Ufficio Provinciale di Livorno - Territorio
PREZZARIO DI MASSIMA PER LA
DETERMINAZIONE DELLA RENDITA
CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI
A DESTINAZIONE SPECIALE E
PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO
DEL COSTO DI RIPRODUZIONE
DEPREZZATO (cost approach)
III EDIZIONE - AGGIORNAMENTO: MARZO 2015
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio - Via Lampredi 45 – Torre 2 – 57121Livorno
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
INTRODUZIONE
di Antonio de Vito 1
La circolare n. 6 del 30 novembre 2012 dell'Agenzia del Territorio – Direzione
Centrale Catasto e Cartografia, recante ad oggetto “Determinazione della rendita
catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico –
estimativi” oltre ad aver fornito specifici indirizzi operativi in relazione alle
problematiche derivanti dai procedimenti estimali finalizzati alla determinazione della
rendita catastale alla luce della mutata realtà del patrimonio immobiliare, ha
riproposto il tema dell'approccio di costo e del deprezzamento degli immobili urbani
speciali e particolari.
La citata circolare, alla luce di quanto già indicato nelle precedenti circolari n. 4 del
19 maggio 2006 e n. 4 del 13 aprile 2007, le quali approfondivano gli aspetti relativi
alla corretta attribuzione della rendita ed i criteri generali per la corretta
individuazione del minimo perimetro immobiliare, funzionalmente e redditualmente
autonomo, ha ripreso i procedimenti estimativi classici, già di fatto definiti nella
normativa della formazione del catasto edilizio urbano, in coerenza agli indirizzi
giurisprudenziali formatisi nel tempo.
In particolare la circolare, riprendendo i procedimenti estimali indicati nel
Regolamento della formazione per il catasto edilizio urbano – DPR 1142/1949,
specifica la corretta applicazione, nell'ambito delle attività catastali, del diffusissimo
procedimento di costo di riproduzione deprezzato (cost approach) in coerenza a
quanto rinvenibile dalla più recente dottrina estimativa, ed in particolare dagli istituti
e dalle associazioni che in tutto il mondo studiano i processi per la standardizzazione
dei processi di stima; in particolare è analizzata la problematica del deprezzamento
delle diverse componenti strutturali e impiantistiche che costituiscono il complesso
immobiliare oggetto di determinazione della stima, tenuto conto di quanto rinvenibile
nella letteratura tecnica di recente pubblicazione.
Il presente prontuario, elaborato da un gruppo di lavoro costituito da tecnici
dell'Ufficio Provinciale di Livorno, fornisce i valori unitari dei costi di costruzioni delle
diverse tipologie presenti nel territorio provinciale finalizzati alla determinazione del
costo di produzione (a nuovo) dei complessi immobiliari costituenti unità autonome
ascrivibili alle categorie speciali e particolari; come indicato nelle note metodologiche,
i costi unitari delle diverse tipologie fanno riferimento al solo costo tecnico di
costruzione e sono, pertanto, esclusi gli ulteriori costi – diretti ed indiretti - che
concorrono alla produzione del bene così come specificato nella circolare n. 6/2012 e
nei relativi allegati tecnici.
1
Ingegnere civile - edile; funzionario tecnico dell'Ufficio Provinciale di Livorno
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Il documento è stato predisposto per dare riscontro alle numerose richieste di
informazioni sui costi da utilizzare per la determinazione del procedimento del costo
di riproduzione deprezzato; per uniformare l’operato dei tecnici interni; per favorire
una maggiore trasparenza e una maggiore equità fiscale.
Nella seconda parte del documento vengono riportate alcune indicazioni e valori
unitari relativi alla determinazione del valore dell'area con procedimento comparativo
diretto e con procedimento “indiretto” tramite il rapporto di complementarietà col
valore del fabbricato; dette indicazioni recepiscono le metodologie contenute nel
Manuale Operativo delle Stime Immobiliari e nei documenti pubblicati a supporto
delle attività di rilevazione e pubblicazione dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare.
In particolare, rispetto alla precedente versione, vengono rettificate le tabelle dei
valori unitari delle aree a destinazione produttiva, le tabelle dei singoli comuni a
supporto del procedimento indiretto, oltre a eliminare alcuni refusi presenti nella
versione del novembre 2014; l'aggiornamento deriva dalla necessità di uniformare i
procedimenti di determinazione del valore dell'area con le recenti modifiche relative
alla articolazione territoriale dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei codici
identificativi della zona.
Al presente documento, comprensivo anche di alcuni esempi di tipologie prevalenti,
sono, inoltre, allegate alcune norme e circolari di particolare interesse per i tecnici
professionisti.
Livorno, 23 marzo 2015
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SOMMARIO
QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO ................................................................................................. 5
LE CATEGORIE SPECIALI E PARTICOLARI: DEFINIZIONI ............................................................................ 6
QUADRO GENERALE DELLE CATEGORIE SPECIALI E PARTICOLARI........................................................... 7
COSTI DI COSTRUZIONE – NOTE METODOLOGICHE .............................................................................. 13
PROCEDIMENTO “DIRETTO” DI VALUTAZIONE DELL'AREA (C1) ............................................................ 22
VALORI UNITARI DELLE AREE A DESTINAZIONE PRODUTTIVA ............................................................... 23
VALORI UNITARI DELLE AREE A DESTINAZIONE AGRICOLA ................................................................... 24
DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DI UN COMPLESSO PRODUTTIVO POSTO IN
LIVORNO, LOC. PICCHIANTI – CATEGORIA D7 ............................................................................. 25
DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DI UN IMPIANTO FOTOVOLTAICO POSTO IN
CAMPIGLIA MARITTIMA – CATEGORIA D1 ................................................................................. 30
DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DI UN COMPLESSO COMMERCIALE ADIBITO
ALLA GRANDE DISTRIBUZIONE (SUPERMERCATO) POSTO IN CECINA – CATEGORIA D8 ............ 34
PROCEDIMENTO “INDIRETTO” DI VALUTAZIONE DELL'AREA (C1) ......................................................... 38
NOTE METODOLOGICHE PER L’ADOZIONE DEL PROCEDIMENTO INDIRETTO DELL’INCIDENZA D’AREA –
TABELLE DEI DATI. .................................................................................................................................. 39
PROCEDIMENTO INDIRETTO: TABELLE COMUNI ................................................................................... 41
DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DI UN COMPLESSO ALBERGHIERO POSTO IN
CECINA, LOC. MARINA DI CECINA. – CATEGORIA D2 .................................................................. 53
DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DI UN ISTITUTO BANCARIO POSTO IN LIVORNO –
CATEGORIA D5 .............................................................................................................................57
ALLEGATI (norme + circolari): ................................................................................................................ 61
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QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO
Di seguito si riportano i principali riferimenti normativi e di prassi utili alla stima
diretta per le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare:

R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito con legge 11 agosto 1939, n. 1249
“Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo
reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano”.

Decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514 “Modificazioni alla legge sul nuovo
catasto edilizio urbano e alla legge sulla costituzione, attribuzione e
funzionamento delle Commissioni Censuarie.

D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 “Approvazione del Regolamento per la
formazione del nuovo catasto edilizio urbano”.

D.L. 14 marzo 1988, n. 70, convertito con modificazioni dalla legge 13
maggio 1988, n. 154 “Norme in materia tributaria nonché per la
semplificazione delle procedure di accatastamento degli immobili urbani”.

D.M. 20 gennaio 1990 “Revisione generale degli estimi del catasto edilizio
urbano”.

Decreto del Ministero delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701 “Regolamento
recante norme per l’automazione delle procedure di aggiornamento degli
archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari”.

D. M. del 02.01.1998 n. 28 “Regolamento recante norme in tema di
costituzione del catasto dei fabbricati, e modalità di produzione ed
adeguamento della nuova cartografia catastale”.

Istruzione III del 28 giugno 1942.

Circolare n. 4 del 16/05/2006 “Modalità di individuazione e classamento delle
unità immobiliari censibili nei gruppi speciale e particolare D ed E”.

Circolare n. 4 del 13/04/2007 “Articolo 2, commi 40 e seguenti, del decreto
legge 03/10/2006, n. 262. Accertamento in catasto delle unità immobiliari
censite nelle categorie particolari”.

Circolare n. 6 del 30/11/2012 “Determinazione della rendita catastale delle
unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico estimativi”.
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LE CATEGORIE SPECIALI E PARTICOLARI: DEFINIZIONI
Le categorie D ed E comprendono gli immobili a destinazione speciale e particolare,
cioè quelli per i quali l’art. 10 della legge n° 1249/39 prescrive che la rendita
catastale venga determinata con stima diretta.
Più precisamente:

il gruppo delle categorie D comprende gli immobili a destinazione speciale di
cui al 1° comma dell’art. 10 suddetto, vale a dire quelli costituiti da opifici ed
in genere dai fabbricati previsti dall’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n°
1231, sostituito dall’art. 72 del testo unico delle leggi sulle imposte dirette
riguardante, con formulazione più larga, oltre gli opifici, tutte le costruzioni
destinate specificatamente all’esercizio di attività produttiva e commerciali e
non suscettibili di altra destinazione;

