Il Sentiment del mercato immobiliare
e l’Indice Fiups
II Quadrimestre 2013
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
Presentazione
Da diversi anni Sorgente Group S.p.A. e il Dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di
Parma collaborano su temi e ricerche di economia e finanza immobiliare.
Ne è nato il primo corso universitario di Economia e Finanza Immobiliare in ambito universitario
italiano, che vede la partecipazione in qualità di docenti di figure di spicco del mondo immobiliare
nazionale e internazionale, a cui è stata affiancata la realizzazione di numerose pubblicazioni e
convegni.
Fin dall’inizio della collaborazione, l’attività di ricerca è stata istituzionalizzata in un Laboratorio
per le Ricerche sull’Economia e la Finanza Immobiliare.
All’interno di questo, ha preso forma il progetto per la rilevazione del “Sentiment Immobiliare”,
l’Analisi della percezione di operatori e investitori, sull’andamento del mercato immobiliare in
Italia.
L’Osservatorio sul “Sentiment” Immobiliare
Il progetto, realizzato in collaborazione con Federimmobiliare, si propone di osservare su base
quadrimestrale le aspettative a livello qualitativo dei diversi operatori dell’industria immobiliare e
la percezione sull’andamento del mercato e degli investimenti nel comparto Real Estate. Un
particolare approfondimento è dedicato al “Sentiment” espresso dagli operatori della finanza
immobiliare (SGR, SIIQ, Società quotate).
La presente edizione del questionario è stata distribuita nel secondo quadrimestre 2013, con
l’obiettivo di verificare il “Sentiment” relativo al mercato nei dodici mesi successivi.
All’interno del Dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di Parma, coordinatore
scientifico del progetto è il Professor Claudio Cacciamani, affiancato dalla dottoressa Federica
Ielasi, mentre attuali coordinatrici operative sono la dottoressa Sonia Peron e la dottoressa Lara
Maini.
Alla rilevazione hanno risposto quasi duecento operatori del mercato immobiliare, appartenenti ai
seguenti principali settori: trading, development, property, facility, progettazione, valutazione,
consulenza, finanza immobiliare, oltre a numerosi professionisti specializzati nel comparto
(ingegneri, architetti, geometri, notai…).
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
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SECONDO QUADRIMESTRE 2013
L’Indice Fiups, acronimo di Federimmobiliare, Università degli Studi di Parma e
Sorgente Group Spa, rappresentazione grafica del Sentiment, nel secondo
quadrimestre 2013 è salito da 17,67 a 18,56. Rispetto ai mesi precedenti gli
operatori immobiliari intervistati hanno espresso maggiore fiducia nel futuro. Com’è
evidente nel grafico riportato, si è passati dunque da un atteggiamento di stabilità
tendente al pessimismo del 2012 a una leggera crescita del 2013.
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SETTORE IN CUI OPERA ABITUALMENTE
Trading
Development
Property
Facility
Progettazione
Valutazione
Consulenza
SGR/SIIQ/Banche
Professione
Altro
1,38%
4,13%
6,42%
2,75%
1,83%
12,39%
16,06%
22,48%
10,09%
6,88%
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SEZIONE A
1) Ritiene che l’economia del Paese negli ultimi 12 mesi sia
I QUADRIM.
II QUADRIM.
Molto migliorata
0,00%
0,00%
Migliorata
3,10%
5,36%
Rimasta stabile
19,38%
39,29%
Peggiorata
64,34%
47,32%
Molto peggiorata
13,18%
8,04%
… e prevede che nei prossimi 12 mesi
Migliorerà molto
Migliorerà
Rimarrà stabile
Peggiorerà
Peggiorerà molto
I QUADRIM.
II QUADRIM.
2,33%
28,68%
51,16%
17,05%
0,78%
0,00%
54,46%
38,39%
7,14%
0,00%
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2) Ritiene che l’attività complessiva del settore immobiliare
negli ultimi 12 mesi sia…
Molto migliorata
Migliorata
Rimasta stabile
Peggiorata
Molto peggiorata
I QUADRIM.
II QUADRIM.
0,00%
1,57%
14,96%
55,91%
27,56%
0,00%
1,79%
29,46%
51,79%
16,96%
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… e prevede che nei prossimi 12 mesi
I QUADRIM.
Migliorerà molto
Migliorerà
Rimarrà stabile
Peggiorerà
Peggiorerà molto
0,78%
24,81%
55,04%
18,60%
0,78%
II QUADRIM.
8,11%
38,74%
38,74%
13,51%
0,90%
Il sentiment sullo scenario macroeconomico, in generale, e immobiliare, in particolare, è
migliorato. Gli operatori ritengono che si possa assistere a un incremento dei fondamentali
economici e finanziari , con riflessi positivi, auspicabilmente, sulla propria attività.
3) L’andamento dell’attività della Sua azienda (o studio professionale,
rispetto a 12 mesi fa), oggi è:
I QUADRIM.
Molto aumentata
Aumentata
Rimasta stabile
Diminuita
Molto diminuita
1,60%
18,40%
44,00%
31,20%
4,80%
II QUADRIM.
1,83%
40,37%
30,28%
25,69%
1,83%
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4) Prevede che l’andamento della sua attività (aziendale o professionale)
nei prossimi 12 mesi:
I QUADRIM.
