Centro Nazionale Economi di Comunità
Domus Mariae
Roma 2012
Aspetti fiscali dell’uso degli immobili degli enti non
commerciali e della riorganizzazione delle opere
Dott. Luigi Raineri
IMMOBILI ENTI NON COMMERCIALI
Immobili relativi all’impresa
Immobili
“privati”
“istituzionali”
Immobili “privati istituzionali” producono
redditi fondiari
redditi diversi
Immobili relativi all’impresa
Presentano una funzione “servente” all’attività di
impresa e quindi non rilevano autonomamente ma,
in quanto elementi che concorrono alla formazione
del risultato economico dell’impresa, producono:
REDDITO DI IMPRESA
Immobili relativi all’impresa
ART. 43 TUIR
IMMOBILE
STRUMENTALE
PER NATURA
STRUMENTALE
PER DESTINAZIONE
Immobili relativi all’impresa
STRUMENTALE
PER NATURA
DESTINAZIONE
OGGETTIVA
Risoluzione 3 marzo 1989
n. 3/330
Dir.Generale Catasto
L’IMMOBILE PER LE SUE
CARATTERISTICHE INTRINSECHE
NON E’ SUSCETTIBILE DI DIVERSA
UTILIZZAZIONE A NULLA RILEVANDO
CHE SIA O MENO UTILIZZATO
NELL’ATTIVITA’ DI IMPRESA (potrebbe
essere non utilizzato, locato, ecc.)
Categorie:
A 10
B
C
D
E
Immobili relativi all’impresa
STRUMENTALE
PER DESTINAZIONE
DESTINAZIONE
SOGGETTIVA
L’IMMOBILE CHE, PUR NON AVENDO
LE CARATTERISTICHE PROPRIE DI
UN IMMOBILE STRUMENTALE PER
NATURA
(ES.
ABITAZIONE)
E’
POSSEDUTO
DALLO
STESSO
SOGGETTO
CHE
ESERCITA
L’IMPRESA ED E’ EFFETTIVAMENTE
UTILIZZATO ESCLUSIVAMENTE PER
L’ESERCIZIO DELL’IMPRESA
Immobili relativi all’impresa
TUIR
ART.
65
L’art. 65 del TUIR stabilisce due criteri per
l’individuazione dei beni relativi all’impresa:
• criterio soggettivo: per le società
commerciali sono beni d’impresa tutti i beni
appartenenti alla società
criterio oggettivo – formale: per le
imprese individuali applicabile agli enti non
commerciali sono beni d’impresa quelli in
ragione della natura del bene (beni
strumentali per natura) o in ragione del
fatto che l’imprenditore li abbia inseriti
nell’inventario
Immobili relativi all’impresa
TUIR
ART.
65
Per poter essere considerati relativi
all’impresa gli immobili devono essere
inseriti nelle scritture contabili
dell’Ente ed in particolare iscritti nel:
 libro degli inventari
 registro cespiti ammortizzabili
Immobili relativi all’impresa: l’inventario
DPR
600
Art. 16
c.c..
Art. 2217
Le indicazioni dell’inventario e del libro cespiti
ammortizzabili relativamente agli immobili:
“nel Registro devono essere indicati, per
ciascun immobile e per ciascuno dei beni
iscritti in pubblici registri, l'anno di
acquisizione,
il
costo
originario,
le
rivalutazioni, le svalutazioni, il fondo di
ammortamento nella misura raggiunta al
termine del periodo d'imposta precedente, il
coefficiente di ammortamento effettivamente
praticato nel periodo d'imposta, la quota
annuale di ammortamento e le eliminazioni dal
processo produttivo. Per i beni diversi da
quelli indicati nel comma precedente le
indicazioni ivi richieste possono essere
effettuate con riferimento a categorie di beni
omogenee per anno di acquisizione e
coefficiente di ammortamento."
Immobili relativi all’impresa: presunzione di
strumentalità
TUIR
ART.
65
Presunzione di strumentalità
-Immobili strumentali per natura: dal 1
gennaio 1988 si considerano tali solo se
iscritti nei registri di cui sopra
- Immobili strumentali per destinazione:
dal 1 gennaio 1992 si considerano tali se
iscritti nei registri di cui sopra.
NB. Gli immobili acquistati precedentemente
NB
a tale data ( e utilizzati per attività
commerciale) e non sono stati “estromessi”
sono considerati “strumentali” per
presunzione di legge anche se non iscritti
nel libro inventari e cespiti ammortizzabili.
Immobili relativi all’impresa
TUIR
ART.
65
IN SINTESI
Gli immobili strumentali sono quindi quelli
che:
sono stati inseriti nelle scritture contabili
antecedentemete al 1.1.1992 erano
utilizzati in modo esclusivo e diretto come
strumentali, pur non essendo inseriti nelle
scritture contabili e non sono stati
“estromessi”
In caso di cessione, autoconsumo o
destinazione a finalità estranee
all’impresa degli immobili strumentali si
genera plusvalenza imponibile
Immobili privati istituzionali: redditi diversi
TUIR
ART.
67
La cessione, sia a tiolo gratuito che oneroso, di
immobili privati istituzionali in genere non è
soggetta a tassazione a carico dell’ente non
commerciale cedente.
La cessione è soggetta a produrre “redditi diversi”
(assimilazione soggetto privato) nei seguenti casi:
 cessione a titolo oneroso di immobili (fabbricati
e terreni non edificabili) acquistati o costruiti da
non più di cinque anni, con esclusione di quelli
acquisiti per successione. Per quelli acquisiti per
donazione il quinquennio si calcola dalla data di
acquisto del donante
Cessione a titolo oneroso di terreni lottizzati o
suscettibili di attività edificatoria secondo gli
strumenti urbanistici vigenti al momento della
cessione
Passaggio di immobili privati istituzionali
all’impresa
TUIR
ART.
65
Comma
3 bis
E’ prevista una norma permanente che regola il
passaggio di beni strumentali dalla sfera privata
alla sfera di impresa che prevede l’inserimento
nell’inventario per le imprese nel regime ordinario
e nel libro dei cespiti ammortizzabili per le
imprese minori al valore di costo determinato in
base al D.P.R. 689/1974. Le relative quote di
ammortamento sono calcolate a decorrere
dall’esercizio in corso alla data dell’iscrizione.
Se tale immobile era già utilizzato alla data del
31.12.1988, il valore fiscale ad esso attribuito è
pari al valore normale alla suddetta data (perizia)
Immobili relativi all’impresa: cambiamento
attività nell’immobile
DPR
633/72
ART.
36
ART.
10 n. 8-ter
Capita talvolta che un immobile strumentale destinato
a scuola (attività esente) venga successivamente
destinato ad altra attività (per esempio ricettiva –
attività imponibile).
Ai fini Iva l’operazione è considerata “passaggio
interno di beni che, ai sensi dell’art. 36, è soggetta
agli obblighi di fatturazione ed applicazione
dell’imposta.
L’operazione viene considerata naturalmente esente
da Iva, salvo opzione da esercitarsi per
comportamento concludente.
In caso di esercizio di opzione per l’applicazione
dell’Iva si applica il reverse charge (art. 17, comma 6,
lett. a – bis DPR 633/72)
Immobili relativi all’impresa: donazione
immobile strumentale
DPR
633/7
Art.2,
10,13
TUIR
Art. 58,
3 comma
Talvolta gli enti, che non intendono proseguire
l’attività, donano l’immobile strumentale a terzi.
L’operazione dal punto di vista fiscale, salvo migliori
chiarimenti dell’Amministrazione finanziaria può
essere così inquadrata:
-Ai fini dell’Iva l’operazione viene considerata come
destinazione di beni a finalità estranee all’esercizio di
impresa e ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5) del DPR
633/72 è considerata “cessione di beni” che dal
26.06.2012 (D.L. 83/2012) è esente Iva salvo opzione
(attenzione alla rettifica della detrazione iva)
- Ai fini delle imposte dirette (Ires) l’operazione
determina una plusvalenza tassabile, tenendo conto
del valore normale del bene al momento della
donazione (art. 9 TUIR)
Immobili relativi all’impresa: cessazione
attività autoconsumo
DPR
633/7
Art.2,
10,13
TUIR
Art. 58,
3 comma
La cessazione definitiva dell’attività comporta
l’autoconsumo dei beni strumentali, tra i quali anche
gli immobili strumentali.
-Ai fini dell’Iva l’operazione viene considerata come
destinazione di beni a finalità estranee all’esercizio di
impresa e ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5) del DPR
633/72 è considerata“cessione di beni” che dal
26.06.2012 (D.L. 83/2012) è esente Iva salvo opzione
(attenzione alla rettifica della detrazione iva )
- Ai fini delle imposte dirette (Ires) l’operazione
determina una plusvalenza tassabile, tenendo conto
del valore normale del bene al momento della
donazione (art. 9 TUIR)
Immobili relativi all’impresa: affitto e
donazione di azienda
Art. 58,
1 comma
TUIR
Mentre l’affitto di azienda non presenta particolari
problematiche, la donazione di azienda potrebbe
rappresentare una valida opportunità se si osservano
le previsioni di cui al comma 1 dell’art. 58 del TUIR e
cioè se:
- i valori dei beni costituenti il complesso aziendale
del donante sono assunti dell’ente donatario al costo
fiscalmente riconosciuto che avevano in capo al
donante;
- il donatario è un ente non commerciale esercente
una propria attività di impresa ( la donazione deve far
riferimento alla sfera privata/istituzionale del soggetto
donatario)
- non emergono plusvalenze imponibili in capo
all’ente donante
- non emergono sopravvenienze attive in capo all’ente
donatario