e limitano la
costruzione di locali interrati)
Distanza dalle reti pubbliche
Incide sui costi di allacciamento (elettrica, idrica, fognaria, gas,
telefonica)
SITUAZIONE GIURIDICA
Complesso di vincoli geologici, idrogeologici, di diritto pubblico e
privato che limitano l’utilizzazione dell’area
Tali vincoli derivano dalla legislazione comunale e provinciale oltre
alle norme previste dal PRG e dal Regolamento edilizio
I vincoli di natura privata sono relativi ai rapporti tra proprietà
come servitù, diritti di cubatura e altri
Distanze di rispetto da fabbricati preesistenti o da beni pubblici
(strade, ferrovie, corpi idrici, cimiteri …)
Si deve considerare la distanza dagli sporti e non dai muri
Altezza massima dei fabbricati edificabili dipende sia dalla zona di
PRG sia dall’indice di edificabilità.
Rispondenza dei fabbricati a caratteri architettonici o all’uso di
determinati materiali, verificata dalle Commissioni Edilizie
Comunali.
Indici urbanistici
di utilizzazione o copertura rapporto fra superficie copribile e
superficie del lotto
di edificabilità rapporto fra la cubatura edificabile e la superficie
del lotto da cui: cubatura edificabile = superficie lotto x i. edif.
L’indice di edificabilità si esprime anche come
rapporto tra la Superficie Lorda di Pavimento (superficie di
sviluppo dei piani dell’edificio) e la superficie del lotto edificabile.
Il piano regolatore indica le superfici che non formano SLP come
porticati, logge, terrazze, interrati, parcheggi, vani scale, ascensore,
locali di servizio, sottoscale …)
IMPORTANTE!
Gli indici definiti dagli strumenti urbanistici possono essere
riferiti a differenti definizioni della superficie comunale e
naturalmente il valore delle aree sarà differente in relazione al tipo
di definizione utilizzata.
Indice di fabbricabilità territoriale:
volume massimo edificabile espresso in m3/m2 di superficie
territoriale
(superficie della zona comprensiva delle superfici da destinare alle
opere di urbanizzazione primaria, secondaria e indotta)
Indice di fabbricabilità fondiaria: volume massimo edificabile
espresso in m3/m2 di superficie fondiaria
(superficie interna del lotto al netto delle opere di
urbanizzazione primaria e secondaria)
In generale la superficie territoriale serve ad evidenziare la superficie
ancora edificabile delle zone rimaste libere nel comune; la superficie
fondiaria definisce la possibilità edificatoria di un singolo lotto
Per approfondire gli argomenti relativi ai piani regolatori,
regolamenti edilizi e tutte le norme di attuazione riguardanti
l’utilizzo del territorio si consiglia di cercare in internet nel sito del
comune.
Per quanto riguarda il comune di Trento:
www.comune.tn.it
Area tematica: ambiente e territorio
Cliccare: urbanistica
PRG e Regolamenti
Valore di mercato
Criteri di stima
Valore di trasformazione
Solo con procedimento sintetico
e quando esista un mercato
attivo.
Quando non c’è un mercato o
per aree dei centri urbanizzati.
In caso di cessione di cubatura-
Valore complementare
Per reliquati o pezze segregate
secondo la legge urbanistica del
1942
Valore di mercato
Si utilizza il procedimento sintetico monoparametrico
Confronto con aree simili, con la nota proporzione.
∑ valore aree di confronto: ∑ parametri aree = valore area : parametro area
∑ valore aree di confronto
= Valore unitario riferito al parametro
∑ parametri aree
Come si è visto per la stima del valore di mercato di un fabbricato, il
valore di mercato di un’area edificabile (con procedimento sintetico)
si ottiene da: Vm = Valore unitario  parametro area
Per le aree edificabili il parametro di confronto è tecnico utilizzando parametri
diversi:
•la superficie territoriale
•la superficie fondiaria
•la cubatura edificabile
•la superficie lorda di pavimento
Con il parametro della superficie il confronto deve essere fatto con aree
del tutto simili anche per caratteristiche urbanistiche.
