Proprietà abitativa
Finanziamento
e protezione/
Sommario
2
Editoriale
3
Principi di finanziamento
Tutti i costi di un sogno
Una buona sostenibilità rafforza la vostra posizione negoziale
Le sfide della consulenza finanziaria
4
6
7.
Reperimento del capitale proprio
Capitale proprio, il fondamento del finanziamento
Prelievo anticipato PPA: limitazioni e condizioni
Impiego ottimale di capitale proprio
8
9
11
Ipoteche
L’imbarazzo della scelta
Ammortamento diretto o indiretto
Le ipoteche di AXA
12
14
15
Copertura
Mantenere la proprietà abitativa anche in caso di imprevisti
Sostenibilità in caso di incapacità di guadagno e decesso
Garantire la sostenibilità
16
18
19
Pianificazione del budget
Pianificare il budget come proprietario di un’abitazione
20
Assicurazioni
Assicurazioni relative all’abitazione di proprietà
22
Editoriale/
Care lettrici
Cari lettori
Ne avete cullato a lungo il sogno, avete vagliato per mesi innumerevoli annunci e of­
ferte, fatto e disfatto progetti per intere nottate, fino al momento in cui avete potuto
finalmente trascorrere la prima notte nella vostra casa di proprietà. Dopo tanta fatica
e tanto impegno è stato indimenticabile entrare nella vostra nuova abitazione, dove
tutto è esattamente come avevate sempre sognato.
Ma allo stesso tempo forse sorgono anche dei dubbi: questa euforia poggia su solide
basi? La proprietà abitativa è effettivamente protetta anche nel lungo termine? Che
cosa succede se un nuovo lavoro è meno redditizio di quanto atteso, nascono dei figli,
i tassi d’interesse subiscono una repentina impennata o la famiglia è funestata da un
grave imprevisto? Per chi acquista una casa o una proprietà per piani è consigliabile
occuparsi per tempo di simili domande.
AXA si è prefissata il compito di accompagnare i propri clienti lungo tutte le situazioni
della loro vita, ed è pertanto al vostro fianco per affrontare assieme tali problemati­
che. In questo opuscolo troverete preziosi consigli e informazioni sul tema della pro­
prietà abitativa: calcolo del budget e finanziamento, copertura a lungo termine ed ef­
fetti sulla previdenza di vecchiaia, nonché una panoramica sulle necessarie assicura­
zioni costruzioni e di stabili.
Abitazione, risparmio, previdenza – l’elemento decisivo è la vostra situazione persona­
le. Gli specialisti di AXA saranno lieti di fornirvi una consulenza individuale, definendo
assieme a voi la migliore soluzione possibile – affinché possiate godervi la vostra abi­
tazione per tutta la vita in assoluta serenità.
Antimo Perretta
CEO AXA Winterthur
3
Tutti i costi di un sogno/
Negli ultimi anni la percentuale di proprietari di abitazioni è cresciuta fortemente. La
combina­zione dell’aumento dei canoni locativi e dei tassi ipotecari bassi rende appetibile
l’acquisto di un’abitazione di proprietà. Per non turbare il piacere di vivere in una casa
di proprietà nel corso degli anni, l’onere finanziario deve essere sostenibile anche in una
prospettiva di lungo periodo.
La crisi immobiliare americana, meglio
conosciuta come crisi dei subprime, ha
mostrato i devastanti effetti che possono
prodursi quando i crediti ipotecari vengo­
no concessi con eccessiva leggerezza.
Le conseguenze non sono state solo di
carattere globale, ma anche per i singoli
proprietari di abitazioni che, ­trovandosi in
una situazione di difficoltà finanziaria,
hanno dovuto vendere la propria casa a
prezzi stracciati, perdendo spesso così
tutti i risparmi di una vita.
Per evitare scenari del genere, gli emit­
tenti di ipoteche verificano la sostenibili­
tà dei costi di credito. Le basi di questo
calcolo della sostenibilità sono molto si­
mili per tutti gli istituti finanziari, che si
tratti di banche o assicurazioni. Per ga­
rantire la finanziabilità sul lungo periodo,
i requisiti non si basano sulla situazione
attuale, bensì sui valori attesi a lungo
termine. Che gli interessi siano estrema­
mente contenuti oppure elevati, il mutuo
ipotecario massimo resta lo stesso.
Quanto può costare l’abitazione
di proprietà?
Per evitare delusioni, al momento di cer­
care un’abitazione di proprietà e prima
di rivolgersi a un istituto finanziario si
­dovrebbe sapere cosa ci si può effettiva­
mente permettere. Questo può essere
appurato facilmente. Il calcolo della
­sostenibilità si basa su due regole.
4
Regola del 20:80
La regola del 20:80 illustra che almeno il
20 % del valore dell’immobile deve esse­
re finanziato di tasca propria. Il valore
dell’immobile comprende sostanzialmen­
te il prezzo di acquisto più le spese di
costruzione, ristrutturazione o rinnovo.
Se il creditore fa calcolare con una peri­
zia il valore dell’immobile e questo risulta
più basso, si prende in considerazione
il valore più contenuto. La differenza
rispetto al prezzo effettivamente pagato
deve tuttavia essere poi finanziata con
mezzi propri.
Il 10 % del valore dell’immobile deve es­
sere apportato come mezzi propri «effet­
tivi», ovvero non può essere finanziato
con averi del 2° pilastro. Per il resto del
capitale proprio possono anche essere
utilizzati fondi della cassa pensione pre­
levati anticipatamente. La restante quota,
pari al massimo all’80 %, viene finanziata
con capitale di terzi. Più elevata è la
componente di capitale proprio, meno
gravoso risulterà l’onere degli interessi
ipotecari.
Costi abitativi fino al 33 %
del reddito sono considerati
sostenibili
La seconda regola che deve essere
rispettata è quella di 1∕3, che assicura
la sostenibilità del finanziamento: le
spese correnti per la vostra nuova abita­
zione di proprietà non devono superare
la soglia di 1∕3 del vostro reddito lordo.
Per spese si intendono gli interessi per
il capitale di terzi, l’ammortamento e
i costi accessori.
Per il calcolo degli interessi e dell’am­
mortamento si deve tenere conto del fat­
to che solitamente un mutuo ipotecario
viene suddiviso in un’ipoteca di primo
grado e in una di secondo grado. L’ipo­
teca di primo grado corrisponde di norma
al 66,6 % del valore dell’immobile. L’ipo­
teca di secondo grado copre il restante
fabbisogno di capitale di terzi e deve es­
sere rimborsata nel giro di 15 anni, ma
al più tardi entro il 60° anno d’età. I tassi
d’interesse utilizzati per il calcolo della
sostenibilità variano a seconda dell’offe­
rente. In media si aggirano intorno al 5 %
per l’ipoteca di primo grado e al 5,5 %
per quella di secondo grado.
I costi accessori vengono
spesso sottovalutati
Classica struttura di finanziamento della proprietà abitativa
I costi accessori vengono stimati all’1 %
del valore dell’immobile. A prima vista
può sembrare troppo, ma si tratta di un
valore realistico. I costi accessori non si
limitano alle spese per energia e tasse,
bensì comprendono anche i premi per
le assicurazioni di stabili, i lavori di manu­
tenzione e gli accantonamenti per rinnovi
e per la sostituzione di apparecchiature
difettose. In caso di immobili più vecchi
si deve tenere conto del fatto che le spe­
se annue ammontano a più dell’1 %.
1a ipoteca: massimo 66,6 %
2a ipoteca: massimo 13,4 %
Mezzi propri: di norma 20 %
Regolamentazioni speciali nel calcolo della sostenibilità
Reddito variabile (bonus, provvigioni)
Molti istituti finanziari conteggiano
almeno una determinata quota dei
bonus o delle provvigioni come reddito,
ma per far questo si basano su un valore
medio degli ultimi anni. Redditi regolari,
assicurati come assegni per figli o
alimenti vengono invece conteggiati
interamente.
Doppio reddito
Se con un singolo reddito la sostenibilità non è garantita, è possibile che il
secondo reddito venga computato solo
in parte oppure venga stabilito un
ammortamento più elevato.
