OGGETTO: Piano di Lottizzazione del Comparto C2 del Programma di Fabbricazione del
comune di Castelsardo, sito in località “Spighia – Vignamanna”.
RELAZIONE PAESAGGISTICA
RICHIESTA DI AUTORIZZAZIONE EDILIZIA: prot. n° ……….. del ………..
pratica n° ………...
PROGETTISTA: Arch. Pier Paolo Ganadu
PREMESSA.
La relazione paesaggistica accompagna l’istanza di autorizzazione paesaggistica e costituisce la
base di riferimento per la verifica della compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 146, comma 3 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n° 42, “Codice dei beni culturali e del paesaggio”
e ss.mm.ii. e secondo quanto stabilito dal Decreto del Consiglio dei ministri del 22/12/2005.
RIFERIMENTI GENERALI AL P.P.R.
Con l’approvazione da parte della giunta regionale (delibera n° 36/7 del 5 settembre 2006) del
P.P.R. è stato di fatto introdotto in Sardegna il riconoscimento legislativo delle diversità ambientali del territorio regionale, riconoscendo nelle unità paesaggistico–ambientali il nuovo modello di coerenza metodologica in cui dovranno convergere le analisi di settore per coinvolgere
in un uso corretto e compatibile tutte le risorse presenti nel territorio.
Dalla lettura del P.P.R. si ricava che i principi contenuti nello stesso, sono “assunti a base delle
azioni da attuare per il perseguimento dei fini di tutela paesaggistica, costituiscono il quadro di
riferimento e coordinamento per lo sviluppo sostenibile del territorio regionale, fondato su un
rapporto equilibrato tra i bisogni sociali, l’attività economica e l’ambiente, in coerenza con la
Convenzione Europea del Paesaggio e con lo schema di sviluppo dello Spazio Europeo”.
Gli stessi concernono:
•
Il controllo dell’espansione delle città.
•
La gestione dell’ecosistema urbano secondo il principio di precauzione.
•
La conservazione e sviluppo del patrimonio naturale e culturale.
•
L’alleggerimento dell’ eccessiva pressione urbanistica, in particolare nelle zone costiere.
•
Le politiche settoriali nel rispetto della conservazione della diversità biologica.
•
La protezione del suolo con la riduzione di erosioni.
•
La conservazione e recupero delle grandi zone umide.
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RIFERIMENTI SPECIFICI AL P.P.R.
Nello specifico l’intervento ricade nell’ambito territoriale n° 14 “Golfo dell’Asinara” ed è individuato nella cartografia regionale del Piano Paesaggistico al foglio 442 sez IV.
L’area è compresa nell’assetto “insediativo” nella categoria “espansioni recenti” normate
dagli artt. 63,64,65,70,71,72 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano paesaggistico
che prevedono:
Art. 63 - Edificato urbano. Definizione
1. L’edificato urbano è costituito da:
a) Centri di antica e prima formazione;
b) Espansioni fino agli anni cinquanta;
c) Espansioni recenti;
d) Espansioni in programma;
e) Edificato urbano diffuso.
Art. 64 - Edificato urbano. Prescrizioni
1. I Comuni, nell’adeguamento degli strumenti urbanistici al P.P.R., si conformano alle seguenti prescrizioni:
a) ricercare la rigenerazione dell’insediamento urbano in tutte le sue componenti costitutive
spaziali e figurative, a partire dalle matrici ambientali e storiche che ne determinano la configurazione;
b) prevedere l’integrazione e connessione delle aree disponibili già acquisite o da acquisire
finalizzate alla definizione della struttura ambientale dell’insediamento;
c) ricostituire il tessuto connettivo ambientale dell’insediamento urbano, sia con riferimento
agli interventi di consolidamento, sia di trasformazione e restauro;
d) conformare ogni nuova costruzione o trasformazione dell’edificato esistente al principio
di armonizzazione delle architetture e delle facciate con il contesto;
e) dimensionare le aree di completamento e di nuova espansione a fini residenziali in relazione ad una puntuale valutazione della domanda sociale proiettata sull’orizzonte temporale
decennale;
f) evitare la monofunzionalità abitativa nei nuovi interventi, perseguendone l’integrazione in
contesti urbanistici spazialmente articolati e funzionalmente complessi;
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g) prevedere il piano del verde urbano quale parte integrante della pianificazione urbanistica
generale e attuativa.