Aumenterà molto
Aumenterà
Rimarrà stabile
Diminuirà
Diminuirà molto
0,80%
32,80%
57,60%
8,80%
0,00%
II QUADRIM.
0,92%
40,37%
46,79%
11,93%
0,00%
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5)
Nei prossimi 12 mesi prevede di:
I QUADRIM.
Assumere personale in maniera consistente
Assumere personale
Non effettuare alcuna assunzione
Ridurre il personale
Ridurre il personale in maniera consistente
0,00%
21,55%
62,93%
15,52%
0,00%
II QUADRIM.
0,00%
25,25%
58,59%
16,16%
0,00%
Il Sentiment positivo sull’economia e sullo scenario si riflette positivamente sull’attività degli
operatori, i quali iniziano a intravvedere incrementi di attività e un trend forse in mutamento
rispetto al passato.
Tuttavia, permane ancora prudenza nell’ambito dei costi di struttura. Infatti, gli operatori non
intendono, di fondo, effettuare assunzioni di personale e contenere, così, al massimo i costi fissi
aziendali.
6)
Nei prossimi 12 mesi prevede di apportare innovazioni nella sua azienda
I QUADRIM.
Si
No
82,76%
17,24%
II QUADRIM.
84,85%
15,15%
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E se sì, di che tipo? (sono possibili più risposte)
I QUADRIM.
Nuovi investimenti
Nuovi profili nell’organizzazione
Nuove linee di business
Altro
23,71%
51,55%
43,30%
23,71%
II QUADRIM.
32,94%
35,29%
35,29%
17,65%
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Come in passato, prosegue la volontà di innovare in azienda, introducendo nuovi investimenti, che
possano magari sostituire il lavoro, mentre diminuiscono le attese per l’introduzione di nuove
linee di business, che peraltro avevano caratterizzato il quadrimestre precedente.
7) EVOLUZIONE DEI PREZZI IMMOBILIARI (rispetto alla situazione attuale)
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte riduzione
Moderata
riduzione
Stabilità
Moderata crescita
Forte crescita
Non risponde*
6,40%
38,40%
44,80%
4,00%
0,00%
6,40%
17,60%
30,40%
40,80%
4,80%
0,00%
6,40%
15,20%
28,00%
50,40%
1,60%
0,00%
4,80%
24,00%
34,40%
26,40%
4,00%
0,00%
11,20%
4,80%
40,00%
38,40%
4,00%
0,00%
12,80%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Forte riduzione
Moderata
riduzione
Stabilità
Moderata
crescita
Forte crescita
Non risponde*
Residenziale
2,75%
40,37%
51,38%
3,67%
0,00%
1,83%
Uffici
16,51%
30,28%
46,79%
1,83%
0,00%
4,59%
Commerciale
14,68%
23,85%
54,13%
1,83%
0,00%
5,50%
Industriale
22,02%
41,28%
26,61%
3,67%
0,00%
6,42%
Alberghiero
0,92%
42,20%
44,04%
5,50%
0,00%
7,34%
Il Sentiment dei prezzi mostra timidi segni di miglioramento per tutti i comparti, per i quali prevale
la stabilità rispetto alla riduzione dei prezzi. Un trend maggiormente positivo è atteso per il
comparto alberghiero. Al contrario, il settore industriale, complice la situazione economica ancora
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non in fase di ripresa, continua a mostrare una situazione non positiva nelle attese degli operatori
del panel.
8) EVOLUZIONE DEI TEMPI MEDI DI VENDITA (rispetto alla situazione attuale)
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Moderata
Forte riduzione riduzione
Stabilità
Moderata
crescita
Forte crescita
Residenziale
14,88%
28,10%
33,88%
15,70%
6,61%
Uffici
14,88%
29,75%
29,75%
15,70%
5,79%
Commerciale
19,83%
19,83%
36,36%
13,22%
7,44%
Industriale
21,49%
17,36%
26,45%
12,40%
14,88%
Alberghiero
9,09%
19,01%
34,71%
16,53%
9,92%
Non
risponde*
0,83%
4,13%
3,31%
7,44%
10,74%
Moderata
Forte riduzione riduzione
Stabilità
Moderata
crescita
Residenziale
8,33%
20,37%
55,56%
12,96%
Uffici
12,96%
20,37%
50,00%
11,11%
Commerciale
14,81%
8,33%
59,26%
12,96%
Industriale
20,37%
28,70%
31,48%
5,56%
Alberghiero
4,63%
36,11%
35,19%
12,96%
Forte
crescita
1,85%
4,63%
3,70%
11,11%
3,70%
Non
risponde*
0,93%
0,93%
0,93%
2,78%
7,41%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Anche i tempi medi di vendita vedono attese di riduzione, seppure non rilevanti. Questa attesa
coinvolge tutti i settori, anche se con differente intensità. In particolare, rimane ancora in affanno
il settore industriale, come già riscontrato.