Indipendenti
Nel caso di lavoro indipendente, di
norma viene preso come base il reddito
medio degli ultimi tre anni.
Impegni straordinari
Impegni fissi quali le rate del leasing /
credito privato, il pagamento di alimenti
o i costi per la casa o l’appartamento
di vacanza vengono detratti dal reddito
ai fini del calcolo.
Acquirenti anziani di proprietà abitativa
Per i clienti vicini al pensionamento come
reddito determinante non viene conside­
rato l’attuale reddito da lavoro, bensì il
reddito di vecchiaia da rendita AVS e
della cassa pensione. Invece dell’usuale
80 %, inoltre, viene finanziato solo il 65 %
del valore dell’immobile. Per l’importo
eccedente vengono richieste garanzie
supplementari oppure un rapido ammor­
tamento.
5
Una buona sostenibilità
rafforza la vostra posizione negoziale/
Per il calcolo individuale della sostenibilità esistono regole ben consolidate che consentono
di valutare correttamente le proprie possibilità finanziarie.
Tanto più vengono soddisfatti i requisiti
di sostenibilità, quanto più facile diventa
ottenere un credito. Questo, inoltre, con­
sente di avere una posizione forte nei
confronti del creditore quando si tratta
di negoziare le condizioni. In caso contra­
rio avviene esattamente l’opposto. Se la
sostenibilità è scarsa, la concessione del
credito viene vincolata a ulteriori condizio­
ni, quali il più rapido ammortamento
dell’ipoteca di secondo grado. Se i criteri
non possono essere soddisfatti, si deve
o reperire ulteriore capitale proprio
­oppure optare per un’abitazione più
­conveniente.
Esempi di calcolo della sostenibilità
Valore dell’immobile
400 000.–
600 000.–
800 000.–
1 000 000.–
1 200 000.–
80 000.–
120 000.–
160 000.–
200 000.–
240 000.–
266 667.–
400 000.–
533 333.–
666 667.–
800 000.–
53 333.–
80 000.–
106 667.–
133 333.–
160 000.–
Interessi ipoteca di 1° grado 5,0 % *
13 333–
20 000.–
26 667.–
33 333.–
40 000.–
Finanziamento
Capitale proprio 20 %
Ipoteca di primo grado 66,67 %
Ipoteca di secondo grado 13,33 %
Costi complessivi
Interessi ipoteca di 2° grado 5,5 % *
2 933.–
4 400.–
5 867.–
7 333.–
8 800.–
Ammortamento ipoteca di 2° grado
(15 anni)
3 556.–
5 333.–
7 111.–
8 889.–
10 667.–
Costi accessori, 1 % del
valore dell’immobile
4 000.–
6 000.–
8 000.–
10 000.–
12 000.–
Totale costi annuali
23 822.–
35 733.–
47 645 .–
59 555.–
71 467.–
Totale costi mensili
1 985.–
2 978.–
3 970.–
4 963.–
5 956.–
71 473.–
107 210.–
142 949.–
178 683.–
214 422.–
Sostenibilità dell’onere
Reddito lordo necessario
* La sostenibilità viene calcolata con tassi d’interesse calcolatori, che corrispondono a valori medi attesi nel lungo termine.
6
Le sfide della consulenza finanziaria/
Non
ci si dovrebbe abituare
ai tassi ipotecari bassi! Alan Ryser è dal 2010 responsabile Vendite presso AXA nell’agenzia generale
Previdenza & Patrimonio di Losanna.
Tassi ipotecari bassi, congiuntura
robusta, boom del mercato immo­
biliare: le migliori premesse per
acquistare un’abitazione!
Alan Ryser: La domanda di
ipoteche è effettivamente molto
elevata in periodi del genere.
Tuttavia anche proprio per questo
motivo si verificano situazioni di
consulenza difficili. Molti clienti
vengono da noi con l’illusione di
poter stipulare un credito ipote­
cario in modo semplice e conve­
niente. Ma i criteri sono gli stessi
che si applicano in periodi carat­
terizzati da tassi elevati. Ogni tan­
to questo provoca delusioni. Al
momento, inoltre, sul mercato ci
sono molti oggetti eccessivamen­
te costosi, per i quali l’istituto
­finanziario non finanzia l’intero
prezzo di acquisto, bensì solo il
valore stimato, più basso. I clienti
devono allora fornire più capitale
proprio di quanto avessero pre­
visto.
Come reagiscono i clienti quando
il finanziamento auspicato non
può essere concesso?
Normalmente con compren­
sione, perché vedono che le con­
dizioni di sostenibilità sono fatte
per tutelarli. Solitamente i clienti
riescono a reperire maggior capi­
tale proprio e a finanziare comun­
que l’immobile desiderato. Coloro
che non riescono a farlo e che
vedono allontanarsi il sogno delle
proprie quattro mura possono
però essere frustrati. Spesso que­
sti clienti fanno un ulteriore tenta­
tivo presso un altro istituto finan­
ziario, da cui però ottengono lo
stesso esito negativo.
La verifica della sostenibilità pone
requisiti relativamente elevati.
Per quale motivo, tuttavia, ci sono
continuamente immobili che devo­
no essere venduti in tempi brevi
o addirittura messi all’asta?
Non si deve dimenticare che il
calcolo della sostenibilità rappre­
senta un’istantanea. Sfortunati
eventi quali disoccupazione, divor­
zio, invalidità o decesso fanno
spesso sì che l’abitazione di
proprietà non sia più sostenibile.
Per persone con modeste presta­
zioni di vecchiaia anche il pensio­
namento può far sì che l’onere
non possa più essere sostenuto.
Consiglio perciò ai miei clienti
di costituire apposite riserve e,
se possibile, di coprire eventuali
rischi mediante soluzioni assicu­
rative.
I tassi ipotecari bassi riducono
notevolmente i costi abitativi per
i proprietari. Cosa si deve fare
con i risparmi?
In effetti i tassi influenzano
enormemente la somma di dena­
ro che l’economia domestica di
un proprietario ha a disposizione
per le altre voci di spesa. Ma que­
sto vale anche per i periodi carat­
terizzati da tassi elevati. Per que­
sto motivo, negli «anni buoni»,
si dovrebbero costituire consape­
volmente delle riserve per tassi
elevati. Non ci si dovrebbe abitua­
re ai tassi ipotecari bassi. Chi
spende il denaro e adegua il pro­
prio standard di vita, in caso di
aumento dei tassi dovrà tornare
sui propri passi.
7
Capitale proprio, il fondamento
del finanziamento/
Sul percorso verso l’acquisto di un’abitazione di proprietà, spesso l’ostacolo maggiore
è rappresentato dalla quota di capitale proprio necessaria. Oltre ai risparmi personali vi
sono tuttavia altre soluzioni per reperire i mezzi mancanti.
La ragione per cui gli emittenti di ipote­
che esigono almeno il 20 % di mezzi pro­
pri è che non vogliono perdere denaro.
Perfino se l’oggetto ha perso di valore e
deve essere venduto, deve essere rim­
borsato l’intero prestito.
Il proprietario di un’abitazione deve esse­
re consapevole del fatto che sostiene
principalmente da solo il rischio di una
perdita di valore.
Dal punto di vista del proprietario il capi­
tale proprio investito serve a ridurre
l’onere degli interessi. Dato che i costi
abitativi nel lungo termine sono più bassi
e nella vecchiaia si ha bisogno di meno
denaro, il capitale proprio rappresenta
anche una speciale forma di previdenza
per la vecchiaia.
Dove reperire il capitale proprio?
Per reperire mezzi propri esistono diverse
possibilità: quella più ovvia è rappresen­
tata dai propri risparmi su conti bancari
e depositi titoli. Se questi non sono suffi­
cienti, si può prendere in considerazione
il riscatto di polizze di assicurazione sulla
vita o un prestito su polizza. I giovani
acquirenti spesso vengono aiutati dai
genitori mediante anticipo di eredità o
donazioni. Naturalmente si ricorre anche
a prestiti privati. I relativi interessi e le
rate di rimborso devono tuttavia essere
inclusi nel calcolo della sostenibilità dagli
emittenti di ipoteche.