Art. 65 - Edificato urbano. Indirizzi
1. I Comuni, nell’adeguamento degli strumenti urbanistici al P.P.R., e nella formazione di
nuovi strumenti urbanistici di settore, (piani attuativi particolareggiati, piani di recupero,
piani urbani del traffico, piani del verde urbano, piani energetici, piani di illuminazione, piani del colore ecc.) si attengono ai seguenti indirizzi:
a) il disegno dei tracciati, la trama planimetrica e l’andamento volumetrico dei nuovi interventi insediativi devono essere conformati ai caratteri delle preesistenze e del contesto, seguendo i segni esistenti sul territorio o le tracce che se ne possono ricostruire;
b) gli obiettivi di qualità architettonica sono perseguiti attraverso discipline e regolamenti orientati alla definizione dei requisiti per l’inserimento armonioso delle nuove realizzazioni
nel contesto urbano e paesaggistico, nonché per avviare processi di riqualificazione estetica
di edifici esistenti;
c) tutti gli interventi di configurazione dello spazio urbano quali panchine, fontane, pensiline
e aiuole, nonché gli elementi di illuminazione pubblica, sono disciplinati tramite regolamenti
derivati da studi specifici atti a definire i caratteri identitari del contesto e assicurarne la coerenza estetica, nonchè l’unitarietà degli elementi decorativi utilizzati; apposita disciplina è
stabilita per gli impianti del verde pubblico e privato a carattere ornamentale;
d) i piani della mobilità e trasporti ed i piani urbani del traffico, ove necessari e prescritti, finalizzati a garantire un sistema di infrastrutturazione adeguato alla interconnessione
dell’insediamento, sono orientati a favorire le modalità del trasporto pubblico e ad assicurare
la mobilità pedonale in sedi confortevoli e l’effettivo abbattimento delle barriere architettoniche, nonché lo sviluppo della mobilità alternativa all’automobile, con particolare riferimento alle piste ciclabili;
e) il livello di qualità dei servizi riservati alle attività collettive, a verde pubblico e a parcheggio deve essere verificato, per individuare azioni tese al miglioramento del traffico, della sosta, anche attraverso il ricorso ad azioni strategiche volte al coinvolgimento di operatori
privati;
f) la disciplina delle modalità di raccolta dei rifiuti deve essere orientata a favorire
l’efficienza del servizio e il recupero e riciclaggio anche attraverso la promozione dei sistemi
di raccolta porta a porta, atti a ridurre l’impatto visivo e olfattivo dei contenitori stradali, limitandone l’utilizzo esclusivamente nelle zone appositamente attrezzate ed evitandone
l’utilizzo nei centri storici.
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Art. 70 - Espansioni recenti. Definizione
1. Si definiscono espansioni recenti quelle porzioni dell’edificato urbano che sono costitute
dalle espansioni residenziali recenti, avvenute dopo il 1950, non sempre caratterizzate da disegno urbano riconoscibile e unitario, ma spesso derivanti da interventi discontinui di attuazione urbanistica, identificate, anche nel sentire comune, come periferie.
Art. 71 - Espansioni recenti. Prescrizioni
1. I Comuni, nell’adeguamento degli strumenti urbanistici al P.P.R., si attengono alle seguenti prescrizioni:
a) l’azione prevalente della pianificazione comunale deve essere rivolta alla ristrutturazione
urbanistica e al completamento urbanistico e figurativo dell’esistente;
b) deve considerarsi prioritaria la predisposizione della pianificazione particolareggiata degli
spazi pubblici, curando l’integrazione e la connessione delle aree di servizio acquisite o da
acquisire attraverso procedure espropriative o per cessione convenzionata.
