ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
VARIAZIONE PERCENTUALE PREZZI: -2,5% nei primi sei mesi del 2015
2014
I sem 2015
2009
2010
2011
2012
2013
-7,3%
-2,5%
-4,2%
-1,1%
-4,7%
-10,5%
-8,9%
2008
-6,3%
Nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite del 2,5% nelle grandi città, del
2,1% nell’hinterland delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di provincia.
Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-4,4%), segue Torino con -3,6%. Firenze è la prima città a segnalare
prezzi stabili, al secondo posto c’è Milano che perde lo 0,9%; la Capitale, invece, chiude con un calo del 2,1%.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro Italia (-3,7%),
seguite da quelle del Nord (-2,2%) ed infine da quelle del Sud (-1,3%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale
(36,8%), seguita dal bilocale (26,4%). Rispetto a sei mesi fa diminuisce la domanda su quest’ultima tipologia e
aumenta quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale
nelle fasce intermedie (da 250 a 474 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore
concentrazione nella fascia fino a 119 mila €.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 170 gg nelle grandi città, 189 gg nell’hinterland delle
grandi città e 177 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dello 0,5% sui monolocali, dello 0,7%
sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali. Per la prima volta si iniziano a registrare segnali positivi in città come Milano,
Bologna e Firenze.
Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il contratto a canone
concordato.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: aumenta la percentuale di chi acquista la seconda casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il
76,8% ha interessato l’abitazione principale, il 16,4% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza.
Rispetto ad un anno fa è in aumento la percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall’abitazione
principale.
PREVISIONI
Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei
prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%, la stabilità potrebbe
raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017.
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COSENZA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
VARIAZIONE PERCENTUALE PREZZI: valori stabili nel I semestre 2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
I sem 2015
-10,3%
-5,1%
-5,4%
-13,2%
-4,7%
-3,2%
-4,7%
0,0%
Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Cosenza sono rimaste invariate rispetto al semestre
precedente. Negli ultimi due anni, invece, il calo è stato del 7,7%. Se consideriamo questo stesso arco
temporale e prendiamo ad oggetto i capoluoghi della regione, quello che ha perso di più è stato Reggio
Calabria (-17,8%), mentre quello che ha tenuto meglio è stato Catanzaro (-2,6%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una netta prevalenza di richieste sui trilocali (62,5%), seguiti dai 4 locali (20,7%) e
dai bilocali (13,9%).
I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila € nel 55,4% dei casi. Rispetto alla media degli altri
capoluoghi di provincia italiani, a Cosenza risultano più elevate le percentuali sulla fascia di spesa più bassa, si
evidenzia quindi una disponibilità di spesa mediamente minore.
OFFERTA: tagli medio-grandi sul mercato
L’analisi dell’offerta vede una maggiore concentrazione di trilocali (37,7%), alta anche la presenza di 4 locali
(32,0%).
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: il 54,6% degli acquirenti sono coniugati
L’analisi delle compravendite effettuate attraverso le agenzie Tecnocasa evidenzia che nel primo semestre
del 2015 il 77,3% degli acquisti ha riguardato l’abitazione principale, mentre il 22,7% l’investimento. Il 54,6%
degli acquirenti è coniugato, la restante parte è single (categoria composta da celibi/nubili, eparati/divorziati
e vedovi).
COMPRAVENDITE: in aumento gli acquisti residenziali
Nel primo semestre del 2015 a Cosenza città sono state compravendute 254 abitazioni, con un aumento del
9,0% rispetto al primo semestre del 2014. In leggera crescita anche le transazioni nella provincia, che si
attestano a 1774, con un +1,2% rispetto ad un anno fa.
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MERCATO IMMOBILIARE COSENZA
In città cresce la fiducia
A Cosenza nella prima parte del 2015 i valori immobiliari sono rimasti sostanzialmente stabili.
Nell’area Sud, zona centrale della città, si evidenzia un mercato dinamico, le richieste non mancano e
spesso gli acquirenti non hanno necessità di ricorrere ad un mutuo bancario per effettuare la
compravendita. La domanda di appartamenti proviene principalmente da famiglie, giovani coppie oppure
da genitori che acquistano per i figli. La tipologia più richiesta è il trilocale ed il budget a disposizione oscilla
mediamente tra 100 e 140 mila €. Una delle vie più apprezzate è corso Mazzini, strada principale e
commerciale della città, dove si possono trovare abitazioni costruite ante ’67, quasi sempre da
ristrutturare. Da segnalare la mancanza di box e di posto auto, anche se in piazza Bilotti (ex piazza Fera)
sono in corso i lavori per la realizzazione di parcheggi sotterranei per il miglioramento della viabilità e per il
restyling dell’intera piazza. Su corso Mazzini per l’acquisto di un appartamento già ristrutturato si spendono
1800-2000 € al mq, mentre per tipologie da ristrutturare i valori scendono a 1400 € al mq. Buona la
domanda anche su via Brenta, via Isonzo, via Piave e via Adige, traverse caratterizzate da palazzi ante ‘67.
