sindacato
i nq uil ini
BREVE GUIDA
AGLI AFFITTI
PER GLI
STUDENTI
UNIVERSITARI
…. e ai loro diritti
SICET – PISA
via F. Corridoni, 36
Tel.: 050-518206-518111
fax: 050-29467
E-mail: [email protected]
INDICE
1 - LE LEGGI SULL'AFFITTO .....................…..................
- La Legge 392/78
- La Legge 431/98
2 - IL CALCOLO DEL CANONE ……………….....…..........
3 - ACCORDO TERRITORIALE STUDENTI………...........
4 - LA LEGGE 431: COSA DICE E COME APPLICARLA.
- L'art. 2
- L'art. 5
- Gli aggiornamenti ISTAT
5 - CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE ……….……..
6 - SUB-LOCAZIONE E SUBENTRO ………….….......….
7 - GLI ONERI CONDOMINIALI ……………………..........
8 - LA FINE DEL RAPPORTO DI LOCAZIONE ...............
- Rilascio su richiesta del proprietario
- Rilascio per morosità
9 - CLAUSOLE PARTICOLARI .........................…............
- Preavviso di rilascio dell'alloggio
- Le spese per la stipula del contratto
- I controlli indebiti del locatore
- Le agenzie immobiliari
10 - LA DISCIPLINA DEGLI AFFITTACAMERE …............
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INTRODUZIONE
Questa velocissima "GUIDA" non vuole e non può essere una trattazione
esauriente dei problemi che incontra uno studente universitario il quale viva in un
appartamento in affitto nella nostra città; vuole unicamente rappresentare una
prima informazione per la conoscenza dei problemi più immediati.
Il bisogno abitativo di cui sono portatori gli studenti "fuori sede" influenza ormai
da anni in modo negativo, loro malgrado, il mercato degli alloggi a Pisa, forzando
da una parte le condizioni del mercato e portando i prezzi a cifre insostenibili e
dall'altra rendendo possibili le illegalità esistenti e assai diffuse. Bisogna aggiungere
che gli studenti fuori sede sono circa 16/18.000 e le loro richieste abitative si
presume che superino i 3.500/4.000 alloggi; in una città che ha oltre 46.500
abitazioni, di cui c.ca 11.000 sono in affitto compresi circa 3.000 alloggi popolari
e almeno 2500 sono tenute sfitte.
E’ l'assenza della regolamentazione e della programmazione abitativa che ha
favorito ormai da tempo, spesso sotto la regia delle Agenzie Immobiliari, la
pratica speculativa della locazione in frode alle leggi. E questo ha provocato un
aumento sproporzionato dei canoni di locazione già da prima dell’introduzione
della legge sui “Patti in Deroga - L.359/92, non solo per gli studenti universitari,
e una enorme eva-sione fiscale che alla fine, come è facil-mente comprensibile,
si sta ripercuotendo su tutta la comunità cittadina.
La legge 431/98, pur aprendo ai contratti peculiari per studenti, non risolve i
problemi perché non impedendo in modo chiaro l'utilizzo dei contratti a canone
libero per queste locazioni, continua a favorire la speculazione della proprietà.
Vogliamo quindi consigliare allo studente che, di fronte ad un problema che
riteniamo non possa affrontare da solo, si rivolga al Sindacato: in particolare il
SICET, nella propria sede di via Corridoni, 36 a Pisa, fornisce il servizio di
consulenza dal Lunedì e al Venerdì ed inoltre assistenza legale il Giovedì
Pomeriggio.
Il SICET, sindacato creato dalla CISL e dalle ACLI in difesa degli inquilini, si è posto
il problema di dover affrontare la situazione esistente e, con l'aiuto degli studenti, di
trovare le indicazioni utili a riportare ad una condizione di legalità i contratti di affitto
degli alloggi, con lo scopo di abbassare il più possibile la tensione abitativa.
Questo opuscolo, come si è detto, vuol essere solo un primo strumento
conoscitivo; il servizio che complessiva-mente proponiamo, una possibilità in più.
A partire dal 1995 Il SICET gestisce, in convenzione con l’Azienda per il Diritto allo
Studio Universitario di Pisa il “servizio di consulenza sui diritti dell’inquilino-studente
e sulla regolarità dei contratti di locazione”.
La consulenza viene da noi svolta in forma gratuita ogni mercoledì dalle ore
10.30 alle 12.00 presso la sede DSU situata in Lungarno Pacinotti n. 32.
Questo servizio vuole essere un tentativo di riportare la legalità nel settore locativo studentesco in città.
Il SICET di Pisa
Per una miglior comprensione della Guida e della materia si noti che :
- il "Conduttore" è, nell'uso legislativo, l'inquilino; mentre il "Locatore" è il padrone di casa;
- il "Canone" è la cifra concordata o regolata da Accordo Territoriale, per pagare l'affitto;
- le "Parti sociali" sono le Organizzazioni Sindacali sia degli inquilini che della proprietà;
- i "Condòmini" sono l'insieme delle famiglie e delle presone (proprietari e/o inquilini) che abitano la
casa dove è situato l'alloggio abitato e il "Condominio" è l'insieme delle parti comuni e dei luoghi
usati da tutti i condomini del palazzo (ingresso, scale, ascensore, tetto, parti esterne, giardino ecc.)
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1 - LE LEGGI SULL'AFFITTO
L'affitto degli alloggi per uso abitativo, del settore privato, è regolato da due leggi:
a - La Legge 392 del 27.7.1978 detta dell'"Equo Canone", per la parte non
abrogata dalla Legge 431/98;
b - La Legge 431 del 9.12.1998 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli
immobili adibiti ad uso abitativo".
a - LEGGE 392/78
Di questa legge sono rimasti in vigore, per quanto riguarda il "CAPO I - Locazione di
immobili urbani ad uso abitazione" solo gli articoli che qui riportiamo e che regolano i
rapporti tra proprietario e inquilino; mentre sono stati abrogati gli articoli che stabilivano
la durata del contratto e quelli che definivano il conteggio del canone (Equo Canone) vedi a pag. 10, art. 14 comma 4 - dato che la Legge 431/98 ha stabilito per essi nuovi
criteri.
