Bilancio consolidato
intermedio
al 30 giugno 2006
Consolidated financial
statement
as at June 30th 2006
Consolidated financial
statement
Bilancio consolidato
intermedio
as at June 30th 2006
al 30 giugno 2006
1.
Introduction 2
Preliminary notice 4
Corporate bodies 4
Real estate market trends 6
1.
Introduzione 2
Notizie preliminari 5
Organi sociali 5
Andamento mercato immobiliare 7
2.
Consolidated financial statements 12
Management review 14
Investments 14
Corporate events 14
Financial highlights 14
Income statement review 16
Balance sheet and financial review 22
Segment information 26
Subsequent events 28
Parent Company net equity
reconciliation statement 28
Interim consolidated financial statements 30
Interim consolidated income statement 30
Interim consolidated balance sheet 32
Statement of changes in net equity 34
Interim consolidated cash flows statement 36
Notes to the consolidated interim
financial statements 38
2.
Bilancio consolidato intermedio 12
Relazione sulla gestione 15
Investimenti 15
Eventi societari 15
Highlight economico finanziario 15
Analisi economica 17
Analisi patrimoniale e finanziaria 23
Segment information 27
Eventi Successivi 29
Prospetto di raccordo del Patrimonio Netto
della Controllante 29
Prospetti di bilancio consolidato 31
Conto economico consolidato intermedio 31
Stato patrimoniale consolidato intermedio 33
Prospetti delle variazioni del patrimonio netto 35
Rendiconto finanziario consolidato intermedio 37
Note esplicative al bilancio consolidato
sintetico intermedio 39
3.
Financial statements of IGD spa 52
3.
Prospetti contabili della IGD spa 52
4.
IFRS reconciliation statements 58
International Financial Reporting Standards (IFRS)
reconciliation statements as at 01/01/2005,
at 12/31/2005 and for the 2005 fiscal year 60
Transition to the IAS/IFRS principles 60
Rules of first-time application, accounting options
adopted in the phase of first application of IAS/IFRS 62
IAS/IFRS accounting principles adopted by IGD 64
Primary effects deriving from the application of IAS/IFRS
to the consolidated opening balance sheet as at
01/01/2005 and the consolidated financial statement
as at 12/31/2005 74
Main changes to the cash flow statement 80
Cash flows statement as at 12/31/2005 80
IAS/IFRS balance sheet at 01/01/2005
and 12/31/2005 and IAS/IFRS income statement
for the financial year ending 12/31/2005 82
Review of the main IAS/IFRS adjustments made to items
of the balance sheet at 01/01/2005 and 12/31/2005
and of the 2005 income statement 86
4.
Prospetti di riconciliazione agli IFRS 58
Prospetti di riconciliazione agli International
Financial Reporting Standards (IFRS) al 01/01/2005,
al 31/12/2005 e per l’esercizio 2005 61
Transizione ai principi IAS/IFRS 61
Regole di prima applicazione, opzioni contabili
adottate in fase di prima adozione degli IAS/IFRS 63
Principi contabili IAS/IFRS adottati da IGD 65
Principali impatti derivanti dall’applicazione
degli IAS/IFRS sulla situazione patrimoniale
di apertura al 1/01/2005
e sul bilancio al 31/12/2005 75
Principali variazioni apportate al rendiconto finanziario 81
Rendiconto finanziario chiuso al 31/12/2005 80
Stati patrimoniali IAS/IFRS al 01/01/2005
ed al 31/12/2005 e del conto economico IAS/IFRS
per l’esercizio chiuso al 31/12/2005 83
Commento alle principali rettifiche IAS/IFRS apportate alle
voci degli stati patrimoniali al 01/01/2005 ed al
31/12/2005 e del conto economico dell’esercizio 2005 87
5.
Attachments 90
Auditors’ report 92
5.
Allegati 90
Relazioni della società di revisione 93
2
1
3
1. Introduction Preliminary notice / Corporate bodies
Preliminary notice
The Consolidated Financial Statements of Gruppo Immobiliare Grande Distribuzione S.p.A. (IGD
S.p.A. in brief) as at 06.30.2006, including this report and the Notes, consolidate the financial
statements of IGD S.p.a. and of Gescom S.r.l., a fully-owned subsidiary.
The IGD Group is active in property management and leasing, with the objective of increasing the
value of its real estate portfolio through, on one hand, the acquisition, development and leasing
of commercial properties (Shopping Centres, Hypermarkets, Supermarkets end Malls) and, on the
other hand, the optimisation of the yield on properties in its real estate portfolio, including the
possible sale of Malls. In addition, the IGD Group provides a wide range of services, primarily
consisting of agency and facility management related to own and third parties’ properties
Corporate bodies
On April 28th the Extraordinary and General Shareholders’ Meeting was held to appoint the new
Board and Internal Auditors:
Board of Directors:
1. Gilberto Coffari Chairman
2. Filippo Maria Carbonari Chief Executive Officer
3. Sergio Costalli Vice Chairman
4. Mauro Bini Member
5. Aristide Canosani Member
6. Leonardo Caporioni Member
7. Fernando Pellegrini Member
8. Fabio Carpanelli Member
9. Massimo Franzoni Member
10. Roberto Zamboni Member
11. Francesco Gentili Member
12. Stefano Pozzoli Member
13. Sergio Santi Member
14. Claudio Albertini Member
15. Riccardo Sabadini Member
Board of Statutory Auditors
1. Romano Conti Chairman
2. Roberto Chiusoli Auditor
3. Franco Gargani Auditor
Internal Audit Committee:
1. Franzoni Massimo Coordinator
2. Canosani Aristide
3. Caporioni Leonardo
Supervisory Board:
1. Carpanelli Fabio Chairman
2. Santi Sergio
3. Gentile Francesco
Auditors:
The Shareholders’ Meeting appointed Reconta Ernst&Young S.p.A.
as Auditors, on September 16th 2004
4
1. Introduzione Notizie preliminari / Organi Sociali
Notizie preliminari
Il Bilancio consolidato del Gruppo Immobiliare Grande Distribuzione S.p.A. (IGD spa per brevità) al
30.06.2006, corredato della presente relazione e della nota informativa, consolida sia le risultanze patrimoniali che quelle economiche di IGD S.p.a. e Gescom S.r.l., il cui controllo è corrispondente ad una quota di partecipazione pari al 100% del relativo capitale sociale.
Il Gruppo IGD svolge un’attività di gestione immobiliare e locativa che ha come obiettivo la valorizzazione del portafoglio immobiliare da realizzarsi da un lato attraverso l’acquisizione, la realizzazione e la locazione di immobili a destinazione commerciale (Centri Commerciali, Ipermercati,
Supermercati e Gallerie), e dall’altro mediante l’ottimizzazione del rendimento degli immobili
appartenenti al proprio patrimonio immobiliare ovvero mediante l’eventuale cessione delle
Gallerie. Inoltre il gruppo IGD fornisce un’ampia gamma di servizi, che si sostanziano in attività di
agency e di facility management rivolti agli immobili appartenenti al gruppo e di terzi.
Organi sociali
In data 28 aprile si è riunita l’assemblea di IGD sia in sede ordinaria che straordinaria che ha nominato il nuovo Consiglio di Amministrazione e il nuovo Collegio Sindacale:
Consiglio di Amministrazione:
1. Gilberto Coffari Presidente
2. Filippo Maria Carbonari Amministratore Delegato
3. Sergio Costalli Vice Presidente
4. Mauro Bini Consigliere
5. Aristide Canosani Consigliere
6. Leonardo Caporioni Consigliere
7. Fernando Pellegrini Consigliere
8. Fabio Carpanelli Consigliere
9. Massimo Franzoni Consigliere
10. Roberto Zamboni Consigliere
11. Francesco Gentili Consigliere
12. Stefano Pozzoli Consigliere
13. Sergio Santi Consigliere
14. Claudio Albertini Consigliere
15. Riccardo Sabadini Consigliere
Collegio Sindacale
1. Romano Conti Presidente
2. Roberto Chiusoli Sindaco Effettivo
3. Franco Gargani Sindaco Effettivo
Comitato di Controllo Interno
1. Franzoni Massimo Coordinatore
2. Canosani Aristide
3. Caporioni Leonardo
Organismo di Vigilanza
1. Carpanelli Fabio Presidente
2. Santi Sergio
3. Gentile Francesco
Società di revisione
L’Assemblea della società, in data 16 settembre 2004,
ha conferito l’incarico di Revisione a Reconta Ernst&Young S.p.A..
Igd Immobiliare grande distribuzione
5
1. Introduction Real estate market trends
Real estate market trends
The real estate market crash and the predictions of an imminent collapse of the “real estate
bubble” were dismissed also in the first half of 2006.
As a matter of fact, the Italian real estate market has showed support signals and the forecast
price decrease made way to a rise in real estate prices.
Although growth recorded in first half 2006 has been the slowest since 2000 (on a semi-annual
basis: +2.7% residential, +3.2% commercial, +3.1% offices)1, this trend confirms the healthy
status of the Italian real estate market.
Evolution of semester change in real estate price
Source: Nomisma
5.8
5.5
4.8
3.8
3.5
2.8
Percentage change
4.5
2.5
I ‘04
II ‘04
Residential
I ‘05
Office
II ‘05
II ‘06
Shops
There are however signs of a slow-down in the future: forecasts point to a 4,4%2 increase in 2007
and 0.25% in 2008. Among the reasons of this slow-down we note: an increasing residential real
estate supply, which has enhanced the quality of the offering, but has created an increase of the
stock in the market; an increase of interest rates in the Euro area, up from 2,75% to 3,00% with
a likely increase to 3,25% before year-end, leading to higher costs for outstanding mortgages –
nevertheless the latest Bank of Italy Bulletin reports Eur 14 billion worth of newly executed
mortgages as Italian families continue to invest in real estate increasingly borrowing on a fixed
rate basis; the sustainability of prices in relation to asset yields, in fact the ratio between purchase
prices and rents is at its historical peaks, which is the result of the fast price growth over the last
few years coupled with a substantial stability of rents. In the future, we should expect an increase
in rents, pushed by the desired economic recovery (supported by increased estimates for 2006)
and decreasing real estate price growth – the combination of these two factors driving the ratio
closer to historic average levels; finally fiscal policy, which has modified taxation of real estate
assets, introducing, in addition to a flat stamp duty of € 168, a mortgage tax of 3% and a registry
tax of 1% on purchases subject to VAT; a stamp duty tax of 7% will apply to VAT-exempt
transactions, in addition to a mortgage tax of 3% and a registry tax of 1%, for a total of 11%. The
new law has also introduced a 1% stamp duty on real estate leases. The new tax structure has
limited impact on our group as IGD is an investor-manager, that acquires assets with the objective
of long term management, and is therefore able to “amortise” the higher tax cost. With regards
to the stamp duty on rents, the cost equals 1% of the rent amount. The impact of this new tax is
not significant and normally, also in application of provisions of existing contracts, this cost is
shared 50% with the tenant. With regards to land depreciation, the reduction in the tax deductible
depreciation pro-rata to the share of cost attributed to land, with a minimum of 20%, will lead to
an increase of current taxes for the group companies. This increase, however, will produce
financial effects, but will not have an impact on the economic result as the effect of higher current
taxes is compensated, on an income basis, with lower deferred income taxes calculated in relation
to the fiscal impact. The new law brings Italy in line with the other European countries as for
indirect taxes. Therefore we look positively at the new opportunity to bring also Italy in line with
the more efficient taxation systems of countries such as France, the Netherlands, Great Britain
and, shortly, Germany. We refer in particular to laws that have introduced company structures
1/ 2
6
Source: Nomisma
1. Introduzione Andamento mercato immobiliare
Andamento mercato immobiliare
Anche nel primo semestre 2006 viene smentito il crollo del settore immobiliare e le voci di un
imminente scoppio della “bolla immobiliare”.
Infatti il mercato immobiliare italiano ha mostrato segnali di tenuta, anzi il previsto calo dei prezzi immobiliari ha dovuto lasciare il passo ad un aumento della quotazione degli immobili.
Sebbene la crescita registrata nell’ultimo semestre sia stata la più contenuta dal 2000 ad oggi
(su base semestrale: +3,7% residenziale,+3,2% commerciale,+3,1% uffici)1 è una conferma del
buono stato di salute del mercato immobiliare italiano.
Evoluzione delle variazioni semestrali dei prezzi degli immobili
Fonte: Nomisma
5,8
5,5
4,8
3,8
3,5
2,8
Valori percentuali
4,5
2,5
I ‘04
II ‘04
Abitazioni
I ‘05
Uffici
II ‘05
II ‘06
Negozi
Ci sono comunque segnali di un futuro rallentamento del mercato stesso: le previsioni parlano di
un aumento del 4,4%2 del 2007 e dello 0,25% nel 2008. Tra le cause di questo rallentamento si
sottolinea: un’offerta residenziale in tendenziale aumento, che ha sì arricchito l’offerta qualitativa ma ha creato un accumulo dello stock sul mercato; un aumento dei tassi di interesse in area
euro, siamo passati dal 2,75% al 3% con un probabile aumento da qui alla fine dell’anno al 3,25%,
che comporterà un maggior costo per i mutui in essere, nonostante ciò dall’ultimo Bollettino della
Banca d’Italia emerge che sono stati contratti mutui per oltre 14 miliardi di euro, le famiglie italiane continuano ad investire nel mattone e richiedono sempre più il tasso fisso; la sostenibilità dei
prezzi rispetto alla redditività degli immobili, infatti il rapporto fra i prezzi di acquisto e i canoni di
locazione ha raggiunto i massimi livelli storici, ciò è dipeso dalla rapida crescita dei prezzi registrata negli ultimi anni a cui si è contrapposta una sostanziale stabilità dei canoni di affitto. Per il futuro si dovrebbe assistere ad una crescita dei canoni spinti da una auspicabile ripresa economica
(confortata dalle previsioni in aumento delle stime del 2006) e ad un rallentamento nella crescita dei prezzi degli immobili, la combinazione di questi due fattori dovrebbe portare il rapporto su
livelli più vicini alla media storica; infine la tematica della fiscalità, che ha modificato l’imposizione fiscale sulle attività immobiliari, introducendo, oltre all’imposta di registro da corrispondersi in
misura fissa di € 168, una imposta ipotecaria del 3% ed una catastale dell’1% alle compravendite soggette ad IVA; si applicherà un’imposta di registro del 7% alle transazioni esenti da IVA, a cui
si aggiungeranno l’ imposta ipotecaria del 3% ed la catastale dell’1%, per un totale dell’11%. La
nuova legge ha inoltre inserito una imposta di registro anche sulle locazioni immobiliari dell’1%.
La nuova imposizione fiscale, per il nostro gruppo ha un impatto limitato poiché IGD è un investitore/gestore, quando acquista un immobile lo acquista con l’obiettivo di gestirlo per un lungo
periodo di tempo, è per questo motivo in grado di “ammortizzare” il maggior costo. Per quanto
attiene all’imposta di registro relativa ai contratti di locazione, il costo è pari all’1% del canone di
locazione. L’impatto di tale nuova imposta non è rilevante e comunque normalmente, anche ai
sensi dei contratti in essere, la prassi prevede la suddivisione al 50% con il conduttore.
Per quanto attiene gli ammortamenti dei terreni, la riduzione della quota di ammortamento deducibile ai fini fiscali in proporzione alla parte di costo attribuito ai terreni, che non potrà comunque
essere inferiore al 20%, determinerà un incremento delle imposte correnti delle società del gruppo. Tale incremento, peraltro, genererà principalmente effetti finanziari, ma non avrà impatti sul
1/ 2
Fonte Nomisma
Igd Immobiliare grande distribuzione
7
1. Introduction Real estate market trends
comparable to the US REIT (real estate investment trust), which have given strong support to the
development of the real estate market, the number of listed companies with the positive fall-out
in terms of transparency and governance and, more importantly, have fostered the investment of
savings in the listed market.
The reference market for IGD is the retail market, with particular focus on commercial centres.
Traditionally this segment of the Italian real estate market is the least cyclical one in the industry.
The sector shows strong growing results, in fact the surface density for each 1.000 inhabitants
measured in square meters, has increased from 136 in 2003 to 141 in 2005, up to 174 (data
from latest CBRE report), still far however from 250 sq.m. in France and the UK. In 2005 alone,
GLA increased by 864,696 sq.m. and in H1 2006 by 130,968 sq.m., with further 281,104 sq.m.
expected by the end of 2006.
13 years shopping centres openings
Source: CBRE Professional Services
1.000.000
50
800.000
40
600.000
30
400.000
20
200.000
10
-
0
1994
1995
1996
GLA
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
N° of centres
The Italian shopping centres sector consists for its 50% of local centres, where GLA ranges
between 5,000 and 20,000 sq.m.; the medium-sized centres (20,001-40,000 sq.m.) represent
36% of the market, while the regional centres are approximately 14% of the total.
Centre Nature Breakdown
Neighbourhood centre
5,000-20,000 mq
Source: CBRE Professional Services
14%
Midium size centre
20,001-40,000 mq
Regional centre
> 40,000 mq
50%
36%
8
2005
2006
1. Introduzione Andamento mercato immobiliare
risultato di esercizio in quanto l’effetto delle maggiori imposte correnti verrà compensato, a livello economico,dalle minori imposte differite calcolate in corrispondenza degli effetti fiscali.La
nuova legge allinea l’Italia agli altri paesi Europei a livello di imposte indirette. Pertanto si ritiene
positivamente aperta la strada, anche per l’Italia, di un auspicabile allineamento a sistemi di tassazione più efficienti già presenti in paesi come la Francia, l’Olanda, la Gran Bretagna e, a breve,
la Germania. Si fa riferimento, in particolare alle normative che hanno introdotto le strutture societarie assimilabili ai REIT (real estate investment trust) americani e che hanno dato un grande
impulso allo sviluppo del mercato immobiliare, del numero di società quotate con le relative ricadute in termini di trasparenza e sistemi di controllo e, soprattutto ha stimolato l’investimento del
risparmio nel mercato di Borsa.
Il mercato di riferimento di IGD è il mercato retail, con particolare focalizzazione sui centri commerciali. Come sempre questo segmento del mercato real estate italiano si dimostra quello più
aciclico dell’intero comparto. Il settore presenta risultati in forte crescita infatti la densità di superficie ogni 1.000 abitanti è passata da 136 nel 2003, a 141 nel 2005 fino ad arrivare a 174 (dato
dell’ultimo rapporto CBRE), ancora ben lontano dai 250 mq di Francia e Regno Unito. Solamente
nel 2005 c’è stato un incremento di GLA di mq 864.696, e nel 1° H 2006 mq 130.968, altri mq
281.104 sono previsti entro fine 2006.
Aperture centri commerciali negli ultimi 13 anni
Fonte: dati elaborati da CBRE Professional Services
1.000.000
50
800.000
40
600.000
30
400.000
20
200.000
10
-
0
1994
1995
1996
1997
GLA
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Numero di centri
Il mercato Italiano dei centri commerciali è rappresentato per il 50% da centri commerciali di vicinato, la cui GLA varia dai 5.000-20.000 mq, i centri di media grandezza (dai 20.001-40.000 mq)
rappresentano il 36% del mercato, mentre invece i centri regionali sono circa il 14%.
GLA per tipologia di centro
Centri di vicinato
5.000-20.000 mq
Fonte: dati elaborati da CB Richard Ellis Professional Services
14%
Centri di media grandezza
20.001-40.000 mq
Centri di media grandezza
> 40.000 mq
50%
36%
Igd Immobiliare grande distribuzione
9
1. Introduction Real estate market trends
The majority of the developments are in Northern Italy, even if many centres have opened in the
Southern regions.
The Italian market ranks as one of the most attractive ones, in terms of both yields and new
developments; indeed Italy continues to show a GLA/inhabitant ratio lower than the rest of Europe.
Over the next 2 years it is estimated that 15 millions new sq.m. of GLA will be inaugurated in
Europe; in Italy, only during 2006, nearly 3 million sq.m. additional surface are estimated. New
openings will be concentrated in the medium-to-large surfaces segment, with less local centres
expected to open. The major developments are expected in the Sicily (590,000 sq.m.), Lazio
(510,000 sq.m.) and Campania (390,000 sq.m.) regions.
Geographical location
5,000-20,000 sq.m.
20,001-40,000 sq.m.
> 40,000 sq.m.
Total
166
127
96
72
461
45
25
23
38
131
7
10
3
7
27
218
162
122
117
619
North - West
North - East
Centre
South and islands
Total
Source: CBRE Professional Services
Growth was recorded also in rents (+ 6% in the last year)3, which change depending on the
location, size and type of shopping centre. We deal however with values which are still far from the
European average of around 1,000 €/sq.m. as in Italy rents do not exceed 600 €/sq.m.
During the first months of 2006 a sharp drop has taken place the level of yields, now ranging
between 5.75% and 6%, increasingly aligned to the European average of 5.25%-5.50%.
To complete the review of the real estate market, Factory Outlets should be discussed. Since
2000, 29 factory outlets were built, primarily in the northern regions, near tourist destinations. In
Italy, the development of factory outlets is following the European trend. The reasons for growth
are to be found in the lower investment cost, the exclusive retail destination and, not least, higher
yields, around 7%. We believe that in Italy factory outlets, due to specific territory characteristics
and shopping habits, will never reach the European levels, but that attention should be paid to new
types of investment such as the retail parks. Our group is following this trend and in our 2 new
investments (Mondovì e Conegliano) a retail park will be developed, in addition to the traditional
shopping centre, with mid-size surfaces.
3
10
Source: CBRE
1. Introduzione Andamento mercato immobiliare
La maggior parte delle strutture sono presenti al nord anche se negli ultimi anni, nelle regioni meridionali sono sorte numerose strutture.
Il mercato italiano risulta uno dei più appetibili, sia in termini di rendimenti che in termini di nuovo
sviluppo, infatti l’Italia continua ad avere un rapporto GLA/abitante inferiore rispetto al resto
d’Europa. Nei prossimi 2 anni si stima che in Europa saranno inaugurati 15 milioni di nuovi mq di
GLA, in Italia solo nel 2006 si stimano circa 3 milioni di mq di superficie in più. Le nuove aperture saranno centri commerciali di medie-grandi superfici, si attendono meno centri di vicinato. I
maggiori sviluppi di superficie si avranno in Sicilia (590.000 mq), Lazio (510.000 mq), e Campania
(390.000 mq).
Area
Nord - Ovest
Nord - Est
Centro
Sud e isole
Totale
5.000-20.000 mq 20.001-40.000 mq
166
127
96
72
461
45
25
23
38
131
> 40.000 mq
Totale centri
7
10
3
7
27
218
162
122
117
619
Fonte: dati elaborati da CB Richard Ellis Professional Services
Anche per quanto riguarda i canoni di locazione, che variano in funzione della localizzazione del
centro, della metratura e della merceologia, si sono registrati degli incrementi (+ 6% nell’ultimo
anno)3. Sono dei valori comunque ancora molto lontani dalle medie europee che si aggrano intorno ai 1.000 €/mq, mentre in Italia parliamo al massimo di 600 €/mq.
Nei primi mesi del 2006 si è inoltre registrata una forte diminuzione dei rendimenti che variano
dal 5,75% al 6%, allineandosi sempre più alla media europea che viaggia intorno al 5,25%-5,5%.
Per completare l’analisi sul mercato immobiliare retail occorre fare un cenno ai Factory Outlet. Dal
2000 ad oggi sono stati costruiti 29 factory outlet, principalmente nelle regioni settentrionali, ubicati in zone turistiche. In Italia lo sviluppo dei factory outlet si sta allineando a quello europeo. La
motivazione della crescita è relativa al fatto che si tratta di investimenti meno onerosi di altri e
destinati esclusivamente al settore commerciale e non da ultimo con rendimenti più elevati intorno al 7%. Noi riteniamo che i factory outlet, per la tipologia del territorio italiano e per abitudini di
spesa non raggiungeranno mai i livelli europei, occorre invece prestare attenzione a nuove tipologie di investimento come i retail park. Il nostro gruppo si sta dirigendo verso questa direzione,
infatti in 2 nostri nuovi investimenti (Mondovì e Conegliano), sono presenti, oltre al classico centro commerciale un retail park, con medie superfici.
3
Fonte CBRE
Igd Immobiliare grande distribuzione
11
12
2
13
2. Consolidated financial statements Management review
Management review
Investments
During the first half of 2006 IGD has continued its real estate development activity, in line with the
industrial plan.
- As of January 1st 2006 the purchase of the going concerns of the malls at “Le fonti del Corallo”
(Livorno), “Casilino” (Roma), “Le Porte di Napoli” (Afragola), and “Centro Borgo” (Bologna) have
become effective. As a result, the title of the assets and of the administrative authorisations
have been unified.
- Gescom has started, as of 1st January, its facility management activity in the shopping centres
in Livorno and Naples and has also successfully completed the marketing of the “Minganti”
centre in Bologna, not owned by IGD.
- On January 12th 2006, a preliminary contract for the acquisition of a shopping mall in Catania,
Gravina location, was signed. The mall will cover a GLA of 14,919 sq.m. and will host 57 midsized shops and six medium surfaces; the hypermarket, not owned by IGD, will have an extension
of 13,591 sq.m. for Iper Coop Sicilia. This investment is of special strategic relevance for growth
in Southern Italy. In fact, thanks to being present in the two most developed provinces for retail
(the Palermo contract was signed in 2005), now IGD will be able to play a pivot role in the future
development of the real estate market in Southern Italy, which is targeted by all main sector
players
- In May the Company acquired the Darsena City Shopping Centre in Ferrara from Magazzini
Darsena spa (Gruppo Sinteco spa), an unrelated party. The investment, in line with the industrial
plan, consisted of a total disbursement of 56 million Euros excluding VAT, which was financed for
the 40% with internal resources and for the remainder with external debt. The Shopping Centre,
located in the historic city centre, measures 47,000 sq.m., of which 16,368 sq.m. of GLA,
4.638 sq.m. of shopping malls and approximately 26,000 sq.m. parking area: the Centre
currently hosts one “Interspar” (Despar) supermarket, 34 shops and a multiplex cinema (10
theatres). The investment includes also the execution of a preliminary contract for the acquisition
of the future centre extension, currently under construction, consisting of a surface of 10,500
sq.m. and a further GLA of approximately 3,960 sq.m.
- In June, IGD Spa has signed a preliminary contract for the purchase of land of 15,000 sq.m. in
Conegliano Veneto (Treviso) from I.C.I. Industriale Commerciale Immobiliare srl, an unrelated
party. The investment, subject to the required permits and authorisations, consists of an area
located next to a lot for which it had already been signed a preliminary contract in October 2005
and where it is planned the construction of a new shopping centre and a number of medium sized
sale outlets.
Corporate events
- On April 29th, both the extraordinary and ordinary shareholders’ meetings of IGD were held and
appointed the new Board of Directors, the new Board of Statutory Auditors. Details are discussed
in the Corporate Bodies section.
- On the same date the shareholders’ meeting approved the project of incorporation of the fullyowned company Gescom.
Financial highlights
The results of the first semester 2006, confirm the achievement of the long term objectives set
by the group, primarily in terms of profitability and business growth, measured both by assets
under management and in innovative areas, such as services related to the management of the
shopping centres.
14
2. Bilancio consolidato intermedio Relazione sulla gestione
Relazione sulla gestione
Investimenti
Nel primo semestre 2006 IGD ha proseguito la sua attività di sviluppo immobiliare, in linea con
quanto annunciato nel piano industriale.
- Con il 1° gennaio 2006 sono diventati effettivi gli acquisti dei rami di azienda della gallerie di
“Le fonti del Corallo” (Livorno), “Casilino” (Roma), “Le Porte di Napoli” (Afragola), “Centro Borgo”
(Bologna). In questo modo è stata riunita la proprietà delle autorizzazioni amministrative e dell’immobile.
- Gescom ha iniziato,sempre con il 1° gennaio, l’attività di facility management nei centri commerciali di Livorno e di Napoli e ha inoltre concluso con successo la commercializzazione del centro
“Minganti” a Bologna non di proprietà di IGD.
- In data 12 gennaio 2006 è stato siglato un contratto preliminare per l’acquisto di una galleria
commerciale a Catania, località Gravina. La galleria si estenderà per 14.919 mq di GLA ed ospiterà 57 negozi di media dimensione e 6 medie superfici, l’ipermercato, non di proprietà di IGD,
dove si insedierà Iper Coop Sicilia, si estenderà su una superficie di mq 13.591. L’investimento
riveste una importante valenza strategica nella crescita nel sud Italia. Infatti, grazie alla presenza nelle due province commercialmente più sviluppate (Palermo siglato accordo nel 2005), IGD
sarà in grado di recitare un ruolo di primaria importanza nello sviluppo futuro del mercato immobiliare del sud Italia, dove si stanno dirigendo i principali players.
- Nel mese di maggio la Società ha acquisito il Centro Commerciale Darsena City a Ferrara da
Magazzini Darsena spa (Gruppo Sinteco spa), parte non correlata. L’acquisizione, in linea con il
piano industriale, ha comportato un esborso complessivo pari a 56 milioni di Euro oltre IVA finanziati per il 40% con mezzi propri e per la restante parte da indebitamento.Il Centro Commerciale,
situato nel centro storico della città, presenta una superficie di circa 47.000 mq di cui 16.368
di GLA, oltre a mq. 4.638 di galleria ad uso commerciale e circa 26.000 mq. ad uso parcheggio:
il Centro attualmente ospita un supermercato a marchio “Interspar” (Despar), 34 negozi e un
cinema multiplex (10 sale).L’investimento comprende anche la sottoscrizione di un contratto preliminare per l’acquisto del futuro ampliamento, in corso di costruzione, di circa 10.500 mq di
superficie per un’ulteriore GLA di circa 3.960 mq.
- Nel mese di giugno, IGD spa ha siglato un accordo preliminare per l’acquisto di un terreno di
15.000 mq in Conegliano Veneto (Treviso) da I.C.I. Industriale Commerciale Immobiliare srl,
parte non correlata. L’investimento, condizionato all’ottenimento dei necessari permessi ed
autorizzazioni, ha come oggetto un terreno, adiacente al terreno per il quale è già stato sottoscritto un contratto preliminare nello scorso ottobre 2005 sul quale verrà costruito un Centro
Commerciale e realizzate medie superfici di vendita.
Eventi societari
- In data 29 aprile si è riunita l’assemblea di IGD sia in sede ordinaria che straordinaria che ha
nominato il nuovo Consiglio di Amministrazione, il nuovo Collegio Sindacale. Per il dettagli osi
rimanda al capitolo Organi Sociali.