Acquistare un appartamento medio usato in una di queste vie costa circa 1000-1200 € al mq, 1400-1500 €
al mq se ristrutturato. Allontanandosi da corso Mazzini i prezzi diminuiscono: ad esempio nell’area di via
della Repubblica, nei pressi dell’Ospedale, un appartamento da ristrutturare costa 1000-1100 € al mq. Da
segnalare che nella parte finale di viale della Repubblica si possono acquistare appartamenti di nuova
costruzione in classe energetica A con una spesa di 1400 € al mq. Per quanto riguarda il mercato degli affitti
si registra una buona domanda, in particolare da parte di coloro che non riescono ad accedere al credito
bancario. Il canone medio di un trilocale è di 450 € al mese ed il contratto più utilizzato è quello a canone
libero. Da segnalare qualche sporadica stipula di contratti a carattere transitorio, poco apprezzati dagli
inquilini.
Nell’area Centro-Nord il semestre ha evidenziato un mercato vivace, aumentano infatti il numero di
richieste e di compravendite anche grazie al ribasso dei valori avvenuto negli ultimi anni. Anche i tassi di
interesse sui mutui contribuiscono a rendere più accessibile il mercato del credito, grazie a rate mensili più
inferiori rispetto al passato. In quest'area della città la domanda di abitazioni proviene soprattutto da
coppie e famiglie al primo acquisto oppure in cerca della soluzione migliorativa: il budget medio a
disposizione si attesta su 120-130 mila €. Le richieste si focalizzano su tipologie in buone condizioni che non
necessitino di lavori di ristrutturazione; molto importante la presenza del doppio servizio. Le zone più
centrali sono quelle che si sviluppano intorno a piazza Europa e piazza Loreto, dove si trovano condomini
costruiti negli anni ’60-’70, qui è possibile acquistare appartamenti da rinnovare a 700-750 € al mq e
ristrutturati a 950-1000 € al mq. Non lontano, in via Giacomo Mancini, i prezzi per immobili recenti sono
1300-1350 € al mq. In piazza Zumbini ci sono costruzioni degli anni ’70 le cui quotazioni non superano gli
850 € al mq se da ristrutturare e i 1000 € al mq se già ristrutturate. Nell’area di via Popilia sorgono per lo
più abitazioni costruite in edilizia economica agevolata che si vendono a circa 850 € al mq. Da segnalare che
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
in località Macchiabella, nella zona di via Popilia, sono in fase di completamento nuovi palazzi residenziali i
cui valori si attestano a 1200 € al mq. Proseguono inoltre i lavori per la realizzazione del ponte di Calatrava
a cavallo del fiume Crati, importante opera che sorge in zona Gergeri. Buona la domanda di appartamenti in
affitto, in particolare da parte di coloro che non riescono ad acquistare. In quest'area della città il canone
medio di un bilocale è di 300-350 € al mese, mentre per i trilocali la spesa mensile sale a 400-450 €. A
partire da settembre del 2014 inoltre il Comune di Cosenza permette la stipula di contratti a carattere
concordato, i quali stanno incontrando il favore di inquilini e proprietari, anche se al momento i contratti
nettamente più utilizzati rimangono quelli a canone libero.
Prezzi sostanzialmente stabili nell’area Nord di Cosenza nella prima parte dell’anno. Grazie al ribasso dei
valori immobiliari degli ultimi anni si segnala comunque un mercato attivo ed un maggior interesse da parte
dei potenziali acquirenti. Le zone del Tribunale e di Città 2000 hanno visto muoversi in particolare famiglie
alla ricerca della prima casa. Le giovani coppie si sono orientate per lo più verso abitazioni da ristrutturare
per abbattere i costi e spendere intorno a 70-80 mila €, in particolare nell’area di via Panebianco. Si registra
inoltre la domanda di tipologie molto ampie e prestigiose, come attici e super attici dai valori compresi tra
250 e 280 mila €. La zona del Tribunale è apprezzata in particolare da coloro che lavorano presso questa
struttura: qui le soluzioni da ristrutturare si vendono a circa 900 € al mq. Prezzi similari si registrano
nell’area di viale Cosmai e Bosco De Nicola, dove si possono acquistare tipologie degli anni ‘70-’80 a 1000 €
al mq se da ristrutturare. I valori crescono nella zona di Viale Parco, nei pressi del carcere, dove il nuovo si
valuta 1300 € al mq. Una delle zone più apprezzate è viale Cosmai, dove si possono trovare immobili in
edilizia cooperativa degli anni ’80-’90. Sono di ampia metratura con soggiorno e doppi servizi e di
conseguenza sono particolarmente apprezzati dalle famiglie. Si registra un mercato rallentato nella zona di
Città 2000, gli appartamenti risalgono agli anni ’80, hanno grandi metrature e spesso necessitano di lavori
di ristrutturazione. I valori si attestano sotto i 1000 € al mq, oppure intorno a 1200 € al mq per le tipologie
realizzate circa 10 anni fa.