8
Ma solitamente il maggior sostegno arriva
dal secondo pilastro. Poiché la proprietà
abitativa può essere intesa come un ele­
mento previdenziale per la vecchiaia, la
legge offre la possibilità di prelevare fondi
del secondo pilastro e del pilastro 3a già
prima del pensionamento. Questi posso­
no essere impiegati per l’acquisto di pro­
prietà abitativa ad uso proprio, ma anche
per rinnovi, ristrutturazioni, per l’ammorta­
mento di ipoteche o per quote di parteci­
pazione a cooperative.
Prelievo anticipato: la proprietà
abitativa come previdenza per
la vecchiaia
In caso di prelievo anticipato gli averi
della cassa pensione vengono versati e
impiegati direttamente come capitale
proprio. Invece di essere affidata unica­
mente alla cassa pensione, la previdenza
per la vecchiaia viene sostenuta anche
dalle proprie quattro mura.
L’importo minimo del prelievo anticipato
ammonta a CHF 20 000.--. Tale limite
non vale tuttavia per l’acquisto di quote
di partecipazione a cooperative di co­
struzione di abitazioni, nonché per le
polizze o i conti di libero passaggio. Fino
all’età di 50 anni può essere prelevato
l’intero avere della cassa pensione.
Le persone più anziane possono prele­
vare al massimo l’avere di cui dispone­
vano all’età di 50 anni, oppure la metà
dell’avere attuale, a seconda di quale
sia l’importo più elevato. Il prelievo anti­
cipato è consentito fino a tre anni prima
dell’età ordinaria del pensionamento e
al massimo ogni cinque anni.
Per garantire lo scopo previdenziale,
la cassa pensione deve iscrivere una
restrizione del diritto di alienazione nel
registro fondiario. L’importo del prelievo
anticipato deve essere rimborsato
all’istituto di previdenza non appena ven­
gono a mancare le condizioni richieste,
come in caso di vendita della proprietà
abitativa.
Conseguenze del prelievo
anticipato
Grazie al capitale proprio proveniente
dal prelievo anticipato deve essere richie­
sto un mutuo ipotecario di importo infe­
riore. In questo modo si riduce l’onere
rappresentato da interessi e rimborso.
A questo vantaggio si contrappone un im­
portante svantaggio. Il prelievo anticipato
degli averi della cassa pensione compor­
ta dei tagli alla rendita di vecchiaia e, a
seconda della cassa pensione, anche
eventuali riduzioni delle presta­zioni in
caso di invalidità o decesso. Le conse­
guenze a livello di copertura dei
rischi dovrebbero venir compensate in
ogni caso con assicurazioni private. La
copertura previdenziale originaria può es­
sere ripristinata anche con un successivo
rimborso del prelievo. Per avere la certez­
za di potersi permettere la proprietà abi­
tativa anche durante la vecchiaia è ne­
cessario provvedere a una forma di ri­
sparmio aggiuntivo nel quadro del terzo
pilastro.
Prelievo anticipato PPA: limitazioni
e condizioni/
Il prelievo anticipato per la promozione della proprietà abitativa (PPA) o le costituzioni in
pegno sono due possibilità di prelevare denaro dal secondo pilastro. Entrambe comportano
vantaggi e rischi.
Importo massimo
Importo minimo
Importo minimo del prelievo anticipato:
CHF 20 000.–
Nessun importo minimo per l’acquisto
di quote di partecipazione a coopera­
tive di costruzione di abitazioni, nonché
per le polizze o i conti di libero passag­
gio
Limitazioni
Al massimo la prestazione di libero
passaggio
A partire dai 50 anni, al massimo la
prestazione di libero passaggio disponi­
bile a 50 anni o metà della prestazione
di libero passaggio attuale – a seconda
di quale degli importi è più elevato
Condizioni
Esempio: riduzione delle prestazioni previdenziali dopo
un prelievo anticipato PPA
Senza prelievo
In caso di prelievo
Prestazioni di vecchiaia LPP, in caso di pensionamento ordinario (età 65 anni)
Capitale di vecchiaia
CHF 390 000.–
CHF 290 000.–
Rendita di vecchiaia
CHF 26 500.–
CHF 19 700.–
CHF 20 000.–
CHF 16 000.–
Prestazioni LPP in caso d’invalidità
Rendite d’invalidità
Rendita per figli d’invalido
CHF 4000.–
CHF 3200.–
CHF 24 000.–
CHF 19 200.–
Prestazioni LPP in caso di decesso
Rendita per partner
Rendita per orfani
Prelievo anticipato: al massimo ogni
cinque anni
Al più tardi fino a tre anni prima del
pensionamento ordinario
Le prestazioni derivanti da un riscatto
non possono essere prelevate per
tre anni
CHF 12 000.–
CHF 9600.–
CHF 4000.–
CHF 3200.–
CHF 16 000.–
CHF 12 800.–
Il versamento può durare fino a sei
mesi
Spesso la cassa pensione esige il
pagamento di una commissione
In caso di coppie di coniugi è necessa­
rio il consenso scritto del coniuge
In caso di vendita dell’immobile, il capi­
tale prelevato deve essere rimborsato
alla cassa pensione
Fintantoché l’importo prelevato non
viene rimborsato, i riscatti nella cassa
pensione non possono essere detratti
dalle imposte
Esempio di un uomo, 42 anni, reddito lordo attuale: CHF 110 000.–,
prestazioni minime LPP, prelievo PPA: CHF 60 000.–, aliquota di conversione LPP: 6,8 %
9
Costituzione in pegno:
la previdenza per la vecchiaia
come pegno
Prelievo anticipato o
costituzione in pegno:
qual è la soluzione migliore?
premi assicurativi per avere una coper­
tura in caso di invalidità e decesso.
Il patrimonio della cassa pensione può
essere utilizzato non solo attraverso un
prelievo per l’acquisto di un’abitazione
di proprietà. Un’ulteriore possibilità è
data dalla costituzione in pegno. Il capi­
tale di vecchiaia funge per l’emittente
dell’ipoteca come ulteriore garanzia. In
compenso viene concesso un mutuo ipo­
tecario più elevato. Il vantaggio di questa
variante è dato dal fatto che il capitale
resta nella cassa pensione, e continua
così a essere remunerato. La cosa molto
più importante è che non si verifica alcu­
na riduzione delle prestazioni nel secon­
do pilastro. Lo svantaggio in caso di una
costituzione in pegno è rappresentato dai
costi abitativi più alti, visto che il mutuo
più elevato comporta anche il pagamento
di interessi e ammortamenti più elevati.
Nel raffronto dei costi abitativi un prelie­
vo anticipato è decisamente più conve­
niente, poiché l’ipoteca e i relativi paga­
menti degli interessi e degli ammorta­
menti sono più contenuti. Una simile
considerazione, tuttavia, è riduttiva. Se
si tiene conto anche dell’onere fiscale e
della previdenza, si propende piuttosto
per la costituzione in pegno. La deducibi­
lità fiscale degli interessi debitori riduce
la differenza in termini di costi abitativi.
Ma sono determinanti soprattutto i costi
che, in caso di prelievo anticipato, si
rendono necessari per compensare le
riduzioni delle prestazioni nella previden­
za. Da un lato, dovrebbe essere messo
regolarmente da parte un importo per
compensare la riduzione delle prestazioni
di vecchiaia. Dall’altro, si devono pagare
La migliore soluzione finanziaria non
può dunque essere stabilità in modo
forfettario, bensì deve essere analizzata
individualmente e accuratamente. In fon­
do spesso sono altri i fattori decisionali
determinanti. Ad esempio il desiderio
di poter continuare a effettuare versa­
menti fiscalmente agevolati nel secondo
pilastro, oppure la volontà di ridurre al
minimo l’indebitamento della casa di pro­
prietà.
Raffronto prelievo anticipato/costituzione in pegno
Prelievo anticipato
Disponete di più capitale proprio. In questo modo avete bisogno di
un credito ipotecario più contenuto
Le rendite della vostra cassa pensione restano invariate.