Art. 72 - Espansioni recenti. Indirizzi
1. I Comuni, nell’adeguamento degli strumenti urbanistici al P.P.R., si attengono ai seguenti
indirizzi:
a) gli interventi, sia pubblici che privati, devono essere orientati alla ricomposizione spaziale
e figurativa dell’insediamento urbano a partire dalle matrici ambientali e storiche per una
corretta definizione paesaggistico-ambientale dell’insieme;
b) gli interventi di urbanizzazione nonché di integrazione ed eventuale sostituzione delle
preesistenze devono essere orientati a completare l'impianto urbano e ad omogeneizzare il
tessuto edilizio in forme e modi coerenti con i caratteri del contesto;
c) gli interventi saranno orientati alla integrazione plurifunzionale, verificando e rafforzando
la dotazione dei servizi e delle attrezzature collettive in modo da costituire differenti livelli di
centralità urbana.
RIFERIMENTI ALLA ZONA D’INTERVENTO
Riferimenti al P.d.F. del comune di Castelsardo
Il fabbricato oggetto di richiesta paesaggistica è ubicato alla periferia del centro abitato di Castelsardo, e distinto in catasto Foglio
7 – mapp 66 – 68 – 69 e 70 parte; al Foglio 8, mapp.
100 e 26 parte; sempre Foglio 8 map. 318, 326, e dal map. 424 al map. 432; ancora al foglio 8
map. 9 e dal map. 433 al map 442; ed infine, sempre al Foglio 8 mapp. 11 – 127 – 171 – 173 –
175 – 509 – 510 – 511 e 624.
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Urbanisticamente è individuato come Comparto C2 di espansione residenziale
normate
dall’art. 6 delle N.T.A.
La norme recitano:
ART. 6 - ZONA C2 – NUOVA ESPANSIONE CASTELSARDO
Sono ammesse le destinazioni d'uso:
R0 - Residenza
R11 - Residenza e attività commerciali (negozi)
R13 - Residenza e attività di servizio commerciale ( (bar, ristoranti, ecc.)
R14 - Residenza e attività di svago (sociale, culturale, educative, sportive)
Sono ammessi gli interventi:
C10 - Nuove costruzioni
C18 - Urbanizzazioni primarie
C19 - Urbanizzazioni secondarie
Con i seguenti vincoli:
V14 - Di parallelismo alla strada di piano
V15 - Di distacco dalla strada
V17 - Di destinazione a spazi pubblici
V18 - Di distanza tra pareti finestrate
m. 10,00
V19 - Di distanza tra i confini
m. 5,00
V20 - Di altezza massima
m. 6,20
E con i seguenti indici:
I1 - Rapporto di copertura
mq/mq
0,25
I2 - Indice di cubatura fondiario
mc/mq
1,50
I4 – Indice di cubatura territoriale mc/mq
1,15
TIPOLOGIA DELL’INTERVENTO
L’intervento prevede la realizzazione di un Piano di Lottizzazione Convenzionata su un’area di
superficie complessiva pari a mq. 29.129, così ripartiti:
–
Superficie per standard pubblici
mq
6.031
–
Superficie per viabilità pubblica
mq
4.774
–
Superficie per edificazione privata
mq
18.324
Anche se il volume consentito dal P.d.F. vigente è pari, con un indice territoriale stabilito dal
P.d.F. in 1,15mc/mq, a mc. 33.498,35 il volume previsto dal P.d.L. ammonta a complessivi
mc. 30.775,84 dei quali:
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per edificazione privata
mc. 27.424,93
per destinazione pubblica
mc. 3.350,91
La superficie massima copribile per l’edificazione privata è pari a complessivi mq. 4.395,05.
Il P.d.L. prevede la realizzazione di 47 lotti edificabili.
La tipologia edilizia è costituita da edifici di uno o due piani fuori terra, oltre al piano seminterrato, e comunque con altezza massima non superiore a m. 6,20.
La copertura degli edifici dovrà essere a falde inclinate, con eventuali parti piane di estensione
non superiore al 35% della sagoma totale della copertura.
Il manto di copertura dovrà essere in tegole laterizie.
I prospetti dei fabbricati dovranno essere opportunamente rifiniti con intonaco e tinteggiati con
colori tenui. Non sono ammessi rivestimenti al quarzo tipo "buccia d'arancia"; mentre sono
ammessi parziali rivestimenti con pietra a vista. Non sono ammessi, inoltre, infissi in alluminio
anodizzato non colorato e corpi accessori staccati dal corpo di fabbrica principale.
