EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE
Relazione
SINDACO
SEGRETARIO GENERALE
ASSESSORE
Roberto Balzani
Margherita Campidelli
Paolo Rava
DIRIGENTE SERVIZIO PIANIFICAZIONE URBANISTICA E SVILUPPO ECONOMICO
Ercole Canestrini
PIANIFICAZIONE URBANISTICA
RIQUALIFICAZIONE URBANA
PROGETTISTI
PROGETTISTI
Mara Rubino (Coordinatrice)
Mirco Milandri
Lorella Minoccheri
Antonio Randazzo
Gioia Sambenedetto
Antonella Simoncelli
Valerio Zoli
Stefano Bazzocchi
Chiara Atanasi Brilli
Maurizio Baietta
Pasquale Ricciato
SUPPORTO GIURIDICO
Elisabetta Pirotti
Daniela Giulianini
SITL
Paolo Maestri
Monica Gabbarrini
COLLABORATORE
Filippo Savini
n°
GESTIONE STRUMENTI ATTUATIVI
Massimo Visani
Chiara Bernabini
CONSULENZA ESTERNA VALSAT
Gecosistema S.r.l.
ADOZIONE
CONTRODEDUZIONE - APPROVAZIONE
DELIBERA DI C.C.
DELIBERA DI C.C.
del
n°
del
SOMMARIO
PREMESSA – DEFINIZIONI.............................................................................................................................. 2
1. LA RESIDENZA SOCIALE......................................................................................................................... 2
2. IL QUADRO LEGISLATIVO ....................................................................................................................... 2
2.1
RIFERIMENTI NAZIONALI................................................................................................................... 2
2.2
RIFERIMENTI REGIONALI .................................................................................................................. 3
2.3
APPROFONDIMENTI SULLA LR 6/2009 – SINTESI........................................................................... 3
2.3
DEFINIZIONE DI ALLOGGIO SOCIALE.............................................................................................. 4
2.4
CARATTERISTICHE E REQUISITI OGGETTIVI DELL’ALLOGGIO SOCIALE................................... 4
2.5
TIPOLOGIE DI EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE .......................................................................... 5
2.6
SOGGETTI ATTUATORI...................................................................................................................... 6
2.7
REQUISITI DEGLI ASSEGNATARI DI ALLOGGI ERS ....................................................................... 6
2.8
CONVENZIONE.................................................................................................................................... 6
3. LO STATO D’ATTUAZIONE NEL COMUNE DI FORLÌ ............................................................................. 7
3.1 LA PROGRAMMAZIONE DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA E DI EDILIZIA
CONVENZIONATA NELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA VIGENTE .......................................... 7
3.1
LE POLITICHE ABITATIVE PER LA CASA IN ATTO NEL COMUNE DI FORLÌ ................................ 8
Edilizia residenziale pubblica a canone sociale (Case popolari).......................................................... 9
Edilizia residenziale pubblica a canone calmierato ............................................................................... 9
Agenzia per gli affitti............................................................................................................................... 10
Contributi per l’affitto a sostegno delle locazioni private (fondo regionale e comunale)................. 10
4. LE OPPORTUNITÀ INNOVATIVE INTRODOTTE DALLA LR N. 6/2009 ................................................ 10
5. LA PROPOSTA NORMATIVA NEL POC 2013....................................................................................... 11
1
PREMESSA – DEFINIZIONI
Le tipologie dell’Edilizia Residenziale Sociale sono definite dalla legislazione specifica in materia e si
articolano in sintesi in:
ERP
Si tratta di alloggi dati in locazione permanente in regime di Edilizia Residenziale Pubblica (case popolari).
ERS
Si tratta di alloggi dati in:
- locazione permanente
- locazione a termine articolata a sua volta in locazione a breve termine (min. 10 anni) e locazione a
lungo termine (minimo 25 anni)
- alloggi in proprietà in regime di edilizia agevolata, sostenuta da contributo pubblico.
1.
LA RESIDENZA SOCIALE
La residenza sociale va intesa come servizio di interesse generale finalizzato alla integrazione e coesione
sociale e di qualità dei tessuti urbani.
Storicamente, a partire dagli anni ‘60, dal “Piano Fanfani” alla Legge 167/62, le politiche abitative si sono
concentrate in primo luogo sull’obiettivo di dare una casa in proprietà a quelle fasce sociali che non avevano la
disponibilità economica per accedere all’offerta del libero mercato, ma che potevano disporre comunque di
una capacità di investimento diluita nel tempo, considerando marginale e residuale la domanda di residenza
sociale in affitto che era rivolta esclusivamente alle fasce sociali deboli o debolissime.
Gli anni ‘70 sono stati caratterizzati da innovative leggi sulla casa – dall’865/71 alla 457/78 - le cui ricadute in
termini di finanziamento e di attuazione hanno percorso tutti gli anni ‘80, generando però troppo spesso
interventi significativi dal punto di vista quantitativo, ma meno attenti alla qualità degli insediamenti e alla
qualità del vivere dei suoi abitanti.
Negli anni ’90 le politiche abitative fondate sul finanziamento pubblico si sono sostanzialmente fermate,
traducendosi nella realtà in una diminuzione del 95% dell’offerta abitativa pubblica, con netto calo degli
interventi destinati all’edilizia residenziale sovvenzionata ed un graduale esaurimento degli interventi di edilizia
convenzionata e agevolata.
Quello che appare evidente oggi, anche nella realtà del nostro territorio, quale effetto delle scelte degli anni
‘90, è che la questione abitativa si presenta non solo sotto forma di emergenza abitativa, ma anche sotto
forma di richiesta diffusa, in quanto proveniente da strati sociali non esattamente definibili quali ceti a basso
reddito (ma appartenenti in effetti al cosiddetto ceto “medio-basso”).
Infatti attualmente molti settori sociali, un tempo ben oltre la soglia di crisi economica, ricadono oggi in
situazione di maggiore precarietà, che rende gravoso e spesso impossibile l’accedere a finanziamenti da parte
degli istituti di credito e conseguentemente l’accedere al mercato della casa.
In questo contesto è maggiormente necessario creare le condizioni per estendere e promuovere il mercato
dell’affitto pubblico e privato, anche in considerazione della .crescente domanda sociale di mobilità legata a
trasferimenti di sede di lavoro, o ad esigenze di studio.
2.
IL QUADRO LEGISLATIVO
2.1
RIFERIMENTI NAZIONALI
A livello nazionale i principali riferimenti legislativi sono:
- L. 244 del 24 dicembre 2007 – Art. 1 c. 258 e 259
2
-
2.2
Tali commi introducono disposizioni dal carattere innovativo; entrambi ruotano intorno alla cosiddetta
“Urbanistica perequata”, consentendo ai comuni di condizionare le trasformazioni, in ambiti
preventivamente individuati, a favore di impegni per il concorso alla realizzazione di Edilizia Sociale da
parte delle proprietà in una logica contrattuale. Sostanzialmente l’edilizia residenziale sociale viene
confermata come nuovo standard urbanistico.