LEGGE 27 Luglio 1978 n. 392
DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI
Titolo I
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Capo I
Locazione di immobili urbani ad uso abitazione
…omissis…
Art. 2 (Disciplina della Sub-locazione) - Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può
cedere ad altri in contratto senza il consenso del locatore.
Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa
comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del
contratto e i vani sublocati.
…omissis
Art. 4 (Recesso del Conduttore) - E' facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore
possa recedere in qualsiasi momento dal contratto
dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso
deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può
recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera
raccomandata.
Art. 5 (Inadempimento del conduttore) - Salvo quanto previsto dall’art. 55, il mancato pagamento
del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel
termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due
mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 del Codice Civile.
Art. 6 (Successione nel contratto) - In caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto il
coniuge, gli eredi e i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.
In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili
dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella
casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità
matrimoniale al condut-tore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.
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Art. 7 (Clausola di sciogli-mento in caso di alienazione) - E' nulla la clausola che prevede la
risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
Art. 8 (Spese di registra-zione) Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del
conduttore e del locatore in parti uguali.
Art. 9 (Oneri accessori) - Sono interamente a carico del conduttore salvo patto contrario, le spese
relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura
dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento d'aria, allo spurgo dei pozzi neri
e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90% salvo che leparti
abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il
conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la
menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti
giustificativi delle spese effettuate.
Art. 10 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condòmini) - Il conduttore ha diritto di
voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale
relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli
altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In
tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da
almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del Codice Civile sull'assemblea dei condòmini.
Art. 11 (Deposito cauzio-nale) - Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del
canone. Esso è produttivo di interessi legali
che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
... omissis ...
b - LEGGE 431/98
Di questa legge, essendo il testo troppo lungo per poterla esporre per
intero in questo opuscolo, riportiamo solo gli articoli che possono aver
inte resse per gli argomenti che trattiamo.
Legge 9 Dicembre 1998 n. 431
DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI E DEL RILASCIO DEGLI
IMMOBLILI AD USO ABITATIVO
Capo I
LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI
AD USO ABITATIVO
Art. 1. (Ambito di applicazione).
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di
locazione", sono stipulati o rinnovati, successiva-mente alla data di entrata in vigore della
presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a. ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della L: 1^ giugno 1939, n.
1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla
disci-plina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati
secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b.agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente,
statale e regionale;
c. agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche
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3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di
locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di
carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice
civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di
locazione è richiesta la forma scritta.
Art. 2. (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione).
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i
quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda
adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere
l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del
contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per
la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da
inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a
mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al
secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di
cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il ontratto è
rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'
assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione,
definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo
5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre
condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le
organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappre-sentative,
che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni,
anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni
dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono
depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune
dell'area
territoriale
interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel
rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per
i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite
dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai
fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono
assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui
al primo periodo possono derogare al limite mas-simo stabilito dalla normativa vigente in misura non
superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati
registrati contratti di locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre
anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non
concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà
di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di
cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3.
Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione
con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza
della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si
rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.
Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'art. 2 e alla prima scadenza dei
contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della
facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con
preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
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a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o
professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche,
sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile
all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro
immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere
ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si
intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni,
ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire
sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo
sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non
occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad
uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è
riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 38 e 39 della
legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e),
il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è
condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o
dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27
luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione
l'immobile.
Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli
tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponi-bilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della
facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento
al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione
percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e
successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'
alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il
conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al
contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando
comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Capo II
CONTRATTI DI LOCAZIONE STI PULATI IN BASE AD ACCORDI DEFINITI IN SEDE
LOCALE
…..omissis…..
Art. 5. (Contratti di locazione di natura transitoria).
1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di
contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente
legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
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2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per
soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base di contratti-tipo definiti dagli
accordi di cui al comma 3.
3. E' facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con
comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri
stabiliti ai sensi del comma 2 dell'art. 4, di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso
abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3
dell'art. 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonchè cooperative ed enti
non lucrativi operanti nel settore.
Capo IV
MISURE DI SOSTEGNO AL MERCATO DELLE LOCAZIONI
…...omissis…...
Art. 13. (Patti contrari alla legge).
1 E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello
risultante dal contratto scritto e registrato.
2 Nei casi di nullità cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla
riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la resti-tuzione delle somme corrisposte in misura
superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
3 E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore
un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e
appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in
base al comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge,
qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o
normativodiretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
5 Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi
dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente
versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al
pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1
dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il
locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto
previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il
pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3
dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che
abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore
stabilisce la restituzion delle somme eventualmente eccedenti.
6 I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi
è obbligo di registrazione del contratto stesso.
Art. 14. (Disposizioni transitorie e abrogazione di norme).
1 In sede di prima applicazione dell'articolo 4 della presente legge, non trova applicazione il
termine di novanta giorni di cui al comma 2 del medesimo art. 4.
2 Con l'attuazione del decreto legislativo 19 febbraio 1998, n. 51, nell'articolo 6 e nell'articolo 13,
comma 5, della presente legge al pretore si intende sostituito il tribunale in composizione monocratica
e al tribunale il tribunale in composizione collegiale.
3 Sono abrogati l'articolo 11 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni,
dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, nonchè gli articoli 1-bis, 2, 3, 4, 5 e 8 del decreto-legge 30
dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61.
4 Sono altresì abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60,
61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27
luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5 Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge
continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale
data.
…..omissis…..
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2 - IL CALCOLO DEL CANONE
Sintesi dall'Accordo Territoriale di Pisa
Non essendo stati siglati ulteriori Accordi, il testo qui indicato, a norma e in applicazione del Decreto
Interministeriale del 10.3.2006, è quello del Settembre 1999 (vedi nel sito la pag. “Accordi”
Zonizzazione
1.In assenza dell’individuazione delle microzone censuarie di cui all’Art. 1, Decreto del Ministero
dei LL.PP. 5.3.99, la zonizzazione di riferimento è stata individuata dalla Commissione appositamente costituita che ha stabilito la creazione delle zone omogenee secondo le indicazioni della Convenzione Nazionale del 5.3.99, utilizzando le UTOE (Unità Territoriale Omogenea Elementare), già definite dall’Ufficio Tecnico del Comune, evidenziate con colorazioni diverse
così come sono state fissate sulla cartografia accettata dalle parti e depositata presso il Comune
di Pisa il 21.6.99
Le zone omogenee sono state così identificate (i numeri sono riferiti alle UTOE della Cartografia predisposta dall’Ufficio Tecnico del Comune) :
Zona di pregio :Lungarno Simonelli, Lungarno Pacinotti, Lungarno Mediceo, Lungarno Buozzi, Via
delle Piagge fino alla Chiesa di S. Michele; Lungarno Sonnino, Lungarno Gambacorti,
Lungarno Galilei, Lungarno Fibonacci;
Centro : S. Martino, Sant’Antonio, S. Francesco, Santa Maria, parte di Porta a Lucca), (Tirrenia);
Semicentro : S. Giovanni al Gatano, Porta Fiorentina, zona Stazione, Via C. Battisti, S. Michele, zona Don Bosco, Porta a Lucca (parte restante, zona di via Andrea Pisano, Marina di Pisa;
Periferia : S. Marco, S. Giusto, Porta a mare, S. Piero a G., Cisanello, S. Ermete, Putignano, Ospedaletto, Coltano, Riglione, Oratoio, Porta Nuova, i Passi, Gnagno;
Agricola: La restante parte esterna alla città.
Fasce di oscillazione.
Il Canone di Locazione degli immobili da locare è determinato per zona sulla base delle seguenti
fasce di oscillazione, comprendenti un valore mensile minimo ed uno massimo a mq., avendo tenuto conto del risparmio fiscale nonché della minor durata del Contratto di locazione.
Quote in €uro:
Zone Omogenee
1 - Pregio
2 - Centro
3 - Semicentro
4 - Periferia
5 - Agricola
Tipo A
7,08 – 5,73
5,16 – 4,18
4,91 – 3,98
4,34 – 3,51
3,82 – 3,10
Tipo B
6,35 – 5,17
4,60 – 3,77
4,39 – 3,62
3,93 – 3,20
3,41 – 2,79
Tipo C
5,68 – 4,44
4,18 – 3,46
3,98 – 3,20
3,51 – 2,94
3,10 – 2,53
Superficie convenzionale.
1.La superficie convenzionale dell’alloggio, sulla base della quale viene determinato il canone di
locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi:
a)
b)
c)
d)
e)
L’intera superficie utile dell’unità immobiliare;
Lo 0,60 della superficie utile delle autorimesse singole;
Lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
Lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine ed altri simili accessori;
Lo 0,10 della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del
conduttore;
1.Questo parametro di superficie sarà valido e applicabile sino alla determinazione dei criteri di
misurazione che saranno adottati dall’U.T.E. per i nuovi estimi.
Verificatasi questa circostanza le parti si incontreranno per accordarsi sulla necessità di rivisitare il presente articolo e quello del precedente art. 5.
9
Classificazione degli immobili.
1. Gli elementi da considerare, per individuare il Canone effettivo, compreso tra il valore minimo e il
valore massimo delle fasce di oscillazione di cui all’art. 5, sono i seguenti:
• Tipologia dell’alloggio;
• Stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero immobile;
• Pertinenze dell’alloggio;
• Presenza di spazi comuni;
• Dotazione dei servizi tecnici.
• Vetustà dell’immobile
2. Le unità immobiliari sono classificate in base alle caratteristiche sotto indicate, di Tipo A, B, C :
Unità Immobiliare di TIPO A
Sono classificati di TIPO A gli alloggi che, oltre alle caratteristiche stabilite per quello di tipo B,
sono stati edificati o completamente ristrutturati, ai sensi del vigente regolamento edilizio, negli ultimi 10 anni e che possiedono almeno 2 delle seguenti caratteristiche :
a) rifiniture di particolare pregio;
b) dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno 3 elementi (per appartamento con superficie superiore a 80 mq.):
c) presenza di sistemi di condizionamento d’aria;
d) dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (garage, terrazze, logge, cantine ecc.) di superficie
utile complessiva superiore al 15% della superficie utile dell’unità immobiliare della quale
sono pertinenze;
e) dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità;
f) dotazione di giardini ad uso esclusivo di superficie superiore al 30% della superficie utile
dell’unità immobiliare.
Agli alloggi con 3 o più caratteristiche si applicano i valori compresi tra il valore massimo e il
valore medio della forcella; a quelli con 2 caratteristiche si applicano i valori compresi tra il valore
medio e il valore minimo della forcella.
Unità Immobiliare di TIPO B
Si considera di TIPO B l’alloggio dotato delle seguenti caratteristiche:
a) riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente e a norma e/o consentito dalle leggi vigenti;
b) servizio igienico posto all’interno dell’alloggio, con almeno 4 elementi sanitari, fornito di finestra o areazione
forzata;
c) impianto idrico idoneo ed efficiente;
d) impianto elettrico a norma e/o consentito dalle leggi vigenti;
e) ascensore (solo per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra, in immobile con oltre 3 piani fuori
terra);
f) ambienti a norma secondo le leggi vigenti e i regolamenti igienico sanitari;
g) infissi ed affissi efficienti.
Agli alloggi con oltre 25 anni di vetustà dalla data di costruzione o di completa ristrutturazione si
applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella.
Unità Immobiliari di TIPO C
Si considera di TIPO C l’alloggio dotato delle seguenti caratteristiche:
a) servizio igienico posto all’interno dell’alloggio, con almeno 2 elementi sanitari, fornito di finestra o
areazione forzata;
b) impianto idrico idoneo ed efficiente;
c) impianto elettrico a norma di legge
Agli alloggi con oltre 50 anni di vetustà dalla data di costruzione o di completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella.
.
10
3 - ACCORDO TERRITORIALE
CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI UNIVERSITARI
1 L’Accordo riguarda gli iscritti a qualsiasi titolo alle università di Pisa dimoranti nel
territorio del Comune di Pisa e, nell’ambito della Provincia di Pisa, anche nei Comuni
limitrofi di Vecchiano, S. Giuliano e Cascina.
2 Il contratto di locazione deve riguardare l’intero appartamento. E’ vietata qualsiasi forma
di locazione parziale dell’alloggio e/o posto letto.
3 Gli alloggi, che sono locati in attuazione del presente accordo, devono avere i requisiti di
abitabilità previsti dal Regolamento Edilizio comunale.
4 Il canone di locazione viene definito sulla base della Parte Seconda del Capitolo I
dell’Accordo Territoriale di cui il presente Capitolo è parte integrante e sulla base dei
punti qui sotto concordati.
Il canone deve essere corrisposto in via solidale tra tutti i conduttori, che potranno
esclusivamente tra loro suddividere pro quota l’importo complessivo.
5 La durata dei contratti è da 6 a 36 mesi. Per contratti di durata inferiore a 3 anni (36 mesi)
il canone di cui al punto 4, in seguito alla minore durata, viene decurtato nella seguente
misura: per la stipula di contratti di durata da 6 a 18 mesi : riduzione del 10%
6 Se l’alloggio è ammobiliato, con arredamento idoneo all’uso e funzio-nante, ovvero
comprendente:
A. Nella cucina: un tavolo e sedie, mobile con stoviglie, frigorifero, lavabiancheria, cucina
economica; nelle camere, per ogni studente, sia presente almeno un letto con
comodino (o mobile con analoghe funzioni), un armadio, una scrivania con sedie, una
libreria e una lampada da tavolo; ed inoltre: un divano e/o due poltrone, un apparecchio
televisivo, una lavastoviglie. In questo caso si applica una maggiorazione del 20%;
B. Qualora nell’alloggio non vi siano almeno 2 elementi tra i seguenti: un divano e/o due
poltrone, apparecchio televisivo, lavastoviglie si applica solo la maggiorazione del 15%;
C. Qualora manchino tutti 3 questi elementi, si applica solo la maggiorazione del 10%.
Ogni maggiorazione si applica sul canone base concertato.
Per l’alloggio in cui non vi siano gli arredi minimi e fondamentali indicati al punto A. non
si applica alcuna maggiorazione.
7 In caso di recesso di uno o più conduttori firmatari, in presenza di almeno uno degli
iniziali conduttori, è ammesso il subentro di altro studente nel rapporto di locazione. Il
subentro dovrà essere comunicato al locatore per scritto da parte del conduttore/i iniziali e
di quello subentrante, il quale dovrà dichiarare di accettare solidalmente e integralmente
le clausole contrattuali ed in particolare la durata concordata inizialmente.
L’atto di subentro nel contratto deve essere registrato con addebito dell’imposta fissa
di registro a carico dello studente che rilascia l’immobile e dello studente subentrante
nella misura del 50% cadauno. Indipendentemente dai gravi motivi è concesso al
conduttore/i di recedere dal contratto, dandone preavviso almeno un mese prima.
11
Qualora tutti gli originali conduttori fossero sostituiti dai subentranti, questi ultimi
dovranno stipulare un nuovo contratto; in caso contrario il contratto si intenderà
risolto ipso jure, salvo il pagamento della indennità di occupazione sino all’effettivo
rilascio dell’alloggio.
8 Sono a carico del conduttore/studente le spese condominiali e dei servizi secondo quanto
previsto dall’art. 9 della L. 392/78.
In considerazione della prassi e degli usi locali per cui spesso i contratti di forni-tura di
acqua, luce e gas rimangono inte-stati al locatore e si è in presenza di frequenti scambi tra
i conduttori/studenti, può essere inserita nel contratto la clausola che prevede il pagamento
delle spese condominiali e dei servizi con una quota mensile forfettaria pari ad 1/12 delle
spese annuali pagate nell’anno precedente per tali oneri accessori, salvo conguaglio a fine
esercizio.
Sono comunque a carico del conduttore anche la Tarsu, l’eventuale spesa del telefono
intestato al locatore e l’eventuale abbonamento dell’apparecchio televisivo.
Il conduttore deve obbligatoriamente provvedere agli adempimenti previsti a suo
carico dal D.P.R. 412/93, pena il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata
manutenzione dell’impianto autonomo di riscaldamento.
Il deposito cauzionale può essere sostituito, se il conduttore è d’accordo, con altra
garanzia concordata tra le parti compresa una fidejussione bancaria, assicurativa
o di terzi che dovrà scadere tre mesi dopo la scadenza del contratto a garanzia
dell’esatto pagamento del canone, delle spese condominiali e delle utenze al
conduttore ripetibili, anche in caso di subentro di uno studente ad altro.
9 La Commissione di Conciliazione Stragiudiziale è costituita da 2 componenti scelti
tra gli appartenenti alle Organizzazioni dei proprietari e degli inquilini o da un
rappresentante delle Associazioni studentesche firmatarie dell’Accordo, ed è
coordinata dall’Assessore alle politiche abitative del Comune o, in caso di un suo
impedimento, da un suo delegato.
10 L’Azienda per il D.S.U. e l’Università hanno la possibilità di assumere in locazione,
in qualità di conduttori, uno o più alloggi da assegnare a studenti, rispettando i criteri
previsti dal presente accordo.
Entro 90 giorni dalla stipula del presente Accordo, i firmatari si incontreranno per
valutare le possibilità di una estensione dell’Accordo stesso, in relazione a tipologie
di rapporti di locazione riguardanti gli studenti universitari, attualmente in esso non
contemplate.
11 I contratti di locazione stipulati sulla base dei criteri contenuti nel presente capitolo
possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il Contratto Tipo di cui
all’Allegato E che forma parte integrante del presente Accordo.
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4 - LA LEGGE 431: COSA DICE E COME APPLICARLA
L'art. 2 (vedi a pag. 8) della Legge stabilisce che possono essere stipulati contratti
secondo due diverse tipologie:
a) Contratto Libero. In questo contratto le parti contraenti, proprietario e inquilino
(locatore e conduttore), stabiliscono liberamente il rapporto di locazione; l’unico
vincolo dato dalla legge è quello della durata: 4 anni, più 4 di rinnovo automatico.
Se il proprietario intende adottare questo contratto, gli studenti devono stare attenti
soprattutto a queste clausole:
Devono essere inseriti i nominativi di tutti gli studenti. Se vi è un solo nome gli
altri studenti non avrebbero titolo ad abitare l'alloggio a meno che non venga
fatto un contratto di subaffitto difficile da gestire (vedi cap. 5) e che, di solito, il
contratto stesso vieta;
Deve essere contrattato, per la disdetta del contratto da parte dello studente, un
periodo massimo di 2-3 mesi (vedi cap. 8) e non di 6 mesi come normalmente
indicato, per la difficoltà dello studente di prevedere e di programmare per
periodi lunghi.
Deve essere inserita la possibilità del subentro di altri studenti, come indicato
nel cap. 5.
Fare poi attenzione che non vi siano clausole che permettano di aumentare il
canone pattuito a seguito di lavori straordinari o per l'applicazione dell'ISTAT al
100%, come ricordiamo nel capitolo 5.
b) Contratto Concordato. In questo contratto le parti stabiliscono le condizioni
contrattuali sulla base di quanto previsto in appositi ACCORDI TERRITORIALI sia
per il canone che per la durata e per altre clausole previste dagli accordi stessi.
L'art. 5 (vedi a pag. 9) presenta altre due tipologie contrattuali, indicando la possibilità
di stipulare contratti di natura transitoria:
- Il Contratto Transitorio semplice
- Il Contratto Transitorio per studenti universitari.
In particolare, il contratto per studenti ha il canone calcolato in base a quanto
previsto per il contratto concordato con l’aggiunta di correzioni previste
nell’accordo per studenti universitari; deve inoltre essere utilizzato il contratto
specifico per studenti, pena la validità dello stesso.
Nel capitolo precedente abbiamo proposto l’intero accordo per studenti e i criteri di
calcolo del canone.
Il meccanismo degli aumenti ISTAT
Il canone di affitto subisce un solo adeguamento annuale che decorre dal mese
successivo a quello in cui il locatore lo richiede con lettera Raccomandata; la scadenza annuale
naturale, comunque, è indicata dalla data in cui è stato firmato il Contratto.
Nei "Contratti Liberi" e nei “Contratti Concordati” tale aumento è pari, in base agli accordi,
al 75% della variazione accertata dall' ISTAT ma ormai molti contratti liberi (solo i
4+4)indicano l’adeguamento automatico al 100%. In questo caso il calcolo va sempre fatto
sul canone iniziale (v. anche cap.5).
Nei “Contratti Transitori” normali l’adeguamento dell’ISTAT non è previsto. Nei “Contratti
per Studenti” si applica il 75% dell’ISTAT per i contratti di durata superiore a 18 mesi.
L'inquilino non è tenuto a pagare gli aumenti maturati prima dell'invio della
raccomandata; se la richiesta formale viene effettuata qualche mese dopo la scadenza
annuale non è possibile richiedere, da parte del locatore, il conguaglio del canone dei mesi
ormai passati.
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5 - CONTRATTI CONTRARI ALLA LEGGE
La situazione esistente a Pisa, relativamente alla stipula dei Contratti di affitto, è
purtroppo quanto mai variegata soprattutto in riferimento agli alloggi per studenti.
Ci sono Contratti "a nero" totale o parziale, Contratti a canone libero per periodi inferiori a 4
anni più 4, Contratti stipulati a nome del genitore di uno degli studenti, Contratti dichiarati di
"natura transitoria", contratti in cui si pone in locazione solo la camera o il posto letto; per
indicare le tipologie più utilizzate e di norma non rispondenti alle leggi.
Anche con il varo della nuova legge, la 431/98, i rapporti di locazione, scritti o verbali,
irregolari e illegali come sopra ricordati e che siano precedenti ad essa, sono regolati dalla
precedente normativa. Cioè per tutti i contratti irregolari e illegali, sottoscritti prima
del 30.12.98 (data di entrata in vigore della L. 431), è ancora possibile aprire il
procedimento per l'applicazione dell'Equo Canone.
Per i nuovi contratti stipulati successivamente a tale data, la nuova legge ha un intero
articolo, l'art. 13, che tratta dei "Patti contrari alla legge".
In esso viene affermato che è nullo il patto previsto nel contratto in questi casi::
Quando l'importo del canone che viene realmente pagato è superiore a quello indicato
nel contratto.
E in questo caso il Conduttore può chiedere la restituzione delle somme versate in
più;
Quando il contratto sottoscritto ha limiti di durata non previsti dalla legge. In questo
caso si ha diritto di chiedere la restituzione delle somme versate e l’attuazione della
durata prevista dalla legge.
Quando il contratto non ha la forma scritta per decisione del locatore. Avendo il diritto
di annullarlo, si ha diritto di chiedere la restituzione delle somme versate.
E' necessario allora fare attenzione, ad esempio, che il "Contratto Libero" (4 + 4 anni)
non contenga clausole particolari come il pagamento di interessi legali in caso di LAVORI
STRAORDINARI (perché risulterebbe una alterazione del canone soprattutto se i lavori che
vengono fatti non sono indispensabili) e come la richiesta di adeguamento ISTAT al
100% (perché negli anni successivi gli interessi composti porterebbero ad un aumento
effettivo del canone e non al solo adeguamento all'inflazione previsto dagli accordi);
perciò, qualora venga chiesto l’ISTAT al 100%, ad ogni scadenza annuale andrà
calcolato sul canone iniziale stabilito.
Inoltre bisogna fare attenzione, nel "Contratto Concordato", che il canone indicato nel
testo sottoscritto e/o realmente pagato sia rispondente ai parametri indicati nell'Accordo
Territoriale (vedi cap. 2 e 3). ANCHE IN QUESTO CASO SI HA IL DIRITTO DI PRETENDERE LA
RESTITU-ZIONE DELLE SOMME PAGATE IN PIÙ.
• N:B : l'inquilino ha diritto di avere una ricevuta per ogni rata di canone da lui pagata.
Gli studenti potranno conoscere in modo specifico le
possibilità legislative esistenti che li mettano in grado
di rientrare in possesso del diritto, andando ad
informarsi al SICET, il quale potrà anche mettere a
disposizione il proprio Ufficio Legale
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6 – SUBLOCAZIONE E SUBENTRO NEL CONTRATTO
Tradizionale problema tra inquilini-studenti e locatore, su cui porre attenzione al
momento della stipula del Contratto di Affitto, è la possibilità di potersi intercambiare tra
studenti, nell'appartamento.
Quando è titolare della locazione uno solo degli studenti gli altri, non essendo familiari
e contribuendo a pagare l'affitto, possono essere considerati "Sub-conduttori", al pari di
chi, sostituendo lo studente uscito, non ha sottoscritto un accordo di SUBENTRO (vedi
più avanti).
In tema di sub-locazione la legge 392 (art. 2) prevede che il diritto di sub-locazione
totale debba essere esplicitamente previsto nel contratto; il diritto di sub-locazione
parziale (come è il caso degli studenti) deve essere invece esplicitamente escluso.
Tuttavia, anche nel caso che il contratto non lo escluda è da sconsigliare la sublocazione
perché essa prevede la stipula di un regolare contratto di sublocazione difficilmente
gestibile.
Se però il Contratto vieta del tutto la sub-locazione, come normalmente è scritto nei
contratti già stampati che si trovano in cartoleria, questo renderebbe di per sè non possibile
sia l'intercambiabilità degli studenti ma anche la presenza comunque di studenti non firmatari
il Contratto di Affitto.
E’ necessario allora, alla stipula del contratto, stare attenti a quanto indicato in materia
di sub-locazione, vista la natura di questi contratti di locazione; ed inoltre che il
.Contratto rechi i nominativi e porti la firma di tutti gli inquilini contraenti, in modo
che la responsabilità di esso non cada solo su un unico firmatario ma che tutti
contraggano uguali diritti e doveri per abitare nell’alloggio.
IL SUBENTRO
Il modo migliore per regolare in modo compiuto la materia cercando di salvaguardare
i diritti degli inquilini studenti che lo firmano e anche gli interessi della proprietà è quello
di indicare nel contratto la possibilità di attuare la forma del SUBENTRO.
Se viene concordata sia la possibilità del preavviso di rilascio con 2 (massimo 3) mesi
di preavviso (vedi Cap. 8) sia la possibilità del Subentro, diventa inutile la richiesta della
sublocazione parziale (anzi riteniamo opportuno non concordarla perché per attuarla, poi,
sarebbe necessario regolare per legge i rapporti con il subconduttore, rendendo più
complicati i rapporti tra gli abitanti l’alloggio).
La forma del Subentro permette, durante il periodo di durata del Contratto o
comunque finché è presente almeno uno dei firmatari del Contratto stesso, che uno o
più dei primi contraenti e poi anche i successivi possano farsi sostituire, previo avviso al
proprietario locatore, con altri (i subentranti); con l’impegno (sottoscritto in un accordo da
allegare al Contratto, firmato per presa visione anche dal proprietario) che il nuovo
inquilino accetti per intero le clausole del Contratto stesso. La forma del subentro è già
inserita nel testo del contratto per studenti. Se viene utilizzato il contratto a canone libero
(il 4+4) può essere trascritta la dicitura presente al punto 7 dell’accordo per studenti (vedi
a pag.13) per le prime due frasi.
In questo modo viene salvaguardato l’impianto del Contratto e quindi anche la sua
durata.
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7 – LA FINE DEL RAPPORTO DI LOCAZIONE
A) Il rilascio dell'alloggio su richiesta del proprietario.
La Legge 431/98, come si è detto, prevede varie tipologie contrattuali con una durata
diversa per ogni tipo di contratto (libero, concertato, per studenti, transitorio) ed anche
con tempi di preavviso diversi.
Per il settore studentesco dovrebbe essere utilizzato unicamente il contratto che ha la stesura
fatta ad hoc per locare a studenti universitari e che ha un tempo contrattuale più breve ed un
preavviso, per la disdetta da parte del proprietario, di 3 mesi.
La proprietà edilizia, tuttavia, utilizza normalmente il contratto libero, di durata di 4 anni
più 4. In questo caso i problemi relativi alla fine della locazione sono ridotti dato il lungo
periodo e 6 mesi di preavviso per la disdetta del contratto. Ma, sia per chi utilizza il
contratto per studenti, sia perché è necessario sapere come comportarsi in questi casi, è
opportuno parlarne.
Al momento del rilascio dell'alloggio e della riconsegna delle chiavi è prassi corrente
che, nel momento in cui l'appartamento si libera, proprietario e inquilino controllino lo
stato dello stesso; il proprietario ha la facoltà di rivalersi sulla somma lasciata in deposito
cauzionale, nel caso si constatino danni non dovuti al normale uso dell'alloggio. Per
questo è opportuno, terminata la verifica e prima di abbandonare l'alloggio, sottoscrivere
una dichiarazione liberatoria che salvaguardi l'inquilino da qualsiasi iniziativa che il
proprietario possa successivamente intraprendere.
Qualora poi l'inquilino, avuta la disdetta non abbandoni l'alloggio, il proprietario può
iniziare un'azione di convalida di sfratto ricorrendo al Pretore per ottenere la pronuncia
della cessaziobe del rapporto di locazione e contemporaneamente la fissazione della
data di esecuzione dello sfratto (e cioè del giorno in cui l'Ufficiale Giudiziario, nel caso
che l'inquilino occupi ancora l'immobile, dovrà liberarlo di persona).
E' consigliabile, comunque, fin dal momento del ricevimento della disdetta, farsi
assistere dal legale.
B) Rilascio dell'immobile per morosità.
Oltre che per scadenza naturale, il contratto di affitto può essere sciolto, su iniziativa
del locatore, nel caso che, entro 20 giorni dalla scadenza mensile pattuita per il
pagamento del Canone, questo non venga pagato al proprietario; egli potrà allora citare
l'inquilino davanti al Pretore per la convalida di sfratto per morosità.
Lo stesso può accadere se l'inquilino si rende moroso nel pagamento degli oneri
condominiali, quando l'importo non pagato superi complessivamente l'importo di due
mensilità del canone.
In teoria esiste la possibilità di venire sfrattati anche per l'omesso pagamento di una
mensilità del canone; però sarà poi il Giudice a valutare se quella inadempienza minore,
perché ridotta, possa condurre ad uno sfratto.
Però l'inquilino può sanare la morosità per tre volte, nel corso di un quadriennio se,
alla prima udienza dal Pretore, versa un importo pari a tutti i canoni scaduti; se invece in
questa sede non avviene il pagamento, il Giudice, su istanza del conduttore che provi le
sue condizioni di difficoltà, può concedergli un termine fino a 90 giorni per il pagamento,
trascorso inutilmente il quale potrà convalidare lo sfratto.
16
8 – GLI ONERI CONDOMINIALI
Una grossa componente del rapporto di locazione è quella rappresentata dalla
partecipazione di ogni singolo inquilino alle spese nonché all'attività del condominio.
A tale proposito gli articoli 9 e 10 della legge 392/78 stabiliscono che sono
interamente a carico del conduttore, salvo specifico patto contrario, le spese ordinarie
attinenti all'uso dell'immobile e alla fornitura dei servizi comuni e inoltre che il
conduttore ha diritto di voto, nell'assemblea dei condòmini, in ordine alle delibere
relative alla gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, in quanto
poste a suo carico, nonché un diritto di intervento senza voto per le delibere relative
alle modificazioni degli altri servizi comuni.
Più in particolare sono interamente a carico del conduttore: le spese relative al servizio
di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura
dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento d'aria, allo
spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura degli altri servizi comuni.
L'elenco fornito dalla legge pare essere semplicemente indicativo perché la norma
termina con un generico riferimento agli "altri servizi comuni".
Ciò comporta che in molti casi di richiesta di pagamento si dovrà valutare, a seconda
del tipo di spesa, se questa è a carico del proprietario o dell'inquilino.
A titolo di esempio si può ricordare che sono a carico del proprietario:
• le spese di amministrazione (compenso all'amministratore, corrispondenza,
contabilità),
• eventuali imposte a carico della proprietà come pure le assicurazioni del
caseggiato,
• l'imbiancatura delle parti comuni, la risistemazione del tetto, delle tubature, dei
canali di gronda,
• tutte quelle opere che abbelliscono, o rendono più comodo o agevole il godimento
dell'alloggio (antenna centralizzata, impianto di ascensore o di riscaldamento).
Un'altra segnalazione a cui porre attenzione: nel caso l'appartamento venga
danneggiato da rotture (p. es. le tubature dell'acqua) alla cui riparazione deve
provvedere per legge il proprietario, questi deve venire avvisato perché vi provveda; se
egli rifiuterà sarà possibile eventualmente adire al giudice. Non conviene procedere alla
riparazione di propria volontà, perché così facendo si perderà il diritto al rimborso delle
spese effettuate.
Per quanto riguarda le modalità di pagamento delle spese condominiali spettanti
all'inquilino, il locatore deve farne formale richiesta comunicando la distinta delle spese
con l'indicazione dei criteri millesimali della loro ripartizione. Non ha l'obbligo di
comunicare la documentazione giustificativa di tali spese (e cioè le fatture rilasciate da
chi ha fatto o venduto beni) ma deve tenerla a disposizione del conduttore che ha diritto
di prenderne visione.
L'inquilino, dal momento della richiesta di pagamento, ha due mesi di tempo per
pagare, purché sia stato messo in grado di avere la distinta e di prendere visione dei
documenti giustificativi.
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Dato però che spesso il costo in un'unica soluzione risulterebbe assai elevato,
soprattutto quando vi è anche il costo del riscaldamento, nella prassi corrente le
modalità sono le seguenti:
a – per i Condomini con oltre 5 unità abitative vi è un Amministratore. Questi, però,
risponde al proprietario dell’alloggio il quale dovrà far conoscere all’inquilino i
bilanci di esercizio;
b - la gestione viene predisposta per un intero anno ed i bilanci hanno scadenze
annuali normalmente da Gennaio a Dicembre;
c - l'amministratore prepara dei piani preventivi fissando una rateizzazione (mensile o
bimestrale) delle spese; è necessario stare attenti che l'Amministratore divida le
competenze che sono diverse tra proprietario e inquilino, altrimenti deve pensarci
il Locatore
d – ricordiamo che il conduttore è legittimato a chiedere spiegazioni e chiarimenti ed
ha il diritto di visionare i documenti giustificativi di spesa presso il Locatore o, su
suo mandato, presso l'Amministratore dello stabile;
e - soltanto a gestione conclusa si ha il piano consuntivo con l'indicazione delle voci di
spesa e di conseguenza scatta la possibilità di controllo dell'inquilino ed anche di
eventuali rimborsi o conguagli a seconda di come il piano di spesa formulato a
preventivo si discosta da quanto da lui effettivamente pagato.
Il proprietario, o per lui l'amministratore, deve avvertire l'inquilino delle assemblee
condominiali aperte alla sua partecipazione.
La materia è regolata dal Codice Civile e dalla Legge
392/78, art. 10.
N.B. - Per quanto riguarda le spese di consumo derivanti dall’uso dell’alloggio (luce,
acqua, gas, telefono, tassa sui rifiuti) di diretta pertinenza degli inquilini, si
suggerisce di chiedere al Locatore l’applicazione di quanto indicato dall’Accordo
per studenti, così come concordato al punto 8 (vedi a pag. 14 del presente
libretto)
Questa disciplina riguarda gli edifici in condominio (e
cioè con differenti proprietari ). Se invece l'edificio è di
proprietà di un solo soggetto, i conduttori deliberano, in
apposita assemblea, convocata dal proprietario o, in
difetto, da almeno tre inquilini, solo sulla gestione dei
servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e sul
riparto delle spese comuni.
18
9. CLAUSOLE PARTICOLARI
1. Preavviso di rilascio dell’alloggio da parte dell’inquilino.
Qualora l’inquilino debba lasciare l’alloggio o comunque preveda di aver necessità di un
periodo di locazione più breve, ha la possibilità di recedere dal contratto. La materia è
regolata dall’art. 4 della legge 392/78. La legge parla di preavviso di 6 mesi e indica:
”…qualora ricorrano gravi motivi…” cioè fatti indipendenti dalla volontà dell’inquilino. Se
venisse utilizzata tale dicitura sarebbe resa più difficile la disdetta ma, essendo la materia
lasciata alla contrattazione tra le parti, consigliamo gli studenti di contrattare un periodo più
breve per la disdetta del rilascio dell’alloggio (esempio 2 o 3 mesi) e non far inserire “per
gravi motivi” per poter esercitare il diritto alla disdetta del contatto.
Questo accordo, però, perché possa essere utilizzato deve essere espressamente
inserito tra le clausole del contratto che si andrà a sottoscrivere. E la disdetta, perché non
possa essere contestata,deve essere in Raccomandata A.R.
2. Le spese per la stipula del contratto
Per stipulare un contratto di locazione devono essere affrontate alcune spese.
a) La Registrazione del contratto.
Ha due voci di spesa: i bolli e la tassa di registrazione.
I costi sono diversi in dipendenza del tipo di contratto utilizzato:
1. Contratto a canone libero
I bolli di solito sono indicati, nel contratto, a carico del conduttore; dovranno essere
apposti bolli da € 14,62 ogni 4 pagine di contratto per 100 righi complessivi.
La tassa di registro è pagata al 50% tra locatore e conduttore. La tassa è pari al 2% del
canone totale annuo (va precisato che con la prima registrazione la tassa non può essere
inferiore a € 67,00).
2. Contratto concordato o per studenti
Tutte le voci di spesa sopra indicate sono divise a metà tra locatore e conduttore, compresi
i bolli. La tassa di registro, pari al 2%, deve essere calcolata sul 70% del canone annuo ma
con un minimo di € 67,00 alla prima registrazione.
b). La registrazione per gli anni successivi.
Ogni anno, alla scadenza dei 12 mesi, deve essere pagata la sola tassa di
registrazione sopra indicata ai punti a)1 e a)2 (esclusi i bolli), pena il pagamento di una
multa ed anche di interessi di mora.
Se il contratto viene disdetto o decade prima della scadenza, dovrà essere pagata
all’Ufficio del Registro una ulteriore imposta di € 67,00.
3. I controlli indebiti del locatore
Diversi proprietari hanno l'abitudine di tenere le chiavi dell'alloggio locato e di usarle per
effettuare controlli di nascosto e verifiche sul comportamento dei conduttori.
E' opportuno sapere che egli non può entrare nella casa se non dietro consenso
dell'inquilino il quale, se lo ritiene opportuno, può anche sostituire la serratura conservando
però quella originale.
4. Le Agenzie Immobiliari.
Chi si rivolgesse ad agenzie immobiliari o di intermediazione deve sapere che, oltre ai
costi che devono essere affrontati normalmente (cioè: spese di registrazione, bolli,
eventuali spese di assistenza), vi sono costi aggiuntivi (di solito è chiesta una mensilità,
dall'agenzia immobiliare a copertura della mediazione fatta). Ma sappiate che la tariffa di
legge che l’Agenzia può richiedere corrisponde al 5% del canone annuo.
Inoltre, per quanto abbiamo fin qui verificato, molte agenzie continuano ad utilizzare
tipologie di contratto irregolari o non rispondenti alle forme di legge. Questo comportamento
sottopone l'inquilino-studente ad una vertenza perché possa veder riconosciuto il proprio
diritto legale.
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10 - LA DISCIPLINA DEGLI AFFITTACAMERE
Accade di solito che lo studente universitario abiti in un appartamento
interamente arredato e il locatore, spacciandosi per affittacamere, chieda ed ottenga
un canone di gran lunga superiore a quello equo o di mercato.
Sappia, lo studente, che il solo fatto di locare un appartamento ammobiliato
non significa che il proprietario dello stesso sia effettivamente un
affittacamere; di fatto l'unica conseguenza della presenza dell'arredamento
nell'unità abitativa significava, per il locatore, la possibilità di chiedere un aumento
fino al 30% del canone base, quando esisteva solo il Contratto ad Equo Canone e al
massimo del 20% per i contratto concordati previsti dalla 431/98.
Affinché l'attività di un privato possa qualificarsi come di "affittacamere" è
necessaria una autorizzazione amministrativa rilasciata dall'autorità di Pubblica
Sicurezza; di tale autorizzazione deve rinvenirsi copia nell'appartamento, insieme
alle tariffe praticate nell'annata.
L'attività di affittacamere è regolata dalla legge n. 1111 del 16.6 1939 e dalla
legge 217 del 17/5/83, artt. 5/6/7. Per ciò che riguarda i limiti di questa pubblicazione
è importante sapere che:
a) Perché venga attribuita la qualifica di affittacamere è necessario che, oltre a
destinare all’affitto le camere o gli alloggi, vengano anche prestati i servizi
accessori, quali la fornitura della biancheria (lenzuola, asciugamani ecc.) nonché il
riassetto dei locali; tutto ciò similmente ai servizi forniti nelle pensioni o negli
alberghi.
b) L'alloggio deve essere concesso in affitto per non meno di sette giorni; le parti
possono comunque stabilire contratti, per loro impegnativi, per qualsivoglia durata.
c) L'affittacamere potrà chiedere libero l'alloggio con un preavviso, informale, di
sette giorni rispetto alla data prevista nel contratto; il conduttore non ha diritto ad
alcun giorno per l'esecuzione di rendere libero l'alloggio e l'affittacamere non deve
far convalidare licenza alcuna per finita locazione (non ha bisogno di chiedere
alcuna licenza di sfratto per liberare l'alloggio). Sarà quindi opportuno che lo
studente, al termine del periodo pattuito, di fronte alla manifesta volontà del
locatore di non concedere per altro tempo l'uso dell'alloggio, liberi al più presto la
stanza occupata, per evitare sanzioni sia civili che penali.
d) Il pagamento va di regola effettuato in via anticipata e con scadenza
quindicinale; è possibile comunque pattuire scadenze diverse.
Alla data del 15 giugno 1995 gli affittacamere esistenti a Pisa erano 47, per
complessivi 270 posti letto; non risultano da quella data altre richieste di
inserimento.
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