Prestazioni immutate in caso di invalidità, decesso e nella vecchiaia
Grazie all’ipoteca più bassa, l’onere rappresentato da interessi e
ammortamento è inferiore
Tutto il vostro capitale della cassa pensione continua a essere
remunerato
Nel complesso pagate meno tasse sui prelievi di capitale dalla cassa
pensione. Il capitale non viene prelevato tutto in una volta (al momento
del pensionamento) o sotto forma di rendita ed è perciò soggetto ad
aliquote fiscali più basse (progressione)
Potete continuare a effettuare versamenti nella cassa pensione e
dedurli fiscalmente
Le vostre prestazioni di vecchiaia derivanti dalla cassa pensione,
vale a dire la rendita o il capitale, saranno inferiori
Per effetto del credito ipotecario più elevato, l’onere rappresentato da
interessi e ammortamento risulta maggiore
A seconda della cassa pensione la vostra copertura del rischio in caso
di invalidità o decesso viene ridotta
Può accadere che l’istituto finanziario esiga un maggior ammortamento
Nella dichiarazione delle imposte potete dedurre meno interessi ipotecari
10
Costituzione in pegno
Potete dedurre interessi ipotecari più elevati nella dichiarazione delle
imposte e ridurre così le vostre imposte sul reddito
Impiego ottimale di capitale proprio/
Molti
dimenticano che
anche il capitale proprio
ha un costo! Monika Niederhauser è dal 2007 consulente previdenziale presso AXA nell’agenzia generale
Previdenza & Patrimonio di Burgdorf.
È opportuno apportare più del
20% richiesto di capitale proprio?
Monika Niederhauser: Molti
non hanno altra scelta. Se l’onere
derivante da un’ipoteca pari
all’80% del valore dell’immobile
non è sostenibile, occorre finan­
ziare più del 20 % con mezzi pro­
pri. In linea di massima questo
non è negativo. È importante che
non tutti i mezzi liquidi vengano
vincolati nella proprietà abitativa.
Dovrebbe assolutamente rimane­
re una riserva per ristrutturazioni,
rinnovi ed emergenze. Una volta
che il denaro è stato investito
nella proprietà abitativa non è più
facilmente accessibile. Investire
successivamente il proprio denaro
è invece possibile in ogni momen­
to e in diversi modi.
In generale consiglia quindi un
minor impiego di capitale proprio?
No, a questo proposito non
esiste una sola risposta che valga
per tutti. Bisognerebbe sempre
tenere conto di tutti gli aspetti.
Spesso, ad esempio, si dimentica
che anche il capitale proprio ha
un costo! Sul capitale impiegato
vengono a mancare i proventi
risultanti dagli interessi e dagli
investimenti in titoli. E questi pos­
sono ammontare a qualche mi­
gliaia di franchi all’anno. Anche
le imposte dovrebbero essere pre­
se in considerazione; dato che
con un maggior impiego di capita­
le proprio si riducono gli interessi
ipotecari, sono possibili minori
deduzioni fiscali. Le stesse rifles­
sioni si applicano anche quando
si tratta di decidere se un’ipoteca
deve essere ammortizzata o
meno.
Spesso per il finanziamento
si ricorre al capitale della cassa
pensione. Come valuta questa
possibilità?
Si dovrebbe riflettere bene
prima di effettuare un prelievo di
capitale dal secondo pilastro, poi­
ché riduce la protezione dai rischi
in caso di invalidità e decesso
nonché l’avere di vecchiaia. Il pe­
ricolo di trovarsi con una protezio­
ne dai rischi troppo esigua è
notevole. Per questo consiglio
sempre di mantenere la protezio­
ne offerta dalle assicurazioni di
rischio. Questo è importante pro­
prio per i proprietari di abitazione,
perché la casa di proprietà deve
essere ancora sostenibile anche
in caso di invalidità. In ogni caso
come alternativa al prelievo antici­
pato dovrebbe essere valutata la
costituzione in pegno degli averi
previdenziali.
E ricorrere ai fondi del terzo
pilastro?
Il prelievo di fondi dal pilastro
3a lo ritengo meno problematico,
ma anche in questo caso preferi­
sco la costituzione in pegno.
Non esiste tuttavia una risposta
univoca. Tutto dipende dall’onere
fiscale, dal reddito e dalla struttu­
ra del patrimonio. Le questioni
relative al finanziamento della
proprietà abitativa sono estre­
mamente complesse e talmente
individuali che in ogni caso è utile
farsi consigliare.
11
L’imbarazzo della scelta/
Le economie domestiche private svizzere hanno contratto ipoteche per circa 600 miliardi
di franchi. La proprietà abitativa media è gravata da quasi mezzo milione di franchi di mutui
ipotecari. La scelta dell’ipoteca e dell’offerente riveste quindi una grande importanza.
Quasi nessuno dispone di un patrimonio
sufficiente per pagare un immobile con i
mezzi propri. Ciò fa del mutuo ipotecario
il più importante elemento nel finanzia­
mento della proprietà abitativa. L’ampio
ventaglio di offerte ipotecarie si può rias­
sumere in tre modelli principali: ipoteca a
tasso fisso, ipoteca LIBOR e ipoteca a
tasso variabile. La scelta del modello
può avere grande rilevanza, motivo per
cui la decisione deve essere adeguata­
mente ponderata.
Ipoteca a tasso fisso:
tasso d’interesse garantito
fino a 15 anni
In questo tipo di ipoteca, l’importo del
credito, il tasso d’interesse e la durata
dell’ipoteca vengono fissati alla stipula­
zione del contratto. A seconda dell’impor­
to del credito è possibile scegliere durate
tra 1 e 15 anni. Il tasso d’interesse fisso
non subisce pertanto alcuna variazione
per l’intera durata. L’ipoteca a tasso fis­
so è indicata soprattutto per i proprietari
di abitazione che desiderano pianificare
con precisione i costi degli interessi per
un determinato periodo.
È la scelta della durata a determinare
l’entità del tasso d’interesse. Più lunga
è la durata, più elevato sarà il tasso
d’interesse. In compenso si sa quanto
si dovrà spendere nel lungo periodo.
Soprattutto in caso di scarsa sostenibili­
tà si consiglia una durata lunga, per non
dover temere l’onere rappresentato da
un aumento dei tassi nel breve termine.
12
Prudenza in caso
di scaglionamento
Ipoteca LIBOR: sperando in
un calo dei tassi
Un’ipoteca a tasso fisso offre la sicurez­
za di un tasso d’interessi invariato per
l’intera durata. La scadenza nasconde
però un rischio. Se l’ipoteca scade in
una fase di tassi elevati, per l’intero im­
porto deve essere stipulata una nuova
ipoteca a condizioni meno vantaggiose.
Questo rischio può essere ridotto suddi­
videndo l’importo del credito su più
ipoteche a tasso fisso con diverse dura­
te. Lo svantaggio di questa procedura
è rappresentato dal forte legame con
l’emittente dell’ipoteca. Alla scadenza
di una tranche ce n’è sempre un’altra
che resta in essere. Ciò impedisce un
cambiamento dell’offerente, il che inde­
bolisce notevolmente la posizione nego­
ziale al momento di discutere le condi­
zioni dei tassi d’interesse.
Il tasso d’interesse dell’ipoteca LIBOR
(LIBOR = London Interbank Offered Rate)
è composto da un lato da un tasso base,
che si orienta ai tassi a breve termine
del mercato monetario, e da un margine
cliente individuale. Alla stipulazione del
contratto vengono stabiliti l’importo del
credito, il margine cliente e una durata
complessiva compresa tra i 2 e i 5 anni.
Nell’ambito della durata complessiva
vengono fissate singole tranche con
durate di 3, 6 o 12 mesi. L’ipoteca LIBOR
è pertanto vincolata ai tassi a breve.
Le tranche in scadenza possono essere
ridefinite nel corso della durata o essere
trasformate in un’ipoteca a tasso fisso
a lungo termine.