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9) SCONTO MEDIO PRATICATO
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Nullo
Molto basso
Basso
Alto
Molto alto
Residenziale
0,00%
8,04%
38,39%
43,75%
8,04%
Uffici
0,89%
10,71%
28,57%
43,75%
9,82%
Commerciale
1,79%
10,71%
41,07%
33,93%
5,36%
Industriale
2,68%
5,36%
22,32%
29,46%
30,36%
Alberghiero
6,25%
9,82%
33,93%
26,79%
12,50%
Non
risponde*
1,79%
6,25%
7,14%
9,82%
10,71%
Molto basso
2,86%
6,67%
12,38%
14,29%
19,05%
Basso
61,90%
42,86%
49,52%
19,05%
34,29%
Alto
29,52%
40,00%
31,43%
36,19%
29,52%
Molto alto
4,76%
8,57%
2,86%
25,71%
7,62%
Non
risponde*
0,95%
0,95%
1,90%
3,81%
6,67%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Nullo
0,00%
0,95%
1,90%
0,95%
2,86%
Le rilevazioni sull’evoluzione del Sentiment in merito allo sconto medio praticato vedono un
miglioramento, come per i tempi medi di vendita e l’evoluzione dei prezzi. In ogni caso, rimangono
ancora attese negative per gli immobili industriali e per gli uffici, anche se quest’ultimo comparto
mostra segnali di miglioramento.
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SEZIONE B
1B) AREA GEOGRAFICA ITALIANA CHE PRESENTA LE MIGLIORI OPPORTUNITA'
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Nord Est
16,42%
16,42%
13,43%
32,84%
5,97%
Nord Ovest
46,27%
53,73%
34,33%
40,30%
1,49%
Centro
28,36%
14,93%
32,84%
1,49%
25,37%
Sud
0,00%
0,00%
7,46%
0,00%
40,30%
Isole
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
7,46%
Non
risponde*
8,96%
14,93%
11,94%
25,37%
19,40%
Nord Ovest
21,92%
57,53%
39,73%
24,66%
1,37%
Centro
46,58%
9,59%
28,77%
0,00%
46,58%
Sud
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
24,66%
Isole
5,48%
0,00%
0,00%
0,00%
4,11%
Non
risponde*
4,11%
5,48%
5,48%
15,07%
20,55%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Nord Est
21,92%
27,40%
26,03%
60,27%
2,74%
Come per tutte le precedenti edizioni, anche il secondo semestre del 2013 conferma come il Nord
Est e il Nord Ovest presentino le migliori opportunità in tutti i comparti. Tuttavia, va segnalato
come siano in miglioramento le attese per il Centro per quanto concerne il residenziale. In merito,
andrebbe, tuttavia, escluso l’effetto relativo a Roma, i cui prezzi residenziali possono risentire non
solo della domanda nazionale, ma anche di quella straniera, indotta dal turismo.
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
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2B) EVOLUZIONE QUALITATIVA DEGLI INVESTIMENTI A ROMA
ROMA - CENTRO
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Migliore
opportunità
43,48%
40,58%
33,33%
4,35%
24,64%
Peggiore
opportunità
18,84%
7,25%
4,35%
55,07%
1,45%
ROMA - SEMICENTRO
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Migliore
opportunità
41,27%
28,57%
23,81%
6,35%
1,59%
Peggiore
opportunità
1,59%
17,46%
4,76%
55,56%
9,52%
ROMA - PERIFERIA
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Migliore
opportunità
41,79%
5,97%
20,90%
17,91%
5,97%
Peggiore
opportunità
16,42%
35,82%
5,97%
20,90%
23,88%
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2B) EVOLUZIONE QUALITATIVA DEGLI INVESTIMENTI A MILANO
MILANO - CENTRO
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
MILANO
SEMICENTRO
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
MILANO - PERIFERIA
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Migliore
opportunità
36,92%
55,38%
36,92%
4,62%
12,31%
Peggiore
opportunità
13,85%
7,69%
9,23%
55,38%
1,54%
- Migliore
opportunità
32,76%
29,31%
24,14%
3,45%
6,90%
Peggiore
opportunità
1,72%
25,86%
5,17%
60,34%
3,45%
Migliore
opportunità
35,82%
1,49%
7,46%
32,84%
5,97%
Peggiore
opportunità
17,91%
25,37%
17,91%
16,42%
37,31%
Come rilevato in precedenza, su Roma capitale gli operatori intervistati ritengono che vi siano le
migliori opportunità nel campo residenziale, mentre a Milano non solo questo comparto sembra
avere le migliori attese, ma anche quello commerciale. La città, che vuole accreditarsi come
capitale della moda, mostra segnali di ripresa nel settore terziario in genere.
3B) GRANDE CITTA’ ITALIANA CHE PRESENTA LE MIGLIORI OPPORTUNITA’ DI INVESTIMENTO
I QUADRIMESTRE
1
2
3
4
5
Residenziale
Uffici
Commerciale Industriale Alberghiero
ROMA
MILANO
VENEZIA
FIRENZE
TORINO
MILANO
ROMA
BOLOGNA
TORINO
FIRENZE
ROMA
MILANO
FIRENZE
BOLOGNA
NAPOLI
MILANO
PADOVA
TORINO
BOLOGNA
BARI
ROMA
MILANO
VENEZIA
FIRENZE
PALERMO
II QUADRIMESTRE
Residenziale
1
Roma
2
Milano
3
Firenze
4
Napoli
5
Torino
Uffici
1 Milano
2 Roma
3 Torino
4 Firenze
5 Padova
Commerciale
1 Roma
2 Miano
3 Firenze
4 Bologna
5 Genova
Industriale
1 Milano
2 Torino
3 Padova
4 Parma
5 Bologna
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Alberghiero
1 Roma
2 Milano
3 Firenze
4 Venezia
5 Napoli
Roma conferma la tendenza a essere apprezzata quale luogo per investimento immobiliare di tipo
residenziale, mentre Milano si conferma per la parte uffici.