- Nella stessa data l’assemblea ha approvato il progetto di fusione della società controllata
Gescom s.r.l..
Highlight economico finanziari
I risultati raggiunti nel primo semestre 2006 confermano il raggiungimento degli obiettivi pluriennali che il gruppo si è dato, soprattutto in termini di redditività, di crescita dimensionale, sia in termini di patrimonio gestito che di aree di business innovative come quella dei servizi connessi alla
gestione dei centri commerciali.
Igd Immobiliare grande distribuzione
15
2. Consolidated financial statements Management review
Income statement review
The financial results of the IGD Group for the first half of 2006, and for the period showed as
comparison, have been prepared according to the IAS/IFRS principles, issued by IASB and ratified
by the European Union, in compliance with art. 81 of the CONSOB Issuers’ Rules, no. 11971 of
May 14th 1999 and subsequent modifications.
1 H 2005
1 H 2006
⌬
%
Sales
Other Revenues
Total revenues
Purchases and Outside Services
Personnel Costs
Other Operating Costs
Change in Inventory
Ebitda
Depreciation and Amortisation
Gain/Loss on disposal of non current assets
Change in Fair Value of Real Estate Assets
Ebit
25,406,393
682,020
26,088,413
10,359,002
791,787
1,036,219
-2,690,501
16,591,906
150,219
0
14,182,108
30,623,795
27,211,545
1,540,025
28,751,570
19,908,385
1,350,751
1,486,232
-12,290,548
18,296,750
499,662
0
39,928,686
57,725,774
1,805,152
858,005
2,663,157
9,549,383
558,964
450,013
-9,600,047
1,704,844
349,443
0
25,746,578
27,101,979
7.11%
125.80%
10.21%
92.18%
70.60%
43.43%
356.81%
10.28%
232.62%
0.00%
181.54%
88.50%
Net financial result
Financial income
Financial expenses
Profit before tax
Income Tax for the period
Net profit
-1,963,534
2,452,201
4,415,735
28,660,261
10,894,303
17,765,958
-2,540,870
2,631,001
5,171,871
55,184,904
22,373,731
32,811,173
-577,336
178,800
756,136
26,524,643
11,479,428
15,045,215
29.40%
7.29%
17.12%
92.55%
105.37%
84.69%
Consolidated income statement
The consolidated financial statements at June 30th 2006 shows a net income result of Eur 32.81
millions, with an increase of Eur 15,05 millions di Euro, with respect to the net consolidated
income at June 30th 2005.
Interim results reconciliation to 1H 2006 net profit
+ 27,104
+ 540
(Eur ’000)
+ 39
+ 11,479
+ 32,811
+ 17,765
Net Result at
June 2005
16
Delta EBIT
Delta Financial
Operations
Delta
Extraordinary
Operations
Delta Tax
Operations
Net Result at
June 2006
2. Bilancio consolidato intermedio Relazione sulla gestione
Analisi economica
Il risultato economico del gruppo IGD nel primo semestre 2006 e del periodo posto a confronto
sono stati redatti secondo i principi IAS/IFRS emessi dallo IASB ed omologati dall’Unione europea,
come previsto dall’art.81 del regolamento emittenti, emanato dalla Consob, n°11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche.
1 H 2005
1 H 2006
⌬
%
Ricavi
Altri proventi
Total revenues
Acquisti di materiali e servizi esterni
Costi del personale
Altri costi operativi
Variazione delle rimanenze
Ebitda
Ammortamenti
Plus/minus da realizzo di attività non correnti
Variazione fair value
Ebit
25.406.393
682.020
26.088.413
10.359.002
791.787
1.036.219
-2.690.501
16.591.906
150.219
0
14.182.108
30.623.795
27.211.545
1.540.025
28.751.570
19.908.385
1.350.751
1.486.232
-12.290.548
18.296.750
499.662
0
39.928.686
57.725.774
1.805.152
858.005
2.663.157
9.549.383
558.964
450.013
-9.600.047
1.704.844
349.443
0
25.746.578
27.101.979
7,11%
125,80%
10,21%
92,18%
70,60%
43,43%
356,81%
10,28%
232,62%
0,00%
181,54%
88,50%
Gestione finanziaria:
Proventi finanziari
Oneri finanziari
Profit before tax
Imposte sul reddito del periodo
Net profit
-1.963.534
2.452.201
4.415.735
28.660.261
10.894.303
17.765.958
-2.540.870
2.631.001
5.171.871
55.184.904
22.373.731
32.811.173
-577.336
178.800
756.136
26.524.643
11.479.428
15.045.215
29,40%
7,29%
17,12%
92,55%
105,37%
84,69%
Conto economico consolidato
Il bilancio consolidato al 30 giugno 2006 presenta un utile netto di Euro 32,81 milioni di Euro con
un incremento rispetto al risultato economico consolidato al 30 giugno 2005 di Euro 15,05 milioni di Euro.
Riconciliazioni dei risultati intermedi al 1° semestre 2006
+ 27.104
+ 540
+ 39
(valori in migliaia di Euro)
+ 11.479
+ 32.811
+ 17.765
Risultato
giugno 2005
Delta
EBIT
Delta Gestione
Finanziaria
Delta Gestione
Straordinaria
Delta Gestione
Tributaria
Risultato
giugno 2006
Igd Immobiliare grande distribuzione
17
2. Consolidated financial statements Management review
The increase by € 15,045,215 is mainly explained by the growth in revenues:
Revenues:
at € 28,751,570, up 10,21% if compared with the first half of 2005; this increase is primarily due,
besides organic growth of lease income, to the following factors:
- The purchase of the Darsena City Shopping Centre in Ferrara, made in May
- The purchase of the going concerns of the following shopping malls: Centro Borgo, Le Porte di
Napoli, Casilino, Le Fonti del Corallo
- The renegotiation of the contracts for the Centro d’Abruzzo shopping mall, which led to an average
upside of 10%
- The most significant increase was shown by non-recurring revenues, from leasing of the galleries’
mall, up 50% versus the previous year
- We outline the increase of revenues from services, up 53.25% compared with the same period
of the previous year, due to the marketing of the “Minganti” shopping centre in Bologna
completed in march, the management of 2 new malls and upfront fees from the renegotiation of
a few surfaces.
Sales
(Eur ’000)
29,000
28,000
27,000
26,000
25,000
24,000
2005
1 H 2006
Ebida amounted to € 18,296,750 up 10.28% with respect to the same period of the previous year;
in fact an increase of operating costs followed the increase in revenues, in line with the operating
activity of the IGD Group, aimed at the development and implementation of its internal business
organisation. Due to the type of the business for this class of real estate assets, for each new
investment, an organisation structure starts to operate 18 - 24 months before the opening;
therefore the Group internal organisation structure needs to be in line with the above time
horizon. As a result, the cost item that showed the highest growth has been that of staff costs:
in the first half of 2006 employees reached 44 units and other new employments are expected
before year-end. A good level of profitability was preserved, with EBITDA margin at 63.64%.
Ebitda
(Eur ’000)
18,500
18,000
17,500
17,000
16,500
16,000
15,500
2005
18
1 H 2006
2. Bilancio consolidato intermedio Relazione sulla gestione
La variazione di € 15.045.215 è principalmente motivata dalla crescita dei ricavi:
Ricavi:
si sono attestati in € 28.751.570, in crescita del 10,21% rispetto al primo semestre 2005; l’incremento è dovuto, oltre che alla crescita organica dei ricavi da locazione, principalmente a:
- Acquisto del Centro Commerciale Darsena City in Ferrara, avvenuto in maggio
- Acquisto dei rami di azienda relativi alle gallerie di Centro Borgo, Le Porte di Napoli, Casilino, Le
Fonti del Corallo
- La rinegoziazione dei contratti relativi alla galleria di Centro d’Abruzzo, che hanno registrato un
upside medio del 10%
- L’incremento più significativo si è avuto nei ricavi precari, negli affitti del mall delle gallerie in
aumento del 50% rispetto all’anno precedente.
- Da sottolineare l’incremento dei ricavi da servizi in crescita del 53,25% rispetto allo stesso
periodo dell’anno precedente, per la commercializzazione del centro commerciale “Minganti” in
Bologna completata in marzo, la gestione di 2 nuove gallerie, e l’incasso di fee di ingresso per
la rinegoziazione di alcuni spazi.
Ricavi
(valori in migliaia di Euro)
29.000
28.000
27.000
26.000
25.000
24.000
2005
1 H 2006
L’Ebitda è stato pari a € 18.296.750 in incremento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente del 10,28%; infatti ad un aumento dei ricavi è seguito un aumento dei costi operativi, coerentemente con l’operatività del gruppo IGD, orientata allo sviluppo e la conseguente implementazione dell’organizzazione interna; Per la natura del business per la tipologia di immobili, per ogni
nuovo investimento, la struttura organizzativa inizia ad operare 18 - 24 mesi prima dell’apertura
pertanto la struttura organizzativa del gruppo deve essere in linea con il suddetto orizzonte temporale. Infatti la voce di costo che ha subito un maggior incremento è stato il costo del personale, al primo semestre 2006 il numero dei dipendenti è salito a 44 unità ed altri inserimenti sono
previsti entro la fine dell’anno. E’ garantita una buona redditività, infatti l’Ebitda margin è stato
pari a 63,64%.
Ebitda
(valori in migliaia di Euro)
18.500
18.000
17.500
17.000
16.500
16.000
15.500
2005
1 H 2006
Igd Immobiliare grande distribuzione
19
2. Consolidated financial statements Management review
Personnel costs
(Eur ’000)
1,600
1,200
800
400
0
2005
1 H 2006
The increase of Ebit by € 27,101,979 (+88,50% vs 1H 2005) was prompted by the revaluation of
the real estate portfolio of the Group, following the appraisal made by independent surveyors CB
Richard Ellis. In the first half of 2006, gains by revaluations amounted € 39,928,686.
Ebit
(Eur ’000)
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
2005
1 H 2006
Net income totalled € 32,811,173, up by € 15,045,215, or +84.69%, if compared to H12005.
The increase in financial charges by € 557,336 is related to the increase of the net financial
position, discussed overleaf in the balance sheet section.
Net profit
(Eur ’000)
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
1 H 2005
20
1 H 2006
2. Bilancio consolidato intermedio Relazione sulla gestione
Costo del personale
(valori in migliaia di Euro)
1.600
1.200
800
400
0
2005
1 H 2006
L’incremento dell’Ebit di € 27.101.979 (+88,50% vs primo semestre 2005) è generato dalla rivalutazione del portafoglio immobiliare del gruppo, in seguito alla valutazione effettuata dal perito
indipendete CB Richard Ellis. Nel primo semestre 2006 sono state registrate plusvalenze da rivalutazione per € 39.928.686.
Ebit
(valori in migliaia di Euro)
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2005
1 H 2006
L’utile netto si è attestato ad € 32.811.173, in incremento di € 15.045.215 rispetto al primo
semestre 2005, +84,69%. L’incremento degli oneri finanziari di € 557.336 è collegato all’incremento della posizione finanziaria netta, per la cui spiegazione si rimanda alla descrizione della
parte patrimoniale.
Risultato netto
(valori in migliaia di Euro)
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1 H 2005
1 H 2006
Igd Immobiliare grande distribuzione
21
2. Consolidated financial statements Management review
Costs reconciliation to 1H 2006 Ebit
(Eur ’000)
+ 25,747
+ 3,029
+ 466
+ 855
Delta Gross
margin
Delta Direct
Costs
Delta General Delta Depr. & Delta Fair
Ebit June
Expense
Amort.
Value Property 2006
+ 30,624
EBIT June
2005
+ 57,728
+ 349
Balance sheet and financial review
The balance sheet and financial situation of the IGD Group as at June 30th 2006, compared with
data as at December 31st 2005, can be summarised as follows:
Sources - uses of funds
Fixed Assets
Net Working Capital
- Other L/T Assets and Liabilities
Total uses
Net Equity
Net Financial Position
Total sources
2005
1 H 2006
⌬
%
664,371,380
-1,724,715
-18,778,074
643,868,591
527,234,035
116,634,556
643,868,591
777,937,129
37,295,599
-38,625,614
776,607,114
557,934,146
218,672,968
776,607,114
113,565,749
39,020,314
-19,847,540
132,738,523
30,700,111
102,038,412
132,738,523
17.09%
-2262.42%
105.70%
20.62%
5.82%
87.49%
20.62%
The main variations are the following:
Fixed Assets: went from € 664.37 millions to € 777.94 millions in the first semester 2006; the
€ 113.56 millions increase is due to:
Real Estate Assets:
- Adjustment of the portfolio to the market value
- Additions to single units
- Purchase of the going concerns of the “Centro Borgo”, ”Le Porte di Napoli”, “Casilino”, and
“Le Fonti del Corallo” shopping malls
Work in Progress:
-“Darsena City” Shopping Centre in Ferrara (please see notes for additional information)
- Advances on projects under development: Guidonia, Mondovì, which preliminary contracts were
signed in 2005.
- Advances related to the preliminary contracts signed in H1 2006: Catania, land in Conegliano.
- Work in progress for the extension of Centro Commerciale Esp and Centro d’Abruzzo, in
addition to the improvements work at the Chioggia Shopping Centre.
Net working capital: net positive change of €39.02 millions due to:
Assets: increased by € 13.42 millions because of:
- Inventory for the open work-site at Centro Leonardo
- Settlement of a VAT receivables from the controlling company
Liabilities: decreased by € 25,6 millions:
- Payment of taxes on the revaluation of the assets of IGD.
22
2. Bilancio consolidato intermedio Relazione sulla gestione
Riconciliazione dei costi all’Ebit del 1° semestre 2006
(valori in migliaia di Euro)
+ 25.747
+ 3.029
+ 466
+ 30.624
Ebit
giugno 2005
Delta
Delta
Margine lordo Costi diretti
+ 855
+ 349
Delta Spese
generali
Delta
Ammortam.
+ 57.728
Delta valore
Ebit
equo inv. imm. giugno 2006
Analisi patrimoniale e finanziaria
La situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo IGD alla data del 30 giugno 2006, confrontata con i dati al 31 dicembre 2005, può essere così sintetizzata:
Fonti - impieghi
Attivo immobilizzato
CCN
- Altre attività e passività a lungo
Totale impieghi
Patrimonio netto
PFN
Totale fonti
2005
1 H 2006
⌬
%
664.371.380
-1.724.715
-18.778.074
643.868.591
527.234.035
116.634.556
643.868.591
777.937.129
37.295.599
-38.625.614
776.607.114
557.934.146
218.672.968
776.607.114
113.565.749
39.020.314
-19.847.540
132.738.523
30.700.111
102.038.412
132.738.523
17,09%
-2262,42%
105,70%
20,62%
5,82%
87,49%
20,62%
La principali variazioni sono:
Attivo immobilizzato è passato da € 664,37 milioni a € 777,94 milioni nel primo semestre 2006;
l’incremento di € 113,56 milioni è imputabile:
Investimenti immobiliari
- All’adeguamento del portafoglio al valore di mercato
- Agli apporti sulle singole unità
- Acquisto dei rami di azienda delle gallerie “Centro Borgo”,”Le Porte di Napoli”,
“Casilino”, “Le Fonti del Corallo”
Immobilizzazioni in corso
- Centro commerciale “Darsena City” in Ferrara
(per maggiori informazioni si rimanda alle note esplicative)
- Acconti relativi agli investimenti in corso di realizzazione:
Guidonia, Mondovì, i cui contratti preliminari sono stati siglati nel 2005.
- Acconti relativi a contratti preliminari firmati nel primo semestre 2006:
Catania, terreno di Conegliano.
- Lavori in corso relativi all’ampliamento del Centro Commerciale Esp e del Centro d’Abruzzo
oltre all’avvio delle opere di valorizzazione del Centro Commerciale di Chioggia.
CCN: ha avuto una variazione di € 39,02 milioni ed è relativa a:
Attività: sono aumentate di € 13,42 milioni per:
- Rimanenze relative al cantiere in corso in Centro Leonardo
- Estinzione di un credito IVA che il gruppo vantava nei confronti della controllante
Igd Immobiliare grande distribuzione
23
2. Consolidated financial statements Management review
- Repayment of deposits on the rent of the malls ”Le Porte di Napoli”, “Casilino”, and “Le Fonti
del Corallo”
Other long term assets and liabilities which variation is due mainly to the deferred tax calculation
on the fair value of the real estate assets at June 30th 2006.
Net Shareholders’ Equity at June 30th 2006 amounted to € 557.93 millions, for a review of the
changes please see the explanatory notes.
Net financial position: during the first semester of 2006 it showed a change of € 102.04 millions,
in fact, in line with its business plan the group has pursued a clear strategy of growth and
development, signing a number of preliminary contracts which required the use of external
financing in addition to the cash resources generated from the current operations and the capital
increase of February 2005. The target level of financial leverage for the company is represented
by 60% debt and 40% equity, that is a gearing ratio of 1.5x. Currently the gearing ratio of the
Group is 0.39x.
NFP changes
(Eur ’000)
74,1
116,6
39
19,8
NWC
LT Assets/
Liab change
2,1
218,7
Net Equity
Change
Net Debt Jun
30th ’05
39,9
32,8
0,5
Net Debt
Net Profit
Dec 31st ’05
24
D&A
Change Fair
Value
Capex
Net financial position
Cons FY 2005
Cons 1H 2006
Gain/Loss from Revaluations
Cash & Banks
Marketable Securities
TCA Balance
Total financial assets
Cash flow hedge
S/T Bank Liabilities
Mortgages
TCA Loans
Advances on Mortgages
Total financial liabilities
Net financial position
33,615
25,434,209
35,572,044
0
61,039,868
440,088
47,663,482
94,717,428
6,964,753
27,888,673
177,674,424
116,634,556
6,348
1,955,093
21,846,011
0
23,807,452
-3,635,837
114,508,995
131,125,391
481,871
0
242,480,420
218,672,968
2. Bilancio consolidato intermedio Relazione sulla gestione
Passività: sono diminuite di € 25,6 milioni:
- Il pagamento dell’imposta relativa alla rivalutazione del patrimonio di IGD
- Alla restituzione dei depositi cauzionali relativi ai contratti di locazione delle gallerie
”Le Porte di Napoli”, “Casilino”, “Le Fonti del Corallo”
Altre attività e passività a lungo la cui variazione è imputabile principalmente al calcolo delle
imposte differite sul fair value degli immobili al 30 giugno 2006.
Patrimonio netto al 30 giugno 2006 si è attestato su € 557,93 milioni di Euro, per la variazione
si rimanda alle note esplicative di dettaglio.
Posizione finanziaria netta: nel corso del primo semestre 2006 ha avuto una variazione di €
102,04 milioni, infatti in linea con il piano industriale il gruppo ha perseguito una forte strategia
di crescita e di sviluppo, sottoscrivendo diversi contratti preliminari per i quali si è fatto ricorso al
debito oltre alle disponibilità di cassa generate dalla gestione corrente e da quelle rivenienti dall’aumento di capitale avvenuto nel febbraio 2005. L’obiettivo che l’azienda si è data in termini di
leva finanziaria è di 60% di debito e 40% di equity, corrispondente ad un gearing di 1,5x.
Attualmente il gearing del gruppo è pari a 0,39x.
Variazioni nella posizione finanziaria netta
(Valori in migliaia di Euro)
74,1
116,6
39
19,8
NWC
LT Assets/
Liab change
2,1
218,7
Net Equity
Change
Net Debt Jun
30th ’05
39,9
32,8
0,5
Net Debt
Net Profit
Dec 31st ’05
D&A
Change Fair
Value
Capex
Posizione finanziaria netta
Cons FY 2005
Cons 1H 2006
Plus/Minus da rivalutazione
Banche attive
Titoli in portafoglio
Saldo attivo TCA
Posizione finanziaria attiva
Cash flow hedge
Banche passive
Mutui passivi
Finanziamenti TCA
Prefinanziamenti su mutui
Posizione finanziaria passiva
Posizione finanziaria netta
33.615
25.434.209
35.572.044
0
61.039.868
440.088
47.663.482
94.717.428
6.964.753
27.888.673
177.674.424
116.634.556
6.348
1.955.093
21.846.011
0
23.807.452
-3.635.837
114.508.995
131.125.391
481.871
0
242.480.420
218.672.968
Igd Immobiliare grande distribuzione
25
2. Consolidated financial statements Management review
Segment information
Both segments of activity of the Group have been growing, property rentals as well as services.
In this latter business area, the group has reached the important target of a 4.13% share of
revenues, as announced in the business plan.
Income statement
06/30/’06
06/30/’05
Rentals
Sales
Direct costs
Divisional gross margin
Other costs (undivided)
Ebitda
Revaluation, depr, & amort:
Ebit
Net income
06/30/’06
06/30/’05
06/30/’06
Services
06/30/’05
Total
27.398.225
7,365,156
20,033,068
25.433.976
7,546,764
17,887,213
1.353.345
600,530
752,816
654,437
489,098
165,339
20,033,068
39,429,024
59,462,092
17,887,213
14,031,889
31,919,102
752,816
165,339
752,816
165,339
28,751,570
7,965,686
20,785,884
2,489,134
18,296,750
39,429,024
57,725,774
32,811,173
26,088,413
8,035,861
18,052,552
1,460,646
16,591,906
14,031,889
30,623,795
28,660,261
Revenues breakdown
Freehold
22.76%
Services
72.49%
Leasehold
4.74%
Balance sheet
06/30/’06
12/31/’05
Rentals
Real estate portfolio
Investments
Net working capital
- Other l/t liabilities
Other assets (undivided)
Total assets
Net financial position
Net equity
Other liabilities (undivided)
Total liabilities & equity
26
06/30/’06
12/31/’05
Services
06/30/’06
12/31/’05
Total
650.483.212
124,896,454
38,676,648
-46,178,261
604,006,646
57,458,899
19,439,565
-26,527,196
0
0
780,384
-135,056
0
0
475,548
-92,086
767,878,054
212,733,578
555,144,475
654,377,914
129,780,049
524,597,865
645,327
-2,144,343
2,789,671
383,462
-2,252,708
2,636,170
767,878,054
654,377,914
645,327
383,462
650,483,212
124,896,454
39,457,032
-46,313,317
8,083,733
776,607,114
210,589,235
557,934,146
8,083,733
776,607,114
604,006,646
57,458,899
19,915,113
-26,619,282
-10,892,785
643,868,591
127,527,341
527,234,035
-10,892,785
643,868,591
2. Bilancio consolidato intermedio Relazione sulla gestione
Segment information
In crescita entrambe i settori di attività del gruppo, sia l’attività di intermediazione locativa che l’attività dei servizi. Proprio in questa area di business abbiamo raggiunto l’importante target del
4,13% dei ricavi, come annunciato nel piano industriale.
Conto economico
30 giugno ‘06
30 giugno ‘05
Attività locativa
Ricavi
Costi diretti
Margine lordo divisionale
Costi indivisi
Ebitda
Rivalutaz. Ed amm.ti
Ebit
Utile netto
30 giugno ‘06
30 giugno ‘05
30 giugno ‘06 30 giugno ‘05
Servizi
Totale
27.398.225
7.365.156
20.033.068
25.433.976
7.546.764
17.887.213
1.353.345
600.530
752.816
654.437
489.098
165.339
20.033.068
39.429.024
59.462.092
17.887.213
14.031.889
31.919.102
752.816
165.339
752.816
165.339
28.751.570
7.965.686
20.785.884
2.489.134
18.296.750
39.429.024
57.725.774
32.811.173
26.088.413
8.035.861
18.052.552
1.460.646
16.591.906
14.031.889
30.623.795
28.660.261
Breakdown dei ricavi
Freehold
22,76%
Services
72,49%
Leasehold
4,74%
Stato patrimoniale
30 giugno ‘06
31 dicem. ‘05
Attività locativa
Portafoglio immobiliare
Investimenti
CCN
- Altre passività a lungo
Attività indivise
Totale impieghi
Pfn
Patrimonio
Passività indivise
Totale fonti
30 giugno ‘06
31 dicem. ‘05
30 giugno ‘06 31 dicem. ‘05
Servizi
Totale
650.483.212
124.896.454
38.676.648
-46.178.261
604.006.646
57.458.899
19.439.565
-26.527.196
0
0
780.384
-135.056
0
0
475.548
-92.086
767.878.054
212.733.578
555.144.475
654.377.914
129.780.049
524.597.865
645.327
-2.144.343
2.789.671
383.462
-2.252.708
2.636.170
767.878.054
654.377.914
645.327
383.462
650.483.212
124.896.454
39.457.032
-46.313.317
8.083.733
776.607.114
210.589.235
557.934.146
8.083.733
776.607.114
Igd Immobiliare grande distribuzione
604.006.646
57.458.899
19.915.113
-26.619.282
-10.892.785
643.868.591
127.527.341
527.234.035
-10.892.785
643.868.591
27
2. Consolidated financial statements Management review
Subsequent events
In September, the Company signed a contract with Coop Lombardia, an unrelated party, for the
acquisition of 100% of the controlled company IMMOBILIARE LARICE srl, owner of the shopping
mall of the CENTROSARCA Shopping Centre in Sesto San Giovanni (Milano). Completion was
obtained following a Sale/Tender Procedure participated by the major players of the international
real estate market. The investment consists of a Gallery of 80 shops, including 7 medium
surfaces, for a total area of approximately 22.270 sq.m. In the Centre is located also an
hypermarket with a retail surface of 8,000 sq.m., owned by Coop Lombardia. It deals with a
strategic investment for the IGD Group because of the stronger link it creates with the economy of
the co-operatives; furthermore, the asset ranks among the top ones in the Lombardia region, with
an ideal location. This investment requires a total disbursement of Eur 129.18 millions and
represents the second investment to be fully operational and productive from the beginning of the
year.
On August 1st, a financing agreement was signed with Interbanca, granting 150 million Euros of
funds, to be available ‘on demand’ to support the Group’s investment programs. The financing is
guaranteed by pledges on real estate assets and has a maximum life of 15 years.
On August 7th, a 12-year loan of 28 million Euros was executed with Banca Nazionale del Lavoro
to finance the Rimini project, with a mortgage on the same property.
On September 7th the Deed of Merger through Incorporation of Gescom Srl into IGD SpA was
executed, with legal effects as of October 1st , while as to impact on income tax (art. 172 DPR
917/86) and balance sheet (art. 2504 bis Civil Code) it is effective as of January 1st.
Finally, we note that on July 4th 2006, the Law Decree 223/2006 was issued, converted in to Law
n. 248 on August 4th 2006, introducing a number of provisions affecting companies active in the
real estate sector, which are discussed in the section on Real Estate Sector Trends.
Parent Company net equity reconciliation statement
We show below the Reconciliation Statement between Net Equity and Net Result for the Year of
the Parent Company and Net Equity and Net Result for the Consolidated Statements.
Reconciliation statement
(Amounts in Eur)
Net equity and net income as reported in the Parent Company
individual financial statements
Elimination of the carrying value of the consolidated equity investments:
- Difference between carrying value and book value, pro-rata,
of the net equity of the investments
- Equity earnings, pro-rata, of the investments
Consolidation Adjustments
De-recognition of dividends according to IAS/IFRS principles
Group companies accounted with the equity method
Net Equity and Net Income of the Group
Minority Net Equity and Minority Interest Income
Net Equity and Net Income as reported in the Consolidated Financial Statements
28
Net Equity at
06/30/2006
Net Income for the period
06/30/2006
558,357,638
34,575,883
(1,974,916)
2,550,996
(1,007,286)
(412,029)
(345,395)
(1,007,286)
0
557,926,432
7,714
557,934,146
0
32,811,173
0
32,811,173
2. Bilancio consolidato intermedio Relazione sulla gestione
Eventi successivi
Nel mese di settembre la Società ha sottoscritto un contratto con Coop Lombardia, parte non correlata, per l’acquisizione del 100% della controllata IMMOBILIARE LARICE srl, società proprietaria
della Galleria del Centro Commerciale CENTROSARCA a Sesto San Giovanni (Milano).
L’aggiudicazione dell’immobile è stata ottenuta dopo una Procedura di Vendita/Offerta alla quale
hanno partecipato i principali players del mercato immobiliare internazionale.
L’acquisizione riguarda la Galleria costituita da 80 negozi, di cui 7 medie superfici, per una superficie complessiva di circa 22.270 mq. Nel centro è ubicato un ipermercato con un’area di vendita
di 8.000 mq. di proprietà di Coop Lombardia. Si tratta di un investimento di importanza strategica per il gruppo IGD, per il rapporto sempre più solido che crea con il mondo delle cooperative;
inoltre l’immobile è uno dei migliori presenti in Lombardia, gode di un ottimo posizionamento. Tale
investimento prevede un esborso complessivo di circa 129,18 milioni di Euro, esso rappresenta
il secondo investimento già pienamente operativo e produttivo dall’inizio dell’anno.
In data 1° agosto è stato sottoscritto un contratto di finanziamento con Interbanca per un importo complessivo massimo di 150 milioni di Euro utilizzabili nella forma “per cassa” destinato al
sostegno finanziario del programma di investimenti. Tale contratto è assistito da garanzie reali ed
ha una durata massima di 15 anni.
Il 7 agosto è stato stipulato, infine, con Banca Nazionale del Lavoro un mutuo di 28 milioni di
Euro della durata di 12 anni, finalizzato all’investimento di Rimini con garanzie reali sull’immobile
stesso.
Il 7 settembre è stato sottoscritto l’Atto di Fusione della Incorporata Gescom Srl nell’Incorporante
IGD Spa, che produrrà effetti giuridici dal 1 ottobre, mentre ai fini delle imposte sui redditi (Art.
172 DPR 917/86) e del bilancio (art. 2504 bis Codice Civile) la decorrenza è dal 1 gennaio.
Si segnala infine che in data 4 luglio 2006 è stato emanato il DL 223/2006 convertito il 4 agosto 2006 nella Legge n. 248 che ha introdotto una serie di disposizioni che interessano le società che operano nel settore immobiliare. Per il commento di rimanda al capitolo Andamento
Mercato Immobiliare.
Prospetto di raccordo del Patrimonio Netto della Controllante
Alleghiamo, infine, Prospetto di raccordo tra Patrimonio Netto e Risultato d’esercizio della controllante e Patrimonio Netto e Risultato di esercizio del Bilancio Consolidato.