MERCATO DI CASTROLIBERO
Stabili le quotazioni immobiliari a Castrolibero nella prima parte del 2015. Si evidenzia un leggero
miglioramento per quanto riguarda il numero di richieste e di compravendite. A cercare casa sono
soprattutto famiglie e giovani coppie, la tipologia più richiesta è la villetta, con un esborso medio che si
attesta intorno a 150-200 mila €. Molto apprezzate le tipologie disposte su due livelli anche se l’offerta è
molto bassa perché quasi tutte le soluzioni presenti sono disposte su tre livelli. Il centro storico di
Castrolibero è poco abitato, cosicché l’offerta abitativa è alquanto limitata. Molto più sviluppate,
residenziali e prestigiose sono le altre zone del comune: le contrade Andreotta, Garofalo e Rusoli e la zona
di Orto Matera sono le aree più richieste, sia perché ben collegate con Cosenza e ben servite, sia perché è
presente molto verde e non sono distanti dallo stadio comunale e dalle altre strutture sportive. In queste
zone le costruzioni sono molto simili tra di loro e consistono principalmente in soluzioni indipendenti, case
unifamiliari o bifamiliari, villette e palazzine realizzate tra la fine degli anni ’60 e l’inizio degli anni ’90. Nella
zona di viale della Resistenza, strada principale del comune, per l’acquisto di un buon usato si spendono
800 € al mq, mentre allontanandosi nelle zone più periferiche il prezzo scende a 750 € al mq. Nella zona di
contrada Marchesato si possono acquistare villette quadrifamiliari sorte nei primi anni del 2000 con una
spesa di 1100 € al mq. Villette ed appartamenti edificati pochi anni fa si trovano in zona Orto Matera ed i
valori sono di 1200 € al mq nuovo. L’area di Orto Matera e di contrada Cavalcanti è interessata
dall’apertura della nuova bretella che le collega con Andreotta (aperta a luglio 2015) e che permette di
ridurre notevolmente i tempi di percorrenza. Lungo questa bretella si trovano numerosi terreni che, dopo
l’approvazione del nuovo piano regolatore, diventeranno edificabili rendendo l’intera area una zona di
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
espansione futura. A Castrolibero si registra un calo del numero delle richieste di affitto ed un’offerta
contenuta di immobili sul mercato delle locazioni. Il canone di un trilocale si attesta tra 350 e 400 € al mese.
MERCATO DI RENDE
In lieve ribasso le quotazioni immobiliari a Rende nella prima parte del 2015. In questo semestre comunque
i potenziali acquirenti hanno evidenziato maggiore concretezza e decisione, determinando un aumento del
numero di compravendite, anche grazie ad una maggiore facilità di accesso al credito. Si tratta soprattutto
di acquisti di prima casa; gli investitori infatti, un tempo molto attivi in quest'area, rappresentano solo una
piccola parte del mercato residenziale di Rende. Chi acquista l’abitazione principale si focalizza in genere su
trilocali e quattro locali dal valore compreso tra 80 e 150 mila € per le tipologie da ristrutturare, con punte
di 200 mila € per le soluzioni già ristrutturate. Chi invece compra per mettere a reddito spende tra 80 e 100
mila € per acquistare bilocali e trilocali concentrati soprattutto nella zona di Quattromiglia, nei pressi
dell’Università, anche se si segnala il ritorno di qualche investitore nell’area di Commenda. In generale si
richiedono la cucina abitabile e il secondo bagno, mentre il box non è ritenuto essenziale, ma comunque è
di norma presente nella quasi totalità delle abitazioni della città. Quattromiglia è la zona più ricercata da chi
vuole fare un investimento a Rende e dai genitori degli studenti universitari: offre abitazioni della fine degli
anni ’90 le cui quotazioni oscillano da 1200 a 1400 € al mq. Edilizia simile si incontra a Commenda, dove
però i valori sono più bassi: 900-1000 € al mq per un appartamento da ristrutturare e 1300 € al mq per
quelli già rimodernati. Da segnalare il progetto residenziale di viale Parco situato al confine con Roges, dove
sono stati realizzati trilocali e quadrilocali il cui valore dovrebbe aggirarsi tra 1600 € al mq. Richieste anche
per S. Agostino e Saporito (frazione di Rende). Soluzioni indipendenti si trovano a Sant’Agostino e Piano
Monello: una villa singola costa 400-450 mila €, una porzione di bifamiliare circa 250 mila € e una tipologia
a schiera 180-200 mila €. La frazione di Saporito ospita edifici più popolari che costano 800-900 € al mq. Da
segnalare la partenza dei lavori per la realizzazione del “Parco Acquatico”, in zona Viale Parco, che prevede
la creazione di un laghetto artificiale e di una nuova zona commerciale. Attivo il mercato delle locazioni,
alimentato da studenti universitari nell’area di Quattromiglia e da giovani coppie negli altri quartieri. Per
affittare un trilocale si spendono mediamente 300-350 € al mese.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa