Comune di OVADA
PROGRAMMI INTEGRATI PER LO SVILUPPO LOCALE
Il Territorio Ovadese per uno sviluppo eco-sostenibile
S T U D I O
D I
F A T T I B I L I T À
in conformità all’art. 4 del bando regionale approvato con D.D. 14 marzo 2005, n. 6 e delle linee guida
per la redazione approvate con d.G.R. n. 91-1643 del 28 novembre 2005
Struttura polifunzionale per attività di promozione
EXPO’ DEL LEGNO E DEL LEGNAME
Equipe:
Arch. Andrea MALASPINA (capogruppo)
Arch. Roberto BURLANDO
Prof. Fabio PALAZZO
Ing. Marco SAVINI
Genova, 14/4/2006
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
1
INDICE
1. QUADRO CONOSCITIVO
PAESAGGISTICA
E
ANALISI
URBANISTICA,
AMBIENTALE
E
1.1. Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento
1.2. Individuazione e valutazione delle alternative progettuali
1.3. Modalità di gestione dell’opera
2. FATTIBILITA’ TECNICA E COMPATIBILITA’
2.1.
Indicazioni tecniche “di base” ed esplorazioni preprogettuali
2.2.
Stima parametrica dettagliata del costo di costruzione e di realizzazione
2.3.
Eventuali problemi su cui porre l’attenzione in fase progettuale
3. SOSTENIBILITA’ FINANZIARIA
4. CONVENIENZA ECONOMICO – SOCIALE
5. PROCEDURE PER APPROVAZIONE INTERVENTO
6. ANALISI DI SENSIBILITA’ E DI RISCHIO
1. QUADRO CONOSCITIVO
1.1 Quadro conoscitivo generale e obiettivi dell’intervento
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
2
SOGGETTI COINVOLTI
Comune di Ovada (AL)
Indirizzo sede: Via Torino 69 - Ovada
Tecnici di supporto: ing. G. Chiappone, Ing. A. Firpo, Geom. G. Alpa
INTRODUZIONE componenti di grande scala
Nell’ambito di uno sviluppo del territorio integrato ed ecosostenibile, in un quadro
complesso d’azioni (passate, presenti e future) volte alla valorizzazione delle presenze
naturali ed allo sviluppo di un sistema economico che si integri con l’ambiente e da questo
tragga vantaggio, appare naturale quindi proporre un turismo ancorato alle risorse della
terra ed alle presenze storico architettoniche e culturali supportate da un sistema ricettivo
in fase di sviluppo.
Queste iniziative di miglioramento delle qualità di un territorio migliorano le condizioni di
vita dei residenti che possono così disporre di una città a misura d’uomo e pertanto
aumentano la lenta ma crescente tendenza di trasferimenti dalla vicina Genova verso
spazi ormai facilmente raggiungibili e con una qualità ambientale elevata.
Nell’ambito di questo sviluppo è stato individuato un Polo d’attività di promozione locale,
un Centro che possa divenire elemento totemico d’interesse e promozione territoriale
basato sulla filiera del legno che, se opportunamente valorizzata porterebbe allo sviluppo
degli obiettivi citati nelle righe precedenti.
LOCALIZZAZIONE
Provincia di Alessandria, Comune di Ovada
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
3
L’AREA OGGETTO DI INTERVENTO
(CTR fuori scala)
(ortofotocarta)
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
4
Urbanistica
Attualmente l’area oggetto di intervento è di proprietà privata, in stato di degrado ed
abbandono; ubicata all’accesso del paese, risulta in pratica la vera Porta del comune,
soprattutto poiché è ubicata lungo la direttrice che giunge dall’uscita del casello
autostradale. Esiste una seconda opzione, riguardante l’area dell’ex frantoio, oggetto però
di riqualificazione complessiva all’interno del Parco Tematico del Monferrato Story Park, di
cui una progettazione complessiva è in corso ma non è oggetto del presente studio. A
livello urbanistico, eventualmente il progetto dovrà comportare una variante al piano di
dettaglio, qualora si ritenesse più opportuno indirizzare la scelta su quest’area, anche se
oggi non appare una opzione congrua, poiché non ancora di chiara identificazione
progettuale e di destinazioni d’uso.
A livello urbanistico la scheda di Piano predisposta dall’amministrazione comunale
prevede la possibilità di realizzare una completa ristrutturazione urbanistica anche a fini
residenziali e turistico-ricettivi, a patto che venga anche realizzato un edificio polivalente
per lo sviluppo locale.
Tale edificio può essere
pertanto realizzato a
parziale scorporo di
oneri,
dal
soggetto
privato che dovesse
affrontare il progetto di
riqualificazione urbana.
Nell’ambito del progetto
proposto,
tale
idea
progettuale, soprattutto
valida in funzione della
proposta
gestionale,
diviene
vincente
in
relazione
alla
localizzazione urbana ed
alla
possibilità
di
agganciare la struttura al
filone della filiera del
legno, assolutamente in
crescita e di sicuro
sviluppo.
La localizzazione urbana appare quindi senz’altro consona, assolutamente fattibile, sia
sotto il punto di vista urbanistico, consono e conforme, sia per quanto riguarda gli aspetti di
vincolo idrogeologico, progettando la struttura in modo da osservare tutte le indicazioni
previste dalla scheda di piano, per le possibili esondazioni e l’area prevista.
Ai sensi dello schema URB delle LINEE GUIDA PER LA REDAZIONE DEL PROGRAMMA
INTEGRATO E DEGLI STUDI DI FATTIBILITA’ (SdF) della Regione Piemonte, il progetto
risulta pertanto conforme alle previsioni di Piano, nella identificazione dell’immobile e
dell’area come volume a servizio di attività di interesse pubblico, senza la presenza di
particolari vincoli o prescrizioni, comunque rispettate, in funzione alle dimensioni
volumetriche e di altezza, anche in questo caso conformi alle normative vigenti; anche per
l’aspetto idrogeologico non è necessaria alcuna variante, ma sarà opportuna una indagine
idrogeologica preliminare, al fine di verificare la rispondenza del progetto alle richieste del
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
5
piano. Pertanto non si ritiene in questa fase di dover avviare alcuna forma di variante al
piano o inserire valutazioni particolari e l’opera è immediatamente cantierabile.
CARATTERIZZAZIONI
Infrastrutturale
La localizzazione del sito consentirebbe di risolvere uno dei grossi problemi del territorio
ovadese. Infatti il luogo urbano deputato alla realizzazione del centro polifunzionale è
oggial contempo la Porta di Ovada e dell’ovadese, ed uno dei luoghi urbani più caotici e
problematici sia dal punto di vista della viabilità che dal punto di vista del tessuto urbano
presente.
Sicuramente la futura rotonda di accesso al costruendo Polo scolastico consentirà di
risolvere in parte il problema del nodo infrastrutturale critico ed il Centro Polivalente e
Polifunzionale si troverà a beneficiare delle nuove infrastrutture previste.