A livello di immobili industriali, Torino si mostra seconda sola a Milano, così come a livello di uffici
è dietro a Milano e Roma. In quest’ottica, la città piemontese sembrerebbe essere luogo in cui gli
operatori vedono prima di altri gli effetti benefici della possibile ripresa economica.
4B) CITTA’ DI VILLEGGIATURA ITALIANA A VOCAZIONE INTERNAZIONALE CHE PRESENTA LE
MIGLIORI OPPORTUNITA’ DI INVESTIMENTO
DATI DEL I QUADRIMESTRE
CAPRI
CORTINA
PORTOFINO
TAORMINA
ALTRO
Residenziale
Commerciale
Alberghiero
34,62%
21,79%
10,26%
5,13%
16,67%
7,69%
15,38%
14,10%
10,26%
7,69%
6,41%
15,38%
7,69%
12,82%
7,69%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
CAPRI
CORTINA
PORTOFINO
TAORMINA
ALTRO
Residenziale
21,79%
6,41%
25,64%
12,82%
11,54%
Commerciale
23,08%
19,23%
20,51%
11,54%
11,54%
Alberhiero
16,67%
42,31%
1,28%
12,82%
6,41%
Le città di villeggiatura marina, quali Capri e Portofino, mostrano le migliori opportunità sia
residenziali sia commerciali. Gli operatori ritengono che le altro località non possano presentare
per il futuro le stesse tendenze.
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6B) EVOLUZIONE QUANTITATIVA DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
DA PARTE DI INVESTITORI ISTITUZIONALI (rispetto alla situazione attuale
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
Fondi pensione
1,54%
Casse di previdenza
1,54%
Compagnie assicurazioni 0,00%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
Fondi pensione
1,45%
Casse di previdenza
0,00%
Compagnie assicurazioni 0,00%
Moderata
riduzione
12,31%
12,31%
10,77%
Stabilità
56,92%
61,54%
50,77%
Moderata
crescita
15,38%
16,92%
30,77%
Forte
crescita
7,69%
0,00%
6,15%
Non
risponde*
6,15%
7,69%
1,54%
Moderata
riduzione
17,39%
13,04%
5,80%
Stabilità
36,23%
59,42%
20,29%
Moderata
crescita
23,19%
24,64%
49,28%
Forte
crescita
11,59%
0,00%
14,49%
Non
risponde*
10,14%
2,90%
10,14%
Il Sentiment positivo mostrato dagli operatori si riflette anche nelle attese degli investimenti
previsti per gli investitori istituzionali. Rispetto al precedente quadrimestre prevalgono le
aspettative di crescita degli investimenti per i fondi pensione, casse di previdenza e compagnie di
assicurazioni.
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7B) EVOLUZIONE QUALITATIVA DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI DA PARTE DI INVESTITORI
ISTITUZIONALI (SI INDICHI IL COMPARTO IN CUI SI ATTENDONO MAGGIORI INVESTIMENTI
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Fondi pensione
12,90%
Casse di previdenza
3,23%
Compagnie assicurazioni 1,61%
Uffici
56,45%
54,84%
41,94%
Commerciale
24,19%
32,26%
45,16%
Alberghiero
3,23%
3,23%
3,23%
Industriale
0,00%
1,52%
0,00%
Non
Alberghiero risponde*
7,58%
7,58%
3,03%
7,58%
7,58%
15,15%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Fondi pensione
7,58%
Casse di previdenza
4,55%
Compagnie assicurazioni 0,00%
Uffici
57,58%
65,15%
57,58%
Commerciale
19,70%
18,18%
19,70%
Non
risponde*
3,23%
3,23%
8,06%
Industriale
0,00%
3,23%
0,00%
Rispetto alla precedente rilevazione, avanza l’aspettativa di investimento degli operatori
istituzionali nel comparto tradizionale degli uffici, mentre il commerciale segna una lieve
decrescita. In ripresa il settore alberghiero, anche in relazione alle attese di flussi turistici attesi in
Italia.
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
8B) EVOLUZIONE QUALITATIVA DEI DISINVESTIMENTI IMMOBILIARI DA PARTE DI INVESTITORI
ISTITUZIONALI (SI INDICHI IL COMPARTO IN CUI
SI ATTENDONO MAGGIORI DISINVESTIMENTI)
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Fondi pensione
65,08%
Casse di previdenza
61,90%
Compagnie assicurazioni 73,02%
Uffici
19,05%
14,29%
14,29%
Commerciale
7,94%
9,52%
3,17%
Industriale
6,35%
12,70%
7,94%
Non
Alberghiero risponde*
0,00%
1,59%
0,00%
1,59%
1,59%
0,00%
Industriale
3,13%
6,25%
4,69%
Non
Alberghiero risponde*
0,00%
10,94%
0,00%
1,56%
1,56%
9,38%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Fondi pensione
73,44%
Casse di previdenza
73,44%
Compagnie assicurazioni 64,06%
Uffici
7,81%
12,50%
17,19%
Commerciale
4,69%
6,25%
3,13%
Come nelle precedenti edizioni, anche in questa rilevazione emerge la volontà degli investitori
istituzionali di modificare la composizione del proprio portafoglio, riducendo la quota di
investimenti nel settore residenziale e aumentando quella nel terziario. E’ interessante verificare
in futuro le aspettative di investimento degli operatori istituzionali anche alla luce di eventuali
nuove modifiche della tassazione degli immobili.
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
9B) EVOLUZIONE DELL'ACCESSO AI FINANZIAMENTI BANCARI (rispetto alla situazione attuale)
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Investitori retail
Investitori istituzionali
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Investitori retail
Investitori istituzionali
Maggiore
difficoltà
di
accesso al credito Stabilità
35,29%
38,24%
17,65%
55,88%
Maggiore facilità
di accesso al
credito
Non risponde*
22,06%
4,41%
23,53%
2,94%
Maggiore
difficoltà
di
accesso al credito Stabilità
36,11%
34,72%
16,67%
65,28%
Maggiore facilità
di accesso al
credito
Non risponde*
29,17%
0,00%
16,67%
1,39%
La situazione dell’accesso al credito vede un mutamento rispetto al passato. Migliora l’accesso al
credito per gli investitori retail, mentre aumenta la stabilità per quelli istituzionali. In merito, va
ricordato come questi ultimi siano in molti casi nella necessità di rinegoziare il proprio debito,
anche in capo a veicoli istituzionali di investimento quali fondi immobiliari, riscontrando difficoltà
nel sistema bancario.
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
10B) EVOLUZIONE DEL RUOLO DELLA GARANZIA REALE NEI FINANZIAMENTI (rispetto alla
situazione attuale)
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Investitori retail
Investitori istituzionali
Riduzione
importanza
20,29%
13,04%
Stabilità
Crescita
importanza
Non risponde*
46,38%
71,01%
28,99%
11,59%
4,35%
4,35%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Investitori retail
Investitori istituzionali
Riduzione
importanza
22,22%
9,72%
Stabilità
25,00%
47,22%
Crescita
importanza
52,78%
40,28%
Non risponde*
0,00%
2,78%
Gli operatori mostrano un’aspettativa di incremento della garanzia reale rispetto alla rilevazione
precedente. Questo è da collegarsi sia alle operazioni di rifinanziamento del debito, che basano la
loro essenza sulla garanzia reale, sia alla crescente necessità di capitale da parte delle banche
finanziatrici, che possono vedere nella garanzia reale una possibilità di riduzione dell’impiego di
quest’ultimo.
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
11B) EVOLUZIONE RAPPORTO TRA FINANZIAMENTO EROGATO E VALORE DELL’IMMOBILE
(rispetto alla situazione attuale)
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Riduzione
Stabile
Incremento
Non risponde*
42,65%
38,24%
33,82%
44,12%
38,24%
45,59%
42,65%
44,12%
39,71%
44,12%
11,76%
8,82%
11,76%
5,88%
7,35%
0,00%
10,29%
10,29%
10,29%
10,29%
Riduzione
32,39%
29,58%
21,13%
36,62%
23,94%
Stabile
40,85%
53,52%
59,15%
43,66%
50,70%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Incremento
26,76%
15,49%
16,90%
16,90%
18,31%
Non risponde*
0,00%
1,41%
2,82%
2,82%
7,04%
Migliorano le prospettive sul fronte del rapporto tra valore dell’immobile e quello del
finanziamento. Questo sembra coinvolgere in modo trasversale tutti i comparti, seppure con
diversa intensità.
12B) EVOLUZIONE DEL COSTO DEI FINANZIAMENTI IPOTECARI
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
Investitori retail
1,52%
Investitori istituzionali 0,00%
Moderata
riduzione
21,21%
21,21%
Stabilità
57,58%
65,15%
Moderata
crescita
10,61%
10,61%
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
Forte
crescita
4,55%
0,00%
Non
risponde*
4,55%
3,03%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
Investitori retail
1,41%
Investitori istituzionali 8,45%
Moderata
riduzione
26,76%
30,99%
Stabilità
52,11%
39,44%
Moderata
crescita
18,31%
18,31%
Forte
crescita
1,41%
0,00%
Non
risponde*
0,00%
2,82%
A quanto sopra rilevato si contrappone un’aspettativa di crescita del costo dei finanziamenti
ipotecari, questa investe gli investori sia retail sia istituzionali. Tale incremento, seppure
moderato, si contrappone a una moderata riduzione degli stessi. Ne consegue un bipolarismo
delle tendenze, o moderata riduzione o moderata crescita e riduzione della stabilità del costo dei
finanziamenti.
13B) EVOLUZIONE DELLA DOMANDA DI INVESTIMENTO IN QUOTE DI FONDI IMMOBILIARI
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
Fondi ordinari retail
18,64%
Fondi ordinari riservati
1,69%
Fondi ad apporto retail
15,25%
Fondi ad apporto riservati 0,00%
Fondi speculativi
6,78%
Fondi di fondi
3,39%
Moderata
riduzione
35,59%
27,12%
50,85%
16,95%
6,78%
3,39%
Stabilità
35,59%
23,73%
15,25%
40,68%
35,59%
49,15%
Moderata
crescita
8,47%
33,90%
11,86%
28,81%
38,98%
33,90%
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
Forte
crescita
0,00%
3,39%
0,00%
1,69%
6,78%
3,39%
Non
risponde*
1,69%
10,17%
6,78%
11,86%
5,08%
6,78%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
Fondi ordinari retail
23,08%
Fondi ordinari riservati
0,00%
Fondi ad apporto retail
7,69%
Fondi ad apporto riservati 0,00%
Fondi speculativi
18,46%
Fondi di fondi
16,92%
Moderata
riduzione
24,62%
23,08%
36,92%
24,62%
9,23%
6,15%
Stabilità
29,23%
35,38%
20,00%
24,62%
29,23%
35,38%
Moderata
crescita
21,54%
32,31%
33,85%
38,46%
30,77%
27,69%
Forte
crescita
0,00%
6,15%
0,00%
7,69%
12,31%
7,69%
Non
risponde*
1,54%
3,08%
1,54%
4,62%
0,00%
6,15%
La domanda di fondi immobiliari è in crescita per tutte le tipologie, seppure in modo differente.
Spiccano i fondi speculativi che, contrariamente alle altre tipologie, si mostra in maggiore crescita,
almeno nelle attese degli operatori intervistati.
Da parte loro, i fondi immobiliari retail, ormai molti giunti alla fase di liquidazione, si mostrano in
riduzione, stante anche lo sconto della loro quota rispetto al valore netto di mercato della stessa.
14B) EVOLUZIONE DELLA DOMANDA DI COSTITUZIONE DI FONDI IMMOBILIARI
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
Fondi ordinari retail
25,40%
Fondi ordinari riservati
1,59%
Fondi ad apporto retail
9,52%
Fondi ad apporto riservati 1,59%
Fondi speculativi
4,76%
Fondi di fondi
1,59%
Moderata
riduzione
36,51%
36,51%
52,38%
31,75%
22,22%
23,81%
Stabilità
30,16%
31,75%
19,05%
39,68%
22,22%
31,75%
Moderata
crescita
3,17%
19,05%
7,94%
17,46%
36,51%
33,33%
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
1,59%
7,94%
1,59%
Non
risponde*
4,76%
11,11%
11,11%
7,94%
6,35%
7,94%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
Fondi ordinari retail
8,82%
Fondi ordinari riservati
1,47%
Fondi ad apporto retail
4,41%
Fondi ad apporto riservati 1,47%
Fondi speculativi
2,94%
Fondi di fondi
10,29%
Moderata
riduzione
32,35%
25,00%
36,76%
10,29%
30,88%
27,94%
Stabilità
39,71%
41,18%
36,76%
41,18%
16,18%
25,00%
Moderata
crescita
14,71%
26,47%
16,18%
42,65%
45,59%
32,35%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
1,47%
2,94%
1,47%
Non
risponde*
4,41%
5,88%
5,88%
2,94%
1,47%
2,94%
Quanto sopra evidenziato si riflette nella domanda di costituzione di nuovi fondi. Tutte le
categorie di fondi sono attese in crescita, si ritiene per fare fronte alle attese conseguenti alle
privatizzazione e alla razionalizzazione dei grandi patrimoni degli investitori istituzionali e
previdenziali.
15B) EVOLUZIONE DEI RENDIMENTI IMMOBILIARI DA LOCAZIONE
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
5,32%
6,38%
4,26%
6,38%
2,13%
Moderata
riduzione
20,21%
15,96%
17,02%
20,21%
20,21%
Stabilità
29,79%
35,11%
41,49%
20,21%
25,53%
Moderata
crescita
11,70%
6,38%
5,32%
8,51%
8,51%
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
5,32%
5,32%
Non
risponde*
32,98%
36,17%
31,91%
39,36%
38,30%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
1,15%
5,75%
2,30%
10,34%
2,30%
Moderata
riduzione
22,99%
35,63%
17,24%
28,74%
18,39%
Stabilità
48,28%
34,48%
57,47%
20,69%
33,33%
Moderata
crescita
3,45%
3,45%
3,45%
8,05%
14,94%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
9,20%
9,20%
Non
risponde*
24,14%
20,69%
19,54%
22,99%
21,84%
Passando al rendimento degli investimenti immobiliari, non si hanno incrementi di rilievo rispetto
alla precedente edizione. In ogni caso, gli operatori del panel mettono in evidenza un
miglioramento del trend, dato che si accentua la prevalenza della stabilità del rendimento rispetto
alla riduzione. D’altro canto, quest’ultima sembra ancora prevalere nelle aspettative degli
operatori, con particolare riguardo al settore industriale, profondamente segnato dalla crisi
economica.
In ogni caso, stenta ancora a manifestarsi una vera e propria ripresa dei rendimenti degli immobili.