Decreto interministeriale 22 aprile 2008 G.U. 146 del 24.06.08
Il decreto contiene la definizione di alloggio sociale
L. 133 del 6 agosto 2008 – art. 11 – Piano Casa
Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 16.07.09 – G.U. 19.08.09
Piano Nazionale di edilizia abitativa
RIFERIMENTI REGIONALI
A livello regionale i principali riferimenti legislativi sono:
- L.R. 24/01 – Disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore abitativo
- L.R. 20/00 – Disciplina generale sulla tutela e l’uso del territorio, modificata e integrata con L.R. 6/09 Governo e riqualificazione solidale del territorio.
2.3
APPROFONDIMENTI SULLA LR 6/2009 – SINTESI
La LR 6/2009 rappresenta la norma di riferimento per la pianificazione comunale nell’approccio all’edilizia
residenziale sociale, e merita pertanto alcuni approfondimenti, in termine di innovazione, quote, modalità di
concorso degli operatori.
Innovazione
La legge persegue i principi di solidarietà e coesione sociale dell’art. 42, secondo comma della Costituzione.
La nuova legge pone l’esigenza di incardinare le politiche abitative per le fasce sociali deboli ed a basso
reddito nell’ambito della pianificazione urbanistica, facendole divenire:
•
uno degli obiettivi fondamentali della pianificazione
•
uno dei principali oneri che si impongono agli operatori per contribuire ai costi di sviluppo della città di
qualità, integrata e solidale
Quote
La legge stabilisce (Art. A-6bis – primo e secondo comma) che il fabbisogno di edilizia residenziale sociale,
articolato nelle diverse esigenze abitative, è pari al 20% del dimensionamento complessivo della nuova
capacità insediativa introdotta dal PSC.
Questa quota:
•
è riducibile per i Comuni montani con meno di 5000 abitanti
•
e può essere ridefinita dal PTCP o, in prima applicazione nelle more della modifica al PTCP, con
accordi territoriali tra Regione, Provincia e Comuni interessati, che debbano avviare l’iter del PSC (art.
A6bis – terzo comma).
La L.R. 6/09 individua delle misure transitorie in relazione all’entrata in vigore di tali obblighi. Stabilisce
pertanto al comma 4 dell’art. 64 – Norme transitorie della LR 6/2009 testualmente che “gli art. A6bis e A6ter
dell’allegato alla Legge Regionale n. 20 del 2000 introdotti dall’art. 46 della presente legge, non trovano
applicazione per i PSC adottati in data antecedente all’entrata in vigore della presente legge e per i relativi
strumenti attuativi”.
Modalità di concorso degli operatori
Gli operatori sono chiamati a concorrere alla realizzazione di detta quota di residenza avente le caratteristiche
di ERS ed in misura pari al 20% della nuova capacità insediativa complessiva di PSC, con le seguenti
modalità:
•
per i nuovi insediamenti residenziali di PSC, con la cessione del 20% delle aree di intervento (del 10%
per i Comuni montani con meno di 5000 abitanti)
3
•
Per i nuovi insediamenti produttivi e per interventi di riqualificazione, con un contributo definito in
forma negoziale (art. 18 LR n. 20/2000).
Modalità di realizzazione dell’E.R.S.
La realizzazione di detta quota può avvenire secondo le seguenti modalità:
•
direttamente dal Comune, con risorse proprie o con trasferimenti di risorse regionali o statali, o con
altre forme di finanziamento (es. finanza di progetto)
•
da parte degli operatori che attuano l’intervento urbanistico, attraverso la stipula di apposita
convenzione
•
mediante conferimento da parte del Comune delle aree in diritto di superficie agli operatori del settore
(ACER, Cooperative di costruzione ed Imprese di costruzione operanti nel settore dell’edilizia sociale)
e per le modalità di intervento previste dalla L.R. n. 24 del 2001
•
mediante Housing sociale.
2.3
DEFINIZIONE DI ALLOGGIO SOCIALE
Il Decreto Interministeriale 22 Aprile 2008) così definisce l’alloggio sociale:
“E' definito “alloggio sociale” l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che
svolge la funzione di interesse generale - nella salvaguardia della coesione sociale - di ridurre il disagio
abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi
nel libero mercato.
L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito
dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.
Rientrano nella definizione di cui al comma precedente gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e
privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od
immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico – destinati alla locazione temporanea per almeno
otto anni ed anche alla proprietà.
Il servizio di Edilizia Residenziale Sociale viene erogato da operatori pubblici e privati prioritariamente tramite
l'offerta di alloggi in locazione alla quale va destinata la prevalenza delle risorse disponibili, nonché il sostegno
all'accesso alla proprietà della casa, perseguendo l'integrazione di diverse fasce sociali e concorrendo al
miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari.
L'alloggio sociale, in quanto servizio di interesse economico generale, costituisce standard urbanistico
aggiuntivo da assicurare mediante cessione gratuita di aree o di alloggi, sulla base e con le modalità stabilite
dalle normative regionali”.
2.4
CARATTERISTICHE E REQUISITI OGGETTIVI DELL’ALLOGGIO SOCIALE
In relazione alla caratteristiche proprie dell’alloggio, il sopracitato decreto stabilisce altresì che:
“L'alloggio sociale deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle
caratteristiche tecnico costruttive indicate agli art. 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. L'alloggio sociale
deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove
possibile, fonti energetiche alternative”. (Tratto dal Decreto interministeriale 22 Aprile 2008).
La superficie utile massima degli alloggi non può superare i 95 mq., oltre a 18 mq. per autorimessa o posto
macchina coperto; l'altezza netta delle abitazioni e dei loro vani accessori, misurata tra pavimento e soffitto,
non può essere inferiore a m. 2,70 per gli ambienti abitativi e, per i vani accessori, non inferiore a m. 2,40.
La superficie complessiva dell'alloggio è così definita:
SC = Su + SNR + SP
dove:
Su è la superficie utile abitabile di pavimento dell'alloggio, al netto di sguinci, vani di porte e finestre. Sono
escluse tutte le opere murarie quali muri perimetrali, muri interni, pilastri ecc..
4
Sono compresi nella Su tutti i locali, anche accessori, che compongono l'alloggio, anche se non hanno le
caratteristiche per essere abitabili (bagni anche non finestrati, sgabuzzini, ingressi, disimpegni, armadi a muro,
ecc.).
SNR è la superficie non residenziale di pertinenza dell'alloggio. Fanno parte di essa le superfici ad uso
esclusivo dell'alloggio quali logge, balconi, cantine, soffitte, portici, lavanderie, locali tecnici ecc., e le superfici
attribuite all'alloggio in funzione della loro accessibilità e del loro utilizzo comune e non esclusivo quali ad
esempio sale condominiali, soffitte e sottotetti, lavanderie, locali tecnici e/o per impianti, androni, porticati, vani
ascensore e scale condominiali calcolate una sola volta in proiezione orizzontale, ecc. La superficie non
residenziale complessiva non può eccedere il 60% della Su.
SP (superficie a parcheggio) sono le autorimesse o i posti auto coperti ad uso esclusivo dell'alloggio, la cui
superficie, in aggiunta alla SNR prevista al precedente punto, non può eccedere i 18 mq.
