Oggetto:
Progetto di lottizzazione del Comparto 17 in zona B3 del P.R.G. di
Trinitapoli (BT) - Realizzazione di n.11 unità abitative unifamiliari
indipendenti e n. 4 unità abitative bifamiliari
Ditta:
di Biase Nearco
di Biase Francesco
di Biase Pasquale
di Biase Salvatore
di Biase Maria Loreta
Progettisti Dipace Salvatore Marcello
:
Architetto nato a Milano il 01 Giugno 1970
Codice Fiscale
D P C S V T 7 0 H 0 1 F 2 0 5 B
con studio professionale presso: TRINITAPOLI via DIAZ .n 14 Cap 76015
Tel. 0883633540 Fax: 0883633540 e-mail: [email protected]
iscritto all’Albo/Ordine Professionale degli Architetti della provincia di
Barletta-Andria-Trani al n. 406
ALLEGATO “L” – RELAZIONE GENERALE ILLUSTRATIVA
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RELAZIONE GENERALE ILLUSTRATIVA
OGGETTO: Progetto ESECUTIVO Piano di Lottizzazione del Comparto “17 ” -Zona B3 del
P.R.G. della Città di Trinitapoli.
Il sottoscritto Arch. Salvatore Marcello Dipace, per incarico dei Sigg. di Biase
Francesco, di Biase Pasquale, di Biase Salvatore, e della Sig.ra di Biase Maria Loreta
proprietari rispettivamente del 64,71% e del 0,89% della superficie del comparto 17 ;
RELAZIONA QUANTO SEGUE
1. PREMESSA
La presente relazione integra il progetto di lottizzazione del comparto n. 17, promosso
da:
-
Sig.ri di Biase Francesco, di Biase Pasquale e di Biase Salvatore, comproprietari
del terreno catastalmente distinto al Foglio 69 con le P.lle 2544-2545-2546-25472548-2549-2550 (ex particella 669);
-
Sig. di Biase Nearco, proprietario del terreno catastalmente distinto al Foglio 69
con le P.lle 2543-2542-2541-2540 (ex particella 51);
-
Sig.ra di Biase Maria Loreta, proprietaria del terreno catastalmente distinto al
Foglio 69 con le P.lla 149.
I proponenti risultano proprietari della superficie totale del comparto; di seguito, ai fini
del progetto presentato, verrà considerata la ripartizione delle percentuali di proprietà
secondo le previsioni di comparto con monetizzazione della particella 149 di proprietà
di Biase Maria Loreta, date le sue esigue dimensioni al fine di sviluppare volumetrie
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singolarmente individuabili. (scheda 1b all.11 delle N.T.A. del P.R.G.)
2. CARATTERISTICHE DELLA ZONA B3 DI P.R.G.
L’intervento prevede il conseguimento degli obiettivi generali di riqualificazione
edilizia e urbanistica della zona in questione. Situata a Sud- Ovest del centro abitato,
l’area del comparto 17 è attualmente costituita da un terreno incolto prevalentemente
pianeggiante, ad una quota media di m 5,20 s.l.m., a margine del quale si sviluppa una
bassa scarpata che delinea il profilo stradale della S.P. n. 62 (Trinitapoli –Cerignola).
L’area è ben collegata alle zone più centrali e servite della città essendo in prossimità
viale I Maggio e via Casaltrininità.
Il comparto ha superficie catastale pari a mq 13.089 e ricade interamente nella
ZONA B3, definita dal vigente P.R.G. approvato in data 19/04/2005 per “AREE
DI
COMPLETAMENTO A PREVALENTE CARATTERE RESIDENZIALE”. Le destinazioni ammesse
sono:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Residenze;
Uffici pubblici e privati;
Attività commerciali e al dettaglio;
Boxes ed autorimesse ad uso pubblico e privato;
Attrezzature di interesse pubblico;
Attività artigianali purché compatibili con la residenza.
Per l’intero comparto, così come evidenziato dalle N.T.A. dello strumento
urbanistico vigente, sono fissati i seguenti parametri urbanistici ed indici edilizi:
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
Area totale At=13.089,00 mq

Volume max realizzabile Vmax=7.260

altezza massima degli edifici = H 6.60 m

numero piani fuori terra = Np = 2 + seminterrato

altezza massima recinzioni: Hr = m 0.60 in muratura a partire dalla quota del
marciapiede + mt 1.50 in metallo

distanze dai confini e dai fabbricati previste dall’art. 7 dell’N.T.A.

Sup. di Biase Francesco-Pasquale, Salvatore mq 8.471 pari al 65.30%*

Sup. di Biase Nearco mq 4.503 pari al 34.70%*

SP tot = mq 12.974
ciclabile.
di cui mq 7.383 destinato a verde pubblico pista
* le percentuali di volumi attribuite alle ditte derivano dalla ripartizione prevista con monetizzazione
delle particelle di ridotte dimensioni.
3. INDIVIDUAZIONE DELLE DITTE CATASTALI
Il comparto oggetto della lottizzazione, risulta dalle schede allegate al P.R.G. di
superficie tipizzata totale pari a mq 13.089,00, ricopre le seguenti particelle :
Superficie
Sup.interna
Catastale
al
da
comparto
misura
mq
mq
Ditta
Foglio
P.lle
Di Biase Francesco,
Pasquale e
Salvatore
69
2544
8.471,00
3.546,00
69
2545
4.633,00
4.633,00
69
2546
422,00
422,00
69
2547
842,00
-
69
2548
3.340,00
-
69
2549
147,00
-
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di Biase Nearco
di Biase Maria
Loreta
Superficie totale di
comparto
69
2550
30,00
30,00
69
2540
2.201,00
2.201,00
69
2541
2121,00
2.121,00
69
2542
10,00
10,00
69
2543
430,00
-
69
149
2.290,00
115,00
13.089,00
Secondo l’allegato 11 delle N.T.A. del P.R.G , data l’esigua superficie tipizzata nel
comparto della particella 149 di proprietà della sig.ra di Biase Maria Loreta, tale che la
stessa non riesca ad esprimere volumetria singolarmente individuabile, in sede di
attuazione del comparto è previsto che la sua partecipazione sia monetizzata dai
partecipanti alle volumetrie,
attribuendosi come valore di riferimento il valore di
esproprio moltiplicato per 2.
4. LINEE PROGETTUALI
Il lotto risulta localizzato in posizione strategica rispetto alle finalità perseguite
dalla urbanizzazione dell’intero quartiere. Infatti esso risulta adiacente alle aree adibite
a servizi, tangente ad un’arteria principale di collegamento alle città limitrofe. Pertanto
la previsione dell’intervento di lottizzazione garantisce l’innalzamento della qualità
dell’intera area e una migliore connessione con quelle già edificate.
Sin dalle indagini preliminari, eseguite sul luogo e nella restituzione dei rilievi
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topografici dell’intera area, è emerso che la superficie individuata catastalmente non
coincide perfettamente con la superficie perimetrata nella zonizzazione di P.R.G., pur
trattandosi di differenze irrilevanti. In ogni caso verrà considerata come volumetria di
riferimento quella assegnata nelle schede delle N.T.A. L’intervento prevede la
realizzazione complessiva di n. 15 corpi edilizi, di cui 4 unità bifamiliari e 11 unifamiliari,
attribuiti rispettivamente alle ditte di Biase Nearco e di Biase Francesco e figli , distribuiti
così come si evince dagli elaborati grafici di progetto e meglio descritti nella Relazione
tecnica illustrativa allegata.
In particolare gli interventi previsti all’interno della lottizzazione sono finalizzati, per
quanto riguarda la componente urbanistico - edilizia, a:

rinnovare i caratteri edilizi, incrementando la funzionalità e la fruibilità del
contesto urbano e assicurando nel contempo il contenimento delle risorse
energetiche non rinnovabili
a favore di un maggiore sfruttamento di quelle
rinnovabili.

accrescere la dotazione dei servizi di quartiere, di verde pubblico e di opere
infrastrutturali;