16B) EVOLUZIONE DEI RENDIMENTI IMMOBILIARI DA CAPITAL GAIN
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
5,88%
7,35%
7,35%
23,53%
13,24%
Moderata
riduzione
41,18%
29,41%
19,12%
32,35%
38,24%
Stabilità
42,65%
36,76%
52,94%
22,06%
25,00%
Moderata
crescita
1,47%
11,76%
13,24%
4,41%
5,88%
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Non
risponde*
8,82%
14,71%
7,35%
17,65%
17,65%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
15,49%
15,49%
15,49%
33,80%
16,90%
Moderata
riduzione
33,80%
26,76%
12,68%
33,80%
43,66%
Stabilità
47,89%
50,70%
64,79%
23,94%
25,35%
Moderata
crescita
0,00%
2,82%
4,23%
2,82%
8,45%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Non
risponde*
2,82%
4,23%
2,82%
5,63%
5,63%
Anche per quanto concerne il rendimento da capital gain, si afferma un’aspettativa di stabilità, se
non ancora di lieve e più forte riduzione, che interessa in particolare il comparto industriale e
quello degli uffici. Segnano il passo gli hotel.
17B) EVOLUZIONE DEI RISCHI IMMOBILIARI: RISCHIO LOCATARIO
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
0,00%
4,23%
5,63%
5,63%
0,00%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
0,00%
9,72%
11,11%
9,72%
0,00%
Moderata
riduzione
18,31%
14,08%
5,63%
5,63%
7,04%
Moderata
riduzione
9,72%
22,22%
16,67%
15,28%
15,28%
Stabilità
26,76%
32,39%
43,66%
23,94%
39,44%
Moderata
crescita
42,25%
29,58%
33,80%
38,03%
25,35%
Forte
crescita
2,82%
5,63%
5,63%
8,45%
8,45%
Non
risponde*
9,86%
14,08%
5,63%
18,31%
19,72%
Stabilità
52,78%
33,33%
44,44%
38,89%
44,44%
Moderata
crescita
27,78%
23,61%
16,67%
19,44%
18,06%
Forte
crescita
6,94%
8,33%
9,72%
11,11%
6,94%
Non
risponde*
2,78%
2,78%
1,39%
5,56%
15,28%
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
Il rischio locatario è visto in riduzione e stabilità, con un miglioramento delle condizioni attese
rispetto alla precedente edizione. Questo è forse anche da imputarsi a una situazione di stabilità
dei canoni o di rinegoziazione degli stessi, che mette in grado i locatari di fare fronte con maggiore
regolarità rispetto al passato ai propri impegni.
18B) EVOLUZIONE DEI RISCHI IMMOBILIARI: RISCHIO BENE ENDOGENO
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
0,00%
8,70%
0,00%
Moderata
riduzione
14,93%
5,97%
5,97%
5,97%
16,42%
Stabilità
56,72%
49,25%
58,21%
38,81%
40,30%
Moderata
crescita
14,93%
26,87%
25,37%
28,36%
20,90%
Forte
crescita
4,48%
4,48%
4,48%
8,96%
5,97%
Non
risponde*
8,96%
13,43%
5,97%
17,91%
16,42%
Moderata
riduzione
5,80%
20,29%
20,29%
13,04%
27,54%
Stabilità
85,51%
57,97%
60,87%
46,38%
47,83%
Moderata
crescita
4,35%
17,39%
15,94%
17,39%
17,39%
Forte
crescita
1,45%
1,45%
1,45%
8,70%
2,90%
Non
risponde*
2,90%
2,90%
1,45%
5,80%
4,35%
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
Il rischio bene endogeno segna un miglioramento, seppure prevalga ancora la stabilità dello
stesso. In particolare, è da segnalare la ancora difficile prospettiva dei beni a destinazione
industriale.
19B) EVOLUZIONE DEI RISCHI IMMOBILIARI: RISCHIO BENE ESOGENO
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
0,00%
1,72%
1,72%
3,45%
0,00%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
10,45%
19,40%
4,48%
Moderata
riduzione
3,45%
10,34%
12,07%
10,34%
15,52%
Moderata
riduzione
10,45%
25,37%
11,94%
10,45%
29,85%
Stabilità
53,45%
41,38%
41,38%
46,55%
50,00%
Moderata
crescita
36,21%
43,10%
36,21%
32,76%
29,31%
Forte
crescita
6,90%
3,45%
6,90%
3,45%
1,72%
Non
risponde*
0,00%
0,00%
1,72%
3,45%
3,45%
Stabilità
62,69%
46,27%
49,25%
47,76%
46,27%
Moderata
crescita
25,37%
28,36%
19,40%
14,93%
13,43%
Forte
crescita
1,49%
0,00%
7,46%
5,97%
4,48%
Non
risponde*
0,00%
0,00%
1,49%
1,49%
1,49%
Infine, il rischio bene esogeno è atteso in stabilità o in miglioramento, seppure non forse. Prevale
ancora ottimismo per il comparto alberghiero.
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
SEZIONE INTEGRATIVA
1) Quale di queste misure allo studio del Governo, in particolare, potrebbe determinare una
ripresa del settore immobiliare?
Fondo di garanzia per i mutui a favore dei giovani e per i lavoratori
atipici
Fondo di solidarietà per i mutui sulla prima casa per le famiglie dal
reddito più basso
Fondo che eroga contributi integrativi per il pagamento di canone in
locazione
Nessuno dei precedenti
41,35%
27,88%
5,77%
18,27%
Gli operatori salutano con favore le iniziative del Governo a favore dell’erogazione dei mutui.
Questo spiega anche le risposte ottenute in merito alla concessione e all’onere dei finanziamenti a
privati di cui si è data menzione in precedenza.
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
2) L’abolizione dell’IMU che effetto avrà sul settore immobiliare?