Prospetto di raccordo
(in unità di euro)
Patrimonio netto e risultato dell'esercizio come riportati
nel bilancio d'esercizio della società controllante
Patrimonio netto al
30/06/2006
Risultato dell'esercizio
30/06/2006
558.357.638
34.575.883
Eliminazione del valore di carico delle partecipazioni consolidate:
- Differenza tra valore di carico e valore, pro-quota,
del patrimonio netto contabile delle partecipazioni
- Risultati, pro-quota, conseguiti dalle partecipate
Differenze da consolidamento
Elisione dividendi secondi principi IAS/IFRS
(1.974.916)
Società del Gruppo valutate con il metodo del patrimonio netto
Patrimonio netto e risultato d'esercizio di pertinenza del Gruppo
Patrimonio netto e risultato d'esercizio di pertinenza di terzi
Patrimonio netto e risultato d'esercizio come riportati nel bilancio consolidato
2.550.996
(1.007.286)
(412.029)
(345.395)
(1.007.286)
0
557.926.432
7.714
557.934.146
0
32.811.173
0
32.811.173
Igd Immobiliare grande distribuzione
29
2. Consolidated financial statements Interim consolidated financial statements
Interim consolidated financial statements
Interim consolidated income statement
Notes
06/30/‘06 (A)
06/30/‘05 (B)
Changes (A-B)
Sales
Other Revenues
Total Sales and Other Revenues
27,211,545
1,540,025
28,751,570
25,406,393
682,020
26,088,413
1,805,152
858,005
2,663,157
Purchases of Materials and Outside Services
Personnel Costs
Other Operating Costs
Change in Inventory
Earnings before depreciation; amortisation,
gain/loss and revaluation/write-down of non current assets
19,908,385
1,350,751
1,486,232
12,290,548
10,359,002
791,787
1,036,219
2,690,501
9,549,383
558,964
450,013
9,600,047
18,296,750
16,591,906
1,704,844
Depreciation and Amortisation
Change in Fair Value of Real Estate Assets
Operating income (Ebit)
499,662
39,928,686
57,725,774
150,219
14,182,108
30,623,795
349,443
25,746,578
27,101,979
Financial Income
Financial Charges
Pre-tax income
2,631,001
5,171,871
55,184,904
2,452,201
4,415,735
28,660,261
178,800
756,136
26,524,643
22,373,731
32,811,173
10,894,303
17,765,958
11,479,428
15,045,215
32,811,173
0
17,765,958
0
0,116
0,116
0,070
0,070
Income Taxes for the period
Net income for the period
Attributable to:
- Parent Company income for the period
- Minority Interest income for the period
Earnings per share:
- base for earnings for the period
- diluted for earnings for the period
30
11)
2. Bilancio consolidato intermedio Prospetti di bilancio consolidato
Prospetti di bilancio consolidato
Conto economico consolidato intermedio
Note
30 giugno ‘06 (A)
30 giugno ‘05 (B)
Variazioni (A-B)
Ricavi
Altri proventi
Totale ricavi e proventi operativi
27.211.545
1.540.025
28.751.570
25.406.393
682.020
26.088.413
1.805.152
858.005
2.663.157
Acquisti di materiali e servizi esterni
Costi del personale
Altri costi operativi
Variazione delle rimanenze
Risultato operativo ante ammortamenti, plus/minusvalenze
e ripristini/svalutazioni di attività non correnti
19.908.385
1.350.751
1.486.232
12.290.548
10.359.002
791.787
1.036.219
2.690.501
9.549.383
558.964
450.013
9.600.047
18.296.750
16.591.906
1.704.844
Ammortamenti
Variazione del fair value
Risultato operativo
499.662
39.928.686
57.725.774
150.219
14.182.108
30.623.795
349.443
25.746.578
27.101.979
Proventi finanziari
Oneri finanziari
Risultato prima delle imposte
2.631.001
5.171.871
55.184.904
2.452.201
4.415.735
28.660.261
178.800
756.136
26.524.643
22.373.731
32.811.173
10.894.303
17.765.958
11.479.428
15.045.215
32.811.173
0
17.765.958
0
0,116
0,116
0,070
0,070
Imposte sul reddito del periodo
Utile del periodo
Attribuibile a:
- Utile del periodo di pertinenza della Capogruppo
- Utile del periodo di pertinenza di Azionisti Terzi
Utile per azione:
- base per utile dell'esercizio
- diluito per utile dell'esercizio
11)
Igd Immobiliare grande distribuzione
31
2. Consolidated financial statements Interim consolidated financial statements
Interim consolidated balance sheet
Notes
06/30/’06 (A)
06/30/‘05 (B)
Changes (A-B)
6)
6.467
2.550.996
2.557.463
9.444
2.896.391
2.905.835
(2.977)
(345.395)
(348.372)
649.737.998
343,494
121,566
280,154
124,896,454
775,379,666
603.110,000
405,481
144,724
346,441
57,458,899
661,465,545
46,627,998
(61,987)
(23,158)
(66,287)
67,437,555
113,914,121
3,677,085
4,010,618
3,240,465
10,928,168
788,865,297
3,760,287
4,080,921
0
7,841,208
672,212,588
(83,202)
(70,303)
3,240,465
3,086,960
116,652,709
25,811,715
5,425,814
17,018,370
21,852,359
1,955,093
72,063,351
14,018,640
7,663,904
13,148,209
35,605,659
25,434,209
95,870,621
11,793,075
(2,238,090)
3,870,161
(13,753,300)
(23,479,116)
(23,807,270)
860,928,648
768,083,209
92,845,439
557,926,432
7,714
557,934,146
527,234,035
0
527,234,035
30,692,397
7,714
30,700,111
Non current liabilities
Non Current Financial Liabilities
Severance Indemnity Fund
Deferred Tax Liabilities
Provision for Risks and Deferred Charges
Miscellaneous Payables and Other Non Current Liabilities
Total non current liabilities (D)
112,467,172
242,868
28,274,947
319,192
17,476,310
158,780,489
123,046,189
209,145
8,803,607
431,467
17,175,063
149,665,471
(10,579,017)
33,723
19,471,340
(112,275)
301,247
9,115,018
Current liabilities
Current Financial Liabilities
Trade and Other Payables
Current Tax Liabilities
Other Current Liabilities
Total current liabilities (E)
133,253,713
7,307,889
2,161,433
1,490,978
144,214,013
54,628,235
9,963,443
21,639,828
4,952,197
91,183,703
78,625,478
(2,655,554)
(19,478,395)
(3,461,219)
53,030,310
Total liabilities (F= D+E)
302,994,502
240,849,174
62,145,328
Total net equity and liabilities (C+F)
860,928,648
768,083,209
92,845,439
Non current assets:
Intangible Assets:
- Intangible Assets with a finite life
- Goodwill
Tangible Assets
- Real Estate Assets
- Plant & Machinery
- Equipment
- Leasehold Improvements
- Assets under Construction
7)
8)
Other non current assets
- Prepaid Taxes
- Miscellaneous Receivables and Other Non Current Assets
- Non Current Financial Assets
Total non current assets (A)
Current assets:
Inventory
9)
Trade and Other Receivables
Other Current Assets
Financial Receivables and Other Current Financial Assets
Cash and Cash Equivalents
Total current assets (B)
Total assets (A+B)
Net equity:
Parent Company Interest
Minority Interest
Total net equity (C)
32
10)
2. Bilancio consolidato intermedio Prospetti di bilancio consolidato
Stato patrimoniale consolidato intermedio
Note
30 giugno ‘06 (A)
30 giugno ‘05 (B)
Variazioni (A-B)
6)
6.467
2.550.996
2.557.463
9.444
2.896.391
2.905.835
(2.977)
(345.395)
(348.372)
649.737.998
343.494
121.566
280.154
124.896.454
775.379.666
603.110.000
405.481
144.724
346.441
57.458.899
661.465.545
46.627.998
(61.987)
(23.158)
(66.287)
67.437.555
113.914.121
3.677.085
4.010.618
3.240.465
10.928.168
788.865.297
3.760.287
4.080.921
0
7.841.208
672.212.588
(83.202)
(70.303)
3.240.465
3.086.960
116.652.709
25.811.715
5.425.814
17.018.370
21.852.359
1.955.093
72.063.351
14.018.640
7.663.904
13.148.209
35.605.659
25.434.209
95.870.621
11.793.075
(2.238.090)
3.870.161
(13.753.300)
(23.479.116)
(23.807.270)
860.928.648
768.083.209
92.845.439
557.926.432
7.714
557.934.146
527.234.035
0
527.234.035
30.692.397
7.714
30.700.111
Passività non correnti:
Passività finanziarie non correnti
Fondo TFR
Passività per imposte differite passive
Fondi per rischi ed oneri futuri
Debiti vari e altre passività non correnti
Totale passività non correnti (D)
112.467.172
242.868
28.274.947
319.192
17.476.310
158.780.489
123.046.189
209.145
8.803.607
431.467
17.175.063
149.665.471
(10.579.017)
33.723
19.471.340
(112.275)
301.247
9.115.018
Passività correnti:
Passività finanziarie correnti
Debiti commerciali e altri debiti
Passività per imposte correnti
Altre passività correnti
Totale passività correnti (E)
133.253.713
7.307.889
2.161.433
1.490.978
144.214.013
54.628.235
9.963.443
21.639.828
4.952.197
91.183.703
78.625.478
(2.655.554)
(19.478.395)
(3.461.219)
53.030.310
Totale passività (F=D + E)
302.994.502
240.849.174
62.145.328
Totale patrimonio netto e passività (C+F)
860.928.648
768.083.209
92.845.439
Attività non correnti:
Attività immateriali
- Attività immateriali a vita definita
- Avviamento
Attività materiali
- Investimenti immobiliari
- Impianti e Macchinari
- Attrezzatura
- Migliorie su beni di terzi
- Immobilizzazioni in corso
7)
8)
Altre attività non correnti
- Attività per imposte differite attive
- Crediti vari e altre attività non correnti
- Attività finanziarie non correnti
Totale attività non correnti (A)
Attività correnti:
Rimanenze
Crediti commerciali e altri crediti
Altre attività correnti
Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti
Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti
Totale attività correnti (B)
9)
Totale attività (A+B)
Patrimonio netto:
quota di pertinenza della Capogruppo
quota di pertinenza di terzi
Totale patrimonio netto (C)
10)
Igd Immobiliare grande distribuzione
33
2. Consolidated financial statements Interim consolidated financial statements
Statement of changes in net equity
Share
Capital
Share
Premium
Reserves
Legal
Reserve
Balance at 12/31/‘04
177,249,261
IAS/IFRS
2004 Earnings attributed
to legal reserve
Dividends distributed
Capital increase
105,000,000
Capital increase costs
Unrealised gains (losses) arising
from the fair value assessment of
derivative hedge instruments
Income taxes
Total earnings (losses) for the
period directly posted to net equity
Net income (loss) for the period
Balance at 06/30/’05
282,249,261
IAS/IFRS
28,930,288
696,160
Statement of changes
in net equity in the first
half 2005
71,744,998
998,720
(302,560)
0
0
(5,644,986)
(5,644,986)
152,250,000
(7,591,095)
(3,827,211)
(5,644,986)
152,250,000
0
0
4,027,375
(7,390,931)
0
(7,390,931)
64,354,067
17,765,958
17,765,958
37,228,573 461,010,909
Share
Premium
Reserves
Legal
Reserve
Other
Reserves
Note 12
Retained
Earnings
(Loss)
Balance at
282,249,261
12/31/’05 - IAS/IFRS
Distribution of 2005 net earnings
Dividends distributed
Changes in the consolidation area
Capital increase costs
Unrealised gains (losses) arising
from the fair value assessment
of derivative hedge instruments
Net income (loss) for the period
Balance at
282,249,261
06/30/’06 - IAS/IFRS
76,180,288
998,720
83,040,202
3,099,717
359,197
33,429,418
41,682,530
4,075,925
76,180,288
Total
Net Equity
304,030,868
47,250,000
76,180,288
Minority
Interest
0
302,560
(7,390,931)
Net Equity
Group
25,410,161
Share
Capital
Statement of changes
in net equity in the first
half 2006
34
Other
Retained
Reserves Earnings (Loss)
Note 12
incl. Result
for the period
1,357,917 120,545,545
0
44,782,247
Result
for the
Period
Net Equity
Group
81,665,847 527,234,035
(75,456,363)
(6,209,484)
14,782
(6,209,484)
0
0
4,075,925
32,811,173 32,811,173
32,811,173 557,926,431
17,765,958
461,010,909
Minority
Interest
Total
Consolidated
Net Equity
0 527,234,035
7,714
14,782
(6,209,484)
7,714
0
4,075,925
0 32,811,173
7,714 557,934,145
2. Bilancio consolidato intermedio Prospetti di bilancio consolidato
Prospetto delle variazioni del patrimonio netto
Capitale
sociale
Riserva da
sovrapprezzo
azioni
Riserva
legale
Altre riserve
Nota 12
Utili (perdite)
accumulati,
incluso risultato
di periodo
Patrimonio
netto
del Gruppo
Saldo al 31 dicembre 2004
177.249.261
IAS/IFRS
Destinazione utile esercizio
2004 a riserva legale
Dividendi corrisposti
Aumento capitale
105.000.000
Spese di aumento capitale
Utili (perdite) non realizzati da
adeguamento al fair value degli
strumenti derivati di copertura
Imposte sul reddito
Totale utili (perdite) del periodo
rilevate direttamente a patr. Netto
Utili (perdite) del periodo
Saldo al 30 giugno 2005
282.249.261
IAS/IFRS
28.930.288
696.160
71.744.998
25.410.161
0
304.030.868
(302.560)
0
0
(5.644.986)
(5.644.986)
152.250.000
(7.591.095)
(3.827.211)
(5.644.986)
152.250.000
0
0
4.027.375
(7.390.931)
0
(7.390.931)
(7.390.931)
64.354.067
17.765.958
17.765.958
37.228.573 461.010.909
17.765.958
461.010.909
Prospetto dei movimenti
di patrimonio netto
del 1° semestre 2005
Prospetto dei movimenti
di patrimonio netto
del 1° semestre 2006
Capitale
sociale
Saldo al 31/12/ 2005 282.249.261
IAS/IFRS
Destinazione utile esercizio 2005
Dividendi corrisposti
Variazione area di consolidamento
Spese di aumento capitale
Utili (perdite) non realizzati
da adeguamento al fair value
degli strumenti derivati di copertura
Utili (perdite) del periodo
Saldo al 30/06/2006 282.249.261
IAS/IFRS
302.560
47.250.000
76.180.288
Riserva da
sovrapprezzo
azioni
998.720
Riserva
legale
Altre riserve
Nota 12
Utili (perdite)
accumulati
Risultato
di periodo
Patrimonio
netto di
pertinenza di
terzi
Patrimonio
netto
del Gruppo
Totale
Patrimonio
netto
Patrimonio
netto di
pertinenza di
Totale
Patrimonio
consolidato
terzi
76.180.288
998.720
83.040.202
3.099.717
359.197
33.429.418
41.682.530
4.075.925
76.180.288
1.357.917 120.545.545
0
44.782.247
81.665.847 527.234.035
(75.456.363)
(6.209.484)
14.782
(6.209.484)
0
0
4.075.925
32.811.173 32.811.173
32.811.173 557.926.431
Igd Immobiliare grande distribuzione
0 527.234.035
7.714
14.782
(6.209.484)
7.714
0
4.075.925
0 32.811.173
7.714 557.934.145
35
2. Consolidated financial statements Interim consolidated financial statements
Interim consolidated cash flows statement
Cash flows statement for the period ended
(in Euros)
Cash flows from operations:
- Net Income for the Period
Reconciliation of the income for the period with the cash
flows generated (used) for the operating activity:
- Depreciation and Amortisation
- Change in Deferred Tax assets and liabilities
- Change in the Fair Value of Real Estate Assets
- (Gain)/Losses on the valuation of non current assets
- Change in Inventory
- Changes from Impairment Test
- Change in current assets and liabilities
- Change in non current operating assets and liabilities
Cash flows from operations (A)
Investment in Real Estate Assets
Cash flow used for investments (B)
Purchase of financial assets
Capital Increase
Change in Minority Interest Equity
Change in Net Equity
Dividend Distribution
Change in current financial debt
Change in non current financial debt
Cash flows generated from financing activities (C)
Net cash flows for the period (A - B + C)
Balance of liquid assets at the beginning of the period
Net cash flows for the period
Balance of liquid assets at the end of the period
Additional information:
- Income taxes paid
- Interest paid
- Interest collected
36
06/30/2006
06/30/2005
32,811,173
17,765,958
154,267
19,554,542
(39,928,686)
0
(11,793,075)
345,395
(27,227,240)
4,383,706
(21,699,918)
74,136,725
74,136,725
13,753,300
0
7,714
0
(6,209,484)
78,625,479
(13,819,482)
72,357,527
(23,479,116)
25,434,209
(23,479,116)
1,955,093
150,219
8,803,525
(14,182,108)
(35,660)
0
0
6,795,212
1,807,610
21,104,756
27,633,482
27,633,482
0
152,250,000
0
(7,591,095)
(5,644,986)
(71,285,414)
(8,356,799)
59,371,706
52,842,980
848,591
52,842,980
53,691,571
1,786,522
2,232,254
736,995
574,996
2,096,041
794,240
2. Bilancio consolidato intermedio Prospetti di bilancio consolidato
Rendiconto finanziario consolidato intermedio
Rendiconto finanziario per l'esercizio chiuso al
(in unità di euro)
Flusso di cassa da attività di esercizio:
- Utile dell'esercizio
Rettifiche per riconciliare l'utile del periodo al flusso
di cassa generato (assorbito) dall'attività di esercizio:
- Ammortamenti
- Variazione netta delle (attività) fondo per imposte (anticipate) differite
- Variazione del fair value degli investimenti immobiliari
- (Plusvalenze)/minusvalenze da valutazione di attività non correnti
- Variazione delle rimanenze
- Variazione da impairment test
- Variazione netta delle attività e passività d'esercizio correnti
- Variazione netta delle attività e passività d'esercizio non correnti
Flusso di cassa generato da attività d'esercizio (A)
Investimenti in immobilizzazioni materiali
Flusso di cassa utilizzato in attività di investimento (B)
Acquisto di attività finanziaria
Versamento dei soci ad incremento del patrimonio netto
Variazione del capitale di terzi
Variazione patrimonio
Distribuzione di dividendi
Variazione indebitamento finanziario corrente
Variazione indebitamento finanziario non corrente
Flusso di cassa generato da attività di finanziamento (C)
Flusso di cassa netto di periodo (A - B + C)
Saldo disponibilità liquide all'inizio dell'esercizio
Flusso di cassa netto complessivo del periodo
Saldo disponibilità liquide alla fine dell'esercizio
Informazioni aggiuntive del rendiconto finanziario:
- imposte sul reddito pagate
- interessi pagati
- interessi incassati
30/06/2006
30/06/2005
32.811.173
17.765.958
154.267
19.554.542
(39.928.686)
0
(11.793.075)
345.395
(27.227.240)
4.383.706
(21.699.918)
74.136.725
74.136.725
13.753.300
0
7.714
0
(6.209.484)
78.625.479
(13.819.482)
72.357.527
(23.479.116)
25.434.209
(23.479.116)
1.955.093
150.219
8.803.525
(14.182.108)
(35.660)
0
0
6.795.212
1.807.610
21.104.756
27.633.482
27.633.482
0
152.250.000
0
(7.591.095)
(5.644.986)
(71.285.414)
(8.356.799)
59.371.706
52.842.980
848.591
52.842.980
53.691.571
1.786.522
2.232.254
736.995
574.996
2.096.041
794.240
Igd Immobiliare grande distribuzione
37
2. Consolidated financial statements Notes to the summary consolidated interim financial statements
Notes to the summary consolidated interim financial statements
Note 1) Corporate Information
Immobiliare Grande Distribuzione S.p.A. (IGD S.p.A.) is a corporation headquartered via Agro
Pontino n. 13, Ravenna, which shares are listed on Mercato Telematico of Borsa Italiana – Star
Segment.
The publication of these financial statements was authorised with a resolution of the Board of
Directors, dated September 27th 2006.
Note 2) Preparation Criteria and Accounting Principles
The consolidated half-year report of Gruppo Immobiliare Grande Distribuzione at June 30th 2006,
consisting of the consolidated balance sheet, the consolidated income statement, the
consolidated cash flows statement, the statement of changes in consolidated net equity and the
notes to the consolidated half-year report have been prepared according to IAS 34 – Interim
Reports applying the same accounting principles used for the preparation of the consolidated
financial statements at December 30th 2005, that is the International Financial reporting
Standards (hereinafter “IFRS” or “International accounting principles”) as issued by the
International Accounting Standards Board (”IASB”) and adopted by the European Commission,
pursuant to the procedure laid out by art. 6 of the EC Regulation n. 1606/2002 of the European
Parliament and of the Council of July 19th 2002.
The criteria of consolidation, accounting principles and criteria and principles for estimates and
valuations are homogeneous with the ones adopted for the preparation of the consolidated
financial statements at December 31st 2005, which we refer to.
The newly issued or amended IFRS, and the interpretations effective as of January 1st 2006, have
not had any meaningful impact on the consolidated half year report of the Group at June 30th 2006.
Note 3) Area of Consolidation
During the first half of 2006, Consorzio Forte di Brondolo was included in the area of
consolidation. The data are indicated in the table below, showing the list of companies included
in the consolidation area at 06/30/2006:
Name
% control
Headquarters
Share Capital (Eur) Consolidation
Activity
Gescom Srl
con Unico Socio
Consorzio Forte
di Brondolo
100
Castenaso(Bologna)
Via Villanova 29/7
Castenaso (Bologna)
Via Villanova 29/7
645,000.00
Full
-
Full
Management
of Shoping Centres
Planning
Consortium
86.08
Consorzio Forte di Brondolo was established by IGD S.p.A. to carry out activities related to the
urbanisation if the Chioggia region. This activity is not relevant if compared to the size of the Group.
Note 4) Seasonality
The business carried out by the company is not affected by trends deriving from cyclical or
seasonal factors.
Note 5) Segment Information
As to the information required by IAS 14, we refer to the Management Review.
Note 6) Goodwill
38
Goodwill
12/31/2005
Increase
Decrease
Rev./Dev.
06/30/2006
Goodwill
Total
2,896,391
2,896,391
0
0
0
0
(345,395)
(345,395)
2,550,996
2,550,996
2. Bilancio consolidato intermedio Note esplicative al bilancio consolidato sintetico intermedio
Note esplicative al bilancio consolidato sintetico intermedio
Nota 1) Informazioni societarie
Immobiliare Grande Distribuzione S.p.A. (IGD S.p.A.) è una società con sede legale in via Agro
Pontino n. 13, Ravenna, le cui azioni sono quotate al Mercato Telematico di Borsa Italiana Segmento Star.
La pubblicazione del presente Bilancio Consolidato sintetico intermedio è stata autorizzata con
delibera del Consiglio di Amministrazione del 27 settembre 2006.
Nota 2) Criteri di redazione e principi contabili
La relazione semestrale consolidata del Gruppo Immobiliare Grande Distribuzione al 30 giugno
2006, composta dallo stato patrimoniale consolidato, dal conto economico consolidato, dal rendiconto finanziario consolidato, dal prospetto dei movimenti del patrimonio netto consolidato e
dalle note esplicative alla relazione semestrale consolidata, è stata redatta secondo lo IAS 34 Bilanci intermedi e sono stati applicati gli stessi principi contabili adottati nella redazione del bilancio consolidato al 31 dicembre 2005 ovvero gli International Financial Reporting Standards (nel
seguito “IFRS” o “principi contabili internazionali”) emanati dall’International Accounting
Standards Board (“IASB”) e adottati dalla Commissione Europea secondo la procedura di cui
all’art. 6 del Regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio
2002.
I principi di consolidamento, i principi contabili, i criteri e le metodologie di stima e di valutazione
adottate sono omogenei con quelli utilizzati in sede di redazione del bilancio consolidato al 31
dicembre 2005 al quale si rimanda.
Gli IFRS, di nuova emissione o modificati, e le interpretazioni in vigore a partire dal 1° gennaio
2006, non hanno comportato effetti significativi sulla relazione semestrale consolidata del Gruppo
al 30 giugno 2006.
Nota 3) Area di consolidamento
Nel corso del primo semestre 2006 è entrato nel perimetro di consolidamento il Consorzio Forte
di Brondolo di cui si forniscono i dati nella tabella seguente che mostra l’elenco delle società incluse nell’area di consolidamento al 30/06/2006:
Denominazione
% di partecip.
Sede Legale
Cap. Soc. (In Euro) Consolidamento
Attività Svolta
Gescom Srl
con Unico Socio
Consorzio Forte
di Brondolo
100
Castenaso(Bologna)
Via Villanova 29/7
Castenaso (Bologna)
Via Villanova 29/7
645.000,00
Integrale
-
Integrale
Gestione
Centri Commerciali
Consorzio
Urbanistico
86,08
Relativamente alla società consolidata Consorzio Forte di Brondolo si segnala che è stata costituita da IGD S.p.A. per svolgere attività inerenti all’attività urbanistica nell’area di Chioggia.
L’attività svolta risulta non rilevante rispetto alle dimensioni del gruppo.
Nota 4) Stagionalità
L’attività svolta dalla società non presenta andamenti derivanti da fattori di stagionalità o ciclicità.
Nota 5) Informativa per settori
Per le informazioni richieste dallo IAS 14, si rimanda alla Relazione sulla Gestione.
Nota 6) Avviamento
Avviamento
31/12/2005
Incrementi
Decrementi
Riv./Sval.
30/06/2006
Avviamento
Totale
2.896.391
2.896.391
0
0
0
0
(345.395)
(345.395)
2.550.996
2.550.996
Igd Immobiliare grande distribuzione
39
2. Consolidated financial statements Notes to the summary consolidated interim financial statements
Goodwill, generated by the effect of consolidation of the subsidiary Gescom S.r.l., has been
attributed to the individual cash generating units (Cash Generating Units or CGU); they consist of
management activities carried out by the subsidiary Gescom in the malls not belonging to the
Group, as well as service activities (management of shopping centres and marketing of spaces),
carried out by Gescom itself within shopping centres, either belonging to the Group or to third
parties.
A loss is shown by the impairment test applied to the “Centro Leonardo” and “Città delle Stelle”
galleries. Below is a breakdown of goodwill by CGU as at June 30th 2006.
Breakdown of goodwill by CGU as at June 30th 2006
Centro Leonardo
Centro Nova
Città delle Stelle
Lungo Savio
San Donà
San Ruffillo
Gescom Service
Total
6,812
545,625
64,828
416,625
448,444
62,636
1,006,026
2,550,996
Note 7) Real Estate Investments
As required by IAS 40, below we provide a reconciliation statement between the values at the
beginning and end of the period, with separate indication of increases and decreases due to sale
or to fair value valuation.
Real estate assets
12/31/2005
Increase
Decrease
Change to Fair Value
06/30/2006
Real estate assets
Total
603,110,000
603,110,000
6,699,312
6,699,312
0
39,928,686
39,928,686
649,737,998
649,737,998
The increase is explained by the purchase of the going concerns of the following malls: “Le Fonti
del Corallo” (Livorno), “Casilino” (Roma), “Le Porte di Napoli” (Afragola) and “Centro Borgo “
(Bologna). The revaluation to fair value refers to the value of the Real Estate Investments at June
30th 2006.
Note 8) Assets under Construction
The increase is mainly due to the advance payments for the purchase of new shopping centres,
land (See Note 18, Contingencies and Risk) and for extension work at the “Centro ESP” and
“Centro d’Abruzzo” shopping centres and the commencement of road works of the new shopping
centre in Chioggia.
Assets Under Construction
06/30/2006
12/31/2005
Changes
Assets Under Construction
Total
124,896,454
124,896,454
57,458,899
57,458,899
67,437,555
67,437,555
Inventory
06/30/2006
12/31/2005
Changes
Inventory
25,811,715
14,018,640
11,793,075
Note 9) Inventory
40
2. Bilancio consolidato intermedio Note esplicative al bilancio consolidato sintetico intermedio
L’avviamento, generatosi per effetto del consolidamento della controllata Gescom s.r.l., è stato
attribuito alle singole unità generatrici di flussi (Cash Generating Units o CGU); queste ultime consistono nell’attività di gestione effettuata dalla controllata Gescom nelle gallerie commerciali non
di proprietà del Gruppo, nonché nell’attività di service (direzione centri e commercializzazione
spazi) svolta dalla stessa Gescom all’interno dei centri commerciali di proprietà e non.
Si evidenzia una perdita di valore generatasi dall’impairment test effettuato afferente alla galleria
di “Centro Leonardo” e “Città delle Stelle”.
Di seguito è indicata la ripartizione per CGU dell’avviamento al 30 giugno 2006.
Ripartizione per CGU dell’avviamento al 30/06/’06
Centro Leonardo
Centro Nova
Città delle Stelle
Lungo Savio
San Donà
San Ruffillo
Gescom Service
Totale
6.812
545.625
64.828
416.625
448.444
62.636
1.006.026
2.550.996
Nota 7) Investimenti immobiliari
Come richiesto dallo IAS 40 si fornisce una riconciliazione fra il valore ad inizio e fine periodo con
separata indicazione degli incrementi e decrementi per vendita e quelli per valutazione al fair
value.
Investimenti immobiliari
31/12/2005
incrementi decrementi
Investimenti immobiliari
Totale
603.110.000
603.110.000
6.699.312
6.699.312
adeguamento al fair value
30/06/2006
39.928.686
39.928.686
649.737.998
649.737.998
0
L’incremento è riconducibile all’acquisto dei rami d’azienda delle gallerie di “Le Fonti del Corallo”
(Livorno), “Casilino” (Roma), “Le Porte di Napoli” (Afragola) e “Centro Borgo “ (Bologna).
L’adeguamento al fair value si riferisce al valore degli Investimenti Immobiliari al 30 giugno 2006.
Nota 8) Immobilizzazioni in corso
L’incremento è dovuto principalmente al pagamento di caparre per l’acquisto di nuovi centri commerciali, terreni (vedi Nota 18 Impegni e rischi) e per lavori di ampliamento sui centri commerciali “Centro ESP”, “Centro d’Abruzzo” e all’avvio delle opere viarie del futuro centro commerciale di
Chioggia.
Immobilizzazioni in corso
30/06/2006
31/12/2005
Variazione
Immobilizzazioni in corso
Totale
124.896.454
124.896.454
57.458.899
57.458.899
67.437.555
67.437.555
Rimanenze
30/06/2006
31/12/2005
Variazione
Rimanenze
25.811.715
14.018.640
11.793.075
Nota 9) Rimanenze
Igd Immobiliare grande distribuzione
41
2. Consolidated financial statements Notes to the summary consolidated interim financial statements
The increase in inventory is due to the continuation of work on the Centro Leonardo shopping
centre for the extension of the parking lot and the mall for the portion destined for sale.