La viabilità prevista dal P.d.L. coincide in massima parte con la viabilità attualmente esistente
costituita da una strada vicinale, rispettando anche l’andamento altimetrico, e rispetta la previsione di viabilità riportata nella cartografia di P.d.F.
ASPETTI PAESAGGISTICI
Le zone limitrofe risultano in gran parte interessate, soprattutto verso Nord, da edificato esistente.
L’area oggetto del presente P.d.L. è infatti confinante con le seguenti aree già urbanizzate ed
edificate:
•
la zona “B” di completamento di “Lu Pozzu”;
•
il Piano di Lottizzazione già completamente edificato, impropriamente detto “lottizzazione Bonfigli“ che in origine faceva parte dello stesso comparto C2, ma che è stata
convenzionata e realizzata come stralcio determinando l’attuale configurazione del
comparto C2 in oggetto.
•
Il Piano di Lottizzazione convenzionata del comparto C1.2 (lottizzazione Pisano);
•
la zona di Edilizia Economica e Popolare, anch’essa completamente ultimata.
Tutti gli edifici già presenti hanno un’altezza di due piani fuori terra che, a seguito della pendenza del terreno, diventano di tre piani fuori terra sul lato a valle, verso Nord.
A Sud della strada vicinale che attraversa il comparto in esame, limitando anche le zone già edificate prima descritte, l’area è inedificata e non risulta interessata da alcun tipo di coltivazione
o dalla presenza di essenze arboree di particolare pregio e rilevanza.
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Dal punto di vista panoramico il comparto in esame è ubicato al di fuori delle principali vie di
traffico, e per effetto dell’edificato già esistente, la realizzazione del nuovo P.d.L. e la conseguente edificazione di corpi di fabbricati di altezza limitata a m. 6,20 non comporterà alcuna alterazione delle visuali e della percezione panoramica sia dalle parti di territorio poste, verso
Sud, a monte del comparto stesso, così come dalle principali vie di traffico, ed in particolare
dalla viabilità, a Nord, che scorre più a ridosso della linea costiera.
IMPATTO SUL TERRITORIO ED ELEMENTI DI MITIGAZIONE
L’intervento si ritiene adeguato da un punto di vista architettonico e paesaggistico. Costituiscono infatti elementi di mitigazione dell’impatto sia la tipologia degli edifici che potranno essere
realizzati all’interno del P.d.L., così come l’altezza massima prevista e le caratteristiche delle
finiture previste per i nuovi edifici, elementi che fanno si che l’intervento si armonizzano col
contesto preesistente nel quale i nuovi edifici andranno ad inserirsi.
In particolare, non sono presenti alterazioni allo skyline naturale od antropico attuale, o mutazioni dell’ambiente conseguenti all’abbattimento di vegetazione particolare.
Come già detto inoltre, poichè l’area in esame è ubicata in adiacenza alla periferia del centro
abitato di Castelsardo, la presenza, nella aree immediatamente confinanti, di edificazione consolidata comporta la capacità dei luoghi di accogliere il nuovo intervento senza che a questo
consegua una significativa ed apprezzabile modifica dei caratteri connotativi della zona, e senza alcuna alterazione delle visuali panoramiche sia dall’area oggetto di intervento, sia verso
l’area stessa da punti di vista di maggior rilevanza come quelli ubicati lungo la viabilità costiera, risultando praticamente inalterata la percettibilità visiva dell’intera area e di quelle ad essa
limitrofe.
Come già detto sarà inoltre assolutamente rispettata la viabilità attualmente esistente, anche per
quanto riguarda il suo andamento altimetrico.
COMPATIBILITÀ AL P.P.R.
L’intervento risulta compatibile con le previsioni e le indicazioni del piano paesaggistico regionale i quanto l’area d’intervento ricade, come sopra meglio specificato, nell’Assetto Insediativo
dove sono ammessi gli interventi in progetto.
Sassari, li 28.02.2011
Il Tecnico
Arch. Pier Paolo Ganadu
Allegati:
1. Aerofotogrammetrico 1:10.000.
2. Stralcio del P.d.F. 1:4.000.
3. Stralcio P.P.R. 1:25.000.
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