il gruppo delle categorie E comprende gli immobili di cui al 2° comma dell’art.
10 suddetto, vale a dire le costruzioni non raggruppabili in categorie e classi,
per la particolarità delle loro caratteristiche.
Per attribuire la categoria speciale o particolare più adatta alle caratteristiche
dell’immobile è indispensabile individuare la destinazione funzionale e produttiva; a
parità di destinazione, si dovrà poi tenere conto delle specifiche caratteristiche
tipologiche, costruttive e dimensionali dell’immobile.
Ad esempio, negozi, depositi e laboratori artigianali possono essere qualificati in
categoria C/1 (negozi), C/2 (depositi) e C/3 (laboratori artigianali), oppure in D/8
(fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale), D/1
(opifici) e D/7 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività
industriale).
In questi casi, la scelta della categoria dipende anche dalle caratteristiche specifiche
e dalla localizzazione (centro urbano, zona industriale o commerciale).
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QUADRO GENERALE DELLE CATEGORIE SPECIALI E PARTICOLARI
N.B .: L’as seg na zio ne a una deter mi nata cate gor ia va fatta in b ase a lla d esti na zi on e
prop ria d i cias cuna unità imm ob il iare ri s ul tante da lle sue caratter is ti che
co str utti ve e no n i n ba se a ll’ us o a tt ua le.
IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
Le u.i.u. a destinazione speciale sono destinate ad attività industriale (Categ. D/1 e D/7),
commerciale (Categ. D/2, D/3 e D/8), servizi (D/4), terziaria (D/5), sportiva (D/6), agricola
(D/10).
Per la determinazione della rendita catastale si tiene conto anche delle pertinenze e per le
categorie D/1 degli impianti stabilmente fissi di cui esse sono dotate e ritenuti strumentali
all’attività praticata nell’immobile.
Nelle categorie sopra richiamate sono compresi anche quei fabbricati che, pur se non
costruiti originariamente per tali attività, successivamente siano stati destinati ad attività
produttiva con fini di lucro.
Nonché i fabbricati, o complesso di fabbricati, che al loro interno presentano più destinazioni
d’uso (esempio: artigianale o industriale ed uffici); in questo caso l’attività prevalente
identifica la categoria che ad essi si dovrà attribuire.
Le prime 9 categorie sono state individuate dalla Direzione Generale del Catasto con la
circolare del 6 luglio 1941, n. 134/6525. La categoria D/10 è stata introdotta con D.P.R. 23
marzo 1998, n. 139
Gr u pp o D
D/1 O pi f i c i ( fa bbr icat i o ve s i s vo lge un’a tti vi tà i ndust rial e a mez zo d i m ecca ni smi
ina mo vib il i p er ne ce ss aria inf is si one) , o v ver o g li sta bi lim en ti o le fa b bri c he c he
oc c upa n o in te ri fa b br i ca ti o po rzi o ni a v ul se di es si n ei q ua l i si s vo lge u n’ a tti v ità
int esa a pro d urre un be n e e c o no mi co e , c o mu nq ue , ca pa ce di tra s fo rma re la
ma te r ia p rima i n pr od ott i f i ni ti e ve nd i bil i (a d e sem pio, una fa bbr i ca d i
aut om obi li o d i mot o cicli , un po l ver i f i ci o, uno z ucche ri f i cio, una dis ti lle ria una
diga , ecc.) o in te s a a ge nera re pro do tt i e ser v izi pe r ve nde rli a d a l tri o
ri ca va r ne u n ut ile (a d es emp io, a ut os il os dotat i di imp ia nti di so lle vame nt o
del le a ut o ve tt ure) ; fa le g na me rie c he n o n ha nn o c a ra tt ere a rti gi a na l e, c a bi ne
elettri c he , ce ntra li i droe lett ri c he , eo li c he , term oe lettri c he , foto volta i ch e,
n uc le a r i, e c c .; rie ntra no ne ll a ste s sa c a teg o ria a n ch e i for ni da pa ne , ca se i f i ci e
mol i ni di ri le va nte im por ta n za e c o no mi ca e ci oè q ua ndo, per le co n diz io ni d i
fa tto, si po ss o no l oro ri co n os cere le ca ra tte r isti c he di o pi f ic i.
D/2 Al be rg hi e vi lla gg i t u ris ti ci ; l o ca n d e e p en sio n i; ca se di rip os o o pe nsi o na t i per
a nz ia ni.
D/3 Te a tri e c in e ma togra f i e di sc ote c he ; a ren e; pa r c hi gi o c h i, pa r ch i z oo o
zoo sa fa ri , sa le pe r co n ce rt i e s petta c ol i e sim il i (Cir colare n. 5 del 14 marz o
1992 de lla Dire zio ne Genera le del Cata st o e d ei SS. TT.EE .) .
D/4 Ca se d i c ura , os p e da l i e p ol ia m bu la t ori i (q ua nd o pre se nta no l e caratt eri sti che
che indi vi d uano le spe cia li es ige nze per un’a tti vità sa nita ria pr i vat a) .
D/5 Ist it uti d i cre d it o, ca mbi o e d a ss ic ura zio n i ( vedi § 9 d el l’ Ist r uzi o ne per la
prese nta zi o ne de ll e di chiaraz io ni e de ll e pla ni metr ie d el 27 lugl io 1939) ,
lim ita ta me nte a i fa bbr i ca ti o pa rti a ut o no me di es si c he ha n no l e c a ra tter is ti c he
str uttura li c he de te r mi na n o le spe c ia li e sig enze d i u n’ a tt i vità ba nca ria o
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pa ra ba n ca ria (a d e se mpi o, i Pala zzi d el la Ba nca d’Ita lia , le sed i ce ntrali de gl i
Ist it uti di cred it o, cam bio e d as si curaz io ne) e no n le c om u ni a ge nz ie ba n ca ri e o
que ll e a ss ic ura ti ve ch e , se co n do i l c on ce tt o del l’ or di na r ietà pre va len te (e no n
occa sio na le) n e l la zo na e d in ba se a ll e c a ra tter is ti c he co st ru tt i ve e a l l’ u s o
a ppro pr ia to, de vo no rie ntra re i n u na de ll e ca teg or ie del g r u ppo “A” (ad
esem pio, “A /10”) o de l gr up po “ C ” (ad ese m pio, “C/ 1”) . Va n no i nc l us i i n qu esta
ca te go ria a n c he g li U f f i ci po sta li di ma gg ior e c on si ste n za , ne i q ua l i – d i no rma
– s i s vol go n o a nc he o pe ra zi o ni f i na nz ia r ie a ssi mi la b ili a d a tti vi tà pa ra ba n ca ri e
pur c hé si tra tti di e di f i ci pr oge tta t i spe c if ic a ta me nt e p er l’ a tt iv ità p osta le
(spe ss o cost ruit i co n m od uli pr efabb ri cati) e c ioè n o n s i ti i n l o ca l i
ordi na ria m e n t e de sti n a ti a d a tti v ità co mm ercia li ( ca teg ori a “C/ 1”) , a n c he se
dota t i di e ve nt ua l i b l in da t ure e di l oca li d i s ic ure zza per a c c og liere i va lo ri
(Nota 21 gi ug no 2002, n. 45841, del la Dir ezi one C entrale Car to graf ia, Cata sto e
Pub bl i cità Imm ob il iare ) .
D/6 Fa bb ri ca t i e lo ca li pe r e s e rc izi s po rti vi , sa le per g in na sti ca , st a di, pi s ci ne ; a r ee
co n a ttre zza t ure sp o rti ve ; ca mpi sp or ti vi se nza c ost r uzi o ni ( ad es emp io :
cal ce tto, te nni s , pa lla a vol o, ba s ket , ba se ball , e cc.) o c on se m pli ci gra d i na te
(quando s i ravvisa u na ge sti o ne re dd it uale ) ; imp ia nti c o n a ttre zza ture s por ti ve ,
a n ch e co n cop e rt ure pre ss ur izza te ;
im p ia nt i di ri sa l ita ( funivie, s ci ovie ,
seg gio vie , e cc.) , q ua nd o pr ese nta n o le c a ra tter is ti c he c he d e termi na n o l e
spe cia li ca ra tte ri sti c he di u n’ a tti v ità tu ri s ti c o -s por ti va a ges ti on e re ddi tua le .
Si c o ns ide ra n o a ttre z z a ture sp or ti ve a nc he i ca m pi da go lf, i ma n eggi e sim il i
(Cir co lare n. 5 de l 14 marz o 1992 del la Dir ezi one Ge neral e de l C atast o e dei
SS. TT.EE.) .
D/7 Fa bb ri ca ti c ost ru i ti o a da tta t i per l e sp e cia li e sig enze di una a tti v ità i nd us tri a le
e n on s us ce tt ibi li di de st i na zi o ne d i ve rsa s enza ra di ca li tra s fo rm a zio n i, c ome ,
a d e se m pi o, u n fa bbr i ca t o c os tr uit o pe r s od dis fa re dete rmi na t e e s ige nze di u n
op if ic io i n du st ria l e a l q ua le no n p u ò e ss ere i n co rp ora t o per c hé s it ua t o i n
lo ca l ità di ffe re nte , a n c he se nel me des im o c om u ne. So n o co mp resi i n e ssi i
ca s e l li e s ist e n ti n e gl i s vi n co li a ut ostra da l i ed i l oca li pe r dep os ito a ttrez zi
esi ste nti l un go le a ut o stra de c o nc es se a ll' i nd us tria pr i va ta ( circolar e n. 127 del
18 l ugl io 1939) , gli i mpia nt i per l a va gg io a ut o (se del t ip o a ut omat ico co n
prese nz a di attre zzat ure spe cif i che e s empr e che no n rie ntr i no a fa r part e de ll e
staz io ni d i se r viz io) ; le sta z io ni di se r viz i o per l a di str ib uzi o ne d i ca rb ura nte
a gli a uto ve i co li (art . 2, co mma 40, del D. L. 3/ 10/ 2006, n. 262 e correl ati vo
Provvedi me nto del 2/1/ 2007 del l’A ge nzia de l t err it ori o) ; le o ff ic i ne per
ripa ra zi on e a u to ve i c ol i dota t e di a ttre zza t ur e pa rt ic ola ri o s pe ci f i c he e c he no n
rie ntr i no a fa r pa rt e di sta zio n i d i s er vi z io ; l e co str u zio n i te s e a d os pit a re
impi a n ti ra di o -t e le vi si vi o tele fo ni ci mira ti a lla tra sm is si o ne o a ll’ a mpl i f i ca z io n e
dei se g na l i de s ti na t i a lla tra smi ss io ne via ca vo o via e tere ( ve d i cir colare 16
magg io 2006, n. 4) le dis ca ri c he per l o s ma l time nt o dei ri f iu ti s oli di ur ba ni c o n
gest io ne re d dit ua le ( Lettera - cir co lare n. C 3/1898 de l 28 di cem br e 1994 del la
Dire zi o ne Ce ntral e del Cata st o, de i Se rvizi Ge ot op oca rt ogra f i ci e d el la
Co ns er va zi one dei RR. II .) ; a ree per d ep os it o di r o tta m i, i ner ti , e c c. nel ca s o i n
c ui , o ltre a l de p o si to, n el le a ree s i s vol ga l’ a tti v ità di l a vora zi on e e
co mme r cia li zza z io ne d e l ma ter ia le , a nc he s e c o n ca ra ttere su ss id ia rio ( Cir co lare
n. 5 de l 14 ma rzo 1992 de lla Dire zi one Ge neral e del Catas to e dei SS. TT. EE.) ;
gli imp ia nti d i de p ur a zio ne de lle a cq ue di ri f i ut o di pro pri età di pe rs o na o
so cie tà e ste r na o e st ra ne a a l co mpl es so a bita t i vo ( co ndom i ni « ori zzo nta li» o
co nso rzi r es ide nz ial i) pe r c ui si po ssa ip oti zza re c he la rela t i va gest io ne sia
reddi t ua le ( Nota C 3/ 327 del 2 gi ug no 1997 d el la Dir ezi o ne Ce ntra l e de l Cata sto,
dei Ser vizi Geot op o ca rto graf i ci e d el la C onser va zi o ne de i RR. . I I .) ; le p or zi o ni
di co str u zi on i uti li zz a te da i c o n ces si o na r i d’ a uto, se d ota t i di l o ca l i co n
a ttre z za t ure s pe ci f i c he pe r le o pera z io ni d i ma n ute nzi o ne , re v i si on e e
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ripa ra zi on e de gl i a ut ove i co li ; i ca se ll i fe rrotra nvi a ri ; ce ntra li del la tt e; i
fa b bri ca ti p e r gli im pi a nti di es tra zi o ne d i a cq ue da l s ott os u ol o e d i n g en e re le
in du str ie de no mi na te « di oc c upa zi o ne» o v ver os ia le « i nd u str i e estra tti ve»
(quel le, cio è , che ha nno lo s co po di ri cavare dire ttam ente da l s ottos uol o i suoi
prod otti) . Va n no a n c he i n cl u si i n qu est a ca te go ria i Ce ntr i m ec ca n iz za ti di
dis tri bu zi o ne de ll a c orr is po nd en za e dei co l li p os ta l i, c he di no rma no n
pre ve d o no lo ca l i pe r l’ a c ces s o del pu b b li co, sia se ge st iti da Post e ita lia ne
s. p.a . c he da a lt ri o pe ra to ri pri va ti (( No t a 21 g i ug no 2002, n. 45841, d el la
Dire zi o ne Ce ntrale C arto graf ia, Ca tast o e Pubb li ci tà Im mo bi lia re) e q uel le
co str u zi on i co n ne sse a lle a tt iv ità a gri c ole (ad es emp io le ca nti ne so ci ali ) m a
f i na liz za te pre va le nte me n te a lla tra s for ma z i on e d ei pro do tti a g ri co li.
D/8
Fa bb ri ca ti co st r ui ti o a da tta t i per le spe c ia li e si ge nze di u na a tt i vità
co mme r cia le e no n s u sc ett ib ili di de s tina zi o ne di ver sa s enza ra di ca l i
tra s fo rma zio n i.
So n o c o mpre si in es si : gli a uto si lo s pri vi di i mpi a n ti di
so lle va me nt o e d i pa r c he g gi « a ra s o» a pa g a men to ; le a re e a ttre zza te a so sta
per ca ra va n ( se pre se nta no le cara tte ri s tiche che d eter mi na no l e s pe cia li
esi ge nze d i un’att i vità commer ciale ) ; le a r ee pe r d e po s ito di ro tta mi o i ne rti ,
ec c., q ua l ora la lor o d e sti na zi on e s ia di se m pli ce st oc ca gg io (C ircolare n. 5 de l
14 m arzo 1992 de lla Dire zi o ne Ge nera le de l Ca tast o e d ei SS. TT. EE .) ; i p or ti
tur ist i ci c os tit u iti da b e n de lim ita t i spe c c hi d’ a c qua su i qu a li v e ng on o eser c ita t i
dir itt i re a li – a n cor c h é i n re gim e d i c on ce ssi o ne dema n ia le – e ca ra tte riz za ti
da ll a pre s e n za d i se rv izi , q ua l i l’ a p pro do, a n ch e se d el ti po ga ll egg ia nte ,
l’ a lla c ci o pe r la for ni tu ra d’ a cq ua , lu ce , tel e fon o, oltre a d e ve nt ua l i l oca li d i u so
es cl us i vo, e d i p ost i b a rca sit ua ti ne i s u dde tti po rti (C ircolar e 14 marz o 1992,
n. 5, del la ex Dire zi one Ge neral e del Ca tast o e dei SS. TT. EE. e Nota 6 fe bbra i o
2002, n. 13329, del l a Direz io ne Ce ntra le Cart ogra f ia, Cata st o e P ubbl i cità
Immo bi liare e C ir col ar e n. 4 de l 16 m agg io 2006 de lla Dire zi one de ll’A ge nz ia del
terr ito ri o) ; ca pa n no ni i nd u str ia li ut il izza ti per la co n ser va zi o ne dei s urg ela t i;
ma ce ll i (s e pres entano le caratter ist i che ri chi este da ll’a rt. 10 de lla l egge) ; q uei
lo ca l i d i va sta a m pie zza do ve si e serc ita la ven di ta a ll’ i ngr os so di mer ci ,
ma n u fa tti , pr od otti , d e rra te , e cc . o s ol o a d ibi ti a c o nte nere q ues ti ult imi , ma
c he n on a b bia no a p pr e sta m en ti ( vetr i ne) pe r m ostre ; g li a u to sa l o ni n ei qua li s i
pra ti ca la s ola c om me rc ia l izza zi o ne di a uto v ei co li ;
ca mpe gg i; fa b bri ca t i
dest i na ti a gra n de d ist rib uz io ne , s pe cia lme nt e nei ca si d i gr os si co mple ss i e co n
rile va nti ca ra tt e ri sti c h e pre tta me nte c om me rcia li (s uper mercati , i permer ca ti ed
aut ogr i ll a ut os trada li) ; st ru tt ure c om ple sse di sta b il ime nti ba ln ea r i c o n a tti v ità
mu lti for mi (pre se nza di r is tora nt i, bar, pa l estre , e cc.) , sem pre c he v i s ia u na
co rre la zi on e co n l’ a tt i vi tà p ri n cipa le ; i fa bb ri ca ti del tip o in d ust ri a le a d ib iti a ll a
co n se r va zi o ne d e i pr o do tti sur gela ti ; f iere c a mpi o na ri e; le s ta zi o n i di s er vi zi o e
per la di str ib uz io ne di ca r bura n te a g li a uto ve i co li (a rt. 2, co mma 40, del D. L.
3/ 10/ 2006, n. 262 e co rrela ti vo Provved im ent o del 2/ 1/ 2007 de ll’A ge nz ia del
terr ito ri o) ; le ca se rm e , le sc u ole , gl i a si li i n fa nti li e g li u ff i ci p ub bli ci i n ge nere
dis lo ca t i i n im mo bi li di prop rie tà p ri va ta ( § 3.1. 3, le ttera “e” d ella cir co lar e
16/ 05/ 2006 del l’A ge nzia d el t err it ori o) ; l’ in sie me di u ni t à imm ob il ia ri
co mme r cia li (o ut let) pre se nt i i n co mp end io imm ob il ia re “ ope n spa ce ”
ca ra tte r izza te da f le s si bil ità pla n imet ri ca o vol ume tri ca p ote nz ia lm ente va ria b il e
nel t e mp o (ar t. 2, co mma 40, d el D. L. 3/ 10/ 2006, n. 262 e co rrelat i vo
Provvedi me nto del 2/ 1/2007 de ll’A ge nzi a del te rri to ri o) . Va n no a n c he i n cl us i i n
que sta ca te g ori a q ue ll e c os tr uzi o ni c o nn es s e a ll e a t ti v ità a gri c ole (ad e sem pi o
le canti ne so cia li ) ma f in a li zza t e pre va l ente me nte a lla tra s forma zi on e de i
prod otti a gr ic o li e a lla de r i va nte c om mer cia li zza z io ne de gli st es si p rod ott i.
In me r it o a lle « f ie re c a mpi o na ri e» , q ua nd o i l co mpe nd io s tes so è co mp ost o d a
pi ù fa b bri ca t i e d a re e co n di ver se uti li zza z io ni sia ri g ua rd o a ll’ us o spe ci f ic o c he
a lla pe r io di ci tà de ll o s te ss o u so ne ll’ a r c o de l l’ a n n o è ne ce ssa ri o pr ov ve dere a lla
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su dd iv is io ne de l co m ple ss o i n rela zi on e a lle di ve rse po rzi o ni a dest in a zi o ne
omo ge ne a s e c on do i s e gu e n ti pr in ci pi .
Gl i i mm obi li de lla fa ttis pe cie , com pre si g li imp ia n ti f i ss i e le a ree c o nn es se,
a n cor c hé di na tura de ma n ia le , si di c hia ra n o :
a ) per la pa rte stre ttam ente funzi ona le a lle atti vità f ie ri sti che , c ome un ica
un i tà immobi li ar e ce ns ib ile nel la ca teg oria “D/ 8” e co mpre nde nt e di
no rma : b igl ie tte r ie , s a le di a tte sa , lo ca li a d ibi ti a d u ff i c i a dire tt o ser vi zi o di
ge st io ne de l c om ple ss o; se rv iz i i gie ni ci ; pa rc heg gi a ut o s it i a l l’ i nte rn o del
pe ri me tr o d e l la f ie ra , a d us o d el per so na le d ipe nd en t e e d esp os it ori ;
ma ga z zi ni me r ci , pi a zza l i de po si to mer ci e pia n i ca ri ca t or i ; impi a n ti di
sto c ca g gio e d ist ri bu zi on e ca r b ura n ti a d us o i nte rn o de l c omp les so f ier ist i co ;
pa di gli o ni e d a re e de sti na te a ll’ e sp os izi o ne c o n re la ti ve per ti ne nze ; lo ca li
de st i na ti a l pe r so na le di vi gi la n za e d i si c ure zza ; pr o nt o s o cc or s o.
b ) Come
dis tin te u ni tà i mmobi lia ri , ce ns ibi li ne lle s pe ci f i che cate go rie
ordi na rie o spe cia li , gli imm ob il i o l oro por zi oni, lad do ve aut onom i pe r
funzi o nal ità e re ddi ti vi tà e dest i nati a : a bit a zio n i e fore ste rie ; ba r – ca ffé e
rist ora nti ; r i ve nd ite d i gi or na li e ta ba c ch i ; neg oz i di ve nd ita o d esp os izi o ne
di q ua lsi a si me r ce ; c e nt ri co mmer ci a li ; a lb ergh i e ost el li ; u ff i c i pu bb li ci o
pri va ti ; ca se r me pe r g li Orga ni d i v igi la nza e s i cure zza ; m us ei, p i na c ot ec he ,
sa le c o nve gn i e s c uo le ; ma ga z zi ni , a ree di d epo sit o per st oc ca ggi o c on ta i ner
o me r ci i n ge ne re ; a ut os il os e a ree d i pa r ch egg io ; a ltre dest i na zi o n i
a ut on om e r is pe tto a l s e rv iz io es po sit i vo.
(Nota C 3/ 10980 del 21 febbra io 2001 de lla ex Direz io ne Ce nt ra l e de l C atas to,
dei Ser viz i Ge ot op o car togra f i ci e de lla C o ns er vaz io ne de i RR II , Cir col are n. 4
del 16 ma ggi o 2006 d ella Direzi o ne del l’A ge nz ia de l ter ri to ri o e A rt. 2, com ma
40, de l d ecr eto -l egg e 3 otto bre 2006, n. 262, e corre lat i vo Pro vve d ime nt o d el 2
genna io 2007 de ll’A ge nz ia d el ter rit or io) .
D/9 E di f ic i ga lle gg ia nti o so spe si a ss i cura ti a p u nti f is si d el su olo, p o nti pr i va ti
so gge tti a p a ga m e n to.
D/1 0 Fa b br ica ti pe r fu n zi on i pro du tt i ve c on ne s se a lle a tt i vità a g ri co le , nel c a s o i n
c ui le ca ra tte ri sti c he d i de st ina zi o ne e t ip ol o gi ch e sia no ta li da n o n c on se nt ire,
se nza ra di ca l i tra s fo r ma zi o ni, u na de sti na z io ne di ve rsa da qu el l a per la qua le
furo n o c ost ru it i ( cos truzi o ni str ume ntal i all'e ser ciz io de ll'a tt ività a gri cola
di ve rse dal le a bita zi o ni, q ua li , ad ese mpi o, i sil o s i n m urat ura per stag io nat ura
di forag gi o p er la co nse r va zi oni di ce reali , lo ca li o st r utt ure a ser vizi o
del l'att i vità ag ri co la adib ite al la mera « prote zi one» d i p ia nt e al lo stat o
ve getat i vo no n s u s uo lo nat urale , che s iano, pe rò , prod o tt i del le colt ure
prati cate da ll'az ie nda cui i ma nufatt i stes si so no as ser viti , l e ca nt ine s ocial i e
co m unq ue q ual sias i be ne f i nali zza to al l’us o a gri colo co me gl i imm o bil i ne i quali
ve ngo no l avora ti pr od ott i ag ri co li e s i e ffe ttua no o peraz io ni di tras fo rmaz i o ne ,
co nser vazi o ne e li mit ata com mer cial iz zazi o ne deg li ste ss i, ecc.) , co mpre s e
que ll e c os tr uz io ni de sti na te a d a tti vi tà a gri tu ri sti c he . N on r i en t ra n o n el le
co str u zi on i co n ne ss e co n le a tt iv ità a gr i co l e q ue lli i n c ui ve ng o no es erc ita t e
pre va le nt e me nte le a ttiv ità di c u i a ll’ a rt . 3 2 del TU IR ( co n r i fer i mento a d una
percentua le d i pr od otti pro ve nie nti dal fondo a cui s o no a ss er vi ti i fab bri cat i
ovver o le uni tà im mo bil iar i s upe ri ore al 50%) f i na l izza te a l la t ra s fo rma z io ni
in du str ia l e de i pro do tt i a gr ic ol i ed a l la c om m ercia li zza z io ne deg li st ess i, le q ua li
co str u zi on i si de von o fa r ri en tra re ne lla ca t ego ria “ D/7 ” ov vero n ella ca teg or i a
“D /8 ”, la ddo ve sia pr e va le nte , ri spe tti va me nte , la fu nz io ne d i tra s fo rma z io ne
in du str ia l e de i pr od otti a g ri co li o la c omm ercia li zza z io ne dei s u dde tti pro do tti
(§ 3. 3. 1. de lla Cir cola re de ll’Age nz ia del ter r ito ri o n. 4 d el 16 mag gio 2006) .
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IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE
Gr u pp o E
E/1 S ta zi o ni pe r se r vi zi di tra sp or to, t err estr i e ma r itt im i e d a erei, imp ia n ti d i
risa li ta in g e n e re (staz io ni fe rro via rie , p ort i, aer op ort i, staz io ni p er
metro po lit ane, funi vie , scio vie , ecc. ) . S i r i ma n da , com u nq u e, a qua nt o de tta t o
da ll a Dire zi on e de ll ’Ag e nz ia d el terr it or io c o n C ir co la re 1 6 ma gg io 2 0 0 6, n . 4,
spe ci f ica ta me nt e a l § 2. 3 , e a ll’ a r t. 2 , c om ma 40 , del d ecre to -le gge 3 o tt obre
2 00 6 , n. 2 6 2 , e a l co rre la t i vo Pro v ved ime nt o de l 2 g en na io 2 0 0 7 del l’A ge nzia
del te rr it or io, a lla Cir co la re 1 3 a pr ile 2 0 0 7 de ll’A ge nzi a d el t err i tor io, no n c hé
a lle Le tte re cir co la r i n. 4 0 78 9 d el 2 3 ma g gio 2 0 07 e n. 5 4 37 6 de ll’ 1 1 l ug li o
2 00 7 dir e tt e a n ch e a ll a Re t e Ferro v ia r ia I ta l i a na .
N on so n o ce ns ibi li in ca te go ria “E / 1 ” i p or ti tur ist i ci e gli a ero po r ti pe r vo li no n
di li ne a , no n c hé g li i mpia nt i di ri sa l ita ( funi vi e, s cio vie , se ggio vi e, e cc). ,
qua nd o ha n no e sc lu s i va me nte o pre va le nte men te d est i na zi o ne c ommer c ia le i n
qua nt o n o n a s sim ila bi le a s er vi zi o di tra s p ort o, ma a l s od di s fa c i men to d i f i n i
ri cre a ti v i, sp or ti vi o t u rist i co -e sc u rsi o ni sti ci .
E/2
Po nti c om u na li e pro vi n cia li s ogg ett i a pe da gg io, no n c hé pa s si vol a n ti in
pros e c u zi on e d i s tra de p u bbl i ch e (e se nti pe rma ne nte me nte dal l'im po sta
fab bri ca ti) .
E/3 Co str u zio n i e fa b bri ca t i pe r le s pe cia l i esi ge nze p ubb li c he , c o me c hi os c hi per la
ri ve nd ita di gi or na l i e ri vi ste n o n ch é c hi os c hi per la ven di ta di pro do tti
a rtig ia na l i o a l ime nta r i t ip ic i dei lu og h i a ve nti , t utti, ca ra tter is ti c he “si n go la ri ”
per ti pol og ia c os tr utt i va (st rutt ura pre car i a pe r l’uso d i mater iali le gge ri) ,
no n c hé pe r dim e n si o ni e d i ffus io ne ordi n a ria me nt e c on te n uta , c h io s ch i per
in for ma zi o ni a l pu b bli co, per im pia nt i di er oga zi on e d i ca rb ura n ti per
ri for nim e n to a uto ve ic o li, q ua nd o c irc o sc ri tti a lla s ola “a rea OI L” c oi n cid en te di
ma ss ima co n il s e tt or e a d ib ito a lla s ola ve nd ita di ca r bura nt i e l ub ri f i ca nti ,
c hi os c hi i n us o a lle fo rze de ll’ ordi ne , ch io s c hi per sa le di a s pe tto del le tra nvie ,
le sta z io ni a uto tra nvia rie , te tt oie ed a ttrez za ture a d u so p ub bl i co n elle s pia gge ,
pa di gli o ni de gl i E nt i co m una li d i A ss is te nz a de sti na t i a d u so d i re fe tto ri c o n
c uc i na p e r f i na lit à d i a ss iste n za p u bbl i ca , p ese pu bb li c he, i ga b in etti p ub bli c i;
gli im pia nt i di de p ura zio ne d el le a cq ue di ri f i ut o a g est io ne res ide nz ia le
pu bbl i ca o p ri va ta no n re dd it ua le ; le dis ca ri ch e p ub bl ic he , c on l ’ esc l us io ne di
que ll e i n c u i s o no pre s e nt i i mm obi li o im pia n ti d est in a ti a l ri ci cl a gg io.
R ien tra n o i n ta le ca t e gor ia , i n og n i ca s o, i ma n u fa tti e gli im mo b ili “si n go la ri ”
per l’ e stre ma pre c a ri e tà d el la str u tt ura , l’ a sse nz a , d i u na sta bi le pe rma ne nza
nel lu og o i n cu i s o no i n sta l la ti , no n c hé pe r la s ca r sa d i ffus io ne s u l terr it or io,
ta li da n o n p e rme tte r n e il ra g gr up pa me nt o in “ cla ss i”.
(Le ttera cir colare C 3/ 327 del 2 gi ugno 1997 de lla e x Direz io ne ce ntrale del
Catast o, de i Ser vizi g eot op oca rt ogra f i ci e d ella Co nser vazi o ne dei RR.I I., § 2. 3
del la C ir co lare 16 mag gio 2006, n. 4, art . 2, comma 40, de l D. L. 03/ 10/ 2006, n.
262, corre lati vo Pro vvedim ento de l 2 ge nna io 2007 e C ircolar e 13 a pr ile 2007,
n. 4, t utt i del l’A ge nzia del te rri to ri o) .
E/4 Re c in ti c hi us i p e r sp e c ia l i es ige nze pu bbl i ch e (pe r mer ca ti, p er p os teg gi o
best iame , e cc.) . R ie nt ra no i n qu est a ca teg o ria le u nità i mmo bi lia r i de sti na te a
f iera , spa zi e sp o sit i vi , mo stre , m erca ti e s i mil i, c os tit u ite s opra tt utto da a r ee
sc op e rte , sa lt ua r ia me nte a ttre zza te c o n s tru tt ure e sta nd a m ovi bi li p er l e
esi ge nze e s po si ti ve , e co n mo dest e c o str uz i on i de sti na te a s od di s fa re a l c u ne
esi ge nze p rima rie (b i glie tte ria , ser vi zi igi eni ci, a cco gl ie nza , e cc.) ;
tett oi e
in f i ss e s u s uo lo p ub b li co o di tra ns ito a di bite a mer ca t o p ub bli co e le a re e
a ttre z za te a s os ta p e r ca ra va n q ua nd o n on prese nt a n o c a ra tt eris ti c he c he
de te r mi na no le s pe cia l i e s ige nze pe r u n’ a tti vi tà c om mer cia l e.
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E/5 Fa b br ica ti c ost it u e nt i fo rti f ic a zi o ni e lor o di pe nd enze (e se nti perma ne nt eme nte
dall’ i mp ost a fab bri cat i ) . S on o ce n si bil i in q u esta ca t eg oria g li imm obi li a d ibi ti a
ca s e rme
o
fort i f i ca z io ni ,
p u r c hé
a bbia n o
ca ra tter e
mo n ume nta le.
Ne ll’ e ve n tu a l ità c he i n q ue s ti imm ob il i o co m ple ssi i mmo bi lia ri trov i no o sp ita lità
fu nzi o ni “ c ul tura li ” ( a d es emp io, m us ei , s cuo le , cir co li cul tura li e ri crea ti vi ,
ecc.) , “ co mme r cia li ” o “t e rz ia ri e” ( neg oz i, uff i ci, ecc .) , è ne ce ssa rio ver i f i ca re
preli mi na r me nte la po ssi bi lit à d i a rt i col a re gl i s tes si i n d isti n te un ità
imm obi lia ri , da ce n sir e ne ll e pe rti ne nt i ca t ego rie ord ina rie o sp ecia li , e d, in
ca s o ne ga ti vo, ope ra re s ul la ba se de l cr ite ri o di pre va le nza .
E/6 Fa r i, se ma fori , t orr i pe r re ndere d i u so p ub bli c o l’ or ol ogi o c om u na le (e se nti
perma ne nt eme nte da ll’ imp ost a fab bri cat i) .
E/7 Fa b bri ca t i d e st i n a ti a ll’ e ser ciz io p ub bli co de i cu lt i (e se nti p erma ne nte me nte
dall’ i mp ost a fab bri cat i ) .
E/8 Fa b bri ca t i e c os tr uz io ni ne i c im i ter i, e s cl u si i co lo mba r i, i se pol c ri e le t om be
di fa m ig lia (es enti per mane nt eme nte da ll’'i m po sta fa bbr icati) .
E/9 E d i f i ci e d a re e a de s ti na z io ne pa rt ic ola re n o n co mpre si ne lle ca teg or ie
prec e de nt i d e l gr up po « E » , qu a li , a d ese mp io : le di sca ri c he per l o sma ltim en to
di ri f iu ti s ol idi ur ba n i, q ua nd o la lor o ge sti on e n on co n f i g ura fo nte red di tua l e
(Le ttera cir co lare n. C 3/ 1898 d el 28 di cem br e 1994 d el la Direz io ne Ce ntra le de l
Catast o, dei Ser vizi Ge ot op oca rt ogra f i ci e de lla Co ns er va zi one dei RR II .) ; i
ma ga z zi ni pe r co n sor z i a gra ri , g li a c q ued ott i c iv i ci ( to rri pi ezo metr iche , va s che
per la r ise r va id ri ca, l oca li pe r i dep urat or i e reg olaz io ne de ll'a cq ua pota bi le) , i
ma tta t oi p ub bli c i, i ca mpi sp ort i vi pu bb li ci , i ca mp i di tir o a seg n o, le p is ci ne ,
ec c., i ma n u fa tti r e a li zza ti l u ng o i meta n od ott i, le a ttre zza t ure u til izza te p e r
sta b il ime nti ba l ne a r i a d us o p ubb li c o e g ra tu ito rea liz za te da g li E nt i lo ca li
(L e ttera circolar e n. C 3/ 10980 del 21 feb bra io 2001 de ll a e x Dire z io ne Ce ntrale
del Cata sto, dei Se viz i Geot op o cart ogra f ici e de lla Co nser vazi o ne d ei RR .II .) .
Ne lle u n ità imm ob il ia ri ce n sit e nel le ca te go ri e ca ta sta li E / 1, E /2 , E /3 , E / 4, E / 5 , E / 6
ed E / 9 n o n po ss o no e sse re co mpre si im mo b ili o p or zi on i di imm ob ili de sti na ti a us o
co mmer cia le , in d ust ri a le , a u ff i ci o pri va t o ov ver o a u si di ver si , qua lora g li s tes si
prese nt in o a u to n omia fu nzi o na le e r edd it ua l e. Per le ste ss e ca te g ori e de l gr up po E ,
co n l’ e sc l usi o ne , q u in di, de ll e ca te go rie E / 7 e d E /8 , è be ne co n su lta re i pa ra gra f i
2. 3 , 3 . 1. 3 , le tte re a) e b) , de lla Cir c ola re n . 4 d el 16 ma gg io 2 0 0 6 , e l’ i nt era
Cir col a re n. 4 d e l 1 3 a pri le 2 0 07, de ll’A ge nzi a del Terr it ori o.
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COSTI DI COSTRUZIONE – NOTE METODOLOGICHE
I costi di costruzioni elencati fanno riferimento al biennio censuario 1988 -1989 e
sono stati desunti da specifiche indagini condotte nei comuni della provincia di
Livorno, supportati da consolidate pubblicazioni di settore; nello specifico appare
opportuno segnalare le seguenti pubblicazioni:


DEI – Tipografia del Genio Civile – Prezzi, Tipologie Edilizie 2010
Maggioli Editore – Costi parametri indice per tipologie edilizie 2007
La determinazione dei costi all’epoca censuaria può essere eseguita con i coefficienti
ISTAT dei costi di costruzione.
Con riferimento alla specifica localizzazione nell’ambito del territorio provinciale sono
state individuate due macro aree costituite dai seguenti comuni:
Macro area 1:
 E625 – Livorno;
 C869 - Collesalvetti;
 H570 – Rosignano Marittimo;
 A852 – Bibbona;
 C415 – Cecina;
 C044 – Castagneto Carducci;
 B509 – Campiglia Marittima;
 G687 – Piombino;
 I390 – San Vincenzo;
 I454 – Sassetta;
 L019 – Suvereto.
Macro area 2:
 B553 – Campo nell’Elba;
 B669 – Capoliveri;
 B685 – Capraia Isola;
 E680 – Portoazzurro;
 E930 – Marciana;
 E931 – Marciana Marina;
 G912 – Portoferraio;
 H297 – Rio nell’Elba;
 H305 – Rio Marina.
I costi di costruzione, riportati nelle successive tabelle, sono riferiti alla macroarea 1;
per i comuni facenti parte della macroarea 2 (isola Elba e Capraia) occorre applicare
un incremento medio del 20%.
I costi unitari sono relativi al solo costo tecnico di costruzione e non sono
comprensivi degli oneri indiretti (spese tecniche, oneri concessori e di urbanizzazione,
oneri finanziari, profitto normale del promotore).
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
COSTRUZIONI INDUSTRIALI
Capannoni industriali - strutture prefabbricate
Capannoni ad un piano - struttura mista ad una o più campate di c.a. (pilastri e travi di
copertura in c.a.p.);
pareti di tamponatura in elementi prefabbricati in c.a. o muratura ordinaria;
copertura a piastre prefabbricate;
Altezza alla linea di gronda fino a 5 metri.
Tipologia
per luci fino a mt. 10
per luci fino a mt. 15
per luci fino a mt. 20
per luci fino a mt. 30
unità
€/mq
€/mq
€/mq
€/mq
Costo unitario
130,00
165,00
215,00
250,00
Per altezze superiori a 5 metri si applica un incremento del 5 % a metro fino ad un massimo
del 10 %.
Per altezze superiori a mt. 10 l'incremento può salire sino al 25 - 3 0%.
Capannoni industriali - strutture gettate in opera
Capannoni ad un piano - struttura mista ad una o più campate gettato in opera, acciaio o mista;
pareti di tamponatura in elementi prefabbricati in c.a. o muratura ordinaria;
copertura a piastre prefabbricate;
Altezza alla linea di gronda fino a 5 metri, luci delle campate variabili in funzione della struttura
portante.
Tipologia
strutture leggere
strutture medio - pesanti
unità
€/mq
€/mq
Costo unitario
155,00
210,00
Costruzioni di tipo industriali
Costruzioni comuni - ad uno o più piani a destinazione industriale e commerciale; struttura in
c.a. con copertura gettata in opera, acciaio o mista;
altezza non superiore a 3 - 4 mt; pareti divisorie e perimetrali in muratura ordinaria o elementi
prefabbricati; pavimentazione in conglomerato cementizio o bituminoso.
Tipologia
ad un piano
a più piani
unità
€/mq
€/mq
Costo unitario
210,00
175,00
Costruzioni ad uso depositi
Costruzioni in strutture metalliche e tamponature in legno ad uso deposito (h= 3 - 4 mt);
Tipologia
unità
Costo unitario
ad un piano
€/mc
da 45,00 a 55,00
ad un piano
€/mq
da 155,00 a 210,00
Serbatoi metallici
Costruzioni in strutture metalliche
Tipologia
serbatoi metallici
unità
€/mc
Costo unitario
da 10,00 a 30,00
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III EDIZIONE – MARZO 2015
COSTRUZIONI CIVILI E COMMERCIALI
Costruzioni a destinazione terziaria
Costruzioni per uffici aventi strutture in c.a.o, cap o in acciaio mista, comunque rifinite, dotate di
servizi ed impianti centralizzati (uffici strutturati)
Tipologia
unità
Costo unitario
piani fuori terra
€/mq
600,00
piani seminterrati o interrati destinati a locali tecnici e
€/mq
400,00
servizi
Costruzioni a destinazione varia
Discoteche, cinema, teatri, locali multisala, altri locali per spettacoli ed intrattenimenti,
costruzioni ad uno o più piani caratterizzate da ampie superfici coperte e da grado di rifinitura
accurati
Tipologia
piani fuori terra
piani seminterrati o interrati destinati a locali tecnici e
servizi
unità
€/mq
Costo unitario
450,00
€/mq
250,00
Costruzioni a destinazione varia
Palestre, centri di benessere, fitness - ricavati da locali esistenti ristrutturati e/o adeguati
Tipologia
unità
Costo unitario
piani fuori terra
€/mq
300,00
piani seminterrati o interrati destinati a locali tecnici e
€/mq
150,00
servizi
Palestre, centri di benessere, fitness - di nuova costruzione e concezione
Tipologia
unità
Costo unitario
piani fuori terra
€/mq
750,00
piani seminterrati o interrati destinati a locali tecnici e
€/mq
350,00
servizi
Costruzioni destinati alla grande distribuzione
supermercati, ipermercati, grandi magazzini
Tipologia
piani fuori terra
piani seminterrati o interrati destinati a locali tecnici e
parcheggi coperti
magazzini e depositi
unità
€/mq
Costo unitario
500,00
€/mq
150,00
€/mq
350,00
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III EDIZIONE – MARZO 2015
OPERE ESTERNE
Pavimentazioni di aree scoperte di pertinenza industriali e altre destinazioni, compreso
sottofondo.
Tipologia
unità
Costo unitario
Costo di costruzione medio pavimentazione in
€/mq
35,00
conglomerato bituminoso
Costo di costruzione medio pavimentazione in
€/mq
37,50
conglomerato cementizio
Costo di costruzione medio pavimentazione in
€/mq
50,00
piastrelle di gres
Costo di costruzione medio pavimentazione in
€/mq
20,00
pietrisco
Sistemazione con fondo naturale ed inghiatura,
€/mq
5,00
compreso cassonetto e rullatura
Sistemazione a verde, formazione prato,
da 5,00
€/mq
piantumazione e irrigazione a pioggia
a 8,00
Recinzioni
Tipologia
Costo recinzione su sottostante muretto in cemento o
muratura (H=2,50 mt) - in ferro verniciato
Costo recinzione su sottostante muretto in cemento o
muratura (H=2,50 mt) - in rete metallica
Costo recinzione su sottostante muretto in cemento o
muratura (H=2,50 mt) - in muratura ordinaria
Costo recinzione su sottostante muretto in cemento o
muratura (H=2,50 mt) - in blocchetti prefabbricati
unità
Costo unitario
€/ml
112,50
€/ml
65,00
€/ml
200,00
€/ml
150,00
PISCINE
Piscine
Piscina interrata a cielo aperto completa di impianti ed attrezzature d'uso e di rifiniture
estetiche funzionali adeguate alla sua destinazione.
Tipologia
unità
Costo unitario
dimensioni 12,00 x 7,00 - volume di 150 mc
a corpo
€
26.000,00
dimensioni 25,00 x 12,60 - volume di 750 mc
a corpo
€
65.000,00
dimensioni 50,00 x 21,00 - volume di 3000 mc
a corpo
€
134.400,00
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TETTOIE
Tettoie
Tipologia
unità
Costo
unitario
tettoia di tipo semplice: struttura portante di tipo leggero
per luci modeste; copertura in eternit o ondulati comuni;
pavimentazione naturale
€/mq
60,00
tettoia di tipo medio: struttura portante ad una o più
campate di altezza non inferiore a mt 4,00 - 5,00; copertura
orizzontale; eventuale presenza di muri divisori o
perimetrali; pavimentazione in battuto di cemento o
conglomerato bituminoso
€/mq
80,00
tettoia a destinazione particolare: (ad esempio mercati
pubblici, stazioni per servizi di trasporti, ecc.) struttura di tipo
pesante per campate di grande luce; elementi di rifiniture
accurati; presenza di servizi e/o impianti.
€/mq
180,00
chioschi (di piccole dimensioni)
€/mq
335,00
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COSTRUZIONI AGRICOLE
Stalle
Stalle aperte per la stabulazione libera
Tipologia
corsia di alimentazione interna, compresi recinto
esterno, eventuale fienile, vasca deposito liquami
corsia di alimentazione interna, compresi recinto
esterno, eventuale fienile, e pensilina di alimentazione
interna
Concimaie a platea
Vasche in calcestruzzo per raccolta liquami o
letame
Tettoie chiuse su due o tre lati
Porticati agricoli
Fienili
Sale di mungitura
Capannoni per porcilaie, ovili, canili
Capannoni per pollai (prefabbricati leggeri)
Serre per piante, fiori e ortaggi
Tipologia
strutture in metallo, coperture in vetro/cristallo
strutture in metallo, coperture in vetroresina,
policarbonato, plexiglass e simili
unità
Costo unitario
€/cad.
120,00
€/cad.
150,00
€/mq
20,00
€/mq
60,00
€/mq
€/mq
€/mq
€/mq
€/mq
€/mq
100,00
80,00
80,00
200,00
100,00
100,00
unità
€/mq
Costo unitario
130,00
€/mq
100,00
Silos per cereali eo materiali sfusi (calce, cemento e simili)
Costruzioni in strutture metalliche, poggianti su platee sopraelevate sul piano di campagna e
complete di coclee per il carico e lo scarico dei prodotti.
Tipologia
unità
Costo unitario
per capacità fino a 150 mc
€/mc
80,00
per capacità fino a 300 mc
€/mc
60,00
per capacità fino a 500 mc
€/mc
50,00
per capacità oltre a 500 mc
€/mc
30,00
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IMPIANTI FISSI
Carriponte monotrave
Carroponte monotrave con carrello paranco
Tipologia
unità
Costo unitario
portata di 2 tonnellate e scartamento luce di mt. 11
a corpo
€
5.700,00
portata di 6 tonnellate e scartamento luce di mt. 11
a corpo
€
8.300,00
portata di 6 tonnellate e scartamento luce di mt. 16
a corpo
€
10.000,00
Carriponte bitrave
Carroponte bitrave con carrello argano
Tipologia
unità
Costo unitario
portata di 6 tonnellate e scartamento luce di mt. 11
a corpo
€
11.400,00
portata di 6 tonnellate e scartamento luce di mt. 16
a corpo
€
13.500,00
Carriponte bitrave
Carroponte bitrave con carrello a doppio argano
Tipologia
unità
Costo unitario
portata di 6 tonnellate e scartamento luce di mt. 11
a corpo
€
17.500,00
portata di 6 tonnellate e scartamento luce di mt. 16
a corpo
€
19.200,00
portata di 10 tonnellate e scartamento luce di mt. 11
a corpo
€
22.800,00
portata di 10 tonnellate e scartamento luce di mt. 16
a corpo
€
24.800,00
Pese a ponte
Ponte a bilico (pesa) con apparecchio pesatore semplice, con:
Tipologia
unità
Costo unitario
pianale da mt 9 x 3,20 e portata da 40 - 50 tonn.
a corpo
€
8.800,00
pianale da mt 9 x 3,20 e portata da 50 - 60 tonn.
a corpo
€
9.900,00
pianale da mt 13 x 3,20 e portata da 50 - 60 tonn.
a corpo
€
10.400,00
pianale da mt 13 x 3,20 e portata da 60 - 80 tonn.
a corpo
€
11.400,00
Pese a ponte
Ponte a bilico (pesa) con apparecchio pesatore elettronico, con:
Tipologia
unità
pianale da mt 9 x 3,20 e portata da 40 - 50 tonn.
a corpo
Costo unitario
€
11.900,00
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pianale da mt 13 x 3,20 e portata da 50 - 60 tonn.
a corpo
€
13.500,00
pianale da mt 13 x 3,20 e portata da 60 - 80 tonn.
a corpo
€
14.500,00
Montacarichi
Montacarichi tradizionale a funi con cabina metallica porta di piano a battente
Tipologia
unità
Costo unitario
per portata di kg 500
a corpo
€
8.300,00
per portata di kg 1000
a corpo
€
11.400,00
per portata di kg 1500
a corpo
€
13.000,00
per portata di kg 2000
a corpo
€
15.500,00
per portata di kg 3000
a corpo
€
18.600,00
Ascensore
Ascensore oleodinamico automatico con cabina in lamiera rivestita in formica, porte in lamiera
tamburata
Tipologia
unità
Costo unitario
per portata di kg 325
a corpo
€
9.300,00
per portata di kg 480
a corpo
€
10.400,00
per portata di kg 600
a corpo
€
11.400,00
per portata di kg 900
a corpo
€
15.000,00
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IMPIANTI FOTOVOLTAICI
Tipologia
unità
Costo unitario
minimo
(€ /KWp)
Costo unitario
massimo
(€ /KWp)
Impianto fotovoltaico di piccola potenza
- da 0 a 100 KWp
a corpo
€
1.000,00
€
1.500,00
Impianto fotovoltaico di potenza medio
- da 101 a 1000 KWp
a corpo
€
1.000,00
€
1.200,00
Impianto fotovoltaico di potenza medio - grande
- da 1001 a 10000 KWp
a corpo
€
900,00
€
1.100,00
Impianto fotovoltaico di potenza grande
- superiore a 10001 KWp
a corpo
€
700,00
€
1.100,00
La durata della vita utile è da assumersi pari a 25 anni ed il valore residuo pari al 5%.
In caso di impianti realizzati in periodo successivo all’epoca censuaria di riferimento
(1988-89) il coefficiente di deprezzamento è, pertanto, pari al 18 %2.
2
Cfr. Tabella 2, Allegato Tecnico III, Circolare 6/2012.
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PROCEDIMENTO “DIRETTO” DI VALUTAZIONE DELL'AREA (C1)
La determinazione del valore del lotto (C1) deve essere stimato in ipotesi di lotto
inedificato sulla base di una specifica e dettagliata indagine di mercato riferita al
biennio censuario.
La consistenza del lotto è costituita dalla somma delle aree coperte e delle aree
scoperte, accessorie e pertinenziali.
Si riportano di seguito i valori unitari medi riscontrati per il territorio provinciale e
riferiti all'epoca censuaria; detti valori unitari definiscono un intervallo di valori di
maggiore frequenza e possono essere variati di una percentuale pari al +/- 20 % in
funzione della caratteristiche estrinseche del lotto.
La tabella dei valori unitari della destinazione “produttiva”, fa riferimento alla
segmentazione territoriale dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) rinvenibile
a mezzo del servizio di consultazione cartografica delle quotazioni immobiliari GeoPoi;
la tabella dei valori unitari dei terreni agricoli fa riferimento alla suddivisione
territoriale (regioni agrarie) indicate nelle pubblicazioni dei valori agricoli medi (VAM)
della commissione provinciale per gli espropri.
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VALORI UNITARI DELLE AREE A DESTINAZIONE PRODUTTIVA
Valori unitari variabili
del + / - 20 %
Epoca censuaria
1988-89
Comune Comune
Zona
OMI:
Tipologia:
A852
B509
C044
C415
C415
C415
C415
C415
C415
C415
C869
C869
C869
E625
E625
E625
E625
E625
G687
G687
G912
H570
H570
I390
I390
D3
D2
D1
B3
C1
C4
D3
D5
D7
D8
C1
D2
D3
C8
D1
D7
D8
D9
E2
E3
D3
C2
D4
D2
D4
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Bibbona
Campiglia Marittima
Castagneto Carducci
Cecina
Cecina
Cecina
Cecina
Cecina
Cecina
Cecina
Collesalvetti
Collesalvetti
Collesalvetti
Livorno
Livorno
Livorno
Livorno
Livorno
Piombino
Piombino
Portoferraio
Rosignano Marittimo
Rosignano Marittimo
San Vincenzo
San Vincenzo
VU area
VU area
VU area
min (€/mq)
max (€/mq)
medio (€/mq)
12,00
16,00
9,00
9,00
13,00
13,00
14,00
18,00
13,00
8,00
9,00
8,00
12,00
15,00
10,00
16,00
12,00
12,00
14,00
10,00
20,00
17,00
8,00
14,00
14,00
23,00
32,00
23,00
19,00
28,00
30,00
31,00
33,00
30,00
31,00
18,00
27,00
27,00
25,00
29,00
29,00
24,00
32,00
25,00
29,00
49,00
32,00
16,00
33,00
35,00
17,50
24,00
16,00
14,00
20,50
21,50
22,50
25,50
21,50
19,50
13,50
17,50
19,50
20,00
19,50
22,50
18,00
22,00
19,50
19,50
34,50
24,50
12,00
23,50
24,50
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VALORI UNITARI DELLE AREE A DESTINAZIONE AGRICOLA
VALORI IN EURO PER ETTARO - EPOCA CENSUARIA 1988-89
1,5 Regione Agraria n. 3
COLLESALVETTI
LIVORNO
ROSIGNANO
MARITTIMO
COLTURA
Regione Agraria n. 2
BIBBONA
CAMPIGLIA
MARITTIMA
CASTAGNETO
CARDUCCI
CECINA
PIOMBINO
SAN VINCENZO
SASSETTA
SUVERETO
Regione Agraria n. 3
CAMPO NELL'ELBA
CAPOLIVERI
CAPRAIA ISOLA
PORTOAZZURRO
MARCIANA
MARCIANA MARINA
PORTOFERAIO
RIO NELL'ELBA
RIO MARINA
BOSCO ALTO FUSTO
€
8.200,00
€
8.200,00
€
8.200,00
BOSCO CEDUO
€
5.600,00
€
5.600,00
€
5.600,00
BOSCO MISTO
€
-
€
5.100,00
€
-
CANNETO
€
5.200,00
€
4.600,00
€
4.600,00
CASTAGNETO
€
-
€
6.100,00
€
6.100,00
COLTURA DI PIANTE ORNAMENTALI
€
58.200,00
€
54.100,00
€
52.100,00
FRUTTETO
€
27.600,00
€
27.600,00
€
21.500,00
INCOLTO PRODUTTIVO
€
3.600,00
€
3.600,00
€
3.600,00
IND.LI E/O ORTIVE DI PIENO CAMPO
€
27.100,00
€
28.600,00
€
23.000,00
ORTO IRRIGUO
€
40.900,00
€
36.800,00
€
35.800,00
ORTO IRRIGUO IN SERRA
€
46.000,00
€
40.900,00
€
38.800,00
PARCO GIARDINO
€
38.800,00
€
35.200,00
€
34.700,00
PASCOLO
€
4.600,00
€
4.600,00
€
4.600,00
PASCOLO CESPUGLIATO
€
4.100,00
€
4.100,00
€
4.100,00
PRATO
€
7.200,00
€
6.100,00
€
SEMINATIVO
€
15.500,00
€
16.500,00
€
14.400,00
SEMINATIVO ARBORATO
€
15.800,00
€
16.900,00
€
14.800,00
SEMINATIVO ARBORATO IRRIGUO
€
20.400,00
€
22.500,00
€
19.400,00
SEMINATIVO IRRIGUO
€
19.900,00
€
22.000,00
€
19.100,00
ULIVETO
€
23.100,00
€
25.900,00
€
19.700,00
VIGNETO DOC FINO A 15 ANNI
€
39.400,00
€
53.700,00
€
41.800,00
VIGNETO DOC OLTRE 15 ANNI
€
33.400,00
€
47.800,00
€
35.800,00
VIGNETO FINO A 15 ANNI
€
29.900,00
€
29.900,00
€
29.900,00
VIGNETO OLTRE 15 ANNI
€
23.900,00
€
23.900,00
€
23.900,00
VIVAIO
€
53.100,00 €
Note: i valori unitari (€/ha) possono essere variati di un +/- 20 %
54.400,00
€
47.000,00
-
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DI UN COMPLESSO PRODUTTIVO
POSTO IN LIVORNO, LOC. PICCHIANTI – CATEGORIA D7
Il complesso in esame, costituito da un corpo di capannone, dalla palazzina uffici e da alcuni
impianti fissi, è ubicato in loc. Picchianti.
Il complesso è stato realizzato nel 1991.
Calcolo del costo a nuovo C2 (costo di realizzazione a nuovo delle strutture) e C3 (costo
realizzazione impianti fissi):
C2
C3
COSTI DI REALIZZAZIONE DELLE STRUTTURE
E DEGLI IMPIANTI FISSI
(A NUOVO)
1 Superficie coperta fuori terra - Lavorazione
2 Superficie coperta fuori terra - Uffici
Superficie coperta fuori terra - Bagni docce e
3
spogfliatoi
4 Superficie coperta fuori terra - locale quadri eletrici
Superficie coperta fuori terra - locale pompe vigili del
5
fuoco
6 Superficie coperta fuori terra - cabina elettrica
7 Superficie scoperta - piazzale di manovra
8 Superficie scoperta area a verde
9 Superficie coperta fuori terra - pensilina
1
2
Prezzo
unitario
Pesa a pavimento
Pressa
unità di
misura
Costo
a nuovo
quantità
250,00
300,00
mq
mq
2844
30
€ 711.000,00
€ 9.000,00
150,00
mq
40
€ 6.000,00
150,00
mq
8
€ 1.200,00
150,00
mq
18
€ 2.700,00
5165,00 a corpo
20,00
mq
4,00
mq
100,00
mq
1
3468
390
54
C2
€ 5.165,00
€ 69.360,00
€ 1.560,00
€ 5.400,00
€ 811.385,00
10000,00 a corpo
100000,00 a corpo
1
1
C3
€ 10.000,00
€ 100.000,00
€ 110.000,00
Calcolo del valore del lotto – stima diretta - (C1):
Comune: E625;
Zona OMI: D7;
destinazione: produttiva
Valori unitari variabili del + / - 20 %
Comune
(codice)
E625
E625
E625
E625
Epoca censuaria 1988-89
Comune
Zona
OMI:
Tipologia:
Livorno
C8
D1
D7
D8
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
VU area
VU area
VU area
min (€/mq)
max (€/mq)
medio (€/mq)
15,00
10,00
16,00
12,00
25,00
29,00
29,00
24,00
20,00
19,50
22,50
18,00
Tabella riportata a pag. 23 del presente prezzario
considerato la particolare ubicazione dell’immobile si adotta il valore centrale (VU
VALORE DELL’AREA C1
C1
valore area
Valore
unitario
22,50
unità di
misura
mq
quantità
6980
valore area C1
medio):
Costo
€
157.050,00
157.050,00
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
Calcolo degli oneri concessori e di urbanizzazione(C5)3 e spese tecniche (C4)4:
Tasso o
aliquota
%
5,00%
ONERI CONCESSORI E DI URBANIZZAZIONE
SPESE TECNICHE
C5
Oneri concessori e di urbanizzazione
C4
Onorari professionali Op = op% x (Csc+Cse)
Costo
€
quantità
921.385,00
5,00%
46.069,25
46.069,25
921.385,00
C5 + C4
92.138,50
Calcolo degli oneri finanziari (C6):
Si ipotizza che l'ordinario periodo coperto dall'iter dell'investimento sia pari a 1,5 anni,
durante i quali, per le somme C1, C2, C3, C4 e C5, maturano gli interessi passivi ad un saggio
annuo che può essere stabilito nella misura del 13 % (pari al tasso ufficiale di sconto
nell'epoca censuaria 1988-89).
L'interesse composto viene calcolato con la formula:
I 
 C  q
n
i 1
dove q = 1 + r ;
r= 13 %

1
n= 18 mesi
Costi
€
ONERI FINANZIARI
Oneri finanziari (C1+C5)
Oneri finanziari Fabbricato
(C2+C3+C4)
n
i
Of C1+C5 = (C1 +C5) [(1+ r)n -1]
Of C2+C3+C4 = (C2+C3+C4) [(1+ r)n 1]
Tasso r
%
Tempi
(mesi)
Oneri
finanziari
€
203.119 13,00%
18
40.869,00
156.069 13,00%
9
14.982,00
ONERI FINANZIARI C6
55.851,00
Calcolo del profitto (P):
Il profitto normale (P) è dato dalla remunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto
nell'operazione e comprensiva degli interessi sull'eventuale capitale proprio investito.
Il profitto deve essere in grado di coprire il costo opportunità dell'investimento in un'altra
qualunque operazione di mercato. Viene assunto pari alla media del rendistato5 lordo del
biennio economico 1988 -1983 ovvero pari al 12,44 % della somma di tutti i costi calcolati
nei punti precedenti (Ci).
UTILE DEL PROMOTORE
Sul costo Area e relativi oneri urbanistici
Sul costo Fabbricato e relativi oneri finanziari
3
4
5
Costi
€
203.119
967.454
Oneri
finanziari
€
40.869
14.982
aliquota p
%
Utile
€
12,44%
12,44%
30.352,00
122.215,00
utile del promotore [P
152.567,00
Pari al 5 % di C2 – Allegato Tecnico II, Circolare 6/2012
Pari al 10 % di C2 – Allegato Tecnico II, Circolare 6/2012
Allegato Tecnico II – Circolare 6/2012
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Valore di riproduzione a nuovo – VM:
Il valore di produzione risulta pari alla somma di tutti i costi in precedenza determinati. In
sintesi:
Valore a
nuovo
descrizione opere edilizie
VALORE DEL LOTTO [C1]
1
2
COSTO DI
REALIZZAZIONE
A NUOVO STRUTTURE
[C2]
3
4
5
6
7
8
9
COSTO DI
1
REALIZZAZIONE
2
A NUOVO IMPIANTI [C3]
SPESE TECNICHE [C4]
ONERI CONCESSORI E DI
URBANIZZAZIONE [C5]
ONERI FINANZIARI [C6]
UTILE DEL PROMOTORE [P]
Superficie coperta fuori terra - Lavorazione
Superficie coperta fuori terra - Uffici
Superficie coperta fuori terra - Bagni docce e spogfliatoi
Superficie coperta fuori terra - locale quadri eletrici
Superficie coperta fuori terra - locale pompe vigili de fuoco
Superficie coperta fuori terra - cabina elettrica
Superficie scoperta - piazzale di manovra
Superficie scoperta area a verde
Superficie coperta fuori terra - pensilina
Pesa a pavimento
157.050,00
711.000,00
9.000,00
6.000,00
1.200,00
2.700,00
5.165,00
69.360,00
1.560,00
5.400,00
10.000,00
Pressa
100.000,00
46.069,25
46.069,25
VALORE DI RIPRODUZIONE A NUOVO
55.851,00
152.567,00
1.378.991,50
Deprezzamento ()
Il deprezzamento rappresenta il deterioramento fisico ovvero la perdita di valore del bene
immobiliare a causa del deperimento dei suoi componenti edilizi dovuta all’uso ed al
trascorrere del tempo.
La valutazione dello "stato attuale" dell'unità immobiliare consiste nell'individuazione delle
condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale, valutate con riferimento
all'epoca censuaria stabilita per legge e tenendo conto del principio catastale dell'ordinarietà.
Il momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio
economico 1988 - 1989, è il tempo nel quale occorre "fotografare" lo stato delle cose;
conseguentemente tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato
come nuovo.
Per la corretta individuazione del coefficiente di riduzione (deprezzamento), si deve tenere
conto della circostanza che esso non può tendere ad annullare del tutto le capacità
produttive, e quindi di reddito, dell'unità immobiliare, in quanto esse vengono costantemente
garantite dagli interventi manutentivi e dal reinvestimento degli accantonamenti per
reintegrazione da parte dell'imprenditore ordinario.
Il criterio di calcolo utilizzato per la determinazione del coefficiente riduttivo (D) delle opere
strutturali e impiantistiche è funzione di:

della vita effettiva (VTE) ossia del periodo trascorso tra l'effettiva realizzazione o
ristrutturazione del bene e l'epoca censuaria (successiva) di riferimento (1988-89);
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
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

della vita utile (VTu), ossia dell'arco temporale oltre il quale, per effetto della vetustà
e dell'obsolescenza, il bene non è più in grado di assolvere la funzione per la quale
era stato realizzato;
del valore residuo (VR), inteso come possibile valore di realizzo del bene al termine
della vita utile;
Il modello lineare di deprezzamento utilizzato è riportato nell'allegato tecnico III della
circolare n. 6 del 30.11.2012.
Nel caso in esame si applica il deprezzamento alle sole componenti impiantistiche C36.
epoca di
costruzione
e/o
di rist.ne
Valore a
nuovo
COSTO DI REALIZZAZIONE
A NUOVO IMPIANTI
[C3]
VTE
VTU
VTE/
VTU
VR D (%)
Valore
deprezzato
1
10.000,00
1991
25
0
80% €
8.000,00
2
100.000,00
1991
25
0
80% €
80.000,00
Valore di riproduzione deprezzato – VM
Valore a
nuovo
VALORE DEL LOTTO [C1]
epoca di
costruzione
e/o
di rist.ne
VTE VTU
9
157.050,00
711.000,00
9.000,00
6.000,00
1.200,00
2.700,00
5.165,00
69.360,00
1.560,00
5.400,00
1991
1991
1991
1991
1991
1991
1991
1991
1991
1
10.000,00
1991
25
2
100.000,00
1991
25
SPESE TECNICHE [C4]
ONERI CONCESSORI E DI
URBANIZZAZIONE [C5]
ONERI FINANZIARI [C6]
UTILE DEL PROMOTORE [P]
1
2
COSTO DI
REALIZZAZIONE
A NUOVO STRUTTURE
[C2]
3
4
5
6
7
8
COSTO DI
REALIZZAZIONE
A NUOVO IMPIANTI [C3]
VTE/
VR D (%)
VTU
Valore
deprezzato
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
157.050,00
711.000,00
9.000,00
6.000,00
1.200,00
2.700,00
5.165,00
69.360,00
1.560,00
5.400,00
0
80% €
8.000,00
0
80% €
80.000,00
46.069,25
€
46.069,25
46.069,25
€
46.069,25
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
55.851,00
152.567,00
VALORE DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
6
€
55.851,00
€ 152.567,00
€ 1.356.991,50
Allegato Tecnico III – Circolare n. 6/2012
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Determinazione della rendita catastale:
La rendita catastale si determina con la formula RC = V x r:
Valore di riproduzione
saggio di fruttuosità
rendita catastale
rendita catastale in cifra tonda
€ 1.356.991,50
2,00%
€
27.139,83
€
27.100,00
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DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DI UN IMPIANTO FOTOVOLTAICO
POSTO IN CAMPIGLIA MARITTIMA – CATEGORIA D1
Il complesso in esame, costituito da un impianto fotovoltaico di potenza pari a 2937 Kwp,
ubicato in area extraurbana (zona agricola). L’impianto è stato realizzato nel 2012.
Calcolo del costo a nuovo C2 (costo di realizzazione a nuovo delle strutture) e C3 (costo
realizzazione impianti fissi):
COSTI DI REALIZZAZIONE DELLE STRUTTURE
E DEGLI IMPIANTI FISSI
(A NUOVO)
C2
C3
1
1
Prezzo
unitario
Superficie coperta fuori terra - cabine elettriche
unità di
misura
quantità
5165,00 a corpo
Impianto fotovoltaico
1000,00
kw
Costo
a nuovo
5
€ 25.825,00
C2
€ 25.825,00
2937
€ 2.937.000,00
C3
€ 2.937.000,00
Calcolo del valore del lotto – stima diretta - (C1):
Comune: B553;
Zona: Regione Agraria n. 2; destinazione: agricola
Coltura: terreno seminativo
VALORI IN EURO PER ETTARO - EPOCA CENSUARIA 1988-89
Regione Agraria n. 3
COLLESALVETTI
LIVORNO
ROSIGNANO
MARITTIMO
Regione Agraria n. 2
BIBBONA
CAMPIGLIA MARITTIMA
CASTAGNETO
CARDUCCI
CECINA
PIOMBINO
SAN VINCENZO
SASSETTA
SUVERETO
Regione Agraria n. 3
CAMPO NELL'ELBA
CAPOLIVERI
CAPRAIA ISOLA
PORTOAZZURRO
MARCIANA
MARCIANA MARINA
PORTOFERAIO
RIO NELL'ELBA
RIO MARINA
SEMINATIVO
€
15.500,00
€
16.500,00
€
14.400,00
SEMINATIVO ARBORATO
€
15.800,00
€
16.900,00
€
14.800,00
SEMINATIVO ARBORATO IRRIGUO
€
20.400,00
€
22.500,00
€
19.400,00
SEMINATIVO IRRIGUO
€
19.900,00
€
22.000,00
€
19.100,00
COLTURA
Tabella riportata a pag. 24
considerato la particolare ubicazione dell’immobile si adotta il valore unitario di 1,65 €/mq:
VALORE DELL’AREA C1
C1
valore area
Valore
unitario
1,65
unità di
misura
mq
quantità
41779
valore area C1
Costo
€
68.935,35
68.935,35
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
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Calcolo degli oneri concessori e di urbanizzazione(C5)7 e spese tecniche (C4)8:
Tasso o
aliquota
%
0,00%
5,00%
ONERI CONCESSORI E DI URBANIZZAZIONE
SPESE TECNICHE
C5
C4
Oneri concessori e di urbanizzazione
Onorari professionali Op = op% x (Csc+Cse)
Costo
€
quantità
2.962.825,00
2.962.825,00
C5 + C4
0,00
148.141,25
148.141,25
Calcolo degli oneri finanziari (C6):
Si ipotizza che l'ordinario periodo coperto dall'iter dell'investimento sia pari a 1 anno, durante
i quali, per le somme C1, C2, C3, C4 e C5, maturano gli interessi passivi ad un saggio annuo
che può essere stabilito nella misura del 13 % (pari al tasso ufficiale di sconto nell'epoca
censuaria 1988-89).
L'interesse composto viene calcolato con la formula:

n

I   Ci  q n  1
i 1
dove q = 1 + r ;
r= 13 %
n= 12 mesi
Costi
€
ONERI FINANZIARI
Oneri finanziari (C1+C5)
Of C1+C5 = (C1 +C5) [(1+ r)n -1]
Oneri finanziari Fabbricato
(C2+C3+C4)
Of C2+C3+C4 = (C2+C3+C4) [(1+
r)n
-
1]
Tasso r
%
Oneri
finanziari
€
Tempi
(mesi)
68.935 13,00%
12
8.962,00
3.110.966 13,00%
6
196.036,00
ONERI FINANZIARI C6
204.998,00
Calcolo del profitto (P):
Il profitto normale (P) è dato dalla remunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto
nell'operazione e comprensiva degli interessi sull'eventuale capitale proprio investito.
Il profitto deve essere in grado di coprire il costo opportunità dell'investimento in un'altra
qualunque operazione di mercato. Viene assunto pari alla media del rendistato9 lordo del
biennio economico 1988 -1983 ovvero pari al 12,44 % della somma di tutti i costi calcolati
nei punti precedenti (Ci).
Costi
€
UTILE DEL PROMOTORE
Sul costo Area e relativi oneri urbanistici
Sul costo Fabbricato e relativi oneri finanziari
7
8
9
68.935
3.110.966
Oneri
finanziari
€
8.962
196.036
aliquota p
%
Utile
€
12,44%
12,44%
9.690,00
411.391,00
utile del promotore [P
421.081,00
Si assume pari a zero per la specificità del complesso
Pari al 10 % di C2 – Allegato Tecnico II, Circolare 6/2012
Allegato Tecnico II – Circolare 6/2012
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57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
Valore di riproduzione a nuovo – VM:
Il valore di produzione risulta pari alla somma di tutti i costi in precedenza determinati. In
sintesi:
Valore a
nuovo
descrizione opere edilizie
VALORE DEL LOTTO [C1]
68.935,35
COSTO DI REALIZZAZIONE
A NUOVO STRUTTURE [C2]
1
Superficie coperta fuori terra - cabine elettriche
25.825,00
COSTO DI REALIZZAZIONE
A NUOVO IMPIANTI [C3]
1
Impianto fotovoltaico
2.937.000,00
SPESE TECNICHE [C4]
ONERI CONCESSORI E DI
URBANIZZAZIONE [C5]
ONERI FINANZIARI [C6]
UTILE DEL PROMOTORE [P]
148.141,25
0,00
VALORE DI RIPRODUZIONE A NUOVO
204.998,00
421.081,00
3.805.980,60
Deprezzamento ()
Il deprezzamento rappresenta il deterioramento fisico ovvero la perdita di valore del bene
immobiliare a causa del deperimento dei suoi componenti edilizi dovuta all’uso ed al
trascorrere del tempo.
La valutazione dello "stato attuale" dell'unità immobiliare consiste nell'individuazione delle
condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale, valutate con riferimento
all'epoca censuaria stabilita per legge e tenendo conto del principio catastale dell'ordinarietà.
Il momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio
economico 1988 - 1989, è il tempo nel quale occorre "fotografare" lo stato delle cose;
conseguentemente tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato
come nuovo.
Per la corretta individuazione del coefficiente di riduzione (deprezzamento), si deve tenere
conto della circostanza che esso non può tendere ad annullare del tutto le capacità
produttive, e quindi di reddito, dell'unità immobiliare, in quanto esse vengono costantemente
garantite dagli interventi manutentivi e dal reinvestimento degli accantonamenti per
reintegrazione da parte dell'imprenditore ordinario.
Il criterio di calcolo utilizzato per la determinazione del coefficiente riduttivo (D) delle opere
strutturali e impiantistiche è funzione di:



della vita effettiva (VTE) ossia del periodo trascorso tra l'effettiva realizzazione o
ristrutturazione del bene e l'epoca censuaria (successiva) di riferimento (1988-89);
della vita utile (VTu), ossia dell'arco temporale oltre il quale, per effetto della vetustà
e dell'obsolescenza, il bene non è più in grado di assolvere la funzione per la quale
era stato realizzato;
del valore residuo (VR), inteso come possibile valore di realizzo del bene al termine
della vita utile;
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III EDIZIONE – MARZO 2015
Nel caso in esame si applica il deprezzamento alle sole componenti impiantistiche C310.
epoca di
costruzione e/o VTE
di ristrutt.ne
Valore a
nuovo
VALORE DEL LOTTO [C1]
68.935,35
COSTO DI REALIZZAZIONE
1
25.825,00
A NUOVO STRUTTURE [C2]
COSTO DI REALIZZAZIONE
1 2.937.000,00
A NUOVO IMPIANTI [C3]
VTU
VTE/
VTU
2012
VR D (%)
Valore
deprezzato
€
68.935,35
100% €
25.825,00
82% € 2.408.340,00
2012
Valore di riproduzione deprezzato – VM
epoca di
V
costruzione e/o
VTU
TE
di ristrutt.ne
Valore a
nuovo
VALORE DEL LOTTO [C1]
68.935,35
COSTO DI REALIZZAZIONE
1
25.825,00
A NUOVO STRUTTURE [C2]
COSTO DI REALIZZAZIONE
1 2.937.000,00
A NUOVO IMPIANTI [C3]
SPESE TECNICHE [C4]
148.141,25
ONERI CONCESSORI E DI
0,00
URBANIZZAZIONE [C5]
ONERI FINANZIARI [C6]
204.998,00
UTILE DEL PROMOTORE [P]
421.081,00
VTE/
VTU
2012
2012
VR D (%)
Valore
deprezzato
€
68.935,35
100% €
25.825,00
82% € 2.408.340,00
€
€
VALORE DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
148.141,25
-
€ 204.998,00
€ 421.081,00
€ 3.277.320,60
Determinazione della rendita catastale:
La rendita catastale si determina con la formula RC = V x r:
Valore di riproduzione
saggio di fruttuosità
rendita catastale
rendita catastale in cifra tonda
10
€ 3.277.320,60
2,00%
€
65.546,41
€
65.500,00
Allegato Tecnico III – Circolare n. 6/2012
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DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DI UN COMPLESSO COMMERCIALE
ADIBITO ALLA GRANDE DISTRIBUZIONE (SUPERMERCATO) POSTO IN CECINA –
CATEGORIA D8
Il complesso in esame, costituito da un corpo di capannone, suddiviso in una area vendita ed
una restante parte adibita a deposito, è ubicato in loc. Palazzi.
Il complesso è stato realizzato nel 1981. Non sono presenti impianti fissi
Calcolo del costo a nuovo C2 (costo di realizzazione a nuovo delle strutture);
C2
COSTI DI REALIZZAZIONE DELLE STRUTTURE
E DEGLI IMPIANTI FISSI
(A NUOVO)
1 Superficie coperta fuori terra - area vendita (H=400) PT
2 Superficie coperta fuori terra - magazzino (H=340) PT
3 Superficie coperta fuori terra - magazzino P1
4 Superficie scoperta fuori terra - resede esclusivo
Prezzo
unitario
unità di
misura
300,00
250,00
200,00
35,00
Costo
a nuovo
quantità
mq
mq
mq
mq
505
375
245
370
C2
€ 151.500,00
€ 93.750,00
€ 49.000,00
€ 12.950,00
€ 307.200,00
Calcolo del valore del lotto – stima diretta - (C1):
Comune: C415;
Zona OMI: D3;
destinazione: produttiva
Valori unitari variabili
del + / - 20 %
Epoca censuaria
1988-89
Comune
Comune
Zona
OMI:
Tipologia:
C415
C415
C415
C415
C415
C415
C415
Cecina
Cecina
Cecina
Cecina
Cecina
Cecina
Cecina
B3
C1
C4
D3
D5
D7
D8
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
Produttiva
VU area
VU area
VU area
min (€/mq)
max (€/mq)
medio (€/mq)
9,00
13,00
13,00
14,00
18,00
13,00
8,00
19,00
28,00
30,00
31,00
33,00
30,00
31,00
considerato la particolare ubicazione dell’immobile si adotta il valore centrale (VU
VALORE DELL’AREA C1
C1
valore area
Valore
unitario
22,50
unità di
misura
mq
quantità
14,00
20,50
21,50
22,50
25,50
21,50
19,50
medio):
Costo
€
1309
29.452,50
valore area C1
29.452,50
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Calcolo degli oneri concessori e di urbanizzazione(C5)11 e spese tecniche (C4)12:
Tasso o
aliquota
%
5,00%
ONERI CONCESSORI E DI URBANIZZAZIONE
SPESE TECNICHE
C5
Oneri concessori e di urbanizzazione
C4
Onorari professionali Op = op% x (Csc+Cse)
5,00%
Costo
€
quantità
307.200,00
15.360,00
15.360,00
307.200,00
C5 + C4
30.720,00
Calcolo degli oneri finanziari (C6):
Si ipotizza che l'ordinario periodo coperto dall'iter dell'investimento sia pari a 1,5 anni,
durante i quali, per le somme C1, C2, C3, C4 e C5, maturano gli interessi passivi ad un saggio
annuo che può essere stabilito nella misura del 13 % (pari al tasso ufficiale di sconto
nell'epoca censuaria 1988-89).
L'interesse composto viene calcolato con la formula:
I 
 C  q
n
i 1
dove q = 1 + r ;
r= 13 %

1
n= 18 mesi
Costi
€
ONERI FINANZIARI
Oneri finanziari (C1+C5)
Oneri finanziari Fabbricato
(C2+C3+C4)
n
i
Of C1+C5 = (C1 +C5) [(1+ r)n -1]
Of C2+C3+C4 = (C2+C3+C4) [(1+ r)n -1]
Tasso r
%
Tempi
(mesi)
Oneri
finanziari
€
44.813
13,00%
18
9.017,00
322.560
13,00%
9
30.964,00
ONERI FINANZIARI C6
39.981,00
Calcolo del profitto (P):
Il profitto normale (P) è dato dalla remunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto
nell'operazione e comprensiva degli interessi sull'eventuale capitale proprio investito.
Il profitto deve essere in grado di coprire il costo opportunità dell'investimento in un'altra
qualunque operazione di mercato. Viene assunto pari alla media del rendistato13 lordo del
biennio economico 1988 -1983 ovvero pari al 12,44 % della somma di tutti i costi calcolati
nei punti precedenti (Ci).
UTILE DEL PROMOTORE
Sul costo Area e relativi oneri urbanistici
Sul costo Fabbricato e relativi oneri finanziari
11
12
13
Costi
€
44.813
322.560
Oneri
finanziari
€
9.017
30.964
aliquota p
%
Utile
€
12,44%
12,44%
6.696,00
43.978,00
utile del promotore [P
50.674,00
Pari al 5 % di C2 – Allegato Tecnico II, Circolare 6/2012
Pari al 10 % di C2 – Allegato Tecnico II, Circolare 6/2012
Allegato Tecnico II – Circolare 6/2012
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Valore di riproduzione a nuovo – VM:
Il valore di produzione risulta pari alla somma di tutti i costi in precedenza determinati. In
sintesi:
descrizione opere edilizie
VALORE DEL LOTTO [C1]
1
COSTO DI REALIZZAZIONE
A NUOVO STRUTTURE [C2]
2
3
4
Superficie coperta fuori terra - area vendita (H=400) PT
Superficie coperta fuori terra - magazzino (H=340) PT
Superficie coperta fuori terra - magazzino P1
Superficie scoperta fuori terra - resede esclusivo
SPESE TECNICHE [C4]
ONERI CONCESSORI E DI
URBANIZZAZIONE [C5]
ONERI FINANZIARI [C6]
UTILE DEL PROMOTORE [P]
Valore a
nuovo
29.452,50
151.500,00
93.750,00
49.000,00
12.950,00
15.360,00
15.360,00
VALORE DI RIPRODUZIONE A NUOVO
39.981,00
50.674,00
458.027,50
Deprezzamento ()
Il deprezzamento rappresenta il deterioramento fisico ovvero la perdita di valore del bene
immobiliare a causa del deperimento dei suoi componenti edilizi dovuta all’uso ed al
trascorrere del tempo.
La valutazione dello "stato attuale" dell'unità immobiliare consiste nell'individuazione delle
condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale, valutate con riferimento
all'epoca censuaria stabilita per legge e tenendo conto del principio catastale dell'ordinarietà.
Il momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio
economico 1988 - 1989, è il tempo nel quale occorre "fotografare" lo stato delle cose;
conseguentemente tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato
come nuovo.
Per la corretta individuazione del coefficiente di riduzione (deprezzamento), si deve tenere
conto della circostanza che esso non può tendere ad annullare del tutto le capacità
produttive, e quindi di reddito, dell'unità immobiliare, in quanto esse vengono costantemente
garantite dagli interventi manutentivi e dal reinvestimento degli accantonamenti per
reintegrazione da parte dell'imprenditore ordinario.
Il criterio di calcolo utilizzato per la determinazione del coefficiente riduttivo (D) delle opere
strutturali e impiantistiche è funzione di:



della vita effettiva (VTE) ossia del periodo trascorso tra l'effettiva realizzazione o
ristrutturazione del bene e l'epoca censuaria (successiva) di riferimento (1988-89);
della vita utile (VTu), ossia dell'arco temporale oltre il quale, per effetto della vetustà
e dell'obsolescenza, il bene non è più in grado di assolvere la funzione per la quale
era stato realizzato;
del valore residuo (VR), inteso come possibile valore di realizzo del bene al termine
della vita utile;
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Il modello lineare di deprezzamento utilizzato è riportato nell'allegato tecnico III della
circolare n. 6 del 30.11.2012.
Nel caso in esame si applica il deprezzamento alle sole componenti strutturali C214.
epoca di
costruzione
e/o di ristr-ne
Valore a
nuovo
COSTO DI
REALIZZAZIONE
A NUOVO STRUTTURE
[C2]
151.500,00
93.750,00
49.000,00
12.950,00
1
2
3
4
VTE
1981
1981
1981
1981
VTE/
VTU
VTU
9
9
9
9
75
75
75
75
0,12
0,12
0,12
0,12
VR
D
(%)
Valore
deprezzato
10%
10%
10%
10%
88%
88%
88%
88%
€
€
€
€
133.320,00
82.500,00
43.120,00
11.396,00
Valore di riproduzione deprezzato – VM
epoca di
costruzione
e/o di
VTE
ristrutturazio
ne
Valore a
nuovo
VALORE DEL LOTTO [C1]
COSTO DI
REALIZZAZIONE
A NUOVO
STRUTTURE [C2]
1
2
3
4
SPESE TECNICHE [C4]
ONERI CONCESSORI E DI
URBANIZZAZIONE [C5]
ONERI FINANZIARI [C6]
UTILE DEL PROMOTORE [P]
29.452,50
151.500,00
93.750,00
49.000,00
12.950,00
15.360,00
VTU
VTE/
VTU
VR
Valore
deprezzato
D (%)
€
€
€
€
€
€
29.452,50
133.320,00
82.500,00
43.120,00
11.396,00
15.360,00
15.360,00
€
15.360,00
39.981,00
50.674,00
€
€
€
39.981,00
50.674,00
421.163,50
1981
1981
1981
1981
9
9
9
9
75
75
75
75
0,12
0,12
0,12
0,12
10%
10%
10%
10%
88%
88%
88%
88%
VALORE DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
Determinazione della rendita catastale:
La rendita catastale si determina con la formula RC = V x r:
Valore di riproduzione
saggio di fruttuosità
rendita catastale
€
rendita catastale in cifra tonda
14
€
421.163,50
2,00%
8.423,27
€
8.420,00
Allegato Tecnico III – Circolare n. 6/2012
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III EDIZIONE – MARZO 2015
PROCEDIMENTO “INDIRETTO” DI VALUTAZIONE DELL'AREA (C1)
In assenza di dati storici il valore dell'area può essere stimato, in forma sommaria, in
percentuale del valore di costruzione della componente strutturale; tale procedimento
prevede di individuare il rapporto di complementarietà fra il valore del fabbricato e il
valore del suolo.
In prima approssimazione, considerato lo scopo della stima, il valore di riproduzione a
nuovo del manufatto può essere sostituito dal valore del costo della sola componente
strutturale (C2); successivamente è possibile determinare il valore dell'area se è noto
dal mercato locale il cosiddetto “rapporto di permuta” p o incidenza d'area, ossia la
percentuale p del valore complessivo imputabile all'area.
Il rapporto di complementarietà c potrà essere desunto proprio in funzione della
percentuale p.
In formula:
V = Va + Vf = Va + C2;
Va = C2 * p/(1-p) = Va * c
p
dove: c 
1 p
Va = p*V = p* (Va + C2)
esempio:
incidenza area rilevata dal mercato, p = 25 %
rapporto di complementarietà, c = 0,25/(1-0,25) = 0,33
La percentuale p cresce ordinariamente passando da ambiti periferici ad ambiti di
consolidato assetto urbanistico, nei quali la cosiddetta rendita di posizione di un
fabbricato è più elevata, in quanto maggiore è il contributo dato dalla localizzazione
al valore complessivo dell'immobile,
Per le tipologie immobiliari per le quali l'area rappresenta il carattere principale
(impianti sportivi, campi da golf, area di sosta e rifornimento carburanti, aree
portuali, ecc.) il rapporto di complementarietà non è applicabile, occorrendo, in tal
caso un'indagine specifica.
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NOTE METODOLOGICHE PER L’ADOZIONE DEL PROCEDIMENTO
INDIRETTO DELL’INCIDENZA D’AREA – TABELLE DEI DATI.
Le allegate tabelle indicano i valori dell’incidenza d’area per tutti i comuni suddivisi in
destinazione prevalente (di zona OMI)15.
La zona OMI risulta individuabile attraverso la consultazione del servizio GeoPOI
nell’area internet dell’agenzia (www.agenziaentrate.gov.it) nell’area:
documentazione\osservatorio del mercato immobiliare\ banche dati\quotazioni immobiliari
Nelle tabelle sono riportati i valori minimi e massimi dell’incidenza d’area e del
rapporto di complementarietà; le celle con sfondo rosso attengono alle zona OMI
delle quali sono riportati i valori unitari per la destinazione produttiva (pag. 23 del
presente prezzario).
Esempi:
Struttura ricettiva: Complesso alberghiero posto in Cecina, loc. Marina di Cecina, Viale
della Vittoria, lato mare.
Comune: C415;
Zona OMI: C3;
destinazione: Ricettivo
Ia min = 13 %; Ia max = 19 % c min. = 0,149; c max = 0,235
considerato che il complesso è ubicato sul lato mare si adotta il valore max ;
C1: valore del lotto; C2: costo di realizzazione a nuovo delle strutture;
C1 = c max * C2 = 0,235 * C2
Figura 1: GeoPoi: servizio di consultazione cartografica delle quotazioni immobiliari.
15
Agenzia del Territorio – Tecnoborsa. Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore economico –
immobiliare – Edizione II, 2008.
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III EDIZIONE – MARZO 2015
Struttura terziaria: Istituto Bancario posto in Livorno, Via Cairoli.
Comune: E625;
Zona OMI: B1;
destinazione: terziaria
Ia min = 14 %;
Ia max = 18 %
c min. = 0,163;
c max = 0,220
considerato la particolare ubicazione dell’immobile si adotta il valore max ;
C1: valore del lotto; C2: costo di realizzazione a nuovo delle strutture;
C1 = c max * C2 = 0,220 * C2
Figura2: GeoPoi: servizio di consultazione cartografica delle quotazioni immobiliari.
Struttura commerciale: Supermercato posto in Livorno, Loc. Coteto, Via Toscana.
Comune: E625;
Zona OMI: C3;
destinazione: commerciale
Ia min = 12 %;
Ia max = 18 %
c min. = 0,136;
c max = 0,220
considerato l’ubicazione dell’immobile si adotta il valore centrale c medio ;
C1: valore del lotto; C2: costo di realizzazione a nuovo delle strutture;
C1 = c medio * C2 = 0,176 * C2
Figura3: GeoPoi: servizio di consultazione cartografica delle quotazioni immobiliari.
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
PROCEDIMENTO INDIRETTO: TABELLE COMUNI
BIBBONA
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
A852
D1
D2
D3
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
CAMPIGLIA MARITTIMA
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
B509
D2
E1
E2
E3
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
16,00%
14,00%
16,00%
12,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
dati per stima area indiretta
IA
IA
c min.
c max
max
media
22,00%
18,00%
22,00%
16,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
16,00%
13,00%
16,00%
12,00%
0,176
0,149
0,176
0,136
0,220
0,176
0,220
0,163
0,136
0,111
0,136
0,099
0,282
0,220
0,282
0,190
0,351
0,282
0,351
0,235
0,235
0,190
0,235
0,163
dati per stima area indiretta
IA
IA
c min.
c max
max
media
21,00%
18,00%
21,00%
16,00%
25,00%
22,00%
25,00%
19,00%
18,00%
16,00%
18,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
0,190
0,163
0,190
0,136
0,235
0,190
0,235
0,163
0,136
0,111
0,136
0,099
0,266
0,220
0,266
0,190
0,333
0,282
0,333
0,235
0,220
0,190
0,220
0,163
c medio
0,229
0,185
0,229
0,163
0,286
0,229
0,286
0,199
0,186
0,151
0,186
0,131
c medio
0,228
0,192
0,228
0,163
0,284
0,236
0,284
0,199
0,178
0,151
0,178
0,131
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
CAMPO NELL'ELBA
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B3
B553
D1
D2
D3
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
IA
max
22,00%
18,00%
22,00%
16,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
22,00%
18,00%
22,00%
16,00%
CAPOLIVERI
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
C2
B669
D1
D2
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
CAPRAIA ISOLA
Dati OMI
Comune
B685
Zona
OMI
B1
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
IA
max
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
0,176
0,149
0,176
0,136
0,220
0,176
0,220
0,163
0,176
0,149
0,176
0,136
0,282
0,220
0,282
0,190
0,351
0,282
0,351
0,235
0,282
0,220
0,282
0,190
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
25,00%
21,00%
25,00%
18,00%
28,00%
24,00%
28,00%
21,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
24,00%
20,00%
24,00%
18,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
0,235
0,190
0,235
0,163
0,235
0,190
0,235
0,163
0,176
0,149
0,176
0,124
0,176
0,149
0,176
0,124
0,333
0,266
0,333
0,220
0,389
0,316
0,389
0,266
0,282
0,235
0,282
0,205
0,282
0,235
0,282
0,205
dati per stima area indiretta
IA
IA
c min.
c max
max
media
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
0,220
0,176
0,220
0,163
0,351
0,282
0,351
0,235
c medio
0,229
0,185
0,229
0,163
0,286
0,229
0,286
0,199
0,229
0,185
0,229
0,163
c medio
0,284
0,228
0,284
0,192
0,312
0,253
0,312
0,215
0,229
0,192
0,229
0,165
0,229
0,192
0,229
0,165
c medio
0,286
0,229
0,286
0,199
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
CASTAGNETO CARDUCCI
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
D1
C044
D2
D3
E1
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
16,00%
14,00%
16,00%
12,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
IA
max
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
21,00%
18,00%
21,00%
16,00%
25,00%
22,00%
25,00%
19,00%
29,00%
25,00%
29,00%
22,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
0,190
0,163
0,190
0,136
0,235
0,190
0,235
0,163
0,282
0,235
0,282
0,190
0,220
0,176
0,220
0,163
0,266
0,220
0,266
0,190
0,333
0,282
0,333
0,235
0,408
0,333
0,408
0,282
0,351
0,282
0,351
0,235
c medio
0,228
0,192
0,228
0,163
0,284
0,236
0,284
0,199
0,345
0,284
0,345
0,236
0,286
0,229
0,286
0,199
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
CECINA
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
B2
B3
C1
C2
C4
C415
D2
D7
D3
D5
D6
D8
D4
E1
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
IA
min.
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
IA
max
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
25,00%
21,00%
25,00%
18,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
25,00%
22,00%
25,00%
19,00%
22,00%
18,00%
22,00%
16,00%
32,00%
27,00%
32,00%
24,00%
32,00%
28,00%
32,00%
24,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
0,176
0,149
0,176
0,124
0,235
0,190
0,235
0,163
0,176
0,149
0,176
0,124
0,235
0,190
0,235
0,163
0,176
0,149
0,176
0,136
0,235
0,190
0,235
0,163
0,235
0,190
0,235
0,163
0,282
0,235
0,282
0,205
0,333
0,266
0,333
0,220
0,282
0,235
0,282
0,205
0,333
0,282
0,333
0,235
0,282
0,220
0,282
0,190
0,471
0,370
0,471
0,316
0,471
0,389
0,471
0,316
c medio
0,229
0,192
0,229
0,165
0,284
0,228
0,284
0,192
0,229
0,192
0,229
0,165
0,284
0,236
0,284
0,199
0,229
0,185
0,229
0,163
0,353
0,280
0,353
0,240
0,353
0,290
0,353
0,240
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
COLLESALVETTI
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
C1
C869
D1
D2
D3
D4
E3
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
IA
max
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
25,00%
21,00%
25,00%
18,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
18,00%
16,00%
18,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
16,00%
13,00%
16,00%
12,00%
0,235
0,190
0,235
0,163
0,176
0,149
0,176
0,124
0,136
0,111
0,136
0,099
0,176
0,149
0,176
0,124
0,136
0,111
0,136
0,099
0,333
0,266
0,333
0,220
0,282
0,235
0,282
0,205
0,220
0,190
0,220
0,163
0,282
0,235
0,282
0,205
0,235
0,190
0,235
0,163
c medio
0,284
0,228
0,284
0,192
0,229
0,192
0,229
0,165
0,178
0,151
0,178
0,131
0,229
0,192
0,229
0,165
0,186
0,151
0,186
0,131
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
LIVORNO
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
C2
C3
D7
C4
C5
E625
C6
C8
D1
D8
D9
D10
D11
D12
R6
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
IA
min.
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
13,00%
11,00%
13,00%
10,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
16,00%
14,00%
16,00%
12,00%
13,00%
11,00%
13,00%
10,00%
9,00%
8,00%
9,00%
7,00%
9,00%
7,00%
9,00%
6,00%
IA
max
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
25,00%
21,00%
25,00%
18,00%
18,00%
16,00%
18,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
21,00%
18,00%
21,00%
16,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
21,00%
18,00%
21,00%
16,00%
18,00%
15,00%
18,00%
13,00%
18,00%
16,00%
18,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
17,00%
15,00%
17,00%
13,00%
17,00%
15,00%
17,00%
13,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
16,00%
13,00%
16,00%
12,00%
14,00%
12,00%
14,00%
11,00%
14,00%
12,00%
14,00%
10,00%
0,235
0,190
0,235
0,163
0,136
0,111
0,136
0,099
0,136
0,111
0,136
0,099
0,149
0,124
0,149
0,111
0,176
0,149
0,176
0,124
0,190
0,163
0,190
0,136
0,149
0,124
0,149
0,111
0,099
0,087
0,099
0,075
0,099
0,075
0,099
0,064
0,333
0,266
0,333
0,220
0,220
0,190
0,220
0,163
0,282
0,235
0,282
0,205
0,266
0,220
0,266
0,190
0,282
0,235
0,282
0,205
0,266
0,220
0,266
0,190
0,220
0,176
0,220
0,149
0,220
0,190
0,220
0,163
0,235
0,190
0,235
0,163
c medio
0,284
0,228
0,284
0,192
0,178
0,151
0,178
0,131
0,209
0,173
0,209
0,152
0,208
0,172
0,208
0,151
0,229
0,192
0,229
0,165
0,228
0,192
0,228
0,163
0,185
0,150
0,185
0,130
0,160
0,139
0,160
0,119
0,167
0,133
0,167
0,114
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
PORTOAZZURRO
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
E680
C1
D2
D3
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
IA
max
29,00%
25,00%
29,00%
22,00%
37,00%
31,00%
37,00%
28,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
MARCIANA
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
C2
E930
D2
D3
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
IA
min.
16,00%
14,00%
16,00%
12,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
IA
max
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
28,00%
23,00%
28,00%
21,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
0,282
0,235
0,282
0,190
0,220
0,176
0,220
0,163
0,176
0,149
0,176
0,124
0,408
0,333
0,408
0,282
0,587
0,449
0,587
0,389
0,282
0,235
0,282
0,205
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
21,00%
18,00%
21,00%
16,00%
25,00%
21,00%
25,00%
18,00%
28,00%
24,00%
28,00%
21,00%
18,00%
16,00%
18,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
25,00%
22,00%
25,00%
19,00%
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
0,190
0,163
0,190
0,136
0,235
0,190
0,235
0,163
0,282
0,235
0,282
0,205
0,136
0,111
0,136
0,099
0,266
0,220
0,266
0,190
0,333
0,266
0,333
0,220
0,389
0,316
0,389
0,266
0,220
0,190
0,220
0,163
c medio
0,345
0,284
0,345
0,236
0,404
0,313
0,404
0,276
0,229
0,192
0,229
0,165
c medio
0,228
0,192
0,228
0,163
0,284
0,228
0,284
0,192
0,336
0,276
0,336
0,236
0,178
0,151
0,178
0,131
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
MARCIANA MARINA
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
E931
D2
R4
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
25,00%
21,00%
25,00%
19,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
IA
max
32,00%
28,00%
32,00%
24,00%
28,00%
24,00%
28,00%
21,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
PIOMBINO
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
C1
C869
D1
D2
D3
D4
E3
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
IA
max
29,00%
25,00%
29,00%
22,00%
25,00%
22,00%
25,00%
19,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
0,333
0,266
0,333
0,235
0,282
0,235
0,282
0,205
0,220
0,176
0,220
0,163
0,471
0,389
0,471
0,316
0,389
0,316
0,389
0,266
0,351
0,282
0,351
0,235
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
25,00%
21,00%
25,00%
18,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
18,00%
16,00%
18,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
16,00%
13,00%
16,00%
12,00%
0,235
0,190
0,235
0,163
0,176
0,149
0,176
0,124
0,136
0,111
0,136
0,099
0,176
0,149
0,176
0,124
0,136
0,111
0,136
0,099
0,333
0,266
0,333
0,220
0,282
0,235
0,282
0,205
0,220
0,190
0,220
0,163
0,282
0,235
0,282
0,205
0,235
0,190
0,235
0,163
c medio
0,402
0,328
0,402
0,276
0,336
0,276
0,336
0,236
0,286
0,229
0,286
0,199
c medio
0,284
0,228
0,284
0,192
0,229
0,192
0,229
0,165
0,178
0,151
0,178
0,131
0,229
0,192
0,229
0,165
0,186
0,151
0,186
0,131
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
PORTOFERRAIO
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
C1
D3
D4
G912
D5
D6
D7
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
IA
min.
25,00%
22,00%
25,00%
19,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
20,00%
17,00%
20,00%
15,00%
18,00%
15,00%
18,00%
13,00%
IA
max
32,00%
27,00%
32,00%
24,00%
29,00%
25,00%
29,00%
22,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
31,00%
26,00%
31,00%
23,00%
26,00%
23,00%
26,00%
20,00%
RIO NELL'ELBA
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
D1
H297
D2
D3
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
IA
min.
13,00%
11,00%
13,00%
10,00%
12,00%
11,00%
12,00%
9,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
IA
max
29,00%
25,00%
29,00%
22,00%
24,00%
20,00%
24,00%
18,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
0,333
0,282
0,333
0,235
0,220
0,176
0,220
0,163
0,176
0,149
0,176
0,124
0,250
0,205
0,250
0,176
0,220
0,176
0,220
0,149
0,471
0,370
0,471
0,316
0,408
0,333
0,408
0,282
0,282
0,235
0,282
0,205
0,449
0,351
0,449
0,299
0,351
0,299
0,351
0,250
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
18,00%
15,00%
18,00%
13,00%
18,00%
15,00%
18,00%
13,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
16,00%
13,00%
16,00%
12,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
0,149
0,124
0,149
0,111
0,136
0,124
0,136
0,099
0,220
0,176
0,220
0,163
0,220
0,176
0,220
0,163
0,220
0,176
0,220
0,149
0,220
0,176
0,220
0,149
0,351
0,282
0,351
0,235
0,351
0,282
0,351
0,235
c medio
0,402
0,326
0,402
0,276
0,314
0,255
0,314
0,223
0,229
0,192
0,229
0,165
0,350
0,278
0,350
0,238
0,286
0,238
0,286
0,200
c medio
0,185
0,150
0,185
0,130
0,178
0,150
0,178
0,124
0,286
0,229
0,286
0,199
0,286
0,229
0,286
0,199
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
RIO MARINA
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
H305
D1
D2
D3
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
16,00%
14,00%
16,00%
12,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
IA
max
21,00%
18,00%
21,00%
16,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
ROSIGNANO MARITTIMO
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
C1
H570
C2
D2
D3
D4
R5
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
IA
min.
16,00%
14,00%
16,00%
12,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
18,00%
15,00%
18,00%
14,00%
11,00%
10,00%
11,00%
9,00%
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
IA
max
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
21,00%
18,00%
21,00%
15,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
0,190
0,163
0,190
0,136
0,176
0,149
0,176
0,124
0,220
0,176
0,220
0,163
0,266
0,220
0,266
0,190
0,351
0,282
0,351
0,235
0,351
0,282
0,351
0,235
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
21,00%
18,00%
21,00%
16,00%
25,00%
21,00%
25,00%
18,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
0,190
0,163
0,190
0,136
0,235
0,190
0,235
0,163
0,220
0,176
0,220
0,163
0,220
0,176
0,220
0,163
0,124
0,111
0,124
0,099
0,266
0,220
0,266
0,190
0,333
0,266
0,333
0,220
0,351
0,282
0,351
0,235
0,351
0,282
0,351
0,235
0,235
0,190
0,235
0,163
c medio
0,228
0,192
0,228
0,163
0,264
0,216
0,264
0,180
0,286
0,229
0,286
0,199
c medio
0,228
0,192
0,228
0,163
0,284
0,228
0,284
0,192
0,286
0,229
0,286
0,199
0,286
0,229
0,286
0,199
0,180
0,151
0,180
0,131
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
SAN VINCENZO
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
B2
B3
B4
I390
C1
D2
D3
D4
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
IA
min.
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
IA
max
25,00%
21,00%
25,00%
18,00%
29,00%
25,00%
29,00%
22,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
18,00%
16,00%
18,00%
14,00%
SASSETTA
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
I454
D1
E1
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
IA
min.
13,00%
11,00%
13,00%
10,00%
12,00%
10,00%
12,00%
9,00%
9,00%
7,00%
9,00%
6,00%
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
IA
max
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
26,00%
22,00%
26,00%
19,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
0,235
0,190
0,235
0,163
0,282
0,235
0,282
0,190
0,176
0,149
0,176
0,124
0,136
0,111
0,136
0,099
0,333
0,266
0,333
0,220
0,408
0,333
0,408
0,282
0,282
0,235
0,282
0,205
0,220
0,190
0,220
0,163
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
18,00%
15,00%
18,00%
13,00%
18,00%
16,00%
18,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
16,00%
13,00%
16,00%
12,00%
15,00%
13,00%
15,00%
12,00%
14,00%
12,00%
14,00%
10,00%
0,149
0,124
0,149
0,111
0,136
0,111
0,136
0,099
0,099
0,075
0,099
0,064
0,220
0,176
0,220
0,149
0,220
0,190
0,220
0,163
0,235
0,190
0,235
0,163
c medio
0,284
0,228
0,284
0,192
0,345
0,284
0,345
0,236
0,229
0,192
0,229
0,165
0,178
0,151
0,178
0,131
c medio
0,185
0,150
0,185
0,130
0,178
0,151
0,178
0,131
0,167
0,133
0,167
0,114
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
SUVERETO
Dati OMI
Comune
Zona
OMI
B1
C1
L019
D2
R5
destinazione
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
terziaria
ricettivo
produttiva
commerciale
ricettivo
terziaria
produttiva
IA
min.
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
15,00%
13,00%
15,00%
11,00%
IA
max
dati per stima area indiretta
IA
c min.
c max
media
25,00%
21,00%
25,00%
18,00%
25,00%
22,00%
25,00%
19,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
23,00%
19,00%
23,00%
17,00%
22,00%
19,00%
22,00%
16,00%
22,00%
19,00%
22,00%
17,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
19,00%
16,00%
19,00%
14,00%
0,235
0,190
0,235
0,163
0,235
0,190
0,235
0,163
0,176
0,149
0,176
0,124
0,176
0,149
0,176
0,124
0,333
0,266
0,333
0,220
0,333
0,282
0,333
0,235
0,282
0,235
0,282
0,205
0,299
0,235
0,299
0,205
c medio
0,284
0,228
0,284
0,192
0,284
0,236
0,284
0,199
0,229
0,192
0,229
0,165
0,238
0,192
0,238
0,165
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
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III EDIZIONE – MARZO 2015
DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DI UN COMPLESSO ALBERGHIERO
POSTO IN CECINA, LOC. MARINA DI CECINA. – CATEGORIA D2
Il complesso in esame, costituito da due corpi di fabbrica di 3 e 2 piani fuori terra oltre ad un
piano seminterrato, è ubicato in Viale Vittoria – lato mare.
Il complesso, edificato nel 1960, risulta essere stato ristrutturato per la parte destinata a hall
e reception nel 2005.
Calcolo del costo a nuovo C2 (costo di realizzazione a nuovo delle strutture) e C3 (costo
realizzazione impianti fissi):
9
COSTI DI REALIZZAZIONE DELLE STRUTTURE
E DEGLI IMPIANTI FISSI
(A NUOVO)
Superfici fuori terra - PT - Hall + reception
Superfici fuori terra - PT - Camere
Superfici fuori terra - P1 - Camere
Superfici fuori terra - P2 - Camere
Superfici fuori terra - P1 - Sala ristorante + verande
Superfici fuori terra - P1 - Cucina + servizi
Superfici entro terra - PS - Cantina + sgombero + dispensa
Superfici fuori terra - piazzale in conglomerato cementizio
Recinzione esterna - muratura + inferriata
1
Impianto elevatore - ascensore
1
2
3
4
C2
5
6
7
8
C3
Prezzo
unitario
500,00
600,00
600,00
600,00
700,00
400,00
250,00
20,00
200,00
11000,00
unità di
misura
quantità
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
ml
127
260
372
322
232
115
265
230
85
C2
corpo
Costo
a nuovo
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
63.500,00
156.000,00
223.200,00
193.200,00
162.400,00
46.000,00
66.250,00
4.600,00
17.000,00
932.150,00
1
€ 11.000,00
C3
€ 11.000,00
Calcolo del valore del lotto – stima indiretta - (C1):
Zona OMI: C3;
Ia min = 13 %;
Ia max = 19 %
c min. = 0,149; c
considerato che il complesso è ubicato sul lato mare si adotta il valore max ;
C1: valore del lotto; C2: costo di realizzazione a nuovo delle strutture;
C1 = c max * C2 = 0,235 * C2
C1
VALORE DELL’AREA
C1
Incidenza
area
Rapporto di
complementarietà
(p)
valore area
19,00%
0,235
€
Costo di
realizzazione
delle strutture
(C2)
932.150,00
€
valore area C1 €
max
= 0,235
Costo C1
€
219.055,25
219.055,25
Calcolo degli oneri concessori e di urbanizzazione(C5)16 e spese tecniche (C4)17:
ONERI CONCESSORI E DI URBANIZZAZIONE
SPESE TECNICHE
C5
C4
16
17
Oneri concessori e di urbanizzazione
Onorari professionali Op = op% x (C2+C3)
Tasso o
aliquota
%
5,00%
10,00%
quantità
943.150,00
943.150,00
C5 + C4
Costo
€
47.157,50
94.315,00
141.472,50
Pari al 5 % di C2 – Allegato Tecnico II, Circolare 6/2012
Pari al 10 % di C2 – Allegato Tecnico II, Circolare 6/2012
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
Calcolo degli oneri finanziari (C6):
Si ipotizza che l'ordinario periodo coperto dall'iter dell'investimento sia pari a tre anni,
durante i quali, per le somme C1, C2, C3, C4 e C5, maturano gli interessi passivi ad un saggio
annuo che può essere stabilito nella misura del 13 % (pari al tasso ufficiale di sconto
nell'epoca censuaria 1988-89).
L'interesse composto viene calcolato con la formula:

n

I   Ci  q n  1
i 1
dove q = 1 + r ;
r= 13 %
n= 36 mesi
Costi
€
ONERI FINANZIARI
Oneri finanziari (C1+C5)
Oneri finanziari Fabbricato
(C2+C3+C4)
Tasso r
%
Tempi
(mesi)
Oneri
finanziari
€
Of C1+C5 = (C1 +C5) [(1+ r)n -1]
266.213 13,00%
36
117.905,00
Of C2+C3+C4 = (C2+C3+C4) [(1+ r)n -1]
105.315 13,00%
18
21.190,00
ONERI FINANZIARI C6
139.095,00
Calcolo del profitto (P):
Il profitto normale (P) è dato dalla remunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto
nell'operazione e comprensiva degli interessi sull'eventuale capitale proprio investito.
Il profitto deve essere in grado di coprire il costo opportunità dell'investimento in un'altra
qualunque operazione di mercato. Viene assunto pari alla media del rendistato18 lordo del
biennio economico 1988 -1983 ovvero pari al 12,44 % della somma di tutti i costi calcolati
nei punti precedenti (Ci).
UTILE DEL PROMOTORE
Sul costo Area e relativi oneri urbanistici
Sul costo Fabbricato e relativi oneri finanziari
Costi
€
266.213
1.037.465
Oneri
finanziari
€
117.905
21.190
aliquota p
%
Utile
€
12,44%
12,44%
47.784,00
131.697,00
utile del promotore [P
179.481,00
Valore di riproduzione a nuovo – VM:
Il valore di produzione risulta pari alla somma di tutti i costi in precedenza determinati. In
sintesi:
descrizione opere edilizie
VALORE DEL LOTTO [C1]
COSTO DI REALIZZAZIONE
A NUOVO STRUTTURE [C2]
18
1
2
3
Superfici fuori terra - PT - Hall + reception
Superfici fuori terra - PT - Camere
Superfici fuori terra - P1 - Camere
Valore a
nuovo
219.055,25
63.500,00
156.000,00
223.200,00
Allegato Tecnico II – Circolare 6/2012
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Livorno –Territorio, Via Lampredi 45 - Torre 2
57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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PREZZARIO DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
4
5
6
7
8
9
1
COSTO DI REALIZZAZIONE
A NUOVO IMPIANTI [C3]
SPESE TECNICHE [C4]
ONERI CONCESSORI E DI
URBANIZZAZIONE [C5]
ONERI FINANZIARI [C6]
UTILE DEL PROMOTORE [P]
Superfici fuori terra - P2 - Camere
Superfici fuori terra - P1 - Sala ristorante + verande
Superfici fuori terra - P1 - Cucina + servizi
Superfici entro terra - PS - Cantina + sgombero + dispensa
Superfici fuori terra - piazzale in conglomerato cementizio
Recinzione esterna - muratura + inferriata
Impianto elevatore - ascensore
193.200,00
162.400,00
46.000,00
66.250,00
4.600,00
17.000,00
11.000,00
94.315,00
47.157,50
VALORE DI RIPRODUZIONE A NUOVO
139.095,00
179.481,00
1.622.253,75
Deprezzamento ()
Il deprezzamento rappresenta il deterioramento fisico ovvero la perdita di valore del bene
immobiliare a causa del deperimento dei suoi componenti edilizi dovuta all’uso ed al
trascorrere del tempo.
La valutazione dello "stato attuale" dell'unità immobiliare consiste nell'individuazione delle
condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale, valutate con riferimento
all'epoca censuaria stabilita per legge e tenendo conto del principio catastale dell'ordinarietà.
Il momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio
economico 1988 - 1989, è il tempo nel quale occorre "fotografare" lo stato delle cose;
conseguentemente tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato
come nuovo.
Per la corretta individuazione del coefficiente di riduzione (deprezzamento), si deve tenere
conto della circostanza che esso non può tendere ad annullare del tutto le capacità
produttive, e quindi di reddito, dell'unità immobiliare, in quanto esse vengono costantemente
garantite dagli interventi manutentivi e dal reinvestimento degli accantonamenti per
reintegrazione da parte dell'imprenditore ordinario.
Il criterio di calcolo utilizzato per la determinazione del coefficiente riduttivo (D) delle opere
strutturali e impiantistiche è funzione di:



della vita effettiva (VTE) ossia del periodo trascorso tra l'effettiva realizzazione o
ristrutturazione del bene e l'epoca censuaria (successiva) di riferimento (1988-89);
della vita utile (VTu), ossia dell'arco temporale oltre il quale, per effetto della vetustà
e dell'obsolescenza, il bene non è più in grado di assolvere la funzione per la quale
era stato realizzato;
del valore residuo (VR), inteso come possibile valore di realizzo del bene al termine
della vita utile;
Il modello lineare di deprezzamento utilizzato è riportato nell'allegato tecnico III della
circolare n. 6 del 30.11.2012.
Il calcolo del coefficiente, per le diverse componenti, risulta:
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57121Livorno - Tel. 0586-013427 - Fax 06-50059839- e-mail: [email protected]
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DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARI CON IL PROCEDIMENTO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
III EDIZIONE – MARZO 2015
Valore a
nuovo
9
63.500,00
156.000,00
223.200,00
193.200,00
162.400,00
46.000,00
66.250,00
4.600,00
17.000,00
1
11.000,00
1
2
3
COSTO DI REALIZZAZIONE
A NUOVO STRUTTURE [C2]
4
5
6
7
8
COSTO DI REALIZZAZIONE
A NUOVO IMPIANTI [C3]
epoca di
costruzi
one e/o
VTE/
VTE VTU
VR
D (%)
di
VTU
ristruttur
azione
2005
100% €
1960 30 75 0,4 25%
70% €
1960 30 75 0,4 25%
70% €
1960 30 75 0,4 25%
70% €
1960 30 75 0,4 25%
70% €
1960 30 75 0,4 25%
70% €
1960 30 75 0,4 25%
70% €
1960 30 75 0,4 25%
70% €
1960 30 75 0,4 25%
70% €
80% €
2000
Valore
deprezzato
63.500,00
109.200,00
156.240,00
135.240,00
113.680,00
32.200,00
46.375,00
3.220,00
11.900,00
8.800,00
Valore di riproduzione deprezzato – VM
epoca di
costruzi
one e/o
VTE
di
ristruttur
azione
Valore a
nuovo
VALORE DEL LOTTO [C1]
1
2
3
COSTO DI REALIZZAZIONE
A NUOVO STRUTTURE [C2]
4
5
6
7
8
9
COSTO DI REALIZZAZIONE
1
A NUOVO IMPIANTI [C3]
SPESE TECNICHE [C4]
ONERI CONCESSORI E DI
URBANIZZAZIONE [C5]
ONERI FINANZIARI [C6]
UTILE DEL PROMOTORE [P]
219.055,25
63.500,00
156.000,00
223.200,00
193.200,00
162.400,00
46.000,00
66.250,00
4.600,00
17.000,00
2005
1960
1960
1960
1960
1960
1960
1960
1960
11.000,00
2000
VTU
VTE/
VTU
VR
D (%)
Valore
deprezzato
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
219.055,25
63.500,00
109.200,00
156.240,00
135.240,00
113.680,00
32.200,00
46.375,00
3.220,00
11.900,00
80% €
8.800,00
94.315,00
€
94.315,00
47.157,50
€
47.157,50
139.095,00
179.481,00
1.622.253,75
30
30
30
30
30
30
30
30
75
75
75
75
75
75
75
75
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
25%
25%
25%
25%
25%
25%
25%
25%
100%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
70%
VALORE DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
€ 139.095,00
€ 179.481,00
€ 1.359.458,75
Determinazione della rendita catastale:
La rendita catastale si determina con la formula RC = V x r:
Valore di riproduzione
saggio di fruttuosità
rendita catastale
rendita catastale in cifra tonda
€ 1.359.458,75
2,00%
€
27.189,18
€
27.200,00
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DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DI UN ISTITUTO BANCARIO POSTO
IN LIVORNO – CATEGORIA D5
Il complesso in esame, costituito da un corpo di fabbrica di 3 fuori terra oltre ad un piano
seminterrato, è ubicato in Via Centrale.
Il complesso, edificato nel 1950, risulta essere stato completamente ristrutturato nel 2003;
non sono presenti impianti fissi.
Calcolo del costo a nuovo C2 (costo di realizzazione a nuovo delle strutture):
C2
COSTI DI REALIZZAZIONE DELLE STRUTTURE
E DEGLI IMPIANTI FISSI
(A NUOVO)
1 Superficie coperta fuori terra - Salone piano terra
2 Superficie coperta fuori terra - Uffici e servizi piano terra
Superficie coperta fuori terra - Uffici e servizi piano
3
primo
4 Superficie scoperta fuori terra - Archivi piano interrato
Superficie scoperta fuori terra - Archivi piano
5
ammezzato
Prezzo
unitario
unità di
misura
quantità
Costo
a nuovo
800,00
500,00
mq
mq
550
228
€ 440.000,00
€ 114.000,00
500,00
mq
753
€ 376.500,00
300,00
mq
256
€ 76.800,00
300,00
mq
335
€ 100.500,00
C2
€ 1.107.800,00
Calcolo del valore del lotto – stima indiretta - (C1):
Comune: E625;
Zona OMI: B1;
destinazione: terziaria
Ia min = 14 %;
Ia max = 18 %
c min. = 0,163;
c max = 0,220
considerato la particolare ubicazione dell’immobile si adotta il valore max ;
C1: valore del lotto; C2: costo di realizzazione a nuovo delle strutture;
C1 = c max * C2 = 0,220 * C2
VALORE DELL’AREA
C1
C1
valore area
Incidenza
area
(circ. 6/2012)
Costo di
realizzazione
delle strutture
(C2)
Rapporto di
complementarietà
(p)
18,00%
0,220
€
1.107.800,00
€
valore area C1 €
Costo C1
€
243.716,00
243.716,00
Calcolo degli oneri concessori e di urbanizzazione(C5)19 e spese tecniche (C4)20:
ONERI CONCESSORI E DI URBANIZZAZIONE
SPESE TECNICHE
C5
C4
19
20
Oneri concessori e di urbanizzazione
Onorari professionali Op = op% x (Csc+Cse)
Tasso o
aliquota
%
5,00%
10,00%
quantità
1.107.800,00
1.107.800,00
C5 + C4
Costo
€
55.390,00
110.780,00
166.170,00
Pari al 5 % di C2 – Allegato Tecnico II, Circolare 6/2012
Pari al 10 % di C2 – Allegato Tecnico II, Circolare 6/2012
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III EDIZIONE – MARZO 2015
Calcolo degli oneri finanziari (C6):
Si ipotizza che l'ordinario periodo coperto dall'iter dell'investimento sia pari a 2,5 anni,
durante i quali, per le somme C1, C2, C3, C4 e C5, maturano gli interessi passivi ad un saggio
annuo che può essere stabilito nella misura del 13 % (pari al tasso ufficiale di sconto
nell'epoca censuaria 1988-89).
L'interesse composto viene calcolato con la formula:
n


I   Ci  q n  1
i 1
dove q = 1 + r ;
r= 13 %
n= 30 mesi
Costi
€
ONERI FINANZIARI
Oneri finanziari (C1+C5)
Of C1+C5 = (C1 +C5) [(1+ r)n -1]
Oneri finanziari Fabbricato
(C2+C3+C4)
Of C2+C3+C4 = (C2+C3+C4) [(1+
r)n -1]
Tasso r
%
Tempi
(mesi)
Oneri
finanziari
€
299.106 13,00%
30
106.890,00
1.218.580 13,00%
15
201.138,00
ONERI FINANZIARI C6
308.028,00
Calcolo del profitto (P):
Il profitto normale (P) è dato dalla remunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto
nell'operazione e comprensiva degli interessi sull'eventuale capitale proprio investito.
Il profitto deve essere in grado di coprire il costo opportunità dell'investimento in un'altra
qualunque operazione di mercato. Viene assunto pari alla media del rendistato21 lordo del
biennio economico 1988 -1983 ovvero pari al 12,44 % della somma di tutti i costi calcolati
nei punti precedenti (Ci).
UTILE DEL PROMOTORE
Sul costo Area e relativi oneri urbanistici
Sul costo Fabbricato e relativi oneri finanziari
Costi
€
299.106
1.218.580
Oneri
finanziari
€
106.890
201.138
aliquota p
%
Utile
€
12,44%
12,44%
50.506,00
176.613,00
utile del promotore [P
227.119,00
Valore di riproduzione a nuovo – VM:
Il valore di produzione risulta pari alla somma di tutti i costi in precedenza determinati. In
sintesi:
21
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descrizione opere edilizie
VALORE DEL LOTTO [C1]
1
COSTO DI REALIZZAZIONE
A NUOVO STRUTTURE [C2]
2
3
4
5
Superficie coperta fuori terra - Salone piano terra
Superficie coperta fuori terra - Uffici e servizi piano terra
Superficie coperta fuori terra - Uffici e servizi piano primo
Superficie scoperta fuori terra - Archivi piano interrato
Superficie scoperta fuori terra - Archivi piano ammezzato
SPESE TECNICHE [C4]
ONERI CONCESSORI E DI
URBANIZZAZIONE [C5]
ONERI FINANZIARI [C6]
UTILE DEL PROMOTORE [P]
Valore a
nuovo
243.716,00
440.000,00
114.000,00
376.500,00
76.800,00
100.500,00
110.780,00
55.390,00
VALORE DI RIPRODUZIONE A NUOVO
308.028,00
227.119,00
2.052.833,00
Deprezzamento ()
Il deprezzamento rappresenta il deterioramento fisico ovvero la perdita di valore del bene
immobiliare a causa del deperimento dei suoi componenti edilizi dovuta all’uso ed al
trascorrere del tempo.
La valutazione dello "stato attuale" dell'unità immobiliare consiste nell'individuazione delle
condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale, valutate con riferimento
all'epoca censuaria stabilita per legge e tenendo conto del principio catastale dell'ordinarietà.
Il momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio
economico 1988 - 1989, è il tempo nel quale occorre "fotografare" lo stato delle cose;
conseguentemente tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato
come nuovo.
Per la corretta individuazione del coefficiente di riduzione (deprezzamento), si deve tenere
conto della circostanza che esso non può tendere ad annullare del tutto le capacità
produttive, e quindi di reddito, dell'unità immobiliare, in quanto esse vengono costantemente
garantite dagli interventi manutentivi e dal reinvestimento degli accantonamenti per
reintegrazione da parte dell'imprenditore ordinario.
Il criterio di calcolo utilizzato per la determinazione del coefficiente riduttivo (D) delle opere
strutturali e impiantistiche è funzione di:



della vita effettiva (VTE) ossia del periodo trascorso tra l'effettiva realizzazione o
ristrutturazione del bene e l'epoca censuaria (successiva) di riferimento (1988-89);
della vita utile (VTu), ossia dell'arco temporale oltre il quale, per effetto della vetustà
e dell'obsolescenza, il bene non è più in grado di assolvere la funzione per la quale
era stato realizzato;
del valore residuo (VR), inteso come possibile valore di realizzo del bene al termine
della vita utile;
Il modello lineare di deprezzamento utilizzato è riportato nell'allegato tecnico III della
circolare n. 6 del 30.11.2012.
Nel caso in esame trattandosi di opere completamente ristrutturate non si applica alcun
deprezzamento alle componenti strutturali C2.
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epoca di
costruzione
e/o di rist.ne
Valore a
nuovo
VALORE DEL LOTTO [C1]
COSTO DI
REALIZZAZIONE
A NUOVO
STRUTTURE [C2]
1
2
3
4
5
243.716,00
440.000,00
114.000,00
376.500,00
76.800,00
100.500,00
VTE
VTU
VTE/
VTU
VR
2003
2003
2003
2003
2003
D (%)
Valore
deprezzato
100%
100%
100%
100%
100%
€
€
€
€
€
€
243.716,00
440.000,00
114.000,00
376.500,00
76.800,00
100.500,00
Valore di riproduzione deprezzato – VM
epoca di
costruzione
VTE
e/o
di ristr.ne
Valore a
nuovo
VALORE DEL LOTTO [C1]
COSTO DI
REALIZZAZIONE
A NUOVO
STRUTTURE [C2]
1
2
3
4
5
SPESE TECNICHE [C4]
ONERI CONCESSORI E DI
URBANIZZAZIONE [C5]
ONERI FINANZIARI [C6]
UTILE DEL PROMOTORE [P]
243.716,00
440.000,00
114.000,00
376.500,00
76.800,00
100.500,00
110.780,00
VTU
VTE/
VTU
VR
2003
2003
2003
2003
2003
D (%)
Valore
deprezzato
100%
100%
100%
100%
100%
€
€
€
€
€
€
€
243.716,00
440.000,00
114.000,00
376.500,00
76.800,00
100.500,00
110.780,00
€
55.390,00
55.390,00
308.028,00
227.119,00
2.052.833,00
VALORE DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO
€ 308.028,00
€ 227.119,00
€ 2.052.833,00
Determinazione della rendita catastale:
La rendita catastale si determina con la formula RC = V x r:
Valore di riproduzione
saggio di fruttuosità
rendita catastale
€
€
2.052.833,00
2,00%
41.056,66
rendita catastale in cifra tonda
€
41.060,00
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III EDIZIONE – MARZO 2015
ALLEGATI (norme + circolari):

D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 “Approvazione del Regolamento per la
formazione del nuovo catasto edilizio urbano”.

Circolare n. 4 del 16/05/2006 “Modalità di individuazione e classamento
delle unità immobiliari censibili nei gruppi speciale e particolare D ed E”.

Circolare n. 4 del 13/04/2007 “Articolo 2, commi 40 e seguenti, del
decreto legge 03/10/2006, n. 262. Accertamento in catasto delle unità
immobiliari censite nelle categorie particolari”.

Circolare n. 6 del 30/11/2012 “Determinazione della rendita catastale delle
unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico estimativi”.
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