migliorare la qualità abitativa ed insediativa attraverso la ricerca di elevati
standards ambientali.
5. SUPERFICIE DESTINATA A VERDE ATTREZZATO E VIE DI ACCESSO
L’intervento previsto dal P.R.G. destina una superficie dell’area totale a verde
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pubblico attrezzato ed un’altra a standard residenziali. In particolare individua una
superficie, destinata a verde pubblico concentrata lungo la fascia perimetrale a Sud
Ovest del comparto, e un’area destinata ad attrezzature di interesse comune posta a
Nord Est , al confine con una strada trasversale di piano da realizzare, di larghezza pari
a 10,00 m. Al margine orientale è prevista la realizzazione di un’altra strada di ampiezza
10,00m, la quale rientra in parte nel Comparto, coincidendo l’asse stradale con il
confine dello stesso. Tali aree e le strade comprese nel comparto, da cedere a titolo
gratuito, sviluppano complessivamente una superficie di mq 7.383. L’area destinata
all’edificazione è collocata nella parte centrale del comparto. (fig.1)
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Figura 1
Nella fascia destinata a verde è prevista una pista ciclabile che costeggia la
Provinciale per Cerignola prolungandosi fino a via Mare.
Una prima proposta di lottizzazione del Comparto in variante al P.R.G. è stata
presentata in data 01/06/2009 dalla Leco s.r.l. .Tale proposta concentrava le volumetrie
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residenziali a ridosso della pista ciclabile in aderenza alla strada Provinciale, lasciando
le aree da cedere a nord del comparto, in prossimità dell’abitato. (Fig.2)
Figura 2
Nella nuova proposta di lottizzazione, è stata ripresa la collocazione delle aree a verde,
delle strade e delle volumetrie residenziali proposta dal P.R.G.
Le aree verdi perimetrali consentiranno di schermare la zona residenziale dai rumori
e dall’inquinamento ambientale che la vicina strada provinciale comporta; i 4
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fabbricati residenziali a Nord del comparto verranno servite dalla strada trasversale di
P.R.G. di larghezza 10,00 m, che non incrocerà la S.P. 62 onde evitare immissioni
pericolose del traffico veicolare sulla stessa; le restanti 11 villette saranno servite da una
strada privata, di larghezza 6,00 m, che si immette sulla strada di P.R.G. longitudinale a
ridosso dell’edificato esistente, di larghezza 10,00 m, parallela all’esistente via Toniolo.
L’accesso all’area avverrà a sud, attraverso quest’ultima strada a doppio senso di
marcia collegata all’attuale via Parallela di Via Palermo e da una nuova strada di
Piano; a nord dall’incrocio tra viale I Maggio con la S.P. 62. (FIG. 3)
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Figura 3
7. VIABILITA’ E SERVIZI
L’area sarà ben collegata ai principali servizi cittadini, data la vicinanza dell’attuale
Viale I Maggio, a Nord-Est del Comparto, dalla quale si raggiunge la Chiesa del Cristo
Lavoratore, il Villaggio del Fanciullo e, proseguendo lungo via Papa Giovanni XXIII, la
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scuola materna “Don Milani”; a Nord, proseguendo lungo Via Casaltrinità, si
raggiungono l’antica Chiesa della Madonna di Loreto, nonché il centro storico e l’area
archeologica del “Parco degli Ipogei” e infine la Via Trinitapoli Mare (prolungamento
della SP62); a sud da Via Parallela di Via Palermo si raggiungono
la vicina scuola
dell’infanzia “Agazzi”, il centro di Riabilitazione “Padre Pio” e il campo di calcetto
comunale “Don Bosco” e della scuola elementare Don Milani.
6. CALCOLO DEI VOLUMI E DELLE SUPERFICI
Il calcolo delle superfici è stato eseguito mediante:
1. digitalizzazione in formato elettronico;
2. misurazione e operazioni numeriche.

CALCOLO DELLE VOLUMETRIE
Superficie
Ditta
Foglio P.lle Catastale
da visura
Sup.interna
al
comparto
%
attribuita
Volumetria
spettante mc
65.30%*
4740,78 mc
34.70%*
2.516,40 mc
di Biase
Francesco,
Pasquale,
Salvatore
69
2544
2550
12.960
8.471,00
di Biase Nearco
69
2540
2543
4.762,00
4.503,00
di Biase Maria
Loreta
69
149
2.290,00
115,00
-
-
* le percentuali di volumi attribuite alle ditte derivano dalla ripartizione prevista con monetizzazione
delle particelle di proprietà di Biase Maria Loreta, date le sue ridotte dimensioni.

