BOLOGNA
NOTA TERRITORIALE
a cura dell’Ufficio Provinciale di BOLOGNA
Maurizio Tesini (referente OMI)
Luca Panzacchi (collaboratore)
Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2010
Settore residenziale
con la collaborazione della
Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi
Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare
data di pubblicazione: 20 giugno 2011
Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia del Territorio. Non è
consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso
terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di
pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
Indice
Introduzione.................................................................................................................................1
Mercato regionale .........................................................................................................................2
Mercato provinciale.......................................................................................................................6
Mercato del comune di Bologna ...................................................................................................14
Indice delle tabelle......................................................................................................................23
Indice delle figure.......................................................................................................................23
Introduzione
La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre 2010, è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di
Bologna in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione
Centrale OMISE dell’Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del
mercato residenziale approfondendone i dettagli nel capoluogo e nei comuni della provincia.
Sono stati analizzati, attraverso i dati rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare, i principali dati
strutturali del mercato delle abitazioni dell’intera regione Emilia Romagna con approfondimenti
sull’intera provincia di Bologna ed in particolare sul capoluogo.
I dati analizzati e presentati nella nota sono:
◊
il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi;
◊
l’intensità del mercato immobiliare (IMI);
◊
le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004;
◊
lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.
Nello specifico, la provincia è stata suddivisa in sette macroaree (Capoluogo, Prima semicintura Nord,
Prima semicintura Sud, Seconda semicintura Nord, Seconda semicintura Sud-Est, Seconda semicintura
Sud-Ovest e Montana) ed il territorio comunale di Bologna in cinque macroaree (Centro storico, Cintura
esterna Nord, Cintura esterna Sud, Zona collinare e Periferica).
Mercato regionale
In questa prima sezione si analizza l’andamento del settore immobiliare residenziale della regione Emilia
Romagna nel II semestre 2010 che nel suo complesso, con 26.086 transazioni normalizzate (NTN)
rappresenta l’8,74% del mercato nazionale.
Al fine di consentire una sintetica rappresentazione del segmento immobiliare analizzato, nelle tabelle
seguenti si riportano gli indicatori più significativi, quali l’NTN, le quotazioni medie e gli indici di
incremento del valore residenziale intercorsi tra il primo semestre 2004 e l’attualità, riguardanti
province e capoluoghi emiliano-romagnoli; i grafici successivi mostrano la distribuzione dei volumi di
compravendita all’interno del territorio regionale oltre all’andamento del mercato, in termini di NTN e di
quotazioni, con riferimento al primo semestre 2004.
Tabella 1: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - province
Province
Bologna
NTN II
sem 2010
Var %NTN
II sem
2010 / II
sem 2009
Quota %
NTN Italia
IMI
2010
Var %
Quotazione
quotazione II
II sem 2010
sem 2010 / I
€/mq
sem 2010
N. indice
quotazioni II
sem 2010
(base = I sem
2004)
5.985
-0,5%
2,00%
2,20%
2.564
-0,1%
136,4
Ferrara
2.300
1,1%
0,77%
2,08%
1.246
0,9%
133,7
Forlì
2.267
-1,4%
0,76%
2,31%
1.762
0,8%
116,2
Modena
3.908
-3,9%
1,31%
2,05%
1.324
0,0%
113,9
Parma
2.759
-2,4%
0,92%
2,19%
1.769
4,6%
119,3
Piacenza
1.830
-5,4%
0,61%
2,06%
1.341
2,3%
138,2
Ravenna
2.659
5,0%
0,89%
2,36%
1.754
1,0%
116,2
Reggio Emilia
2.601
10,3%
0,87%
1,94%
1.165
-3,0%
90,6
Rimini
Emilia Romagna
Italia
1.777
-7,1%
0,60%
2,16%
2.505
0,1%
120,3
26.086
-0,5%
8,74%
2,15%
1.778
0,5%
122,2
298.538
-3,5%
100,00%
1,87%
1.579
0,4%
129,3
Dall’analisi dei dati riportati in Tabella 1 emerge che la maggior parte delle province risente tuttora di
una sostenuta contrazione del mercato. Ciò nonostante, il modesto decremento rilevato su scala
regionale, complessivamente di sole 134 NTN (circa -0,5%) rispetto all’omologo semestre 2009,
dimostra un debole segnale di ripresa rispetto al dato aggregato nazionale (-3,5%).
In controtendenza per il II semestre 2010, sono le province di Ferrara (+1,1%), Ravenna (+5,0%) e
Reggio Emilia (+10,3%), a mostrare una discreta vivacità di mercato; il restante territorio segue
l’andamento negativo con oscillazioni del numero di transazioni riscontrabili dal minimo di -0,5% della
provincia di Bologna al massimo di -7,1% della provincia di Rimini.
Seppure con segno negativo, in relazione all’analogo semestre 2009, è la provincia di Bologna, con
5.985 NTN, a confermare il ruolo dominante in termini di numerosità di contrattazioni (circa il 23% del
mercato regionale); viceversa il dato ampiamente positivo di Reggio Emilia compensa, parzialmente, il
trend fortemente sfavorevole registrato negli anni precedenti (con inizio nel II semestre 2006).
Sia in riferimento alla quotazione media regionale che alle quotazioni medie provinciali del segmento
residenziale, si è constatata una sostanziale tenuta dei valori di mercato rispetto al semestre
precedente; il modesto incremento rilevato su scala regionale, +0,5% rispetto al I semestre 2010
(+1,0% circa rispetto al II semestre 2009), conferma il segnale positivo allineandosi con il dato medio
aggregato a livello nazionale.
Di particolare rilievo i dati emersi per le province di Parma, con un aumento della quotazione media di
+4,6% cui si contrappone un lieve arresto degli scambi immobiliari (-2,4%), e di Reggio Emilia dove
l’abbattimento della quotazione media di -3,0 punti percentuali sostiene l’accentuata ripresa delle
contrattazioni.
I dati evidenziati in Tabella 2, limitati ai soli capoluoghi di provincia, mostrano un andamento del
mercato immobiliare in crescita a livello regionale, sia per quanto concerne lo sviluppo delle
contrattazioni (+3,5% rispetto al corrispondente semestre del 2009), sia in merito alle quotazioni
(+0,7% rispetto al semestre precedente).