Pertanto si ritiene utile pensare al sito in funzione delle future realizzazioni, che
contribuiranno a fare della struttura architettonica progettata, il fiore all’occhiello del
territorio.
Inoltre il secondo nodo infrastrutturale dei parcheggi, anche pianificando il territorio di
progetto con gli ampi viali previsti dalla relazione geologica di piano, verrà risolto inserendo
l’opportuna dotazione di posti auto a rotazione per il centro; infine la viabilità di servizio,
progettata in funzione della nuova rotonda, consentirà di differenziare l’accesso dei mezzi
di approvvigionamento merci e servizi, con ingresso riservato e distinto.
Attualmente il luogo urbano manca di una piazza di incontro e sosta, il progetto proposto
inserisce due spazi urbani capaci di risolvere al problema, dotando la struttura di quella
permeabilità col territorio che sarà la sua forza vincente.
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
6
Architettonica
A livello architettonico gli elementi esistenti sono il frutto di un’edificazione molto recente e
di scarso livello ed interesse. Le emergenze locali ed il disegno architettonico, quasi una
periferia, sono oggi il segno di un degrado marcato e purtroppo evidente per chiunque,
arrivato dall’autostrada A26 ed uscito al casello autostradale dell’omonimo centro
alessandrino, debba entrare al cuore di Ovada.
È fondamentale, visto l’elemento architettonico esistente, creare una rottura forte, un
elemento a se stante, luogo forte ed identificativo del contenuto e del messaggio anche
sociale che soggiace la scelta architettonica.
OBIETTIVI del PROGETTO
L’obiettivo principale del progetto è quello di creare una struttura che sia al contempo un
contenitore ed un “biglietto da visita” per la città, unendo l’aspetto funzionale a quello
estetico.
Pertanto la scelta dei materiali sarà in funzione del luogo, legno e pietra saranno gli
elementi cardine, nella filosofia generale che prevede l’esaltazione del territorio, partendo
proprio dalla struttura che ne accoglierà i frutti. Ma tale volume non sarà ricondotto,
volutamente, alla tradizione locale, scimmiottando l’antica architettura. Nel caso sarebbe
stato più utile e funzionale provvedere alla ristrutturazione di un immobile rustico esistente.
Sarà necessario ed opportuno, anche per trascendere dal livello locale, individuare una
architettura figlia del suo tempo, ma legata al territorio.
Il contenuto sarà il territorio stesso, con fiere e manifestazioni temporanee sia al chiuso
che all’aperto, con la possibilità di utilizzare gli ampi spazi esterni progettati, pensando che
in questo caso anche il vuoto urbano è e sarà architettura.
La vera Porta dell’Ovadese, un elemento cardine che riuscirà a catalizzare eventi e
finanziamenti da tutta la Regione, strutturata in modo da essere assolutamente autonoma
a sviluppi futuri, ai quali potrà essere sempre di riferimento.
La fattibilità studiata analizza alcune soluzioni alternative, esclusivamente a livello di
localizzazione urbanistica, ma comunque miranti l’obiettivo generale qui espresso.
Sotto il profilo degli scopi della nuova struttura si segnala l’importanza, per Ovada ed il suo
ambito geografico, di un luogo dove si possano ospitare eventi e situazioni strettamente
legati ai caratteri del territorio Ovadese.
In tal senso la tradizionale attività mobiliera, che coinvolge il settore forestale e dunque la
prospettiva di una nuova giovinezza per la filiera del legname di pregio; sembra uno dei
temi ideali a rappresentare l’idea della struttura.
Qualunque altra location (capannoni industriali dimessi, palazzi pubblici ecc) non è
strettamente identificata su un tema mentre il nuovo Centro potrà essere sempre
riconoscibile grazie al legame con un contesto (la produzione del legno e il paesaggio
forestale) e ad un settore produttivo importante (l’industria del mobile).
Naturalmente l’edificio dovrà essere un centro che si apre alle attività sociali e culturali
della comunità ovadese e alle molteplici istanze provenienti dal territorio, in particolare alle
occasioni di promozione e divulgazione dell’economia e del paesaggio rurale oggi più che
mai da valorizzare come patrimonio della città nonché in grado di offrire nuove opportunità
di sviluppo economico ed occupazionale.
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
7
La costruzione dell’edificio esalta la forza tecnologica del legno ed è coerente con la
prospettiva di identificare tutte le attività connesse con la filiera del legno (sia energetica
che manifatturiera) con il nuovo polo espositivo.
1.2 Individuazione e valutazione delle alternative progettuali
Le soluzioni alternative da valutare in fase analitica vertono sostanzialmente su due fattori:
il primo riguarda l’aspetto urbanistico di infrastrutturazione dell’area, il secondo riguarda
l’aspetto economico e la valutazione economica delle scelte.
Soluzione A.1 – Centro Polivalente in località ex-Frantoio.
La soluzione proposta parte dal presupposto di localizzare l’edificio nell’area oggetto di
intervento di riqualificazione denominato Monferrato Story Park, potendo usufruire della
contemporanea presenza di altre attività, in modo da poter fruire di un’unica gestione.
Questa opportunità, benché possa essere considerata positivamente ad una prima analisi,
comporta alcune problematiche che sono state valutate attentamente in modo da rendere
ottimale la scelta.
Infatti, la realizzazione di un Centro Polivalente basato sullo sviluppo delle attività locali,
legate al legno, ha poco a che vedere con l’aspetto culturale e didattico che andrà ad
assumere tutta l’area, in realtà creando anche problemi di unitarietà al progetto intero di
riqualificazione.
Inoltre la scelta di valorizzare solo l’area in oggetto penalizza pesantemente la possibilità
di valorizzare e riqualificare anche la seconda area.
Punti di forza:
Punti di debolezza:
Area già oggetto di finanziamento per la
riqualificazione;
Possibile gestore unico per il Monferrato Story Park
e per il Centro Polifunzionale;
Inserimento aree verdi;
Non coerenza tra le due finalità, l’una culturale e
l’altra di sviluppo economico ed eventi.
Poca chiarezza allo stato attuale dei fatti nel
progetto generale di riqualificazione.
Poca infrastrutturazione dell’area per la presenza
contemporanea di due poli di attrazione.
Valorizzazione esclusiva di un’area degradata.
Ammodernamento tecnologico;
Miglioramento paesaggistico complessivo;
Aumento valore immobiliare;
Aumento del valore di sicurezza urbana;
Economicità dell’intervento;
Soluzione A.2 – Centro Polivalente in località Ex LAI.
La soluzione proposta parte dal presupposto di localizzare l’edificio nell’area di diretto
accesso dalla viabilità autostradale, casello della A26, vero accesso al territorio
dell’Ovadese divenendo di fatto Porta del territorio.
Sebbene l’area sia di proprietà privata, è possibile intervenire al fine di riqualificare un
tessuto urbano pesantemente degradato, fatto di edilizia di scarso livello architettonico. La
localizzazione del centro polifunzionale in questo sito consentirebbe quindi di usufruire di
spazi urbani di ottima accessibilità e di dotare l’area di infrastrutture capaci di creare
fenomeni di aggregazione sociale locale.