SUPERFICIE LOTTI
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Il calcolo delle superfici dei lotti destinati ad ogni singola ditta è stata determinata in
misura percentuale alla incidenza delle singole proprietà in riferimento alla scheda
della ripartizione percentuali utili ed oneri della N.T.A. del P.R.G.
Di seguito si riporta la tabella del calcolo delle volumetrie di progetto e la verifica del
rispetto delle volumetrie massime realizzabili.
COMPENSAZIONE VOLUMI E RIDEFINIZIONE SUPERFICI
(con monetizzazione delle particelle di proprietà di Biase Maria Loreta)
Volume realizzabile 7.260 mc
Volume ditta di Biase Nearco 34,70% = 2519.22 mc
Volume ditta di Biase Francesco, Pasquale e Salvatore 65,30 % = 4740,78 mc
h max 6,60 m
a) DI BIASE NEARCO:
TIPOLOGIA “A” - unità abitativa bifamiliare :
Slp= 95,40 mq per piano
Totale volume unità di tipo B = 95,40 mq x 6,60 m= 629,64 mc
Volumetria totale per ditta di Biase Nearco:
629,64 mc x 4 unità= 2518,56 mc < 2519,22 mc
Superficie minima a parcheggio per ogni unità abitativa: (95,40 mq x 6,60 m)/10=
629,64 mc /10 = 62,96 mq (ex L.122/89)
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b) DI BIASE FRANCESCO E FIGLI: VEDI ALLEGATO "O"
TIPOLOGIA “B” - unità abitativa unifamiliare :
Volume piano terra: 51,30 mq x 3,00m= 153,90 mc + 22,04 mq x 4,40 m = 96,98 mc
Volume piano primo: 59,96 x 3,00m =179,88 mc
Totale volume: mc 430,76
430,76 mc x 11 case unifamiliari = 4.738,36 mc < 4.740,78
Superficie minima a parcheggio: mc 430,76/ 10 = mq 43,08 per ogni unità abitativa (ex
L.122/89)
7. URBANIZZAZIONI E SERVIZI ESISTENTI
L’area interessata dalla lottizzazione è prospiciente alla S.P. 62 direzione Cerignola che
risulta servita da tutte le reti urbane (pubblica illuminazione, rete fognaria, rete idrica,
rete gas, rete energia elettrica e rete telefonica) a cui dovranno collegarsi gli allacci.
8. OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA DA REALIZZARE
Tra le opere di urbanizzazione primaria da realizzare ci sarà in primis l’assetto viario
previsto dal P.R.G., di accesso ai lotti previsti, costituito da due strade; la prima
collegata a viale I Maggio, e prospiciente agli edifici esistenti, parallela a via Tognolo,
che pur rientrando in parte nel Comparto, sarà realizzata interamente. La seconda è
quella trasversale, su cui si attestano le unità abitative della tipologia A, il cui accesso al
traffico veicolare avverrà solo dalla perpendicolare strada di piano e non dalla SP62,
onde evitare la formazione di un incrocio pericoloso. Entrambe di ampiezza 10,00m
saranno
asfaltate
e
dotate
di
marciapiedi
di
larghezza
pari
a
1,50m,
e
opportunamente illuminate. Infine una strada privata, di ampiezza 6,00 m servirà le
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abitazioni della tipologia B; essa sarà sia pedonale che carrabile, pavimentato a
betonelle, accessibile dalla strada longitudinale di PRG e separata da un cancello
automatico, essendo di uso esclusivo dei residenti.
Collegandosi alle linee impiantistiche esistenti, verranno realizzate le ulteriori opere di
urbanizzazione primaria:

Allaccio tronco principale fogna pubblica;

Allaccio tronco principale fornitura idrica;

Allaccio tronco principale fornitura gas;

Allaccio tronco di alimentazione impianto di pubblica illuminazione;

Linea dorsale di alimentazione elettrica;

Linea dorsale di alimentazione telefonica.
Tutte le opere di cui sopra saranno realizzate sottotraccia; nelle tavole allegate sono
rappresentati i dettagli costruttivi relativi alle strade e ai dispositivi impiantistici stradali; i
progetti esecutivi degli impianti saranno presentati prima dell’inizio dei lavori o,
secondo convenzione concordata, al momento del ritiro dell’agibilità.
8.1. OPERE DI SMALTIMENTO ACQUE METEORICHE
Nel comparto, oggetto delle presente lottizzazione, sarà realizzata una rete fognaria
bianca per la raccolta e smaltimento acque meteoriche.
9. OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA
Poiché tali opere non rientrano negli obblighi di realizzazione del lottizzante, bensì
sono di esclusiva competenza del Comune, al quale si devono cedere le aree
standard, non vengono esaminate in questa sede ma si esplicitano soltanto alcune
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considerazioni.
Nel comparto, oggetto della presente lottizzazione, il P.R.G. vigente destina quali
opere di urbanizzazione secondaria, un’ampia fascia a verde attrezzato concentrata
lungo la fascia perimetrale Sud-Ovest del comparto, a confine con la SP 62 e la zona
centrale edificabile; un’ulteriore area triangolare da destinare ad attrezzature di
interesse comune è collocata a nord del comparto, situata tra le due strade di piano e
l’imbocco della Provinciale. La strada privata proposta nel progetto di lottizzazione
non modificherà le superfici destinate a suddetti standards urbanistici nel rispetto delle
N.T.A.: è stata infatti prevista una compensazione tra le aree da edificare al margine
settentrionale del verde attrezzato e quelle da cedere, che si tradurrà in un nuovo
frazionamento delle particelle 2544-2545, di proprietà della ditta di Biase Francesco e
figli, consentendo una migliore distribuzione delle volumetrie di progetto.(fig. 4)
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Figura 4
10. INDICI E PARAMETRI CARATTERISTICI
Secondo le N.T.A. il volume massimo edificabile nel Comparto è di mc 7.260, con
edificato costituito da massimo 2 piani fuori terra e altezza non superiore a 6,60 m, la
volumetria è suddivisa in mc 4.740,78 per la ditta di Biase Francesco-Pasquale e
Salvatore e in mc 2.519,22 per la ditta di Biase Nearco.
Le unità abitative,
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relativamente alle ditte lottizzanti, verranno sviluppate su lotti di superficie pari a circa
3.546 (parte delle p.lle 2544-2545) per la quota dei sig.ri di Biase Francesco-Pasquale e
Salvatore e mq 2.121 per di Biase Nearco (p.lla 2541).
Al fine di dare una uniformità architettonica all’intero comparto, rispondendo nello
stesso tempo alla diverse richieste del mercato immobiliare, i progettisti hanno proposto
due tipologie edilizie, ripartite come segue:
1.PROPRIETÀ DI BIASE NEARCO:
TIPOLOGIA “A” - unità abitativa bifamiliare:
Slp= 95,40 mq per piano - h= 6,60 m
Totale volume unità di tipo A = 95,40 mq x 6,60 m= 629,64 mc
Volumetria totale per ditta di Biase Nearco:
629,64 mc x 4 unità= 2518,56 mc < 2519,22 mc
Superficie minima a parcheggio per ogni unità abitativa: (95,40 mq x 6,60 m)/10=
629,64 mc /10 = 62,96 mq
2. PROPRIETA’ DI BIASE FRANCESCO E FIGLI:
TIPOLOGIA “B” - unità abitativa unifamiliare: VEDI ALLEGATO "O"
piano terra:
51,30 mq x 3,00m= 153,90 mc + 22,04 mq x 4,40 m = 96,98 mc
piano primo:
59,96 x 3,00m =179,88 mc
Totale volume unità di tipo B= mc 430,76
Volumetria totale per ditta di Biase Nearco e figli
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430,76 mc x 11 case unifamiliari = 4738,36 mc < 4740,78
Superficie minima a parcheggio: mq 43,08 per ogni unità abitativa
11. TIPOLOGIE INSEDIATIVE
Alla luce di quanto sopra calcolato, nel comparto vengono proposte:

n. 4 unità abitative bifamiliari sulla superficie edificabile di proprietà di Biase
Nearco, di altezza 6,60 m, costituite da:
- piano seminterrato, con rampa e corsia carrabile, box auto, WC, locali tecnici ,
scale di accesso al piano superiore;
- piano rialzato, ad uso residenziale, unifamiliare con giardino
- piano primo, ad uso residenziale, unifamiliare con scala di accesso esterna,
balconi e veranda.
 n. 11 unità abitative unifamiliari, sulla superficie edificabile di proprietà di Biase
Francesco e figli, di altezza 6,51 m, costituite da:
-
piano interrato destinato a garage – deposito, WC, rampa di accesso carrabile
e scala interna per accesso all’appartamento;
-
piano terra e primo piano ad uso residenziale unifamiliare.
Le due tipologie così definite hanno reso le abitazioni con dimensioni utili idonee
a nuclei familiari medi della nostra città.
Le tipologie proposte sono meglio descritte negli elaborati grafici e nella relazione
tecnica illustrativa allegati.
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12. MODALITA’ ATTUATIVE
Il piano di lottizzazione di cui al presente progetto si attuerà mediante il rilascio di
permesso di costruire separato per ciascun lotto, da ottenersi entro il tempo di validità
del S.U.E. (anni dieci).
I proprietari, o i loro aventi causa, costituiranno un consorzio che favorirà sia lo
svolgimento che l’esecuzione in modo corretto delle opere a servizio di tutto il
quartiere.
Lo
stesso
consorzio
consentirà
di
snellire
le
procedure
attuative
per
il
completamento urbanistico in modo da garantire la ripartizione uniforme degli oneri tra
i vari proprietari. La realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria potrà essere
effettuata anche gradualmente pur assicurando i servizi agli edifici da costruire.
Trinitapoli, lì 15/04/2013
Il tecnico
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