There have been no circumstances during the period which would lead to the write-down of
inventory.
Note 10) Net Equity
Share capital as at June 30th 2006 is made up of 282,249,261 shares with a par value of € 1
each. Shares are fully paid up and there are no rights, privileges, or restrictions attached to them
in either the distribution of dividends or the repayment of capital. The Group does not hold any of
its own shares at the date of these interim consolidated financial statements.
Below we show the detail of the item Other Reserves at June 30th 2005 and June 30th 2006:
Other reserves break-down
First-time
adoption IAS/IFRS
Reserve
Balance at December 31st 2004
Capital increase charges
Assessment to Fair Value
of Real Estate Assets
Unrealised gain (losses) from
assessment to Fair Value of financial
hedge derivatives instrument
Income Taxes
Total income (losses) for the period,
directly posted to net equity
Balance at June 30th 2005
(36,696,658)
Other reserves break-down
IAS/IFRS Firsttime Adoption
Reserve
Balance at December 31st 2005
Capital Increase Charges
Assessment to Fair Value
of Real Estate Assets
Unrealised gain (losses) from
assessment to Fair Value of financial
hedge derivatives instrument
Items directly posted to net equity
Income taxes
Total income (losses) for the period,
directly posted to net equity
Earnings (loss) for the period
Balance at June 30th 2006
Euro
translation
Reserve
Goodwill
Reserve
Income (Losses)
directly posted to
net equity
Fair
Value
Reserve
23,113 13,735,610
(49,735)
(7,591,095)
94,742,080 71,754,410
(7,591,095)
16,439,556 16,439,556
(3,827,211)
(3,827,211)
4,027,375
(7,390,931)
(36,696,658)
(36,696,658)
0
(36,696,658)
23,113 13,735,610
Euro
Translation
Reserve
16,439,556
4,027,375
9,048,625
(7,440,666) 111,181,636 80,803,035
Goodwill
Reserve
Income (loss)
directly posted to
net equity
Fair Value
reserve
23,113 13,735,610
(5,203,499)
0
111,181,636
Total Other
reserves
83,040,202
0
33,429,418 33,429,418
4,075,925
4,075,925
0
0
0
4,075,925
0
0
0
0
33,429,418 37,505,343
23,113 13,735,610
(1,127,574)
144,611,054 120,545,545
0
The reserve "Gains (losses) directly posted to net equity" is formed by unrealised gains and losses
(net of taxes), which derive from the revaluation of a financial instrument aimed at hedging cash
flows (cash flow hedge), and also by the listing costs (net of related taxes). In fact, IAS 38 requires
that expenses of an equity operation are posted directly to net equity.
The "Reserve for the first-time adoption of IAS/IFRS" offsets entries made for the adaptation of
the financial statement prepared according to Italian Civil Law, to the one prepared according to
IAS/IFRS principles, as at January 1st 2004.
42
Total
Other
Reserves
2. Bilancio consolidato intermedio Note esplicative al bilancio consolidato sintetico intermedio
L’incremento delle rimanenze è dovuto al prosieguo dei lavori su Centro Leonardo per l’ampliamento del parcheggio e della galleria per la quota parte destinata alla vendita.
Durante l’esercizio non si sono verificate circostanze che hanno portato alla svalutazione delle
rimanenze.
Nota 10) Patrimonio Netto
Il Capitale Sociale al 30 giugno 2006 è formato da 282.249.261 azioni del valore di euro 1 cadauna. Le azioni sono interamente versate e sulle stesse non esistono diritti, privilegi e vincoli nella
distribuzione dei dividendi e nel rimborso del capitale. Il Gruppo non detiene azioni proprie alla
data del bilancio consolidato intermedio.
Riportiamo di seguito il dettaglio della voce Altre riserve al 30 giugno 2005 ed 30 giugno 2006:
Dettaglio altre riserve
Saldo al 31 dicembre 2004
Spese di aumento capitale
Valutazione al fair value
degli investimenti immobiliari
Utili (perdite) non realizzati
da adeguamento al fair value
degli strumenti derivati di copertura
Imposte sul reddito
Totale utili (perdite) del periodo
rilevate direttamente a patr. netto
Saldo al 30 giugno 2005
Dettaglio altre riserve
Saldo al 31 dicembre 2005
Spese di aumento capitale
Valutazione al fair value
degli investimenti immobiliari
Utili (perdite) non realizzati
da adeguamento al fair value
degli strumenti derivati di copertura
Scritture direttamente
rilevate a patrimonio netto
Imposte sul reddito
Totale utili (perdite) del periodo
rilevate direttamente a patr. netto
Utile (perdite) del periodo
Saldo al 30 giugno 2006
Riserva
Riserva
prima adozione conversione
IAS/IFRS
Euro
(36.696.658)
Riserva Utili (perdite) rilevati
avanzi di
direttamente a
fusione
patrimonio netto
23.113 13.735.610
(49.735)
(7.591.095)
Riserva
Fair
Value
Totale
altre
riserve
94.742.080
71.754.410
(7.591.095)
16.439.556
16.439.556
(3.827.211)
4.027.375
(7.390.931)
(36.696.658)
23.113 13.735.610
Riserva
Riserva
prima adozione conversione
IAS/IFRS
Euro
(36.696.658)
16.439.556
4.027.375
9.048.625
(7.440.666) 111.181.636
80.803.035
Riserva Utili (perdite) rilevati
avanzi di
direttamente a
fusione
patrimonio netto
23.113 13.735.610
(3.827.211)
Riserva
Fair
Value
Totale
altre
riserve
(5.203.499) 111.181.636
0
33.429.418
83.040.202
0
33.429.418
4.075.925
0
0
0
(36.696.658)
23.113
13.735.610
4.075.925
0
0
0
0
4.075.925
0
33.429.418
0
37.505.343
(1.127.574) 144.611.054 120.545.545
La Riserva “Utili (perdite) rilevati direttamente a patrimonio netto” si alimenta con gli utili e le perdite non realizzate (al netto delle imposte) che derivano dalla rivalutazione di uno strumento finanziario designato come strumento di copertura dei flussi finanziari (cash flow hedge), nonché con i
costi legati alla quotazione (al netto delle relative imposte). Lo IAS 38 prevede infatti che i costi
di una operazione sul capitale siano imputati direttamente a patrimonio netto.
La “Riserva prima adozione IAS/IFRS” rappresenta la contropartita delle scritture effettuate per
la conversione del bilancio civilistico a quello previsto dai principi contabili internazionali IAS/IFRS,
al 1 gennaio 2004.
Igd Immobiliare grande distribuzione
43
2. Consolidated financial statements Notes to the summary consolidated interim financial statements
Note 11) Income Taxes
The main items forming income taxes for the periods ending June 30th 2006 and June 30th 2005
are the following:
Income taxes
Current Taxes
Deferred Taxes - Civil Code
Deferred Taxes - IAS
06/30/2006
06/30/2005
Change
2,819,188
35,896
19,518,647
22,373,731
2,090,778
722,449
8,081,076
10,894,303
728,410
- 686,553
11,437,571
11,479,428
Note 12) Dividends
Dividends were paid to ordinary shareholders during the first half 2006 as follows:
Declared and paid in the semester
Dividends on ordinary shares for 2005 dividend (of Eur 0.022 per share)
30/06/2006
31/12/2005
6.209.484
5.644.986
Note 13) Net financial position
The net financial position of the Group is the following:
.
Net financial position
06/30/2006
12/31/2005
Cash and cash equivalents
Marketable securities
Liquid assets
Current financial liabilities
Current financial indebtedness
Net current financial position
Non current financial assets
Non current financial liabilities
Non current financial indebtedness
Net financial position
1,955,093
21,852,359
23,807,452
133,253,713
133,253,713
109,446,261
3,240,465
112,467,172
109,226,707
218,672,968
25,434,209
35,605,659
61,039,868
54,628,235
54,628,235
-6,411,633
0
123,046,189
123,046,189
116,634,556
Note 14) Disclosure on Related Parties
Disclosure on Related Parties
Coop Adriatica
Fin,Ad
Robintur
Sageco
Tca
Librerie,Coop
Unicoop Tirr.
Vignale Imm.
Vignale Com.
Ipk Tirr.
Total
44
Receivables
Paybles
Revenues
4,363,056
7,748
11,641
0
9,185
40,236
1,388
0
378,000
900
4,812,153
9,859,859
0
23,838
0
11,374,761
26,250
5,165
150,000
0
3,115,432
24,555,304
9,470,686
7,748
130,562
172,543
0
64,790
13,877
185,807
210,000
2,943,931
13,199,943
Costs
1,668,686
0
37,093
0
36,756
0
43,071
0
0
35,316
1,820,922
Real estate assets
289,766
0
0
0
0
0
0
4,532,450
0
0
0
2. Bilancio consolidato intermedio Note esplicative al bilancio consolidato sintetico intermedio
Nota 11) Imposte sul reddito
I principali componenti delle imposte sul reddito dei periodi chiusi al 30 giugno 2006 e 30 giugno
2005 sono i seguenti:
Imposte sul reddito
Imposte Correnti
Imposte Differite Civilistiche
Imposte Differite IAS
30/06/2006
30/06/2005
2.819.188
35.896
19.518.647
22.373.731
2.090.778
722.449
8.081.076
10.894.303
Variazione
728.410
- 686.553
11.437.571
11.479.428
Nota 12) Dividendi
I dividendi pagati su azioni ordinarie nel primo semestre 2006 sono risultati i seguenti:
Dichiarati e pagati nei sei mesi
Dividendi su azioni ordinarie relative al dividendo 2005 (pari ad Euro 0,022 per azione)
30/06/2006
31/12/2005
6.209.484
5.644.986
Nota 13) Posizione finanziaria netta
La posizione finanziaria netta del Gruppo è la seguente:
Posizione finanziaria netta
30/06/2006
31/12/2005
Cassa e altre disponibilità liquide
Titoli detenuti per la negoziazione
Liquidità
Passivita' finanziarie correnti
Indebitamento finanziario corrente
Indebitamento finanziario corrente netto
Attivita' finanziarie non correnti
Passivita' finanziarie non correnti
Indebitamento finanziario non corrente
Indebitamento finanziario netto
1.955.093
21.852.359
23.807.452
133.253.713
133.253.713
109.446.261
3.240.465
112.467.172
109.226.707
218.672.968
25.434.209
35.605.659
61.039.868
54.628.235
54.628.235
-6.411.633
0
123.046.189
123.046.189
116.634.556
Nota 14) Informativa sulle parti correlate
Informativa sulle parti correlate
Coop Adriatica
Fin.Ad
Robintur
Sageco
Tca
Librerie.Coop
Unicoop Tirr.
Vignale Imm.
Vignale Com.
Ipk Tirr.
Totale
Crediti
4.363.056
7.748
11.641
0
9.185
40.236
1.388
0
378.000
900
4.812.153
Debiti
Ricavi
9.859.859
0
23.838
0
11.374.761
26.250
5.165
150.000
0
3.115.432
24.555.304
9.470.686
7.748
130.562
172.543
0
64.790
13.877
185.807
210.000
2.943.931
13.199.943
Costi
1.668.686
0
37.093
0
36.756
0
43.071
0
0
35.316
1.820.922
Igd Immobiliare grande distribuzione
Inv. Immobiliari
289.766
0
0
0
0
0
0
4.532.450
0
0
0
45
2. Consolidated financial statements Notes to the summary consolidated interim financial statements
The Group has financial and economic relationships with its parent company Coop Adriatica, with
other companies of the Coop Adriatica group (Fin.Ad. Bologna Spa, Sageco Spa, Robintur Spa, TCA
Srl, Librerie.coop Spa) and with some companies in the Unicoop Tirreno group (Vignale
Comunicazioni Srl, Vignale Immobiliare Spa and Ipercoop Tirreno Spa). Transactions with related
parties take place at normal market conditions and are accounted at nominal value.
The transactions carried out with the parent company Coop Adriatica are related to:
- financial and economic dealings regarding the rental (as lessor) of properties intended for use
as hypermarkets, one of which is also for use as a mall;
- financial and economic dealings regarding the rental (as lessee) of properties intended for use
as malls, invoiced by the parent company;
- financial and economic dealings regarding services supplied by the parent company in the
following areas: Accounting, Legal/tax/insurance, Equity, Payroll, EDP.
- capitalised expenses following the acquisition of “Centro Borgo” (Bologna) shopping centre.
Dealings with Fin.Ad Spa refer exclusively to the reimbursment of assigned staff costs.
Dealings with TCA S.r.l. exclusively regard financial transactions of collection and payment. TCA
S.r.l. is the corporate treasurer of the Coop Adriatica group.
Transactions carried out with Sageco S.p.A. are related to financial and economic dealings
regarding the rental (as lessor) of a property intended for use as a supermarket.
Transactions carried out with Robintur S.p.A. are related to the rental of a shop belonging to the
group in the mall of the Miralfiore shopping centre and the lease of space in other shopping
centres, either owned or not.
The transactions carried out with Librerie.coop Spa refer to the lease of going concerns at
shopping centres, either owned or not.
The dealings with Unicoop Tirreno Spa refer to emoluments to members of the Board of Directors.
Transactions in place with Vignale Immobiliare Spa refer to:
- Income and financial transactions for the lease (as lessor) of property used as shopping malls;
- Income and financial transactions for the lease (as lessee) of property used as shopping malls;
- Capitalised costs further to the acquisition of the shopping centres “Le Porte di Napoli”
(Afragola), “Casilino“ (Roma) and “Le Fonti del Corallo” (Livorno).
Transaction in place with Vignale Comunicazioni Srl refer to financial and income for the lease (as
lessor) of property in use as shopping malls.
Transactions with Ipercoop Tirreno refer to:
- liabilities for security deposits on lease contracts;
- Income and financial transactions for the lease (as lessor) of property used as hypermarket;
Note 15) Management of Financial Risk
The Group financial instruments, which are not derivatives, include bank loans, bank call and short
term deposits. Such instruments are intended to finance the Group's operating activities. The
Group has several other kinds of financial instruments in place, such as trade receivables and
payables, which derive from its operations. The Group has also carried out derivative interest rate
transactions. Their aim is to manage the interest rate risk generated by the group operations and
their sources of financing. The primary risks generated by the financial instruments of the Group
are interest rate risk, liquidity risk, and credit risk. The Board of Directors reviews and decides on
policies to manage these risks, as summarised below. The Group also controls the market price
risk generated by the financial instruments. The accounting standards adopted by the Group for
hedging derivatives are indicated in the following Note.
Interest Rate Risk
The Group's exposure to market risk for interest rate variations affects long- term loans taken out
46
2. Bilancio consolidato intermedio Note esplicative al bilancio consolidato sintetico intermedio
Il Gruppo intrattiene rapporti finanziari ed economici con la controllante Coop Adriatica, con altre
società del gruppo Coop Adriatica (Fin.Ad Bologna Spa, Robintur Spa, Sageco Spa, TCA Srl,
Librerie.coop Spa) alcune società del Gruppo Unicoop Tirreno (Vignale Comunicazioni Srl, Vignale
Immobiliare Spa, Ipercoop Tirreno Spa). Le operazioni intercorse con parti correlate sono poste in
essere alle normali condizioni di mercato e valutate al valore nominale.
Le operazioni poste in essere con la controllante Coop Adriatica sono relative a:
- rapporti finanziari ed economici attivi relativi all’assegnazione in locazione di immobili con destinazione ad Ipermercato e di cui uno anche con destinazione ad uso Galleria;
- rapporti finanziari ed economici passivi relativi a locazioni passive di immobili con destinazione
ad uso Galleria fatturate dalla società controllante;
- rapporti finanziari ed economici passivi relativi alla fornitura da parte della società controllante
di servizi nelle seguenti aree: fiscale-assicurativa, Patrimonio, Paghe, EDP;
- costi capitalizzati in seguito all’acquisizione del centro commerciale “Centro Borgo” (Bologna).
Le operazioni poste in essere con Fin.Ad Spa si riferiscono unicamente rimborsi per costi del personale comandato.
Le operazioni poste in essere con TCA s.r.l. riguardano esclusivamente operazioni finanziarie di
incasso e pagamento. TCA s.r.l. svolge il ruolo di tesoreria del gruppo Coop Adriatica.
Le operazioni poste in essere con Sageco S.p.A. sono relative a rapporti finanziari ed economici
attivi relativi all’assegnazione in locazione di un immobile con destinazione a Supermercato.
Le operazioni poste in essere con Robintur S.p.A. sono relative alla locazione di un Negozio di proprietà nella Galleria nel Centro Commerciale Miralfiore e ad affitti per locali in Centri commerciali di proprietà e non.
Le operazioni poste in essere con Librerie.coop Spa riguardano contratti di affitto d’azienda presso Centri Commerciali di proprietà e non.
Le operazioni poste in essere con Unicoop tirreno Spa riguardano compensi Componenti organi
di amministrazione.
Le operazioni poste in essere con Vignale Immobiliare Spa si riferiscono a:
- rapporti finanziari ed economici attivi relativi all’assegnazione in locazione di immobili con destinazione ad ad uso Galleria;
- rapporti finanziari ed economici passivi relativi a locazioni passive di immobili con destinazione
ad uso Galleria;
- costi capitalizzati in seguito all’acquisizione dei centri commerciali “Le Porte di Napoli” (Afragola),
“Casilino“ (Roma) e “Le Fonti del Corallo” (Livorno).
Le operazioni poste in essere con Vignale Comunicazioni Srl riguardano rapporti finanziari ed economici attivi relativi all’assegnazione in locazione di immobili con destinazione ad uso Galleria.
Le operazioni poste in essere con Ipercoop Tirreno si riferiscono a:
- debiti per depositi cauzionali sui contratti di locazione;
- rapporti finanziari ed economici attivi relativi all’assegnazione in locazione di immobili con destinazione ad uso Ipermercato.
Nota 15) Gestione del rischio finanziario
Gli strumenti finanziari del Gruppo diversi dai derivati comprendono i finanziamenti bancari, depositi bancari a vista e a breve termine. Simili strumenti sono destinati a finanziare le attività operative del Gruppo. Il Gruppo ha diversi altri strumenti finanziari, come debiti e crediti commerciali,
derivanti dall’attività operativa. Il Gruppo ha anche effettuato operazioni in derivati sui tassi di interesse. Lo scopo è di gestire il rischio di tasso di interesse generato dalle operazioni del Gruppo e
dalle sue fonti di finanziamento. I rischi principali generati dagli strumenti finanziari del Gruppo
sono il rischio di tasso di interesse, il rischio di liquidità e il rischio di credito. Il Consiglio di
Amministrazione riesamina e concorda le politiche per gestire detti rischi, come riassunto di seguito. Il Gruppo controlla anche il rischio del prezzo di mercato generato dagli strumenti finanziari. I
criteri contabili di Gruppo in relazione ai derivati di copertura sono indicati nella Nota successiva.
Rischio di tasso d’interesse
L’esposizione del Gruppo al rischio di mercato per le variazioni del tasso d’interesse riguarda i
Igd Immobiliare grande distribuzione
47
2. Consolidated financial statements Notes to the summary consolidated interim financial statements
with banks, which terms and maturity dates are shown in Note 17. In order to manage this risk
efficiently, the Group executes IRS (interest rate swap) contracts, whereby, at specific maturities,
it agrees to exchange the difference calculated between fixed-rate and variable-rate interest,
referring to a predefined notional capital. The swaps are assigned to hedge the underlying
liabilities.
Currency Risk
The Group uses the Euro as the currency for all its acquisitions and disposals.
Market Risk
The Group's exposure to market price risk is minimal, given that revenues and costs are agreed
over long-term contracts.
Credit Risk
The Group deals only with well-known, reliable customers, and approximately 65% of its revenues
are sourced from affiliates.
Note 16) Derivative Instruments
The Group has executed financial derivative contracts for the use of structured products called
“interest rate swaps”; these contracts fall into the scope of the operating activity of interest rate
risk management, and have been signed with the aim of reducing the level of interest rate risk on
outstanding loans. Under these contracts, the parties agree to pay or collect certain sums at preestablished maturities, calculated on the basis of the spread between different interest rates.
No new transactions have been made during the first half of 2006, as compared with the end of
the previous financial year.
Note 17) Events subsequent to the date of the financial statements
At the date of approval, no events have occurred since the closing date of the financial statements
that would require the company either to adjust the sums shown on the statement, or to account
for items that were previously not recognised
As to the project of merger through incorporation of the subsidiary Gescom s.r.l., we refer to the
Management Review.
Note 18) Commitments and Risks
As of June 30th 2006, the Group has the following outstanding sales and purchase undertakings:
- Preliminary sale agreement, to an unrelated party, of the new extension of the Centro
Commerciale Leonardo shopping mall, currently under construction, for an amount of
approximately 38 million Euros;
- agreement for the purchase, from an unrelated party, of the retail park at the “Mondovicino
shopping centre and recreational park” located in Mondovi; precisely, the purchase, for a sum of
39.5 million Euros, refer to the building housing the retail park and to the company MV S.r.l.,
which will develop the mall next to the retail park;
- preliminary agreement for the acquisition, from an unrelated party, of a shopping centre located
in Guidonia with approximately 53,000 sq.m. of gross useable area. The overall investment will
amount to approximately 101.5 million Euros;
- preliminary agreement for the purchase from an unrelated party of a land area of 82,000 sq.m.
in Conegliano (Treviso) for the development of a Shopping Centre, at the total value of 43 million
Euros;
- preliminary agreement for the purchase, from an unrelated party, of a Shopping Mall measuring
approximately 14,000 sq.m. of GLA in Palermo, for the total amount of approximately 45.5
million Euros;
- preliminary agreement for the purchase of a Shopping Mall of 14,919 sq.m. of GLA located in
Catania (Gravina) for a total consideration of approximately 53 millions Euros;
- preliminary agreement for the purchase of a land area of 15,000 sq.m. in Conegliano Veneto
(Treviso), from an unrelated party, for a consideration of 6.437 million euros. This piece of land
is located next to the area of the preliminary contract dated October 2005 where both a Shopping
Centre and mid-size shop surfaces are going to be developed;
- the real estate transaction “Darsena City”, located in Ferrara, which, even if having one single
objective, is structured over two separate time stages and several contracts, including:
a. the purchase of a Shopping Centre with GLA of 16,368 sq.m., and additional Shopping Mall
48
2. Bilancio consolidato intermedio Note esplicative al bilancio consolidato sintetico intermedio
finanziamenti a lungo termine contratti col sistema bancario, le cui condizioni e scadenze sono
riportate nella Nota 17. Per gestire questo rischio in modo efficiente, il Gruppo acquista IRS su
tassi d’interesse, con i quali concorda di scambiare, a specifici intervalli, la differenza fra interessi a tasso fisso e interessi a tasso variabile calcolata riferendosi a un capitale nozionale predefinito. Gli swap sono designati a coprire le obbligazioni sottostanti.
Rischi di cambio
Il Gruppo utilizza come moneta di conto, per tutte le proprie attività di acquisto e vendita, l’Euro.
Rischio di prezzo
L’esposizione del Gruppo al rischio di prezzo è minima in considerazione del fatto che i ricavi e i
costi sono previsti da contratti a lunga scadenza.
Rischio di credito
Il Gruppo tratta solo con clienti noti e affidabili e circa il 65% dei propri ricavi è realizzato con parti
correlate
Nota 16) Strumenti derivati
Il Gruppo ha stipulato contratti di finanza derivata per l’utilizzo di prodotti strutturati denominati
“interest rate swap”; tali contratti rientrano nell’attività aziendale di gestione del rischio di tasso
e sono stati sottoscritti con finalità di ridurre i rischi di tasso di interesse esistenti sui finanziamenti in essere. In base a tali contratti le parti contraenti si impegnano a versare od a riscuotere
a date prestabilite importi determinati in base al differenziale di diversi tassi di interesse.
Nel primo semestre 2006 non sono state effettuate nuove operazioni rispetto alla chiusura dell’esercizio precedente.
Nota 17) Eventi successivi alla data di bilancio
Alla data di approvazione non sono intervenuti fatti successivi alla data di riferimento del bilancio
che impongano alla Società di rettificare gli importi rilevati nel bilancio, o di rilevare elementi non
rilevati in precedenza.
Relativamente al progetto di fusione per incorporazione della società controllata Gescom s.r.l.,
rimandiamo a quanto riportato nella relazione sulla gestione.
Nota 18) Impegni e rischi
Il Gruppo al 30 giugno 2006 ha in essere i seguenti impegni di acquisto e di vendita:
- accordo preliminare di vendita, a parte non correlata, del nuovo ampliamento in corso di costruzione della galleria del Centro Commerciale Leonardo per un controvalore di circa 38 milioni di
euro;
- accordo per l’acquisizione da parte non correlata del retail park del “Parco commerciale e per il
tempo libero Mondovicino” situato a Mondovì, in particolare l’acquisizione, per un controvalore
di 39,5 milioni di euro, si riferisce all’immobile che ospita il retail park e alla società MV S.r.l.
che realizzerà la galleria annessa al retail park;
- accordo preliminare per l’acquisizione, da parte non correlata, di un centro commerciale situato
a Guidonia di circa 53 mila metri quadrati di SUL. L’investimento complessivo sarà di circa 101,5
milioni di euro;
- accordo preliminare per l’acquisto da parte non correlata di un’area di mq 82.000 in Conegliano
(Treviso) per la realizzazione di un Centro Commerciale per un controvalore di 43 milioni di euro;
- accordo preliminare per l’acquisto, da parte non correlata, di una Galleria Commerciale di circa
14.000 mq di GLA a Palermo per un controvalore di circa 45.5 milioni di Euro;
- accordo preliminare per l’acquisto di una Galleria Commerciale di circa 14.919 mq di GLA sita in
Catania (località Gravina) per un controvalore di circa 53 milioni di Euro;
- accordo preliminare per l’acquisto di un’area di 15.000 mq in Conegliano Veneto (Treviso), da
parte non correlata, per un investimento di circa 6,437 milioni di euro. Il terreno in oggetto è
adiacente all’area già oggetto di contratto preliminare nell’ottobre 2005 sul quale verrà costruito un Centro Commerciale e saranno realizzate delle medie superfici di vendita;
- operazione immobiliare “Darsena City”, ubicata in Ferrara,che, pur nella sua finalità unitaria, è
articolata in due momenti temporali e attuata mediante la sottoscrizioni di più contratti quali:
a. compravendita di un Centro Commerciale avente una GLA di mq 16.368 circa oltre alla
Galleria Commerciale e parcheggio, per un corrispettivo di Euro 56 milioni soggetto a successiva possibile rettifica, oggetto di contratto di locazione della durata di 6 anni e futuro amplia-
Igd Immobiliare grande distribuzione
49
2. Consolidated financial statements Notes to the summary consolidated interim financial statements
and parking lot, for a consideration of approximately 56 million Euros, subject to possible
future adjustment, with 6-year lease contract and future extension;
b. preliminary contract for the purchase of a future building, under construction and adjacent to
the one mentioned above, with an area of 10,500 sq.m., a further GLA of approximately
3,960 sq.m., and for a consideration of around 19,9 million Euros, subject to eventual
adjustment;
c. preliminary company acquisition contract for the whole complex, to be exercised jointly with
the contract for the real estate asset under construction, at the provisional price of 1 million
Euros, subject to price adjustment, based on the level of revenues of the company at the time
of final completion;
d. statement defining the contractual links among the various contracts and setting the definitive
criteria for the determination of the final price for the sale of the business and of the building
under construction and the possible adjustment in the price of the asset initially sold, with
assignment to the seller of the option to terminate the preliminary contracts should the total
consideration of the transaction fall below 70.7 million Euros, subject to the condition that the
seller repurchases the building at point a).
Moreover, as guarantee on loans from the banking system, the Group has outstanding mortgages
on own assets for an amount of approximately 322 million Euros and has given guarantees to third
parties as performance commitment on various developments under construction and as deposit
for the payment of rents. As required by IAS 38, we note that, as of June 30th 2006, the Group
has no undertakings for the acquisition of intangible assets, and that there are no restrictions on
the use of the rights accounted for as intangible assets. Furthermore, the Group has currently no
assets under financial leasing contracts.
50
2. Bilancio consolidato intermedio Note esplicative al bilancio consolidato sintetico intermedio
mento;
b. contratto preliminare per l’acquisto di immobile futuro, in corso di costruzione e contiguo a
quello compravenduto di cui sopra, per circa 10.500 mq di superficie, per un’ulteriore GLA
di circa 3.960 mq e per un corrispettivo di circa 19.9 milioni di Euro soggetto a successiva
possibile rettifica;
c. contratto preliminare per l’acquisto di azienda per l’intero complesso da eseguire contestualmente all’immobile in costruzione per un prezzo provvisorio pari a 1 milione di Euro, soggetto a variazione del prezzo in funzione del livello di ricavi che l’azienda avrà raggiunto al
momento del rogito definitivo;
d. scrittura con la quale viene definito il collegamento negoziale tra i vari contratti e vengono previsti i criteri di fissazione definitiva dei prezzi di cessione dell’azienda e dell’immobile in
costruzione e l’eventuale rettifica del prezzo dell’immobile compravenduto, con riconoscimento al venditore della facoltà di recedere dai preliminari qualora il corrispettivo complessivo
dell’operazione fosse inferiore a Euro 70,7 milioni circa subordinatamente alla condizione
che il venditore riacquisti l’immobile di cui alla lettera a).
Inoltre il Gruppo ha acceso ipoteche su beni propri a garanzia dei finanziamenti erogati dal sistema bancario, per un valore di circa 322 milioni di euro e ha rilasciato fideiussioni a terzi per opere
varie in corso di esecuzione e a fronte di pagamento di canoni di locazione immobiliare. Come
richiesto dallo IAS 38 si evidenzia che il Gruppo non ha assunto al 30 giugno 2006 impegni per
l’acquisizione di attività immateriali e non esistono limitazioni all’utilizzazione dei diritti iscritti nell’attivo immateriale. Inoltre il Gruppo non detiene beni in leasing.
Igd Immobiliare grande distribuzione
51
52
3
53
3. Financial statements of IGD s.p.a
Financial statements of IGD s.p.a
The financial statements at June 30th 2006 of the Parent Company Immobiliare Grande
Distribuzione spa have been prepared in compliance with the provisions of Consob Regulation n.
11971/1999.
In particular, the accounting principles adopted for the preparation of these statements are the
same ones that will be adopted for the preparation of the yearly financial statements at December
31st 2006, as they are compatible.