Vantaggi e svantaggi dello scaglionamento di ipoteche a tasso fisso
Vantaggi
Svantaggi
Si riduce al minimo il rischio di dover rifinan­
ziare l’intero debito in una fase di tassi elevati
Forte legame con il creditore, poiché è
praticamente impossibile cambiare un’ipoteca
parziale
Livellamento a lungo termine del rischio di
oscillazione dei tassi
Le tranche dell’ipoteca a tasso fisso possono
essere stabilite a seconda della capacità di
rischio e della pianificazione finanziaria a lungo
termine
Nessuna flessibilità per reagire ai cambiamenti
finanziari
L’ipoteca LIBOR è indicata soprattutto
per i proprietari di abitazione che attri­
buiscono grande valore alla flessibilità e
che desiderano beneficiare del livello più
vantaggioso dei tassi a breve termine,
ma che al contempo possono sostenere
anche il rischio di un rialzo dei tassi. La
maggior parte degli offerenti propone per­
ciò un’ipoteca LIBOR solo a partire da
un determinato importo minimo.
Variabile e flessibile
Il tasso d’interesse dell’ipoteca a tasso
variabile cambia in funzione dell’anda­
mento del mercato monetario e dei capi­
tali. Questo significa che i tassi d’interes­
se possono variare. Per tutta la durata
occorre quindi prendere in considerazio­
ne oneri d’interesse di varia entità. I rim­
borsi sono ammessi a condizione che
venga rispettato un termine di disdetta.
Oltre a questi modelli principali esiste
un gran numero di speciali offerte. Spes­
so si tratta di combinazioni dei modelli
classici (ipoteche combinate) o di modelli
che concedono un bonus sul tasso
d’inte­resse per determinate soluzioni
(ipoteca iniziale, ipoteca ecologica).
I principali modelli ipotecari
Ipoteca a tasso fisso
5%
4%
3%
2%
1%
0%
0
Ipoteca LIBOR
5
Durata in anni
5%
4%
3%
2%
1%
0%
0
Ipoteca a tasso variabile
5
Durata in anni
5%
4%
3%
2%
1%
0%
0
5
Durata in anni
Vantaggio
Rischio
Vantaggio
Rischio
Vantaggio
Rischio
I costi degli interessi
sono preventivabili fin
dall’inizio per l’intera
durata. I tassi d’inte­
resse possono essere
fissati fino a 12 mesi
in anticipo dietro paga­
mento di un apposito
premio.
Addebito di costi in
caso di risoluzione anti­
cipata.
Approfittate del favore­
vole livello dei tassi a
breve termine, mante­
nendo al contempo una
buona flessibilità.
Il calcolo esatto
dell’onere da interessi
è reso più difficile dalla
volatilità dei tassi. Ad­
debito di costi in caso
di risoluzione anticipata.
La durata è illimitata
e in qualsiasi momento
è possibile passare
a un’ipoteca a tasso
fisso o LIBOR.
Il calcolo esatto
dell’onere da interessi
non è possibile a causa
dei diversi tassi d’inte­
resse.
13
Ammortamento diretto o indiretto/
Non esiste una risposta univoca all’interrogativo se optare per l’ammortamento diretto
o per quello indiretto. Oltre all’ammontare del reddito imponibile sono infatti decisivi i tassi
d’interesse vigenti e la situazione personale.
Ammortamento dell’ipoteca
di secondo grado
Gran parte del mutuo ipotecario non
deve essere rimborsato. Ciò che deve
essere ammortizzato sono le ipoteche di
secondo grado. Queste devono essere
rimborsate nel giro di 15 anni, ma al più
tardi entro il 60° anno d’età, affinché
l’abitazione di proprietà resti finanziaria­
mente sostenibile anche dopo il pen­
sionamento.
L’ammortamento è possibile in due modi:
con l’ammortamento diretto viene rim­
borsato un importo d’ammortamento an­
nuo pattuito. In questo modo diminuisco­
no gradualmente il debito ipotecario e
gli oneri da interessi, ma aumenta l’one­
re fiscale.
Invece di questo continuo rimborso diret­
to del debito ipotecario è spesso consi­
gliabile l’ammortamento indiretto. In
questo caso il capitale necessario viene
costituito con investimenti in un piano
di previdenza. Questa assicurazione con
formazione di capitale è ceduta in pegno
a favore del mutuante. Alla scadenza
del contratto, l’ipoteca di secondo grado
viene ammortizzata mediante il capitale
versato. Il debito ipotecario, gli interessi
debitori e le deduzioni dal reddito imponi­
bile rimangono invariati per l’intera dura­
ta. Grazie alla protezione assicurativa vie­
ne al tempo stesso garantita la sostenibi­
lità in caso di incapacità di guadagno e
decesso.
Un facile supporto decisionale
Non esiste una risposta univoca all’inter­
rogativo se optare per l’ammortamento
diretto o per quello indiretto. La soluzione
dipende da tre fattori:
1.Onere fiscale: quanto più elevata è
l’aliquota fiscale, tanto più i tassi ipo­
tecari riducono il carico fiscale. Questo
effetto positivo ha un peso maggiore
in caso di ammortamento indiretto.
2.Onere degli interessi: se l’onere degli
interessi viene percepito come eleva­
to, deve essere ridotto con l’ammorta­
mento diretto.
3.Rincaro: un rincaro positivo (inflazione)
riduce il debito ipotecario reale. Quanto
maggiore e meno ammortizzato è il
debito, tanto più si beneficia di questo
effetto.
Invece di un dettagliato conteggio compa­
rativo è perciò spesso sufficiente rispon­
dere alle tre seguenti domande per trova­
re la soluzione ottimale. Credete che il
vostro onere fiscale sia troppo elevato?
L’onere rappresentato dagli intessi ipo­
tecari è ben sostenibile per voi? Vi atten­
dete tendenzialmente un rincaro (inflazio­
ne)? Se avete risposto «sì» a tutte queste
domande, l’ammortamento indiretto è
la migliore soluzione per voi. Se invece
avete totalizzato tre «no» si consiglia un
ammortamento diretto. In tutti gli altri
casi si consiglia una valutazione più at­
tenta.
Conteggio comparativo: ammortamento diretto vs ammortamento indiretto tramite polizza assicurativa 3a
Raffronto dei costi tenendo conto delle
imposte
Un’ipoteca di secondo grado di
CHF 96 000.– viene ammortizzata in
15 anni. Il tasso ipotecario è pari al
2,5 %. L’aliquota fiscale marginale del
cliente è pari al 25 %. L’assicurazione 3a
è un’assicurazione mista sulla vita, che
combina risparmio fiscalmente agevolato
con una prestazione in caso di decesso
(Protect Plan di AXA). I valori corrispon­
dono a una comune offerta per un uomo
di 45 anni e uno scenario con una previ­
sione media di bonus.
14
Quali sono i costi dell’ammortamento?
Ammortamento diretto
Ammortamento indiretto
Rate d’ammortamento o pagamenti dei premi
(CHF 6400.– all’anno)
96 000.–
96 000.–
Interessi ipotecari
19 200.–
36 000.–
Risparmio fiscale dato dalla deduzione degli
interessi debitori
– 4 800.–
– 9 000.–
Risparmio fiscale grazie alla deduzione dei
contributi 3a
– 24 000.–
Ricavi polizza (importo del pagamento –
ammortamento)
– 19 725.–
Imposta sul versamento del capitale (6%)
Totale costi di ammortamento netti
Differenza
7 229.–
110 400.–
86 504.–
23 896.–
Vantaggi dell’ammortamento indiretto
Vantaggio di costo CHF 23 896.– + prestazione assi­
curativa in caso di decesso di CHF 96 000.–
Le ipoteche di AXA/
Grazie
a una politica creditizia
prudente siamo in grado
di offrire condizioni allettanti. Daniela Hohenhaus è dal 2002 consulente previdenziale presso AXA nell’agenzia generale
Previdenza & Patrimonio di Winterthur.
Per quale motivo le compagnie
assicurative offrono ipoteche?
Non si tratta di un classico pro­
dotto bancario?
Daniela Hohenhaus: Da de­
cenni le ipoteche fanno parte dei
nostri strumenti d’investimento.
Come compagnia d’assicurazioni
gestiamo capitali della clientela
provenienti dalla previdenza pro­
fessionale obbligatoria per la vec­
chiaia e dal ramo Vita individuale.
Dobbiamo investire questi capitali
in modo sicuro nel lungo termine
e con un rendimento allettante.
Oltre a immobili, obbligazioni ecc.,
per noi le attività ipotecarie rap­
presentano un’interessante possi­
bilità di investire capitale.