Molto positivo (determinerà incrementi nell’acquisto della prima casa) 41,35%
Negativo (sarà controbilanciato da un aumento delle tasse sulle
seconde case)
9,62%
Nullo (probabilmente sarà affiancato da tassazione su altri beni a
compensazione della perdita del gettito fiscale)
49,04%
Le risposte in merito a eventuali cambiamenti della tassazione sugli immobili ha una doppia
lettura. Da un lato, gli operatori del settore vedono nell’abolizione dell’IMU un miglioramento del
comparto che viene indotto. Dall’altro, tuttavia, si manifesta scetticismo in merito, con particolare
riguardo al fatto che tale imposta potrebbe essere sostituita da un’altra.
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
3) La ripresa definitiva potrebbe essere assicurata da uno dei seguenti cambiamenti a livello
macroeconomico?
Maggiore flessibilità nei limiti alla spesa pubblica imposti dall’Europa
27,64%
Iniezioni di liquidità nel sistema bancario per far ripartire il sistema
creditizio da parte della Banca Centrale
66,67%
Una fiscalità più leggera per le imprese
31,71%
L’iniezione di liquidità sul sistema bancario è vista come una misura interessante per potere fare in
modo che l’economia abbia una definitiva ripresa. Essa consentirebbe di avere tassi di interesse a
livelli bassi ancora per molto tempo e. quindi, di sostenere i finanziamenti, in genere, e
immobiliari, in particolare.
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
- Università di Parma -
Sorgente Group opera con tre holding, Sorgente Group Spa (Italia), Sorgente Group of America
Corp. (USA) e Sorgente Group International Holding Ltd (UK), nel settore degli investimenti e della
finanza immobiliare. Le società immobiliari, finanziarie e di servizi immobiliari sono oltre 50
(situate in Italia, Francia, Svizzera, Gran Bretagna, Lussemburgo, Emirati Arabi, Usa e Brasile).
Nell'ambito del Gruppo, il patrimonio immobiliare posseduto dai fondi e dalle società controllate,
sommato a quello gestito, è di oltre 4,3 miliardi di euro (5,75 miliardi di dollari). Tra le operazioni
più significative vanno ricordate, nel 2005 l’acquisto, attraverso il Fondo Michelangelo, di una
partecipazione di maggioranza relativa nella proprietà del Chrysler Building. La posizione
nell’immobile è stata ceduta nel 2008. Tra il 2005 e il 2009 il Fondo Michelangelo ha rilevato la
maggioranza del grattacielo Flatiron Building a New York. Nel 2009 il Fondo Donatello, Comparto
David, ha acquisito la Galleria Colonna di Roma, ridenominata Galleria Alberto Sordi e nel 2012
Queensberry House di Londra. Sempre nel 2012 il Gruppo ha acquisito il Fine Arts Building di Los
Angeles e nel 2013 il Clock Tower Building di Santa Monica (www.sorgentegroup.com).
Uniparmarealestate è il Laboratorio di Ricerca di Economia e Finanza Immobiliare del
Dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di Parma, costituito in collaborazione con
Sorgente Group Spa. Il Laboratorio promuove la ricerca e l’alta formazione nel campo
dell’economia e della finanza immobiliare a livello nazionale e internazionale attraverso
l’organizzazione di corsi universitari e di specializzazione, convegni, ricerche, osservatori e
pubblicazioni. Il Laboratorio si propone di approfondire le conoscenze in merito alla struttura e al
funzionamento del mercato e degli intermediari immobiliari, degli strumenti di finanza
immobiliare, delle dinamiche strategiche e operative sottese al comportamento dei soggetti
vigilati e di vigilanza operanti nello stesso mercato. Coordinatore scientifico del Laboratorio è il
Professor Claudio Cacciamani, mentre coordinatrici operative sono le dottoresse Federica Ielasi e
Sonia Peron. (www.unipr.it/facolta/economia).
FEDERIMMOBILIARE è la Federazione Italiana dell’Industria Immobiliare. La Federazione riunisce
le principali sigle rappresentative delle diverse filiere del Real Estate: property company e fondi
immobiliari, SIIQ, asset and fund management, facility and property management, credit service e
factoring, advisory e società di consulenza, retail real estate, developers, oltre ad architetti,
professionisti, enti e fondazioni, ecc. La Federazione definisce linee comuni di programma ed
elabora proposte normative basate su dati precisi, frutto del lavoro condotto in sede tecnica. Si fa
portavoce presso le Istituzioni, i media e la società italiana nel suo complesso, delle soluzioni che
l’Industria Immobiliare propone per lo sviluppo del territorio e del Paese. Attraendo capitali e
sostenendo una gestione moderna degli asset, l’Industria Immobiliare è uno strumento
indispensabile al servizio del Paese. Aderiscono a Federimmobiliare: ADEPP, AICI, ANACI, ANCI,
AREL, ASPESI, ASSOIMMOBILIARE, AUDIS, CNCC Italia, COBATY ITALIA, Consiglio Notarile Milano,
Federproprietà, FIABCI ITALIA Italia, IFMA Italia, ISIVI, REIA, RICS Italia, ULI Italia. Contatti:
[email protected] (www.federimmobiliare.it)
Prof. Claudio Cacciamani – Dr. Sonia Peron
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