E' ammessa deroga al parametro dimensionale di cui al precedente punto nel caso di interventi di recupero o
realizzazione di alloggi in edifici esistenti, per i quali sia dimostrata l'impossibilità di rispettare il prescritto
rapporto tra superficie complessiva e superficie utile.
2.5
TIPOLOGIE DI EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE
L’edilizia residenziale sociale comprende varie tipologie di abitazione, distinte per modalità di assegnazione:
Locazione permanente in regime di edilizia residenziale pubblica:
Si intendono quegli alloggi di proprietà pubblica realizzati e/o recuperati dallo Stato, dai Comuni, dagli altri Enti
Pubblici destinati senza alcun limite di tempo alla locazione con canone commisurato al valore dell'immobile e
al reddito del nucleo assegnatario (case popolari).
Locazione permanente:
Si intendono quegli alloggi destinati senza limiti di tempo alla locazione o all'assegnazione in godimento.
Qualora l’intervento usufruisca di finanziamenti agevolati, il canone massimo è disciplinato dalla specifica
legislazione nazionale e/o regionale vigente.
Locazione a termine:
Si intendono quegli alloggi destinati sia alla locazione per un periodo ≥ a 8 anni sia destinati alla locazione per
un periodo non inferiore ai 25 anni. Qualora sia previsto il contributo pubblico la durata della locazione è
stabilita di norma nei bandi regionali e/o nazionali in conformità alla legislazione vigente in materia.
Alla scadenza del periodo locativo previsto dalla convenzione, stipulata tra Comune e soggetto attuatore, il
contratto è risolto di diritto e gli alloggi possono essere ceduti in proprietà anche per singole unità immobiliari.
La convenzione può prevedere l'acquisto differito dell'abitazione da parte del conduttore, al termine del
periodo di locazione.
Qualora l’intervento usufruisca di finanziamenti agevolati, il canone massimo è disciplinato dalla specifica
legislazione nazionale e/o regionale vigente.
Alloggi in proprietà:
Si intendono quegli alloggi anche sostenuti da contributo pubblico realizzati, acquistati, recuperati e
autocostruiti da soggetti privati, finalizzati prioritariamente a determinate categorie sociali: coppie di giovani,
lavoratori in mobilità, famiglie monoreddito con minori a carico ecc.
Tutti gli alloggi, ad esclusione di quelli in locazione permanente in regime di Edilizia Residenziale Pubblica
(case popolari) sono soggetti a convenzione.
5
2.6
SOGGETTI ATTUATORI
I soggetti attuatori abilitati ad operare nel campo dell’edilizia residenziale sociale sono individuati in base alle
tipologie dell'Edilizia Residenziale Sociale, ai sensi della L.R. 24/01 e succ. modifiche ed integrazioni agli artt.
14 e 19 e come previsto dalla legislazione nazionale vigente.
In particolare:
- per la locazione permanente in regime di Edilizia Residenziale Pubblica: Comuni e forme
associative tra Comuni;
- per la locazione permanente: Cooperative di abitazione a proprietà indivisa; società di scopo (art. 41
L.R. 24/01); operatori privati e organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS); Aziende
Regionali per il diritto allo studio universitario;
- per la locazione a termine e alloggi in proprietà: Cooperative d'abitazione e loro consorzi, imprese
di costruzione e loro Consorzi, comprese le cooperative di produzione e lavoro. Singoli cittadini per il
recupero, l'acquisto, la costruzione della propria abitazione principale anche attraverso interventi di
autocostruzione; nonché gli altri soggetti privati che presentano i requisiti di cui all’art. 19 della L.R.
24/2001 e s.m.i..
2.7
REQUISITI DEGLI ASSEGNATARI DI ALLOGGI ERS
Possono accedere agli alloggi di Edilizia Residenziale Sociale, nelle tipologie descritte in precedenza, i
cittadini in possesso dei seguenti requisiti:
- cittadinanza italiana o altra condizione ad essa equiparata prevista dalla legislazione vigente
- residenza o la sede dell’attività lavorativa nel Comune o in Comuni contermini
- limiti alla titolarità di diritti reali su beni immobili ai sensi della legislazione nazionale e/o regionale in
materia
- limiti di reddito valutato secondo i criteri stabiliti dal D.Lgs 109/98 e successive modifiche e
integrazioni. Tali limiti sono aggiornati periodicamente dalla Giunta Regionale
- assenza di precedenti assegnazioni e contributi, limitatamente agli interventi supportati da
finanziamento pubblico.
A parità di requisiti oggettivi e soggettivi l’ERS è prioritariamente rivolta a: giovani coppie, nuclei familiari
monoparentali, nuclei familiari monoreddito, anziani in condizioni sociali e/o economiche svantaggiate,
lavoratori in mobilità e studenti fuori sede.
2.8
CONVENZIONE
Tutti gli interventi di ERS, ad esclusione dell'intervento a locazione permanente in regime di edilizia
residenziale pubblica, sono soggetti a convenzione tra il soggetto attuatore e il Comune.
La convenzione, in base alle tipologie d'intervento, disciplina:
per la proprietà:
- caratteristiche costruttive e tipologiche degli alloggi
- superfici dell'intervento
- determinazione delle componenti del Prezzo iniziale di cessione dell'alloggio (PICA) e del Prezzo
iniziale complessivo di cessione dell'alloggio (PICCA)
- revisione del prezzo degli alloggi per le vendite successive
- canone di locazione e revisione periodica
- vincoli e requisiti soggettivi
- durata della convenzione
- controlli e sanzioni
6
per la locazione permanente:
- caratteristiche costruttive e tipologiche degli alloggi
- superfici dell'intervento
- costo iniziale di realizzazione dell'alloggio (CIRA) e costo iniziale complessivo di realizzazione
dell'alloggio (CICRA)
- canone di locazione degli alloggi e revisione periodica
- vendita dell'immobile
- vincoli e requisiti soggettivi
- durata della convenzione
- controlli e sanzioni
- per la locazione a termine:
- caratteristiche costruttive e tipologiche degli alloggi
- superfici dell'intervento
- determinazione delle componenti del costo iniziale di realizzazione dell'alloggio (CIRA) e del
- costo iniziale complessivo di realizzazione dell'alloggio (CICRA)
- canone di locazione degli alloggi e revisione periodica
- modalità di trasferimento della proprietà dell'intero immobile
- modalità di trasformazione del titolo di godimento dei singoli alloggi
- vincoli e requisiti soggettivi
- durata della convenzione
- controlli e sanzioni
3.
LO STATO D’ATTUAZIONE NEL COMUNE DI FORLÌ
3.1
LA PROGRAMMAZIONE DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA E DI EDILIZIA
CONVENZIONATA NELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA VIGENTE
Con il precedente P.R.G. (Piano Regolatore Generale) approvato nel 2003 e il relativo P.P.A. (Programma
pluriennale di attuazione) fu individuata la quota di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) e di Edilizia Abitativa
Convenzionata prevista dalla Legge n.167/1962 (minimo 40% del fabbisogno edilizio residenziale).
In particolare il 6° Programma Pluriennale di Attuazione (PPA) della Variante Generale (PRG/2003) approvato
con deliberazione consiliare n. 175 del 01/12/2003 ed il successivo 1° aggiornamento del 31/01/2005
indicavano in 3.979 alloggi il fabbisogno abitativo primario, e conseguentemente in 1.592 alloggi (pari al
40% del fabbisogno primario) la quota necessaria a soddisfare le esigenze di ERP e di edilizia abitativa
convenzionata.
Tale quota fu ripartita all’interno dei numerosi comparti residenziali di nuova previsione (ADU, PI, ADF, ZNI,
PUA) e di riqualificazione urbana (RU, AC) introdotti dallo stesso PRG 2003.
In generale per ogni comparto urbanistico interamente residenziale (o con quote di residenza) fu stabilita una
quota di ERP/Edilizia convenzionata pari al 20% della capacità insediativa residenziale prevista, applicando il
parametro di mq. 70,00 di Sc. per alloggio, ad eccezione dei seguenti casi:
- per i comparti con Superficie complessiva (Sc) inferiore a mq. 1.400, in quanto maturano meno di 4
alloggi, per i quali è prevista l’esclusione dall’obbligo della quota di ERP e di edilizia convenzionata,
essendo di difficile applicazione e gestione.
- alcuni comparti di proprietà pubblica (Comune, Provincia e AUSL) per i quali venne prevista una quota
superiore al 20%, inteso come coerente impegno delle pubbliche amministrazioni per un forte
contributo e sostegno alla politica della casa (ad es. ZNIm27, ZNIb56, ZNIb80, ZNIm49, ZNIb58d).
L’attuale P.O.C. (Piano Operativo Comunale), in materia di ERP recepisce integralmente quanto previsto dal
PRG 2003 e dal relativo PPA in vigore all’atto della Variante di adeguamento 2008.
Il POC vigente, approvato nel dicembre 2008 prevede pertanto 1601 alloggi (fra ERP e edilizia
convenzionata) in parte già realizzati o in corso di realizzazione.
7
Se dai 1601 alloggi di ERP-Edilizia convenzionata, previsti prima dal PPA e oggi dal POC, detraiamo la quota
di aloggi previsti in zona C1 (vecchio PRG ’88) e in zona A e B relativi ad interventi diretti (dato questo
suscettibile di variazione in quanto trattasi di interventi di convenzionamento volontario), all’interno dei
comparti ADU, PI, ADF, AC, ZNI, RU, PUA resta una previsione di 1197 alloggi corrispondenti a 83.974 mq.
di S.c. (Superficie complessiva).
In una recente rilevazione effettuata a maggio 2013 (a partire da dati forniti dall’Unità Gestione Strumenti
Attuativi e dall’Unità Riqualificazione Urbana) risultavano in fase di attuazione (in quanto ricompresi nell’ambito
di PUA approvati) 46.409 mq. di Sc (per alcuni interventi trattasi di SUL) di ERP/edilizia convenzionata, per
un totale di 607 alloggi. Detraendo alloggi e relative superfici relativi ad interventi pubblici (40 alloggi nell’ex
Mangelli e 40 alloggi nel PRU 1) abbiamo nell’ambito dei comparti soggetti a P.U.A. una superficie approvata
di 38.909 mq. di edilizia convenzionata corrispondente a circa 527 alloggi.
Ad oggi sono stati realizzati o sono in realizzazione 432 alloggi di edilizia convenzionata. Si tenga conto che
rispetto al numero di alloggi previsto in sede di P.U.A., a volte capita che al momento della realizzazione a
parità di superficie vengano ricavati un maggior numero di alloggi di dimensione inferiore a quella inizialmente
determinata.
Questi alloggi (da costruirsi nel rispetto di alcuni requisiti obbligatori di bioedilizia) sono cioè destinati alla
vendita (o alla locazione) ad un prezzo stabilito in convenzione con il Comune, che mediamente è inferiore di
circa il 15% rispetto al prezzo di alloggi analoghi non convenzionati.
Questo tipo di alloggi di edilizia convenzionata è, comunque, destinato ad una fascia di cittadini che
dispongono delle risorse finanziarie necessarie per acquistarlo o che possono sostenere un mutuo.
Per l’acquisto di questi alloggi, infatti, non è prevista alcuna agevolazione, intesa come finanziamento pubblico
che abbatta il costo dell’immobile o gli interessi del mutuo.
L’agevolazione consiste esclusivamente nella riduzione (circa 15%) del prezzo di cessione, fissato nella
convenzione con il Comune.
Se si escludono i sempre più rari interventi di nuova costruzione di alloggi ERP da parte del Comune (causa la
carenza di risorse comunali e la sempre più scarsa e rara disponibilità di contributi statali e regionali), questi
alloggi convenzionati sono quasi l’unica risposta in termini di agevolazione all’acquisto o all’affitto della casa.
Si tenga tuttavia presente che l’affitto convenzionato, seppur contemplato dal medesimo schema di medesima
convenzione-tipo comunale, non viene mai praticato, in quanto gli operatori nella quasi totalità optano per la
vendita.
Da questa tipologia di alloggi restano perciò esclusi tutti coloro che non hanno sufficiente reddito per
l’acquisto o per l’affitto a prezzo convenzionato e che non rientrano nei criteri per l’assegnazione delle
case popolari.
3.1
LE POLITICHE ABITATIVE PER LA CASA IN ATTO NEL COMUNE DI FORLÌ
Posta tale premessa, è necessario illustrare la situazione attuale, relativa alla domanda di alloggi a canone
sociale, a canone calmierato o di contributi per l’affitto, da parte di soggetti a basso reddito, come risultante dai
più recenti bandi comunali.
In base ai dati forniti dal Servizio Welfare, gli strumenti attinenti le politiche abitative in atto nel Comune di Forlì
e gestiti direttamente dall'Amministrazione comunale riguardano le seguenti tipologie:
- Edilizia Residenziale Pubblica (Case popolari) in locazione a canone sociale
- Edilizia Residenziale Pubblica in locazione a canone calmierato
- Agenzia per gli affitti
- Contributi per l’affitto a sostegno delle locazioni private (Fondo Regionale e Comunale)
Per completezza del quadro di riferimento si evidenzia come alcune soluzioni abitative dedicate a lavoratori
provenienti da altre parti del Paese sono gestite dal 2002 tramite la società partecipata Società per l'Affitto
(società a responsabilità limitata consortile). Ad oggi la citata società gestisce circa n. 80 alloggi.
8
Edilizia residenziale pubblica a canone sociale (Case popolari)
Nelle assegnazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica il canone di locazione è stabilito sulla base del
reddito annuale ISEE (D.Lgs. 130/2000) percepito dal nucleo assegnatario.
L’ultimo bando per l’assegnazione di case popolari (ERP) si è concluso nel settembre 2009. Recentemente è
stato aperto il nuovo generale con possibilità di presentare fino al 31 ottobre 2013 le domande che
comporranno la nuova graduatoria ERP.