Quali sono le differenze rispetto
a una soluzione bancaria?
Dato che AXA si rifinanzia con
capitali derivanti dalla raccolta
previdenziale e dai premi assicu­
rativi dei clienti, essa persegue
una politica creditizia improntata
alla cautela. Per un’ipoteca pres­
so AXA vengono presi in conside­
razione solo oggetti che fungono
da domicilio principale del pro­
prietario e che presentano buone
possibilità di rivendita. Si attribui­
sce inoltre grande importanza alla
solvibilità ineccepibile del mutua­
tario.
Alla luce di questi criteri di
sele­zione, quali sono i vantaggi
di un’ipoteca presso AXA?
Per i finanziamenti che soddi­
sfano i criteri, AXA offre condizioni
estremamente allettanti. I nostri
clienti, inoltre, beneficiano del
know-how di cui disponiamo in
qualità di compagnia assicurativa.
Penso ad esempio all’ottimizza­
zione fiscale mediante ammorta­
mento indiretto o alla protezione
della famiglia.
Cosa devo fare per ottenere il
miglior tasso d’interesse?
Alcuni clienti si concentrano
unicamente sui mercanteggiamen­
ti per il miglior tasso ipotecario.
Qui posso solo raccomandare di
valutare diverse offerte, ma stan­
do attenti a non confrontare tra
loro cose che non sono paragona­
bili. Giorno di riferimento dell’of­
ferta, vincolo, nonché una data
certa del pagamento sono cose
di cui bisogna tenere assoluta­
mente conto.
Quali consigli darebbe a un
nuovo acquirente?
Alla luce delle conseguenze
finanziarie e della complessità
dell’argomento consiglio a ogni
nuovo acquirente una consulenza
personale. È importante essere
consapevoli delle conseguenze
che comporta l’acquisto di una
casa di proprietà. Utili a tale sco­
po sono anche colloqui nella cer­
chia delle amicizie o nell’ambien­
te di lavoro. Ma si dovrebbe an­
che essere coerenti, e non voler
realizzare il sogno delle proprie
quattro mura ad ogni costo.
15
Mantenere la proprietà abitativa
anche in caso di imprevisti/
Incapacità di guadagno, un decesso o un reddito più basso dopo il pensionamento possono mettere a rischio la proprietà abitativa. Con la giusta assicurazione potete tutelarvi
contro questi rischi.
Ogni proprietario di un’abitazione cono­
sce la domanda posta dall’istituto finan­
ziario prima di stipulare un’ipoteca: con
il suo reddito è in grado di sostenere a
lungo termine i costi della proprietà abi­
tativa? Se il prestito è stato concesso, a
questa domanda si è potuto dare una
­risposta positiva. Ma la questione non è
risolta una volta per tutte. Anche dopo
l’acquisto e la stipulazione del contratto
ipotecario, il finanziamento resta forte­
mente dipendente dalla situazione finan­
ziaria.
Se questa viene pregiudicata da circo­
stanze sfavorevoli come un’incapacità
di guadagno o un decesso o se il reddito
dovesse subire una flessione in seguito
al pensionamento, spesso la sostenibi­
lità della proprietà abitativa non è più
garantita. L’emittente dell’ipoteca richie­
derà in questa situazione il rimborso del
prestito ipotecario e, nel peggiore dei
casi, la vendita dell’immobile. È pertanto
opportuno tutelarsi contro questo tipo
di rischi. Molti istituti finanziari pongono
addirittura questa condizione come requi­
sito necessario per la concessione di
un’ipoteca.
16
L’incapacità di guadagno può
mettere a rischio la sostenibilità
La casa di proprietà è sostenibile
anche senza di me?
L’incapacità di guadagno rappresenta un
rischio spesso sottovalutato. Può colpire
chiunque e non si limita alle persone
con professioni a rischio o con un’attività
professionale fortemente fisica. Sempre
più spesso malattie psichiche o già i più
piccoli disturbi fisici fanno sì che la pro­
fessione non possa più essere svolta.
Un decesso può provocare al partner
superstite grandi difficoltà finanziarie a
causa di perdite di reddito. A queste pos­
sono aggiungersi crediti successori, che
in caso di figli minorenni devono essere
riscossi addirittura per legge dal curatore.
Tutto ciò mette in discussione l’ulteriore
finanziabilità della proprietà abitativa.
La gravità del lutto viene acuita dalla pre­
occupazione circa la possibilità di restare
nella casa di proprietà.
Soprattutto in caso di invalidità dovuta a
malattia, di norma le rendite della cassa
pensione, unitamente alle prestazioni
dell’assicurazione d’invalidità (AI), non
sono sufficienti a garantire il reddito pre­
cedente. Se la casa di proprietà sia anco­
ra sostenibile con il reddito restante lo
si può stabilire con il calcolo della soste­
nibilità (pagina 4).
Se dal calcolo emerge una lacuna, il ri­
schio dovrebbe essere coperto con una
rendita per incapacità di guadagno. Que­
sta garantisce i pagamenti degli interessi
e degli ammortamenti, in quanto in caso
di incapacità di guadagno, alla scadenza
del periodo di attesa, viene erogata una
rendita.
A questa preoccupazione si può far fron­
te stipulando un’assicurazione in caso
di decesso. Queste assicurazioni sono
relativamente convenienti. In caso di de­
cesso ai superstiti viene versato un capi­
tale stabilito. Con questo denaro il debito
ipotecario viene ridotto a tal punto che
l’onere rappresentato da pagamenti di
interessi e ammortamenti risulta sosteni­
bile anche nella nuova situazione reddi­
tuale.
Nella vecchiaia
Le rendite erogate dall’Assicurazione per
la vecchiaia e i superstiti (AVS) e dalla
cassa pensione (CP) non riescono a
eguagliare il reddito da lavoro percepito
prima del pensionamento. Se non si è
provveduto a un’adeguata soluzione pre­
videnziale privata, anche in questo caso
la sostenibilità è a rischio. Ciò diventa
evidente quando il reddito previsto per
la vecchiaia, composto da AVS, CP e pre­
videnza privata, risulta inferiore al reddito
necessario secondo il calcolo della so­
stenibilità in caso di ipoteca di secondo
grado ammortizzata.
In caso di lacuna esistono tre possibilità:
il rimborso volontario dell’ipoteca di pri­
mo grado, l’aumento del reddito per la
vecchiaia attraverso versamenti nella
cassa pensione o la stipulazione di una
rendita vitalizia. La scelta della soluzione
può avvenire anche poco prima del pen­
sionamento. Il capitale necessario a
tale scopo deve però essere accumulato
per tempo.
Un’elegante possibilità di risparmio per
proprietari di abitazioni è rappresentata
dalle assicurazioni con formazione di
capitale, che coniugano la previdenza per
la vecchiaia con le necessarie coperture
di rischi, possono servire per l’ammorta­
mento indiretto e permettono di benefi­
ciare di agevolazioni fiscali (pilastro 3a).
Copertura, previdenza, ammortamento e
ottimizzazione fiscale sono adeguati.
Rischi particolari in caso di prelievo anticipato nel quadro della PPA
Il prelievo anticipato degli averi della cassa pensione comporta
una decurtazione della rendita di vecchiaia ed eventuali riduzioni delle
prestazioni in caso di invalidità o decesso. Le conseguenze a livello
di copertura dei rischi devono venir compensate in ogni caso. Per avere
la certezza di potersi permettere la proprietà abitativa anche durante la
vecchiaia è necessario provvedere a una forma di risparmio aggiuntivo nel
quadro del terzo pilastro.
17
Sostenibilità in caso di incapacità
di guadagno e di decesso/
In caso di infortunio, malattia o decesso le assicurazioni sociali non offrono spesso il
reddito sostitutivo necessario per la sostenibilità della proprietà abitativa.
In caso di incapacità di guadagno o de­
cesso vengono erogate prestazioni da di­
verse assicurazioni sociali. Le prestazioni
variano da persona a persona. Dipendo­
no da rapporto di lavoro, regolamenti
del datore di lavoro, cassa pensione, fat­
tori personali (età, anni di contribuzione,
reddito, stato civile/situazione familiare)
e dal fatto se l’incapacità di guadagno
o il decesso sono stati causati da infortu­
nio o malattia.