Il parametro della cubatura edificabile considera già le caratteristiche
edificatorie dell’area.
Valore di trasformazione
Si ottiene per differenza tra:
 valore del fabbricato che si potrà edificare
 costo dell’edificazione
Vt = Ved. - Kt
=-
Questo aspetto economico considera come trasformazione la destinazione scontata
per un’area edificabile (l’edificazione).
Piccole aree edificabili (reliquati)
Si stimano in base alle possibili interazioni con aree adiacenti.
Valore di trasformazione
Ampliamento di un fabbricato
adiacente (cubatura)
Valore complementare
Aumento dei comodi di un fabbricato
adiacente
Cessione di cubatura: il contratto di cessione di cubatura è ammesso da
alcune leggi e regolato dagli strumenti urbanistici.
È possibile quando le aree:
•sono situate nella stessa zona urbanistica
•sono contigue o comprese nella stessa zona territoriale omogenea (catasto)
Il diritto di costruire passa dal cedente all’acquirente ed è
stimabile con il criterio del Valore di Trasformazione in modo
analogo al calcolo della sopraelevazione di un fabbricato.
Valore del fabbricato in più edificabile meno il costo di costruzione
(valore max. che si può pagare)
Il valore del diritto perso si stima con il Valore complementare
Valore dell’area edificabile meno il valore dell’area agricola
(valore min. che si può accettare)
AGGIUNTE E DETRAZIONI
L’area rispetto all’ordinarietà può presentare alcune variazioni
che possono costituire aggiunta o diminuzione al valore.
Aggiunte:
opere strutturali preesistenti che riducono il costo di trasformazione (muri di
sostegno, drenaggi, allacciamenti alle reti …) opere accessorie (recinzioni …)
Soprassuoli arborei, materiali di recupero …
progetto approvato e concessione edilizia ottenuta
Detrazioni:
Spese per demolizioni, sgomberi, discarica, spianamenti, deviazione acque …
Servitù passive, ipoteche, usufrutto e rendite, indennità per affittuario ...
STIMA DEL VALORE DI UN'AREA EDIFICABILE
Premessa
Io sottoscritto geom: …………….. in adempimento all'incarico conferitomi il
giorno ………………….. dal sig. …………… procedo alla stima dell'area
edificabile qui di seguito descritta e a me nota con la ricognizione eseguita il
giorno ………….. per i rilievi del caso.
Descrizione
Ubicazione
L'area di cui trattasi è situata nel comune di ………. in via ……….. nel
quartiere/zona ………... Il lotto edificabile è compreso tra i numeri …
e ….
La zona è periferica, ma interessata negli ultimi anni da un'intensa attività
edificatoria, come previsto dal PRG per l’espansione della zona residenziale
urbana.
Le poche aree rimaste libere sono molto richieste.
La struttura urbanistica esistente è caratterizzata dall'edilizia residenziale con
fabbricati condominiali variabili dal tipo economico al signorile.
Vi sono anche …………………….. (centri servizi, commerciali …)
La zona è ben fornita di strutture di urbanizzazione secondaria e ben servita
dai mezzi pubblici.
Descrizione del lotto e vincoli urbanistici
L'area è di forma regolare e pianeggiante.
In base al PRG in vigore, ricade nella zona territoriale di tipo B4 di espansione
edilizia.
Il lotto ha una superficie fondiaria di 1024 mq
I vincoli del PRG stabiliscono per la zona B4:
- altezza massima Hm m 13,50
- indice di fabbricabilità fondiaria If m³/m² 2,20
- distanza minima dai confini del lotto:
metà dell’altezza del fronte prospiciente con minimo di m 5
- superficie permeabile %Sf 10
Rispetto agli indici imposti l’area diventa:
Cubatura edificabile 1024 x 2,20 = 2252,8 mc.
Superficie di confine 545 mq.
Superficie filtrante 102,4 verificata
Il terreno di natura alluvionale non crea problemi di sorta.
Riferimenti catastali:
Il terreno in esame è attualmente censito nel catasto terreni dove è in carico alla
partita n° … e identificato in mappa al foglio xx particelle xxx, xxx, xxx.
Planimetria
Valutazione
Primo procedimento: valore di mercato con parametro superficie fondiaria
Le contrattazioni verificatesi recentemente per aree edificabili nelle vicinanze, simili
per caratteristiche, hanno spuntato mediamente un prezzo di € 190 al mq di
superficie fondiaria.
Il valore ordinario risulta quindi:
1024 mq x 190 € = 194.560
Date le condizioni ordinarie dell'area non si ritiene di apportare aggiunte o
detrazioni al valore trovato.
Trento, li ………………..
Il tecnico ……………….
Secondo procedimento: valore di mercato con parametro cubatura
edificabile
Le recenti contrattazioni di aree simili in zona riguardano aree che hanno indici di
edificabilità differenti. In questo caso si utilizza il parametro il metro cubo
edificabile.
Ubicazione
Superficie
Fondiaria
Via …
Via …
Via …
Via …
1598
2510
2110
1765
Totale
Indice di
Edificabilità
Fondiaria
2
1,5
2,5
2
Cubatura
Edificabile
Prezzo pagato
3196
3765
5275
3530
298000
308000
459000
320500
15.766
1.385.500
1.385.500
= 87.87 €/mc
Prezzo medio di mercato
15.766
Il valore dell'area risulta dunque di 2252,8 mc x 87.87 arrotondato € 197.974
che diviso per 1024 mq è pari a:
€ 193 per mq di superficie fondiaria
Trento, li, …………………
Il tecnico ………………
Terzo procedimento: Valore di Trasformazione
Nella zona non sono avvenute di recente contrattazioni di aree e non si dispone di
dati per la comparazione diretta; si ricorre dunque al valore di trasformazione
ottenuto da:
Valore area = Valore del fabbricato - Costo della costruzione
Sull'area in esame è possibile edificare fuori terra un edificio ad uso residenziale di
2252,8 mc.
Secondo le nuove norme del Regolamento edilizio di Trento approvato nel 2009
Il volume edificabile è quello netto pari alla somma dei prodotti delle superfici utili nette (Sn) dei singoli piani per
le rispettive altezze nette interne misurate dal pavimento all’intradosso del solaio
Sn - Superficie utile netta - E' la superficie utile (Su) diminuita della superficie
dei seguenti elementi verticali:
- muri perimetrali all’edificio;
- vani scala e vani ascensore compresi i relativi muri portanti qualora costituiscano
parti comuni;
ingressi al piano terra, qualora costituiscano parti comuni…
La superficie netta di pavimento diventa dunque 2252,8 / 2,60 = 866.46 mq
Che si ripartisce su tre piani con quattro appartamenti per piano, due di 50 mq + 2 di 94,5 mq
Gli appartamenti del secondo e terzo piano sono dotati di
un piccolo balcone di metri 1,5 x 4 che va aggiunto per il
30% nel calcolo della superficie commerciale.
Superficie commerciale dell’edificio:
Mq 866.46 +10% muri esterni + balconi (1,5x4x8x0,3) +
cantine (2,5 x 3 x12x0,3) = 994,506 mq/comm.
Gli appartamenti dispongono ognuno di un posto macchina
all’interno del cortile recintato che viene valutato a parte
per la somma di € 5000 l’uno.
I valori di mercato di fabbricati simili nella zona sono
mediamente di € 2400 al mq commerciale.
Il valore del fabbricato risulta 994,506 x 2400= 2.386.314,4
più il valore dei posti macchina 5000 x 8 = 40.000
Valore commerciale = 2.426.814,4
Da una media tra i dati rilevati presso le imprese di costruzione operanti in zona
si è appreso che il costo di costruzione si aggira attorno a € 850 al mc.
Tale costo è comprensivo di progettazione, direzione lavori, concessione e
profitto di impresa.
Il costo complessivo della costruzione utilizzando un dato medio risulta perciò:
Costo di Costruzione = 2252,8 mc. x 850 = 1.914.880
Il valore di trasformazione dell'area risulta dunque:
€ 2.426.814,4– 1.914.880 = 511.934,4
511.934,4 /1024 = 500 € per mq di superficie fondiaria che risulta essere un
dato più alto, ma rappresenta anche il limite per un imprenditore edile per
l’acquisizione dell’area; è il prezzo massimo pagabile per questa area.
Il significato è che il valore di trasformazione può essere utilizzato solo per
aree di pregio, come quelle dei centri storici e il dato che ne risulta si può
considerare come il valore massimo al quale si potrebbe acquistare l’area a
fini edificatori.
STIMA DEL DIRITTO DI CUBATURA – Schema
Il diritto di cubatura è quel diritto che il proprietario di un'area
acquisisce rispetto all'area confinante che gli permette di
sfruttare parte del volume edificabile sull'area confinante a
vantaggio della propria area.
L'area confinante viene a perdere un certo volume di capacità
edificatoria.
Le aree interessate devono essere contigue o appartenere alla
stessa zona territoriale omogenea.
Questa stima può avere ragioni commerciali, acquisizione
contrattuale del diritto o ragioni legali quando si debba stimare
l'indennità per abusivismo edilizio.
Premessa: dopo aver valutato il problema si deve chiarire come il
proprietario confinante non acquisisca il diritto di proprietà su una
fetta di terreno bensì il diritto di edificare che questa striscia di
terreno ha in sé.
Il proprietario che cede questo diritto ha sempre la possibilità di
utilizzare la striscia come giardino o zona a posto macchina o come
uso agricolo.
Scopo della stima è quello di determinare il valore del diritto di
edificabilità detto anche di cubatura.
Aspetti giuridici: il passaggio di tale diritto deve essere registrato
mediante atto notarile che concederà al proprietario confinante di
aumentare la sua cubatura edificabile.
La comunicazione del trasferimento del diritto dovrà pervenire al
comune interessato che procederà ad apportare in mappa le
variazioni dell'indice di edificabilità delle due particelle
confinanti.
Procedimento di stima:
il valore dovrà essere determinato come differenza tra
il valore di mercato della striscia di terreno come edificabile
e
il valore di mercato di terreno della stessa striscia come agricola.
Il valore del terreno edificabile può essere ottenuto in base al valore di mercato
o con il valore di trasformazione rispetto alle nuove possibilità edificatorie con
l'ottenimento del diritto, in questo caso si ottiene il prezzo massimo pagabile
dall’acquirente.
(Nuovo edificato sull’area ceduta meno costo di costruzione)
Il valore del terreno come agricolo può essere ottenuto in base al valore di
mercato delle aree agricole o utilizzando le tabelle provinciali per gli espropri
in questo caso si ottiene il prezzo minimo.
Un’impresa edile è interessata ad acquistare la cubatura edificabile
da una particella attigua che è condotta da un’azienda florovivaistica
che intende continuare nell’attività.
La superficie fondiaria della particella è di mq 3300 e l’indice di
edificabilità è 2, la cubatura edificabile diventa quindi:
mq 3300 x 2 = 6600
considerando un’altezza di piano di m 3 si ottiene una superficie
lorda di sviluppo di piani pari a mq 2200 che possono aumentare in
altezza le possibilità edificatorie della particella edificabile, sempre
che il piano di zona non preveda limitazioni in altezza.
Utilizzando come parametro la cubatura edificabile il valore
dell’area edificabile acquisita mediante il diritto di cubatura diventa:
mq 3300 x € 86,5 (come da esercizio precedente) = € 285.450
Valore dell’area intesa come agricola:
dalle tabelle provinciali la coltura in atto, orto, risulta valutata in
€ 10,35/mq, il valore del terreno come agricolo risulta quindi:
mq 3300 x 10,35 = € 34.155
Il giusto prezzo per la cessione della cubatura edificabile risulta
perciò:
€ (285.450 – 34155) = € 251.295