IL RUOLO DEL VALUTATORE IMMOBILIARE
E DELL'ESPERTO INDIPENDENTE ALLA LUCE
DELLE NUOVE QUALIFICHE PROFESSIONALI
Milano, 30 Settembre 2013
Camera di Commercio di Milano
Palazzo Turati, Sala Consiglio
GIAMPIERO BAMBAGIONI
Professore a contratto di Economia ed Estimo Civile, Facoltà di Ingegneria, Università degli Studi di Perugia
Docente di Valutazione e Finanza Immobiliare nel Master MGS, Facoltà di Architettura, Sapienza Università di Roma
Coordinatore del GL UNI “Stima del valore di mercato degli immobili”
UNECE REM Vice Chair
Responsabile delle Attività Scientifiche e Internazionali di Tecnoborsa SCpA
A
0 | Giampiero Bambagioni
A
Premessa
Evoluzione (rapida) in corso anche nel settore economicoestimativo:
 Nuove leggi e regolamenti a livello UE e nazionale (es. Direttiva
2013/36/UE)
 Nuove norme volontarie (a livello internazionale e nazionale)
 Standard valutativi in evoluzione, con definizioni sempre più
convergenti con quelle degli IVS (che promuovono implicitamente la
rimozione di errori concettuali ricompresi in talune definizioni adottate da
alcuni standard regionali).
 Accresciuta rilevanza economica della valutazione immobiliare:
per finalità creditizie, per procedure esecutive, non-performing
loan), investimenti, operazioni di finanza immobiliare, bilanci
aziendali, transazioni tra imprese e privati, successioni, ecc.)
Accresciuta necessità di rendere riconoscibili mediante
normazione:
a) le conoscenze, le abilità e la specifica competenza del
Valutatore immobiliare;
b) principi e procedimenti funzionali alla stima in maniera
appropriata del valore dei beni immobiliari.
1 | Giampiero Bambagioni
Dottrina estimativa e Valutatore immobiliare: le due facce della stessa medaglia
2 | Giampiero Bambagioni
3 | Giampiero Bambagioni
Standard valutativi internazionali e nazionali: casi di differenziazione delle definizioni
4 | Giampiero Bambagioni
Market approach
5 | Giampiero Bambagioni
Sales Comparison Approach: approccio basato sul prezzo di scambio
A real estate appraisal method that
compares a piece of property to other
properties with similar characteristics
that have been sold recently.
The sales comparison approach takes into account the
affect that individual features have on the overall
property value, meaning that the total value of the
property is a sum of the values of all of its features.
Real estate agents and appraisers may use this
approach when evaluating properties to sell.
The Sales comparison approach (SCA) is one of the
three major groupings of valuation methods, called the
three approaches to value, commonly used in real
estate appraisal.
http://oxforddictionaries.com
•1
[sostantivo] the exchange of a commodity for money; the action of selling something: we withdrew it from sale
[count noun]: the sale has fallen through
•(sales) a quantity or amount sold: price cuts failed to boost sales
•(sales) the activity or business of selling products: director
of sales and
marketing
6 | Giampiero
Bambagioni
Codice delle Valutazioni Immobiliari
Cap. 8 – Metodo del confronto di mercato
Sales Comparison Approach o, più
appropriatamente, Market Comparison
Approach (Market Approach)
USPAP: PREZZO
l'importo richiesto, offerto o
pagato per una proprietà.
Una volta dichiarato, il prezzo è
un dato di fatto, se è
pubblicamente divulgato o
conservato in privato.
A causa delle capacità finanziarie,
le motivazioni, o interessi particolari
di un determinato acquirente o
venditore, il prezzo pagato per una
proprietà può o non può avere
alcuna relazione con il valore che
potrebbe essere attribuito a quella
proprietà da altri.
USPAP:124-128
7 | Giampiero Bambagioni
Il Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa

























ABI (Associazione Bancaria Italiana)
Agenzia del Territorio
AIAV (Associazione Italiana per la Gestione e l’Analisi del valore)
ASPESI (Associazione nazionale società di promozione e sviluppo immobiliare)
ASSOVIB (Associazione Società di Valutazioni Immobiliari per le Banche)
Censis (Centro studi investimenti sociali)
Collegio Nazionale dei Periti Agrari e dei Periti Agrari Laureati
Confedilizia
Consiglio dell’Ordine Nazionale dei Dottori Agronomi e Forestali
Consiglio Nazionale Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori
Consiglio Nazionale degli Ingegneri
Consiglio Nazionale dei Geometri E Geometri Laureati
Consiglio Nazionale dei Periti Industriali e Periti Industriali Laureati
E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni
FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali)
FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari)
Geo.Val (Associazione Geometri Valutatori Esperti)
INU (Istituto Nazionale di Urbanistica)
ISMEA (Istituto di Servizi per il Mercato Agricolo Alimentare)
Ministero dell’Economia e delle Finanze – Dipartimento del Tesoro
Ministero dello Sviluppo Economico
UNI Ente Nazionale Italiano di Unificazione
Unioncamere (Unione Italiana delle Camere di commercio)
Università L. Bocconi – Newfin
Università Luiss Guido Carli
8 | Giampiero Bambagioni
Leggi applicabili a livello europeo e interazione con Dottrina estimativa e il Valutatore
« Il regolamento ha portata generale. Esso è obbligatorio in tutti i suoi elementi e direttamente applicabile in
ciascuno degli Stati membri »
(art. 288 comma 2 TFUE)
9 | Giampiero Bambagioni
10 | Giampiero Bambagioni
11 | Giampiero Bambagioni
12 | Giampiero Bambagioni
13 | Giampiero Bambagioni
14 | Giampiero Bambagioni
In fase di approvazione definitiva
15 | Giampiero Bambagioni
Il progetto di norma UNI U98000250: alcuni tematiche in fase di condivisione
16 | Giampiero Bambagioni
17 | Giampiero Bambagioni
18 | Giampiero Bambagioni
19 | Giampiero Bambagioni
20 | Giampiero Bambagioni
Conclusioni
Oggi sono richieste nuove modalità operative, nuovi schemi, per
conseguire soluzioni nuove per vecchi problemi.
Con riferimento al settore specifico, si ritiene che obiettivo strategico
per il Sistema Paese dovrebbe essere:
a) il miglioramento della qualità sostanziale del servizio valutativo
b) l’elevazione della trasparenza e la intelligibilità degli output
c)
la promozione delle infrastrutture (strumenti necessari) e di una
cultura professionale ed etico-deontologica adeguata, conseguibile
mediante un aggiornamento continuo nei vali livelli di
apprendimento possibili (dalla formazione base a quella
universitaria, al successivo aggiornamento professionale). In questo
quadro è auspicabile, inoltre, anche il ripensamento del piano di studi di
alcuni corsi di laurea, al fine dell’inserimento di discipline appropriate,
sull’esempio di quanto avviene nei Paesi maggiormente sviluppati).
Le norme in fase di elaborazione in ambito UNI contribuiranno,
auspicabilmente, al conseguimento dei sopra richiamati obiettivi.
21 | Giampiero Bambagioni
Grazie per l’attenzione
E-mail: [email protected]
22 | Giampiero Bambagioni