Obbligo di versamento del salario
Esempio: prestazioni in caso di incapacità di guadagno dovuta a malattia
Salario
Reddito necessario
Riduzione dell’ipoteca per mantenere la proprietà abitativa
Indennità giornaliera in caso di malattia
Rendita LPP
Rendita AI
Rendita AVS
Reddito da lavoro del/della partner
Insorgenza
dell’incapacità lavorativa
1 anno
2 anni
Pensionamento
ordinario
Asse temporale
Esempio: prestazioni in caso di decesso
Reddito necessario in caso di ipoteca in corso
Reddito dei superstiti
Riduzione dell’ipoteca per mantenere la proprietà abitativa
Rendita LPP
Salario
Rendita AVS
Reddito da lavoro del/della partner
Insorgenza
del decesso
Asse temporale
18
Assicurare la sostenibilità/
Non
ogni evento può
essere assicurato. Alexandre Ballif è dal 2012 consulente previdenziale presso AXA nell’agenzia generale
Previdenza & Patrimonio di Friborgo.
Solo chi supera la verifica della
sostenibilità riceve un credito
ipotecario. Perché è necessaria
un’ulteriore protezione?
Alexandre Ballif: La verifica
­della sostenibilità parte dalla
­situazione attuale e non tiene
conto di eventi quali divorzio,
­disoccupazione o un decesso.
Nessuno pensa volentieri alle
sventure, ma è proprio in situa­
zioni difficili che non si vorrebbe
perdere anche la propria casa.
Quali misure si possono adottare?
Purtroppo non per ogni evento
esiste una soluzione semplice.
Nella maggior parte dei casi i
rischi di incapacità di guadagno
e di decesso possono essere
coperti in maniera relativamente
conveniente con assicurazioni
sulla vita. La situazione si fa più
complessa in caso di divorzio o
disoccupazione. Se non è assicu­
rata la sostenibilità nella vecchia­
ia, o l’ipoteca deve essere am­
mortizzata tempestivamente, il
che non è necessariamente
ideale dal punto di vista fiscale,
oppure deve essere accantonato
capitale a sufficienza per il pen­
sionamento.
L’ipoteca di secondo grado
deve essere rimborsata entro il
pensionamento. In questo modo
l’onere non viene sufficientemente ridotto?
Dipende molto dal singolo
caso. Possono esserci problemi
soprattutto quando vengono pre­
levati anticipatamente fondi della
cassa pensione, come avviene
oggi in quasi due terzi di tutti gli
acquisti. Le perdite in termini di
rendita della CP possono essere
considerevoli. Consiglio perciò
ai miei clienti di colmare nuova­
mente con un piano di risparmio
sistematico questa lacuna previ­
denziale che si è venuta a creare
con il prelievo anticipato.
Non è anche nell’interesse
dell’emittente dell’ipoteca che gli
interessi possano essere pagati?
Certamente. Per questo
motivo, oltre alla verifica della so­
stenibilità, viene spesso richiesta
anche la stipulazione di un’assi­
curazione in caso di decesso. Ma
ulteriori misure non sono usuali.
19
Pianificare il budget come
proprietario di un’abitazione/
Quando i tassi non sono troppo elevati, è chiaro che abitare in una casa di proprietà
conviene. In ogni caso questo è ciò che appare a prima vista. Spesso, però, si dimenticano
importanti obblighi dei proprietari di abitazioni.
Se si considerano solamente i costi
abitativi diretti, nessun oggetto in locazio­
ne può competere con un’abitazione di
proprietà. La somma di interessi ipoteca­
ri, tasso di ammortamento e costi acces­
sori è praticamente sempre inferiore al
canone locativo di un’abitazione analoga.
Ma nel pianificare il budget come pro­
prietario di un’abitazione si deve prestare
attenzione soprattutto ai punti meno
evidenti, quali fondi di riserva per rinnovi
e trasformazioni, spese per coperture e
depositi di risparmio per la compensa­
zione di un prelievo anticipato di fondi
della cassa pensione. Pertanto sarebbe­
ro da includere nel calcolo anche i costi
del capitale proprio impiegato, gli interes­
si e i dividendi venuti a mancare. Queste
voci del budget possono essere notevoli.
Oltre ai costi accessori classici, quali
energia e imposte, i proprietari di abita­
zioni sostengono anche ulteriori spese
per la cura della loro casa. Di norma i
costi accessori e le spese di manuten­
zione ammontano complessivamente
all’1 % del valore dell’immobile. Il fatto
che l’importo effettivo sia più alto o
più basso dipende dalle caratteristiche
dell’oggetto e dall’ambiente circostante.
In generale vale la regola: più un immo­
bile è vecchio, maggiori sono le spese
di manutenzione.
20
L’1% annuale può bastare per conservare
il valore dell’immobile. Ma con questa
somma non è possibile effettuare i ne­
cessari adeguamenti alle nuove esigenze.
Risanamento energetico, cucina più mo­
derna, costruzione di un camino, un giar­
dino d’inverno o semplicemente una tra­
sformazione – queste esigenze nascono
spesso prima di quanto si pensi. Progetti
edilizi di questo genere costano molto.
Per questo motivo bisognerebbe accanto­
nare regolarmente del denaro a tale
scopo.
Tassazione della proprietà abitativa
Attraverso il proprio valore locativo e come patrimonio, la proprietà abitativa incrementa l’onere fiscale.
Allo stesso tempo il carico fiscale viene alleggerito dalla deducibilità di debiti, interessi passivi e delle spese
per manutenzione e gestione.
Onere fiscale
Senza manutenzione, una casa
perde valore
Pronti per i cambiamenti grazie
ai fondi di riserva
La parte preponderante riguarda per
esperienza le spese correnti, come costi
di gestione per energia e servizio (spaz­
zacamino, pulizia, controlli), premi assi­
curativi, tasse e riparazioni. Circa un
­terzo deve essere conteggiato per la
sostitu­zione occasionale di apparecchi e
lavori di rinnovo di una certa entità. Ma
così non si ottiene molto: per un valore
dell’immobile di CHF 800 000.–, dopo
dieci anni sarebbero quasi CHF 25 000.–.
Con questa somma si può rinnovare al
massimo una piccola stanza da bagno.
Sgravio fiscale
Imposta sul reddito
Valore locativo
Il valore locativo è il reddito fittizio che potrebbe
essere raggiunto attraverso la locazione
­dell’oggetto immobiliare. Il calcolo del valore
locativo è complicato e varia da cantone a
­cantone. Questo valore viene comunicato per
iscritto dall’autorità fiscale e deve essere dichia­
rato come reddito nella dichiarazione d’imposta.
Deduzioni per le spese di manutenzione e
di gestione
Le spese che servono alla manutenzione di un
immobile possono essere dedotte dal reddito.
Questo può essere fatto o sotto forma di un forfait
che varia da cantone a cantone oppure attraverso
la prova delle spese effettivamente sostenute.
Determinante è il carattere che preserva il valore.
Le spese che portano a un incremento duraturo
del valore dell’immobile non rappresentano spese
di manutenzione e non possono essere dedotte.
Deduzione degli interessi debitori
Gli interessi ipotecari possono essere dedotti.
Imposta sulla sostanza
Valore fiscale
Il valore fiscale viene calcolato dalle autorità
fiscali cantonali e deve essere indicato come
patrimonio nella dichiarazione d’imposta.
Deduzione del debito del prestito
I debiti ipotecari possono essere dedotti.
Per la proprietà per piani sussiste spes­
so un obbligo di effettuare un regolare
versamento in un fondo di rinnovamento,
con cui vengono finanziate future misure
di risanamento all’intero immobile.
Un ulteriore cuscinetto dovrebbe essere
costituito per affrontare un eventuale
aumento dei tassi d’interesse. Prima o
poi ogni ipoteca deve essere rinnovata.
Se il rinnovo avviene in un periodo carat­
terizzato da tassi d’interesse elevati,
ciò può quadruplicare i costi abitativi. A
differenza di quanto avviene per i progetti
di trasformazione, non si può rinunciare
a questo onere supplementare.
L’ultima voce del budget di cui tenere
conto è rappresentata dai premi relativi
all’assicurazione sulla vita per la garan­
zia della sostenibilità e, se è stato
effettuato un prelievo anticipato di fondi
previdenziali, dai versamenti in un piano
di previdenza.
Un conto per la casa
A ricordarci dei premi e dei contributi
nel piano di previdenza ci sono le polizze
di versamento. Gli accantonamenti per
manutenzione, trasformazioni e la riserva
per tassi elevati, invece, vengono rapi­
damente dimenticati oppure vengono
sacrificati per finanziare altri progetti.
Una strategia ormai collaudata è quella
di aprire un «Conto per la casa» separato
presso la banca e di trasferirvi mensil­
mente un importo fisso mediante ordine
permanente.
Compensare i periodi di
«vacche magre» con quelli di
«vacche grasse»
Una simile pianificazione del budget è
importante, perché rivela per la maggior
parte delle persone un onere inaspetta­
tamente elevato. E tuttavia le misure
dovrebbero essere finanziabili con un po’
di disciplina. Quasi sempre nella verifica
della sostenibilità nel quadro della do­
manda di ipoteca si partiva da un onere
sostenibile ancora più elevato. In periodi
caratterizzati da tassi moderati, solita­
mente fondi di riserva e piani di rispar­
mio possono essere finanziati comoda­
mente dalla differenza tra l’onere massi­
mo finanziabile secondo la verifica della
sostenibilità e i costi abitativi effettivi.
La favola della proprietà abitativa
come asso nella manica sul piano
fiscale
L’opinione ampiamente condivisa secondo cui i proprietari di abitazioni
sarebbero privilegiati in termini fiscali per via delle elevate possibilità
di detrazione è errata, o quantomeno rappresenta solo una mezza verità.
Il rovescio della medaglia delle detrazioni fiscali è rappresentato dal valore
locativo. In un periodo caratterizzato da interessi moderati, questo reddito non
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presente ma comunque imponibile supera di gran lunga gli interessi ipotecari
deducibili. Questa situazione non può essere cambiata nemmeno dalle detrazioni per
la manutenzione. L’abitazione di proprietà diventa una punizione fiscale.
Assicurazioni relative
all’abitazione di proprietà/
Il sogno dell’abitazione di proprietà diventa realtà e non ci sono più ostacoli alla
costruzione. Ma cosa succede in caso di un danno di responsabilità civile, di un difetto di
costruzione o di un incendio? La giusta soluzione assicurativa è perciò indispensabile.
Assicurazione costruzioni
Assicurazione di cose per stabili
Assicurazione lavori di costruzione
Il crollo del soffitto o di una parete do­
vrebbero sempre essere inclusi in un
calcolo realistico. L’assicurazione lavori
di costruzione copre i danni subiti dalla
propria opera, protegge il capitale già
investito e aiuta a evitare costi addizio­
nali non pianificati.
Assicurazione incendio inclusi gli
eventi naturali
Nella maggior parte dei cantoni, gli edifici
devono essere coperti obbligatoriamente
presso gli istituti cantonali di assicura­
zione degli stabili contro i danni causati
da incendio. Nei restanti cantoni (Ginevra,
Vallese, Uri, Svitto, Appenzello Interno
e Ticino) il rischio incendio può essere
coperto mediante l’assicurazione di cose
per stabili di una compagnia privata.
Assicurazione responsabilità civile
del committente dell’opera
L’assicurazione responsabilità civile del
committente copre le richieste di risar­
cimento di danni corporali e materiali
avanzate contro il committente dell’opera
o il proprietario del terreno da costruzio­
ne in virtù delle disposizioni legali sulla
responsabilità civile.
Assicurazione di protezione giuridica
per i committenti di opere privati
Questa copertura assicura il committente in caso di controversie concernenti
difetti nascosti dell’immobile che vengo­
no scoperti solo dopo la redazione del
verbale di collaudo ovvero dopo la presa
in consegna dell’immobile per l’uso defi­
nitivo e che non erano individuabili già
prima. L’assicurazione di protezione giuri­
dica per i committenti di opere è stipula­
ta a complemento dell’assicurazione
costruzioni (assicurazione lavori di costru­
zione e assicurazione responsabilità civi­
le del committente dell’opera).
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Assicurazione contro i danni causati
dall’acqua
Oltre ai danni causati da piene e inon­
dazioni, l’acqua nasconde un potenziale
di rischio che esula dalla copertura dei
danni della natura offerta dagli istituti
cantonali e dalle compagnie private. Ad
esempio: fuoriuscita di acqua da condut­
ture, formazione di gelo nelle condutture
e negli apparecchi a esse collegati, pene­
trazione all’interno dell’edificio di acqua
piovana e acqua originata dallo sciogli­
mento della neve e del ghiaccio, rigurgito
dell’acqua di scarico, liquidi fuoriusciti
da impianti di riscaldamento, di condizio­
namento dell’aria e del freddo, perdite
di reddito locativo dovute ai danni causa­
ti dall’acqua.
Assicurazione contro i terremoti
In questo ambito vi sono gravi lacune
di copertura, in quanto la maggior parte
degli edifici in Svizzera non è assicurata
contro i terremoti. Gli istituti cantonali
di assicurazione contro l’incendio offrono
una protezione assicurativa sotto forma
di fondi contro i terremoti, che tuttavia
garantiscono solo una copertura limitata
e spesso senza alcuna pretesa giuridica.
Nei cantoni in cui non esiste un istituto
cantonale di assicurazione degli stabili
non c’è neppure questa soluzione.
Assicurazione contro il furto con scasso
Per tutti i danni dovuti a furto con scasso
negli spazi e alle strutture dello stabile
di uso comune può essere stipulata
un’assicurazione. Questa è particolar­
mente utile per i proprietari di case pluri­
familiari, che devono sostenere anche i
danni che non possono essere attribuiti
chiaramente a un occupante. Per le case
unifamiliari ad uso proprio i danni sono
coperti dall’assicurazione mobilia dome­
stica.
Assicurazione rottura di vetri
Il rischio di rottura vetri per le case uni­
familiari ad uso proprio può essere assi­
curato come copertura supplementare
sia nell’assicurazione di cose per stabili
che nell’assicurazione mobilia domestica.
Se la casa è data in locazione, spetta
all’inquilino sostituire a spese proprie
i vetri rotti o incrinati che si trovano nei
locali da lui utilizzati.
Assicurazione di protezione
giuridica privata
Come proprietari di immobili potreste
essere coinvolti in controversie giuridiche.
Se non viene raggiunto un accordo in via
amichevole, si rende necessario l’inter­
vento di un giurista. In casi del genere
è di particolare importanza poter contare
su una consulenza legale individuale e
competente.
Assicurazione della mobilia
domestica
Assicurazione responsabilità
civile del proprietario d’immobili
Nella mobilia domestica rientrano tutti
gli oggetti mobili in possesso del proprie­
tario o della sua famiglia. Della mobilia
domestica possono far parte anche gli
oggetti presi in leasing o in affitto, quelli
ricevuti in custodia o gli effetti personali
dei vostri ospiti. La mobilia domestica
è assicurata contro i danni causati da in­
cendio, furto e acqua.
Questa assicurazione protegge il proprie­
tario dell’abitazione e la sua famiglia
dalle richieste di risarcimento per danni
a persone o a cose. L’assicurazione vi
difende anche dalle pretese ingiustificate.
Per i proprietari di una casa unifamiliare
o di un immobile composto da un massi­
mo di tre abitazioni, è sufficiente l’assicu­
razione di responsabilità civile privata.
Maggiori informazioni
circa le assicurazioni
Una descrizione dettagliata delle assicurazioni costruzioni e di
stabili è disponibile nell’opuscolo «Assicurazioni per proprietari di
abitazioni – Casa dolce casa». Ordinate l’opuscolo presso il vostro
consulente oppure online all’indirizzo AXA.ch.
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Le questioni di carattere previdenziale e assicurativo vanno trattate individualmente.
AXA vi illustra le opzioni possibili e vi propone soluzioni adeguate.
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Richiedete oggi stesso una consulenza non vincolante.
AXA Winterthur
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