2
Il sostanziale incremento è sostenuto dall’elevata dinamicità di mercato rilevata nella fascia romagnola
(Ferrara +15,1%, Forlì +13,4%, e Ravenna +12,2% NTN), dalla quale si distingue il capoluogo
riminese che registra, al contrario, una leggera flessione (-1,4%). Sul rimanente territorio risulta
particolarmente rallentato, nel periodo esaminato, il mercato di Piacenza (-14,3%.) che conferma
l’andamento negativo registrato nel precedente semestre; viceversa, il capoluogo di Reggio Emilia con
+9,7% NTN si allinea all’andamento particolarmente positivo già evidenziato per l’intera provincia.
Complessivamente stabile il capoluogo regionale che mostra una discreta tenuta sia in termini di NTN
che di valori.
In termini di quotazioni, anche per i soli capoluoghi si riscontra la sostanziale tenuta dei valori; i
massimi incrementi si registrano a Parma (+5,2%) e Piacenza (+4,0%), mentre Reggio Emilia con un
decremento del -3,3% segue l’andamento provinciale.
Tabella 2: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi
Capoluoghi
NTN II
sem 2010
Var %NTN
II sem
2010 / II
sem 2009
Quota %
NTN Italia
IMI
2010
Bologna
N. indice
Var %
quotazioni II
Quotazione
quotazione II
II sem 2010
sem 2010
sem 2010 / I
(base = I sem
€/mq
sem 2010
2004)
2.320
-0,3%
2,54%
2,12%
3.425
-0,2%
131,6
Ferrara
913
15,1%
1,00%
2,34%
1.407
0,1%
127,6
Forlì
683
13,4%
0,75%
2,40%
1.768
0,0%
109,6
Modena
1.071
0,5%
1,17%
2,17%
1.739
0,0%
116,5
Parma
1.252
2,4%
1,37%
2,53%
2.390
5,2%
124,7
Piacenza
597
-14,3%
0,65%
2,19%
1.849
4,0%
145,3
Ravenna
1.233
12,2%
1,35%
2,52%
1.814
2,2%
117,8
874
9,7%
0,96%
2,24%
1.441
-3,3%
89,6
Reggio Emilia
Rimini
815
-1,4%
0,89%
2,19%
2.579
0,0%
125,3
9.757
3,5%
10,67%
2,28%
2.283
0,7%
123,2
91.446
1,3%
100,00%
2,13%
2.286
0,5%
130,0
Emilia Romagna
Italia
In Figura 1 è riportata la distribuzione del NTN nei nove ambiti provinciali che, per il presente semestre,
risulta in linea con quanto registrato negli anni scorsi: la provincia bolognese assorbe quasi il 22,9%
della totalità degli scambi, seguita dalla provincia di Modena (+15,0%); le restanti province
contribuiscono in maniera meno rilevante, con quote inferiori all’11% delle transazioni regionali.
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2010 per provincia
6,8%
22,9%
10,0%
10,2%
8,8%
7,0%
8,7%
10,6%
15,0%
Bologna
Modena
Ravenna
Ferrara
Parma
Reggio Emilia
Forlì
Piacenza
Rimini
3
Dal grafico di Figura 2 si rileva che, sia in ambito nazionale che regionale e provinciale, l’indice di
intensità del mercato (IMI) dei capoluoghi risulta superiore a quello delle province; soltanto Bologna
evidenzia un mercato, meno dinamico nel capoluogo, anomalo rispetto al dato relativo alla provincia
stessa.
Figura 2: IMI 2010 Capoluoghi e Resto Provincia
3,00%
Capoluoghi
Resto provincia
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
B o lo gna
Ferrara
Fo rlì
M odena
P arma
P iacenza
Ravenna
Reggio
Emilia
Rimini
Emilia
Ro magna
ITA LIA
Le figure seguenti riportano gli indici relativi all’andamento dei volumi di compravendita e delle
quotazioni medie per le province dell’Emilia Romagna (capoluoghi e non capoluoghi) che sono posti a
confronto (a partire dall’anno 2004) con i corrispondenti dati riferiti all’intero territorio regionale e
nazionale. Il grafico di Figura 3, pur mostrando un andamento delle compravendite analogo a quello
medio nazionale, mette in risalto, in termini di indice di NTN, la netta supremazia dei comuni minori
rispetto ai soli capoluoghi; al periodo storico di massima dinamicità, volto al termine nel II semestre
2006, ha fatto seguito una progressiva caduta delle transazioni che proprio nel 2010, con l’allineamento
di tutti gli indici (nazionale, regionale e provinciali) pare essersi stabilizzata.
Figura 3: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
130
124,7
120,6
116,8
120
113,9
115,1
108,7106,3
110
113,3
110,4
100
111,8
107,3
106,2
104,0
105,8
100
113,3
103,3
104,1
93,5
100,1 100,3
89,5
97,6
90
87,7
84,8
89,5
80
Italia
76,3
78,1
Emilia Romagna
70
78,9 77,4
Capoluoghi
74,9
77,1
74,2
74,4 75,2
74,5
74,9 73,3
72,2
70,9
Non capoluoghi
60
I_04
II_04 I_05
II_05 I_06
II_06 I_07
II_07 I_08
II_08 I_09
II_09 I_10
II_10
4
In Figura 4 viene evidenziata, invece, la stabilità delle quotazioni residenziali con riferimento ai vari
segmenti analizzati, riscontrabile già dal II semestre 2008, in linea con il dato relativo allo sviluppo
nazionale.
In Figura 5, infine si può notare che il comportamento del mercato regionale, misurato attraverso gli
indici IMI (confermato anche dai dati relativi a capoluoghi e non capoluoghi) rispecchia l’andamento
nazionale.
Figura 4: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
135
125
124,2 124,4
123,5
121,9
120,9
121,7
119,0
117,0
116,6
115
113,4
118,2
123,0 123,0
122,3 123,2
121,8
121,6 121,5 121,0
122,2
119,4 120,5
120,3 120,4
121,5 121,3
120,9
115,4
113,0
108,9
107,6
105
108,1
107,3
105,6
110,7
108,6
108,4
Italia
104,8
103,9
Emilia Romagna
Capoluoghi
100
Non capoluoghi
95
I_04
II_04
I_05
II_05
I_06
II_06
I_07
II_07
I_08
II_08
I_09
II_09
I_10
II_10
Figura 5: IMI 2004-2010 capoluoghi e non capoluoghi
4,00%
3,59%
3,58%
3,50%
3,46%
3,42%
3,36%
3,51%
3,51%
3,41%
3,30%
3,37%
3,18%
3,00%
2,96%
2,62%
2,55%
2,50%
2,43%
2,28%
2,20%
2,20%
2,22%
Capoluogo
Resto provincia
2,00%
2,15%
2,07%
Emilia Romagna
Italia
1,50%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
5
Mercato provinciale
In questa seconda sezione è analizzato l’intero territorio della provincia di Bologna costituito da
sessanta comuni suddivisi in sette macroaree con caratteristiche territoriali simili (Figura 6).
Le macroaree sono di seguito identificate:
▫ Bologna capoluogo;
▫ Montana;
▫ Prima semicintura Nord;
▫ Prima semicintura Sud;
▫ Seconda semicintura Nord;
▫ Seconda semicintura Sud-Est;
▫ Seconda semicintura Sud-Ovest;
Figura 6: Macroaree provinciali di Bologna
La scelta delle aggregazioni dei comuni nelle singole macroaree è stata impostata tenendo conto delle
condizioni morfologiche e socio-economiche del territorio.
Nella fattispecie la macroarea “Capoluogo di Bologna” si è identificata nell’intera area urbana del
capoluogo. La macroarea “Montana” ha trovato connotazione considerando le particolari caratteristiche
morfologiche tipiche dell’appennino emiliano. Le altre macroaree sono state identificate in via generale
come semicinture definite in funzione delle proprie condizioni socioeconomiche.
Dalla Tabella 3 emerge che il capoluogo, oltre a totalizzare il maggior numero di contrattazioni (2.320
NTN in termini assoluti pari al 38,75% del totale provinciale), ha registrato una lieve flessione del 0,3% rispetto al dato relativo al II semestre 2009. Dall’esame delle rimanenti macroaree risulta che per
la “Prima semicintura Nord” e la “Prima semicintura Sud” l’andamento NTN e IMI registra un
incremento rispettivamente del 24,8% e del 9,4%. Le restanti macroaree registrano flessioni che vanno
dal -2,6% per la “Seconda semicintura sud-est” al -12,6% nella macroarea “Montana”.
6
Tabella 3: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
Var %
NTN
II sem
2010 / II
sem 2009
Quota %
NTN
provincia
2.320
-0,3%
38,75%
2,12%
3.425
-0,2%
131,6
455
24,8%
7,60%
2,94%
2.290
-0,3%
145,3
NTN II
sem 2010
Macroaree provinciali
Capoluogo Bologna
Prima semicintura nord
Prima semicintura sud
N. indice
Quotazione
Var %
quotazioni II
II sem
quotazione
IMI 2010
sem 2010
2010 II sem 2010
(base = I sem
€/mq / I sem 2010
2004)
620
9,4%
10,36%
2,22%
2.857
0,0%
148,9
1.163
-4,3%
19,43%
2,40%
1.754
-0,1%
137,2
Seconda semicintura sud-est
751
-2,6%
12,55%
2,41%
1.902
-0,1%
136,5
Seconda semicintura sud-ovest
322
-12,2%
5,38%
2,09%
1.760
0,0%
146,4
Montana
354
-12,6%
5,92%
1,43%
1.436
0,0%
145,5
5.985
-0,5%
100,00%
2,20%
2.564
-0,1%
136,4
Seconda semicintura nord
Provincia Bologna
In Figura 7 viene rappresentato l’andamento delle quotazioni e del NTN rispettivamente per il
capoluogo di Bologna e per il resto della provincia.
Entrambi gli indici delle quotazioni hanno registrato forti incrementi fino al II semestre 2006 per poi
stabilizzarsi, nonostante una leggera flessione del solo comune di Bologna.
Inoltre, dalla lettura del grafico di Figura 7, si può notare la lenta decrescita degli scambi che, a seguito
del lungo periodo di crisi economica, coinvolge tutta la provincia (e in modo più accentuato i comuni
minori).
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia
160
150
138,9
140
128,1
130
119,0 119,8
120
121,6
117,8
114,1
107,1 103,1
110
100
100
131,8
127,4
139,5
135,9
142,8 143,1 142,6 142,6 142,5
141,2 141,7
138,6 138,9
134,8 135,3
119,5
112,5
108,4
113,9
105,9
108,2
105,4 107,2
102,3 100,9
105,6
101,2
91,2
90
85,0
90,5
Quotazioni Bologna
80
84,4
83,9 81,2
83,2
80,9
82,7
Quotazioni Resto provincia
70
131,9 131,9 131,6
79,7
NTN Resto provincia
73,5
74,3
73,0
I_09 II_09
I_10
II_10
NTN Bologna
60
I_04
II_04
I_05 II_05
I_06
II_06 I_07
II_07 I_08
II_08
In Figura 8 si riporta l’andamento IMI per il capoluogo di Bologna e per il resto della provincia
relativamente al periodo compreso tra il 2004 e il 2010.
Si evidenzia come l’intensità del mercato immobiliare, dopo il calo registrato nel biennio 2007-2008,
tenda a stabilizzarsi.
7
Figura 8: IMI 2004-2010 capoluogo e resto provincia
3,78%
3,80%
3,83%
3,44%
3,50%
2,91%
2,78%
2,76%
2,73%
2,51%
2,36%
2,50%
Capoluogo
2,18%
2,24%
2,12%
2,14%
Resto provincia
1,50%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
In Figura 9 è possibile apprezzare come le altre 6 macroaree si contendono nel II semestre 2010 quella
fetta di mercato provinciale oscillante tra il 60-65% che il capoluogo concede. La “Seconda semicintura
Nord” è l’unica ad avvicinarsi alla quota del 20% in considerazione della presenza al suo interno di
comuni in forte espansione demografica.
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2010 per macroaree provinciali
5,9%
5,4%
12,6%
38,8%
19,4%
7,6%
10,4%
Capoluogo Bologna
Prima semicintura sud
Seconda semicintura sud-est
Montana
Prima semicintura nord
Seconda semicintura nord
Seconda semicintura sud-ovest
8
In Figura. 10 sono riassunti i valori percentuale IMI indicati nelle tabelle dalla 4 alla 10.
Figura 10:IMI 2010 per macroaree provinciali
3,50%
2,94%
3,00%
2,40%
2,50%
2,41%
2,22%
2,12%
2,09%
2,20%
2,00%
1,43%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
Capoluogo
Bologna
Montana
Prima semicintura
nord
Prima semicintura
sud
Seconda
semicintura nord
Seconda
semicintura sudest
Seconda
semicintura sudovest
Provincia Bologna
Le mappe di seguito riportate (Figure 11, 12 e 13) evidenziano con differente grado cromatico i valori
del NTN, del differenziale delle quotazioni e dell’IMI rispetto alla media provinciale nel II semestre 2010
per i sessanta comuni che compongono la provincia di Bologna.
Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2010
9
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2010
10
Tabella 4: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “capoluogo Bologna”
Comune
CAPOLUOGO BOLOGNA
Capoluogo Bologna
NTN II
sem 2010
Var %
NTN
II sem
2010 / II
sem 2009
Quota %
NTN
provincia
2.320
-0,3%
38,75%
2,12%
2.320
-0,3%
38,75%
2,12%
Var %
quotazione II
sem 2010 / I
sem 2010
Differenziale
quotazione II
sem 2010
rispetto alla
media di
provincia
3.425
-0,2%
1,34
3.425
-0,2%
1,34
Quotazione
IMI 2010 II sem 2010
€/mq
Nella macroarea “Capoluogo Bologna” si osserva il sostanziale mantenimento delle compravendite del II
semestre 2010 rispetto al II semestre 2009.
Tabella 5: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “prima semicintura Nord”
Var %
quotazione II
sem 2010 / I
sem 2010
Differenziale
quotazione II
sem 2010
rispetto alla
media di
provincia
1.888
0,0%
0,74
1,59%
2.032
0,0%
0,79
2,47%
3,55%
2.443
-0,8%
0,95
1,44%
2,50%
2.547
-0,3%
0,99
NTN II
sem 2010
Var %
NTN
II sem
2010 / II
sem 2009
Quota %
NTN
provincia
ANZOLA DELL`EMILIA
78
90,3%
1,30%
2,81%
CALDERARA DI RENO
45
-23,7%
0,75%
148
52,6%
86
4,5%
Comune
CASTEL MAGGIORE
CASTENASO
Quotazione
IMI 2010 II sem 2010
€/mq
GRANAROLO DELL`EMILIA
98
15,1%
1,64%
4,23%
2.422
0,0%
0,94
Prima semicintura nord
455
24,8%
7,60%
2,94%
2.290
-0,3%
0,89
Nella macroarea “Prima semicintura Nord” si osserva il forte incremento di compravendite nei comuni di
Anzola dell’Emilia (+90.3%) e Castel Maggiore (+52,6%) mentre meno indicative sono le diminuzioni
dei rimanenti comuni.
Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “prima semicintura Sud”
Comune
CASALECCHIO DI RENO
PIANORO
SASSO MARCONI
Var %
quotazione II
sem 2010 / I
sem 2010
Differenziale
quotazione II
sem 2010
rispetto alla
media di
provincia
3.121
0,0%
1,22
2,16%
2.608
0,4%
1,02
NTN II
sem 2010
Var %
NTN
II sem
2010 / II
sem 2009
Quota %
NTN
provincia
172
22,8%
2,87%
2,08%
92
5,4%
1,54%
Quotazione
IMI 2010 II sem 2010
€/mq
68
-3,8%
1,14%
1,73%
2.221
0,0%
0,87
172
0,1%
2,88%
2,39%
3.030
0,0%
1,18
ZOLA PREDOSA
115
20,3%
1,92%
2,73%
2.829
-0,3%
1,10
Prima semicintura sud
620
9,4%
10,36%
2,22%
2.857
0,0%
1,11
SAN LAZZARO DI SAVENA
Anche in questo caso, con l’esclusione della stabilità registrata nel comune di San Lazzaro e del calo
riscontrato in Sasso Marconi (-3,8%), nei restanti comuni il numero degli NTN è sempre in positivo con
incrementi compresi tra un +5,4 ed un +22,8 %. Praticamente stabile risulta la variazione registrata
nelle quotazioni.
11
Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Nord”
IMI 2010
Quotazione
II sem
2010
€/mq
Var %
quotazione II
sem 2010 / I
sem 2010
Differenziale
quotazione II
sem 2010
rispetto alla
media di
provincia
1,01%
2,98%
2.197
0,0%
0,86
-28,0%
0,63%
2,24%
1.484
0,0%
0,58
-35,7%
0,56%
2,50%
1.906
-1,8%
0,74
NTN II
sem 2010
Var %
NTN
II sem
2010 / II
sem 2009
Quota %
NTN
provincia
61
8,2%
BARICELLA
38
BENTIVOGLIO
33
Comune
ARGELATO
BUDRIO
120
2,5%
2,00%
2,46%
2.009
0,4%
0,78
CASTELLO D`ARGILE
38
10,9%
0,64%
2,21%
1.542
0,0%
0,60
CREVALCORE
60
-33,4%
1,01%
1,79%
1.461
0,0%
0,57
GALLIERA
35
31,4%
0,58%
2,04%
1.434
0,0%
0,56
MALALBERGO
60
-26,6%
1,01%
2,69%
1.496
-3,6%
0,58
MEDICINA
137
16,0%
2,28%
2,61%
1.842
-0,4%
0,72
MINERBIO
51
14,0%
0,85%
2,07%
1.688
-0,1%
0,66
MOLINELLA
99
-20,0%
1,65%
2,17%
1.610
0,8%
0,63
SAN GIOVANNI PERSICETO
168
15,6%
2,80%
2,42%
1.987
0,0%
0,77
PIEVE DI CENTO
32
-31,2%
0,53%
1,40%
1.625
-0,4%
0,63
SALA BOLOGNESE
43
-14,6%
0,71%
2,28%
1.880
1,3%
0,73
SAN GIORGIO DI PIANO
54
15,1%
0,90%
2,87%
1.776
0,0%
0,69
SAN PIETRO IN CASALE
94
1,1%
1,57%
3,22%
1.668
0,0%
0,65
SANT`AGATA BOLOGNESE
43
11,5%
0,72%
2,34%
1.417
0,0%
0,55
1.163
-4,3%
19,43%
2,40%
1.754
-0,1%
0,68
Seconda semicintura nord
Nella macroarea “Seconda semicintura Nord” si registrano variazioni nel numero degli NTN comprese
tra un -35,7% ed un +31,4%. Tali variazioni si compensano tra loro portando, come dato medio per
l’intera macroarea, una flessione del -4,3%. Per ciò che concerne l’andamento delle quotazioni, con
l’eccezione dei comuni di Malabergo (-3,6%) e di Bentivoglio (-1,8%), non si notano variazioni
significative.
Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Sud-Est”
IMI 2010
Quotazione
II sem
2010
€/mq
Var %
quotazione II
sem 2010 / I
sem 2010
Differenziale
quotazione II
sem 2010
rispetto alla
media di
provincia
0,36%
2,62%
1.451
0,0%
0,57
-29,2%
0,19%
1,77%
1.438
0,0%
0,56
36
-8,3%
0,60%
3,32%
1.829
0,0%
0,71
91
-39,8%
1,52%
1,83%
1.961
0,0%
0,76
DOZZA
48
5,1%
0,80%
3,42%
1.918
0,0%
0,75
IMOLA
358
7,5%
5,99%
2,22%
1.904
-0,2%
0,74
37
-1,8%
0,62%
2,06%
1.673
0,0%
0,65
NTN II
sem 2010
Var %
NTN
II sem
2010 / II
sem 2009
Quota %
NTN
provincia
BORGO TOSSIGNANO
22
-21,5%
CASALFIUMANESE
11
CASTEL GUELFO BOLOGNA
CASTEL SAN PIETRO TERME
Comune
MONTERENZIO
MORDANO
24
18,4%
0,40%
2,20%
1.412
0,0%
0,55
OZZANO DELL`EMILIA
124
23,6%
2,07%
3,97%
2.341
0,0%
0,91
Seconda semicintura sud-est
751
-2,6%
12,55%
2,41%
1.902
-0,1%
0,74
I comuni di Dozza, Imola, Mordano ed Ozzano dell’Emilia, in considerazione della loro collocazione
lungo la direttrice della Via Emilia, risentono di un discreto andamento del mercato immobiliare
registrando incrementi nel numero di NTN compresi tra un +5,1 ed un +23,6%. I restanti comuni, con
12
l’eccezione della flessione contenuta in un -1,8% riscontrata in Monterenzio, si attestano tra un -8,3 ed
un -39,8%. Anche in questo caso sostanzialmente stabili le quotazioni medie.
Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Sud-Ovest”
Differenziale
quotazione II
sem 2010
rispetto alla
media di
provincia
NTN II
sem 2010
Var %
NTN
II sem
2010 / II
sem 2009
Quota %
NTN
provincia
IMI 2010
BAZZANO
39
-14,3%
0,65%
2,46%
1.929
0,0%
0,75
MARZABOTTO
33
-31,0%
0,55%
1,56%
1.495
0,0%
0,58
Comune
Quotazione
Var %
II sem quotazione II
2010 sem 2010 / I
€/mq
sem 2010
CASTELLO DI SERRAVALLE
63
50,6%
1,04%
3,94%
1.740
-1,4%
0,68
CRESPELLANO
54
-28,2%
0,91%
2,30%
1.946
0,0%
0,76
MONTE SAN PIETRO
53
2,8%
0,88%
1,89%
2.050
0,0%
0,80
MONTEVEGLIO
27
6,1%
0,45%
1,78%
1.746
1,3%
0,68
SAVIGNO
13
-45,0%
0,21%
1,09%
1.713
0,5%
0,67
VERGATO
Seconda semicintura sud-ovest
41
-27,7%
0,68%
1,85%
1.435
0,0%
0,56
322
-12,2%
5,38%
2,09%
1.760
0,0%
0,69
Nella macroarea “Seconda semicintura Sud-Ovest” si nota l’incremento delle contrattazioni registrato
nel comune di Castello di Serravalle (+50,6%), comune in crescita demografica. Di contro, si rileva il
calo riscontrato nell’ambito di Savigno (-45,0%), comune che appare abbastanza statico sia per
l’aspetto demografico che per quello produttivo.
Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “montana”
IMI 2010
Quotazione
II sem
2010
€/mq
Var %
quotazione II
sem 2010 / I
sem 2010
Differenziale
quotazione II
sem 2010
rispetto alla
media di
provincia
0,45%
1,34%
1.603
0,0%
0,62
-3,9%
0,48%
1,35%
1.597
0,0%
0,62
16
9,6%
0,27%
0,96%
1.358
0,0%
0,53
18
-30,4%
0,30%
1,55%
1.316
0,0%
0,51
CASTEL D`AIANO
18
-14,7%
0,30%
1,20%
1.054
0,0%
0,41
CASTEL DEL RIO
9
21,4%
0,14%
2,12%
1.201
0,0%
0,47
CASTIGLIONE DEI PEPOLI
32
-13,5%
0,54%
1,22%
1.521
0,0%
0,59
FONTANELICE
14
-34,7%
0,23%
2,22%
1.250
0,0%
0,49
GAGGIO MONTANO
17
-18,3%
0,28%
1,17%
1.405
0,0%
0,55
GRANAGLIONE
18
-8,5%
0,29%
1,27%
1.353
0,0%
0,53
NTN II
sem 2010
Var %
NTN
II sem
2010 / II
sem 2009
Quota %
NTN
provincia
PORRETTA TERME
27
-18,5%
LIZZANO IN BELVEDERE
29
CAMUGNANO
CASTEL DI CASIO
Comune
GRIZZANA MORANDI
24
-2,8%
0,39%
1,68%
1.482
0,0%
0,58
LOIANO
33
-16,3%
0,54%
1,57%
1.756
0,0%
0,68
MONGHIDORO
38
-20,2%
0,63%
1,58%
1.275
0,0%
0,50
MONZUNO
37
8,2%
0,62%
2,14%
1.540
0,0%
0,60
SAN BENEDETTO VAL DI SAMBRO
26
-14,0%
0,44%
1,03%
1.328
0,0%
0,52
354
-12,6%
5,92%
1,43%
1.436
0,0%
0,56
Montana
Nei comuni di Monzuno, Camugnano, e Castel del Rio si è registrato un incremento del NTN
rispettivamente del+8,2%, +9,6% e +21,4%; per i restanti comuni, le variazioni sono tutte negative
con un minimo di -2,8% nel comune di Grizzana Morandi ed un massimo di -34,7% nel comune di
Fontanelice. In considerazione dell’elevato numero di comuni e del modesto numero di contrattazioni,
tali variazioni hanno prodotto un decremento medio contenuto del -12,6%.
13
Mercato del comune di Bologna
Nella Tabella 11 è inquadrato il comune di Bologna fra le otto maggiori città italiane. Il capoluogo
bolognese rappresenta il 2,5% della quota di NTN di tutti i capoluoghi d’Italia, registrando una flessione
contenuta del -0,3% di variazione percentuale delle compravendite rispetto al II semestre del 2009.
Tabella 11: NTN IMI e Variazioni delle principali città
Principali Capoluoghi
Bologna
NTN II sem 2010
Var % NTN
II sem 2010 /
II sem 2009
Quota % NTN
principali
capoluoghi
IMI 2010
2.320
-0,3%
2,5%
2,12%
Firenze
2.015
-6,8%
2,2%
2,20%
Genova
3.427
4,6%
3,7%
2,11%
Milano
9.110
7,2%
10,0%
2,40%
Napoli
3.046
-0,7%
3,3%
1,55%
Palermo
2.448
-7,6%
2,7%
1,69%
Roma
15.967
6,0%
17,5%
2,39%
Torino
5.411
-1,9%
5,9%
2,26%
Principali Città
43.744
2,8%
47,8%
2,19%
Italia capoluoghi
91.446
1,3%
100,0%
2,13%
Come già per le altre maggiori città italiane, si è provveduto a suddividere il territorio del comune di
Bologna in cinque macroaree urbane (Figura 14), intese come aggregati di zone OMI contigue con
caratteristiche similari dal punto di visto edilizio, storico o sociale.
L’elenco dettagliato delle macroaree, con denominazione e zone OMI che le compongono, è riassunto
nelle tabelle dalla 12 alla 17.
Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Bologna
14
Dalla lettura della Tabella 12, spicca il dato relativo all’incremento del 208,3% degli NTN registrato nella
macroarea urbana “Zona collinare”. Nel concreto tale dato non è particolarmente significativo in
considerazione dell’esiguo numero di contrattazioni registrate nel II semestre 2010.
Per le restanti macroaree urbane, eccetto il dato positivo di Bologna centro (+7,7%) prevale il segno
negativo. La media per l’intero territorio comunale risulta comunque contenuta nella flessione del 0,3%
Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Bologna
Macroaree urbane
NTN II sem
2010
Var % NTN
II sem 2010
/ II sem
2009
Quota %
NTN
comune
IMI 2010
Quotazione
II sem 2010
€/mq
Var %
quotazione II
sem 2010 / I
sem 2010
Differenziale
quotazione II
sem 2010
rispetto alla
media comunale
Centro storico
365
7,7%
15,74%
1,89%
3.721
-0,2%
1,11
Cintura esterna nord
881
-1,0%
38,00%
1,95%
3.278
-0,2%
0,98
Cintura esterna sud
177
-14,8%
7,62%
1,69%
4.755
0,0%
1,42
Zona collinare
19
208,3%
0,80%
2,13%
4.350
0,0%
1,30
Zona periferia
651
-7,9%
28,06%
1,82%
2.816
-0,7%
0,84
1
N.D.
Bologna
227
2.320
-
-0,3%
9,78%
100,00%
-
2,12%
2
3.359
-
-0,3%
-
1,00
La mappa della distribuzione del NTN per zona OMI, Figura 15, evidenzia in rosso scuro le zone OMI del
comune di Bologna che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di compravendite. Nella
mappa di Figura 16 sono individuabili, in verde più scuro, le zone OMI in cui nel 2010 si è riscontrata la
maggiore dinamicità di mercato. La mappa dei differenziali delle quotazioni medie di zona calcolati
rispetto alla quotazione media comunale, è riportata in Figura 17.
Figura 15: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2010
1
NTN per le quali le informazioni dedotte dalla Nota Unica di trascrizione non hanno consentito la georeferenziazione nelle zone
OMI del comune.
2
La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2 in quanto calcolata come media ponderata delle
quotazioni medie di zona pesate con il rispettivo stock abitativo rapportato allo stock totale del comune.
15
Figura 16: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2010
Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2010
Di seguito (Tabelle da 13 a 17) sono esposti i medesimi indicatori “NTN” e “quotazioni”della Tabella 12
per tutte le zone OMI di Bologna, suddivise nelle cinque macroaree urbane.
Inoltre per ogni macroarea urbana è sviluppata una comparazione tra NTN e stock per le cinque classi
dimensionali (Figure da 18 a 22).
16
Tabella 13: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “Centro storico”
Zona
OMI
Denominazione
B1
Centro Storico, Cerchia Dei Mille No Uni e
Str. Maggiore
NTN
II
sem
2010
Var %
NTN
II sem
2010 /
II sem
2009
Differenziale
Var %
Quotazione
quotazione
quotazione
IMI
II sem
II sem 2010
II sem
2010
2010
rispetto alla
2010 / I
€/mq
media
sem 2010
comunale
Quota %
NTN
comune
36
3,5%
1,56%
1,68%
4.288
0,0%
1,28
9 496,0%
0,39%
2,00%
4.488
0,0%
1,34
B3
Centro Storico, Vie Di Pregio
Indipendenza, Rizzoli, Ugo Bassi, Galleria
Cavour e Zona Pedonale D’Azeglio
Due Torri ex Ghetto Ebraico
10
0,0%
0,43%
1,88%
3.825
0,0%
1,14
B4
Zamboni Petroni San Vitale
2
n.d.