In fact, following the application of EC Regulation n. 1606 of July 19th 2002, and starting with
the 2006 financial year, the companies with securities admitted to trading in a European Union
Member’s regulated market must prepare their annual financial statements according to the
International accounting standards (IFRS), ratified by the European Commission.
Pursuant to this Regulation, Immobiliare Grande Distribuzione spa, has adopted the International
accounting standards (IFRS), as of January 1st 2006,
Therefore the financial data of the first half 2006, including the income and balance sheet
statements shown for comparison, have been prepared according to the valuation and
assessment criteria set by IFRS and adopted by the European Commission.
No explanatory notes to the statements are shown as they are not considered as required for the
purpose of a correct disclosure.
Income statement
Sales
Other Revenues
Total Sales and Other Revenues
Purchases of Materials and Outside services
Personnel Costs
Other Operating Costs
Change in Inventory
Earnings before depreciation, amortisation gain/losses and
reversal/write-downs of non current assets
Depreciation & Amortisation
Change in Fare value
Operating result (Ebit)
Financial Income
Financial Expense
Pre-tax earnings (Ebt)
Income Taxes for the Period
Net income for the period
Earnings per share:
- base for the earnings of the period
- diluted for the earnings of the period
54
06/30/’06 (A)
06/30/’05 (B)
Changes (A-B)
20,334,274
127,447
20,461,721
13,629,278
558,162
1,094,680
11,793,075
16,972,676
18,240,957
34,850
18,275,807
4,201,885
267,640
899,285
2,690,501
15,597,498
2,093,317
92,597
2,185,914
9,427,393
290,522
195,395
9,102,574
1,375,178
13,664
39,821,931
56,780,943
3,662,844
5,167,372
55,276,415
20,700,532
34,575,883
13,629
14,087,476
29,671,345
3,349,966
4,438,535
28,582,776
10,713,725
17,869,051
35
25,734,455
27,109,598
312,878
728,837
26,693,639
9,986,807
16,706,832
0.116
0.116
0.328
0.328
3. Prospetti contabili della IGD s.p.a
Prospetti contabili della IGD s.p.a
I prospetti contabili al 30 giugno 2006 della Capogruppo IMMOBILIARE GRANDE DISTRIBUZIONE
spa riportati nelle pagine successive sono redatti in osservanza di quanto previsto dal
Regolamento Consob 11971/1999.
In particolare, i principi adottati per la redazione di tali prospetti sono i medesimi che saranno
adottati per la redazione del bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2006, in quanto compatibili.
Infatti, con l’entrata in vigore del Regolamento Europeo 1606 del 19 luglio 2002, a partire dall’esercizio 2006, le società con titoli ammessi alle negoziazioni in un mercato regolamentato degli
Stati Membri dell’Unione Europea devono redigere il bilancio d’esercizio conformemente ai principi contabili internazionali (IFRS), omologati dalla Commissione Europea.
In conformità a detto Regolamento, a partire dal 1 gennaio 2006, Immobiliare Grande
Distribuzione spa, ha adottato i principi contabili internazionali (IFRS).
Conseguentemente, i dati contabili del primo semestre 2006, nonché le situazioni economiche e
patrimoniali di confronto, sono stati redatti applicando i criteri di valutazione e misurazione stabiliti dagli IFRS, adottati dalla Commissione Europea.
Non sono state presentate le relative note esplicative, in quanto non ritenute necessarie ai fini di
una corretta informazione al pubblico.
Conto economico
Ricavi
Altri proventi
Totale ricavi e proventi operativi
Acquisti di materiali e servizi esterni
Costi del personale
Altri costi operativi
Variazione delle rimanenze
Risultato operativo ante ammortamenti, plus/minusvalenze
e ripristini/svalutazioni di attività non correnti
Ammortamenti
Variazione del fair value
Risultato operativo
Proventi finanziari
Oneri finanziari
Risultato prima delle imposte
Imposte sul reddito del periodo
Utile del periodo
Utile per azione:
- base per utile dell'esercizio
- diluito per utile dell'esercizio
30 giugno 2006 (A)
30 giugno 2005 (B)
Variazioni (A-B)
20.334.274
127.447
20.461.721
13.629.278
558.162
1.094.680
11.793.075
18.240.957
34.850
18.275.807
4.201.885
267.640
899.285
2.690.501
2.093.317
92.597
2.185.914
9.427.393
290.522
195.395
9.102.574
16.972.676
13.664
39.821.931
56.780.943
3.662.844
5.167.372
55.276.415
20.700.532
34.575.883
15.597.498
13.629
14.087.476
29.671.345
3.349.966
4.438.535
28.582.776
10.713.725
17.869.051
1.375.178
35
25.734.455
27.109.598
312.878
728.837
26.693.639
9.986.807
16.706.832
0,116
0,116
0,328
0,328
Igd Immobiliare grande distribuzione
55
3. Financial statements of IGD s.p.a
Balance sheet
30/06/’06 (A)
31/06/’05 (B)
Changes (A-B)
2,328
2,328
2,506
2,506
(178)
(178)
648,375,079
50,358
1,459
124,886,938
773,313,834
602,014,172
62,584
2,718
57,456,241
659,535,715
46,360,907
(12,226)
(1,259)
67,430,697
113,778,119
3,154,686
11,747,550
3,240,465
18,142,701
791,458,863
3,287,206
11,762,535
0
15,049,741
674,587,962
(132,520)
(14,985)
3,240,465
3,092,960
116,870,901
25,811,715
725,441
18,292,181
25,074,153
1,856,906
71,760,396
14,018,640
2,552,643
13,113,113
35,603,078
25,424,363
90,711,837
11,793,075
(1,827,202)
5,179,068
(10,528,925)
(23,567,457)
(18,951,441)
Total assets (A+B)
863,219,259
765,299,799
97,919,460
Net Equity
Total net equity (C)
558,357,638
558,357,638
526,187,902
526,187,902
32,169,736
32,169,736
Non current liabilities:
Non Current Financial Liabilities
Severance Indemnity Fund
Deferred Tax Liabilities
Provision for Risks and Other Charges
Miscellaneous Payables and Other Non Current Liabilities
Total non current liabilities (D)
112,467,172
54,852
27,947,611
272,927
17,470,597
158,213,159
123,046,189
35,409
8,520,880
325,928
17,160,041
149,088,447
(10,579,017)
19,443
19,426,731
(53,001)
310,556
9,124,712
Current liabilities:
Current Financial Liabilities
Trade and Other Payables
Current Tax Liabilities
Other Current Liabilities
Total current liabilities (E)
132,760,492
11,596,375
2,047,837
243,758
146,648,462
55,213,009
9,496,603
21,586,823
3,727,015
90,023,450
77,547,483
2,099,772
(19,538,986)
(3,483,257)
56,625,012
Total liabilities (F= D+E)
304,861,621
239,111,897
65,749,724
Total net equity and liabilities (C+F)
863,219,259
765,299,799
97,919,460
Non current assets:
Intangible Assets:
- Intangible Assets with a finite life
Tangible Assets
- Real Estate Assets
- Equipment
- Leasehold Improvements
- Assets under Construction
Other Non Current Liabilities:
- Prepaid Taxes
- Miscellaneous Receivables and Other Non Current Assets
- Non Current Financial Assets
Total non current assets (A)
Current assets:
Inventory
Trade and Other Receivables
Other Current Assets
Financial Receivables and Other Current Financial Assets
Cash and Cash Equivalents
Total current assets (B)
56
3. Prospetti contabili della IGD s.p.a
Stato patrimoniale
30 giugno 2006 (A) 31 dicembre 2005 (B)
Attività non correnti:
Attività immateriali
- Attività immateriali a vita definita
Variazioni (A-B)
2.328
2.328
2.506
2.506
(178)
(178)
648.375.079
50.358
1.459
124.886.938
773.313.834
602.014.172
62.584
2.718
57.456.241
659.535.715
46.360.907
(12.226)
(1.259)
67.430.697
113.778.119
3.154.686
11.747.550
3.240.465
18.142.701
791.458.863
3.287.206
11.762.535
0
15.049.741
674.587.962
(132.520)
(14.985)
3.240.465
3.092.960
116.870.901
25.811.715
725.441
18.292.181
25.074.153
1.856.906
71.760.396
14.018.640
2.552.643
13.113.113
35.603.078
25.424.363
90.711.837
11.793.075
(1.827.202)
5.179.068
(10.528.925)
(23.567.457)
(18.951.441)
Totale attività (A + B)
863.219.259
765.299.799
97.919.460
Patrimonio netto
Totale patrimonio netto (C)
558.357.638
558.357.638
526.187.902
526.187.902
32.169.736
32.169.736
Passività non correnti:
Passività finanziarie non correnti
Fondo TFR
Passività per imposte differite
Fondi per rischi ed oneri futuri
Debiti vari e altre passività non correnti
Totale passivita' non correnti (D)
112.467.172
54.852
27.947.611
272.927
17.470.597
158.213.159
123.046.189
35.409
8.520.880
325.928
17.160.041
149.088.447
(10.579.017)
19.443
19.426.731
(53.001)
310.556
9.124.712
Passività correnti:
Passività finanziarie correnti
Debiti commerciali e altri debiti
Passività per imposte correnti
Altre passività correnti
Totale passività correnti (E)
132.760.492
11.596.375
2.047.837
243.758
146.648.462
55.213.009
9.496.603
21.586.823
3.727.015
90.023.450
77.547.483
2.099.772
(19.538.986)
(3.483.257)
56.625.012
Totale passività (F= D + E)
304.861.621
239.111.897
65.749.724
Totale patrimonio netto e passività (C + F)
863.219.259
765.299.799
97.919.460
Attività materiali
- Investimenti immobiliari
- Attrezzatura
- Migliorie su beni di terzi
- Immobilizzazioni in corso
Altre attività non correnti
- Attività per imposte differite attive
- Crediti vari e altre attività non correnti
- Attività finanziarie non correnti
Totale attività non correnti (A)
Attività correnti:
Rimanenze
Crediti commerciali e altri crediti
Altre attività correnti
Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti
Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti
Totale attività correnti (B)
Igd Immobiliare grande distribuzione
57
58
4
59
4. IFRS reconciliation statements
Reconciliation statements with International Financial Reporting
Standards (IFRS) at January 1st 2005, at December 31st 2005
and for the fiscal year 2005
Transition to IAS/IFRS principles
Until December 31st 2005, Immobiliare Grande Distribuzione S.p.A. (IGD) prepared its
consolidated financial statements and other interim reports (half-year reports) according to the
Italian accounting standards.
Starting with the half-year report at June 30th 2006, Immobiliare Grande Distribuzione S.p.A. is
preparing its consolidated interim reports in accordance with IAS/IFRS, while for the annual report
the same principles will be adopted starting with the 2006 financial year.
Considering this, and taking into account the CESR (Committee of European Securities Regulators)
Recommendation published on December 30th 2003, containing guidelines for listed EU
companies regarding the procedure for transition to IAS/IFRS, as well as the provision of the
Consob Notification n. 6064313 of July 28th 2006 establishing that issuers should publish IFRS
1 reconciliation statements of the parent Company (individual) to show the effects of the transition
to IFRS accounting also for the individual financial statements, alongside the same procedures
used in the previous financial year for the consolidated statement. Specifically, this information
refers to the impact that the transition to International Accounting Standards (IAS/IFRS) has had
on the balance sheet, income statement, and cash flow statement presented, in relation to the
2005 financial year.
For this purpose, notes have been prepared regarding the rules of first-time application of IAS/IFRS
(IFRS 1) and the other IAS/IFRS standards selected, including the Board's assumptions on the
IAS/IFRS standards and interpretations that will be in force and on the accounting policies that will
be adopted at the time of the preparation the first complete financial statement prepared
according to IAS/IFRS as at December 31st 2006.
As illustrated below in greater detail, the IAS/IRFS balance sheet and IAS/IRFS income statement
have been obtained by applying the necessary IAS/IFRS adjustments and reclassifications to the
final figures which have been prepared according to the provisions of Italian law, in order to reflect
the changes in the presentation, disclosure, and measurement criteria required by IAS/IFRS.
Moreover, further to IFRS 1.25, having adopted for the first time the IFRS principles for the
individual financial statements after the consolidated financial statements, the company has
accounted for assets and liabilities at the same values in both statements, excluding equity
investments and consolidation adjustments.
Accounting schedules and reconciliation statements have been prepared only for the purpose of
drafting the first complete financial statement prepared in accordance with the IAS/IFRS standards
approved by the European Commission; the adoption of the approved version of IAS 39 has not
led to the application of standards not permitted by the complete version of IAS 39 published by
the IASB (International Accounting Standards Board). Therefore, the aforementioned schedules
lack the comparative data and necessary notes that would be required for an accurate and truthful
portrayal of the IGD Group's consolidated balance sheet and income statement in compliance with
IAS/IFRS.
The 2005 financial statements shown here will represent the published accounting values for
comparative purposes in the annual report at December 31st 2006; these values could be to
certain amendments, should any international accounting principle be reviewed or changed during
2006.
It should be noted that it is possible that new IFRS interpretations are issued before the
publication of the annual report of IGD spa at December 31st 2006, also with retroactive effect.
Should this be the case, it would affect the balance sheet and income statement adjusted to IFRS
which are shown here.
This Appendix has been prepared exclusively for the transition project and the preparation of the
first annual report of IGD spa according to IFRS.
In order to present the effects of IAS/IFRS transition, and to fulfill the disclosure requirements in
paragraphs 39 a) and b) and paragraph 40 of IFRS 1 on the effects deriving from first-time
adoption of IAS/IFRS, IGD has followed the example contained in IFRS 1 and especially in
paragraph IG 63.
The effects of transition to IAS/IFRS derive from changes in accounting policies, and,
consequently, as required by IFRS 1, they are reflected in the initial net equity at the date of
transition (January 1st 2005). The switchover to IAS/IFRS has been carried out while maintaining
the estimates previously formulated according to Italian accounting standards, except in cases
where the adoption of IAS/IFRS required estimates to be formulated using different methods.
60
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Prospetti di riconciliazione agli International Financial Reporting
Standards (IFRS) al 1° gennaio 2005, al 31 dicembre 2005
e per l’esercizio 2005
Transizione ai principi IAS/IFRS
Fino al 31 dicembre 2005 Immobiliare Grande Distribuzione S.p.A. (IGD) ha predisposto il bilancio
e le altre informazioni periodiche (semestrali)secondo i principi contabili italiani. A partire dalla
relazione semestrale al 30 giugno 2006, Immobiliare Grande Distribuzione S.p.A. redige le relazioni periodiche, secondo gli IAS/IFRS, mentre per quanto riguarda il bilancio d’esercizio gli stessi
principi verranno adottati a partire dall’esercizio 2006.
Ciò premesso, e tenuto conto della Raccomandazione del CESR (Committee of European
Securities Regulators) pubblicata il 30 dicembre 2003 contenente le linee guida per le società
quotate in ambito UE circa le modalità di transizione agli IAS/IFRS, nonché come previsto dalla
Comunicazione Consob n. 6064313 del 28 luglio 2006 che stabilisce che gli emittenti debbano
pubblicare i prospetti di riconciliazione IFRS 1 della Capogruppo (non consolidati) per illustrare gli
effetti della transizione ai principi contabili IFRS anche per i conti individuali secondo modalità analoghe a quelle utilizzate nell’esercizio precedente per il bilancio consolidato, vengono qui di seguito illustrate le informazioni richieste dall’IFRS 1. In particolare, dette informazioni riguardano l’impatto che la conversione ai Principi Contabili Internazionali (IAS/IFRS) ha determinato, con riferimento all’esercizio 2005, sulla situazione patrimoniale e finanziaria, sull’andamento economico e
sui flussi finanziari presentati.
A tale scopo sono state predisposte le note riguardanti le regole di prima applicazione degli
IAS/IFRS (IFRS 1) e degli altri principi IAS/IFRS selezionati, incluse le assunzioni degli amministratori sui principi e sulle interpretazioni IAS/IFRS che saranno in vigore e sulle politiche contabili che
saranno adottate in sede di preparazione del primo bilancio completo redatto secondo gli IAS/IFRS
al 31 dicembre 2006.
Come più analiticamente illustrato nel seguito, gli stati patrimoniali IAS/IFRS ed il conto economico IAS/IFRS sono stati ottenuti apportando ai dati consuntivi, redatti secondo le norme di legge italiane, le appropriate rettifiche e riclassifiche IAS/IFRS per riflettere le modifiche nei criteri di presentazione, rilevazione e valutazione richieste dagli IAS/IFRS. Inoltre, secondo quanto previsto
dall’IFRS 1.25, avendo adottato per la prima volta i principi IFRS per il bilancio individuale successivamente al bilancio consolidato, la società ha iscritto le attività e le passività agli stessi importi
in entrambi i bilanci, salvo che per le partecipazioni e per le rettifiche dovute al consolidamento.
I prospetti contabili e le riconciliazioni sono stati redatti solo ai fini della predisposizione del primo
bilancio completo secondo gli IAS/IFRS omologati dalla Commissione Europea; l’adozione della
versione omologata dello IAS 39, non ha comportato l’applicazione di criteri non ammessi dalla
versione completa dello IAS 39 pubblicato dallo IASB (International Accounting Standards Board).
I suddetti prospetti, pertanto, sono privi dei dati comparativi e delle necessarie note esplicative
che sarebbero richiesti per rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione patrimonialefinanziaria ed il risultato economico del Gruppo IGD in conformità ai principi IAS/IFRS.
I prospetti contabili 2005 qui presentati costituiranno i valori pubblicati a fini comparativi nel bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2006; tali valori potrebbero essere soggetti ad alcune variazioni che
si rendessero necessarie qualora qualche principio contabili internazionale fosse rivisto o modificato nel corso del 2006.
Va ricordato che è possibile che nuove interpretazioni degli IFRS siano emesse prima della pubblicazione del bilancio di esercizio della IGD spa al 31 dicembre 2006, eventualmente con effetti
retroattivi. Se ciò dovesse accadere, potrebbe produrre effetti sulla situazione patrimoniale e sul
conto economico 2005 riesposti secondo gli IFRS che sono qui presentati.
La presente Appendice è stata redatta solo ai fini del progetto di transizione per la redazione del
primo bilancio d’esercizio di IGD spa secondo gli IFRS.
Ai fini della presentazione degli effetti di transizione agli IAS/IFRS e per soddisfare le regole di
informativa dei paragrafi 39 a) e b) e 40 dell’IFRS 1 sugli effetti derivanti dalla prima adozione
degli IAS/IFRS, IGD ha seguito l’esempio contenuto nel principio contabile internazionale IFRS 1
e, segnatamente, nel paragrafo IG 63.
Gli effetti della transizione agli IAS/IFRS derivano da cambiamenti di principi contabili e, conseguentemente, come richiesto dal principio IFRS 1 sono riflessi sul patrimonio netto iniziale alla
data di transizione (1° gennaio 2005). Il passaggio agli IAS/IFRS ha comportato il mantenimento
delle stime precedentemente formulate secondo i principi contabili italiani, salvo che l’adozione
dei principi contabili IAS/IFRS non abbia richiesto la formulazione di stime secondo metodologie
differenti.
Igd Immobiliare grande distribuzione
61
4. IFRS reconciliation statements
Rules of first-time application, accounting options adopted
in the phase of first application of IAS/IFRS
IGD spa, having adopted the international accounting standards for the preparation of its financial
statements after the consolidated statements of the Group (which transition date was January 1st
2004) has accounted for assets and liabilities according to IFRS at the same values in both
statements (individual and consolidated), except for the items subject to consolidation
adjustments. This implies that for the purposes of the transition of the individual statement, the
choices made to apply IFRS 1 (IFRS 1.13 and IFRS 1.26) in the consolidated statements of the
Group at January 1st 2004 (transition date previously used for the consolidated statements) are
kept unchanged.
The recalculation of the opening Balance Sheet as at January 1st 2005 and the accounting
schedules of the Financial Statements as at December 31st 2005 have also required that IGD, as
a preparatory measure, made the following choices among the options provided by IAS/IFRS:
Presentation scheme for the balance sheet: as scheme for the balance sheet, the "current/noncurrent" standard has been adopted (which is the one generally applied by industrial and
commercial firms) whereas for the income statement, costs have been classified by kind; this has
led to the reclassification of the historic accounts prepared using the scheme provided by
Legislative Decree 127/1991;
Optional exemptions provided for by IFRS 1 upon first-time adoption of IAS/IFRS):
- accounting of property, plant and equipment, investment property, and intangible assets at fair
value or, alternatively, at revalued cost as substitute value for cost: investment property has been
measured at fair value, whereas intangible assets, plant systems, machinery, and equipment
have been entered at cost;
- business aggregations: for the purpose of the first-time application of IAS/IFRS to all merger
operations, the purchase method prescribed by IFRS 3 has been applied starting from January
1st 2004 according to the prospective method;
- classification and valuation of financial instruments: IAS 32 (Financial instruments: disclosure
and presentation) and IAS 39 (Financial instruments: recognition and measurement) were
adopted as of the statements for the periods starting as of January 1st 2004;
- write-offs of financial assets and liabilities: according to IFRS 1, if certain financial assets and/or
liabilities (other than derivative instruments) related to transactions which took place before
January 1st 2004 had been written-off under the previous accounting standards, these assets
and/or liabilities should not be recognised (and thus reinstated in the accounts) under IAS 39,
except in cases where the information needed to apply IAS 39 to assets and/or liabilities derecognised on the basis of past transactions is already available at the date of initially reporting
these transactions in the accounts. The IGD Group has not made use of this option, and
therefore applies the "standard for write-offs of non-derivative financial assets/liabilities"
according to the prospective method, starting on January 1st 2004;
Criteria chosen within IAS/IFRS accounting options:
- accounting of tangible and intangible assets: after initial entry at cost, IAS 16 and IAS 38 state
that such assets can be measured at cost (and amortised or depreciated) or at fair value. IGD
has chosen to adopt the cost method;
- accounting of real estate assets: according to IAS 40, property held as an investment must be
initially entered at cost, including any accessory costs that can be directly attributed to it. After
the purchase, property assets can be measured at fair value or at cost. IGD has chosen to adopt
the fair value method;
- financial expense: for the purpose of reporting financial expenses that can be directly attributed
to the acquisition, construction, or production of a fixed asset, IAS 23 states that a firm may
apply the benchmark treatment, in which borrowing costs are charged directly to the income
statement, or the alternative treatment, which requires borrowing costs to be capitalised if they
meet certain conditions. IGD has decided to charge these financial expenses to the income
statement;
62
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Regole di prima applicazione, opzioni contabili adottate in fase di prima
adozione degli IAS/IFRS
IGD spa, avendo adottato i principi contabili internazionali per la redazione del proprio bilancio
d’esercizio successivamente rispetto al bilancio consolidato del Gruppo (la cui data di transizione
è il 1° gennaio 2004), ha valutato le attività e passività secondo gli IFRS agli stessi valori in
entrambi i bilanci (di esercizio e consolidato), a eccezione delle voci oggetto di rettifiche di consolidamento. Questo implica che siano state mantenute inalterate ai fini della transizione del bilancio individuale le scelte effettuate in applicazione dell’IFRS 1 (IFRS 1.13 e IFRS 1.26) nel bilancio
consolidato del Gruppo al 1 gennaio 2004 (data di transizione precedentemente utilizzata per il
bilancio consolidato).
La rielaborazione della Situazione Patrimoniale di apertura al 1° gennaio 2005 e dei prospetti contabili del Bilancio al 31 dicembre 2005 ha tra l’altro richiesto ad IGD, in via propedeutica, di operare le seguenti scelte fra le opzioni previste dagli IAS/IFRS:
Modalità di presentazione degli schemi di bilancio: per lo schema di Stato Patrimoniale è stato
adottato il criterio “corrente/non corrente” (che è generalmente applicato dalle realtà industriali e
commerciali) mentre per lo schema di Conto Economico è stato adottato lo schema con i costi
classificati per natura; ciò ha comportato la riclassifica dei bilanci storici predisposti secondo gli
schemi previsti dal D.Lgs. 127/1991;
Esenzioni facoltative previste dall’IFRS 1 in sede di prima applicazione degli IAS/IFRS:
- valutazione degli immobili, impianti e macchinari, degli investimenti immobiliari e delle attività
immateriali al fair value o, in alternativa, al costo rivalutato come valore sostitutivo del costo: gli
investimenti immobiliari sono stati valutati a fair value, mentre le attività immateriali e le attrezzature sono stati rilevati al costo;
- aggregazioni di imprese: ai fini della prima applicazione degli IAS/IFRS a tutte le operazioni di
aggregazione di imprese il metodo dell’acquisizione previsto dall’IFRS 3 è applicato a partire dal
1° gennaio 2004 secondo il metodo prospettico;
- classificazione e valutazione degli strumenti finanziari: gli IAS 32 (Strumenti finanziari: esposizione nel bilancio e informazioni integrative) e 39 (Strumenti finanziari: rilevazione e valutazione),
vengono adottati, a partire dai bilanci degli esercizi che hanno inizio dal 1° gennaio 2004;
- storno di attività e passività finanziarie: secondo l’IFRS 1, se certe attività e/o passività finanziarie diverse dai derivati relative a transazioni occorse prima del 1° gennaio 2004 sono state
stornate secondo i precedenti principi contabili, tali attività e/o passività non devono essere riconosciute (e quindi ripristinate in bilancio) secondo lo IAS 39, ad eccezione dei casi in cui le informazioni necessarie per applicare lo IAS 39 alle attività e/o passività stornate sulla base di transazioni passate fossero già disponibili alla data della contabilizzazione iniziale di quelle transazioni. IGD non si è avvalsa di tale facoltà ed applica pertanto “il principio dello storno di
attività/passività finanziarie diverse dai derivati” secondo il metodo prospettico a partire dal 1°
gennaio 2004;
Trattamenti contabili prescelti nell’ambito delle opzioni contabili previste dagli IAS/IFRS:
- valutazione delle attività materiali ed immateriali: successivamente all’iscrizione iniziale al costo,
lo IAS 16 e lo IAS 38 prevedono che tali attività possano essere valutate al costo (e ammortizzate) o al fair value. IGD ha scelto di adottare il metodo del costo;
- valutazione degli investimenti immobiliari: secondo lo IAS 40, un immobile detenuto come investimento deve essere inizialmente iscritto al costo, comprensivo degli oneri accessori di diretta
imputazione. Successivamente all’acquisto, è consentito valutare tali immobili al fair value ovvero al costo. IGD ha scelto di adottare il criterio del fair value;
- oneri finanziari: ai fini della contabilizzazione degli oneri finanziari direttamente imputabili all’acquisizione, costruzione o produzione di un bene capitalizzabile, lo IAS 23 prevede che un’impresa possa applicare il trattamento contabile di riferimento, che prevede l’addebito degli oneri
finanziari direttamente a conto economico, oppure il trattamento contabile alternativo, che prevede, in presenza di certe condizioni, l’obbligo di capitalizzazione degli oneri finanziari. IGD ha
scelto di contabilizzare tali oneri finanziari a conto economico;
Igd Immobiliare grande distribuzione
63
4. IFRS reconciliation statements
IAS/IFRS accounting principles adopted by IGD
International accounting standards employed
Below is a list of the standards used in preparing the opening balance sheet as at January 1st
2005, the financial statements as at December 31st 2005 and June 30th 2006, and the data
presented for purposes of comparison:
Accounting Standard
Title
Ias 1
Ias 2
Ias 7
Ias 8
Ias 12
Ias 14
Ias 16
Ias 18
Ias 19
Ias 23
Ias 27
Ias 32
Ias 33
Ias 36
Ias 37
Ias 38
Ias 39
Ias 40
Ifrs 1
Ifrs 3
Presentation of Financial Statements
Inventory
Cash Flows Statement
Accounting Principles, Changes in Estimates and Errors
Income Taxes
Segment Information
Real Estate, Plant & Machinery
Revenues
Employees' benefits
Financial Charges
Consolidated and individual financial statements
Financial Instruments: accounting and notes
Earnings per share
Permanent write-down of assets
Provisions and Contingent Assets and Liabilities
Intangible Assets
Financial Instruments: recognition and evaluation
Real Estate Assets
First-time Adoption of International Accounting Standards
Corporate Aggregations
No exceptions to the application of International Accounting Standards have been made in drafting
the financial statements indicated above.
Valuation Criteria
The financial statements have been prepared using the cost method, with the exception for the
accounting of investment property, derivative financial instruments, and financial assets held for
trading, which have been measured using the Fair Value method. Carrying book values for assets
and liabilities, which are the subject to hedging transactions, have been adjusted to reflect
changes in market value, particularly with reference to the risks, which have been hedged. The
financial statements are presented in Euros. No reclassifications have been made, with respect
to statements from previous periods.
Changes in Accounting Principles and Measurements; Errors
The accounting standards adopted are homogeneous with those used in the previous period, and
there has been no changes in accounting estimates or need to correct errors in the relevant
period.
Intangible Assets with a finite life
Intangible assets are accounted at the historic cost, when it is likely that the utilisation of the
asset will generate future economic benefits and when its cost can be determined in a reliable
manner. Intangible assets acquired through aggregation of companies are accounted at the fair
value defined at the date of the acquisition, if such value can be determined in a reliable manner.
After initial recognition, the cost method is applied to this category of assets. The useful life of
intangible assets can be finite or indefinite. Intangible assets with an indefinite life are not
amortised, but are tested either annually or on a more frequent basis, whenever there is an
indication that the value of an asset may have been reduced, to determine impairment. If the
recoverable amount of an intangible asset is less than its book value, the latter is reduced to the
recoverable amount. This reduction represents an impairment loss, which is immediately
recognised in the income statement. The recoverable value of an intangible asset is whichever is
greater, its net selling price or its value in use. The value in use is the current value of estimated
future cash flows deriving from the asset. In order to measure impairment losses, assets are
grouped into the smallest identifiable units for which it is possible to separately identify
64
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Principi contabili IAS/IFRS adottati da IGD
I Principi contabili internazionali utilizzati
Di seguito sono indicati i principi utilizzati nella redazione della situazione patrimoniale di apertura al 1° gennaio 2005 e dei prospetti contabili del bilancio al 31 dicembre 2005 e al 30 giugno
2006 e dei dati comparativi presentati:
Principio Contabile
Titolo
Ias 1
Ias 2
Ias 7
Ias 8
Ias 12
Ias 14
Ias 16
Ias 18
Ias 19
Ias 23
Ias 27
Ias 32
Ias 33
Ias 36
Ias 37
Ias 38
Ias 39
Ias 40
Ifrs 1
Ifrs 3
Presentazione del Bilancio
Rimanenze
Rendiconto Finanziario
Principi contabili, cambiamenti nelle stime ed errori
Imposte sul reddito
Informativa di settore
Immobili, impianti e macchinari
Ricavi
Benefici ai dipendenti
Oneri finanziari
Bilancio consolidato e separato
Strumenti finanziari: esposizione in bilancio e informazioni integrative
Utile per azioni
Riduzione durevole di valore delle attività
Accantonamento, passività e attività potenziali
Attività immateriali
Strumenti finanziari: rilevazione e valutazione
Investimenti immobiliari
Prima adozione dei principi contabili internazionali
Aggregazioni Aziendali
Nessuna deroga all’applicazione dei Principi contabili internazionali è stata applicata nella redazione dei bilanci sopra indicati.