Inoltre il futuro inserimento della rotonda di accesso al Polo scolastico, consentirà di
differenziare gli accessi all’area, sia per scarico merci che per i visitatori, dotando l’area di
una infrastruttura in grado di affrontare il problema dell’auspicabile incremento turistico.
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
8
Punti di forza:
Area già oggetto di riqualificazione, con intervento
del Polo scolastico, intervento visto come
completamento della riqualificazione dell’area;
Possibilità di accrescimento di occupazione,
compatibile e sostenibile;
Inserimento aree verdi;
Punti di debolezza:
Acquisto dell’area, non di proprietà pubblica
Inserimento in luogo urbano non qualificato
Tempi di avvio della di gestione di attività alternative
culturali e di spettacolo
Ammodernamento tecnologico;
Miglioramento paesaggistico complessivo;
Aumento valore immobiliare;
Aumento del valore di sicurezza urbana;
Economicità dell’intervento;
Possibilità d realizzazione eventi e manifestazioni in
struttura puntualmente riconosciuta.
Ottima localizzazione dell’area
Ottima infrastrutturazione e possibilità di parcheggi
ed aree verdi.
Valorizzazione esclusiva di un’area degradata.
La scelta possibile
Centro Polivalente in località ex-Frantoio
Miglioramento qualità della vita;
Ammodernamento tecnologico;
Miglioramento paesaggistico complessivo;
Aumento valore immobiliare;
Aumento del valore di sicurezza urbana;
Economicità dell’intervento;
Gestione
Sviluppo compatibile e sostenibile.
Riqualificazione di area degradata.
Totale valori
Centro Polivalente in località Ex LAI
Miglioramento qualità della vita;
Ammodernamento tecnologico;
Miglioramento paesaggistico complessivo;
Aumento valore immobiliare;
Aumento del valore di sicurezza urbana;
Economicità dell’intervento;
Gestione
Sviluppo compatibile e sostenibile.
Riqualificazione di area degradata.
Totale valori
7
9
7
6
7
9
7
8
7
67
9
9
8
8
7
9
8
8
9
75
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
9
2. FATTIBILITA’ TECNICA
2.1 Indicazioni tecniche “di base” ed esplorazioni preprogettuali
Il luogo, oggetto dell’intervento è l’area dove si trova lo stabilimento dell’ex area LAI,
realizzato di recente e costituisce un elemento d’estremo degrado dell’assetto urbanistico
del territorio comunale. Infatti, tutto l’accesso al comune, dal casello autostradale
meriterebbe un intervento di valorizzazione di sicuro effetto, e l’area in oggetto è
sostanzialmente la porta del paese.
In quest’area è in essere il progetto per la realizzazione del Polo scolastico, che sarà fulcro
di attività e riqualificazione, ponendo seri interrogativi sullo sviluppo futuro dell’area
limitrofa. L’idea progettuale della localizzazione è pertanto forte e giustificata, sia a livello
urbanistico che architettonico e paesaggistico.
L’insieme architettonico che si è configurato, la sua posizione e la sistemazione esterna
tengono in debito conto il rapporto con l’ambiente al fine di non creare un impatto
ambientale negativo.
Il progetto si compone di due elementi architettonici e paesaggistici; l’uno è il pieno e l’altro
è il vuoto, qui come non mai anche il vuoto e l’esterno, diventeranno architettura e spazi
espositivi.
Per quanto riguarda l’architettura, sarà realizzata in legno lamellare e vetro, con partiture
interne estremamente mobili e duttili, con un piccolo cento congressi da 80 posti a sedere,
servizi, un caffè ed un centro per la vendita di prodotti tipici, oltre allo spazio per gli
espositori, diviso su due piani collegati da scala mobile e tapis roulant.
La superficie del cento sarà di circa 1.200 mq. sui due piani, per un’altezza totale
conformemente al piano urbanistico vigente.
Il sistema delle piazze esterne è composto da due prosceni dove l’alberatura e
l’architettura saranno degna cornice degli spazi espositivi temporanei all’aperto.
Le piazze esterne consentiranno l’esposizione per un totale di circa 3.500 mq. ulteriori, con
un piccolo parco verde, anche in rispetto alla viabilità di accesso creata, anche conforme al
progetto di accessibilità ed infrastrutturazione per il Polo scolastico.
L’edificio è stato quindi pensato come un grande “esterno-interno” con percorsi assimilabili
a strade e piazze come luoghi privilegiati di incontro così come sono illuminati dall’alto.
Anche l’architettura, vetrata e trasparente, con i grandi assi in legno lamellare, è una sorta
di grande capanna trasparente, ben integrata col verde limitrofo.
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
10
L’elemento centrale è la galleria, fulcro di distribuzione dei flussi interni e nodo primario di
tutte le articolazioni spaziali interne. L’interno si dispiega al visitatore come elemento di
sorpresa perché è un nuovo esterno così com’è anche proposto nei materiali. Il concetto di
centro polivalente che viene utilizzato è in sintonia con l’idea della percorrenza degli spazi
in sequenza e di volta in volta si ha l’occasione per sostare e fruire del sevizio che viene
offerto.
Il Progetto è orientato alla realizzazione di un centro culturale polifunzionale caratterizzato
dalla presenza di spazi estremamente flessibili che ruotano attorno ad una serie di funzioni
fisse. Gli spazi sono organizzati per consentire la riconfigurazione dell'organismo
architettonico nel tempo, assecondando esigenze sempre mutevoli.
È prevista la realizzazione di parcheggi a raso, per circa cento veicoli.
Vista a livello urbanistico dell’area oggetto d’intervento in relazione al nuovo polo scolastico
possibile centro d’interscambio per attività socio culturali
vista fotorealistica dell’elemento architettonico in legno lamellare
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
11
schema costruttivo di elemento strutturale analogo
la trave portante in legno lamellare
e gli innesti degli elementi di tamponamento orizzontali e verticali
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
12
2.3 Eventuali problemi su cui porre l’attenzione in fase progettuale
La problematica più rilevante che si dovrà affrontare, oltre la sostenibilità della scelta di
acquisire l’area di proprietà privata, sarà quella di progettare in area esondabile, con tutti
gli accorgimenti del caso; questo unico problema è comunque facilmente risolvibile
attraverso una buona progettazione integrata, con ausilio di professionalità in grado di
affrontare le questioni postesi.
Infatti non appaiono ad oggi prevedibili altri fattori che possano creare problematiche sulla
realizzazione dell’opera.
Altro discorso riguarda la gestione, sicuramente lo “scoglio” più importante, non solo per il
progetto specifico, ma per tutti quegli interventi pubblici che si pongono l’obiettivo di fornire
mezzi e strutture per la promozione locale, quando il “bene locale” non ha ancora attinto a
quella sfera di mercato che può rendere sostenibile economicamente l’iniziativa.
Pertanto sarà cura del progettista approntare la migliore soluzione architettonica in grado
di prospettare una gestione il più possibile duttile e mutabile, come duttile e polivalente
deve essere il destino del Centro oggetto della proposta.