0,09%
0,52%
3.525
0,0%
1,05
B5
Casteltialto San Vitale Piazza Aldrovandi
3
50,0%
0,13%
0,87%
3.463
0,0%
1,03
B6
Quartiere Marconi: S.Felice Grada Vicini
, Pietramellara Indipendenza Falegnami
Galliera Mille Marconi
77
20,9%
3,33%
2,40%
3.438
-1,1%
1,02
C3
Irnerio Centotrecento Moline Righi P.zza
Otto Agosto Indipendenza V.li Masini e
Pichat
47
59,6%
2,01%
2,08%
3.588
0,0%
1,07
C4
Centotrecento Irnerio P.zza Di Porta San
Donato V.le Filopanti San Vitale Petroni
20
14,6%
0,86%
2,20%
3.125
0,0%
0,93
C5
San Vitale Viale Ercolani Piazza Carducci
Dante Santo Stefano Guerrazzi Piazza
Aldrovandi
34
19,1%
1,47%
1,55%
3.788
0,0%
1,13
C6
Quartire Galvani: Santo Stefano P.zza Di
Porta S. Stefano Viali Gozzadini e
Panzacchi Savenella Tovaglie D’Azeglio
35
-3,1%
1,52%
1,60%
4.275
0,0%
1,27
C7
Quartiere Galvani Mura Di Porta
Castiglione: D’Azeglio Tovaglie Savenella
Mura Di Porta Castiglione
14
17,0%
0,61%
2,55%
3.338
0,0%
0,99
C8
Quartiere Malpighi Saragozza: Sant’Isaia
Viali Pepoli Aldini D’Azeglio Barberia
29
3,6%
1,25%
1,58%
3.488
-0,4%
1,04
C9
Quartiere Malpighi: S.Felice Grada Vicini
S.Isaia S.Francesco Malpighi
35
-20,1%
1,52%
2,10%
3.600
0,0%
1,07
C10
Quartiere Marconi Porto: Mille Galliera
Riva Reno Marconi
14
-56,5%
0,58%
1,72%
3.125
0,4%
0,93
7,7% 15,74% 1,89%
3.721
-0,2%
1,11
B2
Centro storico
365
Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “Centro storico”
28,4%
Stock
23,9%
NTN
25,3%
23,8%
21,8%
21,6%
17,5%
16,4%
14,0%
7,4%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
Nella macroarea “Centro storico” si evidenzia la connotazione universitaria della città di Bologna. La
presenza di studenti e persone fuori sede richiede principalmente abitazioni di taglio piccolo e
17
monolocali. Il basso numero delle abitazioni di dimensione grande, rivela l’alto costo degli immobili in
questa zona, che per le sue caratteristiche storiche, risulta di pregio.
Tabella 14: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “Cintura esterna Nord”
35,7%
1,05%
1,67%
4.650
0,0%
110
25,2%
4,74%
2,04%
3.708
0,0%
1,10
Var % NTN
NTN II
II sem 2010
sem
/ I sem
2010
2009
Zona
OMI
Denominazione
D1
Murri
D2
San Vitale Murri
D3
San Ruffillo Est
D5
San Donato
D7
Matteotti, P.zza Unità
D10
D13
Saffi, S. Viola
V.Le Filopanti Massarenti Zanolini
Stazione S. Vitale
Murri Est
D15
Costa Saffi
E8
Barca
D6
Fiera
D12
24
Differenzia
le
quotazione
II sem
2010
rispetto
alla media
comunale
1,38
Cintura esterna nord
Quota
% NTN
comune
IMI
2010
Var %
Quotazione
quotazion
II sem
e II sem
2010
2010 / I
€/mq
sem 2010
88
27,7%
3,81%
1,76%
3.367
0,0%
1,00
163
-11,8%
7,02%
1,72%
3.042
-0,5%
0,91
48
-35,0%
2,07%
1,73%
2.913
0,0%
0,87
287
-0,6%
12,37%
2,02%
3.158
-0,3%
0,94
48
-50,0%
2,05%
4,71%
3.525
0,0%
1,05
82
56,2%
3,54%
2,59%
3.700
0,0%
1,10
15
69,0%
0,66%
1,38%
3.733
-0,4%
1,11
17
32,7%
0,72%
1,11%
2.600
-1,9%
0,77
0
nd
0,00%
nd
nd
nd
nd
-1,0% 38,00%
1,95%
3.278
-0,2%
0,98
881
Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “Cintura esterna Nord”
Stock
NTN
33,5%
31,8%
32,2%
30,6%
24,0%25,0%
8,7%
5,4%
Monolocali
5,0%
Piccola
Medio piccola
Media
3,9%
Grande
La macroarea “Cintura esterna nord” si connota composta prevalentemente di abitazioni di dimensioni
medio – medio piccole. Tale caratteristica può essere dovuta, almeno in parte, alle limitate condizioni
economiche della popolazione presente in queste zone.
Tabella 15: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “Cintura esterna Sud”
Zona
OMI
Denominazione
D11
Saragozza
Var %
NTN
II sem
2010 / I
sem 2009
39
26,4%
D14
Costa Saragozza
13
-36,3%
D16
Pedecollinare
51
D17
Pedecollinare e Semicollinare
Cintura esterna sud
NTN
II
sem
2010
Quota %
NTN
comune
IMI
2010
Quotazione
II sem
2010
€/mq
Var %
quotazione II
sem 2010 / I
sem 2010
Differenziale
quotazione II sem
2010 rispetto alla
media comunale
1,69%
1,70%
3.642
0,0%
1,08
0,56%
1,43%
4.608
0,0%
1,37
-18,0%
2,22%
1,68%
5.250
0,0%
1,56
73
-21,6%
3,16%
1,74%
5.000
0,0%
1,49
177
-14,8%
7,62% 1,69%
4.755
0,0%
1,42
18
Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “Cintura esterna Sud”
Stock
40,1%
NTN
35,7%
19,5%
17,5%
21,0%
19,6%
20,9%
13,2%
7,5%
5,0%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
La macroarea “Cintura esterna sud” risulta più apprezzata della precedente in quanto la sua posizione
risulta di fatto pedecollinare. Il taglio prevalente delle abitazioni risulta di tipo medio e con
caratteristiche costruttive di maggior pregio.
Tabella 16: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “Zona collinare”
Zona
OMI
Denominazione
D18
Collinare
NTN
II
sem
2010
19
Var %
NTN
Quota
II sem
% NTN
2010 / I
comune
sem
2009
208,3% 0,80%
Differenziale
Var %
Quotazione
quotazione
quotazione
IMI
II sem
II sem 2010
II sem
2010
2010
rispetto alla
2010 / I
€/mq
media
sem 2010
comunale
2,13%
4.350
0,0%
1,30
19 208,3% 0,80% 2,13%
Zona collinare
4.350
0,0%
1,30
Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “Zona Collinare”
Stock
36,6%
NTN
27,8%
26,2%
24,2%
24,2%
25,3%
16,0%
13,2%
6,5%
0,0%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
La macroarea “Zona collinare” rappresenta la zona più esclusiva della città, principalmente composta da
ville e villini che per loro natura si connotano nella dimensione abitativa grande come visibile dalla
Figura 21. Anche le costruzioni sono di pregio e in posizioni particolarmente panoramiche.
19
Tabella 17: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “Zona periferica”
9,61%
1,87%
3.025
Differenziale
quotazione
II sem 2010
rispetto alla
media
comunale
-0,5%
0,90
7,1%
5,31%
2,05%
2.892
-1,7%
0,86
-6,1%
1,89%
1,21%
2.708
0,0%
0,81
22,2%
1,80%
2,39%
2.733
-1,5%
0,81
Agricola Cadriano
14 -45,2%
0,61%
2,76%
2.190
0,0%
0,65
E3
Agricola Ovest
23
35,3%
0,99%
2,57%
1.980
0,0%
0,59
E4
Corticella Arcoveggio Dozza
72
12,1%
3,11%
1,74%
2.908
0,0%
0,87
E5
Borgo Panigale Birra Casteldebole
93 -53,0%
3,99%
1,70%
2.633
-0,6%
0,78
E6
Agricola Noce
1.950
0,0%
0,58
E7
Pilastro
NTN
II
sem
2010
Zona
OMI
Denominazione
D4
Mazzini Fossolo
223
D8
Bolognina
123
D9
Marco Polo Pescarola
44
E1
Roveri
42
E2
Zona periferica
Var %
NTN
II sem
2010 /
I sem
2009
16,6%
Var %
Quotazione
quotazione
IMI
II sem
II sem
2010
2010
2010 / I
€/mq
sem 2010
Quota %
NTN
comune
7
40,0%
0,30%
2,81%
10
2,6%
0,43%
1,03%
2.500
0,0%
0,74
651 -7,9% 28,06% 1,82%
2.816
-0,7%
0,84
Figura 22: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “Zona Periferica”
Stock
35,6%
NTN
29,1%
30,8%31,3%
28,6%
21,9%
6,2%
7,2%
Monolocali
5,5%
Piccola
Medio piccola
Media
3,8%
Grande
Nella macroarea “Zona periferica” si evidenzia la prevalente presenza di abitazioni di dimensioni piccola
– medio piccola e media, identificando di fatto un’area di modeste condizioni economiche.
20
Note metodologiche
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e
dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti
delle unità immobiliari censite come abitazioni.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative
alle compravendite.
Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle
tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).
I criteri metodologici adottati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli
immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla
consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle
categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
Categoria catastale Descrizione
Settore residenziale
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A11
Abitazione di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazione in villino
Abitazione in villa
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale
Monolocali
Fino a 2,5 vani catastali
Piccola
da 3 e fino a 4 vani catastali
Medio piccola
da 4,5 e fino a 5 vani catastali
Media
da 5,5 e fino a 7 vani catastali
Grande
Maggiore di 7 vani catastali
Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla
consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.
Glossario
NTN:
n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le
compravendite dei diritti di proprietà sono “contate”
relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della
quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se
di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di
quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata
come una transazione, ma come 0,5 transazioni).
21
Stock di unità immobiliari:
n. di unità immobiliari censite negli archivi
relativamente ad un determinato ambito territoriale.
catastali
IMI (Intensità del Mercato Immobiliare) Rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari,
indica la quota percentuale di stock compravenduto in un
determinato periodo.
Quotazione media comunale:
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni
italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone
omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia
delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili,
economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di
fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box
e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con
cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a livello comunale
è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di
tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI
appartenente al comune.
Quotazione media pesata:
Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia,
macroarea geografica, regione, provincia, macroarea
provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate
pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente
in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione
considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi
nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le
quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona,
rapportato allo stock comunale.
Differenziale valore medio:
Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune,
macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato
dell’aggregazione di livello superiore.
Zona OMI:
La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale
che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare
locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per
condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità
viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali,
urbanistici,
storico-ambientali,
socio-economici
degli
insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle
infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori
di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di
conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno
scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non
superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia
prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale.
22
Indice delle tabelle
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
1: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - province ............................................................. 2
2: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi .......................................................... 3
3: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali ........................................... 7
4: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “capoluogo Bologna” ..........................11
5: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “prima semicintura Nord” ....................11
6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “prima semicintura Sud” .....................11
7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Nord” ................12
8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Sud-Est” ............12
9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Sud-Ovest” ........13
10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “montana” .......................................13
11: NTN IMI e Variazioni delle principali città.............................................................................14
12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Bologna ............................15
13: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “Centro storico”......................17
14: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “Cintura esterna Nord”............18
15: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “Cintura esterna Sud” .............18
16: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “Zona collinare”......................19
17: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “Zona periferica” ....................20
Indice delle figure
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2010 per provincia .................................................................... 3
Figura 2: IMI 2010 Capoluoghi e Resto Provincia ................................................................................... 4
Figura 3: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ..................................... 4
Figura 4: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ................... 5
Figura 5: IMI 2004-2010 capoluoghi e non capoluoghi............................................................................ 5
Figura 6: Macroaree provinciali di Bologna............................................................................................. 6
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia .......... 7
Figura 8: IMI 2004-2010 capoluogo e resto provincia ............................................................................. 8
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2010 per macroaree provinciali .................................................. 8
Figura 10:IMI 2010 per macroaree provinciali ........................................................................................ 9
Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2010 ..................................................... 9
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
........................................................................................................................................................10
Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2010 .................................................................10
Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Bologna............................................................................14
Figura 15: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2010 .......................................15
Figura 16: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2010 .................................................16
Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2010 ................................16
Figura 18: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “Centro storico” ..........................................17
Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “Cintura esterna Nord” ................................18
Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “Cintura esterna Sud”..................................19
Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “Zona collinare” ..........................................19
Figura 22: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “Zona periferica”.........................................20
23