Criteri di Valutazione
Il bilancio è stato redatto in base al principio del costo, a eccezione degli investimenti immobiliari, degli strumenti finanziari derivati e delle attività finanziarie possedute ai fini della negoziazione
la cui valutazione è stata effettuata in base al principio del “fair value”. I valori contabili delle attività e passività iscritte, che sono oggetto di operazioni di copertura, sono rettificati per tener conto
delle variazioni del valore di mercato soprattutto con riferimento ai rischi che sono stati coperti. Il
bilancio è presentato in euro. Nessuna riclassifica rispetto ai bilanci dei periodi precedenti è stata
posta in essere.
Variazione dei Principi Contabili, delle stime e errori
I Principi Contabili adottati sono omogenei a quelli utilizzati l’anno precedente, inoltre nel periodo
di riferimento non si è verificata la necessità di correggere errori; i cambiamenti di stima sono rilevati in modo prospettico.
Attività immateriali a vita definita
Le attività immateriali sono iscritte nell’attivo al costo di acquisto quando è probabile che l’uso
dell’attività genererà benefici economici futuri e quando il costo dell’attività può essere determinato in modo attendibile. Le attività immateriali acquisite attraverso operazioni di aggregazione di
imprese sono iscritte al valore equo definito alla data di acquisizione, se tale valore può essere
determinato in modo attendibile.
Successivamente alla prima rilevazione alla categoria si applica il criterio del costo. La vita utile
delle immateriali può essere qualificata come definita o indefinita. Le attività immateriali con vita
indefinita non sono ammortizzate ma sottoposte annualmente e, più frequentemente, ogni qualvolta vi sia un’indicazione che l’attività possa aver subito una perdita di valore, a verifica per identificare eventuali riduzioni di valore. Le attività immateriali sono sottoposte annualmente a una
analisi di congruità al fine di rilevare eventuali perdite di valore. Se il valore recuperabile di un’attività immateriale è inferiore al valore contabile, quest’ultimo viene ridotto al valore recuperabile.
Tale riduzione costituisce una perdita di valore, che viene rilevata immediatamente a conto economico. Il valore recuperabile di un’immobilizzazione è il maggiore tra prezzo netto di vendita e valo-
Igd Immobiliare grande distribuzione
65
4. IFRS reconciliation statements
independent cash inflows (cash generating units). Intangible assets, which are not subject to
amortisation, as well as those which are not yet available for use, must be annually tested for
impairment. If any factors indicate that the impairment loss may have decreased, the recoverable
value of the asset is recalculated and the book value is increased to reflect that new value. The
increase in book value cannot, however, exceed the net book value that the asset would have had
if the impairment had not occurred. Impairment losses on goodwill cannot be reversed.
Other Intangible Assets
Other intangible assets, either acquired or internally developed, are recognised as assets, in
accordance with the provisions of IAS 38, when it is likely that their use will generate future
economic benefits and when the cost of the asset can be reliably determined.
Real Estate Assets
At the date of the presentation of this reconciliation statement, IGD owns 8 shopping centres
(each made up of one hypermarket and one mall), 6 hypermarkets, one supermarket, two shops,
three pieces of land, and two office buildings and two mid-size outlets. IGD rents the hypermarkets
owned to Coop Adriatica and Unicoop Tirreno. Activities regarding management of third-party rental
of mall space in shopping centres and agency and facility management are carried out by the
subsidiary, Gescom S.r.l. (the malls are leased by IGD to Gescom, which then rents the shops or
going concerns to third parties).
At the time of transition to IFRS, the directors of IGD chose to measure investment property
belonging to the group using the fair value method provided for in IAS 40; specifically, the fair value
of an investment property is the amount for which the property could be exchanged between
knowledgeable, willing parties in an arm's length transaction, and should reflect the actual market
conditions and circumstances as of the balance sheet date. Specifically, the fair value of IGD's
investment property reflects, among other things, revenue deriving from current rent and from
reasonable, sustainable hypotheses of how much knowledgeable, willing parties would project for
income from future rentals in the light of current conditions. Moreover, on a similar basis it reflects
any cash outflows (including payments of rent and other payments) foreseen in reference to the
property. Fair value differs from value in use, as defined by IAS 36, "Impairment of Assets". Fair
value reflects the knowledge and estimates of buyers and sellers who are willing and informed.
Value in use instead reflects the entity's estimates, including the effects of factors which could be
specific to it and not applicable to other entities.
For this purpose, IGD S.p.A. engaged CB Richard Ellis Professional Services S.p.A., which offers
specialised services for the measurement of investment property, to prepare an expert appraisal
to determine the market value at the date of transition to IAS/IFRS for the following currently
operative property components belonging to the group: shopping centres, malls, hypermarkets,
supermarkets, shops, offices, and land.
Market value means the best price at which the sale of a real estate asset
could reasonably be finalised, unconditionally and against payment in cash, at the date of
measurement, assuming the following:
- that the seller has the true intention of selling the asset;
- that there is a reasonable period of time (considering the type of asset and the conditions of the
market) to carry out adequate marketing and negotiate the price and sale conditions to finalise
the sale;
- that market trends, value levels, and other economic conditions at the date of signing the
preliminary sales agreement are the same as those existing at the date of measurement;
- that any offers by buyers for whom the property's characteristics would make it overpriced are
not taken into consideration.
The valuation criteria applied to the different asset types were the following:
- Market Value for owned and currently operational Shopping Centres, including any expansion
projects in progress;
- Market Value for owned currently operational real estate portions used as Hypermarkets;
- Market Value for owned currently operational real estate portions used as Supermarkets;
- Market Value for owned currently operational real estate portions used as shops, offices or office
building;
For the Shopping Malls, the following method has been applied:
- Discounted Cash Flow method, based on the present value (for a ten-year period) of future net
revenues deriving from leasing the property. At the end of this period, it is projected that the
property will be resold at a value obtained by capitalising the revenue from the last year at the
market rate for comparable investments, subtracting marketing fees, which are calculated at
2.00% of the selling price.
66
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
re d’uso. Il valore d’uso corrisponde al valore attuale dei flussi di cassa attesi generati dall’attività. Allo scopo di valutare le perdite di valore, le attività sono aggregate al più basso livello per il
quale sono separatamente identificabili flussi di cassa indipendenti (cash generating unit). Le
immobilizzazioni immateriali non soggette ad ammortamento, nonché quelle non ancora disponibili per l’utilizzo, devono essere soggette annualmente alla verifica di perdita di valore. In presenza di un indicatore di ripristino della perdita di valore, il valore recuperabile dell’attività viene rideterminato e il valore contabile è aumentato fino a tale nuovo valore. L’incremento del valore contabile non può comunque eccedere il valore netto contabile che l’immobilizzazione avrebbe avuto
se la perdita di valore non si fosse manifestata. Le perdite di valore di avviamenti non possono
essere ripristinate.
Altre Attività Immateriali
Le altre attività immateriali acquistate o prodotte internamente sono iscritte all’attivo, secondo
quanto disposto dallo IAS 38, quando è probabile che l’uso delle attività genererà benefici economici futuri e quando il costo dell’attività può essere determinato in modo attendibile.
Investimenti Immobiliari
Alla data di presentazione del presente prospetto di riconciliazione IGD è proprietaria di 8 Centri
Commerciali (ciascuno composto da un Ipermercato e da una Galleria), 6 Ipermercati, un
Supermercato, due negozi, tre terreni e due Immobili ad uso ufficio e due medie superfici. La locazione degli ipermercati di proprietà viene effettuata da IGD alle società Coop Adriatica ed Unicoop
Tirreno. L’attività di gestione della locazione a terzi delle gallerie dei centri commerciali e di agency e facility management delle stesse viene svolta dalla società controllata Gescom S.r.l. (le gallerie sono date in affitto da IGD a Gescom che a sua volta riaffitta a terzi gli spazi commerciali
o i rami d'azienda).
In sede di conversione agli IFRS, gli amministratori di IGD hanno scelto di valutare gli investimenti immobiliari di proprietà della Società utilizzando il metodo del valore equo (fair value) previsto
dallo IAS 40; in particolare Il fair value (valore equo) di un investimento immobiliare è il prezzo al
quale la proprietà può essere scambiata in una libera transazione tra parti consapevoli e disponibili e deve riflettere le condizioni di mercato alla data di riferimento del bilancio. In particolare, il
fair value (valore equo) degli investimenti immobiliari di IGD riflette, tra le altre cose, i ricavi derivanti da canoni di locazione correnti e da ragionevoli e sostenibili ipotesi che rappresentano quanto contraenti consapevoli e disponibili ipotizzerebbero in merito al flusso di canoni da locazioni
future alla luce delle condizioni correnti. Inoltre, esso riflette, su basi simili, gli eventuali flussi
finanziari in uscita (inclusi i pagamenti di canoni di affitto e altri pagamenti) che potrebbero essere previsti in riferimento all’immobile. Il fair value (valore equo) differisce dal valore d’uso, così
come definito dallo IAS 36 Riduzione di valore delle attività. Il fair value (valore equo) riflette la
conoscenza e le stime dei venditori e acquirenti consapevoli e disponibili. Al contrario, il valore
d’uso riflette le stime dell’entità, inclusi gli effetti dei fattori che possono essere specifici dell’entità e non applicabili a qualunque entità.
A tal fine, la IGD S.p.A ha dato incarico a CB Richard Ellis Professional Services S.p.A., che offre
attività specialistica di valutazione degli investimenti immobiliari, di redigere una perizia tramite
la quale determinare il valore di mercato alla data di transizione agli IAS/IFRS delle seguenti porzioni di proprietà e attualmente operative: centri commerciali, gallerie, ipermercati, supermercati,
negozi, uffici e terreni.
Per valore di mercato si intende il miglior prezzo al quale la vendita di un bene immobile potrà
ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa, contro corrispettivo in denaro, alla
data della valutazione, presupponendo:
- che la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni;
- che ci sia un ragionevole periodo di tempo (considerando la tipologia del bene e la situazione del
mercato) per effettuare un’adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le condizioni di
vendita per portare a termine la vendita;
- che il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla data di stipulazione del preliminare del contratto di compravendita siano identici a quelli esistenti alla data della
valutazione;
- che eventuali offerte da parte di acquirenti per i quali la proprietà abbia caratteristiche tali da
farla considerare come "fuori mercato" non vengano prese in considerazione.
I criteri di valutazione applicati alle diverse tipologie di beni sono stati i seguenti:
- Valore di Mercato delle Gallerie Commerciali di proprietà attualmente operative comprensive di
eventuali ampliamenti in corso;
- Valore di Mercato delle porzioni a destinazione Ipermercato di proprietà, attualmente operative;
- Valore di Mercato delle porzioni a destinazione Supermercato di proprietà, attualmente operative;
- Valore di Mercato delle porzioni di proprietà ad uso negozio, ufficio e palazzina uffici.
Igd Immobiliare grande distribuzione
67
4. IFRS reconciliation statements
For the Hypermarkets and Supermarkets, the following method has been applied:
- Discounted Cash Flow method, based on the present value (for a ten-year period) of future net
revenues deriving from leasing the property. At the end of this period, it is projected that the
property will be resold at a value obtained by capitalising the revenue from the last year at the
market rate for comparable investments, subtracting marketing fees, which are calculated at
2.00% of the selling price.
For owned portions used as shop or office and the office buildings the following methods have
been applied:
- Comparables or Market Value method, based on the comparison with similar items recently
bought or sold, or currently offered in the same or competing market
- Income Method, based on the present value of the potential future market revenues from a real
estate assets, obtained by capitalising income at a market rate.
An average is then calculated of the values determined using the above methods.
The consolidated financial statements shown in the reconciliation statements adopt the following
investment property measurements:
- shopping centres for which the group owns both the property (hypermarket and malls) and the
administrative permits and permits (constituting corporate divisions for the management of malls
in the shopping centres) are measured in accordance with IAS 40, using the fair value method.
- shopping centres for which the group owns only the property (hypermarket and malls), whereas
the administrative permits and permits (constituting corporate divisions for the management of
malls in the shopping centres) belong to third parties, are measured in accordance with IAS 40,
using the fair value method; in this case, the appraisal has taken into consideration the fact that
these rights, which determine the market value of the property, no longer belong to Immobiliare
Grande Distribuzione spa at the closing date of financial statement.
- hypermarkets, supermarkets, and shops owned by the company are booked as investment
property and are measured at fair value;
- the market value of properties includes the value of plants and machinery related to them.
Assets under Construction
Assets under construction are booked at cost; land on which work is underway to carry out
projects for the construction of shopping centres is measured at cost; after the construction or
development of an investment property has been completed, it is reclassified under "investment
property" and measured at fair value; the difference between fair value at the date of
reclassification and its previous book value is posted to the income statement for the year in which
this reclassification occurs.
Plant, Machinery and Equipment
Plants and machinery are accounted with the property assets, while owned equipment is
accounted at purchase cost, deducting commercial discounts, and taking into consideration any
directly attributable costs, as well as an initial estimate of the cost of dismantling and removing
the asset and restoring the site where it is located. Costs sustained after acquisition are
capitalised only if they lead to an increase in future economic benefits deriving from the asset. All
other costs (including financial expenses which can be directly attributed to the acquisition,
construction, or production of the asset) are recognised on the income statement at the time they
are incurred. The capitalised expense is posted to the income statement during the tangible
asset's useful life through the process of its depreciation. Depreciation is calculated over the
estimated useful life of the assets using the following fixed rates:
68
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Per le Gallerie Commerciali, è stato applicato il metodo seguente:
- metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati basato sull’attualizzazione (per un periodo di dieci anni)
dei futuri redditi netti derivanti dall’affitto della proprietà. Al termine di tale periodo si è ipotizzato che la proprietà sia rivenduta ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito dell’ultimo anno
ad un tasso di mercato per investimenti analoghi all’oggetto di stima, deducendo le spese di
commercializzazione calcolate nel 2,00% del prezzo di vendita.
Per gli Ipermercati ed i Supermercati, è stato applicato il metodo seguente:
- metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati basato sull’attualizzazione (per un periodo di dieci anni)
dei futuri redditi netti derivanti dall’affitto della proprietà. Al termine di tale periodo si è ipotizzato che la proprietà sia rivenduta ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito dell’ultimo anno
ad un tasso di mercato per investimenti analoghi all’oggetto di stima, deducendo le spese di
commercializzazione calcolate nel 2,00% del prezzo di vendita.
Per le porzioni di proprietà ad uso negozio o ufficio e la palazzina uffici, sono stati applicati i
metodi seguenti:
- metodo Comparativo o del Mercato, basato sul confronto fra il bene in oggetto ed altri simili
recentemente oggetto di compravendita o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali.
- metodo Reddituale basato sul valore attuale dei redditi potenziali di mercato di una proprietà,
ottenuto capitalizzando il reddito ad un tasso di mercato.
I valori riscontrati con le metodologie sopra descritte vengono poi opportunamente mediati tra
loro.
I bilanci presentati nei prospetti di riconciliazione recepiscono le valutazioni degli investimenti
immobiliari come segue:
- i centri commerciali dei quali la Società possiede sia la proprietà dell’immobile (ipermercato e
gallerie), sia le licenze ed i permessi costituenti i rami d’azienda relativi alla gestione delle gallerie dei centri commerciali, sono valutati secondo quanto previsto dallo IAS 40, utilizzando cioè
il metodo del valore equo (fair value).
- i centri commerciali dei quali il gruppo possiede solo la proprietà dell’immobile (ipermercato e
gallerie), mentre le autorizzazioni amministrative costituenti i rami d’azienda relativi alla gestione delle gallerie dei centri commerciali sono di proprietà di terzi, sono valutati secondo quanto
previsto dallo IAS 40, utilizzando il metodo del valore equo (fair value); in tal caso la perizia ha
tenuto in considerazione che i suddetti diritti, qualificanti il valore di mercato dell’immobile, non
risultano, alla data di riferimento dei bilanci, ancora di proprietà di Immobiliare Grande
Distribuzione spa.
- gli Ipermercati, i supermercati e i negozi di proprietà, sono iscritti come investimenti immobiliari
e valutati secondo il metodo del fair value;
- il valore di mercato degli immobili comprende il valore degli impianti e dei macchinari afferenti
gli immobili stessi.
Immobilizzazioni in corso
Le immobilizzazioni in corso di costruzione sono valutate al costo; i terreni sui quali sono in corso
lavori di realizzazione dei progetti per la costruzione di centri commerciali sono valutati al costo;
terminata la costruzione o lo sviluppo di un investimento immobiliare, quest’ultimo è riclassificato alla voce “investimenti immobiliari” e valutato al fair value; la differenza tra il fair value alla data
di riclassifica ed il suo precedente valore contabile è imputata al conto economico dell’esercizio
in cui avviene la riclassifica.
Impianti, macchinari e attrezzature
Gli impianti, i macchinari sono attribuiti agli investimenti immobiliari, mentre le attrezzature di proprietà sono iscritti al costo di acquisto, dedotti gli sconti commerciali e gli abbuoni, e considerando i costi direttamente attribuibili, nonché una stima iniziale dei costi di smantellamento e di rimozione del bene e di bonifica del sito in cui insiste. I costi sostenuti successivamente all’acquisto
sono capitalizzati solo se determinano un incremento dei benefici economici futuri insiti nel bene
a cui si riferiscono. Tutti gli altri costi (inclusi gli oneri finanziari direttamente attribuibili all’acquisizione, costruzione o produzione del bene stesso) sono rilevati a conto economico quando sostenuti. L’imputazione a conto economico dell’onere capitalizzato avviene lungo la vita utile delle relative attività materiali attraverso il processo di ammortamento delle stesse. L’ammortamento è calcolato in base ad un criterio a quote costanti sulla vita utile stimata delle attività, come segue:
Igd Immobiliare grande distribuzione
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4. IFRS reconciliation statements
Category
Rate
Miscellaneous and light equipments
Furnishings and office furniture
15%
12%
Investments
Investments in controlled companies are registered at cost, adjusted for established loss of value,
according to what provided for by IAS 36, with a corresponding item directly in the income
statement. The positive difference arising at the time of the purchase between the acquisition
cost and the share of net equity measured at current values of the invested company, which
pertain to the Company are added to the book value of the investment. Dividends received are
recognised in the Income Statement when the right to receive payment is established, and only if
arising from distribution of earnings following the investment.
Inventory
Inventory consists of work on the construction and expansion of the mall and gallery at the Centro
Leonardo shopping centre, for the portion destined for sale. Inventory is accounted at the lower
of cost or net realisable value. Inventory cost includes all purchase and transformation costs as
well as any other cost incurred in bringing the inventories to their present location and condition.
The specific costs method is the cost method adopted.
Trade and Other Receivables
Trade receivables are entered at the nominal value shown on the invoice, net of the bad debt
provision. An estimate is carried out on doubtful receivables when it is no longer probable that the
entire sum can be collected. Unrecoverable receivables are written down upon identification.
Receivables with maturity over one year, carrying no interest or below market interest are
discounted using market rates.
Cash and Cash Equivalents
Cash and other liquid assets are accounted, depending on their nature, either at the nominal value
or at the depreciated cost. Other liquid assets consist of highly liquid short term cash investments
which can be promptly converted into known values, subject to irrelevant risk of changes on their
value and with an original maturity not longer than 3 months.
Financial Receivables and Other Current Financial Assets
They primarily include financial assets held for the purpose of trading, with a view to generating
gains from short-term price or margin fluctuations. These assets are measured at fair value,
without any deduction for trading costs which may be incurred for their sale.
Financial Liabilities
Financial liabilities consist of financial debts, financial liabilities related to derivative instruments
and of trade payables.
Financial liabilities, other than financial derivative instruments, are initially shown at the market
value (fair value), increased by the cost of the transaction. After initial reporting, they are
measured at the amortised cost that bis the initial value, net of capital repayments already made,
adjusted (up or down) for the amortisation (using the actual interest rate method) of any difference
between initial and maturity values.
Provisions for risks and charges
Provisions for liabilities and charges concern specific costs and charges and those which are
certain or probable and whose amounts are as yet to be determined at the closing date for the
period. Provisions are registered when current (legal or implicit) obligations deriving from a past
event are present, in cases where fulfilment is likely to necessitate the use of resources whose
sum can be reliably estimated.
Provisions are registered at a value representative of the best estimate of the amount the
business would pay to discharge the obligation, that is, to transfer it onto a third party at the
closing date for the period. If the interest rate discount effect is significant, allocations are
determined by discounting future expected cash flows at a pre-tax discount rate that reflects the
current market interest rates in relation to the passage of time. When the sum is discounted, the
increase in the allocation due to the passage of time is shown as a financial expense.
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4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Categoria
Attrezzatura varie e minuta
Arredi e mobili ufficio
Aliquota
15%
12%
Partecipazioni
Le partecipazioni in imprese controllate sono iscritte al costo, rettificato per le perdite durevoli di
valore, secondo quanto disposto dallo IAS 36, con contropartita direttamente a conto economico.
La differenza positiva emergente all’atto dell’acquisto tra il costo di acquisizione e la quota di
patrimonio netto a valori correnti della partecipata di competenza della Società è inclusa nel valore di carico della partecipazione. I dividendi ricevuti sono riconosciuti a Conto Economico nel
momento in cui è stabilito il diritto a riceverne il pagamento, solo se derivanti dalla distribuzione
di utili successivi all’acquisizione della partecipata.
Rimanenze
Le rimanenze sono costituite da lavori di costruzione e ampliamento della galleria e del parcheggio del Centro Leonardo per la quota parte destinata alla vendita. Le rimanenze sono valutate al
minore tra costo e il valore netto di realizzo. Il costo delle rimanenze comprende tutti i costi di
acquisto, di trasformazione e gli altri costi sostenuti per portare le rimanenze nel luogo e nelle
condizioni attuali. Il metodo di costo adottato è quello dei costi specifici.
Crediti commerciali e altri crediti
I crediti commerciali sono rilevati in base all’importo nominale riportato in fattura al netto del
fondo svalutazione crediti. Una stima dei crediti a rischio di inesigibilità viene effettuata quando
l’incasso dell’intero ammontare non è più probabile. I crediti inesigibili vengono svalutati al
momento della loro individuazione. I crediti con scadenza superiore ad un anno, infruttiferi o che
maturano interessi inferiori al mercato, sono attualizzati utilizzando i tassi di mercato.
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
La cassa e le altre disponibilità liquide equivalenti sono iscritte, a seconda della loro natura, al
valore nominale ovvero al costo ammortizzato. Le altre disponibilità liquide equivalenti rappresentano impieghi finanziari a breve termine e ad alta liquidità che sono prontamente convertibili in
valori di cassa noti e soggetti ad un irrilevante rischio di variazione del loro valore la cui scadenza originaria ovvero al momento dell’acquisto non è superiore a 3 mesi.
Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti
Includono principalmente le attività finanziarie possedute ai fini della negoziazione con lo scopo di
trarre un profitto dalle fluttuazioni a breve termine del prezzo o del margine. Tali attività sono valutate al fair value, senza alcuna deduzione per i costi di transazione che possono essere sostenuti nella vendita.
Passività finanziarie
Le passività finanziarie sono costituite dai debiti finanziari, dalle passività finanziarie relative agli
strumenti derivati, e dai debiti commerciali.
Le passività finanziarie, diverse dagli strumenti finanziari derivati, sono inizialmente iscritte al valore di mercato (fair value) incrementato dei costi dell’operazione; successivamente vengono valutate al costo ammortizzato e cioè al valore iniziale, al netto dei rimborsi in linea capitale già effettuati, rettificato (in aumento o in diminuzione) in base all’ammortamento (utilizzando il metodo dell’interesse effettivo) di eventuali differenze fra il valore iniziale e il valore alla scadenza.
Fondi per rischi e oneri
I fondi per rischi e oneri riguardano costi e oneri di natura determinata e di esistenza certa o probabile che alla data di chiusura del periodo di riferimento sono indeterminati nell’ammontare o
nella data di sopravvenienza. Gli accantonamenti sono rilevati quando si è in presenza di una obbligazione attuale (legale o implicita) che deriva da un evento passato, qualora sia probabile un
esborso di risorse per soddisfare l'obbligazione e possa essere effettuata una stima attendibile
sull'ammontare dell'obbligazione.
Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell’ammontare che
l’impresa pagherebbe per estinguere l’obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo. Se l'effetto di attualizzazione del valore del denaro è significativo, gli accantonamenti sono determinati attualizzando i flussi finanziari futuri attesi ad un tasso di sconto ante
imposte che riflette la valutazione corrente del mercato del costo del denaro in relazione al tempo.
Quando viene effettuata l'attualizzazione, l'incremento dell'accantonamento dovuto al trascorrere
del tempo è rilevato come onere finanziario.
Igd Immobiliare grande distribuzione
71
4. IFRS reconciliation statements
Employee Benefits
In accordance with Law no. 297/1982, the Provision for Severance Pay - mandatory for all Italian
companies - is considered to be a defined benefit plan and is based on, among other things, the
working life of employees and the wages earned by the employee during a predetermined period
of work. Calculations are based on current regulations and work contracts for all employees. The
Group has not arranged for any type of remuneration for liquidations based on shares since
employees do not work in exchange for shares nor options on shares. Furthermore, the Group has
provided for no incentive plans for employees as instruments to participate in capital.
Revenues
Revenues are recognised in the measure in which economic benefits may be achieved by the group
and their relative sum may be accurately calculated. The following specific criteria to identify
revenue must always be followed before these are entered into the income statement.
- Services
Revenues for services rendered are entered into the income statement with reference to the
stage of completion for the operation and only when the result of the service can be accurately
estimated.
- Interest
Interest is recognised as financial income following controls on the relevant receivable interest
amounts (carried out using the effective interest method which accurately discounts back
expected future flows based on the expected life of the financial instrument), which are added to
the net value of the relevant financial assets recognised in the financial statements.
- Dividends
Dividends are recognised when the rights of shareholders to receive payment arise.
Income taxes
Income taxes include all taxes calculated on taxable income for companies belonging to the Group.
Income taxes are registered in the income statement, except for those relative to items directly
credited or debited to a net equity reserve, in which case the tax effect is directly attributed to the
net equity reserve. Provisions for taxes which could arise from non-distributed profit transfers from
subsidiary companies are carried out only when such profits are really intended for transfer. Other
taxes not correlated to income, such as property taxes and taxes on capital, are included in
operative costs. Deferred/prepaid taxes are provided for according to the balance sheet liability
method. These are calculated on all temporary differences which emerge between the asset and
liabilities tax base and the relative accounting values in the consolidated financial statements.
Receivable deferred taxes on tax losses and unused tax credits which may be carried forward are
entered in the measure with which future tax revenues will be available where they may be
recovered. Current and deferred tax assets and liabilities are offset when income taxes are
applied by the tax authority and where there is a legal right for them to be offset. Deferred tax
assets and liabilities are calculated using expected tax rates in the years when temporary
differences cancel out. When financial statements are prepared, income tax for the period for
single consolidated businesses are classified under the item "Current liabilities", while
deferred/prepaid taxes are conventionally classified as "deferred tax liabilities". Should such a
total be comprised of an asset, this is entered under "Prepaid tax assets". Income tax for the year
for each consolidated business is calculated based on the best possible estimate made on the
information available and on a reasonable forecast of trends for the year until the end of the tax
period.
De-recognition of financial instruments
Financial instruments are de-recognised when the Group no longer has the control on the
contractual rights for them. This normally takes place when the instrument is sold, or when the
financial flows generated by the instrument pass to a third, independent, party.
Derivative Financial Instruments
Derivatives are accounted at fair value, and are designated as hedging instruments when the
hedging relationship is formally documented, and periodic verification shows the hedge to be highly
effective. When hedging derivatives cover the risk of changes in fair value of the hedged
instruments (fair value hedges), they are shown at fair value with the effects posted to the income
statement; in the same way, the hedged instruments are sufficient to reflect fair value changes
associated with the hedged risk. When derivatives hedge the risk of changes in the cash inflows
of the hedged instruments (cash flow hedges), changes in fair value are initially recognised in net
equity, and subsequently posted to the income statement, in accordance with the economic
effects produced by the hedged item. Changes in the fair value of derivatives which do not meet
the conditions to be designated hedging instruments are shown on the income statement.
72
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Benefici ai dipendenti
Il Fondo Trattamento di Fine Rapporto, obbligatorio per le società italiane, ai sensi della legge
n.297/1982, è considerato un piano a benefici definiti e si basa, tra l’altro, sulla vita lavorativa
dei dipendenti e sulla remunerazione percepita dal dipendente nel corso di un predeterminato
periodo di servizio. Il calcolo è effettuato in base alla legislazione vigente ed ai contratti di lavoro
per tutto il personale dipendente. Il Gruppo non ha previsto forme di remunerazione sottoforma di
liquidazioni basate su azioni, in quanto i dipendenti non prestano servizi in cambio di azioni o di
diritti su azioni. Inoltre il Gruppo non ha previsto piani di incentivi per il personale sotto forma di
strumenti partecipativi del capitale.
Ricavi
I ricavi sono riconosciuti nella misura in cui è probabile che i benefici economici siano conseguiti
dal Gruppo e il relativo importo possa essere determinato in modo attendibile. I seguenti criteri
specifici di riconoscimento dei ricavi devono essere sempre rispettati prima della loro rilevazione
a conto economico.
- Prestazione di servizi
I ricavi per prestazioni di servizi sono rilevati a conto economico con riferimento allo stadio di
completamento dell’operazione e solo quando il risultato della prestazione può essere attendibilmente stimato.
- Interessi
Sono rilevati come proventi finanziari a seguito dell’accertamento di interessi attivi di competenza (effettuato utilizzando il metodo dell’interesse effettivo che è il tasso che esattamente attualizza i flussi finanziari futuri attesi in base alla vita attesa dello strumento finanziario), che vanno
ad incrementare il valore netto delle relative attività finanziarie riportato in bilancio.
- Dividendi
I dividendi sono rilevati quando sorge il diritto degli azionisti a riceverne il pagamento.
Imposte sul reddito
Le imposte sul reddito includono tutte le imposte calcolate sul reddito imponibile delle società del
Gruppo. Le imposte sul reddito sono rilevate nel conto economico, ad eccezione di quelle relative
a voci direttamente addebitate o accreditate ad una riserva di patrimonio netto, nei cui casi l’effetto fiscale è riconosciuto direttamente alla riserva di patrimonio netto. Gli accantonamenti per
imposte che potrebbero generarsi dal trasferimento di utili non distribuiti delle società controllate
sono effettuati solo dove vi sia la reale intenzione di trasferire tali utili. Le altre imposte non correlate al reddito, come le tasse sugli immobili e sul capitale, sono incluse tra i costi operativi. Le
imposte differite/anticipate sono stanziate secondo il metodo dello stanziamento globale della
passività (balance sheet liability method). Esse sono calcolate su tutte le differenze temporanee
che emergono tra la base imponibile delle attività e delle passività ed i relativi valori contabili nel
bilancio consolidato. Le imposte differite attive sulle perdite fiscali e i crediti di imposta non utilizzati riportabili a nuovo sono riconosciuti nella misura in cui è probabile che sia disponibile un
reddito imponibile futuro a fronte del quale possano essere recuperati. Le attività e le passività
fiscali correnti e differite sono compensate quando le imposte sul reddito sono applicate dalla
medesima autorità fiscale e quando vi è un diritto legale di compensazione. Le attività e le passività fiscali differite sono determinate adottando le aliquote fiscali che si prevede saranno applicabili negli esercizi nei quali le differenze temporanee si annulleranno. Le imposte sul reddito del
periodo delle singole imprese consolidate sono classificate nella voce “Passività per imposte correnti”, mentre le imposte differite/anticipate vengono classificate convenzionalmente nelle
“Passività per imposte differite”. Qualora detto saldo sia rappresentato da un’attività esso viene
iscritto tra le “Attività per imposte anticipate”. Le imposte sul reddito dei periodi delle singole
imprese consolidate sono determinate sulla base della miglior stima possibile in relazione alle
informazioni disponibili e sulla ragionevole previsione dell’andamento dell’esercizio fino alla fine
del periodo d’imposta.
Cancellazione degli strumenti finanziari
La cancellazione degli strumenti finanziari avviene quando il Gruppo non detiene più il controllo dei
diritti contrattuali degli strumenti finanziari, questo normalmente avviene quando lo strumento è
venduto, o quando i flussi finanziari generati dallo strumento passano attraverso una terza parte
indipendente
Strumenti finanziari derivati
I derivati sono rilevati al fair value e sono designati come strumenti di copertura in quanto la relazione tra il derivato e l’oggetto della copertura è formalmente documentata e l’efficacia della
copertura, verificata periodicamente, è elevata. Quando i derivati di copertura coprono il rischio di
variazione del fair value degli strumenti oggetto di copertura (fair value hedge), essi sono rilevati
al fair value con imputazione degli effetti a conto economico; coerentemente, gli strumenti oggetto di copertura sono adeguati per riflettere le variazioni del fair value associate al rischio coperto.
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73
4. IFRS reconciliation statements
Use of estimates
The preparation of the accounts and related notes according to IFRS requires Management to use
estimates and assumptions that have an effect on the values of the reported assets and liabilities
and on the disclosure of contingent assets and liabilities at the date of the financial statements.
The final results could differ from these estimates. Estimates and assumptions are subject to
periodic reviews, and the effects of all changes are immediately reflected in the income statement
Primary effects deriving from the application of IAS/IFRS to the
consolidated opening balance sheet as at January 1st 2005 and the
consolidated financial statement as at December 31st 2005
The differences arising from the application of IAS/IFRS rather than the Italian accounting
standards, as well as the choices made by IGD with regards to the accounting options provided by
IAS/IFRS, as illustrated above, require the recalculation of the accounting figures prepared in
accordance with the previously applied Italian provisions for financial reporting, with effects on the
group's net equity and net financial indebtedness that may be significant, as summarised below:
Opening Balance Sheet at January 1st 2005
01/01/2005
Total Net Equity
Net Financial Debt
Italian principles
226,685,627
192,044,728
Adjustments
76,271,555
(70,351)
IAS/IFRS
302,957,182
191,974,377
Adjustments
(4,698,285)
406,473
74,419,850
IAS/IFRS
526,187,902
117,231,757
81,603,774
Balance Sheet at December 31st 2005
12/31/2005
Total Net Equity
Net Financial Debt
Total Net Income for the Period
Italian principles
530,886,187
116,825,284
7,183,924
In particular, the primary changes to net equity as at January 1st 2005 and December 31st 2005
and to the net profit for the 2004 financial year can be summarised as follows:
Net equity reconciliation statement
Net Equity according to Italian Principles
Balance Sheet adjustments according to IAS/IFRS:
1, Write-off of set-up and extension costs
2, Write-off of IPO Costs
3, Goodwill
4, Valuation of Property
5, Derivative instruments
6, Treasury Management valuation
7, De-recognition of Dividends
Tax Effects on the items under adjustment
Net Equity according to IAS/IFRS
74
Net Equity at
January 1st 2005
Net Equity at
December 31st 2005
Net Income
2005 FY
226,685,627
530,886,187
7,183,924
(195,258)
0
(1,682,244)
125,007,462
70,351
0
(950,000)
(45,978,756)
302,957,182
(147,376)
(6,072,876)
(1,401,870)
2,069,996
(440,088)
33,615
(1,007,286)
2,267,600
526,187,902
47,883
1,518,219
280,374
47,984,833
(320,726)
33,615
57,286
24,818,366
81,603,774
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Quando i derivati coprono il rischio di variazione dei flussi di cassa degli strumenti oggetto di
copertura (cash flow hedge), le variazioni del fair value sono inizialmente rilevate a patrimonio
netto e successivamente imputate a conto economico coerentemente agli effetti economici prodotti dall’operazione coperta. Le variazioni del fair value dei derivati che non soddisfano le condizioni per essere qualificati come di copertura sono rilevate a conto economico.
Uso di stime
La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte della
Direzione l’effettuazione di stime e di ipotesi che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e sull’informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data di bilancio. I
risultati che si consutiveranno potrebbero differire da tali stime. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi immediatamente a conto economico.
Principali impatti derivanti dall’applicazione degli IAS/IFRS
sulla situazione patrimoniale consolidata di apertura al 1° gennaio 2005
e sul bilancio al 31 dicembre 2005
Le differenze emergenti dall’applicazione degli IAS/IFRS rispetto ai principi contabili italiani, nonché le scelte effettuate da IGD nell’ambito delle opzioni contabili previste dagli IAS/IFRS sopra illustrate, comportano pertanto una rielaborazione dei dati contabili predisposti secondo la precedente normativa italiana in materia di bilanci con effetti, in taluni casi, significativi sul patrimonio netto
e sull’indebitamento finanziario netto così riassumibili:
Situazione patrimoniale di apertura al 1° gennaio 2005
1/01/2005
Totale patrimonio netto
Indebitamento finanziario netto
Principi italiani
226.685.627
192.044.728
Rettifiche
76.271.555
(70.351)
IAS/IFRS
302.957.182
191.974.377
Principi italiani
530.886.187
116.825.284
7.183.924
Rettifiche
(4.698.285)
406.473
74.419.850
IAS/IFRS
526.187.902
117.231.757
81.603.774
Bilancio al 31 dicembre 2005
31/12/2005
Totale patrimonio netto
Indebitamento finanziario netto
Totale Utile netto del periodo
In particolare le principali rettifiche sul patrimonio netto al 1° gennaio 2005 ed al 31 dicembre
2005 e sull’utile netto dell’esercizio 2005 si possono così riassumere:
Riconciliazione patrimonio netto
Patrimonio Netto secondo i principi italiani
Rettifiche alle voci di bilancio secondo gli IAS/IFRS:
1. Storno dei costi di impianto e ampliamento
2. Storno costi IPO
3. Avviamento
4. Valutazione investimenti immobiliari
5. Strumenti derivati
6. Valutazione gestione patrimoniale
7. Storno dividendo
Effetto fiscale sulle voci in riconciliazione
Patrimonio netto secondo gli IAS/IFRS
Patrimonio netto
al 1° gennaio 2005
Patrimonio netto
al 31 dicembre 2005
Utile netto
esercizio 2005
226.685.627
530.886.187
7.183.924
(195.258)
0
(1.682.244)
125.007.462
70.351
0
(950.000)
(45.978.756)
302.957.182
(147.376)
(6.072.876)
(1.401.870)
2.069.996
(440.088)
33.615
(1.007.286)
2.267.600
526.187.902
47.883
1.518.219
280.374
47.984.833
(320.726)
33.615
57.286
24.818.366
81.603.774
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4. IFRS reconciliation statements
Below we discuss the notes to the main IAS/IFRS adjustments (which content was outlined above)
to the data accounted according to the Italian accounting:
1. reversal of start-up and extension costs: according to IAS/IFRS, start--up and extension costs
incurred in relation to equity operations are directly charged to net equity reserves at the date of
the operation; other start-up and extension costs which do not meet the requirements for
recognition among intangible assets are charged to the income statement. This different
treatment has the following effects:
- at January 1st 2005: a decrease in total net equity by Eur 195,258, gross of a positive tax effect
of Eur 72,734 (for the booking of prepaid tax assets) caused by the reduction of assets that can
no longer be capitalised
- at December 31st 2005: a decrease in total net equity by Eur 147,376, gross of a positive tax
effect of Eur 54,898 (for the booking of prepaid tax assets) caused by the reduction of assets
that can no longer be capitalised; total pre-tax profit for the year shows an increase by Eur
47,883 due to lower depreciation charges (net of the elimination of the 2005 increases), gross
of the related negative tax effect for Eur 17,836;
2. reversal of IPO Costs: according to IAS/IFRS the costs incurred by the company in relation to
the capital increase for the listing of the company on 02/11/2005 are directly charged as a
reduction of net equity reserves at the transaction date. Such different treatment has led to the
following effects:
- at December 31st 2005: a decrease of total net equity by Eur 6,072,876, gross of a positive tax
effect for Eur 2,262,146 (for the accounting of prepaid tax assets) due to the reduction of assets
that can no longer be capitalised; pre-tax income for the year shows an increase by Eur
1,518,219 due to lower depreciation charges, gross of the related negative tax effect for Eur
565,537.
3. goodwill for the purchase of the business units set-up for the opening of the Centro d'Abruzzo
and Porto Grande shopping centres, for which the impairment test was carried out and whose
value was calculated together with the value in use for the properties in question, entered under
the real estate investments category. The latter are calculated using the fair value method. In
accordance with the assessment, the goodwill values mentioned above were reversed, with the
following impacts:
- at January 1st 2005: a decrease of total net equity by Eur 1,682,244 gross of a positive tax
effect for Eur 626,636 (accounting of prepaid tax assets);
- at December 31st 2005: a decrease of total net equity by Eur 1,401,870, gross of a positive tax
effect for Eur 522,197 (accounting of prepaid tax assets); with a positive effect on total pre-tax
income for year 2005, due to the elimination of goodwill, of Eur 280,374 gross of a negative tax
effect for Eur 104,439 (for the accounting of deferred tax liabilities).
4. valuation of real estate investments: the owned real estate assets are accounted with the fair
value method. Fair value has been determined on the basis of the appraisals prepared by an
external appraisal firm, which have been used to determine the market value of the investment
property belonging to the company at the date of transition to IAS/IFRS, and at 31 December
2005.
The application of IAS 40 to this item has had the following effects:
- an increase of total net equity at January 1st 2005 by Eur 125,007,462 entirely attributable to
the fair value measurement of the property investments, gross of a negative tax effect for Eur
46,565,280 (for the accounting of deferred tax liabilities);
- an increase of total net equity at December 31st 2005 by Eur 2,069,996 due to both the fair
value measurement of the property investments and the reversal of depreciation charges
accounted pursuant to the Italian accounting principles, gross of a negative tax effect for Eur
771,488 (for the accounting of deferred tax liabilities);
- an increase of total net income for the year 2005 by Eur 47,984,833, attributable to both the
reversal of depreciation charges accounted pursuant to the Italian accounting principles and the
adjustment to fair value of the real estate assets.
The overall tax effect related to the fair value valuation of real estate assets arises from the choice
of the Parent Company to make use in the financial statements at December 31st 2005 of the
option granted with Law n. 266/2005 to revalue the property and land items in the Civil Code
financial statements prepared according to the Italian Accounting Principles. Consequently, this
revaluation has led to a realignment of the value of property and land to fair value in the financial
statement of the Parent Company prepared according to Italian Accounting Principles. The related
tax liability for the substitute tax (12%) provided by law has been provisioned for an amount of Eur
20.510.676 with a corresponding entry in the tax item of the income statement and at the same
76
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Si commentano qui di seguito le principali rettifiche IAS/IFRS (il cui contenuto è stato precedentemente delineato) apportate ai valori secondo i principi contabili italiani:
1. storno dei costi d’impianto e ampliamento: secondo gli IAS/IFRS i costi d’impianto e d’ampliamento sostenuti in relazione ad operazioni sul capitale sono portati in diretta diminuzione delle
riserve di patrimonio netto alla data dell’operazione; gli altri costi di impianto e di ampliamento,
non presentando i requisiti per l’iscrizione nelle immobilizzazioni immateriali, sono addebitati al
conto economico. Tali diversi trattamenti contabili determinano i seguenti impatti:
- al 1 gennaio 2005: una diminuzione del patrimonio netto totale di Euro 195.258, al lordo di un
effetto fiscale positivo di Euro 72.734 (per l’iscrizione di attività per imposte anticipate) determinata dalla riduzione delle attività non più capitalizzabili
- al 31 dicembre 2005: una diminuzione del patrimonio netto totale di Euro 147.376, al lordo di
un effetto fiscale positivo di Euro 54.898 (per l’iscrizione di attività per imposte anticipate) determinata dalla riduzione delle attività non più capitalizzabili; ; l’utile totale ante imposte dell’esercizio registra un aumento di Euro 47.883 per effetto dei minori ammortamenti (al netto dell’eliminazione degli incrementi dell’esercizio 2005), al lordo del relativo effetto fiscale negativo di
Euro 17.836;
2. storno costi IPO: secondo gli IAS/IFRS i costi sostenuti in relazione all’aumento di capitale
avvenuto con la quotazione della società in data 11/02/2005 sono portati in diretta diminuzione
delle riserve di patrimonio netto alla data dell’operazione. Tale diverso trattamento ha determinato i seguenti effetti:
- al 31 dicembre 2005: una diminuzione del patrimonio netto totale di Euro 6.072.876, al lordo di
un effetto fiscale positivo di Euro 2.262.146 (per l’iscrizione di attività per imposte anticipate)
determinata dalla riduzione delle attività non più capitalizzabili; l’utile totale ante imposte dell’esercizio registra un aumento di Euro 1.518.219 per effetto dei minori ammortamenti, al lordo
del relativo effetto fiscale negativo di Euro 565.537.
3. gli avviamenti relativi all'acquisto dei rami d'azienda finalizzati all'apertura dei Centri
Commerciali Centro d’Abruzzo e Porto Grande sono stati assoggettati ad impairment test ed il
valore d’uso è stato valutato unitamente al valore d’uso degli immobili relativi a tali centri commerciali, iscritti alla categoria degli investimenti immobiliari, quest’ultimi valutati utilizzando il
metodo del valore equo (fair value). Secondo tale valutazione, è stato stornato il valore degli avviamenti sopra menzionati che ha comportato i seguenti effetti:
- al 1° gennaio 2005: una diminuzione del patrimonio netto totale di Euro 1.682.244 al lordo di un
effetto fiscale positivo di Euro 626.636 (per l’iscrizione di attività per imposte anticipate);
- al 31 dicembre 2005: una diminuzione del patrimonio netto totale di Euro 1.401.870, al lordo di
un effetto fiscale positivo di Euro 522.197 (per l’iscrizione di attività per imposte anticipate) con
un effetto positivo sull’utile totale ante imposte dell’esercizio 2005, attribuibile all’eliminazione
dell’ammortamento, di Euro 280.374 al lordo di un effetto fiscale negativo di Euro 104.439 (per
l’iscrizione di passività per imposte differite).
4. valutazione investimenti immobiliari: gli investimenti immobiliari di proprietà sono stati valutati utilizzando il metodo del valore equo (fair value). Il valore di fair value (valore equo) è stato determinato sulla base delle perizie redatte da una Società esterna di valutazione, tramite le quali è
stato determinato il valore di mercato alla data di transizione agli IAS/IFRS e al 31 dicembre 2005.
L’applicazione dello IAS 40 ha comportato i seguenti effetti:
- un aumento del patrimonio netto totale al 1° gennaio 2005 di Euro 125.007.462 totalmente attribuibile alla valutazione a fair value degli investimenti immobiliari, al lordo di un effetto fiscale
negativo di Euro 46.565.280 (per l’iscrizione di passività per imposte differite);
- un aumento del patrimonio netto totale al 31 dicembre 2005 di Euro 2.069.996 attribuibile sia
alla valutazione a fair value degli investimenti immobiliari che all’eliminazione degli ammortamenti contabilizzati secondo i principi italiani, al lordo di un effetto fiscale negativo di Euro 771.488
(per l’iscrizione di passività per imposte differite);
- un aumento dell’utile netto totale dell’esercizio 2005 di Euro 47.984.833 attribuibile in parte
all’eliminazione degli ammortamenti contabilizzati secondo i principi italiani ed in parte all’adeguamento della valutazione a fair value degli investimenti immobiliari.
L’effetto fiscale complessivo relativo alla valutazione a fair value degli investimenti immobiliari
deriva dal fatto che la Capogruppo nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2005 ha scelto di avvalersi
della facoltà prevista dalla Legge n. 266/2005 di rivalutare nel bilancio civilistico redatto secondo Principi Contabili Italiani le voci fabbricati e terreni. Di conseguenza la rivalutazione ha comportato nel bilancio di esercizio della Capogruppo redatto secondo i Principi Contabili italiani, il riallineamento del valore dei terreni e fabbricati a quello di fair value. Sull’importo della rivalutazione
è stato stanziato il relativo debito per l’imposta sostitutiva prevista dalla legge (12%) pari ad Euro
Igd Immobiliare grande distribuzione
77
4. IFRS reconciliation statements
time have been reversed to income statement, deferred taxes for Eur 63,668,556, allocated for
the fair value measurement of real estate assets.
5. derivative instruments: according to Italian accounting principles, derivative instruments are
normally registered as "off-balance sheet" while, according to IAS 39, these must be accounted
for in the financial statement and registered at fair value. The methods for recognising the
accounting effects change depending on the scope of the derivative instrument:
- fair value hedge instruments must be entered as assets (liabilities). The derivative instrument
and its underlying value are measured at fair value and respective difference in value (generally
tend to balance themselves out) are recognised in the income statement;
- cash flow hedge instruments must be entered as assets (liabilities): the derivative instrument is
assessed at fair value and differences in values are entered, for the effective hedge, directly in
a provision for net equity which is recognised in the income statement in the financial years in
which the underlying cash flows occur;
- financial derivative intruments to manage interest rate and change risks, which have note the
formal requisites to be considered hedge financial instruments according to IAS and IFRS, have
been included among financial assets/liabilities of the balance sheet and the value change are
charged in to the income statement.
The derivative instruments held by the IGD Group consist of cash flow hedge instruments and have
been entered under financial assets (liabilities); the derivative instrument has been accounted at
fair value and changes in value are directly posted, as to the effective portion of the hedge, to a
net equity reserve account, which is released to the income statement in the financial year when
the cash flows of the underlying item occur.
The accounting of derivative instruments at fair value has the following impact:
- at January 1st 2005: an increase in total net equity by Eur 70,351, gross of a negative tax effect
of Eur 23,216;
- at December 31st 2005: a decrease of total net equity by Eur 440,088, gross of a positive tax
effect of Eur 145,229: with a total effect on 2005 pre-tax income, due to the reversal of the
prepaid item accounted according to the Italian principles, of Eur 320,726 gross of a positive
tax effect of Eur 105,840 (for the accounting of deferred tax assets).
6. accounting of treasury management: according to IAS/IFRS the financial assets which are held
for trading purposes and the objective of making profits from short term changes in price or
margins are accounted at fair value, without any adjustments for transaction costs that may be
incurred on their sale. Such different treatment has brought the following effects:
- at December 31st 2005: an increase of total net equity by Eur 33,615, gross of a positive tax
effect of Eur 11,092: with a positive effect on total pre-tax income for 2005 of Eur 33,615 gross
of a negative tax impact for Eur 11,092 (for the accounting of deferred tax liabilities).
7. dividends: according to Italian accounting principles dividends from controlled companies are
accounted with the accrual principle, that is in the financial year when the earnings form which
they derive are reported by the controlled companies, subject to the certainty, from a substantial
point of view, with respect to their actual distribution and, in any event, when the relevant
shareholders’ meeting resolution, or the distribution proposed in the draft annual reports prepared
by the Directors of the controlled companies, have taken place before the date of the Board
Meeting approving the Draft Annual Report of the parent company. According to IFRS dividends are
recognised when the shareholder have the actual right to their distribution. The adoption of this
method has determined the following IFRS adjustments:
- at January 1st 2005: a decrease of the total net equity by Eur 950,000 following the reversal of
dividends from controlled companies recognised by accrual during 2004 according to the Italian
accounting principles;
- at December 31st 2005: a decrease of the total net equity by Eur 1,007,286 following the
reversal of dividends from controlled companies recognised by accrual during 2004 according to
the Italian accounting principles; The total pre-tax income of 2005 increases by Eur 57,286 as
the difference between the reversal of dividends accrued in 2005 and the accounting of
dividends from controlled companies previously accrued in 2004 according to Italian accounting
principles.
78
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
20.510.676 con contropartita la voce imposte di conto economico e contestualmente sono state
riversate a conto economico, sempre alla voce imposte, le imposte differite, pari ad Euro
63.668.556, stanziate a fronte della valutazione a fair value degli investimenti immobiliari.
5. strumenti derivati: secondo i principi contabili italiani gli strumenti derivati sono di norma rappresentati come poste “fuori bilancio”, mentre secondo lo IAS 39 devono essere obbligatoriamente contabilizzati in bilancio ed iscritti al fair value. Le modalità di rappresentazione degli effetti contabili variano a seconda delle finalità di utilizzo dello strumento derivato:
- gli strumenti di copertura del fair value (fair value hedge) devono essere iscritti fra le attività (passività); il derivato e il relativo sottostante sono valutati al fair value e le rispettive variazioni di valore (che tendono in linea generale a controbilanciarsi) sono contabilizzate al conto economico;
- gli strumenti di copertura dei flussi finanziari (cash flow hedge) devono essere iscritti fra le attività (passività); il derivato è valutato al fair value e le variazioni di valore sono contabilizzate, per
la componente di copertura efficace, direttamente in una riserva del patrimonio netto che viene
rilasciata a conto economico negli esercizi nei quali si manifestano i flussi finanziari del sottostante;
- gli strumenti derivati per la gestione dei rischi di tasso e di cambio, che non presentano i requisiti formali per essere considerati di copertura ai fini IAS/IFRS, sono iscritti nello stato patrimoniale tra le attività/passività finanziarie e le variazioni di valore sono imputate a conto economico.
Gli strumenti derivati detenuti dal Gruppo IGD sono relativi a strumenti di copertura dei flussi finanziari (cash flow hedge) e sono stati iscritti fra le attività (passività) finanziarie; il derivato è stato
valutato a fair value e le variazioni di valore sono contabilizzate, per la componente di copertura
efficace, direttamente in una riserva del patrimonio netto che viene rilasciata a conto economico
negli esercizi nei quali si manifestano i flussi finanziari del sottostante.
L’iscrizione in bilancio degli strumenti derivati al fair value determina i seguenti impatti:
- al 1° gennaio 2005: un aumento del patrimonio netto totale di Euro 70.351, al lordo di un effetto fiscale negativo pari a Euro 23.216;
- al 31 dicembre 2005: una diminuzione del patrimonio netto totale di Euro 440.088, al lordo di
un effetto fiscale positivo pari a Euro 145.229: con un effetto negativo sull’utile totale ante imposte dell’esercizio 2005, attribuibile all’eliminazione del risconto contabilizzato secondo i principi
italiani, di Euro 320.726 al lordo di un effetto fiscale positivo di Euro 105.840 (per l’iscrizione
di attività per imposte differite attive).
6. valutazione gestione patrimoniale: secondo gli IAS/IFRS le attività finanziarie possedute ai fini
della negoziazione con lo scopo di trarre un profitto dalle fluttuazioni a breve termine del prezzo o
del margine sono valutate al fair value (valore equo), senza alcuna deduzione per i costi di transazione che possono essere sostenuti nella vendita. Tale diverso trattamento ha determinato i
seguenti effetti:
- al 31 dicembre 2005: un aumento del patrimonio netto totale di Euro 33.615, al lordo di un effetto fiscale positivo pari a Euro 11.092: con un effetto positivo sull’utile totale ante imposte dell’esercizio 2005 di Euro 33.615 al lordo di un effetto fiscale negativo di Euro 11.092 (per l’iscrizione di passività per imposte differite).
7. dividendi: secondo i principi contabili italiani i dividendi da imprese controllate vengono contabilizzati in base al principio della maturazione, e cioè nell’esercizio in cui gli utili da cui derivano
sono conseguiti dalle controllate, ricorrendo la certezza, dal punto di vista sostanziale, della loro
assegnazione e, in ogni caso, quando la relativa delibera assembleare di distribuzione, o la destinazione dell’utile prefigurata nel progetto di bilancio redatto dagli Amministratori delle controllate
stesse, avvengono in data antecedente al Consiglio di approvazione del Progetto di Bilancio della
controllante. In base agli IFRS i dividendi vengono rilevati quando sorge il diritto degli azionisti a
incassare gli stessi. L’adozione di tale metodologia ha determinato ai fini IFRS i seguenti impatti:
- al 1° gennaio 2005: una diminuzione del patrimonio netto di Euro 950.000 a seguito dello storno dei dividendi da imprese controllate accertati per maturazione nell’esercizio 2004 secondo i
principi contabili italiani;
- al 31 dicembre 2005: una diminuzione del patrimonio netto totale di Euro 1.007.286, a seguito
dello storno dei dividendi da imprese controllate già accertati per maturazione nell’esercizio
2005 secondo i principi contabili italiani. L’utile totale ante imposte dell’esercizio 2005 aumenta per Euro 57.286 quale saldo tra lo storno dei dividendi contabilizzati per maturazione nel 2005
e la contabilizzazione per competenza dei dividendi da imprese controllate già accertati nel 2004
per maturazione secondo i principi contabili italiani.
Igd Immobiliare grande distribuzione
79
4. IFRS reconciliation statements
Main changes in the cash flow statements
The cash flow statements prepared by IGD until the annual report closed on December 31st 2005
had the objective of showing the group's net cash flow requirement or surplus arising from the
change in net financial indebtedness for the year, whereas the cash flow statements required by
IAS 7 are aimed at showing IGD’s ability to generate "cash and other cash equivalents".
According to this principle, other cash equivalents consist of short-term, highly liquid investments
that are readily convertible into a known amount of cash, and that are subject to a negligible risk
of changes in value. A financial investment is therefore generally classified as a cash equivalent
only when it is short-term, i.e., with a maturity of three months or less at the date of acquisition.
Financial investments in equities do not fall into the category of cash equivalents.
Bank overdrafts generally fall within the financing activity, except if they are repayable on demand
and form an integral part of a company’s cash management, in which case they are subtracted
from cash equivalents.
According to IAS 7, the cash flows statement must show cash flows deriving from operating,
investing, and financing activities separately from each other:
- cash flows from operating activities: cash flow deriving from operating activities are primarily
related to the revenue-producing activity and are reported by IGD using the indirect method;
according to this method, the profit for the year is adjusted by the effects of entries that have
not involved disbursals during the year, or generated liquid assets (non-cash transactions), such
as amortisation and depreciation, changes in assets and liabilities, etc.;
- cash flows from investing activities: investing activities are indicated separately because they
are, among other things, indicative of the acquisition or disposal of long-term investments made
with the objective of obtaining future revenue and cash inflows
- cash flow from financing activities: financing activities consist of cash flows that affect the
equity capital base and the borrowing structure of the company.
Cash Flows Statement as at December 31st 2005
Cash flows statement for the period ended
(in Euros)
Cash flows from operations:
Net Income for the Period
Reconciliation of the income for the period with the
cash flows generated (used) for the operating activity:
- Depreciation and Amortisation
- Change in Deferred Tax assets and liabilities
- Change in the Fair Value of Real Estate Assets
- (Gain)/Losses on the valuation of non current assets
- Change in Inventory
- Changes from Impairment Test
- Change in current assets and liabilities
- Change in non current operating assets and liabilities
Cash flows from operations (A)
Investment in Tangible Assets
Investment in Intangibles
Proceeds from the sale of Tangible and Intangible assets
Cash flow used for investments (B)
Purchase of financial assets
Capital Increase
Change in Minority Interest Equity
Change in Net Equity due to IPO Costs
Dividend Distribution
Measurement at fair value of financial receivables and other current financial assets
Change in current financial debt
Change in non current financial debt
Cash flows generated from financing activities (C)
Net cash flows for the period (A - B + C)
Balance of liquid assets at the beginning of the period
Net cash flows for the period
Balance of liquid assets at the end of the period
80
12/31/2005
81,603,774
27,407
(42,305,326)
(33,758,201)
0
(9,538,883)
0
25,427,387
(723,826)
20,732,332
85,003,632
0
0
85,003,632
(35,599,435)
152,250,000
(7,591,095)
(5,644,986)
2,418,577
(16,156,595)
89,676,466
25,405,166
19,197
25,405,166
25,424,363
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Principali variazioni apportate al rendiconto finanziario
Il rendiconto finanziario predisposto da IGD fino al bilancio chiuso al 31 dicembre 2005 aveva
l’obiettivo di evidenziare il fabbisogno o l’avanzo finanziario netto della Società emergente dalla
variazione dell’indebitamento finanziario netto nell’esercizio, mentre il rendiconto finanziario previsto dallo IAS 7 tende ad evidenziare la capacità di IGD a generare “cassa e altre disponibilità liquide equivalenti”.
Secondo tale principio, le altre disponibilità liquide equivalenti rappresentano impieghi finanziari a
breve termine e ad alta liquidità che sono prontamente convertibili in valori di cassa noti e che
sono soggetti a un irrilevante rischio di variazione del loro valore. Pertanto, un impiego finanziario
è classificato solitamente come disponibilità liquida equivalente solo quando è a breve scadenza,
ovvero a tre mesi o meno dalla data d’acquisto. Gli investimenti finanziari in azioni non rientrano
nella categoria delle disponibilità liquide equivalenti.
Gli scoperti di conto corrente, solitamente, rientrano nell’attività di finanziamento, salvo il caso in
cui essi siano rimborsabili a vista e formino parte integrante della gestione della liquidità o delle
disponibilità liquide equivalenti di un’impresa, nel qual caso essi sono classificati a riduzione delle
disponibilità liquide equivalenti.
Secondo lo IAS 7, il Rendiconto finanziario deve evidenziare separatamente i flussi di cassa derivanti dall’attività di esercizio, di investimento e di finanziamento:
- flusso monetario da attività di esercizio: i flussi di cassa derivanti dall’attività di esercizio sono
connessi principalmente all’attività di produzione del reddito e vengono rappresentati da IGD utilizzando il metodo indiretto; secondo tale metodo l’utile d’esercizio viene rettificato degli effetti delle
poste che nell’esercizio non hanno comportato esborsi ovvero non hanno originato liquidità (operazioni di natura non monetaria) quali ad esempio ammortamenti, variazione dei crediti e debiti, ecc.;
- flusso monetario da attività di investimento: l’attività di investimento è indicata separatamente
perché essa è, tra l’altro, indicativa di investimenti/disinvestimenti effettuati con l’obiettivo di
ottenere in futuro ricavi e flussi di cassa positivi;
- flusso monetario da attività finanziaria: l’attività di finanziamento è costituita dai flussi che comportano la modificazione dell’entità e della composizione del patrimonio netto e dei finanziamenti ottenuti.
Rendiconto finanziario chiuso al 31 dicembre 2005
Rendiconto finanziario per l'esercizio chiuso al
31/12/2005
(in unità di euro)
Flusso di cassa da attività di esercizio:
Utile dell'esercizio
Rettifiche per riconciliare l'utile del periodo
al flusso di cassa generato (assorbito) dall'attività di esercizio:
- Ammortamenti
- Variazione netta delle (attività) fondo per imposte (anticipate) differite
- Variazione del fair value degli investimenti immobiliari
(plusvalenze)/minusvalenze da valutazione di attività non correnti
- Variazione delle rimanenze
- Variazione da impairment test
- Variazione netta delle attività e passività d'esercizio correnti
- Variazione netta delle attività e passività d'esercizio non correnti
Flusso di cassa generato da attività d'esercizio (A)
Investimenti in immobilizzazioni materiali
Investimenti in immobilizzazioni immateriali
Corrispettivo incassato dalla vendita di attività materiali e immateriali
Flusso di cassa utilizzato in attività di investimento (B)
Acquisto di attività finanziaria
Versamento dei soci ad incremento del patrimonio netto
Variazione del capitale di terzi
Variazione patrimonio per spese quotazione
Distribuzione di dividendi
Adeguamento al fair value dei crediti finanziari e delle altre attività finanziarie correnti
Variazione indebitamento finanziario corrente
Variazione indebitamento finanziario non corrente
Flusso di cassa generato da attività di finanziamento (C)
Flusso di cassa netto di periodo A - B + C
Saldo disponibilità liquide all'inizio dell'esercizio
Flusso di cassa netto complessivo del periodo
Saldo disponibilità liquide alla fine dell'esercizio
81.603.774
27.407
(42.305.326)
(33.758.201)
0
(9.538.883)
0
25.427.387
(723.826)
20.732.332
85.003.632
0
0
85.003.632
(35.599.435)
152.250.000
(7.591.095)
(5.644.986)
2.418.577
(16.156.595)
89.676.466
25.405.166
19.197
25.405.166
25.424.363
Igd Immobiliare grande distribuzione
81
4. IFRS reconciliation statements
IAS/IFRS balance sheets as at January 1st 2005 and as at December
31st 2005 and IAS/IFRS income statement for the financial year ended
December 31st 2005
To supplement the statements of net equity reconciliation at January 1st 2005 and at December 31st
2005, of income for the financial year 2005, of net financial position at January 1st 2005 and December
31st 2005 including the notes to the adjustments made to the balances prepared according to the
Italian accounting principles, we enclose balance sheet statements at January 1st 2005 and December
31st 2005 and income statement for the year 2005 which show for each item, in individual columns:
- values according the Italian accounting principles reclassified according to the IAS/IFRS schemes;
- adjustments for the transition to the IAS/IFRS principles;
- values adjusted according to IAS/IFRS.
Balance sheet at
January 1st 2005 (^) (in Euros)
Italian Accounting
Principles (reclassified)
Notes
Effects of Transition
to IAS/IFRS
IAS/IFRS
Standards
198,122
1,682,244
1,880,366
(A)
(B)
(195,258)
(1,682,244)
(1,877,502)
2,864
0
2,864
402,971,546
76,329
5,236
12,740,358
415,793,469
(C)
125,007,462
527,979,008
76,329
5,236
12,740,358
540,800,931
0
7,707,019
7,707,019
425,380,854
(D)
Non Current Assets:
Intangible Assets
- Intangible Assets with a finite life
- Goodwill
Tangible Assets
- Real Estate Assets
- Equipment
- Leasehold Improvements
- Assets under Construction
Other Non Current Assets:
- Prepaid Taxes
- Miscellaneous Receivables and Other Non Current Assets
Total non current assets (A)
Current Assets:
Inventory
Trade and Other Receivables
Other Current Assets
Current Prepaid Taxes
Financial Receivables and Other Current Financial Assets
Cash and Other Cash Equivalents
Total current assets (B)
4,479,757
8,016,227
1,140,126
745,701
3,643
19,197
14,404,651
125,007,462
699,370
123,829,330
(E)
699,370
7,707,019
8,406,389
549,210,184
(950,000)
4,479,757
8,016,227
190,126
745,701
3,643
19,197
13,454,651
(950,000)
(*)
(*)
Total assets (A + B)
439,785,505
122,879,330
562,664,835
Net Equity
Total net equity (C)
226,685,627
226,685,627
76,271,555
76,271,555
302,957,182
302,957,182
Non Current Liabilities:
Non Current Financial Liabilities
Severance Indemnity Fund
Deferred Tax Liabilities
Provision for Risks and Deferred Charges
Miscellaneous Payables and Other Non Current Liabilities
Total non current liabilities (D)
139,273,135
11,965
4,918,972
299,010
13,878,713
158,381,795
(*)(F)
(70,351)
(G)
46,678,126
46,607,775
139,202,784
11,965
51,597,098
299,010
13,878,713
204,989,570
Current Liabilities:
Current Financial Liabilities
Trade and Other Payables
Current Tax Liabilities
Other Current Liabilities
Total current liabilities (E)
Total liabilities (F = D + E)
Total net equity and liabilities (C + F)
52,794,433
1,389,596
33,267
500,787
54,718,083
213,099,878
439,785,505
(*)
0
46,607,775
122,879,330
52,794,433
1,389,596
33,267
500,787
54,718,083
259,707,653
562,664,835
(^) Balance Sheet data have been prepared in compliance with the current IAS/IFRS Standards
(*) item accounted under Net Financial debt
82
699,370
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Stati patrimoniali IAS/IFRS al 1° gennaio 2005 ed al 31 dicembre 2005 e
del conto economico IAS/IFRS per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2005
Ad integrazione dei prospetti di riconciliazione del patrimonio netto al 1° gennaio 2005 ed al 31
dicembre 2005, dell’utile dell’esercizio 2005, dell’indebitamento finanziario netto al 1° gennaio
2005 ed al 31 dicembre 2005 corredati dei commenti alle rettifiche apportate ai saldi predisposti secondo i principi contabili italiani, vengono allegati i prospetti degli stati patrimoniali al 1° gennaio 2005 ed al 31 dicembre 2005 e del conto economico dell’esercizio 2005 che evidenziano,
per ogni voce in singole colonne:
- i valori secondo i principi contabili italiani riclassificati secondo gli schemi IAS/IFRS;
- le rettifiche per l’adeguamento ai principi IAS/IFRS;
- i valori rettificati secondo gli IAS/IFRS.
Stato patrimoniale
al 1° gennaio 2005 (^)
(in unità di euro)
Attività non correnti:
Attività immateriali
- Attività immateriali a vita definita
- Avviamento
Attività materiali
- Investimenti immobiliari
- Attrezzatura
- Migliorie su beni di terzi
- Immobilizzazioni in corso
Altre attività non correnti:
- Attività per imposte differite attive
- Crediti vari e altre attività non correnti
Totale attività non correnti (A)
Attività correnti:
Rimanenze
Crediti commerciali e altri crediti
Altre attività correnti
Attività per imposte anticipate correnti
Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti
Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti
Totale attività correnti (B)
Principi contabili Note
Italiani riclassificati
Effetti della conversione
agli IAS/IFRS
Principi
IAS/IFRS
198.122
1.682.244
1.880.366
(A)
(B)
(195.258)
(1.682.244)
(1.877.502)
2.864
0
2.864
402.971.546
76.329
5.236
12.740.358
415.793.469
(C)
125.007.462
527.979.008
76.329
5.236
12.740.358
540.800.931
0
7.707.019
7.707.019
425.380.854
(D)
4.479.757
8.016.227
1.140.126
745.701
3.643
19.197
14.404.651
125.007.462
699.370
699.370
123.829.330
(E)
699.370
7.707.019
8.406.389
549.210.184
(950.000)
4.479.757
8.016.227
190.126
745.701
3.643
19.197
13.454.651
(950.000)
(*)
(*)
Totale attività (A + B)
439.785.505
122.879.330
562.664.835
Patrimonio netto
Totale patrimonio netto (C)
226.685.627
226.685.627
76.271.555
76.271.555
302.957.182
302.957.182
Passività non correnti:
Passività finanziarie non correnti
Fondo TFR
Passività per imposte differite passive
Fondi per rischi ed oneri futuri
Debiti vari e altre passività non correnti
Totale passività non correnti (D)
139.273.135 (*)(F)
11.965
4.918.972
(G)
299.010
13.878.713
158.381.795
(70.351)
46.607.775
139.202.784
11.965
51.597.098
299.010
13.878.713
204.989.570
Passività correnti:
Passività finanziarie correnti
Debiti commerciali e altri debiti
Passività per imposte correnti
Altre passività correnti
Totale passività correnti (E)
Totale passività (F= D + E)
Totale patrimonio netto e passività (C + F)
52.794.433
1.389.596
33.267
500.787
54.718.083
213.099.878
439.785.505
0
46.607.775
122.879.330
52.794.433
1.389.596
33.267
500.787
54.718.083
259.707.653
562.664.835
46.678.126
(*)
(^) i dati dello stato patrimoniale sono stati predisposti in conformità ai Principi Contabili IAS/IFRS ad oggi in vigore
(*) Voce inclusa nell'indebitamento finanziario netto
Igd Immobiliare grande distribuzione
83
4. IFRS reconciliation statements
Balance sheet at
December 31st 2005 (^) (in Euros)
Italian Accounting
Principles (reclassified)
Notes
Effects of Transition
to IAS/IFRS
IAS/IFRS
Standards
6,222,758
1,401,870
7,624,628
(A)
(B)
(6,220,252)
(1,401,870)
(7,622,122)
2,506
0
2,506
599,944,176
62,584
2,718
57,456,241
657,465,719
(C)
2,069,996
602,014,172
62,584
2,718
57,456,241
659,535,715
77,150
11,762,535
11,839,685
676,930,032
(D)
Non Current Assets:
Intangible Assets
- Intangible Assets with a finite life
- Goodwill
Tangible Assets
- Real Estate Assets
- Equipment
- Leasehold Improvements
- Assets under Construction
Other Non Current Liabilities:
- Prepaid Taxes
- Miscellaneous Receivables and Other Non Current Assets
Total non current assets (A)
Current Assets:
Inventory
Trade and Other Receivables
Other Current Assets
Financial Receivables and Other Current Financial Assets
Cash and Other Cash Equivalents
Total current assets (B)
14,018,640
2,552,643
14,120,399
35,569,463
25,424,363
91,685,508
2,069,996
3,210,056
(2,342,070)
(E)
(*)
(*)
3,287,206
11,762,535
15,049,741
674,587,962
(973,671)
14,018,640
2,552,643
13,113,113
35,603,078
25,424,363
90,711,837
(1,007,286)
33,615
Total assets (A + B)
768,615,540
(3,315,741)
765,299,799
Net Equity
Total net equity (C)
530,886,187
530,886,187
(4,698,285)
(4,698,285)
526,187,902
526,187,902
Non Current Liabilities:
Non Current Financial Liabilities
Severance Indemnity Fund
Deferred Tax Liabilities
Provision for Risks and Deferred Charges
Miscellaneous Payables and Other Non Current Liabilities
Total non current liabilities (D)
122,606,101
35,409
7,578,424
325,928
17,160,041
147,705,903
(*) (F)
440,088
(G)
942,456
123,046,189
35,409
8,520,880
325,928
17,160,041
149,088,447
55,213,009
9,496,603
21,586,823
3,727,015
90,023,450
(*)
Current Liabilities:
Current Financial Liabilities
Trade and Other Payables
Current Tax Liabilities
Other Current Liabilities
Total current liabilities (E)
1,382,544
0
0
0
0
55,213,009
9,496,603
21,586,823
3,727,015
90,023,450
Total liabilities (F= D+E)
237,729,353
1,382,544
239,111,897
Total net equity and liabilities (C+F)
768,615,540
(3,315,741)
765,299,799
(^) Balance Sheet data have been prepared in compliance with the current IAS/IFRS Standards
(*) item accounted under Net Financial debt
84
3,210,056
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Stato patrimoniale
al 31 dicembre 2005 (^)
(in unità di euro)
Attività non correnti:
Attività immateriali
- Attività immateriali a vita definita
- Avviamento
Attività materiali
- Investimenti immobiliari
- Attrezzatura
- Migliorie su beni di terzi
- Immobilizzazioni in corso
Altre attività non correnti
- Attività per imposte differite attive
- Crediti vari e altre attività non correnti
Totale attività non correnti (A)
Attività correnti:
Rimanenze
Crediti commerciali e altri crediti
Altre attività correnti
Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti
Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti
Totale attività correnti (B)
Principi contabili Note
Italiani riclassificati
Effetti della conversione
agli IAS/IFRS
Principi
IAS/IFRS
6.222.758
1.401.870
7.624.628
(A)
(B)
(6.220.252)
(1.401.870)
(7.622.122)
2.506
0
2.506
599.944.176
62.584
2.718
57.456.241
657.465.719
(C)
2.069.996
602.014.172
62.584
2.718
57.456.241
659.535.715
77.150
11.762.535
11.839.685
676.930.032
(D)
14.018.640
2.552.643
14.120.399
35.569.463
25.424.363
91.685.508
2.069.996
3.210.056
3.210.056
(2.342.070)
(E)
(*)
(*)
3.287.206
11.762.535
15.049.741
674.587.962
(973.671)
14.018.640
2.552.643
13.113.113
35.603.078
25.424.363
90.711.837
(1.007.286)
33.615
Totale attività (A + B)
768.615.540
(3.315.741)
765.299.799
Patrimonio netto
Totale patrimonio netto (C)
530.886.187
530.886.187
(4.698.285)
(4.698.285)
526.187.902
526.187.902
Passività non correnti:
Passività finanziarie non correnti
Fondo TFR
Passività per imposte differite passive
Fondi per rischi ed oneri futuri
Debiti vari e altre passività non correnti
Totale passività non correnti (D)
122.606.101 (*) (F)
35.409
7.578.424
(G)
325.928
17.160.041
147.705.903
440.088
123.046.189
35.409
8.520.880
325.928
17.160.041
149.088.447
Passività correnti:
Passività finanziarie correnti
Debiti commerciali e altri debiti
Passività per imposte correnti
Altre passività correnti
Totale passività correnti (E)
55.213.009
9.496.603
21.586.823
3.727.015
90.023.450
(*)
942.456
1.382.544
0
0
0
0
55.213.009
9.496.603
21.586.823
3.727.015
90.023.450
Totale passività (F= D + E)
237.729.353
1.382.544
239.111.897
Totale patrimonio netto e passività (C + F)
768.615.540
(3.315.741)
765.299.799
(^) i dati dello stato patrimoniale sono stati predisposti in conformità ai Principi Contabili IAS/IFRS ad oggi in vigore
(*) Voce inclusa nell'indebitamento finanziario netto
Igd Immobiliare grande distribuzione
85
4. IFRS reconciliation statements
Income statement for the 2005 financial year (^)
(in Euros)
Sales
Other Revenues
Total Sales and Other Revenues
Italian Accounting
Principles (reclassified)
36,820,357
123,794
36,944,151
Purchases of Materials and Outside Services
Personnel Costs
Other Operating Costs
Change in Inventory
Earnings before depreciation, amortisation
gain/losses and reversal/write-downs of
non current assets
(12,771,597)
(726,296)
(1,847,552)
9,517,641
Depreciation & Amortisation
Change in Fair Value of the Real Estate Assets
Operating result (Ebit)
(16,202,567)
0
14,913,780
Financial Income
Financial Expense
Pre-tax earnings (Ebt)
Income Taxes for the Period
Net income for the period
Notes
(A)
(B)
31,116,347
Effects of Transition
to IAS/IFRS
IAS/IFRS
Standards
(90,412)
0
(90,412)
36,729,945
123,794
36,853,739
(11,640)
(102,052)
31,014,295
(C)
(D)
16,175,160
33,758,201
49,831,309
(27,407)
33,758,201
64,745,089
6,386,038
(9,176,563)
12,123,255
(E)
(229,825)
49,601,484
6,156,213
(9,176,563)
61,724,739
(4,939,331)
7,183,924
(F)
24,818,366
74,419,850
19,879,035
81,603,774
(^) Income Statement figures have been prepared in compliance with the current IAS/IFRS Standards
Comments to the main IAS/IFRS adjustments made to items of the
balance sheet statements at January 1st 2005 and at December 31st
2005 and of the income statement for the 2005 financial year
For the main adjustments, which have been made, brief notes are supplied below along with
references to the adjustments included in the reconciliation statements for the net equity and net
earnings figures illustrated above.
As to the effects of changes in financial assets and liabilities included in net financial
indebtedness, please refer to the reconciliation statement presented further above.
Balance Sheet Items - Assets
a. intangibles assets with a finite life; these adjustments ( -Eur 195,258 as at January 1st 2005
and –Eur 6,220,252 as at December 31st 2005) refer to the elimination of certain set-up and
extension costs which do not match the IAS/IFRS requirements to be recognised as intangibles
(see adjustment n. 1) and the write-off of the IPO costs incurred in connection with the capital
increase and the listing of the company of 02/11/2005 which have been directly posted as a
reduction of net equity on the day of the transaction (see adjustment n. 2);
b. goodwill; these adjustments refer to the write-off of goodwill for the purchase of the business
units set-up for the opening of the Shopping Centres: Centro d’Abruzzo and Porto Grande (-Eur
1,682,244 at January 1st 2005, +Eur 1,401,870 at 31 December 2005) (see adjustment n. 3).
c. real estate assets; these adjustments (+Eur 125,007,462 at January 1st 2005, +Eur
2,069,996 at December 31st 2005) refer to the fair value measurement of the owned real estate
investments and the subsequent effects attributable both to the revaluation to fair value of the
property assets as well as to the reversal of depreciation charges recognised pursuant to the
Italian principles (see adjustment n.3);
d. deferred tax assets; these adjustments (+Eur 699,370 at January 1st 2005, +Eur 3,210,056
at December 31st 2005) reflect the corresponding asset item of the fiscal effects of the
recognised adjustments.
e. other current assets; (-Eur 950,000 at January 1st 2005, -Eur 1,007,286 at December 31st
2005) refer to the de-recognition of dividends that do not match the IAS/IFRS recognition
requirements (see adjustment n. 7).
86
(12,771,597)
(726,296)
(1,859,192)
9,517,641
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Conto economico esercizio 2005 (^)
(in unità di euro)
Principi contabili
italiani riclassificati
Ricavi
Altri proventi
Totale ricavi e proventi operativi
36.820.357
123.794
36.944.151
Acquisti di materiali e servizi esterni
Costi del personale
Altri costi operativi
Variazione delle rimanenze
Risultato operativo ante ammortamenti,
plus/minusvalenze e ripristini/svalutazioni di
attività non correnti
(12.771.597)
(726.296)
(1.847.552)
9.517.641
Ammortamenti
Variazione del valore equo degli investimenti immobiliari
Risultato operativo
(16.202.567)
0
14.913.780
Proventi finanziari
Oneri finanziari
Risultato prima delle imposte
Imposte sul reddito del periodo
Utile del periodo
Note
(A)
(B)
31.116.347
Effetti della conversione
agli IAS/IFRS
Principi
IAS/IFRS
(90.412)
0
(90.412)
36.729.945
123.794
36.853.739
(11.640)
(12.771.597)
(726.296)
(1.859.192)
9.517.641
(102.052)
31.014.295
(C)
(D)
16.175.160
33.758.201
49.831.309
(27.407)
33.758.201
64.745.089
6.386.038
(9.176.563)
12.123.255
(E)
(229.825)
49.601.484
6.156.213
(9.176.563)
61.724.739
(4.939.331)
7.183.924
(F)
24.818.366
74.419.850
19.879.035
81.603.774
(^) i dati del Conto Economico sono stati predisposti in conformità ai Principi Contabili IAS/IFRS ad oggi in vigore
Commento alle principali rettifiche IAS/IFRS apportate alle voci degli
stati patrimoniali al 1° gennaio 2005 ed al 31 dicembre 2005 e dei
conto economico dell’esercizio 2005
Per le principali rettifiche operate vengono qui di seguito fornite brevi note di commento e i riferimenti alle rettifiche incluse nei prospetti di riconciliazione dei valori di patrimonio netto e di utile
netto illustrate in precedenza.
Per gli effetti delle variazioni relative alle attività e alle passività finanziarie incluse nell’indebitamento finanziario netto si rimanda al prospetto di riconciliazione precedentemente riportato.
Voci di stato patrimoniale - Attività
a. attività immateriali a vita definita; tali rettifiche ( - Euro 195.258 all’1 gennaio 2005 e - Euro
6.220.252 al 31 dicembre 2005) riguardano l’eliminazione di taluni costi di impianto e di ampliamento che non presentano ai fini IAS/IFRS i requisiti per l’iscrizione fra le attività immateriali (v.
rettifica n. 1) e lo storno costi IPO sostenuti in relazione all’aumento di capitale avvenuto con la
quotazione della società in data 11/02/2005 che sono stati portati in diretta diminuzione delle
riserve di patrimonio netto alla data dell’operazione (v. rettifica n. 2);
b. avviamento; tali rettifiche riguardano lo storno degli avviamenti relativi all'acquisto dei rami
d'azienda finalizzati all'apertura dei Centri Commerciali: Centro d’Abruzzo e Porto Grande (- Euro
1.682.244 al 1° gennaio 2005, + Euro 1.401.870 al 31 dicembre 2005) (v. rettifica n. 3).
c. investimenti immobiliari; tali rettifiche (+ Euro 125.007.462 al 1° gennaio 2005, + Euro
2.069.996 al 31 dicembre 2005) riguardano la valutazione al valore equo (fair value) degli investimenti immobiliari di proprietà ed i conseguenti effetti attribuibili sia alla valutazione a fair value
degli investimenti immobiliari che all’eliminazione degli ammortamenti contabilizzati secondo i
principi italiani (v. rettifica n. 3);
d. attività per imposte anticipate; tali rettifiche (+ Euro 699.370 al 1° gennaio 2005, + Euro
3.210.056 al 31 dicembre 2005) riflettono la contropartita patrimoniale attiva degli effetti fiscali
sulle voci in riconciliazione.
e. altre attività correnti; ( - Euro 950.000 al 1° gennaio 2005, - Euro 1.007.286 al 31 dicembre
2005) riguardano l’eliminazione dei dividendi che non presentano ai fini IAS/IFRS i requisiti per
l’iscrizione (v. rettifica n.7).
Igd Immobiliare grande distribuzione
87
4. IFRS reconciliation statements
Balance Sheet Items - Liabilities
f. non current financial liabilities; these adjustments (-Eur 70,351 at January 1st 2005, +Eur
440,088 at December 31st 2005) refer to the effects if the measurement at fair value of the
financial derivative instruments (see adjustment n. 5);
g. deferred tax liabilities; these adjustments (+Eur 46,678,126 at January 2005, +Eur 942,456
at December 31st 2005) reflect the corresponding liability item to the fiscal effects of the
recognised adjustments;
Adjustments to the items of the income statement for the financial year 2005
a. revenues; these adjustments (–Eur 90,412 for the financial year 2005) refer to the write-off of
the portion of revenues on a prepaid item previously accounted according to the Italian accounting
principles and arising from the sale of usufruct rights on three shops in the ESP shopping Centre
in Ravenna, which does not meet IAS/IFRS requirements for recognition as intangible asset. The
amounts related to these disposals have been included in the fair value assessment of the owned
real estate assets (see adjustment n. 4);
b. other operating costs; this adjustment (-Eur 11,640 in FY 2005) refers to the reversal of the
additional costs of set up and expansion, which have been charged to the income statement as
they do not meet the IAS/IFRS requirements for recognition as intangible assets;
c. depreciation; this adjustment (–Eur 16,175,160 in FY 2005) regards:
- reversal of the amortisation of start-up and extension costs for -Eur 59,523 in the FY 2005
(see adjustment n. 1);
- reversal of the IPO costs amortisation for Eur –1,518,219 (see adjustment n. 2);
- reversal of the amortisation of the goodwill for the purchase of the business units set up for
the opening of the Shopping Centres: Centro d’Abruzzo and Porto Grande, for an amount of
–Eur 280,374 in the 2005 FY (see adjustment n. 3);
- reversal of the depreciation of the real estate assets, for -Eur 14,317,044 in the 2005
Financial Year (see adjustment n. 4);
d. change in the fair value of the real estate assets; this adjustment (Eur 33,758,201 for the 2005
FY) consists of the changes attributable to the fair value assessment of the property investments
of the company (see adjustment n. 4);
e. financial income; this adjustment (- Eur 229,825 for the 2005 FY) refers:
- as to -Eur 320,276, to the write-off of the prepaid item arising form the accounting of the
financial derivative instruments according to the Italian principles (see adjustment n. 5);
- as to +Eur 57,286, to the earnings impact deriving from the write-off of the dividends
accounted for accrual in 2005 and the recognition of the dividends already accrued in 2004
according to the Italian accounting principles (see adjustment n. 7);
- as to +Eur 33,615, to the earnings impact from the assessment at fair value of treasury
management (see adjustment n. 6).
f. income tax for the period; this adjustment (-Eur 24,818,366 for the 2005 FY) refers to the
accounting of the net positive and negative tax effects of the adjustments illustrated above.
88
4. Prospetti di riconciliazione agli IFRS
Voci di stato patrimoniale - Passività
f. passività finanziarie non correnti; tali rettifiche ( - Euro 70.351 al 1° gennaio 2005, + Euro
440.088 al 31 dicembre 2005) riguardano gli effetti della valutazione al valore equo (fair value)
degli strumenti derivati (v. rettifica n.5);
g. passività per imposte differite passive; tali rettifiche ( + Euro 46.678.126 al 1° gennaio 2005,
+ Euro 942.456 al 31 dicembre 2005) riflettono la contropartita patrimoniale passiva degli effetti fiscali sulle voci in riconciliazione;
Rettifiche alle voci dei conti economici relativi all’esercizio 2005
a. ricavi; tali rettifiche ( - Euro 90.412 per l’esercizio 2005) riguardano lo storno della quota di ricavi relativi ad un risconto passivo contabilizzato secodo i principi contabili italiani derivante dalla
cessione di un usufrutto su tre negozi del Centro Commerciale Esp di Ravenna che non presenta
ai fini IAS/IFRS i requisiti per l’iscrizione fra le attività immateriali. I valori relativi a tali cessioni
sono state ricomprese nella valutazione al valore equo (fair value) degli investimenti immobiliari di
proprietà (v. rettifica n.4);
b. altri costi operativi; tale rettifica ( - Euro 11.640 per l’esercizio 2005) riguarda lo storno degli
incrementi relativi ai costi d’impianto e ampliamento che, secondo gli IAS/IFRS, non presentando
i requisiti per l’iscrizione nelle immobilizzazioni immateriali e sono quindi stati addebitati al conto
economico;
c. ammortamenti; tale rettifica ( - Euro 16.175.160 per l’esercizio 2005) riguarda:
- l’eliminazione dell’ammortamento dei costi di impianto e ampliamento pari a - Euro 59.523
per l’esercizio 2005 (v. rettifica n.1);
- l’eliminazione dell’ammortamento dei costi di quotazione pari a Euro - 1.518.219 (v. rettifica
n. 2);
- l’eliminazione degli ammortamenti relativi agli avviamenti derivanti dall'acquisto dei rami
d'azienda finalizzati all'apertura dei Centri Commerciali: Centro d’Abruzzo e Porto Grande pari
a – Euro 280.374 per l’esercizio 2005 (v. rettifica n. 3);
- l’eliminazione degli ammortamenti sugli investimenti immobiliari pari a – Euro 14.317.044 per
l’esercizio 2005 (v. rettifica n. 4);
d. variazione del valore equo degli investimenti immobiliari; tale rettifica (Euro 33.758.201 per
l’esercizio 2005) riguarda le variazioni attribuibili alla valutazione a fair value degli investimenti
immobiliari (v. rettifica n. 4);
e. proventi finanziari; tale rettifica (- Euro 229.825 per l’esercizio 2005) riguarda:
- per - Euro 320.276, l’eliminazione del risconto derivante dagli strumenti derivati contabilizzato secondo i principi italiani (v. rettifica n. 5);
- per + Euro 57.286, l’effetto economico derivante dallo storno dei dividendi contabilizzati per
maturazione nel 2005 e la contabilizzazione per competenza dei dividendi già accertati nel
2004 per maturazione secondo i principi contabili italiani (v. rettifica n. 7);
- per + Euro 33.615, l’effetto economico derivante dalla valutazione a fair value della gestione
patrimoniale (v. rettifica n. 6).
f. imposte sul reddito del periodo; tale rettifica ( - Euro 24.818.366 per l’esercizio 2005) riguarda
la contabilizzazione degli effetti fiscali netti positivi e negativi sulle rettifiche sopra illustrate.
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