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
13
3. SOSTENIBILITA’ FINANZIARIA
3.1
Stima della domanda e dell’offerta.
Come avvenuto per l’analisi delle proposte di riqualificazione delle piazze, è importante
suddividere la domanda e l’offerta in conformità a due tipologie di attori:
-
Attori passivi: buona parte della cittadinanza, che avrà un rapporto con l’opera
mediata e legata all’avvicendarsi delle attività all’interno della struttura, ma senza un
diretto impegno economico o di attività.
-
attori attivi: operatori che individuano nell’opera uno strumento per ampliare le
attività economiche e sono disposti ad effettuare investimenti diretti e caricarsi parte
dei costi conseguenti. Tra questi vi sono anche gli amministratori.
Alla base delle considerazioni economiche del presente studio di fattibilità vi è
un’identificazione della domanda (intesa come insieme dei soggetti interessati alla
proposta di riqualificazione) e dell’offerta (intesa come soddisfacimento di bisogni e
domande in seguito alla riqualificazione.
La realizzazione della nuova struttura polifunzionale risponde innanzitutto ad una carenza,
nella città, di uno spazio di buon livello per eventi culturali continuativi.
In tal senso il bacino di utenza potenziale coincide con l’intera comunità sia a livello dei
promotori\realizzatori delle attività che dei fruitori delle stesse.
Tuttavia se pensiamo alla nuova struttura come ad un luogo dove gradualmente si
struttura un messaggio di settore (in questo caso la filiera del legno), allora il bacino di
utenza si amplia e comprende tutti gli operatori ed il pubblico interessato al tema anche al
di fuori dell’ambito urbano.
La presenza di una struttura moderna e flessibile può permettere di creare nuovi bacini di
utenza in base alla programmazione delle attività all’interno.
3.2 Definizione del bacino di utenza dell’opera, analisi della domanda potenziale e
dei competitori presenti
Come accennato in precedenza, ad oggi non esiste – nella città di Ovada e nel suo ambito
territoriale- una struttura simile a quella proposta.
Si possono ritrovare, nel’ambito del bacino potenziale d’utenza, altre strutture simili a
quella progetta solo a Valenza (relativa alla filiera dell’oro).
L'intervento e' legato alla necessita' di creare un nuovo Centro Espositivo per la
commercializzazione sui mercati regionali e nazionali deli prodotti derivanti dalla filiera del
legno avendo come obiettivo massimo ospitare fiere specializzate e mostre-mercato
classificate ai sensi della legge 7/2001.
A cio' si aggiunge che la Provincia di Alessandria e le vicine Province piemontesi e liguri
non dispongono di Centri fieristici adatti al settore specialistico e che, pertanto, e'
indispensabile configurare un nuovo centro fieristico su basi polifunzionali, sia per
assicurare la frequenza e la continuita' dell'utilizzo delle risorse che per fornire servizi alla
domanda potenziale di una vasta area del territorio regionale.
Non potendo competere con le strutture fieristiche più importanti in Italia come la Fiera di
Milano (trasferitasi da metà 2005 nei padiglioni di Rho - Pero, nella parte a nord ovest del
capoluogo lombardo, per poter disporre di maggiori spazi), la BolognaFiere, la Fiera di
Genova, la struttura si collocherebbe al pari di una serie di strutture minori come
superficie, caratterizzate da importanti eventi di settore (quali ad esempio la fiera di Parma
per le manifestazioni a carattere eno gastronimico e Verona per il settore vitivinicolo).
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
14
Ad oggi le manifestazioni che gravano sulla città (fiere locali di merci varie, eventi
patronali, mercato dell’antiquariato) sono limitate, di interesse quasi esclusivamente locale
e di durata molto limitata nel tempo.
Sebbene incida sullo stato di fatto una certa depressione economica – sia delle produzioni
del contesto agricolo che del comparto artigianale- la mancanza di un luogo che svolga il
ruolo di vetrina del territorio non permette di richiamare eventi che altrimenti godrebbero di
buon successo.
L’area urbana Ovadese conta circa 12000 abitanti: insieme ai comuni limitrofi si raggiunge
una popolazione gravitante di circa 15000 abitanti, ed arrivando ad includere il Novese e
l’Acquese si arriva a circa 142.000 abitanti.
Allargando l’area possibile d’influenza del progetto che andrebbe ad inseririrsi nel
panorama territoriale basso-piemontese confinante con il genovesato avendo un bacino
d’utenza molto ampio definibile tra le provincie di Alessandria e di Genova in 1.265.000
abitanti.
Quindi un bacino locale di un certo peso a cui va aggiunto il riflesso delle aree urbane di
Genova ed Alessandria, tradizionalmente molto legate all’area ovadese.
Il buon successo delle strutture commerciali decentrate situate nell’asse Genova-OvadaAlessandria fanno ritenere che un polo espositivo forte possa coinvolgere un bacino di
circa 10 000 – 15000 visitatori annui.
Tale bacino di utenza è suscettibile di crescita dal momento in cui sul nuovo Centro si
attivano ulteriori attività ovvero ci si raccorda ad iniziative di rete a livello territoriale (si
veda a tal proposito l’impostazione generale del PISL).
Analizzando la domanda del mercato si ipotizzano in media 4 (con un massimo di 6)
manifestazioni all’anno con una durata media di 3 giorni; queste punteranno su due
iniziative “pricipe” legate entrambe alla filiera del legno: una di tipo “fiere specializzata”
diretta esclusivamente agli operatori del settore tipologicamente assimilabile ad esempio
alla Fiera Internazionale della Sedia di Udine, avendo come bacino d’utenza un ambito
nazionale o sovranazionale; un’altra di tipo “fiera-mercato” diretta genericamente ad un
pubblico di possibili acquirenti tipologicamente assimilabile ad esempio alla Mostra
Mercato del Disco Usato e da Collezione a Valdichiana (Arezzo) avendo come bacino
d’utenza quello descritto in precedenza ossia gli abitanti delle provincie di Alessandria e
Genova.
Per quanto riguarda le altre 4 manifestazioni si prevede una diversificazione massima
dell’offerta legandola alle verie filiere presenti sul territorio come quella del vino, o della
castagna.
In generale le attività convergenti verso l’enogastronomia, benché
rappresentate nel Basso Piemonte in diversi centri di piccole e medie dimensioni, possono
trovare un buon riscontro nell’Ovadese dove alcuni settori produttivi (Cortese di Gavi,
Dolcetto, formaggi tradizionali della fascia appenninica, prodotti pastari e pasticceria)
soffrono un certo appannamento commerciale e di immagine.
Ciò avviene nonostante la solida qualità complessiva, sul piano produttivo e di
trasformazione finale.
La contiguità con la Valle Stura Genovese ed il Parco del Beigua nonché con il Parco
Capanne di Marcarolo dev’essere considerato elemento di potenziale sviluppo ed
integrazione dell’offerta turistica complessiva.
La formazione degli STL (Sistemi Turistici Locali) del Genovesato e della Riviera del
Beigua considera prioritario il legame con l’Oltregiogo che può incrementare il potenziale
bacino di utenza turistica e consumeristica dell’area.
E’ probabile che l’evoluzione del settore del legno in tutte le sue forme (produzione,
trasformazione e manifattura) evolva con maggiore lentezza rispetto alla filiera alimentare
di qualità poiché non si rivolge direttamente ad un consumatore finale ma a settori di
mercato intermedi a loro volta condizionati da fattori esogeni (il mercato del legname, le
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
15
alternative energetiche, la concorrenza con prodotti non legnosi per la realizzazione di
manufatti ecc.).
Tuttavia la notevole dimensione del patrimonio boschivo – in particolare nella zona dei
Comuni dell’Oltregiogo- e le ulteriori possibilità di sviluppo della filiera grazie al Piano di
Sviluppo Rurale 2007-2013, consentono un certo ottimismo nella possibilità di ripresa del
settore.
L’esperienza delle precedenti attività dei fondi strutturali ha prodotto anche qualche buon
risultato nella coltura di specie da legno pregiato che potrebbero recuperare anche
l’interesse per una filiera a forte connotazione territoriale per il mobile di qualità.
Per quanto riguarda l’offerta dei beni e servizi riferibili direttamente all’opera oggetto di
studio, bisogna tenere conto della mancanza di competitori in zona. In effetti le
caratteristiche del sito “ex LAI” non hanno facile riscontro altrove e determinano il
vantaggio economico dell’opera (vicinanza al casello autostradale, raggiungibilità facile
anche da pedoni, inserimento nel tessuto cittadino). Alcune strutture paragonabili della
zona (anche se di dimensioni più ridotte, il centro espositivo di Castelletto d’Orba) sono
raggiungibili meno agevolmente e sono meno caratterizzate al punto di vista architettonico.
Si noti inoltre che il nuovo centro sarebbe una struttura a servizio della collina e della
montagna ovadese, mentre le rare strutture paragonabili in zona sono maggiormente
legate alla pianura.
Il trend futuro della domanda e dell’offerta è destinato ad evolversi lentamente in positivo,
stante la sostanziale tenuta demografica che registra l’area. Va segnalato che un mercato
immobiliare generalmente più favorevole della vicina Liguria, comincia a richiamare nuova
residenza ed insediamenti commerciali ed artigianali.
L’arco temporale di riferimento utilizzato nelle le previsioni di domanda e offerta, nell’analisi
di sostenibilità finanziaria e di convenienza economico-sociale è fissato a 20 anni. Tuttavia
allo scopo di rendere più evidente il comportamento dell’opera nelle prime fasi
dall’avviamento (primo quinquennio – periodo di start-up), l’analisi costi ricavi riporta le voci
di costi\ricavi poiché al livello di prefattibilità in cui si situa il presente lavoro, non è
possibile prendere in considerazione tutti i parametri caratteristici dell’opera.
3.3 Piano finanziario dell’opera – analisi costi ricavi
L’analisi della situazione esistente, delle intenzioni dell’Amministrazione e delle linee di
sviluppo future della città ha fatto preferire la realizzazione di una struttura modulabile –
nella gestione degli spazi interni- ed a notevole flessibilità per quanto riguarda la
dotazione impiantistica. Inoltre l’uso di legno lamellare, vetro e acciaio consente di
abbreviare il tempo di costruzione accelerando l’entrata a regime delle attività.
Nelle tabelle che seguono sono riportati rispettivamente:
-
i costi generali aggregati per classi di costo e addizionati degli oneri di legge. Il
totale dei costi sostenuti dall’Amministrazione riguarda quindi il complesso dei
lavori, le spese tecniche, l’IVA, gli imprevisti e gli oneri accessori. In tal senso è
stata computata anche la spesa per acquisizione dell’area, qualunque si a lo
strumento giuridico utilizzato.
-
I costi complessivi rapportati al bilancio di massima dell’attività in cui sono
evidenziati i ricavi, i risultati internasi della gestione in termini di Reddito Operativo e
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
16
di ROI per quanto riguarda la velocità di ritorno dell’investimento. Sono compresi i
costi di manutenzione periodica e di acquisizione dell’area
Si tenga conto che nell’attribuire i flussi di reddito periodici sono state effettuate le
seguenti ipotesi di funzionalizzazione della struttura:
-
ricavi affitti strutture commerciali
-
ricavi affitti strutture commerciali permanenti (shops) (
-
Locazione spazi espositivi
-
ricavi gestione Quartiere Espositivo
-
ricavi gestione Locazioni Congressi ed Eventi a tema
-
ricavi per Restituzione alla rete del surplus energetico prodotto dai pannelli
FV
Quindi si è ipotizzata una gestione che assicuri la multifunzionalità e che garantisca:
-
un reddito periodico costante mediante l’assegnazione di due spazi commerciali
permanenti
-
un ulteriore reddito periodico ed automaticamente l’apertura di parte della struttura
(per evitare fenomeni di sottoutilizzazione e di degrado conseguente) derivato da
uno spazio ricettivo (bar-tavola calda)
-
redditi periodali dovuti alle manifestazioni espositive sia attraverso il concorso alle
spese degli operatori ed uso pesante della struttura (secondo tariffe di locazione a
livelli di mercato desunte dalle tariffe di spazi espositivi simili in Italia)
-
redditi periodali per l’organizzazione eventi a tema di breve durata (convegnicongressi) con uso parziale della struttura
-
ricavi accessori legati alla redditività dei sistemi di produzione energetica sostenibile
(fotovoltaica in specie)
Tab 1: Analisi costi generali di costruzione e di realizzazione
TIPOLOGIE DI INTERVENTO
SISTEMAZIONI D'AREA
Scavi, riporti e rinterri compresi scavi di fondazione
Unità di Importo
Misura Unitario
Quantità
Totale
mc
€ 15
600
€ 9.000
Regimazione idraulica (compresa canalizzazione, tombinature) ml
Eliminazione risulte
mc
€ 80
€3
250
900
€ 20.000
€ 2.700
Smaltimento manufatti fibrocemento
€ 22
600
€ 13.200
mc
Totale sistemazioni d’area
€ 31.700
ALLESTIMENTI e ARREDAMENTI
Attrezzature didattiche autoguidate, strumentazione interattiva corpo
e simili, Sistema informatico e multimediale
€ 20.000
1
€ 20.000
Strutture interne di sezionamento dello spazio
corpo
€ 85.000
1
€ 85.000
Arredi di base, cartellonistica, segnaletica
Servizi Igienici e tecnici
corpo
corpo
€ 65.000
€ 48.000
1
1
€ 65.000
€ 48.000
Totale allestimenti informativi
€ 218.000
SPAZIO ESTERNO
Sistemazione generale, riporto substrati
Impianti vegetali
corpo
N°
Arredo esterno, giochi, ringhiere e simili
corpo
€
5.000,00
€ 80
1
30
€ 5.000
€ 18.000
1
€ 18.000
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
€ 2.400
17
Rivestimenti\pavimentazioni
mq
€ 35
180
€ 6.300
Illuminazione esterna altri servizi di rete
Totale allestimento esterno
corpo
€ 10.000
1
€ 10.000
€ 41.700
Impiantistica generale: illuminazione, reti tecnologiche,
condizionamento e riscaldamento ecc.
corpo
€ 50.000
1
€ 50.000
Impiantistica speciale a basso impatto ambientale (termico
solare, fotovoltaico, ecc.)
corpo
€ 25.000
1
€ 25.000
IMPIANTISTICA
Totale Impianti
€ 75.000
OPERE EDILI
Demolizioni preliminari e sistemazioni dell'area
Nuova edificazione
corpo
€ 88.000
1
€ 88.000
Centro polifunzionale strutture principali
corpo
€ 200.000
1
€ 200.000
Centro polifunzionale vetrate, serramenti, tamponamenti
corpo
€ 190.000
1
€ 190.000
Totale Opere Edili
€ 478.000
TOTALE LAVORI
€ 844.400
ACQUISIZIONE AREA
IMPREVISTI e SPESE VARIE
IVA SU LAVORI E IMPREVISTI
€ 218.000
5%
€ 42.220
10%
€ 88.662
€ 88.662
SPESE TECNICHE
€ 17.732
IVA SU SP.TECNICHE
€ 237.276
TOTALE somme a disposizione
TOTALE INVESTIMENTO
€ 455.276
€ 1.299.676
Riteniamo che lo strumento di elezione per garantire un buon equilibrio economico nella
gestione sia legato proprio al criterio di multifunzionalità (ed è per questo che ci si è
preoccupati di strutturare la proposta di massima secondo criteri di flessibilità).Importante,
a questo proposito, è garantire una buona dotazione impiantistica in modo da rendere
possibile l’organizzazione di eventi ad ogni livelli, compresi quelli (ad esempio
congressi\convegni\mostre ad elevato contenuto tecnico-scientifico) che richiedono
l’impiego di tecnologie multimediali ed informatiche adeguate.
Tab 2: Analisi costi\ricavi generali
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
18
CENTRO POLIFUNZIONALE OVADA
Nota: i ricavi prevedono il 2,5 % di incremento anno per adeguam.inflazione, e
incrementi di attività tenendo sempre l'attualità come base al netto quindi di sensibili
aumenti di volume di attività. L'ipotesi di gestione è al momento quella diretta del
Comune (attraverso società ad hoc con sola locazione degli spazi commerciali
indicati ed espositivi. Qualora si affidasse completamente la gestione a terzi si
dovrebbero imputare solo canoni locativi
0-5 anni
6-10 anni
Stima anno I
II
III
IV
V
Stima anno I
II
III
IV
V
11-15 anni
a regime
Stima anno I
II
III
IV
V
RICAVI
ricavi su esercizi ricettivi interni (a regime Stima di un flusso di 40.000
fino a 48.000 consumazioni annue bar per un costo medio di 4€ e di 10000
fino a 12000 consumazioni tavola calda per un costo medio di 12€,
incassati dall'amministrazione)
€
30.000,0
€ 30.750
€ 31.519
€ 32.307
€ 33.114
€ 33.942
€ 34.791
€ 35.661
€ 36.552
€ 37.466
€ 38.403
€ 39.363
€ 40.347
€ 41.355
€ 42.389
ricavi affitti strutture commerciali permanenti (shops) (canone
800€\mese x 12 m): due locali
€
19.200,0
€ 19.680
€ 20.172
€ 20.676
€ 21.193
€ 21.723
€ 22.266
€ 22.823
€ 23.393
€ 23.978
€ 24.578
€ 25.192
€ 25.822
€ 26.467
€ 27.129
Locazione spazi espositivi (50 €\mq su un tot di 400 mq affittabile a box
su un tot di 1000 mq espositivi per QUATTRO manifestazioni annue di
durata media 3 gg). % di occupazione: 70%
€
56.000,0
€ 57.400
€ 58.835
€ 60.306
€ 61.814
€ 63.359
€ 64.943
€ 66.566
€ 68.231
€ 69.936
€ 71.685
€ 73.477
€ 75.314
€ 77.197
€ 79.127
ricavi gestione Locazioni Congressi ed Eventi a tema
€
€
4.500,0
6.000,0
€ 4.613
€ 6.150
€ 4.728
€ 6.304
€ 4.846
€ 6.461
€ 4.967
€ 6.623
€ 5.091
€ 6.788
€ 5.219
€ 6.958
€ 5.349
€ 7.132
€ 5.483
€ 7.310
€ 5.620
€ 7.493
€ 5.760
€ 7.681
€ 5.904
€ 7.873
€ 6.052
€ 8.069
€ 6.203
€ 8.271
€ 6.358
€ 8.478
ricavi per Restituzione alla rete del surplus energetico prodotto dai pannelli
FV
€
5.000,0
€ 5.125
€ 5.253
€ 5.384
€ 5.519
€ 5.657
€ 5.798
€ 5.943
€ 6.092
€ 6.244
€ 6.400
€ 6.560
€ 6.724
€ 6.893
€ 7.065
€ 123.718
€ 126.810
€ 129.981
€ 133.230
€ 136.561
€ 139.975
€ 143.474
€ 147.061
€ 150.738
€ 154.506
€ 158.369
€ 162.328
€ 166.386
€ 170.546
ricavi gestione Quartiere Espositivo per fiere con pagamento di biglietto
ed altri eventi culturali tariffati (stima di 25.000 visitatori annui con
acquisto di una card-ticket del costo di 2€, incassati dal concessionario, con
associate promozioni su altre attività del Comune e di amministrazioni
aderenti)
totale ricavi
€ 120.700
COSTI
Quota di reintegro capitale investimento totale per Costruzione Centro
(reintegro trentennalesulla quota di impegno comunale)
€
22.000,0
personale dipendente 1 persona part-time custodia e controllo 1 persona
full-time responsabile ricettività
costi energetici e diversi annui
coordinamento attività pubblicizzazione
costi aprovvigionamento e diversi bar e tavola calda
€
€
€
€
38.000,0
30.000,0
4.500,0
7.000,0
€ 38.950
€ 30.750
€ 4.613
€ 7.175
€ 39.924
€ 31.519
€ 4.728
€ 7.354
€ 40.922
€ 32.307
€ 4.846
€ 7.538
€ 41.945
€ 33.114
€ 4.967
€ 7.727
€ 42.994
€ 33.942
€ 5.091
€ 7.920
€ 44.068
€ 34.791
€ 5.219
€ 8.118
€ 45.170
€ 35.661
€ 5.349
€ 8.321
€ 46.299
€ 36.552
€ 5.483
€ 8.529
€ 47.457
€ 37.466
€ 5.620
€ 8.742
€ 48.643
€ 38.403
€ 5.760
€ 8.961
€ 49.859
€ 39.363
€ 5.904
€ 9.185
€ 51.106
€ 40.347
€ 6.052
€ 9.414
€ 52.383
€ 41.355
€ 6.203
€ 9.650
€ 53.693
€ 42.389
€ 6.358
€ 9.891
Oneri di manutenzione 2 % annuo
€
27.260,8
€ 27.942
€ 28.641
€ 29.357
€ 30.091
€ 30.843
€ 31.614
€ 32.405
€ 33.215
€ 34.045
€ 34.896
€ 35.769
€ 36.663
€ 37.579
€ 38.519
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
€
22.000,0
Costi di gestione
Totale costi
€ 106.761
€ 109.430
€ 112.166
€ 114.970
€ 117.844
€ 120.790
€ 123.810
€ 126.905
€ 130.078
€ 133.330
€ 136.663
€ 140.079
€ 143.581
€ 147.171
€ 150.850
Margine operativo lordo (ricavi-costi totali)
€ 13.939
€ 14.288
€ 14.645
€ 15.011
€ 15.386
€ 15.771
€ 16.165
€ 16.569
€ 16.984
€ 17.408
€ 17.843
€ 18.289
€ 18.747
€ 19.215
€ 19.696
Quota ammortamento capitale di rischio (trentennale, r=4% su quota
comunale pari a ca 50%)-rata K
€ 20.100
Reddito operativo
-€ 6.161
-€ 5.812
-€ 5.455
-€ 5.089
-€ 4.714
-€ 4.329
-€ 3.935
-€ 3.531
-€ 3.116
-€ 2.692
-€ 2.257
-€ 1.811
-€ 1.353
-€ 885
-€ 404
totale oneri finanziari (a lunga e a breve) (per quelli a lunga si
considera mutuo su 20 anni al 4% per il 50% dell'importo. Forfait per il
debito a breve nei primi 5 anni))
€ 36.000
€ 36.000
€ 36.000
€ 36.000
€ 36.000
€ 26.000
€ 26.000
€ 26.000
€ 26.000
€ 26.000
€ 20.000
€ 18.000
€ 18.000
€ 18.000
€ 18.000
utile ante imposte
-€ 42.161
-€ 41.812
-€ 41.455
-€ 41.089
-€ 40.714
-€ 30.329
-€ 29.935
-€ 29.531
-€ 29.116
-€ 28.692
-€ 22.257
-€ 19.811
-€ 19.353
-€ 18.885
-€ 18.404
Totale imposte (con incremento periodale 2,5%)
€ 39.600
Utile lordo
€ 29.839
€ 30.188
€ 30.545
€ 30.911
€ 31.286
€ 21.671
€ 22.065
€ 22.469
€ 22.884
€ 23.308
€ 17.743
€ 16.189
€ 16.647
€ 17.115
€ 17.596
Utile netto
€ 69.439
€ 70.778
€ 72.150
€ 73.556
€ 74.997
€ 66.475
€ 67.989
€ 69.541
€ 71.132
€ 72.763
€ 68.435
€ 68.148
€ 69.904
€ 71.704
€ 73.549
Margine operativo netto
€ 89.539
€ 90.878
€ 92.250
€ 93.656
€ 95.097
€ 86.575
€ 88.089
€ 89.641
€ 91.232
€ 92.863
€ 88.535
€ 88.248
€ 90.004
€ 91.804
€ 93.649
Indice ROI di ritorno dell'investimento
29,85%
29,55%
29,27%
28,99%
28,72%
25,51%
25,32%
25,14%
24,96%
24,79%
23,05%
22,42%
22,31%
22,20%
22,09%
€ 20.100
€ 40.590
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
€ 20.100
€ 41.605
€ 20.100
€ 42.645
€ 20.100
€ 43.711
€ 20.100
€ 44.804
€ 20.100
€ 45.924
€ 20.100
€ 47.072
€ 20.100
€ 48.249
€ 20.100
€ 49.455
€ 20.100
€ 50.691
€ 20.100
€ 51.959
€ 20.100
€ 53.258
€ 20.100
€ 54.589
€ 20.100
€ 55.954
19
Commento alle tabelle
Fermo restando lo scenario di larga massimo congruo con il livello della prefattibilità, si
può osservare che ipotizzando la realizzazione del Centro interamente sostenuta da
finanziamento pubblico esterno (introdotto nei capitoli di costo annui come reintegrazione
annuale) con l’aggiunta di un ammortamento per un eventuale accessorio realizzato
eventualmente con la cassa DDPP; il risultato economico di una gestione economica
polifunzionale appare notevolmente positivo.
La positività della gestione si ha anche nel primo biennio dove, per tenere conto
dell’avviamento, tutte le voci di reddito sono state decurtate del 45%.
Inoltre tra le voci di costo è stata considerata anche l’acquisizione dell’area che entra nel
complesso dell’investimento ammissibile.
Naturalmente la redditività dell’opera deve far pensare alla possibilità di utilizzare i flussi
per gestire al meglio la struttura investendo nel suo adeguamento periodico e
sull’organizzazione delle attività.
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
20
4. CONVENIENZA ECONOMICO – SOCIALE
4.1 Analisi dei costi e dei benefici per la collettività
L’analisi di convenienza economico-sociale per la realizzazione di un nuovo spazio
pubblico espositivo diventa ottimale in relazione ai benefici economici diretti monetizzabili
e dunque facilmente quantificabili nel caso in cui vengano creati spazi affittabili per varie
attività e per vari soggetti espositivi fissi o a rotazione.
I benefici indiretti e di medio-lungo periodo sono invece ben più interessanti : essi possono
essere raccolti in tre categorie:
-
benefici indiretti per le attività commerciali\artigianali presenti nell’area
1) inserimento in un polo di richiamo culturale e promozionale
2) nuovi clienti, anche non locali, per gli spazi commerciali attirati da azione comune di
promozione
3) azione comune di promozione per operatori della stessa filiera
-
benefici derivati per la collettività
1) diminuzione dell’inquinamento da amianto (eliminazione vecchio edificio con
coperture in fibrocemento)
2) fruizione dell’area non più solo limitata a zona di transito da e per il centro:
localizzazione attività ludiche e culturali anche al di fuori dei momenti espositivi
3) incremento del flusso di visitatori della città, possibilità di attuare forme di
accoglienza di visitatori congiunte centro polifunzionali\centro cittadino
4) nuovo luogo di aggregazione per attività artistiche\culturali e di divulgazione
attualmente difficilmente realizzabili in città
5) miglioramento paesaggistico dell’area e stimolo alla riqualificazione urbanistica
dell’intera area contigua all’Ex-LAI
6) sviluppo economico sostenibile basato sulle risorse locali
7) il progetto prevede la creazione di luoghi di aggregazione e socializzazione che
divengono infrastruttura per la comunità residente e locale
8) l’elemento progettato è un vero e proprio simbolo per l’identità del territorio
1)
benefici diretti per l’amministrazione
tariffazione uso spazi esterni ed interni ai locali pubblici per ampliamento ricettività
2)
possibile delocalizzazione di attività culturali e manifestazioni al di fuori del centro
quindi possibilità di accogliere più eventi contemporaneamente e\o diminuire l’impatto
sul centro
3)
razionalizzazione del flusso di visitatori che non hanno bisogno di spostarsi in
macchina verso il centro. Un bus navetta può poi collegare il Centro Polifunzionale con
il Centro Storico
4)
Introiti aggiuntivi derivati dalla gestione dell’opera e dalla concessione della
gestione delle attività commerciali.
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
21
9) creazione di nuovi spazi commerciali ed espositivi svincolando gli spazi urbani, oggi
oggetto di manifestazioni ed eventi che troveranno nel nuovo Centro Polivalente la
loro Casa
Tabella degli impatti positivi e negativi
Punti di Forza
Valore
Area
già
oggetto
di
++
riqualificazione, con intervento
del Polo scolastico, intervento
visto come completamento della
riqualificazione dell’area;
Possibilità di accrescimento di
+
occupazione,
compatibile
e
sostenibile;
Miglioramento
paesaggistico
+++
complessivo;
Aumento valore immobiliare;
+
Aumento del valore di sicurezza
+
urbana;
Economicità dell’intervento;
Punti di Debolezza
Valore
Acquisto dell’area, non di proprietà
pubblica
---
Inserimento in luogo urbano non
qualificato
--
Tempi di avvio della di gestione di attività
alternative culturali e di spettacolo
-
Difficoltà nell’identificazione del sito come
alternativa ad altre sedi espositive
--
Debolezza dei settori economici interessati -al rilancio mediante eventi ed attività
espositive (segnatamente legno e
manifattura mobile)
+
Possibilità d realizzazione eventi
+++
e manifestazioni in struttura
puntualmente riconosciuta.
Ottima localizzazione dell’area
+++
Ottima
infrastrutturazione
e
++
possibilità di parcheggi ed aree
verdi.
Valorizzazione
esclusiva
di
+++
un’area degradata.
TOTALE
20+
10-
Da questa analisi si può affermare che la somma di vantaggi complessivi riferibili alla
comunità sotto il profilo del benessere civico (composto da benefici economici
monetizzabili rilevabili nei diversi strati sociali e da benefici non monetizzabili legati alla
migliorata qualità dell’abitato) è superiore ai principali svantaggi percepiti dalla comunità e
manifestati attraverso l’acquisizione diretta di informazioni.
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
22
5. PROCEDURE
PROCEDURE PER APPROVAZIONE INTERVENTO-PARERI AMMINISTRATIVI-ENTI
COINVOLTI NELLA CONFERENZA DI SERVIZI IPOTETICA-TEMPI PER PROGETTI,
PARERI, GARA, LAVORI, COLLAUDO
5.1 Descrizione puntuale di tutti i vincoli che gravano sull’opera
Tutte le condizioni istituzionali, amministrative, organizzative ed operative necessarie alla
realizzazione dell’intervento sono state studiate e valutate, al fine della valutazione delle
procedure da adottare. Le problematiche di tipo amministrativo-procedurale non sono né
urbanistiche né architettoniche, essendo l’intervento conforme alle previsioni di piano e
tecnicamente realizzabile; al fine di rispettare le condizioni minime di “fattibilità
procedurale” del progetto sarà esclusivamente necessario avviare incontri con la
popolazione e con le associazioni, già sentite in questa fase di fattibilità, al fine di produrre
una reale progettazione concordata e partecipata, alfine dell’approvazione a livello locale.
Gli ambiti di analisi, verifica e previsione riguardano:
- gli adempimenti tecnici, amministrativi e procedurali:
autorizzazioni, pareri e nulla osta preliminari ai quali è subordinato l’avvio dell’iniziativa e i
tempi previsti per il loro rilascio sono valutati nel tempo utile dei 60 giorni, non essendo
prevista alcuna altra valutazione, se non il parere dell’area coinvolta nella valutazione
dell’aspetto idrogeologico. Se necessario, si prevederanno in fase di progettazione
preliminare e definitiva azioni tipo: variazioni di bilancio o forme di messa in disponibilità
delle aree, interventi normativi o regolamentari e coinvolgimento degli enti gestori delle reti
e dei servizi, al fine di concordare la tipologia e la tempistica di intervento.
- le interferenze con altri enti: allo stato attuale non sono rilevabili interferenze con altri
Enti, se non con enti gestori delle reti e dei servizi, al fine di concordare la tipologia e la
tempistica di intervento.
5.2 Descrizione puntuale dei passaggi normativi e procedurali che si intendono
attuare per superare i vincoli indicando i relativi tempi
Predisposizione e Consegna SDF……………………………………………….. 1 mese
Approvazione Regionale SDF su PISL e pubblicaz. graduatoria………………2 mesi
Notifica di finanziamento, variazione di bilancio ed impegno somme………. 2 mesi
Procedure Affidamento Progettazione Preliminare Definitiva ed esecutiva….1 mesi
Affidamento progettazione Definitiva ed esecutiva……………………………..1 mesi
Concertazione con la cittadinanza…………………………………………..……3 mesi
Esecuzione progettazione…………………………………………………………2 mesi
Procedure di appalto…………………………………………………………….…1 mesi
Lavori preliminari……………………………………………………………………4 mesi
Lavori architettonici........……………………………………………………………4 mesi
Rifinitura e collaudo…………………………………………………………………3 mesi
Rendicontazione alla Regione……………………………………………………..2 mesi
Avvio gestione servizi………………………………………………...…………….2 mesi
Avvio programma di manutenzione……………………………………………….1 mese
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
23
5.3 Cronoprogramma delle scadenze temporali
Sono individuate con dettaglio le fasi e i tempi che portano alla cantierizzazione dell’opera,
dalla redazione dello Studio di Fattibilità alla progettazione preliminare, definitiva ed
esecutiva, alla realizzazione e all’entrata in funzione.
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
24
CRONOPROGRAMMA
TEMPI DI REALIZZAZIONE (INDICATIVO)
Mese 1
FASI PROGETTUALI
Mese 2
Mese 3
Mese
4
Mese 5
Mese
6
Me
se
7
Mese
8
Me
se
9
Mese
10
Mese
11
Mese
12
Mese
13
Mese
14
Mese
15
Mese
16
Mese
17
Mese
18
Mese
19
Mese
20
Mese
21
Mese
22
Consegna SDF
Approvazione Regionale SDF su
PISL e pubblicaz.graduatoria
Notifica di finanziamento,
variazione di bilancio ed impegno
somme
Procedure Affidamento
Progettazione Preliminare
Definitiva ed esecutiva
Affidamento progettazione
Definitiva ed esecutiva
Concertazione con la cittadinanza
Esecuzione progettazione
Procedure d’appalto
Lavori preliminari
Lavori architettonici
Rifinitura e collaudo
Rendicontazione alla Regione
Avvio gestione servizi
Avvio programma di
manutenzione
VIETATA LA RIPRUDUZIONE TOTALE O PARZIALE SENZA AUTORIZZAZIONE DELL'AUTORE
25