In esito al bando generale ERP del 2009 sono state ammesse ed inserite in graduatoria n. 898 domande.
Il bando, che ha valenza quadriennale è pertanto chiuso e conserva validità fino all'approvazione definitiva
della nuova graduatoria.
Ad oggi le famiglie già assegnatarie di un alloggio popolare (a canone sociale) sono 1468, a fronte di una
disponibilità totale di circa 1600 alloggi. Sulla parte restante (circa 160 alloggi) sono in corso interventi di
manutenzione e di risanamento funzionali a ripristinare le condizioni richieste di abitabilità.
Annualmente si liberano ordinariamente circa una media di 70 appartamenti (per decreti, ingiunzioni di sfratto,
migrazioni) i quali, una volta ripristinati, sono disponibili per nuove assegnazioni.
I dati riferiti all’ultimo triennio sono i seguenti:
Anno 2010: n. 58 nuove assegnazioni
Anno 2011: n. 38 nuove assegnazioni
Anno 2012: n. 67 nuove assegnazioni, di cui 35 assegnazioni di alloggi di nuova realizzazione ubicati in Via
Federico Fellini.
Si evidenzia che il numero degli alloggi di nuova costruzione, che va da 20 a 40 alloggi l’anno, è destinato
quasi ad azzerarsi in pochi anni, in quanto non sono stati finanziati dallo Stato o dalla Regione nuovi
interventi di Edilizia Residenziale Pubblica nel Comune di Forlì, e si stanno ora ultimando le realizzazioni degli
ultimi interventi (20 alloggi nel lotto 15 del comparto Ex Mangelli e 12 alloggi in via Alferello).
Dai dati emerge la necessità di provvedere al reperimento di aree e risorse finanziarie per nuovi interventi di
ERP (case popolari) che consentano negli anni a venire di mantenere un minimo numero/anno di nuovi alloggi
disponibili.
Le famiglie ammesse in graduatoria ERP hanno una composizione media di 2,91 persone. Rispetto al passato
si rileva una consistente presenza di famiglie con 3,4 o 5 componenti rispetto ai nuclei familiari con 1 o 2
componenti. Questo comporta anche una riflessione sulla dimensione degli alloggi da realizzare.
Edilizia residenziale pubblica a canone calmierato
Si tratta di alloggi sempre di proprietà comunale, messi a disposizione delle famiglie con reddito annuo
minimo, pari a € 7.500 I.S.E.E. o a € 4.500 per nuclei con più di 5 componenti.
L’affitto a canone calmierato consente di dare risposta a giovani coppie, ad anziani e a quelle famiglie che, pur
contando su un reddito, magari unico, non rientrano nei parametri accedere alle graduatorie per le case
popolari, ma neppure riescono a permettersi i prezzi delle locazioni del mercato privato.
Ad oggi il Comune ha in proprietà n. 20 alloggi di questo tipo a Villafranca; n. 10 alloggi in Via Cervese n. 223
e n. 8 alloggi in Via del Bosco n. 24, mentre 26 nuovi allogggi sono stati realizzati dalla Società
Postelegrafonica nel PRU 1; altri arriveranno, seppur in ritardo, con il completamento di interventi connessi al
Bando “20.000 alloggi per l’affitto” (8 alloggi a Pieveacquedotto entro fine 2013) ed ai Contratti di Quartiere II
(28 alloggi in via Pelacano nell’area ex Autoparco comunale – completamento previsto per giugno 2016).
Con riferimento alle assegnazioni di alloggi a canone calmierato queste avvengono in base a graduatorie
tipologiche (cioè sin dall'origine distinte in funzione delle caratteristiche sociali dei richiedenti, es. nuclei
monogenitoriali; giovane coppia; ecc. redatte in base ad un “bando aperto” con aggiornamenti semestrali.
Il canone di locazione – in questo caso concertato - è calcolato non in funzione del reddito bensì in base alle
caratteristiche strutturali dell'alloggio, ai sensi della normativa di riferimento (Legge n. 431/1998 art. 2, comma
3 – Contratto concertato)
Il bando è stato aperto il 14 febbraio 2011.
La prima graduatoria è stata chiusa al 14 maggio 2011 con n. 120 domande ammesse.
La seconda graduatoria è stata chiusa il 31 dicembre 2011 con n. 205 domande ammesse.
La terza graduatoria è stata chiusa il 31 dicembre 2012 con n. 267 domande ammesse.
9
Agenzia per gli affitti
Si tratta di alloggi in gran parte di proprietà comunale, che sono messi a disposizione per risolvere situazioni
problematiche legate a situazioni straordinarie di emergenza abitativa. Sono rivolti ai casi di massima
vulnerabilità sociale. Gli alloggi sono assegnati a rotazione, non sulla base di una graduatoria, ma su
segnalazione dell’assistente sociale di riferimento, che stabilisce anche il canone d’affitto.
I dati riferiti all’ultimo triennio sono i seguenti:
Anno 2010: n. 67 alloggi e n 21 nuove assegnazioni
Anno 2011: n. 67 alloggi e n 7 nuove assegnazioni
Anno 2012: n. 57 alloggi e n 8 nuove assegnazioni
Contributi per l’affitto a sostegno delle locazioni private (fondo regionale e comunale)
Si tratta di un fondo costituito da complessivi € 342.000, di cui € 200.000 erogati dal Comune e dalla
Fondazione Cassa dei Risparmi di Forlì) ed € 142.000 da fondi regionali e statali.
Si segnala che i contributi regionali e statali sono stati erogati solo fino al 2011.
Il contributo per l’affitto è erogato per l'anno 2012 a famiglie residenti nel Comune di Forlì che sono
attualmente in affitto presso privati con contratti a canone di mercato. La domanda è istruita dall'Assistente
Sociale referente del caso e valutata da un'apposita commissione istituita presso il Servizio Politiche di
Welfare.
Con riferimento ai dati relativi all'ultimo bando pubblico emanato nell'anno 2011 e funzionale all'erogazione di
contributo per l'affitto a Forlì emerge che il canone di locazoine annuale medio (dati Servizio Welfare)
risultante dalle domande è di 4.831,36 euro, con un canone mensile medio di 447,28 euro. Il reddito IRPEF
medio dei nuclei familiari risulta di € 14.718,37, mentre il reddito ISEE (Indicatore situazione economica
equivalente) medio è pari a 5.503,59 euro. Se si tiene conto che la soglia di povertà assoluta corrisponde ad
un livello ISEE di 6.500,00 euro si capisce che quasi tutti i nuclei familiari che hanno fatto domanda sono sotto
questa soglia.
Il contributo medio che concesso fu pari a 50,56 euro/mese per un totale di 606,76 euro/anno.
Circa un terzo dei richiedenti sono famiglie con figli a carico, circa un sesto sono nuclei familiari over 65 anni
con presenza significativa di disabili.
4.
LE OPPORTUNITÀ INNOVATIVE INTRODOTTE DALLA LR N. 6/2009
I dati sin qui esposti, che potranno ulteriormente aggravarsi in relazione al perdurare della crisi economica,
dimostrano che la risposta del POC vigente alla richiesta di alloggi per nuclei a basso reddito, basata
esclusivamente su edilizia convenzionata destinata principalmente alla vendita, è solo uno dei tipi di risposta
(per ora il più consistente) alle necessità abitative delle numerose famiglie con differenti capacità di spesa.
Sarebbe invece necessario coinvolgere maggiormente i soggetti privati nell’edilizia a canone calmierato.
L’obiettivo deve essere quindi quello di diversificare maggiormente la tipologia di interventi pubblici e privati
per potere dare una risposta alle varie fasce di bisogno abitativo (composte da utenti con capacità di spesa
molto differente).
Indubbiamente uno dei problemi principali per l’edilizia agevolata e sovvenzionata è il costo dei terreni, che un
tempo veniva calmierato mediante l’esproprio a metà del valore venale (nell’ambito dei P.E.E.P.), cosa oggi
non più possibile, in quanto la legislazione vigente prevede l’esproprio sulla base del valore di mercato.
Per ovviare all’attuale stallo di risorse, a fronte di aree di proprietà comunale sempre più scarse (e spesso
posizionate in zone non idonee per concorrere a bandi pubblici per l’assegnazione di contributi) a livello
nazionale la L. 244 del 24 dicembre 2007 – Art. 1 c. 258 e 259 introduce disposizioni dal carattere innovativo,
consentendo ai comuni di condizionare le trasformazioni, in ambiti preventivamente individuati, a favore di
impegni per la realizzazione di Edilizia Sociale da parte delle proprietà, in una logica contrattuale, che
sostanzialmente conferma il concetto di edilizia residenziale sociale come nuovo standard urbanistico.
A livello regionale è stata promulgata la L.R. 6/2009, che, introduce, come già avvenuto in altre Regioni ad
integrazione della disciplina della Legge quadro urbanistica regionale, parti sostanziali sulle politiche di Edilizia
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Residenziale Sociale, affermando il principio che gli operatori sono chiamati a concorrere alla realizzazione di
una quota di abitazioni per ERS:
- per i nuovi insediamenti residenziali, con la cessione del 20% delle aree di intervento (del 10% per i
Comuni montani con meno di 5000 abitanti)
- per i nuovi insediamenti produttivi e per interventi di riqualificazione, con un contributo definito in forma
negoziale (art. 18)
I nuovi articoli in materia, introdotti nel corpus della Legge n. 20/2000, aldilà delle politiche di qualità urbana ed
equità sociale individuate quali contenuti e obiettivi programmatici del PSC, sono in particolare tre:
- Art. 7bis – Concorso alla realizzazione delle politiche di Edilizia Residenziale Pubblica
- Art. A-6bis – Scelte strategiche per lo sviluppo delle politiche pubbliche per la casa
- Art. A-6ter – Misure per l’attuazione degli interventi di Edilizia Residenziale Sociale.
Tuttavia, posti i principi e le modalità attuative stabilite nel testo di legge, la L.R. 6/09 individua delle misure
transitorie in relazione all’entrata in vigore di tali obblighi. Stabilisce infatti al comma 4 dell’art. 64 – Norme
transitorie della LR 6/2009 testualmente che “gli art. A6bis e A6ter dell’allegato alla Legge Regionale n. 20 del
2000 introdotti dall’art. 46 della presente legge, non trovano applicazione per i PSC adottati in data
antecedente all’entrata in vigore della presente legge e per i relativi strumenti attuativi”.
E’ dunque evidente che un’interpretazione letterale della norma transitoria potrebbe consentire al Comune di
non tenere conto del nuovo dettato legislativo.
Peraltro, stante lo stato di attuazione della pianificazione residenziale attuale, derivante dal PRG 2003,
adeguato alla L.R. 20/2000, non appare semplice potere intervenire mutando il quadro delle regole di
riferimento ora vigenti, sino alla ridefinizione del nuovo P.S.C., in quanto restano ancora molti comparti
urbanistici da attuare, mentre altri sono in corso di attuazione, e si inoltre in assenza di un Piano Territoriale di
Coordinamento Provinciale (PTCP) aggiornato alla tematica, in termini di politiche sulla casa, alla
pianificazione comunale.
Resta sempre ferma la possibilità di implementare la programmazione di edilizia residenziale pubblica (ERP) e
di edilizia sovvenzionata e convenzionata attraverso accordi negoziali, ovvero con specifiche Varianti al
P.O.C. e/o con PUA in variante al POC, su proposta di accordo con i privati ai sensi dell’art. 18 della L.R. n.
20/2000 o mediante Accordi di programma in Variante alla pianificazione, ai sensi dell’art. 40 della medesima
legge, per negoziare con i soggetti attuatori nuove previsioni più rispondenti alle necessità del Comune in
tema di politiche abitative per soggetti a basso reddito.
Sin d’ora si ritiene che le nuove previsioni di ERS, nello spirito di riduzione del consumo di suolo già presente
nella L.R. 20/2000 e ora rafforzato dalla L.R. 6/2009, dovranno principalmente essere localizzate all’interno
delle previsioni insediative già conformate nel POC vigente.
5.
LA PROPOSTA NORMATIVA NEL POC 2013-2018
Nell’ambito della presente revisione del POC, alla luce delle esigenze che si manifestano sul territorio
comunale e che sono state illustrate ai paragrafi precedenti, si sono individuati due obiettivi prioritari, ai fini di
contribuire al fabbisogno di alloggi ERS proveniente dal territorio comunale in coerenza con l’art. A6ter della
L.R. 20/00 e con i principi di coesione solidarietà sociale da essa affermati:
a)
Costituzione di un “serbatoio” di aree idonee all’edificazione di ERP/ERS
Tale primo obiettivo riguarda la possibilità di acquisire, scaglionati nel tempo, lotti di taglio di modesta entità,
capillarmente diffusi sul territorio, all’interno dei comparti attuativi oggi ancora da realizzare.
Tali aree sono acquisite mediante cessione gratuita dei suoli originariamente destinati a standard di verde
pubblico, in eccedenza rispetto al minimo di legge.
Ai sensi del 5° comma dell’art. A-6 ter della LR 20/2000 il POC riconosce quindi alle aree oggetto di cessione
una propria capacità edificatoria, la quale può essere utilizzata nei seguenti modi:
11
-
dal Comune direttamente, con risorse proprie o con trasferimenti di risorse regionali o statali, o con altre
forme di finanziamento (es. finanza di progetto),
mediante conferimento da parte del Comune delle aree in diritto di superficie a ACER per le modalità di
intervento previste dalla L.R. n. 24 del 2001;
mediante realizzazione di altre tipologie di interventi di edilizia residenziale sociale da parte di operatori
privati, conferendo agli stessi, in diritto di superficie, le aree acquisite (ai sensi dell’ottavo comma dell’art.
A-6 ter LR 20/2000), secondo criteri di concorrenzialità e trasparenza, di cui alla LR 8 agosto 2001, n. 24 –
Disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore abitativo ed attraverso la stipula di apposita
convenzione. All’interno della convenzione saranno indicate modalità, tempistiche e garanzie per una
corretta attuazione delle quote di ERS, in un’ottica che garantisca il soddisfacimento del fabbisogno di
alloggi a costo convenzionato, contemperando all’unisono la sostenibilità complessiva e la pluralità di
offerta.
b)
Incentivazione del concorso degli operatori privati nella realizzazione di interventi di ERS
Il secondo obiettivo prevede - nei casi non sostenuti da finanziamento pubblico – di incentivare gli operatori
nella realizzazione di ERS, attraverso il ricorso a premialità progressive in termini di superficie complessiva,
fondiaria, nuove funzioni, estensione delle possibilità di recupero e riqualificazione, attualmente ammesse dal
piano.
L’obiettivo prioritario è quello di garantire – mediante il concorso degli operatori privati - le stesse
caratteristiche in termini economici di un intervento finanziato, fermo restando il costo delle aree, che si ritiene
una componente invariante.
Tale possibilità, inserita in termini generali nelle norme di POC all’art. 7, è condizionata all’attivazione,
successivamente all’ approvazione dl POC, di procedure negoziali di evidenza pubblica, in cui saranno fissati i
criteri di partecipazione, le modalità di attuazione e conferimento degli alloggi agli aventi i requisiti,
l’articolazione delle tipologie di ERS ed in particolare i parametri economici di riferimento sui costi delle aree e
delle valorizzazioni ammessibili su proposta del soggetto attuatore, ai fini di garantire equità e trasparenza agli
operatori nell’ambito della procedura negoziale.
L’avvio della fase negoziale, che corrisponde all’indizione dell’avviso pubblico, deve essere preceduto dalla
scelta degli ambiti di intervento e dallo studio delle tipologie di ERS per le quali è documentato un più sensibile
fabbisogno.
Tale scelta va condotta partendo dall’analisi del fabbisogno di ERS in un arco temporale di riferimento di
breve/medio periodo, in relazione all’efficacia delle politiche abitative complessive dell’Amministrazione
Comunale (domande alloggi ERP, agenzia per l’affitto, fondo sociale per l’affitto ecc.) e in relazione
all’andamento del libero mercato, con particolare riferimento ai valori degli affitti e agli alloggi sfitti.
Nella scelta degli ambiti dovrà essere altresì considerato il contesto urbano di riferimento, con attenzione alle
caratteristiche delle zone omogenee territoriali, all’entità stessa dell’intervento ed alla esistenza o previsione di
adeguate dotazioni territoriali.
Tale analisi, che consentirà dunque di localizzare le zone urbanistiche ove acquisire le aree idonee, potrebbe
condurre alla necessità di privilegiare determinate tipologie di alloggi rispetto ad altre, ovvero di integrarle fra
loro, determinandone anche il costo convenzionale, nonché l’importo massimo del canone di locazione, per il
soddisfacimento del fabbisogno mediante una pluralità di offerta.
Conclusioni sulla proposta del POC
Dall’illustrazione fin qui condotta si desume che una prima risposta, seppure solo parziale, al fabbisogno in
essere, sarà fornita a POC approvato dalla cessione gratuita delle aree, originariamente destinate a standard
di verde pubblico, in esubero rispetto al minimo di legge (vadasi precedente lett.b).
Quote maggiori, sia in termini di aree che di superfici potranno essere reperite negli ambiti soggetti ad accordi
con i privati, ai sensi dell’art. 18 della LR 20/2000 (lett.a).
Nelle more dell’approvazione della successiva regolamentazione e della definizione degli accordi negoziali, in
virtù della modalità di acquisizione di cui alla lett. a), si potrà comunque avviare – in ragione della progressiva
attuazione dei comparti confermati - la graduale formazione di un patrimonio di aree idonee all’edificazione di
12
ERP/ERS, già a partire dalla data di approvazione del POC medesimo e dei relativi comparti attuativi per i
quali è confermata la validità nel prossimo quinquennio.
La nuova norma introdotta nel POC (Disciplina di attuazione delle previsioni) prevede che i comparti
residenziali o prevalentemente residenziali confermati nel POC – da attuare – che presentino un esubero di
aree a verde pubblico [V] e Af3 superiore alla soglia di mq 3.500, concorrano alla realizzazione di una quota di
Sc per ERS, fermo restando che la quantità di Sc attribuita - compresa da un minimo di 450 a un massimo di
550 mq. su lotto standard di mq 1.000 - dovrà essere utilizzata per la realizzazione di edifici di 6/8 alloggi.
Nella scelta dei comparti sono stati presi in considerazione il verde pubblico Af3, nonchè alcuni spazi a
destinazione “privata di uso pubblico”, quali le piazze private indicate nelle Tavole AT di dettaglio del POC
vigente, laddove da un’analisi del contesto si è ritenuto opportuno rivedere tali previsioni, in ragione delle
interferenze nella fruizione e custodia di tali spazi, posti in contiguità con i lotti fondiari privati, in particolare in
orario notturno. Sono inoltre esclusi i comparti in cui la presenza di vincoli di inedificabilità, quali fasce di
rispetto cimiteriale e stradale, sostanzialmente vincolano l’utilizzo degli spazi a verde limitando la distribuzione
insediativa e di conseguenza la creazione di un nuovo lotto.
Resta fermo che questa modalità di reperimento di dotazione territoriale aggiuntiva per ERS sarà applicata
anche ai comparti residenziali esterni alla città compatta - e quindi esclusi in prima istanza dal POC 2013-2018
- nel caso in cui i relativi proprietari, in fase di deposito della proposta di variante adottata, si accordino per
presentare osservazione per il reinserimento del comparto (o di un suo stralcio funzionale) nel nuovo POC.
La seguente tabella indica le aree acquisibili (in termini di Superficie Fondiaria e relativa Sc) all’interno dei
comparti inattuati a carattere prevalentemente residenziale, per i quali non risulti presentata istanza di
attuazione alla data di adozione del POC.
Verde Pubblico [V]
AMBITI
ST
dato
Scheda POC
mq
Dotazione
minima
mq
Dotazione in
Esubero
mq
Superficie
Fondiaria
ERS
mq
ADU 11 comparto
a
VIA SEGANTI
46.256
13.194
5.830
7.364
1.000
ADU 13
VIA ZANGHERI
33.894
12.829
6.177
6.652
1.000
ZNI(b) 6
BARISANO EST
24.120
13.612
1.571
12.041
1.000
ZNI(m) 18a
ROMITI CENTRO
12.634
7.587
957
6.630
1.000
ZNI(b) 30
CORIANO NORD
42.829
23.712
3.827
19.885
1.000
ZNI(b) 38a
QUATTRO
15.899
5.876
1.505
4.371
1.000
In relazione alla riduzione complessiva di standard di Verde Pubblico (VP), che la norma inevitabilmente
comporta, si dà atto che il PRG 2003 prevedeva l’obbligo di reperimento di circa 4.194.192 mq complessivi di
Verde Pubblico, oltre alle altre tipologie di standard di legge.
Tale quantità, in forte esubero, risultava verificata non solo rispetto all’ipotesi demografica di popolazione nel
decennio di validità del piano (2013), ma anche rispetto ad un dato teorico della popolazione, basato su 0,75
abitanti per vano, considerando i vani esistenti al censimento 1971, i vani aggiunti del PRG 1988 e, per la
nuova capacità insediativa del piano, una media di n. 4 vani/alloggio convenzionale. Tale modalità di verifica
del bilancio degli standards complessivi era indicata dalla previgente legge urbanistica regionale (LR n. 47/78)
ed era finalizzata a dimostrare che, anche in caso di crescita della popolazione non accompagnata da
parallela crescita di previsioni insediative, lo strumento sarebbe comunque in grado di soddisfare – in termini
di attrezzature e spazi collettivi – un’ipotesi di crescita demografica meramente teorica fino a 169.750 abitanti.
La LR 20/2000 oggi affida al POC la “definizione delle dotazioni territoriali da realizzare o riqualificare e delle
relative aree”.
Pertanto oggi, con riferimento al quinquennio di validità del POC, per il quale si stima una crescita della
popolazione pari a 124.495 abitanti al 2018, le quantità di standard complessive, per tipologia, sono le
seguenti:
13
RIEPILOGO AREE STANDARD
Istruzione
mq
568.760
Attrezzature di interesse comune
mq
1.609.941
Spazi pubblici attrezzati a parco, per il gioco e lo sport
mq
4.587.885
Parcheggi pubblici
mq
1.209.329
TOTALE AREE STANDARD
mq
7.975.915
In ultimo si segnala che con una recente variante urbanistica è stata introdotta la facoltà di monetizzazione –
all’interno dei comparti ancora da attuare - del verde pubblico in esubero rispetto al minimo di legge (riportata
all’art. 12 bis delle Norme di POC) che comporta una parziale riduzione di tale tipologia di standard. Tuttavia,
poiché il ricorso alla facoltà di monetizzazione è stato, ad oggi, utilizzato in percentuale molto ridotta, il bilancio
dello standard di Verde pubblico risulta ancora in forte eccedenza.
In conclusione, sia considerando il trend delle acquisizioni di verde da parte dei privati, sia considerando le
nuove previsioni di cessione di aree per lotti ERS, si dà atto che l’attuale dotazione complessiva di verde
prevista nel POC 2013 è pienamente sufficiente a garantire il mantenimento della soglia minimale
normativamente prevista, posto comunque che, in fase di attuazione, si provvederà a monitorare
periodicamente il dato, ai fini di garantire sempre e comunque che la dotazione complessiva non scenda al di
sotto della dotazione minima di legge , ipotesi di fatto non attuabile.
La seguente tabella mostra in dettaglio la provenienza della dotazione di verde pubblico (aree esistenti e
comparti).
SPAZI PUBBLICI ATTREZZATI A PARCO, PER IL GIOCO E LO SPORT
Aree esistenti disciplinate dal RUE
mq 2.327.608
Aree di previsione comprese all'interno dei comparti
ADU - PI - ADF - AC - PA - PTA - H - ZNI disciplinate dal RUE
mq
Totale Spazi pubblici attrezzati a parco, per il gioco e lo sport disciplinati dal RUE
mq 2.849.223
Aree di previsione disciplinate dal POC
mq
Aree di previsione comprese all'interno dei comparti
ADU - PI - ADF - AC - PA - PTA - H - ZNI disciplinate dal POC
mq 1.483.331
Totale Spazi pubblici attrezzati a parco, per il gioco e lo sport disciplinati dal POC
mq 1.738.662
TOTALE SPAZI PUBBLICI ATTREZZATI A PARCO, PER IL GIOCO E LO SPORT
mq 4.587.885
521.615
255.331
Dalla seguente tabella, che riporta la quantità effettiva di Verde pubblico attrezzato a parco, gioco e sport in
rapporto alla previsione di popolazione al 2018, si evince l’effettivo sovradimensionamento della dotazione:
SPAZI PUBBLICI ATTREZZATI A PARCO, PER IL GIOCO E LO SPORT
POC 2013
DOTAZIONE MINIMA
DOTAZIONE IN ESUBERO
VP totale
Ab teorici
VP /Ab
VP/Ab
VP totale
VP /ab
VP totale
a
b
a/b=c
d
bxd=e
c-d
a-e
mq
unità
mq
mq
mq
mq
mq
4.587.885
124.495
37
16
1.991.920
21
2.595.965
In ultimo, per una migliore comprensione della portata della modifica introdotta in tema di ERS, si riporta il
testo delle Norme di POC modificate:
14
“Art. 7 - Definizione e modalità attuative generali degli strumenti urbanistici attuativi
(…)
5. Le previsioni urbanistiche soggette a PUA e/o a Progetto Unitario sono regolate da una specifica “Disciplina di
Attuazione delle Previsioni” che si compone dei seguenti elaborati:
a) Schede di sintesi
b) Schema di convenzione tipo per interventi di edilizia convenzionata (L.R. 31/2002)
c) Schede analitiche
d) Tavole di Invarianza idraulica.
6. L’attuazione degli interventi di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) e di edilizia abitativa convenzionata, in
misura non inferiore al minimo del 40% (previsto dalla Legge n.167/1962) del fabbisogno abitativo considerato
dallo Strumento Urbanistico Generale, avviene nelle misure e alle condizioni previste negli allegati alle norme di
POC (attuazione delle previsioni):
− nell’ambito delle zone A e B;
− in ciascun Ambito di Trasformazione e Zona di Nuovo Insediamento, in misura non inferiore al 20% della
capacità insediativa prevista per ciascun ambito e zona, salvo i casi in cui, con deliberazione del Consiglio
Comunale da assumere in sede di approvazione della convenzione relativa al progetto unitario o al piano
attuativo relativi alle suddette zone, tale percentuale venga ridotta od esclusa per un singolo comparto o zona,
sulla base delle scelte di programmazione di cui all'art. 11.
6bis. Ulteriori interventi di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) sono previsti all’interno dei comparti a carattere
prevalentemente residenziale, oggetto di istanza successiva alla data di adozione del POC 2013 (__________)
aventi un’eccedenza di aree a standard [V] e Af3, rispetto alla dotazione minimale di piano, individuati nelle
Schede di Sintesi.
L’attuazione di tali comparti è pertanto subordinata alla cessione al Comune di una quota di superficie fondiaria
ricompresa entro tale eccedenza - indicativamente pari a mq 1000 - preventivamente dotata di urbanizzazione
primaria, per la realizzazione di interventi di ERS organizzati in edifici di 6/8 alloggi, con Sc compresa tra 450 a
550 mq. per lotto (computata sulla base di un indice di utilizzazione fondiaria aggiuntivo non superiore a 0,50
mq/mq).
Tali lotti - che costituiscono per legge una dotazione territoriale aggiuntiva - sono utilizzati direttamente dal
Comune per la realizzazione prioritaria di alloggi in locazione permanente ovvero per altri interventi di ERS,
anche con il concorso di operatori privati, cui sono conferite le aree in diritto di superficie, ai sensi dell’art. A6ter comma 8 della LR n. 20/2000.“
15